新潤興業（6186）董事長郭長庚認為，目前政策對房市影響正逐步淡化，且市場由剛性自住買方撐盤，惟因高營建成本，開發商將在「量縮價平」、「個案表現」格局中逆風前行，如何凸顯建商競爭優勢，將是建案勝出關鍵。

新潤興業今年在六大新案完工下，營運可望寫下近年最佳表現；郭長庚表示，在面對《實價登錄2.0》、《平均地權條例》新修法等新政策上路後，不僅市場交易更加透明，且房市短線投資客退出市場後，買盤回歸自住與長期持有買方身上。

第一類接觸 法人：新潤興業50元關卡震盪整理

新潤興業（6186）今年推出總銷約36億元「新潤RIVER ONE」、總銷約70億元的「士科大院」兩個大案，加上「新潤君頤」、「明日莊園」等大案，分析師表示，今年完工量逾百億元，有助全年營運表現。

新潤9月營收1.6億元，年增7.9倍、月減16.7%，累計今年前九月營收10.3億元，年增47.4倍；法人機構表示，從價值面來看，目前本益比（PE）約在25.4倍，股價淨值比（PB）約2.72倍，雙雙略高於市場平均值。

今年房市多空不明，加上經濟前景不明和新法限制下，過去出手快狠準的房市豪客也開始停看聽，專家指出，關鍵就是層峰人士的資產配置結構改變，房市還是重點，但不再是首選。

專家認為，現階段豪宅市場走向個案表現，不過不少高資產族群看屋意願高，只是受到近期國際局勢動蕩不安等影響下，猶豫期拉長，預計要到明年才會有較明朗的態勢。

全球居不動產情報室總監陳炳辰分析，今年房市環境不佳，包括大選、利息偏高、政經局勢不穩，以及年中的平均地權條例將上路，私法人買房採許可制，讓不少豪宅案聞風色變，畢竟，時有資產方以公司名義出手豪宅，做資產配置與投資，種種利空讓有錢人不願意追高布局不動產，皆以行情價碼出手，求得逢低入手，賣方當然討不到便宜，常有賠售情勢傳出，窘況在今年好轉機率低，得在明年利空出盡才見明朗。

另一方面，近期國際局勢動蕩不安，像是以巴戰爭等，都是容易影響到高價資產族群的置產意願，也會是豪宅市場的變數之一，尤其是預售市場，被影響的也比較多，今年成交量明顯減少，走的都是個案表現。

不過，這些高資產族群並不是沒有購屋意願，陳炳辰表示，現階段高資產族群礙於情況不明朗，比如國際情勢、大選、房市政策上的挑戰等，導致出手速度放緩，但其實產品規劃強的豪宅，還是有其看屋意願，最快等明年情勢較為晴朗後，就可以看到高資產族群的動作。

提要
上半年台中下滑67%最多 北市大減四成 下半年也不樂觀

打炒房影響力顯現，高價宅量縮。據房仲業者住商機構統計，今年上半年六都暨新竹縣市高價住宅成交量全面衰退，除了桃園市量年減5.4%外，其他縣市年減三到六成，又以台中市量減67.5%居冠。

大家房屋企畫研究室總監郎美囡分析，政府政策打房確實影響市場信心，成交量受衝擊而減少，今年經濟面偏弱，部分區域高價物件出現漲多回跌的現象，下半年高價住宅恐怕也難樂觀。

觀察七都今年上半年高價住宅的價量波動，成交量上，減幅最大的為台中市，共86筆，年減67.5%，其次為高雄市，共29筆，年減56.1%，第三為台北市共129筆，年減44.2%。

價格發展上，新北市、桃園市、新竹縣市、高雄市均上漲，其餘則下跌，又以台南市均價與去年上半年相比下跌16.9%，跌幅最深。

郎美囡指出，去年央行在3月份開始升息，市場信心明顯被打擊6月第二次升息後，因此去年上半年高總價住宅的交易量尚未衰減，且有多個建案交屋，挹注了交易量，如台北市潤泰敦峰、元大方圓，新北市的遠雄左岸Park One、森聯摩天，而台中市有大陸麗格及聯聚瑞和等多個建案成屋移轉。

不過，值得注意的是，若與比較近三年來、政府打房前後的高價住宅成交價量來看，新竹縣市及桃園市交易價量俱揚，新竹縣市今年上半年跟2020年同期相比，交易量增加21.2%、成交均價成長19.5%；桃園市成交量比2020年同期增加3.9%，交易均價上揚10.8%。

中央社

捷運環狀線北環段五股蘆洲間的CF680A區段標工程今天開工動土，台北市長蔣萬安表示，南北環共8區段標，已標出4標，希望能加把勁，讓雙北捷運能朝更便捷方向邁進。

環狀線北環段CF680A區段標工程今天上午在新北市五股區更寮國小舉行開工動土典禮，由蔣萬安與新北市副市長陳純敬共同主持，立委林淑芬等地方民代也都受邀參加，場面熱烈。

主辦工程的台北市捷運工程局簡報指出，CF680A區段標路線全長3.3公里，由工信工程公司以新台幣148億餘元得標。區段工程自新北產業園區站沿五工路，右轉五權路、穿越二重疏洪道、經高速公路南側、四維路至蘆洲中山一路。

新北市捷運工程局表示，北環線全線完工後將可銜接機場捷運線新北產業園區站、蘆洲線徐匯中學站、淡水線士林站、文湖線劍南路站及規劃中的五泰輕軌F01站等5站轉乘，將大幅提升雙北市民搭乘捷運的便利性。

蔣萬安致詞表示，南北環線共8個區段標，其中4個區段標已開工，將讓雙北捷運網絡拼圖一塊塊拼起來，也代表雙北捷運將朝更便捷方向邁進。

他表示，北環段工程難度不低，完工後將具大縮短通勤時間的效益，例如，由新北產業園區站至士林站，將由原來的32分鐘縮短為20分鐘；新北產業園區站至大直劍南路站，將由原來的49分鐘縮短為28分鐘。

他表示，北環段在新北的3標都已開工，象徵雙北就是一家，不分彼此，希望能加把勁，全力發包開工其他區段標，讓南北環段8個工程區段標都能順利開工。

陳純敬表示，感謝台北市政府的幫助輔導，讓新北能接手自行營運環狀線，希望未來能全面完工後，能讓大台北成為共同生活圈，帶動雙北整體區域發展。


捷運北環線新蘆段今開工 新北境內全面動工
經濟日報

捷運三環六線中的北環線新莊蘆洲段CF680A區段標，在今（15）日進行開工動土典禮，由台北市長蔣萬安和新北市副市長陳純敬於五股區更寮國小共同主持，率領施工團隊祈求工程如期如質平安圓滿順利完成，更代表著北環線新北境內已全面展開施工，三環六線的捷運路網朝向2030願景實現。

陳純敬表示，北環線新北境內有三個區段標，CF680C 及 CF680B 標分別於去年3月及今年3月開工，加上今日開工的 CF680A 標，新北境內北環線已全面動工。北環線全線完工後將銜接新北環狀線，可與營運中的機場捷運線新北產業園區站、蘆洲線徐匯中學站、淡水線士林站、文湖線劍南路站及規劃中的五泰輕軌F01站等五站轉乘，串聯起新莊、五股、蘆洲、三重及台北士林、大直等地區，將大幅提升雙北市民搭乘捷運的便利性。

陳純敬說，本次開工的北環線新莊蘆洲段（CF680A標）橫跨新莊、五股及蘆洲地區，路線全長3.3公里，包含Y19A、Y19B及Y20等3座地下車站。路線自新北環狀線新北產業園區站起，以高架方式沿五工路前行約500公尺後轉入地下，銜接北環線 CF680B 區段標。

新北捷運局長李政安表示，南北環線全長20.7公里、共18座車站，新北市境內8.2公里、七座車站，待南北環線2031年完工後，可與營運中的新北環狀線一路延伸、一車到底，路線總長度36.1公里，與文湖線、新店線、安坑輕軌、中和線、萬大中和線、板南線、新莊線、機場線、蘆洲線及淡水線等十條捷運銜接轉乘，新北與台北捷運路網更加緊密，雙北市民搭乘捷運也將更便利。

北市財政局統計至111年底止，北市府經管市有非公用土地，位於台北市轄外共計3629筆，總面積27萬3990平方公尺（8萬2882坪），公告現值達164億5954萬餘元。北市議員耿葳指出，其中位於新北市板橋區的兩處土地，面積大且價值高，但現況都閒置中，質疑不應養地養蚊子，甚至任由民眾亂丟垃圾。北市財政局表示，兩地未來將進行都更。

