房價居高不下，台北市小宅狂漲、大宅漲不動的現象加劇，20坪以下的小宅近一年單價大漲9.1％，20～30坪的小型住宅單價也上漲5.3％，不過60坪以上住宅漲幅卻不到4％，百坪大宅更僅0.6％，自住主流、總價考量壓縮坪數的市場結構下，使小宅不受景氣變化干擾，單價急漲，已不下於大宅。

住商機構調查顯示，台北市各坪數區間的住宅，20坪以下已從二年前6字頭，今年均價已達每坪77.9萬元，逼近8字頭，20～40坪均價則仍維持在6字頭；隨坪數增加，平均單價也跟著增加，40～80坪的區間約在7字頭，80～100坪突破8字頭，百坪以上平均單價則在三位數。

以漲幅來看，雖然各坪數區間的單價都全面上揚，但「坪數愈小、漲幅愈大」的現象正在擴大。大家房屋企研室總監郎美囡表示，整體房價上漲、自住撐盤的市場結構，熱門物件有愈來愈小的趨勢。

由於近年社會結構改變，獨身主義與頂客族比例提高，小坪數需求有增無減，加上房價高漲，多數購屋族在購屋時以總價為優先考量選擇物件，單價高低反而在其次，小空間坪數需求強勁，均推升了小宅產品單價快速上揚。

而20～40坪產品通常規劃二至三房，為市場交易主流，也是自住買方的主力坪數，20～30坪產品在過去一年來房價上漲5.3％、30～40坪年漲4.7％，漲幅雖不若小宅強勁，但仍在各坪數區間漲幅名列茅。

大坪數格局由於總價高，以在台北市購買60坪住宅來說，總價普遍在4,000萬元以上，單價變動相對不大。郎美囡表示，近年打炒房政策、全球經濟衰退，投資買盤消散，市場修正之際，大坪數產品成為受到受到衝擊最明顯的產品。

雖然2023年PC產業低潮，不過新普（6121）投資不手軟，繼先前宣布在越南和雲林投資設廠，5日公告將斥資5.41億元、在青埔購置新的辦公大樓，向台北、桃園、中壢地區的人才招手。

新普在美系手機大客戶拉貨動能推升下，營收連五個月走高、更是連四個月維持在80億元以上，11月合併營收83.52億元，和10月相當、相比2022年同期減少1.23％。市場預期12月季底會有一些下滑，不過第四季對比第三季還是會有所成長。

新普9月公告在雲林斗南以5.43億元購入3,779坪土地，預計2024年動工。11月則是公告增資越南子公司約1,942萬美元，將擴充越南產能，總計越南的投資金額達到2,200萬美元、相當於新台幣6.6億元。再加計青埔和雲林的投資計畫，近年在台灣和越南兩地的投資金額就高達17.44億元，顯見新普對於未來營運成長動能仍是相當看好。

日本房地CITY HOMES於台灣成立其第一個海外據點，公司名稱「東京城市房地產投資股份有限公司」，並於12月5日舉行開幕儀式，並邀請普華國際不動產公司總經理田揚名、日本Amour法律事務所、日本PROTECTSTANCE法律事務所等律師等貴賓與會。

CITY HOMES於2009年創立，從餐飲事業起家，而後以區分住宅大樓的改建及販賣為主要的事業。並在2016年投入開發商業大樓的事業，出售了第一號物件「THE CITY澀谷神泉」。CITY HOMES代表取締役社長須田俊之表示，該公司是專門經營銷售在日本東京最好地段的全新商業大樓。到目前為止，由於有一半以上的客戶是台灣人，因此為了能夠將最直接、最迅速的傳達建案系列的特色與內容給台灣的投資人，所以在台灣設立據點，台灣的公司目前有四位員工，將直接把公司系列建案的訊息介紹給投資人。

日前調查了購買過該公司建案的客戶，為何會購買該公司推出的日本建物，得到的反應通常除了是日本匯率的誘因外，該公司推出的建案都是全新的整棟商業大樓，另外日本的房地產與東南亞的房地產相比，較具有投資價值，須田俊之表示，該公司的房地產在東南亞也頗受歡迎，不僅是匯率的因素，東京房地產對東南亞的投資人而言，也相當具有投資效益。

該公司基於「創造值得信賴和有價值的未來」的理念，目標是成為唯一一家能夠預測時代變化需求的收益性商業緊湊型大樓的公司。期望未來提供「安心」，成為創造東京的未來和客戶美好未來的企業。

根據內政部不動產資訊平台資料顯示，購置住宅貸款餘額今年第2季與第3季雙雙突破10兆元，10年間國人的房貸金額就增加4.3兆元，顯示國人有許多資產都在不動產上，其中房貸金額第一名的是新北市，房貸餘額還有2.4兆元，不過10年間成長最多的是新竹縣，房貸餘額增加了1.27倍。

信義房屋（9940）不動產企研室專案經理曾敬德表示，不動產是許多家庭最高價的資產，統計國人的房貸金額已經突破10兆元，因此利率升息降息、房價波動都與許多家庭息息相關，尤其這波利率連五調漲後，許多家庭都面臨利息支出增加的狀況，也因為愈來愈多的資金投入房市，房價最好不要出現大幅波動，對於整體經濟才會較為穩定。

統計顯示，2013年第3季全國購置住宅房貸餘額為6兆元，今年第3季已經成長到10.2兆元，10年來增加高達72%；雙北市變化趨勢明顯，新北市與台北市2013年第3季房貸餘額都為1.5兆，不過10年過去，新北市增加到2.4兆，但台北市僅增加到1.9兆，反映雙北生活圈趨勢明顯，北市因為房價相對較高且屋齡老舊，新增的供給量又少，通勤族沿著捷運、公路往新北購屋，新北市房貸增加速度明顯高於北市。

成長超過一倍的還有台中市，2013年第3季房貸金額總計7,060億元，今年第3季已經成長到1.4兆元；台南市則是從2,789億元增加到5,943億元；成長幅度最大的是新竹縣，從1,704億元增加到3,866億元，雖然市場規模不如六都，但成長幅度高達127%卻超越六都。

曾敬德表示，六都之中只剩下台南市的房貸餘額不到兆元，其餘都會區因為交易穩定加上房價明顯走揚，房貸金額持續攀升，從房貸金額增加的幅度來看，也可以看出哪些區域是過去一段時間的房市熱區。

中央社 記者張璦台北5日電

中國、歐美國家不動產市場震盪，台灣維持相對穩健，遠東商銀總經理周添財今天分析，主因是台灣保持低利率環境，加上中央銀行端出管制措施，提高金融機構承作土建融時提存要增加，使業者擇優承作，有助大環境穩定。

遠東商銀布局綠色授信與ESG（環境保護、社會責任、企業治理）投資等，今天宣布發行2024年月曆，也將綠色元素融入其中，以「單車轉、環保行」為主題，周添財表示，自行車是低碳的交通工具，在全球產官學界齊力搶救氣候風險的年代，希望以寶島自行車道主題，攜手民眾與自然共行前進腳步，前瞻共好新年。

遠東商銀今年獲利表現佳、有望挑戰歷史新高，周添財談及股利政策時表示，可樂觀看待。

此外，媒體關切房地產議題，周添財認為，台灣房市維持相對穩健，主要原因在於政府「看得早」，了解必須審慎處理，因此一直有管制措施，加上雖然央行有升息，但整體保持在低利率環境，房地產就不容易垮；相關措施包含承作土建融提存要增加，使銀行業者得擇優承作等，有助金融大環境穩定。

至於台灣明年房價是否續漲，他表示，應該不會，價量都很穩，交易上可能以低總價、小坪數為主，目前市場上投資客已經相對少了。

海外方面，周添財指出，美國房地產出問題，主因正是高利率，建商要靠Leverage（槓桿）、靠融資，從前融資利率較低，建商仍可承受，現在高利、再加上工資成本成長，使建商難以負擔，且遠銀不做美國房地產相關授信，因為建商客戶KYC（了解你的客戶）「看不到」。

談及中國整體市場展望，周添財表示，情況可能會更糟，現在政府在救地方債，但不排除效果有限，因為是靠以債養債方式，加上美中科技戰衝擊等，失業率高、內需消費不好；不過，遠東商銀對中國曝險低，占淨值比僅5%到6%，且民營企業基本上沒做，「最近（承作）減少很多」。

