高力國際昨（6）日公告，聲寶為積極活化資產，子公司東源物流所持有位於桃園龜山工業土地將公開標售，總坪數共3,250坪，即日起已開放領標，預計於10月26日開標。

根據調查，該標的周邊行情價約為43萬至45萬元，專家指出，若以周邊行情價推估，此次標售的價格應該約落在14億元左右。

聲寶近年積極加速活化資產，陸續處分龜山、土城土地。資產開發方面，董事長陳盛沺日前表示，龜山舊廠土地開發物流園區預計第3季取得建照動工，第一期、第二期投入2億多元，樓地板面積3,000多坪，預估年收租金約3,000萬元。

高力國際指出，東源物流的工業土地位於龜山工四工業區，鄰近國道一號林口交流道，快速串接桃園國際機場、台北港、各大產業園區及雙北主力消費市場，擁有絕佳交通區位優勢，該地段已吸引半導體通路龍頭大聯大、聯強國際、燦坤實業、嘉里大榮、新竹物流等大廠設置物流轉運中心。

周邊除有發展成熟的華亞科技園區、林口工業區外，新北國際AI+智慧園區（原林口工一工業區）也爭取到全球最大半導體設備製造商艾司摩爾（ASML）進駐投資設廠，未來將可發揮磁吸效應，吸引更多國際大廠、高科技產業鏈業者進駐，將確立龜山、林口地區成為北台灣交通樞紐及國際級科技產業聚落。

高力國際資深董事洪煥哲表示，2023年上半年全台工業地產成交金額約337億元，其中桃園地區占比最高，交易總額近80億元，各工業區土地仍呈現供不應求狀況，地價屢創新高，其中龜山工四工業區土地交易行情已突破每坪40萬。

此次標售土地面積分別為2,078坪及1,170坪，共3,250坪，可提供廠商多元的設廠面積選擇，未來更可透過申請工業區立體化方案，爭取更高開發容積獎勵。

政府打炒房，房價卻越來越高，很多年輕人大嘆買不起，台中今年前七個月交易棟數年減13.2％，但有五個行政區逆勢漲，又以梧棲區年增95.3%，交易量翻倍漲。鄉林不動產研究室分析，台中工料雙漲墊高房價，因總價考量，過去被視為邊陲蛋白區吸引年輕購屋族搶進，相同的總價可多買10坪，買氣強強滾。

鄉林不動產研究室分析，海線的梧棲、龍井區，以及東區、南區及神岡區等5個行政區，受惠交通建設、百貨經濟、科技走廊的助攻，加上房價基期低，交易量較去年同期增加逾20%。因房市回歸供需基本面，同樣1500萬元預算，從今年第2季交易看來，可買到比台中市交易平均市區多出近10坪，等於多了一套主臥及衛浴。

鄉林集團董事長賴正鎰說，受到升息、政府強力打房暨「平均地權條例」修正案上路影響，加上建材與工人成本雙漲，土地也亂喊價，所以開發商成本增加，連同政府實施房地合一稅2.0，所以推升高房價，開發商推案都須步步為營。

根據台中不動產開發公會統計，台中市今年上半年推案個數為116案，與去年上半年156案相比減少了25.6%，在工料雙漲墊高房價，房市呈現「價穩量縮」。

內政部不動產資訊平台資料顯示，今年第二季台中市住宅買賣平均移轉面積為29.17坪，但梧棲、清水的平均移轉面積均逾39坪；神岡更達40.48坪，足足多了10坪以上，若與現在動輒28至32坪的小三房比較，住起來的空間舒適許多。

全台房價一路高漲，普通購屋民眾想要憑藉一己之力買房圓夢，似乎已經變得愈來愈不容易。據財團法人金融聯合徵信中心資料顯示，2013年全台年收入20~60萬的小資族群新增房貸件數為63,464件，但到了2022年，全台小資族群的新增房貸件數卻只有48,430件，10年大減15,034件，減幅超過2成。

東森房屋研究中心副理黃勝暉指出，在房價飆漲、薪水緩漲的時代背景下，小資族群的買房難度勢必會持續增加，有置產計劃的民眾應提前做好心理準備。

黃勝暉指出，由財團法人金融聯合徵信中心揭露，從2013年到2022年，小資族群貸款買房的平均鑑估值從638.4萬元增加到908.3萬元，成長幅度高達42.3%。

若以8成貸款成數、20年期的本息均攤型房貸試算，2013年底五大行庫新承作房貸利率約為1.934%，也就是說當時年收入20~60萬之間的小資房貸族每月需要負擔的房貸支出約為2.6萬元。

2022年底五大行庫新承作房貸利率約為1.864%，此時小資房貸族每月需要負擔的房貸支出已經來到3.6萬元左右，顯見小資房貸族的購屋壓力正在不斷加重。

黃勝暉表示，雖然自去年下半年以來，在政府打炒房、升息、地緣政治風險等種種房市黑天鵝的干擾下，房市買氣的確出現降溫跡象，但在實務中，大部分屋主和建商仍對後市發展頗有信心，在價格方面也有所堅持。

黃勝暉指出，未來隨著利空資訊逐漸被市場消化，剛需買盤遞延出籠，房市交易量能仍有回溫的空間，再加上薪水漲幅與房價漲幅之間落差顯著，因此從長線來看，小資族群的買房負擔恐會隨著時間的推移而變得更加沉重。

對於小資族群的置產建議，黃勝暉表示，對於預算有限的小資族群來說，應秉持先求有再求好的態度，若暫時無力負擔精華地段的住宅，不妨先從周邊區域的低總價產品入手，等積累到一定財富後再進行換屋的動作。

此外，小資族群在買房前也要做好詳細的財務規劃，通常建議房貸族每月的房貸支出以不超過月收入的1/3為宜，如果房貸負擔佔比過高，就會使資金調度靈活性受限，購屋者的生活品質可能會因此大打折扣，面對升息與大環境變動的抵抗能力也會隨之降低。

越晚買房負擔越重？小資族申貸10年大減1.5萬件

全台房價一路高漲，普通購屋民眾想要憑藉一己之力買房圓夢，似乎已經變得愈來愈不容易。

依據財團法人金融聯合徵信中心資料顯示，2013年全台年收入20~60萬的小資族群新增房貸件數為6.34萬件，但到了2022年，全台小資族群的新增房貸件數卻只有4.84萬件，10年大減1.5萬件，減幅超過兩成。

東森房屋研究中心副理黃勝暉指出，在房價飆漲、薪水緩漲的時代背景下，小資族群的買房難度勢必會持續增加，有置產計劃的民眾應提前做好心理準備。

黃勝暉指出，由財團法人金融聯合徵信中心揭露，從2013年到2022年，小資族群貸款買房的平均鑑估值從638.4萬元增加到908.3萬元，成長幅度高達42%。

若以八成貸款成數、20年期的本息均攤型房貸試算，2013年底五大行庫新承作房貸利率約為1.934%，也就是說當時年收入20~60萬之間的小資房貸族每月需要負擔的房貸支出約為2.6萬元。

2022年底五大行庫新承作房貸利率約為1.864%，此時小資房貸族每月需要負擔的房貸支出已經來到3.6萬元左右，顯見小資房貸族的購屋壓力正在不斷加重。

黃勝暉表示，雖然自去年下半年以來，在政府打炒房、升息、地緣政治風險等干擾下，房市買氣出現降溫跡象，但大部分屋主和建商仍對後市發展頗有信心，在價格方面也有所堅持。

未來隨著利空資訊逐漸被市場消化，剛需買盤遞延出籠，房市交易量能仍有回溫的空間，再加上薪水漲幅與房價漲幅之間落差顯著，因此從長線來看，小資族群的買房負擔恐會隨著時間的推移而變得更加沉重。

根據國發會推估，台灣將於二○二五年進入超高齡社會（六十五歲以上人口占比超過二成），且明年起，七十五歲以上高齡者每年將新增超過十萬人。房產業者指出，這除了將帶動長照、銀髮養生村商機外，繼承移轉棟數也將連年創新高。

繼承移轉將連年創新高
房產業者整理國發會人口推估報告，二○一三至二○一九年的七十五歲以上高齡者，每年增加人數頂多四萬人，但二○二三年一口氣增加八萬人，二○二四至二○三四年的十一個年度，預估一年增加十萬人起跳，十一個年度共將增加一三六萬人，凸顯台灣人口老化正在加速。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，台灣即將進入超高齡社會，除了會衍生出銀髮照護與養生村等銀髮商機，也將出現老人獨居、老人住老宅等老人化社會相關議題。

他指出，最直接影響是近幾年房地產繼承棟數連年創新高；根據內政部最新統計，今年前七月建物繼承移轉棟數較去年同期增約十八％，且持續創下同期最高，反映世代間的財富移轉越來越普遍。

曾敬德認為，人口快速老化最直接的就是繼承等問題會發生，由於早年長輩孩子生得多，繼承時為了公平，常見就是賣掉後再以金錢分配，但隨著國人壽命延長，子女等到要繼承時，恐怕也達五十、六十歲，因此年輕人等房繼承的機率已不算高。