耿葳表示，北市的非公用土地，其中在新北市轄內有兩筆，112年1月公告現值高達5億8千萬，土地使用分區是商業區跟住宅區，市有閒置土地、校舍、建物再利用已講好多年了，但歷屆執政的市長都沒有認真看待。

她說，活化市有閒置資產外除了可以增加市庫收入外更可以改善市容，而歷年來財政局跟各局處轄管的土地跟建物都沒有精進作為，市府在開源節流也該想辦法強化市有土地管理機制。

北市財政局長胡曉嵐表示，板橋區的2筆土地，屬財政局已盤點出的精華區非公用土地，其中第二崁小段189地號土地已劃入都市更新，且經新北市政府於112年9月27日召開權利變換階段聽證，後續將配合參與都市更新；另永翠段1地號土地已辦理標租，後續亦將評估以都市更新或其他方式開發利用，以有效發揮市產價值。

北市財政局也表示，新北市板橋區永翠段1地號土地是重劃分回之土地，前依北市政府財政局經管市有非公用不動產提供使用作業要點規定，提供信義開發股份有限公司使用，使用期間屆滿後，為避免土地閒置，112年6月26日標租作路外停車場使用，使用期間至113年8月15日，期滿得續約1年。

另為有效利用該筆土地，財政局刻評估採公辦都市更新或其他開發方式之可行性，開使用期間屆滿後可無縫接軌進行開發，以有效發揮市產效益。

總統府周邊又稱博愛特區，是國防部與內政部依據國家安全法公告的管制區，區內關機多，治安好，且兼具學區、生活機能，綠地等優勢，向來被認為是北市房市高級路段，也是許多高資產人士置產首選。

不過元宏不動產加值服務平台彙整2021~2023年，近三年總統府周遭住宅實價資料發現，總統府周遭近三年住宅成交均價竟都比行政區均價來的低，已成為中正區房價凹陷區。

不只如此，近三年所屬中正區房價漲幅5%，但總統府周遭住宅成交均價竟下跌6.3%。

根據元宏不動產統計，總統府周邊住宅2021年每坪成交均價為77萬，同時期中正區平均成交價為80萬元，2022年總統府周邊均價降至71萬，中正區均價上升至83萬，今年前6月，總統府周邊為72萬，中正區均價則達84萬元。

元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴表示，近年北市房價持續走揚，中正區房價也上漲，總統府周邊卻不漲反跌，房市許多高資產人士置產的首選，和三大因素有關。

首先是基於元首安全考量，博愛特區設有限高令，規定限制樓高不能超過24公尺以下，極限約只能蓋8樓高，也造成很多老屋改建困難，建商都缺乏推案意願，房子越來越老舊，房價自然也會受到影響。

第二，活動多干擾大。總統府府前廣場經常舉辦各項活動，根據北市府網站資料顯示，今年至今申請在府前凱達格蘭大道的活動就有7場，人潮多除了影響周邊交通，對周邊住戶的居住品質也會產生一定程度的干擾。

陳傑鳴表示，就有網友說，住總統府周遭是「高等房價、低等享受」，更虧說面總統府第一排一定最慘。實務上，不少民眾入住總統府周遭，多會詢問噪音干擾問題，避開低樓層。

除上述原因，博愛特區內有元大一品苑、揚昇君臨等知名豪宅，雖然價格高，不過，釋出相當有限，以元大一品苑來說，近一年只有一戶成交，在高價住宅交易量有限下，區域平均房價也受到一定影響。

師大商圈以青田街、永康、泰順、麗水、溫州街一帶，由和平東路貫穿，這個區域的居民是以教職人員為主，包括台大、師大的教職員以及要來此設籍的家長，還有更早的台電退休人員，因為多數是公教人員，當地的人文氣息濃，學區受到歡迎。

師大商圈相比鄰的大安森林公園提供的生活環境，使得該商圈的買盤接手相當強勁，只要有產品釋出，價格不要偏離市場行情太多，都能很快成交，畢竟釋出少，需求多，甚至有不少來自加拿大、新加坡已移民的舊居民又回頭來買這一區的住宅，使得價格相當穩定，甚至已超過102年（2013年）的高峰期。

師大店專案經理陳思翰在分析這一區的住宅產品與需求時指出，師大商圈無論是公寓或是電梯產品，屋齡動輒是35年以上，但買氣以自住、為子女置產等剛需為主，即使是在疫情期間，這個區域的價格仍相當穩定，去年雖然政府跟隨美國調高利率，使得貸款利率拉高，但近期買氣已經回籠，連續四個月價格和成交都相當好。

在疫情期間、房價最低迷的時候，師大商圈的房價還是相當穩定，因此在利率調高，房價修正的過程中，許多人置產還是會選擇在師大商圈，畢竟在低迷的時候房價都有撐，買屋抗通膨在師大商圈被認為有理，甚至有些都已經移民在國外，想要回台置產，還是選在此區。

師大商圈是典型的文教區，不只有大學，金華國中、金華國小、龍安國小、龍門國中等都是極受歡迎的學區，也因此吸引不少為子女未來就學作準備的父母來此置產。

除了學區考量之外，這個商圈的才藝班、音樂課程與補教教育也都相當齊備，許多人為了小孩就學方便，很願意買一間房子就近上課。

師大商圈因為是早期開發，商圈的環境與生活機能的成熟度很難複製，因此即使這個商圈的產品都是屋齡高的產品，公寓約為35年到45年間，連電梯產品也是35年以上的屋齡，依據當地居民所說的，每天到大安森林公園漫步或跑步，以及社區裡巷弄的生活，屋齡已經不是問題。

師大商圈的房價行情大致分公寓和電梯不同，這一區有七成是公寓，公寓的均價每坪在80萬元到90萬元之間。要賣到90萬元的公寓大致要是在二樓或是三樓，坪數在25坪左右，總價在2,500萬元到3,000萬元間，如果是35坪，總價就會到3,000多萬元。

電梯產品也大部分是在35年到45年之間，這一區的產品有斷層，要找10年到20年的產品很少，三個指標個案都是40多坪到50坪的大坪數，單價在90萬元到100萬元出頭，總價則在5,000萬元到7,000萬元之間。

至於新房子，單價大約要每坪140萬元到150萬元，總價從7,000萬元到1億元的都有。

鑑於空屋問題嚴重，租屋難求，租客聯盟今日邀請公益捍衛行動志工團共同召開記者會，呼籲各黨履行承諾，推動「中央囤房、空屋稅」，設法引導空屋出租使用。

租客聯盟代表廖庭輝表示，截至10月12日止，租客聯盟已收到1249份租屋狀況調查問卷，「租屋難求」為租屋族核心困境，高達55%的不滿「供需不足租金上漲／租金價格不穩定」，37.3%的租屋族表示「合適的租屋選項過少」。顯示空屋問題已深刻影響租屋權益，應設法引導空屋出租使用。

定位上，目前行政院的「囤房稅2.0」法案與租客聯盟所倡議之「中央囤／空屋稅」並非互斥，而是互補。前者為「房產稅」，有房產就繳稅、多屋者應多繳稅；而「中央囤／空屋稅」為目的導向，僅多屋且未有效使用房屋才會被課稅，所有權人如出租使用即予免徵。諸如法國、加拿大、澳洲等，除既有房產稅外，皆有針對未有效使用房屋（空屋）另行立法課稅以促進其出租的作法。

就施行面上，「中央囤／空屋稅」有以下基本原則：

1、「偏鄉排除」：課徵範圍以房價、租屋需求較高地區為限（只鎖定都會區空屋），排除偏鄉無市場使用需求的住宅。

2、「多屋重稅、出租免徵」：針對多屋（三房以上）須課徵足夠強力重稅，但只要出租（另包含都更、裝修、屋況不堪居住等例外情形）便免徵，才能有效促使空屋釋出使用。

3、「既往不咎」：為避免部分屋主憂慮出租遭查過往逃漏稅、或轉嫁租金，因此比照近期行政院院會《住宅法》修正草案，明訂申報租屋者既往不咎，免於追稅之困擾。

由於國民黨總統參選人侯友宜市長於9月28日與社會住宅推動聯盟會談時，明確表示：「都市裡面的空屋一定要逼出來，要想辦法透過稅制讓空屋釋出是最重要的最重要是把空屋逼出來，不應讓房子空置」。租客聯盟呼籲國民黨，信守承諾、說到做到，儘速提出國民黨版「中央囤／空屋稅」，並責成黨籍財政委員會召委積極排審討論。

即使房市景氣轉弱、建商普遍對取得土地態度趨於保守，不過全台「推案王」寶佳機構仍持續布局基期低、正值發展初期的新興重劃區土地。據實價登錄顯示，寶佳機構今年8月以27億元買下桃園桃合福林重劃區4,916坪土地，成交總價改寫桃園土地市場今年最高價紀錄。

