最新統計指出，全台六都上半年推案戶數年減14％，全台房地合一稅收年減10.4％，營造工程材料類總指數近十年大漲31.9％，顯示建商面臨強大成本壓力；全國商總主席、鄉林集團董事長賴正鎰17日示警，下半年房價要留意轉嫁效應。

賴正鎰表示，上半年房市如去年底預期呈現「價穩量縮」格局，六都預售新案戶數僅5.3萬戶、年減14％，總銷9,907億、年減7.6％。

另建商面臨極大成本壓力，且為如期交屋必須搶工搶料，導致營建成本平均大增50％。

鄉林不動產研究室調查，台中每坪造價從8萬跳升至15萬元，台北也從14萬大漲到25萬元；據行政院主計處統計，近十年包括水泥、砂石、磚瓦、油漆、機電等「營造工程材料類總指數」上漲26.4點，漲幅達31.9％，顯示建商壓力有多大。

賴正鎰表示，平均地權條例修正案7月上路，預售屋禁售轉手，原本市場以為利空出盡，但未料第二戶又限貸7成，全國總歸戶的囤房稅2.0年底可能通過，逼得中小型建商暫緩推案或退場，或選擇找大型建商合作開發手上土地或帶建照個案，甚至盤給大型建商。

賴正鎰預期下半年房市將呈五大趨勢，包括：受鋼鐵、水泥產業面臨碳費徵收影響，房價恐有轉嫁效應；土地、建材漲勢未歇，建商推案以都更合建或危老重建優先；隨預售交易受限、新案改採先建後售；換屋需求增，大三房等中大坪數產品翻身；住宅產品受打壓，商辦市場崛起。


打炒房 賴正鎰:社宅及都更政策恐提前跛腳

全國商總主席、鄉林集團董事長賴正鎰今（17）日表示，國際通膨及升息壓力趨緩，但工料高漲問題未解決前，房價不會跌，尤其在政府「史上最猛打炒房」，房市壟罩在「山雨欲來風滿樓」的低氣壓下，六都上半年推案量年減14％，全台房地合一稅收年減10.4％，已現隱憂，不僅重挫開發商，政府推動社會住宅及都市更新政策，恐怕變成「跛腳」政策。

賴正鎰指出，全球通膨陰影未消，俄烏戰爭短期沒有結束徵兆，石油及原物料價格還在上漲曲線，美股受升息利率消息，表現起伏，但就業及CPI指數有好轉，美國銀行預測升息循環最終回將落在11月。

此外，全球主要國家今年7月的CPI消費者物價指數都明顯下降，美國勞工部公布7月CPI指數較去年同期上升3.2％，稍低於市場預期的3.3％，是2021年10月來最低年升幅且符合預期，代表抗通膨漸獲成效。亞洲的大陸7月CPI由前月上漲0.2％轉為持平；韓國創21個月來最低年增率，7月CPI漲2.3％，通膨步伐放緩。台灣7月CPI漲1.88％，延續低於2％通膨警戒線，已有收斂。

賴正鎰表示，台灣股匯市受美股及出口表現影響而有起伏，原本去年台灣出口表現還是四小龍之首，但今年上半年出口疲弱，出口總額2021.1億美元，較去年同期減443億美元，減幅達18％，衰退情況遠比日、韓等國還嚴重，台幣八月來連續貶值，兌美元匯率破32元，等同又回到去年十月創下的近六年新低紀錄，呈現疲軟。

賴正鎰表示，此外，新冠疫情持續放緩，國人出國熱，今年上半年的入境旅客268萬8,928人次，但我國出境人數已達492萬4,951人次，兩者差距近一倍，觀光逆差還在持續擴大中，他很擔心觀光逆差若再持續擴大，恐會影響外匯存底及國家整體經濟發展。

賴正鎰表示，國際整體經濟影響股匯市，也左右房地產表現，賴正鎰說，俄烏戰爭造成全球石油及原物價上漲，電價能源及房子造價都隨著水漲船高，開發商及建商都承受不了。

賴正鎰表示，過去台灣約有1萬家建商，921大地震後剩下100家左右，近10年發展又回到上萬家，但有85％都是中小型建商，這些新加入建商沒有經歷過不景氣的階段，遇到政府連續打炒房，利率上升，緊縮金融政策，工料雙漲等情況下，約有八成建商選擇暫退市場，甚至連都市更新及危老重建案整合到一半就喊卡，他擔心若都市更新計畫無法推動下去，對國人居住安全將會有很大影響。

他透露，這波房價上漲除了建築成本上漲100％之情況，這也是他從事房地產40年來前所未見，除了建材與工資漲幅驚人之外，土地飆漲也是主要原因之一。

他說，政府打炒房不手軟，但已經轉而影響現有開發商經營，這20年來政府每次打房都會造成另一波的房價上漲，增加的成本就會加到買家身上，屢試不爽，政府才是炒房的元兇。他認為，其實政府要推動房市正義的作法應該要尊重市場，不要過度干預。政府應該在捷運可到達的區域，找到政府公家土地去變更地目，蓋足夠的社會住宅租售給照顧年輕人與社會弱勢族群。

對今年上半年房市表現，如去年底預期呈「價穩量縮」格局，從六都今年上半年新案戶數僅5.3萬戶，年減14％，而總銷僅剩9907億元，年減率7.6％的情況來看，預售屋禁售轉手政策在7月上路後，原以為利空出盡，沒想到又祭出第二戶房貸最高七成及全國總歸戶的囤房稅2.0兩大打炒房政策，逼得中小型建商暫緩推案或退場，或是選擇找大型建商合作開發手上的土地或帶建照個案，甚至盤給大型建商。

他透露，大型建商對政府打房政策各有因應新的推案政策，有的怕被下半年選舉干擾，提早到上半年推案，有的則是因為平均地權條例修正案禁止預售屋轉約制度七月實施，選擇觀望，決定遞延到下半年推案，導致住宅與土地成交的價量雙降，不過下半年在大選政策利多刺激下，他推估全年推案總銷年減12％，但仍有機會破1.6兆元。

六都H1推案量大減14％ 賴正鎰曝關鍵原因

全國商總主席、鄉林集團董事長賴正鎰今天說，國際通膨及升息壓力趨緩，但工料高漲問題未解決前，房價不會跌，尤其在政府「史上最猛打炒房」下，壟罩在「山雨欲來風滿樓」的低氣壓下，六都上半年推案量年減14％，全台房地合一稅收年減10.4％，已現隱憂，不僅重挫開發商，政府推動社會住宅及都市更新恐怕變成跛腳政策。

賴正鎰指出，全球通膨陰影未消，俄烏戰爭短期沒有結束徵兆，石油及原物料價格還在上漲曲線，美股受升息利率消息，表現起伏，但就業及CPI指數有好轉，美國銀行預測升息循環最終回將落在11月。

過去台灣約有1萬家建商，921大地震後剩下100家左右，近10年發展又回到上萬家，但有85％都是中小型建商，這些新加入建商沒有經歷過不景氣的階段，遇到政府連續打炒房，利率上升，緊縮金融政策，工料雙漲等情況下，約有八成建商選擇暫退市場，甚至連都市更新及危老重建案整合到一半就喊卡，他擔心若都市更新計畫無法推動下去，對國人居住安全將會有很大影響。

他透露，這波房價上漲除了建築成本上漲100％之情況，這也是他從事房地產40年來前所未見，除了建材與工資漲幅驚人之外，土地飆漲也是主要原因之一。他建議政府應該要有土地政策，像是重劃區容積少，土地持有比重較高的人惜售或拉抬價格，自然土地價格上漲，他建議政府應在都市計畫適度放寬容積，就可降低成本。

賴正鎰也分析近年住宅產品變化，過去10年，房子從20至45坪，放大尺度到75坪，甚至120坪，但這兩年多來因為少子化及建築成本上漲，新推建案的坪數又回到以前的20~45坪為主力，總價在1500萬元上下，而市場上僅剩品牌開發建商較易存活，因為他們在融資貸款，施工品質，售後服務等方面，才夠有實力。

他說，政府打炒房不手軟，但已經轉而影響現有開發商經營，這20年來政府每次打房都會造成另一波的房價上漲，增加的成本就會加到買家身上，屢試不爽，政府才是炒房的元兇。他認為，其實政府要推動房市正義的作法應該要尊重市場，不要過度干預。政府應該在捷運可到達的區域，找到政府公家土地去變更地目，蓋足夠的社會住宅租售給照顧年輕人與社會弱勢族群。

政府一連串打房政策嚴重衝擊房市，建商苦不堪言！台灣省不動產開發公會聯合會暨全台18個縣市公會理事長們，17日齊聚台中召開「為產業發聲」不動產業聯合記者會，會中砲聲隆隆，直言「不斷加稅的打房政策，才是房價高漲的元凶！」並一致要求中央將自建築業超徵的1.1兆稅收，用來推行「青年安心貸款2.0版」，提高貸款額度至1,200萬、利息降至1％，貸款成數提高到9成，幫助青年順利成家。

此外，央行6月中突襲式祭出「第二戶限貸令」，建築業也強烈不滿，認為央行手法粗暴，要求解除不當的限貸令！大台中不動產公會6月在會員代表大會中提案，決議聘請律師提告中央違法，經邀請10名律師、專家與全台各公會多次討論，理事長王至亮17日表示，決定先提出長達18頁的陳情書，請中央聆聽民意。王至亮強調，陳情書將於18日送交中央，要求央行依照憲法及行政法原則，全面修正對不動產抵押貸款的規定，「若中央沒有明確回應，將會再有下一波動作」！

「為產業發聲」不動產業界聯合記者會由台灣省不動產開發公會聯合會理事長黃啟倫、台中市不動產開發公會理事長林正雄主持，包括新北市、桃園市、高雄市、台南市、新竹縣、彰化縣、嘉義市、台東縣、花蓮縣、金門縣等各縣市公會理事長們全到場聲援。

黃啟倫指出，「建商不是房價高漲的元凶！」房價高漲除了重稅外，缺工與缺料也是重要原因。政府原定興建社宅20萬戶，卻也因缺工缺料等問題，至今只興建2萬餘戶而緩不濟急。他強調，政府打房政策從奢侈稅、囤房稅、房地合一稅，尤其是房地合一稅2.0推出後，高達20％～45％的稅率墊高所有賣方成本，「一再加稅的結果，反而墊高房價並轉嫁到買方身上，造成年輕人更買不起房！」

