近年房地產市場颳起「軌道經濟學」旋風，從住宅市場吹到商用不動產市場，「軌道+交通」已成為不敗方程式，也重組全台商用不動產市場版圖。根據瑞普萊坊統計，自今年起全台陸續將有近50座百貨商場及outlet購物中心完工，最大特色即朝向大型化、軌道型、複合型、全客層四大趨勢轉型，質變、量變，才剛開始。

所謂「軌道經濟」，是指以大眾運輸系統做為城市發展主軸，從交通場站、車站的核心，結合站點周邊與軌道沿線土地進行高效率、高價值的開發與運用，納入商業、辦公、旅館、娛樂、休憩、長照、公共住宅等設施，藉此提高土地開發與公共設施配置效益。

軌道經濟發展最成功就屬日本、香港。以日本來說，新幹線自1964年完工通車後，帶動日本經濟邁向高速成長階段，JR集團更在日本鐵道民營化後跨出大步，發展出沿線各車站的商場百貨、辦公及複合開發開發大樓；香港地鐵不但只靠車票收入就足以養活自己，更創造可觀的土地開發、資產管理、租金收益及商用不動產營運收入等，滾出人潮及錢潮。

高鐵車站開發後來居上，挾著串聯北中南科學、產業園區及商業活動，車站附近土地招商案已躍居為大熱門之一；去年迄今，全台六大高鐵車站招商案同步擊出全壘打，即可驗證。

國揚（2505）即將揮別完工入帳空窗期，明年起的未來三年業績可望明顯攀升，預計有3筆住宅案、2筆廠辦大樓陸續完工交屋，總銷共約236億元，國揚依出資比例預計可回收118億元，激勵18日股價開盤不久即飆到21.20元，強鎖漲停，創波段新高，成交量噴出7,299張。

年終歲末之際，股市社團點名國揚業績成長潛力可期，使得18日國揚一開盤就躍居為營建股焦點；另同為國揚家族的雋揚（1439），因手中參與國揚多筆廠辦案，未來業績成長動能可期，18日股價也上演慶祝行情，一度亮燈漲停達25.95元，終場上漲5.08％、收24.8元，刷新波段新高。

國揚今年主要業績來源為餘屋銷售，前三季營收4.35億元、年減88％，EPS為0.48元；不過明年將有台北市內湖廠辦大案「國揚洲際企業總部」完工交屋，總銷68億元，近日開始銷售，國揚投資比率約5成，可望是明年業績的重點。

2025年國揚將有2筆住宅案完工交屋，包括台南總銷34億元「翡翠森林綠光區」、國揚占65％，及總銷50億元的高雄「東京都」、國揚占50％，估計完工量達47億元。

另外新北市三重總銷68億元的「國揚數位科技大樓」，迄今已100％完銷，每坪最高成交單價達46萬元，國揚在該案投資比為50％，預計2026年完工交屋後可依投資比例挹注業績。

新建（2516）18日法說會報喜，表示全台營造訂單規模幾乎多了1倍，營造廠可以篩選利潤較好的訂單，新建毛利率季季提升，目前在手未交訂單量達到340億元，未來2～3年業績無虞。

新建目前有高達19筆個案，總案量達到636億元，目前未完工案量則是還有340億元。

新建主要以承攬公共工程為主，隨著國內前瞻計劃擴大基礎建設，許多的交通軌道的新建、改建、電廠、住更中心社宅、國營單位宿舍改建，持續放大釋出，這一年來的營造需求可以說是大增一倍，大型營造廠可以挑訂單做。

對於缺工與通膨對迎運的影響，新建表示，已透過申請移工紓解缺工的衝擊；至於通膨、原物料漲，因新建幾乎100％的案子都是公共工程，可以透過物調機制轉嫁原物料成本。

為多元發展，新建也已計畫朝多角化經營布局，跨入房地產開發領域。

新建指出，公司已經擬定三個方向進行：一是自地自建，目前已經在北部獵地中；二是都更危老，在雙北有相關個案在進行中，但是未到可公告實施階段；三是與開發商合作，合作興建並且擔任承攬營造廠，可雙邊獲利。

新建指出，由於新建具有大型住宅開發經驗，可以與純開發商、中小型開發商優勢互補，並有助建案成本下降，達到雙贏。

富旺國際（6219）公開位於新竹湖口的建案「鈺時代」，總銷規劃達9億元，共計62戶，預計在2027年第一季完工，增添未來業績成長動能。

富旺看好北新竹地區人口發展與未來性，2018年起在新竹湖口當地推出的站前造鎮系列，包括「站前大時代I」、「站前大時代II」、「站前富時代」、「站前新時代」、「讚時代」、「悅時代」及「華時代」等，自開案以來都有不錯的迴響。根據實價登錄來看，上述時代系列至今最高每坪成交單價達39.5萬元，總價最高來到1,968 萬元。

富旺指出，「鈺時代」潛銷時期累積來電預約已達近百組，凸顯富旺的品牌力、產品力。富旺董事長林正雄指出，台灣房地產市場仍然相對具有抗通膨的特性，只要產品定位正確、品牌口碑佳，以及建案設計符合市場的需求，都有助剛性購屋者青睞，進而創造公司良好的新屋銷售率與成屋移轉速度表現。

富旺除新案開賣，也受惠於「幸福好好」完工入帳，加上成屋「心海城」、「雲科莊園」等銷售與交屋穩健推進，齊步貢獻公司前11月合併營收為19.39億元，年增275.07％。

隨著手上成屋建案於今年底前，持續交屋入帳，這不僅對富旺整體營運，帶來正面的挹注，亦凸顯公司多年秉持採取「穩固成交策略」，推進公司營運成長的效益。

雖然今年前三季虧損，惟三圓建設（4416）在法說會中表示，目前手中擁有三圓目前擁有「Diamond Towers台北之星」98戶新成屋在手銷售，只要有去化就能挹注營運，加上耕耘中「新隆國宅都更案」、「虎林段都更案」、「文山段都更案」等三大案，均是中長線業績來源。

三圓建設手中總銷逾400億元的「Diamond Towers台北之星」已全數完工、正式開賣，後續銷售狀況將左右明後年業績表現；三圓建設表示，該案位於捷運忠孝復興站旁，其中一到四樓為商場，由新光三越承租，租金收入將在2024年開始貢獻。至於98戶豪宅部分，目前穩定銷售中，預計明年上半年開始入帳，目標兩年內完銷。三圓建設昨（18）日收在86元、上漲0.8元。

交通部鐵道局舉辦「高速鐵路嘉義車站特定區產業專用區開發經營案」，完成甄選程序，由華泰名品城旗下子公司格珞麗亞企業最優申請人，將投資 48 億元規畫 2-3 層樓 Outlet、分三期建置，最快 2028 年營運。

華泰名品城目前經營高鐵桃園站周邊的 Outlet。

此一招商案位於高速鐵路嘉義車站特定區，距離高鐵站不到 200 公尺，土地面積近 3 萬坪，容積率 240%，最優申請人格珞麗亞企業預計投入 48 億元，規劃地上 2-3 層的大型折扣購物中心 (Outlet) 並結合餐飲、休閒娛樂與展示空間等設施。全案規劃分為三期開發，第一期預計於 2028 年營運，建築物預計取得綠建築標章與智慧建築標章，打造南臺灣指標大型商業服務設施。

招商顧問第一太平戴維斯顧問協理戴廣平表示，這是繼鐵道局完成台中烏日、桃園青埔、新竹專二與新竹站前地上權案等四宗地上權招商案後，第一太平戴維斯顧問團隊再次協助鐵道局完成大型地上權案的招商，成功證明軌道經濟在引導產業與人潮流動的卓越成效。


南台灣人口的消費力與產業轉型是近年來公部門與私部門的關注焦點，多家國內外百貨集團在南台灣都有展店布局計畫，顯示南臺灣的消費市場正在崛起，未來本案透過高鐵軌道運輸，將國門、大型零售商業設施、阿里山與故宮南院等多項觀光資源串聯，打造國家級觀光景點。