位於桃園區後站的桃合福林自辦重劃區，總面積5.6公頃，早年曾為利台紡織廠區，1992年廠區停工後閒置多年，直到2016年該地變更為住宅區，並且採公私部門合作的方式來進行重劃，而重劃區鄰近未來的桃捷綠線G06站，未來整體道路系統及周邊公共設施該發後，將讓此區的生活機能及交通更為完善，而寶佳此次取得該重劃區近3成面積的土地，換算單價約每坪55.6萬元。

台灣房屋工業地產中心執行長陳璟葵表示，桃合福林重劃區為桃捷綠線沿線少見的大面積土地供給，加上台鐵鐵路地下化後改善前後站交通瓶頸、國2增設交流道，即使目前房市景氣不佳，不過房價、地價並未下跌，在桃園區推案房價4字頭起跳已成基本門檻。

預估桃合福林重劃區未來的新案開價應也不會低於此行情，以區域條件來看，過去後站商圈新案供給極少，二至三房的首購、換屋型產品，對區域客具有吸引力。

而該土地交易也是今年以來桃園成交總價最高的土地交易，根據台灣房屋統計，今年以來桃園共有二件20億元級的土地交易，另一件為光禹開發向寶建企業以約23.5億元買下大園區鄰近青埔特區的8,868坪非都土地。

台灣房市在打房政策下已回歸自用市場，商用不動產投資異軍突起！根據CBRE世邦魏理仕發布的2023年上半年台灣投資市場報告，部分壽險集團不僅將重心轉往購買自用辦公室，亦重新探尋海外不動產投資機會，將投資目光聚焦在能創造被動收益的海外不動產上，高資產族群考量資產配置及尋求新興投資標的，同樣追求被動收入，前進海外當「國際房東」已成大勢所趨！

相較於東南亞開發中國家，以高獲利吸引無懼高風險的投資人，偏愛政經安全、穩定獲利的置產客，則一致看好貨幣相對穩定、強勢國家進行資產配置；其中，尤其以美國、加拿大最被看中，因其貨幣走強且匯率穩定、供需回歸經濟面、市場龐大且向國際開展、房地資訊公開透明、鼓勵自由投資等種種優勢，成為高資產族群最新資產配置的決勝關鍵。

「保值、穩健、安全」是高資產族群海外置產最在意的要件，加拿大迎合上述優勢，而溫哥華作為亞洲進入加拿大的首要門戶，移民帶來的人口紅利、剛性需求強勁，最被視為置產熱區。

移民加拿大多年、閣睿創辦人徐睿隆分析，北美政經局勢穩定、貨幣及匯率強勢，吸引投資者布局，然而更關鍵的還有，商用不動產在加拿大「免身分就可購置」，尤其可供專業型業種進駐且剛需強勁的商用不動產，在這波投資熱潮中異軍突起，強烈吸引著「國際房東」關注，不只台灣買家，洞悉趨勢的越南、香港、大陸等地的亞洲富豪也紛紛搶進。

徐睿隆指出，商業不動產長期被忽視，細究其投資效益遠遠高於住宅，租賃管理方面，也比住宅來得要省心，免除地稅、空置稅、投機稅、管理費、保險等費用，若以同樣金額房地產標的來看，預估商業不動產租金回報率更高於住宅產品。

以加拿大溫哥華為例，因應人口激增、舊城區發展飽和，市政府將溫哥華西區富人圈的Cambie Corridor這條黃金走廊定位為新都心，啟動大規模都市更新計畫，拆除老舊建築，賦予全新城市風貌，私人醫療大樓也陸續遭拆，迫使其中的執業診所暫時另覓棲身處。

由於溫哥華主要公立醫療院所都集中於此區，在聚客效應下，私人醫療大樓也視這裡為夢想區段，被迫暫離的診所自然以搬回來為首要目標，使得原本就很搶手的醫療大樓空間更加供不應求。

當地指標推案「閣睿Marco Polo」醫療．教育商業廣場，正是專業型、特殊用途商用不動產，有專屬醫療樓層、教育樓層，其前瞻思維與貼心規劃，吸引加拿大第一醫療集團R-MEDY更斥資2200萬加幣，一口氣購入逾半個樓層，規劃設立旗艦級診所；此外，溫哥華大都會交響樂團VMO的教育中心與政府托育中心也確定進駐，讓「閣睿Marco Polo」醫療．教育商業廣場在醫療界、教育界引起熱議，聚客效應帶動同業跟進。據悉，已有客戶洽談醫療樓層「包層購買」，海外商用不動產再掀熱潮。

10月12日，SOHO中國（HK00410）發佈公告稱，公司執行董事及聯席行政總裁徐晉被任命為董事會主席。

實際上，這一決定意義非凡，或象徵著SOHO中國丟棄家族式管理走向職業經理人時代的重要一子。

董事會成員「大洗牌」

上述公告顯示，自2023年10月11日起，孫強因需要專注於其他事務而辭任獨立非執行董事。 同時，SOHO中國委任張民耕為獨立非執行董事與董事會審核委員會主席職務，任期3年。

此外，SOHO中國還公佈，黃晶生因工作原因辭任董事會非執行主席，將繼續擔任獨立非執行董事，以及董事會各委員會的職務。

至此，SOHO中國董事會成員名單迎來「大洗牌」。。 調整后的執行董事為潘石屹、潘張欣、徐晉、錢霆; 獨立非執行董事為黃晶生、熊明華、張民耕。

據公告

實際上，此輪人事調動最大的懸念在於51歲的老將——徐晉。

金融投資報記者從企查查平台獲悉，徐晉徐曾擔任SOHO中國副總裁，負責資產和物業管理，於2001年2月加盟SOHO中國，歷任人事行政部總監、採購部總監、副總裁。 目前擔任34家子公司的法定代表人。

值得一提的是，相比潘石屹夫婦的「網紅」作派，徐晉在互聯網上幾乎就是一個「素人」形象，鮮有更多的消息流傳出來。 對於她的瞭解，或只停留著在一個俐落的短髮。

受消息面影響，截至10月13日收盤，SOHO中國報0.87港元/股，跌幅1.14%。

SOHO中國的內憂外患

顯然，此時接手SOHO中國，在某種意義來說，是一塊“燙手山芋”。 如今，SOHO中國正在面臨業績下滑、出租率下降等多重夾擊。

“內憂外患”下，SOHO中國道阻且長。

首先，擺在徐晉面前的是，一個可能因債務交叉違約引發的“定時炸彈”，若接下來未能及時償還，將激發一系列的連鎖反應。

SOHO中國在今年半年報中提到，截至2023年6月30日，公司已支付土地加值稅3060萬元，尚有19.86億元的土地增值稅和相關滯納金未被償付。 另外，由於土地增值稅的滯納，導致集團於2023年6月30日合計42.32億元的銀行借款本金則有可能出現交叉違約。

對於如何支付這部分資金，SOHO中國給出的方案是，繼續處置若干物業。

另外，業績下滑已成不爭的事實。 財報顯示，今年上半年，SOHO中國收入8.22億元，同比下降8.32%; 毛利6.78億元，同比下降8.61%; 歸母凈利潤1361.3萬元，同比下降92.86%。

更有甚者，SOHO中國寫字樓與零售物業租賃專案出租率遠不及之前。 財報顯示，今年上半年SOHO中國的投資物業主要位於北京、上海，上半年平均出租率為約79%。 其中，北京的5個專案中，有3個專案出租率不足65%，銀河及朝陽門SOHO出租率最低，為61%。 要知道，在2020年之前，SOHO中國的平均出租率長期維持在90%以上。

綜上所述，一方面潘石屹夫婦退隱江湖、瀟灑快活; 另一方面，SOHO 中國正處在爆雷的邊緣，岌岌可危。

記者手記：潘石屹夫婦與SOHO中國

很多時候，投資者們不僅關注SOHO中國的發展，更關注昔日掌舵者潘石屹及張欣的去向。

2007年，SOHO中國在港交所上市，融資金額達19億美元，創造了當時亞洲最大的商業地產IPO專案。 彼時，潘石屹也曾高調揚言道，要超越萬科。

但事與願違，而後SOHO中國選擇不再擴張，而是不斷出售物業、加大分紅。 自2013年起，潘石屹夫婦開始不斷拋售資產，據不完全統計，兩人在近7年間累計套現300億資產。

