針對銀行抵押債權、預售款運用及價金動用等進一步規範，保障消費者權益

為防止出現預售爛尾，內政部出重拳防堵建商落跑。內政部長林右昌2日表示，預售動支款將朝三大方向規範，包括民眾的保障應優於銀行抵押的債權、限縮資金運用範圍及限制動用價金的時間點。另外，未來也將評估提供「預售屋施工進度查詢」機制。

林右昌2日赴立法院內政委員會報告，他強調，住宅政策必須穩健，內政部正在研議如何加強消費者的保障。其中，外界關切的預售爛尾樓問題，內政部將朝三方向進行規範。

林右昌說，爛尾樓最主要是建商的財務出問題，然後又把手上的資產拿去做抵押，最後因財務問題導致建案無法完工。由於此時預售屋的產權已成為銀行的債權，讓消費者繳交了購買預售屋的費用，卻沒有得到保障。

因此，首先將規定民眾的保障應該優於銀行抵押的債權，不讓消費者付款繳錢購買預售屋，卻被建商抵押。也就是說，如果建商無法依約完工，買方所繳價金的信託財產不得強制執行，當建案土地或地上物遭法拍時，買方有優先受償權。

第二，將限縮預售款的運用範圍，讓消費者已繳納的購屋資金，只能用在工程興建，排除銷售等廣告費用。林右昌說，這部分是目前各界已有共識的方向，避免工程未動工或興建初期，買方所繳的價金，卻因支付管銷費用而被用罄。

內政部強調，這部分要「實質」管控預售動支款，排除灰色地帶，落實專款專用。

第三、限制動用價金的時間點，林右昌說，會根據興建房屋的營建成本分配動支階段，由於營建施工的成本花費，最主要集中在地下室開挖和出土階段，因此目前規劃這兩個時間點可動用款項，不過，細節仍會持續討論。

林右昌強調，管控風險很重要，但保障消費者權益之外，也要讓預售制度健全運作。經徵詢業界、專家學者的意見，並考量封頂幾乎已經蓋完房屋，林右昌說，為避免與現行預售制度背離，已很明確定案不會是「封頂」才能動支預收款。

此外，有關「預售屋施工進度查詢」機制，林右昌表示，從平均地權條例開始，已對預售屋加強監管，未會朝此方向與地方政府討論，評估提供「預售屋施工進度查詢」。至於公設虛坪改革，他說，草案已全數準備就緒，修法後評估可將公設比大幅降至25～30％。

金融業：價金動撥時點宜更周延

防爛尾樓層出不窮、民眾血本無歸，內政部終於出手，金融業認為，在「限縮資金的運用範圍」各方已有共識、樂觀其成，但對於限制動用民眾所繳價金的時間點，訂在「地下室開挖和出土階段」，這個是屬於工程的早期，等於沒有實質限制，應再衡平「消費者保障」與「建商負擔」，訂定更周延的動撥時點。

在「限制動用價金的時間點」上，若「地下室開挖和出土階段」就可開始動撥民眾價金，金融業指出，可再研議周全，這個階段是一項工程的很早期階段，等於是工程才進行25％就可以動撥，沒有實質限制效果，且若是完全按照工程進度等比例動撥，等於維持現狀。

金融業表示，有二種做法，一是研議更後面的時點才能動撥；二是採階段性動撥，就是第一階段在「地下室開挖和出土階段」可動撥價金，但要設停撥點，之後到工程後面的階段再按比例可動撥，可在衡平消費者保障與建商負擔間做考量。

據金融業當初建議，對於建商預收款管理，原本預期是「建物取得使用執照前」或「建物完成全部樓板申報前（約占整體工程進度6成）」，都不得動支買方所繳價金專戶款項，即應保留一定成數不予動用。

對民眾的保障應優於銀行抵押的債權，不應讓消費者付款繳錢購買預售屋，卻被建商抵押；同時也要「實質」管控預售動支款。金融業強調，這部分可透過修法來保障，但蓋房子的資金來源有建商自備款、銀行貸款、民眾購買價金，當爛尾樓出現時，可能要再討論債權並透過修法才可行。

建商：中小型建商資金恐斷鏈

建商針對內政部提出預售屋信託擔保機制的三大精進作為，表態支持保障消費者購屋權益、落實專款專用，但也直言，限縮運用範圍、限制動支價金時間點，恐將加重建商資金壓力。至於建案土地或地上物被法拍時，買方擁有優先受償權，這一點銀行未必會同意，即使同意，也將使得借款人面臨被追加擔保品、降低貸款成數或提高利率等不利條件，最後中小型建商將難以生存，消費者選擇性變少，是否為消費者之福，還在未定之天。

業者指出，預售屋履約擔保機制分為五種，內政部討論聚焦於不動產開發信託，通常信託財產包括有三大類，即興建資金（含建商自有資金、銀行融資款項、預售收入、代銷費用等），及土地、在建工程；至於價金信託，信託財產則為預售收入。後者價金不能支付代銷業者服務費和廣告費，理所當然，不過前者包括有建商自有資金，若不能支付代銷費用，應屬不合理，更將提高業者資金壓力。

另外，內政部擬限制動用價金時間點至地下室開挖或出土，建商指出，若預售收入被鎖到地下室完成甚至是完工，形同實質禁止預售，直接衝擊中小型建商資金斷鏈，甚至讓原本財務體質良好建商面臨資金調度困難風險。

另外，建商指出，銀行通常會主張第一順位抵押權，因此內政部應與金管會、銀行公會取得共識，否則銀行若只有第二順位，以後建商融資不是被面臨被追加擔保品，就是利率被提高、成數被降低，相對提高資金成本，不利中小型建商生存，最後形成大者恆大的寡占局面。


預售屋擔保機制修正 購屋者權益優先保障
自由時報

預收款項須用在實際工程 禁支付管銷費用

預售屋擔保制度中的「不動產開發信託」及「價金信託」，對於預售屋買家所繳納價金運用，內政部長林右昌昨指出，首重幾項原則，包括優先保障購買預售屋民眾的權益，並在擔保機制可行下，擬定合理價金運用時間，目前主要考量時間點為地下室開挖或地下室完成等。

林右昌指出，目前針對預售屋信託擔保機制精進作為，將朝三大方向討論。首先，優先保障購屋民眾的權益，並明確規範預收款項必須確實運用在實際工程，且不能拿去支付管銷費用。

再者，研議預收價金動支時間點，像是地下室開挖階段或地下室完成階段後才可以動支。第三，若不幸碰上建商無法依約完工，買方所繳價金的信託財產不得強制執行，建案土地或地上物遭法拍時，購買預售屋民眾應有優先受償權，以保全購屋者權益。

無法依約完工 民眾優先受償
此外，據了解，針對該項修法，內政部也評估規劃「預售屋施工進度查詢」及「買方所繳價金」專戶等兩重點。

房地產業者指出，內政部是在二○一○年預售屋定型化契約強制納入五類擔保機制，包括不動產開發信託、價金信託、價金返還、同業連帶擔保，以及公會擔保協定等。根據統計，內政部實價網六都預售屋備查合約，扣除未明確標示或合約附件沒有掛網等因素的預售案，除價金返還占比約十三％，公會擔保掛蛋外，其餘三類比重分別落在二十五％上下。

房地產業者表示，現行擔保制度中的「信託」類別，主要優先債權人是銀行，並非購買預售屋民眾，若預售案不幸蓋不下去，甚至走入法拍，債權第一順位往往是銀行，購屋者的順位排在很後面，甚至最終無法獲得合理賠償。


內政部擬檢討預售屋信託擔保機制 建商憂三大不良影響
經濟日報

防爛尾樓，內政部擬檢討預售屋信託擔保機制，建商指出，這是好事但政府檢討錯對象了，且可能發生三大不良影響，包括預售制度恐名存實亡、引爆中小型建商資金斷鏈，且房市出現寡占局面，對消費者更不利。

建商指出，爛尾樓事件過程中，第三方銀行、建經公司的審核機制為何沒發生作用，讓極少數不肖業者可透過強制執行等方式拿走消費者的預售價金，才是關鍵。

建商指出，極少數不肖建商因工料雙漲、以致建案未能完工，不過若政府因極少數業者的個案情況，而將建商動用建案預收款的限制門檻一再拉高，如「地下室完成後才可動支預售價金」，將會出現三大影響。

第一國內預售制度「名存實亡」。第二小建商資金斷鏈，恐引發倒閉危機，連帶金融系統也會出現連鎖效應，第三未來不動產開發產業只有資金雄厚的大公司才做得起來，產業大者恆大的情況加劇，大建商對市場話語權、控價權更高，不利消費者。

建商：公設比改革 恐推高房價

內政部擬改革建案高公設比問題，建商指出，地下室車道不計入公設，因多數人都會使用到，恐致住戶使糾紛，而降低公設比後，不免增加建商推案成本，最後只能轉嫁消費者而推高房價，凡此都將不利房市的健全發展。

建商分析，政府消防法規的規定嚴格，但整體新建案免計容積僅給15%，15%要包含消防設備、逃生空間、梯廳、排煙室、機電設備等必要設施，加上民眾生活型態改變，宅配室、交誼廳等需求增加，而建商一邊需面對政府欲降低公設比，另一方面消費者又希望有多項實用公設，實在進退兩難。

馨傳不動產智庫執行長何世昌分析，地下室虛坪改革牽涉範圍較複雜，很難將車位和車道、和大公使用區域一刀切。若硬把這些空間從大公（全體住戶共同分擔空間如中庭、地下室空間等）切出去，極容易造成住戶的使用糾紛。

住商機構企劃研究室執行總監徐佳馨表示，長期來看，的確是項好的政策，會改善虛坪換車位、或是免計容積拿來算在房價裡等這些亂象，還有像是過去有些屋主沒有買停車，但也要平攤到車道的公設比，若是針對停車位改革，避免將車道灌到「大公」，對買房屋的人來說，就可以更公平。

第二部分是免計容積項目，也已有規劃。免計容積項目主要包括陽台、梯間、機電設備、逃生設施、法定停車空間等等，徐佳馨指出，這對市場可能產生一種情形，就是因為這些項目不再被算進去，往後建商可能在免計容積項目中，就會設計的愈來愈小，出現特殊建案的狀況。


虛坪改革 公設比可望降至25%
聯合報

內政部長林右昌昨天表示，虛坪改革正朝兩大面向進行，第一是針對停車位，要避免將車道灌到「大公」（全體住戶共同分擔的空間）；第二則是檢討免計容積項目。他說，若按照內政部擬定的方案，將可有效將公設比降至百分之廿五至卅，促使公設比合理化。

