愛山林建設（2540）暨甲山林集團董座祝文宇今（20）日在法說會暨年終記者會中直言，「囤房稅2.0」是外行的打房政策，這種加稅政策讓持有者成本增加，採取的方式是圍堵，最終推升租金、房價，就跟「羊毛出在羊身上」的道理是一樣的。

祝文宇舉例，就跟大禹治水一樣的道理，就是增加供給，將需求「疏導」出去，但政府接連政策打房，主要針對高資產客群，所以高總價產品就受到壓抑，「囤房稅2.0」也是一樣，加稅的政策、增加屋主成本，最後就是租金、房價上漲。

祝文宇表示，面對高房價，政府應該提高供給，舉例來說，把區域的交通建設做好、社區蓋好，供應量增加了，才能緩解高房價，圍堵政策是解決不了問題的。

展望明年市況，他認為，明年房市就是看供需；供不應求的地區，房價仍會緩步上漲，像是台北市；反之，供給量大的區域、需求沒那麼高的地方，可能比較危險了，恐出現「殺血本賣」。

他強調，「只有供過於求的區域，房子賣不掉的地方，建商、屋主才有可能殺血本賣出，才有可能看到房價下跌，如同中國的三、四線城市。」

房地產龍頭之一的甲山林集團，2023年房屋銷售金額高達千億元、創歷史新高；展望2024年，在升息止步、景氣走揚，認為房地產仍是保值、置產首選。而集團包含旗下的上市公司愛山林建設（含代銷），將共同推出逾千億元的推案量。

以推案來說，明年首季甲山林集團旗下自建案將優先公開，推案將以跟著科園走的竹科旁「新竹帝寶」第二期、土城AI科技軸心的「金城帝寶」、新北科技園區的「市政官邸」系列、北區科技廊帶的「山河帝寶」第二期等案；台北市方面，將推出北士科重劃區的「士科潤山」、中山區百億大案「中山麗池」等，預估自建案總銷金額突破千億元大關，目標成為2024年國內建商推案前段班。

代銷事業部分，2024年除了有持續熱銷的三重「都廳大院2」續賣外，還有即將開案的南港「首泰大喆」、堃達中和案、竹圍「森原樹3」、「伊豆莊園2」、基隆「德安美麗薈」、高雄台積電旁的「橋科大極」等新案，總計代銷推案量破千億元。


打房有用嗎？愛山林董座：住宅政策很多缺點 年輕人還是買不起房

近年政府打房一波波，包括平均地權條例以及日前三讀通過的囤房稅2.0，愛山林（2540）董事長祝文宇今（20）日表示，政府打房雖然是打有錢人，但住宅政策還是有很多缺點，像以囤房稅2.0來看，其實就是增加成本，未來租金勢必續漲，而房價也是上漲，這是苦了消費者，很多年輕人還是買不起房，這些住宅政策根本就不會有好的結果。

祝文宇表示，從豪宅限貸令開始，高總價房子就受到壓力，像台北市總價超過7,000萬元、新北市6,000萬元、其他區域超過4,000萬元的產品都是屬於豪宅，加上第二套貸款成數又降低，這些都讓大坪數產品受到很多委屈，很多想換品質好、坪數大房子的人也都退縮。

談到近期的住宅政策，祝文宇指出，事實上打房，房價都沒有被打下去，像平均地權條例限制預售轉售，也等於自己沒有對手，因為以後買的人都不能轉賣，而成屋也受到房地合一稅的限制，至少要持有5年以上稅率才能降到20％，這些反而都造成房價更高。

祝文宇指出，國內擁有龐大的需求，許多年輕人都想買房，只是一直有困難，最後只能用時間換距離，但政府應該要想怎麼提高薪資，且降低建築成本，現在土方愈來愈貴，物價、電費上漲等都是問題，建築成本不降低的話，房價要下降真的很難。

至於囤房稅2.0，祝文宇認為，這也會讓選擇先建後售的建商愈來愈少，因為業者會怕囤房稅，會想趕快把房子銷售出去，而這間接也是造成成本加高。

雙北、新竹縣年度地王出爐。北市地王由每坪約661.5萬元、台北101大樓第11年蟬聯；新北地王則由每坪約256萬元、新板特區板信商業銀行雙子星總部大樓第15年蟬聯；至於新竹縣地王則出現異動，遠百竹北店對面全國電子，以每坪96.77萬元取代原竹北市公園段482地號的永豐銀行，成為新竹縣新地王。

台北市地政局昨（20）日公告2024年土地現值及公告地價業經地價評議委員會評定完成，全市公告土地現值年漲0.29%，每二年公告一次作為課徵地價稅基礎的公告地價，較2022年上漲4.02%；台北101大樓以公告土地現值每平方公尺2,001,000元，換算每坪約661.5萬元，第11度蟬聯全市地王。

居次的國泰置地廣場近一年商辦租金屢創高價，以每平方公尺1,920,000元，換算每坪約634.7萬元，首次登上地后。新光摩天大樓則以每平方公尺1,904,000元，換算每坪約629.4萬元，位居全市第三高價。

台北地政局局長陳信良表示，台北市公告土地現值自2019年起連續六年上漲，2023年漲幅已有趨緩，依最近一期內政部住宅價格指數，台北市年增率1.37%，地價指數年增率0.48%，在六都中最為平穩。

新北市完成2024年度公告土地現值及公告地價評議，公告土地現值及公告地價區段漲幅排除整體開發區後，分別與2023年相比上漲2.7%、與2022年相比上漲7.91%。而新北市的地王仍為新板特區的板信商業銀行雙子星總部大樓，公告土地現值及公告地價換算分別每坪約256萬元及51萬元，為連續第15年蟬聯新北市地王寶座。


北市101大樓連11年蟬聯地王 國泰置地廣場首次登上地后
聯合報

台北市113年公告土地現值及公告地價業經地價評議委員會評定完成，其中每年公告作為課徵土地增值稅基礎的公告土地現值較112年上漲0.29%；每2年公告1次作為課徵地價稅基礎的公告地價則較111年上漲4.02%。台北101大樓以公告土地現值每平方公尺200萬元，換算每坪約661.5萬元，第11度蟬聯全市地王。

地政局指出，地王部分由「台北101大樓」穩居寶座，因具全台指標地位，加上商辦市場需求殷切，帶動地價穩定成長；居次的「國泰置地廣場」近1年商辦租金屢創高價，以每平方公尺192萬元，換算每坪約634.7萬元，首次登上地后；「新光摩天大樓」則以每平方公尺190萬4000元，換算每坪約629.4萬元，位居全市第三高價。

北市地政局統計，113年地價作業調查期間111年9月2日至112年9月1日，全市不動產買賣登記案量2萬5186件，較前一年同期2萬9672件減少4486件，減幅15.12%，主要受經濟景氣成長趨緩及利率調升影響，交易量創近6年新低。不動產交易價格部分，調查期間臺北市住宅價格指數上漲1.05%，實價登錄交易價格平均漲幅約2.15%。整體而言，不動產市場呈現「量縮價穩」格局。

113年公告土地現值調整，經地價評議委員會考量最近1年地價動態及整體經濟狀況後，評定全市平均調幅為0.29%。全市4,869個地價區段，評議結果2863個地價區段（58.8%）上漲，1,102個地價區段（22.6%）持平，904個地價區段（18.6%）下跌。

各行政區評議結果，僅士林區下跌，其他11行政區均上漲。漲幅最大的信義區，核心商圈吸引許多企業總部、百貨零售業進駐，在商辦市場交易熱絡的帶動下，平均調幅1.02%；居次的中正區，具交通樞紐地位，在南門市場、中正橋改建等公共建設陸續完工帶動下，平均調幅0.53%。唯一下跌的士林區，近1期住宅價格指數年變動率下跌0.87%，加以使用受限之保護區土地比例較高，平均調幅-0.57%。

另外，113年公告土地現值上漲區段，以享有一定容積獎勵之開發地區、都市計畫變更地區及住二山限區整體開發地區等，受土地使用強度提升、允許使用項目放寬或土地利用現況改變等影響，地價變動較為明顯。至於地價下跌區段，是因反應實價登錄動態、土地利用現況及觀光商業活動等情形。

各行政區公告地價評議結果，全市12行政區均上漲。累計近2年一般正常交易價格變動幅度，以信義區、南港區漲幅相對較大，平均調幅分別為4.98%及4.93%；士林區漲幅最小，平均調幅為2.52%。


101地王11連霸 國泰置地首封后
北市土地現值平均上漲0.29％；今年公告地價漲幅為4.02％，是近4年最高
工商時報

台北市政府地政局20日公布民國113年公告土地現值，全市平均上漲0.29％，其中「台北101」大樓蟬聯11年的商業區「地王」寶座，每坪公告土地現值達661.5萬元，「地后」則由「國泰置地廣場」首度登峰，每坪634.7萬元，第三名為「新光摩天」629.4萬元；至於住宅區「地王」依然為「宏盛帝寶」奪得，每坪474.4萬元，第二名由「仁愛尚華」及「仁愛麗景」446萬元雙雙拿下。

地政局並公布了公告地價，年漲幅為4.02％，是近4年最高調幅。地政局指出，調查期間台北市住宅價格指數上漲1.05％，實價登錄交易價格平均漲幅約2.15％。整體來說，今年不動產市場呈現「量縮價穩」格局。

在公告土地現值調幅方面，商業區最高由「台北101」大樓以每坪661.5萬元拿下，第11度蟬連全市地王；「地后」則由「國泰置地廣場」首度登峰，每坪634.7萬元；第三名為「新光摩天」629.4萬元；第四名為「寶麗廣場百貨」628.8萬元；第五名為「遠雄金融中心」555.7萬元。

至於住宅區「地王」，依然為「宏盛帝寶」奪得，每坪474.4萬元；第二名由「仁愛尚華」及「仁愛麗景」每坪446萬元同時拿下；第四名為「元利信義聯勤」378.5萬元；第五名為「聯合大於、大哲」375.5萬元。

地政局指出，明年全台北市4,869個地價區段，評議結果2,863個地價區段、約58.8％上漲，1,102個地價區段、約22.6％持平，904個地價區段、約18.6％下跌。各行政區評議結果，僅士林區下跌，其他11行政區均上漲。

其中信義區漲幅最大，核心商圈吸引許多企業總部、百貨零售業進駐，在商辦市場交易熱絡的帶動下，平均調幅1.02％。第二名為中正區，平均調幅0.53％。

地政局局長陳信良表示，北市公告土地現值已連續6年上漲，113年漲幅已有趨緩，依最近一期內政部住宅價格指數，北市年增率 1.37％，地價指數年增率0.48％，在六都中最為平穩。