實際上， SOHO中國的發展，足以窺探到潘石屹個人的心態變化。 有投資者用「妥協、投機、謹慎」來概括他的人物特點。

直到2022年，潘石屹與SOHO中國進行正式切割，卸任8家企業共14項職務。 同年，潘石屹被外界發現，他人在美國。

從當下的角度來看，小隱隱於野，大隱隱於市的潘石屹，顯然不符合投資者對於一個掌舵者的理想畫像，與此同時，SOHO中國也將迎來“去潘石屹化”的下一個階段。

物企估值仍處於低谷期。

據克而瑞物管統計，截至10月9日，2023年僅2家物企成功在港上市，至此上市物企數量擴容至65家。 物企上市進程大幅放緩。

除此之外，65家上市物企平均市值跌幅為32.03%，市值均值較年初下滑接近四成。 其中，市值下滑的物企達到60家，百億市值以上的企業僅剩下7家。

事實上，受到政策利好提振，物管行業市場信心逐漸恢復，行業開啟階段性修復行情，並且重新站在新一輪週期的起點，隨著物企服務力將持續提升，行業信心將不斷重塑，2023年註定將成為物業服務企業走出低谷的決定性一年。

物企上市進程放緩

對於物企來說，想要上市比以往更難了。

截至2023年9月30日，物業管理行業上市企業總數達65家，年內新上市的物企僅2家，分別為眾安智慧生活和潤華服務（1， 0.01， 1.01%）。

從近幾年來物企上市情況來看，2020年無疑是高光時刻，全年成功上市的物企數量達到18家。

2021年是一個明顯的分水嶺，上半年，彼時上市物企的數量已接近50家，另有20餘家物企成功遞表或明確分拆上市。 但下半年，資本市場預冷，物企上市進程開始放緩，全年上市物企數量僅為55家。

進入2022年，物企上市熱情進一步減弱，全年遞表企業僅4家，成功上市物企數量減少至7家。 2023年新增4家物企遞表，已遞表尚未上市的物企目前有8家。

在經歷了2020年和2021年密集上市的高峰期，資本市場格局已基本確定。

此外，物企上市難度加大不僅體現在成功上市的物企數量，還表現在上市平均用時增加。

2022年起，港交所正式施行新規，對中小物企來說意味著上市門檻抬高，上市難度加大，從上市時間也可以明顯看出難度。 2020年，物企上市平均用時為137天，至2022年平均用時增加至294天。 2023年2家物企從初次遞表到成功上市平均歷時661天。

超9成物企股價較年初下跌

從股價變動情況來看，2023年以來物業板塊持續低迷。

9月，物業股普遍下跌，恆生港股通物業服務及管理指數、65家上市物企、港股通物企、 非港股通物企分別下跌11.38%、11.93%、13.99%、8.20%，同期恒生指數（17813.449， -424.76， -2.33%)和滬深300分別下跌5.49%和4.14%。

截至10月9日，65家上市物企股價平均下跌31.97%，股價較年初下跌的物企數量達到60家，佔比超過九成。

其中，15家物企股價較年初跌幅超過50%。 股價較年初跌幅最大的是朗詩綠色生活（0.445， 0.00， 0.00%），跌幅達81.99%，另外，恆大物業（0.58， 0.00， 0.00%）、融信服務（0.94， 0.00， 0.00%）、旭輝永升服務（1.15， -0.01， -0.86%）和奧園健康（0.5， -0.01， -1.96%）股價較年初跌幅也達到70% 以上。

值得注意的是，在物業股“全線”下跌的背景下，仍有5家物企股價較年初有所上漲，分別為宋都服務（0.095， 0.00， 4.40%）、德商產投服務（1.28， 0.01， 0.79%）、京城佳業（3.31， -0.02， -0.60%）、鑫苑服務（0.87， 0.00， 0.00%）、中海物業（6.45， -0.80， -11.03%）。

2020年下半年可以說是物管企業的高光時刻，多數物企在彼時股價達到峰值，2021年，受地產主業震蕩的影響，物業股迅速回調。 截止到2023年10月9日，股價距高位跌破50%的比比皆是。

百億市值以上企業僅剩7家

與物業股股價相對應的是，60家上市物企市值較年初下降。

截至10月9日，65家上市物企總市值為2687.32億元，較年初下降38.55%，市值均值為41.34億元，較年初下降38.55%。

對比年初，朗詩綠色生活市值較跌幅最大，市值較年初下跌近82%。 此外，另有15家物企市值跌幅達到50%以上。 市值較年初上漲的物企僅有5家。

值得注意的是，截至10月9日，百億市值以上的物企只剩下7家，數量較2023年年初減少3家。 百億市值以上物企分別為華潤萬象生活（30.9， -1.00， -3.13%）、中海物業、萬物雲（23.1， - 1.25， -5.13%）、碧桂園（0.76， -0.01， -1.30%）服務、保利物業（31.1， -0.50， -1.58%）、招商積餘、綠城服務（3.38， -0.11， -3.15%）。

其中，華潤萬象生活市值以630.74億元領先，但較年初市值也下降了25%。 此外，中海物業百億市值物企中唯一一個市值較年初上漲的物企。

碧桂園服務（7.2， -0.24， -3.23%）市值僅有232.56億元，較年初腰斬。 2022年年初，碧桂園服務總市值一度達到1285億元，也是當時唯一一個市值破千億的物企。 隨著股價下調，碧桂園服務市值一路下跌，若與2022年年初市值相比，碧桂園服務市值已大降八成。

截至10月9日，65家上市物企中市值在30億元以下的物企佔比超過七成，佔比較2023年年初增加13.8個百分點。 市值30-100億物企佔比也明顯減少。

縱觀65家上市物企資本市場表現，我們可以看出當前物管行業面臨一些共性問題，即資本退潮、分化加深。 與此同時，物企還面臨增速放緩、盈利下滑等諸多挑戰。 即便是物企獨立性不斷增強，但與房地產主業唇齒相依，行業穩定性格局仍然有待進一步強化。

過去兩年，資本市場急劇降溫，大部分物業股股價距離峰值或較年初幾近“攔腰斬”，在大環境及關聯方的持續影響下物業服務企業估值直線下降。

好在行業信心逐漸恢復，儘管行業仍面臨諸多挑戰，物企正逐步走出行業低谷，企業呈現出穩健而高質的發展態勢。 隨著行業風險的逐步出清，物業服務企業估值正逐步重回現金流邏輯。

中指研究院最新報告顯示，截止2023年9月30日，港股60家上市物業企業中，除了力高健康生活、佳源服務和鑫苑服務3家延遲發佈半年報，其它企業均已公佈了最新的經營數據。 根據港股57家上市企業的數據來看，2023年上半年港股上市物業企業營收均值約為22.31億元，同比增速僅為9.91%，該值僅為去年同期增速的1/5左右，可見上市企業的營收增速明顯回落。 2023年上半年，港股上市的中央國有物業企業表現依然最為突出，營收均值達到54.92億元，增速雖有下滑但仍保持著超過20%的速度增長; 地方國有物業企業營收均值為9.44億元，同比增長18.44%，民營物企表現相對遜色，營收均值同比增速僅為6.74%，較去年同期下降40.37個百分點，民企與國央企的差距進一步拉大。

近日，第一太平大衛斯發佈《2023年第三季度成都房地產市場回顧及未來展望》。 報告顯示，到三季度末，成都甲級寫字樓總存量為382萬平方米，當季度未錄得新增供應。 季內甲級寫字樓市場無新專案入市，但過去兩年大量的新增供應使得市場租賃競爭加劇。 市場仍處於調整階段。

不過，低溫運行的市場下從業者也並非無計可施，寫字樓運營方可以從ESG角度提升資產的運營能力。 而未來低供應的視窗期，或許也能為存量寫字樓提供加速去化的時機。

寫字樓吸納量低位徘徊

2023年第三季度，成都甲級寫字樓市場無新專案入市，總存量維持不變。 季內租賃市場表現較為平淡，全市甲級寫字樓市場空置率小幅上升，凈吸納量在低位徘徊，平均租金環比小幅下跌0.2%至人民幣101.3元/平方米·月。

從供應端來看，季內甲級寫字樓市場無新專案入市，但過去兩年大量的新增供應使得租賃市場競爭加劇。 從需求端來看，市場租賃需求較為平淡，控制辦公成本是多數租戶考量的首要因素，本季度企業擴租的步伐明顯放緩; 同時租金因素和優惠的租賃條件刺激了存量客戶的搬遷需求，換租搬遷和辦公空間整合所帶來的租賃活動支撐著市場需求。

其中，外資生物醫藥企業、零售與貿易企業的搬遷需求回升明顯。 此外，本季度在甲級寫字樓內也有大面積租戶搬遷至已建成的總部樓宇，退出了寫字樓租賃生態圈。 值得一提的是，季內包租類的第三方辦公運營商活躍度有抬頭趨勢。 一方面，業主為了加速面積去化，在與第三方辦公運營商的租金談判中願意做出適當讓步; 另一方面，運營商推出的租約靈活、可以拎包入住的房源對於小微企業更具吸引力。