至於修法時程，林右昌指出，目前內政部雖已有方案，但涉及「公寓大廈管理條例」、「建築技術規則」等法規，修法時程要由行政院定奪。

近年新建案公設比動輒超過百分之卅，部分華廈高達百分之四十，不少民眾對於建商灌虛坪感到不滿，內政部承諾展開虛坪與公設比改革。林右昌昨出席立法院內政委員會專案報告時表示，相關草案已備妥。

一般所稱公設，有全體住戶共同分擔的「大公」，和該層住戶分擔的「小公」。林右昌指出，內政部改革方向分為兩大部分。首先針對停車位灌入大公，民眾被扒兩層皮的問題，這部分改革頗具共識，已與地方政府、業者溝通，各界意見不多，但仍涉及法規修正，要等政院拍板。

據悉，現在部分建案將車道灌到大公，即使未買車位住戶也要負擔，相當不合理，未來傾向由購買車位住戶承擔。

第二部分則是免計容積項目檢討。內政部官員指出，將透過修法合理限縮管委會使用面積，使建商無法將坪數灌到管委會。林右昌表示，依內政部方案，可將公設比有效降至百分之廿五至卅之間，趨向合理化。

內政部官員表示，目前正分頭進行法規修正，涉及國土管理署、地政司等單位，除要使公設比合理化外，也要考慮市場受影響程度，避免民眾買屋、換屋前後規定有落差。

官員說，正在通盤考量，未來新規完成修法後，是要一次到位（例如預售屋、成屋一體適用）或是分階段推動，還會再持續溝通。

此外，民進黨總統參選人賴清德先前拋出都更政策，立委高嘉瑜質詢問到，危老都更改建能否一坪換一坪再加停車位？林右昌說，必須讓民眾理解「難度很高」。

林右昌指出，內政部確實正在檢討危老條例後續發展，像是危老過去被質疑基地面積過小，產生「筷子樓」狀況，這些都必須一併檢討，否則推動危老對都市環境景觀未必完全有用。

林右昌：檢討預售屋信託擔保機制

近來部分預售屋建案發生爛尾樓問題，引發外界關注。內政部長林右昌昨天指出，針對預售屋信託擔保機制，接下來的精進作為會兼顧保護購屋者及確保預售制度順利運行，目前朝三大原則討論。

首先，政府會優先保障預售屋購屋者權益，明確規範購屋者所繳價金，應使用在實際工程興建項目中，避免工程未動工或興建初期，買方所繳價金因支付管銷費用而遭到用罄。

第二，為確保現行預售屋制度可運行，將研議價金動支時間合理性，例如在地下室開挖階段或地下室完成階段後，才可開始動支預售價金，以維持預售制度精神，並合理運用預售價金。

第三，若建商無法依約完工，買方所繳價金的信託財產不得強制執行，建案土地或地上物遭法拍時，買方有優先受償權，以保全購屋者權益。

林右昌指出，這些研議方向都會再進一步邀集各方討論，凝聚共識。

近來爛尾樓建案時有所聞，外傳內政部將針對預售屋信託擔保機制祭出嚴格管控，引發建商反彈，擔憂將加重建商財務壓力，甚至可能轉嫁到房價，內政部昨表示，會兼顧保護購屋者及預售制度順暢。

建商對此回應，這是好事但政府檢討錯對象，且可能發生三大不良影響，包括預售制度恐名存實亡、引爆中小型建商資金斷鏈，且房市出現寡占局面，對消費者更不利。

建商指出，爛尾樓事件過程中，第三方銀行、建經公司的審核機制為何沒發生作用，可讓極少數不肖業者透過強制執行等方式拿走消費者的預售價金，才是關鍵。

建商說，極少數不肖建商因工料雙漲，導致建案未能完工，若政府因極少數業者的個案情況，將建商動用建案預收款的限制門檻一再拉高，如「地下室完成後才可動支預售價金」，將出現三大影響。

第一是國內預售制度「名存實亡」。第二是小建商資金斷鏈，恐引發倒閉危機，連帶金融系統也會出現連鎖效應。

第三是未來不動產開發產業只有資金雄厚的大公司才做得起來，產業大者恆大的情況加劇，大建商對市場話語權、控價權更高，不利消費者。

建商強調，預售屋信託擔保機制旨在防杜不良建商惡意倒閉，但機制中，建商需付給第三方如銀行或建經公司信託費和管理費，審核機制卻未發揮作用，即第三方把關角色失靈，款項還是被不肖業者提領走。

六都地政局今（2）日公布9月買賣移轉棟數，合計共21,083棟，月增4.4%、年增14.8%，年增率連續3個月收紅，其中台北、桃園分別寫下近16個月、18個月新高。

六都9月買賣移轉棟數，分別是台北2,562棟，月增20%、年增30.8%；新北5,304棟，月增11.1%、年增28.7%；桃園4,023棟，月增10.8%、年增9.8%；台中4,464棟，月增9%、年增8.9%；台南1,958棟，月減22%、年增11.4%；高雄2,772棟，月減9.3%、年增0.4%。

觀察9月的各都表現，北台灣表現相當亮眼，尤其是台北市，買賣移轉棟數為近16個月最大量，桃園則是創下近18個月新高。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，9月台北市12個行政區當中，有8個行政區的買賣移轉棟數月增逾2成，一來是新青安提高貸款額度，且增加長年期方案，讓台北市的低總價交易增加，拉抬整體買氣；二來是3、4年前推出的危老新案，近期陸續完工，促使各地量能較以往增長。

桃園除了持續接收北客買盤轉進外，平鎮、蘆竹、龜山及大溪，都有不少戶新案交屋，交易量也在剛需與交屋潮疊加下，締造近一年半新高。

另外，台中市南屯及東區，則受惠大案交屋，繳出年月增幅皆突破100%的亮眼成績。台灣房屋南屯大墩特許加盟店店東梅國瑜表示，南屯區的房價較西屯親民，後續又有十三期重劃區的發展可期，因此買氣頗扎實；加上南屯Q3有八期的「登陽豐之丘」，以及楓樹社區的「華相楓PARK」等指標案完工，合計有近400戶陸續交屋，讓南屯衝出近3年的單月大量。三井 LALAPORT 商場加持的台中東區，則有總戶數超過200戶的「新業築願景」完工，使近期量能保持在高水位。


剛性需求發威 五都9月買賣移轉年增率連3紅

台北、桃園、台中、台南及高雄等五都，公布9月的買賣移轉棟數，合計15,779棟，月增2.3%，年增10.8%，年增率連續3個月收紅，其中台北、桃園都寫下今年單月新高。專家分析，新青安政策上路後，催出剛性買盤，帶動交易量回溫。

五都9月的買賣移轉棟數，分別是台北2,562棟，月增20%，年增30.8%；桃園4,023棟，月增10.8%，年增9.8%；台中4,464棟，月增9%，年增8.9%；台南1,958棟，月減22%，年增11.4%；高雄2,772棟，月減9.3%，年增0.4%。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，中央近年雖持續祭出打炒房政策，但仍堅守「保障自住」的原則，因此今年下半年，官方陸續釋出換屋有條件解禁限貸，以及新青年安心成家優貸，催出了下半年的剛性買盤，尤其是新青安拉高額度，又享有地板價低利，帶動低總價中古屋買氣，因此政策上路後，交易量逐月回暖，包括台北、桃園，都在9月寫下今年單月新高！也讓都會區的買賣移轉年增率，連續3個月開出紅盤，並使Q3量能季增超過7%、年增逾8%，寫下今年首度季年雙增的好表現。

展望後市，陳定中指出，政策方面仍有囤房稅2.0的修法變數，且Q4將邁入2024大選的熱戰期，加上全球經濟發展仍趨於保守，因此民眾的購屋意願難免有所波動；但囤房稅2.0針對單一自住者降稅，對首購買盤反而有利，加上年底是傳統的購屋旺季，因此剛性買家仍會在市場上伺機出手，成為後續房市堅實的穩定力量。

台北、桃園、台中、台南及高雄等五都公布今年9月買賣移轉棟數，五都合計15,779棟，月增2.3%，年增10.8%，年增率連續3個月收紅。

9月台北移轉2,562棟，月增20%，年增30%；桃園4,023棟，月增10%，年增9%；台中4,464棟，月增9%，年增8%；台南1,958棟，月減22%，年增11%；高雄2,772棟，月減9%，年增0.4%。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，中央近年雖連續祭出打炒房政策，但仍保障自住，因此今年下半年，陸續釋出換屋有條件解禁限貸，以及新青年安心成家優貸，催出了下半年的剛性買盤。

尤其是新青安拉高額度，又享有地板價低利，帶動低總價中古屋買氣，因此政策上路後，交易量逐月回暖，包括台北、桃園，都在9月寫下今年單月新高。也讓都會區的買賣移轉年增率，連續3個月開出紅盤，並使Q3量能季增超過7%、年增逾8%，寫下今年首度季年雙增的好表現。

陳定中指出，展望後市，政策方面仍有囤房稅2.0的修法變數，且Q4將邁入2024大選的熱戰期，加上全球經濟發展仍趨於保守，因此民眾的購屋意願難免有所波動；但囤房稅2.0針對單一自住者降稅，對首購買盤反而有利，加上年底是傳統的購屋旺季，因此剛性買家仍會在市場上伺機出手，成為後續房市堅實的穩定力量。

經濟不景氣、房地產市場低迷，高雄、台南二都今年前3季房屋移轉量，雙創5年來新低，市場普遍認為要到總統大選後才會明朗。

台南、高雄第3季買賣移轉棟數出爐。高雄第3買賣移轉棟數為8,974棟，季減3.1%，年增7.3％；另台南第3季移轉棟數6,302棟，季增16.4%，年增12.3％，台南單季移轉量為從去年第3季開始，表現最亮眼的一季。

另觀察南二都今年前3季合計買賣移轉棟數，高雄合計為2.62萬棟，台南合計1.66萬棟，兩都今年截至第三季為止，總移轉棟數皆為近5年來，也是房地合一2.0上路以來新低點。

台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮表示，今年受總體經濟景氣疲弱、通貨膨脹、打炒房政策等影響，讓房市動能趨緩，綜觀南二都今年房市整體表現，走向量縮價揚，不過像台南在未受政策干擾前，受南科發展帶動房市表現熱絡，仰賴先前這2、3年公開的預售建案陸續完工交屋，也反映在本季移轉表現上。

