根據內政部統計月報資料顯示，這一波興建潮從2018年開始，每年的開工數量超過10萬戶，高峰期在2020年~2022年，一年高達13~14萬戶的開工數量，今年前三季累計也達9.9萬戶，而上一波出現長時間的大量興建潮已經是1998年以前的事情。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，2018年房市從谷底復甦，2020房市開始升溫，從2020開始連續3年開工量都超過13萬棟，等於每個月全台平均至少有1萬戶的住宅開工，反映市場需求穩定，開發商看到手上案子穩穩銷售，也更有買地推案的意願，今年前三季的開工量雖較去年衰退，全年仍有機會挑戰13萬戶，不過從預售揭露量來看，開發商普遍面臨銷售率下滑與銷售時間拉長等狀況。

統計顯示，2009年~2017年住宅平均一年開工量約7.7萬戶，不過從2018年後就突破到10萬戶以上，且一路攀升到去年高峰的14.6萬戶；但平均地權條例開始討論之際，預售案銷售狀況就出現下滑，若對比開工量與預售揭露量，整體銷售率也從2021年的7成多，開始明顯下滑。

曾敬德指出，這波開工數量大增與雙北以外區域崛起有關，這波房市亮點多在雙北以外區域，這些區域的重大建設投資逐漸落成，都市競爭力增加，加上房價基期較低，出現科技業投資點火，就帶動市場買氣增加，開發商手上推案銷售順利，更願意積極買地推案，一直到平均地權條例開始討論，2022下半年預售市場就出現明顯降溫，也就是說真正的壓力開始，是從2022年下半年才逐漸開始累積。


連6年開工都超過10萬戶 最大興建潮去年底始遇壓力
聯合報

信義房屋專案經理曾敬德表示，2018年房市從谷底復甦，2020房市開始升溫，從2020開始連續3年開工量都超過13萬戶，等於每個月全台平均至少有1萬戶的住宅開工，反映市場需求穩定，開發商看到手上案子穩穩銷售，也更有買地推案的意願，今年前三季的開工量雖較去年衰退，全年仍有機會挑戰13萬戶。

曾敬德指出，這波開工數量大增與雙北以外區域崛起有關，這波房市亮點多在雙北以外區域，這些區域的重大建設投資逐漸落成，都市競爭力增加，加上房價基期較低，出現科技業投資點火，就帶動市場買氣增加，開發商手上推案銷售順利，更願意積極買地推案，一直到平均地權條例開始討論，2022下半年預售市場就出現明顯降溫，也就是說真正的壓力開始，是從2022年下半年才逐漸開始累積。從預售揭露量來看，開發商普遍面臨銷售率下滑與銷售時間拉長等狀況。

根據內政部統計月報資料顯示，這波興建潮從2018年開始，每年的開工數量超過10萬戶，高峰期在2020~2022年，一年高達13~14萬戶的開工數量，今年前三季累計也達9.9萬戶，上一波出現長時間的大量興建潮已經是1998年以前的事情。

統計顯示，2009~2017年住宅平均一年開工量約7.7萬戶，不過從2018年後就突破到10萬戶以上，且一路攀升到去年高峰的14.6萬戶；但平均地權條例開始討論之際，預售案銷售狀況就出現下滑，若對比開工量與預售揭露量，整體銷售率也從2021年的7成多，開始明顯下滑。

台中市政府地方稅務局表示，並非所有土地作農業使用都能適用田賦課稅，須非都市土地依法編定之農業用地或都市土地編為農業區、保護區、公共設施尚未完竣、依法限制建築、依法不能建築或依都市計畫法編為公共設施保留地等，並在目前仍作農業用地使用者，可適用目前停徵的田賦外，其餘土地均應課徵地價稅。

稅務局說明，民眾拿著公文及補徵的地價稅繳款書臨櫃詢問，自家隔壁原以田賦課徵的土地，目前仍持續作農業使用，為何突然要繳過去5年的地價稅呢？經查，原來該土地公共設施近日補足，故改以地價稅課徵。

該局補充，所謂「公共設施尚未完竣」，係指道路、自來水、排水系統、電力等4項設施至少1項尚未建設完成，一旦經主管機關認定屬公共設施完竣地區，即使實際上仍種植作物以農業使用，仍不屬課徵田賦的範圍。像本案，就應自公設完竣次年起改按一般用地稅率課徵地價稅，且最長可追溯補徵5年，不過如符合適用其他特別稅率要件，仍得隨時修正辦理申請。

台北市買房有多難？財團法人聯徵中心資料顯示，今年上半年台北市新增房貸件數7,344件，其中有4,039件，55%房貸族年收入都在100萬以上，比全國百萬年收入買房占比的36%高出相當多，不愧有天龍國之名。

觀察各行政區，大安區與松山區可謂是目前「天龍國中的天龍國」，年收入破百萬房貸族的占比高達六成以上。

元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴表示，目前北市住宅平均成交單價已超過每坪70萬元，預售案幾乎已全面站上百萬。一間2~3房產產品，沒有2、3千萬很難買到，購屋族沒家裡幫忙，想憑一己之力在北市買房，難度很高。

他表示，購屋者想要在台北置產，最先面臨的就是頭期款問題，內政部不動產資訊平台資料顯示，今年Q1北市平均購屋總價達2,093萬元，若以兩成自備款來說，就接近420萬，就算一年可存40-50萬，也要存個9-10年才可能存夠。

而且，就算存到自備款且選擇30年期的長年期房貸，在利率2.1%下，房貸族每月還款金額依然高達約6.3萬元，這樣的負擔金額實在不是一般月收入3-5萬民眾，或是月收入6-10萬的雙薪家庭可以負擔的。

目前北市年收入破百萬房貸族的佔比最高的行政區是大安區，買房者年收入破百萬佔比高達68%、近七成，其次的松山區也有60%，這兩個區域都是目前北市蛋黃中的蛋黃區，也是北市富人群居的區域。

目前這兩區中古屋的房價平均成交均價高達落8-9字頭，新屋房價在100~200萬更是常見，普通受薪階級想要在這些精華區置產難度相當高，年收入逾百萬基本上已成為這些區域買房的基本門檻。

陳傑鳴指出，在沒有父母長輩金援的情況下，普通民眾想要晉升「天龍人」確實不容易，建議想購買北市黃金門牌的購屋民眾應秉持「先求有再求好」的心態，除可重新審視自己需求，如果2房空間夠大，就不一定要買3房產品。

另外不妨將目光先轉向蛋白區、蛋殼區的中古屋，選擇有建設題材或都更潛力的地段，如士林區、北投區、文山區等，在省下房價的同時，也可讓資產擁有保值、增值的優勢。


天龍國買房不易！北市貸款買房者55%年收入超過百萬

台北市寸土寸金，房價高昂，口袋不夠深的民眾想在台北買房相當不容易，由財團法人金融聯合徵信中心資料顯示，今年上半年台北市新增房貸件數7344件，其中竟有4039件、55%的房貸族年收入都在100萬元以上，比全國百萬年收入買房占比的36.7%高出相當多。

觀察北市各行政區狀況可發現，大安區與松山區可謂是目前「天龍國中的天龍國」，年收入破百萬房貸族的占比甚至高達6成以上。

元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴表示，目前北市住宅平均成交單價已超過每坪70萬元，各區預售新推案每坪開價，蛋黃區高達150萬元以上，就連蛋白區幾乎都有9字頭，快全面站上百萬元，在台北購買一間2~3房產產品，沒有2000~3000萬元都很難買到，也導致購屋族如果沒年收入百萬，且沒家裡幫忙下，想憑一己之力，在獨立北市買房難度相當高。

陳傑鳴指出，購屋者想要在台北置產，最先面臨的就是龐大的「頭期款」問題，由內政部不動產資訊平台資料顯示，今年第1季北市平均購屋總價高達2093.7萬元，若以2成自備款來說，就接近420萬元，就算小資族一年可以存個40-50萬元，也要存個9-10年才可能存夠。而且，就算存到自備款且選擇30年期的長年期房貸，在利率2.1%下，房貸族每月還款金額依然高達約6.3萬元，這樣的負擔金額實在不是一般月收入3-5萬元民眾或是月收入6-10萬元的雙薪家庭可以負擔的。