林正雄則表示，政府一連串打房，導致上半年房屋移轉棟數減少17.5％，「建築業再不發聲，將走到最後一步，屆時可能7成業者被迫退出市場」。林正雄強調，從奢侈稅到房地合一2.0等，「政府近5年在建築業超收的稅金高達1.1兆元！」

台灣省不動產公會聯合會副理事長吳國寶與台南市不動產公會理事長郭建志均表示，每次談居住正義，政府就拿建商開刀，應該將超收的1.1兆稅金用來補助居住正義，真正將這筆錢用之於民，要求將「青年安心貸款精進版」進化至2.0版，將原訂的1.775％利息降至1％，貸款額度從1,000萬調高至1,200萬元，貸款成數也應提高到9成，真正照顧青年購屋族。

天龍國燙金門牌的房價，不漲反跌！據住展雜誌17日公布的最新統計，台北市預售屋和新成屋今年7月每坪平均開價為121.6萬元，每坪年漲約3.3萬元、年漲幅2.79％，再創歷史新高；不過信義、松山等蛋黃區，不漲反跌，分別年減13.14％及1.19％，市場專家研判，可能跟新案地點位於相對低價區有關。

住展雜誌企研室經理成采錡表示，信義、松山預售屋和新成屋新案的平均開價下修，原因之一，是部分銷售中建案位於相對低價區，如捷運六張犁站周邊、饒河夜市附近等。由於接下來將進場銷售的新案，開價水準都不低，預期今年底之前，這兩區平均開價都有機會回升。

住展最新統計指出，台北市今年前七月預售屋和新成屋新案的平均開價，最高的前三個行政區，依序為大安每坪164.6萬元、松山158萬元、信義142.1萬元。

成采錡表示，其中大安每坪平均開價，較去年同期上漲約7.2萬元，漲幅4.57％，主要原因為東區危老重建指標案開價，每坪紛紛站上200萬元大關，後續實登揭露的成交價格也提振市場信心，加上下半年有品牌建商計劃推案，預估全區建案平均開價還有成長空間。

觀察台北市預售屋和新成屋平均開價漲幅前三名，依序是北投10.83％、萬華8.45％、中正8.39％。其中北投平均開價每坪約89萬元，較去同年期上漲約8.7萬元，主因為北士科房價外溢效果浮現，捷運北投、唭哩岸站周邊，相繼有建案開出區段高價，至於奇岩重劃區新案也開出9字頭價位，推升北投全區新案平均開價。

成采錡表示，公共建設題材依舊是推升台北市建案開價的主要因素，如北士科園區、捷運萬大線等話題，讓業者對區域房價具有信心。

成采錡表示，由於今年上半年台北房市買氣偏冷，屬個案表現，部分蛋黃區建案銷況不免因開價過高而卡關，對此多數業者因為土地取得成本、營建成本偏高，以及擔心降價會影響後續推案布局，仍會選擇堅守開價，打一場持久戰。

全國19個縣市不動產開發公會今（17）日下午沈痛呼籲政府，打房政策不能只有加稅、加稅再加稅，只會造成年青人更加買不起房！建議政府把5年來自房市超徵所得的1.1兆稅收，用來補貼青年安心貸款，將1.775%利息降到1%，貸款額度1,000萬調高為1,200萬，貸款成數提高到9成，才是直接嘉惠於民的德政。

「建商不是房價高漲的元凶」！台灣省不動產開發公會聯合會理事長黃啟倫指出，房價高漲原因眾多，除了重稅外，缺工與缺料也是主因！他以模板及水電工資為例說，近5年漲幅高達一倍，加上營建人才斷層擴大，缺工缺料使工程嚴重延宕，每建坪造價隨之翻倍。政府原定興建社宅20萬戶，用來嘉惠青年，立意良好的德政卻也因缺工缺料等問題，至今只興建2萬餘戶而緩不濟急。

黃啟倫強調，政府一再的加稅，從奢侈稅1.0到奢侈稅2.0、囤房稅1.0、囤房稅2.0、房地合一稅1.0、房地合一稅2.0各項政策；特別是房地合一稅推出後，高達20%到45%的稅率，墊高所有賣方成本，「一再加稅的結果，額外多出的稅賦反而墊高房價並轉嫁到消費者身上，造成年輕人更買不起房的困境」。

台灣省不動產公會聯合會副理事長吳國寶表示，公會肯定政府推動的「青年安心貸款精進專案」，但呼籲政府進一步推出「青年安心貸款精進專案」2.0優化版，將自民國107年迄111年這5年期間，在不動產相關稅收上超收的1.1兆，直接還稅於民，將「青年安心貸款精進專案」的1.775%利息降到1%，貸款額度1,000萬調高為1,200萬，貸款成數也應提高到9成。如此才能真正照顧到首購族，降低自備款及繳息負擔這兩個最基本的買房門檻。

台中市不動產開發公會理事長林正雄表示，央行於6/15公布、6/16便即刻施行的第五波信用管制，將六都及新竹縣市的房貸成數從8成驟降為7成，「攸關100萬以上的房屋貸款被限縮，對於自備款本已不足的消費者而言，可謂痛中之痛」！

林正雄說，公會曾呼籲政府，預售屋禁止轉售應溯及既往，但政府以基於信賴保護原則為未採納。但此次房貸緊縮竟能溯及既往，無視信賴保護原則，央行後來雖以放寬「6/16前已向金融機構錄案者仍以8成核貸」，來解釋為並未違反信賴保護原則，但買賣雙方雖未敢挑戰央行威權，勢必難杜心有未服的悠悠之口。

林正雄還抨擊說，央行的「購買第二戶的民眾於還清第一戶貸款後即適用8成貸款」，在被外界諷為現代晉惠帝之後，又指出「第二戶可先以8成核貸但第一戶需在一年內出售」。此舉雖可解釋為央行已提出配套，「但6/16前已購買預售屋或已取得使照的準成屋貸款成數仍受限，勢必衍生大量消費糾紛」！

各縣市不動產公會認為，預售屋定型化契約保障消費者，規範「當不可歸責於雙方時由建商負責」，但建商何嘗不能主張，是消費者購買第二戶才會成為央行限縮對象？此舉更沒有考量到許多民眾購買第二戶房屋，是基於工作或家庭考量，根本與炒囤房無關。

黃啟倫表示，南北發展失衡是台灣的陳年舊疾，眼看台積電效應帶動中南部經濟量能輪轉，政府更應積極鼓勵北部青年南遷就業，購屋定居，以縮小南北城鄉發展之差異。公會衷心支持政府打擊囤房炒房的決心，也希望政府的種種舉措，都能讓台灣房地產市場更健全，房價更合理，景氣展望更穩定。

高雄豪宅量縮價堅挺 平均總價破5千萬
今年上半年，高雄市高價住宅交易量如預期下滑，但價格不受衝擊，依然穩定上揚，依據實價成屋資料，高雄市總價4,000萬以上的大樓、華廈住宅交易量雖比去年同期少25.0％，但平均總價5,488萬元，比去年同期年增11.6％，平均單價42.0萬元，也比去年同期高14.1％。

大家房屋企劃研究室總監郎美囡17日指出，高雄市高價住宅市場的新案價格，居高不下，中古市場賣方，大都在相對低點買進，因此，現在出售有增值空間，近期購入的屋主也沒有受迫大環境壓力而降價求售，反而看好後市發展，因此，買方觀望讓交易量縮，但，價格帶仍向上挺進。

郎美囡表示，高雄市豪宅市場交易量雖受市場下行而影響，但成交總價、單價依然亮眼表現，觀察今年上半年，高雄市最高單價豪宅都站穩6字頭大關，今年「雄崗信義美術館」高樓層以單價63.2萬元售出，總價高達1.73億元，去年同期最高單價則為「京城帝寶」，成交單價每坪61萬元，總價1.02億元，高雄市豪宅單價冠軍，不但單價維持在6字頭，且總價皆破億。

住商不動產高雄龍華國小加盟店店東莊宗穎指出，高雄市豪宅在房市多頭時，價格上揚空間不大，因此，市場交易量下行對價格的衝擊性小，此外，購置豪宅者都屬於高雄市金字塔頂端客戶，財務能力強，故不易受政策及經濟面影響而降價拋售。

莊宗穎表示，由於賣方對價格都相當堅持，開價略為讓利便有自用買方接手，現階段主力買盤以醫師、自營商居多，值得一提的是，台積電確定在楠梓產業園區興建2奈米廠房，給市場一顆定心丸，近期看屋量明顯增加，科技產業帶動下高端市場可期。

高雄市豪宅新案市場也一再傳出高價，位於鼓山區的預售案「御皇苑」出現7字頭高價，刷新高雄市豪宅紀錄，甚至非豪宅主流地區的鳥松區，也出現高價，建案「景中泱」今年6月有一筆單價53.4萬元、總價7,240萬的交易。

郎美囡表示，賣方對於通膨及科技產業帶動效果，仍具信心，儘管央行不動產選擇性信用管制，限制購買高價住宅貸款最高4成，且沒有寬限期，確實有效壓制高雄市總價4,000萬以上住宅的買氣，但市場價量磨合1年多，價格沒有大幅鬆動，買方只能接受價格或持續觀望，形成量縮價漲的局面。

高雄500萬以下低總價中古大樓 三民區占比奪冠
台灣房屋集團根據內政部實價資料，統計除透天厝之外的住宅交易，高雄今年上半年總價500萬元以內的低總價交易，約占所有住宅交易的三成，而低總價交易的五大熱區，三民區佔18.4％，榮登高雄今年上半年，最熱門的親民購屋區，苓雅區及鳳山區，均有超過一成的交易佔比，各以13.2％及11.1％，分居二、三名，其他包括小港區、前鎮區也都入榜。

另外，觀察五大熱區低總價區間的平均購屋總價，介於300到360萬元左右，其中，同樣以三民區最為親民，平均總價落在300萬元。

台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮17日表示，以自備款兩成來算，只要存到一桶金，就有機會買到500萬元左右的物件，且並非只能往蛋白蛋殼區移動。

她說，觀察前三大低總價熱區，反而都集中在市區，像鳳山、三民區就是高雄人口最多的二大行政區，苓雅區則為市政文教中心，這些熱區發展早，區內中古華廈、公寓、小套房、甚至國宅等，低總價物件選擇性相對多元，且這些區域擁有成熟優渥的生活機能，能以低總價預算卡位市區地段，吸引不少小資買盤進場。

李家妮指出，今年上半年低總價成交物件類型，九成以上的物件，平均屋齡落在20年以上，其中又以40年以上高齡老屋為大宗，佔比約39.7％，而平均購屋面積，則有八成是30坪以內的物件，又以20~30坪佔39％，其次為10~20坪，約佔32.6％。