周添財也指出，明年看好東南亞市場，其中以高科技產業強的印度為主，加上印尼，此外，遠銀也在布局設立新加坡分行，拚2025年開業。

徵求《雲林100個價值與堅持故事》

鄉林建設（5531）首度跨區到濁水溪以南的雲林斗六推案，目前基地正在綠美化。12月起將有草地音樂節，聖誕節點燈及《雲林100個價值與堅持的故事》徵文等活動登場，號召在地鄉親及百工百業職人分享感動人心的堅持故事，讓更多人認識雲林產業與人文。

鄉林回鄉！從台中市扎根的鄉林集團，2005年揮軍北上，延伸到雙北推案，2021年看好彰化生活圈，在南彰化的員林市推案。

今年再延伸品牌觸角，跨進雲林縣治所在核心區斗六，因為雲林正是鄉林集團董事長賴正鎰的故鄉，而不少喜愛鄉林品牌的鄉親，也一直很喜歡鄉林建案設計美學與飯店式服務，多年來力薦鄉林返回故里建設。

賴正鎰說，他在雲林草嶺山上出生、長大，這裡的好山好水與純樸的人情味，讓他從小雖然物質上匱乏、但精神上卻很豐裕，雲林是布袋戲大師黃海岱、黃俊雄的故鄉，他個人也很愛看布袋戲，還收藏近200尊布袋戲偶，其中數10尊是全台灣最貴的布袋戲偶，一尊價值上百萬。

賴正鎰表示，現在雲林不一樣了，拜高鐵、國道三號，中科虎尾園區等重大建設所賜，中彰雲大科技生活圈成型並帶入大量就業人口，他決定將涵碧建築與生活美學帶回故鄉，蓋一處最美的全齡社區，以具體行動來實踐對故鄉的愛。

目前，鄉林斗六案基地正積極進行綠美化養護工程，近期除了策劃辦理聖誕PARTY，邀請鄰里居民互動外，也預定辦理草地音樂節一系列同歡活動。

雲林近年工業及科技快速多元發展，Google在台灣興建第三座亞太資料中心，地點就選在雲林科技工業園區，是繼上銀科技、正新橡膠、建大，允強、卜蜂、明碁材等大廠進駐雲林科技工業園區之後的最大投資案。

中科虎尾園區標準廠房也在今年3月完工，半導體封測大廠矽品精密，承租中科虎尾園區4.5公頃土地興建新廠。

俗話說：「靠山吃山、靠海吃海」，鄉林建設總經理方偉民指出，大多數人都聽過雲林的西螺米、醬油、花生、蒜頭很有名，還有台塑六輕離島工業區。但很多人可能不知道，雲林稻米產量全台第一，稱之全台灣的廚房完全不誇張。

蔡英文總統當年上任國宴主菜，是來自雲林農場吃優格、聽莫札特音樂長大的「快樂豬」，傳承四代的醬油堅持用黑豆和古法來釀造，還有柚農、蔬菜種植與養殖戶的故事，專注與堅持的身影都讓人感動。

方偉民表示，「雲林的故事、鄉林來傳承」，鄉林集團創立40多年來，始終堅持打造極致生活美學，以「堅持執著、品質保證」作為鄉林核心經營理念，深獲喜愛鄉林與涵碧樓品牌的國人青睞。

不論規劃、施工及選地等各方面，堅持給住戶最美好、最富人文品味的生活品質，建材與品質、住宅安全也決不輕易讓步和妥協，因此對於雲林人堅持與創新的精神非常認同。

方偉民指出，只要是戶籍在雲林的雲林人，不管是柚農、蒜農、酪農，或是布袋戲表演者、百年老店傳承人、做肉圓的老師傅；又或者是宮廟廟主、診所醫生、教書老師、麵包行家、企業老闆等，都歡迎將自身堅持和挑戰的感動真實故事寫出來。

《雲林100個價值與堅持》徵選故事字數約800字，並請附上相關照片，即日起至1月31日，至活動官網網頁下載報名表。投稿一經獲選100個堅持故事，即可獲得日月潭涵碧樓住宿券，所有獲獎的精彩故事也將集結印刷成專書，讓這些堅持與價值繼續傳頌出去。

全球房地產投資熱潮興起，國內高資產族群也紛紛布局海外。FUNWOO德載國際不動產執行長曾意婷表示，疫後國人前往美國置產業務量成長逾五成，近期投資標的以西雅圖貝爾維尤(Bellevue)及紐約為大宗。

據了解，這波資金移往國外的風潮，與地緣政治及國內政局充滿不穩定性，不無關係。其中又以高科技與醫療等專業人才移民居多。

曾意婷指出，國人在美國置產目前以西雅圖大都會區的貝爾維尤Bellevue最熱門，貝爾維尤去年受到較高抵押貸款利率的影響，今年最新數據顯示市場正在復甦。不僅房價、需求、消費者情緒等也都在反彈，帶動市場需求。

根據美國新聞住房市場指數的數據，2022年單戶和多戶建築許可都大幅下降，而今年有所改善，亞馬遜公司的住房公平基金，承諾在貝爾維尤和東區投入20億美元，增加住宅供應。

專家觀察，貝爾維尤地區房價表現相當亮眼，該地區2023上半年房價，中位數上漲16%、超越紐約曼哈頓，達到145萬美元，貝爾維尤學區排名全美前三，以菁英優學作為教育優勢，一房月租金中位數來到2,435美元。城市科技業平均年薪全美第二，宜居城市全美名列前十名。

此外，全美房屋供給偏低，貝爾維尤更只有1.1個月的供應量，低於全美1.81個月平均水平。

低房屋供應和不斷增長的人口結合在一起，對市場產生了影響：貝爾維尤的人口在10年人口普查報告之間增長了24%。而房屋利率則在全國範圍內抑制著房屋庫存，難以滿足需求。由於低利率，許多人不願意放棄低抵押利率，進一步壓制了庫存。

儘管在售庫存量低，貝爾維尤的房屋銷售卻相當迅猛。其作為全美宜居城市第一名，AI科技公司在此蓬勃發展，更獲選為全美排名第三的公立優質學區。市場銷售天數僅為7天，消費者信心自去年以來提高了14點；租賃空置率只有3.3%，遠低於全美平均的6.4%。

另值得一提的是紐約，不僅是美國第一大經濟城市，許多家長也看好紐約優質的教育環境。紐約坐擁哥倫比亞大學、紐約大學、紐約理工大學、朱里亞學院、曼哈頓音樂學院、帕森斯設計學院等名校，吸引不少家長提前幫孩子做好未來布局，選擇紐約置產「以房養學」。

如何在對的時間買「對」標的，是有意海外布局的高資產族群最在意的。德載訂12月18日在台北君品酒店、12月19日在台中全國大飯店舉行「FUNWOO德載國際不動產美國房產與夏令營講座」，曾意婷將分享當前西雅圖、紐約房產趨勢及實際操作等議題，歡迎報名參加。

曾意婷於美國紐約佩斯大學取得MBA碩士學位後，曾於台灣電信業，金融業擔任行銷經理人。隨後旅居中國大陸與美國，累積豐富房產經驗。目前，同時擁有美國華盛頓州不動產經理人執照及台灣營業員房地產資格，為知名跨國房地產顧問。

疫後商業活動大舉復甦，不僅飯店旅宿業人潮回籠，酒店式公寓的需求和行情也大漲，觀察實價登錄租賃交易，今年10月台北信義區的「紅典」酒店式公寓，11樓48坪的套房，以20.8萬元出租，單坪租金達4,337元，

目前信義區Ａ辦單坪租金約為3,500~4,200元左右。觀察今年101辦公室租賃交易，28樓辦公室單坪4,251元，意味酒店式公寓單坪租金已可媲美信義區A辦。

台灣房屋信義101特許加盟店經理向元貞表示，紅典位於忠孝東路基隆路口，交通方便、商業機能佳，鄰近有不少五星飯店，隨著附近台北大巨蛋啟用後商圈又更加熱鬧。紅典因為屋齡輕、設施新，房內空間大，具備基本商務設施，符合外派高管需求，近年不少外商都會指名紅典，作為商務旅居台北的落腳處。

