鼎越開發執行副總經理張嘉文今（18）日表示，台北市頂級商辦未來5年內將進入超量供給，儘管供大於求，卻受限工料雙漲，以及符合ESG條件等因素，頂辦價格只漲難跌，議價幅度有限。

張嘉文指出，企業主將把商務配套列為選擇企業總部的考量，包括硬體設施如國際級會議中心，軟體服務如團購綠電憑證等，「只要能減輕企業業務負擔，並提高同仁高工作效率的產品，就能從市場脫穎而出」。

張嘉文表示，商務配套將成為企業主衡量頂辦是否值得投資購買的重要因素，未來五年台北市至少有17筆頂級商辦完工，屆時商辦將面臨供大於求的考驗，企業主雖有更多的選擇，但在地段稀缺、工料雙漲，以及接軌國際ESG認證讓營建裝修成本大增等因素下，頂辦價格節節攀升，議價率有限。目前市場上的頂辦預售案，大直每坪開價150萬元、市中心每坪則至少180～200萬元起跳。

張嘉文指出，頂級商辦的價值，除了符合ESG外，更來自於園區的商務配套的加值服務。頂辦的商務配套又能細分為設施、管理及服務。

在硬體設施上，如引進銀行金融專區、主題餐廳提供便捷服務；辦公室則為無柱大空間，幫助企業主爭取更大面積，發揮最高坪效；還有多功能國際級會議會展中心，結合智慧園區服務，讓企業打破場域限制，無論是跨國會議或遠距的產品發表會無遠弗屆，加快決策及行銷速度，運作更具競爭力。

管理及服務方面，頂辦也從傳統的保全、清潔、機電維護、收發接待等，升級成資產管理服務，比如最熱門的綠色租賃、統一購買綠電，甚至協助園區企業制定減碳策略，要能解決企業痛點，才能提升資產價值。

京華廣場提早布局，規劃強大的商業配套機能，不只銀行金融專區、主題餐廳，以一站式服務提供進駐企業及同仁基本需求，還有近3千坪多功能多媒體國際會議中心，其中最大一間巨幕廳可容納近500人，滿足園區進駐企業及各行各業會議會展需求。

在管理及服務上，京華廣場自組科技化物業，以AIoT全場域監控進行安全管理、統一購買綠電服務，以及能源管理，包括結合5G和AIoT技術，紀錄用戶的能耗及碳排量、進行數據分析管理，並採用智慧水錶、電錶，發現異常時即刻通知進駐企業，全方位替企業節省碳排相關費用，威京國際行銷專案經理陳大中說，京華廣場是北市核心少數擁有超過萬坪ESG商辦面積，可為電子科技、傳產等企業門面加分，同時是大信義計劃區唯一可購置的ESG商辦，成為企業旗艦總部無可替代的首選。

實價揭露，北市復興南路SOGO商圈一間一二樓店面交易，總價1.3億，拆算一樓店面每坪約400萬元。雖是今年北市店面新高價，但業者表示，當地過去為北市店面天價區，一坪要五六百萬，如今買家以400萬取得，仍是划算。

資料顯示，買家為西門町「鼎盛鐘錶」，1980年創立，至今已40多年，早期在萬年大樓一樓，主要銷售商品為皮件、打火機、與入門機械錶品牌，後期漸漸轉型為專業高級鐘錶店，並搬到附近開設有2層樓展示空間的旗艦店面。

根據實價資料，新成交的店面位於復興南路一段，近忠孝復興捷運出口，在SOGO忠孝館、復興館、新開的新光三越鑽石塔店以及微風廣場之間。

該筆交易包括大樓一樓、二樓，約49.3坪，總價1.3億元，平均一坪263萬元，若拆算一二樓單價，一樓約一坪400萬元，二樓則約173萬元。

全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，東區與西區西門町庶民消費不同，早期國際品牌爭相進駐，從忠孝復興至延吉街，大型百貨公司與知名品牌林立，其中又以SOGO忠孝一帶最精華，曾在2017年傳出每坪4萬元店租。

至於店面出售行情，忠孝東路第一排過去身價多要一坪500萬以上，實價資料，最高成交價則達一坪778萬元。

陳炳辰表示，這幾年台北市人潮明顯往信義計畫區、西門町、南西商圈移動，東區大不如前，不過，由於位處市中心，交通便利，加上新光三越鑽石塔再創話題，未來還有大巨蛋，不少人認為東區商圈有望重返榮耀。

他表示，東區商圈住有許多高資產族群，該區原本就是高級錶一級戰區，中美鐘錶在此就設有兩個據點。由於超級豪宅台北之星（Diamond Towers）完工，富豪正陸續進駐，西門町老牌鐘錶店選擇此時進場卡位，時機拿捏相當高明。

相較於新成屋，中古屋具備公設較低、價格相對親民以及地段優質等優勢，是不少購屋族的首選，此次永慶房產集團透過實價登錄，盤點雙北地區屋齡超過5年的中古屋交易，篩選出最為熱銷的十大區域。其中，新北市淡水區以交易量1792件奪冠，若看雙北市交易熱區的分布，新北市搶下7個席次，台北市僅中山區、內湖區與大安區3個行政區上榜。

觀察雙北市十大中古屋交易熱區發現，新北市淡水區以交易量1792件位居第一，也是榜單中單價最低的行政區，平均26.9萬元的單價即可入主，吸引許多首購、小資族入場，熱門交易路段包括北新路、學府路以及淡金路一帶。永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，淡水區除了擁有完整的生活機能、以及紅線捷運優勢，實惠的2字頭房價，讓淡水區近幾年來房市相當暢旺。未來隨著淡江大橋、淡北道路等建設陸續到位，未來往返台北市中心將更加便利，也有望使當地房市持續蓬勃發展。

除了淡水區，同樣低單價的區域還有新北市汐止區，平均單價僅需34.8萬元。陳金萍表示，汐止區緊鄰台北市南港區與內湖區，但在比價效應下，汐止區房價相對親民許多，磁吸不少在內科或南港經貿園區工作的上班族移居，加上新北市政府積極打造大汐止經貿園區與汐止科技園區，以及捷運汐東線也終於通過行政院核定，將改善汐止交通，都讓當地房市需求獲得支撐。觀察中古屋熱門交易路段主要集中於康寧街、福德一路、大同路二段等，以及火車站周邊。

觀察十大中古屋交易熱區中，傳統新北蛋黃區仍受到購屋族群青睞，板橋區、中和區分別以1504件、1501件緊追在淡水區之後。對此陳金萍分析，板橋區是新北市最精華的區域，不僅新北市府坐落於此，板橋站更坐擁三鐵共構，新板特區、江翠北側重劃區等新興開發區建設，加上江翠、新埔、府中等成熟商圈，生活機能與交通機能都相當成熟，購屋需求穩定，房市相對有所支撐。而中和區作為新北市人口最密集的區域之一，由於發展較早，各生活圈及捷運商圈機能完備，捷運、公車網絡也四通八達，加上4字頭房價，相對台北市中心來得容易入手，吸引不少首購族進場。

台北市作為首善之都，擁有頂尖的文教資源、社會福利、公共運輸以及豐沛的商業活力和工作機會，因此雖然房價驚人，仍讓許多民眾願意花費重金入主台北市區。在此次統計中台北市有3區上榜，包括中山區、內湖區與大安區。其中大安區以96.9萬元的平均單價擠進雙北中古屋交易量第十名，顯見大安區的區域優勢魅力不減。

陳金萍表示，大安區作為台北市蛋黃區中的蛋黃區，不僅居住環境良好、交通便利、綠地豐富，更是台北市重要的文教和商業中心。雖然住宅平均單價直逼百萬，依然吸引許多民眾置產入主。而中山區除了擁有交通和生活機能的優勢外，該區域住宅產品多元齊全，從套房到4房物件應有盡有，能滿足不同購屋族的需求，房市表現一直是前段班；至於內湖區則是擁有內湖科技園區，商業發展熱絡，加上居住環境清幽，吸引不少在內科上班或喜好離城不離塵的自住民眾入住。

最後，陳金萍補充，雙北地區房價較高，挑選具有價格優勢的中古屋也是購屋選項之一，不過，建議有意購屋的民眾，需考量自身購屋需求與周邊機能，同時也要注意物件屋齡、屋況、漏水等問題，多看屋多比較，並將熱門區域、自身條件等作為參考，選購理想中的好宅。

台灣便利商店密度高，業者承租經營也相對穩定，也常是店房東眼中的好咖，實價揭露台北市中山區民生東路一處51.82坪的店面，9月交易1.08億元、每坪208.4萬元，目前由全家便利商店經營中，進一步觀察實價租賃資料，該店面於2018年時以每月16萬元承租，租金採分段式調整，三年調至每月19.32萬元、六年調至20.29萬元、九年調至21.3萬元，因此目前的租金報酬率約為2.15%。

第一建經研究中心副理張菱育指出，對投資店面的房東而言，過去台北市店面投報率以2%為投資標準，但如今隨著貸款利率調升，租金收益利潤也相對被壓縮，不過近年不少店面租賃合約會載明租金定期調漲幅度，且優質店面具穩定增值空間，因此吸引新買家入手。

今年台北市同樣也是便利商店房東易主的案例，包括大同區承德路一段的老透天店面，7月整棟以1.4億元易主；5月，北投振興街的一樓店面，以1.12億元易主，兩店面皆由7-ELEVEN門市經營中。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，連鎖便利商店選址通常代表周邊社區或商圈有一定人流，展店多偏好臨主幹道或三角窗，廣告效益高。由於多數便利商店都為24小時經營，提供商圈明亮、安全的據點，也能為周邊房市帶進更多生活機能便利性，隨著現代人對便利商店依賴度高，經營永續性高，便利店不僅是房東眼中的好咖，也是街坊鄰居眼中的好厝邊。

根據財政統計資料庫資料，全台便利商店家數，去年7月約21,481家、今年同期則增加至22,307家，一年增加826，也就是平均一天全台約增加2~3家的便利商店，展店速度驚人。

張旭嵐指出，便利商店經營者在承租店面時，大多會與房東簽長約，就算合約期間房東出售店面，買賣不破租賃，仍可依原租約條件繼續租賃，因此具有租期長、大型連鎖企業承租的物件，資金報酬率明確穩定，較容易吸引買家目光，以長期持有的前提來置產。


