在建房屋進入交屋高峰期，1月合計2.5萬棟，創下近22個月來新高


2024年房市交易量開門紅，近年推案火熱、預售銷售成績不差的在建房屋，進入交屋高峰期，加上今年農曆春節落在2月，六都1月合計買賣移轉2.5萬棟，月增5％、年增98％，甚至還高於通常為移轉旺季的12月，創下近22個月以來新高。隨著近年推案火熱進入交屋高峰期，新案交屋移轉將成為支撐今年買賣移轉棟數重要能量。

根據六都地政局1日公布買賣移轉棟數資料顯示，六都中新北、台中、高雄年增率均逾1倍；與去年12月相較，除新北、台中衰退外，其餘四都均有成長。台北市受惠於北投、萬華等行政區新建案交屋潮，1月轉移棟數月增21.5％，增幅居六都之冠，桃園、高雄1月均超過4,000棟，均創下25個月來單月新高。

據此推估，1月全台買賣移轉可望站上3萬棟，也是連續第三個月站上3萬棟，最近一次全台買賣移轉連續三個月站上3萬棟，得回溯至2021年11月至2022年1月間，反映目前房市景氣熱度正處於二年來相對較為熱絡的階段。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，今年1月工作天數完整，去年11、12月市場交易穩定，幾乎沒受到總統選舉影響，另加上去年新成屋的完工數量相當大，明顯拉抬建物買賣移轉棟數，今年1月則出現罕見移轉棟數超越12月的現象，預期2月加上農曆春節因素，前二月的買賣移轉棟數仍會優於去年同期。

永慶房產集團研展中心副理陳金萍表示，目前國內經濟景氣逐步回升，台股也呈現高檔震盪整理格局，房市政策利空淡化，房市氛圍轉趨明朗，回歸供需基本面，加上新青安優惠貸款助攻，促動自住需求加速進場購屋，國內通膨壓力下也促使長期置產族群進場這波熱絡的買氣可望延續至農曆年後，若國內政經局勢沒有明顯變化，預估今年上半年房市交易量能有再放大的空間。


六都房市移轉 暴增98%
經濟日報

六都地政局昨（1）日公布1月買賣移轉棟數，共24,999棟，月增5.3%、年增98.2%，創22個月來新高，六都不僅與去年同期相比都大幅增加，甚至與去年12月相比，不少區域像台北市、桃園市、台南市及高雄市都有所成長，算是相當罕見。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，今年1月工作天數完整，加上去年11、12月市場交易穩定，幾乎沒受到選舉影響，另外，去年新成屋的完工數量也相當大，會明顯拉抬建物買賣移轉棟數，今年1月則出現罕見移轉棟數超越12月的現象。

觀察六都1月買賣移轉棟數，台北市2,891棟、月增21.5%、年增85.7%；新北市5,780棟、月減0.8%、年增122.7%；桃園市4,359棟、月增11.8%、年增71.3%；台中市5,373棟、月減5.7%、年增101.5%；台南市2,447棟、月增2%、年增91.3%；高雄市4,149棟、月增17.0%、年增110.5%。

大家房屋企劃研究室總監郎美囡指出，高雄市及台中市前幾年科技園區及重劃區議題讓房市交易非常熱絡，尤其預售屋市場成交熱烈，累積不少潛在交屋量，新北市有穩定的自住及換屋市場，因許多區域機能成熟度高、緊鄰台北市，吸引置產買盤，以及重劃區的新案交屋，持續維持5,000棟的移轉量。除了交屋因素外，今年1月沒有遇到春節，且房市政策大致底定，科技業帶動的議題能持續發酵，買方疑慮減少，成交情況漸漸穩定。至於2月將遇到農曆春節，曾敬德指出，通常遇到農曆假期多時，買賣移轉棟數會出現明顯量縮，不過今年1月的表現不錯，預期今年前兩月的移轉仍有機會繳出年增的成績單。

展望後況，永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，目前國內經濟景氣逐步回升，台股也呈現高檔震盪整理格局，加上房市政策利空淡化，房市氛圍轉趨明朗，回歸供需基本面，加上新青安優惠貸款助攻，促動自住需求加速進場購屋。

此外，國內通膨難降，也驅使長期置產族群適時進場，讓房市交易穩定成長，這波熱絡的買氣可望延續至農曆年後，若國內政經局勢沒有明顯變化，預估今年上半年房市交易量能有再放大的空間。

2023年北台灣十大代銷排行榜出爐，海悅國際以1,092.5億元創下15連霸的空前紀錄，蟬聯「代銷王」寶座；新聯陽實業以1,030億元，坐上后座。展望2024年，相較去年謹慎接案的氛圍，今年建商推案量有機會放大量能，代銷業十大排行預期競爭更為激烈。

《住展雜誌》調查統計，2023年北台都會區十大代銷接案量（不含商辦、廠辦建案）前兩名的海悅、新聯陽，雙雙突破千億元案量，第三名甲山林案量也直逼千億元大關、達993億元，前十大代銷接案量分布在189.3億至1092.5億元，總接案量達5,126.6億元、年減13.9％。

住展雜誌發言人陳炳辰表示，2023年房市利空冷氣團過境，代銷業者接案量，進少退多，第六名以後各家接案量都落在300億元以下。

2023年房市量價脫鉤，建商堅持價格又期望顧及買氣，更慎選合作對象，代銷業者得在銷售經驗上有一定資歷與對策，才能受建商青睞，因此前十大代銷，顯示出強者恆強的趨勢。

陳炳辰分析，代銷業者挾大量推案的建商氣勢開出紅盤，特別是與建商龍頭合作，皆有不錯成績；展望2024年，寶佳、興富發，將有不少新案會在桃園推出，代銷業兵家必爭，受惠業者有望在2024年續見佳績。

住展分析，代銷業者的自建自售趨勢，能穩定事業體量能，品牌方面同步維持聲量，包括海悅、甲山林，都有利其立於不敗的地位。2024年房市回溫，代銷業者戰況白熱化，除了操盤得出奇制勝之外，近期碳費、永續發展等議題，如何搏得消費者認同，也是功力的考驗。

2023年接案量排名前三的甲山林集團1日舉辦旺年會，集團董事長祝文宇指出，去年是大豐收的一年，甲山林集團全年銷售金額是史上最高的一年，展望2024年，自許銷售成績有機會超越2023年。

祝文宇表示，最近非常忙，因為都在準備發放年終獎金。期待新的一年，有更好的成績。

建商搶當包租公，投資收益性不動產增加穩定收益來源。皇翔建設（2545）台汽北站頂級辦公大樓，2024年可望落成，近期開始招租，躋身「包租公概念股」；國建（2501）南港利百代商辦大樓，今年也可望完工並對外招租，積極加碼收益性不動產；三圓（4416）在新光三越Diamond Towers開幕營運之後，今年收益性不動產的租金收入也可望擴大貢獻度。

收益性不動產可同時擁有長期穩定的租金收入、又可享有不動產增值利益，進可攻退可守，向來是大型建商的最愛。宏普（2536）、日勝生（2547）、鼎固-KY（2923）、鄉林（5531）、長虹（5534）、潤泰新（9945）等，已躍居包租公行列，旗下只租不售的飯店、地上權大樓、商辦等收益性不動產，每年都提供一定的被動性租金收入給母公司，享有長期穩定的營收來源。

皇翔將有台汽北站頂級辦公大樓正式完工，最近甫開始招租，今年租金收益可望再加碼，接下來微風南京對面232坪地上權商辦案，也值得期待。

皇翔副總經理游玉華表示，皇翔台汽北站頂級辦公大樓基地面積達1,392坪，興建為地上23樓、地下5層的商辦大樓，全棟只租不售，最近已洽詢租客，高樓層每坪月租開價達到4,000元以上。

另外已擁有不少出租辦公室的國建，今年南港利百代商辦大樓將完工並對外招租；接下來敦化北路出租給台灣三井不動產的飯店大樓，可望在2026年完工，屆時也將擴大國建的收益性不動產水位。

三圓多年來持有不少辦公大樓店面、地下室及商場，坐擁可觀的租金收入；今年即將有忠孝東路新光三越Diamond Towers加入貢獻租金的陣容，包括一到四樓，由新光三越承租，租金收入將在2024年開始認列。加上「台北之星」Diamond Towers已售住宅戶數，今年可望交屋入帳，市場預期三圓業績可望大爆發。

