根據內政部實價網預售屋實價揭露資訊，2021年房市最熱時間點，全台預售屋成交總額高達1.34兆元，去年雖年減近6%，但成交總額仍高達1.26兆元；今年前7月累積成交總額約0.86兆元，全年很大機率可以突破1兆元，因此有望締造連3年突破1兆元的紀錄。

今年前7月累積成交總額已達0.86兆
根據全國預售屋揭露實價資訊，2021年全國預售屋揭露件數約9.79萬件，揭露總額超過1.34兆元；2022年縮減至8.27萬件，年減約15.52%，總額也下滑至1.26兆元、年減近6%；今年前7月約5.47萬件、約0.86兆元，件數、總額分別達去年全年的66％、68％。

馨傳不動產智庫執行長何世昌指出，去年全台預售屋推案爆出歷史天量，但銷售額卻下滑，意味預售市場賣壓已升高，若今年成交量持續萎縮，對建商而言並非好消息。不過，因營造和推案成本來到歷史相對高峰，且融資不如以往那麼容易，以致於多數建商必須咬牙硬撐無法降價。

除北市外 購屋者可選新不選舊
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，預售揭露量大，反映民眾對於新案需求殷切，除北市新屋供給少且價格貴外，其他區域有更多重劃區供給，民眾可以選新不選舊。

高力國際業主代表服務部董事黃舒衛表示，2021年7月實價登錄2.0上路後，預售屋買賣必須在30日內完成登錄，大幅縮減時間差，而今年7月「平均地權條例」新規上路，限制預售屋換約，因此推升上半年一波房市上、下車潮。前次是因為登錄方式改變，而這次則是因為限制實質交易，但都屬政策轉折出現的特例。整體來說，今年因為打炒房政策，下半年會出現結構性的買盤調整，量能有萎縮之虞，但因為青年安心成家2.0政策帶動的需求增加，預期量能減幅會趨緩。

觀察7大都會區前7月預售屋實價登錄揭露件數，以台北市腳步放緩最明顯，前7月揭露1765件，僅達去年的51％；再來則是新竹縣市，前7月揭露3218件、不到去年全年的6成。

七都前7月預售屋揭露 北市新竹放緩最明顯
根據預售屋實價揭露資訊，去年全國預售屋揭露件數年減約15.52％，7大都會區中以高雄市萎縮最多，全年6447件、年減幅高達41.76％，其次是台北市、年減約32.6％；但觀察今年前7月，7大都會區預售屋揭露數量，以台南市表現最佳，已達去年的85.64％，再來則是新北市、高雄市，分別已達去年的75％以上。

馨傳不動產智庫執行長何世昌分析，今年第一季預售屋市場成交低迷，第二季顯著回溫，尤以新北、桃園、台中與台南表現較佳，尤其台南在南科帶動下價量齊揚，為7都中市況最佳區域，而8月起高雄也已跟上量增價漲的腳步，但台北市因總價帶偏高、買氣孱弱，市中心甚至有少部分個案已開始讓利銷售，只有如文山區等少數低價區受惠於青年安心成家2.0政策，市況較佳，預期7都第三季、第四季買氣將因青安2.0而有穩定表現，成交動能不至於大幅衰退。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，台北市量縮主要與預售禁止換約、法人購置住宅限制有關，相較於其他區域影響更劇烈，同時北市的買方又是對政策最敏感的族群，整體的交易量在7月1日以後明顯量縮。

南二都低基期 市況回溫穩定
高力國際業主代表服務部董事黃舒衛表示，台北市基期高但缺乏產業、建設利多刺激，加上大面積重劃區的供給量有限，影響量能表現；而南二都房價仍處低基期，又有高科技、新人口、軌道經濟帶動，而且縣市合併後的可開發素地大增，因此不但價格有表現空間，也能帶動自住、投資買盤，市況回溫穩定。

基泰建設（2538）昨（25）日代兩家子公司君匯開發、京匯開發公告，將授權董事長出售位於台北車站、市值逾百億元的「基泰忠孝」大樓，由於近期發生「基泰大直」鄰房坍塌事件，此時處分「基泰忠孝」大樓，受到市場關注。

「基泰大直」鄰房坍塌事件餘波盪漾，基泰昨晚公告，公司旗下兩家100%子公司君匯開發、京匯開發手中持有市值逾百億元的「基泰忠孝」將出售；基泰表示，君匯開發、京匯開發董事會通過授權董事長，在不低於兩家不動產估價師出具估價報告的最低估值，全權處理後續「基泰忠孝」出售相關事宜。

基泰強調，「基泰忠孝」相關交易條件及相關資訊將在實際出售後另行公告。由於正值「基泰大直」鄰房坍塌事件的敏感時機，此時處分「基泰忠孝」大樓，受到市場關注。公司僅公告處分事項，未說明原由。

基泰在「基泰忠孝」大樓2019年底完工後，就積極尋找買方買下整棟大樓，市場不時傳出有壽險業者等有意原的買方洽談，基泰在2021年10月中進行全棟大樓標售，當時公司指出，由於全案有多位潛在買方要求私下議價，讓全案轉為檯面下議價。

「基泰忠孝」位在北市忠孝西路、重慶南路口，為地上37樓、地下六樓複合式商業大樓，一到四樓規劃商場，五到37樓為頂級辦公大樓，先前基泰一度引進飯店，希望獲壽險業者等買方青睞。由於一直沒有完成，這次基泰公告出售「基泰忠孝」大樓，又再引起市場關注。

根據內政部最新資料顯示，8月全台建物買賣移轉棟數為26,595棟，月增4%、年增6%。永慶房屋研展中心副理陳金萍說明，8月的建物買賣移轉棟數反映的是7月至8月初的市況，過去缺工、缺料的狀況逐漸緩解，各都會區陸續出現交屋潮，推升建物買賣移轉棟數表現。

此外，因民眾對於通膨常態化的預期，購屋意願仍高，顯示在房市政策衝擊淡化的狀況下，房市回歸供需面，市場交易仍以自住與長期置產需求為主力，讓全台8月建物買賣移轉量較7月小增4%。

若與去年相比，則年增6％，陳金萍指出，去年8月雖國內疫情趨緩，但在美聯準會升息3碼後，引發市場對全球經濟衰退的預期，加上8月上旬兩岸關係轉趨緊張，地緣政治風險增，面對兩岸關係的不確定性，房市交易轉淡，自8月後全台交易量平均每月僅2.45萬棟左右，不若上半年每月平均有2.8萬棟以上的交易量，顯示去年下半年房市交易降溫，基期偏低，而今年在自住買盤穩定，加上通膨預期下，長期置產族群購屋意願轉趨積極。

今年前8月全台建物買賣移轉棟數為191,117棟，較去年同期年減13.2%，仍創五年來新低。若從累計建物買賣移轉棟數來看，今年4月以前年減幅都在24%以上，但1-5月交易量年減幅降至21.3%，上半年交易量較去年同期減少18.7%，而累計1-7月交易量與去年同期相比，已縮減至15.6%，前8月交易量年減幅13.2%，持續向年減一成靠攏，顯示年減幅逐步收斂。

陳金萍說明，央行再度下修全年經濟成長率至1.46％，顯示景氣趨緩下，終端需求不振，經濟表現難有亮眼表現。而國內景氣燈號連亮八顆藍燈，雖已有止跌跡象略為浮現，但成長動能仍偏低緩疲弱。

陳金萍指出，雖全年交易量縮態勢已確立，但近幾年建照、開工量仍處高檔，未來住宅新增供給量大增，新屋完工交屋也將陸續出現，將挹注交易量表現。不過，第4季進入總統大選選戰開打，對於房市的衝擊仍需持續觀察，若整體政經局勢、政策環境與目前差距不大，後續房市仍可審慎期待，全年仍有挑戰29萬棟大關的機會。

立法院新會期日前開議，囤房稅2.0版修法即將討論。台北巿不動產開發公會理事長陳勝宏今天指出，起造人是新建房屋的生產者，待售餘屋是「存貨」不是囤貨，行政院草案卻對剛拿到使用執照的建商，其新屋就開始課徵囤房重稅，讓建築業覺得非常不合理。

他也說，自住客也別太天真，即使是課徵1％，因為新屋造價高，且稅基也調高，買新屋的人一樣會很有感，到時再喊痛已經來不及；囤房稅是懲罰土地利用、人民財產、先建後售、景氣不佳的稅。

陳勝宏以台北市為例，今年7月1日後的房屋構造單價雖然是實際造價4成，但乘上路段率後就可能超過實際造價，以草案4.8%最高稅率核課房屋稅，等於繳房屋稅約16年，財產已形同沒收【100÷(100*40%*320%*4.8%) =16.28年】，這時都尚未到達更新重建年期。

陳勝宏說，建築業面臨缺工缺料未見舒緩、實施房地合一税2.0、土融要求18個月內一定要動工、央行兩年多來連續祭出五波信用管制等重拳，已讓建築業經營環境艱辛。今年7月1日平均地權條例修法上路，又進一步限制私法人購屋、對預售案嚴管，更是雪上加霜；「平均地權條例是要引導建商朝向先建後售，但先建後售必遭囤房稅重稅打壓」，多方夾殺之下，建築業真的不知道該怎麼做。

公會對囤房稅提出1.起造人不應與購買囤積者課徵同樣之最高稅率、2.稅基、稅率雙漲，將產生刨根效果、3「草案雖給予2年銷售期，但是領得使用執照即已開始課徵囤房稅，銷售期缺乏實益、4.起造人新建之商工用途房屋同屬存貨性質商品，倘逕課囤房重稅率，缺乏合理性、 5.待售期2年過短，於巿場不景氣或政策因素下尤烈、6. 就起造人囤房稅率宜由中央統一制定等六項看法，認為即使要課，也要公平合理。

陳勝宏建議，起造人待售期在1至5年課徵一律1.5%稅率；5年以上就一般稅率課徵，以減少對建築業衝擊，也避免轉嫁至房價。


嘆囤房稅2.0不合理 建商公會：建商是生產者、房屋是存貨非囤貨
經濟日報

立法院日前開議，囤房稅的修法即將討論。台北巿不動產開發公會理事長陳勝宏今(25)日表示，起造人是新建房屋的生產者，待售餘屋是存貨不是囤貨 ，行政院草案卻對剛拿到使用執照的新屋就開始課徵囤房重稅，讓建築業覺得非常不合理。

