商用不動產交易冷。高力國際昨（27）日發布第3季商用不動產及土地投資調查，商用不動產交易量僅158億元，年減45.5%，不僅為今年交易最淡的一季，也是近14季新低、近五年同期低點；土地市場交易量392億元，年減35.8%，探近八年同期新低。

高力國際研究部董事梁儀盈指出，第3季成交動能主要來自於以整併營業單位或儲備擴張的自用型買方為主，反觀以往大宗商用不動產交易常客的壽險業，自2022年台灣升息循環以來，受限於2.845%的報酬率要求，即使壽險資金動能仍在，但要尋覓適合報酬率之標的卻相當難。

高力國際統計，累計今年前三季商用不動產交易量為879億元，年減13.9%；觀察壽險業交易額，前三季11億元，僅占整體總額的1%，對比去年前三季的389億元且有大宗整棟交易案例，今年壽險業明顯退場。

雖然市場少了壽險業參與，但對自用型買方來說反而是進場好時機。買家類型組合也反映在第3季前十大指標交易上，承購標的皆為商辦、廠辦或廠房，如三重國揚數位大樓、新莊華固國家置地、竹北台元科技園區10期、中和遠雄擎光等，在台北市中心全新大面積物件難尋下，外圍地區全新釋出的物件也受自用企業青睞。

高力國際表示，土地市場交易方面，今年前三季交易量共810億元，年減45.9%，主要是今年不動產相關政策除央行利息與第2季的加碼信用管制外，平均地權條例也於7月正式上路，囤房稅2.0也在積極溝通討論中，持續影響住宅買氣，讓建商在購地與資金配置的決策上更謹慎。

第3季較大宗的土地交易，主要是國產署、桃園市政府與高雄市政府，分別有地上權標售及土地標售釋出，7月國產署地上權標售約7.2億元、桃園市政府土地標售總金額達127億元，9月高雄市政府土地標售約21億元。

若以成交區域來看，桃園市第3季土地交易總成交額203億元最高，除有土地標售案挹注外，製造業類的自用型買家也積極進場儲備工業地做為擴廠準備。

國泰建設（2501）今（27）日在法說會後指出，受惠景氣逐步復甦，將淡化買方對房價向下修正預期，認為明年全國新建案房價仍維持緩漲態勢，新屋房市將續呈「量縮價穩」格局。

展望明年新推案，國泰建設指出，原定今年規劃推出的中和板南路案、三重新案，因工程發包程序進度影響，以致兩新案延至明年登場，且按照集團既定推案步伐，原先明年就將推出北市內湖、新北新莊、台中，以及台南等住宅案，不過在遞延建案延至明年推出之下，一舉推升集團明年新推案量高達七筆，呈現北中南七大新案齊發。

國泰建設盤點手中儲備案源後表示，目前公司在手可推住宅案之推案量能約達627億元，且68%位於新竹以北，後續推案無虞。

業績部分，國泰建設明年將有 四筆建案完工，且新案均已完銷，合計完工案量約127億元，包括總銷20億元「國泰和河」、總銷25億元「國泰溪境」、總銷47億元「國泰Most+」，以及總銷35億元「國泰悠陽」。

商用不動產交易冷，本季寫三低。高力國際昨（27）日發布第3季商用不動產及土地投資調查，商用不動產交易量僅158億元，年減45.5％，不僅為今年交易最淡的一季，也是近14季的新低、近5年同期新低；土地市場交易量392億元，年減35.8%，探近8年同期新低。

高力國際研究部董事梁儀盈指出，第3季成交動能主要來自於以整併營業單位或儲備擴張的自用型買方為主，反觀以往身為大宗商用不動產交易常客的壽險業，自2022年台灣升息循環以來，受限於2.845%的報酬率要求，即使壽險資金動能仍在，但要尋覓適合報酬率的標的卻相當難。

累計今年前三季商用不動產交易量為879億元，年減13.9％，觀察壽險業交易額，前三季僅11億元，僅占整體總額的1%，對比去年前三季的389億元且有大宗整棟交易案例，今年壽險業明顯退場。

雖然市場少了壽險業參與，但對自用型買方來說反而是趁勢進場的好時機。買家類型組合也反映在第3季前十大指標交易上，承購標的皆為商辦、廠辦或廠房，其中值得注意的是像三重國揚數位大樓、新莊華固國家置地、竹北台元科技園區10期、中和遠雄擎光等，在台北市中心全新大面積物件難尋的限制下，外圍地區全新釋出的物件也受自用企業青睞。

土地市場交易方面，今年前三季交易量共810億元，年減45.9％，主要是今年不動產相關政策除了央行利息與第2季的加碼信用管制之外，平均地權條例也於7月正式上路，囤房稅2.0也在積極溝通討論中，持續影響住宅買氣，也讓建商在購地與資金配置的決策上更為謹慎。

不過，第3季交易為近一年來單季交易最高的一季，主要受惠於國產署、桃園市政府與高雄市政府分別有地上權標售及土地標售釋出，7月國產署地上權標售約7.2億元、桃園市政府土地標售總金額達127億元，9月高雄市政府土地標售約21億元，

若以成交區域來看，桃園市是第3季土地交易王，總成交額達203億元，除了有土地標售案挹注外，製造業類的自用型買家也積極進場儲備工業地做為擴廠準備。

新竹縣竹北地政事務所公布2023年第2季實價登錄資訊，其中建物移轉棟數4187棟，較110年第2季8891棟相比腰斬減半，但住宅大樓平均單價較110年第2季28.4萬增加3成，漲至37.2萬。專家分析，近兩年竹北供給量漸少，且竹科紅利獎金不如預期，置產規畫更謹慎、影響交易量，但因科技業每年都有人口紅利移入，交易量雖縮減，但房價仍屬穩定。

信義房屋竹二區協理張家榮分析，今年第2季正值平均地權條例7月上路前，買方對於政策會有預期心理，因此多採縮手、觀望，待政策上路後再做賣屋決定。竹北的買方為竹科人居多，過去購屋有一部分是自住，也有部分是領了豐厚紅利獎金後，選擇置產，而若是科技廠的產能與訂單，紅利獎金不如預期，非必需的置產規畫會更謹慎。

張家榮也表示，竹北的預售屋與新成屋供給量越來越少，竹北因腹地不大，相較於其他縣市的新建案已經不多，現又正值選舉期間，不少建商會選擇先觀望、暫緩推案，待選後房市大環境、政策穩定後再行推案。

竹北中古屋部分，張家榮說，竹北屋主已持有房地產一段時間，近年來也看見竹北房價的增幅，加上他們的理財配置多元，資金不會單放房地產，因此即使房地產大環境修正，也都長期持有，沒有急售需求。

至於房價增加3成，張家榮指出，顯見仍有優勢支撐，新竹每年都有就業人口移入，而科技產業也持續擴廠、興建總部，因此在竹北房屋供給量漸少的狀況下，居住剛性需求仍強烈，支持房價穩定。

信義房屋竹北高鐵店長曾翌婷分享第一線觀察，目前竹北行情不論是單價還是總價，因為通貨膨脹、加上原物料上漲，供給需要的緣故，房屋成交行情較以往高，若是有居住剛性需求的首購族要購屋，總價較高，預算與自備款、月付款都會變高，而換屋族則受限於購買總價4千萬的房屋只能貸款4成，因此交易量不易顯現。

今年土地交易、商用不動產量能驟減，壽險也觀望。展望後市，高力國際董事總經理劉學龍認為，以商用不動產來看，現階段因投報率門檻要求的因素，壽險業在雙北地區投資難度變高，但對自用型買方來說，可把握進場時機。

至於土地市場方面，要追平過去的交易量有難度，唯有地段佳且價格合理標的才會吸引買盤。

劉學龍指出，今年全球經濟復甦力道疲軟，台灣出口更連續12個月負成長，上周央行決議暫停升息，政策利率維持1.875%，此舉符合市場期待，也讓投資人保有較大的資金運用彈性。

劉學龍說，在此市場氛圍下，商用不動產的買方觀望心態仍濃，另一方面也是賣方釋出物件相對稀少。此外，過去獵樓大戶壽險業因為升息後，報酬率門檻要求拉高至2.845%，在雙北地區投資的難度較高，有些目光轉往中南部帶租約高收益標的。

不過，此時對自用型買方或高資產族群，應是進場的好時機，劉學龍指出，例如雙北市中心單層或多層商辦、廠辦自用及出租皆宜，除創造收入外，也保有未來增值空間及重建潛力。

中央大學台灣經濟發展研究中心，今（27）日發佈9月的消費者信心指數（CCI），其中「購買房地產時機」指標部分，本月調查結果為105.7點，較上月下降1.25點，但分數仍落在100至200之間的「偏向樂觀」，連續37個月維持在100以上的樂觀區間。

