台糖鐵道(以下簡稱糖鐵)承載著台灣百年發展歷史與許多民眾兒時記憶，為結合糖鐵歷史文化與在地產業觀光，透過五分車延駛工程，由高鐵嘉義站經蒜頭糖廠連結至故宮南院，讓百年糖鐵風華再現。2022年10月經由第1期工程的完工啟用，完成「最慢與最快鐵路的連結」後，鐵道局賡續代辦第1.5期嘉義蒜頭糖廠五分車延駛至故宮南院工程(以下簡稱本工程)，並於2023年8月31日全部完工，預期可達到下列效益：

(一)透過糖鐵小火車延駛計畫，重塑糖業遺產。

(二)以糖鐵路線展現地區地景風貌，讓糖鐵小火車做為文化觀光載具，串聯周遭景點藉以吸引更多觀光人潮及深度旅遊。

(三)打造結合產業及地方文化特色之糖業文化旅遊線，帶動地方文化觀光發展，進而有效保存珍貴鐵道文化資產。

本工程由蒜頭糖廠往故宮南院方向，行經嘉57及嘉58鄉道，進入故宮南院北側院區至院區內景觀橋北側，沿線新增3處平交道、1處跨越灌溉溝渠版橋及故宮南院站，新設路線長度約0.4公里，往東北連接蒜頭糖廠內台糖公司自辦改善既有路線約0.7公里，延駛路線全長共約1.1公里。其中故宮南院站設有1座月台，月台設計延續第1期工程所設五分車高鐵站候車月台型式，結合故宮典藏文物繪飾象徵，取其形、取其意，轉化成月台立面設計圖騰，呈現蜿蜒與虛實意象，月台欄杆由五分車糖廠甘蔗形色轉譯而來，地坪則是一節節五分車廂富有韻律的色階排列，整個車站月台讓旅客自踏出五分車起，即可感受到完美的時空轉換。

本工程於2022年12月29日開工，契約完工日為2023年8月31日，鐵道局延續第1期延駛嘉義高鐵站工程之經驗及成效，積極協調嘉義縣政府、故宮南院、台糖公司等機關通力合作，並克服施工障礙，全面趲趕，業如期於2023年8月31日完工，刻正辦理履勘等通車啟用前置作業，以配合台糖公司預定於2023年10月通車之目標。本延駛路線將打造出具有特色、趣味、話題性，讓各地民眾可藉由糖鐵與高鐵的串聯，1日之內體驗南北故宮、蒜頭糖廠的不同風貌，形成縱恆古今、穿越時空、豐富、精彩、多元的旅程，不論是喜歡文化的、懷舊的或是鄉野風光的民眾，都可在這趟旅程中得到滿足，帶動鐵道觀光旅遊發展。

今年下半年房市變數多，重頭戲928檔期熄火！據591新建案調查，全台928檔期推案量6,758億元、年減16％，為近三年來首見衰退，除台中市在諸多大案競相推出、推案量仍較去年成長外，其餘各都會區建商普遍調節推案。

過去幾年隨著房價高漲、房市景氣熱絡，928檔期推案量逐年提升，2019至2021年間，每年推案量達5,400億～5,800億元，去年推案更出現逾8,000億元天量，不過今年在預售市場買氣降溫、平均地權條例修正案上路、加上年底總統大選干擾因素下，928檔期建商推案趨於保守，不過仍是史上第二大量。

值得注意的是，除了台中在達麗、遠雄、豐邑、勝美等建商百億大案推出，帶動928檔期推案量達到全台規模最大的1,672億元、年增30.8％外，其餘各都普遍量縮。

591新建案指出，今年房市變數多，建商為避免下半年夜長夢多，選擇集中火力在上半年進攻，928檔期後繼無力，現階段市場需求回歸基本面，加上後續又有囤房稅2.0、年底總統大選等議題環伺，房市最快得等到明年第一季大選結束，才有機會撥雲見日。

尤其北台灣量縮最明顯，928檔期北北桃三都推案分別量縮13.2％、24.7％、18.8％。591新建案指出，過去北台灣推案量大，各大重劃區除品牌建商持續加碼搶攻外，其餘業者心態多半保守，房價基期高，在買方接受度有限的情況下，推案動能驟減，導致建商寧願以時間換空間，待市場明朗後才願出手。

台北市北投、松山等地有「士科大院」、「勤美璞真-城仰」等5件總銷逾百億的指標案公開，不過推案青黃不接；新北市去年大案連發墊高推案水位，加上業者態度保守，案量較去年大減近500億元；桃園市新案多集中在上半年或延後推出，青埔、小檜溪等主力供給地區開價屢創新高，市場接受度有限，使建商轉往客運園區、捷運A10山鼻站等新興區塊布局。

政策打房，導致高雄去年10月選樣的建案，有高達65％的成交掛蛋，不過，在平均地權條例今年7月1日正式實施之後，高雄房市8月21日到27日的選樣建案，成交掛蛋的比例，只剩32.50％，而且單周成交戶數也不再只是1戶或2戶，更有位於橋頭的預售建案，單週成交逾20戶，整體房市不再悲觀，主要跟產業支撐、長期置產客進場有關。

根據高雄市房屋市場調查協會在8月21日到8月27日，針對市內88個選樣建案調查當週來人和成交紀錄顯示，共有26個建案零成交，但，單週來人數大多為2位數，比起去年10月10日至16日的統計，情況截然不同。

根據去年10月10日至16日的調查，選樣的55個建案，零成交的建案達36件，占比達65.45％，即使有成交，也是多數為零星的1、2戶而已。

「真的差很多了」，高雄市不動產開發公會理事長陸炤廷5日表示，今年7月1日之後，投機客消失了，但是，看好房市長期發展的長期置產客、投資客，才會寧願忍受買進預售屋禁止轉讓、以及成屋交屋2年內房地合一稅45％的限制，進場購屋。

他說，由於高雄擁有橋頭科學園區、路竹科學園區、以及未來的楠梓科學園區等產業支撐，加上土地價格居高不下、營建發包成本上揚等，房價真的很難下跌，這也說明幾個位於橋頭的預售建案，近期銷售轉好的主要原因，而且部份買家來自中北部。

業界指出，橋頭最近有2個預售建案，來人和成交相當熱絡，一週分別成交20戶和40戶，買家看上的，正是橋頭科學園區、以及高雄捷運紅線R24南岡山站生活圈的機能。

除了橋頭區房市轉好，仁武區也逐步正向發展，天玉集團旗下的樹藤建設在仁武推出的「鑫世紀」預售大樓案，大邁廣告副總經理許瀚員表示，491戶的「鑫世紀」，主力產品介於21坪到35坪，今年5月1日開案迄今，已經售出152戶，「算是相當平順」。

永慶房產集團根據內政部實價登錄預售屋交易資訊，統計2023年上半年全台十大熱門預售屋交易行政區。其中，新北市4區上榜最熱銷，桃園市囊括3區居次，台中市則有2區排進前十，台南則以安南區為唯一入榜行政區。

觀察十大預售屋交易熱門行政區發現，新北市三重區以2407件居冠，平均1天交易13件以上，平均單價每坪62.1萬元。觀察交易件數有半數以上是由大型社區開發案所貢獻，熱門交易建案包含「都廳大院」與「晴空大地」，都是規模千戶以上的社區開發案。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，三重區與台北市僅有一橋之隔，又有新北第二行政中心進駐投入開發，吸引建商投資推案，而在雙北蛋黃區房價高漲的狀況下，也吸引不少民眾外溢到房價相對親民的三重區購屋。

而機場捷運A7、A8、A9周邊也是上半年預售屋交易熱區，桃園市龜山區與新北市林口區雙雙上榜，台中市則有北屯區與西屯區上榜。

若從房價來觀察，陳金萍表示，北部的桃園市龜山區與新北市淡水區3字頭房價相對實惠，吸引不少小資族與首購族群進駐；而台中市西屯區平均單價66.3萬元，過去一直是豪宅交易熱區，包括寶輝、寶璽、由鉅、大陸等一線建商陸續推案，也吸引不少政商名流進場，讓西屯區預售屋平均單價已超車新北市不少行政區。