觀察台北市幾個指標性酒店式公寓租賃行情，在紅典最新租賃交易之前，單坪租金是由新光信義傑仕堡，2014年32坪空間租金13.5萬元，單價4,129元，霸榜近十年。

位於信義路二段的新美齊，屋齡約四年，算是中正區的酒店式公寓首選，由於坪數較小，16.8坪，月租金5.7萬元，單坪也要3,398元。

台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐表示，台灣往來國際商務客多，主要為歐美日商高管，短期一兩周的，多半會就近選擇飯店，若長期外派，則會租賃豪宅，但若為期一季或半年的訪台的主管，則會考慮高級酒店式公寓，由於這些酒店式公寓地點多在外商密度高的商業區域，提供高端商務客飯店式管理的長期居住服務，租期比一般豪宅簽年約的機制略有彈性，又比常租飯店來得划算，因此頗具市場性。

2023年11月六都買賣移轉棟數突破2.3萬棟，月增11.34%，年增26.1%，寫下今年最大增幅，就在交易量大增之際，房市趨勢專家李同榮示警，房市與股市的價量關係走勢不同，別陷入「量先價行」的迷思，2024房市沒有再上漲的基本要件，選後若短線上漲，房價漲多少就恐會跌多少。他同時提出五大理由認為2024房市轉空，將呈「價盤量溫」、「以盤代跌」走勢。

李同榮說，雖然目前交易量回溫，但對房價的支撐力考驗才正開始，從房市建照量與開工量之先行指標觀察，雖然房價除超漲區外，沒有明顯鬆動，但短期銷售率不佳，造成餘屋增多，房市必須沈澱消化餘屋，後市才會穩健。

因市場剛需的支撐力強勁，新青安貸款專案刺激下，成屋市場在高價跌與低價漲的環境下，房價第三季暫時處於「止漲卻不跌」的盤整格局，但第四季可能部分超漲預售區價格會開始鬆動，同時也會因市場信心恢復、促銷積極，促使交易量回溫，這也是下半年在房價表現不佳的狀況下，交易量能比上半年回溫的主因。

李同榮認為2024房市將轉空的五大理由為：

1.經濟基本面轉弱：升息效應，今年GDP減弱、八年經濟負成長魔咒成真，後頭還有大陸對台貿易壁疊清單制裁，對兩岸出口不利，間接影響經濟並對房市產生不利影響。

2.技術面反轉向下：房價處技術高檔，營建成本與蛋白低基期已充分反應，房價將因高基期推升無力而轉弱。

3.供給面增加：持續一年半預售市場銷售率普遍不佳，餘屋持續增加，在囤房稅制打房壓力下，餘屋大竄逃，新案與餘屋容易產生多殺多。

4.政策面壓制：禁止轉售扭曲預售市場，高總價臨天花板，低坪數臨最小化，價上不去，空間也無法一直縮小，政策面持續不友善，對市場信心產生影響。

5.消息面利空：地緣政治影響全球與兩岸局勢動盪不安，尤其兩岸關係若持續緊繃，就會是房市的一頭大灰犀牛與一顆隨時引爆的不定時炸彈。

李同榮說，置產民眾常陷入市場當下氛圍，漲時追漲、跌時殺跌，應該要有逆勢思惟，房市走勢有一定循環機制，千萬不要以為量增價就會漲，建商若太樂觀的看待房市，盲目推案，只會讓市場供給一再過剩，餘屋去化更加困難，就會產生多殺多現象。

李同榮同時提醒購屋大眾，房市沒有永遠漲的道理，未來一年半房市必須休息消化餘屋，但房價沒有崩盤危機，將以盤代跌或微跌，2024低價市場支撐力足，六都表現為大台北抗跌、中南部稍弱，桃園轉強，整體房市呈現「價盤量溫」格局。

台中新屋推案量創新高，截至11月底案量已超過4,600億元，再創歷史新高，展望明年，光14期重劃區就有超過800億元案量蓄勢待發，準備搶進14期重劃區，一線建商更是精銳盡出，包含精銳、大陸、華固、寶輝、龍寶、磐興建設等，均端出特色產品吸引高端購屋族目光。

市調指出，14期敦和段在線建案有「THE精銳」、「順天KING’S ROAD」，其中又以「THE精銳」賞屋人氣、銷售表現最為亮眼，該案以8D立體森林概念打造建築外觀，超大規模複層露臺更是台中市之最，規劃空間格局大小適中，2房總價1,898萬元起、3房2,668萬元起，實登均價每坪66.25萬元。

「THE精銳」行銷專案簡立凱分析，受惠區段優勢，14期重劃區格外吸引高端自住客指名購買，唯有從區段、個案條件、規劃都獨具特色的，才能脫穎而出。

以「THE精銳」為例，位於文教別墅特區敦和段內，大花園、超高樓層規劃，賦予建案創造高綠覆與大造景，是區域垂直綠化建築典範，讓住戶沉浸在綠意奢華的社區質感，再加上周遭都是別墅群，看得出去的視野，最吸引高端自住客目光。

14期重劃區又以敦和段最為亮眼，鄰近馬禮遜國際學校、衛道中學、明道普霖斯頓國小，最吸引高端客戶搶進，而14期重劃區後續還有超過百案及2,500億推案量，預估未來5至10年，區域勢必將影響全台中市發展，房市熱度有增無減。

過往只在七期重劃區推案的大陸建設，也宣布明年第1季將首進14期重劃區，在洲際段規劃推出40坪、52坪、60坪產品，總銷金額約42億元。

其它北部上市櫃建商如華固、新美齊、國建、宏璟與鼎固-KY等，也將伺機進場。其中，首度進軍台中的華固建設，今年6月才以每坪72萬元的區域單價新高、在美和段購地，新案預計明年下半年進場，而台中品牌建商龍寶建設也預告，與大毅建設合作14期美和段新案，預計明年第2季公開，市場預期每坪單價上看7字頭。

一線城市二手房交易量顯現出一絲暖意。 根據各地相關部門公佈的網簽數據顯示，11月份，「北上廣深」四地二手房成交量較10月份均有所上漲，其中成交量上漲幅度最高的為北京市，達17.8%。

對此，多位受訪人士向記者表示，當前存量房市場足夠大，價格梯度合理，為剛需和改善迴圈創造出條件，當前市場仍處於“以價換量”的階段。

根據北京市住建委公佈的網簽數據，11月份，北京二手住宅網簽量為12545套，環比增長17.8%，同比增長16.7%。

據深圳市住建局日前披露，11月份，深圳全市二手住宅成交3133套，環比上漲12.9%，同比大幅攀升44.5%，創下7個月以來新高。

廣州市房地產仲介行業協會公佈的今年11月份成交數據（統計週期為2023年10月26日至2023年11月25日）顯示，廣州市二手住宅整體網簽共10182宗，環比增長8.77%，同比增幅達到83.69%。 這也是時隔7個月，廣州市的二手住宅網簽套數再度突破萬套。

另據網上房地產網簽更新數據，上海11月份二手房合計成交16173套，環比上漲約7.12%。

在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，二手房成交量攀升的背後，主要是一線城市的業主再次開啟降價賣房。

在李宇嘉看來，一線城市11月份新房推售以中心區高價單位為主，在市場情緒較弱，剛需和改善主導的情況下，新房供需錯配，導致價格梯度合理的二手房更受歡迎。

麥田地產方面表示，由於議價空間的加大，二手房當前具有一定價格優勢。 據麥田房產數據統計，11月份，北京二手房掛牌價（麥田覆蓋樓盤）環比下降0.3%，二手房議價空間和10月份相比擴大0.5個百分點，議價空間達到年內最大。

“和10月份相比，11月份賣方在價格方面作出調整的意願加強，越來越多業主願意主動調整掛牌價加快成交。 從實際的成交數據看，11月份北京二手房成交量環比回升，價格調整到位后，在成交上很快就有體現，說明北京市場需求基本面依然良好。 “麥田相關負責人向記者表示。