台灣房屋集團首席副總裁周鶴鳴表示，政府在打炒房下鞏固自住客權益，端出了新青安低利優貸政策，使整體市場買氣略受鼓舞，也讓下半年的買賣移轉年增率，連續2個月轉正收紅，因此新青安可說是房市寒冬中一股暖流。

他認為，大選結束前，房市基本上會維持「交易量低、推案量低、總價帶低」的三低趨勢，氣氛相對冷清；但受打炒房政策影響程度較輕的自住買家，以及憂心囤房稅催化漲租欲「轉租為買」的租屋族，有望發揮支撐作用，因此房市在冷風吹拂下，還是有梅花綻放，產業界也將「踏雪尋梅」，持續朝剛性客源靠攏。

周鶴鳴指出，第3季央行雖宣佈利率連二凍，但再度下修今年的經濟成長率，總裁楊金龍的會後發言也被解讀為偏鷹，表示貨幣緊縮會維持較長時間，為後續的利率走勢及股匯市表現增添變數。

另外第四季進入2024大選的白熱階段，各界因應選情，也將有更多的房市政策論戰，其中又以囤房稅2.0的推動最具指標性，即便政策從立院修法到正式上路開徵，至少還有1到2年的時間，且影響對象也以餘屋量大的建商及多屋族為主，但期間的攻防討論，不排除助長買方的觀望心理。

中央大學台灣經濟發展研究中心今（27）日公布9月消費者信心指數，其中購屋信心為較上月微幅下滑，但仍是連37個月「偏向樂觀」。台灣房屋集團首席副總裁周鶴鳴認為，新青安房貸為房市帶來一股暖流，惟大選結束前，房市氣氛仍相對冷清，不過後續在自住客的帶動下，產業界將「踏雪尋梅」。

「購買房地產時機」指標部分，9月調查結果為105.7點，較上月下降1.25點，但分數仍落在100至200之間的「偏向樂觀」，連續37個月維持在100以上的樂觀區間。

周鶴鳴表示，政府在打炒房下鞏固自住客權益，端出了新青安低利優貸政策，使整體市場買氣略受鼓舞，也讓下半年的買賣移轉年增率，連續2個月轉正收紅，因此新青安可說是房市寒冬中的一股暖流；不過後續在政經面還是有許多考驗，所以儘管指標保持樂觀，但分數卻連2個月下降，因此全年仍未脫「溫吞量縮」的格局。

周鶴鳴指出，第3季央行雖宣布利率連二凍，但再度下修今年的經濟成長率，總裁楊金龍的會後發言也被解讀為偏鷹，表示貨幣緊縮會維持較長時間，為後續的利率走勢及股匯市表現增添變數。

另外，第4季進入2024大選的白熱階段，各界因應選情，也將有更多的房市政策論戰，其中又以囤房稅2.0的推動最具指標性，即便政策從立院修法到正式上路開徵，至少還有1到2年的時間，且影響對象也以餘屋量大的建商及多屋族為主，但期間的攻防討論，不排除助長買方的觀望心理。

周鶴鳴表示，總結來說，直到大選結束前，房市基本上會維持「交易量低、推案量低、總價帶低」的三低趨勢，氣氛相對冷清；但受打炒房政策影響程度較輕的自住買家，以及憂心囤房稅催化漲租欲「轉租為買」的租屋族，有望對發揮支撐作用，因此房市在冷風吹拂下，還是有梅花綻放，產業界也將「踏雪尋梅」，持續朝剛性客源靠攏。

台北市文山區興隆路二段的上的七層樓華廈，1-4 樓坪數共 334.68 坪，原屋主為連鎖語文補教業者，持有 16 年後，於今年 8 月售出，以 1.82 億元賣給不動產租賃公司，目前該處仍為原補習班經營中，不排除是以採售後回租的方式繼續經營。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，文山區為文教氣氛鼎盛的區域，興隆路二段近萬芳醫院站，附近也有中國科技大學，和興隆國小、興德國小，頗利於補教業規劃，不過近年各產業發展都面臨轉型，不僅零售業減少對於實體店面需求，補教業近年也逐漸轉向線上發展，因此「輕資產」做法除了置產獲利了結，或許也是企業多元布局和轉型的規畫之一。

另外，近期億元商用不動產售後回租案例，像是中正區忠孝西路的 53 年整棟商辦，6 月時，由「財團法人陳啟川先生文教基金會」以 13.27 億元，向和泰產險買下，成為台北站前商圈七年以來總價最高交易；去年 11 月，原本由產險公司持有的吉林路 53 年整棟商辦，被幼華集團焦家所屬的安宏公司，以 6.28 億元買下。另外根據產險公司的公告資料，同一家產險公司以 6.31 億元出售新北市板橋分公司的大樓。

張旭嵐指出，對於資產豐沛的業者來說，買下商辦自用有累積資產之用，但是不動產變現率慢，對於公司發展有其他規劃者，例如發展新事業體，或是區域發展重心轉移，即會考慮「資產輕量化」，出售公司不動產，活化資產，提高現金流動性，而賣方售後回租也可以有助買方估算收益，增加購入意願。

第一建經研究中心副理張菱育分析，台北市精華地段的整棟商辦稀有，且近年北市商辦供不應求，若有整棟或多層商辦釋出，高資產族對於條件佳的商辦，更是會積極關注，以合理價入手自用或繼續出租，目前台北市由法人名義登記的商辦貸款，成數約為估價的 7-8 成、利率則在 2% 以上。

台灣近年掀起都更、危老風潮，但在台北士林卻有預售案「築觀」，由於其中一戶不同意整合，經建商協調未果，形成600多坪工地包圍民宅的奇景，被外界形容成「都更孤島」，近期已拆除接待中心等待動工。

「築觀」坐落中山北路五段633號，基地大約659.75坪，前身是一排1~2層樓老舊建築，2010年7月就核准危老重建，直到近期才成案，由璞園建築團隊攜手築觀建築，打造這座21層豪宅，主力格局50~65坪，規劃95戶純住家，目前開價能有150萬元的水準。

值得一提的是，「築觀」的接待中心已經拆除，現場還架起圍籬，正在等待開工，對比舊城區迎來新氣象，令人好奇當初的釘子戶，此刻會是怎樣的心情。根據EBC地產王追查，建商其實想找住戶洽談，甚至透過地方里長出面，始終沒有得到回應，還傳出一度談成整合又遭住戶打槍，主要是針對分回坪數和價格等有歧見。

舊佳里里長陳明松表示，自己曾收到建商委託，希望幫忙聯繫「築觀」的釘子戶，提議雙方重啟協商，由於部分住戶是里民，當初也有轉達給住戶，但沒有得到回應，事後碰面也沒提起，加上涉及個人財產，外人也不便多做評論，「好像是對分回坪數和價格有歧見，最終沒有談成，但情況只有當事人清楚。」

陳明松透露，「築觀」整合超過1年，如今接待中心拆除而且完成清運，依照成交單價110~130萬元試算，一戶要價有望超過1億元，對比釘子戶總價可能不到4千萬元，儘管部分一樓出租店面，市值仍有很大落差，「旁人看來當然覺得可惜啊！」

他認為，「築觀」近期即將動工，很難再有轉圜空間，建商也沒有再找釘子戶洽談，即便雙方回心轉意，由於涉及變更執照、可能讓工程進度延宕，「鄰里似乎逐漸接受這個結果，已經很少人在討論了。」

根據璞園廣告總經理張嘉生的說法，「築觀」銷售已經超過3成，已經達到可動工標準，為了避免工期延宕，同時履行對地主的承諾，不可能針對沒參與重建的地主進行工程變更，會依現況進行開發，說法基本與陳明松的觀點吻合。

9月消費者信心指數（CCI）為66.73點，較上個月下降0.78點，也是連2個月呈現下滑，且6項分項指標全部下降，顯示國人對於物價信心處在相當低的水準。中央大學台經中心執行長吳大任則提醒，雖然國人對當前的消費還保有些許熱度，但絕不能輕忽出口衰退帶來的影響，仍在持續醞釀中。

此次分項指標包含物價水準、家庭經濟狀況、國內經濟景氣、就業機會、投資股市時機、購買耐久性財貨時機等全部下降，其中降幅最多的指標是「未來半年購買耐久性財貨時機」，調查結果為110.2點，下降1.2點，接著依序為未來半年國內物價水準、未來半年國內經濟景氣、未來半年家庭經濟狀況、未來半年投資股票時機，下降最少的為未來半年國內就業機會。

