因應疫情衝擊啟動的「運用既有旅館及公私有房舍轉型社會住宅」專案計畫，至今成功協助2070房舍轉型，除旅宿業外，國營事業台糖公司也提供1690戶房舍。國家住都中心除感謝台糖大力響應，因觀光業復甦，「旅館轉社宅」將逐步退場，改將量能投入包租代管4.0，要輔導更多民間房東加入，在明年達成8萬戶目標。

2021年5月疫情爆發、升至三級警戒後，旅館的住用率驟降到11%，歇業、倒閉、資遣者比比皆是，縱使之後疫情趨緩，替國旅帶來大量商機，但疫情起伏難測，於是內政部拋出「旅館轉社宅」計畫，欲將旅館空房轉為社會住宅，供民眾承租，也替小型旅館業創造穩定收入，不失為兩全其美的作法，目標定為2萬戶。

國家住都中心表示，「旅館轉社宅」專案計畫於去年初啟動，建立輔導轉型機制，讓受疫情衝擊的旅館業者多一項選擇途徑，轉做長期出租使用。

本專案計畫為確保居住環境品質，透過嚴謹審查督導申請案件進行修繕，修繕完成即可招租，並提供租金補助，使租戶實付租金最低可達市價5折，實施至今已有民間3案、公有房舍6案，總計2070房加入社會住宅招租。

另外台糖公司提供1690房舍作為社會住宅，自今年8月1日起已招租入住，由於租金低於市價，民眾詢問熱絡，國家住都中心感謝台糖響應，並將持續攜手各部會及國公營事業，將適合的房舍轉做社會住宅運用。

國家住都中心表示，包租代管社宅自2017年底開辦，已協助5萬家庭入住，今年8月邁入第4期計畫，優化長者及身障者換居專案，申請者可跨縣市，或選擇申請入住政府直接興建的社宅，希望協助行動較不便的民眾住進無障礙設施較完善的大樓。另外，業者除提供包租代管的媒合及管理服務外，也會協助房客申請300億元中央擴大租金補貼，提供各項便民及加值服務。


提供2,070房！「旅館轉社宅」將逐步退場
工商時報

因應疫情衝擊啟動的「運用既有旅館及公私有房舍轉型社會住宅」專案計畫，至今成功協助2,070房舍轉型，除旅宿業外，國營事業台糖公司提供1,690戶房舍，協助照顧民眾居住需求。

國家住都中心表示，感謝台糖大力響應社宅政策，並說明隨著觀光業復甦，「旅館轉社宅」將逐步退場，改將量能投入包租代管4.0，要輔導更多民間房東加入，在明年達成8萬戶目標。

國家住都中心表示，「旅館轉社宅」專案計畫於去（111）年初啟動，建立輔導轉型機制，讓受疫情衝擊的旅館業者多一項選擇途徑，轉做長期出租使用。

本專案計畫為確保居住環境品質，透過嚴謹審查督導申請案件進行修繕，修繕完成即可招租，並提供租金補助，使租戶實付租金最低可達市價5折，實施至今已有民間3案、公有房舍6案，總計2,070房加入社會住宅招租。

另外台糖公司提供1,690房舍作為社會住宅，自年8月1日起已招租入住。

包租代管社宅自2017年底開辦，鼓勵民間屋主提供房屋，截至7月底，累計媒合75,854戶，有效契約56,246戶；另外，增長的速度已從開辦初期的每季700戶，大幅成長為現今的每季7,000戶。

國家住都中心表示，包租代管社宅今年8月起已邁入第4期計畫，優化長者及身障者換居專案，申請者可跨縣市，或選擇申請入住政府直接興建的社宅，希望協助行動較不便的民眾住進無障礙設施較完善的大樓。

另外，業者除提供包租代管的媒合及管理服務外，也會協助房客申請300億元中央擴大租金補貼，提供各項便民及加值服務。以此量能推動，預計明年可達成8萬戶可供入住包租代管房屋的目標。

嘉義市政府財政稅務局表示，地價稅一般用地稅率為千分之10至千分之55，自用住宅用地稅率千分之2，兩者相差至少四倍。官員表示，如果民眾屬於土地所有權人，且有符合自用住宅用地稅率課徵地價稅的土地，要記得在地價稅開徵40日前提出申請，經核准者當年就可享用優惠稅率，逾期申請就只能從次年開始適用。

財稅局指出，自用住宅用地是指「土地所有權人本人或配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記」，「房屋無出租或供營業使用，地上建物為土地所有權人或配偶、直系親屬所有」，「土地所有權人與其配偶及未成年子女以一處為限」、「都市土地面積未超過300平方公尺、非都市土地面積未超過700平方公尺」。

稅務局提醒納稅義務人，民眾如果要查詢自有土地是否享用自用住宅用地優惠稅率，可以利用稅務局網站，進行查詢及稅務健檢以及線上申辦，不出門也可輕鬆完成申請。

中央社

配合社宅政策，台糖北中南6處學苑、共約1598戶轉作社會住宅，弱勢戶最低月租金2100元，台糖將利用現有人力自營管理；另外，台糖已釋出31.6公頃土地供內政部規劃興建社宅，當中有13處正在興建階段，戶數約8000多戶。

台糖表示，台糖學苑當初是配合改善大專住宿環境計畫而興辦，多年來出租率都有達9成，但近年因少子化影響，學生人數大幅減少，已轉型為一般出租住宅，出租給學生及社會人士；今年配合政府社會住宅政策，依內政部「運用既有旅館及公私有房舍轉型社會住宅」計畫，將6學苑轉型為社會住宅，以照顧弱勢族群。

轉型社宅學苑包含苗栗、公營、斗六、歸仁、楠梓、椰林等6處，共釋出1598戶，租賃面積（含公設）多約7到17坪。台糖表示，6學苑已通過住都中心審查，開放受理申請，將利用現有人力自行經營管理；而對台糖利基在於，轉型社會住宅可免徵地價稅、房屋稅及營業稅。

租金部分，台糖表示，6學苑位於直轄市者，依公告各行政區市場單價及個別因素調整租金，非直轄市則委託估價業者估算市場行情；另政府將依法提供租金差額補助，一般戶20%、社會弱勢戶30%、經濟弱勢戶50%，弱勢戶最低月租金2100元。

台糖舉例，斗六學苑月租金是4200元，若符合經濟弱勢資格，租金打5折變成2100元，差額部分由政府補貼，每個月統計造冊後，向內政部申請。

台糖表示，現有租戶可承租到租約到期，若原租戶符合內政部「興辦社會住宅出租辦法」條件資格，也會保障其續約資格。

針對未來是否有更多釋出計畫，台糖表示，目前已匡列31處、31.6公頃土地供給內政部規劃興建社宅，將由住都中心或者地方政府執行興建工作，當中已有13處、13.29公頃正在興建階段，戶數約8000多戶。未來如仍有社會住宅需求，台糖將配合政府政策，再評估合適地點提供土地或辦理社會住宅出租。

中國多家房企接連爆雷，全球關注中國房市大崩潰會不會一觸即發？房市趨勢專家李同榮表示，大陸房市的崩潰，都是調控政策過於頻繁與失當惹的禍，預期大陸房市將休耕五到十年，且從此斷失火車頭產業的領導地位。

李同榮表示，中國大陸房企暴雷事件發展至今，雖然台灣證券保險業約曝險102億元，暫時對台灣經濟與房市影響有限，不過因為中國房企違約事件若持續產生連鎖反應，影響大陸經濟增長，也會波及台灣經濟增長。

他指出，目前台灣經濟成長面臨8年負成長魔咒威脅，台灣房市維持以盤代跌走勢，經濟基本面的表現優劣，才是影響房市走勢的主要關鍵。

李同榮分析，大陸房市從2008年開始，在房市長線主升軌道上，非常頻繁且毫無章法的實施各種調控政策，包括2009年的「國四條」、2010年推出「國十條」、2011年「新國八條」、2013年再推出「新國五條」、2017年「限購、限貸、限價、限售、限商」五限等調控政策，但卻忽略了最嚴重的核心問題，就是所有房企過度操作槓桿的脆弱財務體質，埋下了如今債不抵資的民企違約風暴。