總體來看，麥田相關負責人表示，11月份北京地區日均帶看量和10月份相比增長3.1%，市場需求呈現觸底反彈之勢，但市場向上回升的基礎尚不牢靠，當前市場仍處於“以價換量”的階段。 對於買方來說，當前市場降價的優質房源增多，買方依舊佔據議價優勢。

李宇嘉認為，降價、入學帶動的需求具有短期性。 隨著低價房源減少，後續價格下跌有限，加上購買力消耗，供需兩端可能仍在低位盤整。

時值年末，上海再度迎來土拍“大戲”。 12月5日，上海今年第四批次首輪土拍舉行現場交易活動。 本次土拍共出讓8幅涉宅地塊，最終3幅地塊觸頂搖號成交，1幅地塊溢價成交，4幅地塊底價成交，成交總金額約為148億元。

同策研究院研究總監宋紅衛表示，上海是全國土拍市場熱度最高的城市之一，年底是房企集中回收現金流的階段，除非機會特別好才會拿地。 在上海拿地的不僅有國企央企，還有少量民企，可以看到房企高度認可上海的投資價值。 上海此次土拍在相關要求方面作了適度調整，比如對於小戶型的要求降低，有利於打造改善型大戶型產品，這與上海住房需求發展相一致。 上海樓市穩定，即使觸及最高限價，專案也有一定的利潤，這也是房企集中競爭核心地塊的主要原因。

3幅地塊觸頂搖號成交

此次土拍競爭最為激烈的是普陀區北新涇產業園區W061001單元pt0259a街坊pt0259a-09地塊，共有11位競買人參與該地塊的現場競價，經過43輪報價很快觸及最高限價，進而轉入競報高品質建設環節，隨後有3位競買人陸續放棄，其他8位競買人均接受綠色建築及超低能耗建築上限指標和7%公租房比例的上限指標，進入最後的搖號環節。 最終，越秀地產旗下杭州樾富房地產開發有限公司搖中該地塊，成交價47.85億元，成交樓板價66210元/平方米，溢價率約10%。

上海中原地產市場分析師盧文曦表示，該地塊位於普陀區成熟度較高的長征板塊，區域內已經多年沒有新盤推出。 另外，競拍最後階段一些房企選擇放棄，看似有點可惜，但也說明在目前的市場行情中，房企開始「斤斤計較」了，成本、利潤都會精細測算，不會做冒險之舉。

城投控股(3.950-0.05, -1.25%, )旗下上海城投置地（集團）有限公司12.6378億元觸頂搖號競得楊浦區平涼社區02F1-01地塊（大橋街道94街坊），金隅集團(2.000-0.03, -1.48%, )旗下北京金隅地產開發集團有限公司22.77億元觸頂搖號摘得普陀區桃浦科技智慧城地塊;中建八局旗下上海中建東孚投資發展有限公司14.58億元斬獲虹口區江灣鎮街道地塊，溢價率6.42% ;其餘4幅地塊均以底價各歸其主，其中華麗家族(2.620-0.05, -1.87%, )與保利置業聯合體以底價4.1885億元拿下楊浦區平涼社區01D4-04地塊（平涼街道71街坊東）。

在克而瑞研究中心研究總監謝楊春看來，和上海今年前三批次土拍地塊相比，第四批次土拍部分地塊可售佔比相對較少，更多地考驗房企自持運營的能力。 今年以來，央企國企已在全國範圍拿了很多地塊，有不少地塊都位於核心城市核心區域，臨近年底，正是房企資金比較緊張的階段，且目前房地產市場銷售仍處於底部修復過程中，整體成交情況也在預期中。

聚焦投資是當前主旋律

謝楊春介紹，據克而瑞監測，截至目前，今年全國經營性用地成交規模同比下降約兩成，拿地房企以央企國企為主。 由於各城市供地品質的提升，前兩年地方城投公司頻頻“托底”拿地的情況在今年有所減少。 另外，在部分城市放開土地限價之後，雖然也有高溢價的地塊拍出，但這些地塊基本位於核心城市的核心區域，因此土拍市場的整體熱度並未隨著政策的放鬆有明顯的回升，主要還是企業相對謹慎。

克而瑞研究中心發佈的報告稱，受限於市場銷售在低位運行、修復，謹慎投資、聚焦投資是當前的主旋律。 11月，拿地金額TOP100中，近七成企業未有新增土儲入帳，而在前10個月有拿地的百強房企中，有半數企業11月未有投資。 顯而易見的是，各城市不同供地節奏在一定程度上影響了企業投資進程，從側面印證了當前企業投資僅聚焦在核心城市、核心區域。 此外，截至11月末，仍有近五成銷售百強房企未拿地。

整體而言，今年前11個月，房企投資格局以央企國企為主，尤其是在核心城市幾乎採用“全面撒網”策略。 其中，中海地產、綠城、建發不僅拿地金額較高，投資金額也較2022年同期增長，同比增幅分別為25%、17%和36%。 從拿地銷售比來看，央企國企顯著高於行業均值，綠城、建發等拿地銷售比超過0.4。

中指研究院統計數據顯示，2023年1至11月，TOP100企業拿地總額10855億元，拿地規模同比下降6.6%，降幅較上月收窄3.4個百分點，連續兩個月收窄。

從新增貨值來看，1至11月，中海地產以累計新增貨值2292億元排名第一;保利發展(9.660-0.30, -3.01%, )、華潤置地緊隨其後，累計新增貨值規模分別為1864億元和1834億元。 受上年低基數影響，11月，50家代表房企拿地總額同比增長36.9%。 分企業來看，建發、保利等央企國企拿地規模較高，單月拿地金額超70億元，萬科、龍湖、大家、綠城、金地等企業亦有投資。

克而瑞研究中心認為，行至年末，土地供應規模的週期性高點來臨，預計12月土地市場在規模上將有一定回升，個別優質地塊可能會引發激烈競拍，但整體熱度將保持低位運行。

12月5日，中國恆大在港交所公告，公司及三家相關附屬公司已收到廣東省廣州市中級人民法院發出的訴訟通知，金碧物業就其20億元存單質押擔保被銀行強制執行一事向公司及三家相關附屬公司提出追償約19.96億元款項及暫計利息約1.52億元。 公司將諮詢法律意見以維護合法權利。

就在11月28日，恆大物業發佈公告稱，有關集團約134億元存款質押被相關銀行強制執行一事，全資附屬公司金碧物業對深圳啟航金屬材料有限公司、貴州廣聚源房地產開發有限公司、恆大地產集團貴陽置業有限公司、恆大地產集團有限公司及中國恆大集團（責任方）就約20億元存單質押擔保被銀行強制執行的追償事宜，已向廣東省廣州市中級人民法院提起訴訟。

“134億元存款被質押”發生在恆大物業審核2021年度財務報告的過程中。 根據此前「134億元存款質押」事件獨立調查結果，2020年12月28日至2021年8月2日期間，恆大物業的6家附屬公司通過8家中國境內商業銀行，為多家第三方公司（作為被擔保方）融資提供該質押，相關的資金透過部分被擔保方及多家通道公司（扣除費用后）划轉至中國恆大。 該質押的目的，是繼續利用專項融資業務，為集團其他營運及財務需要獲得資金，包括支付在2021年不同時間點到期的負債或應付款。

自2021年9月至12月期間，因質押擔保期限屆滿，觸發質權實現條件，被銀行強制執行的恆大物業附屬公司存單質押的總計價值為134億元。 根據此前恆大物業所發佈的公告，其質押的存款分為三組，第一組存單質押擔保20億元，第二組存單質押擔保27億元，第三組存單質押擔保87億元，此次恆大物業向中國恆大追討的是第一組存單。

最近，中國恆大的“麻煩事”不少。 12月4日，中國恆大發佈公告回應稱，注意到一家機構於12月1日發表了一份關於公司從未盈利過的報告，該報告並無實際依據。 除了應對做空之外，中國恆大還在苦苦應對債務危機引發的清盤呈請。

中國恆大公告稱，香港高等法院於2023年12月4日批准了公司的延期申請，將公司清盤呈請的聆訊進一步延至2024年1月29日，這使得中國恆大暫時喘了口氣。

市場信息顯示，中國恆大清盤呈請要追溯至2022年。 2022年6月28日，中國恆大公告稱，Top Shine Global Limited of Intershore Consult （Samoa） Limited（呈請人）於2022年6月24日向香港特別行政區高等法院提出對公司的清盤呈請，涉及公司的財務義務金額為8.625億港元。 據統計，從2022年6月至今中國恆大清盤呈請聆訊已經是第七次延期。 在業內人士看來，出現多次延期的主要原因還是在於恆大自身的債務。