而從絕對水準來看，六項指標有五項偏向悲觀，僅有「購買耐久性財貨」維持在100以上的「偏向樂觀」水準。

至於「購買房地產時機」獨立指標部分，本月調查結果為105.7點，與上月的調相比下降1.25點，但仍呈現樂觀態度，可分析為政府推動新青安專案，給有剛性需求的年輕人機會，也撐住民眾對未來房市的信心面。

吳大任指出，國人對於物價信心處在相當低的水準，顯示對通膨仍抱持悲觀態度，認為物價還是會上漲，但他對於通膨走勢反而比較樂觀，因為全球升息循環尚未告終，將持續抑制消費與投資，物價上漲動能有限。

且和通膨相比，他更擔心出口持續衰退，雖著時間拉長，對製造業的衝擊就會越大，目前已觀察到無薪假、裁員的人數增加，在未來Q3、Q4可能會慢慢的影響到一些家庭的所得，進一步衝擊消費能力，而出口衰退恐怕要等到升息循環結束，才可能有轉機。

雖然民眾對於當前的消費，還是保有些許熱度，但絕不能輕忽出口衰退帶來的影響仍持續醞釀中，將成為後續經濟隱憂。

2023年中報季已收官，上市房企償債能力也浮出水面。

CRIC數據顯示，69家重點樣本上市房企現金持有量較期初繼續下降1.63%。 與此同時，總有息負債微降0.96%，其中短期有息負債下降1.85%。

在此背景下，調整後的非受限現金短債比相比年初略有下降，達0.48，房企短期壓力依然較大。 此外，七成房企調整的速動比率<1，防範化解風險是未來政策主線，避免引發系統性金融風險。

在銷售市場走弱的情況下，房企資金壓力也有增無減。

2023上半年末，69家重點上市房企的現金持有量為18756億元，較期初略下降1.63%。近年來，房企現金持有量及增速逐年下滑，由2018年的25%的增速逐步下降到2020年的11%，緊接著2021年重點房企現金持有量首次出現了負增長，同比下滑了16%。實際上，2021年房地產市場經歷了由強到弱的轉折，2022年延續下行壓力，彼時現金持有量增速同比下滑24%。

2023年上半年，一季度短暫沖高後二季度持續回落，市場略顯疲軟。在此背景下，房企資金面壓力仍然較大。

民企與央國企存在明顯差距。

2023年上半年，央企及國企的現金持有量較期初分別上升3%和21%，而民營房企上半年現金持有量為6236億元，較期初下降了9%。

一方面央國企由於有政府背書，更能夠受到金融機構青睞；另外，民企受到部分企業暴雷影響，銷售下滑導致回款減少，而央國企相比韌性更強。

從各個梯隊的表現來看，TOP10房企的現金持有量仍遙遙領先，持有現金9796億元，較期初上升了0.68%，且在各梯隊中唯一保持正增長。而TOP51+梯隊房企的現金持有量較期初降幅最大，下降約6.7%，其中，合景泰富、上坤地產、三巽集團等現金降幅超過30%。

自“三條紅線”監管要求提出以後，房企的總有息負債增長受到了限制，同時大部分企業也加速了去槓桿進程。

2023年上半年重點樣本房企的總有息債規模為65754億元，較期初略下降0.96%。 事實上，房企總有息負債規模自2021年以來增速下降至0.5%，2022年在融資受限的情況下更是出現首次下滑，下降了0.76%。

事實上自2020年8月「三條紅線」的監管要求提出之後，房企的總有息負債增長受到了限制，同時大部分企業也加速了去槓桿進程。 2023年上半年不少房企出於財務安全考慮，主動管控負債規模，積極還債，導致總有息負債出現下滑。

從有息負債的期限結構來看，2023上半年重點房企的短期有息負債為28329億元，較期初下降了1.85%，長期有息負債為37425億元，較期初減少了0.27%。

主要原因在於，部分房企積極償還短期有息負債，同時嚴格控制優化存量債務結構。

上半年重點房企的短期有息負債對總有息負債的佔比達43%，與期初佔比保持一致。 整體看來，當期行業短期有息負債佔比較大、流動性承壓，未來存量債務結構有待持續優化。

值得注意的是，民營房企的短期債務佔比高達63%，相比年初增加了0.91個百分點，流動性存在較大壓力。

另外，2023年中期樣本房企加權平均的凈負債率較年初抬升4.13pct至113.11%，由於恆大、奧園凈資產大額轉負會導致整體加權平均的凈負債偏高，剔除後加權平均的凈負債率較年初增長1.36pct至82.71%; 扣預後的資產負債率76.93%，較年初增加0.5pct;調整後的非受限現金短債比0.48，較年初下滑0.01。

值得注意的是，部分房企披露的受限制現金未包含預售監管資金，導致其非受限現金短債比指標被高估，行業真實可動用現金對短債覆蓋情況更為嚴峻。 倘若下半年需求端寬鬆政策持續釋放以後，仍然無法改變行業基本面持續下行的趨勢，而房企整體短期債務到期壓力仍然不小，行業違約風險可能再次蔓延。

2023上半年房地產銷售端呈弱復甦，房企信用水準尚未修復。

房企凈融資額長期落入負值區間，資金壓力邊際趨緊，約70%的樣本房企現金持有量同比下降，近6成房企非受限現金短債比繼續惡化。 2023上半年末69家樣本房企整體「三條紅線」核心指標均未達標，紅檔佔比較年初增加0.5pct至34.8%。

若算上應付貿易款、合聯營、非控股股東等經營性債務，2023年中期69家樣本房企加權平均的調整速動比率0.69，其中50家樣本房企調整速動比率小於1，可變現的流動資產無法覆蓋包含經營性債務在內的流動債務，流動性壓力凸顯，實際的短期償債壓力加大。

房地產債務違約風險持續蔓延，據CRIC不完成統計，2020年以來有60家房企出現債務違約或其他相關風險事件。 結合目前市場層面走弱，未來政策主線依舊是防範化解風險，化解房地產債務風險的相關政策可能從以下幾方面開展：

1. 對於當前面臨經營困難而提出債務重組房企，可以給出政策引導和視窗指引。 一方面鼓勵企業積極推進債務重組，以市場化方式減少開發企業債務規模，從而逐步化解風險; 另一方面積極督促出險開發企業組織債權人會議，協商確定開發企業債務重組方案，並督促其有序實施。

2. 對房企持續注入流動性或進行展期，如延長前期利好政策的適用期限，或適度放寬抵押物要求，給予市場和房企更多的緩衝期。

3. 鼓勵AMC、國資入股出險房企專案，注入信用。 支援國資入股紓困民營房企專案，加速存量資產的盤活，助力保交樓。

4. 完善保交樓的政策工具，期待後續更多紓困政策出臺，加大紓困資金投入，優化紓困資金申請、使用和監管機制。

5. 對於完全資不抵債的企業實施破產重整。

自2022年末起，房企融資政策就迎來了轉向，紓困方向從“救專案”轉換至“救專案與救企業並存”，2023年上半年政策延續此前的基調，7月以來，房企融資面利好政策力度持續加大，政府出臺“民營經濟31條”，完善融資支援政策制度和市場化重整機制等。

好的消息是，出險房企的債務重組進程明顯提速，但當前這類企業的債務壓力依然較大。 當下政策重點還是應當穩市場，保住市場主體的同時增強市場信心，以時間換空間，房地產企業也將穩步修復。

“深圳這邊暫時沒有計劃跟進調整仲介費率。” 多家房產中介機構內部人士表示。 對於房地產中介市場而言，仲介費率一直以來都是一場“博弈”。 以深圳市場為例，目前行業收費標準為房源成交價的3%，而且由過去買方“全付”轉向買方和賣方共同承擔，但具體收費可以商談。 “其實，一般來說仲介收不到3%的傭金，以我們公司的標準來說是不能低於1.6%，再低的話就要向上申請; 至於買家賣家各給多少，就需要我們跟買賣雙方進行博弈。 “深圳福田景田片區一位資深仲介經理如是說。” 最近我在幫一位業主賣掉一套近千萬的房子，業主答應給10萬元仲介費，但由於買家提出的價格仍有差距，為了促成交易，我只好讓出5萬元仲介費給買家。 “上述中介經理表示。 一家中介機構內部人士表示，在實操過程中，最終是雙邊還是單邊收費，其實還是要看市場行情。

9月27日，北京、杭州、南京等多地進行了土地拍賣。

其中，北京成功出讓兩宗地，總成交金額82.9億元。 朝陽十八裡店地塊吸引了34家房企參與競拍，最終由上海成通京置業以28.75億元搖號摘得;昌平新城地塊則有2家房企參與競拍，最終由建發以54.15億元摘得。