房東最愛！便利商店成金雞母 中山店面1.08億易主
經濟日報

台灣便利商店密度高，業者承租經營也相對穩定，常是店房東眼中的好咖，據實價揭露，台北市中山區民生東路一處51.82坪的店面，今年9月成交總價1.08億元，換算每坪208.4萬元，目前由全家便利商店經營中。

進一步觀察實價租賃資料，該店面於2018年時以每月16萬元承租，租金採分段式調整，3年調至每月19.32萬元、6年調至20.29萬元、9年調至21.3萬元，因此目前的租金報酬率約為2.15%。

第一建經研究中心副理張菱育指出，對投資店面的房東而言，過去台北市店面投報率以2%為投資標準，但如今隨著貸款利率調升，租金收益利潤也相對被壓縮，不過近年不少店面租賃合約會載明租金定期調漲幅度，且優質店面具穩定增值空間，因此吸引新買家入手。

觀察今年台北市同樣也是便利商店房東易主的案例，包括大同區承德路一段的老透天店面，7月整棟以1.4億元易主；5月北投振興街的一樓店面，以1.12億元易主，兩店面皆由7-ELEVEN門市經營中。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，連鎖便利商店選址通常代表周邊社區或商圈有一定人流，展店多偏好臨主幹道或三角窗，廣告效益高。

由於多數便利商店都為24小時經營，提供商圈明亮、安全的據點，也能為周邊房市帶進更多生活機能便利性，隨著現代人對便利商店依賴度高，經營永續性高，便利店不僅是房東眼中的好咖，也是街坊鄰居眼中的好厝邊。

根據財政統計資料庫資料，全台便利商店家數，去年7月約21,481家、今年同期則增加至22,307家，一年增加826，也就是平均一天全台約增加2~3家的便利商店，展店速度驚人。

張旭嵐指出，便利商店經營者在承租店面時，大多會與房東簽長約，就算合約期間房東出售店面，買賣不破租賃，仍可依原租約條件繼續租賃，因此具有租期長、大型連鎖企業承租的物件，資金報酬率明確穩定，較容易吸引買家目光，以長期持有的前提來置產。

超商成金雞母！民生東路店面1.08億易主、一坪208萬

台灣便利商店密度高，業者承租經營相對穩定，是房東眼中的好咖。實價揭露台北市中山區民生東路一處51.82坪的店面，9月交易1.08億元、每坪208.4萬元，目前由全家便利商店經營中。

根據實價登錄交易備註顯示，該店面於2018年時以每月16萬元承租，租金採分段式調整，三年調至每月19.32萬元、六年調至20.29萬元、九年調至21.3萬元，因此目前的租金報酬率約為2.14%。

今年台北市同樣也有便利商店房東易主的案例，包括大同區承德路一段的老透天店面，7月整棟以1.4億元易主，5月，北投振興街的一樓店面，以1.12億元易主，兩店面皆由7-ELEVEN門市經營中。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，連鎖便利商店選址通常代表周邊社區或商圈有一定人流，展店多偏好臨主幹道或三角窗，廣告效益高。

由於多數便利商店都為24小時經營，提供商圈明亮、安全的據點，也能為周邊房市帶進更多生活機能便利性，隨著現代人對便利商店依賴度高，經營永續性高，便利店不僅是房東眼中的好咖，也是街坊鄰居眼中的好厝邊。

根據財政統計資料庫資料，全台便利商店家數，去年7月約21,481家、今年同期則增加至22,307家，一年增加826家，也就是平均一天全台約增加2~3家的便利商店，展店速度驚人。

便利商店經營者在承租店面時，大多會與房東簽長約，就算合約期間房東出售店面，買賣不破租賃，仍可依原租約條件繼續租賃，因此具有租期長、大型連鎖企業承租的物件，資金報酬率明確穩定，較容易吸引買家目光，以長期持有的前提來置產。

第一建經研究中心副理張菱育指出，對投資店面的房東而言，過去台北市店面投報率以2%為投資標準，但如今隨著貸款利率調升，租金收益利潤也相對被壓縮，不過近年不少店面租賃合約會載明租金定期調漲幅度，且優質店面具穩定增值空間，因此吸引新買家入手。

台積電不進駐龍潭科學園區三期，帶來政界及桃園市龍潭房地產震驚，甚至有人預料龍潭房價可能崩盤。熟悉龍潭房市的房仲業者今說，台積電傳出進駐龍科利多1年多，帶動龍科周邊超漲約2成，現在只是台積電超漲效應回檔，且龍潭房價較親民，有購屋剛性需求，長期還是看漲。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨提出統計數據，龍潭區房價近5年漲幅高達56％，農業區土地近1年漲幅16％，中古屋房價在2字頭、新建案到3字頭，比桃園、中壢房價低。徐說，龍潭原來就有龍科一、二期科技大廠及中科院，一直有購屋需求，近5年以1年漲1成的成數還好，之前因台積電話題炒作超漲1成多，現在台積電不來，因台積電超漲部分重新回歸基本面，影響較大的是龍科三期周邊房價及地價。

東森房屋龍潭中正店店長古明正表示，龍潭房價因為大環境及原物料、通膨帶動上漲，台積電到龍科三期利多，是帶動龍科周邊透天厝及土地，漲幅大約2成多，現在確定台積電不來議題發酵，會影響龍科周邊房價，影響短期炒作，對龍潭市區房價影響不大，龍科三期仍會做，加上龍潭市區有剛性需求，不是因為台積電才買房，台積電議題影響房價可以預期。

徐佳馨表示，龍潭人口12萬多人，本就有結構性購屋需求優勢，台積電放棄龍科三期，當地房價超漲1成多回檔，長期而言，龍潭有龍科一、二期及中科院等軍公教人口需求，可預見房價不會跌回5年前。

台中市府宣布，統一集團共投資15億，插旗北屯市31、大里市7併廣2，將兩處傳統鐵皮市場轉型為複合式生活商場，提供約300個就業機會。北屯區「市31」BOT案，鄰近洲際棒球場，昔日是錦村市場(崇德玉市)，傳統市場及玉市買賣式微，臨時建築也到期，將轉型商場。

台中市經發局長張峯源表示，統一集團著眼北屯區人口數達30萬人，為台中市第一大行政區，新興家庭移入，人均消費攀升，規劃投資「太子置地廣場」，以「社區生活好鄰居」為營運理念，採小而美、新零售差異化策略，並規劃地下停車場，目標客群配合仁美與崇德生活圈區域發展，鎖定年輕、青壯年及新家庭。

經發局指出，統一集團預計投資金額約9.2億元，市府可收取開發權利金5000萬元及每年營運權利金300萬元以上挹注市庫收入，約提供200個以上就業機會。

大里區「市七及廣二用地」合併開發BOT案，現況是德芳興市場及停車場，位在德芳路二段與永隆路交叉口，鄰仁愛醫院及中興商圈。

經發局表示，統一集團獲選為此案最優申請人，規劃興建「太子置地廣場－大里館」，以「大里之森」為設計理念，預計投資金約5.6億元，特許年期內市府預計可收取開發權利金200萬元、固定權利金2000萬元及變動權利金約3.1億元，約100個以上就業機會。

近年台南房市熱度增溫，吸引大量建商進駐，不僅區內新案開價屢創新高，中古屋市場也全面受到帶動。東森房屋研究中心彙整實價登錄資料，統計近五年（2019年前8月到2023年前8月），永康區中古屋的平均房價漲幅約80.7%，而區內新成屋的房價漲幅僅有47.7%左右，中古屋房價漲幅完勝新成屋，而且二者之間的價差幅度也在持續縮小。

東森房屋永康小東加盟店店長羅正穎表示，近幾年到永康購買中古屋的民眾愈來愈多，在強勁買氣的挹注下，永康中古屋的身價自然水漲船高。

羅正穎指出，購屋民眾之所以轉向中古屋市場，主要有以下三點原因。首先，從實用性的角度來看，現在市面上很多新建大樓華廈的公設比都在35%以上，而中古屋的公設比可能只有25%上下、甚至更低，相比之下，中古屋的室內坪數會更加實在。

第二，裝潢成本的角度來看，新成屋的家電傢具、裝潢設備大多都需要自行添置，林林總總加起來也要花費上百萬，但如果遇到屋況保存良好的中古屋，基本上購屋民眾可以承接大部分硬裝。

第三，近期討論熱度頗高的平均地權條例，對新成屋、預售屋的換約轉售做出了嚴格的限制，這也會讓部分原本打算購買新建案的民眾卻步，進而轉向中古屋市場，帶動中古屋交易量能的走揚。

羅正穎表示，永康位於台南市區和南科的中間，又有南鐵地下化、捷運藍線、北外環等建設利多加持，未來發展性不言而喻。目前永康以復國商圈、大橋商圈的中古屋交易最為熱絡，這兩個商圈發展比較早期，區內生活機能已經相當成熟。

上述商圈內中古屋的房價普遍落在1~2字頭上下，總價1,000~1,300萬左右就有機會買到屋況還不錯的中古大樓或透天，CP值很高，買方除永康在地換屋族、首購族外，也有不少是在南科、仁德、大灣等地工作的就業族群。

東森房屋研究中心副理黃勝暉表示，近幾年台南房價呈現井噴式成長，就以永康來說，前兩年還能看到不少1字頭的物件，但現在永康新建案的開價基本都已經達到3~4字頭的行情，就連中古屋也要2字頭上下。

他表示，未來隨著各項重點建設的落實，永康房價繼續穩步攀升的可能性很高，有剛性需求或打算長期持有的購屋民眾不妨抓緊時機、早買早享受。

政策打房不手軟，但房價依然鐵板一塊、不跌反漲。台北市地政局18日出爐的「9月動態月報」指出，北市6月住宅價格指數達115.39，已連續三個月上漲，每戶平均總價1,828萬元、每坪均價58.22萬元，其中大樓價格已飆出史上新高，每戶平均總價達2,514萬元，月漲0.24％、年漲1.76％。

北市地政局18日公布今年6月實價登錄交易資訊，顯示6月全台北市大樓價格持續走升；至於公寓、小宅價格僅分別比5月微跌0.29％、0.17％

地政局指出，6月全市住宅價格指數115.39，較5月上升0.03％，較去年同期上升0.9％，且連續三個月攀升；標準住宅總價1,828萬元、單價每坪58.22萬元。

其中大樓的6月住宅價格指數為120.30，較5月上升0.24％；公寓的6月住宅指數為110.19，月降0.29％；小宅的6月住宅指數為109.10，月降0.17％。