陳勝宏說，建築業面臨缺工缺料未見舒緩、實施房地合一税2.0、土融要求18個月內ㄧ定要動工、央行兩年多來連續祭出五波信用管制等重拳，已讓建築業經營環境艱辛。今年7月1日平均地權條例修法上路，又進一步限制私法人購屋、對預售案嚴管，更是雪上加霜。平均地權條例是要引導建商朝向先建後售，但先建後售必遭囤房稅重稅打壓 ，多方夾殺之下，建築業真的不知道該怎麼做。

陳勝宏以臺北市為例，112年7月1日後的房屋構造單價雖然是實際造價四成，但乘上路段率後就可能超過實際造價，以草案4.8%最高稅率核課房屋稅，等於繳房屋稅約16年，財產已形同沒收 【100÷(100*40%*320%*4.8%) =16.28年】，這時都尚未到達更新重建年期。

公會曾邀請相關財稅、法律、地政專家舉行兩次座談會，對於囤房稅提出1.「起造人不應與購買囤積者課徵同樣之最高稅率」、2.「稅基、稅率雙漲，將產生刨根效果」、3.「草案雖給予2年銷售期，但是領得使用執照即已開始課徵囤房稅，銷售期缺乏實益」、4.「起造人新建之商工用途房屋同屬存貨性質商品，倘逕課囤房重稅率，缺乏合理性」、 5.「待售期2年過短，於巿場不景氣或政策因素下尤烈」、6.「 就起造人囤房稅率宜由中央統一制定」等六項看法，認為即使要課，也要公平合理。

陳勝宏建議，起造人待售期2年內課徵1.5%稅率；待售期在2至5年課徵2%稅率；5年以上就一般稅率課徵，以減少對建築業衝擊，也避免轉嫁至房價。

信義房屋針對官網用戶進行第4季購屋意向調查，結果顯示，今年選舉對於房市干擾相對輕微，僅有31%的受訪者會因為選舉而觀望，63%受訪者認為不影響，有需求就買；另外，現在民眾對於房價看法偏向中性，也因為房市已經進入盤整期，民眾並未有急迫的購屋需求，相對多數的受訪者希望在半年到一年買到合適的房子就好。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，目前房市已經進入盤整期，民眾大概也不認為選後房市會有太多結構性的改變，觀察今年至今選情並未對房市帶來太多干擾，可能要觀察靠近選舉的時間點是否有影響，不過調查顯示至少6成的受訪者不受選舉外在干擾，有需求就購屋。

調查顯示，針對受訪者總統大選是否影響購屋決策調查，63%認為不影響，有需要就買，31%受訪者會因此觀望，6%受訪者則表示不清楚，至於調查希望多久可以買到合適的房子，則可看出現階段並沒有購屋急迫性，僅有15%受訪者希望3個月內可以買到合適的房子，24%則是希望3個月到半年可以買到，相對多數的34%則是希望未來半年到一年可以買到合適的房子，27%則是希望1年以上買到並不急。

曾敬德表示，從受訪者對於未來房價看法來看，目前潛在購屋人已經沒有「不買房，房價會更貴」的預期，因此調查發現相對多數的買方，希望半年內可以買到房子就好，若配合目前市況則可發現，現在自住比例高，購屋時精挑細選，並不擔心房子很快就被買走，與調查狀況相符合。

本季受訪者對於未來房價看法與上季類似，25%認為未來房價看漲，37%認為房價持平，38%認為房價會下跌，整體看法與去年同期、今年第2季調查時相似，調查結果可解讀民眾對於未來房市看法已偏向中性。

22個跨領域民間團體24日成立「租客聯盟」，聯盟表示，目的在號召租屋族團結起來，透過集體行動施壓，要求政府推動租屋市場改革、提升租賃權益保障，讓租屋族「租得好」、「租得起」、「租得到」。

包括時代力量與四組總統（擬）參選人團隊都有代表出席，說明他們回應聯盟訴求的政策主張。

柯文哲競選辦公室主任周榆修表示，六都房租近年嚴重上漲，柯文哲團隊提出多元興辦社會住宅，目標是住宅存量的5%。同時主張大力改革租屋透明化，讓申請補貼、報稅等制度得以落實，並將租屋支出抵扣改為特別扣除額，推動透過租金分級補貼，希望與租客聯盟攜手推動改革。

郭台銘團隊代表黃士修表示，自己租屋已經16年，由於房地產與租屋市場是連動的，因此目標應該是透過增加供給與減少需求讓房價與租金下降，因此支持租客聯盟增加租屋供給的訴求內容。黃士修也表示應分散都會區的居住需求，並應該開放租屋相關資訊的透明化，才能讓租屋市場健全。

賴清德競選團隊督導吳玉琴表示，聯盟對於房東不讓申請租補、設戶籍或申報房租支出等不滿，我們都聽到了，在租屋市場合理化的改革中，必須一步一步面對問題，謹慎改革。聯盟倡議的中央囤房特別稅，如何嫁接現行房屋稅，需要有更深入的研究和社會對話溝通。

侯友宜競選辦公室發言人江怡臻表示，侯友宜推出的「五大住宅政策」中就有「安心租，挺青年」，租屋市場被過往長期被漠視，也是團隊更著墨的內容。關鍵是租屋黑市與租屋歧視，江怡臻表示將透過包租代管分流釋出更多空屋，並落實租屋平權，如分離課稅、租屋支出改列特別扣除額等。

時代力量秘書長李兆立表示，自己是租屋族與租客聯盟成員，關鍵為政府沒有掌握租屋區位與租金資訊，且各黨都因為不想得罪房東，不願真正面對「如何讓租屋浮上檯面」。

李兆立呼籲，本會期各黨都已提出法案引導空屋釋出，各黨應團結通過改革，也是總統候選人必須負起的責任，不要讓百萬租屋家戶的問題，又成為下次選舉的政見。

根據桃園市8月不動產市場交易月報，去年5月至今年5月實價登錄揭露的案件，以中壢區交易最熱絡，占全桃園市約2成，其次為桃園區16%，若看各行政區成交總金額，也是中壢區規模最高，桃園區次之。

專家分析，桃園作為電子零組件製造業、光電等產業重鎮，也具備航空城區位優勢，工作機會帶來強勁自住需求，加上桃園屋齡相對年輕、房價也較鄰近的雙北及新竹容易負擔，近期交易量已現回溫態勢，而中壢、桃園屬發展成熟的生活圈，又能往外延伸新興發展的重劃區，故而成為許多自住客的首選。

信義房屋桃一區協理詹智偉指出，官方統計顯示，全國500大製造業在桃園設廠者就超過200家、連續9年工業產值全台第一；去年工業區開發與管理年報中也指出，電子零組件製造業、電腦、電子產品及光學製品製造業，在北台灣的重鎮就位於中壢、平鎮等地，並能串連相鄰的新北、新竹，形成產業鏈，而桃園同時還具備航空城區位優勢。

此外，桃園市是六都住宅平均屋齡最低，房貸負擔率也是六都之中相對較能負擔，因此，近年桃園出現不少北客，或是因工作需求而就近購屋者移入。

至於中壢、桃園成為交易量及交易規模最大的兩區，詹智偉分析，中壢及桃園都是桃園市發展最為成熟的行政區，中壢可往外延伸至平鎮，近期青埔也很有話題，桃園則是可往外延伸至蘆竹、八德等生活圈，成為許多自住客的首選，尤其非桃園在地人，多半傾向選擇機能成熟、交通便利的區域購屋。

近年三重的二重疏洪道兩側重劃區、仁義重劃區吸引大量建商插旗推案，新建案價格屢創新高。東森房屋彙整實價登錄資料指出，目前三重預售屋平均成交約每坪62.1萬元，與2019年同期每坪47.2萬元相比，漲幅高達31%。

東森房屋三重捷運重劃加盟店店長黃水龍表示，過去幾年建商大量到三重獵地推案，導致三重新建案的價格屢創新高，目前三重新建案的成交單價普遍都在6字頭以上，個別預售案的成交單價甚至已經突破8字頭，房價漲勢驚人。

不過，他表示，目前三重房價已經來到歷史高點，由於建商推案量較大，再加上平均地權條例的實施，近期三重新建案市場出現降溫跡象，預估未來一段時間，三重的房價應會保持平穩，且部分買氣會逐漸轉向中古屋市場。

黃水龍指出，在過去幾年全台房市一片火熱的環境下，三重憑藉成熟的基礎機能與可觀的未來發展性，區域房市表現相當亮眼，房價漲幅甚至在新北眾多行政區中遙遙領先。

在生活機能方面，三重有三和夜市、天台商圈、菜寮商圈等，生活採買便利。

在交通機能方面，三重坐擁捷運中和新蘆線、桃園捷運機場線兩條線路，又有台北橋、重陽橋、忠孝橋、新北大橋等9座橋樑串接三重與大同、中正、萬華、士林、新莊、板橋等地，聯外交通相當便捷。

另外，三重還有二重疏洪道兩側重劃區、仁義重劃區、新北第二行政中心、捷運北環段等建設題材為區域房市增添亮點，使得三重一躍成為各大建商和購屋民眾的必爭之地。

黃水龍表示，目前三重以三重捷運站周遭的住宅交易最為熱絡，三重捷運站為雙捷運交會站，可共享天台商圈、菜寮商圈的生活機能，又有集美國小的明星學區坐鎮，未來這裡還會有三重首家購物商場City Link進駐，目前此一區塊內屋齡20年以內中古屋的房價普遍只要5字頭上下，買方多為三重在地的首購族、換屋族。

潤隆（1808）、興富發（2542）雙雙將在26日除權息，潤隆將配息0.6元，興富發則配息0.5元、配股1元。兩家公司展望明年，可望雙雙有完工潮助攻，業績展望將展現續航力。

潤隆經去年低潮期之後，今年業績大豐收，基隆造鎮案「新橫濱」為最大主力，其中「上野區A區」總銷25.59億元今年跨年度持續入帳，接著總銷81億元的「星野區」、112億元的桃園「國家大院」加入交屋行列，推升上半年稅後純益達22.09億元、EPS達4.9元，業績三級跳。