高雄第3季買賣移轉棟數前三大行政區為三民、楠梓、鳳山等區。台南前三大行政區為北區、東區、永康區。

李家妮指出，第3季南二都不少熱區均進入交屋期，帶動大量移轉量能，高雄包括像是楠梓476戶預售大案「銳揚天鵝堡」、橋頭「森遠」、三民區預售大案「郡都當代」、中都重劃區預售案「樹禾苑」等均有大量交屋；而台南本季焦點落在北區，受500戶量體的預售大案「北府苑」交屋潮助攻，本季一舉登冠，其他包括東區南台南站副都心指標預售案「清景麟巴克禮」、新化區稀有大案「富凰3.0」等案均有大量交屋，帶動區域移轉表現亮眼。

台灣房屋高鐵重愛加盟店店東陳揚智表示，今年上半年房市整體氣氛相對冷清，而不少購屋族原本期待價格下修，態度多為觀望，不過，進入8~9月之後，民眾遲遲等不到價格修正，觀望心態也逐漸解封，加上新青安房貸優惠等利多釋出，市場開始陸續催出一些買氣，以高雄中古市場，目前多以剛性買盤撐場，成交表現仍以像三民、鳳山等傳統購屋熱區、房價親民的商圈為主，且低總價產品仍為主角，推估等待大選結束後，整體房市景氣應有望更為活絡。

近年房市話題不斷，政府也持續推出相關政策，引發討論。新北地政局今公布上個月房市交易移轉資訊，從棟數來看，較8月增加530棟，增加幅度11.1%；從交易量來看，較8月增加421件，增加幅度8.1%。

地政局說明，2023年9月房市交易移轉棟數共計5304棟，較112年8月增加530棟，增加幅度11.1%。其中交易移轉棟（戶）數以新莊區、中和區、五股區增加較多。

地政局表示，三區今年9月數據與今年8月相較，分別增加141棟、125棟、112棟，分析原因是因本月新成屋及中古屋移轉棟（戶）數均有增加所致。

地政局表示，從交易案件量來看，新北市2023年9月交易件數為5639件，較2023年8月增加421件，增加幅度8.1%。若欲了解新北市各行政區本月及上月買賣成交案量之情形，可至新北不動產愛連網了解。

台中近年房市雖熱絡，但根據正心不動產估價師聯合事務所統計，近十年台中40歲以下的人口嚴重流失，其中30歲以下，除沙鹿區增加42人以外，其餘行政區皆呈現負成長。

30~39歲間也只有北屯區及烏日區呈現正成長，北屯區在所有行政區中一枝獨秀，10年增加3,986人。

正心不動產估價師聯合事務所市場研究室協理陳孟筠表示，北屯30至39歲人口增加，主要是北屯區有四期、十期、十一期、十四期、水湳經貿園區、捷運特區等開發案接棒登場，住宅新案林立，加上重大建設如捷運綠線、台鐵捷運化、台中巨蛋、好市多、漢神洲際購物中心等陸續到位，吸引年輕民眾進駐。

她表示，目前北屯區年輕人集居顯著，其中廍子里從原本749人來到5,503人，人口激增超過七倍，躍升為最受30歲至39歲間族群青睞的居住里別。

陳孟筠表示，廍子里位於廍子地區區段徵收，甫開發時市場推出罕見的1字頭房價、低總價產品，吸引年輕人搶購，且單一社區規劃的戶數也開始增長，因而年輕人口出現倍數效應。

根據正心不動產統計，台中在民國102年到107年間每年的人口皆成長超過1.6萬人，但民國108年起開始連續兩年人口數年增額呈現衰減情形，年減達5千人，更於民國110年出現首次負成長，流失7,297人，一直到今年才又回升。

進一步觀察台中市各行政區的人口流失情況，除了北屯區之外，其他行政區40歲以下的人口都呈流失，烏日區雖然30~39歲小增146人，但在30歲以內仍減少1674人。

大家房屋企研室總監郎美囡表示，台中市近年房價飆漲，青年買房困難、壯年買房不易，房市端賴台商回流以及科技業進駐，高所得者增加，周邊城市彰化、苗栗、南投買盤，以及外來的投資性買盤。

如今，七期出現單價8字頭交易已非新鮮事，新案市場幾乎全面2字頭起跳，不斷疊高的房價讓小資族被擠壓到外圍區域購屋，從人口數據顯示，台中青壯年人口有流失的跡象，但這個年齡層也是剛性買盤的主力，以及勞動市場的基石，長期而言，對區域的發展將有嚴重影響。

內政部從10月開始陸續核定「300億元中央擴大租金補貼專案計畫」申請，北市都發局今天表示，考量到北市青壯年人口扶養負擔為全台最高，只要申請者如設籍且租屋於台北市、家庭成員平均每人每月收入低於28250元以下，且扶養成年子女或父母者，北市最高加碼補助6000元。

都發局說，內政部去年提出300億元專案計畫，雖針對低收、單身青年或育兒家庭等族群加乘補助，但由於家庭成員定義僅限縮於申請人、配偶及未成年子女，同戶籍成年直系親屬則不計入家庭成員。

都發局表示，對照北市過去民間租金分級補貼制度影響差異，內政部制度對於扶養長者及成年子女等族群造成影響衝擊，考量北市青壯年人口扶養負擔為全台最高，為減輕此類族群沉重租屋負擔，將家庭成員範圍擴大至同戶籍內直系親屬。

都發局舉例，申請人戶籍及租賃地皆在北市，扶養父母及1個小孩，全家僅有申請者有收入（月薪7萬，平均每人每月所得19013元以下），加碼倍數為1.4，除可獲得中央租金補貼金額7000元（5000元乘以1.4）外，還可獲得台北市加碼租金補貼金額4000元，總計11000元。

都發局表示，受理期間從今年10月2日上午9點起至2025年3月31日下午5時提出申請，可透過都發局租金補貼網線上提出申請或自行上網下載紙本申請書郵寄至都市發展局中區辦公室申請，若欲親自送件民眾，今年採隨到隨辦方式，可至中區辦公室臨櫃辦理，服務時間為上午9點至下午5點，受理櫃檯中午不休息。

各都地政局今（2）日陸續公布9月買賣移轉棟數，台南市9月買賣移轉棟數跟8月相比大減22%，反觀桃園市及台中市今年9月買賣移轉棟數分別有10.8%及9%的月成長。

大家房屋企劃研究室總監郎美囡分析，平均地權新法7月上路以來買氣緩慢浮現，但尚未恢復生氣，每月買賣移轉棟數能有大幅增加的原因大多來自於新案交屋量，台南市上個月在北區、新化及新市有大量交屋，拉高移轉棟數，9月交屋量驟減，移轉棟數也打回原形。

綜觀桃園市、台中市、台南市三都買賣移轉棟數，桃園市4,023棟、月增10.8%、年增9.8%，台中市4,464棟、月增9.0%、年增8.9%，台南市1,958棟、月減22.0%、年增11.4%。

郎美囡表示，9月各區域出現新案交屋，台中市南屯區有818棟，跟8月份相比成長291.4%，相當於增加三倍的移轉量，另外沙鹿區及烏日區也有大幅度的成長，主要都來自於前幾年銷售的新案，而桃園市也陸續有新案交屋，不過有建設議題及價格優勢，市場交易逐漸回穩，自今年5月以來，單月移轉棟數都能超過3千棟。

住商不動產企研究室執行總監徐佳馨表示，8月新青安房貸開放申請，買氣直線加溫，自用買方對市場的信心度增加，雖然政府整肅住宅市場炒房風氣，反而讓投資人轉戰商用不動產，因此有不少商用物件成交。

根據實價登錄網最新資訊，今年8月高雄仁武澄德特區出現一筆1,569.65坪土地交易，總價達10.2億元，每坪土地成交價65萬元、創區域新高，背後買方是前興富發（2542）建設董座鄭志隆創立的建設公司潤鴻建築。

惟在截稿前，對方尚未回應。據了解，2021年5月鄭志隆卸下興富發建設董座一職，就投入自行創業成立的潤鴻建築，公司大股東主要是鄭志隆個人以及嘉義實力雄厚的投資人，沒有興富發集團身影。

潤鴻建築首案是插旗新北市林口文化二路、信義路推出「潤鴻日麗」，鎖定自住客群，規劃17、27、35坪二至三房產品，打造地上12、23樓住宅大樓；該案2022年7月動工，打出10年防水保固，全案已在今年5月全數完銷。

據實價登錄網資料顯示，「潤鴻日麗」每坪成交均價為46.6萬元，每坪最高成交價達54.97萬元。

根據世邦魏理仕最新統計，2023年前三季全台工業地產交易金額達新台幣595億元，為整體大型不動產投資市場貢獻35％的成交量。比較各類工業地產交易活動，廠房交易類型自年初以來漸露回暖跡象，2023年前三季交易總額較2022年同期增長42％，成長表現最為突出。若觀察工業土地熱門交易地點，則以桃園市、高雄市與新北市依序為「受投資人青睞」之前三名區域。

世邦魏理仕研究部主管李嘉玶指出，近年來桃園市穩居全台最大工業土地買賣市場，主要歸功於高度成熟的產業聚落，完整的交通網絡、基礎設施及相關配套(如電力、排汙、排水等佈設)，加上挾帶全台最大開發範圍——桃園航空城計畫的優勢，使桃園市發展前景可期，因此持續獲得自用型企業的青睞與實質投資。

近期世邦魏理仕亦受業主獨家委託出售桃園蘆竹區之工業廠房，2023年10月2日成功以新台幣2億9仟萬售出予在地自用型企業。該標的位於桃園市蘆竹區，建物為面積近1,400坪之鋼骨造廠房，土地為977坪之丁種建築用地，交易金額以土地換算每坪單價約29.7萬元，創下當地廠房交易行情新高，顯示即便在貨幣政策維持緊縮之下，具自用需求的買方仍積極置產。

該交易標的鄰近桃園航空城優先產專區Ｉ基地，區域除了航空城開發計畫外，機場捷運坑口站及未來的國一甲線皆屬蘆竹區重大的交通建設。針對優先產專區Ｉ基地，桃園市政府正積極洽詢潛在廠商，並將於調整招商條件後辦理第2次標售作業，目標吸引物流、航空、生技、智慧車輛、綠能等核心發展產業進駐。

