坪價167.9萬元，衝破台北西區辦公行情天花板；處分利益有望貢獻獲利逾一股本

位於台北市忠孝西路台北車站對面的「基泰忠孝大樓」，求售兩年後，終於在4日賣掉了！李姓自然人以125億元整棟吃下，不但刷新今年商用不動產最高成交總價紀錄，每坪單價高達167.9萬元，更突破台北西區辦公行情的「天花板」。

基泰忠孝大樓兩年前，曾以底價百億餘元公開標售，最終流標做收，最近在基泰建設爆發「基泰大直」工地嚴重工安意外後，二度公告重啟處分，當時市場即傳出已找到潛在買家，4日果然拍板成交。基泰發布重訊公告，李姓自然人以125億元買下基泰子公司君匯開發及京匯開發兩家持有的基泰忠孝大樓，包括土地448.31坪及建物8,203.94坪，處分利益估約50億元，法人依基泰股本43.84億元估，將貢獻基泰獲利逾一股本。

基泰忠孝大樓為地上37樓、地下6層的商用複合式大樓，2019年完工，當時基泰強調初期將只租不售，待滿租或達一定營運運績效和租金收益率時再全棟出售；如今順利成交，也符合市場預期。

第一太平戴維斯資深協理丁玟甄表示，該大樓以125億元成交，直接超越「新光一號」決標新光天母傑仕堡總價116.8億元，坐上今年最高成交總價的商用不動產「樓王」。

高力國際業主代表服務部董事黃舒衛分析，基泰忠孝是西區門戶範圍內單一產權且為所有權之可交易的最大量體新供給，若以停車位450萬元拆算，地上層每坪成交單價約167.9萬元，已突破台北西區辦公「天花板」。

黃舒衛分析，基泰忠孝能順利成交有三大市場條件，第一、為北車商圈忠孝西路唯一可整棟交易的新大樓，產品稀缺；第二、周邊還有「台北雙星」、「舊市議會地上權改建案」、「凱撒大飯店更新案」、「北門郵局重建案」及「E1E2重建案」，整體商業環境改善及租金上漲潛力無窮；第三、近兩年升息趨勢拉高進場門檻，讓壽險業無法出手獵樓，資產評估價格天花板被打開，間接使置產買方進場更積極。

黃舒衛還說，北車商圈商辦租金若能達每坪月租4千元水準，以基泰忠孝每坪成交價約168萬元來看，對壽險業進場的租金投報率達2.845％，可謂後無追兵、前有光明前景，是絕佳進場時機。

至於基泰忠孝大樓買家李姓自然人，是何方神聖？市場傳出，可能是去年基泰「國產實業大樓」65億元的買主－桃園大咖建商宜雄建設大股東，但尚未被證實。

台北市信義區原陸軍保養廠D、E基地將重啟公辦都更。該區域面積6,148.3坪，規模較歷年都更核准案平均面積大逾10倍，更是近三年全台第三大都更案。內政部表示，該案一改「全區」興建社宅，將引進產業進駐，並與北醫合作生醫科技研發中心，全案預估開發時程最快六年完成。

內政部指出，本案基地面積逾2公頃，原由台北市政府主導，2020年底因北市府放棄興建社會住宅，改由內政部及國家住都中心接手，經兩年多的專案研究後重新推出。

內政部的規劃案一改北市府原先「全區」興建社宅的構想，重新盤點周邊的道路現況及既有設施條件後，認為除規劃興建社宅外，也將納入生醫產業，以符合周邊發展需求。

國土署署長吳欣修表示，本案因公私有土地混雜，採都市更新的方式重建，將與北醫合作打造生技醫療研發中心。原則上未來會有三部分，包括社宅、生醫研發中心及投資者分回的土地及建物。吳欣修還說，社宅戶數須等到招標的實施者提出計畫，才會明確。大致而言，D、E基地北側及西側，已有明年3月陸續完工的六張犁A、B社宅及三興社宅，將提供1,282戶社宅及其他托育、長照設施。

內政部強調，未來可望有製藥業、食品業或其他生技醫療相關產業進駐，會以此條件評選都市更新的出資人。

由於辦理都更及權利變換作業時程約需兩年，加上工程實施約需四年，合計總開發時程最快六年完成。依近三年都更核准資料來看，本案若經核定，可望躋身全台第三大的都更計畫，前二名均為商業用地變更。

內政部還說，考量全區街廓道路系統、容納人口及發展高齡化養生住宅的趨勢，此案也將鼓勵興建優質老人住宅與生醫科技育成研發使用，朝「優質老人住宅與生醫科技育成研發使用」。

公股銀行持續積極強化都更危老業務，但近年因疫情、通膨等因素，造成建築的成本大幅上漲，現在已出現新的趨勢，就是部分原先與建商合建的都更案，轉型成為地主自地自建的自主都更案。

公股銀主管評估，過去建商合建、地主自主型的比重約為7比1或8比1，即與建商合建都更案比重較多，與自建案相比，數量多出很多，但今年以來比重有明顯變化，建商合建、地主自主型比重已經來到約4比1，也就是地主自主型的案件數大增，預計未來地主自主型的案子持續增加下，比重還會拉高。

公股銀主管分析，建商合建案轉型變成地主型的自主都更危老案，主要是地主土地價格上揚，建商成本則是建材價格上漲數成，甚至還有小基地上漲到1倍，合建分配比率出現爭議，因此促成轉型。合建案轉型成自主都更危老，建商角色也改變，轉變成協助全案管理，也就是轉型成類似不動產建經角色，賺取服務費。

至於近期的爛尾樓問題，銀行分析，建商合建型的較有可能會發生爛尾，而轉變成地主自主型後，因多半是全額融資，銀行也會積極協助。

對建築成本拉高，公股銀主管指出，地主自主型融資，銀行成本原先多會拉較高，且還會有預備金，會多申請額度，可能10％以上，後續也可以最後再看如何調整分配比例，或是先出售一部分。

另有公股銀強調，近年雖因工料大幅上漲，但只要地主、建商提列的造價符合市場合理行情，經評估完工建物銷售金額足以償還貸款，銀行仍可依其提列的造價核予融資額度，以協助都更危老重建。

現在公股銀除了持續強化都更危老，在建商方面，現在更留意的是資歷，會特別留意小型建商，因為出事的多半為小型建商，因此會主動希望分行盡量可以避免承做小型建商相關的案子。

公股銀主管認為，現在建商的整合能力更為重要，部分自有資金不夠的建商亦將逐步退出市場，導致短期內市場投入者減少，而影響都更危老的推動。

建商減碼購地，Q3年減3成，全年面臨1,000億元關卡保衛戰

受到政策斷金流衝擊，建商不但減碼購地，更不再追價，讓土地市場面臨急凍。最新統計顯示，第三季全台土地僅成交382億元、年減3成，累計前三季770億元、年減45.3％，與兩、三年前動輒突破3,000億元的天量相比，呈墜崖式重挫。市場專家悲觀預期，第四季有可能再探底，交易金額將量縮到近十年新低，全年恐將面臨1,000億元關卡保衛戰。

戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達4日表示，第三季土地交易量總算擺脫前兩季的沉寂，來到382億元，相當於上半年的總和，但相較於近十年單季平均交易量485億元的水準，還是顯得低迷，顯示土地市場仍處在觀望期，建商只挑優質土地投資的方向不變。

楊長達表示，近十年土地交易金額的最低點是2016年的892億元，今年前三季土地交易金額為770億元，全年是否改寫新低紀錄，第四季市況成為重要關鍵。

戴德梁行調查指出，第三季單筆達40億元以上的土地交易，尚有台北市石牌商圈及台中市北屯區兩宗商業土地，但第四季目前看來尚無此等規模的指標性土地標案。由於國內大選前後及國際政經局勢仍充滿變數之際，建商多所顧慮下，預期第四季的土地交易金額亦難突破200億元，因此全年土地市場成交金額要突破千億元大關，頗有難度。