有市場消息指出，中國恆大正試圖在最後一刻提出債務重組方案，以避免可能迫在眉睫的清盤。 據悉，這份方案包括將境外債權人持有的部分債務轉換為公司和兩家香港上市子公司的股權等。

12月5日，綠城中國披露2023年11月銷售簡報。

公告顯示，2023年11月，綠城集團自投專案取得銷售5642套，銷售面積約78萬平方米，當月銷售金額約為204億元。

2023年1-11月，綠城集團取得合同銷售面積約598萬平方米，合同銷售金額約1688億元;其中歸屬於綠城集團的權益金額約為1115億元。 於11月30日，另有累計已簽認購協定未轉銷售合同的金額約46億元，其中歸屬於綠城集團的權益金額約為30億元。

2023年11月，綠城集團以綠城品牌銷售的代建管理專案取得合同銷售面積約116萬平方米，合同銷售金額約132億元。 2023年1-11月，綠城集團代建項目累計取得合同銷售面積約691萬平方米，合同銷售金額約為876億元。

綜上，截至11月30日止十一個月，綠城集團累計取得總合同銷售面積約1289萬平方米，總合同銷售金額約2564億元。

今早還看到了一條消息，房地產領域有某專家說，目前來看，房地產融資需求取得實質進展，同時房地產企業也在積極自救，這些都將提振市場對房企化債的信心。

然後，接著就看到了這條新聞。

據網傳，正商實業有限公司發佈公告稱，公司1,000萬美元票據的利息已到期，在2024年票據的條款下發生了違約事件。

進一步的消息顯示，該票據項下金額為1,000萬美元的利息於2023年10月23日到期，但有30天的寬限期，寬限期至2023年11月22日結束，但該筆利息仍未支付。

究竟發生了什麼？大家應該不難猜出，因為類似的劇情已經有太多，從恆大、碧桂園，到融創、藍光、富力地產等，都上演過同樣的悲劇。

而正商實業又是什麼東東呢？

這家企業還大有來頭。 資料顯示，其母公司正商集團成立於1995年，至今已有近40年的歷史，是鄭州房企一哥，主業涵蓋房地產開發、規劃設計、工程建設、物業服務以及社區運營等，旗下擁有正商實業、讚宇科技、興業物聯和Global Medical REIT Inc共4家上市公司。

到期未歸還公司1000萬美元票據的利息的公司正是正商實業有限公司。

另據瞭解，正商集團連續多年榮獲“中國房地產開發企業50強”、“中國房地產開發企業運營效率10強”、“中國民營企業500強”、“2022中國房地產開發企業綜合實力100強”等榮譽稱號;正商集團房產的銷售額與銷售面積，連續10年位居鄭州市第一;正商集團所開發的8個專案，榮獲過國家廣廈獎，2018年，“正商”榮獲“中國馳名商標”。

正是這家企業，一度威震八方，而如今負債約175億元，而手上現金不到24億元。

11月，多地樓市情緒趨弱，百強房企銷售額繼續下行。

中指研究院數據顯示，2023年1至11月，TOP100房企銷售總額為57379.0億元，同比下降14.7%，降幅相比上月擴大1.6個百分點，銷售額同比連續5個月下降。 11月單月，TOP100房企銷售額同比下降29.2%，環比下降0.6%。

市場走勢與房企的銷售表現一致，除個別城市“以價換量”錄得成交量回升以外，多數城市房地產市場活躍度回落。

受銷售端影響，房企投資拿地仍然審慎，非核心城市或區域土拍情緒延續低迷態勢，雖有多個城市取消了土地限價，但在房地產市場供求關係發生根本性變化之後，短期土拍規則調整對市場的帶動效果有限。

值得關注的是，近期監管層針對房企融資密集表態，意在為房企提供更大力度的金融支持，無疑為行業帶來了“春風”，後續落地效果有待進一步觀察。

聚焦到行業底層邏輯，受訪房企及行業分析人士均指出，房地產行業的根本性扭轉，關隘仍在於銷售端的轉暖，而這受到多方面因素綜合影響。 支撐房地產行業上半場持續20多年繁榮的動力，趨勢性地褪去了，而下半場的結構與模式，仍在探索中。

市場活躍度回落

21世紀經濟報導記者從中指研究院處獲悉，前11個月，百強房企累計銷售總額同比數據已經連續5個月為負，且降幅進一步擴大。 其中，截至今年7月，百強房企累計銷售總額同比降低4.6%，截至8月、9月、10月、11月，同比降幅分別為8.6%、10.3%、13.1%、14.7%。

從百強房企單月銷售情況來看，「認房不認貸」等需求端政策的持續性不足，僅9月份實現了環比24.8%的增長，10月銷售環比轉負，為-7.5%，11月銷售繼續下降，環比上月降低0.6%。

據一位頭部民營房企內部人士透露，11月市場銷售沒有大的起色，臨近年底，集團準備了推盤活動，爭取去一波庫存。

21世紀經濟報導記者從一位房地產央企內部人士處獲悉，央企近期的銷售情況也不好，內部整體感知均認為，市場上居民的購買意願和未來預期都不高。

房企的銷售走勢折射了整體樓市的變化，多數重點城市的樓市表現也在下行。

據中指研究院初步統計，11月，重點100城新建商品住宅成交面積環比下降約8%，同比降幅擴大至約14%，多數城市市場活躍度回落。

能夠反映市場水溫的二手房房價亦處於下行通道，重點城市掛牌量維持高位，市場觀望情緒濃厚，需求入市節奏放緩。

據諸葛找房數據研究中心監測，11月，100個重點城市二手房市場均價環比下降0.62%，較上月跌幅擴大0.29個百分點，同比下降2.86%。 至此，二手房市場均價連續9月下滑。 其中，一線城市二手房均價環比下降0.47%，二線城市環比下降0.79%，三四線城市環比下降0.45%。

以北京為例，根據北京住建委官網數據統計，11月北京二手房網簽12545套，環比上漲17.8%。 這一方面是因為網簽具有滯後性，部分數據依然來自於“認房不認貸”政策落地后在10月份達成的成交，另一方面，也是賣方“以價換量”的結果。

“賣方在價格方面作出調整的意願在加強，越來越多業主願意主動調整掛牌價加快成交。 “麥田房產分析師表示，如果短期內北京不進一步調整樓市政策的話，預計市場仍將延續”以價換量“的走勢。

對此，中指研究院企業研究總監劉水認為，原因包括四個方面，一是政策力度不夠;二是近期又有房企出現信用風險，持續打擊行業信心;三是購房者對就業、收入等仍有較大擔憂，也阻礙了購房行為;四是缺乏市場企穩回升的領頭羊城市，缺乏帶動效應。

政策有望進一步調整

繼9月份釋放了包括「認房不認貸」、「優化限購」等政策之後，近期，監管層也計劃加大對房企融資的支援。

11月中旬，中國人民銀行、金融監管總局、中國證監會聯合表態，明確要求金融機構一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求，對正常經營的房地產企業不惜貸、抽貸、斷貸，繼續用好“第二支箭”支持民營房地產企業發債融資，支持房地產企業通過資本市場合理股權融資。 此後，多家銀行紛紛召開了支援房企合理融資需求座談會。

據市場資訊，金融監管部門在召開的金融機構座談會上還提出了“三個不低於”，即 “各家銀行自身房地產貸款增速不低於銀行業平均房地產貸款增速，對非國有房企對公貸款增速不低於本行房地產增速，對非國有房企個人按揭增速不低於本行按揭增速”。

對此，有房企人士告訴21世紀經濟報導記者，房企對監管層的表態非常歡迎，渴望見到後續實際支持舉措的落地。 不過該人士也提到，無論銀行貸款還是發債，都是有成本的錢，房企的長期發展最終還是要依靠銷售層面的改善。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，銀行投放信貸、承購債券，屬於外部輸血，企業風險著陸、持續運營，不能只靠外部輸血，關鍵還是自我造血。