近兩年首登均逾12萬戶 超過平均數

內政部不動產資訊平台發布最新統計，二○一三至二○二二年的十年間，全國新增近一二○萬棟（戶）建物，且每個年度建物所有權第一次登記棟數（即戶數或宅數）均為十一萬棟起跳，二○二一、二○二二年更明顯增加，均超過十二萬棟。

房地產業者解釋，第一次登記並不是交屋，而是房子蓋好後，首次將產權登記在建商名下，之後才會交屋給購屋民眾，但可據此看出房市景氣榮枯；過去十年，平均一個年度的第一次登記棟數約十一．九五萬棟，二○二一、二○二二年各約十二．五七萬、十二．九三萬棟，對比十年平均值，分別高出五．二四％、八．二六％。

馨傳不動產智庫執行長何世昌指出，近年新成屋完工數量不小，從第一次登記棟數或使照核發量來比較，兩者差距並不大；雖然交屋後屋主可立即轉售，但為了規避房地合一稅的高稅率，多數屋主會拉長房屋持有時間，加上近幾年租金投報率佳，部份屋主乾脆由售轉租，才讓新房屋完工量高卻未形成市場明顯賣壓。

為避房地合一稅拉長持有 舒緩賣壓
高力國際業主代表服務部董事黃舒衛表示，建物第一次登記就是俗稱的建物保存登記，意即建物完工、取得使照後所辦理的不動產產權登記，可代表市場的新庫存量；一般來說，第一次登記從市場面來看，可分為地主分回、預售後準備交屋、預售餘屋、先建後售新成屋等四種，後兩者會投入未來待售市場，如果量體過大，當然會影響到預售市場推案價量。

黃舒衛分析，疫情以來，低利率帶動建築投資動能，創造出二十五年以來的新高建照核發量，加上「平均地權條例」修法上路後，禁止換約等規定將使預售銷售不如預期，供給增加、需求減少將拉高建商手中的餘屋庫存壓力，房價大漲將成過去。

老牌家電廠擁有豐厚土地，過去幾年房市熱、地價大漲，商用不動產及工業地產的租金行情也大幅提升，產線遷移後的閒置土地廠房，紛紛透過處分或再開發推動活化，迎合趨勢，打造為住宅、商用或物流不動產，位於大台北周邊的土地資產，更為家電廠身價鍍金。

全台擁有逾47萬坪土地的大同，除了自有資產透過土地變更等方式活化資產，也加速透過購地、都更、聯開等多元模式投入土地開發。

大同旗下金雞母尚志資產除了每年10億元的租金收入外，土城舊廠、總銷26億元「大同莊園2期」預計今年底完工認列，去年推出、總銷160億元的「大同莊園3期」亦已接近銷售尾聲，總銷200億元的中和萬大線連城錦和站聯開案8月已取得建照，預計明年第二季推案，二件合計360億元大案，預計在2027年完工認列，屆時二大指標案將大幅挹注大同獲利。

三洋電泰山廠2.3萬坪土地，將打造為總面積11萬坪結合住商綜合開發案，精華地保留以長期經營出租為主，後段土地興建住商混合大樓出售，以獲取收益為目標。

三洋電指出，目前該案辦理都市計畫工業地變更，因緊鄰塭仔圳重劃區，需審視與其連結性、公益性等，以及變更所需回饋事項及預計投入成本，待與新北市政府達成共識後，繼續辦理都市計劃審議法定程序。

近年全台房價飆漲，新建案價格更高不可攀，根據591新建案統計，購買一間25坪新建案，最辛苦的區域為台北市松山區，平均需要花57.6年不吃不喝才能買得起新房，台南市學甲區購屋最友善，只要12.8年就買得起。

591以七都各行政區新建案平均開價為基礎，對比該區所得中位數，計算新建案的房價所得比，台北市平均需37.4年才能購買新房，新北市次之要20.7年，大台北以外都會區普遍均在12～15年之間，壓力最小的為桃園市，僅12.3年。

若以七都各行政區來看，天龍國購屋入門檻最高的區域，並不是在傳統認知高房價的的信義、大安區，而是在松山區，以一間25坪新建案平均開價3,700萬元，所得中位數64.2萬元計算，平均要不吃不喝57.6年才可以買新房，此外，大安、中山、大同及士林區，也都超過52年。

相較下，仍有不少蛋白區新建案房價所得比在16年以內，例如房價仍在2字頭的台南市學甲區、高雄林園區分別為12.8年、13.6年，北台灣的桃園市楊梅區、新竹縣新豐鄉分別為15年、15.6年。

值得注意的是，近年房價飆漲的新竹縣竹北市，雖然新建案單價已達5字頭，一間25坪新建案住宅要價1,406萬元，不過在以竹科為主的高所得且均質的居民結構下，所得中位數亦高達96.2萬元，新建案的房價所得比也是全台相對低檔的水準，僅14.6年，購屋壓力僅是台北市蛋黃區的三分之一左右。

台中前七月買賣轉移棟數年減13.2％，惟海線的梧棲區、龍井區，東區、南區及神岡區等五大行政區，受惠交通建設、百貨經濟、科技走廊的助攻，加上房價基期低的情況下，分別交易量都逆勢走揚20％以上。

鄉林不動產研究室分析，因房市回歸供需基本面，同樣1,500萬元預算，可買到比台中市Q2平均轉移面積還多出近10坪居住空間，等於多了一套主臥及衛浴，直接為房市自住買盤加分。

根據台中市政府民政局最新人口統計，截至今年7月底，台中市總人口數為283萬7,555人，家戶平均人口2.7人，相較於107年7月底人口數279萬6,081人，家戶平均人口為2.89人。也就是說，台中市五年來共增41,474人，增加戶數8萬2,545戶。

中科園區及精密科學園區、台中工業區形成的中部科技走廊，2022年的貿易總額為9,180.33億元，年成長15.51％；就業人口數達到5萬5,295人，年增2,407人。

此外，中科台中園區二期擴建開發計劃通過都審後，預定明年6月交地給台積電興建2奈米新廠，預估完工投產後，將可提供約4,500個就業機會，預計會吸引更多就業人口移入，為房市挹注大利多。

鄉林不動產研究室表示，台中居住環境佳，在高鐵、捷運綠線、國道一號及三號、台74線及76線環狀快速道路、國道四號延伸的豐潭段全線通車後，人口及家戶快速成長，中彰投大生活圈加速靠攏，不僅外來就業及購屋人口多，年輕首購族群買房後，也傾向與父母家人分開住，所以五年來戶數才會暴增8萬多戶。

鄉林集團董事長賴正鎰表示，受到升息、政府強力打房暨「平均地權條例」修正案上路影響，加上建材與工資成本雙漲，土地也漲價，所以開發商成本增加，連同政府實施房地合一稅2.0，推升高房價，開發商推案都須步步為營。

根據台中不動產開發公會統計，台中市上半年推案個數為116案，年減少25.6％、也就是四分之一，在工料雙漲，墊高房價底部層層墊高情形下，房市呈現「價穩量縮」情況。不過，台中剛性需求高，上半年總銷還是維持跟去年相當的規模，約在2,300多億元。

房價連漲，購屋族在預算考量下，轉往房價基期較低的區域尋找合適標的。近年中部科技走廊受惠於產業聚落、交通建設及人口紅利，周邊房市熱區不斷地向外擴張，過去一些被視為邊陲蛋白區的區域，也慢慢地成熟熱鬧起來，生活機能改善加上房價負擔較小，吸引許多年輕購屋族搶進，房價也跟著翻漲，尤其是鄰近中科園區的龍井、沙鹿、梧棲等區域房市，買氣強強滾。

鄉林不動產研究室指出，台中房市區域輪動由東往西補漲態勢明顯，海線地區算是西台中，受惠中科產業聚落持續擴大，加上交通翻轉、房價基期低，吸引首購族目光。

根據內政部不動產資訊平台資料顯示，今年Q2，台中市住宅買賣平均移轉面積為29.17坪，但梧棲、清水的平均移轉面積均逾39坪；神岡更達40.48坪，足足多了10坪以上，若與現在動輒28至32坪的小三房比較，住起來的空間舒適許多。

而東區和南區同樣受惠於房價親民，加上各項建設資源集中，成為習慣住在市區的老台中人首選！原本老舊的東區，受惠台中大車站計劃及鐵路立體化、台糖閒置土地開發，在三井購物中心進駐後整體環境完全煥然一新，房價急起直追！

而南區交通便利、各項生活機能完善，房價又比西屯、北屯和南屯三大屯區要便宜，在新建案不多情形下，連帶也使得中古屋交易活絡起來。

據實價揭露，今年6月，新莊區中正路成交一筆1~5樓的大樓店面商辦交易，坪數908.3坪，總價2億6562萬元，由法人以無貸款的方式買下，該店面也是今年上半年，新北市總價第二高的店面交易，僅次於4月新莊中平路店面的3.23億元。

台灣房屋集團趨勢中心統計目前今年新北市總價前五名的店面交易，第一名是新莊中平路3.23億的店面，目前仍由玉山銀行承租。

新揭露新莊中正路店面位居第二，為中國信託丹鳳分行承租；第三名是林口忠孝路三層樓透店，前身為家具店；第四名為蘆洲集賢路樓店，現由特力屋承租；第五名則是板橋漢生東路六層樓透店，目前為幼兒美語機構。