鄉林（5531）北市首筆都更大案「鄉林中山賦」，預計329檔期公開，總銷達130億元，預計2026年完工。展望2024年業績，鄉林指出，員林總銷25.7億元「鄉林圓頂」可望完工交屋，成挹注今年業績主力。

觀察2024年，鄉林董事長賴正鎰表示，房市歷經八波政策打炒房，已趨於健康，但造價攀升，今年又要開徵碳費，預期房價不易下跌；在量的方面，去年原來預估全台推案金額可望在1.6兆元，但由於每坪單價攀升，累計推案量已達2兆元；而2024年推案量，預期則可望比去年放大，主要因為央行祭出18個月限期開工令後，許多建商仍必須持續推出新案，因此今年推案量可望比去年量增。總體來說，2024年會是價量俱穩的一年。

「鄉林中山賦」為鄉林整合20年才完成的都更案，規劃二棟15樓住宅大樓共123戶，主力產品為27到50坪的二～三房產品，總銷共130億元，鄉林分回約30億元，預計329檔期公開銷售。

賴正鎰表示，鄉林今年可供完工入帳新案為「鄉林圓頂」；另還有「鄉林士林官邸」商辦租金收入，及青島涵碧樓、南京涵碧樓的飯店收入，及南京酒店式公寓、辦公樓等房產銷售收入，若四川成都總銷百億的第一期住宅項目可望開賣，屆時有機會挹注業績。

囤房稅2.0未上路先發威，建商改變策略，加快豪宅銷售速度。據實價登錄，屋齡已六年的信義計畫區豪宅「冠德信義F棟」，首次出現交易年11月成交中樓層1.58億元、單價181.9萬元，共111.02坪，由自然人向建商取得。

房仲業者指出，囤房稅2.0即將上路，建商為了讓豪宅銷售速度變快，推動將坪數縮小銷售策略。

據實價登錄，除了冠德信義外，同樣也是建商成屋出售的案例，還有屋齡八年的「頂高豪景」，中樓層實品屋去年11月售出，含裝潢費2,926萬元，交易總價約1.9億元、單價124.7萬元，單價比同年樓上交易的122萬元略高。

台灣房屋信義101加盟店店長向秦毅表示，信義計畫區一層一戶的百坪豪宅眾多，反而不到百坪的中坪數豪宅稀缺，而「冠德信義F棟」屋齡已六年，原本是規劃百坪以上的大坪數格局，總價約3、4億元，能承接的買方屬金字塔頂端客層，銷售期也相對較長，因此建商為加快銷售速度，近期已將該棟樓改成約70~80坪的中坪數格局，降低總價門檻，同樣採毛胚交屋，吸引想在此區買新豪宅的企業主或富二代入手。

另，去年下半年陸續出現建商出清豪宅餘屋的案例，還包括信義計畫區「冠德信義C棟」中高樓層、屋齡13年的「皇翔御琚」、士林區屋齡五年的「太子華威」等已完工多年的豪宅社區。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，囤房稅2.0政策擬在今年下半年上路，因房屋稅的課稅標準，受到屋齡新舊、路段、樓層高低等的因素影響，尤其是屋齡新的大坪數豪宅，稅基更高，而持有超過兩年以上，稅率最高達4.8%，因此豪宅建商多得超前部署，積極出售手上餘屋，以降低政策上路後的稅金負擔。

仲量聯行今（1）日發布2024亞太區不動產投資市場趨勢與展望，提出六項重點觀察，包含經濟表現優於預期、辦公室升級的持久趨勢、ESG成為投資人和企業的關鍵考量因素及重返辦公室加速等。

根據仲量聯行的全球房地產景氣調查，亞太區整體態度較美洲及洲中東非洲地區樂觀，對比美洲地區有超過一半的投資人傾向保守，在亞太區有49%認為接下來六個月的房地產景氣將會改善，遠遠超過美洲地區的22%及歐洲中東非洲地區的29%。

觀察大環境，全球通膨雖有逐漸下降趨勢，但仍較預期持久，一般物價上漲的速度依然高於多數央行期望的水平。利率部分市場普遍預期央行已接近或達到緊縮周期的盡頭，因此未來兩年可能逐步降低。亞太區整體的經濟表現較其他地方優異，但未來前景仍存在不確定性整體尚待觀察。

資本市場方面，資本成本和保守核貸減緩了資本流動，仲量聯行研究發現資產類別配置也正在經歷長期轉移，亞太市場對辦公室的投資額比例從2014-2019年的近50%下降到2023年約39.8%，工業類則是成長了近10%來到26.7%；全球來看的話亦有相似趨勢，辦公室從高於35%下降到20.9%、工業成長超過10%來到23.7%。

對於未來亞太區的資金部署狀況， 日本估計將是最熱門的投資地區，市場預期整體資本交易量將在今年第2季或下半年回升。就資產類別來看，有百分之39%的受訪者認為數據中心將會在未來五年經歷最強的資本增值，接著是住宅的28%，商辦、物流和生命科學則各佔11%。

除了經濟表現優於預期之外，亞太區也以最高的重返辦公室比例81%引領全球回歸常態的腳步。縱使全球租賃活動低迷，亞太地區仍展現了強大的韌性，在其他地區辦公室租賃量與歷史季度相比一片超過-24%之中，亞太地區去年第4季是逆勢成長了7%，整體租金也逐漸回歸到靠近2019年的峰值。我們更觀察到企業追求品質及辦公室升級趨勢變得更加明顯且逐漸形成二分化市場，B級C級辦公室過時遭淘汰的風險上升中。

仲量聯行亞太區研究部總監Roddy Allan表示，亞太區在疫後重返辦公室的腳步是領先全球的，主要城市如北京、香港、首爾、東京在2023年初就已經達到九成的回歸率。面對疫情改變的工作模式，企業除了有要求員工回歸的「鞭子」外，可能也需要提供優質的工作環境、便利的設施、員工健康福利措施等「糖果」。

仲量聯行董事總經理侯文信表示，彈性健康且符合ESG的優質辦公室需求在未來將會越來越殷切，辦公室的軟硬體規劃應著重於如何提升員工的健康與向心力，並配合技術設備升級，以符合員工願意重返辦公室的社交、科技、團隊腦力激盪等條件，才能在兼顧員工滿意度的狀況下發揮最佳工作效能。

鄉林建設（5531）斥資500萬元在吉林路都更案「鄉林中山賦」基地打造千坪綠地景觀公園，並在今天揭幕。個案基地1,008坪，規劃二棟15層大樓，含123戶住宅與6間店面共129戶，約30至50坪，規劃兩房到三房的主力商品。

鄉林董事長賴正鎰表示，個案規畫適合喜歡低調，追求舒適與品味生活的高端人士居住，也吸引許多嚮往鬧中取靜的置產族所追捧，接待中心在鄉林士林官邸商辦大樓裡，現已有300多組客人預約賞屋。

他表示，最近來客量突然大幅上升，「客人都跑出來了」，推測是因為碳費原因，讓大家預期房價還會上升，因此都出來看房子，但預計今年房市會「價量平穩」。鄉林中山賦預計329開賣，開價會在160萬到200萬之間。

賴正鎰今天以農夫裝扮，牽水牛車亮相，展現百年前基地的舊時農家情景。

賴正鎰說，百年前基隆河沿岸都是大片農田，市區到處都是水田，個案基地的地主當年在此蓋三合院，還可遠眺圓山美景，從最初的六、七處三合院古厝，到六○年代改建四樓連棟公寓。

鄉林歷經20年完成80多位地主談判，100%的合意都更，拆掉屋齡50年舊公寓蓋新大樓，且配合蔣萬安市長最重視的都市更新與居住安全，打造繁華優質的現代生活。

賴正鎰說，現代人習慣於高樓大廈林立的台北，可能完全無法想像台北過去是座水城，「鄉林中山賦」的基地，在百年之前不僅是綠地稻田，可以到附近基隆河岸邊抓魚，如今，鄉林透過耆老與地主訪談與影像記錄，以人文故事來保留並彰顯其悠久的農業與傳統商業的歷史演變。