楊長達分析，從地價指數來看，今年土地交易量雖大幅萎縮，但住宅、商業、工業地價仍溫和上漲，也並未看到後勢有下跌跡象。而建商最擔心的營建成本，儘管營造工程物價指數從年初至今始終維持在132～133，相對於2015年底的100，無重大波動，但國際升息趨勢仍未停歇，因此減緩土地儲備量。依目前營建成本為基礎評估都市更新及捷運聯開案，將是建商面對目前市場氛圍的穩健策略。

戴德梁行董事總經理顏炳立4日表示，「今年房市，就像自己是湯姆克魯斯，因為在執行『不可能的任務』嘛！」在政策一波波打房下來，今年房市大勢已去！至於明年，則還沒利空出盡，若買方不追價、賣方不降低，還是不易成交，顏炳立直言，「價跌10％，才會見量」。

顏炳立4日主持戴德梁行第三季商用不動產市場季報發表會，一開場就重申今年初所講，今年是「狡兔追月，黯淡的月！」目前這個格局沒有改變，量再縮、價緩跌，市場由金流決定。

顏炳立表示，現在看市場，大家會比較保守，有人問，明年會利空出盡，有這麼樂觀嗎？我認為，應該是要打個問號。

顏炳立表示，最近有些人說政策打房無效，其實不是沒效，而是正在醱酵；房市被政策連年圍毆，爬起來、被摸一摸頭（指推出新青年安心成家房貸政策），再繼續毆；房價雖感覺不出明顯下跌，但不代表沒有跌，只是緩跌而已。

顏炳立預期，第四季量、價、買氣都收斂，等量、等價、等緩跌；價跌10％，才見量。

顏炳立表示，現在拋售壓力未到，所以現在市場是緩跌的；不過只要利率一升到5％，「市場就再見了！」

顏炳立說，現在預售案的銷售期正在拉長，證明打防政策是有效的！今年是「熊比牛大，兔難追市」，所以兔年大勢已去！顏炳立認為，明年大致會維持今年走勢，因為政策若不鬆綁，市場是不變的。

中央社

現行以「經濟或社會弱勢者」身分申請社宅者，須符合低收入戶或中低收入戶，抑或育有未成年子女3人以上等條件，行政院會明天擬通過相關草案，放寬申請條件，將育有未成年子女3人以上，降為2人以上。

現行住宅法規定，社會住宅應以地方縣市轄區為計算範圍，其中至少40%以上須出租給經濟或社會弱勢者，而「經濟或社會弱勢者」指的是家庭總收入平均分配全家人口的金額及家庭財產，未超過主管機關公告的一定標準，且符合下列規定者，包含低收入戶或中低收入戶、特殊境遇家庭、育有未成年子女3人以上、65歲以上長者、受家庭暴力或性侵害的受害者及其子女、身心障礙者、災民等。

為因應少子女化，行政院會明天擬通過住宅法部分條文修正草案，將現行條件之一的育有未成年子女3人以上，降為2人以上，放寬範圍，盼能提升受惠人數。

另外，此次草案為鼓勵更多房東投入公益出租人行列，內政部表示，明訂房東將房屋出租給社福團體後，再由團體轉租給符合租金補貼申請條件的房客，住宅所有權人或房屋納稅義務人，將能被認定為公益出租人。

為了讓房東放心成為公益出租人，草案也訂定租金補貼不得做為追溯課徵稅捐的依據，增訂公益出租人的租賃契約資料及租賃所得，不得作為綜合所得稅、地價稅及房屋稅的查核依據，排除稅捐稽徵法第21條第1項第3款，稅捐未於規定期間內申報，核課期間為7年的規定。

行政院會明天也將通過「都市危險及老舊建築物加速重建條例」第5條之1修正草案，行政院官員表示，草案主要是明定公有非公用土地及建築物，除已有合理利用計畫、或公有非公用土地面積達重建計畫土地面積50%以上者外，應一律參加危老重建，並排除土地法等公有財產管理規定的適用，解決目前辦理時程冗長的困境。

中央銀行總裁楊金龍今日赴財委會備詢，之前央行五波房市管制成效受到多位立委矚目，對於立委質疑五波管制措施之下，不動產放款占總放款比重反而愈來愈高，楊金龍解釋，主要因房價墊高使得房貸金額也增加、企業授信下降相對墊高不動產放款占比等兩大原因。

立委郭國文詢問，五波房市管制下來，結果銀行放款更加集中在不動產，是否成數管制已經失靈？而且不動產的貸放總金額，從11.5兆增至14兆618億元，多了快3兆元，對此，楊金龍作出上述回應。

國民黨籍立委賴士葆、民進黨籍立委高嘉瑜均質疑，至今房價漲8%仍算是達到目標？楊金龍回應，央行採取房市管制措施，主要基於兩大兩目標，1、資金不要太集中房地產；2、泡沫不要影響金融穩定，他進而表示，目前不動產的呆帳率0.05%，代表資產品質也有所控制。

楊金龍也指出，房市管制目標並非在房價下跌，而是「緩降」，並引國泰房價指數為例，台灣房價指數已從2022年最高到30%多，現在漲幅已降到8%。

立委鍾佳濱則建議央行，要掌握預售屋交易價，並且設定指標，楊金龍回應，會協商內政部來建立預售屋交易價格的偵測指標。

台塑（1301）企業總部搬遷配合都更時程，總裁王文淵坐鎮，未來兩周搬遷完畢。台塑總管理處昨（4）日公告，9月中起陸續搬遷到內湖，10月20日起正式在內湖大樓辦公。新台塑大樓預估最快2028年完工，房仲業者估算，台塑敦北總部大樓都更後的整體開發價值逾900億元、上看突破千億元。

台塑集團重要地標
配合敦北總部都更時程，台塑企業2018年5月斥資187億元，購入位於內湖「T．CBD」三棟商辦大樓，做為臨時新總部。近九個月裝潢完成，台塑總部近5,000名員工將分兩批次搬遷到「台塑內湖大樓」，三棟大樓合計面積近3萬坪，還將採用人臉辨識系統自動打卡，兼顧效率與社交距離。

台塑第一批搬遷從9月19日開始至9月底，包括四大公司、總管理處第一組人員；第二組人員則是四大公司、管理中心等的幕僚單位、核心高層，自10月初開始到10月19日止，10月20日正式進駐內湖新總部。

台塑敦北總部大樓位在台北市敦化北路和民生東路口的商業精華地段，土地面積廣達6,380坪，早在2014年9月台塑集團就拍板將進行都更，是全台最大自辦都更案，備受各界矚目。

依據台塑都更案規畫，維持現有前段二棟A級商辦大樓（地上22樓、地下5樓、樓高約90公尺）、後段一棟高級住宅大樓（地上22樓、地下3樓、總戶數約100戶），全部樓地板面積5.8萬坪。原本預計2028年完工，不過因受疫情影響，加上近來持續傳出缺工、缺料，可能延後到2029年落成。現有台塑總部中庭區域的封閉停車場將轉為綠地，開放式空間與周邊居民分享。

考量未來集團運作以及後續AI、綠能、儲能等新事業項目開展，台塑敦北總部都更新大樓完成之後，回歸新大樓的將是企業管理中心、行政中心以及四大公司決策、營運等核心單位，部分後端運作事業單位未來將續留內湖據點。

戴德梁行2023年10月4日發布第三季商用不動產動態，依據經濟部統計局資料，2023年1至8月累計綜合商品零售業營業額年增10.9％，百貨公司營業額年增19.6％，民眾消費表現暢旺，此波消費力道也反映在商圈復甦上。

西門商圈復甦最明顯，店面空置率從疫情高峰23.1％下降至本季7.6％，已連續5季下降。值得注意的是，西門町老店成都楊桃冰舊址2022年11月由合庫資產以8,502萬元自法拍取得，根據最新實價登錄資料所載，該店面2023年3月以25萬元月租金由伴手禮店業者承租，租金收益率約為3.5％。此案例表現出歷經疫後復甦及升息衝擊，台北市一級商圈店面投報率新標竿。