台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐表示，新北店面成本比台北低，因此這類型高總價店面，多半坪數大，最適合家具、批發量販店等，需要大坪數空間陳列的產業；若地段機能佳，也會優先被連鎖品牌分店或銀行分行承租，往往出租率和穩定性雙高。

今年新北的高總店面，前兩名都是由銀行業者進駐經營，張旭嵐指出，銀行為高度特許行業，一旦開設租用，都是至少五年以上的長期租約，穩定性高，業種又頗招財納福，是許多房東的最愛，因此市場有這類帶租約店面釋出，自然也更為搶手。

台灣房屋中正富國加盟店店東賴家豐表示，新成交的店面近捷運丹鳳站、裕民市場，生活、交通機能佳，且新莊中正路上的車潮、人流多，店面能見度佳、商家效益高；而該筆交易除了一樓店面外，還包括樓上辦公室空間。

因此總價不低，不過這類條件的店面1、2樓單價至少百萬元以上，而此店面原本已有銀行業者多年穩定承租1、2樓，對買方來說，擁有穩定的租金來源，連同樓上辦公室，租金投報率若有2.5%以上，屬於值得評估投入的標的物，因此適合以長期持有來規劃進場。

2023年上半年全台工業地產成交金額約達337億元，其中桃園地區占比最高，交易總額近80億元，各工業區土地仍呈現供不應求的狀況。聲寶積極活化資產，子公司東源物流所持有位於桃園龜山工業土地委託商仲業者高力國際進行公開標售，即日起已開放領標並訂於10月26日開標。

高力國際資深董事洪煥哲表示，2023年上半年全台工業地產成交金額約達337億元，其中桃園地區占比最高，交易總額近80億元，各工業區土地仍呈現供不應求的狀況，地價屢創新高，其中龜山工四工業區土地交易行情已突破每坪40萬。

本次辦理標售的土地面積分別為3,250坪、2,100坪及1,200坪，提供各類型廠商多元的設廠面積選擇，未來更可透過申請工業區立體化方案，爭取更高的開發容積獎勵，打造生產製造基地或研發中心。因近年優質工業土地供給非常稀缺，預料將吸引鄰近的新北市三重、新莊、五股、中和及桃園在地企業評估。

高力國際指出，該標的位於桃園市龜山工四工業區，鄰近國道一號林口交流道，快速串接桃園國際機場、台北港、各大產業園區及雙北主力消費市場，坐擁絕佳交通區位優勢，因此已吸引包括半導體通路龍頭大聯大、聯強國際、燦坤實業、嘉里大榮、新竹物流等大廠設置物流轉運中心，周邊除了有發展成熟的華亞科技園區、林口工業區以外，新北國際AI+智慧園區(原林口工一工業區)也成功迎來全球最大半導體設備製造商艾司摩爾(ASML)進駐投資設廠，未來將可發揮磁吸效應，吸引更多國際大廠、高科技產業鏈業者進駐設廠，將確立龜山、林口地區成為北台灣交通樞紐及國際級科技產業聚落。

8月30日，新城控股(15.3300.69, 4.71%, )披露了2023年半年報，上半年實現營收417.68億元，實現歸母凈利潤22.79元，在上半年的市場環境下，仍實現了正向盈利。

從各個方面來看，新城控股都體現出了“穩健”的特性。 上半年公司不斷實現融資突破，有息負債規模進一步下降，目前獲得的金融機構融資支持比較充足。 從經營上來看，「住宅+商業」的雙輪驅動經營模式進入收穫期，商管業務逐漸成為業績壓艙石。

財務穩健：資金回籠率高 獲得的融資支持比較充足

上半年新城控股營收與上年同期持平，已售未結轉面積為2948.62萬平方米，合同負債達到1567.9億元，是近一年營收的1.4倍，充足的未結資源為全年業績提供了保障。

上半年公司完成合同銷售金額 424.00 億元，實現合同銷售面積 516.65 萬平方米。 在中國指數研究院發佈的《2023 年上半年中國房地產企業銷售業績排行榜》中，新城控股合同銷售金額和面積分別排名第18位和第10位。

在保持去化的同時，公司的回款率也保持在高位，上半年實現485億元的全口徑資金回籠，全口徑資金回籠率達到了114%。 截至上半年，新城控股賬面貨幣資金為284.89億元，現金短債比為1.26，凈負債率降到了50%以內。

隨著房地產行業調整期的到來，穩健發展成了房企追求的新目標。 而新城控股早就已經把目標放到加快回款和財務穩健上來。

作為示範房企，新城控上半年實現了融資上的突破，成功完成11億元公司債的發行，綜合票面利率為5.65%。 同時在境外發行總額為1億美元的無抵押固定利率債券，用於償還到期境外美元債，這也是3月以來唯一一筆地產境外債新發。

截至報告期末，新城控股整體平均融資成本為6.41%，相比2022年年底下降了0.11個百分點。 2021年以來，新城控股的融資成本在逐漸下行。 這說明公司財務狀況良好，也體現出資本市場及金融機構對公司經營狀況和財務狀況的認可。

目前新城控股獲得的金融機構融資支持比較充足，截至上半年，各大銀行的授信總額度達到1156億元，其中已使用額度為307億元。 上半年償還境內外公開市場債52.5億元，有息負債規模較2022年底進一步下降。

商管成為業績壓艙石 近幾年保持快速增長

新城控股穩健的財務與「住宅+商業」的雙輪驅動經營模式分不開關係。

早在2015年，新城控股就確定了“住宅+商業”雙輪驅動的戰略，實施以上海為中樞，長三角為核心，向珠三角、環渤海和中西部擴張的“1+3”全國化戰略佈局。

從近幾年披露的數據來看，商管業務的營收佔比在持續提升，並且還在快速增長。 今年上半年物業出租及管理業務收入達到了48.65億元，同比增長11.1%，營收佔比接近12%。

商管業務是十足的現金奶牛業務，可以為公司提供穩定現金流，同時該業務毛利率高達近70%，能有效提升盈利能力。

截至上半年，新城控股已在全國143 個大中城市佈局205座吾悅廣場，已開業的吾悅廣場為146座，開業面積達到1367.14萬平方米，出租率達 95.22%。 過去兩年疫情影響下，新城控股仍保持著商業擴張，其物業出租及管理業務收入也在穩步增長。

不管是開業商場數量，開業速度還是出租率，都處在國內外上市公司領先水準，這構成了新城控股商管業務的護城河。

新城控股在商管領域的快速增長主要來自幾個方面。

首先，從佈局來看，長三角區域的可供出租面積佔了半壁江山。 長三角區域經濟發達，不管是出租率還是平均出租水準都處在較高的水準。

其次，從擴張方向上來看，新城控股把握住了居民收入水準提高的紅利，實現了在二線和三四城市的成功下沉。 根據開源證券研報觀點，「公司通過一二線城市商場的深度運營輸出品牌價值，維持穩定高價的租金收入; 同時三四線城市龐大的購物中心需求可助力公司規模不斷擴張，用先發優勢快速複製標準化產品，搶佔核心市場。 ”

最後，在運營上，新城控股以使用者洞察為切入點踐行商業深度運營，針對全年齡段客群全面展開客戶研究。 針對具體項目採取“一店一策”策略，比如結合人文特色和地理區位將南京建鄴吾悅廣場精準定位為精緻消費族群的輕享樂活引力場。 此外還圍繞商業IP舉辦大型品牌活動，增加客流量，帶動商戶銷售額的增長，進而提升整體經營效率。 運營已經成為新城控股商業板塊的重要優勢。

在行業下行期，商管業務不僅起到了業績壓艙石的作用，同時公司持有的商業物業還有助於拓寬融資管道。 今年前8月，以吾悅廣場為抵押的經營性物業貸及其他融資合計約110億。

從整體來看，雙輪驅動戰略起到了很好的抗週期特性，目前新城控股財務穩健，商業持續外拓，商業板塊業績貢獻逐步提升。 未來隨著地產行業供需兩端政策逐漸起效，地產開發業務也有望得到恢復。

近期，越秀服務發佈了上半年業績，上半年實現營業收入15.12億元，同比增長38.7%，券商稱“收入增速大超預期”。

在高速增長之後，公司宣佈派發中期股息，每股派0.081元，派息率為50%，這還是越秀服務首次中期派息。 慷慨派息意味著公司的發展及現金流狀況均保持在較好的水準。 從中長期來看，派息率的提高有助於更好地回饋股東，進而提升公司估值水準。

國泰君安(14.6700.02, 0.14%, )認為，“憑借充足的專案儲備、獨特的TOD業務優勢和優質的客戶群，越秀服務有望從粵港澳大灣區的區域性企業，成長為全國性的行業龍頭。 ”

非商業板塊表現亮眼 多個子業務爆髮式增長

2023年上半年，越秀服務實現營業收入15.12億元，同比增長38.7%。 實現歸母凈利潤2.5億元，同比增長17.5%。 對於這份中期成績，國金證券(9.3600.04, 0.43%, )研報稱“收入增速大超預期”。