新北市2024年度公告土地現值及公告地價，業經新北市地價及標準地價評議委員會評議完畢，預計於2024年1月1日如期公告。坐落新板特區之板信商業銀行雙子星總部大樓，2024年公告土地現值及公告地價分別為每平方公尺77.4萬元及15.5萬元，換算每坪約256萬元及51萬元，已是連續第15年蟬聯新北市地王。至於最低價土地為烏來區西羅岸、信賢、哪哮、屯鹿、羅培、福山段之保安保護區，2024年公告土地現值及公告地價分別為每平方公尺150元、30元。

地政局表示，2024年公告土地現值作業期間(2022年9月2日至2023年9月1日)，雖受到央行逐步升息、土建融利率調漲、平均地權條例修正等因素影響，致交易量大幅減少，但因整體不動產市場受到低利率升息影響，民眾購屋負擔有限、剛性需求穩定、加上本市捷運三環六線及新北市多處整體開發區(如新泰塭仔圳、林口工一重劃區、土城司法園區區段徵收區)持續推動，各項都市計畫案、工業區立體化，以及都更三箭等利多政策，均有助於改善整體城鄉風貌，帶動新北人口、產業進駐發展。另外，觀察實價登錄、新北市住宅價格指數及民間相關不動產指數，均為上漲走勢，整體呈現「量縮價漲」格局，評議後2024年度公告土地現值及公告地價區段漲幅排除整體開發區後，則分別與2023年相比上漲2.7％、與2022年相比上漲7.91％。

地政局指出，公告地價為2年調整1次，2024年公告地價係合理反映近2年一般正常交易價格的變動。另評估新北市2022年公告地價占一般正常交易價格比例17.78％，仍低於全國平均值19.68％，故在綜合考量新北市整體不動產市場發展趨勢、社會經濟情勢、財政稅收，及兼顧民眾稅負公平性、合理性及負擔能力下，2024年公告地價調整後，經試算適用自用住宅稅率，平均每戶約增加142元。

地政局也提醒民眾，「公告土地現值」係為土地移轉及設定典權時，審核土地增值稅的依據；「公告地價」則是土地所有權人申報地價參考，並據以核課地價稅，因目前轄內各宗土地之公告土地現值及公告地價尚在計算中，如需查詢2024年公告土地現值及公告地價，可於2024年1月1日正式公告後，至新北市各地政事務所，或連結新北不動產愛連網查詢。

商業不動產仲介第一太平戴維斯今天舉辦年終記者會並發布年度統計，今年大型商用不動產交易額達1391億元，僅年減4%，交易量展現韌性且維持一定水準，預估明年將呈現「量穩價緩漲」格局，且穩定中看得到曙光。

第一太平戴維斯董事長黃瑞楠表示，隨著台灣出口在11月轉正、明年下半年美國可望啟動降息以及經濟軟著陸等正向訊息下，各界預估明年台灣經濟表現將優於今年，商用不動產市場買氣亦在今年第四季顯現回溫跡象。

展望明年，商用不動產將維持「量穩價緩漲」格局；其中，台灣科技業受益於全球AI熱潮，推動科技應用商機，廠房與廠辦需求將維持穩定，北台灣的產業聚落與科學園區周遭是主要受惠地區；另外，若明年下半年台灣央行有機會跟進降息，保險業壓抑的投資買氣有機會復甦，成為明年下半年的市場助力，雙北市以外的大型投資標的將是第一波受惠區域。

今年大型商用不動產主力買方為科技業，全年購置金額430億元，規模年增170%，建商則是第2大買方，總額267億元；保險業從去年下半年起淡出不動產市場，全年投入在商用動產及土地市場的金額分別為18億元與53億元，寫下歷年新低。

辦公室及廠辦則為交易大宗，其中辦公室連2年位居榜首，年度交易額為365億元，占比26%，知名交易包含基泰忠孝大樓、新光一號REITs持有的中山大樓、新光台證金融大樓及新光國際大樓，購置目的以投資為主，比重近7成，專業投資機構及個人投資人取代保險業者，成為布局台北市辦公市場的主力。

中央社

外界質疑央行採取低利率、低匯率政策，以創造盈餘繳庫，應提高獨立性及透明度；中央銀行今天於新聞稿提出6點說明，強調央行已具獨立性，且外界質疑的高房價議題，利率只是影響因素之一。

中央銀行的長期低利率政策，曾被部分央行理事認為不利總體經濟發展，近期在野黨點名高房價與通膨的禍首，就是央行的低利率與低匯率政策。中央銀行今天發布新聞稿，一一回應外界質疑，首先，央行法定經營目標並不包含盈餘繳庫，央行不需要、更不會採取低利率及低匯率來達到盈餘繳庫。

其次，近年台灣通膨壓力上揚，並非低雙率所致；房價方面，影響因素眾多，利率只是其一，政府也已推出「健全房地產市場方案」，跨部會共同因應。

央行說明，近年台灣通膨壓力上升，主要是受疫情、俄烏戰爭影響，國際原物料成本上漲，以及疫後國人休閒娛樂服務消費供不應求，加上最近颱風、豪雨來襲推升蔬果漲幅，而非低雙率所致。

至於大眾關注的房價議題，央行表示，影響房價因素眾多，主要受到各地區住宅市場供給、需求，以及住宅制度面，如不動產稅制、土地使用規定、社會住宅興建、住宅租賃市場等因素影響。

央行直言，政策利率調整影響廣泛，除了牽動房貸利率，也會影響企業及個人其他貸款；各國央行的利率政策主要用於穩定物價，而非用來處理房價問題。

央行指出，日本、瑞典曾以升息對抗房價，均以失敗收場；國際貨幣基金（IMF）更曾說過，以調升利率處理高房價問題是「大而無當（too blunt）」的手段。

第三， 法制及實務上，央行理事會與貨幣政策已具獨立性。德國民間最大智庫貝特曼基金會多次指出台灣央行具有完全獨立性，且央行經營績效普受國際肯定，包含S&P、Moody’s、Fitch三大國際信評公司。

第四，央行致力貨幣政策透明化與對外溝通，增進外界對央行貨幣政策的了解、信任，從而強化貨幣政策的有效性。

對於外界認為可設立金融穩定相關組織，央行則於第五點回應，央行及金管會均負有「金融穩定」職責，不宜於央行單獨設置專責單位，而且央行已有金融穩定評估機制，並與金管會、農金署及存保公司等共組「金融監理聯繫小組」，至今運作良好，不須再設金融穩定相關組織。

央行並在第六點說明重申對主權財富基金的看法，強調央行對政府設立主權財富基金向來持正向、開放立場，但應先立專法，成立獨立的專業管理機構；資金來源可由政府編列預算或發行特別公債，取得新台幣資金、交予專業管理機構，再於外匯市場購買外匯，從事國際投資，不宜由外匯存底無償撥用。

房地產龍頭甲山林集團2023年銷售額高達千億創歷史新高。展望2024年，升息止步、景氣走揚，加上低利率與高通膨走勢不變，房地產仍是保值、置產首選。甲山林集團董事長祝文宇表示，囤房稅會造成房價越來越高、牽動租金跟著調漲，政府想要房地產市場平穩發展，要年青人買得起房子「降低土地價格、降低營建成本」才是根本之道。

在2023年12月20日的愛山林建設法說會上，祝文宇表示，甲山林集團旗下的上市公司愛山林建設(含代銷)將携手共同推出逾千億的推案量。2023年是愛山林的自建案「交屋元年」，「山森源」、「帝景3號」將完交屋，加計新成屋「中山綻」、「海上皇宮」，將可望入帳10億餘元；2024年有58億元、2025年121億元、2026年248億元、2027年265億元、2028年212億元，至2029年以後則有816億元，累計未來7年可完工自建案量達1719億元可供挹注。

甲山林集團依「高就業機會所在，房市必定供不應求」的黃金定律，2024年Q1推案以跟著科學園區走的原則，自建案優先公開的包括有竹科旁的「新竹帝寶」第二期、土城AI科技軸心的「金城帝寶」、新北科技園區的「市政官邸」系列、北區科技廊帶的「山河帝寶」第二期；北市則有北士科「士科潤山」、中山區百億大案「中山麗池」等，預估自建案總銷金額突破千億大關，有望成為2024年全台建商推案前段班。

代銷事業也是滿手好案，2024年有持續熱銷的三重「都廳大院2」、即將開案的南港「首泰大喆」、堃達中和案、竹圍「森原樹3」、「伊豆莊園2」、基隆「德安美麗薈」、高雄台積電旁的「橋科大極」等新案，總計推案量破千億，兼具優質地段、強勁需求、景觀視野、交通建設利多題材，未來增值可期，必然成為全台房市熱銷指標。

祝文宇指出，2024年甲山林集團首開建築營造之先，堅持品牌價值來自建築品質，落實戶戶專屬「建築生產履歷」制度，這項創新概念將關鍵的工程資訊透明呈現，包含使用經過品質認證和生產履歷的材料管控，詳實記錄了房屋建造與品質檢驗的每一個步驟，且有自信勇於開誠布公，舉辦五大說明會、四大參觀活動，主動邀請客戶參與監督，我們期望透過這樣的創舉，讓客戶感到更加安心。

面對後疫情時代的挑戰，以健康防疫為主軸，嚴選榮獲國際認證的安心優質建材，全方位打造無毒的居家環境，涵蓋淨水、空氣、隔音等多方面，並在建築過程中採用創新工法，積極減少營建廢棄物，從而實踐友善環境、環保減碳，實踐ESG永續精神，履行企業社會責任。

今年土地市場延續去年買氣偏弱，建商獵地腳步放緩，全年住宅與商業土地交易量未達千億元水準，市場吹冷風，但台中、桃園逆勢上衝，是六都之中唯二正成長的城市。信義全球資產公司表示，今年土地市場投資動能疲弱，但已看到打底回穩跡象，明年選後房市在剛需買盤支撐下，建商有機會加強土地布局力道。

信義全球資產公司統計，今年前11個月全台土地交易量僅544億元、年減10%，相較2019年至2021年，全年交易量在1,500億元至2,000億元，市場交易動能疲軟。總經理林三智分析，受升息、信用管制政策等影響，致使觀望氣息濃，但觀察今年土地市場冷中帶溫，單月最高交易仍有近百億元水準，估全年仍可達到六百億元，與去年水準相當，顯示土地市場已走出急凍期，交易量止跌打底，回溫訊號浮現。