觀察全市、大樓、公寓及小宅的住宅指數趨勢，全市月、季線上漲，半年線仍下跌；大樓表現最強，小宅最弱。

在交易量方面，6月全台北市實價登錄資訊的交易量共830件，月減54件、減幅6.11％，年增749件、增幅10.81％；交易總額243.46億元，月增28.38億元、增幅13.2％，年增27.09％。

在各行政區表現方面，6月交易量有四區增加、一區持平、七區減少，增幅前三名分別為信義、士林、松山區，分別較5月增加31.15％、23.4％、5.8％；減幅最大為文山區，較5月減少45.92％。

各行政區交易總額前三名依序為中山區49.9億元、中正區26.66億元及內湖區25.97億元；總額最少的是大同區，僅8.84億元，總額最高的中山區與最低的大同區差約4.64倍。

至於交易總額增幅最大為中山區，月增100％；減幅最大為文山區，月減38.78％。

房地產代銷雙雄－海悅國際（2348）、愛山林（2540），儘管面臨政策打房、房市成交量縮的挑戰，但在剛性需求回流、新青安政策催出新買氣下，前三季合併營收均逆勢成長；預期第四季在自建案陸續完工交屋後，全年營收和獲利有機會擺脫去年的低潮，雙雙衝高，其中愛山林營收獲利更可望挑戰歷史新高。

海悅受惠新青安房貸政策激勵買盤陸續回流，加上剛性需求穩步釋出，海悅在全台代銷案同步登場衝剌下，前三季合併營收達36.09億元、年增4.83％，單月營收已連續四個月站穩5億元門檻；市場預期，第四季將有海悅攜手達麗（6177）的自建案「達麗創世紀」將於11月完工交屋，加入助攻行列，依投資比例約可分回27億元。法人估計，海悅若自建案交屋順利，全年營收將有機會超越去年的50.92億元。

愛山林在三重「都廳大院」及新竹寶山「新竹帝寶」等百億大案熱銷的業績推升下，前三季營收已飆至54.16億元，直接超越去年全年營收47.34億元；第四季除代銷案收入，及新成屋捷運中山站「中山綻」、淡水「海上皇宮」等持續銷售入帳之外，還將迎來新北市板橋江翠新案「帝景3號」完工交屋，估計可分回約5.7億元，預售時已完銷，屆時入帳後可望。

法人估計，愛山林全年營收可望突破2021年的55.21億元前高，挑戰史上最高紀錄。

綠意開發（2596）近年布局商辦市場進入收割期，其中去年已率先推出「綠意順光天下」，銷售率已達五成，另外總銷約50億元、緊鄰捷運永寧站的「永寧1號」、中壢「中工段」均將在年底啟動銷售，三大案將是明後年業績重點。

綠意開發（2596）9月在「綠意東居A」入帳下，單月營收達1.19億元，較去年同期0.24億元大增3.7倍；累計公司今年前九月營收達5.62億元、年增77.3%。

綠意開發第3季營運在「綠意東居A」完工挹注下，不僅九月營收達1.19億元、年增3.7倍，第3季單季營收更達4.62億元，較去年同期0.38億元激增11.1倍；累計公司今年前九月營收達5.62億元，較去年同期3.17億元大增77.3%。綠意開發近年布局商辦市場進入收割期，據綠意開發今年年報顯示，公司已在去年率先祭出總銷逾10億元的「綠意順光天下」，目前銷售率已達五成。

地產大佬退出江湖的一紙公告，引發股債“地震”。

10月16日晚間，金地集團(5.400-0.12, -2.17%, )（600383. SH）公告，公司董事長凌克因身體原因辭職，由董事、總裁黃俊燦代行董事長一職。

10月17日，二級市場上，金地集團遭遇股債「雙殺」，股價跌停，三隻債券均大幅下跌。

凌克的辭職引發的反應較大，一方面，凌克掌舵金地集團長達25年，屬於靈魂式人物。 另一方面，凌克的辭職較為突然，讓市場充滿了猜疑。

近幾年，房地產市場調整幅度較大，作為穩健的頭部房企，金地集團也倍感經營壓力。 2021年至2023年上半年，金地集團的盈利數持續下降。

2023年前九月，金地集團的銷售額下降25%左右。 黃俊燦將面臨較大的挑戰。

董事長離職股價大跌

金地集團董事長辭職，股價以跌停回應。

10月17日早盤，二級市場上，金地集團股價以6.01元/股開盤，低開幅度為1.96%，開盤后，股價快速殺跌，不到半小時觸及跌停。 此後，其股價在跌停線上掙扎，最終以跌停報收。 當日的成交量為15.13億元，較前一個交易日的3.99億元大幅放量。

與此同時，金地集團的三隻債券也大跌。 早盤，債券「16金地02」跌超25%觸及臨停，「21金地01」跌超13%，「21金地03」跌超9%。 收盤時，“16金地02”跌17.43%、“21金地01”跌16.33%、“21金地03”跌18.10%，均為大幅下跌。

股債「雙殺」與金地集團的一紙公告直接相關。

10月16日晚間，金地集團公告稱，近日，董事會收到公司董事長凌克的辭職報告，凌克因身體原因申請辭去公司董事、董事長和董事會戰略委員會委員職務。 凌克的辭職報告自送達董事會之日起生效。

對於金地集團而言，凌克屬於關鍵性人物，而在地產行業人士看來，凌克的辭職頗為突然，且其辭職不屬於正常換屆。

公開資料顯示，凌克1959年12月生，高級經濟師，華中科技大學工學學士，浙江大學管理工程碩士，為金地集團主要創始人之一。

1990年代初期凌克加入金地，先後擔任集團副總經理、總經理職務。 1998年，凌克成為金地集團董事長，期間，金地開發了金地翠園、金海灣花園等一系列廣為同行稱道的暢銷樓盤。 2001年4月，金地集團在上交所主機板上市，成為1993年以來解禁后首批房地產上市公司。

在凌克擔任董事長期間，早年的金地集團實力雄厚，跟萬科、保利、招商地產齊名，被稱為“招保萬金”。

《哈佛商業評論》曾稱，凌克執掌金地集團18年，銷售增長188倍，他說“平衡”鍊就競爭力。 在執掌金地集團的18年中，凌克帶領公司先後進行了全國擴張、多元化和全球化發展。 自2001年上市到2016年，金地集團的銷售額從5.34億元提升至1006億元，增長了188倍。

2021年，金地集團銷售額達2867億元，較2016年增長1.8倍，與2001年相比，20年增長536倍。

正因為如此，凌克獲得第十三屆深商風雲人物、2020中國十大地產年度CEO、2016年中國百佳CEO、福布斯2022中國最佳CEO等榮譽。

針對股債「雙殺」，17日午間，金地集團方面回應稱，凌克董事長的辭任，確實是因為身體的原因。 公司稱，凌克董事長辭任以及黃俊燦總裁代為行使董事長職務，是正常的管理團隊交接，對公司經營不會產生重大影響。

前九月銷售額下降逾25%

股債急劇變動，可能還與金地集團經營業績、未來走向相關。

近幾年，受國內房地產市場大幅調整影響，穩健的金地集團經營業績也出現了較大幅度調整。

數據顯示，2021年、2022年，金地集團實現的營業收入分別為992.32億元、1202.08億元，同比增長18.16%、21.14%，均保持了快速增長，且在2022年，營業收入首次突破千億元，躋身國內房企前十。 不過，對應的歸屬於上市公司股東的凈利潤（以下簡稱“凈利潤”）分別為94.10億元、61.07億元，同比分別下降9.50%、35.09%; 扣除非經常性損益的凈利潤（以下簡稱“扣非凈利潤”）分別為86.16億元、56.96億元，同比下降幅度為11.87%、33.89%。 連續兩年出現增收不增利現象。

2023年上半年，金地集團實現的營業收入為368.56億元，同比增長31.10%，凈利潤、扣非凈利潤分別為15.32億元、13.95億元，同比下降22.24%、27.45%，延續前兩年的走勢，營業收入強勁增長，凈利潤繼續下降。

對此，業內人士稱，營業收入增長，與此前簽約銷售金額確認為營業收入有關，實際銷售情況並非如此。

實際上，2021年，金地集團累計實現簽約面積1377萬平方米，同比上升15.25%，累計實現簽約金額2867.1億元，同比上升18.15%。 這是其年度銷售的巔峰業績。 2022年，公司累計實現簽約面積1019.8萬平方米，同比下降25.94%; 累計實現簽約金額2218.1億元，同比下降22.64%。

2023年，銷售金額繼續下滑。 10月10日，金地集團披露，9月份，公司實現簽約面積68.6萬平方米，同比下降37.99%; 實現簽約金額131億元，同比下降42.27%。 前九個月，公司累計實現簽約面積669萬平方米，同比下降5.29%; 累計實現簽約金額1219.3億元，同比下降25.23%。

10月17日，金地集團方面回應股債「雙殺」時稱，凌克董事長對公司有著深厚的感情。 經過多方充分溝通后的安排，黃俊燦總裁代理董事長職責。 這一安排有助於公司管理團隊的平穩過渡，以及公司的長期穩定發展。 黃俊燦自1992年畢業就加入公司，對公司的文化有著深刻的理解和踐行。 在擔任公司總裁的十餘年時間里，他帶領公司經營團隊，穿越行業周期，創造出了非凡的經營業績。

金地集團方面表示，當前房地產行業面臨新發展模式的轉變，地產調控政策陸續釋放落地。 2023年三季度以來，金地集團月度銷售業績連續三個月環比回升，銷售排名保持在行業前列。

關於市場普遍關心房企債務問題，金地集團的財務狀況總體上算好。 截至2023年6月末，金地集團貨幣資金460.80億元，短期債務415億元左右，長期債務約為688億元。

有消息稱，金地集團已經度過了償債高峰，2023年8月11日，公司如期兌付1190萬美元的美元債票息后，年內所有公開債券均已按期償付本金及利息。

目前，房地產市場尚未完全走出低谷，金地集團仍有1100億元左右債務，接棒者黃俊燦將面臨考驗。

　

做好「后大運」文章，進一步探索辦賽營城、以賽為媒的城市發展新形式，昨日金牛區舉行鳳凰未來新城價值發佈暨投資推介會。 會上，德勤諮詢發佈了鳳凰未來新城區域產城融合實施方案，並對片區土地資源進行了推介。