台灣房屋愛河之心加盟店店長蔡志豪表示，500萬元以內預算，想在市區買房，除了中古小套房，早期大樓華廈公設比較低、公寓實坪又大，雖屋齡較高，但對求市區機能，預算有限又想擁有足夠生活空間的首購自住客群來說，是先求有再求好的熱門購屋選擇。

然而以目前三民區行情來說，屋齡40年以上的老公寓，4、5樓才可能總價300萬元到400萬元有找，如果是3樓以下，則要500萬元到600萬元起跳，才有機會入手，包括鼎山家樂福商圈、建工商圈、陽明學區等，都是低總價購屋熱區之一，除此之外，市區500萬元以內想入手透天，已幾乎難尋。

李家妮認為，近年高雄房價水位升高，中古房價連帶補漲，低總價交易比例有逐漸下滑的趨勢，未來想要鎖定市區以親民價購屋，在購屋條件上，勢必有所取捨，走向捨新求舊、棄大換小的選擇，而不少物件雖屋齡偏高，不過如位在優勢地段仍具有保值空間。

不過，老屋修繕、翻新成本，相對新屋耗費高，都可能增加實際購屋成本，購屋族也需列入考量。

燙金門牌失色了？據住展雜誌今（17）日最新公布的統計，台北市今年7月預售新屋平均每坪開價為121.6 萬元，較去年同期上漲約3.3萬元，年增幅2.79％，再創歷史新高；不過累計今年1至7月新建案平均開價，跟去年同期相比，信義、松山平均開價分別下滑13.14％及1.19％。

住展雜誌企研室經理成采錡表示，信義、松山建案平均開價下修，原因之一是有些銷售中建案位於相對低價區，如捷運六張犁站周邊、及饒河夜市附近等；不過，接下來將進場銷售的新案開價水準都不低，預估今年這2區建案平均開價，都有機會回升。

成采錡指出，儘管有些黃金門牌開價跌了，但對於很多受薪階級來說，還是買不起，蛋黃區單價還是很高。

儘管開價下修，入手信義、松山新房的門檻仍高。經統計，台北市今年1至7月新建案平均開價最高的前三個行政區，依序為大安每坪164.6萬元、松山158萬元、信義142.1萬元。

其中大安區，今年前7個月建案平均開價，較去年同期上漲約每坪7.2萬元，漲幅4.57％。

至於北市新建案平均開價漲幅前三名的行政區，依序是北投（10.83％）、萬華（8.45％）、中正（8.39％）。

據住展雜誌最新統計，今年前七月台北市新建案平均每坪開價達121.6萬元、年增2.7%，再創新高；房產專家分析，在高建築成本壓力，加上推案布局考量，業者堅守開價，讓今年區域房市進入買賣雙方拉鋸戰，整體買氣偏冷，個案表現明顯。

住展雜誌企研室經理成采錡分析，北市新屋價格再創新高，主因北士科及萬大線等公共建設題材推升，加上高地價、高造價造成的高建築成本，以及建商對未來推案布局考量，業者堅守開價。

國家住都中心今（17）日召開「臺北市中山區長安段公辦都更案」線上招商說明會，此案由國家住都中心擔任實施者，今年7月26日公開徵求出資人，現正招商中，全案投資總額達40億元，將於今年10月24日截標。

國家住都中心執行長黃景茂表示，國家住都中心成立五年來，推動公辦都更不遺餘力，已成功招商完成11案。此次推出的長安段公辦都更案，位於建國南路與市民大道雙軸線交口附近，位處北市核心地帶，距離敦北、站前、信義、公館等商圈皆只需車程10分鐘，往東至大潤發中崙店、微風廣場及捷運忠孝復興站百貨商圈也都在10分鐘步行距離內，區位條件相當優良，且基地周邊齊聚各項服務設施，有懷生國小、中山女子高中、臺北科技大學，生活機能健全。

國家住都中心說明，此案已取得九成以上私地主參與意願書並獲得在地管理委員會支持，且已就私地主擬選配房型進行調查，提供出資人規劃設計參考，可降低建築規劃不確定性，預估未來可順利推動。

國家住都中心補充，此案退縮基地留設人行步道及公共開放空間，串聯市民高架橋下行人穿越道及南側昌隆及瑠公圳公園，延伸周邊都市綠帶系統，於一樓設置托嬰中心及店鋪，滿足在地的商業活動機能。

台北市建管處資料顯示，北市的中山北路周邊危老改建興盛，光是中山北路與巷內就有44處危老核准，土地面積高達一萬坪，近期又有一處老舊B辦核准危老改建，基地面積更超過千坪，預料改建後身價可望大幅增加。

信義房屋專案經理曾敬德表示，危老給予的高額容積獎勵，讓不少產權較為完整且位於精華區的老舊不動產得以順利改建，也成為台北市預售推案主力，如中山北路上最著名的國賓飯店改建案，透過危老活化資產，目前實價已揭露13戶，總銷售金額超過30億元，成交單價則落在每坪180~218萬元。

中山區一直是危老的改建熱區，中山北路與巷內更是危老熱區，建管處公布最新一筆危老核准案件，是中山北路二段與錦西街的老舊商辦，基地面積更達到1142坪，並取得建築基地1.15倍之原建築容積+時程獎勵10%，以過去國賓飯店的重建經驗來看，開發成住宅後的效益可觀。

曾敬德表示，除了壽險與銀行的老舊商辦更新後，可能還會興建新的商辦大樓使用，以長期自用或收租為主，一般的老舊辦公大樓大多改建後，業主都會想要追求最大效益，整合者也會以開發住宅方式下去合建，加上這些老舊B辦通常位處精華路段，容積率高有機會打造成區域指標個案，出售時也能夠爭取到較好的房價水準。

北市都更處表示，有關斯文里二期公辦都更案借貸款項用途一事，其公辦都更借貸資金皆為專款專用並符合相關法令，並無用途不明情形。

都更處說，考量斯文里二期整建住宅地區公共設施不足、環境品質不佳，又因弱勢住戶數量龐大，產權複雜，致其不具都市更新市場性，長期未有民間實施者投入資金整合。
為實質改善市民居住環境，都更處與本市住宅及都市更新中心共同於該社區推動公辦都更，並透過本市都市更新基金2021年起分年借貸予北市住都中心，確保案件執行無虞。

而都更處借貸予北市住都中心推動斯文里二期公辦都更案，係經預算程序及依預計推動期程編列長期預算，符合相關法令規範；惟後因營建市場波動、缺工缺料，全國營建成本價格上漲，導致斯文里二期公辦案推動進度及相關資金運用未如預期，致使有部分資金經北市住都中心轉為專戶定存。

都更處表示，為確保北市都更基金運用皆符合法令規範，都更處與北市住都中心之借貸契約，已修訂相關孳息需專用於斯文里二期公辦都更案，後續將配合公辦都更推動進程核實撥付，以減少鉅額資金滯存問題，同時加強相關查核機制、確保監督效力。

8月17日，南昌市人民政府辦公室發佈關於印發促進我市房地產市場平穩健康發展的若干政策措施的通知。措施包括：

一、實行階段性購房補貼。即日起至2023年12月31日期間在南昌地區購買新建商品房的（含非住宅，購房時間以購房合同網簽備案時間為准），符合享受南昌“人才10條”購房補貼條件的人員，在完成契稅繳納後，由受益財政再給予100%的契稅補貼；其他購房人員在完成契稅繳納後，由受益財政給予50%的契稅補貼。

二、支持改善需求置換住房。自2022年10月1日至2023年12月31日，對出售自有住房並在現住房出售後1年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。其中新購住房金額大於或等於現住房轉讓金額的，全部退還已繳納的個人所得稅；新購住房金額小於現住房轉讓金額的，按新購住房金額占現住房轉讓金額的比例退還出售現住房已繳納的個人所得稅。

三、推行二手房“帶押過戶”。簡化抵押二手房交易程式，對符合相關條件的已抵押二手房可在未解除原抵押狀態下交易過戶，節約交易雙方資金和時間成本。

四、推行貨幣化和“房票”安置方式。對未開工建設的安置房徵收項目，被徵收人可選擇貨幣化、“房票”和實物安置方式，對選擇“房票”購買新建商品房安置的予以獎勵。

五、優化房地產用地供應。加強市場研判分析，根據各區域商品房庫存、土地市場需求、土地供應潛力等情況，合理安排土地供應節奏。積極推進城區新一輪國有建設用地基準地價更新，科學確定出讓起始地價。積極探索採用“競地價+競品質”的方式確定競得人，更好滿足人民群眾對於高品質、改善性住房的需求。

六、優化土地出讓價款繳納期限。市本級土地出讓競買保證金比例繼續按最低20%比例執行；土地出讓價款在出讓合同簽訂後1個月內繳納50%，剩餘價款繳納期限按以下標準執行：住宅用地在簽訂出讓合同後6個月內繳清；商住綜合用地在簽訂出讓合同後9個月內繳清；商服用地在簽訂出讓合同後12個月內繳清。政策有效期至2024年12月31日。

七、支持商業庫存加快去化。合理調整土地供應結構，在符合相關規劃的前提下，支援在控制性詳細規劃中適當調減商業、商務用地比例或將商住混合用地調整為居住用地；對存量商業用地或可相容商業性質的用地，在滿足出讓合同及招商協議的前提下，可按《南昌市人民政府辦公室關於印發〈南昌市服務型公寓建設管理規定（試行）〉的通知》（洪府辦發〔2023〕49號）執行；鼓勵和引導土地使用權人改變存量商業用地用途用於教育、養老、文化、體育等產業項目和租賃住房建設，促進房地產用地結構優化調整。

八、優化專案審批服務。在出讓合同簽訂後，即可核發建設用地規劃許可證；按出讓合同繳納首期土地出讓價款後，即可辦理建設工程規劃許可手續；對優質房地產專案，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上的，辦理預售許可的最低預售形象進度條件可調整為單體工程施工至正負零；房地產開發專案可採取“容缺+承諾制”方式，分階段辦理建築工程施工許可證，品質安全監督手續可提前辦理。

九、提升商品住房品質。促進住房建設集約化、配套化、精細化、綠色化發展，支援立體生態住房建設；在滿足綠建要求下，企業可自主確定住宅全裝修建設比例；全面取消144㎡以下戶型的住宅建設比例要求，支援房企依規優化調整住房供應套型結構。

十、完善預售資金監管。實行預售資金監管專戶設立在政府監管機構名下的模式，進一步優化預售資金撥付監管比例；開發企業可依據相關法律、法規和約定，提供“見索即付”類型保函置換預售監管資金。