針對前述蘆竹區工業廠房為自用型企業以自然人名義買下，世邦魏理仕台灣總經理林敬超則表示，2023年台灣商用不動產市場統計至第三季，自用型企業買方已貢獻工業不動產交易金額逾6成，且其購買標的多以廠辦、廠房為主——「顯示企業對生產研發設施的『剛性需求』相對穩固」。儘管2023年來大型工業不動產市場因買賣雙方難以在價格上取得共識，成交動能較去年降溫，然而本身條件良好的標的，一旦符合自用型企業經營所需，將可吸引買盤搶進；預期未來數季內，自用型企業仍是工業不動產的投資主力。

備受關注的恆大系上市公司有最新動向。

10月2日晚間，短暫停牌兩個交易日的中國恆大、恆大物業官宣，將於10月3日上午9時複牌。

中國恆大表示，9月28日晚間曾發佈消息，內容有關該公司董事會主席許家印因涉嫌違法犯罪，已被採取強制措施。 該公司董事會認為目前不存在需要公佈的其他內幕消息，此前該公司於9月28日早間短暫停牌，現在特向港交所申請於10月3日上午9時恢復買賣公司股份。

中國恆大、恆大物業將複牌

一家公司董事會主席被採取強制措施，對股價影響幾何，明日將會有分曉。

10月2日晚間，中國恆大在港交所公告，該公司於2023年9月28日發佈的內幕消息公告，內容有關公司接到有關部門通知，該公司執行董事及董事會主席許家印因涉嫌違法犯罪，已被依法採取強制措施。 董事會認為該公司目前不存在需要公佈的其他內幕消息。 該公司的股份由2023年9月28日上午9時正起於港交所停止買賣。 公司已向港交所申請由2023年10月3日上午9：00時正起恢復買賣公司股份。

與中國恆大類似，恆大物業10月2日晚間在港交所公告稱，董事會認為公司經營狀況正常，不存在需要公佈的其他內幕消息。 該公司的股份由9月28日上午9時正起於港交所停止買賣。 恆大物業已向港交所申請由10月3日上午9：00時正起恢復買賣公司股份。

值得注意的是，處於引戰增資過程中的恆大汽車沒有發佈類似複牌公告。

此前因許家印被抓而短暫停牌

回溯過往，因為恆大創始人許家印被採取強制措施，恆大系3家公司在停牌十幾個月後複牌，又遭短暫停牌。 9月28日早間，港交所通告，中國恆大、恆大物業和恆大汽車紛紛披露公告，於當天上午9時正起短暫停止買賣。

據公開資料，「短暫停牌」指發行人的證券交易按要求或指令中斷不超過兩個交易日，短暫停牌超過兩個交易日，則自動變為停牌。

值得一提的是，「恆大系」三家公司恢複交易時間並不長。 7月28日，恆大汽車成為首個複牌的「恆大系」上市公司; 8月3日，恆大物業複牌; 8月28日，自2022年3月21日起停牌17個月的中國恆大，“踩點”複牌解除了被退市摘牌風險。

因此，從時間來看，如果10月3日港交所開市，中國恆大再不複牌將又變為長時間停牌。

9月27日，港股「恆大系」股價尾盤全線跳水，截至當天收盤，中國恆大跌18.99%，報0.32港元/股，總市值42.25億港元。 恆大汽車跌20%，報0.56港元/股，總市值60.73億港元。 恆大物業跌14.49%，報0.59港元/股，總市值報63.78億港元。

9月28日晚間，恆大系3家公司短暫停牌原因揭曉：中國恆大接到有關部門通知，該公司執行董事及董事會主席許家印因涉嫌違法犯罪，已被依法採取強制措施。

在此之前，中國恆大還有一則利空消息，其更新境外債務重組消息稱，鑒於附屬公司恆大地產正在被立案調查，中國恆大目前無法滿足新票據的發行資格。

10月3日，中國恆大和恆大物業複牌表現，或將是市場關注的焦點之一。

美聯物業香港山頂南區豪宅首席區域營業董事方富義表示，由於息口高企，環球經濟疲弱，導致香港超級豪宅交投受拖累，個別成交個案呎價更錄得明顯跌幅。 根據該行計，香港山頂及南區傳統豪宅區於9月份僅錄得5宗買賣成交，雖然按月按月增1.5倍，但仍然屬於極度偏低水準，若按第三季計，區內成交亦僅得13宗，較二季跌約三成半。

方富義指出，9月份香港山頂及南區買賣成交僅錄得約5宗成交，併為二手成交個案，成交金額錄得2.83億港元，按月分別上升150%及184.4%，但主要是8月份的基數偏低所致，全月交投表現仍然惡劣。 全月所錄得的成交均為分別為嘉麟閣單位以約8300萬港元成交，華景園單位以約約3500萬港元成交，而雅柏苑單位以約6500萬港元成交，歌頓台單位以約4000萬港元成交，以及一宗紅山半島約6000萬港元成交。 按金額劃分，全月未有錄得任何逾億港元成交。

另外，若以7至9月的第3季度計算，區內共錄得13宗買賣，並同樣全為二手成交個案，成交金額則錄約21.76億港元，較第2季錄得約20宗及13.97億港元分別下跌35%及上升55.76%。 而第三季則錄得約4宗逾億港元交易。

方富義認為，香港山頂及南區豪宅交投在第3季表現疲弱，期望第四季可在“3頭馬車”的利好因素刺激令交投向好。 首先，市場正期望特首在10月施政可為樓市及經濟推出一些利好政策，例如為樓市撤辣或減辣; 其次，在一帶一路高峰論壇可為提升香港作為超級聯繫人的角色，將有利本港經濟及地位; 第三，10月份適逢國慶，市場憧憬內地或香港推出更多利好經濟措施，相信會對整體樓市，尤其是豪宅市場有刺激作用。 若上述利好因素實現，相信第4季區內交投將會在低位反彈上升，香港樓價跌勢將得以緩解。

9月28日，太古地產發佈公告，宣佈擬以總價人民幣97.0997億元收購洋涇地塊及前灘21號地塊的兩家公司的股權，太古地產將持有這兩個專案各40%的權益。

兩個專案將由太古地產和陸家嘴(9.5800.02, 0.21%, )集團合作開發，也將成為太古地產在中國內地的第九及第十個大型發展專案。

將聯手陸家嘴打造浦東全新地標專案

據瞭解，此前，據上海陸家嘴金融貿易區開發股份有限公司公告披露，放棄上海東袤置業有限公司40%股權及上海耀龍投資有限公司40%股權優先購買權，該公司持有上海東袤置業有限公司60%股權，上海耀龍投資有限公司60%股權。 公司控股股東陸家嘴集團持有東袤公司40%股權，陸家嘴集團控股子公司上海前灘國際商務區投資（集團）有限公司持有上耀龍公司40%股權。

公告顯示，陸家嘴集團、前灘投資於2023年8月1日分別將其持有的東袤公司40%股權、耀龍公司40%股權在上海聯合產權交易所公開掛牌轉讓，掛牌價格分別為65.94億元、31.16億元。 截至2023年8月29日，上述股權專案分別徵集到意向方錦洋有限公司和聯峰有限公司，以上意向方均為太古地產有限公司的全資子公司。 經考慮公司戰略規劃，陸家嘴擬放棄行使上述股權轉讓的優先購買權。

其中，東袤公司的核心資產為浦東新區洋涇區域黃浦江沿岸E8-04、E10-2、E12-1、E13-1及E13-3等地塊專案，涉及住宅、辦公、商業、文化等多業態，用地面積15.19萬平方米，建築面積38.99萬平方米。

洋涇專案分東區和西區，其中洋涇西區已於2022年11月開工，目前進度為樁基圍護施工階段，專案整體計劃於2028年竣工。 洋涇東區設計方案待規劃獲批。

耀龍公司的核心資產為浦東新區前灘21-02和21-03地塊專案，涉及住宅、辦公、商業、文化等多業態，用地面積6.38萬平方米，建築面積60.24萬平方米。

前灘21-02和21-03地塊專案已於2020年3月開工，目前處於主體結構及外立面施工階段，計劃於2025年6月竣工，其中21-02地塊住宅已於2023年5月開盤。

對此陸家嘴表示，公司已與太古地產合作開發前灘太古裡專案，該專案於2021年9月30日開業至今，彙聚國際品牌、健康生活及餐飲概念，營造獨特的健康體驗，目前開業率超過95%。 前灘太古裡的成功運營，對提升前灘地區的整體商業氛圍多有助益。

其續稱，耀龍公司開發的前灘21號地塊位於前灘區域商業中軸線的核心點，與前灘太古裡專案隔東育路相望。 21號地塊項目繼續與太古地產合作，有助於21號地塊中的商辦專案與前灘太古裡更好實現優勢互補，統一籌劃，合力運營，打造前灘國際商業圈。

同時，太古地產與東袤公司所開發的洋涇項目有著深厚的歷史淵源和情懷，有助於深度挖掘專案百年海派文脈資源價值和歷史文脈資源，將洋涇專案打造為上海城市工業文明深厚底蘊的展示名片和工業遺產更新利用的新範式。

據太古地產行政總裁彭國邦表示，參與這兩個投資機會正體現了公司積極擴展業務的發展策略，彰顯了太古地產對投資中國內地的長期承諾。

彭國邦表示，太古地產很高興有機會競買這兩塊極具發展潛力的地塊。 在港幣1000億元投資計劃下，公司正銳意拓展在中國內地的業務投資，希望發展更多專案。

太古加快內地擴張

資料顯示，太古地產於1972年成立，隸屬於太古集團，其控股母公司為太古股份。 太古股份有限公司，簡稱太古，英文名Taikoo（太古股份有限公司A，代碼HK0019; 太古股份有限公司B，代碼HK0087），是太古集團旗下上市公司。

太古集團早於十九世紀初在英國利物浦成立，當時只是一家規模不大的進出口公司。 而如今的太古公司是香港主要上市公司之一，由五大業務板塊構成：地產、航空、飲料、海洋服務、貿易及實業。

太古地產致力發展及管理商業、零售、酒店及住宅物業，發展策略集中在主要運輸交匯點的上蓋發展綜合物業專案。 目前太古地產在美國、中國香港及中國內地均有持有物業。 其中，在香港的投資物業組合乙太古廣場、太古坊及太古城等綜合發展專案及寫字樓、酒店、餐飲等多業態組成。