促進樓市銷售回溫，重點城市在需求端的調整舉措提供了一定的路徑參考。 近期，深圳降低了二套房首付比例、優化普宅標準，廈門取消限購，長沙放鬆本地居民購買改善住房的限購要求。

劉水認為，目前全國樓市政策方向明確，預計供需兩端政策支援仍將繼續發力，直至市場出現恢復。 “一線城市中，廣州、深圳已出臺實質性寬鬆政策，北京、上海鬆綁預期增強，未來京滬或在放寬普宅認定標準、下調首付比例及房貸利率等方面做出調整。 他表示，二線城市有望進一步放鬆住房限購，預計將有更多城市全面取消限購。

市場趨勢方面，劉水預計，短期來看，二手房掛牌量高企導致二手房價格下跌態勢將延續，部分購房者轉向二手房市場，新房市場調整壓力或仍較大。 此外，12月進入房企業績最後衝刺階段，預計部分城市供給端或有放量，帶動新房成交保持一定規模，但多數城市市場活躍度或仍不足。

房地產進入「下半場”

2021年下半年起，本輪房地產市場調整已經持續2年多，截至目前，市場人士普遍表示無法預測到整體性轉捩點，“大家誰也看不出明年會是什麼樣，深度調整可能會持續好幾年。 ”

部分地產分析人士指出，當前房地產的調整，應該從“週期論”切換成“轉場論”分析，即從上半場到下半場的轉換，從舊模式到新模式的轉換，看待未來市場趨勢與房企發展模式，應該跳出上半場的“規模論”。

“推動樓市上半場20多年'單邊上漲'的動力，下半場都觸頂或褪去了。 “李宇嘉分析說，比如過去居民願意加槓桿買房，是受到房價上漲預期拉動，未來，地產為主的高投資式微，老齡化疊加少子化的框架下，居民承接按揭買房的動力將減弱;而房企告別”高槓桿、高負債、高周轉“的舊模式，過去開發商”加槓桿“推動高地價、高房價從源頭上給樓市熱潮提供彈藥的邏輯，已經不復存在。

中指研究院市場研究總監陳文靜向21世紀經濟報導記者表示，今年中央政治局會議為房地產定調，明確提出“我國房地產市場供求關係發生重大變化”，也意味著我國房地產行業步入了新的發展階段。

陳文靜認為，一方面，2022年我國人口總量減少，城鎮化率增長放緩，人口對住房需求的支撐力度進一步減弱，同時城鎮人均住房建築面積達38.6平方米，戶均實現一套房，居民基本住房需求已得到滿足，行業基本面的變化疊加多個超預期因素影響，房地產市場步入下半場，新房銷售總量進入見頂后的回落階段。

另一方面，從中長期住房需求來看，我國城鎮化率、人均住房面積，較發達國家均仍有較大差距，我國在新增城鎮人口的住房需求及以小換大、以舊換新的改善性住房需求方面依舊具備較大空間，同時，我國住房存量規模大，待拆遷改造體量龐大，舊房拆遷改造也會帶來大量住房需求。

“整體來看，在房地產行業進入下半場之後，中長期我國住房需求整體處於下行通道，但未來幾年新房市場仍具備10萬億規模潛力，市場空間仍在。 “陳文靜說。

李宇嘉則認為，進入下半場的房地產目前仍在尋底，尋求新的均衡。 他建議，向新模式轉型，應該重視新市民、戶籍無房戶、跨城人口流動、縣域為載體的城鎮化人群，只有提供“好房子”，才能帶動這部分需求。 具體來看，可以加大中心區存量地塊的盤活，低成本供應，釋放新市民群體的潛力需求。

內房政策扶持名單常客、被視為財務狀況較穩健的龍湖集團（00960），有傳將再度在境內發債募資。彭博引述知情人士稱，龍湖內地子公司重慶龍湖企業拓展，計劃發行不超過12億元人民幣的3年期債券，可能由中債信用增進公司提供擔保；重慶龍湖將在本月中旬推介有關債券，價格指引在3.4%至4.4%。

股價3日累跌7%

報道指出，8月有傳重慶龍湖已發行規模11億元人民幣的3年期中期票據，票面利率為3.5厘，為當時龍湖旗下短期內發行的第三隻獲中債公司提供擔保的債券。

龍湖股價沽壓增加，昨收報12.86元，下滑3.7%，同時連跌3日累挫7.1%。

融信中國(03301)公布，11月銷售額約7.97億元（人民幣．下同），跌約33.6%，建築面積約6萬平方米，每平方米均價約1.3萬元。
　　
該集團指，今年首11個月銷售額約152.7億元，跌73.1%，建築面積約101.6萬平方米，每平方米均價約1.5萬元。

據《新華財經》引述消息稱，碧桂園(02007)進行最新組織架構調整，合併14個區域公司為7個新區域，合併完成後，公司總區域個數為21個。對此，接近碧桂園人士回應：「消息屬實。本次調整旨在進一步提升組織與業務的適配度，推動管理扁平高效，可用資源協同互補，優秀人才人盡其能，全力確保『保交付』目標的實現。」
　　
具體調整情況為：河北、北京合併為華北區域；山東、蘇北合併為魯蘇區域，西北、陝西合併為中西區域；安徽、浙江合併為浙皖區域；江西、福建合併為贛閩區域；雲南、四川合併為川滇區域；廣西、江中合併為江中區域。

*今年累計交付房屋50萬套*

12月4日，碧桂園官微發文稱，截至11月30日，今年已累計交付房屋50萬套，累計交付面積約6043萬平方米。交付項目涉及31個省份，240個城市，其中山東、山西、江蘇、安徽、廣西部分項目提前交付，河北、湖北、湖南部分項目全部交付完畢。
　　
碧桂園此前表示，在「保交付」背景下，不斷加強交付標準。每個項目都會成立交付專項小組，從制定方案到全員培訓，從交付前房屋品質查驗到交付中陪驗服務和快修演練，確保為業主提供便捷高效的收樓體驗。

越秀地產(00123)附屬杭州樾富房地產，通過公開掛牌方式以人民幣47.85億元人幣，成功競得上海市普陀區北新涇產業園區地塊。
　　
該地塊佔地面積約40149.88平方米，總可建築面積約10.1萬平方米，其中總計容建築面積約72269.78平方米，擬發展出售住宅。
　　
越秀地產認為以合理成本收購產業園區地塊，將增加公司的優質土地儲備，並有助於鞏固公司在上海的戰略地位。
　　
越秀地產目前持有杭州樾富房地產95%股權。

太古（00019）（00087）刊發公告，指董事局已批准透過於公開市場回購公司普通A股和B股之計劃，回購股份金額最高為60億元。太古表示，回購計劃的資金將以其可用資本和現金儲備所撥付，回購時間就由今日起至2025年5月舉行的股東周年大會時結束。負責替公司回購之券商為J.P. Morgan Securities（Asia Pacific）Limited。

公司認為，實施計劃符合公司及股東的整體最佳利益，於現況下進行股份回購，可展示對業務展望及前景充滿信心，且最終會為公司帶來裨益，及為股東創造價值。太古在收市後公布相關消息，太古A昨收報50.95元，升0.6%或0.35元；太古B收報8.14元，跌0.6%或0.05元。

周大福花1541萬買回140萬股

據其公告指出，股份回購的日交易量，將不超過所有股份（包括A股和B股）於前20個交易日的平均每日成交量之25%。

另外，周大福（01929）披露，昨日在市場回購了140萬股，每股價格介乎10.94元至11.12元，涉資約1541萬元。自回購決議案通過以來，公司累計已回購820.9萬股，佔已發行股份數目的0.082%。周大福昨收報11元，跌1.25%或0.14元。

3新盤周六共推364單位搶客

新地（00016）天水圍輕鐵天榮站物業發展項目第1期YOHO WEST，連續兩個周末進行大型銷售，昨天落實本周六（9日）次輪賣322伙，公開發售其中310伙；路勁基建（01098）旗下路勁地產牽頭發展的香港仔黃竹坑站港島南岸第1期晉環，再添32伙減價，最多削價近三成。連同信置（00083）牽頭發展的旺角ONE SOHO，本周六共有3盤開售，涉及364伙。