上半年預售屋交易熱區曝 這區1天交易13件最熱銷
經濟日報

永慶房產集團根據內政部實價登錄預售屋交易資訊，統計今年上半年全台十大熱門預售屋交易行政區，以新北市4區上榜最熱銷，桃園市囊括3區居次，台中市則有2區排進前十，台南則以安南區為唯一入榜行政區。

觀察十大預售屋交易熱門行政區發現，新北市三重區以2407件居冠，平均1天交易13件以上，平均單價每坪62.1萬元。觀察交易件數有半數以上是由大型社區開發案所貢獻，熱門交易建案包含「都廳大院」與「晴空大地」，都是規模千戶以上的社區開發案。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，三重區與台北市僅有一橋之隔，又有新北第二行政中心進駐投入開發，吸引建商投資推案，而在雙北蛋黃區房價高漲的狀況下，也吸引不少民眾外溢到房價相對親民的三重區購屋。

機場捷運A7、A8、A9周邊也是上半年預售屋交易熱區，桃園市龜山區與新北市林口區雙雙上榜。陳金萍指出，林口地區大型產業園區包括華亞科技園區、樂善科技園區、郵政物流園區、國際媒體園區、林口工一工業區等，國際大廠ASML也將進駐林口，產業聚集效應加上商業機能完善，如三井Outlet、林口家樂福等商圈發展漸趨成熟，而對外交通有國道1號與機場捷運加持，對於在地就業、或是北北桃通勤都相當便利，吸引人口移入。

龜山區上半年預售屋交易量1736件僅次於三重區，平均單價每坪37.2萬元，交易熱區多在A7重劃區如「大亮波波」、「大亮泊」等，相較於鄰近的A9，林口區平均單價每坪48.7萬元，雖然A7開發較晚、生活機能較A9缺乏，但龜山區3字頭房價更受購屋民眾青睞。

台中市則有北屯區與西屯區上榜。陳金萍說明，北屯區與西屯區新興重劃區多，鄰近中部科學園區與台中市區提供就業機會與生活機能，有國道1號、74號快速公路與台中捷運加持，交通便捷。

此外，北屯區有大量土地釋出、剛性購屋需求強勁，也成為建商大量推案的熱門區域，目前北屯區平均單價每坪50.6萬元，相較於市中心價格相對親民，吸引消費者在此購屋。

台南市唯一上榜的安南區，上半年交易件數973件，平均單價每坪34.6萬元，也是十大交易熱區價格最為親民的一區。陳金萍指出，安南區受惠於南科、台南科技工業區帶動，都市發展外擴效應明顯，尤其近期九份子重劃區交易熱絡，除交通方便，又緊鄰海佃生活圈，吸引不少青年購屋者於此置產。

若從房價來觀察，陳金萍指出，北部的桃園市龜山區與新北市淡水區3字頭房價相對實惠，吸引不少小資族與首購族群進駐；而台中市西屯區平均單價66.3萬元，過去一直是豪宅交易熱區，包括寶輝、寶璽、由鉅、大陸等一線建商陸續推案，也吸引不少政商名流進場，讓西屯區預售屋平均單價已超車新北市不少行政區。

今年上半年國內房市成交低迷，外國人取得我國不動產表現也相當冷淡，依據內政部資料，上半年取得建物所有權僅507棟，創7年新低，建物取得面積跟去年同期相比大減59.2％，顯示外國人買得少又小。

大家房屋企劃研究室總監郎美囡分析，今年上半年全球經濟偏弱，投資人趨向保守，我國房地產市場因政府打房市況不佳，且稅制改革提高不動產持有及轉售的成本，都影響外國人在台投資置產意願。

今年上半年外國人取得我國建物及土地量體大幅縮減，跟去年同期相比建物所有權取得棟數減少18.1％，取得建物總面積大幅衰減59.2％，取得土地所有權筆數年減18.7％，取得總面積下降19.9％。

綜觀今年上半年外國人取得六都不動產，取得建物所有權以台北市及新北市為大宗，雙北取得棟數幾乎占全台一半，取得土地所有權以桃園市最多，土地取得面積共約2.4萬坪，是新北市的4倍。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨表示，近年外國人在台交易不動產應多為僑外資，但稅制改革讓短期投機無利可圖，且政府對於洗錢防制的謹慎，轉進不動產需要更多準備，促使買家在規劃上比過往更為細膩，然而台灣地緣政治隱憂揮之不去，加上至少綁五年的房地合一稅，讓長線投資型的外國買方轉進台灣不動產更為謹慎。

今年政府實施平均地權新制、囤房稅2.0等一連串打炒房政策，但也釋出新青年安心成家貸款利多，持續協助首購族買房圓夢，台灣房屋集團首席副總裁周鶴鳴表示，在「顧自住」的政策基調下，下半年房市有剛性買盤支撐，但量能不易放大，全年呈現「量縮、價盤整」的局面。

　統計六都地政局今年8月最新買賣移轉棟數，共20202棟，月增1.6％、年增5.5％，是繼今年2月後，暌違半年再創年月雙增好表現，但交易量是否能夠續強？還是要回到基本面，繼續觀察國際總體經濟變動影響，以及全台民眾消費信心。

　相較2022年全台共31.8萬棟的買賣移轉量能，今年全台房市表現屬有感量縮格局，分析量縮原因，周鶴鳴指出，《平均地權條例》新法的預售屋轉售禁令，已造成結構性改變，短期投資必然減少；而這波房價的大爆發，起因於2018年美中貿易戰與新冠肺炎爆發後台商資金回流，且寬鬆的貨幣政策和國際戰爭，引發通膨導致房價飆漲，因此在技術面上，漲高必面臨修正，也是造成量縮的主因。

　至於房價漲跌，則會因商圈、社區、產品供給、需求等方面的不同，呈現溫和盤整。在政策打房、經濟景氣震盪的情境下，部分產品開始修正，但有些產品因具剛性需求且釋出稀有，價格仍能續漲。多空交雜下，下半年房市也將浮現3大趨勢。首先「內需復甦、商用看俏」，疫後各產業復甦力道不同，加上打炒房政策管住不管商，因此包括旅宿、店面等商用不動產或工業地產，後市發展將相對穩健。

　其次「政策限縮、長抱為王」，近期房市政策，對自用和置產族群限制不同，不管是貸款、稅制或預售屋轉手限制，對長期置產、剛性自用的民眾影響均較輕，甚至還放寬青年安心貸款條件，因此首購自住客會趁機卡位，市場上低總價小宅仍會是主流。

　再者，「預售吃緊，成屋價穩」，受平均地權新法影響，預售屋量能縮減，新興重劃區漲跌變化大，房市轉向成屋市場，其中又以機能完整的成熟區域更顯討喜，房價更具抗跌保值之效，優質搶手社區仍有創高價機會。

　所以，在總體經濟、市場不明確的時刻，不論是住用或工商用，還是要回歸自用原則，一來政策相對友善，二來價量波動相對和緩，趁著觀望時機多看、多比較，買到喜歡的自用不動產，在長期的趨勢中，仍可創造保值、增值的財富價值。

網路有不少房屋估價服務，但大多只利用政府實價登錄資訊，而實價資訊因登錄作業關係，往往落後市況1-2個月，讓售屋者不知如何定價。

永慶房屋表示，為解決消費者的痛點，永慶房屋運用30餘年累積的經驗和資料庫，並且導入永慶獨有的演算法，針對雙北直營地區推出「售屋房價即時算」服務。雙北地區的民眾只要輸入地址，就能輕鬆掌握房屋的最新行情。

永慶房屋業管部協理陳賜傑表示，目前雖有實價登錄資訊，但各家業者在申報實價登錄資訊時，工作時長多有不同，最遲可能交屋後近1個月才會申報。

另外政府部門也需整理資訊整理，大約每10天才會更新一次。因此，相對完整的實價登錄資訊，通常需要等待1-2個月才會齊備出爐，這導致市面上的房價估算服務，有可能落後市況1-2個月。

永慶房屋的「售屋房價即時算」除了利用政府實價登錄資訊之外，還會每天更新永慶房屋的成交數據。在永慶房屋成交的物件，交屋隔天便會立即登錄在永慶房仲網並存入資料庫中，使「售屋房價即時算」能夠即時更新房價估算。