據悉，從2001年開始，太古地產在內地已經走過了22年時間。

期間，該公司接連打造了北京三裡屯太古裡、廣州太古匯、北京頤堤港、成都遠洋太古裡、上海興業太古匯等專案。

去年，上海前灘太古裡、北京三裡屯太古裡西區陸續開業，太古地產在內地的零售專案擴展至七個。

在過去很長一段時間里，資本市場提及太古地產，紛紛表示 「偏保守」、「太慢了」，而近兩年，深耕內地市場多年的太古地產，不斷調整其發展節奏，甚至隱隱有加速趕超之勢。

據瞭解，2022年年初，太古地產明確，未來10年，太古地產會在核心市場投資1000億港元，在中國內地、香港及東南亞幾個主要市場尋找新發展機遇。

在千億港元計劃下，過去一段時間，太古地產在內地的投資力度有所加強，2022年以來，該公司接連落地西安，進軍深圳，加碼廣州，佈局三亞...... 如今，再度拿下上海兩個專案。

“金九”已過，各大機構紛紛曬出房企9月份成績單。 中指研究院數據顯示，百強房企前9月銷售總額為48501.0億元，同比下降10.3%。 百強房企9月單月銷售額同比下降24.1%，環比增長24.8%。

“金九銀十”促銷發力

近期，各地政策出臺頻次有所加快，政策支援力度增強，提振了市場信心。 房企藉助8月底政策寬鬆風口，多措並舉、因城施策增強客戶信心、提員工士氣、引多方流量、促真實成交，助力“金九銀十”促銷。

一方面，房企講產品、保交付，以實實在在的優質產品增強客戶信心，如多家民營房企近期按月披露交付數據，以實際數據證明企業保交付能力。 另一方面，房企藉助各類熱點活動，增強產品曝光度，擴大客群覆蓋範圍。

中海國慶節期間推出「十惠海購節」，建發雙節期間在多城舉辦富有地域特色的民俗文化活動; 萬科在全國推出周年慶活動，旗下新房、長租公寓、酒店和度假村等多個板塊齊推優惠活動，形成聚合效應。

同時，房企迎合新世代客群，利用新媒體傳播手段多方觸達客群，保利、越秀等企業開展直播，並結合線上線下(38.3500.07, 0.18%, )優惠、實地探盤等活動，有效集聚流量並將流量引入線下，促進有效成交。

核心城市市場活躍度有望持續提升

分城市來看，部分核心城市居民購房意願好轉，在低基數下環比出現增長。

長三角、珠三角中上海、杭州、廣州等城市新房銷售在政策等因素帶動下環比增長，但在去年同期較高基數下，同比仍下降。

北京受「認房不認貸」政策優化影響，月初市場情緒明顯回升，疊加部分專案集中網簽、低基數效應，新房、二手房成交規模環比均明顯增長; 青島、濟南，雖全面放開限購，但市場表現相對平淡，在較低基數下環比增幅不足20%，同比降幅仍超30%，市場活躍度仍偏弱; 成都9月26日縮小限購範圍、取消144平米以上住房限購，但政策效果尚未體現至成交端，9月銷售規模未出現明顯改善。

業內普遍預計，在核心城市市場活躍度提升以及去年低基數效應顯現背景下，預計四季度全國商品房銷售面積同比降幅將有所收窄。

中指研究院分析認為，整體來看，當前部分核心城市房地產市場活躍度有所回升，政策效果初顯。 短期來看，預計核心一二線城市市場活躍度提升仍將持續一段時間，持續時間將好於普通二線及三四線城市。 全國來看，在核心城市市場活躍度提升以及去年低基數效應顯現背景下，預計四季度全國商品房銷售面積同比降幅將有所收窄。

二手私人住宅樓價持續下跌，美聯物業按全港143個主要中小型私人住宅屋苑成交個案編訂的「美聯樓價指數」，周一（10月2日）公布的指數為146.71點，按周跌0.69%，連續7周向下，累挫3.3%，最新的樓價指數較今年高位155.25點下跌5.5%。

港九及新界3區樓價指數連續3周全線下滑。「美聯港島樓價指數」最新報157.93點，按周挫0.97%；「美聯九龍樓價指數」最新報148.49點，按周跌0.44%；「美聯新界樓價指數」最新報135.78點，按周下降0.8%。

信心指數回升 氣氛仍觀望

另外，美聯物業以該行網站放盤叫價編訂的「美聯信心指數」最新報53.1點，連跌2星期後，按周回升0.95%。美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，即使指數連跌2周後略為回升，但走勢呈窄幅上落，仍是自去年12月中旬後第三低，反映市場觀望氣氛依然濃厚。

冀擴至中小開發商 令概念主流化

社會愈來愈重視環境、社會及企業管治（ESG）的概念，香港綠色建築議會近日亦宣布正式推出「零碳就緒建築認證」，旨在推動建築環境提升能源效益及減少碳排放。而最新已有7間發展商及物業管理公司獲頒發認證，包括本地龍頭發展商，共涉29個項目。

香港綠色建築議會於今年6月推出全港首份《建築環境氣候變化框架》（下稱框架），協助建築業界制定淨零目標，而「零碳就緒建築認證」（下稱認證）是其中一個重要部分，並已錄7間發展商及物業管理公司獲得認證，包括華懋集團、恒地 （00012） 、香港置地（物業管理）、希慎 （00014） 、南豐、信置 （00083） ，及太古地產 （01972） ，共涉及29個項目。

涉29項目 太地佔13個最多

在獲認證的項目當中，太古地產旗下項目所接獲的證書最多，涉13個項目，例如指標大型商場太古城中心、太古廣場一至三座等。同時，太古地產發展的港島東中心，及置地旗下的歷山大廈，亦獲頒目標設定證書。要獲取該證書，發展商要先為建築物訂立減碳目標，若日後達成所訂立目標，其後可以再獲頒發進程證書。

香港綠色建築議會執行董事陳永康表示，該框架推出後至今，錄得來自全球39個地區、逾7,000次的下載量，可為業界持份者，以致世界提供參考。

受限於資源及經驗等關係，現時參與認證的主要為大型發展商，對於如何將概念推動至中小型發展商，沛然環保顧問有限公司主席及執行董事郭美珩相信，框架可以給予理想的參考予中小型發展商，並向他們分享經驗，從而將概念變得主流化，在業界廣泛推動。

奧雅納工程顧問、香港綠色建築議會董事林雁東補充，其實中小型發展商亦不一定要購買昂貴的系統，而是從微細地方入手，例如多在較少人經過的地方關燈等，以逐步實現減碳目標。

另外，上月本港連環出現極端天氣，導致全港幾乎陷入癱瘓，她指出，上述的框架亦會為建築環境提供相關指引，有助幫助城市應對氣候變化風險及復原。

隨著中國房地產市場的崩潰，一些存在的問題隨著熱度的消散而逐漸顯現出來。

我國新建城市的都市化規模非常巨大。最初，建造了許多住宅區。隨著時間的推移，這些社區也成為了舊居民區。

這些小區的主要特點是建築物非常老舊，有的甚至有30多年的歷史，居住環境差，建築結構開放，沒有房仲負責日常維護，沒有保全。對業主的安全負責，樓梯也不安全，有被墜落物砸到的風險。

尤其是在城市中心區，老舊小區問題日益嚴重。老舊小區無人值守的問題對城市建設和城市環境影響很大。

解決這個問題是我國有關部門不得不面對的難題。

造成老舊社區被忽視問題的主要原因與隨著時間的推移城市發展的需求不斷增加密不可分。

有些社區不再適合居住，應該被拆除。但由於房地產的繁榮，房價不斷下跌，開發商不願意開發，地方財政負債累累，無力接管房產，這就是房子留在這裡的原因。

然而，也有很大的個人因素。一些業主自願組織成立業主委員會，希望籌集資金改造社區，例如在樓梯間加裝電梯、外牆保溫、籌集資金聘請清潔工等。走廊、垃圾收集。

然而，老公社有很多業主。有些人不想付出，卻總是想著好處。他們總是希望能從社區改造中受益，不花錢，讓別人買單。

有些業主賣掉它併購買新房子。老房子直接租給農民工，他們什麼都不在乎。他們只負責收取每月的租金。

人與人之間的不和諧使得舊社區改造變得困難。

據相關研究顯示，目前我國舊住宅的主要業主是老年人。老年兒童大多分佈在已開發地區的城市。他們在大城市工作和生活，很少回來。

老年人更不願意裝修房子。他們常常存錢買房子。

因此，老人的大部分積蓄都花在了孩子的結婚上。他們在衣食上往往很節儉，更不會花大錢裝修房子。

同時，由於文化層面的差異和工作能力的缺乏，老年人的保養意識較差。

但由於老小區年代久遠，權屬不夠清晰，開發商已撤資或與其他公司合併，因此無法找到主體和責任主體。老舊社區維護。

因此，可以說要裝修房子是非常困難的。上述原因導致老舊社區拆除改造困難重重。

上述原因，造成了老舊社區的許多問題。小編主要總結了以下三點。這三個問題比爛尾樓更嚴重。

第一點是老小區存在大量無戶戶。無頭戶的出現，讓老舊社區更難吸引人。業主和其他租戶正在搬進較舊的社區，這使得收取業主佣金、垃圾費和維護費變得更加困難。困難就這樣形成了惡性循環。

第二點是無人駕駛的問題。老舊社區缺乏常住居民，住在那裡的老年居民不願意支付管理維護費用。

這就導致了社區無管理的現象，而無管理的社區不僅造成社區環境惡劣，還會敗壞城市形象。

這對整個城市來說是一個大問題。

第三點是公共安全問題長期無法解決，老舊社區的治安問題成為一大難題。一些犯罪者透過實地走訪等方式找到無人居住的住宅。

賭博詐騙甚至吸毒等各種非法活動都是透過這個空間進行的。

這些是對個人的損失，對整個城市的損失是影響地區的整體形象。看著破爛不堪的區域，城市形像大打折扣。

我國政府應推出相關法律法規，明確舊社區改造或拆除的責任主體。

例如，建立產權清晰的所有權程序，推出一些福利政策，鼓勵業主登記繼承老無主小區等。

同時，相關部門也應完善資訊共享制度，加強對不動產登記和銷售的監管。若發現業主無主，應及時處理，防止小洞不修變成大洞。

基層社區組織要積極組織居民自治，引導居民主動解決社區問題。

成立業主委員會，籌集資金修繕房屋，對老舊社區進行清理整頓，打造乾淨有序的市中心面貌。

整體而言，老舊社區的房屋廢棄、居住條件差、犯罪者多等問題比爛尾樓更為嚴重。

這不僅敗壞了城市環境，也為我們每個人的人身安全和日常生活帶來了負面影響。

因此，這個問題需要政府帶頭推出法律政策和基層社區。組織群眾，成立業主委員會。

為了共同維護社區，民眾也應該積極參與。透過以上措施，可以逐步解決社區違法犯罪和無業主活動多的現象，改善人居環境，塑造良好的城市形象。

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九毛九（09922）公布，在上周四（28日）中標收購上海市松江區一幅地皮，總代價2200萬元人民幣。