杭州出讓的14宗地塊中，8宗封頂搖號，1宗高溢價成交，4宗底價成交，1宗因故取消，最終13宗出讓成功地塊攬金232.8億元，成交樓面均價24311元/平方米，平均溢價率9.7%，搖號地塊佔比達61.5%，土拍熱度顯著提升。

南京出讓的17宗涉宅地塊中，僅有河西南青奧濱江65畝地塊觸頂搖號，其餘地塊均以底價成交，總攬金約162.7億元。

34家房企搶北京朝陽地塊

繼9月26日底價成交石景山、房山兩宗宅地後，9月27日，北京迎來樓市新政後的土拍大戰，共出讓兩宗住宅用地。

其中，朝陽十八里店地塊規劃建築規模約5.54萬平方米，掛牌起始價25億元。 該地塊共吸引了包括招商、華潤、金隅、中海、住總、保利、建發、首開、中鐵建、金茂、京能、越秀、天恆、建工、中建信和、港中旅、華髮、揚州華鵬、安徽高速、上海興泰廣置業、山西裕通晟、成都領陽置業、南通市恒遠置業、廈門國貿(7.8900.04, 0.51%, )、江蘇師山、北辰、成都鴻哲、上海錦祥德睿、重慶香雲置業、大悅城(3.710-0.01, -0.27%, )、上海潤哲宏升、山西萃豐、北京虹曦置業、上海成通京置業等一眾新老面孔共計34家房企參與。

據瞭解，該地塊在線上報價階段已經30次報價觸達地價上限28.75億元，直接進入搖號環節，最終由上海成通京置業搖得，成交樓面地價51858元/平方米，溢價率15%。 該地塊銷售指導價為7.8萬元/平方米。

中指研究院土地市場研究負責人張凱認為，本次出讓的十八里店地塊緊鄰地鐵17號線十八里店站，僅兩站便可直達十里河換乘10號線，從而到達東三環沿線國貿等重要商圈，對於在此置業的購房人群來說具備充分的通勤利好。 對比來看，本次的十八裡店地塊與去年二批次供應的兩宗地塊直線距離相距僅約300米，距離地鐵站更近，且地塊形狀規整、利於樓棟排布，卻仍然保持了此前地塊的4.5萬元/平方米的起始樓面價。 此外，周邊在售的金隅雲築專案近三個月月均網簽約85套，板塊市場表現良好，疊加本次地塊起拍總價僅25億元，因此吸引了包括大量民企在內的房地產企業的廣泛參與。

另一宗昌平新城地塊規劃建築面積約21.95萬平方米，掛牌起始價52.1億元，銷售指導價5.5萬元/平方米。 該地塊僅建發和住總兩家房企報名參與，最終由建發以總價54.15億元摘得，成交樓面價24670元/平方米，溢價率3.93%。

杭州13宗地攬金233億

9月27日，杭州第十一批土地成功出讓，14宗地塊中，8宗封頂搖號，1宗高溢價成交，4宗底價成交，1宗因故取消，最終13宗出讓成功地塊攬金232.8億元，成交樓面均價24311元/平方米，平均溢價率9.7%，搖號地塊佔比達61.5%，土拍熱度顯著提升。

中指研究院華東大區常務副總高院生指出，本次土拍有以下幾大看點：

一是成交金額大幅提升，創年內新高。 本次成交的13宗地塊攬金232.8億元，較今年最高出讓金182億（一批次）大漲28%。 其中，錢江世紀城地塊攬金61.7億元，創今年單宗地塊出讓金TOP1，另有蕭山市北、湖墅單元、之江單元地塊均超20億元。

二是主城優質地塊大幅增加，拱墅供地放大招。 本次主城合計供應8宗優質地塊，拱墅5宗佔大頭，地塊分別位於申花、大關、三塘、文暉等核心板塊，房企競爭激烈。 其中大關2宗地塊分別吸引58家、24家房企搖號，最終被錢江房產、建杭置業搖中; 申花地塊26家房企搖號，被招商收入囊中。

三是臨平、錢塘熱度趨冷。 此次東湖新城、塘棲、下沙金沙湖4宗地塊底價成交，一方面因存量積壓，房企拿地偏謹慎。 例如東湖板塊，今年已出讓的4宗地塊合計17.6萬方，本批次2宗合計16.2萬方，板塊內累計33.8萬方存量。 另一方面，容錯率較低，4宗地塊房地價差約10800元/m²，利潤空間不足，疊加流速較慢，或將面臨較大虧損風險。

總體來看，在主城優質地塊的帶動下，本批次土拍熱度重回今年上半年水準，並吸引國央企“再出山”。 建發以81.8億元斬獲2宗地，招商、中海、錢江房產均有所獲。 但熱度能否延續，仍與土地品質強挂鉤。 從目前公示的十二批次供地來看，4宗地塊品質有所下滑，預計房企拿地熱情將有所回落。

南京17宗地攬金163億

9月27日，南京六批次17宗涉宅地塊出讓，涉及河西南、江心洲、鼓樓幕府、江北核心區、城北、溧水、高淳等多個片區，總規劃建面約96萬平方米，其中高淳為今年首次掛牌推出住宅用地。

最終17宗宅地中，僅有河西南青奧濱江65畝地塊觸頂搖號，其餘地塊均以底價成交，總攬金約162.7億元。

中指研究院指出，河西南青奧濱江65畝地塊起拍價格最高，也是本次土拍唯一一塊搖號地，掛牌起始價41億元。 最終經過59輪競價觸達地價上限47.1億元，由中海搖號摘得，成交樓面價43253元/平方米，溢價率14.88%，超越偉星長江之歌（43173元/平方米）成為河西南板塊最貴、南京歷史第二貴地塊，僅次於葛洲壩中國府（45213元/平方米，2016年5月13日出讓）。

NO.2023G54地塊為本次掛牌出讓面積最大的一宗地塊，出讓面積為4.6萬平方米，掛牌起始價為21億元。 地塊由建鄴國資以底價21億元競得，樓面價30458元/平方米。

另外，鼓樓區幕府山G51、G52地塊由上海中建八局分別以底價3.64億元、16.4億元摘得; 高淳國資以底價共6.811億元競得高淳區淳溪街道3宗商住地;溧水經開以底價共2.753億元競得3宗安置房用地;江北新區7宗宅地分別由南京江北新區建設投資集團有限公司（3宗）、南京昕科資產管理有限公司（2宗）、南京北聯建設發展有限公司（2宗）分食。

在「認房不認貸」落地即將滿月、「金九」迎來收官之際，新政利好刺激的積壓需求開始降溫。 北京商報記者近期調查發現，數據層面，「認房不認貸」新政後的近四周時間，北京新房共成交5117套，其中單周最高成交2473套，新政後周均成交與新政前四周對比，同比上漲39.2%。 但隨著前期積壓需求的集中釋放，部分專案從一周賣出上百套，到專案到訪量腰斬50%，一度爆火的不打烊的售樓處也幾乎絕跡，新政帶來的熱度正在退去。

前半程一周百套

後半程到訪腰斬50%

“認房不認貸”讓北京樓市的“金九”開了個好頭。 在即將過去的9月，北京商報記者採訪了北京多個新房項目的負責人和置業顧問，他們均表示，“認房不認貸”給北京樓市帶來了一些刺激，尤其是對新房市場，9月的前兩周，專案到訪量和成交量均呈現成倍增長。 “一周賣上百套，這在新政之前是想都不敢想的。”

但隨著前期積壓需求的集中釋放，市場也開始出現新的變化。 “上半月專案推進'風風火火'，一片熱鬧的氛圍;下半月不能用冷清來形容，但確實出現到訪量減弱的情況。 總結9月的表現，到訪端出現了明顯的虎頭蛇尾跡象。 “有著八年從業經驗的某頭部房企北京項目負責人李庸這樣描述近期北京樓市的變化。

“到訪量比高點腰斬，少了50%左右。” 某央企專案營銷負責人趙毅給出了更準確的前後“差距”。 趙毅稱，以剛剛過去的週末作為比較，較前期高點少了50%，雖然市場短期熱度消退在預料之中，但一時還是難以接受。 “我們原本預計熱度至少會持續到國慶假期後，但沒想到會走得這麼早。”

針對到訪量熱度的消退，上述房企項目負責人給出了頗為一致的答案。 “一方面，新政落地後，尤其是落地的首周帶來極高的成交潮，主要因為前期積壓的觀望購房需求開始釋放; 另一方面，本輪市場熱度主要由改善客群支撐，但改善客群需求的釋放同樣有受限條件，那就是二手房置換的流通。 許多意向購房群體都被卡在『賣一買一』的路上，所以市場熱度沒能維持住。 ”