李同榮指出，中國恆大集團今年8月18日在美國紐約聲請破產保護，另一知名房企碧桂園於8月9日表示，兩筆8月6日到期的美元債券利息尚未支付，違約金額高達2,250萬美元（約新台幣7億1千萬元），爆發嚴重財務危機。

骨牌效應影響其他中國房企也陸續被爆出財務危機，如SOHO中國子公司「北京望京搜候房地產」拖欠土地增值稅及相關滯納金共人民幣19.86億元（約新台幣87億元），導致集團所有借款可能出現交叉違約危機。

另外，國有房企「遠洋集團」也出現付不出美元債息，導致違約停牌，國企債券違約，背後顯示出中國經濟主體已經出現嚴重危機。

在這一波大陸房企違約骨牌效應，會不會導致房市大崩盤危機？李同榮認為，大陸內部對2023年的 GDP 仍看好在6%以上，2024年 GDP 增長預估也在4.6%上下，雖然房企風暴未熄，且必然影響總體經濟增長，但只要中美商戰透過以時間換取空間的拖延戰略，就有喘息機會針對房市做出積極的整頓措施。

至於大陸房市走勢，會不會如日本泡沫化，30年不振？李同榮認為，大陸房市崩潰模式不會日本化，但頻臨半崩潰化，經濟蕭條與房市不振應該會延續5到10年。

近年不僅個人理財盛行被動收入的觀念，企業也將投資目光放在具創造被動收入的資產上。全球性不動產顧問公司高力國際今（23）日表示，收益型不動產不但可帶來穩定租金收益的現金流，中長期來看也具有房地產保值效果。

高力國際資本市場與投資服務部門副董事總經理黃正忠指出，所謂的收益型不動產就是購置如店面、商場、辦公室、飯店、甚至廠辦等類型的不動產，購買後可享有租金收益。

企業投資收益型不動產除租金可為企業創造被動收入外，也具有分攤本業營運風險的功能，更重要的是租金帶來的現金流，可以再轉作其他投資布局的金流來源之一。

收益型不動產依租客性質大致分為兩種模式，一為買家購置已有既有租客的帶租約資產，二是賣方出售時直接回租，即一般所稱的售後回租。

前者通常已經分層或分戶出租予多組承租人，若部分租約到期後將衍生招租、租金空窗及裝潢免租期等時間及人事成本。

後者則通常租期較長，通常為10至20年，資產購入後立即就能帶來租金收入，並且由承租方自行管理與營運，對買家來說可省去相當大的招租及管理等成本及心力，同時通常會事先議定每3至5年調高租金，隨物價飛漲，還具有部分抗通膨的優勢。

近期市場上帶租約收益案的案例，以立志開發購買新光一號基金的新光信義華廈較為知名、2021年中國人壽收購新竹豐邑雲智匯商辦大樓10個樓層、2020年國泰人壽購入位於桃園八德的廣豐新天地則為帶租約商場的代表性案例。

至於售後回租的近年案例，包括2022年全球人壽以58億元買下新竹國賓大飯店與行政大樓、2021年中華郵政以6.33億元買下富信大飯店台中館、及2020年國廣興實業以11.75億元向李方集團買下皇家季節酒店南西館為指標型案例。

黃正忠指出，售後回租型的收益型不動產雖具有單一租客的風險，但若買家能於評估標的時，依以下三原則慎選標的，則能大幅降低投資風險，第一，檢視承租方背景及營運模式是否具有長期穩定付租的能力，且回租租約內有無合宜的履約保障機制。

第二， 周邊具有重大公共建設題材，具未來增值潛力 ；第三，標的型態非特殊建物規格可以符合主流市場需求，如此若租客退租、亦容易再招租，才能兼具穩定收租並坐收不動產保值、甚至增值等多元效益。

台灣首座無人機園區可望成真！備受矚目的中科院航空所民雄院區逾54公頃土地開發案，原擬委由嘉義縣政府開發，但行政院日前裁示改由中科院主導，完工後年產值規劃可達80億元。其中，園區東側的國防科技開發基地第一期，中科院將投資11.1億元興建，預定明年初開工；至於民雄院區西側，將做為無人機及航太產業基地，將由行政院另編預算執行。

中科院航空所民雄院區東側土地34公頃，將做為航太研發試驗院區；中科院航空所的無人機隊，現行對外服務機種包括中型中翔無人機及小型紅雀無人機，其中，中型中翔無人機歷年參與國軍年度諸多演習，所獲即時情資可下傳至地面導控站，搭配情資後傳系統將影像傳至指揮中心，以利有效指揮決策或戰果評估。

至於小型紅雀無人機，參與中部地區災害防救聯合實兵演練、經濟部釋商科專成果展示、軍民通用科技產業加值應用成果發表、北部水源特定區展覽及國軍多項演習，均可滿足軍事及民生等相關服務用途。中科院透露，旗下航空所目前以中、小型無人機為主，至於大型無人機預定9月14日至16日在「台北國際航太暨國防工業展（台北航太展）」公開展出亮相。

中科院航空所旗下「結構與材料測試實驗室」認可項目，包含金屬、複材、化學及橡膠等材料材質及性能檢測，並獲得美國各大飛機與引擎公司認證，包括美國奇異（GE）供應商資格、聯合訊號引擎公司（Allied-Signal）41項材料測試認證、普惠（P&W）引擎公司材料測試16項認證，及波音（Boeing）飛機公司材料測試4項認證。

「左營機20公辦都更」2個單元招商傳捷報，雖然「南基地」流標，但「北基地」由尚發營造一家投標並已通過資格審查，尚發的背後兩大股東則是清景麟建築團隊和三地集團，該案預計投資61億元，興建4棟大樓，其中一棟作為公務機關使用，另三棟則是近600戶住宅，這也是2大房產集團在高雄第二個大規模合作案。

據悉，「左營機20公辦都更」單元1、單元2的公辦都更招商8月8日截止，北基地（單元1）有一家團隊投標，南基地（單元2）則流標，單元1投標廠商已通過資格審查，後續將由高市府都發局擇期辦理最後評選作業。

據指出，「左營機20公辦都更」北基地（單元1）的唯一投標廠商是「尚發營造」，背後兩大股東是高雄在地的清景麟建築團隊和三地集團，這也是兩大地產集團去年8月砸下43.11億，聯手標得台糖金銀島合建分屋附買回建地5,097坪後，再次於高雄大手筆合作。

據透露，尚發營造若通過下一階段最後評選，得標「左營機20公辦都更」北基地後，將再設立子公司，負責興建4棟大樓，其中一棟依約興建辦公室回饋高市府，另3棟則是分回的所有權住宅，戶數約570戶到600戶之間。根據「台糖金銀島」合作模式，清景麟建築團隊和三地集團持股比例，應該也是各擁50％。

布局收益型不動產趨勢方興未艾，全球性不動產顧問公司分析，近年國際間興起企業創造被動收入的理財新觀念，投資目光紛紛轉向附帶租約及「售後回租」等收益性不動產，既可享有長期穩定現金流，更兼具資產保值效益。

高力國際資本市場與投資服務部門副董事總經理黃正忠表示，企業投資收益型不動產不但可帶來租金收益，為企業創造被動收入，也具有分攤本業營運風險的功能，更重要的是租金帶來的現金流可再轉作其他投資佈局的金流來源之一。

黃正忠分析，收益型不動產類型包括店面、商場、辦公室、飯店、廠辦等；依租客性質又可分為兩種，一為買家購置已有既有租客的帶租約資產；二是賣方出售後直接回租、即「售後回租」。其中，帶租約不動產通常已分層或分戶出租予多組承租人，若部分租約到期後，將衍生招租、租金空窗及裝潢免租期等時間及人事成本。