該集團指，地皮面積約2﹒4萬平方米，為期20年，擬於該土地興建中央廚房，用於食材採購、儲存及加工，並有物流及派送等功能，以支持在華東地區的餐廳網絡擴張計劃，目前估計未來三年資本支出約3﹒2億元人民幣，以建設中央廚房以及購買設備及設施，更好地利用該地區資源，有效控制原材料、食材及相關供應品的採購成本。

“中國的房子，14億人可能都住不完”，言論是國家統計局原副局長賀鏗最近發表的。所以他的建議是房地產企業應該早點轉型，早轉型，早主動。老專家的確值得我們尊重，但他們很多的觀點其實也多少有點過時。

1、 存量房屋1/3以上都是將被淘汰的老房子
從人均住屋面積來看，目前我國人均居住面積接近40平米，家庭擁有房屋平均達1.2套。從總量上看，幾乎家家都有房子，人人住得都不小。但實際上大家看看國家統計局的數據就會發現。中國超過1/3的房子都是2000年之前建造的，這些房子房齡至少已經24年以上了，而老房子的平均房齡普遍在30—40年左右，50年以上的老房也都有。這裡有幾個問題：一是老破小符合當下的住房需求嗎？還有多少人願意買，願意住這些老破小？二是幾十年前這批老房子，品質讓人放心嗎？30年前的建築品質，未來還能扛多久？三是老房子貸款年資和比例會低於市場平均水平，金融屬性大幅降低，30年貸款肯定做不了，老一些房子20年都做不了。而按揭成數也會隨房齡而下降。

2、 房屋消費有強烈升級換代的需求
中國的房子是很多，但從1949年到2000年之間的多半是單位宿舍，居住品質跟後來的商品房差距巨大。老房子很多沒社區，沒電梯，沒車位，通風差，採光差，戶型差。就算進入商品房時代，住房設計也是經歷了好幾次的迭代。
第一次升級是2000年前後的商品房早期階段，基本上以居住硬體的全面升級為主，例如由單體樓變有花園的社區，由樓市樓升級為電梯房，例如開始配建地下停車場，外牆開始貼上外牆磚…
第二次2012年前後開始的居住體驗的全面升級，一方面是住宅硬體的進一步升級，例如套內使用率提升，裝修品質提升，社區配套升級。另一方面是物業服務的全面提升，物業管理升級為物業服務，以往以社區硬體為服務對象，之後以業主為主要服務對象。
第三次升級就是最近這幾年開始的。一方面是智慧化開始進入住宅，例如智慧廚衛設備，室內聲光電的智慧化，遠端遙控系統，安防智慧化等等。另一方面是建築設計在空間上的創新，既定義了更多新的功能區間，也進一步提升了房屋的使用率。目前90%使用率幾乎已經是新房的標配，更有甚者接近100%，這是老商品房時代產品無法比擬的。

3、 人均指標存在嚴重誤導
住房問題，不能以人均多少面積作為衡量指標，不能以家​​庭多少套房為指標。如果這個辦法有用，手機廠商早就破產了，現在每人手機，少則5、6台，多則10幾20台。但大家還是在升級手機，還在繼續買手機。房子道理一樣，誰有錢不想住更好的，更大的，更漂亮的房子？誰不想在配套完善的大城市擁有一棟房子？還有多少三、四線城市的年輕人希望在經濟發達區域就業？落地？生根？
另外還有住房面積的提高，也是當下多少家庭的主要目標。經過20多年商品房市場發展，我們人均居住面積已從20多平提高到接近人均40平，但這只是一個簡單的平均，不能反映當下絕大多數家庭的實際居住情況。例如很多人在三、四線城市老家的房子是空的，並非有效使用，但卻計算在人均居住面積中。實際上一線二線城市人均居住面積比全國平均低不少，仍有較大的需求沒有滿足。同樣，期望在一二線城市購屋的需求也很旺盛，目前四大一線城市常住家庭自有入住率整體不過40%，戶籍家庭自有入住率也僅60%+，市場整體仍有較大的提升空間。

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從2020年開始，由於受到疫情，以及中介費用水漲船高，進一步吞噬房企利潤等因素的影響，整個地產行業的數位行銷順勢崛起。房企期望能另闢戰場，靠數位武器重獲自主獲客能力。

但是，如果要問各家的數位行銷佔比，結果卻不盡人意。業界優秀者的房企雖然有成交，但暫時無法顛覆其他獲客通路，讓房企高層下決心投入大筆資源。許多數位行銷僅作為曝光手段，是否有成交，無法追溯。

數位行銷，背後的意圖是自主獲客。本文將淺談幾個數位化誤解，試圖從迷思中「撥雲見日」，找到適合當下房企的數位化行銷突發之路。

數位行銷的四大迷思

迷思一：認為數位行銷是一種低成本行銷的通路。

目前，各類電商平台已經歷了多輪廝殺，多產業分食總流量池，流量越來越貴。

地產作為大宗交易品，無差別流量的單價和其他行業是一致的，但房企想要從巨大的流量中篩選出“購房者——同城購房者——匹配本項目購買力與購買邏輯的購房者”，轉化率奇低。

想要獲取精準客戶，強內容、精運營、準投流三管齊下，其間物理費用成本、人員成本和溝通成本，都不會是三瓜倆棗子、小試牛刀就能做好。

數位行銷是否能夠成為一條低成本行銷渠道，還要看做的企業與人，是不是數位獲客與營運的高手。

迷思二：用非數位化的方法所記錄的資訊來判定數位化效果，本身就是一種悖謬。

目前仍有許多房地產行銷使用的客戶管理系統，由銷售人員手動輸入或客戶自行填寫原始資料。這就導致了資訊填寫和傳達都存在一定的隨意性，如果遇到有「返利」等利益裹挾的情況，數據源頭的準確性更是大打折扣。

由於無法自證效果，一線行銷人員線上獲客的積極性不高，這也是線上行銷進行不利的一大阻礙因素。

因此，在行銷系統建置上，可嘗試用介面把線上陣地（如抖音藍V）後台與行銷系統後台打通，一旦產生客戶線索，便被如數收錄，大大降低了人為因素對於判客的幹擾。

這不僅是能夠自證數位行銷的效果、減少客戶資訊損失，更是透過數位化技術對客戶資訊進行盡可能客觀地分析，從而引導更精準地資源投入與策略修正。

迷思三：在既有組織上不做革新，透過強制管理倒逼一線轉型。

許多嘗試過推行數位行銷的地產人，都感慨，團隊轉型難。在過去的幾年裡，許多房企都存在懂數位化的不懂行銷，懂行銷的不懂數位化，二者都懂的能階很低，只能為個人績效賦能，無法成為組織優勢。

一家房企真正下決心做數位行銷轉型，先從管理階層做起，躬身入局，了解數位行銷的執行細節，才能製定出匹配的機制與系統。

同時，第一線人員也應根據重新劃分出新的兵種，例如直播轉崗、帳號經營者、投流手、短視頻腳本創作者等，有些工作可以透過平台集約化來解決，打破策銷渠的傳統分工，並且根據新的工種重新制定薪資體系。

領導躬身入局、專業與職位匹配，回報與結果掛鉤，才能打造出真正的數位行銷團隊。

由此可見，數位化平台獲客能力+數位化管理系統建置+數位化團隊重建，才有可能打造真正的數位行銷基建，以獲得好的行銷成果。

迷思四：數位行銷可以扮演擺脫中介依賴的角色。

數位行銷與中介，原是一體兩面。數位行銷的興起，與中介同地產行銷的綁定，幾乎是前後腳發生。

仲介介入一手房銷售，起初是創新之舉，作為開發商自主獲客的補充，但一路反客為主，表面上是市場下行或地產營銷人的路徑依賴，根源還在於，存量房市場的不可逆，以及互聯網平台經濟在資訊領域的滲透。

仲介的數位行銷效果，遠遠好於房企，這是肯定的。

一方面，同樣一個客戶線索，中介因為有更多房源可推薦且具備第三方相對客觀的優勢，與客戶的黏性更高，線索的利用率要遠高於房企。

另一方面，大量的中介經紀人，背靠二手房系統裡的海量存量客戶，並在日常工作中形成了長期主動尋求客戶的習慣，在數位行銷領域的精耕細作遠遠高於地產甲方的銷售。

中介作為獲客通路的一種，對房企來說「缺點」也非常明顯。一是費用高，二是憑藉人數眾多且與客戶的黏性高，幹擾客戶的選擇，形成綁架。

是選擇中介，還是自主獲客，先看獲客成本。

如果自主獲客成本高於中介，不如做好中介管理，最大化取得中介資源。

其次，降低仲介在獲客端對於客戶的攔截，盡可能在線上建立圍欄，在購屋客戶的第一個觸點上露面。

這就要求開發人員對於各個網路平台矩陣的建立與完善，以及SEO搜尋頁面的最佳化，在公域領域佔領碼頭。

而數位行銷一定也會有自己的邊界效應，未來，當數位行銷夠成熟，自主獲客作為主力，中介作為增量，或許是最理想的方式。

例如，有的項目位於三、四線城市進城或近郊板塊，這些板塊的中介不發達，中介手中也無客戶。

這裡是一片天然沃土，雙方合作大於競爭，房企比仲介具備更大優勢，可以進行銷拓一體。

所謂銷拓一體，就是房商銷售或通路人員，不是坐等客戶上門，而是使用各種手段進行自主獲客，相應地給到佣金上的激勵。這裡的獲客包括線上和線下各類通路，數位行銷可以為銷拓一體賦能。

所以，數位行銷和中介，不過都是手段。行銷要做的，是做最優的資源投入，獲得最好的效果。近期有些房企推出」置換專家「這一崗位，便是一二手連動的典型。

數位行銷轉型

傳統地產粗放思維之覷

房企談數位行銷轉型已經久矣，但放眼全產業，成功的共識仍有待討論。數位化，是網路思維。網路的商業模式，需要「營運思維」。

讓行銷運作化的核心就是品牌對使用者本身的關注越來越多，關注每一個不同個體的需求，這需要行銷人員的底層認知和思維發生徹底的轉變。

而受困於地產的組織架構和體系，客戶運營，知易行難。一個客戶從購屋到交付到入住，分別是由不同的部門來服務，客戶的資訊沉澱在不同的系統中，資訊缺失量大，重複利用率很低。