新青安貸款有效催出年輕人買盤，其實早在2016年時，政府即曾透過青安貸款優惠來鼓勵年輕人購屋，但成效似乎不如此波力道強勁。據房仲業者統計近兩次加碼優惠的青安貸款實施前後兩季，各年齡層的購屋貸款占比變化，今年第3季新青安實施後，40歲以下的貸款占比從第2季的49.1%，提高到50.2%。

而2016年第1季舊制，20~40歲貸款人還從前一年第4季的53.5%，隔季減少至49.9%，下滑3.6個百分點，顯見今年貸款優惠對讓年輕人買房行動更積極。

第一建經總經理謝萬雄分析，這次的新青安貸款金額從800萬提高至1000萬元、貸款年限拉長至40年，寬限期從3年增加到5年，不管是申貸金額上限，以及繳款彈性都大幅提高，讓年輕人更有感。

近來房市買氣提升，根據金融聯合徵信中心資料顯示，今年7月個人房貸總金額達10.8兆，個人房貸總人數212萬1,884人，均創統計以來新高，引起市場關注，也有民眾好奇難道大家都衝進來借錢買房了嗎？對此，專家表示，其實房貸金額創高仍與房價高漲有關，而購屋總價不斷高漲，導致民眾買房貸款負債金額不斷的增加，未來仍有隱憂，值得留意。

元宏不動產值服務平台研究總監陳傑鳴表示，雖然近期貸款總金額與貸款人數都創新高，但與過去相較人數其實增加幅度有限，主要還是因為房價漲太多，才導致貸款金額大幅攀升，而這也顯示目前買房的人都背了相當龐大的債務，其實是個隱憂。

陳傑鳴指出，雖然貸款總人數創高，但與2012年、12年前的同期的210萬3753人相較，其實只微幅增加1.8萬人、0.9%，增加幅度相當有限。近年房貸總人數都維持在200~212萬之間居多。

至於近年個人房貸總金額從2012年7月的6.57兆，一路攀升到2023年7月的10.8兆，大增64%，主要還是因為房價不斷攀升的結果。

根據統計，今年7月台灣個人房貸平均房貸金額高達508.89萬，較2012年、12年前大增196.75萬，多增加了近200萬元的負債，國人買房負擔確實有愈來愈重的趨勢。

陳傑鳴指出，目前政府為了幫助年輕人購屋，推出「新青年安心成家專案」以5年寬限期、40年房貸、最高貸款8成、利率還加碼補貼的方式，讓許多首購族趨之若鶩，誤以為買房還是很輕鬆，但這樣高額的負債，購屋者一旦面臨升息、房價下跌的等狀況，就會出狀況，很容易會出現負擔不起或是賣屋出現慘賠的狀況。

PTT網友PO文分享近日在台中中科特區看房，屋齡10多年中古社區站上4字頭，建商品牌較好的社區更有破5字頭成交紀錄，就連國宅交易看來也十分熱絡，「74外環中科特區真有這麼多人買？」信義房屋專家指出，中科剛需強勁，且當地素地不多，新屋供給量有限，才會使中古屋乃至於國宅需求熱絡、進而推高房價，租購屋需求近年也有外溢至北屯、大雅、沙鹿的趨勢。

中科特區坐落於台中市西屯、龍井區，周邊有中部科學園區、台中精密園區、台中工業區等產業重鎮，近年產值、員工人數均不斷提升。根據官方最新統計，目前單中科園區從業員工數就有約5.5萬人，過去5年成長幅度約14.7%，隨著中科二期擴建案已進入最後一關內政部都審，未來預計將再增加約4,000餘個工作機會。

信義房屋中六區協理洪振祐指出，產業擴張、帶來中科周邊強大的居住剛需，是當地房價最大的支撐，其次，中科周邊並無大型重劃區，素地也較少，使新建案供給量少，兩大原因之下，中古屋房價節節高升。

舉例來說，約3年前當地屋齡10年左右3房平車物件，總價落在1,000萬上下，但現在屋齡即使已近15年左右，3房平車物件總價卻漲至1,500~2,000萬，2房則約1,000~1,500萬，換算為單價，約4至5字頭；國宅部分，5、6年前「開價將近500萬都會被嫌貴」，如今也是以1倍左右的價格成交。

洪振祐表示，由於供給量少、價格漲，目前有購屋需求的中科工作族群，出現兩種狀況。第一，外溢至往來中科便利的北屯區，該區段新大樓較多，可選擇性多，平常通勤可依靠台74線，或是到大雅、沙鹿等地購屋，也有大樓或透天的選擇。

第二，中科特區雖新建案供給量少、價格較高，但當地仍有屋齡超過20年的大型造鎮或國宅社區，戶數都破千戶，也有不少人先求有再求好，先選擇這類中古屋，購屋門檻較低、未來可以再換屋。

新莊北側知識產業園區又一案開工動土！呼吸治療儀器領導製造商─貝斯美德股份有限公司，投資20億元興建地上11層、地下4層的廠辦大樓，預計2025年第一季完工，作為製造、組裝、行銷、研發等企業總部據點，可望創造350個就業機會。2023年12月18日舉辦開工動土典禮，邀請新北市副市長劉和然到場見證，與貝斯美德董事長熊道存一同祈求工程圓滿順利。

劉和然表示，新莊北側知識產業園區位置鄰近新北產業園區，在都市計畫規劃之初，便期待結合周邊產業底蘊，以知識產業為發展驅動力，引進國際企業總部設立，開拓研發中心、產業櫥窗等發展項目。新北市於2016年啟動土地標售作業，2019年領先全國地方政府公布新北市工業區立體化方案，讓企業透過申請容積獎勵取得更多產業空間，並透過招商一條龍協助加速各項執照申請，更積極了解潛在廠商需求，協助爭取放寬企業營運總部樓層高度與認定附屬作業廠房比例。

貝斯美德公司熊道存董事長表示，公司於2007年進駐新北產業園區成立企業總部大樓，是台灣呼吸治療、急診照護、麻醉耗材及居家照護領域的領導製造商，提供多樣化生產服務，並與具有創新靈感的醫療產品開發者合作，設計試產醫療照護器材。在研發方面除了不斷開拓醫療矽膠、呼吸治療、醫療電子等產品，更逐年達到各項製程自動化轉型，朝向工業4.0邁進，近期也積極參與美國、巴西、德國、中東、泰國等國際醫療展，期盼開拓世界各國市場，成為指標性的國際領導品牌。這次看好新莊北側知識產業園區發展前景，期盼為公司開創嶄新未來。

經發局表示，目前新莊北側知識產業園區一條龍輔導業者15家，其中通過新北市工業區立體化方案共12家廠商，包含貝斯美德、科定企業、台通光電等廠商，除台通光電已於2023年3月啟用，其他也將於2024、2025年陸續落成。而新莊北側知識產業園區特定產業專用區土地於2022年由中悅集團取得，預計引進產業辦公室、購物商場、金融育成中心等設施，將帶動創新創業、數位及金融等新科技發展，再加上目前規劃中的溪北轉運站，屆時將為新莊北側知識產業園區帶來新風貌。

經發局強調，招商一條龍服務推動以來，除了積極落實產業政策目標，也促進鄰近的招商案如「宏匯廣場」、「新莊宏匯i-Tower」及「新莊凱悅嘉軒酒店」，帶動新莊地區城市機能多元化與高值化，至今已協助落實投資案件262件，投資金額逾4,570億元，創造就業逾8.8萬個，未來將持續透過招商打造「安居樂業」的新北市。

12月14日，北京市住房城鄉建設委、央行北京市分行、國家金融監管局北京監管局等5部門聯合印發《關於調整優化本市普通住房標準和個人住房貸款政策的通知》（以下簡稱“《通知》”），優化普通住房認定標準，同時調整首套房、二套房首付比例，其中，首套房首付比例統一降至30%，二套房首付比例最低為40%。