至於「售後回租」不動產則通常租期較長，動輒10至20年，資產購入後立即就能帶來租金收入，並且由承租方自行管理與營運，對買家來說可省去招租及管理等成本及心力，且通常會議定每3至5年調高一次租金，還具有部分抗通膨的優勢。

高力國際最新調查指出，近年市場上帶租約收益不動產的案例，包括立志開發買下「新光一號」REITs的「新光信義華廈」，中國人壽2021年收購新竹「豐邑雲智匯」商辦大樓10個樓層，國泰人壽2020年購入桃園「廣豐新天地」帶租約商場，都是具代表性案例 。

至於「售後回租」的指標案包括全球人壽2022年以58億買下「新竹國賓大飯店」與行政大樓、2021年中華郵政以6.33億買下「富信大飯店」台中館、及2020年國廣興實業以11.75億向李方集團買下「皇家季節酒店」南西館等。

黃正忠表示，「售後回租」型的收益型不動產雖有租客單一的風險，但若買家能於評估標的時依三原則慎選，則能大幅降低投資風險。首先，檢視租客背景及營運模式是否具有長期穩定付租的能力，且回租租約內有無合宜的履約保障機制；第二，周邊具有重大公共建設題材，具未來增值潛力；三，標的型態非特殊建物規格，可符合主流市場需求，如此若租客退租亦容易再招租。

隨疫情發展逐漸告一段落，國際觀光客緩步回流，國內觀光商機回溫，根據最新實價登錄顯示，台北市五分埔商圈一處巷內店面，7月以總價1.2億元成交，換算每坪單價393萬元，創下今年以來台北店面交易單價最高紀錄，也是五分埔商圈歷來次高。

今年來，北市已有2件單價超過300萬元的店面交易，除五分埔商圈店面因有地下室使用權和其他增建空間，使其單價逼近每坪400萬元大關外，台北車站商圈的開封街店面也有單價354.2萬元的交易案，信義世貿商圈的信義路四段、中山區四平商圈、內湖湖光市場商圈成功路四段，也都有單價逾260萬元的店面交易。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，過去高單價店面多位於東區或西門町等一級商圈，不過國旅市場尚未完全恢復榮景，加上頻頻升息，高總價、高單價的店面暫時難吸引買家目光，反而以區域成熟商圈億元以下中低總價、小坪數店面，較有利置產族入手，長期持有。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，疫情前一年國際觀光客可達千萬的規模，今年官方預估有機會回升至600萬人次，加上國內觀光回溫，帶動沿街消費需求增加，一些疫情期間空置的店面陸續有房客進駐，疫後台北市店面租賃市場有活起來的跡象，不過租金仍未重返榮耀，畢竟現在國際觀光僅回到疫情前的5、6成水準，未來若觀光持續回升，店面市場仍有表現空間。

例如台北101商圈內信義路五段「信義鴻禧」原來第一銀行承租的店面，2020年遷點後就空置一段時間，不過今年7月以月租金53萬元成交，單價每坪4,294元；隨著大巨蛋完工落成，附近空置的店面也陸續出租，忠孝東路四段一間店面今年6月也以月租金16萬元順利出租，單價每坪約5,000元。

台灣的高房價，讓買房變得越來越辛苦，也使得越來越多人決心「躺平」，等著接收上一代留下來的房產。永慶房產集團以5年為區間，分析2003至2023上半年20年間總移轉棟數中繼承＋贈與的占比變化，發現全台建物繼承加贈與的占比從13％升至29％，直逼3成。

細看近20年間六都繼承加贈與移轉棟數占比的變化，全都上升超過10個百分點。在2003年，六都的繼承＋贈與移轉棟數占比，台北17.1％稍微較高之外，其餘五都都在12.6％以下，桃園市更是只有7.8％。到了2008年，六都的繼承加贈與占比也僅增加0.6％-3.4％之間，台北和新北甚至下降2.7％和0.3％，顯見當時繼承和贈與並非國內建物移轉的主流方式。

但是從2013年開始，繼承加贈與移轉棟數占比便開始明顯增加，六都的占比全數突破雙位數，台北和台南更是衝破2成，高雄也高達19％。2018年，繼承加贈與占比增加的態勢不減，除了桃園市的占比仍在2成以下，其餘五都都突破2成。

到了2023上半年，全台和六都的繼承加贈與比例已全數突破2成，台南高雄叩門3成大關。而台北市更是衝上38.6％，在20年間，台北市繼承＋贈與的占比增加超過21個百分點。

永慶房屋研展中心副理陳金萍說明，造成繼承、贈與占比在近20年間的明顯增長，背後的原因眾多，可能包括高齡化、少子化、以及避稅等等，但是高房價現象恐怕就是主因。

高房價問題若是持續未解，房屋變成「傳家寶」，一代傳一代的現象，恐怕將更為普遍，對於房地產產業、民眾居住品質、甚至社會發展，可能都有深遠影響。

近日，寶能地產股份有限公司（下稱“寶能地產”）新增股權凍結資訊，被凍結股權數額100億元，股權被執行企業為寶能城市發展建設集團有限公司（下稱“寶能城發”）。

近兩個月內，寶能地產已有兩次被凍結股權數額達100億元，之後解除凍結。現在第三次股權凍結數額達100億元，凍結期限為2023年8月至2026年8月。

寶能地產、寶能城發是寶能集團旗下綜合開發業務的核心平臺，但是寶能集團自2021年開始陷入流動性危機。

2023年1月初，寶能集團董事長姚振華對外稱：“有信心儘快實現流動性困難的根本性舒緩”。如今看來，要達成姚振華年初的想法，寶能集團還有待努力。

第三次，股權凍結數額100億元

天眼查顯示，寶能地產在2023年8月7日，新增兩筆被凍結股權資訊，被凍結股權數額分別是100億元、100萬元，執行法院均為深圳市福田區人民法院。

寶能地產此次股權凍結數額100億元，當前可獲知資訊僅為司法協助。

記者查詢發現，寶能地產被凍結股權數額達100億元，在近兩個月內第三次出現。

此前兩次的公示期，分別是2023年6月20日、2023年6月30日，凍結期限均為2023年6月至2026年6月。

具體來看，被執行人均為寶能地產，股權被執行企業均為寶能城發，執行法院均為深圳市龍華區人民法院。

2023年7月10日，寶能地產的前兩次凍結股權解除，執行事項均是“解除凍結股權、其他投資權益”。

旗下地產平臺受困

寶能集團官網顯示，公司定位為“城市綜合運營商”，通過對城市綜合體“開發、經營、管理”一體化運作模式，將城市綜合體與城市發展相結合，注重產品與城市的協調發展，打造城市標杆。

寶能地產、寶能城發均是寶能集團在綜合開發業務的核心平臺。公開資料顯示，寶能城發形成立足深圳、輻射全國的發展格局，打造產城融合、城市地標、精品文旅、高端居住四大產品線。

天眼查顯示，寶能地產成立於2002年7月，法定代表人張保文，註冊資本約11.19億元。

在寶能集團被列為被執行人資訊中，大都會均涉及寶能地產。天眼查顯示，8月11日，寶能集團、寶能地產、姚振華等新增一則被執行人資訊，執行標的9.76億元。

風險資訊顯示，寶能地產存在多個被執行人、失信被執行人、限制消費令及股權凍結資訊，被執行總金額超200億元。

2023年1月份，姚振華在寶能集團2023年經營工作會議上介紹，2022年，寶能集團面對前所未有的流動性困難，寶能城發克服嚴峻環境挑戰，推動“促銷售、保交付、穩經營”的核心工作務實落地。

姚振華稱，2023年，寶能城發等公司要加快推進重點核心城市專案的開發與銷售；加強業務經營管控，對標先進企業、先進項目，徹底執行目標管理，推動綜合開發等業務持續向好發展。

天眼查顯示，2023年上半年，寶能城發多次被列為失信被執行人，失信行為均為有履行能力而拒不履行生效法律文書確定義務。

8月22日，瑞安房地產有限公司（瑞安房地產，00272.HK）披露2023年中期業績。財務資料顯示，2023年上半年，瑞安房地產收入約64.31億元（人民幣，下同），同比增長46%；歸母淨利潤約6.18億元，同比增長37%。