潤隆下半年有總銷86.25億元的「竹科潤隆」、38.44億元的「樹禾苑」、86.28億元的「夢悅城」陸續交屋，可望推升第三季營收挑戰百億元大關。

法人樂觀潤隆全年有望首度賺進一股本，明年更將有總銷約230億元的三大新案完工，業績可望持續高水準演出。

與富發今年預計會完工交屋及持續跨年度認列的新案，包括有「TOP環球經貿中心」、「站前新銳」、「夢幻誠」等三筆，上半年EPS達0.94元、優於去年同期的0.7元；累計前八月營收285.83億元、年增2.07倍。儘管部分新案工期將遞延到明年，但在潤隆貢獻業績獲利下，市場預期下半年興富發稅後純益仍有持續衝高的空間。

法人估計，興富發在新案遞延至明年完工效應下，明年完工量有機會超過300億元，再加上潤隆的業績回饋，全年業績可望明顯彈升。

房地產相關稅收政策最近出現了新的趨勢。

9月20日，重慶發佈關於修改《重慶市關於開展對部分個人住房徵收房產稅改革試點的暫行辦法》和《重慶市個人住房房產稅徵收管理實施細則》的決定（下稱《決定》），將徵收物件中“在重慶市同時無戶籍、無企業、無工作的個人新購的首套及以上的普通住房”調整為“在重慶市同時無戶籍、無企業、無工作的個人新購的第二套（含第二套）以上的普通住房”。 也就是說，對在重慶新購首套普通住房的“三無人員”免征房產稅。

易居研究院研究中心總監嚴躍進向記者表示，這一政策代表了房產稅領域的放鬆導向，是各地認房不認貸、限購取消后第三類比較重要的政策放鬆，具有很強的信號意義。 他認為，結合近期“房地產稅未納入立法規劃”的討論，重慶此次出臺的政策體現了房地產稅的改革會更加審慎，總體上目前各類政策都是朝著降低購房成本、鼓勵購房需求積極釋放的方向推進的。

房產稅實行12年後首次調整

從2011年開始，重慶、上海成為全國僅有的兩座對部分個人住房徵收房產稅的試點城市。 重慶對個人擁有的獨棟商品住宅、新購的高檔住房、“三無人員” 新購的普通住房徵稅，上海對本市居民家庭新購的第二套及以上的住房、非本市居民家庭新購的住房徵稅。

12年後，這一政策首次出現了鬆動。 根據《決定》，重慶對購買首套普通住房的“三無人員”免征房產稅，並將納稅期限由每年的10月1至31日調整為每年的10月1日至12月31日。 並且，2017年1月14日至2023年9月19日購買首套普通住房的“三無人員”在《決定》發佈後也無須繼續繳納房產稅。

嚴躍進指出，認房不認貸政策屬於金融政策，限購取消屬於行政政策，而此次房產稅政策則屬於財稅政策。 至此，各地政策寬鬆三把斧已經齊全，即覆蓋到了金融、行政和財稅，充分體現了政策放鬆的涉及面較廣。

鏡鑒諮詢創始人張宏偉告訴記者，重慶剛剛落地“認房不認貸”的措施，加上首付比例下調，“三無人員”在重慶購房時既可以認定為首套，又是免征房產稅，享受了多重政策組合拳的優惠，有助於認房不認貸政策利好的釋放。 他指出，由於近兩年市場需求量萎縮，買家購房信心並不充足，重慶去庫存壓力較大的情況至少持續了4年以上。 雖然中間有過小反彈，但並沒有改變整體處於深度調整期的形勢。

根據易居研究院跟蹤的百城住宅庫存數據，自2021年秋季，重慶樓市的存銷比開始出現急速上漲，從2021年7月的6.3到2022年7月的28，在短短一年之間猛增了3倍。 這也證實，重慶確實面臨著較大的去庫存壓力。

張宏偉表示，如今重慶房產稅徵收物件範圍對“三無人員”放寬、認房不認貸等政策組合拳措施落地，起碼有助於提振重慶樓市的信心，也有助於樓市去庫存。

重慶放鬆了，上海會跟進嗎？

除了實行已久的房產稅以外，尚未出臺的房地產稅也有新的動向。 9月初，《十四屆全國人大常委會立法規劃》對外公佈，明確加值稅法、消費稅法、關稅法等財稅領域法律將在本屆人大常委會任期內提請審議，房地產稅立法未被納入其中。

儘管只有一字之差，房產稅和房地產稅仍有很大區別。 目前重慶、上海徵收的房產稅是一種財產稅，以房屋為徵稅物件，向產權所有人徵收，而尚未出臺的房地產稅不僅包含房產稅，還包含了營業稅、企業所得稅、個人所得稅、城鎮土地使用稅印花稅、土地加值稅等，是一個綜合性概念。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對記者表示，近期儘管出臺了以認房不認貸為核心的一攬子紓困政策，新房和二手房帶看和訪客量明顯增加，但交易量回升不明顯。 房地產稅立法推后，並早早將這一信號釋放出來，有利於穩定市場的預期。

嚴躍進也指出，當前房地產市場供求關係發生了重大的變化，啟動合理住房消費需求、優化調整房地產政策是重點工作。 目前正是減稅、免稅的關鍵時期，不存在近期收緊購房稅費的可能。

而另一個問題是，在重慶出臺減免房產稅政策後，另一座徵收房產稅的城市上海會跟進嗎？ 對此，嚴躍進向記者表示，上海目前沒有必要出台類似政策，因為認房不認貸、放鬆限購等政策是由中央高度統一部署的，因此廣州8月底宣佈認房不認貸以後，深圳、上海、北京也取消了認房不認貸，總體思路是非常相似的，所以那些政策的放鬆可能性大。 但是徵收房產稅的只有上海和重慶，也談不上要不要統一部署，都是各地根據實際情況進行調整的。 重慶減免房產稅有利於刺激外來人口買房，對本地樓市是有積極作用的，但是對於上海來說，房產稅對購房者的購房意願影響不大，老百姓對房產稅的敏感性也不強，因此即使放鬆了，實際來講市場反響可能也一般。 因此，調整房產稅只是各地根據實際情況來進行的，而非統一要求的放鬆方向。

復即暴跌！

知名房企中國奧園（0.325， -0.85， -72.46%）完成履行複牌指引，於9月25日上午9時起複牌。 據悉，中國奧園的境外債務重組方案持續取得重大進展，在與大部分債權人達成協定后，預期即將向法院申請程式。 不過，股價表現方面，中國奧園複牌首日跌超70%。

8月以來，包括中國恆大（0.43， -0.12， -21.82%）、花樣年控股（0.088， -0.01， -7.37%）、世茂集團（0.79， -0.09， -10.23%）、當代置業（0.07， -0.01， -6.67%）等在港上市的內房股先後成功複牌。

中國奧園複牌跌超70%

9月25日，中國奧園複牌大跌超70%，截至15點，股價報0.315港元，跌幅達到73.31%，最新市值9.34億港元。 該公司最高總市值在2020年1月時一度達到389億港元。 自2022年4月1日起，該公司已停牌17個月之久。

自今年7月起，中國奧園先後補充披露了2021年年報、2021年中期業績以及2022年年報，至9月21日中國奧園補充披露了最近一期財報，即2023年中期報告。 基於此，中國奧園表示，公司已刊發所有尚未刊發的財務業績，並處理任何審核修改。

中國奧園董事會表示，鑒於專案建設進度及公司加速物業銷售的努力，公司的銷售及盈利能力將持續改善，公司的業務營運將為可行且可持續。 據介紹，中國奧園目前正繼續優先交付物業發展專案，並加速其物業的預售及銷售。 截至2023年6月底，中國奧園90%以上的房地產專案均按計劃進展，同時公司持續整合資源，盤活專案建設與銷售，降低營運開支。

此外，中國奧園指稱公司已滿足其他多項複牌指引，具體包括：目前沒有與管理層誠信相關的疑問，可能會為投資者帶來風險及損害市場信心; 已針對構成資金往來事項的資金往來交易類型，設立適當且有效的內部控制系統; 公司具備足夠資金，應對營運及財務責任的需要。

綜上，中國奧園認為公司已履行複牌指引，故提出前述複牌申請。 該公司相關負責人表示，在資本市場恢復正常交易，既有助於公司履行主體責任，維護廣大投資者利益，也表明公司徵信得以修復。

兩年虧超400億

據悉，中國奧園是廣州本土民企。 2019年，中國奧園以1180.6億元的銷售額首次躋身千億房企陣營，也成為中國房企30強，一度擁有中國奧園、奧園健康（0.495， -0.04， -6.60%）和奧園美谷三家上市公司， 曾於2019年與佳兆業、龍光、合景泰富並稱為「粵港澳四小龍」。。

2021年11月，中國奧園爆出經營困境，隨即啟動了全面債務重組，並通過出售資產、專案戰略合作、引入戰略投資者等方式進行自救。 5個月後，2022年4月1日，中國奧園開始了長達17個月的停牌。

今年7月，中國奧園先後補發了2021年年報、2021年中期業績以及2022年年報。

財報顯示，2021年-2022年度，中國奧園錄得營收分別為500.22億元、187.11億元。 兩年歸母凈利潤分別虧損330.75億元和78.43億元，合計409.18億元。

此外，截至2022年12月底，中國奧園資產總額約為2344.26億元，較上年同期的2614.23億元有所下滑，負債總額約為2520.63億元。

境外債務重組取得進展

值得關注的是，中國奧園的境外債務重組方案持續取得重大進展，在與大部分債權人達成協定后，預期即將向法院申請程式。

中國奧園9月22日晚間發佈的公告透露，公司及其附屬公司Add Hero就於境外債務重組公告所載的境外債務重組方案持續作出重大進展。 該公司重組相關文件的準備已取得良好進展，並準備向相關法院備案。 中國奧園預期將於不久后向相關法院開始申請程式以開展於境外債務重組公告提及的協定安排。

今年7月2日，中國奧園曾公告，已與境外若干優先票據持有人（占未償還本金總額的約33%）組成的債權人小組就境外債務全面重組方案的主要條款達成協定。 8月10日晚間，中國奧園在公告稱，持有奧園現有票據本金金額75.89%的債權人已正式簽署或同意重組支持協定。 奧園的重組方案需要獲得出席相關債券會議的多數債權人批准，最低比例為75%，方案才可通過。

9月5日，“19奧園02”債券持有人投票通過了本息展期方案，至此中國奧園目前存續的12隻、約116億元境內公開債務產品全部通過了整體展期，展期年限均為3年。 公司境內債務展期工作暫告一段落。