市場平淡之下，寫字樓市場應採取哪些應對措施？ 第一太平大衛斯華西區代理部（商業樓宇/商業及零售服務/產業及物流地產）負責人、高級董事戴暉告訴記者，強化寫字樓自身運營能力一直是樓宇經濟的核心點，不論市場繁榮還是承受壓力的時候。 運用合理且有前瞻性的行業定位設計，結合強大的招商運營能力才能使得寫字樓有穩定的租戶群體。 運營中不僅要關注招商本身，也要注重推廣，尤其是通過新型推廣模式來增強樓宇的生命力。 同時持續通過物業管理創新為企業提供平臺化的生態閉環，增強租戶黏性，從而在困境市場中脫穎而出。

第一太平大衛斯預測，第四季度成都甲級寫字樓供應預計仍處於低位，將為市場存量空間的去化提供寶貴的時間視窗。 季內省政府聚焦中小微企業的生產經營情況再推出30條便民辦稅新舉措，包括了提供信貸支援、簡化辦稅環節等。 低供應疊加各類穩增長、促經濟政策的發力，預計甲級寫字樓租賃需求將逐漸復甦。

提高樓宇資產運營能力

目前來看，成都寫字樓的市場需求主要來自於以降本增效為目的的換租搬遷和辦公空間整合。 控制辦公成本是多數租戶考量的首要因素，本季度企業擴租的步伐明顯放緩; 較低的租金水準和優惠的租賃條件刺激了存量客戶的搬遷需求，換租搬遷和辦公空間整合所帶來的租賃活動支撐著市場需求。

同時，業主為了加速面積去化，在與第三方辦公運營商的租金談判中願意做出適當讓步; 另一方面，運營商推出的租約靈活、可以拎包入住的房源對於小微企業更具吸引力。

去化承壓之下，市場對寫字樓資產運營的要求也更高。 成都物業及資產管理部負責人、高級董事李欣娛指出，在樓宇資產運營中，可以從ESG中的環境、社會和治理三個方向出發，通過對這三點的有機融合，提升資產韌性和價值。

比如建立可持續發展戰略，以改善環境、優化資源應用，並增加積極的社會影響。 其次，結合資產運營，建立完善的ESG管理體系，將ESG管理理念融入日常工作中，提升ESG績效。 具體表現為達到更低的能耗和硬體損耗水準，並以更好的環境保護、人性化體驗和社會效應獲得更大的資產溢價空間，最後達成降本增效的效果。

紅星資本局10月15日消息，日前，遠洋控股集團（中國）有限公司（下稱“遠洋控股集團”）披露了2022年度審計報告及2023年半年度報告。 公告提到，2023年半年度公司發生重大損失。

其中，2022年末公司凈資產為472.76億元，2023年半年度公司未經審計的合併報表凈虧損為125.62億元，占上年末凈資產26.57%，超過上年末凈資產的百分之十。

圖片來自上市公司公告圖片來自上市公司公告
對於2023年半年度公司發生重大損失的原因，遠洋控股集團方面表示，主要受到兩個方面影響。 一是2023年上半年，公司結轉的專案主要為武漢、杭州、太原等土地成本和建安成本較高的高檔專案，導致毛利承壓，房地產銷售業務毛利率大幅下降; 二是受房地產市場銷售回暖未及預期的影響，基於審慎原則，公司對部分專案計提了資產減值準備。

遠洋控股集團還表示，2023年上半年，受行業下行的影響，遠洋集團的銷售和回款持續走弱，同步推進的資產處置及再融資方面也面臨較大不確定性，集團帳面可動用資金持續減少。

遠洋控股集團稱，公司將通過採取加大銷售、狠抓回款、資產處置、控減支出等措施，全力保障公開市場債務兌付，確保公司運營和保交樓工作有序開展。

紅星資本局注意到，10月13日，遠洋集團（03377. HK）在港交所公告披露，擬將全資附屬公司遠洋控股集團（中國）有限公司的“15遠洋05”公司債券的利息兌付時間增加兩個月寬限期。

公告稱，鑒於公司經營現狀，遠洋控股中國擬就其發行的“15遠洋05”公司債券，提請債券持有人同意增加利息兌付寬限期，如獲通過，公司債券於2022年10月19日至2023年10月18日期間的利息兌付時間，寬限至2023年12月19日之前完成支付。 據瞭解，該公司債券由遠洋控股中國於2015年10月19日發行，本金總額為人民幣30億元，期限10年。

此前一天，遠洋集團還公告了一則票據利息進展。 10月12日晚間，遠洋集團披露，已就撥付遠洋地產寶財IV有限公司發行的於2025年到期的3.80%增信綠色票據（債務證券代號：05202;2025年票據）的於2023年10月26日到期的金額為380萬美元的利息款項成功獲得相關融資，並計劃安排支付。

遠洋集團表示，2025年票據享有不可撤銷備用信用證的全額保障，而該備用信用證享有集團有價值的資產作為抵質押物。 這體現集團按不同持份者的不同權利而制定解決集團債務問題的宗旨，集團將繼續積極釐定債務重組方案，以為集團提供可持續的資本結構。

紅星資本局此前曾報導（詳情：遠洋集團陷巨額虧損，兩大股東曾派聯合調查組，內部員工：為評估家底還有多少），8月14日，遠洋集團先是公告披露其面臨違約，接著發佈虧損最高200億的業績預告。 8月16日，遠洋集團再次發佈情況說明，大意是：2024年到期美元票據將於8月18日或前後豁免違約事件，不會影響公司經營。

8月17日晚間，遠洋集團發佈公告稱，3隻美元票據達成違約豁免。 “違約危機”或許暫時得以喘息，但遠洋集團的經營現金流仍承受巨大壓力。 今年6月，遠洋集團的第一大、第二大股東中國人壽(37.480-0.38, -1.00%, )（601628. SH）和大家保險成立聯合調查組並聘請財務顧問入駐遠洋。 一位遠洋集團內部員工告訴紅星資本局，兩大股東的聯合調查組“其實就是為了評估遠洋這家公司的家底還有多少，還值不值得往裡面投錢。 ”

深圳甲級寫字樓新增供應規模持續處於高位。

2023年第三季度，深圳樓市迎來了一系列積極信號，包括出臺關於促消費、優化營商環境以及樓市調控鬆綁政策等，但政策傳導到商辦市場方面效果有限。

據第一太平大衛斯發佈的《2023年第三季度深圳房地產市場回顧與展望》報告，儘管整體經濟運行持續好轉，但當前經濟恢復基礎尚不牢固，內外部宏觀環境挑戰猶存，第三季度寫字樓市場需求復甦仍未及預期。

三季度

五個新專案入市新增約27.7萬㎡

供應方面，2023年第三季度，深圳甲級寫字樓市場共迎五個新專案入市，新增面積約27.7萬平方米。 截至季末，全市總存量環比擴張2.7%，至1071.9萬平方米。

需求方面，季內深圳多數項目問詢及帶看量有所增長，租賃市場活躍度較上季度略有回溫疊加新專案已有部分預租去化，全市凈吸納量升至6.7萬平方米。 儘管如此鑒於租戶方仍普遍執行嚴格的成本控制策略，市場整體擴張需求表現仍較為疲軟，加之大規模新增供應的結構性影響，全市空置率環比上升1.3個百分點，至28.3%。

供應壓力令市場競爭更趨激烈。 因此在租金方面，第三季度，業主方繼續加大降租力度，全市平均租金降至人民幣每平方米每月168.9元，租金指數環比下降3.1%、同比下降5.1%，環同比降幅分別擴張2.0及2.2個百分點。

四季度

六個新專案入市 空置率或達30%

展望未來，數據指出，2023年第四季度，全市將迎來六個新專案入市，為市場帶來32.9萬平方米甲級寫字樓供應。 截至年末，全市總存量將達1104.8萬平方米，同比擴張9.9%。

鑒於新增供應規模持續處於高位，疊加市場整體需求偏弱，全市空置率預計於第四季度延續上升趨勢。 “第四季度深圳空置率達到30%幾乎是板上釘釘。” 第一太平大衛斯華南區市場研究部負責人謝靖宇對深圳寫字樓空置率預判道，這一數位明年或將突破35%，空置率的變化主要取決於經濟的走勢。

而在租金方面，供應壓力將再次加劇市場競爭，可能迫使業主方做出更大的租金讓步以換取其專案穩定的入駐率，全市平均租金預計延續下降趨勢。

拆解A

成交主力

行業分佈更多樣化 科技金融等唱主角

第一太平大衛斯發佈深圳三季度房地產市場報告指出，在深圳甲級寫字樓成交的行業分佈方面，三季度內，資訊技術、金融、零售及貿易行業為租賃成交主力，與其它行業相較，源自上述行業的需求表現相對活躍。