鄉林在基地動工前，先將做綠美化，以水景、竹林合圍、石憩、雪白石鋪面等景觀，先重新塑造成一個休憩空間，讓市民走春踏青，感受歲月美好印記，未來幾個月也將陸續舉辦各式活動，讓民眾感受台北市心難得的千坪綠地景觀體驗空間，即日起開放給市民使用，下半年將正式動工興建嶄新大樓，致力住戶提供更美好、現代化的居住環境。

他表示，都市更新不只是把舊屋拆掉，蓋鋼筋混凝土的新房，而是希望能和區域居民一起，保留這片土地最有價值的東西，永續傳承，讓新舊交融。

他表示，案名取為「鄉林中山賦」，訴求「結廬在中山」就是希望表達在中山區的核心區域，打造陶淵明美好的生活意境，以鄉林建築美學營造優質美好生活環境，且位於吉林路上的燙金地段，鄰近捷運中山國小站及花博新生公園，散步六、七分鐘就能抵達，社區大樓將成為當地矚目的新焦點。

他說，社區公設豐富，像是無邊際泳池與健身房、宴會廳、天空農場等，住戶回到社區後，猶如置身於酒店之中，邀親友直接到社區宴會廳用餐，以自己在天空農場種出的辛香料或蔬果，還可找米其林主廚到社區宴會廳辦外燴。

根據最新實價揭露，屋齡已6年的信義計畫區「冠德信義F棟」，首次出現交易，2023年11月成交中樓層1.58億元、單價181.9萬元，共111.02坪，由自然人向建商取得；同樣也是建商成屋出售的案例，還有屋齡8年的「頂高豪景」，中樓層實品屋2023年11月售出，含裝潢費2926萬，交易總價約1.9億元、單價124.7萬元，單價比同年樓上交易的122萬略高。

台灣房屋信義101加盟店店長向秦毅表示，信義計畫區一層一戶的百坪豪宅眾多，反而不到百坪的中坪數豪宅稀缺，而「冠德信義F棟」屋齡已6年，原本是規劃百坪以上的大坪數格局，總價約3、4億元，能承接的買方屬金字塔頂端客層，銷售期也相對較長，因此建商為加快銷售速度，近期已將該棟樓改成約70~80坪的中坪數格局，降低總價門檻，同樣採毛胚交屋，吸引想在此區買新豪宅的企業主或富二代入手。

2023年下半年陸續出現建商出清豪宅餘屋的案例，還包括信義計畫區「冠德信義C棟」中高樓層、屋齡13年的「皇翔御琚」、士林區屋齡5年的「太子華威」等已完工多年的豪宅社區。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，囤房稅2.0政策擬在2024年下半年上路，因房屋稅的課稅標準，受到屋齡新舊、路段、樓層高低等的因素影響，尤其是屋齡新的大坪數豪宅，稅基更高，而持有超過2年以上，稅率最高達4.8％，因此豪宅建商多得超前佈署，積極出售手上餘屋，以降低政策上路後的稅金負擔。

第一建經研究中心副理張菱育指出，近期百坪以上的豪宅交易略為降溫，除了因台北7000萬以上豪宅，僅能貸款4成的信用管制，影響高資產族佈局；另一方面，囤房稅2.0將非自住住家的稅率，從1.5％~3.6％，上調為2％~4.8％，對於持有多戶餘屋的建商、多屋族更有感，開始出現手中持有高價豪宅的建商，採取適度讓價、帶裝潢出售，或是改小坪數拉低銷售總價，加快腳步處理手中餘屋。

2024總統大選成為觀察房市情況的一個重要時間點，近來新北房市因為各項土地開發及建設到位，成為關注焦點。新北地政局表示，2024年1月房市交易移轉棟數共計5780棟，較去年12月減少48棟，減少幅度0.8%。

地政局統計，交易移轉棟（戶）數以淡水區、新店區、林口區減少較多，今年1月與去年12月相較分別減少327棟、141棟、123棟，分析原因係因本月份新成屋及中古屋移轉棟（戶）數均有減少所致。

另外，以交易案件量來看，新北市今年1月交易件數為5972件，較去年12月減少32件，減少幅度0.5%。民眾若想了解更多新北各行政區買賣成交案量的情形，可至新北不動產愛連網。

時序進入2024年，對於想自住兼投資的民眾，如何找到好住又具增值性的房子，讓未來保值又增值最大化？專家建議，2024年購屋三大看點是選對「生活品質」「生活機能」「交通便利」排行前三名，其中又以「生活品質」最重要，例如公園綠地、園道校園、湖岸等。

專家指出，2023下半年房市整體量能驚人，在營建成本續漲跟土地成本居高不下的狀況下，購屋要趁早的價值已成形，延續至2024年，預估將呈現「量穩價緩漲」的趨勢，非常適合自住、長期置產的族群進場。

專家表示，今年有意置產的民眾，可以以「生活品質」為中心，留意三大看屋指標，讓家不僅住得舒適，還有最大的增值性。

好環境是最頂級的建材，不僅造就生活品質，更能讓房子永久保值！隨著城市不斷開發，綠地更加稀有，而現代人重視生活，願意花更高成本住在好環境，也讓城市中高綠覆率區域的住宅，有極高的增值趨勢。因市場稀有性，公園宅、園道宅、水岸宅的建商規劃開發理念多較為用心，也是房價恆久保值原因之一。

如世界知名紐約中央公園，倫敦海德公園，皆因環境而創下天價；台北的大安、內湖，台中文心森林公園、水湳中央公園也因環境優美，能享綠海視野及無限棟距，豪宅林立、房價居高不下。

城市綠地、湖岸旁的房價常高不可攀，專家指出，民眾可往房價基期較低的優質區域物色，先持有好環境，房價必會往上增值。

如台中新站旁「台糖湖濱園區」，由市政府與台糖合作，以帝國糖廠古蹟為中心，規劃出生態湖公園，並連結附近多條綠園道、綠空廊道，成為「綠金量最高一公里」，附近居民可以就近休憩散步，享受城市中珍貴的綠海芬多精，也大幅增加周邊房市熱度。

地段好、生活機能完整也是住宅保值的重要指標，地段的食衣住行育樂是否齊全，是否有商圈、百貨、影城、新建設、商場規劃或其他公共設施等，都是民眾物色時可留意的重點。

如台中七期重劃區，是台中生活機能最豐富的精華區塊之一，範圍內有新光三越、大遠百、SOGO三大百貨商場、影城、交通轉運站、公園，多個商圈，也讓此區價格飆漲，如今已寸土寸金。

而「台中新站特區」，是除七期之外，台中唯二具有四大百貨影城的特區，區內有秀泰影城一、二館、新時代購物中心等商業娛樂建設，加上去年開幕的三井LALAPORT購物中心吸引大量人潮，帶動區域房價明顯成長，去年增幅達12.7%，表現亮眼。

「交通到哪裡，發展就到哪裡」專家說，交通建設向來是房市票房保證，全世界的城市都心必定緊貼重大交通建設而發展，越近核心越高價，越能享受政府挹注資金、資源與建設；所以房子是否接近車站、捷運站，聯外幹道，也是購屋的衡量重要標準。

「台中新站計畫」是台中都市發展快速的原因之一，而台中新站所在的東區，更是受惠最大的地區，不僅有鐵路高架化、前後站打通連結舊城區，更打造「七接七轉」的交通轉運樞紐「大台中轉運中心」，未來並結合台中捷運藍線，話題性強，吸引眾多財團紛紛卡位，創造交通商圈利多，帶給此區更多漲幅空間。

新站特區近期指標性建案，有豐邑「浩瀚湖濱城」、豐謙新案「謙18」、名軒開發「台中新站」及主打地上權案的「春福安波」。豐謙建設(5523)東區新案「謙18」，位於雙綠園道第一排及近台糖湖濱、綠空廊道、LALAPORT，以高綠金生活質感，吸引自住客群關注。

房仲專家分析，綜觀台中房市，東區「台中新站特區」集環境、機能、交通三大看點為一體，湖濱綠意的宜居環境，即刻成熟繁華，與大車站交通利多，加上房價基期低，具備補漲空間，讓許多自住客群看好新站特區的生活品質與增值潛力，預期將成為2024年台中房市注目的焦點。