觀察六都土地交易表現，台中、桃園在市場冷風中逆勢上衝，是六都中唯二維持正成長的城市。信義全球資產公司統計，台中以196億元居土地市場最熱區，年增115%，今年最高總價交易同樣落在台中，為富宇建設以40億元取得台中北屯區土地，顯見台中在人口紅利、商圈發展成熟、重劃區題材等利多齊發下，持續吸引建商布局。

另一熱區桃園同樣是近年建商推案重點區域，今年土地交易集中在有捷運線行經的中壢區、大園區，主力買方為建設公司，購地目標鎖定千坪以上大型土地，最大筆交易為百峰建設以21.48億元取得中壢泰豐自辦重劃區重劃後4,273坪土地。此外，今年桃園亦出現一筆地上權交易紀錄，為臻鼎科技布局高鐵站前商圈，拿下青平段2,385坪土地，規劃興建自用企業總部。

市場規模六都中排名第二則為台北市，信義全球資產公司於一線服務的市場觀察發現，由於目前台北可供開發的土地已相當稀少、取得成本也較高，因此開發商投資重點，主要放在具改建開發潛力的老舊透天、商業大樓，信義全球資產公司近期亦成功協助多組客戶購置市區內獨棟透天厝或商用大樓，買方看重的即是精華地段未來改建開發價值。

展望2024年土地市場，總經理林三智表示，從房市狀況看來，今年買賣移轉棟數可望守住30萬棟，交易量縮、價盤整，新青安政策上路後，整體市況仍呈現穩定的自用市場。目前主要預測機構對明年經濟成長多持樂觀態度，林三智認為，329檔期將是一個重要的觀察時間點，選後自用買盤出籠，投資動能回溫可激勵建商推案信心度，也會帶動土地交易量成長，估明年土地市場應不會比今年更冷。

根據最新實價揭露，屋齡2年的松山區「華固敦品」中樓層戶，今年6月成交約2.25億元、每坪175.4萬元，共150.4坪，由自然人向建商買下；另外「西華富邦」高樓層戶，今年8月也有出售案例，成交約3.29億元、每坪220萬元，共188.73坪，由自然人無貸款買下，之前同樓層戶2021~2022年成交單價落在223~226萬元，因此本次成交單價略低，但仍保持高樓層逾215萬元行情。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，日前囤房稅2.0三讀通過，由於房屋稅的課稅現值，受屋齡新舊、所在路段、樓層高低等因素影響，因此新穎的大坪數豪宅，稅基相對高，對稅負增加更有感，所以囤房稅2.0實施後，建商出售大坪數餘屋的案例，預料將持續增加；豪宅多屋族也將陸續調節資產，以降低往後的稅金負擔。

台灣房屋集團趨勢中心進一步觀察今年台北市豪宅建商出售餘屋的案例，除了「華固敦品」外，還包括「皇翔御琚」、「冠德信義」、「One Park Taipei元利信義聯勤」、「琢白」等豪宅社區，其中「皇翔御琚」屋齡已13年，但仍有自然人向建商承購餘屋。

第一建經研究中心副理張菱育指出，囤房稅2.0將非自住住家的稅率，從1.5%~3.6%，上調為2%~4.8%，對持有多戶的建商、多屋族影響不小，而過去部分建商推案時，會留有幾戶規劃或條件比較好的建商保留戶，待完工或市場較好時，再推出銷售創價，但未來囤房稅加重後，持有負擔加壓，建商售屋策略也會有所調整，推估往後建商保留戶，可能會越來越少見。

許多父母在挑選住宅，往往希望住在鄰近學校的社區減少通勤時間，因此學校周邊的房市一直相當火熱。房仲業者根據實價登錄資料，統計了近一年雙北市117個捷運站周邊800公尺內，擁有最多國中和國小的交易價量。其中「民權西路站」不但以10所國中小為雙北市最多的站點，交易量也居台北市之冠。而「新北投站」周邊共有8所國中小，但平均單價僅48.3萬元，價格相對平易近人。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，學區宅除了有購屋需求穩定，房價保值等特色之外，轉手性也相對比較好，因此吸引有設籍需求的家長及不少置產民眾購買。而中山區的「民權西路站」周邊800公尺內有10所國中小，國小包括：中山國小、雙蓮國小、蓬萊國小、大橋國小、太平國小及大同國小；國中則有：靜修女中、成淵國中、新興國中和民權國中，堪稱雙北市之最。

陳金萍說明，中山區為台北市早期開發之區域，擁有便捷的交通路網、熱絡的商業活動以及完善的生活機能等優勢，吸引眾多人口居住，因此該區在早期就已設立不少學校。「民權西路站」周邊生活機能發展成熟，包括有雙城街夜市、晴光市場等熱鬧商圈，生活採買相當便利。再加上挾著雙線捷運的優勢，往來中和新蘆線與淡水信義線都相當便捷，因此該站交易十分熱絡，近一年成交了365件，等於每天都能成交1件。

「新北投站」周邊800公尺內共有8所國中小，為北市排名第三的站點，而該站的單價僅48.3萬元，跟其他站點相比，為最親民的一站。但是在「新北投站」周遭便有：逸仙國小、義方國小、文化國小、北投國小、薇閣小學等5所小學以及薇閣中學、新民國中、北投國中等3所國中，再加上著名的「臺北市立圖書館北投分館」也在此站附近，文教資源豐富。

陳金萍指出，「新北投站」位於新北投生活圈內，該區為著名的溫泉勝地，觀光機能發達。區域綠地覆蓋率高，包括復興公園、七星公園、北投公園。生活機能也十分完善，鄰近北投市場、全聯和三軍總醫院北投分院等。生活機能和品質是一大亮點，如果購屋預算有限又想擁有台北市門牌的新婚夫妻，不妨可將新北投站列入考慮。

至於新北市，「菜寮站」周邊800公尺內有5所國中小，包括集美國小、修德國小、正義國小、三光國小、明志國中，為新北市之首，交易量也比緊追在後的「頂溪站」多近100件。陳金萍說明，「菜寮站」位於三重的行政中心，以忠孝橋連接台北市，生活環境較單純。該區生活機能完備，鄰近光明、大同市場、綜合體育場、聯合醫院三重院區等。因此該站周邊房市需求穩定，近一年成交429件，平均一天交易超過1件。

「南勢角站」周邊擁有4所國中小，包括：景新國小、復興國小、興南國小和中和國中，為新北市第二名，其近一年間交易量則以534件位居榜首，顯示當地房市交易十分熱絡。陳金萍表示，「南勢角站」雖然發展較早，但近年來因有捷運共構宅和多個都更案卡位，新屋熱潮帶動當地房市，使該區呈現新舊並存的面貌。這區生活機能完備，包含興南夜市、華新街市場及緬甸街等。若有想購買新屋但預算有限的小資族及新婚夫妻，可考慮在此置產，近一年平均單價為48.4萬元。

「囤房稅2.0」將於2024年7月正式上路，帶來的影響提前在房市發酵。據國泰金控12月國民經濟信心調查，有34.5％的民眾認為現在是賣房時機，賣房指數因此飆高，創下2022年6月以來的19個月新高，研判應是多戶持有者已「心動」，有意在價格未變之前，先處分手上不動產。

國泰金20日公布12月「國泰庶民指標」，11月幾乎沒有太大變動的賣房市場，12月出現劇烈變化，顯示受立院將三讀通過囤房稅的影響，民眾賣房的意願明顯提升。

調查顯示，12月受訪民眾認為，現在是賣房時機的比率升高到34.5％，較11月增加達1.2個百分點，創下2022年11月以來的14個月新高，2022年10月也是34.5％；認為非賣房時機的民眾下降到44.9％，較11月減少2個百分比，創2022年5月以來的20個月新低。

被稱為「史上最強打炒房」的平均地權條例已在7月上路，市場預估房價將跌，從6月以來認為現在是賣房時機的民眾占比，持續在30％之上，至今已連續七個月，並呈不減反增的趨勢。

打炒房政策持續出爐，使得房市在年底出現一波賣壓，賣房指數1月還在-19.3，到12月飆高到-10.4，創下2022年6月以來的19個月新高。

買方市場部分，打炒房政策出台，加上新青安貸款等政府住宅補貼政策上路，原本沒意願進入房市的民眾，在12月轉向觀望，認為現在非買房時機的民眾占比降到64.8％，創下2022年4月以來的21個月新高，而轉向觀望的民眾占比也提高到17％，認為現在為買房時機的民眾也占18.1％，為連續五個月在18％之上。

轉向買房或觀望的民眾增加，帶動買房指數12月升至-46.7，11月為-47.6，今年買房指數主要從下半年開始上升，自6月開始買房指數提高到-50之下，至今已連續七個月還未出現明顯下降。

12月20日，三亞海棠灣國家海岸休閒園區H707-05-06地塊成功出讓，由三亞潤投投資有限公司競得。

據觀點新媒體瞭解，該地塊位於海棠灣國家海岸休閒園區，將建設市場化商品住房。 地塊土地面積92107.46㎡，容積率2.0，建築密度≤30%，綠地率≥40%，建築限高50米，起拍價22.28億元。

規劃要求，地塊內需配建1843個停車位;配套的公共服務設施專案需包括社區衛生服務站、文化活動站、小型多功能運動場地、市場或生鮮超市、社區商業網點（超市、藥店、洗農店、美髮店） 、便利店（菜點、日雜等）、老年人日間照料中心。

此外，該宗地建設的商品住宅，須實行現房銷售，無需配建安居房及租賃住房。 競買人或其關聯企業未來三年內在海棠灣的專案投資總額不低於100億元，且應投資不少於9.2億元用於建設海棠河二期綜合整治工程專案。

另悉，三亞潤投投資有限公司成立於2022-07-15，法定代表人沈玉國，註冊資本45億元人民幣，股權穿透圖顯示，該公司為華潤置地與三亞城投聯合成立的公司。

本次是華潤置地近一年第四次出手拿下三亞海棠灣地塊，將用於開發建設華潤海棠灣住宅二期專案。 年內華潤於三亞拿地已涵蓋商業、住宅。

近日，龍湖發行新一期中期票據並將2024年境外債務提前清零的消息引起市場關注。

12月18日晚間，龍湖集團（00960. HK）發佈公告稱，公司間接全資附屬公司重慶龍湖企業拓展有限公司（下稱“重慶龍湖”）已於12月15日完成2023年第二期中期票據“23龍湖企業MTN002”的發行，發行規模為12億元，為期三年，票面利率為3.66%，票據由中債信用增進投資股份有限公司（下稱“中債信用增進公司”）提供全額無條件不可撤銷連帶責任保證擔保。