目前北市年收入破百萬房貸族的占比最高的行政區是大安區，買房者年收入破百萬占比高達67.9%，其次松山區為60.3%，這兩個區域都是目前北市蛋黃中的蛋黃區，也是北市富人群居的區域。

目前這兩區中古屋的房價平均成交均價高達落8-9字頭，新屋房價落在100~200萬元，普通受薪階級想要在這些精華區置產難度相當高，年收入逾百萬基本上已成為這些區域買房的基本門檻。

陳傑鳴指出，在沒有父母長輩金援的情況下，普通民眾想要晉升「天龍人」確實不容易，建議想購買北市黃金門牌的購屋民眾應秉持「先求有再求好」的心態，除可重新審視自己需求，如果2房空間夠大，就不一定執著要買3房產品，另外，不妨將目光先轉向蛋白區、蛋殼區的中古屋，選擇有建設題材或都更潛力的地段，如士林區、北投區、文山區等，在省下房價的同時，也可讓資產擁有保值、增值的優勢。

桃園客運園區被喻為「航空城副都心」，建商積極推案，其中基地2257坪的「璟都未來城」，宣布與Panasonic集團合作，訴求打造東京宅頂規，同時祭出首付18萬元起、10％低自備款、88萬起至交屋的「超殺」專案。

另外為歡慶雙1111購屋日，璟都建設舉辦購屋季活動，11月11日（週六）開跑，至113年1月6日前，購買璟都建設機構旗下建案並完成簽約，有機會獲得百萬購屋金、百萬名車、百萬家電好禮，總價值共300萬元贈品。

桃園客運特區位於大園與觀音交界，由大觀路、環區東路、環區西路、環區北路圍成，佔地約197.5公頃，區內分為產專區、住宅區和商業區，街廓齊整、並有公園、校園。

代銷業者表示，由於園區且鄰近桃園國際機場、機場捷運A15站，深受桃園自住客及雙北輕移民青睞，可望接班青埔特區，成為桃園房市紅星。

尤其航空城已全面啟動，航城路、月桃路拓寬、圳頭交流道、桃機第三航廈、大園科技智慧園區等周邊建設跟進推展，客運特區因地緣就近受惠，相較青埔特區早已突破5字頭，未來具有增值空間。

璟都建設總經理高林鋒表示，璟都建設在桃園客運園區有10年計畫，目前已推出5筆新案、逾1,000戶，每一案都以飯店宅來規畫，讓客戶輕鬆入住，加上智能管理，及全台唯一永久保修的建商，讓客戶買房無後顧之憂。

目前推出的璟都未來城，以2房至3房產品為主力，每坪開價32~37萬元，個案除打造重本打造獨棟泳池會館，並與Panasonic合作導入頂級廚浴設備，包括IH調理爐、吊隱式抽油煙機、落地型洗碗機、櫥下型淨水器、單體馬桶、免治便座、陶瓷面盆等。

雙北通勤族倚重捷運系統，捷運站周邊是熱門購屋地點，許多民眾為了找沿線相對低價，會選擇往返市中心距離最遠的末端站，依據實價資料，雙北各條捷運線末端站還在2字頭的僅剩淡水站，而今年房價成長最多為南勢角站，成交均價56.9萬元、年增10.9%。

大家房屋企劃研究室總監郎美囡分析，雙北捷運末端站雖然通勤時間較長，但生活機能大多完備，頗受自用買方青睞，尤其新北市價格相對低、大樓物件多的區域，價格能有發展空間。

各捷運末端站平均房價，多數捷運站周邊已站穩4、5字頭，單價最高是周邊豪宅林立的象山站，平均一坪要價94.1萬元，房價最低為淡水站，平均房價25.8萬元，淡水站跟去年相比成長4.5%，淡水站也是各個末段站中，房價最高跟最低的兩站剛好在淡水信義線的兩端，至於跟去年房價相比，成長最多的是中和新蘆線的南勢角站，今年成交均價56.9萬元，比去年增加10.9%。

內政部日前公布第3季全台建物所有權登記統計，特別的是，繼承移轉棟數爆有史以來統計新高，單季首度突破2萬棟，創2009年統計數據以來單季新高。單看六都，多比前一季成長。此外，全國有8個縣市繼承占全體移轉比重逾5分之1，代表每10筆移轉登記至少有2筆來自繼承，其中澎湖縣繼承移轉更比買賣移轉還多，蔚為奇觀，全台「等繼承」風潮儼然成形。

對此，桃園市地政局解釋，近年桃園各區持續發展，土地公告現值穩定成長，加上該局今年4至6月曾盤點「112年度逾期未辦理繼承登記不動產」並加強公告宣傳，成效不錯，不少列管多年案子得以結案，Q2~Q3繼承案件才會維持不墜。

澎湖不動產業者則說，澎湖這幾年受國旅帶動，離島觀光備受青睞，不動產有旅宿潛力；加上澎湖特有「農變建」制度的優勢與地理侷限，房地產多以家族傳承為主，一般交易佔比小，可以預期繼承比買賣多。而台北市不動產價值高，房產入手門檻高，若有房可等相對輕鬆；此外，持有多年轉售可能土地增值稅相當高，由於繼承免徵土地增值稅，確實影響屋主生前移轉的意願，但有時弄巧成拙，反而留著讓晚輩繼承者越來越多，產權愈趨複雜。繼承人之後轉售將會面臨高額的交易稅，除善用房地合一自用優惠，或重購退稅等方式

政大地政系教授孫振義一語點破，應該是與全國建築存量逐年增加、加上近年新冠疫情死亡人口數上升，繼承登記同步走揚相關。加上土地法第34條之1新法將於2024年元旦上路，屆時共有繼承人若有對移轉有異議，就會很難過戶、登記，所以一堆沒有積極處理的舊案被迫「清庫存」。比方於繼承時便會先申請共有物分割，以免未來爭議，也因此棟數會爆增，如桃園因土地近年隨建設發展，加上歷史宗親因素，不少陳年後代繼承問題便趕著在今年下半年處理。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，繼承與市場景氣波動無關，繼承移轉近年每年都在創新高，除疫情導致死亡人數增加外，更重要是整體人口老化趨勢，台灣逐漸步入超高齡社會，繼承移轉已經是國人家庭會遇到的問題，同時間繼承又是不動產移轉中稅負最省的，在這些因素之下，繼承移轉數據年年創新高情況，應會持續。

潤泰三重Citylink預計在明年完工啟用，由於是新北首個Citylink，也將是三重唯一「像樣」商場，且位於雙捷運站三重站，令在地民眾期待，也吸引國泰、潤泰、元利、中興電工等大咖建商卡位。

其中，中興電工投資興建的「世界芯」已先開工，預定本月開賣，每坪要價75到80萬元。

近期新店裕隆城開幕，吸引大批人潮，有網友則上網感嘆，新北市主要行政區，包括板橋、中和、永和、新莊。新店都有具規模的大型百貨商場，「剩下三重，等不到一個像樣的百貨商場」。

此一感慨令許多三重人心有戚戚，不過眾人也把希望寄放在預計明年完工啟用的Citylink。

而大型建商包括潤泰、元利、國泰、中興電工等看好此一需求，也都加快推案腳步，將從本月下旬起到明年選後陸續推案，估計明年區域新推個案總銷上看400億元。

負責銷售率先開案的「世界芯」的海悅廣告專案經理表示，「世界芯」為中興電工投資興建的都更預售案，該案與捷運三重站3號出口僅約80米距離，約1分鐘的步行時間即可到達。

他表示，三重站是機捷線與中和新蘆線交會站，機捷線一站可到台北車站，中和新蘆線則是通勤松江南京等商辦區熱門捷運線。軌道利多帶動區域發展，附近小坪數目前成交均價接近每坪77萬、最高也有8字頭。