十一、完善項目周邊配套設施。推動優質義務教育、醫療資源區域均衡佈局，加大市政基礎設施和公共服務設施配套力度，重點完善已供住宅用地相對集中區域的配套基礎設施和公共服務設施，推動已規劃的教育、醫療、交通等配套設施專案提前開工、及時投入使用。凡在當地購買房產（含住宅、公寓、商業）均可按照當地義務教育入學政策辦理入學。

十二、加快推進租購並舉。積極培育專業化、規模化住房租賃企業，通過新建、改建、盤活存量等多種方式，多管道籌集住房租賃房源，構建多層次租賃住房供應體系；積極引導國有平臺公司和社會資本作為投資主體，購買符合條件的存量房屋用作保障性租賃住房、人才公寓等。

十三、按低限執行住房信貸政策。居民家庭通過公積金或商業銀行貸款購買住房的，首次購房首付比例最低執行20%，二套房首付比例最低執行30%。對為改善居住條件再次申請貸款購買商品住房且符合相關政策規定的，商業性個人住房貸款首付比例、貸款利率均按低限要求執行。

十四、優化住房公積金使用政策。實施南昌市公積金全省一體化貸款政策，省內其他城市繳存職工可享受我市繳存職工公積金信貸的同等待遇；積極擴大長江中游城市群觀察員城市異地繳存互認互貸合作範圍，促進區域一體化發展；對我市符合購房提取住房公積金條件的職工，可預提住房公積金支付購房首付款；多子女家庭使用住房公積金貸款額度上浮20%；停止向房地產開發企業收取住房公積金貸款擔保保證金；積極開展靈活就業人員繳存住房公積金工作，擴大住房公積金繳存覆蓋面。

十五、滿足房企合理融資需求。鼓勵金融機構在保證債權安全、資金封閉運作的前提下，按照市場化原則滿足房地產項目合理融資需求。在2024年底前，對於房地產企業開發貸款、信託貸款等存量融資，鼓勵金融機構與房地產企業基於商業性原則自主協商，可以允許超出原規定多展期1年。

SOHO中國8月18日在港交所公告稱，2023年上半年營收8.215億元，同比下降約8%， 營業收入下降主要是由於辦公樓及商鋪物業租賃市場需求疲軟；歸母淨利潤1361.3萬元，同比下降93%；於2023年6月30日，公司淨資產負債率42%。

近日，廣州市住房和城鄉建設局在官網公佈了關於市政協十四屆二次會議第5057號提案答覆的函。該提案為《關於探索推進“物業服務+養老服務”新模式促進社區居家養老服務健康發展的提案》，由廣州市政協委員張梓蓉提出。

廣州市住建局在收悉提案後，積極組織市民政局、財政局、稅務局、衛生健康委等相關職能部門研究辦理，答復函中表示，廣州市住建局將積極支持在大型成熟保障房社區（如龍歸花園）先行開展“物業服務+養老服務”模式試點。

廣州暫無物業企業獨立實施“物業服務+養老服務”

廣州市住建局在答復函中介紹，2021年4月，住房和城鄉建設部召開了物業服務企業發展居家養老服務試點工作專題研討會，廣州保利花香美苑作為廣州開展“物業服務+養老服務”模式的試點專案，由歸屬於保利發展(14.250, 0.00, 0.00%)控股集團的保利健康產業投資有限公司（以下簡稱“保利健投”）和保利物業服務股份有限公司（以下簡稱“保利物業”）兩家企業共同實施試點工作。

保利花香美苑位於廣州荔灣區，由保利物業提供物業管理服務。社區常住人口過萬，其中60歲及以上的老年人約2254人。社區配套建設了綜合性、多功能、普惠性的荔灣區海龍街綜合養老服務中心（以下簡稱“頤康中心”，為街道所有），該中心建築面積1118平方米，設有長者飯堂、康復服務、全托床位、日托服務、文化娛樂等功能區。

據頤康中心有關負責人介紹，截至目前，頤康中心合計簽約開展家庭養老床位服務有38人。同時，頤康中心也有能力向社區居民提供廣州市居家養老十項服務以及養老服務諮詢、輔具租賃、適老化改造、家庭養老床位、智慧養老等特色服務，但兩年以來，海龍街道購買此類居家養老服務的老年居民並不多，中心目前主要的服務仍以機構養老為主。

廣州市住建局表示，在試點工作期間，曾組織市物業管理行業協會多次開展摸底調查，由於養老服務專業強、投資大、風險高，物業企業暫不具備獨立開展居家社區養老服務的能力，因此廣州暫無一家物業企業獨立實施“物業服務+養老服務”的經營活動。

進一步探索推進“物業服務+養老服務”新模式

作為一個已經開發多年的大型保障房社區，龍歸花園有多達7000戶保障性租賃住房租戶，據物業方廣州珠江住房租賃發展投資有限公司（以下簡稱“珠江租賃”）摸查，社區現有60歲以上老年居民近3000人。龍歸花園社區的居家養老服務主要由龍歸街頤康中心提供，有關負責人表示，目前該社區共有80餘戶服務物件，以能享受政策扶持的特困老人為主，輻射面有限。

退休居民譚先生表示：“上門助餐和智慧居家養老平臺都很好，希望能早日實施。但是，價格肯定不能太高，希望政府能有一些幫助。”

廣州市政協委員張梓蓉表示，根據觀察和調研，市場化的居家養老服務在保障性租賃住房住戶中是一個確實存在的需求，尤其是部分租住在公租房的孤寡老人需要有人上門給他們提供養老服務，但由於多方面的原因，目前在廣州暫時還沒有能夠參考借鑒的範本，希望能夠把目前廣州已有的社區頤康中心、物業服務、居家養老結合，讓居家養老在公租房社區裡真正落地。

廣州市住建局表示，下一步將積極支持在大型成熟保障房社區（如龍歸花園）先行開展“物業服務+養老服務”模式試點，可以考慮在屬地街道的指導下，組建社區居家養老管理委員會，並開展以老年人基本生活料理為主要內容的養老服務試點工作。同時，將協同有關部門進一步探索推進“物業服務+養老服務”新模式，指導市物業管理行業協會推動廣州物業服務企業積極參與“物業服務+養老服務”工作，支援相關職能部門牽頭組織開展養老服務工作。

“只要中國人落地泰國，他們就有購置房產的可能，但現在在泰國街頭，中國遊客回歸的趨勢仍不明顯。”泰國房產仲介通諾17日在接受《環球時報》特約記者採訪時這樣說道。

泰國《曼谷郵報》日前報導稱，由於中泰旅遊復蘇緩慢，泰國在中國買家購房目的地排行榜中跌至第五位，而2021年時，泰國還位居第一。房地產銷售平臺居外IQI資料顯示，2023年中國買家購房目的地排名前五位的分別是澳大利亞、加拿大、英國、美國和泰國。


儘管疫情已結束，但來泰購置房產的中國買家數量恢復緩慢。2023年上半年，泰國房地產開發商Noble Development聯席首席執行官通猜稱，今年他們的中國客戶購置公寓的總額占外國買家購置公寓總額的比例下降至30%，這比2019年的一半還要低。通猜稱，中國飛泰國的航班數量仍沒有完全恢復，機票價格高漲，再加上一些中國客戶續簽護照困難，中國買家對泰國房產的熱情不及以往。

泰國“商業新聞”網報導稱，由於市場提振措施遲遲未推出，泰國房地產開發商面臨土地價格上漲、貸款監管收緊等不利因素，許多房地產專案被推遲。再加上泰國政治局勢不穩定，外國買家需求持續疲軟。泰國政府正考慮放寬一些外資所有權限制，向合格的外國人發放期限更長的簽證，以刺激海外買家的需求。

8月15日晚，綠城中國發佈公告稱，公司旗下杭州浙慶投資有限公司與杭州高信商務服務有限公司簽定協定，向後者收購杭州致延投資有限公司的50%股權，代價為11.77億元。同日，綠城中國全資附屬公司綠城房地產與蘇州賣方及其他各方簽訂協定，綠城房地產同意向蘇州賣方A收購蘇州目標公司A的50%股權及向蘇州賣方B收購蘇州目標公司B的51%股權，總代價約8.95億元。

綠城中國的這兩筆收購涉及三個專案，金額共計20.7億元。無疑，這是行業“優等生”接盤部分企業掛牌轉讓專案股權的縮影。實際上，房地產行業進入深度調整期以來，行業收並購時有發生，防範化解房地產風險、盤活存量資產正在穩步推進中。

據記者不完全統計，截至8月16日，年內房地產行業披露並購交易規模超1215億元。其間，AMC（資產管理公司）聯手代建企業為開發專案整體紓困，已在一線實操層面跑通，成為助力“保交樓”的重要新模式，將進一步加快行業風險出清進程。

在一手樓市明顯成色不足的當下，7-8月份廣州二手樓市開始出現業主叫價鬆動的情況。部分業主一改前期強硬態度，出現8%-10%的議價空間，市面上優質筍盤時有出現。有受訪行業人士表示，這對於剛需型和置換型業主來說，眼下不失為“上車”的較好時機。

7月二手房成交環比降幅收窄，珠江新城交投氛圍好轉

廣州市房地產仲介協會發佈的資料顯示，2023年7月，廣州市二手住宅整體網簽（仲介促成+自行交易）宗數和麵積分別為8096宗和81.12萬平方米，環比小幅下降2.36%和2.81%，同比增長8.80%和13.04%。

值得注意的是，儘管一二手房市場整體交易走勢一致，同樣自今年3月份成交激增過後面臨著“先揚後抑”的境遇，但下降幅度不盡相同。在一手住宅市場，7月廣州新房網簽5188宗，環比下跌12%，比去年同期成交下跌18%。而二手住宅的環比下降幅度則呈現遞減趨勢，4-7月廣州市二手住宅網簽宗數環比下降幅度分別為18.10%、12.65%、5.46%和2.36%。

隨著近期多項利好消息頻出，樓市成交隨之改善。作為二手房市場風向標的珠江新城，片區內的明星樓盤看房量明顯增多。例如，保利心語花園、中海花城灣、嘉裕公館等樓盤近30天的帶看量均超過400人次。

記者根據多個二手房交易平臺數據不完全統計，珠江新城在過去的7月裡共成交25套二手房，成交總價突破千萬元級別的有10套。進入8月，珠江新城單是上半月的二手房成交量就達到27套，有15套房源成交總價超千萬元。從成交單價和產品面積來看，整體成交價為5.26萬-20.44萬元/平方米，面積超過100平方米的房源有14套。