8月底，多部委落地多項政策組合拳，各地政策落地節奏加快，對購房者情緒帶動明顯。

不過，受前期政策嚴厲程度不同、市場基本面及房價預期不同等因素影響，城市表現分化，部分核心城市政策效果逐漸顯現。

從周度情況看，上周（9.18-9.24），諸葛找房數據研究中心監測重點城市新房成交環比上升58.18%，二手住宅成交環比上升7.5%。 分城市來看，上海、北京、東莞、鄭州等地新房成交量實現翻倍增長，青島、無錫、蘇州等城漲幅可觀，環比漲幅均在70%以上; 東莞、鄭州二手房漲幅領跑，環比漲超80%，上海單日二手房成交量創4月以來新高。

多城新房成交量環比翻倍，北京成交量連續三周回升

諸葛找房數據研究中心數據顯示，其監測的重點城市中，上周有13城新建商品住宅成交量上升，3城成交量下滑。 成交上升城市中，多城成交漲幅超100%。 其中，上海上周成交3232套，環比上漲超400%，達到年內高位水準; 溫州成交1532套，環比上漲284.92%; 東莞上周成交1222套，環比上漲186.18%; 鄭州以136.98%的漲幅位居第四; 北京單周成交2473套，環比漲幅為134.63%，位居第五，自從「認房不認貸」后，北京新房成交連續三周回升，單周成交規模達到年內次新高，政策正在持續發酵; 青島、無錫、蘇州等城市同樣漲幅可觀，環比漲幅均在70%以上。 成交下降城市中，寧波位居跌幅首位，單周成交520套，環比下降22.16%; 其次為南京和武漢，環比跌幅分別為6.09%和5.11%。

截至9月24日，其監測的重點城市新房成交58260套，較8月同期上漲15.41%。 諸葛研究院認為，當前新房成交已經超過上月同期水準，“金九”大概率如期而至，全月表現值得期待。 分城市來看，10城成交量高於上月同期，其中，東莞漲勢可觀，9月累計成交2177套，較上月同期上漲170.1%; 青島漲幅次之，9月累計成交7274套，上漲64.09%; 杭州和無錫漲幅分別為48.55%和47.72%，位居漲幅第三、四; 北京以44.43%的漲幅緊隨其後。 政策效應逐步傳導至市場端，多數城市成交明顯回升。

上海單日二手房成交量創4月以來新高

上周，諸葛研究院監測數據顯示，重點10城二手住宅成交量為15355套，環比上升7.5%，同比上升11.28%。 二手房成交連續三周穩步回升，上周成交逐步回歸歷史中位水準。 政策端利好繼續釋放，認房不認貸、鬆綁限購限售的城市不斷增加，發放購房補貼、公積金政策鬆綁等層出不窮，對鞏固市場信心、帶動成交回穩有著重要意義。 預計9月全月成交將會超越8月。

其中，上海的二手房成交量也在觸底回升。 根據網上房地產公佈的數據計算，截至9月24日，上海二手房單月已成交14498套，且已連續5天成交600套以上，其中9月23日單日成交864套，創下4月以來新高。 業內預測，9月整月，上海二手房成交量有望突破1.8萬套。

鏡鑒諮詢創始人張宏偉指出，上海認房不認貸等新政於9月1日出臺，目前看來，上海新政對二手房市場效果已開始顯現。 其預計，9月最後一周上海二手房成交量將繼續回升，9月整月的成交量有望站穩1.8萬套—1.9萬套。

另根據諸葛研究院數據，截至9月24日，重點10城二手住宅成交45239套，較8月同期微降1.24%。 其中，北京漲幅遙遙領先，9月已累計成交10447套，較上月同期上漲30.65%，北京在“認房不認貸”政策落地後，市場反應積極，新房、二手房成交均漲幅可觀。 而成交下降城市中，鄭州跌幅居首，較上月同期下降32.85%，廈門和東莞位居第二三，跌幅均在20%以上。 相較於新房，二手房市場恢復進程偏緩。

數據顯示，上周（39周），重點50城的情緒指數為-0.81，較前一周持平。 在一線城市及核心二線城市「認房不認貸」等政策的刺激下，第37周市場情緒止跌回升，第38、39周維持不變，隨著政策效應的減弱，情緒指數的波動更加趨於平穩。 由此可見，市場情緒的全面恢復仍需要時間，不是一蹴而就的，後續仍需政策端的加碼。

不過，多地「認房不認貸」政策落地后，利好「賣一買一」購房群體，也導致短期多地二手房掛牌量明顯增加。

根據中指研究院數據，如北京、上海9月以來掛牌量增加均超萬套。 掛牌量高企下，二手房價格上漲動能較弱。 針對新房價格，當前房企仍以加快去化為主，新房價格整體穩定，三四線城市房價下跌壓力仍在。

目前我國的長租公寓市場正快速發展。 以長三角為例，《中國經營報》記者注意到，相關數據顯示，今年上半年，長三角區域內重點城市新增36個存量改造類集中式公寓專案，共計房源8012間，其中上海開業專案最多，房源佔比超過90%; 新建類集中式公寓專案新增39個，共計房源約3.3萬套（間），其中，上海開業了25個專案，10個1000間以上的租賃社區集中入市。

對此，仲量聯行方面在《2023年中國長租公寓市場白皮書》中表示，中國長租公寓市場正迎來更多參與者，產品和租賃客群也更趨多元化。 “目前中國長租公寓市場已經步入'快速成長期'的嶄新階段。”

“從去年住建部曾提出要'加快推進長租房市場建設'，到今年2月中國人民銀行和銀保監會兩部門就金融支援住房租賃市場發展的相關文件徵求意見，可以明顯看出政策導向正在推動長租公寓的建設和供應加速。” 仲量聯行中國區研究部總監姚耀表示。

客戶群體年輕化

有關數據顯示，截至今年上半年，上海、北京和深圳三大城市長租公寓專案的平均入住率分別達到89%、93%和96%。 “租金均實現企穩回升體現出即便經歷了疫情的衝擊，長租公寓所承載的'剛需'依然韌性十足，具有抗週期性的特點。” 仲量聯行方面表示。

具體來看，目前長租公寓的客戶群體正朝著年輕化方向發展。 在客戶畫像的數據構成中，20至29歲的租客佔比最高，達到了34%，而20至39歲人群佔比則佔據了全年齡段的95%。 仲量聯行方面表示，客戶的年輕化推動了對小戶型公寓需求急劇增加。 “儘管職場人士目前仍是主流，但高校學生和自由職業者對長租公寓的需求也呈穩步增長態勢。”

其次，租客在選擇長租公寓時，區位、交通便捷性、租期等成為了客戶關注的重點。 “租金合理且品質良好的公寓更具吸引力，同時由於經濟不確定因素增加，以及青年人群工作調動頻繁等原因，租戶更偏好靈活租期。” 仲量聯行方面進一步表示，有42%的運營商在運營專案上的租戶平均租期在六個月到一年之間。

不過，目前長租公寓市場中企業租戶的市場前景仍較為廣闊。 相關數據顯示，自有管道行銷已經成為不少品牌開源節流的關鍵管道，通過品牌官網、APP、小程式等簽約的租戶佔比達54%，已經高於第三方平臺的34%及傳統線下仲介的12%。 不過，來自企業端的租戶目前佔比還只有16%。

開發自有品牌成趨勢

隨著長租公寓市場的快速成長，除了穩定的投資收益和資產流動性等受到投資者關注外，品牌化運營等也正成為行業內的新趨勢。

據仲量聯行相關調研數據，超過九成的投資機構都計劃在未來三年開啟或追加長租公寓投資。 具體來看，在發展模式方面，重資產收購仍然將是主流，不過也有相當比例的投資機構選擇開發自有品牌並進行內部團隊運營。

“95%的投資機構選擇購買存量資產，同時投資運營平臺和租賃資產運營等模式也開始嶄露頭角。 在運營方面，62%的投資機構會選擇委託成熟的長租公寓品牌運營專案以確保產品和服務品質。 “仲量聯行方面表示，有55%的投資機構在收購專案後會選擇開發自有品牌並由內部團隊運營，另有29%的投資機構選擇由第三方團隊運營其自有品牌，顯示出打造自有品牌將成為行業新趨勢。

在投資方式方面，記者注意到，與內、外資基金和本土化經驗豐富的運營商進行聯合投資成為了各大機構備受青睞的選擇。 其中，計劃新建開發租賃住宅用地的投資機構則通常需要與國有企業或政府平臺公司合作。 此外，有53%的高凈值人士和家族辦公室選擇對長租公寓進行獨立投資以獲得穩定回報。

值得注意的是，隨著各類投資機構紛紛進入長租公寓市場，投資策略也呈現出多樣化趨勢，其中增值型和機會型投資仍為市場主流。 投資回報率方面，多數投資機構的預期集中在4.5%~5.5%之間，以首批保障性租賃住房公募REITs上市所提供的參照為基礎，51%的投資機構認為未來5年長租公寓的資本化率會下降50個基點以內。

不過，儘管長租公寓市場投資收益穩定並且邁入了快速成長階段，但在資產價格高、土地獲取難、供應壓力大等因素的影響下，以資管為驅動以品質為保證的降本增效，已然成為長租公寓行業破局的關鍵。

仲量聯行方面表示，在市場新一輪發展反覆運算過程中，打造“產品力”將是市場各方參與者的著力點。 白皮書中指出，構建「產品力」需要依託有效的專案研判系統，對專案的選址、定位、改造、增值潛力等進行全方位綜合評估。 “長租公寓市場的參與者需要整合不同業態，優化空間使用效率，提高坪效。”

同時，白皮書也顯示，精細化運營能力對專案的成敗至關重要。 “從建立直銷管道、打造會員體系，到降低運營成本，減少對第三方渠道的依賴。 因人制宜的產品開發能力也不可或缺，專案需要滿足不同客群的租賃需求，並不斷更新產品和服務，才能提高品牌市場佔有率和公眾影響力。 ”

“中國長租公寓市場逐步走向專業化、精細化、規範化，不論是向內培育資管軟實力，或是向外發掘藍海新市場，各方參與者都需要協同合作，深入構建'投融建管退'全生命週期閉環，才能確保行業行穩致遠，實現高質量發展。” 仲量聯行中國區投資及資本市場負責人龐樹東表示。

至9月22日18：33時，該平臺二手房房源掛牌量為85692套，而在9月21日時，該平台掛牌量在81000套左右，換而言之，新政之後，長沙新掛牌了近5000套二手房源。