另外，自12月15日起，北京市新發放的商業性個人住房貸款執行新的利率政策下限，按11月貸款市場報價利率（LPR）計算，首套房貸利率政策下限最低降至4.2%。

對此，新浪金融研究院分別致電了工商銀行、中國銀行、建設銀行等在內的北京地區某支行，工作人員均表示目前已按上述最新房貸政策標準執行實施。

值得注意的是，12月14日，上海亦宣佈了自12月15日起調整普通住房標準和優化差別化住房信貸政策。

北京首套房貸利率最低降至4.2%，

不涉及存量房貸

據瞭解，自12月15日起，北京地區多家銀行已正式降低新發放房貸利率政策下限，即北京城六區（東城、西城、朝陽、海澱、豐台、石景山區）首套、二套利率政策下限分別調整為不低於相應期限貸款市場報價利率加10個基點、不低於相應期限貸款市場報價利率加60個基點;非城六區首套、二套利率政策下限分別調整為不低於相應期限貸款市場報價利率、 不低於相應期限貸款市場報價利率加55個基點。

根據11月發佈的最新5年期以上LPR報價4.2%看，北京地區城六區首套、二套房貸利率下限分別調整為4.3%、4.8%;非城六區首套、二套房貸利率下限分別調整為4.2%、4.75%。

據悉，各銀行應根據北京地區市場利率定價自律機制確定的政策下限，結合本機構經營情況、客戶風險狀況等因素，按照市場化、法治化原則，合理確定每筆新發放房貸利率水準。

對此，新浪金融研究院分別致電了工商銀行、中國銀行、建設銀行等在內的北京地區某支行，工作人員均表示目前已按最新房貸政策標準執行實施。

此外，中信銀行、民生銀行等多家股份行北京地區某支行方面亦表示，現已按照北京地區市場利率定價自律機制確定的政策下限，調整新發放的房貸利率加點。

值得注意的是，此次調整的是新發放的商業性個人住房貸款利率政策下限，這意味著自12月15日起，北京地區僅新發放的商業性個人住房貸款執行新的利率政策下限。

對此，某國有大行北京一支行工作人員也表示，此次調整的是12月15日（含）起新發放的貸款利率下限，不涉及存量房貸。

北京首套房首付比例降至30%，

房貸期限最長可達30年

除下調新發放住房商貸利率下限外，北京地區還宣佈了關於優化普通住房認定標準、下調新發放個人住房貸款最低首付款比例、延長最長貸款期限等多項利好政策。

上述《通知》顯示，對於北京地區貸款購買首套住房的居民家庭，最低首付款比例不低於30%;對於貸款購買二套住房的居民家庭，所購住房位於城六區的，最低首付款比例不低於50%;所購住房位於城六區以外的，最低首付款比例不低於40%。

此外，貸款期限由目前最長25年調整至30年。

同時，《通知》亦對普宅認定標準進行優化，調整后，社區建築容積率在1.0（含）以上;單套建築面積在144平方米（含）以下;5環內成交價格在85000元/平方米（含）以下、5-6環成交價格在65000元/平方米（含）以下、6環外成交價格在45000元/平方米（含）以下的住房視為普宅。

有業內人士指出，結合目前實際情況與市場變化，優化后北京市普宅佔比將從過去的約3成提高到約7成，更多家庭將可享受住房轉讓時的增值稅優惠政策。

值得注意的是，除了北京地區，上海方面也於14日宣佈，自12月15日起調整普通住房標準和優化差別化住房信貸政策，對普通住房標準、購房首付比例、房貸利率等政策作了調整。

據瞭解，新政策降低了首套房的首付比例和貸款利率下限：首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低於相應期限貸款市場報價利率（LPR）減10個基點，最低首付款比例調整為不低於30%。 二套房的首付比例和貸款利率下限也相應下調：商業性個人住房貸款利率下限調整為不低於相應期限貸款市場報價利率（LPR）加30個基點，最低首付款比例調整為不低於50%。

同時，上海為支持推進「五個新城」和南北轉型重點區域高品質發展，促進產城融合、職住平衡，對中國（上海）自由貿易試驗區臨港新片區，以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山6個區全域實行差異化政策：二套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低於相應期限貸款市場報價利率（LPR）加20個基點，最低首付款比例調整為不低於40%。 按照最新的5年期以上LPR計算，上海首套房貸利率降至4.1%，二套最低為4.4%。

專家稱減輕了新發放購房貸款成本，

將對市場信心有所提振

對於此次房貸新政，中國民生銀行首席經濟學家溫彬表示，12月14日，北京、上海同時放鬆了房地產限購政策，並對按揭貸款利率下限做出下調，實質上減輕了新發放購房貸款的成本，將對市場信心有所提振。

東方金誠首席宏觀分析師王青此前表示，北京、上海房地產新政可視為對中央經濟工作會議精神的一個具體落實。 另外，後續其他城市也會跟進出臺力度更大的措施，除了降低購房門檻、下調房貸利率外，還會進行房地產購置環節稅費減免，適度發放購房券，加大公積金購房支援力度等。

中金公司研報認為，當前穩定房地產市場信心，特別是促進房價預期企穩和銷售恢復是緩解房地產金融風險的關鍵，除了逆週期的金融政策（包括信貸支援、利率和首付比例下調等）之外，通過財政和準財政等方式保交樓、 穩信心也有利於房地產主體信用的改善，對於銀行而言，房地產市場企穩有助於改善資產質量預期，特別是開發貸佔比較高的股份行和按揭貸款佔比較高的國有大行。

此前，央行及國家金融監管局於8月31日發佈《關於降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》，自2023年9月25日起，存量首套住房商業性個人住房貸款的借款人可向承貸金融機構提出申請，協商變更合同約定的利率水準，或由該金融機構新發放貸款置換存量首套住房商業性個人住房貸款。

此通知要求，新發放貸款的利率水準和變更后的貸款合同利率水準由金融機構與借款人自主協商確定，但在貸款市場報價利率（LPR）上的加點幅度，不得低於原貸款發放時所在城市首套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。

碧桂園控股有限公司（簡稱“碧桂園”）近日公告稱，公司間接全資附屬公司金逸環球有限公司（簡稱“金逸環球”）擬以約30.69億元出售其持有的珠海萬達商業管理集團股份有限公司（簡稱“珠海萬達商管”）1.79%股權（簡稱“目標股份”），以化解碧桂園階段流動性壓力。

清倉式出售股權

這是一次清倉式股權出售行為。 金逸環球為碧桂園於英屬維爾京群島成立的附屬公司，主要從事投資控股。 截至公告披露的協定日期，金逸環球共持有珠海萬達商管約1.79%股權，其餘98.21%的股權由其他股東持有。 此次出售事項完成後，碧桂園及其附屬公司將不再擁有珠海萬達商管任何權益。

此次股權出讓的受讓人為珠海萬贏企業管理有限公司（簡稱“珠海萬贏”）或包括其在內的萬達方。 珠海萬贏主要從事企業管理及諮詢服務，最大最終實益擁有人為王健林。

針對此次股權出售事項，碧桂園表示，集團（碧桂園及其附屬公司）正積極化解階段性流動壓力。 公司認為，由於集團持有目標公司權益較少，此時進行出售股份能提前鎖定較為合適的交易價格和退出路徑，以規避未來退出時點與金額的重大不確定性。

不僅如此，碧桂園稱，由於集團正積極尋求整體方案以全面解決當前境外債務風險，通過此次出售事項，回籠的第一筆資金將用於解決二期目標股份質押相關債務，並解押二期目標股份。 金逸環球根據協定收到的目標股份出售所得款項淨額將用於境外重組。

這還是一筆虧本的買賣。 碧桂園稱，與集團持有目標股份初始投資成本相比，此次出售股權后，將預期錄得約1.6億元的綜合虧損。

記者注意到，這也是碧桂園今年以來又一次「斷臂自救」行為。 8月25日，公司公告稱，間接全資附屬公司以約12.915億元向中國海外（0688.HK）清倉式出售廣州亞運城商住混合式綜合體專案公司26.67%股權。 該專案公司為雙方聯營，此次出售前，中國海外持有另外73.33%股權。 碧桂園預計，通過此次出售行為，集團將會變現稅前收益約5億元，所得款項主要擬用於保交樓等專案建設開支。