除了已經成交的房市資訊之外，永慶售屋房價即時算系統，同時將社區周遭正在銷售中的物件的開價納入考量，讓計算出來的參考售價更貼近市場。民眾也可以直接參考周遭房屋目前的開價，對區域房市有更清楚的認知。

陳賜傑指出，永慶房屋在雙北直營地區成交市占最大，擁有數量相當龐大的交易紀錄，永慶房屋的「售屋房價即時算」不僅能夠更快更新數據、數據來源也更全面，讓房價估算更貼近市場。

房市不景氣及政策打炒房下，不少建商出現財務危機，爛尾樓風暴山雨欲來，甚至有銀行業者認為，建商為求資金運用可不受銀行監控，最常用「同業互保」取代交付銀行信託，內政部卻不要求建商改善。對此，內政部地政司表示，爛尾樓問題眾所關切，會繼續研議如何讓履保制度更好。業界專家則表示，同業擔保看似最雷，但其實沒有爆過雷。

為保障買方權益，內政部二○一一年五月起實施預售屋履約保證機制，規定建商推案時，必須提供相關保證措施，共有五大項，包括不動產開發信託、價金信託、價金返還保證、同業連帶擔保、公會連帶保證等。

馨傳不動產智庫執行長何世昌說，理論上「價金返還」對消費者的保障最高，但因不能動用資金，所以很少有建商提供此一方式；而「同業連帶擔保」看似最沒效力，因多數認為作保的公司多為建商關係企業，但根據建商公會全聯會統計，十二年來有近六千個建案用此方式，卻沒一個建案出問題，大家覺得最雷的反而不雷。

何世昌說，「銀行有無確實查核資金用途，才是重點，像先前北投的爛尾樓建案，也非採同業互保，而是不動產開發信託。」他說，「價金信託」為建商將消費者所支付的價金、工程款，交付信託專戶，建商要動用專戶資金，得先繳交相關文件後銀行才會轉帳繳納，屬專款專用。

而不動產開發信託也是專款專用，但建商可動用的資金項目更多，包括稅費、規費、廣告費、代銷費等，萬一遇上「巧立名目」的建商，用各種理由把專戶裡面的錢領走，若在缺乏第三方監督、受託機構又沒查核下，就很容易爆雷。

民眾買預售屋時要注意，支付建商的預收款並非全部有銀行信託保證，銀行業者指出，除了北部（新竹以北地區）之外，中南部建商收取預收款大多未交付銀行信託，而是採取建商集團母子公司互保的方式，讓北部與中南部民眾購屋保障大不同。

信託公會坦言，目前並非所有建案都納入銀行信託保護傘，至於建案數量信託公會無法統計，要看內政部掌握的情況；但銀行業者估算，目前全國至少有半數建案，未納入銀行信託機制來管理建商對資金是否專款專用。

政府近來祭出一系列打炒房措施，建商的財務壓力愈來愈大，資金被挪用的道德風險大增。銀行業者認為，問題出在內政部允許建商從銀行取得的土建融資金，可用「同業互保」的方式取代交付銀行信託，等於這筆錢可放在建商的帳戶，而非銀行的信託專戶，在使用上免於受銀行監控。銀行業者主張，內政部應要求所有建案都必須交付信託，讓民眾不分南北，都能保障購屋權益。

銀行業者說，內政部對建案有五種保證方式，除了不動產開發信託、價金返還保證、價金信託，還有同業連帶保證、公會辦理連帶保證協定，其中建商最常用的就是同業保證。

銀行主管表示，不動產開發信託與價金信託，都有保障民眾預收款使用功能，差別主要在建商找代銷中心賣預售屋的管銷費用能否從帳戶裡撥出，前者可以、後者不行；至於價金返還保證，則是要求銀行必須在交屋時，才能把專戶的預收款給建商，由於限制嚴格，建商連工程款都不能動用信託專戶，實務上幾乎沒建商採用價金返還保證信託。

多家銀行私下指出，中南部多數在地建商集團都拒絕信託，而採取「同業互保」方式。

所謂互相作保，意指當負責興建的建商爆發財務危機，導致房子蓋不下去，負責作保的建商要把房子蓋完。但銀行示警，這種同業互保的方式「根本不是請其他的建商作保，而是由同一集團的子公司之間，或是母子公司互相作保」。

銀行表示，同一集團的建商互相作保，風險高度集中，也失去連帶保證人的意義，尤其不少融資槓桿過大、融資部位過高的建商集團，財務風險都相當高，屆時這些同一集團出來作保的公司能否把房子蓋完，也引人質疑。

對此，八大行庫已要求建商必須交付信託，才能承作相關的土建融業務；但部分中小型銀行為了能取得土建融業務，因此接受建商拒絕交付信託的要求，讓預售屋風險大增。

太子建設（2511）昨（5）日在法說會中表示，在少子化、集團資源效益整合極大化考量，接下來營建本業將積極評估都更、大型開發案，商場部分先前標下台中「市31」BOT案預計10月簽約、2024年動工。飯店事業受惠疫後旅遊復甦，上半年已轉盈，營運逐步向上。

積極轉型為全方位綜合開發商的太子建設指出，由於不動產外在環境變化，加上台灣進入少子化結構，轉型之路勢在必行，以營建事業來說，雖然集團尚未投入都更，不過都更將是未來發展的評估選項；太子建設昨收在10.85元、上漲0.15元。

商場方面，太子建設今年4月已拿下台中市11期「市31」BOT案。太子建設表示，全案初估投資金超過10億元，預計最快九月底、10月與台中市府完成簽約，並在2024年下半年取得建照後動工，最快2026年完工，該案將是首個落實執行集團資源整合的商場開發案。

太子建設指出，公司今明兩年因無新案入帳，營運進入入帳空窗期，不過台南「善化善駕段」新案將在10月動工，預計2025年完工後，將挹注公司營運，完工量估約13.3億元，有利2025年公司本業營運轉強。

2026年太子建設則有「八里中庄段」、「清水武秀段案」、「北屯榮德段案」，以及台南「安平金華段案」、高雄「仁武後港西段案」完工，完工金額估逾180億元，有助後續營運表現。太子建設目前手中北中南庫存土地約5.8萬坪。

營造部分，太子建設指出，未來在建工程將維持200億~250億元案量。太子物業部分，今年已拿下四筆社宅案，接下來將持續擴大手中標案訂單；飯店事業方面，今年上半年已虧轉盈，獲利逾1億元，接下來在疫後旅遊經濟持續復甦下，營運將續朝正向發展。

9月4日晚間，太古地產發佈內幕消息公告稱，通過附屬公司提交投標，擬收購陸家嘴(9.740-0.31, -3.08%, )集團、前灘投資（陸家嘴集團子公司）持有的上海浦東新區兩宗地塊的兩家公司各40%的股份，總代價為97.1億元。

9月4日，太古地產發佈內幕消息公告稱，通過旗下兩家全資附屬公司分別提交投標，收購陸家嘴集團、前灘投資（陸家嘴集團子公司）持有的東袤公司、耀龍公司兩家公司各40%的股份，總代價為97.1億元。 太古地產是這兩宗公開掛牌出讓的唯一合資格競買人。

因這兩家公司餘下的60%股份由上海陸家嘴金融貿易區開發股份有限公司持有，陸家嘴開發擁有優先收購該兩家公司40%在售股份的權益。 9月5日，陸家嘴公告稱，經考慮公司戰略規劃，公司擬放棄行使上述股權轉讓的優先購買權。

其中，東袤公司、耀龍公司兩家公司所持有的上海浦東新區兩宗地塊分別是，洋涇地塊、前灘21號地塊。

洋涇地塊位於浦東新區洋涇區域黃浦江沿岸，該地塊規劃的建築面積約38.99萬平方米（包括地下零售建築面積2萬平方米）;前灘21號地塊地塊位於浦東新區前灘國際商務區，規劃的地上地下總建築面積約60.24平方米。