當我們在公域花大錢謀求流量的時候，回頭看看自己的私域流量，真正做到用心運作的少之又少。公域獲客的目的，是在私域轉化，地產的存量市場，也正是私域營運能力的比拼。

長期主義人人都懂，但真正做的時候，總是阻力。一些優秀房企，能夠在深耕城市維持較高的業主復購率，也是得益於產品與服務的長期堅守。但前路漫漫，不敢遑論已具備營運思維，只能時時自省，即便是身為建管身份，也力圖透過負責任的態度，驅動合作夥伴，一同為產業長期主義​​做出貢獻。

站在當下，數位行銷思維內化為行銷動作，從單點嘗試進化為組織能力，筆者認為，需要做到以下幾點：

1. 配對數位化行銷的組織機制重建；2、數位化系統建置的不停耕耘；3. 客戶服務的長期堅守。與諸位共勉。（作者：鄭璐，繫旭輝建管首席策劃師）

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中國恒大（03333）上周四（9月28日）披露主席許家印因涉嫌違法犯罪，已被依法採取強制措施，公司昨晚刊發公告，指目前沒需要公布的其他內幕消息，已向聯交所申請今天恢復股份買賣；旗下恒大物業（06666）亦宣布復牌。仍在停牌的恒大汽車（00708）未有刊發同類通告。恒大系至今沒有透露許家印涉嫌干犯哪些罪行，以及強制措施具體是什麼措施。

系內兩公司今復牌 獨欠恒汽

恒大債台高築且負資產水平仍在惡化，許家印被評論形容在化解債務危機時處處「躺平」，市場多次出現「別讓許家印跑了」的言論。《華爾街日報》引述消息人士報道，許家印被警方帶走，主因內地相關當局正在調查許家印是否試圖把資產轉移到海外。恒大未有回應有關報道。

過往註明是許家印配偶的丁玉梅，於8月14日的一份通告中列為獨立第三方，之後被翻查出許家印已於去年與丁玉梅離婚，而8月16日恒大主要附屬恒大地產因涉嫌訊息披露違法違規，遭中證監立案調查，恒大翌日便隨即向美國法院申請破產保護，聲稱是正常推進境外債重組程序的一部分。

創維黃宏生斥「自毀滅亡」

內地公司創維（00751）的創辦人黃宏生，因有朋友在恒大事件中蒙受損失，憤而拍片痛斥許家印，稱政府原本正保護恒大，讓其「以時間換空間」逐步化解危機，許家印卻讓妻兒移民美國並把資產轉移，再申請破產保護，是「犯了大忌」、「與國家為敵」、「騙國家騙老百姓」、「是自毀滅亡」。

另外，許家印數年前向其母校武漢科技大學捐資，該校管理學院及教學大樓均冠名「恒大」，本科畢業的許家印被該校視為傑出校友，更成為管理學教授並出任博士生導師，然而內地傳媒指出，許家印被捕後，校方官網已下架許家印的介紹頁面及刪除相關訊息。


恒大兩公司今復牌 恒大汽車未公告
(經濟)

中國恒大（03333）、恒大物業（06666）公告，申請今天（10月3日）早上復牌。

恒大系3家上市公司上周四（9月28日）開市前宣布停牌，其後公告主要股東許家印因涉嫌違法犯罪，已被內地依法採取強制措施。恒大最新表示，除了許家印被採取強制措施外，沒有其他需要公布的內幕消息。

恒大汽車（00708）上周四與同系股份一同停牌，但未能在昨晚發出復牌公告。

許家印雖被證實遭內地採取強制措施，但所涉罪行依然未明，外界普遍猜測與他涉嫌轉移資產至海外有關。而今年突然不再被視為恒大「關連人士」的許家印太太丁玉梅，也傳出7月已循香港出境。

許家印被捕 疑涉轉移資產出國

總負債達到2.39萬億元人民幣、資不抵債逾6,400億元人民幣的恒大，原定上周舉行境外債權重組會議，但突然以銷售不佳為由取消，並且披露恒大地產因被立案調查而不符合發行新票據資格，而多名恒大系前任或現任高層都傳出受查，令恒大情況再成海內外焦點。

新地雙項目佔57% 啟德海灣推逾千單位

今年新盤交投未見突出，踏入最後一季，發展商加快推盤步伐，單計10月，全港已有3138伙新供應，涉及5個項目。「賣樓王」新地（00016）事隔3個月再出擊，料本月推出天水圍輕鐵天榮站物業發展項目第1期YOHO WEST，以及重推屯門兆康大型住宅項目NOVO LAND第2A期，合共1803伙，佔本月全港新供應約57%。

YOHO WEST近天榮站具優勢

10月新盤重頭戲為最近取得售樓紙的YOHO WEST。該盤最大賣點是位處輕鐵天榮站旁，具備鐵路優勢，乘坐4個輕鐵站便可到屯馬線天水圍站，車程約5分鐘。YOHO WEST提供1393戶，是近年新盤市場罕有逾千伙大盤供應，以單一期數計，料為2021年10月九龍建業（00034）海茵莊園提供1556伙後，近兩年單位數目最多的新盤。

發展商新地本月有機會雙盤齊發，同系NOVO LAND第2A期自今年6月起推售，由3座住宅大樓組成，分別為Arreso第3座、Arreso第5座及Charlot第1座，發展商當時集中推售Arreso第3及第5座，佔519伙，至今已售出逾400個單位。據了解，Charlot第1座有機會月內開售，佔410伙。新地副董事總經理雷霆曾說，該座屬於NOVO LAND第2A期「樓王」，相信會掀起另一次搶購潮。

市場另一個逾千伙大盤，也有機會本月推出。嘉華國際（00173）、會德豐地產及中國海外（00688）合作的九龍東啟德承豐道啟德海灣，提供2138伙，分兩期發展，10月先推出第1期，佔1017伙。啟德海灣第1期標準戶間隔由1房至3房，主打2房單位。

作為新盤供應重鎮的啟德跑道區，已有逾一年沒有新盤進行公開發售，對上一個為會德豐地產牽頭發展的MIAMI QUAY I，去年9月推出首批130伙，折實平均呎價22452元。

啟德海灣位於承豐道15號，鄰近中國海外旗下已取得售樓紙的維港．雙鑽，屬於望向九龍灣一帶的「後排」地皮。3家發展商合組財團，2019年7月以逾127億元投得上述地皮，低於市場預期，每方呎樓面地價11842元，當年創下跑道區住宅地新低。發展商曾稱，項目成本壓力不大，會以貼市價推售。該盤預計入伙日期為2025年3月底，樓花期約18個月。

國慶假一手銷13戶 明雋最旺

此外，宏安地產（01243）黃大仙鳴鳳街28號重建項目薈鳴，提供約230伙，以及會德豐地產灣仔春園街住宅項目，提供88個單位，均有機會在本月內開售。

過去3天（9月30日至10月2日）中秋節翌日及國慶長假期，全港一手市場錄得約13宗成交。佳明集團（01271）土瓜灣炮仗街舊契重建項目明雋，3天共售出3伙，為銷量最多樓盤，包括8樓A室，屬於開放式單位，實用面積232方呎，成交價約441.2萬元，呎價19016元。佳明集團營業及市務總監馮倩平表示，該盤累計售出35戶。

面對息口高企，加上內地及環球經濟疲弱，拖累超級豪宅市況。美聯物業統計，港島山頂及南區傳統豪宅區9月僅錄得5宗買賣，儘管按月激增1.5倍，但仍處極度偏低水平；若按季度計算，今年第三季只有13宗成交，按季減少35%。

美聯物業首席區域營業董事方富義表示，山頂及南區豪宅9月僅5宗成交，均為二手買賣，金額共2.83億元，量值分別按月上升1.5倍及約1.8倍，實際上是8月的基數偏低所致。

逾億元買賣欠奉

9月區內沒有逾億元的二手成交，5宗買賣包括淺水灣嘉麟閣單位，作價約8300萬元；淺水灣華景園單位以約3500萬元易手，以及大潭雅柏苑單位以約6500萬元售出等。

若以7月至9月的第三季計算，區內共錄得13宗交易，同樣全為二手成交，金額約21.76億元，量值按季分別下跌35%及上升55.8%。第三季逾億元的二手交易有4宗。

展望第四季山頂及南區豪宅市況，方富義認為，須端視「三頭馬車」的出現，包括本月公布新一份《施政報告》會否為樓市減辣；「一帶一路」高峰論壇令香港超級聯繫人地位提升，以及更多刺激內地和香港經濟發展的政策或措施出台。若上述利好因素出現，山頂及南區豪宅交投有望回升，樓價跌勢亦得以喘定。

新地（00016）集團旗下包括觀塘apm、大埔超級城、元朗廣場及上水新都廣場等15大商場，中秋節及國慶假期4天（9月29日至10月2日）丁財兩旺，人流及生意額都按年上升逾20%。

新地15大商場適逢「夜行賞」起動兼中秋節和國慶假期，吸引不少市民到商場消費，如apm潮人花園在中秋節當晚舉行戶外電影院，同場又有賞月嘉年華，反映本地客對夜生活需求甚殷。

今年復辦國慶煙花表演，刺激新地旗下海景餐廳的訂座需求，海景位最低消費1500元亦早已訂滿。

旅遊區的珠寶店也錄得多宗旅客消費，平均單價為2萬至3萬元起。

信和奧海城荃新天地營業額升

另外，信和集團資產管理董事蔡碧林指出，信和集團商場響應政府振興經濟，推出連串夜間消費活動及夜泊優惠，旗下商場大角咀奧海城、荃灣荃新天地及屯門市廣場，過去3天（9月30日至10月2日）人流及生意額按年升20%。

二手交投疲弱，近6、7年入市的單位不乏蝕讓易手，惟持貨已達11年九龍塘豪宅珏堡低層戶，貶值逾1,200萬元離場。

連車位2000萬沽 呎價13568

據市場消息指，九龍塘珏堡低層A室，實用面積1,474平方呎，4房雙套房複式戶，連車位以約2,000萬元易手，呎價13,568元，原業主於2012年以約3,214.2萬元一手購入至今，持貨11年轉手帳面虧損達1,214.2萬元，期內單升貶值近4成。而屋苑對上一宗成交為2012年促成的高層D室，間隔相同，實用面積1,329平方呎，成交價約3,380萬元。