記者瞭解到，鳳凰未來新城面積41.49平方公里，涵蓋沙河源、鳳凰山和天回鎮三個街道，南接三環，北連新都，西起府河，東至成華區界。 區域內囊括眾多大型功能性載體和產業集聚區，如成都國際商貿城專業市場、成都露天音樂公園、鳳凰山體育公園、天回小鎮等。

在空間結構上，鳳凰未來新城形成了“一軸兩廊兩極核五片區”的格局——以北星大道為城市協同發展軸，以北三環聯動展示廊和環城生態活力廊為兩廊，以量力產業集聚區和成都國際商貿城為兩大產業極點，包括陸家橋未來公園片區、鳳凰山國際交往片區、三站TOD總部商務片區、天回文旅娛融合片區和國際數位商貿港片區五大片區。

在產業佈局上，鳳凰未來新城以商貿商務為核心產業，醫藥健康、都市文旅和綠色低碳為3大重點產業，重點佈局8個主賽道、前瞻性發展4個預留賽道。

按照建圈強鏈發展思路，鳳凰未來新城將通過片區產城空間重塑，不斷增強城市核心功能、基本功能和特色功能，預計吸引投資超3100億元，打造重大專案超30個，帶來575萬旅遊人口，將成為天府成都北城新中心活力增長極和成都成渝極核城市建設的重要承載地。

金融、資管、基金、信託、REITs以及上市公司資訊，盡收眼底。

碧桂園：預無法如期履行所有境外債務款項的償付義務

10月18日，有投資人表示，仍未收到「碧桂園 6.15%N20250917」的票息，該只票據的利息即將到支付寬限期的最後時限。

對於是否支付該筆票息，碧桂園表示，由於國內房地產市場深度調整，公司的銷售額持續承壓，如此前公告提及，公司預期無法如期履行所有境外債務款項的償付義務，希望通過尋求整體方案來解決目前面臨的困難，集團保持持續經營才可以最大程度恢復各方價值。

其還表示，目前，公司已聘請專業法律顧問、財務顧問協助評估本公司的資本結構及流動性狀況，努力秉持公平公正的原則，在切實可行的情況下推進解決方案，並將適時與各界進行溝通，最大程度保障所有利益相關方的權益。

萬科回應境外債到期問題：目前融資正常 各項工作在有序推進當中

10月17日，有投資者向萬科A(11.710-0.27, -2.25%, )提問，明年公司大概有100億人民幣左右的美元債到期，是否會因募集不到美元而出現違約？

對此，萬科在投資者互動平台回應表示，公司會前置啟動境外債的相關還款準備工作，公司目前融資正常，各項工作在有序推進當中。

另外，對於東莞長安發起設立「長安萬科廣場資產支援專項計劃」（「長安類REITs」）運營情況如何？ 長安萬科廣場目前招商率如何？ 萬科則表示，長安類REITs運營狀況良好，專案接近滿租。

鄭州市長會見張玉良 就綠地「保交樓」等事宜達成共識

10月18日，綠地集團於官微發佈消息稱，綠地集團與鄭州市就“保交樓”等事宜達成共識。

據觀點新媒體獲悉，10月18日下午，鄭州市委副書記、市長何雄在鄭州會見了綠地集團董事長、總裁張玉良一行。 雙方就深化政企合作、攜手推進「保交樓、保民生、促發展」等重點事宜，進行了工作會談並達成共識。

何雄表示，鄭州將為綠地發展營造良好營商環境，並在政策扶持、證照辦理、配套融資等方面為綠地專案提供支援，政企攜手推進保交樓、保民生、促發展，推動雙方合作不斷取得新的突破。

張玉良指出，鄭州是全國「保交樓」工作的模範和樣板。 過去一年，在鄭州市委市政府的關心支援下，綠地在保交樓方面也取得了較大的成績。 鄭州區位優勢突出，市場潛力巨大，營商環境優良，綠地集團堅定看好鄭州發展前景。

據瞭解，綠地集團於2004年進駐鄭州投資興業。 19年來，綠地各產業已在市內全面落地開花，先後在鄭州多個地區投資開發運營了包括超高層地標、國際會展中心、星級酒店群、文化旅遊小鎮等一批重大城市功能及產城融合專案，總投資額超過1200億元，納稅超過85億元，打造了“鄭州綠地中心·千璽廣場”、“鄭東綠地中心·雙塔”等鄭州人民耳熟能詳的代表性專案， 為鄭州乃至河南的經濟社會發展作出了積極貢獻。

蘇寧與家樂福因收購中國門店交易打官司 涉及未能悉數支付款項

10月18日消息，法國零售商家樂福（Carrefour）正在與中國企業集團蘇寧易購（Suning）打官司，涉及與蘇寧收購家樂福中國門店的交易有關款項。

據瞭解，2019年蘇寧以48億元人民幣收購了家樂福中國業務的80%股權，當時該公司依靠債務驅動的收購狂潮正到了尾聲。

家樂福集團首席財務官馬蒂厄？ 馬利熱（Matthieu Malige）表示，根據2019年蘇寧收購家樂福中國門店協定，香港一法院判令蘇寧須向家樂福支付逾10億元人民幣（合1.34億美元）。

馬利熱還稱，2021年家樂福行使協定中其享有的向蘇寧出售餘下20%股權的選擇權時，這家中國集團未能悉數支付款項。

據瞭解，家樂福集團在2023年上半年已經終止了允許蘇寧使用家樂福招牌運營門店的許可協定。 知情人士透露，蘇寧對家樂福大約有10億元人民幣的欠款還要加上利息和其他罰金。

蘇寧方面已經對香港法院那份裁決“提出異議”。 並表示對家樂福集團採取法律行動，涉及該股權收購專案因與資訊披露相關的問題而發生的損失。

家樂福拒絕就蘇寧提起反訴發表評論。

觀點新媒體瞭解到，蘇寧從家樂福手中收購中國門店后一直在虧損，並在全國各地關閉了許多家樂福門店，而由於未能支付供應商貨款，蘇寧正面臨許多訴訟。 今年第二季度，蘇寧關閉了73家門店，餘下41家門店前途未卜。

到2022年年末，蘇寧報告，自收購以來，家樂福中國累計產生73億元人民幣虧損。

自今年5月以來，家樂福中國因未能付款給供應商和房東，收到了中國各地法院至少40份敗訴判決。 同時，辦理了預付卡的顧客要求退錢。

威馬否認申請破產 稱不存在創始人跑路海外的情況

10月18日，威馬汽車官方微博發佈消息，針對近期出現的部分不實言論做出以下澄清：

威馬汽車表示，公司並未申請破產。 目前正在進行的是經上海第三中級人民法院受理的預重整階段。 預重整不同於破產重整，是在企業面臨困境的早期階段進行的自救行為，旨在通過重組債務引進戰略投資人。

此前有媒體報導稱，威馬汽車創始人沈暉藉口參加2023慕尼克車展之後轉機直飛紐約，有接近沈暉的人士透露稱，“沈暉確已不在國內，2023年春節後就沒有在公司公開露面，其家人也於此前遷居美國。 ”

威馬汽車指出，沈暉於1991年赴美留學，在歐美多地工作和居住多年，近期工作重心以海外事項為主，因此不存在公司創始人跑路海外的情況。 目前公司的重點包括售後服務、復工復產、出口業務、海外合作、國際融資以及引進戰略投資人等事項，已取得一定進展，會尋找合適的時機對外公佈。

同時，威馬汽車稱，目前網路上傳聞的融資400億等資訊均為不實資訊，多數報導混淆了融資金額與債權以及債務金額。 相關融資及經營情況公司曾在招股書中公開披露。

威馬汽車強調，目前威馬汽車正處於預重整關鍵階段，公司將盡最大努力保障用戶、員工、供應商、轉銷商及投資人的權益，對於不實資訊及謠言將保留追究未及時刪除相關謠言的發行者、轉載者、散播謠言者和相關主體法律責任的權利。

富力地產被列入失信被執行人名單

10月18日，廣州富力地產股份有限公司發佈關於被列入失信被執行人名單的公告。

觀點新媒體獲悉，該公司目前存在1條失信被執行人資訊，執行標的約為142.92萬元，執行法院為廣州市天河區人民法院，失信被執行人行為具體情形為“有履行能力而拒不履行生效法律文書確定義務”。

富力表示，正在與相關機構就被執行情況積極溝通，公司將持續關注相關事件進展，按照法律法規及時履行相應的資訊披露義務。

傳統正在被改變，變化與融合中的商業發展史。

對於華潤萬像生活而言，此舉則進一步打開北京存量市場局面，“望京華彩萬象匯”將成為北京五環內的首個萬象匯專案。

觀點網華潤萬象生活繼續在存量市場掘金，在北京再簽約一個輕資產專案。

10月16日，華潤萬象生活與華彩置業集團在北京簽署望京華彩商業中心專案合作協定，華潤萬象生活將助力望京華彩商業中心改造升級，實現商業煥新。

華彩置業集團官網顯示，「望京華彩萬象匯」將成為北京五環內的首個萬象匯專案，華彩置業集團計劃投入改造費用總計過億元。

華彩置業集團旗下望京華彩商業中心，是該集團在北京地區的重要專案之一，位於望京商務核心區，是集購物、餐飲、休閒、文化、商旅和辦公於一體的商業綜合體，總建築面積約10.7萬平方米，包含華彩購物中心、望京華彩智選假日酒店、甲級商務寫字樓華彩大廈。

華彩商業中心對華彩集團的重要性不言而喻，可以說是華彩集團進軍房地產的標誌。

據悉，2001年，華彩作為一家工程建設企業，通過獨立承建北京多項大型工程，在建築市場佔據一席之地; 2002年，華彩集團前身東方廣順事業有限公司成立。

2006年，該集團收購北京望京華彩商業中心專案和北京華彩·國際公寓專案，正式從工程建設到房地產開發轉型。

華彩·國際公寓是望京內融合純居住和高品質物業服務於一體的高檔精裝公寓社區，總建築面積15萬平方米，於2007年開盤銷售。

望京華彩商業中心則於2008年開業投入運營，作為華彩置業操盤的第一個商業綜合體，開業時填補了望京北區大型綜合商業空白。 彼時，望京華彩商業中心與華彩·國際公寓、望京華彩智選假日酒店、華彩大廈、家樂福、新影聯華誼兄弟(2.560-0.05, -1.92%, )影院組成望京區域首家城市綜合體。