「世界芯」基地近千坪，由興建台北名宅「敦南御所」的中興電工整合完成，將興建地上15層，地下5層兩棟，規畫30坪到50坪，預估每坪成交價在75到80萬元。

雙北捷運站周邊是熱門購屋地點，許多民眾為了相對低價，會選擇往返市中心距離最遠的末端站。依據實價資料，雙北各捷運線末端站還在2字頭的，僅剩淡水站，今年房價成長最多則是南勢角站，每坪均價56.9萬元、年增10.9%。

大家房屋企研室總監郎美囡分析，雙北捷運末端站雖然通勤時間較長，但生活機能大多完備，頗受自用買方青睞，尤其新北市價格相對低、大樓物件多的區域，價格能有發展空間。

各捷運末端站平均房價多已站穩4、5字頭，單價最高是周邊豪宅林立的象山站，平均一坪94.1萬元，最低為淡水站，平均25.8萬元，淡水站跟去年相比成長4.5%。各捷運末端站，房價最高跟最低的兩站剛好在淡水信義線的兩端，至於跟去年房價相比，成長最多的是中和新蘆線的南勢角站，今年成交均價56.9萬元，比去年增加10.9%。

名軒（1442）今（7）日董事會決議購買自用不動產，以總價3.85億元（含稅，未稅金額3.76億元）向麗寶建設購入新北市新莊區中華路三段216、222、226號八樓，總交易單位四戶、約543.32坪，以及車位14個。

麗寶集團表示，集團企業總部大樓預計明年首季落成，屆時集團相關關係企業將陸續遷入。

名軒今（7）日同步公布季報，今年前三季營收達10.13億元，營業利益達3.32億元，稅後純益達2.6億元，每股稅後純益約0.71元。

根據內政部資料，近日吹起「等房風」繼承趨勢，繼承移轉筆數飆增，原因除房價高不可攀外，專家提醒還有土地法34之1條將於明年元旦上路，恐會加速逼迫陳年舊案繼承人，於今年下半年趕緊處理繼承案件，以免明年新法上路後動彈不得。

政大地政系教授孫振義指出，內政部修正「土地法第三十四條之一執行要點」，並自113年元旦生效，過去民間常見的「先設定地上權，再通謀收購共有人土地」將踢鐵板。

教授舉例，假設甲、乙、丙三人公同共有A地，其中甲、乙將地上權設定給丁，並由丁起造B屋，因為設定地上權僅需半數以上地主同意，所以B屋興建不需理會丙的意見，仍能合法。半年後，甲、乙兩人想出售A地給建商，丙不想賣，想主張共有人有優先承購權。可惜依照土地法現行規定，地上權人購買土地的權利，比土地共有人購買的權利還優先，丁的購買權優先，就這樣丙被甩出了這塊地共有關係，往往只能拿到被壓低的少量出售價金補償。依此，現行規定只要甲、乙、丁與建商合作，如丙情況的共有人毫無招架之力，有心人士要在新法上路前處理繼承舊案，當然也推波助瀾繼承潮飆高現象。

報導稱四部委召集萬科、保利、華潤、中海、龍湖和金地等進行座談

11月7日，據多家媒體報導，人民銀行、住建部、金融監管總局、證監會聯合召集數家房企座談，瞭解行業資金狀況和企業融資需求。

據觀點新媒體了解，參會企業包括萬科、保利、華潤、中海、龍湖和金地等。

WeWork：採取行動顯著加強資產負債表 正進行重組支援協定

11月7日消息，WeWork表示目前採取行動顯著加強資產負債表，公司正在進行重組支援協定，具備財務流動性以執行這些程式，目前繼續正常經營，與代表92%票據的持有人達成協定。

另據市場消息稱，WeWork根據美國破產法第11章在新澤西州申請破產保護，WeWork在提交的申請中列出了資產和負債金額，均在100億美元至500億美元之間。 WeWork可以在制定償債計劃的同時繼續運營。

信用衍生品裁決委員會：不會通過拍賣來結算與碧桂園有關的交易

11月7日，據媒體報導，信用衍生品裁決委員會（CDDC）網站發佈公告稱，亞洲（日本除外）裁決委員會裁定，不會通過拍賣來結算與碧桂園有關的交易，因此也不會公佈交易拍賣結算條款。

據觀點新媒體瞭解，在碧桂園未能支付一筆美元債券的利息之後，為碧桂園違約提供保護的衍生品被觸發。 負責監管信用違約交換合約（CDS）市場的信用衍生品裁定委員會發佈通知，裁定碧桂園在10月18日發生“未能支付”信用事件。

委員會在10月25日會上，討論了碧桂園未能按時支付一筆美元債券的1,540萬美元利息，是否觸發CDS償付。 “未能支付”是屬一系列信用事件的其中一種，可觸發所謂的CDS的賠付，這種衍生工具用於為企業或主權債務風險損失提供保險。

中國奧園將於11月28日舉行債權人債務償還安排會議

11月7日，中國奧園集團股份有限公司發佈公告稱，香港特別行政區高等法院於2023年10月31日發佈命令，指示召開中國奧園計劃債權人於日期為2023年11月7日中國奧園計劃會議，以根據香港公司條例（第622章）第670、673及674條審議並酌情批准公司與中國奧園計劃債權人的債務償還安排。

根據公告，中國奧園計劃的中國奧園香港計劃會議及中國奧園開曼群島計劃會議，將於香港時間2023年11月28日下午8時正在年利達律師事務所位於香港遮打道歷山大廈11樓的辦公位址一併舉行，並於開曼群島時間2023年11月28日上午7時正在Harney Westwood & Riegels位於3rd Floor，Harbour Place， 103 South Church Street， Grand Cayman， PO Box 10240， KY1–1002 Cayman Islands的辦公地址連接現場視頻會議。

中國奧園稱，計劃會議可酌情延期舉行（有關中國奧園計劃會議安排的任何變更應於中國奧園計劃會議前通知中國奧園計劃債權人）。

榮盛發展（1.920， -0.02， -1.03%）：發行股份購買資產並配套募資事項正在積極推進

11月7日，榮盛房地產發展股份有限公司發佈關於發行股份購買資產並配套募集資金暨關聯交易事項的進展公告。

觀點新媒體獲悉，此前該公司宣佈併購重組榮盛盟固利(47.7400.40, 0.84%, )專案68.39%股份，以及其他幾家公司持有的該公司股份， 同時擬向不超過三十五名符合條件的特定物件非公開發行股份募集配套資金。

截至本公告披露日，除本次交易預案披露的風險因素外，該公司尚未發現可能導致公司董事會或者本次資產重組交易對手撤銷、中止本次交易方案或對本次交易方案做出實質性變更的相關事項，本次交易相關工作正在進行。

榮盛發展表示，自本次交易預案披露以來，公司積極推進本次交易的各項工作。 截至本公告披露之日，本次交易相關各項盡職調查、審計、評估等工作仍在持續推進中。

金茂：方興光耀完成贖回3億美元次級擔保永久資本證券並撤銷上市

11月7日，中國金茂發佈公告，內容有關方興光耀有限公司（發行人）發行的3億美元年息4.875%次級擔保永久資本證券。

根據證券契約，發行人已行使其贖回所有未償還證券的權利並於2023年11月6日完成贖回全部證券。

同時，發行人已向香港聯合交易所有限公司申請撤銷證券的上市地位。 有關撤銷證券上市地位預期將於2023年11月14日營業結束時生效。

11月7日，建業地產股份有限公司（簡稱“建業地產”）發佈10月合同銷售數據公告。

10月份，建業地產取得物業合同銷售額9.1億元，同比減少32.2%; 合同銷售建築面積約14.59萬平方米，同比減少31.0%; 平均銷售價格為6207元/平方米，同比減少1.6%。