其中，「謙18」立足新站特區「綠金量最高一公里」，由深耕建築界35年的豐謙建設，在台糖湖濱園區、雙綠園道、綠空廊道等城市綠帶環繞間，打造22層地標型超高建築，緊鄰雙綠園道，走路10分鐘內可至LALAPORT、台糖湖濱園區，可望創造台中新站新景觀地標。

1月31日晚，ST世茂發佈未能按期支付債務的公告。

公告顯示，截至1月31日，公司及子公司公開市場債務、非公開市場的銀行和非銀金融機構債務累計114.51億元未能按期支付。

此外，公司還面臨著流動性緊張、融資受限以及營收大幅下滑的問題。

公告顯示，2022年至今，公司銷售情況大幅度下滑的形勢沒有好轉，2023年1-12月銷售簽約額僅70.6億元，較2021年同比下降約75%，較2022年同比下降約23%。公司融資管道收窄、受限的局面也未改觀，公司流動性依然緊張。

ST世茂表示，公司因階段性資金緊張導致未能如期償還債務，會面臨支付違約金、罰息等額外費用以及銀行帳戶被凍結，抵押資產被查封等風險，可能會對公司經營產生一定影響。

2月1日，有市場消息傳言，碧桂園(0.63, 0.00, 0.00%)（HK02007，股價0.63港元，市值176.33億港元）債權人將申請清盤，有香港銀行將接管碧桂園在港抵押資產。

對此，接近碧桂園人士告訴記者，該傳聞不屬實，當前，公司經營一切正常。公司正與顧問團隊一起，積極評估集團的財務狀況，並已建立與主要債權人的合作溝通平臺，相關評估及溝通也在正常有序推進中。根據與主要債權人的溝通，當前廣大國際投資人對中國經濟以及本公司的盤整發展仍充滿信心。公司將繼續致力於與債權人進行友好溝通與合作，並連同各仲介方共同制定務實可行的解決方案，確保公平公正對待全體債權人的利益。

友邦人壽持續加碼內地不動產，剛開年，就以24億元的價格接手了凱德投資旗下博瑞大廈95%的股權，而兩年前以20億元購得博瑞大廈的凱德投資則從房東變成了物業。

繼2023年初完成上海北外灘友邦金融中心綜合地產項目投資之後，友邦人壽再度大手筆收購優質不動產。

1月31日，凱德投資公告稱，公司將重構北京凱德•星貿專案資本結構，其中95%的股權出售予友邦人壽，凱德投資仍保留其餘5%股權，交易總對價近24億元。

而這座近百米高的大廈的股權變動也牽出友邦人壽“進軍”不動產的野望。

從“分轉子”落地後，友邦人壽就開始大手筆佈局內地不動產，先後斥資82.3億購得上實中心、上海金創大廈等滬上優質不動產。此次大手筆收購位於北京朝陽區CBD的博瑞大廈或意味著友邦人壽拉開了“進軍”京畿優質不動產項目的序幕。

三度易主的大樓

近日，凱德投資公告稱，公司將把北京凱德•星貿專案95%的股權出售給友邦人壽，交易總對價近24億元。交易完成後，凱德投資保留其餘5%股權，將為該合資公司提供資管服務，獲得經常性費用收入。

這是繼上周8.42億元出售北京朝陽區東三環附近的凱德MALL•雙井購物中心後，2024年凱德投資再度出售旗下資產。

作為新加坡最大的全球房地產投資管理公司之一，中國區一直是凱德集團的重倉之地，從1994年第一座辦公樓上海百騰大廈作為起點，到2004年中國第一座來福士上海來福士廣場開業，再到“綜合體戰略”，凱德集團發展迅速，目前在中國40多座城市管理200多個項目，管理資產超2800億。

不過，從近幾年的資本動作來看，凱德投資或正在經歷範式轉變，投資重心從傳統商辦逐漸轉向產業園區、工業及物流地產和資料中心。

2021年，凱德一把向平安人壽出售位於中國的6個來福士資產組合的部分股權，資產組合總資產價值為467億元人民幣，而同年凱德以36.6億元收購了位於上海市閔行區的超大規模資料中心。

在不動產投資“換道”的同時，凱德投資也獲得私募基金管理人資格，成為少數在中國獲得私募股權基金管理人資格的外資企業，並已經官宣募集了3支人民幣基金。

據瞭解，此次交易的項目標的為位於北京朝陽區CBD的博瑞大廈，地上建築達面積為44759平方米，是凱德投資2022年參與法拍競得的，當時耗資約20億元，而博瑞大廈的原主人則是曾購得“明思克”號航母的大連永嘉集團。

2005年，大連永嘉集團進軍北京，成立特爾特物業，取得建設大廈的相關地段。然而京畿重地，步履維艱，直到2021年博瑞大廈才建成完工，到了次年10月，就因為債務問題被執行法拍。

隨著本次交易的落地，友邦人壽將成為該大廈的第三任主人。

友邦“進軍”京畿

豪擲24億買樓，不難看出，友邦人壽對不動產投資的重視。

在2020年的友邦人壽成立儀式上，友邦人壽執行董事及總經理張曉宇就曾表示，友邦在內地市場的業務內容與模式將擁有更多可能，原本沒有辦法做的領域，譬如投資房地產等業務，未來都有機會去嘗試。

作為首家拿到壽險牌照的外資保險機構，友邦人壽熱衷不動產投資的基因或傳承於母公司友邦保險集團，在不動產投資方面，友邦保險集團從港澳地區起步，投資的物業包括香港的友邦大廈、友邦金融中心、友邦香港大樓以及澳門的友邦金融廣場等。

其中，友邦金融大廈坐落於香港中環幹諾道中1號，該商業大廈集聚了眾多高規格租戶，包括瑞聯銀行、中國民生金融控股有限公司、中國信達等。

根據友邦保險集團財報顯示，截至2023年中期，其投資物業資產價值高達44.8億美元，約合人民幣320億元，對應的租金收入為0.77億美元。

隨著友邦人壽“分轉子”的落地，友邦開始大手筆佈局內地不動產，目前已多次購入上海核心資產，2022年12月，友邦人壽以50.3億元投得上海實森置業有限公司90%股權，從而將上海北外灘89街坊地產項目收入囊中，並正式揭牌為“友邦金融中心”。

友邦人壽對該項目有著“超級規劃”，預計投入不超過87億元，將這座規模約達22.5萬平方米的建築打造成北外灘新地標。

僅在4個月後，友邦人壽再斥資32億元，收購上海金創大廈4棟物業組合，據瞭解，金創大廈物業組合總建築面積約11.98萬平方米，其中地上面積約8.86萬平方米，土地用途為研發，土地剩餘年限33年，使用期限至2056年12月30日，項目上基本都為生物醫藥企業。

而本次接手凱德投資的北京凱德•星貿項目或意味著友邦人壽拉開了“進軍”京畿優質不動產項目的序幕。

值得一提的是，在友邦人壽大手筆“加碼”不動產的背後，其業績也在飛速增長。

近年來，相比頭部老牌險企受代理人團隊縮水等影響保費增長承壓而言，以友邦人壽為代表的一些外資險企，卻逆勢增長。

資料顯示，這些年友邦人壽的保費收入，一直保持在雙位數增長，2023年前三季度，友邦人壽保費收入達到了511.13億元，增速高達22.3%，首次位列行業第十，與此同時，友邦人壽的ROE也達到了18.7%，排名行業第四。

在投資效益方面，友邦人壽的投資能力穩定，近三年綜合投資收益率為5.31%，在77家披露資料的壽險公司中排名第13位。

險資不動產佈局“轉向”

險資加大不動產專案的配置力度，源於險資資產負債匹配管理的深層次“焦慮”。一方面是險資新增的流動性要求投資回報，另一方面是符合險資久期、收益要求的資產緊缺。

經過前兩年保險資金對不動產投資態度的分化，2023年開始，險資開始逐漸加大在商業地產細分領域的投資力度。

據中國保險行業協會披露的資料顯示，剛剛過去的一年間，包括平安人壽、泰康人壽、友邦人壽、太保壽險、中郵人壽、建信人壽、海保人壽在內的多家險企先後披露大額不動產投資公告，主要涉及商業辦公不動產、產業園區不動產和自用型的養老社區不動產項目。