對此，合富研究院高級分析師梁燕明表示，珠江新城當前的交投氛圍有明顯好轉，該片區8月上半月的二手房成交量已經與7月相當，大部分的成交個案集中落在兩至三戶型房源上，預計本月的整體表現好於上個月。“不排除是部分業主優化家庭房屋資產，在換掉手中優質度較低的物業後，重新選擇回到珠江新城置業，這些業主多數仍以片區內的物業升級為主。”

不同片區行情分化，優質社區盤源市場熱度仍堅挺

從區域來看，越秀、南沙、黃埔三區二手房成交量出現不同幅度上漲，7月分別成交832宗、336宗、391宗，環比分別上漲5.9%、5.0%、6.3%。荔灣、白雲、從化三區成交跌幅明顯，當月分別成交673宗、794宗、314宗，環比分別下降10.7%、8.1%、9.8%。番禺區則以1150宗的成交量奪得全市榜首，其中鐘村、洛溪兩個板塊憑藉著交通、生活配套等優勢吸引不少剛需客戶群。

中原地產研發部研究經理熊小洪告訴記者，越秀區的學位房源較多，適逢樓市交易淡季，業主的叫價心態沒有前期強硬，而買方多以剛需型業主為主，往往會選擇在這一時期入場。至於南沙、黃埔兩區在過去一個月裡開盤推新力度較少，部分買家自然而然轉移到二手房市場。

梁燕明指出，相較於全市而言，南沙、黃埔兩區在二手房市場的月成交量相對較少，近兩個月基本保持在300多套。這兩個區域二手市場競爭較為激烈，尤其是剛需戶型市場上。二手房業主掛牌的房子，不僅要與同時期的二手房源競爭，還會面臨著一手房市場不斷增多的剛需項目帶來的挑戰。對於這些業主來說，能夠成交的房源都是讓價幅度比較大的。

雖然整體二手房市場有所降溫，但局部片區的個別社區仍保持著較高的市場熱度。記者梳理廣州市房地產仲介協會發佈的近三個月網簽宗數前10的二手社區發現，這些社區成交均價在2萬-8萬元/㎡之間，成交週期在1個月左右。具體來看，位於白雲大道北板塊的嶺南新世界近三個月成交109套，成交均價為43041元/平方米，7月網簽宗數環比增長44.83%。海珠區的金碧花園也常駐榜單前三，該社區近三個月成交100套，成交均價為42637元/平方米，7月網簽宗數環比增長達到35.71%。天河公園板塊的華景新城成交均價較高，為59070元/平方米，近三個月也成交了47套。

業主心態有所鬆動，普遍有8%-10%議價空間

今年以來，廣州二手房市場放盤量持續上升，目前全市的二手房掛牌量超過13萬套。當記者近期以置業者身份諮詢行情時，來自不同片區的多名房產仲介均表示，在各種利好消息刺激下市場人氣正逐漸恢復，部分房源仍有一定讓價幅度，適合剛需型和置換型業主“上車”。

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以嶺南新世界的一套建築面積約110平方米的三房兩廳戶型為例，該房源自2021年底掛牌以來，掛牌總價從568萬元一路降至今年8月份的488萬元。在最近兩個月時間裡，房源讓價幅度就有10萬元。一名熟悉該房源的仲介人員表示，現在業主心態有所鬆動，願意讓價成交。

廣州中原研究發展部的觀點認為，受目前市場去化緩慢的影響，業主對後市預期不樂觀，不少優質盤源議價空間基本能達10%左右，目前市面上湧現了不少優質筍盤。若後市調控利好出臺刺激，有望修復客戶入市信心，加快剛需、改善需求釋出，月度成交量或有望重回9000套以上水準，二手住宅網簽均價也將持續維穩。

梁燕明同樣持相似觀點。她認為，目前二手市場的平均議價空間達到8%以上，已經超過了去年底的最大議價空間（約7%左右）幅度，對於買家入市有著較好的推動作用。今年以來，二手房放盤量持續增多，反映了業主出貨積極性，但也面臨著結構性問題即大部分房源以“老破小”居多，業主出手較難。待到後續具體政策如住房換購稅費減免落地後，或能釋放到一部分的購買力回到二手房市場。

近日，貴陽市城市更新事務中心對外推介了112個城市更新項目，其中包括已包裝的項目37個、棚戶區改造項目6個、城中村改造項目69個，總投資約1477億元。據悉，2023年貴陽計畫新開工棚戶區改造4.1萬戶、建成3萬戶，老舊社區改造4萬戶，背街小巷改造256條。

不僅是貴陽。今年以來，上海、廣州等多個城市相繼發佈相關規劃，如廣州今年計畫推進127個城中村改造項目，力爭完成2000億元城市更新固定資產投資目標；上海也計畫在2023~2025年新啟動30個城中村改造項目，每年10個，面積不少於400萬平方米。

而就在今年7月21日，國務院常務會議審議通過《關於在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》（簡稱《意見》）。其中《意見》重點提及，在超大特大城市，要加大對城中村改造政策支援，積極創新改造模式，鼓勵和支援民間資本參與。

中信證券(23.950, -0.06, -0.25%)在其研報中指出，“19個超大特大城市能夠帶來的年化新增商品房貨值1.9萬億元，占這些城市2022年銷售額的37%。預計城中村改造週期可能在10年左右，每年直接投資額可能約1萬億元，城中村改造全週期投資額可能在10萬億元。”

多地加速城市更新進程

實際上，伴隨我國城市化的深入，由增量擴張轉向存量開發的城市更新之路，已成為全國趨勢，這也是完善新型城鎮化戰略所賦予的時代課題。

如深圳，早在2009年便發佈了《深圳市城市更新辦法》，2021~2027年深圳全市將新增建設籌集保障性住房100萬套（間），覆蓋約350萬~400萬人，2023年全市計畫通過城中村規模化品質化改造提升、籌集保障性住房5.2萬套（間），約占全市城中村租賃住房總量的1%；

在廣州，今年將推進中心城區城中村改造，堅持“拆、治、興”並舉，推進127個城中村改造項目，力爭完成2000億元城市更新固定資產投資目標。而在近期，廣州市住建局公開了關於市政協十四屆二次會議第3090號提案答覆的函中也提到，今年廣州全市至少推進127個城中村改造項目，是有史以來最大規模的年度任務，廣州將繼續更新政策體系，創新連片改造實踐，鼓勵在城中村規模化建設保障性租賃住房。

成都在2021年7月也對外發佈了《成都公園城市有機更新導則》，按照“政府引導、屬地管理、市場運作、公眾參與”原則，成都城市更新不斷發力；上海也計畫在2023年~2025年安排新啟動30個“城中村”項目，改造老舊村（居）民房屋面積不少於400萬平方米。

過去三年，全國多城陸續發佈新時期城市更新相關舉措，加速了全國城市更新進程。特別是進入今年下半年以來，城中村改造被頻繁提起：7月21日國務院常務會議及7月24日中央政治局會議均提到推動“城中村改造”投資；7月28日，超大特大城市積極穩步推進城中村改造工作部署電視電話會議在北京召開；7月31日，國家發展改革委發佈關於恢復和擴大消費的二十條措施中再次提及，在超大特大城市積極穩步推進城中村改造。

但需要注意的是，此輪提及的“城中村改造”範圍限定在“超大特大城市”。根據第七次人口普查資料，目前我國共有上海、北京、深圳、重慶、廣州、成都、天津7個超大城市和武漢、東莞、西安等14個特大城市。未來，這些城市也有望“挑起大樑”。

至於為何限定在“超大特大城市”，中指研究院分析指出，超大特大城市由於人口眾多，各類要素聚集程度高，在提高供給品質，拉動有效需求方面具備優勢；其次則是由於城市建設較早，超大特大城市存在較多城中村亟需更新改造。

搶奪10萬億藍海市場

事實上，城市更新對於房地產開發、商業與服務設施、基礎設施建設、文化旅遊開發、社會服務設施等而言，均是有著巨大潛力的投資機會，因而也備受市場關注。

以廣州為例，根據華泰證券(17.190, -0.07, -0.41%)的研報，廣州今年目標城中村改造完成983億元固定資產投資，約占當地2022年GDP的7%、公共財政支出的33%。若按廣州的投資強度外推，粗略估算，全國21個特大超大城市的城中村改造投資潛力約2萬億元，其中建安投資及貨幣化安置費約1萬億元。方法上，是先估算各城市的城中村數量，再以廣州為基準、根據各城市房價水準進行折算外推。

中信證券也指出，在已公告城中村改造初步計畫的城市中，根據歷史上不同業態的結構，預計本輪城中村改造可以新增公建配套建築面積1.7億平米，產業和商服建築面積10.0億平米，回遷住宅建築面積7.5億平米，可供商品化的建築面積6.8億平米。“19個超大特大城市能夠帶來的年化新增商品房貨值1.9萬億元，占這些城市2022年銷售額的37%。預計城中村改造週期可能在10年左右，每年直接投資額可能約1萬億元，城中村改造全週期投資額可能在10萬億元。”

“10萬億市場”儼然已成為各企業爭搶的蛋糕。據記者不完全統計，截至目前，已至少有13家房企在城市更新業務上公佈新動態，其中涉及的專案大部分位於廣州、深圳、佛山、東莞等大灣區城市。

如越秀、萬科、卓越、保利、時代中國、星河灣等企業的舊改專案取得新進展；萬科、匯景集團則在城更項目上達成新的企業合作；另外，太古地產的上海張園舊改專案西區率先開放，東區計畫於2026年年底前向公眾開放。

此外，萬科A(14.530, -0.01, -0.07%)在7月28日回復投資者提問時也表示，城中村改造是一個涵義比較豐富的概念。在開發業務和城市更新領域，公司在全國多個城市參與了舊城改造、老舊社區改造等不同類型的項目實踐；在租賃住宅領域，公司曾在深圳開展萬村計畫，致力於改善城中村居民和租戶的居住條件，目前泊寓團隊仍在城中村持續服務客戶；在物業服務領域，萬物雲城以城市服務為定位，在多個城市參與街道城中村的綜合治理與服務。

8月1日，福星股份(5.000, 0.00, 0.00%)在投資者互動平臺表示，公司房地產開發模式以城中村改造為主。

對此，中信證券分析指出，當前房企既面臨房價下跌、資產負債表承壓的短期問題，也面臨發展空間有限、無法足量拿地的中長期問題。城中村改造打開了解決房企發展中長期空間的重要路徑，預計具備本地開發能力、低資金成本和不動產運營能力的企業將佔據顯著優勢。此外，核心城市城中村改造將顯著增厚不動產資產運營和物業管理公司的業務底座。