有了望京華彩商業中心的試水，華彩置業集團又於2010年收購HCC華彩·海口灣廣場專案，就此進入海南商業地產市場，並於2012年開工建設海口灣廣場專案一期（海口華彩華邑酒店），3年後開業。

華彩·海口灣廣場比先前的望京華彩商業中心體量要更大，該專案總建築面積26萬平方米，是集洲際酒店集團旗下海口華彩洲際酒店、高端5A甲級寫字樓、濱海體驗型商業、漁人碼頭商業街、遊艇碼頭於一體的城市旅遊綜合體專案。

在2021年華彩·海口灣廣場寫字樓產品發佈會上，海南華彩控股投資有限公司商業中心總經理熊喜介紹，華彩·海口灣廣場將以差異化定位結合海岸地理資源優勢，攜手第一太平大衛斯與洪濤工作室招商團隊，以突出餐飲、引進首入海南品牌商戶為戰略目標，共同打造沉浸式港灣生活場景。

儘管華彩集團以商業綜合體吹響進軍房地產的號角，但發展至今17個年頭，僅有北京和海南這兩個商業專案。

相較於同期瘋狂生長的地產商，華彩的發展幾乎可以用停滯不前來形容，至今除在北京和海南兩個綜合體專案外，僅在河南開發了3個住宅專案。

經過十來年商業地產的變遷，華彩商業中心逐漸跟不上新消費客群的需求，實際上從2020年開始華彩商業中心就開始求變，改變此前單一的業態配置，並在餐飲方面引入北京米其林&黑珍珠餐廳的“老吉堂上海本幫菜”和“老北京柴氏”等品牌以改善客流。

從現實情況來看，華彩商業中心的煥新升級並沒有取得令人滿意的效果。 因此，引進一家具有強大商業運營能力和廣泛平台資源的合作方，成了華彩集團的不二選擇。 在這個專案改造上，華彩集團計劃投入費用總計過億元，足以見得對該專案的重視。

對於華潤萬像生活而言，此舉則進一步打開北京存量市場局面，“望京華彩萬象匯”將成為北京五環內的首個萬象匯專案。

據悉，本次簽約是華潤萬象生活在北京獲取的首個存量輕資產合作商業專案，標誌著華潤萬象生活在北京的輕資產佈局邁出了嶄新的一步。

隨著商業地產發展重心逐步由開發端移向運營端，如何通過存量改造、運營、活化，從而以質取勝，已成為商管企業新的硬實力。

華潤萬象生活早早發力存量商業賽道，今年上半年新簽約輕資產外拓專案7個，均為一二線城市大型TOD專案，存量專案佔比達43%。

據觀點新媒體瞭解，自上市以來，華潤萬象生活已獲取外拓商業專案32個。 在今年中期業績會上，華潤萬象生活執行董事及總裁喻霖康還表示，未來會增強存量項目佈局，在存量市場里去尋找更多的機會。

二手房市場里，擺在買家面前的選擇越來越多。

報導稱，截至10月6日，北京二手房掛牌量再創新高，突破16.6萬套。

以往穩固的「賣方市場」迅速轉變：買家生怕「接盤接在半山腰」，看向房子的目光越發「挑剔」; 賣家和仲介不得不更為主動，“快成交”，成為主流訴求。

在這一目標的驅動下，過去慣性的成交模式、仲介市場結構被打破，一些新動作逐漸成型。 賣家們開始摒棄以往的「高心氣」，把姿態放得更低。 博弈的市場中，單邊看漲預期不再穩固，降價、隱性降價暗暗生髮。 心思更為活絡的賣家們，已經開始拒絕“外包”，主動把“房產銷售”的責任扛回自己肩上。

一系列嘗試背後，賣家還能重新奪回在市場中的主動權嗎？

激增的房源如何被消化掉？

上海易居研究院發佈的《二手房掛牌激增現象研究》報告顯示，今年6月初，全國13個重點城市的二手住宅掛牌量為199萬套，相比今年年初增長了25%。

其中，重慶、成都和上海的二手房掛牌量最大，6月初分別為22萬套、20萬套和18萬套。 若要對比2023上半年的增長幅度，則是上海增長最大，為82%，其次是武漢和西安。

8月末剛剛在一線城市落地的“認房不認貸”政策，進一步助推了這些城市掛牌量的增長。

“房源太多了，看不過來。”

正在北京到處看房的「剛改」買家王朝陽，直觀感受到了供給端的放量，她關注的一些大型社區里，同戶型一下可以多出來好幾套。 9月末的一天，經過篩選后，仲介仍帶她看了20多套房子，“頭都看懵了”。 晚上回家她才發現，這一天光看房步數就輕鬆過萬。

身處情緒極度分化的週期底部，「買漲不買跌」的心態在買家之間相互影響，即便是剛需、剛改也顯得更為謹慎，於是房子賣得越來越慢。 易居數據顯示，2023年一季度，全國13城二手住宅去化週期為10個月，二季度則拉長到了15個月。

如今，激增的房源如何被消化掉？

成希是來自新一線城市的賣家，據她觀察，和自家同社區同戶型的房子2022年10月被擺上貨架，一共降價6次，蒸發50萬元，到現在都還沒賣出去。 “我要是買家我也不敢貿然出手。” 她說。

這波賣房人中，大多是“賣一買一”的置換群體，有些賣家在自己搜尋鐘意的改善型住房時，一邊等待買家，一邊根據看中的房子價格變動情況，來決定自己出售時的心理底價。

但對於買家來說，房源太多，可選擇的空間在增大，想要對比的時間也在拉長。 王朝陽回憶自己一天內看的20多套房子里，同社區、同戶型的小三居就看了四、五套，只是樓層和裝修不一樣，雖然定價根據自身特點有所不同，但是對比非常直觀。

“一進門，雜物太多了影響採光，順帶就影響我對房子的觀感，可能進去轉兩圈就出來了。 有些無裝修，定價也沒有便宜，就直接pass掉了。 “她說。

成希也在不斷接待買家，她最直接的觀感是“買家看得越來越細了”，像衣櫃沒做到頂這樣的細節，在上行市場中根本不會被算進考量範圍，現在也都成了問題。

在這樣的市場博弈中，需要有一個推動力刺激成交，於是著急出手的賣家，最先行動了起來。

成希為了展現誠意，順路接送買家。 而不少著急的業主甚至會為了把房子賣出去，花上十幾萬重新裝修。 畢竟和降價20萬還沒賣出去相比，送裝修反而是性價比更高的選擇。 王朝陽甚至發現，自己關注的一套房，不僅被線下仲介推過，自己常去的房產論壇、買房群裡，業主也親自現身，做起了推介。

仲介“求變”

和賣家一樣著急的，是仲介，他們被拉長的成交週期所困。

有仲介告訴成希，即便是以前專做二手房的仲介，如今也越來越多做新房銷售了。 因為一手房提成更高，二手房仲介更辛苦，賺得還沒有新房仲介一半多。 不確定性增加的市場環境中，選擇溯遊而上的是少數，轉去做新房銷售、甚至轉行，成為了仲介們最後的選擇。

仍舊留在行業里的人們，篤信“辦法總比困難多”。

隨著以貝殼為代表的平臺，將房產交易、服務逐漸在線上透明化，買房子也開始有一種電商平臺購物的體驗。

當海量的二手房源在APP上展示時，也演化出類似貝殼賣房“流量包”這樣的產品，思路就是賣家出錢買“資源服務包”，可以獲得流量傾斜，更高的曝光率、更精細的線上推廣策略和展示視窗。

不過，在社交平臺上，關於「買流量包賣房」會不會被割韭菜的討論並不少，也有網友表示，因為沒有買「流量包」，感覺仲介不是誠心幫忙賣房。 每一條留言背後都是一位心急的賣家。

王朝陽也感受到了仲介的用力，國慶假期前，一位仲介再三邀請王朝陽去看一套房子，在仲介口中，這套東西向的房子性價比非常高。 信心滿滿的仲介，為了吸引更多仲介和客戶來看房，甚至自掏腰包發出去數千元紅包。

與此同時，為了拓寬服務半徑，不少中介開始在小紅書、抖音等社交媒體上開號引流。 以前坐等賣家上門，或者熟人互推的模式已成為過去式，廣撒網才是硬道理。 社交媒體上，有仲介以賣家的口吻介紹房源，直到買家過去問，才發現是仲介。

急迫獲客的心態，似乎讓仲介們忘記了，這一行最重要的其實是建立信任。

房地產交易週期拉長，摩擦在增大，降低經紀費率、調整收費模式也成為趨勢，這催生了中介費用的下調。

9月下旬，北京鏈家實施了全新的費率標準：仲介費率由2.7%下調至2%，買賣雙方各付1%。 在此之前，中介費用一直是由買家全額承擔。

有業內人士討論到，買賣雙方共同承擔，可能會刺激自行成交增加，畢竟雙方都有意願，同時為自行成交提供諮詢和服務的一些機構或許迎來空間。

此前市場上已經有一些房產大v們，通過自媒體渠道積累了一批信任的粉絲，打著拉近買賣雙方的旗號，大v們不僅會主動推介一些房源，也會利用自身的專業度和資訊差，為賣家提供包括成交在內的各類服務。 例如説明買家砍價，如果最終成交，博主收取的費用，相較於砍下來的總價和仲介費，更加划算。

賣房人不靠仲介

為了把房子賣出去，從接手房源就開始對業主拚命壓價，已經成了仲介們的慣常操作。 而這樣的舉動，也徹底激怒了一部分賣家，他們決定自己賣房，一邊避開仲介們施加過來的市場壓力，一邊避開高額仲介費。

成希就是自己賣房的成功案例。 回想起第一次的賣房經歷，她仍然覺得像夢一樣。 房子位於新一線城市，離市區相對遠，但離地鐵站挺近。 裝修上，成希花了大心思，電器品牌都是自住標準，裝修也是當下最時髦的奶油風，全新未住。

2023年5月，她把房子掛上了大型的仲介平臺，陸續開始有人看房。 但最初的一次談判中，對方給到的價格跟成希的心理預期差了2萬塊，沒能談妥。 重新復盤時，成希直言：「當時心氣確實比較高。 “後來家裡人攤開來算帳才發現，房貸利息里包含的資金成本，其實沒幾個月就高過了2萬塊。