截至報告期末，瑞安房地產的淨資產負債率為50%，較2022年12月31日增長5個百分點；現金及銀行存款總額為122.39億元。

從收入來看，今年上半年，瑞安房地產被確認為收入的物業銷售約46.62億元，同比增長90%；綜合租金及相關收入約11.31億元，同比增長4%。

報告期內，瑞安房地產的租金及相關收入總額（包括瑞安房地產分別持有上海瑞虹新城商業合作物業組合49.5%實質權益、企業天地5號和湖濱道44.55%實質權益，以及南京國際金融中心50%實質權益的租金收入）約15.15億元，同比增長3%；合約物業銷售額約45.64億元，同比減少76%；認購銷售額約6.06億元，同比減少66%。

合約物業銷售中，住宅物業銷售占比92%，其餘由商業物業銷售貢獻。此物業銷售額減少主要是由於推售時間安排所致，公司在2023年下半年將推出更多樓盤。

土地儲備方面，報告期內，瑞安房地產土地儲備的總建築面積為870萬平方米，包括630萬平方米的可供出租及可供銷售面積，及240萬平方米的會所、停車場和其他設施，合共14個發展項目，分佈于上海、南京、武漢、佛山及重慶五個城市的黃金地段。

商業物業方面，瑞安房地產分拆公司商業投資物業、物業管理及資產管理業務後的實體瑞安新天地(21.900, -0.12, -0.54%)今年上半年的收入約14.51億元，同比增長2%。其中物業投資收入約10.95億元，同比增長1%；物業管理收入約2.66億元，同比增長6%；房地產資產管理收入約8600萬元，同比增長10%；其他收入約400萬元，同比減少33%。

報告期內，瑞安新天地旗下零售物業組合的出租率平均達91%，續約租金保持正增長。瑞安房地產披露的資料顯示，在疫情相關的限制措施放寬後，集團零售物業組合於2023年上半年的銷售額及客流量分別恢復至2019年同期水準的109%及120%。

報告期內，瑞安房地產旗下整體辦公樓物業組合的平均出租率維持在88%，續約租金保持正增長，其中位於上海的辦公樓物業平均出租率達到92%。

財報資料顯示，今年上半年，上海新天地、瑞安廣場、新天地廣場、虹橋天地、上海創智天地、INNO創智、佛山嶺南天地社區、重慶天地社區的出租率均超過90%。

瑞安房地產主席羅康瑞表示：“持續的經濟不利因素及疲弱的消費信心，繼續對房地產市場造成壓力。儘管如此，集團仍展現出良好韌性，收穫穩健業績。我們預計2023年第二季度的經濟疲軟將延續到下半年，對於未來經濟前景，我們仍將保持審慎。當前房地產市場仍處於調整階段，充滿不確定因素，但預計未來數月會有更多利好政策出臺，引導市場預期，恢復市場信心。未來，我們會密切關注市場發展趨勢，以更為審慎的態度進行城市更新項目的拓展和土地儲備的擴充。我們的管理團隊頗具前瞻性眼光，並久經考驗，有能力帶領集團審時度勢，把握新機遇，實現新增長。”

8月24日，據《星島日報》援引未具名消息人士報導，香港山頂一棟豪宅已以約8.5億港元的價格出售給資本策略和一家基金。該房屋位於中峽道，占地16,330平方英尺，可重建樓面8165平方英尺。該物業此前由莊士機構大股東莊氏家族持有。

保利物業、中海物業兩家央企同行雙雙于2023年8月22日發佈年中報。這是當前上市物企中，為數不多增長速度與品質相對不錯的標的，加之兩家物企股東背景相若、業務構成相似，投資者也不免將兩者放在同等位置作比較。

從主要財務資料來看，保利物業、中海物業的表現均相當不錯。今年上半年，保利物業營收71.4億元，同比提升10.7%；歸母淨利潤7.6億元，同比上升21.5%。同期，中海物業實現71.63億港元營收，同比上漲23.2%；歸母淨利潤7.26億港元，同比上漲39.2%。

得益於規模等方面的優勢，保利物業在營收、利潤的表現上，要略強於中海物業。但是在市值表現上，保利物業大約在200億港元左右，中海物業則能探高至300億港元上下，近百億的市值差異，也說明市場對兩者的偏好有明顯不同。

依照資本市場的評判標準，保利物業、中海物業的關聯方穩健度高，違規資金佔用的可能性較低，加之兩家物企的母公司保利發展(13.700, -0.19, -1.37%)、中海地產目前都在擴表週期，未來輸送的管理面積也是可觀的，基於營收利潤一定的前提下，兩者市值應不至於有較大差異。

導致保利物業、中海物業市值相差近百億的關鍵因素是什麼？

業績透視

不得不承認，在市場整體下行的背景下，保利物業、中海物業均取得了較為出色的成績，在營收、利潤等主要財務指標上，均錄得了較高幅度的增長。

根據保利物業年中報，2023年上半年，保利物業營收71.4億元，同比提升10.7%；毛利達15.1億元，同比上升15.8%；歸母淨利潤7.6億元，同比上升21.5%，同比均有雙位數的增長。

中海物業的增速要更快一些。中報顯示，今年上半年，中海物業實現營收71.63億港元，同比上漲23.2%；整體毛利11.47億港元，同比上漲30.8%；歸母淨利潤7.26億港元，同比上漲39.2%。

利潤率方面，今年上半年這兩家物企均有明顯的長進。保利物業今年上半年整體毛利率和淨利率均錄得同比提升，其中整體毛利率21.2%，同比提升1個百分點，淨利率達到10.9%，同比提升1個百分點；與之同時，中海物業則回升至16%，同比提升了0.9個百分點。

以此可見，保利、中海兩家物企在最基本財務指標上，是旗鼓相當的。但是，中海物業的增速明顯更快，毛利、歸母淨利同比均有超過30%的增幅，而保利的增幅要稍落後一些，這是從主要財務指標上，兩者能夠直觀感受到的不同。

拆分來看，今年上半年，保利物業的主要營收板塊中，物業管理服務收入同比增加約21.8%至48.18億元，而非業主增值服務和社區增值服務收入，收入則同比錄得下跌。其中，非業主增值服務收入為10.5億元，下跌3.8%；社區增值服務收入為12.72億元，同比下滑9.3%。

保利物業解釋稱，非業主增值服務收入下降主要是因為其提供案場協銷服務的專案數量下降；社區增值服務收入下降則主要由於社區零售、家政服務等到家業務的部分消費需求及產品服務變化。

但是，在同等條件下，中海物業這三大業務板塊，則都有相當不錯的增幅。

今年上半年，中海物業的物業管理收入同比增長17.7%至51.63億港元；增值服務業務收入為19.17億港元，同比大幅增加45.3%；住戶增值服務業務營收收入則為7.11億港元，同比增長56.9%。

以此對比，中海物業的物業管理收入增速要落後於保利物業，但收入兩者相當；而在增值服務領域，中海物業則明顯要比保利物業表現更好。

“物業管理收入這塊保利增速快也可以理解，保利每年的銷售額現在還是要高於中海一些，輸送給物業的面積就會更多，也會推動營收增長。”一位不願具名的地產分析師告訴21世紀經濟報導記者。

可供對比的資料是，根據保利物業披露，今年上半年，保利物業來自保利系統內新增在管項目數達76個，較去年同期提高65%。

瓶頸何在？

業績表現和增長速度對比而言，保利物業、中海物業的確在伯仲之間。

但是，資本市場給予中海物業的靜態市盈率是約23倍，市值則為296億港元左右；保利物業的靜態市盈率卻在16倍左右，總市值也不過205億港元，相較而言，兩者還是差出了一個身位。