太古地產表示，若收購成功將與陸家嘴開發一起將該地塊發展作零售、辦公及住宅用途。

據瞭解，太古地產於陸家嘴此前早有合作。 公告顯示，2021年9月30日陸家嘴與太古地產合作開發前灘太古裡專案，目前開業率超過95%。

而此次擬收購的標的前灘：21號地塊位於前灘區域商業中軸線的核心點，與前灘太古裡專案隔東育路相望。 若21 號地塊項目繼續與太古地產合作，有助於21號地塊中的商辦專案與前灘太古裡更好實現優勢互補。

太古地產於2022年3月宣佈了一千億港元的投資計劃，現時進展順利，目前正集中在多個核心市場，包括香港、內地及東南亞多個城市發展新專案，約40%的資金已承諾投放到全新投資專案。

其中計劃500億港元用於內地拓展業務，2月，太古地產購入成都遠洋太古裡餘下權益，專案現時由太古地產全資擁有。

業績上，太古地產2023年上半年，收入72.97億港元，同比增長6%; 公司股東應佔基本溢利39.01億港元，同比下降6%。

據深圳中原研究中心數據顯示，8月深圳一手住宅網簽2199套，環比下滑30﹒3％。截至8月末，深圳新房住宅可售套數為46567套，創近13年以來歷史新高。

繼下調存量房貸利率後，各大城市陸續執行「認房不認貸」，市場憧憬一連串樓市組合拳降低個人購房的資金需求及按揭供款，提振市場信心，配合金九銀十，交投數據有所改善，惟政策落地尚未即時見效，深圳一手住宅積存量新高，有待市場消化。

9月2日上午，朝陽區“中冶德賢御府”的售樓處內，裝修精美的售樓處空空蕩蕩，大廳的沙盤旁邊偶爾有人駐足，銷售人員在旁邊小聲講解。 坐在沙發區域休息的客人非常安靜，為客戶提供的小蛋糕也鮮少人問津。

2023年9月1日晚，北京“認房不認貸”新政一出，市場上傳來了“多個新房樓盤售樓處連夜漲價、客戶連夜排隊買房”的消息。 9月2、3日是新政出臺後的第一個週末，《財經十一人》在朝陽區多個新房售樓處走訪發現，看房人數和成交量確實有所提升，但不是每個樓盤都很“搶手”。

“連夜排隊、連夜漲價不是全市普遍現象。” 一位中原地產仲介對記者說。

另一方面，不少二手房房主的心態也發生了變化，有些人甚至連夜打電話給仲介毀約。

多位仲介均表示，二手房市場預計會陷入一個波動期，買賣雙方在進行博弈，這是一場心理戰。 這場戰爭可能要持續到9月份五年期以上LPR利率公佈（貸款市場報價利率，房貸利率以此為錨定），或更多利好政策出臺。

原來不火的盤，現在還是不火

中冶德賢御府位於朝陽區誠源三路、第四使館區附近。 該精裝修樓盤開盤於2021年10月，將於2024年5月交房。 它一共有不到400套房子，目前還剩70套左右沒有售出，且一部分房子已經完工，可隨時供客戶看房。

但出人意料的是，新政後的首日，這裡的人流量並不大。 一位來看房的女士對記者表示，她還要再考慮一下：“我覺得這裡的得房率太低了，只有75%，性價比不高。 雖然政策出臺了，但是咱們買房也得理性啊。 ”

銷售人員表示，他們已經收到消息，從週一開始漲價3%左右。 他解釋道，因為拿地較早，與周邊價格相比他們的價格較低，為8.2萬/平方米左右，每平方米比周圍便宜4000元左右，還有一些漲價的空間。

“我們畢竟是改善型新房，總價比較高，沒有瘋狂搶購的情況。 昨晚大概賣了四五套，跟平時情況差不多。 他說。

在一位資深鏈家仲介看來，這種開盤時間久、去化速度慢的樓盤，漲價恰恰是因為賣得不好，開發商沒自信。

“因為現在的客戶偏向於買漲不買跌，開發商想著反正所剩不多，索性漲價，或者縮短付款週期，能收回一些資金。 而且漲的價格可以通過其他方式補貼回來，比如物業費或者車位費。 他說。

新盤回暖，但數值有虛高

相對於中冶德賢御府這樣的准現房，純新盤的熱度更高一點。

該樓盤上午剛剛舉行完開盤儀式，將在2026年10月交房。 據銷售人員透露，在總計506套房子中，僅一個上午就有兩百多套被定下。

銷售人員告訴記者，因為利好政策的影響，他們下週一打算收回原定的開盤折扣，大約是2%。 “如果政策早落實，我們肯定會賣得更好。”

不止中建璞園，記者隨機走訪的幾個今年下半年剛剛開盤、原本賣得就不錯的新房樓盤週末的情況都更加火爆。

位於朝陽區東五環自貿CBD區的京投發展(7.430-0.22, -2.88%, )北熙區樓盤銷售人員向記者展示了新政出台當晚的轉帳記錄，記錄鋪滿了好幾屏手機螢幕，錢數從1萬元到20萬元不等。

他表示，週五晚上直到1點還有客戶來下單，一晚上交齊定金的就有二十多套房子，也有很多客戶是先交一點錢來鎖房。

“我們應該不會漲價，因為我們完全不愁賣。 現在跟客戶說我們馬上要漲價，製造恐慌，沒這個必要。 ”

但在交談中，記者瞭解到，新政出臺的這個週末官方銷售數據還沒有統計出來，因此在具體賣了多少套的數值上，可能存在虛高。

一位售樓處的銷售人員對記者舉例道，某個項目聲稱自己開盤的幾小時內賣了200多套，但其中有四分之一客戶只交了一點錢，沒有交足定金。

“如果客戶後面反悔，這部分錢也是能退的，但是銷售會把這部分數字算進業績里。 真實的成交量還是要看住建委網頁上的網簽數據，至少是看三個月之內的變化。 他說。

前述鏈家仲介對記者分析，客戶如果交少於十萬的定金，基本就是還在猶豫。 “因為這批新房的客戶基本是想要換房的，手裡有二手房想要賣掉，並且對二手房的價格有較高的預期。 如果新房符合他的預期就先交一點錢定下，反正之後還可以退掉。 ”

二手房業主連夜變臉

“業主就直接跟我說，我覺得政策還是要繼續放開，這房子我原價賣都已經不錯了，你還想讓我降價？” 一位深耕龍湖天街區域的二手房仲介對《財經十一人》說。

週五晚上新政剛出來，他就忙著給業主打電話，確認還能不能按照之前談好的低價簽合同，結果被一些業主以沒時間來搪塞，“這就是變相想漲價。 他說。

另一位鏈家仲介也告訴記者，新政出台當晚，就有業主打了2萬元違約金給經紀人，直接說不賣了。 買家找到門店，要求給個說法。 “我們也沒辦法，他當初定金交得也少，就1萬，按合同規定，只要沒正式簽約，業主給了雙倍違約金就可解約。”

多位仲介均表示，現在大部分的新房購房者是改善型客戶，他們需要賣掉手中的二手房來獲取資金，而他們的買家有可能是首次購房的剛需型客戶。 因此，如果剛需客戶不出手，整個迴圈就無法運作起來。

根據北京鏈家中介數據，以往二手房的掛牌價和成交價之間的差額在3%~5%，預計這個數值不會有太大變動。 但成交量確實有大幅提升。

新政出臺前，根據北京鏈家數據，週末全市成交量最多達到350單，而9月2日單天的成交量就在600單左右。 上一次如此高的成交量還要追溯到2023年2月份的“小陽春”期間，那時週末兩天的成交量在1400單左右。

上述二手房仲介也提到，昨天一天就有八個客戶來看同一戶房子。 為了方便客戶看房，業主還把原來的租戶退租了。

多個客戶看同一處二手房。 攝影：王文彤多個客戶看同一處二手房。 攝影：王文彤
“現在就是在拼心態。 如果有些業主著急用錢，就可能接受降價。 但是，如果業主想漲價，客戶不一定能出得起更高的價格，現在的月供壓力很大。 他說。

為更好的品質買單

交談中，多位仲介均表示，未來的房價會更加分化，客戶會為更好的品質買單。 他們普遍認為，老、破、小的房子會逐漸貶值，客戶會更加青睞品質高、周邊設施齊全的房子，這類房子漲價的空間也更大。