不打烊的售樓處消失了

一個細節也可以反映當前北京樓市的變化：「不打烊」的售樓處基本消失了。 北京商報記者在走訪中瞭解到，“認房不認貸”新政出臺後，短期大量購房者湧入售樓處，多個新房專案也趁機開啟24小時“不打烊”模式，但隨著短時熱度的消退，“不打烊”的售樓處也基本宣告暫時告一段落。 “不是不願意繼續，而是沒有那麼多購房者趕'夜場'了，月初因為天天加班煩惱，現在反而有些不適應了。” 李庸如是說道。

雖然到訪量有回落趨勢，但絕大多數樓盤的成交量明顯高於新政之前。 “新政出臺後，帶來一個明顯的變化，到訪客戶更加精準，湊熱鬧的反而沒那麼多，目前專案成交轉化率仍然居於高位，證明市場信心還是有較大程度的提振。”

數據端也證實了李庸的觀點。 諸葛找房數據顯示，「認房不認貸」新政後的近四周時間，北京新房共成交5117套，其中單周最高成交2473套，新政後周均成交與新政前四周對比，同比上漲39.2%。

“越是假期時間長，

來看房的越少”

雖然成交資料有不錯的表現，但多位受訪新房專案負責人和置業顧問均表示，對於接下來的“銀十”並不樂觀。

“9月初的一波高峰，我們的銷售表現挺不錯，但目前市場表達的態度，可以說是積壓需求的消耗，也可以理解為提前透支後續的購買力。” 某央企專案置業顧問告訴北京商報記者，現在可以期待“十一”長假的又一波高峰，但根據此前幾年經驗，“十一”長假售樓處到訪量並不會有過大增長。 “即便到訪量增加，但最終還是要看'轉化率'，近期專案'轉化率'已經開始走低，10月成交仍有待觀察。”

“越是假期時間長，來看房的人群反而越少。” 趙毅直言，雖然“十一”長假給了購房者更多的看房、選房時間，同時各大房企也會同步推出一些優惠活動配合行銷，但多數情況下並不理想。 去年就因為市場低迷，北京樓市的“金九銀十”基本消失了，今年雖然有“認房不認貸”加持，不過很明顯，這一勢頭未能貫穿到10月。

易居研究院研究總監嚴躍進分析指出，近期“認房不認貸”等多項樓市政策刺激市場，但可以看到整體市場的銷售價格並沒有明顯上浮，甚至部分專案還有下調的動作，之前有“蹭漲”的專案，也基本屬於“一日遊”。這就給購房者以預期，後面可能還會“下調”。因此，很多購房者即便有購房、換房需求，只要不是特別急迫，也更願意再等等看，而不是選擇現在下手。“越來越理性的購房者，是市場的新變化。”

隨著房地產市場進入深度調整期，傳統“金九銀十”特有的搶房、秒光、售罄等很難再現，但多個項目仍寄希望于“金九銀十”打一場翻身仗。北京商報記者在實地走訪中瞭解到，一些項目樓盤已經在著手準備“十一”長假的優惠活動，“一口價好房 額外專享9.9折”“看直播享1%專屬折扣”“購房專享多重好禮”……

購房者坐等進一步政策優化

當市場需求在短期內快速釋放，下一波購買力從何而來，成為李庸等人所焦慮的問題。

據李庸介紹，近期不少客戶開始表達等待限購放開的情緒，尤其是在同為一線城市的廣州率先“啟動”後，也讓這一情緒被放大。

9月20日，廣州發佈購房新政。 從政策變化來看，主要涉及兩點：其中限購行政區域有所調整，即非限購區的範圍擴大，番禺、黃埔和花都三區納入非限購區，這就使得此類區域後續購房沒有限購的約束，增加了此類區域的購房熱度。 此外，外地人購房政策進一步放寬，從過去的5年社保變為2年，明顯減少了外地人在廣州購房的時間等待成本。

“其實不只是購房者，我們也在等待進一步政策。” 李庸坦言，「認房不認貸」所帶來的需求釋放後，樓市“動能”交接目前並不清晰，“一賣一買”成交週期較長，短期內無法形成集中爆發力。 目前的市場，就像行人過紅綠燈，湊夠了才走一波，政策一步一步放寬，需求也一點一點釋放。 “而且即便有政策惠及，一些老大難專案還是無法出清，這才是最真實的市場。”

北京商報記者走訪也瞭解到，當前北京不同城區、板塊和專案之間的分化日益嚴重，中心城區比遠郊區人氣更旺，熱點樓盤比一般樓盤成交更多。 一些周邊配套還不錯的專案，受政策影響成交量提升明顯，但位置比較偏遠且周邊配套尚未開發的專案，雖然人氣有所回升，但成交量沒有明顯好轉。

臨近「雙節」，土拍市場也是“你方唱罷我登場”，熱鬧非凡。

9月27日，杭州、南京、北京等地開啟供地模式，將節前地市氛圍推向高峰。

在杭州，十一批次集中供地出讓14宗涉宅地，總起價242.2億。 其中，8宗地塊搖號成交，4宗地塊底價出讓，1宗溢價10.38%成交，1宗開拍前終止，13宗地共攬金232.75億元。

在南京，六批次供地出讓地塊17宗，攬金162.7億元，中海47.1億元搖號競得一宗。

北京也在兩天內147.4億元出讓4宗地塊，建發集團54.15億元落子昌平，拿地金額佔據大頭。

從上述各地成交結果來看，杭州無疑最為熱鬧。

亞運下的土拍熱

這是杭州年內供地規模最大的一次，也是最優質的一批次供地。

早在一星期前的十批次供地中，有業內人士對觀點新媒體表示：“十一批次的地塊將更有吸引力，房企將會竭力去追逐競奪。 ”

本次公司，杭州祭出了一眾熱門板塊的稀缺寶地，包括湖墅民生藥廠、申花萍水街TOD、文暉打鐵關TOD、世紀城錢塘灣總部等。

從競價結果來看，8宗地相繼拍至搖號，封頂率超六成，成交金額大幅提升，創年內新高，較今年最高出讓金182億（一批次）增長28%。

其中，錢江世紀城地塊攬金61.7億元，為今年單宗地塊出讓金第一;蕭山市北、湖墅單元、之江單元地塊均超20億元。

此次拍地最大亮點是大幅增加了主城區優質地塊的供應，尤其以拱墅區為首。 供應的8宗優質地塊中，拱墅區佔據5宗，分別位於申花、大關、三塘、文暉等核心板塊，房企競爭激烈。

其中大關2宗地塊分別吸引58家、24家房企搖號，最終被錢江房產、建杭置業搖中; 申花地塊26家房企搖號，被招商收入囊中。

與之對比的是臨平、錢塘等地熱度漸冷。 而東湖新城、塘棲、下沙金沙湖4宗地塊底價成交，除去板塊存量積壓，房企動作謹慎的因素外，還與板塊內的樓市情況有關。

總體而言，本批次土拍熱度回歸今年上半年水準，除了優質地塊帶動外，也與當下正如火如荼進行的亞運會有關。

作為一座亞運城，杭州在基建、配套以及城市形象等方面都有不一樣的表現。

基礎設施上，杭州建設速度相對較快，配套上較一般城市更為完善，“有較為完整的配套設施輔助，地塊開發成本會較低，房企去化也更為容易。 “上海中原地產市場分析師盧文曦表示。

同時，杭州亞運會展示出的城市形象和城市活力，不僅聚焦了國內的目光，亦吸引了世界的關注。

盧文曦對觀點新媒體表示：「通過亞運會杭州表現出了自身的競爭力和科技水準，在未來對新鮮血液的注入，尤其是人口等方面有著一定的推動作用。 ”

在杭州這類新一線城市中，人口流入對消費拉升仍有較大的作用，在一定程度上給予了房企落子杭州的信心，目前市場對杭州依舊看好。

“至於亞運結束之後杭州地市走向如何，這就需要看新政的後效了。”

建發單日拿地超百億

賽場內運動員奮力拼搏，賽場外房企亦在土拍場上“鏖戰”。

建發毫無疑問成為了這次土拍場上的“冠軍”，耗資136億元在北京、杭州兩地“連下三城”。

在北京賽場，建發在多輪競價后擊敗對手住總集團，斥資54.15億元落子昌平南邵。

在杭州賽場，建發在競價環節中以10.4%的高溢價率拿下濱江區之江單元R21-03地塊，首入濱江區; 在搖號環節中以42選1搖中世紀城錢塘灣總部住宅地塊，首入蕭山區。