其中，投入資金最多的當屬平安人壽，2023年其實施的大額不動產投資包括北京麗澤金融商務區南區E-06地塊專案，北京麗澤商務區D-03、D-04不動產項目等，累計投資達到了254.57億元。

而險資回歸不動產的熱潮在2024年繼續延續，1月2日，新華保險(29.640, -0.96, -3.14%)就與中金資本一同出資100億元進軍不動產。其中，新華保險擬認購99.99億元，該基金將直接或間接地主要投向持有型不動產專案資產的被投資企業。

不過，此輪險資的回歸不動產，也呈現出一些新趨勢。與險資加倉不動產形成反差的是，昔日頻頻佔據房企“二股東”地位的險資卻開始撤離地產股，選擇從股東轉型成房東。

比如已經連續做了7年保利發展(9.240, -0.30, -3.14%)第二大股東的泰康人壽在2023年首次作出減持動作。2023年11月，保利發展稱公司股東泰康人壽減持公司股份8177萬股，套現金額約為11.8億元。

與賺錢離場不同，2021年泰康人壽通過多次“割肉”減持幾乎清倉了所持有的陽光城股份，彼時的出售價格幾乎是當時認購價格的一半，泰康人壽浮虧達17億，可以說是“虧本甩賣”。

除了泰康人壽之外，中國平安(40.300, -0.21, -0.52%)、新華人壽、大家人壽、前海人壽等險企也在2023年內減持了地產股。從二級市場來看，截至今年9月末，險資機構對房地產行業的重倉股數量較二季度末減少了1.08億股，持倉市值減少26.51億元，“撤離”趨勢明顯。

總體來看，險資對投資不動產具備持續的動力，但在不同時期其投資方式或將出現結構性變化。

繼住建部、金融監管總局召開城市房地產融資協調機制部署會後，多地積極推送了首批房地產專案“白名單”。

據證券時報記者不完全統計，截至目前，南寧已推送了107個專案，重慶推送了314個專案，成都申報了227個專案，青島已梳理出84個項目，昆明已梳理出212個項目。

業內人士認為，各地第一批項目“白名單”申報落地，意味著房地產融資支持政策取得了實質性推進。未來更多項目將獲得融資支援，一方面可以緩解企業資金壓力，另一方面也將進一步穩定市場預期。

多地推送首批房地產項目“白名單”

1月26日，住建部召開城市房地產融資協調機制部署會，35個重點城市相關負責人參會，旨在加快落實相關舉措，加大項目融資支持力度，同時，第一批房地產項目“白名單”在1月底陸續落地。

1月30日，南寧已建立房地產融資協調機制，並向當地金融機構推送了第一批107個房地產項目“白名單”。“白名單”中的北投荷院項目已獲得民生銀行(3.920, -0.03, -0.76%)南寧分行3.3億元開發貸款。房地產專案“白名單”第一筆貸款也由此落地。

同日，重慶通過房地產融資協調機制，已梳理出第一批房地產項目“白名單”314個，融資需求約830億元、涉及22家融資機構。項目“白名單”已向轄內大型銀行、股份制銀行、異地城商行、三家市屬法人銀行等28家主要銀行推送。

1月31日，成都首批專案融資申報已完成第一批名單審核，共包含208家項目企業227個專案。成都住建局相關負責人表示，下一步，成都住建局將進一步推動房地產企業和金融機構精准對接，擬在成都市房地產市場平穩健康領導小組下設專班，專項負責城市房地產融資協調機制，增加相關銀行為成員單位，增加明確金融監管等部門的責任和任務分工。2月份將提出第二批清單的進度要求，組織企業申報、區（市）縣住建部門初審，由協調機制及時統一向市域內金融機構、省住建廳、住建部推送。

另據媒體報導，青島通過房地產融資協調機制，已梳理出第一批房地產項目“白名單”84個，融資需求約250.2億元、涉及19家融資機構；昆明通過房地產融資協調機制，已梳理出第一批房地產項目“白名單”212個，融資需求約916億元，專案“白名單”已向在昆各政策性銀行、大型商業銀行、股份制商業銀行、城市商業銀行等24家主要銀行推送。

房地產融資支持取得實質性推進

中指研究院企業研究總監劉水認為，從1月12日住建部、金融監管總局聯合發佈《關於建立城市房地產融資協調機制的通知》，到第一批項目落地，歷時不足1個月，房地產融資協調機制較快的推進節奏極為少見，一方面，本次融資協調機制有主要牽頭部門，提高了推進節奏和效率，另一方面，也體現出當前穩定房地產市場的迫切性。

“西部的南寧、重慶房地產項目‘白名單’率先持續落地，表明這些城市回應行動迅速，房地產融資協調機制建立和運轉速度快，準備充分。”劉水說，對“白名單”中的專案，商業銀行將根據專案狀況及融資支持的標準進行評估。一方面，對資產負債合理、還款來源有保障的項目，銀行將優化審批流程，縮短審批時間，融資貸款會儘快落地見效。另一方面，對暫時資金困難但能保持資金平衡的專案，也會靈活給予新增貸款支援。

在劉水看來，各地第一批項目“白名單”申報落地，意味著房地產融資支持政策取得了實質性推進。未來更多項目將獲得融資支援，一方面可以緩解企業資金壓力，另一方面也將進一步穩定市場預期。

證券時報記者瞭解到，目前，除了地方政府就房地產融資協調機制的落實採取積極行動，各家銀行業金融機構近期也迅速有了動作，多家銀行的房地產開發貸款投放逐月提升，越來越多房地產企業的合理融資需求得到了滿足。

中國建設銀行(6.840, -0.02, -0.29%)公司業務部副總經理田建明在接受央視新聞採訪時表示，目前他們已與6家房企交換了資訊，增進了互信。最近，總行還派出了6個小組前往12個省市進行調研。初步調研顯示，當前房地產企業的主要問題，很多都是流動性的問題，因此建設銀行在去年穩定增加房地產信貸投放的基礎上，進一步加快了對合理融資需求的回應。

法律關係複雜、證明材料難審查、登記錯誤賠償風險大等造成繼承登記“辦證難”，這一不動產登記的堵點、痛點將被有效突破。

自然資源部自然資源確權登記局副局長趙燕1日在新聞通氣會上說，非公證繼承涉及的不動產登記一直是堵點和痛點，影響了不動產登記便民利民和產權保護功能發揮。近日，自然資源部會同國務院國資委、稅務總局、金融監管總局印發《關於進一步提升不動產登記便利度促進營商環境優化的通知》，推出8條改革舉措，促進營商環境優化，支撐經濟高品質發展。解決繼承登記“辦證難”問題，是一項重要突破。

據介紹，非公證繼承不動產登記專業性強、法律關係複雜，存在親屬及繼承關係證明材料獲取難、繼承材料真偽審查難、詢問工作開展難、登記錯誤導致賠償風險大等難題。此次，自然資源部等四部門多方面發力，優化繼承登記辦理流程。

例如，在辦理相關不動產登記業務中，對法定繼承的，由全部法定繼承人共同查驗繼承材料；對遺囑繼承的，由全部法定繼承人共同查驗遺囑的有效性及是否為最後一份遺囑；對受遺贈的，由全部法定繼承人和受遺贈人共同查驗繼承材料；全部法定繼承人查驗繼承材料，有第一順序繼承人的，第二順序繼承人無需到場；提供放棄繼承權公證書的，該繼承人無需到場。

值得注意的是，遺產管理人制度被正式引入。民法典實施後，上海、重慶等地率先引入遺產管理人制度，使不動產繼承登記在有效率的同時，也有“溫度”。新修訂的民事訴訟法也與民法典有效銜接，對此作出特別規定。引入這一制度，精簡了辦理流程，壓縮了辦理時間。

四部門有關負責人還就全面推進“全程網辦”、創新專案建設全生命週期登記服務、提高涉企登記服務水準、強化登記和稅務、金融高效協同、拓展預告登記覆蓋面、健全化解歷史遺留問題長效機制、深化隊伍作風常態化建設等做了深入解讀。