高力國際深圳董事總經理鍾偉毅認為，三季度大宗寫字樓租賃成交行業分佈更加多樣化，既包括傳統的互聯網及科技、金融業、專業服務業，也涉及批發零售、酒店、教育等多個行業，龍頭企業搶抓置換視窗期，展現未來發展信心。 與此同時，積極推出降租策略的區域標杆型專案取得了更好的去化效果，在競爭日趨激烈的市場中，打造自身項目特點，塑造獨特競爭優勢是持續發展的重要基礎，而市場需求的未來走勢仍與宏觀經濟發展情況密切相關。

拆解B

片區表現

前海、科技園、寶安 高性價比專案成首選

而根據高力國際發佈的《2023年三季度深圳甲級寫字樓市場回顧與展望》，在子市場，前海凈吸納量位居各片區之首，主要得益於新供應項目預租及自用，以及存量專案打造專業樓宇、提供多樣化的入駐補貼等吸引租戶進駐。 科技園在標杆專案去化較好的帶動下，扭轉過往連續三個季度負吸納的局面，錄得超1萬平方米凈吸納量。 寶安中心區優質項目同樣以較高的性價比吸引優質客戶進駐，涉及科技、教育、金融、建築等多個行業。

以降本增效為目的的搬遷需求仍然佔據主流，客戶在租戶市場追求極致性價比，以更低的成本獲取優質辦公空間是必然選擇，這也意味著品質相對較差的樓宇將面臨著更大的去化壓力。

市區重建局（下稱市建局）發展的港人首次置業（首置）項目紅磡「煥然懿居第三座」9月27日開始接受申請，市建局行政總監韋志成發表網誌指出，項目截至過去周六（14日）暫收到約2270份申請表，超額約7.7倍，直言考慮到經濟及樓市環境，加上按揭利率仍處於較高水平，就今次市民的反應未及當年煥然懿居推出第一及第二座時熱烈，屬該局意料之內。

而市建局從已收到申請表所填報的資料分析，研究在發展大坑西邨「首置」項目時，適量增設「一房半」和「兩房半」戶型的可行性，以便能更配合不同家庭組別的住屋需要。

煥然懿居第三座將於本周三（18日）截止申請，預計11月底抽籤，12月中陸續邀請申請者面見，明年3月揀樓。

韋志成稱，市建局團隊在今次項目的申請表格內，增加供申請者填報的統計題目，進一步蒐集申請者有否曾經申請資助出售房屋項目、對「首置」單位戶型設計的不同喜好等，作統計和分析。從首兩星期收到的申請表所填報的資料顯示，申請人以40歲或以下的青年為主，佔申請總數近九成，其中約七成為一人申請者；其餘為家庭申請者，以二人家庭為主。

數據顯示，有1000名申請者從來沒有申請過資助出售房屋，當中七成屬於一人申請者，若以年齡層面來劃分，大約有一半為未滿30歲的「九十後」申請者。

大坑西邨研增設「一房半/兩房半」

在申請總數中，有三成申請者喜好一房半和兩房半的戶型。一人申請者較喜好「一房半」戶型，家庭申請者大多喜好兩房和兩房半的戶型。韋志成補充，在煥然懿居第三座申請期結束後，市建局團隊將進一步分析相關數據，並研究在發展大坑西邨「首置」項目時，從整體規劃和建築設計入手，適量增設「一房半」和「兩房半」戶型的可行性，讓市建局的「首置」項目單位，能更配合不同家庭組別的住屋需要。

一手市周末18宗買賣翻倍

另外，由於未有全新盤推售，過去周末兩天（14日至15日）全港一手市場合共有18宗成交，較前一個周末（7日至8日）的9宗，多出一倍。大角咀Larchwood錄3宗成交，紅磡BAKER CIRCLE．GREENWICH、將軍澳日出康城第11D期凱柏峰III、將軍澳海茵莊園及火炭星凱．堤岸各有2宗成交。

杭州發布消息，為認真貫徹落實黨中央、國務院決策部署，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，適應房地產市場供求關係發生重大變化的新形勢，持續加大保障性住房建設和供給力度，更好滿足剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展，今天，杭州市房地產市場平穩健康發展領導小組辦公室發布《關於優化調整房地產市場調控措施的通知》（以下簡稱《通知》 ），從加大保障性住宅建設和供給、優化住房限購政策、加強住房信貸支持力度、優化住宅用地供應、強化預售資金監管、規範房地產市場秩序等方面進一步完善房地產市場調控。
《通知》明確加大保障性住宅建設和供給，提高保障性住宅在住房總供給中的比例，加速解決薪資收入群體住房困難，推動建立房地產業轉型發展新模式。
《通知》明確優化房屋限購政策，將本市房屋限購範圍調整為上城區、拱 區、西湖區、濱江區。本市戶籍家庭在本市限購範圍內限購2套住房；非本市戶籍家庭在本市市區範圍內有繳納城鎮社保或個人所得稅記錄的，在本市限購範圍內限購1套住房。此外，對參與本市限購範圍內房屋司法拍賣的競買人，取消「須符合本市房屋限購政策」限制。
《通知》明確加強住房信貸支持力度，由人民銀行浙江省分行指導浙江省市場利率定價自律機制，研究落實杭州市差別化住房信貸政策和降低存量首套房屋貸款利率政策。對職工使用房屋公積金貸款購買二手房屋的，二手房屋房齡與貸款期限合計年限由不超過50年延長至不超過70年。
《通知》明確優化住宅用地供應，優化供應結構，按需做地、精準供地，加大配套齊全、交通便利的優質地塊供應。根據不同區域房屋市場需求特點，優化土地規劃條件，引導企業開發差異化產品。此外，在原有以土地競買保證金繳納作為參加土地競買履約保證的基礎上，增加見索即付銀行保函作為參加土地競買的履約保證方式。
《通知》要求強化預售資金監管，加強監管力度，確保監管額度內資金專款用於工程建設。根據房地產開發企業信用、經營狀況等，對預售資金實施差異化監管，提高房地產開發企業誠信經營意識，建構誠實守信的市場環境。
《通知》要求規範房地產市場秩序，進一步規範房地產市場各方主體行為，加強對房地產項目銷售現場公示、登記搖號、廣告宣傳、施工品質、公建配套等行為的監督檢查，依法嚴處違法違規行為。此外，新建商品住房公證搖號公開銷售過程中購屋家庭中選後放棄選房、購屋的，不再限制購屋意向登記。根據限購政策調整，也將相應優化無房家庭認定條件。
《通知》自發布之日起施行，原有政策與本《通知》不一致的，以本《通知》為準。

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觀點網訊： 10月16日消息，福清市自然資源及規劃局日前發佈公告，定於2023年11月3日（星期五）上午9點，在福清市行政服務中心3樓交易大廳公開出讓一幅龍山街道地塊的國有建設用地使用權。

根據觀點新媒體了解，編號2023拍-19號地塊位於龍山街道，土地面積26077㎡，拍賣起價11800萬元，加價幅度不低於200萬元。土地用途為商服用地—商業用地、住宅用地—城鎮住宅用地。土地使用年限住宅用地70年，商服用地40年。容積率1.2-1.5，建築密度20%-35%，綠地率30-40%，建築限高36公尺。

據公告顯示，要求土地交付之日起6個月內動工、自開工之日起36個月內竣工。宗地受讓人必須依照出讓宗地概念設計方案即「三張圖」（專案總平面圖、建築形態圖和三維鳥瞰圖）進行專案設計。

該地塊以「限地價、競首期付款比例、搖號」方式拍賣出讓。競買人報價不超過最高限制價（17,500萬元），以價高者得原則決定競得人。當報價達到最高限制價後，不再接受更高報價，願意接受此最高限制價的競買人則競買方式轉為競首期付款比例。以最高限制價格時的50%比例（含競買保證金）起拍，競標增幅為10%，競拍上限為100%。首期付款比例達100%時，搖號決定競得人。商品住宅銷售備案均價商品房備案價不得超過15,000元/㎡。

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觀點網訊： 10月14日，福建福州市馬尾區12950萬元掛牌兩幅國營建設用地使用權，定於2023年11月3日（星期五）上午10點公開出讓。

據觀點新媒體了解，其中，馬宗地2023-14號地塊位於馬尾快安名城康郡北側，魁岐路南側，土地總面積14996.54㎡，其中城市道路用地992.56㎡，實際出讓面積14003.98㎡ 。用途為商業用地、都市道路用地，建築容積率≤1.5，建築密度≤45%，綠地率≥30%，建築限高≤24公尺。地塊地下空間商業建築面積不超過4000平方公尺。出讓起始價為12600萬元。