短期流動性緊張待解

碧桂園一度是國內城鎮化住宅開發龍頭企業之一，旗下間接全資附屬公司除了主要從事投資控股的金逸環球，還有主要從事房地產開發及銷售業務的碧桂園地產集團有限公司（簡稱“碧桂園地產”），以及主要從事企業管理及諮詢服務的佛山市順德區麗展企業管理有限公司等。 集團業務包含物業發展、建安、裝修、物業投資、酒店開發和管理等。 除此之外，也同時經營機器人(11.580-0.24, -2.03%, )及現代農業等業務。

今年10月，碧桂園披露的業務及流動性情況顯示，由於房地產市場的深度調整，2023年以來，集團銷售額明顯承壓。 未經審計的經營數據顯示，2023年1至9月，集團實現權益銷售金額約1549.8億元，同比下降43.9%，較2021年同比下降65.4%。 其中2023年9月單月實現權益銷售金額約61.7億元，連續第六個月環比下降，同比下降80.7%，較2021年下降86.5%。

碧桂園稱，在行業銷售環境未明顯得到改善的形勢下，集團面臨資產處置出售的重大不確定性，預計集團流動性在中短期內仍將持續緊張。 截至該公告日，集團共9筆境內公司債券本金合計約147億元的展期方案已獲得相關債權人的同意。 同時，公司尚未支付某債務項下本金為4.7億港元的到期款項。 公司也預期無法如期或在相關寬限期內履行其所有境外債務款項的償付義務，包括但不限於公司發行的美元債券項下的償付義務。

自2020年以來，碧桂園集團融資活動現金流持續凈流出。 在融資艱難的情況下，集團通過銷售回款及存量現金資源履行償付義務。 然而，當前集團銷售和融資面臨嚴峻挑戰，帳面可動用資金仍然持續減少。 在當前市場環境下，難以在短期內迅速補充足額的現金流以改善流動性，導致集團的現金狀況依舊顯著承壓。

多種途徑積極自救

今年以來，碧桂園一直在積極自救。 3月17日，碧桂園公告稱，全資附屬公司碧桂園地產發行的規模不超過186億元的公司債獲上交所受理，募資用途包括償債和補流等。

8月30日，碧桂園公告稱，將配發約3.51億股新股，發行價格為每股0.77港元。 認購人認購股份的總代價為2.70億港元，並以此抵消付款金額，碧桂園不再收取現金款項。 碧桂園表示，此次發行及認購事項使公司可資本化部分付款金額及盡量減少現金流出，因而可保留集團的現金資源及減少集團的資本負債水準。 認購事項完成後，公司仍欠認購人的未償還款項為15.98億港元，將由公司分期支付，其中最後一期時間為2023年12月。

中指研究院發佈的房企融資情況顯示，除了發債融資和股權融資，碧桂園還受到超過5家銀行的授信。 在監管部門出臺的金融支援房企融資政策利好指引下，碧桂園將“三支箭”融資工具悉數使用。

除了前述種種自救動作，12月12日，碧桂園還公佈了董事薪酬調整方案，包括執行董事楊惠妍等多名高管主動提出降低薪酬請求，並決定自11月1日起，上述人員年薪由37萬元至300萬元統一調整為12萬元。 其中，公司總裁及執行董事莫斌調整前年薪為300萬元，調整后降幅為96%。

中指研究院企業事業部研究負責人劉水認為，在利好政策支援下，房企融資“三支箭”格局形成，在已出險房企和相對健康房企之間建立風險防火牆，有利於化解房企風險，加快併購重組以及房地產風險出清。 此外，能夠有效緩解民營企業信用收縮問題，促進民營企業融資恢復。 不過，房地產市場的預期改善和銷售回穩，還需要加大需求側支援力度，只有房企能夠自我“造血”，才能維持可持續的穩健發展。

中指研究院持續監測房企併購數據，定期發佈報告，

2023年房地產市場仍處於調整期，部分涉房上市公司啟動或延續退出房地產業務的戰略，出售旗下的房地產開發與物業管理公司。 房地產開發企業中，出險房企出售開發專案股權或多元業務以回籠資金、抵消債務，部分經營狀況穩定的房企出售非優勢多元業務、未來發展更加聚焦開發主業以及能夠帶來利潤的優勢多元業務。 其他參與主體方面，AMC在專案層面參與併購及紓困，保險企業也在收購配置商業不動產業務。

部分涉房上市公司退出房地產業務

部分涉房上市公司出售股權，退出房地產業務，聚焦其他主業。 如派斯林擬以10.68億元出售六合房產100%股權及轉讓經開物業100%股權，整體剝離房地產開發及物業管理業務，主營將聚焦工業自動化系統集成業務;廈門鎢業決定退出房地產業務，掛牌轉讓多家房地產、物管公司，專注於鎢鉬、 新能源材料和稀土三大核心業務的發展;順鑫農業擬剝離房地產業務，多次在北京產權交易所以掛牌的方式公開轉讓全資子公司北京順鑫佳宇房地產開發有限公司100%股權。

涉房上市公司掛牌出售房地產子公司往往需要付出較大的時間或資金成本。 如廈門鎢業2月公開掛牌成都同基置業有限公司47.5%股權，底價為2.52億元，9月底披露已完成交易;順鑫農業於6月底以30.98億掛牌順鑫佳宇100%股權，之後多次下調掛牌價格，11月初掛牌價格已降至22.588億元，與首次掛牌價格相比下降27.1%，截至目前仍未完成交易。

當前房地產市場處於深度調整階段，行業優勝劣汰加劇，預計未來房企及涉房企業退出房地產業務的現象將會持續。

房企出售專案回籠資金

一方面，部分出險房企出售開發專案股權或多元業務以回籠資金、抵消債務，體現出對以前經營方針的調整和對現金流的重視。 整體來看，2023年以來面臨仍然嚴峻的融資形勢，出險房企出售地產專案或多元業務股權以獲得流動資金、聚焦盈利性更高業務的併購交易幾乎每月均有披露。 如8月合景泰富向合作方綠城出售蘇州與杭州的三個專案，以減少未結清債務餘額，增加運營資金;融創中國12.29億元出售三專案，以解決現有債務償還問題。

另一方面，部分經營狀況穩定的房企出售非優勢多元業務，未來發展將更加專注開發主業以及能夠帶來利潤的優勢多元業務，對於自身經營安全與穩定盈利非常重視。 如大悅城出售位於北京與上海的資產，實現資產價值最大化，回籠資金優化財務成本及用作營運資金;首開股份掛牌轉讓鉑郡、璞瑅兩家公司股權及債權，並表示涉及的鉑郡商街、璞瑅商街已自持經營多年，租金收入漲幅不大，且預計未來的利潤和凈現金流有限，增值潛力較小，出售將有利於快速回籠資金，優化財務狀況。

AMC多在專案層面參與併購及紓困

AMC參與併購及紓困可分為集團層面和項目層面，目前以項目層面居多。 具體操作模式一般為：AMC自身出資或同時引入銀團收購專案或對專案注資，AMC對不良債權進行談判，對債務償款金額、方式、時間等進行重組，再通過自身旗下房地產平臺或引入品牌房企、代建企業對專案進行再開發與運營，進而推向市場變現取得收益。 如中國信達、信達地產參與中南建設位於深圳新安街道寶城25區及新安25區的城市更新專案;中國華融攜手藍城，以“AMC+代建”模式紓困浙江台州仙居北岸綠洲專案。

AMC在專案層面參與併購和紓困的模式已經跑通、且更加規範化，有助於該模式的推廣應用。 對於出險房企來講，意味著停工專案有更多的機會獲得救助，出險房企在完成保交樓任務的同時也有機會回籠資金。

保險企業收購配置商業不動產業務

長期來看，商業不動產是險資配置資產的重要領域。 近年房地產市場調整，商業不動產價格低迷，未來一二線城市核心地段的商業不動產具有較強的升值空間，所以近期險資加大這類資產的配置。 如平安人壽從合景泰富收購上海兆景房地產開發有限公司100%股權，並表示該專案為長期持有型長租公寓投資，系常規投資安排;世茂集團向國壽集團出售珠海世茂新領域51%股權，涉及位於珠海的綜合商業及商用綜合體開發專案，以緩解流動性困難，降低經營風險。