根據重慶龍湖前期披露的募集說明書，本次債券募集資金中50%擬用於補充公司流動性資金，其餘50%擬用於專案建設、償還債務融資工具。 這也是今年「第二支箭」（民營企業債券融資支援工具）第二次助力龍湖集團成功發行中票，此前8月發行了今年首期11億元中期票據。

縱觀去年11月「第二支箭」延期擴容以來，龍湖在中債信用增進公司支援下已經成功發債4次，合計58億元，前兩次分別為2022年8月的15億元、2022年11月的20億元。

龍湖集團也是目前為止受到發債增信支持次數最多、發行額度最大的民營房企。 12月20日有市場消息稱，龍湖集團當天提前償還了20億港元銀團貸款，加上前期提前償還的133億港元，該筆總額153億元、2024年1月到期的銀團貸款目前全部提前還清。 多位機構人士表示，這對市場是一個重要積極信號，但也帶有很強的頭部效應。

中指研究院企業研究總監劉水表示，從基本面來看，龍湖集團在銷售和財務方面明顯優於同業平均水準。 銷售額方面，公司今年前11個月銷售額同比下降11.2%，降幅相比同期TOP100房企下降14.7%的幅度減少3.5個百分點;另據今年半年報，公司凈負債率為57.2%，剔除預收款后的資產負債率為61.9%，現金短債比為1.96倍，剔除預售監管資金及受限資金后，現金短債比為1.27倍。

據記者瞭解，去年11月以來，民營企業債券融資支援工具已累計支援18家民營企業發行金額總計373.18億元的債務融資工具，對於緩解民營企業信用收縮、修復民營企業債券融資渠道發揮了積極作用。 另據中指研究院統計，自去年底以來，已有14家房地產企業申請註冊發債規模超過1400億元。

不過從發債企業來看，仍主要以頭部民營房企為主，包括萬科、金地、綠城中國、美的置業、龍湖、新城控股(11.570-0.22, -1.87%, )、金輝、旭輝、碧桂園、雅居樂、新希望(8.950-0.15, -1.65%, )、華宇、中駿、新湖中寶(2.190-0.04, -1.79%, )等，其中陸續落地的企業除龍湖外還有新希望、碧桂園、美的置業、雅居樂、華宇等。

11月17日央行、國家金融監督管理總局、證監會聯合召開的金融機構座談會上提出，要一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求，對正常經營的房地產企業不惜貸、抽貸、斷貸。 繼續用好“第二支箭”支持民營房地產企業發債融資。 支援房地產企業通過資本市場合理股權融資。

更早之前的8月，央行行長潘功勝在金融支援民營企業發展座談會上表示，要推動民營企業融資持續量增、面擴、價降，全力促進民營經濟做大做優做強，推進“第二支箭”擴容增量，強化金融市場支援民營企業發展。 交易商協會方面表示，將持續加大民企支援工具支援力度，推進“第二支箭”擴容增量，滿足民營企業多元化融資需求。

有業內人士對第一財經記者表示，未來有望看到更多民營房地產企業和其他產業類企業在民企支援工具的支援下發行更多債券，不斷提振市場信心，改善市場預期，維護民營企業債券融資穩定。

不過相比去年，今年“第二支箭”的發行情況改觀不太明顯。 據中指研究院數據，今年前11個月，民企、混合所有制企業信用債發行金額佔比分別為6.4%、4.6%，佔比較上年同期下降0.1、4.7個百分點。 從發行家數來看，2023年發債民企和混合所有制企業為15家，較上年同期增加2家，發債企業範圍略有擴大。

劉水對記者表示，今年發債企業擴圍但基本是規模較大尚未出險的企業，總體發債企業數量仍相對有限。 他指出，「第二支箭」增信發債支援房企融資具有積極成效，未來要採取更靈活的央地聯動擴容擴圍、擴大擔保主體，除了支持優質規模較大民營房企，也要使更多中小民營房企受益。

另從信貸融資和股權融資來看，根據央行數據，今年前11個月房地產開發企業到位資金約為11.70萬億元，同比下降13.4%。 其中，國內貸款1.42萬億元，下降9.8%。 中指研究院統計數據顯示，自去年底監管部門提出“房企股權融資優化5項措施”，A股共有近30家上市房企發佈股權融資資訊，目前有中交地產(10.190-0.33, -3.14%, )、招商蛇口(9.280-0.14, -1.49%, )、陸家嘴(8.9900.00, 0.00%, )等8家獲得監管部門批准，3家融資完成，合計完成融資額在200億元左右。

“總體來看，'三支箭'支援房企融資，房企的信貸融資仍然較弱，特別是民營中小房企仍然十分困難;增信發債支持融資取得了積極成效，但是受益企業數量範圍很有限;房企股權融資需要開闢綠色通道，加快審批，加快股權融資支援落地，增強行業及市場信心。 “劉水指出，目前”三支箭“對於融資真正困難的中小民營房企作用還十分有限，這些企業仍然面臨融資十分困難的局面。

不過從11月單月融資情況來看，據克而瑞統計，當月80家典型房企的融資總量環比增加41.7%，房企債券發行規模環比增加264%，有較明顯的邊際改善。 對於接下來融資趨勢變化，業內普遍寄希望於新一輪支援政策的落地，尤其對於傳言已久的銀行信貸“三個不低於”抱有較高預期。

11月以來，包括六大行在內的多家銀行召開房企座談會，同時釋放出加大民營房企開發貸投放的信號。 據記者瞭解，11月以來，工行、農行、中行、建行、交行等主要銀行向非國有房企投放房地產開發貸款300多億元，其中，近兩周投放140多億元，另有多家銀行正加快推進已批複民營企業貸款落地，同時加大項目儲備力度，以實際行動一視同仁滿足不同所有制房企合理融資需求。

12月18日，中央財辦在解讀中央經濟工作會議制定的宏觀調控政策時提到，下一步，要持續關注房地產市場走勢，一視同仁滿足不同所有制房地產企業的合理融資需求，對正常經營的房地產企業做到不抽貸、不斷貸、不惜貸，更好支援剛性和改善性住房需求。 有華南中部民營房企內部人士對記者表示，當前大家都是在“等”，包括前期與銀行等金融機構的座談溝通，主要是一企一策的模式，從溝通到落地需要一定時間。

有長期跟蹤房地產行業的機構人士對記者表示，即使解決了企業的債務“燃眉之急”，其債務並沒有消失，新債務到期后的處境仍將取決於銷售端恢復情況，越早推動行業出清將贏得越大空間，當前信心恢復的關鍵依然在於風險化解，加速保交樓。

12月20日，據上海市人民政府官網，上海市人民政府發佈《關於本市繼續實施調整后的房產稅房產原值減除比例的通知》。

通知顯示，《上海市人民政府關於調整本市房產稅房產原值減除比例的通知》（滬府規〔2019〕5號）明確，自2019年1月1日起，本市按照房產餘值計算繳納房產稅的納稅人，房產原值減除比例調整為百分之三十。 經評估，本市繼續實施調整后的房產稅房產原值減除比例，自2024年1月1日起執行。

按照2019年發佈的《關於調整房產稅徵收事項的解讀材料》，我國現行房產稅暫行條例規定，房產稅依照房產原值一次減除10%至30%后的餘值計算繳納，具體減除幅度由省級政府規定。

其中，上海針對企業徵收的房產稅此前確定的減除比例為20%。 彼時，為深入貫徹習近平總書記關於民營經濟發展重要指示精神和黨中央決策部署，全力支援本市民營經濟發展，按照市委、市政府《關於全面提升民營經濟活力大力促進民營經濟健康發展的若干意見》有關要求，經上海市政府批准，自2019年1月1日起，將本市房產稅原值減除比例由20%提高至30%，從而進一步降低企業用地成本，實質性減輕企業負擔。

對於個人住房而言，房地產稅的繳納則延續了2011年的政策。

今年1月4日，上海市人民政府官網發佈關於延長《上海市開展對部分個人住房徵收房產稅試點的暫行辦法》有效期的通知，2011年1月27日市政府印發的《上海市開展對部分個人住房徵收房產稅試點的暫行辦法》（滬府發〔2011〕3號）經評估需繼續實施，請繼續按照執行。

按照《上海市開展對部分個人住房徵收房產稅試點的暫行辦法》，徵收物件主要為本市居民家庭在本市新購且屬於該居民家庭第二套及以上的住房（包括新購的二手存量住房和新建商品住房）和非本市居民家庭在本市新購的住房。

按照規定，房產稅暫按應稅住房市場交易價格的70%計算繳納。 適用稅率暫定為0.6%;應稅住房每平方米市場交易價格低於本市上年度新建商品住房平均銷售價格2倍（含2倍）的，稅率暫減為0.4%。

12月19日晚間，中駿集團控股（01966. HK）和中駿商管（00606.HK）聯合公告。 因債務交叉違約，中駿集團控股間接持有的5.04億股中駿商管股份已可強制執行。

上述債務是今年7月4日，中駿控股集團與香港上海滙豐銀行有限公司協調的銀團簽訂融資協定，給予中駿控股集團2.554億港元及8910萬美元的多批次定期融資。 作為協定的一部分，中駿控股集團將間接全資附屬公司樂景環球有限公司（以下簡稱“樂景”）持有的5.04億股中駿商管股份向銀團的抵押代理作出押記作抵押。 5.04億股相當於中駿商管已發行股本的26.0%。

中駿控股集團旗下一筆美元債券違約，引發上述債券交叉違約。 10月4日，中駿集團控股曾公告稱，公司沒能根據2021年3月22日簽訂的銀團貸款協定支付已到期的本金和利息共約6100萬美元。 正是這筆未付款項推動中駿集團控股探討整體債務的全面解決方案。

中駿集團控股公告稱，12月15日，樂景收到抵押代理的強制執行通知。 截至12月15日，中駿方面未能償還加速到期及繳款通知書項下要求繳納的款項;根據融資協定作出的兩批貸款的未償還本金額仍分別為.25542億港元及8910萬美元，應計利息分別為1328.18萬港元及487.86萬美元。

公告顯示，截至通知下發之日，違約已經發生，且尚未獲豁免;根據抵押協定，股份押記已可強制執行。

12月18日，抵押代理已經向持有押記股份的證券帳戶的託管人發出通知。 通知顯示，託管帳戶及押記股份的共同及個別接管人已經更換為富事高諮詢有限公司的周偉成及FTI Consulting（BVI） Limited的Aaron Luke Gardner;同時，樂景已無權行使押記股份所附帶的投票權，而抵押代理或該等接管人將有權行使或指示行使任何押記股份所附帶的投票及其他權利。