這其中的差異，就是資本市場以及投資者對兩者的不同觀感以及偏好，也即是物業服務行業的基本投資邏輯。

一位不願具名的境外機構投資者對21世紀經濟報導記者分析稱，物業行業這兩年看的是穩健、增長可持續，有沒有壞賬，獨立性夠不夠高等，這基本就劃出了兩個陣營，國央企和民企。“營收差不多的情況下，國央企的PE肯定會高於民企，因為市場認為這種企業管理相對完善，不會出現挪用資金的情況，而且目前也都在拿地，後續增長比較好。”

可供對比的是，目前，港股上市的碧桂園服務、融創服務和濱江服務等相對頭部的民營物企，其靜態市盈率多數在6倍-13倍之間，而保利、中海和綠城等有國資背景的物企，靜態市盈率均不低於16倍。

在同樣陣營的前提下，投資者已經控制了相對變數，因此他們所關注的將會回到基本的商業邏輯上，就是增長潛力，以及管理效率。從這方面剖析，中海物業的可靠程度，的確要高於保利物業。

“就我們的跟蹤，保利未來的增長速度要差一些。而且從管理風格來看，我們也覺得保利物業的治理和管理水準，並沒有比中海更好，市場的偏好就是這樣，會更喜歡安全閾值更高的公司。”一位境內券商機構的人士對記者分析認為。

從母公司發展的路徑來看，保利物業的增長路徑，或許也有瓶頸。

一位央企總部的人士對記者表示，“這兩年地產央企追求的都不太一樣，保利要爭第一，中海要保利潤王，華潤各方面都很優秀很均衡，運營和管理都比較出色。保利爭第一勢必就要拿更多的地，所以它投資標準就會比其他的要寬鬆一點，城市能級也會有所下沉，在我們看來，這就可能會有後勁不足的情況。”

具體到保利物業，它的投資者也捕捉到關鍵的資訊——在保利物業中報中，有一項明顯的變動引發了市場的討論。

保利物業年中報顯示，今年上半年，保利物業繳納了30億元的按金，這是因為2023年6月30日，保利物業與保利發展簽訂了《車位元租售業務代理服務框架協定》開展車位元代理業務，因此保利物業向後者支付了30億元的按金，而在此之前，保利發展並未收取相關費用，儘管雙方針對車位元銷售的關聯交易早在2021年就已經有之。

這筆費用的支付，也讓外界對保利物業與保利發展的關係有另類審視。“車位銷售別的物企也有這麼幹的，但保利之前沒這麼幹，還是說明了一些問題。”上述境外投資機構人士分析認為。

說一千道一萬，後房地產高增速時代，在同一起跑線的物企，本身更應該比拼的就是管理、運營能力，而不僅是來自母公司規模的膨脹。在這方面，投資者也會從母公司的角度看問題，保利物業、中海物業的估值分野，或許就在此產生。

金灣•寶龍城即便有優惠至1.4萬-1.5萬元/平方米的房源，也是在今年7月最新備案價的基礎上進行的，同時也是符合珠海對於新盤備案價的調整要求的。

8月23日，有網傳消息顯示，珠海金灣區航空新城的金灣•寶龍城專案“五折賣房，樓盤備案價2.8萬元/平方米，開發商打折賣1.4萬-1.5萬元/平方米”。

當日下午，記者致電珠海市住建局，相關工作人員告訴記者，所謂“金灣寶龍城五折賣房”這一消息不屬實，網傳最高的備案價是兩年前的價格。

來源：珠海市住建局官網

記者查詢珠海市住建局官網發現，金灣•寶龍城（備案名：金灣寶龍廣場）7月有一份最新的銷售價格備案公示表顯示，金灣寶龍廣場三期D區域調價共196套，建築面積單價17994.14元-19561.21元/平方米，整體銷售均價為18967.07元/平方米。

而在金灣•寶龍城開盤之初的2020年，金灣寶龍廣場一期B區1、2、3、10棟備案價整體均價約27263.89元/平方米，個別房源備案價還達到29000元/平方米。

也就是說，金灣•寶龍城即便有優惠至1.4萬-1.5萬元/平方米的房源，也是在今年7月最新備案價的基礎上進行的，同時也是符合珠海對於新盤備案價的調整要求的。

根據珠海2016年發佈的《關於我市商品房銷售價格備案的通知》，開發企業向市價格主管部門申請商品房銷售價格備案時，應申報每套房屋價格，實行一套房一標價。報備項目的商品房價格不能明顯高於周邊在售商品房價格和本項目前期成交價格，同一批次分批備案的，下一批次備案價格不得高於上一次同類型房屋成交均價。

去年4月，珠海將新盤備案從此前的“實際銷售價格不得低於備案價90%”調整為“每套商品住房的銷售價格不得高於其備案價格，同時不得低於其備案價格的85%”。以金灣•寶龍城一套均價17994元/平方米的房源計算，其85%的備案價格大約是15293元/平方米。

珠海某房企的一位中層人士在接受每經記者採訪時表示，“打五折賣房”這個表述是誇大的，不能用幾年前開盤的備案價和當下的價格對比說是打五折。現在的市場都很規範，不符合規定的降價也網簽不了。當然與周邊樓盤相比，寶龍城這個項目確實價格較低，片區其他多數樓盤當下的成交均價都在20000元-27000元/平方米。

金灣•寶龍城調價或許也是為了以價換量。合富研究院統計顯示，珠海7月新增供應全部來自斗門湖心路，批售4.18萬平方米。網簽6.81萬平方米，環比萎縮30%，金灣降幅最小，其中金灣寶龍城利用特價房促進成交，從而躍進全市成交TOP10行列。

整體來看，合富研究院資料顯示，珠海7月整體樓市延續探底行情，新增供應4.18萬平方米，環比減少33%；網簽14.63萬平方米，環比下跌17%。其中唐家人才房專案——惠景沁園大批量網簽1.62萬平方米(占全市11%)，成交因獲得支撐而降幅收窄。7月珠海全市新房均價25928元/平方米，環比略漲1%，同比上升10%。



公開信息顯示，金灣•寶龍城位於珠海金灣區順達路東側、金銘東路北側，項目公司為珠海鵬灣置業有限公司，寶龍地產和雅戈爾置業分別持股50%。目前在售戶型有91-110平方米的3房，總價約155萬-190萬元/套。

受多重因素影響，寶龍地產也遭遇了流動性問題。去年7月，寶龍地產宣佈違約，稱無法按期償還2129.4萬美元本金及應計利息，後進行展期。今年7月，寶龍地產合計4.35億美元票據交換要約有效提交作交換並獲公司接納。

8月17日，寶龍地產發佈業績盈利警告顯示，根據初步評估預期公司上半年利潤介乎約2億-4億元（截至2022年6月30日止6個月約12.13億元），本公司擁有人應占核心盈利，介乎約11億元至13億元（截至2022年6月30日止6個月約16.91億元）。

“預期下跌主要歸因於下列各項：受房地產行業經營環境嚴峻的持續影響：期內結轉體量減少，令銷售物業已確認收入和溢利減少；基於謹慎性原則對物業專案計提減值；投資物業公允價值減值;及外匯波動造成預期淨匯兌損失。”

評級機構惠譽把碧桂園服務（06098）的評級降至垃圾級，並可能進一步下調。惠譽把該股的長期發行人違約評級從BBB-下調至BB+，並列入負面觀察名單。評級下調反映惠譽認為碧桂園服務的增長、品牌聲譽、盈利能力和融資渠道，可能受到碧桂園（02007）流動性壓力加劇的負面影響。碧服昨收報7.28元，微升0.1%。

隨着港珠澳大橋建成後發展影響，屯門區配套日益完善，近年區內亦有工廈活化成酒店等項目，人流暢旺，前景備受看好，加上在多項減辣政策支持下，不少區外客都入屯門尋寶，租務成交熱熾連帶租金價位持穩，新近有業主放租屯門冠華鏡廠第六工業大廈1座低層單位，意向月租約14.8萬元。

車到樓層 樓底16呎高

萊斯物業高級客戶經理梁志滿表示，獲業主委託放租為屯門河田街7至9號冠華鏡廠第六工業大廈1座低層單位，面積約9,294平方呎，以約14.8萬元放租，平均呎租約15.9元。