12月18日，記者從廣州市住建局獲悉，2023年廣州城中村改造全面提速，並以提質增效為長遠目標，對改造專案實施全週期管理。 截至11月，廣州新批複舊村改造專案13個、新開工舊村12個專案。 2023年老舊社區開工121個專案、完工47個專案，惠及30.4萬人。

黃埔文沖街道幸福裡

新批複、新開工專案加速落地

今年，廣州市城中村改造邁出了更大步伐：自年初首批城中村改造專案開工活動以來，全市新批複文沖東、廟頭村、湖中村等城中村改造專案13個，裡仁洞村、車陂村、火村二期等改造專案先後取得新進展，2023年共有12個城中村改造專案迎來新開工。 城中村改造將有效拉動投資、擴大內需，促進相關上下游領域實現增長。

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首次針對城中村改造進行立法工作

城中村改造是綜合性、複雜性的民生工程，廣州始終堅持系統思維，高位推動各項工作落地實施，在制度設計、政策優惠和融資保障等方面多管齊下，為城中村改造工作落地見效保駕護航。

其中，廣州堅持政策統領，完善方法體系。 近日，《廣州市城中村改造條例》正式面向社會徵詢意見，這是廣州市首次針對城中村改造進行的立法工作，也是全國首個專門針對城中村改造的地方性法規條例。

針對當前城中村改造工作新趨勢，目前，廣州正在制定多項相關配套政策，已在6個方面形成政策供給：包括土地管理、產業發展、資金支援、保障房籌集、安置房建設、歷史文化保護等。 同時，相關部門出臺了“依法徵收、淨地出讓”新模式工作指引、發展保障性租賃住房指引檔、優化城中村改造審批流程等檔，全面保障城中村改造的社會公益性。

白雲區黃邊設計之都

四大重點片區已基本完成啟動區前期工作

2023年，廣州市政府工作報告在城市更新領域提出四大重點片區連片提升的改造新模式，包括廣州火車站片區、新中軸海珠片區、環五山創新策源區、羅沖圍片區等。 上述片區將率先推動「依法徵收，淨地出讓」新改造做法，打造新模式樣板專案。

目前，四大重點片區已基本完成啟動區前期工作，相繼開展基礎數據調查和改造方案審核工作。 廣州將緊抓立項、資金、用地“三大核心要素，把徵地拆遷、安置房、公建配套設施等建設內容梳理成專案清單，按照基本建設程式，採取聯審決策和聯合審批方式加速專案落地，形成「先謀後動、動則必快、動則必成」的工作態勢。

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規劃公建配套384萬平方米，大力保民生

一直以來，廣州城中村改造注重公益優先原則，在專案改造時序上明確要求優先建設民生類、公益類專案，堅持改善民生的正向優化，讓新社區自我“造血”，為原著民留住鄉愁。 廣州城中村改造以更大力度保障民生，規劃新建村民安置房23萬套，公建配套384萬平方米，保護修繕文物古跡和歷史建築489處，通過發揮改造的“木桶效應”，加快實現城市公共服務均等化。

結合國家最新政策文件，廣州今年也在政策中更加凸顯城中村改造的社會效益。 如在新制訂的“三舊”改造實施辦法中，特別增加了歷史文化遺產保護、綠色發展、綠化保護等專項條款;在城中村改造條例中明確改造要立足於增進社會公共利益等。 對照住建部最新要求，接下來，廣州還將以拆除新建、拆整結合和整治提升三種方式，對全市城中村進行分類改造，優化人居環境，補足基礎設施短板。

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【數據】

2023年廣州城市更新成績單：

舊村：截至11月，新批複舊村改造專案13個、用地面積476公頃，新開工舊村12個專案。

舊廠：截至11月，新批複舊廠改造專案36個、用地面積102公頃，新開工舊廠專案6個。

舊城：持續推動老舊社區改造提檔升級，2023年老舊社區開工121個專案、完工47個專案，惠及30.4萬人。 新開工舊城混合改造專案2個。

全市城中村改造后平均節地率達48%，綠地率由5%提高到30%，建築密度由62%降低到28%。

2024年廣州城市更新重點任務：

重點推進廣州新中軸（海珠）、廣州火車站、羅衝圍、環五山創新策源區四大片區改造，實現首期專案開工建設。

實施200個以上老舊社區改造，有序推進老舊社區成片連片高品質品質提升示範區建設。

推進50多個舊廠「工改工」微改造專案，打造產業集群。

12月18日，金融街物業股份有限公司公告成立合資企業。

公告顯示，金融街物業與洛陽城市發展投資集團有限公司按照51%和49%的股權比例，成立洛陽城投物業服務有限責任公司。

該公司註冊資本人民幣1000萬元，主營業務為物業管理及相關服務。 根據發展規劃，合資公司計劃承接洛陽城投旗下的在管物業項目，結合雙方股東管理經驗與優勢，為業主提供更好的物業服務。 同時合資公司將依託雙方股東資源，持續開拓商務、公建和文旅等業態的物業服務項目市場。

金融街物業稱，合資公司的設立將有助於雙方股東深入開展合作，創新發展多元化業務，以提升完善城市功能為導向，發揮資源協同優勢，共同擴大中部地區市場份額。

北京樓市新政調整后的第一個週末，中建玖玥府掛出了首開銷售成績，31.2億。

根據北京市住房和城鄉建設委員會公示的數據，該專案的可售房源為896套。 根據媒體報導，開盤當天選房客戶大概在600組左右。

今年7月，中建玖合以54.05億+2.6萬平米現房摘得該地塊，12月8日專案拿到預售證，其期房銷售指導價為6.6萬元/平方米，現房6.8萬元/平方米。

開盤前兩天，北京市住房城鄉建設委員會等多部門聯合印發了《關於調整優化本市普通住房標準和個人住房貸款政策的通知》，北京地區首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例由原普宅35%、非普宅40%統一下調為30%;二套住房商業性個人住房貸款由普宅60%、非普宅80%下調為城六區50%、非城六區40%。

作為調控極為嚴格的北京，這被視為取消「認貸」之後的又一個重大利好。

當晚，尚未開盤的中建玖玥府就已經發佈了海報，宣稱“今夜不打烊”。

雖然這個專案首開銷售成績不錯，但並沒有明顯看出政策的疊加效應。 在北京降低首付的新政發佈前，這個專案已經蓄客很久。

北京市場的急行軍

這是今年下半年，中建系第二個趕在政策放鬆后推出的專案。

中建璞園此前在9月份北京取消「認貸」后的第一天開盤，當日成交268套，成交金額21.8億元。

目前該專案仍有不少房源在售，銷售人員告訴記者：“客流量還行，但不是特別大。 最近降低了首付還是有挺多人去看的。 現在剩餘房源樓層都不錯，可選餘地比較大。 ”

作為今年北京市場表現頗為搶眼的央企，中建系旗下已有兩家公司進入北京銷售10強。

中建壹品以164.2億元銷售額排名第8。 中建智地以161.8億元排名第10，與招商蛇口一同成為新晉十強。 去年同期，中建智地銷售排名僅在第19位，銷售額僅85億元，今年前11月就已經將近翻倍。

中建智地這輪週期中在北京市場的拿地也較為激進。 短短兩年時間，中建智地拿下了通州、房山、順義、朝陽等地近10宗地塊。 其在房山區打造的京西印玥、學府印悅，在順義打造的中建宸廬，望京打造的中建宸園等多個專案，市場聲量不小。

“中建在央企裡面算是真正有能力的，除了有投資能力，而且市場化也能賣得出去。 這樣的企業不多。 “一位業內人士這樣表示，但據他分析，中建系內部也有自己的問題，”1到8局自己內部商量好，誰去哪個地方拿地。 但中海是個特殊的存在，是市場化的產物，這樣一來中建體系就會出現內部搶地的情況。 只不過很多情況下用一個套得很遠的馬甲而已。 ”

寄望“新需求”