有著樓市調控「模範生」之稱的長沙，9月22日對執行了6年的限購政策進行了大力度放鬆。

據長沙市住房和城鄉建設局發佈的關於優化房地產調控政策的通知，長沙居民家庭（含非本市戶籍家庭）在長沙購買首套商品住房，不再需要提供購房證明。 同時，通知還對限售政策進行了優化，長沙市商品住房經住建部門網簽備案滿4年，可進行轉讓。 據悉，本次調整前，長沙限售的要求是“取得不動產權屬證書滿4年後，方可轉讓”。

上述政策的優化意味著，長沙樓市史上最嚴調控時刻，將成過去式。

記者從長沙一家大型仲介平臺處獲悉，至9月22日18：33時，該平臺二手房房源掛牌量為85692套，而在9月21日時，該平台掛牌量在81000套左右，換而言之，新政之後，長沙新掛牌了近5000套二手房源。

萬科長沙一專案行銷負責人員告訴記者，政策發佈之後，二手平台掛牌量激增並不意外，長沙以往二手房月均成交量在3000套左右，而當前新掛牌的二手房源量，相當於一天新增了過去1個月的庫存。

值得一提的是，上述數據的變化，僅為長沙單一仲介平臺新增的二手房掛牌量，若加上其他仲介平臺的數量，數據的變化或更加明顯。

上述專案營銷負責人表示，「長沙此次放鬆限售後，具備銷售條件的二手房相當一部分是在2016-2020年銷售的，這些年份銷售的房屋以小面積為主，預計掛出來的量不小，二手房源的激增，將對新房市場造成衝擊。 ”

雖然二手房源數量的增加或對新房市場形成衝擊，但此輪政策調整后，長沙具備購房資格的人數也將增多，有利於市場存量房及新房的去化。

湖南中原研究院執行院長陳世霞表示，「本市及非戶籍家庭購買首套房不需要提供購房證明，將釋放一大波新增購房資格，可切實滿足剛需及改善客群首套房購買需求。 ”

不過，陳世霞認為，短期內，四季度市場成交有望得到拉升，但市場復甦持續力有限，受制購買預期疲軟及購買力不足影響，仍需依賴經濟回升拉動，因此，預計政策短期效果良好，中長期情況尚待觀察。

“對比其他城市，長沙樓市新政放鬆力度相對較小，僅放鬆首套房資格，限購區域並未做出調整; 限售時間縮短至網簽4年，對比中部多數城市網簽3年的條件仍較嚴苛。 長沙政策仍有較大調整空間，後續可能會視市場表現逐步做出相應調整。 “陳世霞稱。

據悉，長沙於2017年正式實施限購政策，即首次劃定了住宅限購區域。 2018年6月，長沙升級了樓市限購政策，全面打響“反炒房”殲滅戰，在限購、限售、首付比例、購房資格方面均進行了收緊，該政策也被業內稱為全國最嚴厲的樓市新政。

限售方面，長沙在2018年的“6.25”新政中明確，商品住房須取得不動產權屬證書滿4年後方可上市交易，購買二套房，必須在首套房拿證4年之後，其限售年限甚至超過深圳等一線城市，長沙由此有了調控“模範生”的稱號。

此後幾年，長沙對樓市調控政策進行過微調，包括在2022年調整限購區域二套房購買資格，將購買二套房的條件從“取得房產證滿4年”調整為“網簽滿4年”等。 今年3月，長沙短暫放鬆了住房限售措施，即從“取得房產證滿4年”調整為“網簽滿4年”，但隨後該政策被按下暫停鍵。

房企積極備戰，搶收“金九銀十”。

廣州多區放開限購的首個週末，房地產經紀人周晨倍感忙碌。

週六（9月23日）上午，周晨驅車將客戶帶到番禺區看新房，現場看房者比以往的週末多兩倍。 他勉強在沙盤邊佔到位置，拿到遊標筆為客戶講解區域前景、樓盤佈局和配套設施。 當天下午，周晨從番禺趕回海珠，一個下午接待了3批二手房客戶。 周日（9月24日），周晨的行程表安排得滿滿當當，先去與業主商定底價，再與買家溝通瞭解購房意向，一筆交易有望撮合成功。

周晨預期中平淡冷清的週末，被一則政策改變了節奏。

9月20日傍晚，廣州市人民政府辦公廳發佈《關於優化我市房地產市場平穩健康發展政策的通知》（以下簡稱《通知》），對廣州市住房限購政策進行調整，多區放開住房限購，非戶籍人口首套房購置納稅社保年限從5年縮短至2年。 同時，越秀、海珠、荔灣、天河、白雲、黃埔、番禺、南沙、增城等區個人銷售住房加值稅征免年限從5年調整為2年。

多名從業人員對時代週報記者表示，番禺區不再限購後，看房熱度明顯增加; 二手房加值稅“5改2”後，業主掛牌積極性明顯提升，掛牌量顯著增長。

廣州一二手樓盤，時代週報記者攝

廣州樓市熱度回升，成為政策利好下全國樓市的「金九」寫照。

9月前後，北上廣深先後落地“認房不認貸”、存量房貸款利率全線下調、超30城局部或全面放開限購政策...... 政策組合拳相繼落地，為購房者降低置業成本，支援合理購房需求。

政策效果立竿見影。 據平安證券監測，9月16日至9月22日，全國新房與二手房成交分別環比升34%、12%。 隨著樓市寬鬆政策逐步落地，疊加「金九銀十」推盤量加大，短期成交有望延續改善。

展望後市，東興證券發佈研報稱，核心城市限購政策正迎來普遍放開，隨著政策預期的改善和政策效果的逐步顯現，樓市在“金九銀十”的旺季有望迎來築底回暖。 重點佈局一二線城市的優質房企將受益於一二線需求端政策的落地和城中村改造的加速推進。

政策組合拳落地

市場期待已久的下調存量房貸利率政策，終於落地執行。

9月25日起，各家銀行開始下調存量首套住房商業性個人住房貸款利率。 根據多家銀行此前的公告，對於執行LPR定價的浮動利率首套房貸款，不需要主動申請，銀行於2023年9月25日統一對滿足條件的貸款進行利率批量調整。

存量房貸利率下調，將為廣大業主節省一筆可觀的成本。 據時代週報記者測算，以100萬元、25年期、原利率5.1%的存量房貸為例，假設借款人和銀行協商將房貸利率調降至4.3%，可節約利息支出每年超5000元。

東方金誠研究人員認為，存量房貸利率下調可以節約購房者的利息支出，有利於擴大消費和投資。另一方面，降低存量首套住房貸款利率為新房貸款利率下調打開了政策空間，對於穩定樓市預期同樣具有重要意義。

下調存量房貸款利率之外，政策還從降低交易稅費、減少仲介交易點數等方面出發，鼓勵有改善需求的購房者“賣一買一”，帶動樓市成交鏈條轉動。

以廣州為例，《通知》指出，越秀、海珠、荔灣、天河、白雲、黃埔、番禺、南沙、增城等區個人銷售住房增值稅征免年限從5年調整為2年，有效地刺激置換需求，市場掛牌量明顯增加。

本輪利好組合拳中，最受關注的為多城優化住房限購政策。據時代週報記者統計，截至9月25日，南京、瀋陽、鄭州、東莞、濟南、青島、合肥、蘇州、長沙、廣州等近30個城市不同程度地優化限購政策。

其中，廣州多區放開限購，打響一線城市限購放鬆“第一槍”。易居研究院研究總監嚴躍進表示，此次廣州多區放開限購政策信號意義非常強。限購政策的放開本身就是認房不認貸以後全國各地的重要趨勢。廣州開始放開限購，也就意味著限購政策從二線城市的放開，開始進入到一線城市。此外，增值稅政策做了調整，對降低二手房的交易成本有益。現在二手房掛牌量比較多，很多人急於換房，成本降低後，則有助於進一步促進二手房交易的活躍。

此次一線城市廣州優化限購政策，業內認為這意味著在房地產市場供求關係發生了重大變化的當下，限制性政策均有望逐漸優化調整，以更好地支持合理住房需求釋放。

中指研究院認為，短期核心一二線城市有望繼續優化限購等政策，部分二線城市短期以優化非核心區限購為主，未來或逐漸向核心區過渡優化。

諸葛資料研究中心高級分析師關榮雪對時代週報記者表示，從政策角度來看，放開限購、降低購房門檻，意味著原本不具備資格的購房者重新獲得入市資格，將會釋放一批購房需求，提振交易活躍度，對於去庫存和拉動市場活力有著重要意義。

關榮雪同時提到，核心二線城市放開限購所產生的市場效果或將明顯大於其他低能級城市。因此，像濟南、青島、南京這類核心二線城市全面放開限購政策，對於當前房地產市場而言意義重大。

市場熱度回升

8月末9月初核心一二線城市不同程度的利好政策紮堆頒佈，為“金九銀十”市場熱度的回升做好鋪墊。

克而瑞調研資料顯示，9月全國28個重點城市預計新增商品住宅供應面積1085萬平方米，環比上升13%，同比下降44%。從各產品檔次分佈來看，剛需、改善、高端占比結構為43%、46%和11%，剛需、改善二分天下；從各專案區域分佈來看，重點城市主城、近郊、遠郊占比結構為56%、29%和14%，9月供應量質齊增。

具體到城市方面。 北京9月供應較8月有了穩步回升，且主城區和改善產品佔比均在6成以上，加之“認房不認貸”利好新政落地，市面上已經出現二手房掛牌量穩中有增、部分樓盤開盤火爆的現象，克而瑞指出，在各類積極預期之下，北京9月成交或將隨供應帶動有所回升。

深圳多個新開盤專案也取得不錯的去化成績。 9月16日，位於深圳福田的金地環灣城開盤，推出401套房，銷售286套，去化率約71%，收金46.9億元。 同一天入市的綠景白石洲舊改，推出826套房，銷售527套，去化率約64%，銷售額約61億元。 中海、華潤置地旗下專案在認籌期間發起“24小時不打烊”活動，積極蓄客。

克而瑞認為，9月供應環比穩中有增，但從絕對量層面仍處低位震蕩，供給對成交的約束作用更加明顯。 考慮到核心一二線諸如北上廣深漢等城市“認房不認貸”相繼落地，對整體購買力的釋放有積極的推進作用，因而預期9月成交有望止跌企穩，環比穩中有增，同比降幅或將收窄。