中駿集團控股稱，公司正持續評估上述違約事件已採取或將採取的行動在法律、財務及營運方面的影響;公司董事會將密切監察事情的發展，並在必要或適當時就重大更新刊發進一步公告。

越是寒冬，越能窺見企業韌性。

2023年，房地產形勢愈發嚴峻，不僅是民營房企，連國央企都感受到了經營壓力。

據中指研究院統計，前11月，累計業績同比降低的企業數量超過六成。 其中千億房企從2020年的40餘家減少至16家，百億房企從2020年的166家減少至108家。 此前不少被譽為行業黑馬的房企，在這一刻都被打回了原型。

好在，面對行業下行壓力，仍有一批房企憑藉強大的經營韌性，成功通過了極限壓力測試。

這裡面，不光有國央企，還有一些名聲不顯的小而美房企。

在他們身上，地產人既能學到行業寒冬下的生存法則，也能窺見房地產未來的格局演化。

房地產二八定律凸顯

國央企業績持續領跑

明源君曾經講過，房地產行業已經進入到殘酷的二八定律階段，未來只有兩類房企會過得不錯，一類是以保利、越秀、萬科、綠城為代表的國央企以及混合制企業。 另一類則是以龍湖、濱江為代表的優質民企。

國央企不用多說，最近幾年，隨著行業下行，不少國央企憑藉強大的資金優勢強勢崛起，持續領跑。

當然，國央企內部也分化嚴重，明源君主要列舉今年幾個業績突出的國央企，僅供參考。

第一個保利發展。

早在幾年前，保利發展就喊出「保五爭三」的口號，當時不少同行還不以為然。

可隨著地產行業持續下行，一批民營龍頭房企陸續走下神壇，保利發展的名次，也就一年更比一年高。

據克而瑞數據，2023年前11月，保利發展實現全口徑金額3995億元，權益金額2710億元，兩項排名均位列行業第一，坐穩了“地產一哥”寶座。

保利發展成功登頂，原因有幾方面：

一是積極換倉，深耕38個核心城市。

過去一年，保利拿地金額雖較往年有明顯減少，但投資範圍卻更加精准聚焦。比如前三季度，保利在38個核心城市拓展金額占比達到99%，高於去年同期的90%。

城市深耕，能讓保利的管理優勢得到充分體現，也能最大程度抵禦市場寒冬。比如上半年，保利在25個城市銷售排名第一，46個城市排名前三，就是最好的證明。

二是團隊穩定，架構高效。

保利無論是普通員工還是管理團隊，離職率都非常低。 團隊穩定，一方面能確保公司經營理念、戰略方向得以堅定地貫徹執行，另一方面也幫企業節省了因員工離職帶來的崗位空缺成本、招聘和培訓新員工成本等等。

與此同時，保利發展還是行業中少有採用「總部+城市平臺」兩級管理架構的頭部企業。 這種極其扁平的架構，既保障了總部敏銳的市場觸覺和對公司業務全域的把控，有效降低資訊不對稱、提高決策和管理效率，又保障了公司上下步調一致的強大執行力和快速的應變調整能力。

第二個華髮股份。

前段時間，明源君問一位央企員工對哪家房企印象最深，他不假思索地回答：華髮。

五六年前，華髮股份的業績排名還在50強開外，可最近幾年，華髮以每年平均上升8個位元次的速度在成長，今年前11月，華髮股份全口徑金額1211.5億元，同比增長18.31%，位列行業第14位。

其中，華髮在上海實現權益銷售金額283.66億元，排名第二。 在珠海實現流量銷售215.89億元，穩坐冠軍。

華發到底厲害在哪：

一是大股東鼎力支援。

華發股份的快速擴張，與大股東華髮集團真金白銀的支援有莫大關係，後者與珠海經濟特區同齡，是珠海最大的綜合型國有企業集團，實力雄厚。

比如2020-2021年，華髮集團增資華髮股份子公司海川公司合計300億元。 今年10月，華髮股份成功完成51.24億元定增，其中控股股東認購了28.5%。

二是佈局核心城市，多部門聯動精準拿地。

為了最大程度保證專案利潤，在土地投前階段，華髮的運營、行銷、成本部門便已介入投拓，從專案運營、銷售的角度為土地研判進行支援。

在佈局策略上，華髮重點聚焦11個核心城市，包括上海、深圳、廣州、杭州、北京、珠海等。 這些城市得益於人口、產業、經濟實力的優勢，在購買力和去化回款方面都有不俗表現。

行銷上積極創新，華髮是佈局線上行銷比較早的房企。 而且銷售管理比較精細化，比如他們市場行銷管理中心與戰略運營管理中心、財務管理中心形成“三中心聯審”，共同快速推進聯審銷售政策機制。

每半個月各大區還針對在售重點專案按銷售價格、流速、利潤等情況分為五類，堅持“有減損必彌補”策略。

第三個越秀地產。

面對今年嚴峻的行業形勢，越秀地產是為數不多收入與利潤雙雙穩健增長的房企之一。

2023年前11月，越秀地產實現合同銷售約1329.1億元，同比上升約29.1%，提前完成年度目標。

越秀地產憑什麼能夠逆勢增長？

一是土儲優良。

越秀地產近幾年不斷在核心一二線城市斬獲優質地塊，截至2023年6月末，公司總土地儲備2813萬平，其中93%分佈在一二線城市，46.1%位於大灣區（廣州佔比40.3%），18.8%位於華東地區。

核心地段加上過硬產品，帶動公司銷售均價逐年增長，最大程度保障利潤。

2022年，越秀銷售均價30200元/平方米，同比上升9.5%，遠高於百強房企銷售均價為1.62萬元/平。 今年上半年，越秀銷售均價更是高達33800元/平方米，同比上升22.9%。

二是產品給力。 這兩年越秀持續發力高端市場，並取得非常亮眼的成績，比如去年就有單盤銷售金額超160億，獲得全國銷售TOP4，今年同樣有多個項目開盤火爆。

一方面在產品設計上積極創新，另一方面越秀非常重視標準化體系的搭建。

比如在產品標準化方面，越秀地產構建全週期產品運營體系，扎實推進客戶研究、產品標準化、BIM系統、設計施工一體化建設，持續打造產品力。

第四個華潤置地。

華潤置地這幾年的業績增速也是有目共睹，能否挺進前三更是今年的一大看點。

今年前11月，華潤置地實現合同銷售金額約2860.3億元，同比增長13.6%。投資物業實現的租金收入約為230.9億元，同比增長了39.4%。

與其他房企相比，華潤置地的優勢更加複合多元。

一是多元業務協同。

華潤置地逆勢增長的第一個武器，便是其獨特的“3+1”一體化業務組合模式。

三個主航道業務，開發銷售是業績增長的發動機，經營性不動產提供長期穩定的現金流，輕資產管理業務則是業績貢獻的強勁增長極。外加一個生態圈要素型業務，重點發力代建代運營、長租、影業、康養等業務。

憑藉“3+1”業務協同，華潤置地差異化競爭優勢凸顯，能夠坦然面對行業格局的變化。

二是財務穩健。

依託華潤集團，華潤置地的融資優勢顯著。今年上半年加權融資成本僅為3.56%，創下近十年新低。

同期，華潤置地總有息負債率及淨有息負債率分別降至39.3%和28.5%的行業低位。手中在剔除受限制銀行存款外，能靈活使用的現金達1279.15億元，是少有現金過千億的房企。

三是高效管理。

最近兩年，華潤置地一直在組織架構上下功夫，立志打造“敏捷、高效、精幹、活力”組織。

比如之前華潤置地就成立了組織變革領導小組、總部工作小組。通過精簡總部職能部門、大區職能部門以及合併城市公司，推動管理扁平化。

民營房企的另類活法

專注小而美，一招產品力打天下

剛才明源君提到，另一類活得不錯的房企，就是以龍湖、濱江為代表的優質民企。和國央企強大的資金優勢相比，優質民營房企勝在區域深耕，產品力過硬。

這裡明源君主要列舉一些小而美房企，僅供參考：

第一個濱江集團。

要說地產人跳槽最想去的房企，濱江一定排在最前。

一方面濱江的薪酬在業內出了名優厚，2021年的人均薪酬就已高達36.6萬元。另一方面是老闆足夠人性化，每年給員工相當長的假期，並鼓勵員工帶家屬出去旅遊。

高福利背後，自然是濱江的業績常年穩健增長。

比如2023年前三季度，大部分房企都在虧損的情況下，濱江實現營業收入463.9億元，同比上漲134%，實現歸母淨利潤24.7億元，同比上漲20%。

濱江之所以能夠取得這麼好的業績，有幾個原因可供參考：

一是區域深耕，人均效能高達1.37億元。

濱江的專案多集中于經濟發達的浙江，其中杭州占六成左右，省內包括寧波、金華、溫州等經濟基礎扎實的二三線城市占比2成左右，這樣能夠最大程度發揮區域深耕的優勢。

首先，區域深耕型房企的管理半徑很小，濱江不僅可以節約交通費、差旅費等支出，也可有效提高決策效率。

其次，由於專案佈局集中，濱江可以根據樓盤實際銷售情況，快速調配工作人員，提高人均效能。比如2022年，濱江人均銷售額高達1.37億元。

二是產品過硬，客戶認同度高。

目前，購房主力已從剛性需求轉為改善性需求。這也意味著，誰能在品質上領先，誰就能有好的銷售業績。

一方面，常年的區域深耕，使得濱江對於本土購房者認可的各項需求更為瞭解，所以其打造出來的產品，客戶認同度高，銷量自然不會差。

比如2023年上半年，濱江分別以網簽金額469.28億元和422.86億元，繼續蟬聯杭州地區銷售操盤榜和權益榜雙料冠軍。

另一方面，濱江為了匹配不同時期客群的審美、品位的變化，每年都會有2—6個新品推向市場，並對現有專案進行持續優化。

同時，每個專案交付前，濱江董事長必到現場把控每一個細節。 這對專案而言也是一種無形的壓力，鞭策著他們做好品質。

有了好的口碑，不僅客戶自己反覆買，而且積極説明宣傳推廣。 介紹兄弟姐妹、親戚朋友、同事都能一起買，由此也帶來營銷費用的降低。

比如機構統計，2022年國央企與民企銷售口徑費用率分別為3.5%、4.5%，而濱江僅為1.95%。

第二個金基集團。

說到小而美房企的代表，深耕南京30餘載的金基集團絕對榜上有名。

2023年1-11月南京房企銷售榜單，金基以109.35億元流量業績，排名第三，是榜單前五中唯一一家民營房企。 住宅專案銷售金額排行榜TOP20專案中，金基自己就佔了三個名額。