今年前11個月，北京房企前十名銷售額整體較去年出現了小幅下滑，2022年為2707.4億元，今年則為2646.4億元。 但房企之間的分化愈加明顯，頭名中海仍舊保持增長，北京城建擠掉首開成為第二，華潤仍舊維持在第三，但銷售額出現了下滑。

此次降低首付的政策發佈后，多家房企對記者表示了對政策面放鬆的謹慎樂觀，短期內肯定有效，但長期還是要看預期和信心。

“上個週末各個專案案場更多的還是到現場看房的人數量有明顯的增加，但是從實際的成交來看，真正能夠把到訪轉化成成交的專案其實還是相對有限的。 合碩機構首席分析師郭毅告訴記者。

據中原地產首席分析師張大偉分析：「目前看政策影響遠不如9月，未來正常情況下肯定數據還是向下走，但這周比較特殊就是天氣原因，所以還需要再觀察。 ”

一家房企行銷人士對記者稱：“新政一定程度上降低了購房者的門檻，但現階段的市場情況是，買房人對於家庭加槓桿更兼謹慎。 ”

他認為，雖然首付、利率降低了，但是貸款期限延長了，而對應的月供負擔重了。

“首付湊一湊可能還能解決，但是月供是對未來的透支，而且有很大的不確定性。 他表示。

這也是為什麼，降低首付沒有釋放出比上一輪取消“限貸”更多消費力的原因。

“從北京現在這些政策來看，其實是在考慮啟動存量需求，也就是針對之前一直在看房選房的人，並沒有帶來新增需求。 ”

對於未來，上述房企人士表示，「年底是開發商沖業績促銷的時節，新政這個時候出，確實會有説明，至少在價格上對購房者來說是個機會。 ”

另外，在政策方面，未來市場仍舊有放鬆的空間。 “明年兩會之後，可能會是下一個政策寬鬆的時間視窗。 “郭毅稱。

龍湖集團(00960)公布，間接全資附屬公司重慶龍湖企業拓展作為發行人已於上周五(15日)在中國發行2023年度第二期中期票據，發行規模為12億元人民幣，為規劃上限。

該集團指，中期票據為期3年，票面利率為3.66%，票據由中債信用增進投資提供全額無條件不可撤銷連帶責任保證擔保。發行人已收到信用評級公司中誠信國際信用評級對發行人及2023年度第二期中期票據「AAA」評級。

上海第四批集中供地第二輪競拍活動上周五(15日)完成，出讓的四宗地塊全部成交，成交總額213.9億元(人民幣．下同)，出讓面積31.44萬平方米，總建築面積83.23萬平方米。

四宗地塊中，有兩宗住宅地塊溢價成交，其中位於閔行區顓橋鎮江川社區的宅地由華潤置地(01109)旗下的上海泓喆房地產競得，溢價率10%，成交達到最高限價25.24億元；嘉定區南翔鎮宅地由華發股份(滬:600325)擁有的太倉華錦商務諮詢有限公司和華潤置地旗下上海泓喆房地產組成的聯合體以89.14億元的總價競得，溢價率5.32%

另外兩宗涉及住宅的綜合地塊均以底價成交，分別是中國能源建設聯合體以53.57億元的競得的徐匯區斜土街道地塊，以及招商蛇口(深:001979)子公司太倉雲華置業以45.95億元底價競得的寶山區顧村大型居住社區。

12月18日，天津市11宗涉宅地塊成功出讓。其中4宗為市區涉宅地塊，7宗位於濱海新區，11宗地塊總成交土地面積超56萬方，總成交價為46.671億元。

觀點新媒體獲悉，位於市區的4宗成交地塊中，有3宗為都市更新地塊，均為底價成交。

具體而言，南開區津南紅（掛）2023-036號地塊由天津南開城投都市更新產業營運有限公司以底價3.47億元（不含土地成本）摘得。該地塊位於南開西營門都市更新片區，東至紅日南路，南至長江道，西至向陽路，北至規劃三秦道。地塊出讓土地面積為24894.04平方米，建築面積59059.87平方米。

河東區津東龍（掛）2023-037號地塊由泰達融宇城市更新以底價2.9億元（不含土地成本）摘得。地塊位於河東一工具機廠都市更新片區，東至鋼廠路，南至先鋒路，西至龍平路，北至龍涵道。出讓土地面積47680.5平方米，土地用途為城鎮住宅、商服、教育。地上建築面積為60192平方公尺。

河西區津西國（掛）2023-040號地塊由天津城投集團天津柳林街區城市更新產業營運有限公司底價3.56億元（不含土地成本）摘得。該地塊位於海河柳林城市更新片區，東至柳瑞路，南至文新道，西至長湖路，北至國盛道。地塊出讓土地面積27609.8平方米，容積率為2.68，地上建築面積為73994平方米。

河東區津東成（掛）2023-038號地塊由天津城投置地以底價9.9億元摘得。地塊位於河東津濱大道東局子，東至萬東路、南至程昆道、西至萬川路、北至成林道。出讓土地面積40224.3平方米，容積率1.8，地上建築面積為70952平方米。

在濱海新區的成交地塊中，濱海建投分別以總價2.74億元、2.771億元、4.171億元摘得津濱塘（掛）2023-6號、7號、8號地塊。

三宗地塊均位於黃港板塊，津濱塘（掛）2023-6號地塊，土地面積為35454.5平方米，容積率為2.0，建築面積為70900平方米。津濱塘（掛）2023-7號地塊，土地面積為35852平方米，容積率為2.0，建築面積為71700平方米。津濱塘（掛）2023-8號地塊，地面積為53881.5平方米，容積率為2.0，建築面積為107700平方米。

津濱塘（掛）2023-9號由海晶地產以總價5.089億元摘得，該地塊出讓土地面積為192346.6平方米，總建築面積241340.8平方米。其中，住宅部分出讓面積為165605.8平方米，容積率1.0-1.4，建築面積為214600平方米。

津濱開(掛)2023-4號由天津濱及房地產開發有限公司以總價6.8億元競得，地塊位於第一大街，東至北海路、南至第一大街、西至北海西路、北至廣達街。地塊出讓土地面積為38178.3平方米，容積率為1.3，建築面積為49631.79平方米。土地用途為城鎮住宅、商服用地。

津濱生(掛)2023-6號、7號地塊均位於生態城原旅遊區，由生態城興建以總價2.97億元、2.3億元摘得。津濱生(掛)2023-6號地塊出讓土地面積為37061.0平方米，容積率為1.3，建築面積為48179平方米。土地用途為城鎮住宅、商服用地。津濱生(掛)2023-7號地塊出讓土地面積為28516.4平方米，容積率為1.3，建築面積為37071平方公尺。土地用途為城鎮住宅、商服用地。

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12月18日，廣州公共資源交易中心公示1宗物流倉儲用地掛牌出讓結果，受讓單位為廣州南山普珠國際供應鏈管理有限公司，成交價為3.25億元。

據悉，該地塊位於南沙區龍穴島海港大道西側，編號“2023NGY-13”，土地用途為一類物流倉儲用地，出讓年限50年，土地面積21.63萬平方米。

其中出讓條件包括：1.該地塊所開發案的產業業態為供應鏈服務相關產業。 2.競買人需承諾在專案投產後2年內完成實繳註冊資本不低於37,500萬元。 3.競買人需承諾自專案投產後2年內，引進不少於10家產業鏈上下游相關企業（含汽車供應鏈、能源供應鏈、智慧物流等）。 4.競得人須自土地移交之日起3個月內進行動工開發建設，開工之日起24個月內完成工程整體建設。 5.競買人需承諾自工程達產後，每年帶動南沙進出口額300億元。

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中原估首季小陽春 美聯睇全年升5%

樓市持續向下，多間外資測量師行早前睇淡明年本港樓市，估計樓價將跌5%至10%。美國聯儲局上周議息後，維持利率不變並暗示加息周期結束，市場對美國明年減息預期升溫，本地主要地產代理行同步看好明年樓市走勢。中原地產認為加息期終結，明年首季樓市交投將現「小陽春」，上半年樓價有望從谷底反彈5%；美聯物業則料明年樓價有機會止跌回升，全年升約5%。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑說，2023年樓市先升後回，反映主要大型屋苑二手住宅樓市走勢的中原城市領先指數（CCL）整年料錄約5%跌幅，樓價下行期間，買家觀望氣氛濃厚，入市意欲低，預計今年一手私人住宅成交量約1.05萬宗，將為2013年錄得9753宗以來近10年次低；二手私人住宅預測全年約3萬宗，登記量或創1996年有紀錄以來28年歷史新低。