後來樓市一路下行，有中介開始對成希壓價，“他說現在市場非常不好，他自己把兩套房都賣了，全家租房住。 我給他報的價格太高了，掛牌價只能比同社區的毛坯房多個幾萬塊。 “成希說，自己花了20萬裝修，這位仲介的報價和她的心理預期差了十多萬。

但最終激到她的，是仲介斷定她的房子按照心理價位一定賣不出去，甚至不想幫她掛上平臺。

成希決定自己賣房。 傍晚，陽光從窗子照進來，給奶油色的裝潢鍍上金光。 成希把這一幕拍下來，發上了小紅書。 帖子裡一併詳細介紹了房子的優勢、劣勢，還把報價區間寫得很明確——這是一般賣家都不會做的事，仲介賣房更是不會透露，他們要的是對方私信加微信繼續溝通。

當天，帖子流量很大，不少買家要來看房，邀約排滿了整個週末。 週六，成希又約了抖音博主來拍攝房源，房源剛拍攝完，還沒來得及引流，買家就出現了。

最終的買家是一位95后女孩，和成希屬於同個集團，她們在系統里能查到對方的名字。 信任迅速建立起來。 雖然是通過社交平臺賣房，但該走的購房程式還是要通過仲介。 最終，成希付給仲介幾千塊手續費，房子成交了，價格符合她當下的心理預期。

過去，一些地產論壇、區域論壇上，會零星出現賣家個人售房的帖子，如今在年輕人聚集的小紅書、抖音等平臺，以圖文、視頻+種草風表達的個人售房貼越來越多。 不過，部分平臺對此類展示會有限制。

由於工作調動，成希現在住的房子也準備出手。 這時候她才意識到，小紅書其實對賣房的帖子有限流，而之前那套房子能夠得到流量助推，大概率是圖片精美，系統把她識別成了家居博主。 “這次發帖的時候，就給我提示了，說可能是違規行銷。” 成希說。

也有同樣在小紅書賣房的賣家告訴《豹變》，私信的人確實很多，但不少是仲介來套底價的，不是真心的買家。

顯然，自己賣房沒有那麼容易。 也正因如此，小紅書上每一條賣房動態下面，都有很多人接賣房好運。 點進他們的主頁，又會發現一個個新的賣房帖子。 到這裡，社交平臺似乎又回歸了抱團取暖的社交本質。

成希告訴《豹變》，如果房子遲遲賣不出去，她會考慮便宜出租，這也是社交媒體給她的靈感：賣房帖子發出去之後，有幾個女孩子來私信她，“在附近上班，您的房子出租嗎？ ”

“當前市場表現遠未達到各方的預期，但隨著接連出臺的利好政策的推動，需求改善跡象有望逐步顯現。 談及三季度北京房地產市場，仲量聯行中國區首席戰略官張瑩表示：“商業地產市場各方正在採取多種策略和措施，但距離市場重回上升通道還需要更多耐心。 ”

第三季度，北京辦公樓租賃市場需求仍然受限，租金下降勢頭延續。 投資市場活躍度有所上升，零售地產市場受消費復甦放緩影響，零售商開店需求略見收縮，同時，第三季度迎來供應高峰，共計63萬平方米面積新零售專案入市。 工業物流市場空置水準在新增供應影響下小幅上升，租金水準保持穩定。 新政落地的影響下，高端住宅市場銷量止跌企穩，高端住宅新房價格環比小幅下降。

甲級辦公樓市場：降本增效是主旋律

“在經濟緩解跡象並不顯著的情形下，我們預計全市甲級辦公樓租金在2025年初之前將進一步下探，2024年租金降幅將超過今年全年。” 仲量聯行北京商業地產部高級董事張斯亮表示。

第三季度租賃需求疲軟，租賃談判週期持續拉長，降本增效依舊是市場主旋律。 甲級辦公樓平均租金環比下降1.3%，同比下降4.9%。

TMT行業依然是全市辦公樓市場的需求支柱，貢獻了租賃成交總量的三分之一。 內資租戶貢獻了三季度超過80%的非續租成交。

全市甲級市場空置率受新增供應影響小幅上升0.9個百分點至11.1%。 第三季度共有兩個甲級辦公樓專案入市，總建築面積達18萬余平方米。 市場在充滿挑戰的環境中進一步承壓。

投資市場調整仍將延續

三季度北京大宗交易市場中辦公樓佔比上升。 大悅城(3.420-0.06, -1.72%, )於三季度在北交所掛牌公開出售中糧置地廣場專案，並於季度末發佈公告，已與中郵人壽簽署股權轉讓協定，對應交易金額為人民幣42.56億元。

投資者對長租公寓的關注增長勢頭延續。 當前，物流、長租公寓以及存在公寓改建可能的物業資產仍受主流關注，內外資投資者紛紛尋求投資機會。 “當前，北京的大宗交易市場以自用買家需求為主流。” 仲量聯行中國區投資及資本市場業務運營主管兼華北區負責人徐茜茜表示：「從投資視角來看，現階段的價格難以滿足買賣雙方的收益預期，市場預期的調整仍將進一步延續。 “仲量聯行華北區研究部負責人米陽表示，供需兩端多項政策逐漸形成合力，積極推動北京長租公寓市場平穩健康發展。

優質零售地產租賃需求略有收縮

消費需求復甦放緩使得零售市場租賃需求略有收縮。 由於上半年穩健租賃需求持續促成大量新店在第三季度落地，使得凈吸納量有所攀升。 63萬平方米新專案入市，2017年來最高供應波峰。 第三季度錄得四個新項目入市。 得益於2023上半年強勁的預租需求，新專案開業率較為可觀。 因此，全市空置水準尚未承壓，市區市場空置率微幅上漲1個百分點，錄得6.3%。 而郊區市場空置率仍有5個百分點的回落，錄得7.5%。

三季度，市區市場租金環比增長0.9%，郊區市場租金環比增長0.3%。 “第四季度，北京零售市場預計仍有71萬平方米新增供應入市。 部分郊區專案的預租進展已承壓，預計在2023年底小幅推升空置率水準。 “仲量聯行華北區研究部董事紀明表示。

物流市場需求保持穩健

物流市場需求保持穩健，全市空置水準在新增供應影響下有所上升。 多個一萬平方米以上的大體量新租成交在三季度錄得，新租需求以第三方物流和電商為主。

市場空置率上升2.2個百分點至9.3%。 全市租金水準在三季度保持穩定，環比微升0.2%。 在經濟復甦節奏調整的背景下，租戶對租金的敏感度不斷提升。 業主為保持項目穩定的入駐水準，或將對租賃策略開啟調整。

“北京物流市場中的供應側壓力將在2024年短期下降。” 米陽表示：「2024 年全年的新增供應量僅為 2023 年的四分之一左右，市場空置率預計將下降4.5個百分點至 4.8%。 “然而，148 萬平方米的新增供應將於2025年在平谷區集中入市，並將在2024年開展預租活動。 該部分租金較低的新專案將與存量專案形成顯著競爭，租金增速在此影響下預計將小幅放緩。

高端住宅供需結構將保持穩定

第三季度，北京高端住宅市場共成交1423套，環比、同比分別下降30.5%和16.7%。 受供應持續低位等因素影響，前半季度市場成交持續下探。 9月，「認房不認貸」新政落地有效刺激觀望者入市，銷量止跌企穩。 三季度高端住宅新房價格環比下降0.9%，高端住宅平均租金環比下降0.2%。

政策或仍有優化空間，高端住宅市場供需結構將保持穩定。 進入「金九銀十」的銷售旺季，開發商推盤意願增加，新專案入市將持續推動需求釋放。 “新政影響下，市場將迎來更多有置換需求的改善型購房者，北京高端住宅市場成交量預計將保持穩定。” 米陽表示：「短期內市場信心與需求的修復將帶動北京高端住宅市場價格企穩。 中長期來看，鑒於供需結構未發生變化，價格仍有溫和增長動力。 ”

隨著廣州市實施“認房不認貸”以及部分區域調整住房限購政策等一系列支援性政策的推動下，潛在購房者入市意願逐漸增強，廣州二手住宅市場交易量企穩回升。

據廣州市房地產仲介協會18日發佈的2023年第三季度該市二手住宅市場交易簡報，其間廣州市二手住宅網簽宗數和面積分別為24796宗和248.96萬平方米，同比分別增長9.90%和12.41%。

面積區間構成方面，每套120至144平方米和每套144平方米及以上所佔比重逐漸增長，主要原因在於隨著“認房不認貸”政策的推出，部分改善型購房群體因首付壓力明顯減輕，利息也有一定減少，購房預算有所提高，購買大戶型的意願增強。

該協會分析，從單月來看，7至9月廣州二手住宅網簽宗數環比變化幅度分別為下降2.36%、增長0.74%和增長4.76%，顯示在“認房不認貸”以及部分區域調整住房限購政策等一系列支援性政策的推動下，潛在購房者入市意願逐漸增強。

此外，隨著「賣一買一」的置換型需求增多，以及部分區域增值稅免稅年限由5年調整為2年，廣州樓市掛牌房源數量有所增長，市場競爭加劇。
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中原地產研究部高級聯席董事楊明儀表示，8月份中原城市租金回報率（CRI回報率）最新報2.78厘，按月升0.09個百分點，創近6年新高，因租金續升而樓價下跌，令CRI回報率連升5個月共0.25個百分點，預料第四季CRI回報有望重返3厘，將為2016年後新高。在138個成份屋苑中，租金回報達3厘以上的屋苑有44個，較7月增15個。十大藍籌屋苑有4個回報逾3厘。

惠譽調低萬科企業（02202）長期外滙發行人違約評級（IDR）由BBB調低至BBB+，評級展望為穩定。惠譽指，調低萬科評級源於預期萬科的槓桿比率，中綫會維持於35%以上水平，而近日萬科的銷售表現弱於預期，將影響其產生現金及去槓桿的能力，而且惠譽早前將內地今年新屋銷售預測，由原本估計零增長至跌5%，降到跌10%至15%。

惠譽將萬科今年總合約銷售預測調低至3,750億元人民幣，按年下跌10%，較原先估計的跌幅擴大8個百分點。不過，惠譽指，萬科擁有強勁的融資渠道，主要由於深圳市政府間接持股27.8%，而且上半年流動性仍然強勁，可抵禦市場波動性，並改善了負債水平。