馬宗地2023-12號地塊位於馬尾快安，福馬鐵路以北，鑫金鑫公司西側，土地面積1333.03㎡。土地用途為交通服務場站用地-社會停車場用地，土地使用年限50年。容積率≤0.1；建築密度≤10%；綠地率≥30%；建築限高≤12公尺。出讓起始價為350萬元。根據要求，地塊機動車出入口應沿104國道設置1處，可與東側現況企業出入口合併設置。

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嘉湖12宗最旺 業界望月底續好轉

新一份《施政報告》公布在即，市場憧憬政府能為樓市撤辣或減辣，令二手市場觀望氣氛依然濃厚。綜合地產代理及市場資訊，十大屋苑本月截至15日的上半月，合共暫錄得50宗買賣，按月微增1宗或2%。不過，二手呎價依然以下跌為主，十大屋苑只有3個屋苑成交呎價錄得上升。業界預期本月25日《施政報告》公布令樓市方向明確後，二手交投量才會有好轉。

十大屋苑本月上半月合共暫錄50宗買賣，只有天水圍嘉湖山莊及荔枝角美孚新邨錄雙位數成交，並以嘉湖山莊的12宗買賣最多。

海怡呎價飆36.9%最勁

在十大屋苑中有5個屋苑交投量增加，包括鰂魚涌太古城、鴨脷洲海怡半島、美孚新邨、紅磡黃埔花園及沙田第一城，成交量錄16.7%至3倍增幅。鰂魚涌康怡花園、觀塘麗港城、將軍澳新都城和嘉湖山莊交投暫按月少20%至66.7%。

樓價持續調整，本月暫時僅太古城、海怡半島及新都城3個屋苑平均成交呎價錄7%至36.9%增長，並以海怡半島升幅最顯著。康怡花園、美孚新邨、麗港城、沙田第一城及嘉湖山莊5個屋苑呎價較上月同期下滑0.3%至5.2%；嘉湖山莊的平均呎價按月跌2.6%至8459元，當中本月有3宗成交呎價低過8000元。至於在9月上半月錄3宗成交、平均呎價約10495元的東涌映灣園，本月上半月仍未錄任何交投。

近期二手交投未見活躍，單計周末兩天（14日至15日），中原地產統計十大屋苑錄得4宗成交，按周減少2宗或33.3%，零成交屋苑維持6個。美聯物業分行統計，十大藍籌屋苑周末兩天合共錄得約6宗買賣成交，較對上一個周末錄得的約9宗減少3宗或約33.3%，連續5周錄單位數成交。利嘉閣地產分行網絡數據，周末兩天十大指標屋苑錄得4宗二手成交，按周下跌3宗或約42.9%。

第一城低層398萬損手26%

過去周末兩天錄得成交的單位都以低價為主，中原地產區域營業董事黎宗文表示，沙田第一城本月暫錄約7宗成交，周末兩天錄得1宗買賣，為2座低層C室，實用面積327方呎，2房間隔，以398萬元易手，呎價約12171元。原業主於2018年10月以535萬元購入，持貨5年，賬面蝕137萬元或25.6%。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑認為，全城觀望月底《施政報告》會有減辣措施，買家目前入市考慮因素較多，個別業主願提供較大議價幅度，才可以成功吸引買家偷步入市，若減幅不大則未能打動買家，料月尾樓市方向明確後，二手交投量會有所提升。

美聯物業住宅部行政總裁（港澳）布少明指出，不少準買家及業主在《施政報告》公布前採取「靜觀」策略，寧待《施政報告》公布後才再作部署。利嘉閣地產總裁廖偉強直言，業主方面不希望在《施政報告》公布前賤賣單位，靜待新一份《施政報告》公布後，後市走勢更為明朗，屆時再另謀對策。

商廈投資市場表現持續疲弱，須以低價才能吸引資金入市。九龍灣企業廣場3期低層全層物業，近期獲清盤人接管，有傳以逾1.03億元售出，呎價僅6500元，創該廈近12年呎價新低。

市場消息透露，企業廣場3期低層全層，建築面積15900方呎，近期由清盤人接管，並以1.75億元放售，最終以逾1.03億元售出，減幅約41%，呎價約6500元。原業主於2004年3月斥2600萬元一手購入，目前成交價較19年前升值7735萬元或近3倍。

資料顯示，是次買賣成交呎價屬於企業廣場3期在2011年後的新低。在2018年，該廈呎價曾高造逾1.8萬元，最新成交呎價較高位大跌約64%。

上月甲廈整體空置率10.5%

此外，美聯工商舖資料研究部發表的《商廈快訊》報告指出，9月錄57宗商廈買賣註冊，按月下跌5%；當中50大指標甲級商廈錄5宗成交。至於甲級商廈租售價分別按月上升0.2%及1.6%。

美聯工商舖營運總監兼商業部董事翁鴻祥稱，在近期本地金融市場缺乏融資活動下，不少金融機構都計劃收縮業務或搬遷至非核心區以節省成本。上月各區指標甲級商廈空置率仍然高企，整體空置率達10.5%，當中中環的指標甲級商廈有9.8%樓面空置，金鐘及上環指標甲級商廈空置率分別為9.4%及8.5%。

《施政報告》發表在即，翁鴻祥期望政府能夠撤辣，促進物業的流通，令本港的房地產業得以復甦。此外，政府亦應重新考慮在九龍東啟德發展區興建集體運輸系統，鞏固啟德發展區作為香港第二個核心商業區的地位。

樓價在尚未有好消息前持續低走，大圍珀玥1房單位以437萬元售出，原業主逾5年蝕72.83萬元，而九龍灣淘大花園2房戶則以512萬元轉手，原業主持貨逾5年輸88萬元。

美聯物業分行首席高級營業經理江文達表示，珀玥錄得收租客入市個案，為高層C室，實用面積201方呎，1房間隔，原業主今年8月叫價480萬元連租約放售，其後逐步降價，投資客有見單位租客預繳全年租金承租，並恐防樓價稍後或受惠政府推出利好樓市措施反彈，斥437萬元購入單位，呎價21741元。

上址現月租1.43萬元，租客為學生，租約至明年8月，以成交價計算，租金回報達3.9厘。

淘大售512萬賬蝕15%

原業主於2018年7月以509.83萬元一手購入，持貨逾5年轉手，損手72.83萬元，單位貶值約14.3%。

另外，市場消息透露，淘大花園C座中層2室，實用面積390方呎2房，附靚裝修，以512萬元易手，呎價13128元。原業主於2018年5月以600萬元購入單位，持貨5年多賬面蝕88萬元或約14.7%。

香港置業分行首席聯席董事曾家輝透露，該行日前促成長沙灣宇晴軒2房戶租務成交，位於6座中層D室，實用面積449方呎，一個月前以每月1.85萬元放租，最近獲外區客議價至1.75萬元承租，呎租約39元。業主是於2022年以858萬元購入上述單位，回報約2.6厘。

元朗潭尾社區隔離中心改裝建造業外勞中央宿舍，將會提供1,800個單位，配備基本家具、電器，須共用衞浴間、茶水間，但設有健身室、康樂設施及公共活動空間等。

發展局局長甯漢豪網誌介紹，根據「建造業輸入勞工計劃」，就在香港居住的輸入勞工，僱主須在指定地點為其提供住宿，原因是避免影響香港社會房屋供應。至於住宿的指定地點，包括可租用政府安排的指定宿舍，例如善用元朗潭尾社區隔離設施而將其改裝為中央宿舍，或在總承建商轄下工地提供宿舍。

元朗潭尾宿舍提供共1,800個單位，配備基本家具、電器，可供約7,000人入住。宿舍設有生活所需設施，包括衞浴間、洗衣房、茶水間、醫療服務室、無綫網絡、公共活動空間、文娛康樂設施、便利店、自動販賣機等。由建造業議會承擔建造及營運的重任，將於10月內啟用，整體日常管理團隊包括保安、清潔服務人員等接近100人。建造業議會執行總監鄭定寕表示，指定宿舍以自負盈虧方式運作，向租用的總承建商收取租金以支付成本，不會使用公帑。

市況淡靜，不少人轉買為租，帶動租務市場成交。黃竹坑揚海1B座高層A室，實用面積1,420平方呎，4房間隔，以8.1萬元租出，創港島南岸新高，呎租57元。業主於2021年9月以6,816萬元購入單位，現可享租金回報約1.4厘

烏溪沙迎海複式戶 8.5萬承租

其次，烏溪沙迎海1期1期地下複式戶，實用面積3,088平方呎，採4房間隔，以月租10萬元放租，及後獲區內家庭客議價1.5萬元，以8.5萬元承租，呎租約27.5元。資料顯示，業主於2018年以約5,961.8萬元購入該單位，租賃回報約1.7厘。