58安居客房產研究院分院院長張波表示，一線城市中，分化體現在兩方面：一是區域的分化，市場總體成交量提升; 二是北京、上海效果會體現得更為明顯，他們的潛在改善購房群體量更大。 但這類群體可能會因為心態變化，提高賣房價格、降低成交速度。

清華大學恆隆房地產研究中心主任吳璟教授指出，未來住房的消費品屬性將持續增強，即必須滿足居民家庭對高品質居住生活的需要，甚至是差異性、個人化的需要。

他同時指出，還需要儘快將貸款利率下調等政策落到實處，甚至進一步強化針對首次購房家庭的貸款、稅費等優惠政策，打通整個住房梯級消費鏈條。

空白研究院創始人楊現領也認為，一線城市已經進入二手房為主導的發展階段，對價格信號更加敏感。 未來還需要通過一系列組合政策措施降低新房市場風險，如降低房貸利率、延長住房產權、房貸利息抵稅等等。

9月6日，融創中國9月5日回歸港股通，截至收盤上漲25.4%，兩個交易日大漲68.09%，目前總市值報86.09億港元。 “作為頭部民營企業地產股，融創中國再度回歸港股通，代表著公司有望獲得南向資金的流動性支援，提升在港交所的融資能力。” 一名港股市場機構分析人士稱，此後恆大物業等公司也有望回歸港股通。 多家民營房企釋放積極信號。 9月5日，從碧桂園獲悉，碧桂園當日完成了兩筆合計2250萬美元的境外債票息的支付，繼續保持仍未實質性違約的狀態。 業內人士表示，隨著市場企穩回升，部分企業債務重組出現重大進展，銷售數據明顯回暖，港股內資地產股或迎來估值重構。

房地產市場連發利好政策之後，廣州市海珠區在9月3日下午3時準點底價成交海珠區東方紅印刷廠地塊，樓面地價僅為17220元/㎡，可謂出人意料。

在此之前，市場對海珠區東方紅印刷廠地塊一致看好。 這是年內海珠區成交的首宗宅地。 地塊位於海珠西的南石頭街道，工業大道中以東、江燕路以北，緊鄰廣紙片區。 地塊總佔地面積47903.67㎡，計容建面117869.76㎡，起拍總價202975萬元。 由於地塊地處老城區，周邊相關配套發展十分成熟。

交通上，其鄰近地鐵廣佛線燕崗站（該網站還是地鐵11號線與廣佛線的換乘站）; 商業上，附近有燕匯廣場、萬科里等; 教育和醫療資源也較為豐富，如昌崗中路小學（翠城校區）、廣州市五中附屬初級中學、南方醫科大學珠江醫院等。

從競拍時機而言，東方紅印刷廠地塊可謂搶佔了“天時地利”。

就在上周，廣州房地產市場實施「認房不認貸」政策; 隨後，央行發佈首套房最低首付降至兩成二套房降至三成，存量首套房貸利率實行下調等重磅利好政策。 市場此時此刻，也漸現增多的看房客流。

從地塊本身而言，起拍樓面地價17220元/㎡，光從字面上看，相對於回到八年前的價格。

一路之隔的廣紙片區，於2015年先後兩批拍地。 當年6月，廣紙第一批土地出讓，引入越秀和綠地兩大房企，樓面地價均為16000元/平方米，彼時土拍總價達115億，均底價成交。 不過，同年9月，廣紙第二批土地出讓，再引入雅居樂和金融街(4.540-0.10, -2.16%, )兩大房企，其中雅居樂競得的樓面價達23185元/平方米; 金融街競得地塊的樓面地價達26217元/平方米。

一年之後，2016年11月，海珠區江燕路萬寶冰箱廠地塊的成交樓面地價約4.26萬元/平方米; 再過半年，2017年3月，石崗路AH051028地塊成交樓面地價約5.54萬元/平方米。

拿地東方紅印刷廠地塊者，是央企保利，也是歷年在海珠樓市佔重要席地的房企之一。

從地塊出讓所設置的門檻看，地塊樓面地價表面雖便宜，但附加條件不少。 根據公告，競得人需要做的工作有若干項：比如配建24班的中小學; 配建暫定總投資26.94億元的琶洲南區地塊留用地補償安置物業工程;承擔1123.94萬元的土壤污染修復費用;開展考古工作，完成後才能動工建設; 無償提供地塊西南側3.63m²用地給工業大道中315號大樓加裝電梯使用等等。

多種費用相加，實際樓面地價也已達4萬+。

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廣州工業大道已無工業

在東方紅印刷廠地塊拍賣成交后，廣州工業大道上又一家創建於20世紀五六十年代的老工廠被夷為平地，從此變身全新住宅。

廣州工業大道昔日曾經名副其實。 回溯過往，北起洪德路，南至南洲路，工業大道上工廠雲集，從廣州重型機械廠、廣州鍋爐廠、廣州氣體廠、第一橡膠廠、潔銀日用化工廠、星球輪胎廠，東方紅印刷廠、中國船舶(28.840-0.08, -0.28%, )工業物資華南有限公司、廣州造紙廠等等都扎堆於此。

今日成交的東方紅印刷廠地塊，為1962年由三友印刷廠等幾個印刷廠合併而成。 資料顯示，1985年，政府大力支援印刷行業，引進三十多台當時世界上印刷設備最先進的海德堡印刷機，彼時東方紅達到最鼎盛時期，員工多達1600名，一度成為中南五省最“威水”的印刷公司。

直到20世紀90年代以後，新印刷企業遍地開花，東方紅印刷廠日漸式微。 響應廣州的「退二進三」政策，東方紅印刷廠在2010年搬離工業大道，此後一度變身東方紅創意園。

2016年，因地塊物業管理權糾紛等問題，廣州土發要求創意園管理商將地塊按原狀交還，停止侵佔。 在2020年7月，創意園最後一家公司被強制清退，政府收儲完成。

今年7月，東方紅印刷廠最新規劃獲批，從此將變身為集合住宅、商業、中小學校、體育場為一體的綜合專案。 8月初，地塊上架待拍。

直到今日由保利拿下，東方紅印刷廠地塊將從此將開啟舊廠變身全新住宅之旅。

在鏈家平臺上，「認房不認貸」新政落地後的首個雙休日，上海地區新增二手房掛牌量增長約65%

“認房不認貸”政策落地後，樓市隨之躁動起來。 近日，上海證券報記者實地探訪了上海、廣州、深圳等一線城市樓市，總體感覺是樓市暖意漸濃，看房者明顯增多。

上海

看房者激增 二手房掛牌量上揚

“售樓處24小時不打烊”“一夜賣掉10套豪宅”...... 這些口號究竟是行銷噱頭還是確有其事？ 近日，上海證券報記者實地探訪上海多處樓盤發現，售樓處確實熱鬧了起來，看房者明顯增多。 而在二手房市場，仲介門店的電話諮詢、預約看房數量明顯增長，掛牌量亦大幅提升。

易居研究院研究總監嚴躍進認為，新政對市場交易量有明顯提振作用，但開發商不要過度炒作，要讓買家感到樓盤認購價值比較高，抓住政策的視窗期，加速去庫存。 “購房者在政策明朗後入市意願更強，隨著'金九銀十'的到來，一二手房市場交易有望呈現活躍態勢。”

新房市場：售樓處熱度升溫

9月5日，記者在位於閔行區的保利•光合上城專案看到，儘管是工作日，但售樓處仍然彙聚了不少購房者。

“新政之後，來看房的客戶不是多一點點，相較此前，可以說是暴增。” 現場銷售經理介紹，「認房不用認貸」政策落地，市場沒想到這麼快發酵，剛剛過去的這個雙休日，兩天的成交量是此前一個月的銷量。

“這次政策很給力，很好地解決了首次置業以及換房改善需求。” 該銷售經理稱，他本人也是受益者，之前因為在外地有過貸款記錄，在上海買房算是二套，新政出臺後就變成了首套。

上海陸家嘴(9.740-0.31, -3.08%, )集團位於浦東航頭的住宅項目陸家嘴錦繡瀾灣也迎來熱銷。 “新政落地後，售樓處僅雙休日兩天就接待近500組客戶，遠超新政出臺前水準，售樓處整個週末成交量激增。” 陸家嘴錦繡瀾灣高級置業顧問付剛介紹，新政出台當晚，所有銷售員忙到當天晚上約12點才下班，第二天一早，售樓處門口有不少購房者排隊。