晉環調整32伙售價 最多減27%

YOHO WEST上周六首輪售出338伙或近97%後，發展商乘勝追擊，本周六次輪賣322伙。其中310伙以價單形式發售，包括第4號價單全數185伙，以及14個加價單位等。整批折實售價304.02萬至883.66萬元，折實呎價10110至15915元，項目同日起招標12伙。

項目位處天恩路1號，提供1393伙，實用面積245至1073方呎，預計落成日期2024年9月。

晉環於10月25日《施政報告》落實「減辣」當天把50伙減價，至今共售出23伙。該盤再增加另外32伙樓價折扣，其中30戶更直接調低定價，減幅最勁為1A座5樓D室，實用面積383方呎，連300方呎平台，2021年5月首推時折實售價1448萬元，最新減至1060.4萬元，削價387.6萬元或約27%，折實呎價27687元。該單位另設成交金額2.5%提前成交回贈。

資料顯示，上述單位於2021年5月以1501萬元售出，惟買家於今年撻訂離場。新價錢將於本周六生效，同日起推售9伙。

另外，佳明集團（01271）營業及市務總監馮倩平表示，由於近期新盤成交量及睇樓量增加，旗下何文田明寓斥資逾200萬元，打造全新示範單位，本周六起開放予準買家參觀。她說，明寓餘下最後3個單位待售，全屬複式戶，冀成交呎價可達4萬元。

明寓200萬豪裝示位周內開放

恒地（00012）紅磡大型住宅重建項目BAKER CIRCLE．GREENWICH累售120伙，套現約6.6億元。恒基物業代理營業（一）部副總經理鄧鳳賢透露，連同同系必嘉坊．迎匯及必嘉坊．曦匯，至今共售出459戶，套現逾27.9億元。

中原地產則為恒基物業代理營業（二）部旗下鰂魚涌THE HOLBORN等6盤，每個樓盤送出3個聖誕置業優惠名額。由即日起至今年底，首3名經中原地產購買上述項目的買家，每位可獲贈價值1萬元的「五星級酒店聖誕盛宴」，優惠總值約18萬元。

中環皇后大道中99號中環中心早前出現劈價出貨潮，由資深投資者「磁帶大王」陳秉志持有的67樓全層，市場指以「賣殼」方式易手，作價料7.5億元，呎價僅約2.78萬元，低過財團平均購入呎價逾15%。

市場消息指出，由陳秉志持有的中環中心67樓全層，建築面積約26967方呎，有指透過公司股份轉讓形式沽出，成交價7.5億元，呎價約27812元。現時全層樓面中有逾6000方呎交吉，其餘均連租約。

低財團購入價15%

長實（01113）在2017年底以天價402億元售出中環中心75%權益，買家主要由「小巴大王」馬亞木家族、世茂集團（00813）主席許榮茂、金利豐金融行政總裁朱李月華、陳秉志等人組成的財團，購入47層寫字樓、商業樓面及402個車位，涉及總樓面面積約122.27萬方呎，平均呎價約32877元。陳秉志最新沽出單位的呎價較財團平均購入呎價低15.4%。

資料顯示，中環中心對上一宗由財團沽出的全層買賣，為陳秉志在2021年7月賣出的25樓，建築面積約24980方呎，成交價逾6.74億元，呎價約27000元。今次成交樓層較兩年前易手的樓層高逾30層，惟呎價僅高出3%。

目前陳秉志尚持有兩層中環中心全層，分別為66樓及75樓。其中建築面積約24121方呎的75樓，今年4月起推出市場以約11.57億元放售，意向呎價約4.8萬元。市場人士指出，有關樓面可議價逾35%，至每方呎31000元，即售價可低至約7.5億元。

除出售寫字樓外，陳秉志8月底亦拆售35個中環中心的車位，售價介乎438萬至550萬元，當中30個車位定價在500萬元以下，至今累沽23個，共套現近1.1億元。

心光盲人院暨學校（下稱心光）就位於薄扶林的校舍所在用地，近日向城規會提交發展藍圖，建議略為放寬該用地的高度限制，以興建4幢住宅樓宇，提供135伙，單位數目較去年提出的方案多62.7%，單位面積相應縮減近四成，至約978方呎，預計2034年落成。

心光去年向城規會申請，把位於薄扶林道131號的用地由「政府、機構或社區」改為「住宅（丙類）7」地帶等用途，以興建5幢不多於9層（另設1層地庫）的住宅樓宇，提供83個平均面積約1615方呎的住宅單位。該申請去年5月獲城規會同意，及後城規會進行相關的修訂大綱圖程序，並於今年中完成。

較一年前方案多供52伙

依照大綱圖的規定，心光近日向城規會提交住宅發展計劃的總綱發展藍圖，同時建議放寬該用地的高度限制，由151米（主水平基準以上．下同），放寬約8.6%，至164米。與去年的建議比較，最新方案將減建一幢建築物，涉及4幢10至11層住宅樓宇，提供135伙，較一年前的方案多建52戶，平均每戶面積約978伙，整個項目的總樓面面積約13.21萬方呎。

強調不嚴重影響視覺景觀

心光指出，發展項目須從薄扶林道後移，並因應各種技術要求和擴闊行人通道等，均影響上址的發展布局，強調放寬高度限制對附近環境不會造成嚴重的視覺景觀影響。

資料顯示，心光方面曾經表示，該校以薄扶林用地與九龍倉（00004）交換對方持有的大嶼山東涌土地，將待東涌新校建成、取得校舍註冊和學生往新校舍上課後，才會把薄扶林用地交予九龍倉一方。

由本地老牌餅店凱施餅店老闆蕭偉堅家族持有的鰂魚涌海光苑地舖，已淪為銀主盤，近期由銀主以1300萬元售出，造價較約14年前蕭偉堅家族買入價低500萬元。

市場消息指出，鰂魚涌海光街13至31號海光苑地下6A號舖，建築面積約210方呎，舖位面向糖廠街，銀主原以1400萬元放售，終以1300萬元交吉易手，呎價約6.19萬元。

蕭偉堅家族於2010年1月斥資1800萬元買入上述地舖，如今成交價較近14年前低500萬元，舖價貶值27.8%。

粉嶺地廠單位6365萬獲承接

另外，資料顯示，粉嶺樂業路33號豐隆廣場地下1A至1E號地廠單位，建築面積約10139方呎，以6365萬元成交，呎價約6278元。據悉買家為活牛代理商五豐行或有關人士。原業主2007年以1530萬元購入，持貨16年賺3.2倍。

上車盤受壓 一城半年累跌17.5%共95萬

樓市指數連月下滑，銀行估價跟隨大市回落。10大屋苑最新網上估價全綫按月下跌，分別降0.2%至4.9%，反映銀行對樓市前景仍然保守。而上車屋苑跑輸大市，沙田第一城有單位估值連跌6個月，遭銀行合計調低共95萬元或17.5%，比整體樓市跌幅更傷。

業界指目前銀行估價尚未完全反映減辣因素，隨着近期樓價略回穩，料稍後估價企穩，並進入橫行階段。

本報追蹤滙豐及中銀香港 （02388） 對10大屋苑部分單位的網上估價走勢，近月表現持續向下。其中，中銀香港近3個月下調估價力度漸擴大，繼11月初調低7個單位網上估價後，本月再一口氣全數降低10個單位的估價，下調幅度介乎1.9%至4.9%。

嘉湖3房估值 3個月跌18%

當中，上車屋苑估價回調幅度相對明顯，例如沙田第一城1座中層C室，實用面積327平方呎，2房，繼上月初被中銀削估價多達5%後，本月再調低4.9%，估價由上月初錄得471萬元，大幅降至目前錄448萬元，下滑23萬元或4.9%，更是自今年7月以來，連續6個月遭調低估價，至今估價共跌95萬元或17.5%。

另一上車屋苑天水圍嘉湖山莊，估值跌幅同樣顯著，該屋苑麗湖居6座中層C室3房，實用面積546平方呎，目前獲中銀估價454萬元，不但相比上月初錄得469萬元，降3.2%，並連跌3個月，估值由9月錄553萬元，短時間內跌至454萬元，累積下跌99萬元，累跌17.9%。事實上，上述2個上車屋苑估價跌幅已遠超整體大市，以反映二手樓價走勢的中原城市領先指數CCL為例，截至上周五（1日）最新報151.06點，較今年4月高位及去年底，分別低10.3%及3.6%，跌幅均不及上述2個上車屋苑單位。