這兩宗地塊耗資81.9億元。

近年來建發在杭州售賣「較火」，開發之江未來社區雲啟之江專案后，急需補倉杭州西南區域。 此次拿下杭州兩宗地塊，解決了亟需拓儲的需求。

有業內人士表示，建發在杭州還是有較好的產品，例如桐廬、餘杭以及良渚等地均有專案。 目前建發在杭有些樓盤已清空，帶來了一定回款，需要抓住機會補倉。

今年以來，建發拿地動作不斷持續，而且往往是高溢價搶地。 同時在對熱點城市、優質土地的爭奪中，對於標的物更勢在必得。

上半年，建發還拿下了多個城市區域的“地王”專案。

例如在5月18日，江蘇太倉萬達一核心宅地歷時1個半小時、193輪報價后，建發以總價15.19億元、溢價率14.76%摘得該地塊，成交總價、成交樓面價均創下了太倉土拍新高。

6月28日的東莞土拍，完成65輪快速競價后，建發以樓面價約25999元/平方米拿下東莞市南城宏偉六路一宗地塊，刷新了東莞南城樓面價紀錄。

7月3日上午，建發以總價26.56億元拿下佛山大瀝河西沿江片區改造專案3D地塊，溢價率超52%，摺合樓面價約24350元/平方米，刷新了佛山樓面價紀錄。

據觀點新媒體統計，2022年全年，建發拿地金額約544億元，位於行業第四位，僅次於華潤置地、中海地產和保利發展(12.780-0.06, -0.47%, )。

進入2023年後，建發拿地有增無減。

建發國際執行董事兼行政總裁林偉國在年初業績會上曾表示，公司在2023年拿地目標肯定要比去年多，預期是實現2000億元左右貨值。

頻繁拿地背後，實質上還是渴望實現規模的擴張。

據觀點指數整理，今年上半年，建發累計實現權益銷售金額約752.2億元，累計實現權益銷售面積約332.2萬平方米，同比分別增加約66.34%、約38.36%; 全口徑銷售金額約953.3億元，位列行業第九，銷售業績主要來源於二線城市。

正如建發國際管理層坦言：「除了好的一二線城市地塊要去拿，對符合改善性需求的三四線的土地也會加強拓展，特別是較為熟悉和有把握的福建乃至長三角的區域。 ”

金融服務公司傑富瑞的分析師週三表示，倫敦寫字樓市場正陷入“租賃衰退”狀態，倫敦西區、金融城和金絲雀碼頭商業區的空置率已達到30年來的最高水準。

傑富瑞在一份報告中估計，由於大流行后的混合辦公方式，以及越來越多的公司轉向綠色辦公室，倫敦辦公樓的使用量減少了20%。

傑富瑞表示：「零售業是科技的第一個受害者，我們認為寫字樓是下一個受害者。 利用率下降，隨著租戶放棄多餘的空間，房東正在失去定價權。 ”

傑富瑞估計，倫敦西區的空置率為7%，金融城和金絲雀碼頭的空置率分別為10%和20%以上，從歷史上看，租賃衰退的臨界點在8%左右。

倫敦寫字樓空置率如此之高，這促使傑富瑞下調了四家大型房地產開發商的股票評級，其中包括British Land和Derwent London。

Meta是最新一家減少辦公空間的科技公司，週一Meta已經與British Land達成協定，同意支付1.49億英鎊來終止其在倫敦攝政公園附近的一座面積為31萬平方英尺的辦公室的租約。

Meta此舉預計將使British Land在截至明年3月的六個月內每股收益減少約0.6便士，這家科技公司將繼續租用附近的另一棟大樓。

在三個月前，滙豐銀行宣佈將搬出位於金絲雀碼頭的全球總部，搬到離倫敦市中心更近的一棟小得多的大樓里。

隨著瑞銀集團開始將瑞士信貸的員工調往其位於倫敦金融城的主要辦事處，越來越多的銀行家正在離開金絲雀碼頭。

監管機構和分析師一直在密切關注商業房地產市場，因為不斷上升的空置率和不斷下跌的租金可能成為下一場金融危機的根源。

摩根大通分析師本月也表示，在截至明年3月的一年裡，倫敦金融城辦公樓價值將縮水五分之一，他們已不再推薦客戶購買British Land股票。 “我們擔心，倫敦金融城辦公樓市場的拋售壓力將會加大。”

大陸恒大集團近年爆發債務違約，並在美國聲請破產後，據外媒27日報導，恒大集團主席許家印9月稍早被大陸警方帶走並監視居住。大陸觀察者網也向接近恒大的知情人士證實該消息，表示許家印本人現位於北京的一處居所，同時遭到限制部分的行動自由。而消息傳出後，「恒大系」股價昨日午後也應聲下跌。

有外媒報導指出，目前還不清楚許家印為何被監視居住，但大陸警方這種行動並非正式逮捕，也不代表將起訴許家印。據大陸《刑事訴訟法》，此舉意味未經批准，許家印不能離開住所、會見或與他人通訊，且須把護照和身分證交出，但監視居住最長不得超過6個月。

另據搜狐網消息，許家印被帶走的當天，廣州市公安局天河區分局的警車出現在珠江新城的辦公室附近。更有目擊者聲稱許家印被戴上手銬腳鐐。

甚至不只許家印本人，近期多位恒大高層也傳出「消失」，包括負責資金工作的恒大前董事局副主席、總裁夏海鈞，2022年回國後遭相關部門控制，之後恒大前執行董事、財務長潘大榮也被帶走。

而近期恒大償債進度也不樂觀，據德國之聲報導，在恒大被立案調查、債務重組計畫面臨失敗之際，有知情人士透露，如果恒大不能在10月30日前提出新的債務重組計畫，就將面臨清算。

據恒大財報數據顯示，截至今年6月30日，恒大負債總額達到2.389兆元（人民幣，下同），剔除合約負債6039.8億元後，負債額為1兆7842.2億元，都超過現存資產總額的1兆7439.97億元。

這也側面凸顯大陸房市仍待政策支持。據中國人民銀行微信公眾號27日消息，第3季貨幣政策委員會例會25日召開。會中指出要因城施策精準實施差別化住房信貸政策，支持硬性和改善性住房需求，並加大對「平急兩用」公共基礎設施建設、城中村改造、保障性住房建設等金融支持力道，推動建立房地產業發展新模式，促進房市平穩健康發展。

灣區發展（00737）公布，於8月，廣深高速公路總路費收入約2﹒67億元（人民幣．下同），日均路費收入860﹒2萬元，兩者同比均升17％。期內，廣珠西綫高速公路總路費收入約1﹒3億元，日均路費收入428﹒1萬元，兩者同比均升23％。至於沿江高速公路（深圳段）總路費收入約5716萬元，日均路費收入184﹒4萬元，兩者同比均升19％。

公司稱，廣深高速公路、廣珠西綫高速公路及沿江高速公路（深圳段）8月路費收入同比增長，主要由於社會交通運輸量呈現恢復性增長。

碧桂園（02007）早前通過9隻境內債券展期，有傳着手展開境外債務重組。彭博昨引述知情人士稱，碧桂園與華利安及中金公司洽談，以聘請這兩間公司作為財務顧問，並制定境外債務重組計劃，目前各方尚未簽署任何合同。該公司的境內重組行動，同樣由中金公司擔任財務顧問。碧桂園股價昨逆市下滑超過2%，收市報0.9元。

兩債到期利息3億 設寬限

碧桂園境外債務到期壓力升溫，其中一筆2025年到期美元債，有約1540萬美元（約1.2億港元）債息在本月18日到期，但未有如期兌付，正處於30天寬限期，意味一旦10月18日仍未能支付款項，將觸發債務違約。與此同時，該公司昨天需要就2024年1月到期票據支付4000萬美元（約3.12億港元）利息，以及2025年3月到期票據須付781萬馬幣（約1300萬港元）利息，設寬限期分別30天及5天，即後者最遲要在下周一支付。

面對接連有債務兌付壓力到臨，早前碧桂園推進境內債務重組時，有接近碧桂園的人士指出，「與其揚湯止沸疲於奔命，不若釜底抽薪整體展期。」

路透報道，境外債權人普遍預計碧桂園會推遲昨天的付息，利用寬限期提出重組所有境外債務的計劃。報道引述首源投資亞洲固定收益投資組合經理Fiona Kwok說，內地出台的政策為房地產市場注入樂觀情緒及刺激銷售前，民企及混合所有制地產商的違約風險依舊偏高。

綠地控股美元債展期獲批

另外，國企內房綠地控股（600606.SH）9月5日提出，擬就子公司發行的9隻境外美元債券尋求展期多4年，本金合計逾30億美元（約234億港元），本周二召開債權人會議時，有關方案已經獲得通過。