付剛說，從成交情況來看，確實存在部分客戶在等著政策落地，然後再趕過來簽約，還有一部分此前在外地有貸款記錄的客戶，也趕過來搶第一波的新政紅利，所以在售樓處掀起了購房熱潮。

記者在浦東新區房地產交易中心看到，在三樓服務大廳內，同樣人流熙熙攘攘。 “我在浦江鎮有一套動遷房，一直覺得居住環境不太理想，原本就有置換的想法。” 一名前來諮詢房屋交易業務的市民對記者說，隨著新政出臺，他考慮把浦江鎮的房子進行置換，搬遷至市中心。

也有購房者表示，雖然首付比例有所降低，目前比較適合剛需“上車”，但對於許多市民來說，買房總成本並未減少，如果收入跟不上，仍然存在一定的購房壓力。

二手房市場：到店量、掛牌量均大增

二手房市場，掛牌量的激增凸顯出“認房不認貸”的刺激效果。

“從區域來看，整體的客戶量有明顯的攀升。 就門店而言，相比上個月，門店的客戶到訪量約有30%的增長，而且呈逐步上升趨勢，包括簽單量也在逐步抬升。 “中原地產大華錦繡華城三店負責人汪鵬告訴記者，新政出臺後，二手房市場價格目前表現穩定，畢竟新政支援合理購房需求，所以不會對房價有多大的刺激。

汪鵬表示，目前市場正逐步回歸到預期軌道，業務量也有明顯提升，有計劃招聘新員工。

在鏈家平臺上，新政落地後的首個雙休日，上海地區新增二手房掛牌量增長約65%、交易量增長約70%。 “購房群體主要是之前已有購房計劃，等到政策落地後立馬就'上車'了。” 上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾告訴記者。

楊雨蕾表示：「門店主要是帶看量和諮詢量增加，週末帶看量增加30%左右，諮詢的客戶主要是問政策變化細則以及自己的情況可否享受政策利好。 ”

類似情況也發生在鈉居地產。 該公司一名仲介向記者透露，新政出臺後變化有兩方面：一是看房的人明顯增多; 二是更多客戶願意動起來，甚至下單交易。

“新政對於剛需和改善需求的購房者而言，利好效果更為明顯。” 該仲介表示，在其接觸的客戶中，首套購房者約佔30%，另有20%的客戶有置換計劃。

廣州、深圳

看房人氣回暖 成交量變化暫不明顯

“來訪人數有增加，成交量暫時沒有明顯增加。” 9月5日，深圳市一家地產公司銷售人員說，這是深圳自8月31日執行認房不認貸政策后，部分樓盤的最新情況。

廣州、深圳均在8月30日宣布，執行首套住房“認房不認貸”政策，執行時間分別為8月18日、8月31日。

9月5日，上海证券报记者走访深圳市福田区多个楼盘看到，看房人气有所回暖。当日上午10点至11点，在一个以刚需小户型为主的楼盘营销中心，记者现场看到，看房的人已坐满营销中心大厅。

上述楼盘营销中心人员提到，深圳执行认房不认贷政策后，首个周末（9月2日至3日）的看房人员相当多。以龙湖集团在深圳市光明区、龙岗区的楼盘为例，众多看房人在周末咨询房源信息，楼盘营销中心已经有些拥挤。

類似情況也在廣州樓市出現。 9月5日，記者走訪廣州部分樓盤看到，認房不認貸政策實施后，看房的人逐漸增多，偶爾還能遇到成交單、砸彩蛋等環節。 廣州汪女士表示：「上周幾個重磅新政，給市場注入一針強心劑。 ”

據悉，龍湖集團位於廣州的一個樓盤行銷中心，在認房不認貸政策執行后，消費者的購房意願有所增加，主要表現在首個週末的日均到訪量，較政策出臺前有15%至20%的增長，並且成交轉化比例有所提高。

中指研究院數據顯示，認房不認貸政策執行后，廣州新房熱度有所上升，首個週末的部分新開盤專案去化理想。 9月2日至3日，廣州網簽商品住宅216套，較8月26日至27日上升91%。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，廣州、深圳執行認房不認貸政策，受益群體主要包括：改善需求“賣一買一”購房者，都市圈人口流動需求群體，在廣州、深圳長期居住的年輕人及外來人口。

深圳市住房和建設局此前發文稱，深圳自8月31日起實施認房不認貸政策，是為了更好地滿足深圳市居民剛性和改善性住房需求。

記者9月5日在深圳走訪一個以小戶型為主的樓盤發現，每套房建築面積80平方米左右，看房人員相對較多; 針對改善性需求群體的樓盤，每套房建築面積在120平方米以上，在1個小時內的走訪過程中，前來諮詢購房人員只有個位數。

9月5日，融信中國控股有限公司宣佈，截至2023年8月止一個月，集團總合約銷售額約為人民幣8.72億元;合約建築面積約為57287平方米;及平均合約售價約為每平方米人民幣15225元。

觀點新媒體獲悉，截至2023年8月止八個月，該集團總合約銷售額約為人民幣116.08億元，同比下降76.29%; 總合約建築面積約為78.98萬平方米;及平均合約售價約為每平方米人民幣14698元。

碧桂園（02007）趕及在境外債務違約寬限期屆滿前，支付8月7日到期的美元債息2250萬美元（約1.76億港元），惟年內餘下時間尚要支付約1.62億美元債息，包括本月17日有1538萬美元債息到期，債務危機尚未完全化解。該公司正推進規模更大的境內債務重組，上月14日有餘額合計約160億元（人民幣．下同）的11隻境內債相繼停牌，當中餘額39.04億元的私募債「16碧園05」通過展期方案後，昨天傳出有意再把另外8隻境內債打包展期3年，餘額合共近108億元。

路透昨天引述消息人士稱，碧桂園將為8隻尋求展期的境內債，於近期召開債權人會議，文件顯示，其中「H1碧地01」（餘額20億元）及「H1碧地02」（餘額11億元）共享含有8個項目的質押增信包；而「H1碧地03」（14.35億元）、「H20碧地3」（20億元）、「H20碧地4」（17.78億元）、「H19碧地3」（9.93億元）及「H1碧地04」（10億元）共享14個項目的增信包；至於子公司廣東騰越建築發行的「H16騰越2」（4.92億元）增加2個項目提供增信。

碧桂園股價昨早曾跌4.9%，低見0.97港元，之後一度反彈近1%，收報1.01港元，仍挫近1%；同系碧桂園服務（06098）收報9.58港元，逆市漲2%。

綠地9隻美元債再尋展期

另外，國企內房綠地控股（600606.SH）公布，擬就子公司發行的9隻境外美元債券尋求展期多4年，本金合計逾30億美元（約234億港元），將於本月26日召開債權人會議。

路透指出，綠地去年11月已就該9隻債券通過展期方案，是這輪內房債務危機爆發後，第一間宣布延期還債的國企地產商。就今次再度尋求展期，綠地子公司綠地全球投資表示，內地房地產行業持續低迷及全球市場利率走高，其銷售額大幅下降，加上資產處置面臨困難及延誤，影響公司財務狀況。

融信中國（03301）公布，連同聯合營公司在內，8月銷售額約8﹒72億元（人民幣．下同），跌67％，建築面積約5﹒7萬平方米，每平方米均價約1﹒5萬元。

該集團指，今年首8個月銷售額約116億元，跌約76％，建築面積約78﹒9萬平方米，每平方米均價約1﹒47萬元。

雅居樂（03383）公布。連同合營公司及聯營公司以及由其管理並以「雅居樂」品牌銷售的房地產項目在內，於8月預售金額合計為25﹒4億元（人民幣．下同）同比下降49﹒7％：而對應建築面積17﹒1萬平方米；每平方米平均價約1﹒5萬元。

該集團指，今年首8個月預售金額合計330﹒4億元，跌約33﹒3％，而對應建築面積221﹒4萬平方米；每平方米平均價約1﹒5萬元。

萬科企業（02202）公布，8月合同銷售金額226.1億元（人民幣．下同），按年下跌26.99%；合同銷售面積157.6萬方米，按年減少22.21%。今年首8個月累計合同銷售金額2485.9億元，按年下降11.2%；合同銷售面積1624.5萬方米，按年跌4.99%。