本季忠孝商圈主要變動來自既存店家於商圈內轉換店面，其中日系珠寶店「agete」進駐黃金位置，商圈整體空置率微幅下降至約13％。中山商圈受惠於排隊名店開幕及線形公園聚集人潮，空置率與上季持平維持在約5％的水準。

新北市政府地政局局長汪禮國2023年10月4日在市政會議上，以「永續 創新 地政好行」為主題進行專案報告，針對新泰塭仔圳重劃的工程進度部分，指出區內首條30米計畫道路已經命名為「領航路」，預計年底就能完工，屆時將成為串聯新莊與泰山間的交通動脈，並分擔中正路交通流量，展現市地重劃對區域正向發展的初步成果，之後隨著工程里程碑陸續達標，曾經滿是鐵皮違章工廠的塭仔圳就要徹底變身，成為新北市整開建設新亮點。

汪禮國表示，2024年是新北整體開發的重要里程碑，新店十四張B單元、新店F+J單元、蘆洲北側，都相繼於2024年公告區段徵收或開工，在地政局及市府團隊的努力下，新北市微笑三曲線整體發展策略正按部就班持續執行。而受到新泰地區市民期待的塭仔圳領航路，2023年底完工後可接通新北大道及中環路，相信2024年也能看到它打通新泰交通任督二脈的明顯成果，此外，重劃區內25米以上計畫道路，原則上都會納入人本交通的規劃，於路口設置行人庇護島、行穿線退縮，兼顧車行順暢與行人安全，與過去塭仔圳地區的坑疤小路，將不可同日而語。

汪禮國指出，除了整體開發持續推進之外，地政局對於保障市民安居生活的努力堅持不懈，不但針對7月1日《平均地權條例》新制上路制定相應的處理機制，預售屋廣告打得越高調，地政局稽查動作就越頻繁，嚴防房價惡意炒作；對於新北市20所大專院校、共約12.5萬名莘莘學子，地政局也創全國之先，開辦「學生校外賃居訪視」作業，透過與各校合作，會同警、消等相關單位共同檢視學生賃居地點的消防逃生、門禁管制、租賃契約書內容等，新北安居地政局來把關，讓學生們租得安心，家長們都能放心。

10月4日，美的置業控股有限公司宣佈，截至2023年9月30日止九個月，該公司及其附屬公司連同其合營企業和聯營公司的合同銷售金額約532.5億元，同比減少約10.56%; 相應的已售建築面積約428.3萬平方米。

另據觀點新媒體過往報導，9月1日，美的置業發佈了前8個月未經審核營運數據。

1-8月份，美的置業合同銷售金額491.1億元，較上年同期535.1億元下降8.22%; 已售建築面積約393.4萬平方米，較上年同期421萬平方米減少6.56%。

據此測算，美的置業9月單月的合同銷售金額為41.4億元，相應的已售建築面積約34.9萬平方米。

10月4日，中駿集團控股有限公司（簡稱“中駿集團”）發佈公告稱，公司沒有根據2021年3月22日簽訂的銀團貸款協定支付已到期的本金和利息共約6100萬美元。 未支付貸款已導致公司的境外美元優先票據出現違約事件。

公告顯示，進入2023年第二季度，中駿集團的銷售持續下滑，流動資金緊張狀況日益嚴峻，境外兌付債務壓力持續增加。 即使中駿集團竭盡全力，流動現金及銀行存款可能無法履行當前和日後義務所需。 截至本公告日，中駿集團沒有根據2021年3月22日簽訂的銀團貸款協定支付已到期的本金和利息共約6100萬美元。

中駿集團稱，未支付貸款可能會導致集團債權人根據相關融資的相應條款要求加快償還債務及/或採取行動。 截至本公告日，集團尚未收到有關境外債權人要求加快償還債務的任何通知。

截至本公告日，中駿集團仍繼續保持正常的業務營運。 中駿集團表示，公司將儘快委聘外部顧問，協助集團就現在的資本結構及流動性進行評估，並探索可行的全面解決方案，以確保集團的長遠發展及保障所有持份者的利益。 公司計劃積極與境外債權人溝通，爭取他們的支援和理解，以期友好解決債務問題。

此外，公告還披露，中駿集團將向聯交所申請由2023年10月5日9時起暫停上述本公司各境外美元優先票據的交易，直至另行通知為止。

自8月底以來，多地房地產政策迎來調整優化，推出降首付、降利率、“認房不認貸”、取消限購、進行稅費補貼等“樓市新政”。 與此同時，各家房企多管道花樣行銷，在打折的基礎上，送物業費，送車位，開展砸金蛋、夜間市集、藝術展與趣味活動等吸引購房者。

房企花式行銷 加碼讓利

青島綠城在兩節期間推出直播活動，爆款紅盤可享99元抵20萬元購房大禮包，三大在售新盤推出房款優惠、車位優惠和物業費贈送等優惠活動。

海信地產在青島國慶期間多盤聯動，推出「7大」價『期 放心嗨購」活動，購房最高可享20萬元優惠，同時，購房可獲萬元旅遊基金和萬元物業費。 卓越華北區域推出「五菱風暴」行動，購房即有機會抽取五菱宏光MINI，買毛坯送裝修、買房送車位等活動。

深圳多個新盤項目紛紛推出優惠活動，打折、一口價房源主打“性價比”。 多數新盤均可在備案價基礎上享受一定折扣，普遍折扣在8.6折-9.5折不等。

在折扣的同時，深圳一些專案還推出各種優惠。 以深圳羅湖蓮塘片區一樓盤專案為例，項目啟動全民經紀活動，介紹客戶買房成功就可以獲得8萬到12萬元的傭金。

洛陽方面，由洛陽市人民政府主辦的“青春洛Young 潮享消費”中，打造“潮購房”，打破傳統購銷模式，將“玩樂、消費、解壓、社交”於一體，“衣、食、住、行、樂”集中體驗的新型推房模式，也得到了年輕人的認可。

減負擔到增補貼 利好政策頻出

9月29日，深圳調整優化后的個人住房貸款利率正式執行。 據悉，此次調整后，深圳首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低於相應期限貸款市場報價利率（LPR）減10個基點，二套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低於相應期限貸款市場報價利率加30個基點，意在降低購房負擔。

同日，寧夏銀川出臺穩樓市新政，其中提出，實施「認貸不認房」政策，已結清房貸再購房按照首套房優惠政策執行，即首付20%。 另外，對多子女家庭購首套自住房，夫妻住房公積金最高貸款額度由80萬元提高至100萬元，同時，將第二次使用公積金貸款首付比例降至20%。

9月28日，浙江寧波發佈《關於進一步優化房地產市場平穩健康發展若干政策的通知》，明確取消限制性購房政策; 首套、二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例和貸款利率，統一調整為全國政策下限; 鼓勵各地結合實際，探索採用發放購房、家電消費券等多種措施，促進合理住房和相關消費，更好滿足居民剛性和改善型住房需求。

9月26日，江西撫州出臺27條穩樓市新政，提出實施購房補貼、契稅補貼、個稅補貼; 開展「買房抽大獎」活動，最高為100萬元; 優化購房入學政策。

安徽宿州方面，至2023年12月31日，凡購買市區（含市管園區）新建商品住房的，建築面積在90平方米以上按照10000元/套標準發放普惠消費券; 建築面積在90平方米及以下按照5000元/套標準發放普惠消費券。

多地市場活躍度有所提升

在多重政策紅利加持下，多地房地產成交活躍度明顯提升。 9月28日，中交麓江春望首度開盤，首開去化超八成，掀起黃金周長沙樓市的第一波熱浪。 9月29日，恰逢中秋節，在嶽麓區招商蛇口江山境，同樣熱鬧，專案發佈海報內容顯示，當天專案南地塊首開，去化超9成。