不僅是房企，產業鏈上下游企業也在“相機而動”。如7月25日，主營管道管材的上市公司雄塑科技(8.210, 0.16, 1.99%)在投資者互動平臺上表示，公司的產品可應用於建築及市政工程等領域，城中村改造的穩步推進或對相關產業發展帶來一定機遇，公司將積極回應國家政策，努力抓住城中村改造的發展機會。

同日，中鐵裝配(14.810, 0.33, 2.28%)也在投資者互動平臺稱，公司的主營業務是裝配式智慧製造產品和裝配式智慧建造服務，目前公司有部分訂單涉及城中村提升改造，正在按計劃推進中。公司將持續關注國家相關政策與行業發展動態，積極把握市場機遇，實現公司穩健發展。

自如資管重資產投資部副總經理廖偉翔向記者表示，“參與城市更新進程，對於長租行業的民營企業來說，可以帶來更多優質租住空間供給，提升城市舊城區宜居水準。據觀察，參與城市更新專案需要企業秉持長期價值觀，非常考驗參與者的市場洞察力、產品力、運營效率及資金抗風險能力。而民營企業在產品創新力、運營效率上具有明顯優勢，在經營過程中，能夠依靠靈活性實現存量資產的高效盤活。”

“自如資管依託于龐大的會員資料體系和業務體量，在城市更新領域一直進行著積極探索。目前已經在北京、上海、成都等城市完成多個專案落地。比如即將開業的上海暉盛自如寓、多個成都自如友寓項目，都在既保證建築與街道歷史風貌和諧統一，保留地方性的生活文化情懷的前提下，又對老舊物業實現資產盤活，並致力在傳統社區塑造新的活力名片。”

民間資本的城市更新機會

不過需要注意的是，儘管城市更新能為行業帶來巨大發展潛力，但其中的難點也是隨之而來。

首當其衝的問題是時間週期長。典型代表如上海“蟠龍天地”的改造，從2014年項目啟動到2021年銷售型物業入市，再到 2023年商業物業開業，項目改造週期長達10年。

而上海徐涇老集鎮項目的實施主體前期雖然於2016年介入了規劃調整，爭取了更多住宅面積，但後續出臺的政策卻打亂了前期測算方案，包括2017年上海針對宅地招拍掛出臺了住宅15%自持政策，2017年《上海市城市更新規劃土地實施細則》規定商辦自持比例，商業不低於80%，辦公不低於40%，2021年實施土地集中出讓，影響了土地出讓節奏，這一系列政策變動都影響了專案開發資金的平衡。

其次則是資金來源。此輪城中村改造不同於過去政府和央行主導，鼓勵和支持民間資本參與，明確指出要以市場為主，這也決定了本輪城中村改造的資金要求更嚴格，而目前在實際操作過程中，國有平臺仍是主力。

以成都為例，目前已呈現的城市更新專案主要有兩種開發方式：其一如萬科猛追灣的“EPCO模式”，由政府指導，“策劃規劃、設計建造、招商運營”全週期由開發商一體化整體打造；其二為棗子巷更新模式，先由國有平臺公司完成前期基礎設施提升，再由專業商管團隊進行後期運營。整體來看，目前成都參與城市更新的主力還是國有平臺公司，開發商參與還在探索階段。

“鑒於民間資本的重要作用，後續各類民間資本也可以積極發力。尤其是包括房企，要關注此次改造中的新機會和新要求，積極主動在相關領域中找到發力點和盈利點。”易居研究院研究總監嚴躍進分析表示。

“利益主體多元、自持比重較大、限制條件多等問題，任務艱巨，難點多，利益平衡難。”易居研究院分析建議道，這需要調動各類參與主體的積極性，就需要加強政策鼓勵力度，強化政策落地實施，在規範制度、精細管理的前提下，保持一定的政策靈活度，以適配不同專案需求。

“當前民間資本進入城市更新的情況不多，整體還是以國有為主。從城中村改造來看，當前比較熱門的專案蟠龍天地由里安整體實施，是2014年上海首批啟動的‘城中村’改造項目之一。從工業用地盤活來看，錦和、金地等企業進入了城市更新領域。”

上海易居房地產研究院諮詢中心總監姚臘向每經記者表示，“民間資本進入城市更新，將帶來新的活力和創新。民企相對靈活，能更有效、更敏感地抓住社會需求和市場方向，讓專案規劃更符合未來發展需求。同時，民企通過引入先進的建築技術和管理理念，提升改造項目的品質和可持續發展能力。此外，民企還注重與居民的溝通和合作，充分尊重居民的權益，使改造過程更加人性化和社區化。而且在後期運營中，民企還能夠發揮招商運營的優勢，提升項目整體的價值。此外，民間資本可以全鏈條或分階段的方式參與城市更新，有助於發揮優勢，實現共贏。”

雖然房地產市場持續築底、規模房企業績大幅收縮，但在行業深度洗牌之下，仍有一些區域的部分房企逆勢而上，表現出了獨有的發展韌性。

據中指研究院資料，在今年1~7月上海房地產企業銷售業績TOP20榜單上，象嶼地產排在第三位。而在2022年的這個榜單上，象嶼地產還排在第9位。在前7月上海商品住宅銷售金額榜上，象嶼招商公園1872項目和象嶼招商蟠龍府分別以1895套和1357套排在第一、三位。

顯然，今年前7月的上海樓市，象嶼地產呈現出“黑馬”姿態。作為一家廈門國資企業，象嶼地產為何能在競爭激烈的上海房地產市場實現逆勢而上？其“黑馬”成色究竟如何？

合作拿地

早在20年前的2003年，象嶼地產就已進入上海進行地產開發，並一直秉持穩健經營的開發模式。雖然近年來房地產市場整體下行，但在“房企必爭之地”的上海市場，象嶼地產卻表現穩健，實現“逆襲”。

對此，象嶼地產黨委委員、紀委書記、副總經理鄭毅龍在“2023全國媒體廈門行”活動上對媒體表示，“在財富世界500強企業的最新排名中，象嶼集團位列142位，6年期間躍升了233位。2023年以來，象嶼地產多個新入市住宅產品備受市場青睞，上半年全國房企銷售榜排名31位，上海房企銷售榜排名第3位。在‘一體兩翼’的戰略引領下，商業運營、物業服務板塊的戰略升級，推動象嶼地產不斷向高品質發展。”

象嶼地產方面曾透露，2023年象嶼地產持續堅持“3+X”戰略佈局，深耕長三角、海西、成渝核心都市圈，聚焦以上海為核心的長三角市場，業務版圖覆蓋福建、上海、江蘇、浙江、重慶、天津、河北等區域。

這一戰略也已精准落地。在上海2023首輪集中供地中，面對50多家房企的激烈爭奪，象嶼地產一舉競得兩宗宅地，為2023年業績增長托住了基本盤。

值得注意的是，象嶼地產的逆勢突圍，也有賴於與其他優質房企的攜手合作。

如象嶼地產奪得的上述上海兩宗宅地中，桃浦地塊位於近期的熱點概念桃浦智創城板塊，被象嶼地產和浙江交投聯合體經歷了55輪報價，以37.78億元拿下；而浦東新場地塊則由象嶼地產和招商蛇口(13.950, -0.03, -0.21%)聯合體以16.24億元競得。

據中指研究院資料，在今年前7月的房企新增貨值榜上，象嶼地產以170億元排在全口徑新增貨值榜第33位；在今年前7月的房企權益拿地金額榜上，象嶼地產以41億元排在第46位。

逆勢而上

記者注意到，僅今年上半年，象嶼在上海就有青浦蟠龍府二期、寶山萃湖臻境、閔行象嶼招商公園1872、嘉定虹橋嘉悅府、嘉定都滙雲境等專案在售，同一開發商5盤同開，近年來在上海市場極為少見。

在中指研究院發佈的《2023年1~7月上海房地產企業銷售業績TOP20》上，象嶼地產以201.23億元排在第三位，而2022年象嶼地產還排在該榜單的第9位；在前7月上海商品住宅銷售金額榜上，象嶼招商公園1872項目和象嶼招商蟠龍府分別以1895套和1357套排在第一、三位。

事實上，近年來象嶼地產已從單一住宅開發商發展成為涵蓋商業、舊改、長租、養老、物業等多元業態的綜合型城市服務運營商，在助力區域經濟發展、探索社會養老事業、共建城市樂居環境等領域作出了豐富的探索。

以廈門首個智慧型老年養護中心“象嶼慈愛老年養護中心”為例，從“醫養教”三方面破解養老難題，與廈門市老年大學共同開設“象嶼慈愛學院”，建設智慧健康管理系統，助力長者老有所養，老有所學，老有所樂。“多元業態穩健發展的背後，象嶼地產始終秉持‘構築幸福人生’的品牌理念，三十年傾注不改初心。”象嶼方面表示。

對於下半年的打法，象嶼地產集團品牌管理部負責人楊建英向《每日經濟新聞》記者表示，“象嶼地產將繼續發揮綜合型城市服務運營商的品牌優勢，為城市、人居打造更有溫度的幸福人居作品。在產品與服務方面，也將繼續研究新一代客群需求，通過產品服務價值不斷創新反覆運算。”

據多家外媒報導，恒大集團當地時間8月17日在美國根據破產法第15章申請破產保護。

恒大地產被立案調查

8月16日晚間，恒大地產集團在上交所發佈關於收到立案告知書的公告。

公告稱，恒大地產集團有限公司於2023年8月16日收到中國證券監督管理委員會下發的《立案告知書》（編號：證監立案字03720230092號），因恒大地產集團涉嫌資訊披露違法違規，根據《中華人民共和國證券法》《中華人民人民共和國行政處罰法》等法律法規，中國證監會決定對該公司立案。

中國恒大在美國申請破產保護

公告截圖

中國恒大：

延期並重新召開

恒大協議安排會議

8月16日晚間，中國恒大在港交所公告，為讓恒大協議安排下的債權人有時間考慮擬議認購及其對恒大協議安排債權人的影響，公司決定延期並重新召開恒大協議安排會議，並同時延期並重新召開景程協議安排會議及天基協議安排會議，以便與延期並重新召開的恒大協議安排會議的時間安排保持一致。