經濟弱礙需求 近六成無意擴張

疫情改變全球商業營運及傳統的工作概念，加上環球經濟疲弱，影響到寫字樓租戶對租用辦公室的需求。高力最新發布的《香港寫字樓租戶調查2023：確定新常態》研究報告中指出，有達58%企業在未來兩年不會擴充現有辦公空間，23%則計劃縮減規模。該行指出，現時市場對寫字樓需求疲弱，通關未能帶動復甦。

高力在今年6月底至8月初進行調查，訪問了321個本港寫字樓租戶對未來前景的展望，以了解企業對辦公空間的需求看法，受訪對象有53%為本地公司、歐洲企業佔13%、11%屬亞洲企業、中國內地及北美各佔10%，餘下為全球其他地區的公司。

調查問及企業在未來兩年的租賃計劃，有58%受訪者表示將會計劃留在現有的辦公空間不作任何租賃部署；23%計劃縮減寫字樓規模以節省成本，即欲留在原址及收縮的企業合共佔約81%。而有6%受訪者計劃搬遷辦公室，但保持現有辦公空間面積；餘下13%則有較大的擴張意欲。

首要考慮控制節省成本

雖然疫情令在家工作的模式普及化，影響企業的辦公室面積的需求。調查顯示，在家工作政策並非企業縮小辦公室規模的主要因素。在有意縮減寫字樓規模的企業中，控制和節省營運成本為租戶首要考慮，亦有企業因業務萎縮而縮減寫字樓面積；有部分受訪租戶則把業務轉移至中國內地及新加坡等地。

根據調查，未來兩年計劃縮減寫字樓規模的企業主要來自製造業、採購與貿易以及航運與物流業，相信是受到全球需求疲軟和貿易摩擦加劇所致。反觀資訊科技業、銀行與金融以及保險業最有可能擴張業務。在考慮未來寫字樓租賃策略時，現時上環、灣仔和銅鑼灣的寫字樓租戶當中，約40%有興趣於租約完結後搬遷至中環或金鐘核心商業區，反映開始出現「再中環化」的傾向。

高力指通關提振未達預期

儘管營商環境偏弱影響到租戶對辦公室的需求，但調查反映企業對復甦的信心和情緒正在逐漸改善，約41%受訪者對未來3年內行業前景持「正面」或「非常正面」態度，對前景持「負面」態度僅22%。

高力香港商業物業服務主管顏慧萍表示，原先預期中港通關可扭轉寫字樓租賃市場的局面，但最終只有在第一季收到較多企業對租賃寫字樓的查詢，最終不少未能轉化為成交個案，「只是比疫情期間好，但同預期有落差」。

她認為，環球經濟差，不少公司業績欠佳，雖然本港寫字樓租金已較高位下調25%至30%，但搬遷需投入裝修費等成本，故在「外資少咗、中資又卻步」下，需求大減。不過，明年市場未有主要新供應落成，至2025年才有470萬方呎新寫字樓樓面落成，料對短期租金壓力不大，今年餘下時間租金將橫行。

政府宣布，行政長官會同行政會議（統稱為行會）昨天批准港鐵（00066）上水北環線古洞站和屯門區的屯門南延線項目之財務安排，兩個項目的總發展金額料約256億元，政府將向港鐵就兩區提供共4幅土地作商住等模式發展，以作為財務資助，惟港鐵未來須逐個項目再與政府磋商補地價。

港鐵預計前述兩個項目本月動工，古洞站項目率先於2027年12月完成，屯門南項目則料2030年底前竣工。

政府提供4地作財務資助

政府表示，運輸及物流局已和港鐵簽訂工程項目協議，前述兩個項目均以「擁有權」模式推展，港鐵負責融資、設計、建造、營運和維修，古洞站的預算約98億元，包括古洞站建造成本約59億元，以及39億元用作港鐵就北環線主線的詳細規劃和設計與部分前期工程的開支，而屯門南延線的建造成本料約158億元。

為向港鐵作財務資助，行會批准向港鐵批出古洞站附近的古洞北第20、22及25區共約4.74公頃商住用地的物業發展權，按「設有鐵路」基礎評定十足市值地價（下統稱為補地價）時，扣除約151.6億元以作財務補貼。

參考城規會資料，該3幅土地分布於古洞站的南北兩旁，亦鄰近擬建的公營房屋，估計可建樓面面積326萬方呎。

就屯門南延線項目，毗鄰該線的屯門第16區約6.11公頃商住用地，將會批予港鐵，並在補地價時可以扣除約242.01億元。

資料顯示，第16區用地鄰近「居屋2023」全新屋苑之一的屯門兆翠苑，可建樓面面積約428萬方呎，預計可興建18幢樓宇，估計提供約8148個單位，供約2.2萬人居住。

佳明集團（01271）土瓜灣炮仗街舊契重建項目明雋累售20伙，平均成交呎價約1.9萬元。佳明集團營業及市務總經理馮倩平表示，樓盤已取得入伙紙，預料10月尾開始交樓。

馮倩平補充，明雋的買家財政實力雄厚，更有買家全數付款入市，故此，暫無計劃推出新的付款計劃吸客。

她續稱，樓盤設有4個現樓示範單位，本周六（9日）起開放予公眾參觀；其中一個為11樓B室，屬1房間隔，實用面積259方呎，以米色系作為主調，將連傢俬發售，折實售價530.96萬元，折實呎價20500元。

One Innovale 2期周六重售9戶

恒地（00012）旗下粉嶺One Innovale第2期One Innovale–Bellevue，將3伙撻訂戶劃一加價3%，連同另外6個撻訂單位，本周六（9日）以先到先得形式重售9伙，戶型涵蓋開放式至2房，折實售價322.61萬至703.17萬元，折實呎價14098至15618元。

全港新盤市場昨天單日沽出5伙。華懋集團及港鐵（00066）合作發展的何文田站物業發展項目瑜一第IA期瑜一．天海連沽兩戶，其中一伙為2B座19樓C室，2房間隔，實用面積522方呎，成交價1490.98萬元，呎價28563元。

泛海國際（00129）、德祥地產（00199）與資本策略（00497）合作發展的西半山寶珊道23號超級豪宅寶峰，昨晚突擊上載售樓說明書至一手住宅物業銷售網，僅提供16伙，實用面積3773至7263方呎。發展商曾透露，該盤已獲批入伙紙，預計今年內推出市場。

鄰近港鐵宋皇臺站的賣地表九龍東啟德第2A區2號及3號商住項目，將於本周五（8日）截標，其佔地約14.53萬方呎，商住樓面面積上限約99.23萬方呎，綜合測量師估計，地價約44.7億至59.5億元，每方呎樓面地價（樓面呎價）約4500至6000元。發展商另外須興建一系列社福設施，包括長者鄰舍中心和男童院等。

中原（工商舖）商舖部分區營業董事鄧銘揚表示，銅鑼灣利園山道61至73號寶榮大樓地下G及H舖，建築面積合共約1800方呎，以意向價約1.68億元放售，呎價約9.33萬元。資料顯示，物業由資深投資者「舖王」鄧成波家族在2017年以約2.08億元買入，若日後以意向價售出，賬面需蝕讓約4000萬元，幅度19.2%。

新世界粉嶺地呎價3100 五年低逾25%

政府下調標準金額補地價見成效，消息指，新世界 （00017） 粉嶺北項目決定採用有關方式補地價，涉資約35億元，每平方呎地價約3,100元，較5年前同區補地價低逾25%，屬首宗採用標準金額補地價的住宅個案，料提供逾3,000伙。

目前古洞北/粉嶺北共有7個項目，獲接納洽商補地價，據市場消息透露，其中新世界粉嶺北第14區，即馬適路項目已接納標準金額補地價，將進行原址換地，成為首宗採用該方式補地價的項目及發展商。