萬科：融資正常 準備還境外債

萬科強調，集團已啟動境外債的相關還款準備工作，目前融資正常，各項工作在有序推進當中，未來會堅持積極銷售策略，加快庫存去化，提高回款效率；持續提升開發效率，優化運營節奏。

萬科早前取消配售A股的計劃，惠譽指，取消配股將限制萬科短期降低槓桿比率的能力，但截至6月底，萬科短債佔總債務比率已由2021至2022年的逾20%，降至14%。

上海市住房公積金管委會發布《關於優化上海住房公積金個人住房貸款套數認定標準的通知》明確，繳存職工家庭名下在上海無住房、在全國未使用過公積金個人住房貸款或首次住房公積金個人住房貸款已經結清的，認定為首套住房；對於在全國有未結清的住房公積金個人住房貸款，或者在全國有兩次及以上住房公積金個人住房貸款記錄的繳存職工家庭，不予貸款。同時，對購買第二套非改善型住房、第三套及以上住房的繳存職工家庭不予發放貸款的政策維持不變。本政策自今年10月30日起施行。

上月206宗虧損 末季料有改善

利率趨升，加上股市疲弱，樓價持續受壓，二手住宅蝕讓比率升至逾14年高位。利嘉閣地產數據顯示，今年9月全港共有1009宗已知原業主購入價的二手住宅買賣登記（下簡稱二手登記），當中206宗賬面損手，蝕讓比率突破兩成，高達20.4%，屬2009年6月錄得21.5%以來的超過14年（171個月）新高，即約每5宗二手登記便有1宗原業主須蝕讓沽貨。以今年第三季計算，蝕讓比率為18.4%，創2009年第二季以來的57個季度新高。業界指若《施政報告》有減辣措施，第四季蝕讓比率料可降至18%以下。

利嘉閣地產研究部綜合土地註冊處數據顯示，9月全港錄得1009宗二手登記，是2016年2月錄得1006宗以來的逾7年半（91個月）最少，蝕讓個案雖然也按月大減約22%，至206宗，但蝕讓個案佔總二手登記的比率則高達20.4%，是2009年6月以來首度突破20%大關；較8月的18.2%，急增2.2個百分點，連升4個月。

上季平均賺幅降至45.5%

以按季作比較，同樣出現蝕讓個案減少但比率上升情況。今年第三季共有686宗賬面輸錢的二手登記，比第二季的804宗減少14.7%，不過，總二手登記則由5576宗急降約33%，至3737宗，導致蝕讓比率由第二季的14.4%，按季大增4個百分點，至第三季的18.4%。

蝕讓比率增加，相應之下獲利比率不斷尋底，9月的獲利比率為78.7%，屬2009年6月以來的低位，較8月的80.8%降2.1個百分點；第三季獲利比率則為80.5%，較第二季的84.8%顯著下跌4.3個百分點，也是2009年次季以來新低。平均每季成交的賺幅，則連續第四季處於50%以下，今年第三季為45.5%，較第二季的49.4%回落3.9個百分點。

資料顯示，9月登記的二手蝕讓個案，部分賬面貶值逾「五球」，例如南區大潭豪宅屋苑浪琴園1座中層B室，實用面積1077方呎2房戶，以1950萬元連1個車位登記易手，呎價約18106元。以原業主於2018年6月的購入價2460萬元計算，約5年賬面慘蝕510萬元或20.7%。

啟德天寰6年賬輸231萬

踏入第四季，蝕讓情況未見明顯改善，以九龍東啟德為例，本月該區暫錄5宗二手買賣，當中3宗要蝕讓，原業主皆賬面損手逾百萬元。市場消息指出，鄰近港鐵啟德站的天寰天海匯2座高層B室，實用面積504方呎2房戶，以950萬元成交，呎價約18849元。原業主於2017年7月斥資1181.84萬元一手購入，持貨6年，賬面虧損231.84萬元，大幅貶值19.6%。

同區嘉匯本月暫錄得2宗二手買賣，均為損手個案，其中1座高層E室，實用面積453方呎，2房間隔，成交價847萬元，呎價約18698元。原業主2017年2月以956.7萬元一手入市，賬面蝕109.7萬元，單位期內跌價11.5%。

利嘉閣地產研究部主管陳海潮認為，銀行加息、股市持續探底以及經濟復甦不似預期，急需套現的業主蝕讓沽樓，拖累蝕讓比率急增，第四季的走勢須視下周三公布的《施政報告》，若有樓市「減辣」或「撤辣」和刺激經濟的措施，有助樓價止跌回穩。不過，由於需時消化相關訊息，他料蝕讓比率難即時大降，估計第四季蝕讓比率跌至18%以下，獲利比率回升至約82%；平均每宗登記的賺幅有望重新升破50%大關。

星星地產（01560）元朗宏業西街住宅項目雨後，該盤最高樓價折扣已由6%增至6.5%，另設「先住後付」付款計劃。星星地產主席及首席執行官陳文輝表示，項目將於今天起開放8個現樓單位及會所予公眾參觀，明天（20日）推售共63個單位。

開放現樓示位及會所

陳文輝續說，雨後前臨元朗市景，後倚翠綠山巒，其中一個示範單位為21樓F室，屬於實用面積475方呎的2房戶，可飽覽開揚河景及市景。雨後由今年3月開售迄今累售169伙，佔單位總數335戶的50%，套現逾10億元。

中原地產為建灝地產旗下九龍城翻新項目文曜買家提供置業優惠。由即日起至11月底，首5名經該行購入文曜的買家，可獲贈尖子STEM課程禮券，優惠總值8.8萬元。

中洲置業沙田火炭星凱．堤岸持續錄得成交，昨天更連沽兩伙，套現2313.9萬元。項目自上月13日以現樓形式重推後，迄今累沽25伙。為回應市場需求，該盤加推7伙於本周日（22日）發售。

啟德海灣1期料上載樓書

另一邊廂，全新盤部署在新一份《施政報告》公布後搶閘登場。嘉華國際（00173）牽頭發展的九龍東啟德承豐道啟德海灣第1期，提供1017個單位，今天首度開放示範單位予傳媒參觀，料同步上載樓書。

永義國際（01218）旗下何文田窩打老道93號的現樓項目，則於今天舉行命名儀式，提供約56伙。

二手續現低價，私樓和資助房屋造價齊回軟，荃灣中心2房賣331萬元，造價重返同類單位2014年水平；北角百福花園3房低估價150萬元以605萬元沽。另粉嶺華明邨2房單位以150萬元（未補地價）沽出，為近6年低。

荃灣中心10月至今暫錄7宗成交，實用均價9,721元，涉及銀碼由290萬至396萬元。美聯物業營業經理李廣順指出，荃灣中心3座低層B室，實用面積380平方呎，叫價350萬元，現以331萬元沽出，減19萬元，呎價8,711元。售價重返同類單位2014年11月水平，當時同座同室高一層單位以338萬元易主。原業主於1997年以183.8萬元購入，持貨26年帳面獲利147.2萬元。

同時，市場人士指出，北角百福花園康福閣低層A室，實用面積664平方呎，3房加士多房，原本叫價728萬元，及後減至633萬元，終以605萬元沽出，累減123萬元，呎價9,111元。售價較網上銀行估價750萬元低145萬元或19%。原業主於2010年以403.8萬元購入，持貨13年帳面獲利201.2萬元。

樓價持續下跌，半新樓及藍籌屋苑齊現蝕讓。其中，啟德過去一周連錄3宗損手交易，區內嘉匯一個3房剛以1,280萬元易手，造價不但較去年同類戶大跌16%，原業主更損手150.8萬元離場。

消息指，啟德二手市場自上周四（12日）起陸續打破悶局，至今一周共錄得5宗成交，惟3宗屬於蝕讓，包括嘉匯9座高層E室3房，實用面積632平方呎，剛以1,280萬元售出，呎價20,253元。原業主2017年以1,430.8萬元一手購入，意味帳面蝕150.8萬元，損手10.5%。

事實上，上述單位樓下一個中層同室，面積相同，去年初成交價達1,528萬元，即前述戶造價較之已回落248萬元，大跌16.2%。

此外，同屋苑1座高層E室2房戶，實用面積453平方呎，近日以847萬元轉手，呎價18,698元，相比原業主2017年買入價956.7萬元，樓價貶值109.7萬元或11.5%。

美孚高層466呎 蝕28萬沽

另外，香港置業首席聯席董事吳志輝指，荔枝角美孚新邨7期萬事達廣場15號高層B室，實用面積466平方呎，原以660萬元放盤，最終因應市場氣氛，降至572萬元沽出，呎價12,275元，按2020年購入價600萬元計，帳面蝕28萬元或4.7%，為屋苑本月第二宗蝕讓。

上車屋苑沙田第一城41座高層D室，實用面積304平方呎，最新以420萬元成交，呎價13,815元，相比原業主2018年以509萬元購入，樓價亦下滑89萬元或17.5%。

隨着蝕讓增多，利嘉閣綜合土地註冊處資料，今年第三季本港錄3,009宗私宅轉手獲利買賣登記，只佔同期已知上手買入價的二手私宅買賣約80.5%，比率按季大跌4.3個百分點外，更創2009年第三季後的57季（即逾14年）新低。期內平均每宗獲利個案賺幅也由第二季錄49.4%，回落至45.5%，屬2011年次季以來的50季（即12年半）低位。

樓市雙辣招推行將近11年，美聯報告指出，自2012年11月至今年10月17日為止，二手住宅註冊量平均每年錄約44,256宗；比起前11年（2001年11月至2012年10月）平均每年約81,405宗大幅減少約45.6%。

美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，一系列收緊按揭等措施連番推出，令二手住宅交投比起未有辣招前大幅減少；即使去年2月按揭保險進一步放寬，以及今年7月放寬按揭成數，但交投仍然疲弱。買家除面對息口上升外，壓力測試對每月入息要求亦會提高，打擊置業意慾。由於壓力測試未有配合放寬，單靠放寬按保以提振樓市的作用不大，交投持續低迷。

疫後市道邁向復常，通關後旅客回歸，帶動零售店舖的需求，而新近有業主放售旺角花園街地舖，6個舖位，叫價由約3,500萬元起。

可劃分兩大單邊舖 連多份租約

仲量聯行獨家代理分拆放售旺角花園街18號地舖，連多間食肆租約，合共6個舖位，叫價介乎約3,500萬至約1.1億元，涉及總值約2.9億元。該6個地舖建築面積介乎約350至約1,200平方呎，可劃分為2個大單邊舖位，店面寬敞明亮。物業由業主一手持有至今，為該物業自2001年落成後首次放盤。