10月即將到來，根據時代週報記者觀察，多家房企積極備戰，搶收“銀十”。

9月25日-10月6日期間，中海發起“放心買中海 十惠海購節”活動，在全國的在售專案推出萬套特惠房源，購房可省10萬元，車位與住宅同購部分立減萬元，成交可抽取家電、景點門票等禮品。

招商蛇口東莞公司在中秋、國慶雙節期間，五盤聯動，推出領券購房享額外98折、成交贈送2年物管費、成交贈送家電禮包、認購住宅即送車位現金抵用券等優惠措施。 招商蛇口深圳公司一剛需專案推出準時簽約可享VIP專享折扣、老帶新最高可得傭金10萬元、成交贈送華為手機等多重優惠。

華潤置地深圳片區推出「雙節搶先購 給利更給力」活動，促銷手段包括限量一口價房源、全民行銷傭金限時加碼等。

克而瑞認為，「金九銀十」傳統行銷旺季，房企積極蓄力，供給無論從量還是質的層面都將穩步提升。 已有部分城市部分專案以低價吸睛，促進成交，預期整體行銷力度加大的背景下，對於成交的助推作用還將持續加大。

持續效力幾何？

“客觀講，需求確實在修復。 處於門檻上的那部分急迫需求，比如不買房就不結婚，在臨門一腳的政策助推下上了車，但這個需求的體量，支撐不起龐大的樓市。 “廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

戴德梁行研究院副院長張曉端持相似觀點。 她表示，近期接連發佈的優化政策，對市場成交有一定的提振效果，新盤去化表現優於政策前，二手房成交量亦有所回升，“但是恢復的趨勢沒有持續往上走，恢復進程不及預期。 ”

根據張曉端的觀察，政策後釋放的需求，主要是前期積壓的需求，“有些政策一出，市場很快就動了，但這些需求不是現在立刻去看房買房，而是之前已經看了一段時間了，趁著政策利好釋放出來，因此政策的持續效力欠佳。 ”

中指研究院統計數據顯示，截至9月23日，一線城市成交面積環比小幅回升，上漲4.17%。

北京環比漲幅最大，為26.9%; 廣州環比漲幅次之，為15.0%; 上海、深圳環比仍持續下降，跌幅分別為6.1%和18.1%。

張曉端認為，從已經出臺放鬆限購政策的城市來說，調整方式有所不同，針對局部區域、購房人群、住房面積等方面做了優化，“如果接下來其他三個一線城市在限購政策上做調整，可能還是以局部調整為方向的可能性大一些，不會是全面放開。 ”

“調整限購政策，短期來看是因為市場處於調整期，優化限購令到市場增加信心，讓受影響的合理需求得到釋放。 長期來看，在一個健康的市場環境之下，這種限制性政策應該適時地取消。 “張曉端認為，行政幹預和限制手段慢慢撤出，可以通過此類調整讓房地產行業回歸到平穩健康發展的過程當中去。

第一太平大衛斯深圳董事總經理吳睿向時代週報記者表示，近期的樓市利好政策有明顯的信號意義，說明房地產進入一個相對寬鬆的政策時期。

“新政落地還需時間消化，市場信心恢復需要一個過程，且很多潛在購買力在政策上尚待有效釋放。 政策面拐點已經出現，但市場面拐點有待觀察。 不少購房者仍處在觀望狀態，市場需要更強有力的組合政策來重建信心。 “吳睿說。

中指研究院認為，核心城市隨著優化政策進一步落地，房地產市場銷售規模有望逐漸回升，市場企穩恢復可期，但對於普通二線和三四線城市來說，房地產市場短期調整壓力仍較大，市場修復仍需要時間。

“這次政策組合拳，必會釋放部分需求，疊加傳統的'金九銀十'，11-12月開發商促銷沖業績，年底的市場行情將得到修復。 考慮到2022年底因疫情導致的低基數，全年的商品房銷售會持平或略好於2022年。 “李宇嘉表示。

中國恒大（03333）因主要附屬恒大地產被立案調查，無法滿足新票據的發行資格，導致其現有境外債務重組計劃寸步難行，正與債權人重新審視重組條款，消息拖累系內股份昨天暴瀉。另外，據財新網報道，中國恒大前總裁夏海鈞和前首席財務官潘大榮，被中國相關部門控制起來，報道未有透露消息來源，恒大暫未回覆媒體查詢。

恒大股價昨低開14.5%，中段曾插水25.5%，低見0.41元，收報0.43元，仍瀉21.8%，成交額1.18億元；旗下恒大物業（06666）一度跌至0.66元，埋單報0.67元，挫14.1%；恒大汽車（00708）收報0.7元，跌幅達22.2%。

清盤風險增 恐波及交樓

彭博BI資深行業分析師Kristy Hung指出，恒大債務重組計劃遭受挫折，清盤風險增加，不排除危及該公司在內地總值多達6040億元人民幣未落成樓盤的交樓進展。

恒大原定昨天及今天就重組計劃舉行相關協議安排會議，惟上周五公布會議不會舉行。彭博引述在律師事務所Hogan Lovells從事債務重組的合夥人Jonathan Leitch提及，就有關恒大重組計劃的規劃和制定，至今已經展開了大量工作，但如果支撐局面扭轉的銷售預測在現時似乎無法實現，最好在債權人會議召開之前重新考慮條款；債權人會議的延遲造成更多不確定性，並將進一步考驗債券持有人的耐性。

截至6月底，恒大負債總額高達2.388萬億元人民幣，權益虧絀（負資產）6442億元人民幣，嚴重資不抵債，而其總額合計超過300億美元（逾2340億港元）的境外債務重組計劃，一度被同樣深陷財困問題的地產商視為債務重組的借鑑範本。

奧園復牌勁瀉逾七成

另外，中國奧園（03883）去年4月停牌至今，上周五宣布已履行復牌指引，股份昨天恢復買賣，低開69.5%，盤中曾插75.8%，跌至0.285元，收報0.325元，仍挫72.5%，成交額9675萬元。


恒大40億境內債 未能兌付本息
（經濟）

恒指昨日失守萬八關，除科技股受壓外，民企內房股同樣成為重災區，停牌近18個月的奧園（03883）昨日復牌後大跌超過7成，恒大（03333）、陽光100（02608），甚至物管股佳兆業健康（00876），跌幅均超過2成。

奧園復牌瀉7成

恒大昨發布通告，一隻2020年發行的40億元人民幣債券，票面利率5.8厘，到昨日為止，未能按照約定兌付債券本息。債券2025年到期，第3年可行使回售選擇權，回售規模達到全部的40億元人民幣，本來於9月25日兌付本息，但發行人未能按期兌付。此外，3月23日支付的利息，發行人亦未能按期支付。

恒大取消債權人會議，重新審視債務重組條款後，股價昨日跌21.8%，收報0.43元。分析指，公告意味着公司今年3月提出的重組方案在實施上面臨強大阻力，債權人會議的延遲亦造成更多不確定性。而且，恒大10月底在本港將會有一場清盤聆訊，事件或令清盤風險進一步增加。投資界認為，恒大重組方案遭遇挫折加大了清算風險，並有機會波及公司在內地約6,040億元人民幣的未完工房屋交付。

此外，再有內房成功復牌，但市場對內房債務危機憂慮未有降溫，奧園在公告稱，集團以及其附屬公司就境外債務重組方案持續作出重大進展，公司重組相關文件準備已取得良好進展，並準備向相關法院備案，預期將於不久後向相關法院開始申請程序，以開展於境外債務重組公告提及的協議安排。

中金則繼續看好內房前景，指近期推行的「認房不認貸」政策，提振居民置業意慾，認為當局若持續在政策上發力，促進樓市進一步回穩及回升，對內房股未來3至6個月表現看高一綫。

二手私人住宅樓價跌勢未止，美聯物業最新數據顯示，按全港143個主要中小型私人住宅屋苑成交個案編訂的「美聯樓價指數」，昨日公布的指數為147.73點，按周跌0.44%，連續6星期向下，累挫2.6%；今年累計的樓價升幅進一步縮窄至1.16%。

高位回落4.84%

美聯物業首席分析師劉嘉輝表示，最新的樓價指數創今年2月上旬後約7個月低位，較今年高位155.25點，累積回落4.84%。港島、九龍及新界三大分區樓價指數連續兩周全線下挫。「美聯港島樓價指數」最新報159.47點，是今年2月初以來近7個月首次跌穿160點大關，按周瀉0.64%；「美聯新界樓價指數」最新報136.88點，按周下滑0.41%；「美聯九龍樓價指數」按周降0.4%，至149.15點。

美聯物業以該行網站放盤叫價編訂的「美聯信心指數」最新報52.6點，按周跌1.3%，連跌兩周共約1.9%。

據悉，近日民企債券融資支持工具（簡稱「第二隻箭」）增信深圳市卓越商業管理有限公司2023年度第二期中期票據成功發行，發行規模10億元人民幣。其中部分資金用於深圳大鵬新區的舊改項目。這是「第二隻箭」支持的民營房企首次將募集資金運用於舊城改造和城市更新項目。

本期票據由「第二隻箭」提供全額擔保增信，期限3年，票面利率4﹒6％。本期票據募集資金將用於發行人補充流動資金、項目建設和購回、償還公司境外美元債券等，其中部分資金擬用於深圳大鵬新區的舊改項目。這是「第二隻箭」支持的民營房企首次將募集資金運用於舊城改造和城市更新項目。這是繼23卓越商業MTN001成功發行後，卓越商管本年度再次得到「第二隻箭」的政策支持。

易居研究院研究總監嚴躍進表示，此類募資在傳統的補充流動資金和項目建設，以及後續增加的償還境外債務的基礎上，出現了新的用途，體現了第二隻箭資金用途的多元化和新的變化。在舊改的基礎上，預計此類資金在城中村等方面也會擴展。

酷派集團（02369）全資附屬宇龍計算機昨日協議，悉售宇龍威新20％股本權益予上海威恒實業，總代價6000萬元（人民幣．下同）。根據協議，宇龍威新須向宇龍計算機償還股東貸款約248萬元。該集團預期出售變現除稅前虧損約1340萬元。

宇龍威新目前由上述交易買賣雙方各持有80％及20％權益，其主要在中國從事物業發展業務，主要資產為位於江蘇省南京雨花台區物業，名為「金地威新雨花創新中心」，其由兩棟
14層高的大廈（包括兩層平台及三層地下室）組成，總樓面面積約為89239﹒19平方米。