整體來看，今年1-10月，建業地產已取得物業合同銷售總額127.1億元，同比減少38.6%; 總合同銷售建築面積約18.96萬平方米，同比減少35.5%; 平均銷售價格為6701元/平方米，同比減少4.8%。

11月已至，深圳的氣溫也將轉涼。 在冬天前的最後一個消費節點「銀十」期間，深圳樓市表現如何？

數據顯示，10月深圳新房預售成交2654套，環比上漲28%，結束了8、9月的“兩連跌”; 二手住宅過戶成交2774套，環比上漲16%，接近今年5月水準，但距離3月小陽春還有較大差距。 結合深圳9月的樓市數據，新政後，今年「金九銀十」的成績並未如預期那般耀眼。

新房成交2654套 庫存量仍維持高位 去化週期18.5個月

樂有家研究中心數據顯示，整個10月，深圳新增一手住宅預售40.5萬㎡，4189套，環比下跌56%。 不過全市庫存量仍維持在高位，近500萬㎡，去化週期上升至18.5個月。

經不完全統計，10月共有10個住宅專案獲批預售，9個項目開盤。 其中比較受到市場關注的是位於南山前海的前海臻璽專案。

資料顯示，前海臻璽位於前海最宜居的媽灣片區，該專案共推出106-128㎡三至四房，共計320套，均價10.2萬元/㎡，於10月22日開盤，吸引了333批客戶認籌，最終首日去化172套，去化率53.7%。

不過因為預售網簽的滯後性，10月數據更多反映的是9月樓市的成交。 據南都·灣財社記者此前報導，9月中旬，寶安碧海京地海樾府、南山綠景白石洲璟庭、福田金地環灣城、龍華星河星悅雲邸等多個大熱盤開盤得到有效去化，上述四個樓盤合計賣出1448套房。

在9月新房熱度的支撐疊加國慶假期加持下，10月，深圳一手住宅預售成交2654套，環比上漲28%，結束了8、9月的“兩連跌”。 不過從全年來看，這個數據只是平均水準。

分區域來看，10月全市各區新房成交主要集中在寶安、龍華及光明。 其中寶安10月預售成交660套一手住宅，環比下跌15%; 龍華預售成交514套一手住宅，環比上漲53%; 光明預售成交477套一手住宅，環比上漲214%，漲幅排各區第一。

二手成交2774套 低於指導價房源 相比今年初翻倍

10月依舊是二手房扛起了深圳樓市的大半邊天。 樂有家研究中心監測顯示，10月深圳過戶成交2774套住宅，環比上漲16%，接近今年5月份水準，但距離3月小陽春還有較大差距。

不過，樂有家研究中心指出，與一手相似，二手房交易流程長，過戶數據滯後性更大，因此10月的過戶數據更多是三季度成交單的體現，也驗證了此前二手樓市在新政刺激下的好轉。

而另一組來自深圳市房地產仲介協會的數據則更能真實地反映深圳二手樓市現狀。 數據顯示，10月，深圳二手房（包括非住宅）網簽錄得量為3717套，環比上漲16%，維持了“三連漲”態勢。

值得注意的是，深圳房價還在持續下跌。 據樂有家監測，10月，深圳成交價環比下跌2%。

“市場議價空間加大，業主讓利更加明顯。” 樂有家發現，10月截至26日，樂有家門店成交的二手房源裡，已經有超七成是低於指導價售出的。 這一佔比與9月相比大幅度提升了10個點，與今年1月比更是近乎翻倍地增長。

仲介稱價格已到底 標誌性社區房價 比2021年前縮水兩成

“我可以非常負責任地告訴你，現在已經是底部了。” 日前，深圳羅湖黃貝嶺片區某品牌仲介王茜茜這樣告訴灣財社記者，當前她手上的客戶很多都是接近指導價或者低於指導價掛牌出售。 “這些業主都是誠心賣的，有些是急著用錢，有些是急著換房。”

“對比幾年前房價回落了，這附近（黃貝嶺）比2021年之前的價格縮水了兩成左右，”據王茜茜介紹，黃貝嶺深業東嶺二期指導價為7.05萬元/㎡，2020年至2021年高峰時期可去到9萬元/㎡，現在回落到7萬元/㎡附近，而深業東嶺是整個片區最大、環境最好、配套最齊全的社區之一。

樂有家研究中心指出，綜合來看，7-10月低於指導價成交的二手房裡，大多數房源是低於指導價0%至-5%，佔比達到31%。 偏差值在-5%至-10%的佔比排第二，達到26%。 第三類集中在-10%至-15%。

中駿商管又一次充當了母公司的「現金奶牛」。。

11月6日，中駿集團披露了向中駿商管出售北京門頭溝奧萊購物中心全部已發行股本的消息，中駿集團已同意促使中駿的全資附屬公司駿輝房地產向中駿商管的全資附屬公司中駿商業管理轉讓銷售債務，而中駿商管已同意，使中駿商業管理接納銷售債務轉讓。

這一套操作下來，中駿商管要承受的總代價達到10.9億元，這筆錢將以中駿商管的內部資源及中駿商管首次公開發售的閑置所得款項進行撥付。

算上北京門頭溝奧萊購物中心，中駿商管近兩年直接或間接提供給母公司的資金約達到20億元。

轉手北京奧萊

事實上，北京門頭溝奧萊開業還不到一年。

2023年3月17日，這座別名北京西長安中駿世界城的購物中心正式迎來開業第一天。

作為奧萊購物商場綜合體，中駿賦予了專案兩個定位：大型TOD城市商業綜合體以及24H京西新奧萊。

專案坐落於北京市門頭溝區新城東街8號，佔地面積約2.69萬平方米，總體建築總面積22萬平方米，其中商業12萬平方米，住宅6萬平方米，公寓2萬平方米，寫字樓2萬平方米。

對於瞭解北京門頭溝商圈的附近居民而言，這宗專案實際上位於長安街西延線上，而這條線周邊在近兩年已經形成了以北京長安天街、金融街•融悅匯為核心的永定商圈、以中昂時代廣場、石龍商業大廈、國泰百貨為主的河灘商圈。

北京門頭溝奧萊恰好處於永定商圈周邊，距離北京長安天街專案僅有1公里。

對於門頭溝區域居民而言，北京門頭溝奧萊的開業滿足了對於大型奧萊商業的需求，對於京西片區而言，專案所打出的TOD加上24H奧萊招牌也能夠覆蓋一批消費群體。

不過，觀點新媒體在查閱過中駿商管2023年半年報後發現，北京門頭溝奧萊的銷售數據暫未披露，但也透露，北京西長安中駿世界城開業當天出租率達到100%出，開業當天客流超20萬人次、銷售超人民幣2000萬元。

換句話說，將北京門頭溝奧萊收入囊中，是中駿商管擴張商業管理業務的必要選擇。

從收入來看，2023年上半年中駿商管實現收益約6.2億元，其中住宅物業實現收入4.2億元，同比增長4.69%; 而商業物業管理及運營服務業務實現總收入僅1.99億元，較去年同期減少約1.6%。

此外，商業物業管理及運營服務占營收的比重為32.2%，較去年同期減少1.4個百分點，在管專案18個，同比增加2個;簽約建築面積同比減少18.1%。

值得注意的是，2023年上半年中駿商管提供開業前管理服務的購物商場數量由去年同期的7宗減少至2宗，這也成為了開業前管理服務收入減少的主因。

報告期內，該公司來自開業前管理服務的收入同比下降74.4%，為639.7萬元。同樣地，期內毛利率也由2022年半年報中的41.6%減少至約34.2%。

此外，觀點新媒體還注意到，從2023年12月至2024年12月之間，中駿商管旗下將開業的項目有3宗，分佈在汕頭、蘇州及福州，一線城市暫無覆蓋。

折價收購背後

中駿商管選擇在此時從母公司手中收購北京門頭溝奧萊，也算是遵循了傳統。

中駿在北京的世界城項目合計有2宗，除去最新被收購的門頭溝專案外，2021年1月，中駿商管全資附屬公司上海中駿商業管理有限公司還從中駿集團手中收購了收購北京世界城物業管理有限公司的全部股權，總價為人民幣5000萬元。