分業務來看，非商業物業管理及增值服務上半年實現營收12.1億元，同比增長49.4%; 商業物業管理及運營服務營收3.0億元，同比增長了7.7%。 非商業板塊收入大增是上半年收入超預期的主要原因。

非商業板塊是越秀服務的核心業務，貢獻了80%的營收，包含物業管理、非業主增值服務和社區增值服務三大塊。

其中基礎物業管理服務收入4.58億元，同比增長16%，繼續保持穩健增長。

非業主增值服務上半年實現收入 3.5 億元，同比增長105%，主要是合作地產開發商的服務需求增加，加上公司在2022年下半年推出了智能化服務所致。 從行業整體來看，非業主增值服務長期增長空間有限，但是由於越秀地產近幾年銷售增長強勁，帶動越秀服務相關業務取得了快速增長。

此外，社區增值服務收入同比增加64.2%至4億元。 社區增值業務是越秀服務近年來在基礎物業管理服務之外培養的新的增長點，上半年其中的新零售業務及美居業務大幅增長，帶動整個板塊高增長。 社區增值服務能取得大幅增長跟越秀服務深耕大灣區有關，一線城市特有的優質客戶以及具有較高消費水準的消費群體是高速增長的直接原因。

社區增值服務業務從2018年-2022年CAGR實現了52%的高速增長，毛利率一直維持在30%以上，屬於高毛利業務。 中信證券(22.130-0.25, -1.12%, )在研報中稱“未來該板塊（社區增值服務）發展潛力大、盈利提升空間足，是公司實現長期可持續發展的重要業務抓手。 ”

受益於業績的快速增長，上半年越秀服務經營性現金凈流入2.93億元，截至2023年6月30日，越秀服務在手現金增至46.2億元。 為了回饋股東，公司宣佈派發中期股息每股0.081元人民幣，派息比率達50%，這也是越秀服務上市以來首次派發中期股息。

物業管理企業最大的特徵就是輕資產加強現金流，作為具備國資股東背書的物企，越秀服務更體現出這一特徵。 慷慨派息除了能提高經營回報水準，還有助於提升公司估值。

越秀服務的想像空間：國資股東+外拓能力+併購預期

背靠國資股東和優質地產開發商，是越秀服務最大的優勢。

近幾年越秀地產銷售額增速在行業中排名靠前，同時仍在積極拿地，這為越秀服務的穩定增長打下了基礎。 目前越秀服務超過一半的在管面積位於一線城市，主要集中在廣州地區。 相比其他區域，大灣區經濟發達，住宅物業管理費水準較高，這是公司能維持較高盈利能力的重要原因。 可以預見，由於股東優勢，未來幾年廣州仍將是越秀服務在管面積的主要來源。

高端商業樓宇帶來的優質客戶是越秀服務另一項優勢，越秀服務專注於超甲級寫字樓管理，旗下在管包含廣州國際金融中心、廣州越秀金融大廈和越秀財富中心。 其在管寫字樓不僅管理費用高，平均出租率2022年也達到了90.9%的高水準。

憑藉母公司在大灣區的優勢，越秀服務具備了較強的綜合服務能力，物管服務覆蓋了多種業態，包含住宅、管理公建類物業、TOD 、工業園和高端商業物業等。

在自身品牌力的加持下，越秀服務近幾年第三方外拓能力也在增強。 在新拓合約上，第三方佔比越來越重。 2022年新拓合約中來自第三方的面積比重已經達到了64%，今年上半年新增合約面積826萬平方米中，16%來自越秀地產，37%來自越秀集團，47%來自第三方。

截至2023年6月30日，越秀服務合約面積為7749萬平方米，較去年底增長9.8%，新增合約面積約826萬平方米，同比增長64.9%; 在管面積為5876萬平方米，較去年底增長13.7%; 合約專案增至416個，在管項目達到346個，服務業主25萬戶。

母公司的支援，以及強大的第三方外拓能力，構成越秀服務未來增長的兩大引擎。 基於這個邏輯，不少券商預測，未來幾年越秀服務將維持在管面積的快速增長。

另一個值得期待的增長點是併購，越秀服務2021年6月上市，上市時便擬將募集資金的60%用於併購，但是截至目前公司一直沒有大的併購動作。 目前越秀服務賬面還有46.2億元的現金，併購願望加上賬面充裕的現金，給了市場不小的想像空間。

9月5日，雅居樂集團（03383. HK）披露8月份銷售情況。

數據顯示，8月份，雅居樂集團控股有限公司及其附屬公司連同集團合營公司及聯營公司以及由集團管理並以『雅居樂』品牌銷售的房地產專案預售金額合計為25.4億元，同比降低49.7%，而對應建築面積為17.1萬平方米;平均價為每平方米14900元。

截至2023年8月31日，集團連同集團合營公司及聯營公司以及雅居樂專案的預售金額合計為330.4億元，同比下降33.25%; 而對應建築面積為221.4萬平方米;平均價為每平方米14900元。

今年上半年，雅居樂集團的營業額約200.02億元，2022年同期為316.45億元。 物業發展確認銷售收入及多元業務收入分別為117.32億元及82.70億元，收入佔比分別為58.7%及41.3%，其中多元業務收入的佔比較2022年同期上升16.5個百分點。

公司上半年毛利20.07億元，2022年同期為73.98億元;毛利率為10%，虧損約36.11億元，2022年同期盈利33.54億元;公司股東應占虧損約44.75億元，2022年同期股東應佔盈利為24.01億元。 集團的總借貸相對於2022年末減少19.18億元，現金及銀行存款總額為153.75億元，凈負債比率為58.7%，較2022年末上升1.4個百分點。

在半年報中，對於下半年的展望，雅居樂集團認為，2023年下半年，市場將繼續關注美聯儲加息、銀行業危機、通貨膨脹等因素對全球經濟的影響。 而國內市場需求仍然不足，推動高質量發展仍需加力。 隨著疫情影響消退，社會秩序回歸正常，中國經濟延續恢復態勢，預計下半年有望邁向擴張性增長。 中央政府將適應中國房地產市場供求關係發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。

截至9月5日收盤，雅居樂集團報0.98港元/股，跌幅2.97%。

8月18日，隨著最後四宗宅地順利出讓，深圳今年第二批次宅地出讓也落下帷幕。 不過這天的土拍會有些小特別，在一眾宅地中出現了一宗保租房宅地，這也是深圳土拍中首次有三類宅地出讓。

出讓方式也有些特別。 該保租房地塊採用的是「單限單競+搖號」方式，即限地價、競地價，達到最高限制地價后通過搖號方式確定競得人。 最終，華潤有巢「擊敗」人才安居和萬科，成功以地價上限0.75億搖號摘得該專案，摺合樓面價3565元/平方米，溢價率13.64%。 華潤有巢正在積極擴大保租房版圖。 近年華潤有巢在積極「納儲」，據公開資料，目前華潤有巢有20多個儲備專案。

位於人口凈流入、產業支撐強、配套設施完備的一線及強二線城市且符合公募REITs擴募標準的優質資產，是華潤有巢的重點目標。 顯然，此次深圳龍崗保租房地塊，便是不錯的資產專案。 早在2018年成立之初，華潤有巢便陸續在北京、上海等一線城市獲取多宗政策性住房租賃專項用地以發展大型租賃社區專案，隨後深圳、成都、南京、寧波等一二線核心城市佈局加速。 目前，華夏基金華潤有巢REIT專案底層資產共兩個，均位於上海，分別為有巢泗涇專案和有巢東部經開區專案，是上海松江區“001號”“002號”保租房專案，也是上海市推進保障性租賃住房發展的重要示範專案。 如今，隨著利好政策的出臺，華潤有巢亦在醞釀新一輪的REIT擴募計劃。 此次新購入的深圳龍崗保租房地塊，相信亦將有望成為華潤有巢REIT選定的底層資產。

有巢自創立之初即率先進駐上海，截至目前已經佈局了有巢國際公寓社區泗涇店、東部經開區店、有巢公寓天安金谷店、有巢蘆恒路店、有巢公館三林店、有巢南舒房西藏南路店、有巢公寓蕭塘店等長租公寓專案，深度參與上海租賃住房事業。 2022年12月9日，以有巢在上海開發經營的兩處保障性租賃住房為底層資產的“華潤有巢REIT”在上海證券交易所掛牌上市，成為全國首單市場化機構運營的保障性租賃住房公募REITs。

於今年2月入市的有巢國際公寓社區上海馬橋AI店是有巢在上海佈局的全新大型租賃社區，截至目前已摘得“閔行區首個新時代城市建設者管理者之家”、“閔行區首批人才驛站試點專案”、“閔行區保障性租賃住房認定專案”、“閔行區人才公寓授牌專案”、“上海市人才安居工程指定專案”等多項榮譽。

7月12日，上海市「新時代城市建設者管理者之家」首批專案集中揭牌儀式在上海松江舉行。 由華潤置地旗下長租公寓品牌「有巢」運營的上海市閔行區首個「新時代城市建設者管理者之家」專案——有巢國際公寓社區上海馬橋AI店5號樓於活動現場揭牌。