預算案或倡加碼減辣

陳永傑表示，本地經濟放緩，樓市下行調整未完，一手貨尾單位積壓至逾2萬伙，創近20年新高，值得警惕。隨着上星期美國最新一次議息暗示加息期或已達尾聲，市場憧憬明年有機會減息三次共0.75厘，相信可為本港樓市注入強心針。明年農曆新年前後是樓市傳統旺季，加上利好消息刺激下，預期2024年第一季即迎來成交量「小陽春」。他相信，銀主盤個案及負資產數量高企，政府或於明年初或2月底《財政預算案》中提出進一步減辣甚至全面撤辣。屆時若息口因素憂慮消散，加上減辣措施，有機會帶動樓價上半年見底回升，谷底反彈5%。

他透露，由於交投低迷，今年中原地產分行數量縮減至379間，較年初少約19%，明年目標再減29間或約8%，至350間。現時營業員人數4941人，年內削減約9.7%，明年目標維持約5000人。他並預測，2023年香港住宅部全年佣金收入約27億元，較去年全年下跌約5.9%。

利嘉閣料住宅漲價8%

美聯物業住宅部行政總裁（港澳）布少明說，美聯物業按全港143個主要中小型私人住宅屋苑成交個案編訂的「美聯樓價指數」最新報139.04，按周跌0.4%，連跌18周共約8.33%，本年迄今樓價跌4.79%。樓市繼去年「價量齊跌」後，今年情況持續。他直言，美國聯儲局連續三次暫停加息，若未來美國減息，屆時本港息率有望隨之下調，料樓價有機會止跌回升，明年升約5%。由於預期明年交投量上升，該行部署明年上半年增聘1000名前線代理，有潛質發展的地區或增加分行數目。

利嘉閣地產總裁廖偉強上周率先唱好樓市，料樓價可在明年初觸底並「拗腰」回升，2024年全年中小型及大型住宅樓價將飆8%。

本地代理行對明年樓市趨樂觀，惟外資測量師行看淡，如仲量聯行估計明年中小型住宅樓價再挫一成、萊坊恐全年樓價再跌最多5%；戴德梁行料明年上半年樓價或下滑最多5%。

二手市場持續錄損手成交，有居屋單位業主慘蝕近三成。屯門居屋兆康苑一個2房單位，以已補地價339萬元沽出，原業主持貨4年賬面損手142萬元，物業貶值29.5%。

祥益地產高級分行經理龍超君表示，兆康苑C座兆俊閣中層7室，實用面積455方呎，2房間隔，今年9月以已補地價448萬元放盤，累減109萬元或約24.3%，獲一名區內客以339萬元承接，打算作自住用途，呎價僅約7450元。

據了解，原業主在2019年11月以已補地價481萬元購入上述單位，有意套現後回內地居住，賬面虧蝕142萬元或約29.5%。

租客718萬轉買柏傲莊

私人屋苑方面，美聯物業高級分區營業經理林健偉透露，該行促成將軍澳慧安園3座低層A室的成交，實用面積413方呎，2房間隔。據悉，單位原叫價558萬元，原業主放盤不足1個月，見洽購的首置買家具誠意，最終減價38萬元或6.8%，以520萬元售出單位，呎價約12591元。資料顯示，原業主於2018年5月以600萬元購入上址，持貨5年，轉手賬面虧損80萬元，物業貶值約13.3%。

中原地產高級區域董事歐偉基稱，沙田大圍站上蓋物業項目柏傲莊3B座中層F室，實用面積306方呎，1房間隔，原業主本來叫價約740萬元，近日議價後以718萬元獲承接，減價22萬元或約3%，呎價23464元。新買家「轉租為買」，入市單位自用。原業主於2020年以約734萬元購入物業，持貨3年，是次易手賬面虧蝕16萬元，單位期內輕微貶值2.2%。

另外，據市場消息指出，深水埗愛海頌3座高層B室，實用面積785方呎，3房間隔，為銀主盤，以1220萬元沽，呎價15541元。單位為原業主於2021年7月以1569.7萬元購入，現時跌價約349.7萬元或約22.3%。

私人住宅租金回報率連月攀升，今年10月中原城市租金回報率（CRI回報率）最新報2.95厘，創2017年1月錄得2.99厘以來的逾6年半（81個月）高位，按月漲0.08個百分點，連飆7個月共0.42個百分點。中原地產預計，今年年底前CRI回報率可突破3厘水平。該行指出，租金升勢持續，但同期樓價跌勢未完，推動CRI回報率向上，預計今年底前CRI回報率升至3厘以上，創2016年以來近7年高位。

黃埔新邨升見4.2厘

資料顯示，CRI回報率對上一次高於3厘水平，是2016年12月，當時為3.01厘，現時最新的CRI回報率僅低0.06個百分點。

據該行統計的138個成份屋苑中，10月租金回報達3厘或以上的屋苑達62個或44.9%，按月增加6個，最少兩個屋苑的租金回報率達4厘或以上水平，同樣位處九龍區，其中紅磡黃埔新邨高達4.2厘，按月飆0.52個百分點；九龍灣得寶花園為4厘，惟較9月的4.14厘，回落0.14個百分點。

淺水灣南灣坊7號業主委託第一太平戴維斯以公開招標形式出售該物業，截標日期為2024年3月15日。物業現狀為兩幢低密度分層住宅，總共提供26個住宅單位及44個私家車位，每個單位實用面積約1561至2859方呎，總實用面積約45533方呎。項目意向價約12.8億元，呎價約2.81萬元。第一太平戴維斯投資部首席資深董事温武忠表示，物業現時出租率達88%，為買家提供穩定租金收入。

其士集團 （00025） 認為，減辣後可帶動更多人留港置業及投資，加上息口有望見頂，料調整期已近完結，明年樓價回穩，及有輕微升幅。

其士集團物業發展部總經理司徒世華認為，過去兩年樓市有調整，主要受利息上升、中美角力等不利因素影響，出現觀望情緒。直至政府剛發表的一系列樓市減辣措施，可給予市場更大信心，相信樓市復甦以循序漸進方式發展。

多項減辣措施中，3大稅項大幅調整，他認為對樓市一大推動，為買家印花稅「先免後徵」措施，可鼓勵優秀人才在本港購買優質物業自住或長遠投資，推動本港樓市發展，相信減辣措施有助吸引更多海外資金流入本港樓市，非港人的買家入市個案或重拾升勢。

預計明年樓價 可溫和升5%

對於明年樓市前景，司徒世華認為，息口可望穩定，而不利因素已反映，只要沒有惡化，相信樓市復甦以循序漸進方式發展，2024年成交量將穩步提升，帶動樓價平穩向上發展，全年預計可錄得5%的溫和升幅。

明年推盤部署上，其士集團物業發展部銷售及市場經理曾家進指，大角咀傲寓累售約7成單位，買家主要為年輕專業人士。事實上，集團近期亦有提出折扣，為指定1房戶買家提供「特選菁英單位折扣」、「特選專才單位折扣」，共新增8%折扣，涉約6伙，實用面積328至340平方呎，最高折扣28%（原最高折扣20%）；同時亦新增家具津貼折扣。他表示，項目高層優質單位，料明年初推出市場。

太子道西項目 明年上半年推

全新項目上，明年上半年將以現樓形式，推出太子道西292號項目，共提供58伙單位，以中小型單位為主，主打1房至2房戶，高層單位享開揚景觀，將會提供大單位戶型，另有特色單位，單位面積由約300平方呎至逾1,000平方呎不等。項目定位以精品豪宅發展，坐擁優越地理位置，位處九龍著名校網區，，預計受嚮往九龍傳統豪宅區環境及校網人士的追捧。