北京世界城物業管理有限公司所代表的正是北京CBD中駿世界城項目。

也就是說，自2021年尋求分拆上市前起，中駿商管便開始了向母公司“買買買”的行為,但當時市場解讀習慣將中駿商管與母公司中駿集團間的交易視作商業性依賴。

中駿商管在近年年報中也頻繁提及，“會減低對中駿集團單一房地產開發商的依賴”、“推進協力廠商在管專案的拓展”。

但外拓自然不如自家提供的一線城市項目容易：北京門頭溝奧萊專案所產生原土地收購、建設及開發成本合計達到人民幣14億元，10.9億元收購價格實際上是這個基礎上打了八折。

一個月前，中駿集團突然公佈消息稱，境外美元優先票據出現違約事件，將委聘外部顧問協助評估集團資本結構及流動性，公司沒有根據2021年3月22日簽訂的銀團貸款協議支付已到期的本金和利息共約6100萬美元。未支付貸款已導致公司的境外美元優先票據出現違約事件。涉及票據於2024至2026年到期，未償還本金合共18億美元。

與部分放棄外債到期未付款的情況不同，中駿集團的難題源於3.88億美元等額銀團貸滾續協定的簽署阻礙。

2022年8月，中駿已獲該筆債券貸款人口頭同意，獲准將貸款滾續為2026年1月到期的新貸款，但簽訂合約的當天與貸款人產生了意見不合的情況，中駿不願落實將部分中駿商管股份作為再融資質押增信的提議，以防後續需要該資產支援進一步滾續。

隨後，穆迪下調了中駿集團的相關評級，並表示評級下調及負面展望反映中駿集團控股的流動性疲弱，預計公司債權人的回收前景疲弱。

中駿集團財務方面的難題還體現在2023年上半年財務數據中，94.81億元的總收益與去年同期相比下降38.45%; 而14.45億元的毛利也較2022年同時期降低超50%; 現金及銀行存款結餘124.44億元，同比下降17.1%。

眼見中駿集團資金缺口正越來越大，中駿商管選擇再次掏腰包為母公司止血也不奇怪，更何況還通過折扣價得到了位於北京的商業專案。

此前於2022年11月，中駿商管還同意向中駿集團墊付本金額最多為人民幣9億元的貸款，年利率7%。

7個月後，這筆貸款出現在中駿商管2023年的半年報上，截至6月30日，中駿商管應收關聯方款項合計7.54億元，較2022年末的6.44億元增長了17.08%。 而這筆應收關聯方款項正是上文借予中駿集團的一筆貸款。

不難看出，在中駿商管完成拆分上市後兩年裡，與中駿集團的資金聯繫仍然較為緊密，從中駿集團的商業項目輸送，再到如今資金馳援，兩者間的依賴程度依舊不減。

11月7日，遠洋集團發佈2023年1-10月未經審核的營運數據。

2023年1-10月，遠洋集團實現協定銷售額約454.3億元，協定銷售面積約373.8萬平方米。

在克而瑞發佈的《2023年1-10月中國房地產企業銷售TOP100排行榜》上，遠洋集團位居操盤金額榜第25名，全口徑金額榜第28名。 遠洋集團在多個城市表現良好，其中在濟南位列銷售第一，在天津、大連等城市穩居銷售前十。

而從單月來看，10月份，遠洋集團協定銷售額約為27.4億元;協定銷售樓面面積約為27.47萬平方米;完成逾5000套住宅的高品質交付。

「賣一買一」換房掛帥

大陸房市低迷，儘管各大仲介機構交易手續費基本都已經降至2％，但北京10月二手房市場有所降溫，成交價亦較2023年初明顯下滑，下調掛牌價的房源比例明顯增加。專家指出，買方觀望情緒明顯增加，10月成交房源議價空間較9月擴大1.66個百分點，創下2023年以來新高。

《中國證券報》報導，9月26日，北京房地產業者鏈家宣布，公司調整仲介費收取標準，從目前房屋成交總價的2.7％統一下調至2％；同時，收費模式從購房一方單邊支付仲介費，改為買賣雙方共同承擔1％。據了解，大陸各大仲介機構交易手續費基本都已經降到了2％。

報導指，雖然仲介交易手續費價格整體下降，但從成交量看，市場交投仍整體欠佳。進入10月，北京二手房市場有所降溫。北京住建委官網統計數據顯示，截至10月26日，北京二手房成交8478套，同比下降3.5％，環比下降28.6％。

價格方面，麥田統計數據顯示，掛牌價波動不明顯，但從實際的成交價來看，部分區域的二手房成交價較今年2、3月已有明顯下滑。和掛牌價微降相比，一個更明顯的趨勢是，下調掛牌價的房源比例明顯增加，10月調整掛牌價的房源中，調低掛牌價的房源占比環比增加11個百分點。

報導指，隨著市場成交放緩，越來越多業主想透過調低掛牌價的方式增加房源競爭力，加快成交。麥田房產相關負責人表示，在經歷了新政初期市場需求的快速釋放，買方觀望情緒明顯增加，「10月成交房源議價空間和9月相比擴大1.66個百分點，創下今年以來新高」。

業內人士認為，當前，北京房地產市場的購房需求以換房為主導，相比剛需首置，決策周期拉長。需要「賣一買一」的置換客戶，需要先將現有房源掛牌出售後才能將需求釋放，因此市場成交的升溫將是一個相對緩慢的過程，預計2023年底前北京二手房市場修復節奏較為平緩，將呈現溫和升溫的態勢。

涵蓋恒地（00012）等7間上市公司的恒基兆業地產集團，強調不同發展項目均兼具ESG元素和可持續性理念，備有智能科技、可持續發展、用戶健康及靈活多變等元素，其中明年中入伙的中環旗艦商業項目The Henderson，推出由業主、租戶及其員工共同參與的ESG合作夥伴計劃，旨在透過「租戶體驗分析平台」促進三方合作，根據租戶需要提供服務，共同實現可持續發展目標。

集團可持續發展主管于正人表示，建築物佔全港90%用電量，推出的ESG合作夥伴計劃採用「數碼分身」（Digital Twin）技術進行數據管理，可模擬情景測試，包括各類用電情況下對耗電量的影響，為求得到更佳能源效益方案；同時，利用建築資訊模擬（BIM）系統，可控制成本並減少失誤；平台能即時提供各項數據，幫助租戶撰寫ESG報告，也能讓其員工賺取積分用於商場消費。

于正人稱，租戶要求高，關注可持續發展並要向其母公司交代租用原因，傾向選擇新落成及能源效益較佳的物業；作為業主，有責任提供綠色及健康場所，取得各類建築認證可讓持份者安心，相關成本不高，長遠帶來的效益會高於投入金額，相信對租金表現有幫助。

The Henderson獲多項認證

他指出，The Henderson項目與多間馳名公司合作，除了由知名建築設計團隊扎哈．哈迪德建築師事務所（ZHA）設計，也有採用Microsoft香港的服務，可持續發展及資訊科技顧問為ARUP（奧雅納），機電工程顧問為WSP（科進）等，務求盡善盡美。目前獲得7項最高級別綠色建築及健康建築認證，並囊括多項智能建築獎項，包括是全港首批在WiredScore及SmartScore都獲得鉑金級認證的建築。

集團旗下其他項目亦涵蓋ESG環節，粉嶺樓盤One Innovale具生物多樣性，有對環境污染極為敏感的螢火蟲棲息，環境潔淨度可見一斑；集團目標全部新樓盤及商業項目都設有電動車充電裝置；系內各公司踴躍參與政商民三方協作的「共創明Teen計劃」，義務友師人數達280名。