此次「新時代城市建設者管理者之家」落地，是華潤有巢積極踐行企業社會責任，以實際行動助力區域職住平衡和基層善治的有力舉措。

為積極響應閔行區關於人才驛站建設的推進工作，有巢國際公寓社區馬橋AI店通過在人才公寓公共空間打造“大客廳”，引入各類政企服務、生活服務和豐富活動，發揮協同效應，提升人才服務效能，打通服務人才“最後一公里”。

有巢國際公寓社區上海馬橋AI店是華潤有巢在閔行區的首個R4租賃用地建設專案，也是華潤有巢在閔行區打造的首個示範性租賃社區。 專案已納入上海閔行區保障性租賃住房，可辦理居住證，提供民用水、電。

人才公寓是引才留才的重要載體，也是優化營商環境的具體實踐。 為切實解決企業實際困難，助力人才安居樂業，有巢國際公寓社區馬橋AI店針對企業員工大批量入住，也有自己的一套高效運營流程。 基於企業員工宿舍類租賃需求，有巢國際公寓社區馬橋AI店作為閔行區人才公寓授牌專案，可為入住的企業員工辦理居住證、提供人才補貼指南等，讓企業人才的批量簽約入住更加便捷。 據瞭解，截至目前有巢國際公寓社區馬橋AI店已先後為航太城、中廣核等企業提供大批量員工入住服務，並憑藉優異的運營服務能力及產品品質，獲得眾多企業的一致好評。

作為上海市人才安居工程項目，為了積極服務上海市閔行區招商引資、企業入駐，有效推動職住平衡與人才安居，有巢國際公寓社區馬橋AI店針對不同類型人才，推出了多種定製戶型。 在租賃方式上，有巢國際公寓社區馬橋AI店打通線上線下(38.9400.78, 2.04%, )等內外部多元管道，租戶可通過「隨申辦」APP/小程式、「有巢公寓」APP/ 小程式及到訪線下門店等方式以便人才瞭解租房資訊。

有巢國際公寓社區上海馬橋AI店是華潤有巢在人才安居領域的標杆作品之一。

近期，多地多部門密集發文適時調整優化房地產政策，以適應我國房地產市場供求關係新形勢。 業內認為，房地產政策適時優化，一方面更好地滿足了居民剛性和改善性住房需求，另一方面也將對擴大消費、拉動投資、穩定經濟增長產生有利影響。

房地產政策的調整和落地，對基建產業鏈上市公司有何影響？ 財信證券分析師黃紅衛在接受《證券日報》記者採訪時認為：“房地產與基建的關係主要體現為協同效應及資金效應。 近期房地產刺激政策落地，將明顯提振基建產業鏈尤其是中上游環節的景氣度。 ”

鋼市逐步由淡轉旺

鋼材作為基建產業鏈的上游原材料，自8月31日起，隨著穩增長政策不斷發力，特別是多地“認房不用認貸”政策落地，市場信心不斷回升，鋼材價格企穩反彈。 蘭格鋼鐵網市場監測數據顯示，截至9月5日，蘭格鋼鐵全國綜合鋼材價格為4151元/噸，較8月30日上漲63元/噸。

蘭格鋼鐵研究中心主任王國清在接受《證券日報》記者採訪時表示：“近期利好政策不斷，強預期提振市場信心，對鋼材市場也起到了強支撐作用，近期多家鋼廠有不同程度的提價，一方面基於成本有較強韌性，另一方面9月份又是傳統需求旺季，市場正從淡季向旺季轉化。 ”

華菱鋼鐵(6.220-0.08, -1.27%, )在上半年行業整體仍存較大挑戰的背景下，二季度實現歸母凈利潤18.8億元，環比增長173%，同比增長10%。 華菱鋼鐵表示：「上半年鋼鐵行業需求溫和復甦。 下半年在政策支援力度加大的背景下，市場對鋼鐵需求的預期將有所修復，需求逐漸改善。 從下游來看，各下游行業需求有所分化，造船、風電、壓力容器等需求表現或將繼續保持較好態勢，建築用鋼需求較弱，汽車需求趨穩，基建保持高水準。 ”

基建需求回升預期漸濃

工程機械開工率二季度環比已經有了明顯改善。 “央視財經挖掘機指數”顯示，2023年上半年，我國各類工程機械設備月均開工率為58.10%，其中，二季度月均開工率為63.05%，環比一季度上升近10個百分點。

黃紅衛認為：“2023年三、四季度，在地產及基建政策共同發力下，工程機械短期需求將明顯改善，板塊或取得階段性超額收益。 ”

在此背景下，市場對工程機械的投資信心明顯回暖，二級市場工程機械板塊亦聞風而動。 自8月25日「認房不用認貸」政策發佈以來，截至9月6日收盤，工程機械板塊期間漲幅達到6.6%，其中工程機械龍頭中聯重科(6.980-0.06, -0.85%, )期間漲幅13.3%，表現亮眼。

中聯重科相關負責人在接受《證券日報》記者採訪時表示：“公司受到市場認可和重視，一方面是基於半年報表現較為亮眼，市場對於公司海外市場、新興板塊增長的疑慮不攻自破; 另一方面，近期政策利好頻出，投資者對於國內需求回暖的信心有所提振。 ”

近期券商發佈的研報對工程機械行業的後續發展也充滿了期待。 9月4日，太平洋(3.970-0.02, -0.50%, )證券發佈研報表示，房地產作為工程機械重要下游需求之一，其政策正不斷優化，預計將對房地產市場有所提振，同時利好相關工程機械需求改善。 9月5日，浙商證券(10.3400.00, 0.00%, )研報認為，房地產政策持續利好，有利於推動房地產投資、房屋新開工企穩向好，工程機械下游需求預期邊際改善，內需有望逐漸上行。

浙江滬杭甬（00576）公布，將被指定為發展甬金高速公路（金華段）改擴建項目，將適時訂立特許經營協議，總投資額約194﹒2億元人民幣。

該集團指，項目總長約69﹒74千米，預計施工期為4年。收費期將自該項目交付起預計25年，惟須待浙江省人民政府批准。該段起於紹興嵊州市長樂鎮與金華東陽市虎鹿鎮交界點，直至傅村樞紐止，連接杭金衢高速公路。該集團指，參與該項目能進一步延長甬金高速公路收費期至約2052年，並受益於提升後的道路承載能力。

目前主要是之前積壓需求集中釋放的市場表現，後續市場健康平穩發展仍需呵護。

今年來「天量」的二手房掛牌規模，再因樓市新政得到催化。

近日，一線城市集體官宣執行「認房不認貸」。。 不少原本被認定為二套的購房者，一夜之間擁有了“首套”的身份——購房首付門檻的下調，以及房貸利率的降低，讓不少人重啟購房計劃，尤其是此前資金壓力較大的改善型購房者。

機構數據顯示，一線城市認房不認貸政策頒布后，北上廣深樓市的熱度整體都有提升。

值得注意的是，對於換房者來說，大多是“賣一買一”：將當前持有的房源賣出去，是換房的第一步，此外，再加上趁勢賣房套現的業主，近期各大城市的二手房掛牌量持續攀升。

業內觀點認為，多數城市較去年掛牌量明顯攀升，市場觀望情緒較濃，隨著利好政策的落地，市場情緒將會逐步改善。

購房者積極看房帶動成交

新政落地，最明顯的反應是“看房的人變多了”。

北京本次新政一改過去試探性微調，在全市層面全面執行“認房不認貸”政策，政策落地速度和力度超預期，從而直接促成了新房及二手房成交回升。

北京中原地產數據顯示，新政落地後，北京二手房帶看量以之前看過房的客戶為主，最活躍的是重新被認定為首套資格的人群，多為“賣一買一”客群; 成交方面，從實時監測數據來看，9月2~3日成交2800餘套，是8月週末成交均值（1440套）的兩倍。

新房成交也較為可觀。 據市場監測數據來看，北京新房9月2日成交1800餘套，已超過了8月北京新房網簽成交總量（3121套）的50%。 得益於新政利好影響，部分滯銷專案或遠郊區銷售緩慢的專案，週末也出現了成交小高峰。

上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾表示：「上週末成交量增長主要是之前有購買意向、在等政策落地的客戶，選擇快速『上車』。 門店主要是帶看量和諮詢量增加，週末帶看量增加30%左右，諮詢的客戶主要是問政策變化細則以及自己情況是否符合享受政策利好。 ”

政策出臺後，深圳多個房產仲介平臺的帶看量均在攀升。 9月3日（周日），深圳中原平臺帶看量漲幅最高，環比8月的日帶看量增長了75%。 同一天，樂有家平臺帶看量同比二、三季度的周日平均水平上漲了五成。

樂有家研究中心數據顯示，認房不認貸政策出臺之後，客戶看房積極性提高，不過成交量漲幅還不算明顯，上週末（9月2~3日）樂有家二手房成交量環比有明顯上漲，改善型客戶入市意願明顯增強，但還未達到3月小陽春時期的高峰，也遠未達到2020年水準。

廣州樓市整體比較淡定。 某房產仲介平臺人士對第一財經表示，因為政策推行到現在的時間較短，各類數據暫時沒有特別明顯的變化和波動，現在關於政策的後續影響也尚需觀察。

新房市場方面，9月3日，廣州市荔灣區某樓盤的銷售顧問對第一財經表示，因颱風天氣原因，週末到售樓處看房的人並不多。 “預計下週末人會多一些。”