根據公告，香港恒大A類協議安排會議將延期至8月28日下午八時舉行。香港恒大C類協議安排會議將延期至8月28日下午九時三十分舉行。

開曼群島恒大A類協議安排會議將延期至8月28日下午八時四十五分，即開曼群島時間上午七時四十五分。開曼群島恒大C類協議安排會議將延期至8月28日下午十時十五分，即開曼群島時間上午九時十五分。

景程協議安排會議將延期至8月28日上午七時正（英屬維爾京群島時間），即香港時間下午七時正舉行。天基協議安排會議將延期至8月28日下午六時正（香港時間）舉行。

恒大在公告中

不再將丁玉梅列為許家印配偶

8月15日晚間，“許家印離婚”的說法在社交媒體流傳，出現猜測的理由是：在最新的港交所披露的恒大公告裡，許家印的妻子，丁玉梅被稱為“獨立於本公司及其關聯人士的協力廠商”，並未如此前一般被列為許家印的配偶。

因港交所將配偶定義為上市公司主要董事、首席執行官或主要股東的連絡人，須遵守一定的關連交易規定。

中國恒大在美國申請破產保護

根據港交所上市規則中對“關聯人士”的定義，由於許家印為中國恒大控股股東兼執行董事，而恒大最大股東鑫鑫由許家印全資擁有，故許家印為關連人士。如果許家印為丁玉梅配偶的話，丁玉梅理應會被界定為“關連人士”的“連絡人”，從而被視為“關連人士”。

恒大在公告稱，丁玉梅為獨立于公司及其關連人士的協力廠商，持有7.91億或5.99%恒大股份，故丁玉梅並非主要股東。

而此前的公告中，都是直接稱之為許太太。

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有業內人士稱，法律上可能已經不是夫妻了，不然這麼披露，律師那關過不了。

那麼如果真的離婚，是不是為了規避龐大的恒大債務問題？法律人士稱，即便離婚，在婚內產生的共同債務依然需要共同償還，離婚無法達到將個人債務與夫妻共同債務相隔離的目的。

恒大方面對此回應稱，“不清楚，沒有消息。”

恒大地產已資不抵債

許家印上月召開保交樓會議

此前，8月10日晚，恒大地產連發多份報告，包括2022年債券年報、2022年債券半年報、2021年債券年報，還有恆大地產2022年和2021年的年度審計報告及2022年半年度財報。

財報資料顯示，恒大地產2022年度的淨虧損人民幣527.20億元，截至2022年12月31日，流動負債合計人民幣16,787.47億元，而公司的貨幣資金（包括現金及現金等價物和受限資金）總額為人民幣91.73億元。公司總負債18,338.19億元，總資產14,685.57億元，已資不抵債。

據財聯社，7月24日下午5時，許家印組織召開了恒大保交樓會議，會議持續了半個多小時。會上，許家印詢問了幾個地區公司的保交樓情況。

一位元接近恒大的知情人士告訴記者，目前各區域公司主要工作之一是配合當地專班，盤活資產、完成保交樓工作，當前部分專案保交樓任務已基本接近尾聲。上述知情人士介紹，為完成保交樓，部分區域存在跨區域展開資產抵押，來進行融資的情況。

“目前恒大住宅專案爛尾的情況並不多，部分爛尾樓盤主要是位於昆明、貴陽等地的文旅專案。此外，有部分未售專案，基本都是抵帳房，因政府不認可，不在保交樓範圍之內。”該知情人士稱。

彭博昨天報道，萬科（02202）是內地目前為數不多的尚未違約大型民營房企，但因旗下一間子公司與合作夥伴發生法律糾紛，導致萬科在廈門多間合資企業的股權被當地法院凍結。據公司註冊資料，有關法院凍結了萬科與其廈門子公司合資成立的多間公司股權，凍結股權數額介乎9900萬元（人民幣．下同）至1.9億元不等。

企業信用查詢系統企查查顯示，相關法律糾紛始於2021年4月，當時萬科全資控股的廈門子公司因股權轉讓爭議被起訴。訊息顯示，相關股權凍結於本周三（16日）被執行。萬科未有回應。

擔保沙田項目7億貸款

此外，萬科附屬萬科海外（01036）旗下萬科香港與永泰合作發展沙田顯和里住宅項目，最快2025年推出。萬科公告，為滿足該項目的開發需要，擔保萬科海外持股50%的相關合資項目公司向金融機構申請7.45億港元銀行貸款。至於部署年尾或下年初推出的大埔馬窩路項目，日前項目公司向金融機構申請52.4億港元一年期銀團貸款。

旭輝控股（00884）全資附屬公司旭輝集團股份公布，境內債「21旭輝03」回售有效期登記數量為99.07萬手，涉及金額9.91億元人民幣；回售資金兌付日為9月14日，發行人決定不對今次回售債券進行轉售；回售兌付存在不確定性。

遠洋資本月底開債權人會議

此外，將於11月8日面臨清盤聆訊的遠洋集團（03377）關聯公司遠洋資本表示，8月30日至31日召開「20遠資01」持有人會議。該債本期兌付日為9月9日（由於當日是周六，將順延至11日），如會議表決通過，債券本金兌付期限調整為自9月9日起36個月，發行人將於2025年9月9日兌付10%本金，2026年9月9日兌付90%本金。

5000呎每月26萬 食肆首進駐

香港與內地恢復全面通關後，本地零售業未有如預期般迅速彈升，核心零售區舖位租賃仍慢熱，當中面積較大的舖位，除要減租吸客外，更要轉換租戶類型始能把舖位租出。位於尖沙咀中國保險大廈地下一個建築面積近5000方呎巨舖，放租約一年，近期終以每月26萬元租予食肆，租金挫逾三成，並屬該地舖歷來首次租予非零售類別商戶。

放租一年 減價獲承接

上述舖位為金馬倫道48號中國保險大廈地下B舖，建築面積約4998方呎，自去年6月起丟空放租，意向價為每月32萬元，經歷一年時間後，近期終以26萬元租出，成交月租較叫租下調18.8%，呎租約52元。據了解，該租戶經營餐飲行業。

中國保險大廈在1999年落成，上述舖位一直都租予非餐飲行業，在大廈落成初期，該舖由銀行租用，直至2007年由連鎖時裝店INITIAL以每月28.8萬元租用，呎租約58元，之後一直續租，在上址連續經營15年載，於去年租約期滿結業。

INITIAL在結業前的月租為37.6萬元，即最新租金較舊租低11.6萬元，下跌幅度達30.9%。而INITIAL於2013年零售高峰期時，所繳付的租金曾高達每月45萬元，現時月租較高位下挫42.2%。

舊客全屬非餐飲行業

由於零售行業在通關後擴充步伐仍慢，上述巨舖惟有首度租予餐飲行業，目前租金較INITIAL在2007年最初租用該舖時所簽訂的租金水平低近一成。

同一地段金馬倫道22至24號東麗中心地下，建築面積約3215方呎，今年4月由藥妝店以每月25萬元租用，呎租約78元，以成交呎租作比較，可見該地段租金近月上升乏力。

另外，同區彌敦道111至181號栢麗購物大道地下G7號舖連1樓4號舖，地下建築面積約651方呎，1樓建築面積約1382方呎，總建築面積約2033方呎，去年8月由本地時裝品牌maple老闆兼投資者麥志剛斥資6300萬元購入，呎價約3.1萬元。

據了解，舖位在購入後，曾以每月28萬元放租一段時間，其後降價至25萬元，但一直未獲承租，最終舖位改自用作為maple時裝分店。按照過去半年資料，栢麗購物大道的舖位租賃成交月租由9萬至20萬元。而此舖於2018年租予珠寶店時，月租曾達35萬元。

根據戴德梁行資料顯示，雖然尖沙咀為主要旅遊區，但在通關後，區內舖位空置率未有迅速下跌。最新的數據顯示，今年第二季尖沙咀的街舖空置率為13.1%，縱使較第一季的15.5%下降2.4個百分點，但仍是尖沙咀、旺角、銅鑼灣及中環四大核心零售區中，空置率最高的一區。尖沙咀今年上半年舖租只有2.5%增長，升幅同樣屬四區中最低。

用作「港人首次置業」（首置）用途的賣地表荃灣油柑頭地皮，將於今天正午截標，由於全數單位須作首置用途，加上高利率環境，市場料發展商出價趨保守，對該用地的估值約18.8億至36.6億元。

前述用地鄰近私人屋苑麗城花園，地盤面積約4.9公頃（約52.7萬方呎），估計最高可建樓面面積約104.63萬方呎，賣地章程要求，日後興建的全數單位，須用作首置用途，最少興建1940個單位。單位面積有限制，全數實用面積不得少於280方呎，當中不少於七成單位，實用面積要有375方呎或以上。

房屋局在招標該地皮時解釋，此舉確保發展商不會興建太多面積細小的單位，同時讓發展商可因應市場需要靈活設計單位組合。

料發展商出價較保守

市場對該用地的估值偏向保守，綜合市場人士估算，該用地的最新市值約18.8億至36.6億元，每方呎樓面地價（樓面呎價）約1800至3500元。

萊坊高級董事及估價及諮詢部主管方耀明指出，地皮適合興建中小型單位為主，由於位處荃灣區，往返市區尚算方便，相信日後住宅項目落成後，無論一手或二手單位都可受到買家歡迎。不過，全部單位只可以出售予首次置業的港人，加上高息環境，方耀明料發展商出價較保守，估值約26.2億至36.6億元，樓面呎價約2500至3500元。

商廈市場錄大額蝕讓，尖沙咀星光行高層一個逾2000方呎單位，近期以2950萬元易手，原業主持貨逾6年，賬面蝕961.4萬元離場。

資料顯示，尖沙咀梳士巴利道3號星光行18樓16及16A室，建築面積共約2173方呎，上月底以2950萬元沽出，呎價約13576元。

上述單位原由宏程集團創辦人李宏波或有關人士持有，於2017年5月以3911.4萬元向一名印度裔投資者購入，事隔逾6年，兩個單位由該名印度裔投資者回購，李宏波或有關人士賬面虧損961.4萬元，物業貶值24.6%。

據宏程集團的網頁介紹，集團2019年由李宏波於香港創辦，業務包括房地產開發、商業營運、金融投資等，其已落成的地產項目大部分都位於中國青島市。

縉庭山舖位削8%放售

此外，中原（工商舖）寫字樓部高級分區營業董事周浩然表示，荃灣國瑞路168號縉庭山地下及低層地下（Lower Ground Floor）商舖，總樓面面積約10318方呎，連同5個車位一併以交吉形式放售，原先意向價約6000萬元，最新調整至約5500萬元，減幅約8.3%，呎價約5330元。物業同時放租，每月叫租由20萬元降至約18萬元，下調幅度達一成。