2月1日，北京經濟技術開發區亦莊新城0503街區YZ00-0503-B19R1、B19A1、B19A2、B25B1地塊正式出讓，根據成交結果，華潤置地開發(北京)有限公司以75.38億元競得前述地塊，溢價率0.51%。

公開信息顯示，上述地塊位於北京地鐵17號線北神樹站北側，屬於亦莊新城0503街區。地塊用地性質為R2二類居住用地、A4體育用地、A33基礎教育用地、B1S3商業用地混合基礎設施用地；地塊出讓面積147727.419平方米，規劃建築面積332097.2128平方米，地塊交易起始價75億元。

此次土拍採用“限地價+競現房面積+搖號（交高標）”方式出讓。按照地塊出讓須知，出讓宗地設定土地合理上限價格862500萬元，當競買報價達到土地合理上限價格時，則不再接受更高報價，轉為在此價格的基礎上現場競報“現房銷售”面積程式，起始競報“現房銷售”面積為1000平方米，同時本次出讓宗地設定有“現房銷售”面積上限35000平方米，當現場競報“現房銷售”面積達到設定的上限面積時，轉為現場搖號方式確定競得人，參與現場搖號的競買人須提交《高標準住宅建設承諾書》。

根據中指研究院監測資料，該地塊住宅銷售指導價6.5萬元/平方米（現房6.7萬元/平方米），浮動8%。地塊共吸引了華潤、中海2家房企參拍，最終由華潤置地以總價75.38億元競得，成交樓面價22698元/平方米，溢價率0.51%。至此，今年春節前北京土拍累計收穫土地出讓金148.05億元。

中指研究院土地市場研究負責人張凱指出，本次競拍的亦莊0503地塊體量較大，規劃建築面積33.21萬平方米。地塊性質複雜，除了17萬平方米商品住房用地之外，還涵蓋12萬平方米全自持商業用地和3.9萬平方米無償代建幼稚園、文體用地、停車場等服務設施用地。本身對房企建設、規劃能力有一定要求，再加上總價較高，勸退了一眾房企，僅有中海、華潤兩家深耕北京市場的央企參拍。

張凱指出，地塊所在屬於台湖板塊，投資價值較高，規劃利好較多，未來有較大增值。地塊距離地鐵17號線南段北神數站直線0.4公里，快速接駁10號線實現換乘。地塊周邊3公里範圍內近一年未有新入市住宅專案，本次拿地能夠有效承接板塊內部及周邊居住需求，進一步實現職住平衡。

2月1日，協力廠商研究機構中指研究院發佈《百城價格指數報告》，受部分城市優質改善專案入市帶動，2024年1月，百城新建住宅價格環比繼續上漲；不過，二手房市場仍維持下行態勢，各地業主“以價換量”現象較為明顯，二手房市場價格目前已連續21個月環比下跌。

根據《百城價格指數報告》，2024年1月，百城新建住宅平均價格為16244元/平方米，環比上漲0.15%，漲幅較2023年12月擴大0.05個百分點；同比上漲0.43%。百城二手住宅平均價格為15230元/平方米，環比下跌0.56%，跌幅較2023年12月擴大0.01個百分點，已連續21個月環比下跌；同比跌幅擴大至3.96%。

從房價漲跌城市數量看，根據中國房地產指數系統百城價格指數，2024年1月，百城新建住宅價格環比下跌城市數量為33個；二手房方面，除三亞小幅上漲外，其餘99個城市環比均下跌，二手房價格下跌城市已連續8個月超90城。

根據百城新建住宅價格指數對北京、上海等十大城市樣本調查資料顯示，2024年1月，十大城市新建住宅平均價格為29577元/平方米，環比上漲0.25%。十大城市中，10個城市環比均上漲。具體來看，杭州新建住宅價格環比上漲0.67%；成都、天津緊隨其後，漲幅分別為0.55%、0.31%；南京、上海、武漢、北京、深圳和廣州新房價格環比漲幅均在0.1%-0.3%之間；重慶（主城區）漲幅最小，為0.08%。

1月，十大城市二手住宅平均價格為39039元/平方米，環比下跌0.53%，跌幅較2023年12月收窄0.09個百分點。1月十大城市二手住宅價格環比均繼續下跌，具體來看，南京、武漢環比跌幅較大，分別為0.85%和0.84%；重慶（主城區）、北京和成都環比跌幅均在0.6%-0.8%之間；上海、廣州、天津、深圳和杭州二手住宅價格環比跌幅均在0.3%-0.5%之間，其中杭州跌幅最小，為0.32%。

從同比資料來看，根據中國房地產指數系統百城價格指數，新建住宅方面，1月一線及二線城市房價同比均上漲，漲幅分別為0.81%和0.54%。三四線代表城市房價同比下跌0.24%。

二手住宅方面，各梯隊城市二手房價格同比跌幅均擴大。具體來看，一線城市二手住宅價格同比下跌1.86%，跌幅較2023年12月擴大0.46個百分點，北上廣深二手房價格同比均下跌。二線城市二手住宅價格同比下跌4.18%，跌幅較2023年12月擴大0.37個百分點。三四線代表城市二手住宅價格同比下跌4.52%，跌幅較2023年12月擴大0.45個百分點，鹽城、淮安等城市同比跌幅較大。

展望未來，中指研究院認為，樓市寬鬆政策或持續落地，助力房地產市場企穩恢復。需求端，降低購房門檻和成本仍是政策聚焦點，繼廣州、上海放鬆限購政策後，其餘一線城市也有望從因城施策、因需施策等角度優化相關政策，促進改善型購房需求釋放，二線城市或將全面取消住房限購；同時，核心一二線城市首套、二套首付比例仍有望進一步降低。供給端，城市房地產融資協調機制的建立以及經營性物業貸款的發放將改善房企融資環境。整體來看，2024年，供需兩端政策將繼續協同發力，隨著市場信心及預期逐步好轉，2024年房地產市場有望逐漸築底企穩。

評級機構穆迪發表香港房地產板塊報告，當中提到本港零售銷售增長在高基數下，今年開始逐漸放緩，預料未來12至18個月，獲評級地產公司在香港的零售租金收入總額僅得低單位數至中單位數增幅。

地產商EBITDA停滯

該行指出，疫情過後，內地旅客自去年2月恢復跨境出遊，香港零售額增長於去年大幅反彈後已顯著放緩，而港人在華南地區的消費增加，內地客的消費意欲卻溫和，打擊本地消費，令香港零售業復甦減慢。

穆迪認為，房地產市場困難的經營環境料阻礙地產商利潤復甦，預期11間獲評級地產商今年的EBITDA（息稅折舊攤銷前盈利）總額按年持平，面對宏觀經濟疲軟、高利率及供應量增加，寫字樓及住宅市況艱難。

寫字樓方面，穆迪表示，企業無大意欲擴張且供應量多，拖累租金表現，估計未來12至18個月租金收入總額將出現中單位數跌幅；中環寫字樓空置率較高且有新供應，繼續對租金構成壓力。

該行預測今年住宅價格按年再跌5%至10%，買家情緒被住宅供應量增加、高利率及經濟弱復甦抑制，供應量增多會限制樓價表現；樓市情緒欠佳打擊發展商今年賣樓成績，料物業發展收入普遍下降。

跌幅擴至0.56% 業主狠劈去貨

內地1月份一、二手樓價走勢各異，其中，二手樓價跌幅擴大。據中指研究院發布月度統計報告，1月份百城新建住宅銷售平均價為每方米16244元（人民幣．下同），按年上揚0.43%，按月漲0.15%，升幅較去年12月擴大0.05個百分點，期內地產商推盤速度有所減慢，升勢受部分城市優質改善項目入市帶動；二手住宅平均價每方米15230元，按月跌幅擴大0.01個百分點，至0.56%，連挫21個月，主因是業主減價去貨，按年則下滑3.96%。

三亞奇葩 逆市揚0.28%

升跌城市數量方面，一手樓價按月上升的城市有49個，較12月多2個；33個城市錄得下跌，比12月減少7個；餘下18個城市持平。二手樓價按月上漲城市僅得三亞升0.28%，其餘99個均告下跌，且已連續8個月有超過90個城市二手樓價按月下滑，而去年12月百城二手樓價更是全軍盡墨。