二手房掛牌量上升

值得注意的是，「認房不認貸」釋放的改善換房需求讓原本就高企的二手房掛牌量再次攀升。

北京是市場反應最強烈的城市之一。 中原地產數據顯示，新政後北京二手房房源掛牌量明顯增加，9月2日新增掛牌房源超過3000套，二手房客戶新增大約1倍。 這其中，有600套房源漲價，業主多是為“賣一買一”換房，整體而言成交價基本平穩。

鏈家一位仲介人士也對記者表示，北京「認房不認貸」新政落地后，業主掛牌出售房源的數量明顯增多，目前北京二手房掛牌房源已經超過15萬套。

而相較其他城市，北京業主在價格預期上也相對強勢。 “現在跟二手房業主談價格太難了。” 上述仲介表示，新政出臺後，北京不少業主對價格“咬得特別死”，堅信後續市場會漲價，不再折價出售房子。 “有次跟業主從晚上八點談到凌晨四點，一分錢不願降。”

上海二手房市場同樣出現掛牌增加的情況。 上海鏈家方面提供的數據顯示，其週末新增掛牌量較之前增加了65%左右，週末成交量也相比於之前增加70%左右。

深圳市房地產仲介協會數據顯示，2023年9月4日，深圳全市共有5.3萬套有效二手房源在售，較上周（8月21~27日）增加523套，掛盤量繼續增長。 樂有家研究中心數據顯示，8月30~31日，新政官宣的第1、2日，業主新增掛牌量單日增幅20%左右（對比此前高峰期），但9月1日起恢復新政前水準。

儘管掛牌量有所增長，但在價格方面，深圳業主並未有大幅漲價的情況，相反，不少急於“賣一買一”的換房業主則選擇降價賣房。

樂有家研究中心表示，整體來看，深圳業主出售意願在政策影響下略有波動，心態一定程度上堅挺了一些，但對總體掛牌量影響不大，未出現拋售潮。 此外，業主心態較穩，未大面積反價，當前深圳二手掛牌均價仍維持下滑態勢，上周調過價格的房源裡，調低的佔比反而有所提升，調高的佔比則出現減少。

諸葛數據研究中心認為，隨著多城「認房不認貸」政策落實，部分「賣一買一」的業主掛牌意願將會增強，尤其是一線城市，預計會帶動二手房掛牌量增長。

掛牌的較多是「老破小」。

實際上，今年以來，二手房成交量下滑、掛牌量的持續增長成為樓市關注的熱點話題。

諸葛數據研究中心監測數據顯示，2023年8月10個重點城市二手住宅掛牌量為161.76萬套，環比上漲1.97%，同比上漲40.91%。 進入8月份，雖然成交情況略有好轉，但是掛牌量仍然處於高位。

從各城市掛牌量環比來看，8月10城二手房掛牌量均小幅上升。 其中，蘇州、廈門漲幅位列前茅，分別上漲2.92%和2.83%; 其次為杭州和青島，環比漲幅也均在2%以上。 同比來看，除了青島外，其餘9城同比全部上漲，杭州同比漲幅居首，上漲129.26%; 深圳以115.86%的漲幅緊隨其後; 南京、蘇州同比漲幅也均在50%以上。

值得注意的是，近年來，隨著年輕群體的住房需求偏好發生變化，「老破小」越來越不受青睞，而在這些新增掛牌中，有不少就是「老破小」或總價較低的剛需房。

今年6月，第一財經選取了重慶、成都、南京、廣州、北京、杭州等10個二手房掛牌量較高的城市，統計其掛牌分類數據，結果顯示，掛牌的房源中，小戶型房源（一、二室）掛牌量佔比較大，天津小戶型掛牌房源佔比最高，達72%; 此外，掛牌的房源中，樓齡在10年以內的次新房較少，次新房佔比均未超過30%，而這也說明，樓齡超過10年的房源佔據了二手房供應的大頭。

58安居客研究院發佈的2023年青年（1985~2005年出生）置業報告顯示，接近五成的青年為改善目前的居住環境而購房; 而選擇房源時最注重的因素是社區的安全防範情況。 在戶型方面，超七成的青年更願意選擇三居室及以上的房源，選擇一居室的佔比僅1.3%。 此外，青年們多傾向於新房，佔比達74.7%，傾向購買二手房的佔比僅9.4%。

北京中原地產認為，新政落地后，雖然市場情緒修復加快，首個週末市場成交量快速上漲，但仍需理性看到，目前主要是之前積壓需求集中釋放的市場表現。 後續市場健康平穩發展仍需呵護，新房市場以去庫存為主，不建議盲目漲價、製造恐慌氛圍; 二手房市場，建議買賣雙方保持合理穩定的市場預期，以理性價格平穩成交，加快庫存去化。

內地官媒吹風指當局擬再推出全國性政策扶持房地產市場，低殘已久的內房股昨天趁勢炒高，其中財困民營房企升幅普遍介乎兩成至八成，走勢大幅拋離國企同業。行業分析師認為，內房股短期抽升是挾淡倉推動，例如融創（01918）在一線城市有較多項目，加上獲重新納入「港股通」，有利相關操作；至於內房股強勢可否持續，取決於銷售表現，儘管近期有政策利好，仍擔心置業需求在9月集中釋放後或再度轉差，不排除民營房企股短炒數天便無以為繼。

融創單日飆68% 歸因挾淡倉

內地《證券時報》昨天在頭版刊出評論文章稱，為進一步提振樓市及穩定買家信心，非一線熱點城市的購售限制政策可因城施策盡快取消；限購、限貸、限售等政策是以往樓市過熱時出台的抑制投機措施，在供求發生重大變化的新形勢下已不合時宜。

內房股昨天午後顯著上揚，融創延續升勢，曾飆73.4%，高見2.74元，收報2.66元，勁升1.08元（68.4%），成交額達25.99億元，連升3日累漲1.83倍。恒大（03333）上周一（8月28日）復牌後共瀉近79%，昨日大反彈，以全日高位0.64元收市，單日急漲82.9%。碧桂園（02007）進賬20.8%，成交額28.1億元，為昨天第二大活躍個股。北水透過「港股通」掃入內房，融創昨錄5.4億元淨買，碧桂園淨吸資1.2億元。

另一方面，龍湖（00960）及萬科（02202）僅錄逾4%升幅；國企中海外（00688）及華潤置地（01109）分別升2.1%及跌0.6%。

根據IHS Markit數據，融創最新淡倉已由6月初佔其流通股不足2%，增加至9%。彭博報道，按融創6月8日以來的走勢及淡倉變化測算，沽空者的賬面至少損失3000萬美元（約2.34億港元），Forsyth Barr Asia高級研究分析師Willer Chen估計，融創本周升勢有部分原因是挾淡倉。

分析料屬短炒 後市視乎政策

星展銀行研究部董事林子軒指出，昨天內房升勢或因市場消息及憧憬政策放鬆，出險房企有炒作，整體以短線投機資金為主，難就單日表現解讀為市場對後市復甦改觀，目前仍偏向觀望；預計短期市場對政策支持的憧憬升溫，刺激投機資金進場，他們對高波幅民企的興趣應較國企大，促使相關股份近日反彈，未來能否繼續攀升，視乎後續多少政策出台及樓市改善程度。

林子軒表示，「認房不認貸」有助核心一二線城市釋放需求，不排除樓市已於過去兩個月見底，惟樓價預期始終偏弱及經濟不明朗，現有政策尚未能令市場重拾信心，樓市較難大幅回升。待監管部門檢視政策效果後，或進一步放鬆限購政策、城中村改造有落地細節及時間表，以及支持房企流動性的措施；官媒提出放鬆非一線城市限購，相信落實的機率不小，有望釋放換樓需求。

中海外（00688）公布，8月份合約物業銷售金額約188.33億元（人民幣．下同），按年跌16.3%；相應的已售樓面面積為71.89萬方米，減少23.9%。首8個月，累計合約物業銷售金額約2109.56億元，按年上升18.2%。

綠城中國（03900）公布，8月銷售額97億元（人民幣．下同），同比下降約51％，銷售面積34萬平方米，銷售2554套，每平方米均價約2﹒8萬元。

該集團指，今年首8個月銷售額1180億元，跌約6﹒9％，銷售面積約413萬平方米，其中歸屬該集團權益金額約746億元。於8月底，累計已簽認購協議未轉銷售合同的約37億元，歸屬該集團權益金額約21億元。

此外，該集團指，代建管理項目方面，8月銷售額80億元，今年首8個月銷售額525億元。

末期每單位11仙 全年股息率8.1厘

受累商業地產市場下行，陽光房地產基金（00435）截至6月底止年度收益下滑2.4%，錄得7.83億元，疊加利率急速攀升導致利息支出增加，年度可分派收入下降11.8%，至3.8億元。每基金單位末期分派11仙，按年減少14%；全年分派22仙，以昨日收市價計算，股息率約8.1厘。

陽光房產指出，雖然香港經濟於上半年（財政年度下半年）出現反彈，但集團表現一定程度上仍受商業地產市場的周期性下滑影響，當中以寫字樓為甚。全年物業收入淨額減少2.8%，至6.24億元。