上述物業業主於2020年5月向發展商嘉里建設（00683）購入，當時作價3600萬元。

深水埗愛海頌首錄銀主盤 開價低購入價6%

樓市轉弱，銀主加大割價去貨力度。市場本月再增10宗銀主盤，佔3成開價低於購入價，其中深水埗愛海頌首錄銀主盤，開價較2年前買入價低近6%，而連同月內貶值易手的銀主盤，該5宗銀主盤恐共蒸發樓價8,468.2萬元，金額接近20個沙田第一城2房戶。

銀主盤個案持續上升，據市場人士提供的資料顯示，目前全港滾存銀主盤達214個，較上月底增加10個，續創2009年4月金融海嘯後新高。新增銀主盤不乏叫價低於買入價個案，低購入價金額89.7萬至254萬元，幅度4.9%至31.3%，反映市場疲弱下，銀主開價已趨向保守。

其中，入伙不足2年的愛海頌更錄得首宗銀主盤放售，消息指，該屋苑3座高層B室3房，實用面積785平方呎，最新由一間外資銀行接管放售，銀主僅叫價1,480萬元，較業主2021年7月一手購入價1,569.7萬元，低89.7萬元，差幅5.7%。

馬頭角君柏4房 低買價4.9%放盤

此外，豪宅亦出現同類個案，市場人士透露，馬頭角君柏3座低層A室，實用面積1,624平方呎，4房間隔，原業主2017年斥資3,839.3萬元購入，曾先後向中資大型銀行及財務公司承借貨款，惟昨天已被當中財務公司接管單位，以3,650萬元放售，與當年買入價相比，低189.3萬元或4.9%。

翻查資料，君柏非首次出銀主盤，位於上述銀主盤樓上一層相同面積A室，逾2年半前亦淪為銀主盤，由銀主開價4,200萬元放售，最終在去年4月減至以3,330萬元易手，樓價約5年貶值668.6萬元或16.7%。

事實上，隨着整體樓市氣氛走弱，銀主盤放售價及沽出價出現逐級下滑，並不時出現貶值情況，單計本月已錄得最少2宗，包括西營盤瑧蓺高層J室開放式戶，實用面積221平方呎，日前以490萬元售出，樓價貶值535.2萬元或52.2%。

而尖沙咀柯士甸路28號整幢商廈，總建築面積近1.8萬平方呎，同月也以1.38億元成交，樓價更大幅貶值7,400萬元或34.9%，意味該2宗貶值銀主盤成交，連同月內新增的3宗叫價低於購入價的銀主盤個案，恐有機會蒸發樓價共8,468.2萬元，涉及金額相當近20個沙田第一城2房。

何文田加林閣「十按」 淪銀主盤

另邊廂，何文田加林閣有「十按」單位淪為銀主盤，代理指，1座高層4房戶，實用面1,892平方呎，業主1995年以1,150萬元買入，持貨期間一共10次押借紀錄，已知涉及貸款至少2,823萬元，當中2019年更涉一筆高達2,400萬元借貸，單位昨天由銀主推出放售，開價3,500萬元，較逾4年前樓下低數層單位，低228萬元或6.1%。

第一太平戴維斯估值及專業顧問董事總經理陳超國表示，樓市跌勢成形，銀主作為借貸方，「大多只求取回借貸本金，故開價不會咁高，如果仍未能賣出相信減幅會較一般二手業主大」。他指，隨着現時銀主及發展商均開始減價，相信未來將加速更多二手業主接受現實，加入減價行列。

二手私樓業主降價求售，居屋業主為求出貨，亦趕緊調低叫價，鑽石山采頤花園3房戶，3個月間減逾5%獲承接；香港置業研究指，本月首16日止，二手居屋成交量按月增2.2%，惟價格逾500萬至600萬元的居屋成交，按月減少達4成。

世紀21富山聯席董事劉倩彤表示，放盤3個月獲綠表客承接為鑽石山采頤花園5座中高層D室，實用面積584平方呎，3房，望開揚景，單位3個月前以658萬元放售，現減價35萬元，減幅達5%於居二市場以623萬元成交，呎價10,668元。原業主於2000年以154萬元購入至今，持貨23年轉手帳面獲利469萬元，升值逾3倍。

二手居屋半月183宗註冊 增2.2%

香港置業研究部及土地註冊處資料顯示，二手居屋（包括已補地價的自由市場及未補地價的第二市場）本月首16日止，錄183宗註冊，較上月同期的179宗增加約2.2%。

若按金額劃分本月至今二手居屋註冊量表現，其中價值逾600萬元二手居屋錄22宗註冊，按月同期增加約47%；而價值500萬元或以下二手居屋錄134宗註冊，較上月同期119宗增幅達13%；相反，價值逾500萬至600萬元二手居屋錄27宗註冊，按月減少40%。

至於該行選取30個居屋屋苑本月至今錄54宗二手住宅註冊，較上月同期的57宗減少約5.3%，當中有11個屋苑報跌，12個屋苑報升；報升屋苑中，火炭穗禾苑錄4宗成交，按月同期增3倍；屯門兆康苑錄5宗註冊，按月同期升1.5倍。

中環買賣指標甲廈皇后大道中9號罕有全層放盤，現觀瀾湖放售該廈全層樓面。

世邦魏理仕香港資本市場部資深董事黎其峰表示，獲委託放售皇后大道9號29樓全層，截標日期為9月20日。上述物業為面積約13,769平方呎，業主為HAYLAND LIMITED，公司董事包括朱嘉盈、朱鼎耀及朱鼎健等，朱鼎健為觀瀾湖集團主席兼行政總裁。

該集團於1995年以約1.28億元購入，並一直自用，將按現狀交吉出售。

據了解，業主未有明確意向價，市場人士估計物業市值逾5億元。

翻查資料，該廈對上一宗成交為本年初錄得，為中層03室，面積約3,335平方呎，以約1.05億元沽出，呎價3.1萬元。

美聯工商舖統計指，上月工廈錄得570宗成交，按月下挫近2成，而金額則跌3成。

美聯工商舖資料研究部最新發表的《工廈快訊》指出，7月份工廈租務成交量錄得近570宗，按月變化持平。至於7月份工廈註冊成交量則錄得約170宗，按月跌約16.3%，註冊金額則錄得10.20億元，按月跌約29.9%。

美聯工商舖資料研究部綜合土地註冊處資料顯示，美聯工商物業租金指數（MIRI）連續3個月錄得上升，最新報152，按月升0.4%。分區呎租方面，升幅最大的分區為黃竹坑/香港仔/鴨脷洲區，7月呎租報15元，按月上升3.3%。沙田/火炭/石門區最新的平均呎租為14.8元，按月跌1.5%，為跌幅最大的一區。

上月較為矚目的租務成交主要集中在傳統分層工廈，包括有位於葵涌區的豪華工業大廈低層多個單位，亦以月租約26.5萬元租出，涉及面積約達12,055平方呎，呎租約為22元。而油塘區的味千集團大廈低層全層，亦以月租約12.5萬元租出，涉及面積約達11,343平方呎，呎租約為11元。

電動車品牌及數據中心承租

另外，反映指標工廈售價走勢的美聯工商物業售價指數（MII）7月報361.7，按月微跌0.2%。其中，九龍灣區的平均呎價按月升幅最高，最新分別報4,962元，升幅約1%。至於跌幅最大的分區為葵涌區，最新報3,802元，按月跌約2%。

美聯工商董事陳偉志表示，近期工廈市場出現多宗大手承租個案。中資電動車品牌的香港代理商租用九龍灣工廈的多個單位作維修中心。另外，亦有澳洲知名數據中心租用大圍1座工業中心全幢作業務營運之用。陳氏指出，由於香港正積極打造成為高科技城市，政府亦大力支持電動車及大數據產業發展，使到近來有不少相關行業的企業銳意租入物業以擴大在港的營運規模。

同時，港府正開始發展新田科技城，預期將引入不少創科公司來港，陳氏相信可連帶利好北區工廠大廈的租賃市況，特別是屯門區現正有多項基建項目正在動工。事實上，不少傳統工業區亦逐漸開始轉型，例如近期有發展商完成收購位於油塘區的工廈物業，並打算注入零售及幼兒教育元素，陳氏相信有關區域的租值水平有望在中長綫得到支持。

中原大灣區指數跌連跌2個月，而且跌幅擴大，累跌3.24%。此外，深圳、廣州指數分別創39個月及28個月低位。

僅東莞肇慶錄升幅

最新7月份中原大灣區指數報117.6點，按月跌2.69%，連跌2個月，累計3.24%。12個指數（包括11個城市及整體）中，錄得跌幅的城市比例大幅上升，達10個，跌幅由0.24%至3.92%。當中，僅餘東莞及肇慶指數錄得升幅，分別上升2.42%及1.32%。

4大中心城市全綫報跌，拖累大灣區指數跌幅擴大。深圳指數121.4（跌3.92%），及廣州指數121.8（跌3.43%），同創歷史第2大跌幅，更分別創39個月及28個月新低。至於香港指數為109.51（跌2.39%）；而澳門96.93（跌0.85%），屬跌幅最小的4大中心城市之一。

內房危機現 成交降

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，內地經濟復甦未如預期，多家大型內房出現債務危機，而市場憧憬政府救市，惜一直未見落實，令樓市觀望氣氛濃，成交膠着。

此外，深圳7月份二手成交2,259宗，較6月跌6.1%，較高峰期時每月4,000宗減少逾4成。廣州7月份二手成交8,096宗，已連跌4個月，較6月減少2.4%，成交量下跌，令樓價亦因此受壓，兩城指數跌幅加大，深圳指數兩個月累跌7.04%，廣州兩月累跌6.59%。

香港樓市方面，與大灣區同步下調，7月份港府雖然放寬豪宅按揭成數，但月尾美國再度加息，香港銀行亦被迫跟隨，令本來淡靜樓市更雪上加霜。今年以來，大灣區指數連升5個月，及至6月掉頭回落，7月繼續尋底。

順豐房託（2191）昨日收市後公布中期業績。其中，收益為2.236億元，按年升13.2%。物業收入淨額為1.807億元，按年升11.8%。可供分派收入為1.171億元，按年升7.1%。

每基金單位分派為14.64仙，按年升7.1%，派息比率為100%。近期人民幣出現貶值壓力，順豐房託執行董事兼行政總裁翟廸強表示，會積極採取適當措施管控利率與匯率風險。此外，順豐集團計劃下半年擴展至新的倉庫空間，提高青衣物業及順豐房託的收入穩定性。