內房面對眾多不利因素打擊，現金流及還款能力未有明顯改善，金融機構向房地產企業放款融資的取態維持謹慎。中指研究院發表報告指出，10月份房企債券融資總額按年萎縮近半，認為制定可操作性強、符合商業銀行等金融機構利益的具體政策措施，才能夠幫助民營房企獲得順暢融資，從根本上讓市場回暖，支撐投資信心。

金融機構對民營乏信心

中指院監測數據顯示，10月房企債券融資總額276.4億元（人民幣．下同），按年大跌46.2%，按月減19.5%；行業債券融資平均利率3.49厘，按年升0.19個百分點，按月下降0.22個百分點。

累計今年首10個月，房企債券融資總額5875.1億元，按年降8.9%，跌幅較首9個月擴大3.2個百分點。

報告表示，中央金融工作會議提到「一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求」，但其難點在於如何落實；目前民營房企銷售額跌幅高於行業平均水平，企業發生風險事件時有發生，而且買地規模較小，令投資者及金融機構難以對民營房企建立起足夠投資信心，短期內資金對其敞開的難度較大。

中指院稱，整體而言，房地產民營及混合所有制企業今年發行債券總額412.9億元，較去年同期下降三成，有發行債券的15間企業，基本是規模較大且未有「爆煲」的民營和混合所有制企業；相關融資規模及融資企業範圍均相對有限，甚至無法滿足再融資需求。

專才成為樓市生力軍，發展商特意提供置業優惠。萬科香港旗下深水埗連方I、西環15 Western Street及何文田VAU Residence，共3個項目新增「專才升級置業優惠」，符合條件的買家可額外獲得3.8萬元樓價折扣。

萬科香港董事總經理周銘禧表示，為配合政府推出「高端人才通行證計劃」的搶人才措施，該集團推出新優惠，以協助他們抵港後能安居樂業，在各範疇為本港繁榮作出貢獻。

根據價單顯示，只要買家從事指定29個行業或透過政府高端人才通行證等計劃來港，又或者正在或已經完成修讀文憑等，即可享上述樓價折扣。

昨天全港一手市場最少錄得12宗成交，當中不乏專才入市個案。長實（01113）油塘新盤親海駅I 1座9樓B室，實用面積729方呎，3房間隔，成交價約1307萬元，呎價17926元。據悉，買家為香港科技大學專才，因發展商提供印花稅直送優惠而決定入市。

泓碧洋房2.14億 本月首宗逾億大刁

會德豐地產發展的九龍東啟德GRANDE MONACO，低座D座3及5樓A室，實用面積1543方呎，連552方呎天台，連1個車位以4830萬元沽出，呎價31303元。發展商稱，買家為內地專才，受惠於《施政報告》的「減辣」措施。

碧桂園（02007）牽頭發展的馬鞍山泓碧，昨售出3號洋房，實用面積5129方呎，設私人泳池，以逾2.14億元售出，屬本月首宗逾億元新盤成交，呎價41779元。

樓價和地價回落，部分發展商趁機就手上的土地補地價，最近一宗涉及越秀地產（00123）油塘東源街的住宅發展計劃，該集團宣布接納政府提出的換地要約，補地價金額約13.46億元，預計興建5幢住宅樓宇，提供1393伙。以該項目可建總樓面面積約65.99萬方呎計算，每方呎樓面補地價（樓面補價）約2040元。

擬建5幢 提供1393單位

越秀地產昨天發出通告，透露已接納政府的換地要約，將把其持有的油塘東源街及崇耀街一帶3個地段交回政府，並由政府重新批出「油塘內地段第46號」地段，總地盤面積約13.2萬方呎，相關的補地價金額約13.46億元。

同時，換地可讓該集團繼續發展優質住宅物業，為其物業組合帶來協同效應，預期可提升股東長期回報，認為換地條款屬公平合理，擬在該址興建5幢住宅大樓，提供1393伙，並設有193個私家車車位和22個電單車車位。

每呎補2040元 低過11年前

資料顯示，前述發展項目由位處東源街兩旁的一大一小地盤組成，可建總樓面面積約65.99萬方呎。參考城規會2021年批准的方案，位於東源街和崇和徑交界的臨海地盤，擬興建一幢23層分層住宅，提供105伙。位處東源街和崇耀街之間的內陸部分規模較大，將興建4幢28層（另設兩層地庫）的住宅樓宇，設有1288伙。

油塘一帶陸續由工業區轉型為新興住宅區，不時有工業用地完成補地價，例如崇耀街9號PENINSULA EAST所在用地早於2012年補地價，當時樓面補價約2200元；位處四山街的曦臺，2017年補地價時的樓面補價約3615元；而鄰近最新補地價用地的親海駅發展項目，2019年補地價，樓面補價約5283元。若以此直接比較，最新一宗補地價的樓面補價約2040元，較11年前還要低。

不過，泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚強調，政府就每宗補地價個案考慮相關土地的現有價值（Before Value），以及改變用途後的價值（After Value），舊有建築物的樓面面積有多少，以及新用途的發展規模等，都會影響補地價金額，而每宗個案的情況各有不同，難以直接作比較。

折實呎售13896元 周六186伙應市

新地（00016）屯門兆康大型住宅項目NOVO LAND第2A期，推出全新一座作新一輪銷售。項目昨天加推117伙，折實平均呎價13896元，較對上一張價單均價高約4.6%，惟仍屬貼市價。新地副董事總經理雷霆表示，項目連日反應理想，鐵定本周六（11日）新一輪發售186伙，以價單形式發售其中154伙。

NOVO LAND第2A期昨公布的第5號價單共有117伙，折實售價341.61萬至914.68萬元，折實呎價12913至15143元，折實平均呎價13896元，較上周三（1日）公布的第4號價單折實均價13288元，高出約4.6%。新地代理總經理陳漢麟解釋，新一張價單集中推出中層及高層單位，今批單位是維持原價推售。

抽出個別單位作比較，今批推出的Charlot第1B座23樓A1室，實用面積610方呎，折實售價823.22萬元，對比第4號價單推出的樓下單位、Charlot第1B座22樓A1室，實用面積相同，折實售價821.1萬元；兩個單位僅相差約0.3%。

暫收逾800購樓意向登記

發展商在第4及5號價單中，抽出154伙於周六作公開發售，32伙同日起招標。項目合共發售186伙，當中有164伙來自全新一座Charlot第1A及1B座。

前述公開發售的154伙，包括10間開放式、26間1房、72間2房及46間3房戶，折實售價335.49萬至914.68萬元，折實呎價12345至14990元，折實平均呎價13541元。

陳漢麟透露，截至周一（6日），NOVO LAND第2A期已經收到超過800個購樓意向登記，相信公布銷售安排後，收票數字會繼續攀升，本周五（10日）截票。

NOVO LAND第2A期位於欣寶路8號，提供929伙，實用面積216至1528方呎，預計2024年5月中入伙。

恒地深水埗項目命名曉柏峰

另外，恒地（00012）深水埗西洋菜北街項目銷售進入直路，昨日命名為曉柏峰。恒基物業代理營業（一）部總經理林達民指出，曉柏峰提供492伙，標準戶間隔由開放式至2房戶，另設特色戶。項目將於本周展開銷售流程，最快明天（9日）上載樓書，本周內開放2個示範單位及公布首張價單，首批涉及約100伙，最快下周開售。

曉柏峰位於西洋菜北街456號，預計入伙日期為2025年9月底，樓花期約23個月。

美聯物業住宅部行政總裁（港澳）布少明認為，《施政報告》宣布「減辣」後，一手市場氣氛略為好轉，不過，本港經濟復甦速度緩慢，在高息環境下，準買家遇到「超筍貨」才肯入市，所以發展商「以量行先」，開價傾向保守。

藍籌屋苑二手蝕讓潮持續，沙田指標上車屋苑沙田第一城2房單位以低於「4球」的390萬元成交，單位逾6年半蝕讓52萬元。

中原地產資深分區營業經理陳廸豪表示，沙田第一城44座低層A室，實用面積284方呎2房，原開價410萬元放售，議價後以390萬元沽出，累減約20萬元或4.9%，呎價約13732元。原業主於2017年2月以442萬元購入上址，持貨逾6年半，賬面蝕讓52萬元，貶值11.8%。