金基到底有何過人之處，最主要的原因就是產品力過硬，懂得永續經營。

一是不拿高價地。

金基的土儲中，搖號拿的專案非常少。 其認為，瘋狂搖號的結果就是土地的價格空間很小，沒有一定的成本空間，就做不出能滿足客戶要求的高品質產品的。

所以金基從不盲目拿高價地，即便在2016年到2017年南京市場最火的時候，依然決定一塊地都不拿。

二是產品力強悍。

產品力是金基的秘密武器。 僅2021年，就有近400家房企從全國各地趕赴他家參觀學習。

金基的產品做得好，在工程建造階段主要有三個要點：

首先是全週期的大工程管理。

金基有個不成文的規定：一個專案交付結束後，交付滿意度必須達到95%以上，項目經理才能去做另一個專案。 如果交付半年或一年之內做不好，工程師就得留在這個專案上做房修。

其次是專案整改率與供應商直接付款掛鉤。

為了管理好供應商，金基將智慧工程裡整改數據與供應商的年度考核、付款相掛鉤，倒逼供應商對整改認真對待。

比如整改率達到95%以上，就會正常給供應商付款，如果達不到就需保障15天之內整改完成。 若仍達不到，金基會對供應商進行一定處罰。

最後是鼓勵跨行業學習，避免坐井觀天。

為了不讓員工閉門造車，金基鼓勵員工跨行業學習，如去海外學習酒店業，向新能源汽車行業學習產品思維及使用者、平臺的維護。

第三個金沙集團。

前段時間，一家央企負責人專門找到明源君，問有沒有金沙集團的研究資料。

不看不知道，原來這家從河南商丘縣城裡走出來的小房企，今年已然成為各大房企關注的物件。 截止7月底，金沙就已接待800多家房企共計7000餘人。

對於金沙的走紅，有人總結：金沙有三寶，建築景觀物業好。

究竟好在哪裡？

首先，信奉精細化是砸出來的，鼓勵業主不滿意維權。

對於達不到交付標準的房子，金沙的原則是“能拆就別修修補補，成本高了長記性”。 同時，金沙會告訴客戶“今天你所見到的就是將來你的家，如果將來收房時達不到此標準可以扯白條幅去維權”。

為了進一步提升精細化管理水準，金沙還專門聘請了日本藤田公司做諮詢服務，學習了很多管理的手段、流程、方法，比如安全上的可視化，用紅黃標籤跟蹤檢測動態，及時發現專案的問題並及時進行改進。

其次，建立獎懲制度。

一方面，金沙認為好產品是檢出來的，比如金沙內部有一二三級停檢點驗收、有付款節點的聯合驗收、有季度巡檢等。

另一方面，金沙認為好產品是獎勵出來的。 比如檢查結果嚴格排名並對主要高管實行有獎有罰的制度;再比如對乙方的獎勵同樣執行到位，在付款節點進行聯合驗收。

同時，金沙還會根據綜合巡檢的成績表彰評選出的「最美農民工」及技術人員，並以獎金等形式予以獎勵。

最後，遵循“提標增配”原則。

金沙要求，房屋交付時的標準要比銷售時給出的標準更高。 比如某專案原先設計栽種紅楓，最終因為對整體氣勢的要求換成了羽毛楓，而一棵羽毛楓相當於十幾棵紅楓的價格。

第四個萬華投資。

正如濱江之於杭州，金基之於南京，萬華在成都也是神一樣的存在。

2022年，在競爭激烈的成都市場，萬華憑藉78.66億元銷售額，排名第11位，是榜單中為數不多的民營房企。 其銷售均價更是達到了2.97萬元/㎡，遙遙領先萬科、保利、龍湖等一眾房企。

今年前11月，萬華權益成交額成功突破百億，名次更是躍升到了第4名，高於龍湖、招商、中海等房企。

萬華為什麼牛？

一是自上而下的產品主義。

萬華總裁羅立平早年畢業於清華大學土木工程系，之後還進入西南設計院工作，所以其對產品的研發設計特別看重，也讓這家公司從管理層到員工，都堅持產品主義。

比如被業內稱為中國「四大神盤」之一的成都麓湖專案，早期花了兩年時間去做一個湖，因為客戶體驗感不好還重建了公園。 再如一個戶型做半年，一個設計做一年，這在萬華基本是常態。

二是鼓勵共創和爭辯。

過去，甲方和乙方的合作關係，都像老師給學生佈置作業一樣讓對方去完成。 而萬華則鼓勵各種形式的討論、甚至鼓勵爭辯。

這種「共創」模式，能讓不同觀點互相碰撞，從而迸發更好的觀點。 有了觀點的儲備，才能去選擇哪些是可以取用的，哪些被淘汰掉。

三是願意把錢用在客戶體驗上。

在中國，很多房企都不願意做社群。 但萬華卻反其道而行之，將原本用於營銷的費用，大部分都投入了文化與公益事業上。

如今麓湖由麓客們組織的社群約134個，全年超2000場日常活動，參與人次多達兩萬。

也正是這份尊重和重視，讓萬華擁有了一批堅定的追隨者，也是萬華持續熱銷的秘密之一。

12月15日，深圳市南山區城市更新和土地整備局一紙公告，將南苑新村這個「塵封」10餘年的舊改項目進展再度公之於眾。

歷時近13年的舊改，終於迎來了曙光。

12月15日，深圳市南山區城市更新和土地整備局一紙公告，將南苑新村這個「塵封」10餘年的舊改項目進展再度公之於眾。

公告稱，因公共利益需要，根據《深圳經濟特區城市更新條例》（深圳市六屆人大常委會公告第228號）規定，現擬對南山區南頭街道南苑新村城市更新單元範圍內房屋實施徵收。

12月18日下午，記者在現場瞭解到，目前絕大多數住戶都已搬遷出南苑新村，專案已經用圍欄圍起來，進入村內的重要出入口均有保安值守，西區的大門處張貼有房屋徵收提示。

同日下午，有知情人士向每經記者透露，目前專案由萬科主導，簽約率早已達到了95%（調解和徵收的前提條件），但還沒拆，具體什麼時候拆需要等政府指示，預計這個流程的時間在半年左右。

多數房子現已搬空

南苑新村位於南山區南頭街道，距離前海中心區2公里，後海中心1.3公里，靠近桃園地鐵站。 南苑新村分為東區、西區兩部分，由深圳市南山金城房地產開發有限公司在上世紀80年代建成，多為高度6層左右的住宅。 多數房子現已搬空，整個村落均由鐵欄圍起來，外人無法進入舊小區內。

12月18日下午，記者從知情人士處瞭解到，目前南山區人民政府已發佈徵收提示，正式啟動徵收程式。 南山區南頭街道南苑新村專案行政徵收辦公室也已正式揭牌，後續將按照城市更新專案行政調解、行政徵收流程走，直至開始正式拆遷。 “根據之前其他舊改項目的情況來看，預計到正式拆遷要半年左右。 ”

南苑新村附近的樓盤包括西海明珠花園、桃苑社區、如意家園等，掛牌價多在7萬-10萬元/平方米不等。

南苑新村屬於深圳較早推進的舊改專案，但這一進程並不順利。

2010年4月，南苑新村與木頭龍、金鑽豪園、鶴塘社區、華泰社區、龍溪花園、海濤花園、橋東片區，共同被列入第一批《2010年深圳市城市更新單元規劃制定計劃》。 由深圳市金暉房地產有限公司（以下簡稱金暉地產）向南山區政府申報，並取得了專案立項批示。

2012年1月，金暉地產退出退出，萬科以收購方式全面介入，這在當時被認為是萬科首進南山的里程碑式專案。

按照此前的規劃，該專案將由1棟寫字樓公寓、2棟公寓、9棟超高層住宅以及1所18班小學、1所9班幼兒園組成。

2013年1月，項目啟動公示，但此後的數年間，種種問題導致專案進展遲緩。 直到2022年11月，專案專規正式印發批複、掛網公示;2023年3月，專案正式啟動行政調解工作;2023年12月，發佈南苑新村房屋征提示階段。

此次進入行政徵收階段，距第一批簽約業主搬離已經過去了近13年。

據《南方都市報》，南苑新村建成已逾40年，當時許多建築用海沙建成，房屋存在大量安全隱患。 目前現場大部分建築已經拆除，但東區、西區仍有個別未簽約戶在場內居住。

專案列入城市更新計劃至今已超13年，而由於部分業主未簽約，專案仍未進入實質性重建階段，已簽約的1400餘戶業主，因為專案遲遲無法推進而有家難回，更有不少老人在等待中遺憾離世。

時間越長，補償越多？

南苑新村距今長達13年的舊改時間，也是部分城中村改造進度緩慢、阻力重重的一個縮影。

據記者梳理，廣州、深圳等城市的舊改及城更專案均存在類似現象。

比如位於廣州核心區域的洗村舊改項目，由於涉及村民、經濟利益等多方複雜糾葛，從2009年官宣至今也已經推進了10餘年。

而在深圳2010年公佈的首批8個舊住宅區改造專案中，成功改造後完成入市的有南山鶴塘社區、羅湖木頭龍專案以及鹽田橋東片區舊改，入市的專案分別為龍木頭舊改（益田御龍天地專案）、鶴塘社區舊改（深業鶴塘嶺花園）和橋東片區舊改（卓越榮津瀚海灣）。 目前還有3個專案未拆除重建。

12月18日，建誠晟業總經理苑承建在接受記者採訪時表示，舊住宅改造和城中村改造專案，在深圳、廣州等地以開發企業為主體單位，以動態市場價格為主要補償標準，加上被改造專案多有違建、加建、出租經營等複雜的歷史遺留問題，缺乏一以貫之的強有力的規劃管控，導致在早年改造專案中，時間越長、 補償越多，建成專案收益越多的現象，所以客觀上造成改造專案只有推進緩慢，才符合改造主體單位和被改造物件共同利益。

苑承建還提到，由於過去幾年房地產市場下行，以往模式難以為繼，改造主體單位很多面臨無力持續推進項目狀況，造成城市更新專案進入實質停擺的階段，客觀上造成了耗時較長狀況。