深圳光明區的一處新房專案於此前開盤，項目登記1010批客戶，認籌數是房源數近3倍，成為深圳今年第二個認籌數是房源數約3倍的樓盤。

克而瑞研究中心數據顯示，成交在各地新增密集政策落地中持續修復。 9月30個重點城市成交面積為1205萬平方米，環比微增3%。

具體來看，一線城市9月整體成交212萬平方米，環比上升16%，隨著北京、上海「認房不認貸」落地，供應回升，帶動成交如期放量，環比上升15%。 廣州低位回升，隨著新政疊加落地，專案來訪、認購穩步回升，成交環比上漲26%。

二線城市中部分城市迎來輪動復甦。 寧波成交環比上漲136%，重慶、長沙成交環比分別上漲36%和35%，青島、西安、武漢、天津也分別上漲23%、20%、17%、18%。

在成交好轉的背景下，房企業績明顯提升。 9月逾六成百強房企實現單月業績環比增長，32家企業的環比增幅在0%到30%之間，29家企業環比增幅超過30%。

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其中部分企業的業績表現相對突出，如中國金茂、華髮股份、綠地控股、大華集團、首開股份等房企的環比增幅均在60%以上。 但從業績同比來看，目前規模房企整體仍陷負增長困局，9月單月業績同比降低的企業數量超過七成，累計業績同比降低的企業也達到近六成。

易居研究院研究總監嚴躍進表示，各地在十月份促銷的關鍵階段，繼續在政策方面做釋放，意在促進四季度交易市場的活躍。 預計後續有更多城市在行政、金融和財稅方面都會有各類持續放鬆的動作，以積極提振十月份的銷售行情。

嚴躍進說，目前來看，相關政策的落地大幅提升了居民購買力，尤其是釋放前期的置換需求，市場熱度隨之提升。 後期伴隨著“以舊換新”置換需求的逐步釋放，整體成交有望小幅微增。 但對於弱二線和廣大三四線城市，諸如南寧、昆明、福州、無錫、常州等，市場修復仍有待核心城市的熱度傳導，當前市場信心跌至谷底，加之居民購買力不足，整體樓市還將面臨較長的調整期。

“市場雖好轉，但整體來看，有沖高回落趨勢。” 中原地產首席分析師張大偉說，目前市場都在期待對剛需相關政策進一步微調，對於北京來說，例如加點取消、二套房首付比例下調等政策亟待出臺，以支援樓市的平穩運行。

9月28日，太古地產發佈公告，宣佈擬以總價人民幣97.0997億元收購洋涇地塊及前灘21號地塊的兩家公司的股權，太古地產將持有這兩個專案各40%的權益。

兩個專案將由太古地產和陸家嘴(9.5800.02, 0.21%, )集團合作開發，也將成為太古地產在中國內地的第九及第十個大型發展專案。

將聯手陸家嘴打造浦東全新地標專案

據瞭解，此前，據上海陸家嘴金融貿易區開發股份有限公司公告披露，放棄上海東袤置業有限公司40%股權及上海耀龍投資有限公司40%股權優先購買權，該公司持有上海東袤置業有限公司60%股權，上海耀龍投資有限公司60%股權。 公司控股股東陸家嘴集團持有東袤公司40%股權，陸家嘴集團控股子公司上海前灘國際商務區投資（集團）有限公司持有上耀龍公司40%股權。

公告顯示，陸家嘴集團、前灘投資於2023年8月1日分別將其持有的東袤公司40%股權、耀龍公司40%股權在上海聯合產權交易所公開掛牌轉讓，掛牌價格分別為65.94億元、31.16億元。 截至2023年8月29日，上述股權專案分別徵集到意向方錦洋有限公司和聯峰有限公司，以上意向方均為太古地產有限公司的全資子公司。 經考慮公司戰略規劃，陸家嘴擬放棄行使上述股權轉讓的優先購買權。

其中，東袤公司的核心資產為浦東新區洋涇區域黃浦江沿岸E8-04、E10-2、E12-1、E13-1及E13-3等地塊專案，涉及住宅、辦公、商業、文化等多業態，用地面積15.19萬平方米，建築面積38.99萬平方米。

洋涇專案分東區和西區，其中洋涇西區已於2022年11月開工，目前進度為樁基圍護施工階段，專案整體計劃於2028年竣工。 洋涇東區設計方案待規劃獲批。

耀龍公司的核心資產為浦東新區前灘21-02和21-03地塊專案，涉及住宅、辦公、商業、文化等多業態，用地面積6.38萬平方米，建築面積60.24萬平方米。

前灘21-02和21-03地塊專案已於2020年3月開工，目前處於主體結構及外立面施工階段，計劃於2025年6月竣工，其中21-02地塊住宅已於2023年5月開盤。

對此陸家嘴表示，公司已與太古地產合作開發前灘太古裡專案，該專案於2021年9月30日開業至今，彙聚國際品牌、健康生活及餐飲概念，營造獨特的健康體驗，目前開業率超過95%。 前灘太古裡的成功運營，對提升前灘地區的整體商業氛圍多有助益。

其續稱，耀龍公司開發的前灘21號地塊位於前灘區域商業中軸線的核心點，與前灘太古裡專案隔東育路相望。 21號地塊項目繼續與太古地產合作，有助於21號地塊中的商辦專案與前灘太古裡更好實現優勢互補，統一籌劃，合力運營，打造前灘國際商業圈。

同時，太古地產與東袤公司所開發的洋涇項目有著深厚的歷史淵源和情懷，有助於深度挖掘專案百年海派文脈資源價值和歷史文脈資源，將洋涇專案打造為上海城市工業文明深厚底蘊的展示名片和工業遺產更新利用的新範式。

據太古地產行政總裁彭國邦表示，參與這兩個投資機會正體現了公司積極擴展業務的發展策略，彰顯了太古地產對投資中國內地的長期承諾。

彭國邦表示，太古地產很高興有機會競買這兩塊極具發展潛力的地塊。 在港幣1000億元投資計劃下，公司正銳意拓展在中國內地的業務投資，希望發展更多專案。

太古加快內地擴張

資料顯示，太古地產於1972年成立，隸屬於太古集團，其控股母公司為太古股份。 太古股份有限公司，簡稱太古，英文名Taikoo（太古股份有限公司A，代碼HK0019; 太古股份有限公司B，代碼HK0087），是太古集團旗下上市公司。

太古集團早於十九世紀初在英國利物浦成立，當時只是一家規模不大的進出口公司。 而如今的太古公司是香港主要上市公司之一，由五大業務板塊構成：地產、航空、飲料、海洋服務、貿易及實業。

太古地產致力發展及管理商業、零售、酒店及住宅物業，發展策略集中在主要運輸交匯點的上蓋發展綜合物業專案。 目前太古地產在美國、中國香港及中國內地均有持有物業。 其中，在香港的投資物業組合乙太古廣場、太古坊及太古城等綜合發展專案及寫字樓、酒店、餐飲等多業態組成。

據悉，從2001年開始，太古地產在內地已經走過了22年時間。

期間，該公司接連打造了北京三裡屯太古裡、廣州太古匯、北京頤堤港、成都遠洋太古裡、上海興業太古匯等專案。

去年，上海前灘太古裡、北京三裡屯太古裡西區陸續開業，太古地產在內地的零售專案擴展至七個。

在過去很長一段時間里，資本市場提及太古地產，紛紛表示 「偏保守」、「太慢了」，而近兩年，深耕內地市場多年的太古地產，不斷調整其發展節奏，甚至隱隱有加速趕超之勢。

據瞭解，2022年年初，太古地產明確，未來10年，太古地產會在核心市場投資1000億港元，在中國內地、香港及東南亞幾個主要市場尋找新發展機遇。

在千億港元計劃下，過去一段時間，太古地產在內地的投資力度有所加強，2022年以來，該公司接連落地西安，進軍深圳，加碼廣州，佈局三亞...... 如今，再度拿下上海兩個專案。

最近些日子，房地產行業真是個大瓜接一個大瓜，先是碧桂園有暴雷的跡象，被推向風口浪尖，接著是新近幾天恆大許老闆終於靴子落地身陷囹圄。宇宙第一、二兩家頭屋，都玩不轉了，其他房企更是不遑多讓。眾多房企瀕臨倒閉，無一例外主要因素是房子賣不動。