租金方面，全國50個城市住宅平均租金每月每方米36.5元，按月跌幅收窄至0.34%，按年降幅擴大至0.37%，反映農曆新年臨近，租賃需求出現季節性收縮，重點城市租金水平繼續走低。

展望未來，中指院認為樓市寬鬆政策或持續落地，有助樓市企穩恢復，相信降低置業門檻及成本仍是政策聚焦點，而「城市房地產融資協調機制」建立及經營性物業貸款的發放，將改善房企融資環境；整體而言，今年供需兩端政策將繼續協同發力，隨市場信心及預期逐步好轉，全年樓市有望逐漸築底企穩。

上月百強銷售2350億勁縮

另外，據克而瑞統計資料顯示，內地百強房企開年銷售業績仍不樂觀，1月份銷售操盤金額僅2350.6億元，按年跌34.2%，按月挫47.9%，可見樓市壓力仍然較大，市場預期支撐不足，疊加需求和購買力低迷，整體樓市走勢低位運行。2月份因為適逢農曆新年，加上目前行情低迷影響，預計將延續供需兩淡的行情。

克而瑞指出，行業仍處於風險出清階段，隨上海及廣州相繼鬆綁限購，政策寬鬆將進入加速落地階段，惟市場信心及行業預期修復尚需時日，今年房企仍須採取積極對策，適應新變化促進銷售，保障流動性安全；雖然近期政策面不斷改善、釋放利好訊號，監管層支持房企合理融資需求、提振市場信心，但在市場信心及行業預期修復之前，預計短期內市場供求不會出現明顯回暖跡象。

12月賣地收入近1.6萬億 按年轉升

內房財困及樓市需求低迷，過去兩年賣地市場冷清，最近似有改善跡象。中國財政部昨天公布，去年國有土地使用權出讓收入57996億元（人民幣．下同），按年降13.2%，連跌兩年。路透根據財政部數據計算，單計去年12月，國有土地使用權出讓收入15965億元，按年上揚1.8%，佔全年收入27.5%，屬過去兩年來首度錄得升幅。

房企吸納土儲意願恢復

中指研究院統計顯示，今年1月百強房企買地總額856億元，按年大增44.8%，主因去年同期只有一個城市賣地，基數較低，而且去年10月以來多個城市陸續取消土地限價，帶動重點城市土地熱度回升。中指院企業研究總監劉水表示，房企買地意願恢復，但持續性有待觀察。

中國恒大（03333）旗下恒大地產集團公布，截至去年12月底，發行人涉及未能清償的到期債務累計約2978.1億元（人民幣．下同）。截至去年底，發行人逾期商票累計約2050.04億元；發行人標的金額3000萬元以上未決訴訟案件數量共計2073件，標的金額總額累計約5025.96億元。

3年累擲十億掃貨 涉4項目21戶

市場憧憬美國聯儲局今年開始減息，豪宅市場率先起動。由東立地產發展的港島南區赤柱村道52及54號洋房項目SOLACE首錄成交，百老滙家族以公司股權轉讓形式買入1幢洋房，涉資1.75億元，最少慳稅逾743萬元。據悉，今次是百老滙家族相隔近一年再度買入新盤單位，近3年已豪擲約10.4億元，合共購入21伙，涉及4個新盤。

SOLACE已屆現樓，提供6幢洋房，樓高3層，實用面積約2496及2787方呎，劃一採4房間隔。東立地產地產部總監陳玉成表示，項目會以公司股權轉讓形式出售，目標呎價約7萬元，部分單位連裝修發售。

SOLACE首成交 每呎62792

美聯物業董事李頌賢指出，SOLACE已成功沽出1伙，單位為54A號洋房，實用面積2787方呎，附設6個車位，是全盤最多車位的洋房，成交價1.75億元，呎價62792元。

據市場消息透露，上述洋房買家為百老滙家族，今次以公司股權轉讓形式買入，毋須支付印花稅。若以其首置身份計算，至少能慳樓價4.25%的印花稅，即逾743萬元。

百老滙家族活躍於物業市場，翻查資料，百老滙家族一年前曾經大舉入市。該家族在2022年12至2023年1月期間，買入信置（00083）及中電集團合作發展的何文田St. George's Mansions共5個單位，涉資4.75億元。

據悉，該家族早於2021年5月斥資約2億元買入路勁基建（01098）旗下路勁地產牽頭發展的港鐵黃竹坑站上蓋港島南岸第1期晉環8伙；同年9月，再用約1.9億元購入嘉里（00683）牽頭發展的港島南岸第2期揚海7伙。

東立地產料2024「超級豪宅年」

換言之，百老滙家族近3年連環掃入21個新盤單位，涉資約10.4億元。事實上，該家族投資有道，市場消息透露，百老滙家族成員於2010年至2011年期間，先後買入鴨脷洲南灣2座低層A室及1個車位，合共約4758萬元，2022年1月以5980萬元賣出，賬面大賺1222萬元或25.7%。

陳玉成說，根據以往樓市表現，當樓價下跌，豪宅買家會趁低位入貨，賣方亦會提供較大議價空間，豪宅成交量因此而上升；當成交量增加，樓市氣氛轉旺，然後帶動樓價向上。

同時，美國聯儲局未有加息，他預料今年樓價「就算唔升都唔會跌」，對今年樓市走勢樂觀正面，相信今年是「超級豪宅年」。該集團其後會推出同系港島南區壽臣山道西11A號超級洋房項目南天第。

香港房屋協會（房協）旗下觀塘安達臣道資助出售房屋項目朗然，昨天完成抽籤程序。房協公布，經點算和確認後，共收到12969份有效的申請表，相當於約31人爭一伙，而白表申請佔當中11431份或約88.1%。房協將於本月下旬起陸續安排與白表申請人面見以審核其申請，預計最快今年次季揀樓。

房協昨天舉行電腦抽籤儀式，以決定申請者的揀樓優先次序。房協將以書面通知所有申請人抽籤結果，申請人亦可到房協申請組或「朗然」網站查閱。

經點算及確認後，房協共收到12969份有效申請表，以該項目提供422伙計算，超額認購接近30倍。房協署任總監（物業發展及市場事務）勞連發表示，數字反映資助出售房屋有殷切需求，對銷情感樂觀。有效申請中，白表申請佔11431份或約88.1%，綠表佔1538份或約11.9%；當中，逾五成是一人申請，共7578份。來自受房協屋邨重建計劃影響的居民申請則有50份。

新居屋次日售111戶

位於觀塘安禧街18號的朗然，單位實用面積303至658方呎，售價255.5萬至645.6萬元，預計2025年12月落成，樓花期約23個月。資料顯示，房協於2021年7月就朗然所在的土地完成補地價，涉及金額約6.41億元，以其可建樓面面積約22.57萬方呎計算，每方呎樓面補地價約2838元。房協曾表示，朗然在市況較好時補地價，加上建築成本上升等因素，成為歷來首個虧損的資助出售房屋項目。

另邊廂，房屋委員會（下稱房委會）「出售居者有其屋計劃單位2023」昨天第二日揀樓。房委會公布，昨天有111個單位獲選購，九龍東啟德啟悅苑佔76伙最多，兩天累售149伙。今天將有約160人獲邀揀樓。

樓市交投氣氛疲弱，代理行業首當其衝，開源節流之下，分行數目按月大減。地產代理監管局（地監局）最新數據顯示，反映代理分行數目的營業詳情說明書（說明書）今年1月底錄得6805份，創2017年12月以來逾6年（73個月）低位，按月減243份，為最少10年以來單月最差。業界人士估計，若樓市氣氛未能改善，今年內代理分行數目或再挫兩成，即減少逾1360間。

根據地監局數據，說明書數目今年1月急插至6805份，是2020年6月以來首次跌穿7000份大關，創逾6年低位；按月急減243份或3.45%，數量和比例都是最少10年以來最驚人。

持牌代理人數亦呈跌勢，今年1月底總持牌代理人數39309人，屬逾3年半（45個月）最少，按月少266人或0.67%，已經連續第10個月錄得跌幅。今年1月地產代理（個人）牌照人數18247人，是2020年5月錄得18222人以來的44個月（逾3年半）低位，按月急減205人或1.11%，主導總代理人數跌勢。