另外，該公司全資附屬東莞宇龍通信科技昨日協議，悉售東莞天安50％股本權益予深圳天安駿業投資，代價8000萬元。該集團預期出售變現除稅前收益約5950萬元，

東莞天安現由上述交易買賣雙方各擁有50％權益，其擁有酷派天安雲谷產業園一期項目，位於東莞松山湖高新技術產業開發區，總樓面面積約17﹒67萬平方米。

總值130萬 恒地促銷最積極

9月30日至10月2日適逢中秋節翌日及國慶節長假，發展商餘貨盤趁機推置業優惠吸客。根據統計，最少有15個新盤夥拍地產代理推出優惠，最少共有40個名額，涉及金額逾130萬元，以發展商計，恒地（00012）表現最積極。業界人士認為，近期市場持續淡靜，預計中秋節及國慶節期間（9月29日至10月2日合共4天）可錄60至70宗新盤成交。

截至9月25日，共有15個貨尾盤公布夥拍地產代理推出中秋節及國慶節置業優惠，合共最少40個名額，送贈的金額總值共逾130萬元。去年中秋節及國慶節雖然並非連假，但兩者合計只有4個新盤夥拍地產代理推出優惠，名額共有48個，今年相對少8個或16.7%；去年提供的優惠涉及金額僅21萬元，今年則多逾5倍。

恒地旗下鰂魚涌THE HOLBORN、西半山CAINE HILL、西營盤藝里坊．1號、藝里坊．2號、尖沙咀本木、大角咀利奧坊系列3盤，以及該集團牽頭發展的九龍東啟德天瀧，合共9個項目夥地產代理推出優惠，是眾多發展商中表現最積極。

由即日起至10月31日，經中原地產買入上述其中5個項目的買家，每位可獲贈1.8萬元的「中秋國慶海鮮團圓宴餐飲禮券」，每個項目名額共2個，名額合共10個，總值約18萬元；經美聯物業買入上述其中6個項目的買家，每位可獲贈1萬元的「中秋國慶置業大禮」酒店餐飲禮券，每個項目名額共3個，名額合共18個，總值約18萬元。

西貢尚林送電動車最闊綽

最貴重的優惠為國際集團與大富控股牽頭發展的西貢尚林，由即日起至10月15日，經中原地產買入洋房A或B的買家，可獲贈電動車一部。雖然名額只有1個，但優惠價值32.8萬元。

長實（01113）油塘親海駅I及II，兩期餘貨不足20伙，也夥拍地產代理推出置業優惠。由即日起至10月31日期間，首5名經美聯物業購買該發展項目任何單位，可獲贈傢俬禮券，每位價值1.76萬元，總值8.8萬元。此外，長實也送出「親海駅月圓中秋送大禮」優惠，買入親海駅I及II的買家，可獲贈豐澤電器購物禮券，價值8.8萬元，不設上限。

長假期一手成交料60宗

萊蒙國際（03688）與俊和發展合作的何文田128 WATERLOO亦更改價單，推出「明月共賞128」禮券優惠，買家於9月19日至10月8日期間購買該盤單位，每位可獲贈價值12.8萬元禮券。

美聯物業住宅部行政總裁（港澳）布少明表示，近年發展商累積貨尾量較多，故此趁長假期去貨。不過市場觀望氣氛濃厚，預計9月29日至10月2日期間，一手可錄60至70宗成交，9月全月一手成交量恐不足400宗，創今年單月新低。

發展商積極推售旗下豪宅項目，華懋集團旗下薄扶林域多利道翻新項目VICTORIA COAST昨日公布首份銷售安排，本周五（29日）推出3個分層單位進行單日招標，時間由下午1時至2時，僅得1小時。

根據銷售安排，上述3伙為A座2樓1室、3樓1室及20樓2室，實用面積1363及1367方呎，分別為2房及3房間隔。發展商曾指出，該盤售價參考南區一手住宅物業，將以市價出售。

VICTORIA COAST位於域多利道301號，前身為域多利花園，早於1988年入伙，發展商斥資近6億元進行翻新。項目提供118伙，實用面積1356至1367方呎。

21 BORRETT ROAD四房戶招標

另外，長實（01113）港島半山超級豪宅項目21 BORRETT ROAD第1期也公布新一份銷售安排，推出1個4房戶於本周五起招標。單位為20樓2號單位，實用面積2154方呎。根據成交記錄冊，樓下單位、19樓2號單位，實用面積相同，於2021年6月連兩個車位以約1.7億元沽出，呎價78700元。

高息環境下，樓價下調壓力大增，二手市場連錄蝕讓。藍籌屋苑觀塘麗港城有3房單位以806萬元易手，原業主賬面勁蝕174萬元離場，貶值17.8%。

據悉，麗港城5座中層E室，實用面積687方呎3房戶，附有裝修，成交價806萬元，呎價約11732元。原業主2020年5月斥資980萬元入市，持貨逾3年，賬面虧蝕174萬元，貶值17.8%。

中原地產高級資深分區營業經理黃淑賢表示，新葵芳花園D座中層8室，實用面積418方呎，2房間隔，原業主今年8月以608萬元蝕讓價放盤，最終減至573萬元易手，呎價約13708元。原業主於2020年9月以633萬元買入，持貨剛滿3年即沽貨，賬面虧損蝕60萬元，單位跌價9.5%。

柏傲山9年賬蝕41萬

另外，本港第一期居屋屋苑之一、不需補地價便可自由轉售的觀塘順緻苑，近日亦錄得大幅虧蝕成交個案。消息透露，順緻苑順康閣中高層3室，實用面積477方呎，以410萬元成交，呎價約8595元。

原業主於2019年5月以528萬元購入，持貨逾4年轉售，賬面大蝕118萬元，單位期內貶值22.3%。

中大價物業方面，北角柏傲山5座中層D室，實用面積597方呎2房戶，今年7月開價1700萬元放盤，中原地產高級資深區域營業董事林龍南稱，單位終以1560萬元沽出，呎價約26131元。原業主於2014年10月以1600.8萬元買入，持貨近9年賬面虧損40.8萬元或2.5%。

資深投資者「舖王」鄧成波家族持續拋售物業，早前以7.3億元放售的油麻地全幢酒店旭逸酒店．旺角，市場傳聞以5.6億元沽出，賬面或要勁蝕5.4億元。

市場消息傳出，位於砵蘭街60號的旭逸酒店．旺角，早前以意向價7.3億元放售，最終劈價1.7億元或23.3%，以5.6億元售出。該酒店地盤面積約4053方呎，30層高，總建築面積約48595方呎，共提供199間酒店客房，以成交價計，每間酒店客房作價約281.4萬元。

小巴大王賣宏發工廈地廠賺7倍

資料顯示，鄧成波家族於2018年底斥資11億元向英皇國際（00163）購入上述物業，並由家族的酒店集團營運，若落實售出，持貨近5年，賬面虧損5.4億元，大幅貶值49.1%。

市場盛傳，買家為近年甚少出手的資深投資者羅家寶或有關人士。

另一資深投資者「小巴大王」馬亞木家族同樣繼續沽貨。資料顯示，新蒲崗五芳街20至22A號宏發工廠大廈地下A及C室地廠物業，建築面積共約7100方呎，以4200萬元成交，呎價約5915元，買家為罐頭食品生產及批發商新億集團。

馬亞木家族於2002年以510萬元買入上址，持貨21年沽貨，賬面大賺3690萬元，升值7.2倍。

此外，土瓜灣北帝街2至4號地下2號舖，建築面積約1600方呎，以3000萬元易手，呎價約1.88萬元。舖位由代理多種電器產品的信興集團於1963年以34.753萬元買入地下及樓上部分單位，是次只沽出地舖。

恒利大廈千呎舖40萬租 租金降5成

十一黃金周將至，預計訪港旅客有所回升，近日核心區一綫地段租務加快。消息指，尖沙咀廣東道一個千呎舖，以40萬元租出，較舊租金跌一半。據悉，新租客為英皇鐘錶珠寶 （00887） ，在短短一個月內連環擴充，反映零售商仍看好後市。

市場消息指，尖沙咀廣東道68至80號恒利大廈地下4號舖，面積約1,000平方呎，以約40萬元租出。該舖位處於尖沙咀廣東道後段，鄰近apple store，通關後人流亦轉旺。

市場人士透露，舖位由英皇鐘錶珠寶租用。該品牌於廣東道有大型旗艦店，英皇鐘錶珠寶於2011年，即零售高峰期時，以100萬租用恒利大廈3號地舖，面積約1,500平方呎，及後2016年因應市況決定約滿遷出。相隔多年，品牌以約40萬元，租用同廈另一個舖位。

月初租海防道 較舊租金倍升

事實上，9月初英皇亦以50萬元，租用尖沙咀海防道51及52號地下A、B、C1、C2及D號舖，面積約2,060平方呎舖位，較舖位前租客高出1倍租金，連同是次落戶廣東道，在短短一個月內同區租兩舖，可見通關後奢侈品零售商轉為積極。

翻查資料，是次租用廣東道舖位，於零售高峰期時由個人護理品牌Body Shop租用多年，高峰期月租高達133萬元，2016年品牌續租，回落至90萬元，其後約滿遷出。如今舖位以約40餘萬元租出，租金跌逾半，而較高峰期跌約7成。

廣東道海防道 逾10租務

疫情期間，封關下零旅客，零售商紛撤出核心區，尖沙咀廣東道及海防道成為重災區，空置率一度高見兩成以上。自從年初通關以來，旅客數字穩步向上，令一眾零售商重新擴充，單計今年以來，廣東道及海防道錄逾10宗商舖租務成交，既有中小型千呎舖以內租務，亦有新港中心3層舖位，獲內地高級金行「老舖黃金」以200萬元租用作旗艦店，現時兩大核心段吉舖數字大為降低。

業界：趁租平首選核心區

中原工商舖董事總經理潘志明指出，近期核心區舖位租務明顯加快，以海防道為例，疫情時出現10多個吉舖，短租月租跌至最低幾萬元，如今廣東道、海防道吸納情況理想。他分析，因核心區一綫街舖始終有限，當旅客重返，零售商首選仍是核心區一綫街，此時租金仍屬偏低水平，故屬好時機租核心地段舖位迎商機。

本地資深投資者大鴻輝主席梁紹鴻，持有廣東道及海防道多個舖位，疫情期間先後交吉，直至近期陸續租出。梁紹鴻稱，現時內地旅客消費模式改變，因內地經濟需時復甦，而在人民幣下跌、高息等因素下，旅客要回復至疫情前消費水平，實在需時，因此商舖租金現階段難重回疫情前水平，但整體而言，不論租務氣氛及租金，也遠勝疫情期間，並表示對香港前景仍極具信心。