另外，荔枝角美孚新邨月內再錄蝕讓個案，香港置業高級首席聯席董事吳志輝指，成交為美孚新邨3期百老滙街52號中層C室，實用面積853平方呎，3房，望內街，業主已移民，於今年4月以1,028萬元放盤，因想盡快賣樓而持續減價，累減208萬元後，由同區客人以820萬元承接，呎價9,613元，呎價再次失守1萬元外，並較網上銀行估價低約14%。原業主於2016年2月以838萬元購入，7年間轉手帳面需蝕18萬元，料扣除買入時雜費，料需虧蝕約65萬元離場。

至於，馬鞍山迎海2房，持貨6年樓價貶值8%沽售。成交為迎海5座高層C室，實用面積552平方呎，2房，望烏溪沙及市中心景致，原業主開價800萬元，累減70萬元至730萬元獲租客轉軚入市，呎價13,225元，屬同類筍價。造價較網上銀行估價低逾1成半。原業主於2017年以790萬元購入，持貨6年，帳面虧損60萬元，貶值8%。

發展商轉審慎 業界預測全年少於10宗

市況放緩，發展商收購舊樓意慾降低。今年首3季只有4宗舊樓申請強拍，較去年同期大減8成，市場預測全年或少於10宗，創2010年放寬強拍門檻後新低。

據土地審裁處資料，今年首9個月合共4宗舊樓強拍申請，較去年同期22宗，按年減少8成，而且申請更集中在今年上半年，近3個月更只有1宗申請。

除了申請宗數大減之外，首3季提出強拍申請的個案亦以小型項目為主。4宗申請所涉及的舊樓地盤面積只有1,482至4,917平方呎不等，合計重建後，預計亦最多只能夠提供少於15萬平方呎樓面。

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚指出，全年餘下只有數個月時間，預計全年舊樓強拍申請宗數有機會少於10宗。

若果以2023年全年舊樓強拍申請宗數少於10宗計算，不但會較去年下跌逾半，並且將會是2009年錄得8宗後、近14年新低，亦是2010年放寬強拍門檻至8成之後新低水平。

張翹楚認為，收購舊樓的不少屬於大型發展商，目前已經累積不少庫存，所以在收購新項目時亦較審慎。特別是近期不少政府賣地均出現「流標」情況，反映發展商買地出價傾向保守，相信當政府賣地供應充裕下，發展商將傾向買地多於收購舊樓。

今年逾13項目 獲批強拍令

另外，發展局即將提交修訂舊樓強拍條例的草案，張翹楚認為，有部分發展商可能等待修例後收購更加簡單，不過他指，相信即使降低門檻，若果整體樓市氣氛仍然轉差，市場收購舊樓意慾亦不會明顯好轉。

至於今年暫時錄得4宗舊樓強拍申請，分散來自不同發展商。其中據指由新世界 （00017） 收購的鴨脷洲新明大樓，屬於57年樓齡的舊樓，發展商持有8成業權並申請強拍，預計重建後可提供約3.65萬平方呎樓面；而另一宗申請強拍的長沙灣順寧道308至314號公務員合作社舊樓，不排除亦與新世界相關的周大福企業所收購。

今年至今規模最細的強拍申請項目，則為佐敦上海街102及104號舊樓，佔地只有1,482平方呎，重建後亦只有1.3萬平方呎樓面，目前由正盈興業申請進行強拍。

雖然舊樓強拍的新申請減少，隨着土地審裁處審訊累積的申請個案，今年至少13個項目獲批強拍令，包括不少矚目項目，如恒地 （00012） 跟太古地產 （01972） 早前以63億元統一業權的鰂魚涌舊濱海街舊樓群。

施政報告快將出爐，市場觀望氣氛濃，中秋國慶長假期僅錄約10宗一手成交，與去年中秋3日長假期（53宗）相比，大跌約8成。其中，遠東發展 （00035） 沙田半山畢架‧金峰，單日以招標形式售出2伙，吸金3,929.7萬元，單位為6樓E室及7樓D室，實用面積同為1,033平方呎，3房間隔，分別以2012.8萬及1,916.9萬元成交，呎價19,486及18,557元。

發展商最新定於周五（6日）以招標形式推售第1座9樓B室，實用面積1,337平方呎，3房間隔。

星凱‧堤岸3房1470萬售

中洲置業發展的火炭星凱‧堤岸成交持續，第2座11樓F室，實用面積774平方呎，採3房間隔，以1,470.1萬元成交，呎價18,994元。中洲置業營銷策劃總監楊聰永指，項目約兩周多連沽11伙，合共套現逾1.4億元。全盤至今累售885伙，吸金逾91億元。

另外，由佳明集團 （01271） 發展的土瓜灣明雋連沽3伙，最新沽出20樓B室，實用面積259平方呎，採開放式間隔，成交價約642.2萬元，呎價約24,797元。其次，長實 （01113） 及新地 （00016） 合作發展的屯門飛揚第1期，以624.4萬元售出第1座5樓E室，實用面積469平方呎，2房間隔，呎價13,313元。

超市以售賣生活必需品為主，需求相對穩定。近日市場上錄得新租務成交，其中旺角窩打老道65至65D號年豐樓地下至2樓B1號舖，面積1,945平方呎，以約15萬元承租，平均呎租約77元，新租金較舊租金加幅約兩成。

另外，天水圍天湖路1號新北江商場1期（C場）1樓C069號舖，由超市以約10萬元續租，面積2,162平方呎，呎租約46元，較舊租金加幅約一成半。

西環新景樓舖 租18萬

港島舖位亦有超市承租，西環皇后大道西576至584號新景樓地下A、B號舖，面積3,910平方呎，連350平方呎天井，以約18萬元承租，平均呎租約42元。資料顯示，舖位前身為茶餐廳，現由超市承租，超市本身以綫上業務為主，此為品牌首間融合綫上綫下營商模式的概念店。

美聯旺舖營業董事彭惠祥表示，疫情期間因禁堂食令超市需求急增，令當時有不少小型超市在疫情期間擴張。不過，隨着開關後市民外出用餐及外遊消費，超市相應需求亦較疫情期間減少。

彭惠祥續指，大型超市租用面積一般較大，租金相對實惠，加上部分小型超市退場，故即使需求減少，對大型超市影響不算大。目前大型超市以保持現時分店組合為主，新分店料會以新發展區，如啟德等有新住宅入伙的地區為主。

息口走勢未明朗，二手交投低迷，部分業主不惜蝕讓沽貨。本報統計上月20大蝕讓個案，蝕幅約6.5%至46.2%。港島大潭豪宅紅山半島洋房原業主持貨逾6年轉售，帳面勁蝕5154萬，成為9月「蝕讓王」，紅磡昇御門一個中層4房單位，持貨11年帳面跌價約26.6%。

上述20大蝕幅個案當中，「最傷」為紅山半島松柏徑一幢雙號洋房。市場消息指出，該洋房面積3142方呎，連837方呎花園、1315方呎天台及519方呎庭院，新近終以6000萬售出，呎價僅19096元。據了解，原業主於2017年斥資1.1154億購入，持貨逾6年轉售，帳面勁蝕約5154萬，期內物業貶值約46.2%。

美孚新邨帳蝕190萬易手

至於蝕讓金額排名第二位的為紅磡昇御門。利嘉閣分行首席聯席董事潘立信表示，該屋苑1座中層A室，面積約1570方呎，4房間隔，可享維港煙花景，原本開價2500萬放售，獲外區換樓客洽詢，最終累減250萬，以2250萬連車位售出，呎價約14331元。

據悉，原業主於2012年斥資約3067.41萬買入單位，持貨11年轉售，帳面蝕約817.41萬，期內單位貶值26.6%。

此外，市場最新一宗蝕讓成交為荔枝角美孚新邨。中原分行分區營業經理馮健平表示，該盤4期百老匯街115號高層A室，面積552方呎，最初開價638萬，最新減價至610萬成交，呎價11051元。據了解，原業主於2020年斥資800萬購入單位，持貨3年轉售，帳面虧蝕190萬，期內單位貶值23.8%。

中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，樓價自高峰期顯著回落，以致高峰期購入的單位，現時不少都要蝕，政府若「減辣」對樓市幫助很大。

美聯住宅部行政總裁（港澳）布少明表示，近數月樓市表現低迷，整體成交價自然受影響，部分新盤低價推售、銀行加按息等，均促使業主減價更快。他又說，一些蝕讓較多單位，可能當年以高價購入，因此跌幅較大，希望政府能夠「撤辣」釋放購買力。

投資市場雖淡靜，惟核心區物業受捧，活躍於市場的投資者楊萬勤出手，購入銅鑼灣渣甸街全幢商住樓，作價9020萬，料回報3厘。原業主持貨3年，帳面蒸發1480萬，貶值14%。

上址為渣甸街49號全幢，佔地約900方呎，地舖、閣樓至5樓，合共有7層，地舖及閣樓面積各約900及500方呎，1至5樓住宅實用面積各為476方呎，以9020萬易手。

持貨6年虧損1480萬

現時該地舖租客為人和荳品，連同樓上5個住宅，全幢月租約22.8萬，新買家為楊萬勤，料回報3厘。

原業主於2017年6月以1.05億購入物業，近年以1.5億放售，最終大幅減價成交，持貨6年，帳面虧損1480萬元，物業貶值14%。

近年楊萬勤連環出手，涉資逾2.92億，去年4月，他購入西環皇后大道西532至534號金陵閣一樓B部分及二樓BA單位，總樓面約5300方呎，作價3420萬成交，呎價約6452元。

近年動用2.62億掃貨

原業主於1989年5月以500萬買入，持貨33年帳面獲利2920萬，升值約5.84倍。上址由護老院以7.5萬承租，料回報約2.63厘。

楊氏亦於2021年5月購入何文田窩打老道61至63號地舖入口連1樓及2樓，作價9800萬，地舖面積約200方呎，1樓及2樓各5800方呎，合共11800方呎，平均呎價8305元，租客渣打銀行，料回報4.2厘。

原業主於1976年3月以34.65萬購入，持貨45年，帳面獲利9765.35萬，物業升值逾281倍。

於2019年11月，他購入旺角西洋菜街南136號地舖，作價7000萬，建築面積900方呎，平均呎價約7.78萬，原業主為資深投資者鄺惠邦，於2000年以2450萬購入，持貨19年帳面獲利4550萬，升值約1.86倍。上址由藥房以每月25萬承租，料回報約4.3厘。