吸納土地儲備方面，司徒世華指，會按個別地區、項目發展潛力，也不一定要市區，例如集團旗下大圍項目料於2025年推出。除了投地外，亦會考慮收購舊樓重建。

租盤若渴，促使質素平平的單位亦能以高於市價承租。

美聯高級分區營業經理鍾家豪指，獲承租為荃灣愉景新城5座高層B室，實用面積480平方呎，屬於細2房，內籠幾近原裝，而且要於2024年初始交吉，業主目前尚未正式搬走，但因為屋苑租盤短缺，即使屬原裝亦可以高市價3%租出，月租1.62萬元，呎租34元。以業主於2009年以253萬元購入價計，現可享租金回報7.7厘。

愉景新城本月暫錄7宗租賃成交，2房租盤更出現零匙盤，而3房亦只有4間匙盤放租中。至於全區本月暫錄近70宗租務成交。

據中原地產研究部統計，10月CRI回報率最新報2.95%，按月升0.08個百分點，創逾6年半（81個月）新高，重上2017年1月時水平。

租金升勢持續，而同期樓價跌勢未止，推動CRI回報率連升7個月共0.42個百分點。相信2023年底前CRI回報率將升穿3厘水平，有望創2016年後，近7年新高。

二綫屋苑議價擴 小西灣藍灣3房770萬沽3年低

二手價回軟，二、三綫屋苑業主擴大議價空間，沙田帝堡城一個3房加工人房單位3個月勁減200萬元以900萬元沽出，較估價低3.5%。

樓價已返回6、7年前水平，小業主亦面對現實擴闊減價空間。富堡城物業董事廖志財表示，帝堡城8座低層B室，實用面積873平方呎，套3房間隔，向東，今年9月放盤，原本叫價1,100萬元，現減價200萬元，以900萬元沽出，減幅約18%，呎價10,309元，售價較網上銀行估價低3.5%。原業主於2008年以443萬元購入，持貨15年帳面獲利457萬元，單位升值1倍。

同時，藍灣半島3房失守「8字頭」，以770萬元沽出，低市價約1成。世紀21Q動力執行董事招潔冰表示，藍灣半島3座中層H室，3房連主人套房間隔，眺望內園及少海景，實用面積566平方呎，原叫價838萬元，終以770萬元沽出，較減價68萬元，下調8.1%，呎價達13,604元，售價為近3年低位。原業主於2007年11月以365萬元購入，持貨16年帳面獲利405萬元，期間帳面升值1.1倍。目前同類單位最平叫價800萬元。

南豐新邨2房 減5萬賣出

另一方面，上車屋苑鰂魚涌南豐新邨2房企於400餘萬元，美聯物業首席高級營業經理蔡玉峰表示，南豐新邨4座低層G室，實用面積391平方呎，減價5萬元以485萬元沽出，呎價約12,404元。原業主於2002年10月以134萬元購入，是次轉手帳面獲利約351萬元，物業大幅升值約2.6倍。

恒地 （00012） 持有大部分業權的何文田自由道4號舊樓今日強拍，拍賣底價為3.55億元。

該物業比鄰萬科旗下新盤VAU Residence及協成行發展的芳菲，其地盤面積約4,882平方呎，於1958年落成，現為1幢10層高樓宇，設有一部電梯及兩條公共樓梯。地庫及閣樓可作非住宅用途，而地下及上層單位可作住宅用途。

調查：高息口削置業意慾 30%人料明年樓價跌5%

今年拆息升至16年新高，新造按揭息率由年初3.375厘升至4.125厘，樓市交投大受影響。經絡按揭轉介昨日公布「2024年置業意向調查」，在654位受訪市民中，89.4%表示來年入市或投資部署取態將保持審慎，65.7%人「靜觀其變或先按兵不動」，「考慮置業」的僅16.2%。近30%人料來年樓價下跌5%至10%。在靜觀其變及沒有置業打算的市民中，逾4成半（46.6%）會將資金投放於「定期存款」。

據相關調查，近九成（89.4%）受訪者表示來年入市或投資部署取態將保持審慎。逾六成半（65.7%）表示來年置業部署為「靜觀其變或先按兵不動」，其次為「考慮置業」佔16.2%，「租樓」則佔7%。另一方面，近三成（27.5%）認為息口持續上升最影響來年樓按市場發展。

六成業主供樓壓力增加

在持有物業市民中，有88.5%人仍有按揭在身，當中66.7%人因香港今年兩度加息，使其供樓壓力有所增加。在靜觀其變以及沒有置業打算的市民中，逾四成半（46.6%）會將資金投放於「定期存款」，其次為「先儲蓄不作任何投資」，佔23.6%，而「將資金投放於股票市場」則佔18%。

展望明年，29.4%受訪者認為樓價會下跌5%至10%，27.4%人認為樓價走勢相對平穩及保持5%上落的幅度，23.1%人認為樓價下跌10%至20%。另外，74.5%人認為如樓市持續下調，政府應進一步「減辣」刺激樓市交投及發展。當中，50.5%人期望政府下降壓力測試要求，放寬高成數按揭樓價上限則佔46.2%。

業界建議降壓測助上車

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明指出，從調查結果中可見，息口走勢將影響大部分市民的置業取態，在現時息口高位橫行的情況下，大部分市民來年置業意向或投資部署取態持審慎態度。

另外，大部分市民預計明年樓市將持續下調，並建議政府應進一步「減辣」，他認為，美國加息周期料見頂，理論上本港今輪加息周期亦已完結，本港息口料已見頂。建議當確定息口見頂時，政府可再進一步微調壓力測試要求，讓業主更易通過銀行入息要求，協助他們更易上車。

明年按息料降至4厘或以下

曹德明估計，美聯儲因通脹初步回穩以及在銀行體系出現更嚴重問題前提早進行減息，不排除美聯儲最快明年下半年初開始減息。

他認為，如美息下跌，本港拆息亦將跟隨回落，根據歷史數據，參考2004年加息周期，美國聯邦基金利率於2006年7月升至5.25厘後，橫行約14個月後才於2007年9月開始減息，當時香港亦跟隨下調最優惠利率（P）。而是次香港加息幅度少於美息，相信本港銀行會因應資金成本及業務取態，或先輕微下調最優惠利率，下半年實際按揭息率有機會重返4厘或以下水平。

另外，經絡昨還公布「2023年十大樓按新聞選舉」結果。其中，「新造按息創16年新高」、「金管局調整按揭成數上限」及「樓花按揭與現樓按揭睇齊」成為最受矚目頭三位新聞。

儘管經濟不景，與食相關的行業仍然暢旺，旺角砵蘭街文華商場一個巨舖，剛以每月30萬租出，租客為日本超市DON DON DONKI，平均呎租約30元，較三年前大跌50%。

上址為旺角文華商場MPM Paza，物業位處地標商場朗豪坊對面，市場消息透露，該商場2樓portion A舖，建築面積約10000方呎，以每月30萬租出，平均呎租30元，新租客為日本超市DON DON DONKI（驚安の殿堂）。

平均呎租30元

該舖位舊租客為健身中心，於3年前月租約60萬，隨後業主以65萬放租，有見市況表現一般，新租客為名牌超市，決定減價出租，新租金亦較舊租金平50%。

該物業為投資者黎永滔及梁紹鴻持有，本報分別向兩人查詢，惟直至截稿時仍未聯絡得上。

DON DON DONKI近年趁疫市下，紛進駐核心街道，最矚目為2020年9月，向資深投資者羅守輝旗下的TOYOMALL，承租中環皇后大道中100號地舖及地庫，月租約120萬，地舖及地庫面積各8657方呎，面積逾1.7萬方呎，呎租約71元。

連環租巨舖擴規模

該舖曾由東方表行租用多年，並於2019年遷出，物業早前由東方表行承租多年，於零售高峰期時，舖租高達240萬，至2015年尾，當時零售漸轉弱，有傳品牌搬遷，最終仍以約200萬續租。

多年來，該超市在疫市時積極擴充業務，除了於尖沙咀設首間分店外，先後於荃灣、銅鑼灣及將軍澳設分店，連同中環店，在港將設有五間分店。