樓市前景不明朗轉買為租個案日增帶動租務需求，市場消息透露，跑馬地樂天峰高層A室，實用面積1,281平方呎，屬於3房間隔，剛以7.3萬元租出，呎租57元，屬於理想租金水平。業主於2017年以約5,080萬元購入，租金回報約1.7厘。

其次，大埔康樂本月暫錄4宗租務成交，其中康樂園26街雙號屋，實用面積1,628平方呎，並連約1,312平方呎花園，業主於3年前購入並進行翻新，家庭客有見室內裝修仍然簇新，於是以6.8萬元承租，呎租約42元，屬於市價水平。業主2020年以約3,300萬元購入，租金回報約2.5厘。

外國回流專才 年繳21萬租帝堡城

區內代理透露，大埔區豪宅租務頗活躍，本月錄得多宗6萬至9萬元的豪宅租務成交。例如淺月灣1期單號屋，實用面積3,010平方呎，剛以月租8.5萬元租出，呎租28元。

另一方面，富堡城物業董事廖志財表示，帝堡城2座低層D室，實用面積547平方呎，2房間隔，向東南園景。放租約2星期，原本叫租1.85萬元，議價後以1.72萬元，減租1,300元，呎租約31元。租客為外國回流專業人士夫婦，剛回流，仍未正式工作，以一次過繳付全年租金共20.64萬元。

其次，中原地產分區營業經理吳嘉權表示，樓市前景未明，不少用家選擇先租樓自住，近期整體租賃交投持續活躍，大埔白石角海日灣2期13座高層C室，實用面積252平方呎，開放式間隔，議價後以1.43萬元租出，實用平均呎租56.7元，創同類單位新高呎租。

據了解，新租客為一名專業人士，見屋苑樓齡較新，環境舒適，即租入單位自用，方便工作。據了解，業主則於2022年以390萬元購入單位，是次租出單位可享約4.4厘租金回報。

指標屋苑現降價潮 康怡2房低估價2%

樓價指數創8個月新低，進一步削弱小業主信心，造價續回軟，指標屋苑現跌價潮，鰂魚涌太古城2房減2成賣800萬元，較今年5月同類單位低近70萬元。

中原地產分區營業經理李百達表示，太古城耀星閣高層D室，實用面積503平方呎，叫價1,000萬元放售，因市況未如理想，累減200萬元後，終以800萬元沽出，呎價15,905元。翻查資料，屋苑對上一宗同類型單位成交追溯至今年5月，海星閣低層D室，成交價869萬元，呎價17,276元，造價回落69萬元或約7.9%。原業主於1995年以288萬元購入，持貨28年帳面獲利512萬元，單位升值1.8倍。太古城9月暫錄10宗成交，平均實用呎價約14,374元。

市場人士指出，康怡花園A座低層11室，實用面積502平方呎，2房間隔，叫價710萬元，現以638萬元沽出，減價72萬元或10%，呎價12,709元，售價為近半年低價。原業主於2013年1月以556.8萬元購入，持貨10年帳面獲利81.2萬元。售價較網上銀行估價653萬元低15萬元或2%。

上水名都高層 累減135萬售

二三綫屋苑同樣落價，美聯物業助理區域經理麥偉成表示，上水名都3座高層連天台單位，實用面積391平方呎，放盤半年，叫價550萬元，現以415萬元沽出，累減135萬元或25%，呎價10,614元。原業主於2002年8月以126萬元購入，持貨21年帳面獲利289萬元，單位升值2.2倍。上水名都9月錄3宗成交，同屬2房單位，涉及銀碼由412萬至415萬元。

其次，中原地產高級資深分區營業經理許偉業表示，新葵芳花園D座低層3室，實用面積408平方呎，2房間隔，單位於3月放盤，曾減至530萬元，近日以498萬元達成交易，呎價12,206元，售價同類呎數近5年低價。原業主2008年3月179萬元購入，持貨15年帳面獲利319萬元。

另方面，美聯樓價指數最新報147.73點，按周跌0.44%，連跌6星期；較4星期前更跌1.87%；比起年內高位下跌4.84%，創今年2月上旬後新低；而本年迄今升幅進一步收窄至僅1.16%。

現樓新盤頻獲追捧，長沙灣睿峰近日交投顯著增加，項目昨日連沽2伙，呎價高見3.1萬，此外，西九龍維港滙昨日更連沽2伙，單日套現逾7100萬。

維港滙昨沽2伙

鼎珮旗下睿峰昨日售出單位包括西翼31樓C室，面積319方呎，屬1房間隔，成交價逾990萬，呎價高達31041元；另一伙為東翼35樓E室，面積517方呎，屬2房間隔，以逾1627萬售出，呎價31472元。

VMS鼎珮董事總經理陳玉城表示，集團夥4大代理聯合推出置業優惠後，項目展銷廳出現參觀人流，金管局修訂樓花按保計劃後，期望可取消壓力測試，該樓市回復正常水平。

維港滙昨日連沽2伙均位於第1期維港滙I，其中1座12樓A室，面積1385方呎，屬4房連雙套房間隔，以4376.6萬售出，呎價31600元；另一伙同位於1座的18樓C室，面積966方呎，為3房連套房間隔，以2800萬售出，呎價28986元。維港滙本月至今暫錄約7宗成交，套現逾1.55億，整個維港滙項目，由推售至今累積售出約1035伙，套現金額逾169億。

另恒基位於西營盤的藝里坊．2號，同屬現樓項目，昨日亦錄得成交，單位位於31樓K室單位，面積196方呎，屬開放式間隔，單位以614.25萬售出，呎價31339元。

近期酒店受注目，既有旅客需要酒店，亦有大學擬購酒店作為學生宿舍，市場上錄投資者購酒店，鄧成波家族旗下油麻地旭逸酒店以5.6億易手，平均每個房間作價373萬，買家為投資者，並以百樂酒店集團羅氏家族呼聲高。

市場消息透露，油麻地砵蘭街54至60號旭逸酒店，以5.6億易手，該物業佔地4053方呎，總樓面50358方呎，平均呎價11120元，物業擁有150間房間，平均每個房間作價373萬。

百樂酒店羅氏呼聲高

上述項目以買賣物業形式易手，新買家需支付相等於樓價4.25%的釐印費。買家以百樂酒店集團羅氏家族呼聲高，該集團於亞洲多個地區經營酒店，今次趁淡市吸納資產。

鄧成波家族於2018年10月向英皇集團購入該酒店，作價11億，當時名為香港盛世酒店（Inn Hotel Hong Kong），持貨5年帳面蝕讓5.4億，物業貶值49%。

持貨5年蝕讓49%

鄧成波家族近年頻沽售物業，旗下更不乏大型放售項目，較近期的是西貢5幢工廈放售，西貢康定路1號、2號、6號、7號及9號5座全幢工廈，現時叫價為14億，平均每方呎約3655元，買家可購入全數或個別獨立全幢。該項目現狀為5座全幢工業物業，佔地約129526方呎，每座總樓面由53138至100583方呎，樓高3至4層，買家可考慮改裝成凍倉、迷你倉、數據中心或汽車相關用途等，以提升資產價值。

另一方面，物業地帶被劃為「住宅（戊類）1」，可向城規會申請重建住宅項目。業主已獲城規會批准發展社福設施（安老院），提供1127個院舍床位，涉及樓面約25.1萬方呎，因此，買家亦可考慮補地價重建安老院項目。

上周美聯儲局暫緩加息步伐，本港銀行加息步伐稍作鬆緩，加上當局放寬樓花按保限制，料市場有待新措施的適應，對未來樓市將起穩定的作用，同時亦激發起發展商的推盤部署，市場預期下月將有4至5個新盤醞釀慢步登場，合共涉約4000伙，其中天水圍大型新盤YOHO WEST及啟德新盤最受市場關注，預期發展商將採低價策略出擊，以便力吸各路客源。

新鴻基地產發展的天水圍大型新盤YOHO WEST，發展商早前指有意於極短期內推出應市，雖然仍未批出預售樓花同意書，惟發展商已陸續作出準備工作，除了近期新盤的開價及成交量之外，當中更向市場代理了解近期區內成交及租務數據等市況，從而部署將旗下新盤推出。

4至5新盤陸續登場

YOHO WEST屬天榮站項目的第1期，共提供1393伙，為近2年推出規模最大的單一樓盤，整個天榮站項目分2期發展，合共提供約2000伙，項目位處新界北區新盤，擁北部都會區優勢，相信呎價遠較市區盤吸引，料推出將成為市場焦點，料再掀起入票潮。

另一個逾千伙矚目全新盤便是由嘉華、會德豐地產及中國海外合作發展的啟德海灣，項目分2期發展，合共提供2138伙，均已取得售樓紙，可以隨時推售，雖然啟德區已有近1萬伙已獲批預售，但今年至今推出的全新盤，只有由恒基、會德豐地產、中國海外、華懋、新世界及帝國合作發展臨海豪宅項目天瀧，主打中小型單位的新盤尚未登場，相信啟德海灣定價將成為啟德日後推售的中小型新盤的重要新指標。

啟德海灣分2期發展，發展商年初公布第1期單位分布，涵蓋1房至3房戶型，主打2房單位，約佔60%，值得留意是，啟德區今年至今，暫未有1房及2房的全新項目推售，市場亦累積一定購買力，相信項目推出後，會受到相當注目。

春園街項目主打1至2房

下月推售的全新盤，除涉及逾千伙大盤外，亦不乏市區單幢式重建項目，會德豐地產亦有多個全新盤部署推售，其中位於灣仔春園街項目，屬重建項目，可以隨時推出，發展商部署第4季推出，不排除有機會於下月登場，項目共提供約83伙，將打造成精品豪宅項目，主打1房及2房戶。

宏安地產位於黃大仙薈鳴，月初時揚言短期內上樓書，惟迄今仍未上載，相信項目亦延至10月份推售，項目為集團「The Met」系列項目之一，屬單幢式項目，共提供230伙，涵蓋開放式至2房戶，並設有20伙特色戶，包括連平台單位及頂層連天台特色戶。

連同薈鳴，集團東九龍未來將有3盤推售，共涉及逾600伙，另位於黃大仙飛鳳街及觀塘定業街項目，預計明年推售。