本報就上述補地價向新世界查詢，發言人表示，集團現時在北部都會區，持有約1,500萬平方呎農地，主要分布於粉嶺北及元朗，對於個別農地補地價進度不作評論。

可供3000伙 項目估值200億

資料顯示，該項目佔地逾15.6萬平方呎，現時規劃為「住宅（甲類）」用途，以最新獲准放寬後的地積比率7.2倍計算，可建樓面面積增至112.3萬平方呎，包括93.6萬平方呎住宅樓面及非住宅18.7萬平方呎。

若果參考地政總署6月公布的標準金額計算，住宅部分每呎地價3,484元、非住宅部分每呎地價2,090元，總地價大約36.5億元，在扣除補地價前地皮價值約1.7億元後，估計馬適路項目補地價金額大約34.8億元，以可建樓面約112.3萬平方呎計算，每平方呎樓面補地價大約3,100元左右。

比較恒地 （00012） 在2018年就鄰近的馬適路項目（即現時ONE INNOVALE）補地價25.3億元，每呎補地價約4,151元，今次新世界就同區項目補地價水平低逾25%。

市場人士分析，由於地皮有道路連接及水電煤供應，基建配套齊備，並已完成平整工程，住宅及商業可望於明年動工，預計最快於2027年以樓花出售。若果以平均單位面積300平方呎計算，估計可提供逾3,000伙，連同商業樓面，項目市值可達200億元。

業界：起帶頭作用 加快釋供應

第一太平戴維斯估值及專業顧問服務董事總經理陳超國認為，有關補地價金額屬合理水平，考慮到政府未必願意一直延遲古洞北/粉嶺北收地期限，而當局補地價金額在今年6月下調後，再大幅減價機會不大，發展商趁早補地價後，項目便可隨即發展。他又認為，按地價及建築成本，預計日後落成推售呎價料達1.4萬至1.5萬元。

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚認為，現時地價呈現下跌趨勢，不過考慮到沿用傳統模式洽商補地價，或需多1至2年時間，亦涉及利息及時間成本。

目前除了新世界馬適路項目外，古洞北/粉嶺北另有6個項目正洽商原址換地，7個項目總數提供9,000伙，預計新世界率先接納標準金額補地價有帶頭作用，加快釋放供應。

嘉湖3房低於500萬獲承接 映灣園特色戶平過分層

新盤低開，對二手市場造成的衝擊愈趨明顯，指標和二三綫屋苑尋求底價，鰂魚涌太古城3房再失守1,000萬元，累減逾2成以947萬沽，低估價逾100萬元；天水圍嘉湖山莊3房低於500萬元現承接。

太古城3房於8月份已連環跌穿1,000萬元，可見造價回調市場現承接力，中原地產太古城副區域營業董事張光耀指出，9月首宗成交為金山閣中層G室，實用面積685平方呎3房間，7月以1,200萬元放盤，現以947萬元沽出，累減253萬元，減幅21%，呎價13,825元，平過新界樓，售價較網上銀行估價1,050萬元低103萬元。

原業主於2009年以468萬元購入，持貨14年帳面獲利479萬元。太古城8月錄16宗成交，較7月急升約50%，但因多為減價盤，實用呎價則下調至15,269元，按月下跌逾1成。

同時，天水圍嘉湖山莊3房「4字頭」有承接，代理指出，賞湖居5座中高層D室，實用面積551平方呎3房，向南，7月570萬元放盤，獲同區上車客垂青，即場還價至478萬元成交，減幅達92萬元或16.1%，呎價8,675元。原業主於1999年7月以169萬元買入，雖大幅降價92萬元，仍獲利309萬元，單位於24年間升值1.8倍。

一城細3房590萬 低估價逾1成

沙田第一城大單位屢試低位後有承接，5日5成交，3房佔4宗，最新沽出的細3房，低市價逾1成沽。最新成交為30座中層A室，實用面積451平方呎，屬細3房，成交價590萬元，呎價13,082元。據網上銀行估價上址估值分別為659萬及682萬元，造價較估價低10%及13%。

至於二三綫屋苑，火炭銀禧花園大2房望馬場河景585萬沽，跌穿600萬元，造價回到6年前。成交為7座中層C室成交，實用面積510平方呎，原開價610萬元，議價後以585萬元沽出，呎價11,471元，造價為同類型單位自2017年後低位。原業主於2011年以328萬元購入單位，持貨12年，帳面獲利257萬元。

東涌映灣園特色戶 600萬沽

其次，特色戶亦要平賣，代理表示，東涌映灣園11座低層F室，實用面積525平方呎，2房間隔，外連特色平台，5月最初開價738萬元，連番減價累減138萬元，以筍價600萬元沽出，呎價11,429元。屋苑上月普通分層2房戶最平成交價約633萬元，意味特色單位造價平過分層單位。原業主於2010年初以約243萬元購入單位，持貨13年，帳面獲利約357萬元，升值約1.5倍。

資助房屋方面，富誠地產高級物業顧問李志揚表示，黃大仙東頭邨泰東樓低層9室，實用面積465平方呎，2房間隔，向西南，望市景，上月初以265萬元（未補地價）放售，經雙方議價後以255萬元成交，呎價5,483元。新買家為同區綠表客。原業主於2009年6月以22萬元（未補地價）購入，持貨14年帳面獲利233萬元，期間升值約10.5倍。

租務持續交投活躍，9月短短4日，荃灣連錄2宗大單位承租個案，萬景峯逾800平方呎大戶放盤數天，即以2.98萬元承租。

美聯物業高級分區營業經理梁仲維指出，萬景峯1座中層C室，實用面積829平方呎，原則3房加儲物室，現改為2房加儲物室，望荃灣市景，8月尾放盤，開價3.1萬元，議價1200以2.98萬出租出，平均呎租36元。業主於2010年5月以716萬元購入，租金回報率約5厘。

另外，藍灣半島9月暫錄2宗租務成交，世紀21 Q動力藍灣半島分行執行董事招潔冰指出，藍灣半島3座高層E室，實面積436平方呎，2房間隔，望翠綠開揚山景，原叫租1.9萬元，現減價700元以1.83萬元租出，呎租42元，租客為本區客。原業主於2021年4月以828萬元購入，租金回報約2.7厘。

其次，香港置業區域營業董事蘇國榮表示，奧運站帝柏海灣2座極低層C室，實用面積775平方呎，3房套連多用途房，向西南享維港景，原叫價3.55萬元，現減500元以3.5萬元租出，呎租約45.2元。業主於2023年2月以約1,598萬元購入，租金回報2.6厘。

新盤低開及二手業主願擴大議價空間沽貨，連帶整體物業交投量亦結束4個月跌勢。據土地註冊處資料顯示，上月整體物業註冊量錄4660宗，終止連續4個月跌勢，按月回升約5.3%。
成交量亦止跌回升。土地註冊處昨日公布，上月整體物業(包括住宅、車位及工商舖物業等) 註冊量錄4660宗，對比7月4426宗，回升約5.3%；與去年8月同期比較，則跌約11%。

住宅買賣佔3247份

其中上月住宅樓宇買賣合約佔3247份，較7月份上升5.9%，與去年8月比較，則下跌21.5%。上月住宅樓宇買賣合約總值286億，較7月份上升7.7%，與去年8月比較，則下跌11.8%。

各類別物業中，上月一手私樓錄733宗註冊，較7月的806宗減少約9.1%。8月油塘新盤親海駅推售，銷情理想。

因註冊登記需時，暫時只有小部分個案趕及8月登記，相信餘下大部分個案將於9月註冊登記。二手住宅方面，8月錄2766宗註冊，較7月2515宗則增加約10%。

利嘉閣研究部主管陳海潮表示，樓宇交投已連續多月處於低水平徘徊，越來越多業主終願擴大議價空間及實際減幅，令買賣登記量在低位終找到支持，預期隨着更多二手業主妥協鬆手，加上上月多宗「震撼價」一手成交將落入9月的登記數內。

此外，工商舖及車位料能維持在逾千宗的登記水平橫行，因此綜合預期9月份整體樓宇買賣登記量可望進一步反彈，全月料可重上逾5000宗水平，有機會創近4個月高位。

美聯物業首席分析師劉嘉輝說，回顧8月各類物業註冊量按月表現，雖然宗數及金額齊終止4連跌，但仍創7個月次低，表現依然低迷。