黃埔花園高層跌價19%

市場消息透露，紅磡黃埔花園錄得11月首宗成交，為11期9座高層E室，實用面積470方呎2房戶，成交價595萬元，呎價約12660元。原業主於2020年5月以733萬元入市，賬面虧損138萬元，單位跌價18.8%。

香港置業首席聯席董事曾家輝稱，長沙灣碧海藍天6座高層D室，實用面積510方呎，2房間隔，議價後減40萬元或4.6%，以838萬元成交，呎價約16431元。資料顯示，原業主2018年以890萬元購入物業，賬面虧蝕52萬元，單位逾5年半貶值5.8%。

市場消息指出，銅鑼灣利園山道61至73號寶榮大樓地下G及H舖，建築面積共約1800方呎，市傳以約9800萬元售出，呎價約5.44萬元。該舖在9月以意向價1.68億元放售，上月大幅減價至1.08億元，最終再減多1000萬元成交。舖位由「舖王」鄧成波家族於2017年以約2.08億元購入，一旦落實成交，賬面勁蝕1.1億元離場，貶值52.9%。

變革鎖定社交需求 拓「第三空間」豐富功能

領展（00823）今日公布9月底止中期業績，但市場昨日已偷步沽貨，領展盤中曾跌5.3%，低見37.4元，收市跌4.1%，報37.9元，成交額4.1億元。領展行政總裁王國龍在《證券時報》撰文，認為在消費行為模式持續演變下，未來將會對商場提出更高要求，商場營運者需要轉變思維，將傳統商場改造為更豐富功能的「第三空間」，才能吸引和留住顧客。

王國龍指，隨粵港澳大灣區基礎設施不斷完善，雙向跨境消費的發展是自然的趨勢，而早在疫情之前，香港市民就有北上消費的習慣，如今這一趨勢之所以備受關注，一方面是疫情期間被遏抑的北上需求短時間內集中釋放，消費規模出乎意料；另一方面則是南下消費的內地游客數量由於滙率變動等原因有所減少，形成鮮明對比。

港客湧大灣區商場 屬好消息

過去幾年，網絡購物的快速發展和新冠疫情給大灣區內的綫下商場帶來不少挑戰，如今熱衷綫下消費的香港「遊客」大量湧入，對商場運營者來說無疑是好消息。但長遠來看，當雙向跨境消費更為日常，香港消費者也會逐漸從地鐵沿綫商場走向其他旅遊和消費目的地，要吸引和留住他們，與吸引和留住內地消費者一樣，最終都需要轉變思維，把傳統商場改造為功能更豐富的「第三空間」。

王國龍稱，在香港，居住面積狹小讓商場成為普通人生活的「第三空間」；而在內地，便捷的網絡購物則要求商場必須做出改變，鎖定綫上無法滿足的社交需求，成為消閒生活的「第三空間」才能更好地發展，換句話說，也就是要深入了解消費群體的需求並提供相應的多元化和創新消費體驗。

他認為，當大灣區內雙向跨境消費的日常化，區內一小時生活圈的效益會不斷提高，在消費行為模式持續演變下，未來將會對商場提出更高要求，只有攜手所有利益相關者共同努力，不斷求變，才能將挑戰化為機遇，最終實現互利共贏。

除領展回吐外，本港地產股同步向下，太古地產（01972）跌4.8%，收報15.18元；九倉置業（01997）跌4.9%，報27.1元；恒地（00012）跌3.6%，報21.25元；新世界（00017）跌3.6%，報14.92元。

減辣效應陸續浮現，買家入市步加快，其中鰂魚涌太古城本月首周已錄5宗成交，有裝修套3房放盤1日即獲承接，另藍田滙景花園本月交投亦逼近太古城，海景大單位買家不睇樓下入市。

彩天閣套3房 呎價17525

中原高級區域營業董事張光耀指，太古城本月首星期已錄5宗成交，盡管當中仍以千萬元以下成交為主，但個別優質單位，放盤1日亦即獲承接，如剛易手的彩天閣高層B室，實用面積792平方呎，套3房，原叫價1,400萬元，放盤僅1日，隨即獲買家以1,388萬元承接，呎價17,525元。據悉同座低一層的單位，今年5月以1,538萬元沽出，半年間同類單位造價回落約1成，原業主於1998年以638萬元入市，現轉手帳面獲利750萬元，期內升值1.2倍。

另外，市場亦錄得恒山閣中層A室成交，實用面積593平方呎，2房園景戶，累減80萬元獲用家以800萬元承接，呎價13,491元。原業主於1988年以73萬元購入單位，轉手帳面獲利727萬元。

藍田滙景花園 無睇樓入市

至於藍田滙景花園11月至今已錄4宗成交，最新成交為向南優質享海景戶，17座高層E室，實用面積720平方呎，以1,055萬元易手，呎價14,653元，單位有租客住用，業主於施政報告前一直持價1,100萬元或以上，減辣後業主心態回軟，買家在無睇樓之下入市。原業主於2000年以378萬元購入，持貨23年，帳面獲利677萬元。區內代理指出，同呎數向西望山景單位近日以1,020萬元易手，故上址向南海景戶，質素更高，但只相差35萬元，造價屬筍價水平。

而元朗區近日交投氣氛回順，惟樓價仍於低位徘徊，如剛易手的尚悅座低層H室，實用面積424平方呎，2房，累減40萬元至420萬元沽出，呎價9,906元，創屋苑大兩房自2016年11月後新低。原業主於2013年1月以356.8萬元一手買入，單位升值18%。

交投步伐稍為加快，為求趕快沽貨，個別業主不惜蝕讓離場，當中持貨僅3年的日出康城OCEAN MARINI海景2房，即使市價易手，帳面仍需貶值近5%。

將軍澳日出康城9C期OCEAN MARINI 1B座中層D室，實用面積543平方呎，2房，向東南，望海景。買家見屋苑樓齡較新，單位觀景吸引，間隔實用，議價85萬元以743萬元承接，屬合理成交價，呎價13,683元。原業主於2020年以約782.7萬元向發展商一手購入，3年間帳面蝕讓39.7萬元。

第一城2房 6年蝕52萬離場

其次，沙田第一城44座低層A室，實用面積284平方呎，2房，望樓景，原開價410萬元，議價後以390萬元沽出，呎價13,732元。原業主於2017年以442萬元購入，6年間轉手帳面蝕讓52萬元。買家見近期樓價已明顯回落，業主提供合理議價空間即入市。暫未決定作自用或收租用途，按單位市值月租約1.35萬元計，租金回報可達4.2厘。

至於長沙灣碧海藍天2房放盤2周即沽，惟單位於2018年買入，帳面虧損約6%。成交為碧海藍天6座高層D室，實用面積510平方呎，單位放盤兩周，開價878萬元，首置客睇樓2次即議價至838萬元入市，呎價16,431元。原業主於2018年以890萬元購入上述單位，是次轉手帳面虧損52萬元，樓價跌幅達6%。

FAIRMOUNT TERRACE高層 17萬租出

各項專才計劃帶動下，豪宅租務持續活躍，山頂及南區上月錄得約11宗月租逾10萬元的大銀碼租務個案。其中，淺水灣雙溪低層A室，實用面積2,423平方呎，4房套房間隔，單位望開揚海景，屬於優質單位，日前以月租13萬元租出，呎租約54元。

資料顯示，業主於2021年以約1.23億元購入，呎價逾5萬元，成交價及呎價均創項目新高紀錄，惟以新租金計，租金回報僅1.3厘。

其次，同區淺水灣道127號FAIRMOUNT TERRACE高層B室，實用面積2,334平方呎，屬於4房間隔，全包價月租17萬元租出，呎租約73元。資料顯示，FAIRMOUNT TERRACE一直由新地 （00016） 郭氏家族持有，於1999年落成，至今一直保留全幢收租。