寫字樓收益跌 乙廈貢獻穩

其中，香港甲級寫字樓市場財政年度內繼續受龐大的供求差距困擾，今年6月底的平均空置率為15.7%。然而，陽光房產稱，寫字樓物業組合的物業收入淨額跌幅並不嚴重，主要受惠於有效成本控制及以服務性行業為主導的乙級寫字樓物業有穩定貢獻，緩解下降趨勢。

今年6月底，寫字樓物業組合租用率為93.1%，按年下降1.7個百分點；年度續租租金負增長2.1%，較上一個財政年度負增長5.5%收窄。

零售物業方面，隨着內地去年底扭轉嚴格的疫情防控政策，香港國際旅遊及訪港旅遊自今年初以來大致復甦，對陽光房產的零售物業組合的效益逐步浮現，尤其是上水中心購物商場。

零售物業組合的租用率於今年6月底為93.5%，相對去年為94.5%；年度續租租金負增長2.5%，上一財政年度為負增長5%。

截至6月底止，集團物業組合估值為185億元，按年增長2.3%；每基金單位資產淨值則按年下跌3.6%，至8.06元。

利息支出升 擬售非核心資產

展望新財政年度，因利率高企，陽光房產預期利息支出將進一步上升，尤其最近新增至物業組合的西九匯主要透過債務作融資，這將是短期內影響可分派收入的主要波動因素。此外，作為資產再循環計劃的一部分，管理人會不時審視個別資產的表現，並可能考慮出售個別非核心資產以釋放其內在價值，同時鞏固資本狀況。

營運方面，商業租賃市場出現憂喜參半的局面，由於近期租賃需求持續平淡，加上充裕的新增寫字樓供應，空置率持續處於雙位數字的「新常態」，預期甲級寫字樓市場租金難以出現顯著上升的趨勢。

全城起動大搞夜市激活本港消費，核心零售區銅鑼灣自然受惠，令零售商看好消費前景，毗鄰港鐵銅鑼灣站的黃金廣場地下6及7號舖，剛獲時裝店以每月約18萬元承租，呎租約118元，惟相對該舖高峰期呎租仍低約83%。

中原（工商舖）商舖部高級分區營業董事黃新宇表示，軒尼詩道502號黃金廣場地下6及7號舖，建築面積約1516方呎，剛以每月約18萬元租出，呎租約118元，租客為時裝店。

每呎118元 高位跌83%

資料顯示，上址已交吉約3年，6號及7號舖於2017至2020年曾獲六福珠寶連同附近舖位一併承租，當時總建築面積約4845方呎，高峰期月租約達350萬元，呎租約722元，即最新呎租較高位低約83%。

近期銅鑼灣零售區舖位交投氣氛明顯好轉，如銅鑼灣廣場1期地下G15至G18號舖獲珠寶品牌以每月36.8萬元續租，舖位建築面積共約2188方呎，呎租約168元。黃新宇相信，隨着政府積極推動夜間經濟的協同效應下，將吸引更多餐飲及零售品牌進駐舖位市場，當中銅鑼灣等地核心消費區舖市將會先行。

另外，美聯旺舖董事梁國文說，獲業主委託獨家代理旺角亞皆老街33號地下舖位放租事宜，繼早前租出E舖後，A2號舖日前獲台式飲品店承租，建築面積約560方呎，月租約5.2萬元，呎租約93元。

他透露，目前亞皆老街33號地下仍有約2470方呎待租，最多可分間為4個舖位出租。

在暑假租務旺季及政府輸入人才計劃雙重推動下，刺激本港住宅租金進一步上揚。據美聯物業追蹤全港143個著名中小型私人住宅屋苑租務成交編訂的「租金走勢圖」，8月平均呎租（實用面積加權計算．下同）報35.59元，創2020年1月後逾3年半（43個月）新高，走勢明顯跑贏同期樓價表現。

8月平均呎租按月上漲約0.9%，連升7個月共6.2%；以首8個月計則有6.1%漲幅，屬2017年後的6年同期新高。

首8月升6.1%跑贏樓價

美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，今年首8個月平均呎租累升約6.1%，與同期「美聯樓價指數」升幅約2.5%相比，租金表現較樓價為佳。雖然暑假旺季完結，但政府積極吸納人才，相信人才持續來港將支持租務需求，料今年租金表現勝樓價。

今年首8個月計，十大屋苑平均呎租全線向上，以鴨脷洲海怡半島升勢最勁，累漲11.2%，8月平均呎租報35.6元；紅磡黃埔花園上月平均呎租36.3元，首8個月錄10.7%漲幅，僅次於海怡半島；將軍澳新都城首8個月進賬10.3%，平均呎租高見38.4元。至於天水圍嘉湖山莊首8個月平均呎租僅揚2.3%，為十大屋苑中表現最差，呎租22.1元。

私人住宅落成量持續低位徘徊，據差餉物業估價署（差估署）最新數據推算，今年7月私人住宅落成量為128伙，較6月的334伙大減61.7%，連續第四個月落成量不足500伙。

港島86單位最多 新界續捧蛋

差估署公布《香港物業報告每月補編》顯示，今年首7個月共有7684個單位落成，與截至6月底的7556伙比較，7月落成量為128伙。其中港島區有86伙建成，九龍區佔42戶，新界區則是連續第三個月「捧蛋」。

今年首7個月的落成量，與差估署預測全年19953戶竣工比較，僅達標約38.5%；當中實用面積431方呎或以下的A類單位佔最多，有4352伙落成，相比A類單位全年落成量目標9776戶，達標百分比約44.5%。

樓市走下坡，銀行估價拾級而下。10大屋苑本月網上估價，8個按月錄得跌幅，紅磡黃埔花園降4%最傷，2房估價挫至616萬元，見半年新低。而樓市風向標的鰂魚涌太古城，估價更連跌5個月，累削11.2%。

本報追蹤滙豐及中銀 （02388） 對10大屋苑部分單位的網上估價，其中，滙豐繼上月初一口氣連削9個屋苑估價後，本月初再調低多達8個屋苑估值，降0.1%至0.4%，當中4個跌幅更達逾2%。

而3個九龍藍籌屋苑包括黃埔花園、藍田麗港城，以及荔枝角美孚新邨，期內均有單位估價下滑，削幅最高為黃埔花園2期6座中層E室2房，實用面積389平方呎，估價由上月初錄642萬元，最新急降至616萬元，估價創該單位自今年3月初錄610萬元後，約半年新低。

太古城3房估價 5個月累跌11%

港島方面，同期鴨脷洲海怡半島及太古城估價延續跌勢，海怡半島29座中層E室3房，更一連兩個月遭滙豐削估價高逾3%，分別降3.9%及3.4%，實用面積687平方呎，最新估值降至957萬元，對比7月初時的估價大跌74萬元或7.2%。

至於太古城期內一個3房估價遭遇5連降，為雅蓮閣中層A室，實用面積1,114平方呎，滙豐於今年4月對該單位一度高見2,462萬元，惟期後連續5個月調低，最新估值降至2,187萬元，按月降0.7%外，相較今年4月時估價更低275萬元，下滑11.2%。

事實上，除太古城3房估價5連挫外，10大屋苑由今年7月起，已有半數單位估價，最少連續3個月向下，包括天水圍嘉湖山莊麗湖居6座中層C室3房，實用面積546平方呎，估價由今年6月高見581萬元後便無以為繼，最新已跌至539萬元，相對6月估價挫42萬元或7.2%。

相對滙豐，中銀本月僅調低沙田第一城一個2房估價，為1座中層C室，實用面積327平方呎，現估價為530萬元，較上月初微跌3萬元或0.6%。其餘9個屋苑沒變化。

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明指，近期樓市成交集中減價貨，加上拆息高企，銀行為平衡風險，估價取態相對保守，由於市場欠缺利好消息，料未來1至2個月估價仍有下調壓力。

二手交投放緩，業主變陣致力尋底價，沙田第一城3房以筍價607萬元沽，低估價2成；天水圍栢慧豪園2房再跌穿「5字頭」，以496萬元沽出，呎價險守1萬元。

沙田第一城9月暫6宗成交，為最好表現的指標屋苑，3房單位因大幅落價，期內表現勝2房，3房涉及銀碼由590萬至790萬元。美聯物業區域聯席董事黃錦瀚表示，沙田第一城7座中層B室，實用面積515平方呎，屬細3房，原本叫價680萬元，剛以607萬元易手，累減73萬元，呎價11,786元。較網上銀行估價748萬元低141萬元或19%。資料顯示，去年3月同座同室樓上單位以769萬元沽出，與剛易手單位相距162萬元，樓價年半回調約21%。

栢慧豪園2房496萬沽 減104萬

同時，天水圍栢慧豪園2房亦錄得本月首宗交投，單位為1座高層G室，實用496平方呎，2房間隔。業主早前以600萬元放售，最終獲區內上車客議價至496萬元易手，累減104萬元沽，呎價1萬元。原業主2007年以183.4萬元購入，持貨16年帳面獲利312.6萬元，升值1.7倍。

另外，牛頭角淘大花園2房亦失守500萬元。單位為K座低層8室，實用378平方呎，2房戶，望街景，近日以低價452萬元易手，造價跌穿500萬元，呎價僅11,958元。