在國研新經濟研究院創始院長朱克力看來，可以從政策引導、拓寬資金來源、完善產權變更機制等方面入手。

“城更專案通常需要大量資金投入，包括拆遷、建設、基礎設施等方面費用。 此外部分房屋涉及產權變更，要處理複雜的產權、土地使用權等方面，也是導致專案進程緩慢的重要原因。 朱克力說。

德信中國(02019)公布，11月銷售金額約6.3億元人民幣，跌79.3%，銷售面積約3.6萬平方米。
　　
該集團指，今年首11個月累計銷售金額約211.4億元人民幣，跌37%，累計銷面積約113.6萬平方米。

華南城（01668）宣布，2024年7月票據的徵求同意結果已於進一步延長到期日前獲得，該票據到期日將延至2027年8月19日，並將票據年利率由9厘降至4.5厘，於付款日生效，同時利息支付日修改為每年的5月19日及11月19日。

另有4票據 徵求同意失效

華南城指，2024年7月票據持有人如在徵求同意遞交同意，將被視為已豁免11月未支付利息至2024年7月19日，並確認及同意11月利息將於2024年7月19日或之前支付。

華南城同時公布，2024年4月票據、2024年6月票據、2024年10月票據及2024年12月票據的徵求同意失效，各有關係列票據尚未取得持有人的必要同意，故徵求同意已告失效且將不會繼續進行。截至進一步延長到期日，69.87%的票面總額持有人投票支持了徵求同意。上述4隻票據的未償還本金金額合計涉及約11.1億美元。

展望2024年，置地公司商用物業執行董事江璣若認為將會充滿挑戰，全球經濟形勢未見明朗，對於寫字樓及消費市場均可能產生負面影響，然而置地對高檔零售市場的前景信心不變，正在全速推動更新置地廣場零售和餐飲組合的計劃，包括在太子大廈頂樓推出全新餐飲概念，以及對置地廣場的零售空間進行全新規劃。

而今年是復常後的第一個聖誕節，經過3年疫情，市面再度展現濃厚的節日氣氛，江璣若表示，置地廣場中庭的Mount Santa Paws 聖誕裝置至今已錄得超過5,000名訪客，置地廣場的人流與去年相比增長15%，而聖誕期間的銷售額預計亦將比去年同期增加20%。

置地廣場聖誕銷售料增20%

他又指，今年餐飲組合繼續為置地公司的重點發展領域，集團的中環物業組合內開設合共擁有15顆米芝蓮星評價的高端餐廳。除此之外，置地目前亦正與多家主要奢侈品牌租戶探討他們在中環核心擴張和發展的潛在計劃。早前置地公司更與美國運通展開策略性合作關係，合作至今非常成功。根據國際市場調查公司Euromonitor公布的數據，香港今年重新成為全球人均奢侈品支出最高的市場，證明香港繼續是全球最重要奢侈品零售市場之一。

外電報道，法庭文件顯示，中國奧園(03883)根據美國《破產法》第15章周三在紐約聲請破產保護。此舉可以讓該公司在其他地方進行重組安排時，保護其美國資產。
　　
美國破產法第十五章，是美國利用法律程序為陷入破產邊沿公司收拾殘局的法例，主要針對非美籍債務人讓他們有喘息機會，完成債務重組。
　　
中國奧園11月時表示，已獲得足夠債權人支持批准其重組計劃，將在明年1月尋求香港法院批准部分計劃。
　　
中國恒大(03333)等內地房企也在美國法院申請了同樣的破產保護。

樓面呎價2492元 住宅官地7年半低

2023年政府賣地表最後一幅推出的大嶼山長沙東涌道低密度住宅地，於上周五（15日）截標時雖僅得信置（00083）獨資入標，但最終地皮未有流標並順利批出。

地政總署昨天公布，該地皮由信置以近2.04億元投得，每方呎樓面地價（樓面呎價）約2492元，貼近市場估值下限，但較同區近5年前批出的地皮樓面呎價大跌八成。

上述地皮位處東涌道近嶼南道，地盤面積約20.45萬方呎，可建樓面面積約8.18萬方呎。由於地皮位置較為偏遠，不少測量師於截標前調低估值，該用地估值約1.9億至4.1億元，樓面呎價2370至5000元。

上周五地皮截標，市場反應冷淡，只有信置發揮「地產大好友」本色參與，終以近2.04億元奪標，樓面呎價約2492元。

黃永光：擬建度假式豪宅

信置副主席黃永光對投得長沙住宅地感到非常高興，並指集團對香港前景及國家發展充滿信心，全力支持大嶼山全面及策略性的發展計劃。該用地位處長沙海灘度假區風景宜人地段，將興建充滿可持續發展元素的低密度豪華度假式住宅項目。

事實上，信置在不足一周內連環投得地皮增添土儲，除長沙地皮外，上周四（14日）夥拍招商局置地（00978）和鷹君（00041），以19.34億元合資中標市區重建局土瓜灣盛德街/馬頭涌道前公務員建屋合作社樓宇試點項目，樓面呎價僅約4661元，同樣貼近市場估值下限。

是次賣出的長沙住宅地，屬青衣細山路住宅地（已建成明翹匯）在2016年5月以樓面呎價僅1980元批出後，超過7年半住宅官地樓面呎價新低。

同區樓面呎價5年瀉八成

長沙對上一次賣出的住宅官地，為雅居樂（03383）副主席陳卓賢在2019年2月以私人名義斥資11.3億元投得的嶼南道地皮，樓面呎價高達12740元，即區內樓面呎價近5年內暴跌80.4%。

今次地皮對面的洋房項目WHITESANDS的地皮，由太古地產（01972）在2011年12月一口氣購入兩幅地皮合併而成，當時樓面呎價分別為5537及5541元，最新賣出的地皮樓面呎價亦較之低約55%。WHITESANDS今年內暫錄2宗二手成交，呎價分別13926及14718元。

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚認為，地皮以現價批出，預計日後每呎賣價約1.3萬元已有合理利潤。雖然市場憧憬減息在望，但是次發展商出價仍相當審慎，反映目前一手庫存量過高，要待明年新盤貨尾減至1萬伙以下，發展商出價才會較為進取。

中原測量師行執行董事張競達表示，地皮只接獲1份標書最後仍順利批出，顯示政府有因應市況調整底價，並認為是次出價合理，故接受出價。美聯測量師行董事林子彬稱，項目位置偏遠，在發展及利息成本高企下，發展商出價保守。項目以低價批出，反映政府隨行就市，避免再次流標。

新地（00016）天水圍輕鐵天榮站物業發展項目第1期YOHO WEST，昨天盡推全數已開價單位，今年壓軸推售291伙，市場消息指出，項目即日售出166伙或約57%。該盤19天內速沽1058伙，料為近5年銷售最快最多的新盤。

YOHO WEST昨天第四輪發售291伙，折實售價331.62萬至834.08萬元，折實呎價10844至16329元，折實平均呎價12139元。該盤兩天共收5916票，超額認購逾19倍。

項目昨天下午3時正式開售，是次銷售分兩組進行。A組買家優先揀樓，買家需要買入指定單位，或買入2至4伙。據了解，該組別共售出42伙。

晚上7時輪到B組買家揀樓，發展商公布，截至晚上9時，項目於短短19日內累售逾1020伙，套現約55億元。根據成交紀錄冊，該盤於第四輪銷售前已售出892伙，以此計算，項目6小時沽出128伙。

19天賣1058戶 近五載去貨王

市場消息透露，YOHO WEST於9時30分完成揀樓程序，全日共售出166伙。項目自本月2日起賣樓，至今已進行四輪銷售，合共沽出1058伙，佔單位總數1393伙約76%，相信該盤是繼信置（00083）牽頭發展的觀塘凱滙第一期及第二期，於2018年12月開賣11天內售出1207伙後，近5年銷售速度最快最多的新盤。

YOHO WEST位處天恩路1號，實用面積由245至1073方呎，預計落成日期為2024年9月底。

在YOHO WEST帶動下，新盤市場昨天單日最少錄得176宗成交。英皇國際（00163）香港仔舊契項目澄天昨天售出17樓B室，實用面積287方呎，成交價521.2萬元，呎價18160元。

利嘉閣地產向澄天買家送出置業優惠。由即日起至本月底，首5名經該行買入澄天任何單位，可獲贈價值約1萬元的「高級傢俬禮券」，優惠總值約5萬元。

滙都I十日錄15成交套8200萬

泛海國際（00129）元朗洪水橋滙都I（滙都第1期），早前新增聖誕限時現金回贈及置業優惠，泛海國際集團執行董事關堡林表示，滙都I短短10天已售出15伙，成交金額逾8200萬元，買家主要購入作自住及長線投資。據了解，發展商現積極籌備於新年後加推新一批單位應市。

另外，會德豐地產昨天公布，該集團年初至今售出1029個單位（連合作項目），套現約160億元。

市場至少有兩個市區單幢盤部署推售。其中，宏安地產（01243）黃大仙鳴鳳街28號重建項目薈鳴，提供230個單位，預計在2024年1月初上載樓書。

薈鳴提供230伙，實用面積178至375方呎，逾一半單位屬於1房戶。同區對上一個開價新盤為遠東發展（00035）旗下鑽嶺，2015年8月推出首批50伙，折實平均呎價約1.53萬元。

宏安地產執行董事程德韻表示，薈鳴引入多項智能設備，例如無接觸升降機按鈕，以及住宅單位大門配備智能門鎖等。

旺角Elize Park示位快開放

另一方面，樂風集團旺角洗衣街181號商住項目Elize Park，提供52伙，料於短期內上載樓書，並會開放示範單位。

據了解，Elize Park是該集團首個住宅項目，涵蓋1房及2房戶，另設特色單位，實用面積約220方呎至約440方呎。項目的預計落成日期為2024年6月底，樓花期不足7個月。

樂風集團創辦人及主席周佩賢指出，該集團另一住宅項目旺角基隆街1至15號，地盤圍板用上通花鐵閘及港式招牌設計，冀能延續舊有概念，也能將新的建築思維融入項目。

樓市氣氛疲弱，發展商減慢發展新項目的步伐。屋宇署公布10月共批出10份建築圖則，當中只包括3項住宅及商住發展，僅得港島東半山大坑道341至343號為私人住宅項目。

上述大坑道341至343號獲屋宇署批出的建築圖則，准建1幢6層高分層住宅連會所，另設1層地庫，涉及總樓面約2.4萬方呎。項目由培新集團於2021年9月以約12.4億元購入。