房地產是一個重資金、高週轉、高槓桿的行業，一旦房子賣不動，流動性就會出問題，就會出現債務違約危機，債務違約是壓倒房企的最後一根稻草，是房企多羅米骨牌輕輕一碰的推手。

就拿碧桂園來說，這個佈局我國三四五線城市的宇宙第一房企，2023年5月份開始，整個銷售就斷崖式下滑，7月份之前，還能每個月保持200多億元的銷售額，7月直接腰斬至121億。2022年口罩之年，碧桂園還能實現3574億元的銷售，如果按照現在的銷售態勢，大概率2023年碧桂園整個銷售額頂多就2022年的一半多一些。碧桂園如斯，別說其他房企了，也一定是陰霾密布暗無天日生不如死。

房子賣不動，但房價卻異常的堅挺，相關數據顯示，今年6月的統計數據，我們三線城市新房的銷售價格，環比只下降了0.1%。北上廣深等強一線城市，至今都不敢全面放寬限購，怕引起漲價潮。

許多人百思不得其解，明明房子無人問津，肉眼可見的供大於求，為何不降價，還要做垂死掙扎？

很多房企不想降價嗎？這就有點冤枉房地產開發商，所有房商做夢都想降價。試想，苦苦支撐的開發商有的用著月息兩分的資金，這麼算來，就即便打個七八折銷售，也不虧，既盤活了現金流，也能降低負債，主要的是能夠存活下來，有那麼點希望。開發商不是傻子，怎麼能把帳算過來，但地方政府、金融機構不讓降。

為毛？地方政府想啊，房價降了，地價就得降，一旦土地賣不上高價，地方財政怎麼辦？

金融機構想啊，房價降了，之前高價接盤的購屋者斷供了怎麼辦？房地產業最大的肉食者不是開發商，是地方政府和金融機構，這兩個主要肉食者不讓房地產降價，房開商又能奈何？

「限跌令」是一個很奇葩的「市場」行為，應該是2021年吧，全國就有20多個城市搞了“限跌令”，有的吃相難看的城市是採取行政命令，稍微“文明「一點的城市是透過約談房企，目的都是異曲同工，就是限制房子降價。膽大包天違抗「旨」意者，不給網簽。不網簽，房子賣個毛線。不能降價，又從銀行貸不出款來，一邊是高昂的資金成本，一邊是供應商各種帳款，這讓房商怎麼活？

「保交大樓」是房地產產業又一個奇葩的「市場」行為。房企甭說賺錢了，活著就是為了「保交大樓」。有些房企還能夠“保交樓”，很多房企大概率是無法“保交樓”的。房企一家接一家暴雷，結果是一連串的爛尾樓。爛尾樓多了，試問誰還敢買房子？誰都不買房子了，即便能夠「保交大樓」的房企怎麼辦？

房地產這個產業，上下游涉及60多個產業，解決近上億人的就業。我們都明白一個道理：傾巢之下焉有完卵？房地產崩塌了，60多個行業能夠存活嗎？想想讓人不寒而慄，心有餘悸。主要是，一旦房地產淪陷了，地方政府沒有了賣地的財政收入，公務員薪水從哪裡來？

根據當前的經濟狀況，房價下跌是個大機率事件。怎麼說呢？根據幾天原國家統計局一個副局長說法，我們目前開發出來房子足夠14億人居住。這說明房子這個商品，不是一般的過剩。以市場法則來說，供過於求價格下降是必然的。政府可以管得住新房的價格，但管不住二手房的價格啊。一旦二手房市場出現雪崩，那誰還會去賣新房子？除非，政府來個政策，禁止二手房交易，將二手房市場封存起來，只準新房交易。這並不是不可能，我們拭目以待！

許家印被抓了，預示著一個時代結束了。那些生不如死的房企，痛苦指數比身陷囹圄的許老闆沒輕多少，很多可能還羨慕許老闆終於「解脫」了。

房企生無可戀的糾結：一邊是被卡住脖子被摁倒在地上來回摩擦，一邊是眼前拴著個搖旗吶喊的救市紅蘿蔔。房企都快被搞的精神分裂，理想很豐滿，現實卻很骨感。

樓市路在何方？大抵還是放開價格管制，由市場的供需關係來決定樓市的命運。房子供過於求，該跌就讓它跌，管的多了，就變形了。

來源：匠風君

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每經AI快訊，據微信公眾號「德州發布」10月2日消息，近期，山東省德州市推出《促進我市房地產市場平穩健康發展的若干舉措》，涉及公積金貸款、房票制度等。其中提到，支持現房銷售，提高現售房屋的公積金貸款額度。為推動德州市房地產現房銷售，對能夠提供網簽備案的商品房買賣合約（現售）的貸款人，在原有最高貸款額度的基礎上，增加10萬元。文件也提出，積極推行房票制度。房票制度是指在房屋徵收補償中，將過去的實物補償安置創新優化，轉換為房票安置形式。推行房票制度，有助於滿足被徵收群多多樣化安置需求。我市陵城區、武城縣已推行房票安置政策，取得了較好的成效。鼓勵採取房票方式進行徵收補償安置，鼓勵享有增減掛鉤政策的農民用房票進城購屋置業。

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發展局局長甯漢豪在記者會上指出，對於現時市況下會否擔心續見流標，政府有土地供應目標而推地，因此不能夠僅在市況好時推地，市況不好時亦會審慎及按部就班地推出用地。因此，本財季僅推出大嶼山長沙地皮供應不多，料為高檔次單位，由於因應市況而推不同地皮。至於季內未有推出商業地，她稱，可見市場空置率情況，因此暫緩有其道理。

本財年政府暫錄賣地收入70﹒7億元，連同其他補地價收入，則約97﹒7億元，僅佔政府全年度850億元賣地收入預測11％。甯漢豪指出，地價收入一向存在不確定性，受市況及位置影響，她將以平常心面對，又稱推地包括政策目標，地價收入僅為附帶結果。

早前流標的港鐵（00066）小蠔灣站地皮尚未重推，她指出，港鐵正在作調整及部署，未悉重推時間，但她冀不會影響地皮公私營房屋供應，而現階段已知供應進度不會受影響。

甯漢豪亦提到，洪水橋、元朗多層大廈產業用地，收到10個潛在投資者表示興趣，政府正敲定招標條款，爭取盡快推出。

政府揀選3個海濱地段推動「夜經濟」，甯漢豪指出，海濱往後續有不同活動推出，未必一定舉辦墟市，如以後推出音樂、運動康樂活動。

中國恒大（03333）旗下地產業務主體恒大地產，今日通過微信公眾號「恒大地產在深圳」公布，恒大集團深圳公司緊抓工程進度，今年1－8月交付超6000套，在交付、復工、銷售等多方面展現出積極勢頭，並稱其工作也得到了業主、施工單位等多方的肯定與支持。

外界擔憂恒大樓盤在流動性爆發後的工程質素，公眾號文章指，恒大地產深圳公司各項目嚴格執行集團的各項施工工程標準與運行機制，以質量錘、第三方檢測、創新工藝等形式，對項目周期、工程技術、綜合質素、安全紅線、工程材料設備、工程樣板、項目交付前驗收、施工質素標準化等方面做出明確規定，全面加強工程質素的管控，讓房屋質素更加有保障。

農村宅基地是歸農村集體所有，因此申請和使用農村宅基地也只有農村集體經濟組織成員才可以享有。此外在2022年11月農業農村部發布的《農村宅基地暫行管理辦法》，在第三十三條中明確規定：城鎮戶口嚴禁在農村購買宅基地，對城鎮戶籍人員在農村非法購買、非法佔用宅基地興建的房屋不予辦理不動產登記。由此可見非城鎮居民想要在農村試下城裡有樓，鄉下有房的幸福生活按照現在的政策基本上是不可能的。