太古城3房 跌穿2000萬關

值得一提是，隨着估價連番下跌，龍頭屋苑鰂魚涌太古城3房的估價已跌穿2,000萬元大關，創中銀對該單位估價至少逾1年半新低，涉及雅蓮閣中層A室，實用面積1,114平方呎，目前估價僅錄1,947萬元，較上月初估價2,007萬元，低3%。

另一方面，滙豐銀行本月也降低8個屋苑單位估價，降幅0.2%至4.5%，佔3個削幅更達4%或以上，例如荔枝角美孚新邨百老滙街108號中層B室，實用面積1,373平方呎，4房，由上月初錄1,782萬元，降至本月初錄1,701萬元。緊隨為紅磡黃埔花園2期6座中層E室2房，實用面積389平方呎，最新估價為563萬元，對比上月初低26萬元或4.4%，屬該行今年以來最大削幅。

中原按揭董事總經理王美鳳表示，自今年9月起本港樓市跌勢轉急，導致銀行估價下跌幅度擴大，惟目前估價仍未反映樓市減辣因素，隨着減辣後，市場成交開始增多，加上新盤銷售理想，帶動樓價有略喘定迹象，相信稍後會反映在估價之上，即未來銀行估價跌勢有望收窄或企穩，並於明年初起進入橫行階段。

二手呈悶局，單日錄約10宗蝕讓成交，包括半新樓、上車屋苑和居屋，鴨脷洲深灣9號複式戶6年蝕200萬元；另沙田河畔花園2房單位6年蝕貶值2成。

市場人士指，深灣9號8座中層C室，屬複式戶，實用面積1,105平方呎，原叫價4,200萬元，及後減至3,200萬元，終以3,000萬元沽出，累減1,200萬元，呎價27,149元。原業主於2017年以3,200萬元購入，持貨6年帳面蝕200萬元，單位貶值6%。

富榮3房650萬售 3年蝕210萬

上車屋苑頻錄蝕讓成交，利嘉閣地產聯席董事杜文俊指出，沙田河畔花園E座低層8室，實用面積242平方呎，2房間隔，以蝕讓價放盤，叫價378萬元，剛以320萬元沽出，減價58萬元或15%，呎價13,223元。原業主於2017年以405萬元購入，持貨6年帳面蝕85萬貶值2成。

另外，馬鞍山銀湖‧天峰2座低層C室，實用面積544平方呎，2房間隔，開價約870萬元，以823萬元易手，呎價15,129元。新買家為上車客，原業主於2020年8月以870萬元購入，持貨3年帳面蝕47萬元，單位貶值約5%。

此外，大角咀富榮花園16座低層C室，實用面積592平方呎，3房間隔，以自由市場價650萬元售出，呎價10,980元。原業主2020年2月以自由市場價860萬元買入，持貨逾3年帳面蝕210萬元，蝕幅高達24%。

社會對ESG（環境、社會和企業管治），以及綠化減碳近年愈見重視，遠東發展 （00035） 就由根本出發，在農地上體現ESG，並與高等院校合作，借出西貢一幅土地作中藥園，藉此推動本港中醫藥發展。同時也認為，明年下半年美國將減息，料來年本港樓價可錄5%升幅。

遠東發展地產總裁方文昌接受專訪時稱，「集團與香港高等教育科技學院旗下的中國醫藥研究及文化中心合作，借出西貢北港路逾4萬平方呎用地，成立名為『德根盛園』的中藥園，並展開嶺南草藥臨床研究及推動中醫藥發展，期望藉提供土地，供中醫藥學生研究及培植草藥。」

遠東發展營業及市務總經理陳富強稱，集團過往一直重視ESG，除了德根盛園外，往後拓展的項目也會加入綠化及節能元素，例如研究採用太陽能電燈，或是按地盤實際面積大細，採用MiC（組裝合成）建築法。

預期明年上半年 息口續高企

對於明年樓市形勢，方文昌認為，據差估署資料，由2021年9月樓市高峰期，直到今年9月間，整體樓價錄約16%跌幅，中小型住宅跌幅更近20%，而相關跌幅已充分反映加息的影響，隨着中央及本港政府推出多項振興經濟措施，有助本港經濟復甦。

他亦認為，「10月份美國通脹見放緩，降低美聯儲於12月的加息機會，預期明年上半年息口維持高位，下半年才出現減息，相信明年樓價平穩向上，可錄得約5%升幅。」

陳富強補充，「早前政府宣布減辣，對樓市帶來正面訊息，也令市況回復平穩，其中合資格人才置業時需繳付的雙辣稅，可先免後徵，更有助鼓勵人才來港，利好本港經濟發展，亦為樓市迎來新一批購買力。」

而本港市民購入第2套房的辣稅削半至樓價7.5%，以及額外印花稅捆綁期由3年降至2年，兩者均有助激活換樓鏈，相信今年一手成交量約1.1萬宗，明年可增至1.4萬至1.5萬宗水平。

九龍東核心商業區之一觀塘，未來有至少4個項目待推，總樓面涉逾500萬平方呎，當中以位於市建局觀塘市中心第4、5區的重建項目的規模最大。當局最新修訂發展計劃，擬減少商業樓面，並新增約1,750伙住宅，意味區內日後再現地標式綜合項目落成，但其落成日期料延遲約5年至2033年。

地標式綜合發展 添1750戶

前述的觀塘市中心第4、5區於去年底推出招標，惟用地於今年1月截標時僅接1份來自新地 （00016） 的標書，最終亦流標收場。而為增加項目的吸引力，規劃署最新建議將原有的「綜合發展區（1）」地帶，改劃為「其他指定（混合用途）」地帶，並將項目的總地積比率增加至約12倍，令項目的最高總樓面面積增至約270.3萬平方呎，較舊方案增約25%。

同時，是次最顯著的變化是項目將加入住宅元素，由於市建局擬為項目引入「垂直城市」（Vertical City）的發展理念，項目將增建1,750伙住宅，預計容納約4,025人，但舊方案僅提供商業部分。

另外，商業部分的樓面，則會由舊方案約207萬平方呎，降低約兩成至165.4萬平方呎，但未有再細分寫字樓、零售及酒店等類別，期望給予發展商更大彈性。據項目的規劃圖所示，項目的低層主要為商業、政府、機構或社區設施，中高層則可作住宅或商業用途。除外，項目的建築高度限制擬放寬至主水平基準上360米，即有機會取代中環中心成為全港第5高的摩天大樓，也是九龍區第2高、僅次於環球貿易廣場（ICC，約484米高）。若以住宅項目計，日後有望成為全港最高住宅項目，超越約270米高的九龍站天璽。

觀塘行動區 已申撥款料2026推

而另一大型重建計劃是「觀塘行動區」，涵蓋觀塘碼頭廣場寵物公園及比鄰巴士總站等用地，政府建議將用地改劃為「商業」發展用途，以發展辦公室、零售、服務行業及/或食肆用途，並提供公共交通交滙處，及公眾休憩空間，總樓面約93.3萬平方呎。發展局去年已向政府申請約6.1億元撥款，為用地興建多條新的道路、有蓋行人天橋等設施，料獲批撥款後，工程將在約4年內完成，即有機會在2026年左右推出。

區內的舊樓亦一直吸引發展商及財團收購，其中伯恩光學楊建文家族於今年4月已以底價約23.49億元，成功統一業發工業大廈1期的業權。楊氏家族於2017年亦已以約16.2億元統一業發工業大廈2期業權，並於2021年已連同比鄰的1期地盤，及年運工業大廈向城規會申請一併重建為1幢商廈，相關申請亦已獲城規會批准。

雅天妮(00789)宣布，今訂立物業租賃協議，自2023年12月15日至2026年12月14日為期3年，以作集團香港總辦公室及主要營業地點之用。
　　
物業為香港九龍柯士甸道西1號環球貿易廣場85樓8502室。每曆月租金約23.2萬元。