大悅城地產（00207）公布，以約41﹒4億元（人民幣．下同）出售持有上海浦東新區陸家嘴物業的公司全部股權予獨立第三方，料收益約2﹒8億元。

該集團指，所售物業包括豪華住宅項目海景壹號的第5、6及7號樓宇，總可售樓面面積約4﹒9萬平方米，上半年所售公司純利2﹒5億元。該集團指，擬將出售事項所得款項淨額約39％用於償還債務、約40％為潛在投資提供資金及約21％補充營運資金。

新地（00016）大股東郭氏透過家族信託，於9月26日（周二）再度增持。港交所（00388）資料顯示，郭氏透過家族信託於當日，以每股平均價79.5358元，購入了110萬股新地股份，涉及資金約8748.93萬元，持股水平由原本的27.7%上升至27.74%。

《施政》倘減辣 末季有望回穩

樓市交投氣氛疲弱，樓價指數跌勢不止。差餉物業估價署（差估署）數據顯示，今年8月私人住宅整體售價指數（售價指數）報339.2，屬今年1月錄得338.3以來的7個月低位，按月瀉1.4%，按年則跌7.9%；指數連跌4個月共4.23%，拖累今年累積樓價升幅收窄至1.34%。業界普遍預期，9月指數進一步下跌，10月公布的《施政報告》勢左右後市走向，若有具體刺激樓市措施，第四季樓價可望企穩。

差估署昨天公布《香港物業報告每月補編》初步數據，整體售價指數錄得339.2，連跌第四個月，按月跌幅1.4%，更是該4個月之中降幅最大。

逾1722呎單位挫2.12%最傷

依照單位面積分為A至E共五大類比較，8月以實用面積1722方呎或以上的E類單位樓價最傷，按月挫2.12%，報290.2，較去年底的300.2還要低3.33%；實用面積431方呎或以下的A類單位，最新指數報368.7，按月跌1.29%，今年首8個月合計微降0.05%。

實用面積431至752方呎的B類單位，最新指數報329.8，按月挫1.46%，與去年底的322比較則仍高約2.42%，是5類單位之中表現最硬淨。

事實上，部分藍籌屋苑8月錄得的平均成交呎價已跌穿去年底水平。參考美聯物業網站數據，十大藍籌屋苑有2個屋苑於8月錄得的平均呎價已跌穿去年12月水平，當中近月頻錄蝕讓買賣的荔枝角美孚新邨，8月平均呎價報10874元，較去年底平1.23%。觀塘麗港城8月平均呎價報12715元，則較去年底高7.34%，為藍籌屋苑中表現最標青。

業界普遍估計，售價指數跌勢難於9月逆轉。利嘉閣地產研究部主管陳海潮認為，美國和本港在7月下旬加息，有發展商於8月初以「震撼價」推出新盤，二手業主只有減價才能沽貨，令8月樓價指數跌勢擴大，料9月指數更將下挫約1.5%，今年樓價累積變幅勢轉升為跌，變成倒跌0.18%。

至於今年第四季的樓價表現，陳海潮強調，須視10月公布的《施政報告》會否有撤辣或減辣措施，若有具體刺激樓市措施出台，第四季樓市有望止跌回穩，全年樓價持平；倘《施政報告》欠驚喜，全年樓價隨時跌3%至5%。

長實營業部首席經理郭子威說，隨着美國利率接近見頂，香港經濟進入復甦階段，加上政府推動夜經濟及國慶十一黃金周，均利好香港消費市場，連同最近放寬樓花按揭等多項因素，均對樓價起正面支持作用，預料今年第四季樓價走勢將趨平穩。

整體租金升足7個月跑贏

另外，租金市場表現則連續第四個月與售價指數背馳。差估署公布，8月份的整體租金指數報185.4，按月飆1.42%，按年則上升3.3%；租金指數連漲7個月共6.8%，今年累積升幅為5.64%，明顯跑贏樓價。

市區重建局（下稱市建局）發展的港人首次置業（首置）項目紅磡「煥然懿居第三座」（下稱第三座），昨天開始接受申請。市建局公布，截至晚上7時，市建局暫時收到311個申請，首日已足額認購，全部經由網上遞交，當中約七成為一人申請者。

一人申請者佔七成

第三座售樓處設於長沙灣映築商場1樓，內有3個示範單位、大廈模型及申請須知等相關資料，現場也派發樓書、價單及申請表等，供市民取閱。就現場所見，昨天大約下午2時，展銷廳門口毋須排隊便可入內，只有小量市民到場參觀示範單位。市建局透露，全日有140名市民參觀售樓處和示範單位，該盤網站預約系統共收到超過440個參觀售樓處的預約申請。

任職工程主任的麥先生與家人住在港島區，一向有置業打算，並已儲了約50萬元作首期。早前曾入票抽長實（01113）油塘新盤親海駅，惟籌號較後，未能揀選心儀單位，唯有轉戰煥然懿居第三座，冀能借盡九成買入1房戶。

公屋聯會總幹事招國偉指出，第三座首日收表反應不俗，全盤只有260伙，相信不會滯銷，當中1房及2房戶較受歡迎。第三座將於10月18日晚上7時截止申請，市民可透過網上、郵寄或親身到售樓處遞交申請表格，預計今年11月底抽籤，明年3月揀樓。

第三座位於鶴園街2號，提供260伙，實用面積303至600方呎，以市價七八折定價，售價408.2萬至964.2萬元，呎價12885至16499元，平均呎價約1.43萬元。該項目預計2026年11月入伙，樓花期長達38個月。

二手住宅樓市持續受壓，平價出售成為沽貨出路，市場不乏蝕讓或明賺實蝕成交。深水埗愛海頌2房戶剛以680萬元成交，原業主持貨近4年，賬面輸97.8萬元，貶值約12.6%。

中原地產分行經理劉燦恆表示，該行新近促成愛海頌3座低層C室成交，實用面積475方呎，2房間隔，成交價680萬元，呎價14316元。原業主於2019年11月以777.8萬元購入單位，持貨近4年，賬面蝕97.8萬元或約12.6%離場。

溱柏三房明賺實蝕呎造8816元

美聯物業高級分區營業經理徐君寶稱，元朗溱柏10座低層L室，實用面積819方呎，3房間隔，以722萬元售出，呎價約8816元。

原業主2014年12月以711.7萬元購入，持貨近9年，賬面僅升值約10.3萬元或約1.4%，若計及使費，料微蝕離場。

亞太區物流地產平台ESR（01821）去年斥資約52.57億元，投得葵涌美青路與貨櫃碼頭南路交界物流用地，並引入華懋合作發展。該項目昨天舉行動土儀式，將發展成甲級凍倉儲存及物流中心，預計整個項目的地價連同建築費等總投資額約100億元，2027年落成。

華懋：首次新經濟重大投資

運輸及物流局局長林世雄出席動土儀式時指出，政府非常重視物流業發展，致力為業界提供有利的營商環境，相信業界發展全新多層式現代物流設施，可配合政府在政策範疇的工作。

ESR集團聯合創始人兼聯席首席執行官沈晉初表示，該項目的總投資額約100億元。華懋集團執行董事兼行政總裁蔡宏興稱，該項目是華懋在物流和新經濟領域的首次重大投資，以提升香港的區域性物流中心地位，加速大灣區經濟一體化，實現持續繁榮。

佔地約59.47萬方呎的物流用地，總建築面積達148.54萬方呎。

東半山曉廬全層租50萬 高舊租25%

8月私人住宅租金指數報185.4點，創2020年1月後逾3年半（44個月）新高，按月上升1.42%。政府推出多項專才計劃，各行各業輸入大批高管人才，超豪宅大銀碼租務個案湧現。市場消息透露，東半山司徒拔道曉廬高層全層月租50萬元租出，比舊租高出約25%。

差餉物業估價署顯示，8月私人住宅租金指數報185.4點，創2020年1月後逾3年半（44個月）新高，按月上升1.42%，不但較6月升幅擴大0.37個百分點，更連漲7個月累升6.8%，追平2021年3月至9月近2年最長升浪，反映政府推出「高端人才通行證計劃」，刺激住宅租金進一步向上。私人住宅租金指數今年首8個中，已有3個月錄得多於1%升幅，當中上月升勢更與今年4月睇齊，同為今年最急。

中小型單位 表現較理想

至於各類型單位租金指數，8月皆向上，並以中小型單位表現較理想，例如實用面積431至752平方呎的B類單位，按月上升1.6%，至184.2點，創2020年6月後逾3年最大單月升幅。而實用面積430平方呎以下的A類單位，上月報205點，按月揚1.54%，也升至2019年12月後約39個月以來高位。