不過事實真的如此嗎？2022年6月份，隨著《關於授權國務院在北京市昌平區等農村宅基地制度改革試點地區行政區域暫時調整實施有關法律規定的決定（草案）》的實施，讓這種不可能變成了可能。在此次的草案中包括北京市昌平區在內全國總共有104個市縣區納入農村宅基地試點改革區域，包括農村宅基地抵押貸款、宅基地跨村、區縣流轉等等試點。要知道在我國《民法典》當中可是目前強調農村宅基地使用權是不能抵押的，而這部草案的實施，其實就相當於開口子。

不過想要實現這些原因，有三點很重要，首先農村宅基地土地公有性質必須堅守。其次農村耕地的紅線不能突破，最後農民的利益不能受損，這些既是紅線也是底線。要從實際出發，因地制宜、穩慎推進。其實了解政策的農民朋友應該早就已經看出了苗頭，這些年來我國農村宅基地閒置問題越來越嚴重。為了積極盤活農村宅基地，2023年中央一號文件就明確指出，要進行農村建設用地入市。

以浙江省紹興市柯橋區為例，2年前就率先在全國首次開展探索農村宅基地跨村、跨鄉鎮街道、跨縣有償選位。例如今年6月份，在浙江省紹興市柯橋區峽山村村委會也舉辦了一場宅基地拍賣會。只要是紹興市範圍內擁有農村宅基地資格權的人都可以參與宅基地競標。其中紹興嵊州八宿屋村周某以45萬元的價格競拍到115平方米的宅基地，實現了城裡有樓，鄉下有房的願景。根據數據統計，此次競標會共有15塊宅基地總面積1,3429.3平方米，競標累計金額高達576.8萬元。可以說也是全國首次出現農村宅基地跨區域進行流轉，為探索盤活農村宅基地提供了可參考的案例。

不過大家可不要認為什麼人都可以參與競拍，有四點要注意。第一、浙江省紹興市是農村宅基地試辦地區，因此參與競標的人必須是本市人口。第二、報名參與競拍的人必須符合宅基地審核條件的，例如A村村民張三符合宅基地申請條件，但是村里沒有地了，那麼張三才可以參與競標。第三、村民在競拍到跨區域競拍到農村宅基地之後，要將原村集體的宅基地退回給村集體。例如紹興嵊州八宿屋村周某在跨區域競拍到宅基地之後，它原來村裡的房屋宅基地就得退出了。第四、參與宅基地競標的人必須要有農村宅基地資格權，換而言之農民可以跨鄉鎮購買農村宅基地，但是城鎮戶籍人員是不可以的。

當然針對農村宅基地跨區域流轉目前仍處於試點階段，說不定啥時候咱們城鎮居民也能去鄉下蓋房子了。但不管怎麼樣，一定是有嚴格規定的。就像此次浙江省紹興市宅基地跨區域流轉，其中最重要的核心點就要求參與競標的人必須有農村宅基地資格權。但筆者認為不會有村民去買外村的宅基地，除非是村裡的宅基地不夠用了，沒有辦法才會考慮。再說有購買宅基地的錢農戶去鄉裡買商品房不香嗎？

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我們從9月27日市政府新聞辦舉行的新聞發布會上獲悉，近年來我市以實現「住房讓人民更滿意」為目標，加快完善公共租賃住房、保障性租賃住房體系，迭代完善公積金政策，推動住房保障持續“擴面提質”，百姓安居的獲得感、幸福感不斷增強。

公租房：全面兜底困難家庭

「公共租賃住房主要面向城鎮住房和收入'雙困'家庭，我市近年來持續優化公租房保障政策，保障收入准入門檻越來越低，保障水平越來越高，保障群體不斷擴大，牢牢兜住了政府住房保障的民生線，城鎮戶籍的中低收入家庭住房條件有效改善。」市建局相關負責人在記者會上介紹。

據了解，本市已將環衛、醫護等公益類工種及符合資格的農業轉移人口，納入公租屋保障。收入准入條件已放寬至低於上年度城鎮居民人均可支配所得。目前，全市公租房保障累計受益家庭6.3萬戶，受益人口10.6萬人，符合資格的申請家庭已實現「應保盡保」。

為方便申請人，本市大力推動數位化改革，只需一張身分證即可透過浙裡辦或浙江政務服務網實現「網路上辦、掌上辦」。

保租房：精準保障無房群體

保障性租賃住房主要針對就業所在城區無房，有租住需求的新市民、年輕人，滿足他們階段性住房需求。

「十四五」期間，全市計劃興建籌集16萬套（間）保租房。為加速達成此目標，本市建立保租房聯審連結機制，強化土地、資金、稅費等政策支撐。

為增加房源供給，我市集思廣益、多管齊下。截至目前，全市已累計建設籌集保租房9.6萬套（間），承租受益人口9.18萬人。本市優化保租房入住服務，「一房一碼」動態管理，實現出租房源精準管控、出租資訊共享互通，幫助群眾找好房、早受益。

公積金：迭代服務城鄉居民

2021年本市被列為浙江省首個住房公積金輔助共同富裕示範區建設綜合改革試點。試辦以來，全市各地持續優化公積金全鏈服務質量，讓城鄉居民收穫更多共同富裕幸福感。

聚焦自營、非全日制、新業態等彈性就業人群，本市推出政策擴大繳存範圍，推動公積金制度涵蓋從單位職工延伸到其他成年勞動年齡人口。

同時，公積金創新服務加快迭代升級，不斷推出惠民新措施。例如，在浙江省首創租房按月提取，每戶租房提取額度提高到一年3萬元。

據介紹，今年以來本市已兩度優化公積金貸款政策，降低首套房屋、第二套房首付比例，提高貸款額度。

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今年土地市場屢現流標，政府推地步伐明顯放慢，10月至12月即本財政年度第三季度只推出一幅賣地表住宅地招標，僅提供約110個單位，連同其他供應渠道，4月至12月合計的首三個季度總共提供約10150伙，佔全年度供應目標接近八成。發展局局長甯漢豪對整個財政年度私人住宅供應達標感樂觀，但對地價收入能否達到預算的850億元則表示平常心面對，強調地價收入只是推地的附帶結果。業界預期，政府未來賣地釐定底價時將更貼市，並預先作期望管理，以免被指賤賣土地。

長沙住宅地皮提供110單位

政府10月至12月來自各來源的私人住宅供應量預計有3200伙，其中賣地表僅一幅位於大嶼山長沙的住宅地招標，提供約110伙，單位數目較7月至9月的1740伙大減93.7%，料成為2011年政府主動按季推地以來，賣地表土地的住宅單位數目按季新低。

一鐵一局項目2650伙擔大旗

本季度將以俗稱「一鐵一局」的港鐵（00066）物業發展項目和市區重建局項目「孭重飛」，共佔2650伙或82.8%，將於本周五截收意向書的港鐵大嶼山東涌東站第一期最具規模，可建約1200伙；市建局則有土瓜灣盛德街/馬頭涌道發展計劃，以及九龍城啟德道/沙浦道項目，分別可建約640伙和810伙。甯漢豪透露，有約7個私人發展商手上的重建項目可望本季完成補地價程序，共提供約440伙。

對於本季度賣地表只有一幅土地推出，甯漢豪稱，該用地單位供應量不多，相信主要提供中大型、較高層次的單位，強調政府因應市況調節不同類型土地的供應。她又提到，本年度首三個季度，來自各來源的供應約有10150伙，相當於本年度目標12900伙約78.7%，對全年度供應達標感樂觀。

不過，近月屢有地皮流標或低價批出，市場對本財政年度的地價收入能否達到今年2月《財政預算案》提出的850億元預算存疑。甯漢豪解釋，政府推地是為了滿足對於房屋和經濟用地的需求，不能夠單在市況好的時候才推地；市況不好時會審慎、按部就班，觀察市場的承受能力去安排出售什麼用地。