美孚新邨持續錄得低價成交，美聯物業區域聯席董事邱漢榮表示，9月暫錄2宗成交，平均呎價10,144元。最新5期蘭秀道16號低層D室，實用555平方呎，2房間隔，向東南，望內園景，位置亦靠近萬事達廣場，起居方便。近日以低於市場價588萬元易手，呎價險守1萬元水平，每呎報10,594元。造價較銀行網上估價608萬及643萬元低約3至9%。

此外，忠誠拍賣昨日舉行拍賣會，並沽出1項銀主物業，單位位於荔枝角清麗苑C座低層8號室，實用面積約411平方呎，開價310萬元，每口叫價5萬元，最終搶至330萬元出售，呎價約8,029元，較滙豐銀行估價約382萬元，低約14%。

美國有望減慢加息步伐，料買家入市意慾回升，刺激舖位業主伺機放售位處大埔大明里地下單邊巨舖，意向呎價約4萬元。

租金回報3厘 租期至2026

美聯旺舖營業董事林偉文表示，獲委託代理出售大埔大明里22至28號龍騰閣地下A號舖，面積約1,080平方呎，意向售價約4,380萬元，平均呎價約40,556元。舖位現由煲仔飯店承租，月租約118,000元，租約期至2026年，以意向價計租金回報率逾3厘。

位處核心地段 民生氣息濃

林氏表示，物業位處大埔核心地段，人流暢旺，更為罕見單邊巨舖，門闊約59.6呎，可吸納更多人流。物業提供100A三相電力、有來去水，亦可申請煤氣，適合各行各業，特別是大型食肆。現租客母企為75年老字號，承租能力有一定保證，可享穩定租務回報。

放售舖位鄰近大埔墟街市，附近雜貨舖、小食店、菜檔應有盡有，民生氣息濃重，平日吸引不少區內客前往，加上附近設有露天停車位，方便駕駛人士，有望吸引外區客，盡享人流滙聚，再者，上述舖位自身條件不俗，相信很快被市場資金吸納。

樓市雖然受到利息因素影響，交投亦稍為放緩，但豪宅項目受息口因素影響較輕微，在大型焦點新盤推售之際，豪宅新盤亦搶出來，由泛海國際、資本策略及德祥地產合作發展的西半山超級豪宅項目寶峰昨日突擊上載樓書，並推出單位於下周標售；建灝地產旗下九龍塘豪宅項目文曜亦看準時機，發展商今日公布最新部署推售。

西半山寶珊道23號豪宅項目寶峰屬重建項目，項目已屆現樓，昨日突擊上載樓書，項目共提供16伙，面積3773至7263方呎，涵蓋3房至5房間隔，項目1至7樓為2伙設計，地下、8至10樓屬全層式單位，面積最大的單位位於8樓，面積達7263方呎，為近年西半山少有的大面積單位，另較矚目的為頂層10樓單位，面積雖然只有6701方呎，屬5房間隔，但單位附設有一個面積303方呎洋房外，單位內置樓梯直通的天台，面積達5723方呎，並附設私人泳池，該泳池面積不小，長達43呎。

寶峰面積最大7263呎

項目打鐵趁熱，昨日一併發出銷售安排，推出7樓A室以招標方式發，該單位面積4143方呎，屬4房戶，單位安排於下周三（13日）進行招標，於上午11時供入標，隨即於中午12時截標，僅提供1小時供入標競投，由於西半山少有上述面積單位供應，料項目有機會創出近年區內新高價。

文曜提供1至4房

此外，由建灝地產（0012）九龍塘豪宅項目文曜，亦於今日公布最新銷售部署，項目共提供92伙，面積由378至2183方呎，涵蓋1房至4房不等。

九龍塘已有一段時間缺乏新盤供應，對上一個全新盤為永義國際旗下延文禮士道的睿峰，項目於2020年5月推售，首批推出30伙，折實平均呎價29975元，迄今累售逾40伙，套現逾7億，最近成交已追溯至今年3月，位於1座2樓C室，面積677方呎，屬3房戶，以2003.2萬售出，呎價29589元。

此外，今年仍有多個豪宅盤以現樓形式發售，當中不乏超級豪宅項目，其中同由建灝地產發展，位於赤柱的豪宅項目THE STANLEY亦積極部署中，項目82伙，包括11座4層高的低密度分層住宅及32幢獨立洋房，中逾80%單位實用面積大於1800方呎，分層單位提供共50特色戶，當中以4房及5房為主，面積由1800至逾3300方呎。

九龍倉旗下山頂洋房項目亦部署於年內以現樓形式推售，負責銷售的會德豐地產曾預告，項目共提供20座洋房，面積由4600至7500方呎，洋房設有私人升降機及車庫，項目料年內推售，先推出5幢裝房發售，面積約5000至6000方呎。

事實上，今年樓市受息口問題所困擾，但亦不乏大額成交，最近售出的成交個案包括由嘉里發展位於九龍半山的超級豪宅緹外，位於2座5樓B室，面積4363方呎，單位連2個車位以約2.4億售出，呎價5.5萬；另外新地旗下奧運站瓏璽，上月亦售出6A座41樓A室特色戶，面積2584方呎，連705方呎平台，單位以1.239億售出，呎價47949元。

啟德2A區2號及3號「巨無霸」住宅地，涉及總樓面約99萬方呎，將於明日截標，綜合市場估值約44.65億至59.54億，每呎樓面估值約4500至6000元。業界人士指，在目前市況下，發展商投地意欲下降，並不會出高價競投，料財團出價審慎，欲以低價競投。

華坊諮詢評估資深董事梁沛泓指出，而且上述項目項目內要興建一段地下購物街、多間社福設施及停車位；而且地皮東北邊為需要保育的龍津石橋遺跡及現正招標興建的簡約公屋；上述因素會影響財團出價，認為項目具有流標風險；另外，今年土地招標反應比去年更差，今年以來政府賣地表地皮連同「一鐵一局」項目已有4個項目流標，若然該項目流標亦不感意外。

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚認為，該區是近年新盤供應重鎮，未來仍有不少新盤待推，料會影響發展商出價。另外，啟德近年規劃較多變數，令發展商出價偏向審慎。

普縉總監（估值及諮詢）李雋傑表示，料市場反應一般，主因是目前經濟前景未明，而且市況偏淡；早前投入的項目發展成本未完全回籠下，會影響發展商的投資意欲。

需建地下街及社福設施

萊坊高級董事及估價及諮詢部主管方耀明相信，今次反應會比較冷淡，由於發展規比較大，項目涉及投資總額約80億至100億，加上中標財團需要興建大量社福設施，變相增加項目建築成本，令發展風險亦會增加。

上述啟德2A區2號及3號合併招標住宅地，鄰近港鐵宋皇臺站，指定作非工業（不包括倉庫、酒店及加油站）用途。地盤面積約14.53萬方呎，涉及可建總樓面約99.23萬方呎。

油塘灣「巨無霸」商住項目未來發展備受市場關注，其發展範圍內由金寶集團持有的榮山工業大廈，去年向城規會申請重建1幢樓高29層的商廈，可建總樓面約54.4萬方呎。最新獲規劃署原則上不反對，城規會將於明日舉行會議審議時料會「開綠燈」通過。該公司指，涉及總投資逾20億，以打造區內新地標。

規劃署指，擬建商廈與鄰近景觀等並非不相容，項目申請的建築物高度限制及地積比率並非不合理，故該署原則上不反對有關申請，而城規會將於明日舉行會議審議時料會「開綠燈」通過。

城規會料「開綠燈」

金寶集團主席李秀恒回覆本報查詢時指，該項目本來打算徹底翻新，改作商場、商廈及酒店綜合項目，最新決定拆卸重建，原因是工廈貼近海傍，因應政府要求，將騰出20米作為海濱長廊，地盤面積將由現時約5萬方呎，減至只有約4萬方呎，工廈現時樓高60米，重建後樓高約130米，以打造區內新地標。

他又稱，項目將重建商場、商廈及酒店綜合項目，惟暫未決定3者比例，視乎市況而定，初步估計每方呎建築費約4000元，總投資逾20億。

他續說，由於項目位處綜合發展區，未能享受工廈活化政策，另外，該項目早於2008年已向政府完成補地價程序，以作商業用途，當時每呎補價100元，涉及補價金額約5500多萬。

可建總樓面逾54.4萬呎

據城規會文件顯示，榮山工業大廈位於油塘海旁地段第73及74號，現時屬「綜合發展區」地帶，申請改劃為「商業（1）」地帶及修訂「商業」地帶的《註釋》；地盤面積約49514方呎，以地積比11倍發展，擬建1幢樓高29層、包括1層防火層，另有5層地庫的商廈，涉及可建總樓面約544658方呎。

近年油塘區發展步伐加快，不少財團積極改劃區內項目發展，最矚目為恒基、新地及會德豐地產等六大發展商合作發展的油塘灣「巨無霸」商住項目，市場消息透露，政府早前第三度批出項目的補地價金額，平均每方呎樓面補價約6000元，涉及金額約245億，但因金額過高，發展商拒絕接納並提出上訴。