反觀，實用面積1,076至1,721平方呎的D類單位表現相對遜色，按月僅微升0.07%，至報151.5點，惟仍是去年1月錄得153.6點以來，逾1年半（約19個）新高。

業界透露，近月不少大企業高級管理人員來港，對於大銀碼租盤需求上升。東半山司徒拔道曉廬極高層全層，實用面積5,355平方呎，屬於4房4套間隔，並連約900平方呎特大空中花園，望全馬場景及遠望維港景，剛以50萬元租出，呎租約93元。據悉，單位早於2017年曾以約39萬元租出，新租金比舊租金上升約25%。

代理指出，舊租約至10月初才完結，但新租客早於8月底已經落實以高價承租，反映大銀碼豪宅租務需求十分殷切。資料顯示，曉廬由中建集團許世勳家族發展，而全層式大單位僅最高4層單位，故同類單位屬同區罕有供應，故租金一向具指標作用。

據了解，9月份大銀碼豪宅租盤相當活躍，例如山頂賓吉道3號E屋，以月租46.8萬元租出。其次，淺水灣華景園1座中層B室，實用面積2,491平方呎，屬於4房間隔，剛以月租12萬元租出，呎租約47元。

樓市風高浪急，再有由投資者持有的多伙住宅物業遭到接管，一名外籍業主名下西半山堅都大廈3伙住宅單位連同車位，剛悉數淪為銀主盤，總值逾4,100萬元。

叫價1200萬至1700萬

據市場消息指，位於堅道80號的單幢住宅堅都大廈，剛新增3伙銀主盤，全數位於同一層，分別為高層A室、C室及E室，實用面積654至805平方呎，總面積2,157平方呎，連同一個車位由一間外資銀行，以銀主身份放售，叫價各1,200萬至1,700萬元，總叫價4,180萬元，當中叫價最高屬於高層E室3房，實用面積805平方呎，意向呎價21,118元。

事實上，樓市氣氛疲弱，除銀主盤持續上升，部分業主看淡後市，入市僅約1年也極速沽貨離場，連同「辣招稅」等損手逾700萬元。據市場消息透露，大埔康樂園東路一幢洋房，實用面積1,535平方呎，3房間隔，連約2,228平方呎花園及私家泳池，原本叫價2,500萬元放售，議價後降至以約2,328萬元售出，呎價15,166元。

資料顯示，原業主去年7月以2,810萬元購入，持貨短短逾1年，帳面蝕482萬元，由於持貨不足3年需支付樓價10%額外印花稅（SSD）即232.8萬元，連同代理佣金等，估計實蝕約750萬元。

通關後趁舖租回落 核心區連環開店

通關後核心區舖位租務以藥房為主，早前全綫結業的美資運動服品牌FOOT LOCKER原租用旺角家樂坊巨舖，獲龍豐藥房以約100萬元預租，租金較舊租跌約一半。

市場人士指出，旺角錄得大樓面舖位租務，涉及登打士街家樂坊地下舖位，面積約1.8萬平方呎，以每月約100萬元租出。該舖屬旺角人流暢旺地段，舖位樓底亦高，具宣傳價值。據了解，舖位由龍豐藥房租用，現時龍豐藥房在全港約有14間分店，上述家樂坊有望成為第15間分店。

FOOT LOCKER撤出 租金見200萬

自從通關後，整體核心區舖位租務以藥房佔6至7成，而龍豐則為最活躍分子之一，更是趁租金大幅下跌，連環租用核心區一綫地段。包括年初以約65萬元，租用中環皇后大道中余道生行4,500平方呎舖位，其後再以約100萬元，租用尖沙咀廣東道地舖，兩分店已開業一段時間，生意不俗，而租金均較舊租跌3至5成。

翻查資料，是次所租用旺角家樂坊舖位，多年來亦甚多變化，在2014年時候，H&M時裝於2014年租用旺角家樂坊地庫至1樓，合共5.4萬平方呎樓面，月租更高達900萬元，其後H&M撤出，地下舖位則由FOOT LOCKER於2020承租，月租約200萬元，惟品牌年初表示，結束香港所有分店業務，如今地下獲今龍豐租用，舖位跌約一半。近年龍豐由過往藥房生意，現改行「龍豐Mall」路綫發展近似超市、百貨業務，令生意更旺。值得一提，是次租用舖位1樓，便由AEON百貨以約102萬元租用。

在活化工廈政策下，柴灣區內的工廈亦加速轉型，再者區內的交通配套成熟，因而吸引不少用家及投資者進駐，而現正放售的發達中心一籃子單位，可交吉全層或分拆出售，用途更靈活，意向呎價約4,000餘元。

面積約1700至5376呎

萊坊獲業主委託獨家放售項目位於柴灣常安街77號發達中心一籃子物業，單位建築面積介乎約1,700至1,900平方呎，以及全層約為4,158及5,376平方呎，上址現為商廈，大廈設有三邊窗，享有海景及開揚城市景，採光度極高，內置洗手間，物業可交吉全層或分拆出售，意向呎價為4,000餘元。

而據市場成交顯示，發達中心對上成交為高層A室，面積約1,781平方呎，成交價約860萬元，平均呎價約4,829元。

可交吉全層或分拆售

發達中心鄰近太古地產及中華汽車共同興建的住宅及綜合項目，以及柴灣游泳池旁改劃的住宅地，而柴灣在工廈活化政策及區內未來住宅供應的帶動下，令該區正加速轉型，為該區帶來正面影響，發展潛力龐大。

此外，區內的商業及交通配套完善，中環灣仔繞道亦增強了區內連接性。至於，是次出售物業地理位置優越，極為罕有，對於有意於購入柴灣寫字樓的投資者及用家屬千載難逢之投資機會。

政府為部分地皮定出單位面積下限，期望市民可以「住大啲」，加上金管局先後提高現樓及樓花按揭成數限制，令面積偏細的開放式單位需求減少，恒基旗下位於紅磡的大型重建項目BAKER CIRCLE推售首3期後，發展商表示第4期或之後的項目將作出大幅度更改圖則，減少細面積戶型數量，增加大單位供應。

恒基物業代理營業（一）部總經理林達民表示，旗下紅磡BAKER CIRCLE推出的3期項目，迄今累售429伙，套現26.1億，平均每戶成交價約610萬，平均成交呎價21678元。

項目累售429伙

林達民續稱，集團將根據市場反應，BAKER CIRCLE第4期或以後料做出大幅改則，將增加大面積單位，減少細面積單位。現時購買較大單位，亦可承做高成數按揭，料政府亦將陸續減辣，相信大部分人傾向購買大單位。

BAKER CIRCLE為近年市區最大型的重建項目，整體共分9期發展，合共提供約2800伙，項目迄今推出3期發售，分別為BAKER CIRCLE．DOVER（共324伙）、BAKER CIRCLE．EUSTON（共280伙）及上月推售的BAKER CIRCLE．GREENWICH（共278伙），面積由180至749方呎，三期項目均主打開放式及1房細戶，佔80%至90%。

主打開放式及1房

事實上，過往不少發展商「將價就貨」，興建更多細單位，讓更多置業人士可以上車。不過，地政總署於2021年底公布的賣地計劃，將推出地皮設定單位面積下限。

此外，金管局亦於今年兩度放寬按揭成數，今年7月率先調整自住物業按揭成數，樓價1500萬以下最高可承造70%按揭，樓價1500萬至3000萬按揭成數最高60%，3000萬以上最高按揭成數50%，各階級之間的樓價按揭成數將漸進式改變。

按揭證券公司上周亦放寬住宅樓花按揭1000萬或以下樓花物業，最高按保成數9成。新修訂前按保計劃只能為物業價格600萬或以下的樓花住宅物業提供按揭保險，現時則令放寬後的按保計劃同時適用於住宅現樓及樓花。

美聯住宅部行政總裁（港澳）布少明表示，由於現時無論現樓或樓花，按揭成數已獲得放寬，有意入市買家亦可以高成數按揭方式購入面積較大的單位，相信BAKER CIRCLE增加大面積單位是「順應潮流」。

傾向買較大單位

恒基亦夥中原為BAKER CIRCLE．GREENWICH買家提供中秋置業優惠，首3名開放式或1房單位買家，可獲贈健身課程禮券。

中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，本月樓市亦有多項利好消息，包括美國聯儲局再度維持利率不變，息口喘定，無疑為下季樓市打下一支強心針。

此外，樓花按保適用範圍與現樓看齊，新盤準買家有更多選擇，付款方法更靈活，相信可進一步帶動一手交投。