赤柱東頭灣道39號租出 回報3.1厘

另外，赤柱東頭灣道39號低層C座，實用面積1,618平方呎，業主2020年以約4,800萬元購入，剛以12.5萬元租出，租金回報約3.1厘。

中原地產高級分區營業經理李崑鳴表示，西半山嘉兆臺3座中層C室，實用面積967平方呎，屬3房1套間隔，以4.2萬元租出，呎租43元。業主則於2022年以1,780萬元買入單位，是次出租可享2.8厘租金回報。

另一方面，美聯物業首席區域營業董事方富義表示，10月份山頂南區租務市場共錄得約31宗租務成交，較9月份大幅減少約4成，而涉及租金總額則錄得347.8萬元，按月跌約46%。

隨着施政報告減辣，以及吸納外來人才，相信對豪宅租務及買賣需求將起一定刺激作用，料本月區內成交將會有所回升。

發展商長實 （01113） 積極為旗下酒店轉型，連同發展商在紅磡區內合共3個重建項目，已料可供應逾280萬平方呎的樓面，勢力穩固。

早在多年前長實已在紅磡區「插旗」，並在區內發展指標屋苑及項目，如黃埔花園、海濱廣場等。另一方面，發展商在區內亦擁有部分「家庭式酒店」酒店，當中的海韻軒及海灣軒，已分別向城規會申請改裝。

2酒店申改劃用途 擬建住宅

前者鄰近指標屋苑海濱南岸，現劃為「商業（3）」用地，地盤面積約10.7萬平方呎，發展商在8月向城規會申請擬將酒店改裝為分層住宅、酒店、商店及服務行業與食肆用途，將以地積比率7.182倍發展，擬建1,375伙，住用總樓面面積涉約76.8萬平方呎。

同時項目計劃以地積比率約4.226倍發展546間酒店房間，相關總樓面涉約45.2萬平方呎，即整項目總樓面涉約122.1萬平方呎。與去年提出的舊方案相比，住宅總數減9%，酒店房間數目則增約24%。

至於長實旗下區內另一酒店海灣軒，亦於今年6月向城規會申請改建約1,665伙住宅，而改建後的建築物高度及面積均與現時相同。以總地積比率約5.1倍計，改建後總樓面面積維持約111.5萬平方呎，涉5幢樓高22層（包括1層地庫）的綜合大樓，項目的最低樓層將設有零售及餐飲。換言之，如2宗改劃申請均獲城規會批准，兩者將為紅磡增3,040伙住宅供應。

鶴園街13號商廈 料2025年完工

同時，長實旗下鶴園街13號項目（前身為康力投資大廈）早前獲批重建為2座商廈，用作商店、辦公室、食肆等用途，料於2025年竣工，以地積比率近12.8倍計，可重建樓面佔約50.9萬平方呎。長實多年前曾多次為項目申請改劃為住宅，但未獲城規會同意。總括而言，如計入前述的康力投資大廈、海韻軒及海灣軒3個項目，長實提供逾280萬平方呎的樓面。

紅磡位置方便，區內舊樓一直吸引發展商收購。另一本地發展商恒地 （00012） 亦積極收購紅磡黃埔一帶舊樓，包括早於2011年開始進行收購，已陸續分期數開售的必嘉坊系列，總樓面涉逾100萬平方呎。

此外，中旅持有的中旅協記貨倉，及中旅貨運物流中心（俗稱協記3倉）的大型重建項目，亦擬發展成一個綜合商業群，後者已於2020年獲屋宇署批准興建26層高酒店，涉及約22.8萬平方呎樓面，而前者的協記1倉及2倉重建成商廈，預計涉約38萬平方呎樓面。

位處佐敦彌敦道、協成行九龍中心單邊舖王，疫情前先後由珠寶店、時裝品牌承租，最新首錄食肆進駐，新租客為一間港式茶餐廳，月租45萬，租金較疫市前跌50%。

佐敦彌敦道192號協成行九龍中心，佔據柯士甸道大單邊，對正交通燈位置，物業地下行人路闊落，過去2年，該廈舖位一直作為新盤售樓處及展銷廳，近期已覓得長租客。

該廈地庫、地舖連同1樓，最新獲紅島冰廳進駐，月租約45萬，每層面積分別各約2065方呎、1984方呎及1994方呎，總面積約6043方呎，平均呎租74元。

平均呎租74元

現場所見，租客已在裝修中，市場消息指，紅島冰廳為港式茶餐廳，目前在旺角彌敦道594號擁有店舖，租客亦看中該巨舖位罕有當眼，舖前人流如鰂。

該巨舖歷來皆由珠寶店、品牌時裝等承租，今番首度引入食肆，見證近年舖市翻天覆地的變化。該舖對上長租客為時裝連鎖店佐丹奴，於2016年10月進駐，月租約90萬，2019年10月租約屆滿時，正值政治運動引發社會動亂，於是撤出。

隨後疫情肆虐，舖位丟空逾半年後，地舖及地庫曾由時裝店包浩斯短租，月租15萬；過去兩年，由業主協成行自用，作為何文田新盤芳菲的售樓處。

高峰期月租240萬

該舖位見證舖市高山低谷，1994年由bossini進駐，月租75萬，99年加至89萬，維持至2012年，隨着自由行蓬勃，舖市急升溫，2011年月租加至約120萬，於舖市高峰時，2013年7月更由周生生以每月240萬搶租。

2014年佔中發生，於2015年，周生生月租減至200萬，並於2016年中約滿後撤出，同年11月，由佐丹奴以每月90萬承租，較舊租金減約55%。

內房危機持續，惟碧桂園服務（6098）突以逾7成溢價，增持物業代理及按揭轉介服務商合富輝煌（733），成為其最大股東，或需向合富輝煌股東提出全面收購。合富輝煌股價最多曾飆65%，收市仍升近5成，報1.39元；碧服則收跌逾3%，報7.12元。分析指，是次碧服意在向市場證明其財務情況健康，並且有餘力對外投資並拓展物管以外業務，相信是次收購將產生協同效益。

碧服、合富輝煌雙雙公布，碧服擬以溢價73.1%，每股作價1.61元，向合富輝煌大股東扶偉聰收購10.63%股份，作價較公布前溢價73.1%，總代價1.15億元。碧服亦認購相當於合富輝煌擴大後股本3.85%的新股，作價同樣為1.61元，總代價4341.5萬元，兩次交易總金額將達1.59億元。

料將產生協同效益

碧服稱，今次增持是雙方長期戰略合作的一部分，兩者將於房地產代理服務領域整合各自競爭優勢，以及共享線上渠道及線下資源、構建業務協同效應。合富輝煌亦預計在配股中獲得4000萬元淨款項，將撥作一般營運資金。

匯盈國際資產管理董事總經理郭家耀指，是次交易溢價頗高，而且有機會提出全購，因此合富輝煌股價即日急彈在情理之中。對碧服而言，該筆投資向市場證明其仍願對外進行新投資，且其現金流情況良好、有能力用較充裕的內部資源對外收購，對市場屬正面消息。

凱基亞洲投資策略部主管溫傑則稱，碧服本身亦有所謂「非業主服務」，即助業主賣樓，而且兩企業務有所關聯，而碧服一直有意實現業務多元化。而由於行業前景黯淡，合富輝煌現有股東或期望趁機賣出相關股份。因此「一個想買，一個想賣」，雙方合作也屬可能。他又指，現時市況下，企業若有資金，收購、合併，也有其合理性。惟由於內房復甦需時，他建議投資者仍應小心有關板塊。

中駿向同系售產套11億

此外，正化解境外債的另一房企中駿（1966）以10.9億元人民幣，向同系中駿商管（606）轉讓北京市門頭溝的奧萊購物商場綜合體。中駿收升1.7%，報0.18元；惟中駿商管收跌約1%，報1.03元。中駿商管將以內部資源支付部分代價，部分則以中駿商管IPO閒置所得款項撥付。