旺角向來深受港人與旅客歡迎的購物勝地，區內商店與食肆林立，人流極之暢旺。放售的舖位處於旺角市中心，比鄰街市、戲院及家樂坊等知名商場，佔盡地利優勢，加上區內交通網絡完善，物業鄰近港鐵旺角站和油麻地站，往來各區相當便利，為營商提供極佳的條件。再者，舖位屬商業黃金地段罕有難求的放盤，升值潛力不容忽視，適合各行各業購置自用或作投資用途。

花園街商舖買賣以大碼的過億元成交為主，如旺角花園街（波鞋街）45至47號地下A號舖，於今年3月以約1.15億元沽出。原由凱施餅店或有關人士持有花園街45至47號地下B號舖，亦於今年2月以約1.148億元沽出，足見該地段如本物業的細碼靚位投資機會極少。

仲量聯行資本市場部執行董事鄧潔瑩表示，是次分拆出售的物業位於旺角核心地段，日夜人流極旺，為投資者與零售品牌的必爭之地。另外，其交通便利性和周邊零售商業的多樣化，使其成為一個理想的商舖投資機會。對於尋求擴大業務或投資核心地區的投資者而言，是次旺舖及廣告外牆連優質租約出售，料為用家及投資者追捧對象。

疫情下，民生區舖投資潛力爆發，而紅磡區發展一日千里，多個重建項目如火如荼，區內消費力可望漸次提升，亦帶動民生商舖需求量日益俱增，新近有業主看準市場需求，推售紅磡裕新大廈複式舖位，叫價約1.2億元，並以月租約30萬元作招徠。

叫價1.2億 意向呎租30萬

中原（工商舖）寫字樓部高級分區營業董事周浩然表示，獨家租售物業位於紅磡蕪湖街177至191A號裕新大廈地下C舖，連一樓全層，物業總面積約10,000平方呎，屬區內鮮有大型複式舖位，業主現以意向價約1.2億元，以交吉形式放售，平均呎價約12,000元，同時，業主亦有意以月租約30萬元放租，每呎叫租約30元。

上址舖位空間靈活度高，且可塑性大，更極具私隱度，附設獨立樓梯，可貫穿兩層，而地舖舖面寬達20呎，且面向蕪湖街，人流如鯽，屬餐飲、零售、教育文化及投資行業，以及宗教團體進駐皆適合之項目。

港鐵3站滙聚 消費力龐大

周氏補充，放盤的舖位地理位置優越，屬市場吸引水平之物業。該巨舖比鄰理工大學、酒店及多個高尚住宅，區內本身已有一定消費潛力，加上舖位鄰近港鐵屯馬綫何文田站，只需1分鐘步程可無縫直達何文田站B出口，亦可步行至港鐵紅磡站或黃埔站，三站滙聚享鐵路連接優勢。此外，紅磡站為重要樞紐站，而受惠於鐵路網的擴展，兩站之距便可直達西九龍站轉乘高鐵往返中國內地約58個站點，連結內地龐大的訪港旅客消費群，在可隨時往返兩地優勢下，消費潛力絕對可看高一綫。另外，紅磡站亦可轉接至港島核心商業區，無論港島區或內地遊客群亦被間接滙聚到紅磡區。

至於，紅磡區多項重建配合現有鐵路網絡有望成就新一代地標，捲起區內新一股「打卡潮」。「四街」為恒基 （00012） 收購多幢舊樓而整合重建的全新住宅項目，當中包括有意為紅磡引進新式商業步行街，連接到黃埔大型商場之餘，重點推廣新舊文化融合特色商店，吸引遊客到當區「打卡」，新地標落成無疑可為推動區內人流作一股助力，從而帶動區內物業價值上漲。在以上多項利好因素配合下，相信租售消息推出市場後，會獲投資者或用家熱烈洽購及洽租。

特區政府搶人才見效，各項輸入人才計劃至今已有超過10萬宗獲批，當中約6萬名獲批簽證 / 註的人才已抵港。隨着人才陸續來港，市場對高端住宅租賃需求回升。第一太平戴維斯最新2023年第三季香港住宅租賃市場報告指出，夏季的租賃需求旺盛，月租2萬至5萬元之間的住宅詢問度極高，反映新來港就業者的偏好和預算，頻繁的市場活動推動九龍區的豪宅租金指數環比上升4%。

月租2萬至5萬詢問度極高

第一太平戴維斯指出，在7月和8月期間，香港住宅租賃市場非常活躍，尤其是月租2萬至5萬元之間的住宅詢問度極高，反映了新來港就業者的偏好和預算。頻繁的市場活動推動九龍區的豪宅租金指數環比增加了4%，而香港島和新界的豪宅租金指數略微上升0.9%。

預算較高的租戶如航運業人士，包括俄羅斯和中東的外籍人士對考慮在香港設立辦事處的興趣有所增加，促進了港島區的豪宅和聯排別墅的需求，其中整體聯排別墅的租金指數環比上升4.2%。

機師對服務式住宅需求升

此外，國泰航空的飛機師對服務式住宅的需求回升，他們的預算約為5萬元，首選為中半山。可是，大部分飛機師都是簽訂了短期合同，如果他們的就業狀態發生變化，他們有可能轉至一般的租賃市場。

灣仔、天后和上環仍然是內地人才的首選地點，他們的預算在2萬至3萬元之間。這些地區提供了便利的交通和豐富的生活設施，非常受歡迎。預算較高的租戶則偏好中環的高級服務式住宅，因他們更追求高檔設施和核心地理位置。

美英籍高預算人士需求減

第一太平戴維斯資深董事及香港住宅服務部主管金蔓莉指出，以四季匯等地段為代表的高級服務式住宅受到高預算人士的強烈需求，尤其是來自內地、歐洲（不包括英國）、新加坡和印度的金融業人士。然而，來自美國和英國的高預算外籍人士的需求在2023年第三季度有所減弱。

該行表示，新樓盤尤其是較新期數的日出康城項目及黃竹坑站上蓋，備受租戶追捧。這些地區吸引大部分收入在2萬至5萬元之間的租戶。此外，九龍站仍然受到法國和日本外籍人士的歡迎，他們的預算大多高達5萬元。

醞釀推售一段時間，由嘉華牽頭發展的啟德海灣，銷售部署已進入直路，項目將於今日搶先開放示範單位，同步將上載樓書，意味着項目亦快登場，項目分兩期發展，共提供2138伙，料先推第1期，涉1017伙，主打2房戶佔約55%。

主打2房佔約55%

由嘉華夥拍會德豐地產、中國海外合作發展的啟德海灣，近月積極部署推售，早前已向四大代理進行簡介會，加深代理對樓盤的了解及認識，嘉華國際營業及市場策劃總監（香港地產）温偉明更明確表示，項目在淡市中突圍而出，並會一如以往採取貨如輪轉的銷售理念，並會以「明益」買家策略推售，務求以量先行，為樓市注入新動力。

位於承豐道15號的啟德海灣，分兩期發展共提供2138伙，發展商料先推出第1期，共設有3座相連住宅大樓，共提供1017伙，料成為今年首個推售的逾千伙大盤，項目涵蓋1房至3房間隔，當中1房佔整個期數的38%、2房佔整個期數的55%、3房及特色單位合計佔約7%。單位面積方面，1房面積約由280餘方呎起；2房面積由420方呎起，3房則由580方呎起。

至於第2期項目則提供1121伙，項目與第1期均已獲批售樓紙，可以隨時推售。

啟德區為今年新盤供應重鎮，雖然區內已有多個項目獲批售樓紙，但發展商仍按兵不動，今年至今，僅推出1個全新項目，為恒基、會德豐地產、中國海外、華懋、新世界及帝國6大集團發展的臨海項目天瀧，於今年4月推出單位標售，迄今已累售24伙，套現逾11.6億。

天瀧主打3房及4房大戶，換言之，啟德海灣為今年啟德區首個推售的中小型項目，有業界人士表示，雖然樓市仍受息口等因素影響，市況仍然偏淡，但區內已有長時間缺乏中小型單位推盤，相信市場已累積了不少購買力，近年新盤紛以低價出擊，相信項目定價亦會在市場可承受水平，料項目會取得不俗的反應。

今年為全面通關第一年，核心區舖位租賃熱烈，利是封店亦提早進場，尖沙咀海防道一個地舖，剛錄利是封店進駐，為今年首宗個案，月租約20萬，平均呎價267元，較業主意向月租，則有60%折讓。

上址為尖沙咀海防道32至34號寶豐大廈地下A舖，建築面積約750方呎，市場消息透露，舊租客為萬寧(承租該廈A至6舖)，自從今年遷出後，B及C舖隨即獲藥妝店承租，A舖則以每月50萬放租，最終以約20萬租予利是封店，平均呎租267元，現場所見，利是封店剛進駐，隨即於昨天營業。本報向業主大鴻輝查詢，惟直至截稿時未獲回覆。

今年以來首宗個案

市場人士則指出，今年以來，海防道舖位頻受藥妝、珠寶店等追捧，租金一間高過一間，大鴻輝對於上述舖位，意向價亦甚硬淨，希望覓得好租客，最終在未有理想租客前，率先租予利是封店。對於利是封店來說，他們年年都承租海防道，今年正式通關，值博率自然更高！

翻查資料，利是封店去年亦承租該廈D舖，建築面積約450方呎，月租僅10萬，呎租222元，雖然店舖面積較大，惟去年僅以10萬「進場」，今年加碼一倍至20萬，可說較去年更加進取。

香港舖位精英會主席陳志寶則表示，今年中以來大租賃，集中在五一勞動節前，年中以來「反高潮」，尤其黃金周後表現並不如預期，部分企硬租金的業主，不容易於此時找到心水租客。

較意向長租租金折讓60%

事實上，今年通關後，出境人數每日平均約20萬人，入境人數約10萬人，北上消費比南下消費者多，近月舖位租賃呈放緩趨勢。

他預測，四大核心區銅鑼灣、尖沙咀、旺角及中環，租賃以飲食、時裝及家庭用品為主流，藥妝店在上半年發力後，近期慢了下來，由於每年10月至2月期間，都是傳統買賣和長租租賃淡季，今年第4季舖位買賣及租賃成交不太樂觀，建議政府全面撤辣以激活經濟。