單位實用率高，特高樓底16呎，設有洗手間，更備有800A大電，可塑性高，而且罕有車到樓層，可直達尾板在單位接貨，或入車到單位，門前大路無塞車，工場冷倉靈活變動，合物流或貨倉租戶。而據市場成交顯示，上述近萬平方呎的單位甚少放盤，而對上租務成交高層單位，面積約2,966平方呎，月租約4萬元，平均呎租約13.5元。

另該廈有停車場，更設有卸貨台，可入40呎櫃，有利物流運輸行業；而位置上，鄰近住宅群，及港鐵屯門站，周邊亦有多綫小巴、巴士往來港九各區，至機場約需40分鐘車程，往返深圳灣口岸更只需15分鐘車程，交通極為便利；另，附近有大型購物商場V city，配套完善。

梁氏指，屯門交通配套發展完善，區內工廈近年多獲物流業用家青睞，多數用作貨倉或自用，加上港珠澳大橋貨運量日漸增加，屯赤路段通車後更加便捷，租賃前景備受看好，加上大面積物業租少見少，預料將來吸引更多用家物色筍盤。

成都項目更名「成都太古里」 租戶升級優化

太古地產（1972）去年提出，計劃未來10年投資超過1,000億港元，在香港、內地和東南亞發展一系列新項目。儘管今年以來，中國內地的經濟復甦未如預期，以及房地產行業遇上逆風，惟太古地產行政總裁彭國邦昨表示，公司正全力推進1,000億港元投資計劃，其中有約一半資金將投資於中國內地，充分印證了公司對成都及進一步投資於內地的長期承諾。

太古地產於2022年12月宣布計劃收購成都遠洋太古里餘下的50%權益，並已於2023年2月底完成全部相關交易。太古地產昨宣布，將旗下位於成都的零售主導綜合發展項目正式更名為「成都太古里」，取代項目原有名稱成都遠洋太古里。太古地產現持有成都太古里100%的權益，該綜合發展項目也包括屢獲殊榮的博舍酒店。

經過8年的發展，成都太古里已成為深受本地市民和外地訪客喜愛的城市地標，也是彰顯太古地產以長遠眼光致力於城市更新和文化保育的國際級典範。太古地產指出，自2015年開業以來，成都太古里持續錄得強勁業務表現。項目的零售銷售額在疫情後全面復甦，今年上半年零售額同比增長近30%。

128個品牌包括全球旗艦店進駐

成都太古里總經理伍玉珊表示，基於多年悉心營運和不斷創新奠定的堅實基礎，已展開一系列策略性調整和優化項目以全面升級成都太古里。項目自2022年陸續升級調整租戶品牌組合，並引入了眾多全新零售店舖概念。截至目前，已有128個品牌開設新店或升級店舖概念，其中包括多個打造創新概念和體驗的品牌全球旗艦店及國際品牌中國首店。展望未來，將繼續打造獨特而令人難忘的購物及生活方式體驗，不斷超越中國年輕消費者的期望。

成都太古里位於成都市核心位置，採用開放式、低密度的街區式獨特布局，以傳統川西建築風格為設計靈感，環抱千年古剎大慈寺。項目獨創「快里」「慢里」的零售概念，以獨特方式融合文化與商業，為顧客提供多元化的購物及生活方式體驗，已成為全國獨具一格的城市目的地。

內地房地產市場等待更多救市措施出台之際，社交媒體突然流傳廣東珠海金灣區有知名樓盤割價五成求售，手法涉嫌違規。不過，內媒《第一財經》引述珠海金灣區住建局相關工作人員指出，該樓盤減價推盤的做法，是合理的市場行為。

一則「珠海一房企打響『五折』賣房第一槍，金灣區某知名樓盤備案價每平方米2﹒8萬（人民幣．下同），開發商打折賣每平方米1﹒4萬－1﹒5萬元」的消息近日在社交媒體引起廣泛關注。報道指，該樓盤為上市房企寶龍地產（01238）和雅戈爾置業共同開發的「金灣．寶龍城」項目，預售證備案名稱為「金灣寶龍廣場」，主要目標客群為剛需客，房屋面積在介乎68－110平方米左右；2020年取得預售證，部分在售樓盤預計在明年6月交房。

該樓盤部分房源今年已兩度下調備案價。以三期D區域1棟1201室為例，該房源總面積約為69平方米，2021年最初的備案價為每平方米28002﹒57元，今年4月下調至21745﹒32元，7月底再降至19783﹒96元，僅備案價降幅就有約30％。

根據珠海住建局最新的房價備案規則，樓盤實際銷售價格不得低於備案價的85％。寶龍城項目下調備案價後，再按最大折扣八五折減價，實際售價將降至每平方米1﹒5萬元左右。

珠海金灣區住建局一名主管房地產交易科室的工作人員表示，寶龍城項目降價推盤的做法為合理的市場行為。該工作人員稱，在珠海，房地產開發商可以每季度向珠海市住建局申請調整一次新房備案價，調整後，只要售價不低於備案價的八五折，就可以正常辦理網簽。

江蘇蘇州住房公積金管理中心近日推出全新租房提取政策。其中在提取限制方面，以往租房提取金額存設有上限，無法全額覆蓋租金。新政策提出，在工作所在地無房且租賃住房的繳存人，在個人公積金帳戶扣除按最新繳存基數留存的一個月繳存額（不含新職工補貼）後，在可用餘額內，每月可按實際房租支出提取住房公積金，實現「應提盡提」。其中新市民（非蘇州戶籍）、青年人（40周歲以下）更毋須扣除相應繳存額，全額可提，以進一步支持他們在當地安居，減輕住房壓力。

此外，以往僅單位繳存職工可以辦理租房提取，在新政下，除現有單位繳存職工外，個體工商戶及其僱工、自由職業者、台港澳籍人員及取得外國人永久居留證的外籍人員，均可參加公積金制度，並通過辦理租房提取來減輕租金支付壓力。以往每年只能辦理兩次的租房提取，即每年要到有關部門辦理兩次的手續，亦改為只需簽訂一次委託提取協議，就可每月自動收到款項，即「每年最多跑一次」。

新盤及二手住宅齊齊減價搶客，反映樓市氣氛偏弱，土地市場直接受衝擊，賣地表荃灣油柑頭「港人首次置業」（首置）地皮上周五爆冷僅收到一份標書，結果政府昨天公布，該份唯一出價未達當局定下的底價，流標收場。政府更罕見地即時宣布，房屋局將邀請香港房屋協會（房協）接手該地皮興建首置項目。

條款複雜 唯一標書未到價

佔地約52.39萬方呎的首置用地，鄰近荃灣大型屋苑麗城花園，屬於2023/24財政年度賣地表之中，地盤面積最大的一幅地，最高可建樓面面積約104.63萬方呎，附帶多項發展要求，包括興建不少於1940伙，全部用作首置單位，日後須以市價八折發售，並要在開賣前向政府提交售樓資料，獲批後一個月內推售全個項目所有單位。

有見發展條款複雜，一眾大型發展商均放棄入標，上周五截標時，僅中小型發展商佳明集團（01271）獨資參與，創2011年政府主動按季推地以來的賣地表住宅地標書數目新低，佳明集團執行董事曾嘉敏遞交標書當刻也明言，該地皮發展限制多，出價較保守。

油柑頭地皮招標反應差，市場紛估計流標機會大增，結果一如所料，政府昨天公布，由於入標價未達政府專業估價師在截標當日所評估的底價，決定不接納唯一收到的標書，強調做法是為了保障公帑。當局重申不會就投標者出價的考慮作出揣測，出價往往視乎投標者如何評估用地的吸引力與市況、其企業情況及發展策略等種種因素。

今年7塊地截標 4幅無批出

今年來自賣地表、港鐵物業發展項目和市建局招標渠道共有7幅土地截標，但油柑頭用地已經是當中第四幅流標的土地，也是今年第二幅來自賣地表用地未能批出；對上一幅流標的賣地表項目是位處赤柱環角道的住宅地，今年1月獲4個財團競逐，結果仍要收回。