甯漢豪：平常心面對收入銳減

甯漢豪強調，政府推地是以土地供應為目標，地價收入是達到這目標的一個附帶結果，地價收入向來存在不確定性，不同來源、地皮位置和市況都會影響地價，明言賣地收入有高有低，「低的時候可以低過我們原先預算的相當百分比」，政府會以平常心面對。綜合賣地表和已知補地價收入，本財政年度地價收入暫時約156億元，相當於預算850億元約18.4%，缺口達694億元。

團結香港基金副總裁葉文祺指出，市況轉淡，發展商的入標意欲及出價趨保守，今季度政府主要推出中小型地皮，反映當局考慮到市況調節推地策略。他又說，賣地結果及地價均反映發展商對於未來市場的預期，是掀動市場情緒的風向標，政府須小心處理流標風險，避免加劇市場的悲觀情緒。鑑於「一鐵一局」用地一向都受歡迎，東涌東站地皮技術複雜性不高，流標風險較低，對於全年度私人房屋土地供應目標保持審慎樂觀。

就政府明言地價收入只屬推地的附帶結果，萊坊高級董事及估價及諮詢部主管方耀明相信，政府未來推地時釐定地價將更貼市。第一太平戴維斯香港估值及專業顧問服務董事總經理陳超國分析，市價已下調，若政府「不接受市場現實，堅持過去的價格（批地），並非合理做法」，也難保證一旦流標後重推的價格不會進一步下跌，認為接受下調後的價格批地做法合理，相信政府最新的說法是預先向社會作期望管理，「不要見到低價成交時，指政府賤賣土地。」

政府認空置率高 暫緩賣商地

商業市道未見好轉，政府連續3個季度未有推出商業地皮招標。發展局局長甯漢豪直言，現時商業樓面的空置率平均10%或以上，故商業地的供應步伐「暫時緩一緩亦有其道理」。

疫情後商廈市道持續低迷，市區重建局觀塘市中心第四及第五發展區巨無霸商業項目，今年首季僅收到一份標書，最終流標；同季截標的賣地表旺角洗衣街商業地，總樓面面積超過150萬方呎，一度被市場估算有機會晉身百億地王之列，結果由新地（00016）於今年3月初以47.29億元中標，每方呎樓面地價僅3103元，令市場大跌眼鏡。

寫字樓供過於求，商業地市道吹淡風下，政府自本財政年度以來，連續第三個季度沒有推出商業地招標，甯漢豪昨天公布本季度賣地計劃時回應指出，政府看到現時商業地和商業樓面的情況，「我知道（商業樓宇）空置率平均都有10%，甚至更多，所以我們（政府）覺得這個時候商業地（推出）暫時緩一緩亦有其道理。」

賣地表3幅 金鐘廊重建矚目

事實上，甲級寫字樓空置率居高不下。仲量聯行9月下旬發表的報告提及，整體甲級寫字樓的空置率於4月至7月連升4個月後，8月見喘定，維持於7月的12.8%；按照該行去年底錄得的整體空置率為12.1%，8個月累升約0.7個百分點。

綜觀本財政年度賣地表，共納入3幅商業地，最矚目的是位於金鐘核心位置的金鐘廊重建項目，另外兩幅分別位於灣仔駱克道，以及曾經遭遇撻訂和流標的九龍東啟德4C區4號臨海商業地。

業界認為政府暫不推出商業地做法合理，泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚稱，市場上商業樓面供應充裕，政府推出商業地更加要小心考慮，無必要「監平監賤」推售商業地皮。

另外，政府今年中就5幅多層現代產業大樓用地招收意向書，甯漢豪透露，共收到約10個潛在投資者表示有興趣，當局正因應其意見敲定招標條款，爭取早日推出首批用地招標。

發展商加快推盤步伐，資本策略（00497）粉嶺洋房項目華第第1期，早於2021年11月公布樓書，事隔近兩年，該盤終於有新動作，示範單位現已開放予公眾預約參觀。

資本策略地產執行董事何樂輝透露，自中港兩地通關後，華第第1期接獲不少準買家查詢，該盤目標客群為中港商人，故隨即啟動銷售部署，會以市價推售。項目示範單位為粉錦公路333C屋，實用面積6940方呎，4房間隔，以歐洲古典莊園為設計概念，裝修費約5000萬元。

資料顯示，華第分兩期發展，共提供6座洋房。華第第1期佔5座，實用面積5809至6940方呎。

何樂輝說，該集團將推售佐敦九龍諾富特酒店重建項目，屬於「高鐵概念盤」，提供262伙，已完成地基工程，預計2025年下半年落成。

啟德海灣推盤以量先行

嘉華國際（00173）牽頭發展的九龍東啟德承豐道啟德海灣第1期，嘉華國際營業及市場策劃總監（香港地產）溫偉明指出，該集團一如以往採取貨如輪轉的銷售理念，啟德海灣第1期將以「明益」買家的策略推售，務求以量先行。

建灝地產旗下九龍城翻新項目文曜，美聯物業繼日前為該盤買家提供中秋置業優惠後，該行再加碼推出全新置業優惠。由即日起至10月31日，首5名經該行購買文曜單位的買家，每位可獲贈8000元家電禮券，優惠總值4萬元。

二手交投疲弱，業主大幅減價沽貨。荔枝角美孚新邨一個原則1房改3房單位，累減158萬元或22.3%，以550萬元沽出，原業主持貨逾8年，賬面蝕38萬元離場。

香港置業高級首席聯席董事吳志輝表示，上述單位為美孚新邨2期百老滙街28號中層B室，實用面積534方呎，原則1房間隔，現改成3房戶。原業主今年6月底以708萬元放盤，因想盡快賣樓而持續減價，最終累減158萬元或22%，以550萬元沽出，呎價10300元。



吳志輝說，上述單位銀行估價598萬至620萬元，故此成交價較估值低8%至11.3%。據悉，原業主於2015年4月以588萬元購入單位，賬面損失38萬元，單位期內貶值6.5%。

弦海銀主盤406萬 較開價高13%

屯門弦海中層R室銀主盤，實用面積336方呎，1房間隔，昨日透過忠誠拍賣行推出拍賣，銀主開價360萬元，最終以406萬元售出，呎價12083元，較開價高約12.8%。原業主於2019年4月以529.5萬元一手購入，最新成交價較購入價賬面低123.5萬元或約23.3%。

市場消息透露，深井碧堤半島7座中層E室，實用面積517方呎，成交價570萬元，呎價11025元。與上述成交單位同座同室、低兩層的單位，實用面積相同，今年初以582萬元易手，樓上單位較樓下平12萬元或2.1%。原業主於2002年10月以149.4萬元購入單位，賬面賺420.6萬元或2.8倍。

世邦魏理仕最新發表《2023年第三季香港商業房地產市場觀點》指出，本港今年第三季甲級寫字樓沒有新增供應，加上錄得約16.67萬方呎淨吸收量，故整體空置率按季微減0.2個百分點，至約15.8%。

不過，甲級寫字樓總空置面積仍高達1360萬方呎，在空置率持續高企及需求有限下，導致租金按季下降1.4%，連續18個季度錄得跌幅。

核心區舖租賃料受惠夜經濟

零售方面，整體商舖空置率按季微跌0.2個百分點，至約11.4%；市場氣氛向好及空置率有改善，令核心區街舖租金增長加快，按季升2.4%。

世邦魏理仕香港顧問及交易服務─商舖部資深董事兼主管溫運強表示，入境旅客持續增加，鼓勵部分零售商在核心購物區內尋求擴張機會。隨着政府啟動夜經濟，相信第四季租賃市場將進一步改善。

房屋委員會（房委會）「出售居者有其屋計劃單位2023」（居屋2023）和「白表居屋第二市場計劃2023」（白居二2023），將於今早10時30分進行攪珠儀式，以決定申請者按其申請編號最後兩個數字而訂的先後次序。

最少9200伙可選購

居屋2023提供6個全新屋苑共9154伙，分布於九龍東啟德啟悅苑；觀塘安達臣道一帶的安楹苑、安麗苑和安樺苑；屯門兆翠苑及元朗朗天苑，以市價六二折發售，售價約148.72萬至494.46萬元。另設有最少46個過往期數遭撻訂的單位供揀選，即共有最少9200伙可讓中籤者選購。