成交疏 中原：幾高市佔率都無用

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑指出，樓市成交量低，代理行業經營情況惡化，「一手和二手住宅成交量少，幾高市佔率都無用」。他以中原地產為例，現時有約400間分行，較去年已減少50間或約11.1%，今年上半年目標再減50間或12.5%。

陳永傑估計，若市況不變，今年底全港代理分行數目或較現水平再挫兩成，即減少逾1360間，至約5400間。

本港全面通關後零售業未見明顯反彈，舖位租金仍處低位，個別於疫情期間入市的舖位驚現蝕逾千萬元成交。尖沙咀加拿分道一個地舖，最新以2600萬元售出，較3年前購入價大幅虧損1300萬元。

劈34.7%沽 呎造7.4萬

市場消息指出，尖沙咀加拿分道8至12E號嘉芬大廈地下H舖，建築面積350方呎，一年前已在市場放售，當時意向價3980萬元，去年底降至3500萬元，最終以2600萬元售出，累積降價1380萬元或34.7%，呎價約7.43萬元。舖位現租戶為曲奇餅店，月租9.8萬元，租期至2025年7月，租金回報約4.5厘。

原業主於2021年1月以3900萬元買入，持貨3年，賬面勁蝕1300萬元，舖價貶值33.3%。

美聯物業助理區域經理錢敏義指出，鰂魚涌太古城太湖閣低層H室，實用面積583方呎，2房間隔，獲同區用家斥資640萬元買入，呎價約10978元，為近10個月以來屋苑再現呎價低過1.1萬元成交。原業主早於1978年以約16.2萬元買入上述單位，故是次轉手賬面仍大幅獲利約623.8萬元，物業46年來升值約38.5倍。

摩根士丹利預期，恒隆地產（00101）股價將於未來60日有至少80%機會跑贏大市。大摩稱，恒隆股價近日出現調整，令短期估值變得吸引，預期恒隆盈利將持續上升，並維持股息，意味股息率將企於8.5厘的高位。

大摩表示，恒隆未來資本開支將減少，而且利率下降，杭州恒隆廣場又將會開幕，預期公司2025年起物業銷售利潤將會增加，故此看好恒隆經常性盈利基礎較同業穩健，有助公司抵禦策略性或宏觀風險。

大摩給予恒隆「增持」評級，目標價13元。

二手樓價指數連跌數月，加上新居屋正式揀樓，令上月未補地價的綠表公、居屋按月回落24%。屋苑造價跟隨大市回落，例如藍田康雅苑2房造價跌穿300萬元關口。

藍田康雅苑2房 跌穿300萬

房委會網頁資料顯示，1月份共錄143宗未補地價公、居屋買賣個案，較去年12月的189宗回落約24%。

而綠表公、居屋單位造價跟隨大市回落，例如藍田康雅苑B座低層4室，實用面積546平方呎，屬於2房間隔，剛以280萬元易手（未補地價），跌穿300萬元關口呎價5,128元。

其次，長沙灣凱樂苑C座高層7室，實用面積391平方呎，可作2房間隔，剛以390萬元易手，跌穿400萬元關口，原業主於2019年以269萬元購入，帳面仍獲利121萬元。資料顯示，同類單位去年造價達530萬元，兩者相差26%。另外，世紀21奇豐區域經理李仕明表示，大圍美松苑C座低層4室，實用面積645平方呎，屬3房望山景，以480萬元（未補地價）易手，實用面積呎價7,442元。據了解，原業主於1996年4月以137萬元購入，持貨28年帳面獲利343萬元。

去年全年甲廈租金持續下跌，業內人士認為，漸吸引企業追求更高質素寫字樓，作出搬遷以作整合業務。

據萊坊每月統計商廈租金走勢，由於市場氣氛疲軟和寫字樓的需求有限，12月份港島區甲級寫字樓整體平均租金進一步下跌至每平方呎64.7元，按月下跌1.4%。至於中環超甲廈跌幅最多，達3.5%，而整體中環甲廈呎租為95.5元，按月亦跌1.7%。

中環去年跌幅最多 約1成

縱觀2023年，中環在分區市場錄得較大的寫字樓租金跌幅，整體租金平均下跌10.2%。

隨着租金下跌，中環指標超甲廈，仍吸引金融機構租用，以作為升級。消息指，中環國金2期錄得全層租務，涉及物業62樓全層，面積約2.3萬平方呎，以每平方呎約130元租出。該廈向來為全港甲廈指標，高峰期極高層單位呎租高見200元，如今已回調逾3成。

據悉，新租客為富蘭克林鄧普頓（Franklin Templeton），屬美資基金，該機構原租用中環遮打大廈全層，亦屬區內超甲廈，相信有見國金2期租金回落，現再進行升級，兼樓面上有少許擴充。

法巴棄租國金2期全層 美資基金頂上

翻查資料，是次涉及的國金2期62樓，曾由法國巴黎銀行租用，2006年起已租用5層多樓面，合共逾11萬平方呎，2018年曾進行續租，惟2021年法國提早退租59樓全層。

另其他地區方面，消息稱，銅鑼灣利園寫字樓2期錄全層租務，涉及30樓全層，面積約1.5萬平方呎，以每呎約50元租出，由於租客為半零售行業，租金水平略較高，新租客為美容集團，該集團主打醫學美容，銅鑼灣區亦於世貿中心設據點，料是次租用利園全層，屬擴充業務。

事實上，近1年多本港甲廈租務需求疲弱，多個行業如金融服務業擴充個案不多，相比之下，美容業生意仍穩定，故有擴充空間。

萊坊指出，盡管甲級寫字樓租金呈下跌趨勢，租戶追求優質寫字樓的趨勢依然存在。來自多個行業的公司利用租金優惠來整合他們的寫字樓空間。後市上，該行指空置率創新高，加上不利供需動態的影響下，愈來愈多業主開始減租或提供靈活的租賃方案以吸引租戶。預計寫字樓空置率將維持高位，今年港島區整體甲級寫字樓租金將下跌約3%。

環亞拍賣行昨日舉行兔年最後一場拍賣會，並在場內沽出2項舊樓銀主盤，當中西半山干德道70號僑星閣A座中層B室，實用面積約894平方呎，開價990萬元，獲2組客人競投，最終搶至1,070萬元出售，呎價約11,969元。

據本報統計，單位呎價更與上月沙田第一城平均實用呎價約1.2萬元的水平相若。而翻查資料，項目同座同層C室，於2022年初曾以1,350萬元沽出，該單位面積與最新成交的單位面積相同，呎價約15,101元，可見最新售價較當年售價低約2成。

另外，元朗一個樓齡約50年的舊樓銀主盤亦成功出售，單位位於安興街82至90號祥康樓中層A3室，實用面積約443平方呎，開價188萬元，同樣獲2組客爭購，最終以223萬元沽出，並獲投資者承接，呎價約5,034元。

全新盤有待登場，發展商以銷售貨尾為主，鷹君旗下大埔白石角現樓項目朗濤昨日連沽2伙，涉額逾8400萬，呎價均2萬水平以上。

朗濤昨日連售2伙均位於5座B室，面積均為1773方呎，屬4房連雙套房間隔，其中位於11樓單位，連同1個車位以4303萬售出，呎價24270元；另一伙位於8樓，則以4149.3萬成交，呎價23403元，為發展商單位套現8452.3萬。

維港1號1873.6萬售

中國海外旗下啟德維港1號亦增添成交，單位為2A座26樓A室，面積763方呎，以1873.6萬售出，呎價24556元。

新盤近日成交雖然不算多，但不乏新高價個案，由路勁地產發展的屯門凱和山繼上月底創出呎價新高後，昨日售出5座1樓A室特色戶，面積700方呎，為3房連套房間隔，單位附設有面積407方呎平台，昨日以818萬售出，呎價11686元，成交價亦創項目新高。

ONE SOHO呎價1.9萬

信和、莊士及市建局合作發展的旺角ONE SOHO上月取得不俗的成交，共售出23伙，踏入2月即錄成交，單位為10樓B7室，面積320方呎，屬1房戶，以約614.9萬成交，呎價19216元。