港府重申，油柑頭地皮適合發展首置項目，故宣布房屋局將邀請房協承接該用地和興建首置單位，並繼續豐富房屋階梯，以滿足不同置業人士。

房協接受本報查詢時指出，樂意與政府進一步商討承接該幅首置地的細節安排，房協作為政府的緊密合作夥伴，一向積極發展不同類型的房屋項目，配合政府為滿足市民的住屋需要而努力，而面對目前殷切的住屋需求，房協認為必須維持可持續的房屋供應，將盡力協助政府增加供應，為市民提供可負擔的住屋選擇。

油柑頭地皮將成為房協首個參與發展的首置項目，值得留意的是，房協以往向政府取地興建資助出售房屋時，須支付補地價，住宅樓面的補地價為市價三分之一，參考市場對油柑頭用地的估值約18.8億至36.6億元，若依照同樣機制，房協動輒要繳交逾6.26億元的補地價。

對上招標首置項目已是3年前

資料顯示，油柑頭用地是歷來第二幅涉及首置元素的賣地表用地，對上一幅是2020年招標的觀塘安達臣道對出項目，結果由長實（01113）斥資49.51億元投得，現正興建中。前述兩幅用地連同市建局預計今年9月接受合資格市民申請的紅磡煥然懿居第三座，以及該局與平民屋宇有限公司合作的石硤尾大坑西新邨重建項目等，本港有5個推展中的首置項目，料提供逾6200個首置單位。

對於油柑頭首置地流標，美聯測量師行董事林子彬指出，該用地規模龐大，而中標發展商需負責毗鄰山坡的防治工程，加上首置項目發展和銷售條件限制多，發展風險大，招標結果反映賣地條款的複雜性和近期市場氣氛低迷，建議日後再有同類資助房屋用地推出時，可考慮直接交予公營機構負責，減低流標的機會。

對於當局邀請房協發展荃灣首置地，有地產界人士認為，政府直接把油柑頭土地交予房協建屋，乃預期地皮底價短期內難以大幅調低，「無信心重新投標不再流標」，把地皮交由房協發展可避免出現尷尬情況。

不過，泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚表示，此做法縱使能夠加快落實發展首置項目，但變相無法釋放私人發展商參建資助房屋的力量，建議政府未來若要推出同類用地時，考慮改變招標條款，例如不收地價，改為以入標財團提議的分紅比例高低來決定中標者誰屬。

新創建中環舊總部兩層覓客源

近年有不少企業「出走」中環，新創建（00659）去年底亦撤離扎根多年的中環新世界大廈，將總部搬到長沙灣，令新世界大廈出現兩層合共逾2萬方呎的放租盤。據悉，業主每層以每月約75萬元放租，由於屬中環核心地段罕有全層放租盤，故洽租反應理想，當中有一層已獲準租客出價70萬洽租至尾聲。

新創建舊總部位於新世界大廈第一座27樓及28樓，屬中高層樓面，每層租用面積約10270方呎，合共約20540方呎，在近期完全清空後放租，每層叫租每月75萬元，呎租約73元。

雖然通關後商業氣氛較淡靜，商廈租賃未見大幅彈升，不過由於新世界大廈始終位於中環最核心地段，加上全層面積逾1萬方呎兼可即租即用的租盤罕有，故此上述兩層樓面推出市場放租後，反應不俗，獲不少企業甚至半零售商戶洽租。

逾萬呎樓面 成交呎租料68元

市場消息指出，當中的28樓全層，已經獲洽租至尾聲，有機會短期內落實成交。

據知，該物業洽租的每月租金約為70萬元，呎租約68元，一旦落實，料為該廈今年以來最大宗的租賃個案。

新創建於2021年，以13.67億元向母公司新世界發展（00017）購入當時仍屬樓花的長沙灣甲級商廈荔枝角道888號（現稱南商金融創新中心）18樓至21樓共4層，總樓面面積96744方呎，呎價約14130元。南商金融創新中心在去年入伙，故新創建把總部搬到該廈，撤離中環。

除新創建舊有的樓面租出外，新世界大廈第二座2樓全層，租用面積約4920方呎，亦以每月約32萬元租出，呎租約65元。

而同區皇后大道中99號中環中心有單位的租戶提早退租後，火速獲其他租戶頂上。市場消息透露，中環中心56樓13室，建築面積約2420方呎，原本在去年5月由一家外資基金公司以每月16.94萬元租用，呎租約70元。當時租期為3年，租約至2025年4月。

國金二期1701呎單位 20萬租出

不過，該外資基金公司租用上址僅逾一年，便有意提早近兩年退租。據悉，單位剛獲一家投資公司頂租，月租約16.46萬元，呎租約68元，租期為兩年。雖然有關單位迅即獲其他公司租用，可是，物業的每月租金較去年下跌2.9%，料業主每月少收4840元租金。

另一方面，中環指標商廈國際金融中心二期低層10室，租用面積約1701方呎，以每月20萬元租出，呎租約118元，屬於中環較罕有的細單位租出個案。

長實（01113）油塘親海駅I昨天加推全盤最後9伙，全屬頂層連天台特色戶，折實平均呎價18517元，於周日（27日）開賣。信置（00083）牽頭的將軍澳日出康城第11D期凱柏峰III明天截飛，暫收逾1700票，超額逾11倍。

親海駅I加推最後9伙，全屬頂層連天台特色戶，包括4間1房、2間2房及3間3房戶，實用面積273至736方呎，分別外連118至659方呎天台。

該盤削減1%親海駅II向隅客折扣優惠，以「愛才即供付款計劃」計，1及2房可享18%折扣、3房最多19%折扣，整批折實售價438萬至1488.4萬元，折實呎價16044至20223元，折實平均呎價18517元。

長實營業經理陳詠慈表示，上述9伙將於周日以先到先得形式發售，其中2及3房戶可飽覽維港海景。

凱柏峰III明截飛 暫超額11倍

親海駅I位於東源街8號，提供228伙，實用面積273至736方呎，包括1房至3房，預計落成日期為2025年7月。連同親海駅II，整個親海駅共886個單位，已經全數推出市場。

凱柏峰III本周六（26日）首輪發售138伙，項目繼續收票。信和置業執行董事田兆源指出，該盤暫收逾1700票，超額逾11倍，明天截票。中銀香港個人數字金融產品部副總經理劉寶萍稱，該行為凱柏峰III買家提供綠色按揭計劃，可享額外6888元現金回贈，以及1.6萬元的理財獎賞。

千望10單位改價單形式發售

遠洋集團（03377）旺角千望原本以招標形式發售10個特色戶，發展商突然變陣，改以價單形式發售，整批折實售價442.32萬至866萬元，折實呎價24364至30327，折實平均呎價27146元。

該盤同步更改其他價單，最高樓價折扣由14.5%增至20%，另設提前成交現金回贈，指定4間1房再額外多2%或4%折扣。該盤周二（22日）新增兩宗撻訂，連同撻訂戶，該盤周日發售全盤最後21伙。

二手蝕讓頻頻，即使持貨近10年也要損手離場。大埔白石角天賦海灣一個4房戶，原業主2013年斥資4895.8萬元買入，最近以4000萬沽出，賬面蝕讓895.8萬元或18.3%。

天賦海灣3期海鑽3座高層A室，實用面積2184方呎，4房間隔，外望吐露港海景。據悉，該單位原本是發展商打造的現樓示範單位，原業主於2013年10月，以4895.8萬元連裝修及傢俬買入單位。

利嘉閣分行首席聯席董事葉鎮江表示，上述單位去年11月放盤，叫價4300萬元，已經低於買入價，終累減300萬元，最終以4000萬元獲換樓客承接，呎價18315元。原業主持貨近10年，埋單賬面勁蝕895.8萬元或18.3%。