居屋2023累收約17萬宗申請，以9200伙計，超額認購約17.5倍；白居二2023則累收約8.2萬宗申請。前述屬於臨時數字，預計今天會公布最終數字。

中原（工商舖）寫字樓部首席分區營業董事唐苑雯稱，該行獲業主委託獨家代理招標出售尖沙咀漆咸道南117號珀薈酒店全幢，地盤面積約2048方呎，總批准建築面積約24551方呎，業主意向價約3.8億元，將以現狀及連現有酒店牌照一併出售，截標日期為11月15日。上址於2015年改建為樓高20層的中價精品酒店，提供63個酒店房間，按意向價計，每間酒店房間約603萬元。

業界：樓價跌勢加劇 入市宜避免估價不足

港銀上月大加按息後，住宅樓價加速向下，銀行估價相應受壓。10大屋苑本月銀行網上估價，今年以來首度全綫按月下滑，鰂魚涌康怡花園更有單位急跌10.7%最傷，成今年首宗估值大跌雙位數個案。業界指，樓價跌勢加劇，銀行估價會否再尋底，需視乎未來有否利好樓市措施。

本報追蹤滙豐及中銀 （02388） ，對10大屋苑部分單位的網上估價，上述10個單位本月網上估價，除齊齊遭上述兩間銀行調低外，跌幅更有明顯擴大情況。

其中，中銀由上月初只下調1個單位估價0.6%，變到本月全綫調低上述10個單位估價，降幅介乎2%至10.7%，削幅最勁來自康怡花園C座中層9室3房，實用面積594平方呎，估價由9月初錄934萬元，最新急降至834萬元，單月大劈100萬元或10.7%。

事實上，康怡花園近期樓價跌勢明顯，上月錄得的7宗成交中，呎價已兩度跌至僅逾1.2萬元，因此拖低該屋苑整體造價，令銀行估價亦出現受壓情況。

同區龍頭屋苑太古城估價亦急走下坡，該屋苑雅蓮閣中層A室一個3房，實用面積1,114平方呎，估價由9月初時報2,270萬元，最新被大幅調低9.8%，至2,048萬元，不但險守2,000萬元關口，更屬10大屋苑中第二傷。

一城2房估價跌穿500萬

除中銀估價取態轉趨審慎外，滙豐同期估價也維持保守，繼9月把10大屋苑中8個單位的估價調低後，本月更一律降低單位估價，削幅由0.9%至6.9%，以新界屋苑跌幅較明顯，如天水圍嘉湖山莊麗湖居6座中層C室3房，實用面積546平方呎，估價由9月初錄539萬元，大削6.9%至502萬元，為今年7月起連續4個月遭下調，至今累削79萬元或13.6%。

而另一上車屋苑沙田第一城，同期亦有2房單位被滙豐大降估價3.6%，屬該單位今年2月後估價首度跌穿500萬元關口，相關單位為1座中層C室2房，實用面積327平方呎，目前估價錄486萬元，而上月初估價達504萬元。

中原按揭董事總經理王美鳳指，近期樓價跌勢加劇且全面，「之前整體成交中下跌比例佔6成，現已擴至8成」，令銀行需跟隨樓價下滑速度調整估價。而息口高企及新盤低開等樓市利淡因素，短期難以扭轉，料繼續左右銀行估價取態，而未來估價會否再尋底，需視乎樓市會否有利好因素出現，包括《施政報告》「減辣」措施等。

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明則提醒，近期樓價跌勢急速，部分屋苑更出現超低價成交，或加劇估價跌勢，買家入市前，宜向銀行查詢最新估價情況，避免入市出現估價不足，而需另外抬錢上會情況。

專才計劃效應持續帶旺豪宅租務，市場消息透露，貝沙灣5期洋房雙號屋，實用面積4,190平方呎，屬於5房間隔，並連約579平方呎天台及471平方呎車庫，以全包價30.8萬元租出，呎租約74元，成交租金屬屋苑今年最大額租務。

區內代理透露，洋房連雅致裝修，廳大房大，加上可望開揚海景，吸引內地家庭以高價承租。而業主為內地客，早於2010年以約1.3億元購入，以新租金計，可享約2.8厘租金回報。

其次，中半山堅尼地道堅麗閣高層A室，實用面積2,929平方呎，屬於4房間隔，以全包價12.6萬元租出，呎租約43元。而同區君珀高層B室，實用面積1,452平方呎，屬於3房間隔，剛以月租8萬元租出，呎租約55元。業主早於2012年以約6,643萬元購入，租金回報約1.4厘。

另外，跑馬地秀樺閣高層A室，實用面積1,658平方呎，月租7.8萬元租出，呎租約47元。

二手低迷，業主減幅擴大，吸引部分買家趁低增持單位。何文田京士柏山有買家，剛一擲9,000萬元購入同屋苑伙連花園複式戶，創屋苑逾2年最大宗成交。

累減4000萬 呎價38577

據市場消息指，上述京士柏山4座地下及1樓複式戶，實用面積共2,333平方呎，另設1,117平方呎花園，早於2021年7月連同兩個車位以1.3億元放售，輾轉累減4,000萬元或31%後，終降至以9,000萬元易手，呎價38,577元，造價僅次2021年中以1.05億元易手的單號屋，為屋苑逾2年來最大宗交易。據了解，新買家為同屋苑業主，目前手持京士柏山一幢洋房，不排除是次入市予家人自用。

資料顯示，原業主早於2007年及2016年，以各2,000萬及2,420元購入上述地下、1樓單位及雙車位，涉資共4,420萬元，離場，帳面大幅獲利4,580萬元，升值1倍。

另邊廂，大角咀一號銀海錄得本月首宗成交，代理表示，2座高層A室，實用面積1,019平方呎，3房間隔，以2,580萬元易手，呎價25,319元，樓價較滙豐及中銀 （02388） 網上估價，各3,112萬及2,914萬元，大幅低17.1%及11.5%。原業主2005年以1,599.3萬元購入，帳面仍賺980.7萬元或61.3%。

今年以來核心區舖位租賃暢旺，連主攻汽車陳列室的告士打道巨舖亦受捧，最新一個巨舖，建築面積4471方呎，以每月24萬租出，平均呎租54元，較疫情前租金下跌34%。

上址為灣仔告士打道56號東亞銀行港灣中心地下2號舖，剛由Wearnes moters（HK）LTD，承租，月租24萬元，Wearnes為名車代理及經銷商，旗下包括瑞典Polestar，Volvo，以及英國Lotus跑車，該巨舖為告士打道典型巨舖，建築面積約4471方呎，平均呎租亦只有54元，而最新租金較疫情前租金36.34萬，下跌34%。

平均呎租54元

該舖位對上長租客為Sime Darby Motors（HK）LTD，於2016年1月進駐，直至2021年12月遷出，一直以來，汽車代理商承租能力穩定，6年來，月租亦一直維持36.344萬。Sime Darby亦是知名汽車代理及分銷商，代理寶馬、JAC江淮汽車、MINI及三菱等等。

舊租金每月36萬

業內人士表示，告士打道人流雖然未及核心區，但該街道的特色是舖位「高頭大馬」，聚集汽車代理商，近年來，租金亦隨大市回落，隨着零售業復甦，該地段巨舖料受捧。
嘉咸街舖位4000萬易手

上環嘉咸街舖位錄高價成交，嘉咸街33號地下，建築面積約800方呎，成交4000萬，平均呎租5萬，租客潮記菓菜，該廈樓齡64年。原業主於2005年6月以750萬買入，持貨18年，帳面獲利3250萬，物業升值4.3倍。

盛滙商舖基金創辦人李根興表示，該舖位實用面積約600呎，門闊約12呎，深約50呎，並擁有大天井，如非收購，今市值約2000萬。他又表示，此舖位於排檔後，位處斜路，晚上較靜，此舖位處舊樓，樓高只有5層，該舊樓位於中環重建區，並鄰近大型市建局地盤。