另外，啟德天寰2座中層C室，實用面積約461平方呎，為2房間隔，業主原以2.3萬元放租，議價後以2.08萬元租出，呎租逾45元，屬市場合理水平。據悉，業主於2019年以854.52萬元一手購入單位，現時成功出租，租金回報約2.9厘。

此外，東涌東環6B座中層8室，實用面積約483平方呎，屬2房間隔，以1.43萬元租出，呎租約30元。原業主於2015年以約488.8萬元購入，現成功租出，租金回報約3.5厘。

市場憧憬新一份施政報告利好樓市，再有全新盤部署出擊。英皇國際 （00163） 發展的香港仔舊大街74至80號項目今日公布命名，涉及約110至120伙，料將於短期內推出市場。

新盤半月約110宗買賣

市消息透露，新盤市場上半月僅錄約110宗買賣，過去周末兩日（14及15日）佔約15宗，按周升25%。其中，宏安地產 （01243） 發展的旺角Larchwood錄得一組大手客成交，有買家斥資1,137.6萬元購入25樓及26樓H室，實用面積均為204平方呎，呎價約2.79萬元。

另外，佳明集團 （01271） 發展的土瓜灣明雋周末邀請人氣KOL到現場介紹項目校網優勢，並即成功錄得成交，項目20樓C室，實用面積260平方呎，1房間隔，成交價約623萬元，呎價約23,968元。

此外，中洲置業發展的火炭星凱‧堤岸亦連沽2伙，吸金1,780.8萬元。中洲置業營銷策劃總監楊聰永指出，項目自上月13日重推後迅沽23伙，合共套現逾2.6億元。

其次，華懋旗下何文田瑜一．天海最新錄2B座28樓E室469平方呎，屬2房間隔，成交價1,269.9萬元，呎價27,077元。瑜一全盤共沽出431伙，套現逾73億。

全新焦點盤有待登場，發展商主力銷售貨尾單位，新盤昨天單日新增10宗成交，較大額成交有何文田站上蓋項目瑜一．天海及長沙灣睿峰，均以逾千萬售出2房戶，綜合市場消息及成交紀錄顯示，過去周末新盤共售出16伙，當中更不乏大手購貨個案，銷售成績較前一個周末約12宗輕微上升約33%，當中將軍澳凱柏峰III、海茵莊園及沙田火炭星凱．堤岸連環錄成交。

瑜一．天海昨日售出單位為2B座28樓E室，屬2房間隔，面積469方呎，折實成交價為1269.9萬，呎價27077。據了解，買家憧憬政府快將宣布利好樓市措施，樓市有機會短期內快速反彈，恐日後「蘇州過後冇艇搭」。加上近期參觀多個項目示範單位後，認為「瑜一」項目站頂優勢及價錢屬「高潛力」，故加快入市步伐。

連同早前售出的2B座16樓A室，屬3房間隔，面積957方呎，以2840.44萬售出，呎價29681元，本月暫沽2伙合共套現逾4000萬。整個瑜一項目共沽出431伙，佔可售單位約80%，套現逾73億。

鼎珮旗下長沙灣睿峰亦增添成交，為東翼36樓C室，面積489方呎，2房間隔，以逾1530萬售出，呎價高見31288元，鼎珮方面表示項目自2月初重啟銷售步伐迄今累售102伙，套現直逼12億。

星凱．堤岸679萬成交

近期銷售趨升的沙田火炭星凱．堤岸，中洲置業營銷策劃總監楊聰永指出，項目昨日售出3座6樓E室，面積348方呎，單位可享內園景，成交價679.4萬，呎價19523元，過去周末2天均得成交，合共套現逾1780萬，項目於本月暫沽約12伙，套現逾1.1億。他續指，項目自上月13日重推後迅沽23伙，合共套現逾2.6億元。樓盤開售至今累售897伙，套現逾92億元，平均呎價20364元。

信和、嘉華、招商局置地及港鐵合作發展的將軍澳日出康城凱柏峰III昨日亦售出3B座16樓C室，面積367方呎，屬1房戶，以逾600萬售出，項目周末合計共售出2伙，套現逾1800萬。

路勁地產旗下屯門掃管笏凱和山昨售5座1樓K室，面積291方呎，屬開放式間隔，附設81方呎平台，以331.3萬售出，呎價11385元。

凱和山特色戶每呎1.1萬沽

恒基旗下旺角現樓項目利奧坊．凱岸昨日亦售出1座20樓D室，面積197方呎，以426.76萬獲承接，呎價21663元；同區由宏安地產發展的Larchwood，市場消息稱昨日獲一組客大手購入2伙，為25及26樓H室，面積204方呎，為開放式間隔，料涉資逾1000萬。

此外，恒基同系紅磡BAKER CIRCLE．GREENWICH最新亦售出25樓J室，面積265方呎，為1房間隔，以496.17萬成交，呎價18723元，連同昨日一宗成交，周末共沽2伙。

新盤昨天單日售出10伙，連同周六 （14日）售出單位包括將軍澳海茵莊園、佳明集團旗下土瓜灣明雋等，過去周末新盤共售出約16伙，較前一個周末錄得12宗成交，按周增加33%。

樓市觀望氣氛濃厚，但仍有豪宅錄大幅獲利個案。美聯高級區域營業董事彭文浩透露，西九龍君臨天下1座極高層B室，面積1667方呎，4房雙套間隔，連雙車位，成交價9580萬，呎價約57469元。

據了解，原業主2007年斥資4700萬購入單位，持貨約16年，現轉手帳面獲利4880萬，期內升值約1.04倍。

銀湖．天峰968萬易手

現時樓價走勢持續偏軟，市場憧憬《施政報告》推出減辣措施，故用家放緩入市步伐，而部分業主減價沽貨，幅度由9%至15.8%不等。世紀21奇豐高級分行經理蔡蓓表示，馬鞍山銀湖．天峰8座低層H室，面積690方呎，屬3房間隔，單位放盤8個月，叫價1150萬，累減182萬或約15.8%，至968萬成交，呎價14029元。據了解，原業主2015年以728萬元購入單位，持貨8年，現轉手帳面獲利240萬，期內升值33%。

利嘉閣分行高級聯席董事鮑允中稱，九龍灣淘大花園H座中層1室，面積391方呎，屬2房間隔，單位本月以530萬放售，放盤不久減至500萬，最終累減50萬或約9%，以480萬成交，呎價12276元。據了解，原業主1984年以28.475萬一手購入單位，持貨39年，現轉手帳面獲利451.525萬，期內升值約16倍。

中原資深區域營業董事趙鴻運表示，鰂魚涌太古城高安閣低層D室，面積580方呎，屬屋苑兩房則王，單位叫價約880萬，議價80萬或約9%，獲用家以800萬購入自住，呎價13793元。

中原分行高級分區營業董事柯勇表示，將軍澳新都城2期5座中層B室，面積644方呎，屬3房間隔，最新以820萬易手，呎價約12733元。據了解，原業主1998年以304萬購入單位，持貨25年，現轉手帳面獲利516萬，期內升值約1.6倍。

近期，公營機構大手承租全層甚至數層樓面，地點包括葵涌及元朗非核心區，最新為金管局承租葵涌九龍貿易廣場，月租逾76.1萬，呎租約29元，而該廈呎租還貴過東九龍。
近期，金管局租用葵涌九龍貿易中心（KCC）B座31樓全層，建築面積約26292方呎，月租約761691元，呎租約29元，較局方2014年首度進駐該廈A座時呎租33元低約12%。31樓全層租約為期4年至2027年9月，業主中遠海運於2013年以約1.98億購入，回報約4.6厘。

金管局每月76萬租KCC

雖然商廈前景未樂觀，不過，九龍貿易中心租金穩定，聚集公營機構及國際級企業。金管局先後於2014年租用九龍貿易中心A座25樓及32樓，於2020年租用A座3樓，建築面合共約4.17 萬方呎，呎租約33元，隨着最新租用31樓，總樓面增至67743方呎。

近期港鐵向信和承租元朗朗壹廣場第2座3樓至8樓（略去4樓）、11、15及16樓合共8層全層樓面，每層建築面積約16908呎，合共約135264呎，呎價約18元，業界料月租約240萬。

呎租29元較9年前低12%

甲廈租賃矚目，醫管局租用九龍灣啟匯為今年以來九龍東最大宗甲廈租賃，承租2層半樓面，合共約10萬方呎，預期呎租約15元，月租約150萬。

九龍灣德福廣場恒生中心中層2全層，每層面積2.6萬方呎，合共約5.2萬方呎，由港鐵公司承租作擴充，業界料平均呎租約25元。