第一城428萬沽 虧損近13%

中原地產分行分區營業經理梁健文指出，屯門康德花園2座中層A室，實用面積415方呎，2房間隔，原叫價450萬元，減價50萬元後，以400萬元易手，造價創今年同類單位新低，呎價9639元。原業主於2017年3月以420萬元買入單位，持貨逾6年，賬面蝕20萬元或約4.8%。

另外，市場消息透露，沙田第一城43座高層B室，實用面積284方呎，成交價428萬元，呎價15070元。據了解，原業主2018年4月以490萬元購入單位，持貨逾5年，賬面蝕讓62萬元或12.7%。

城規會本周五將審議西貢大網仔仁義路大埔仔村一幅「綠化地帶」的改劃申請，佔地約2.15萬方呎，有申請人建議改劃作「住宅（丙類）1」地帶，以興建7幢3層洋房，總樓面面積約1.07萬方呎。規劃署諮詢相關政府部門後指出，該用地所處的位置，是該區「綠化地帶」的重要部分，應保留作綠化地帶，加上申請一方未能證明新發展就交通、水質、景觀和排污等技術範疇，不會對該區造成負面影響，不支持有關申請。

中國海外宏洋（00081）公布，今年上半年純利17.2億元（人民幣，下同），按年倒退29.8%，相當於每股基本盈利48.3分。中國海外宏洋宣派中期股息5港仙，按年跌16.7%。以昨收市價3.2港元計，中國海外宏洋現價周息率為6.3厘。

期內，中國海外宏洋收入271.7億元，按年下跌8.8%。合約銷售額259.4億元，合約面積合共214.5萬平方米，與去年同期比較，分別升24.6%及7.7%。公司上半年毛利率16.1%，按年跌2.1個百分點，中國海外宏洋解釋，上半年入帳項目的毛利較去年同期為低所致。

二手減價潮蔓延至豪宅，市場消息透露，大埔淺月灣2期單號屋，實用面積2,456平方呎，並設有私家泳池，業主原本叫價4,500萬元放盤，年初曾有準買家以3,800萬元洽購，業主堅持善價而沽，可惜近月二手樓價急速回落，最終減至3,198萬元售出，呎價約1.3萬元。

原業主早於2008年以約2,960萬元購入，是次易手帳面獲利238萬元離場。

萬景峯5房特色戶 低估價500萬

其次，荃灣萬景峯3座高層B室，實用面積2,257平方呎，屬5房特色戶，連311平方呎平台，及836平方呎天台，原先開價6,000萬元，經議價後以4,800萬元售出，累減1,200萬元，呎價21,267元。較網上銀行估價約5,300萬元低500萬元。

原業主於2007年4月以2,086.8萬元購入，持貨16年帳面獲利2,713.2萬元，單位升值1.3倍。資料顯示，對上一宗同屋苑複式單位的買賣成交，於2021年5月錄得2座高層A室，實用面積2,690呎，成交價6,380萬元，2年間同類單位跌價1,580萬元或25%。

另一方面，美林物業高級客戶經理林小燕指，滙景花園4座高層G室，實用面積612平方呎，3房，高層遠眺海景，現以890萬元沽出，呎價14,542元。對比6月份同類單位，4座高層E室，實用面積614平方呎，東南海景3房，造價為958萬元，同類單位2個月間樓價回落7%。原業主於2013年以752萬元購入，10年間轉手帳面獲利138萬元，升值18%。

涉地下至3樓及戶外廣告位 呎價31580

近期核心零售區舖市租務氣氛見熾熱，銅鑼灣舖位市況跑贏大市。中原工商舖指出，銅鑼灣霎東街新商廈OLIV基座部分，包括地舖至3樓及大型戶外廣告位剛以約3億元易手，買家為悅興地產董事羅守耀及其太太鄧嘉玲。

中原（工商舖）寫字樓部區域營業董事蔡德寶表示，位於銅鑼灣霎東街15號OLIV基座部分，包括地舖至3樓及大型戶外廣告位，剛以約3億元售出，項目涉及面積約9,499平方呎，以成交價計算，呎價約31,580元，以現狀形式購入。

冀吸時尚品牌餐飲進駐

項目靠近羅素街為銅鑼灣區鮮有可供出售的三相連複式舖位的新商廈，附有大型戶外廣告位，樓底近5米高，內置樓梯連專用電梯貫通至3樓。

OLIV於2014年落成，樓上單位出租情況不俗，甚受美容、餐飲及私人會所等行業承租，而地舖至3樓曾獲瑞士名錶品牌Franck Muller以約238萬元承租。蔡氏續稱，項目地下連1樓及戶外廣告位將率先招租，期望可吸引高檔時尚品牌，高級餐飲食府，以至金融及保險等中外及內地企業進駐。

蔡氏指出，羅守耀夫婦於疫情期間已不斷吸納優質工商舖物業作長綫投資，連同上述項目在內，集團先後共斥資約10億元購入多個工商舖，當中較大額成交包括銅鑼灣禮頓道58至60號地舖、中環域多利皇后街5至8號地下A、B1、B2及E號地舖及油麻地彌敦道526號寶翠大樓地下03A號舖連閣樓。

羅氏有感本港經濟正逐漸走出低谷，加上政府致力振興香港經濟，看好零售及餐飲前景，加上有感近年舖位價格已回落至合理水平，故近年積極物色優質舖位物業，而今次OLIV項目洽談過程長達1年，與業主多番磋商下，終成功購入。據了解，OLIV項目於高峰期時市值曾達約8億元。

作為內地房地產龍頭之一的碧桂園，因最近出現債務逾期，該公司未能按時支付兩筆美元債券的利息，引發了市場對內地房地產市場危機進一步升級的關注，影響了市場信心。

美聯物業華南戰略董事總經理江少傑表示，碧桂園項目量比恒大還大很多，融資的金額也是非常巨大，所以只要房地產市場一掉頭，其他許多開發商都會受到波及。目前全國許多城市新房銷售其實非常困難，一二線城市成交低迷，三四線城市的項目就更難銷售了。

他稱，萬科比較穩健，肯定不會出問題，萬科表面上不是國企，實際上其大股東是地方國企深圳地鐵。現在基本上出問題的都是私企，為了穩定市場，國企和央企在慢慢接手，包括各個地方的安居和城投公司都介入到各個私企的項目。深圳佳兆業和恒大等項目，住建局也有介入，讓城投公司去接手，以將其盤活起來。鴻榮源、恒裕等目前仍挺穩健的，但很多特別大型的公司，債務槓桿都比較重，如今去貨壓力也就很大，只要輪子轉不動，就馬上出問題了，只是遲早的問題。

他認為，近期各地出台支持房地產的新政，儘管房地產市場不會變得非常活躍，但相信放鬆政策有望把房價下跌的速度減慢或者是止跌，然而要想房價回升，還是一個很長的過程，可能需要一兩年。

投資市場氣氛一般，傳統豪宅有價有市，活躍於市場的資本策略，夥拍一家基金，向莊士大股東莊氏家族購入山頂中峽道獨立屋，作價接近8.5億元，樓面呎價高達104103元。

莊士大股東莊氏家族持有的中峽道24號獨立屋，早於2018年以35億放售，多次調整價錢，曾於2021年住宅樓市高峰期時，叫價上調至38億，不過，自從去年第5波疫市後，大幅減價至20億，早前市場一度盛傳物業易手，惟消息一直未獲證實，新買家終於揭曉，知情人士透露，資本策略夥拍一家基金，接近8.5億購入該獨立屋，將作重建用途，以可重建樓面8165呎計，樓面呎價約104103元。

該獨立屋樓高2層，周圍由翠綠一面包圍，環境極清幽，項目地盤面積約16330方呎，最大可建面積約8165方呎，市場消息指，由於物業具一定樓齡，料資策將大屋重建後出售，以該公司策略及經驗，相信重建後大屋受捧。

可建樓面8165方呎

中峽道24號獨立屋原由電訊盈科持有，為該集團前副主席張永霖的「大班屋」，由莊士機構大股東莊氏家族於2004年以1.41億購入收租，持貨19年，帳面獲利約7.09億，物業升值約5倍。