香港房屋協會位於黃大仙沙田坳道專用安置屋邨B地盤，獲准興建1幢27層高分層商住大廈（另設5層平台及2層地庫），連日間護理中心、幼稚園暨幼兒中心等，住宅樓面約32.3萬方呎，非住宅樓面7.7萬方呎，合共總樓面約40萬方呎。

ESR准建美青路物流中心

工商發展方面，亞太區物流地產平台ESR（01821）去年斥資約52.57億元，投得葵涌美青路與貨櫃碼頭南路交界物流用地，並引入華懋合作發展，亦獲屋宇署批建1幢7層高另設兩層地庫的倉庫，總樓面面積約178萬方呎。

樂風集團的佐敦南京街11至21號，去年9月獲准重建成商廈，總樓面8.67萬方呎。今年10月修訂有關圖則，獲批建1幢21層高商廈，涉及10.84萬方呎，樓面增加25%。

屋宇署最新數據顯示，今年10月全港未有私人住宅單位動工（按屋宇署接獲上蓋建築工程動工通知為準），不過同時修訂9月數字，由之前「零動工」更新為有305伙動工。今年首10個月累積動工量為8691伙，較去年同期的8060伙增加7.8%。而10月全港共有2個項目合共480個私人住宅單位落成，首10個月累積落成量約10570伙。

二手樓價接連下試低位，老牌藍籌屋苑荔枝角美孚新邨有銀主盤單位，昨日在拍賣場上以410萬元售出，樓價料為屋苑近7年新低。

昨日推出拍賣的美孚新邨1期百老匯街17號低層C室，實用面積446方呎，以開價388萬元拍賣，終以410萬元成交，較開價高22萬元或5.7%，呎價約9193元。資料顯示，是次成交為2016年後屋苑樓價新低。原業主於2014年2月斥資395萬元購入，最新成交價較近10年前賬面升值15萬元或3.8%。

東涌東堤灣畔單日錄2宗蝕讓成交，中原地產分行經理曹嘉華表示，屋苑1座中低層D室，實用面積521方呎2房單位，叫價630萬元，以548萬元沽出，呎價約10518元，樓價創屋苑約7年低位。原業主於2019年12月以630萬元購入，持貨4年，賬面蝕82萬元或13%。

另一宗成交為6座低層E室，實用面積588方呎，2房間隔，叫價690萬元，減至645萬元易手，呎價約10969元。原業主於2018年6月以766.2萬元購入，賬面蝕121.2萬元，單位約5年半貶值15.8%。

政府公布「新資本投資者入境計劃」，容許申請人投資工商物業，上限1000萬元。利嘉閣（工商舖）地產董事黃應年表示，此舉會帶動本港工商舖物業成交量上升，刺激2024年整體工商舖買賣登記，由今年全年估計的3850宗3年新低，顯著反彈約三成至5000宗。

美孚2房售415萬 呎價8600元貼嘉湖

二手續低迷，樓價回軟，鰂魚涌太古城3房1,150萬元沽出，低估價約5%；另荔枝角美孚新邨極低層2房險守400萬元，呎價8,600元等同嘉湖山莊價。

小業主減價現承接，市場人士指出，太古城隋宮閣高層F室，實用面積716平方呎，原叫價1,380萬元，現以1,150萬元易手，累減230萬元，呎價16,061元，售價較網上銀行估價1,197萬元低47萬元或4%。原業主於2006年以428萬元購入，持貨17年帳面獲利722萬元或1.7倍。太古城12月至今暫錄11宗成交，較11月全月22宗顯然大為失色。

同時，香港置業市務經理（銷售）郭曜綜表示，美孚新邨2期百老滙街37號極低層，實用面積481平方呎2房，向北望內園景，原業主以438萬元放盤約1星期後吸引外區客洽詢，議價23萬以415萬元沽出，呎價8,628元。

君豪峰開放戶 低見455萬

新買家為首置客。原業主於2007年11月以約193.8萬元購入上述單位，持貨16年帳面獲利約221.2萬元，單位期內升值約1.1倍。美孚新邨12月至今暫錄16宗成交，平均呎價約9,700元，其中2宗呎價更低於9,000元。

另方面，市場單日至少錄6宗蝕讓損手個案，市場人士指，鰂魚涌君豪峰高層A室，實用面積234平方呎，開放式間隔，以蝕讓價468萬元放盤，剛以455萬元易手，減價13萬元，呎價19,444元，售價創物業歷史低價，較原業主2018年以642.3萬元購入價，5年帳面勁蝕187.3萬元或貶值29%，計算釐印費、代理佣金和律師後，料損失逾200萬元。

另外，東涌東堤灣畔連環蝕讓成交，中原地產分行經理曹嘉華表示，東堤灣畔單日錄2宗成交，均為蝕讓，分別帳面蝕82萬和121萬元，其中6座低層E室，實用面積588平方呎，2房間隔，叫價690萬元，減價45萬以645萬元易手，呎價10,969元。原業主於2018年6月以766.2萬元購入，持貨5年帳面仍要蝕約121.2萬元或貶值約16%。

另一方面，中半山MAY TOWER 1座低層2室，實用面積2,218平方呎，屬於3房間隔，原本叫價8,500萬元放盤，議價後以約8,000萬元易手。原業主早於2017年以約8,688萬元購入，持貨6年帳面蝕讓約688萬元離場。

近年樓價跑贏大市的新居屋亦出現跌價。入伙逾3年的大窩口尚文苑，有2房以未補地價358萬元易手，呎價低見9,547元，為該屋苑二手呎價歷來首度跌穿1萬元。

市場消息指，上述尚文苑中層12室，實用面積375平方呎，2房間隔，原業主開價380萬元，輾轉減價後，累降至以未補地價358萬元售出，呎價9,547元，是次呎價不但創屋苑二手新低，更是首度失守1萬元關。原業主2020年以278.42萬元一手購入，持貨約3年，帳面仍獲利79.58萬元，賺幅28.6%。

此外，青衣居屋青泰苑樓價跌穿400萬元，代理表示，青泰苑G座鴻泰閣中層4室，實用面積645平方呎，3房間隔，原業主早於2021年8月以未補地價650萬元放售，最終減251萬元或38.6%，以未補地價399萬元沽出手，呎價6,186元，樓價重返2014年水平。原業主於1987年11月以39.8萬元入市，持貨36年帳面升值359.2萬元，獲利9倍。

美聯物業首席高級營業經理李貫甡說，同座中層8室2房，實用面積401平方呎，獲區內客以已補地價450萬元承接，呎價11,222元。原業主2018年以已補地價520萬元購入，離場帳面損手70萬元或13.5%。

單位剛完成翻新 即獲大公司高層承租

政府大力輸入人才帶動下，豪宅市場租務持續活躍。市場消息透露，「亞洲樓王」山頂Mount Nicholson一個分層單位以月租56萬元租出，比舊租金上升12%。

市場消息透露，山頂Mount Nicholson高層B室，實用面積4,214平方呎，屬於4房間隔，可遠望維港景觀，業主原本叫租66萬元放盤，議價後以56萬元租出，呎租約133元，較2年前舊租金50萬元上升12%。代理指出，Mount Nicholson暫時僅1個租盤供應，舊租客遷出不久，單位剛完成翻新工作，即獲大公司高層承租。

資料顯示，業主於2017年以約2.87億元購入單位，及後又以1,067萬元購入車位，以新租金計，業主享約2.2厘租金回報，屬於理想水平。

中半山嘉慧園4房 10萬租出

其次，中半山嘉慧園B座高層單位，實用面積3,073平方呎，屬於4房間隔，以月租10萬元租出，呎租約33元。代理指出由於單位景觀不算開揚，加上內籠裝修頗殘舊，故呎租相對偏低。

據了解，單位業主為馬志毅（Frederico）是澳門馬萬祺家族的第三代傳人，單位早於2013年以約8,000萬元購入，以新租金計，租務回報約1.5厘。

另外，東半山大坑大寶閣高層B室，實用面積2,465平方呎，連雙車位，以11.8萬元租出，業主於2020年以8,880萬元購入，租金回報約1.6厘。

至於其他租務方面，中原地產副分區營業經理周家傑表示，大埔白石角海日灣D2座地下連平台戶，實用面積1,214平方呎，連約462呎平台，3房連套房及工人套房間隔，開價約4萬元，零議價租出，實用平均呎租32.9元。新租客為一對海外回流夫婦，見屋苑質素高，單位環境舒適，即決定租入單位自住。

傳統工業區相繼轉型，新落成的新式工廈亦以面積較細的單位為主，相比之下，全層或逾萬平方呎的大單位甚為矜罕，而隨着疫後市場消費模式改變，對貨倉、物流中心需求若渴，有業主趁機放售葵涌達利中心逾2萬平方呎單位，連租約意向價約1.09億元。

承重300磅 17呎特高樓底

利嘉閣（工商舖）地產工商部分區董事文啟軒指，獲業主委託放售為葵涌梨木道88號達利中心低層單位，面積約24,234平方呎，連租約，業主意向售價約1.09億元，每呎叫價約4,498元。單位擁有市場激罕約17呎高的樓底設計，承重達每平方呎300磅，現時獲知名百貨超市承租作貨倉之用，料新買家每月可享穩定的收租回報，升值潛力無限。

達利中心座落於梨木道及和宜合道交界，屬葵涌區核心工商地段，周邊交通網絡完善，往返各區相當方便。大廈設有特大車場，有貨台及多個貨車位，可容納40呎貨櫃車，方便上落貨物，亦設有8部載客電梯及16部貨梯，貨物吞吐量大，屬區內高規格優質工廈物業。

消費模式改 貨倉物流需求增

據EPRC經濟地產庫資料顯示，葵涌區今年以來暫錄約417宗工廈成交，平均呎價約5,176元，與去年同期相比，量、價亦見回落，成交量由去年同期約587宗，回落約近3成，而平均呎價亦由去年同期約5,506元，下調約6%。而區內工廈成交又以中、小型單位具多，加上區內工廈樓齡參差，在呎價上差異較明顯。

至於如上述放盤的逾萬平方呎的大單位，不論放盤或成交量亦為數不多，參考市場最新大面積單位成交，為位於葵喜街裕林工業中心A座高層全層，面積約15,970平方呎，成交價約3,194萬元，平均呎價約2,000元，另外，位於永業街永業工廠大廈低層單位，面積約11,634平方呎，以呎價約3,094元易手，成交價約3,600萬元。

文氏續指，市民消費模式改變及網購興起，市場對貨倉、凍倉及數據中心的需求卻持續增加，大面積工廈空置率持續下降，加上位處市區及高規格的優質工廈物業更獲投資者追捧，料會帶動工廈呎價穩步上升。