提要
前二月四都新建案來客量明顯回溫 桃市增近四成最多 北市開價跌幅直逼兩成

看房人潮回來了，根據591新建案統計，前二月六都暨新竹縣市來客量，其中有四都都明顯回溫，並以桃園市來客量成長最多，每周平均來客可達22組，年增近四成，另外，高雄超過兩成，雙北、台中則較去年成長一成多。

觀察建商開價，由於當前房價屬於相對高水位，並未出現明顯暴漲，各縣市新案開價成長相對有限，以來客量最旺的桃園市開價年增3%最多，台北市較去年下跌超過20萬元，年減幅直逼兩成，來到每坪104萬元；另新竹、台南則在缺乏指標案支撐下小跌3%。

591房屋交易網新聞公關組組長林哲緯表示，今年延續去年底房市拉尾盤氣勢，現階段看屋人潮確實有所回籠，加上去年同期受打炒房、升息等衝擊，市場大吹觀望風，數據表現相當亮眼。不過，若以成交狀況來看，因農曆春節期間有國人出遊、放假等影響，並未呈現全體遍地開花，反而是朝向個案表現。

若以台北市來看，雖然1、2月份來客數增加，但開價卻跌幅近二成為各縣市最多，主因就是去年在大安區有不少個案進場墊高基期，今年則多為士林、北投等新案進場，形成極大價差。

反觀鄰近新北市，由於較北市價格更為親民，自去年下半年以來買氣一路堅挺，案場也繳出周平均28組來客的好表現。春節期間更有不少個案如「晴空大地」選擇不打烊，積極鎖定北市購屋族。

桃園市當前市場主力仍以總價偏低的首購型產品為主，部分在春節營業且祭出優付方案的個案也頗能吸引準買方關注，年節期間就有不少買方是來自雙北地區的首購族，或是本地人攜家帶眷一同賞屋也不在少數，整體而言反應較去年更為熱絡。

高雄市則挾著台積電議題，吸引不少返鄉客上門，區域主要以北高雄橋頭、楠梓周邊個案為主，但因當地新案開價處於高水位，買方追價意願有限，銷況相對平緩。不過隨著市場回溫，目前已有不少指標案陸續醞釀，有機會為接下來的329檔期增添看頭。

反觀台南市由於去年同期房市過熱，加上現階段市場缺乏利多議題，且部分業者不是籌備推案，就是轉以去化餘屋為主，推案力道有所下滑，導致來客量跌落至11組，年減18%。

新建案價格一路飆，賣不動的情況愈來愈普遍。根據591新建案統計六都各行政區新建案銷售狀況，共有13區待售率超過五成，換句話說，這些行政區內有過半數房子沒賣掉，顯示整體賣壓仍處在高水位。

這些區包括北市信義區、南港區、北投區；新北永和區；桃園觀音區，台中南區、豐原區；台南東區、新營區、善化區，高雄仁武區、鳳山區、小港區。

其中信義區推案734戶，目前有492待售，待售率67%最高，其次為仁武區推案3,399戶，待售2,078戶，待售率61%，第三是台中市南區，推案2,473戶，待售1,504戶，待售率60%。

至於六都整體，待售戶數以新北市2.2萬戶最多，高雄市2.1萬戶居次，台北市待售量近7千戶、待售率47%最高。

591房屋交易網新聞公關組組長林哲緯分析，台北市推案戶數為各都中最少，僅1萬4千多戶，但因房價太高購屋門檻高，現階段新案售價幾乎都超過百萬，因而嚇跑不少買方，導致建案去化速度緩慢。

以信義區來說，即便不考慮重劃區內超級豪宅，想入手周邊大樓新案成交行情至少都要每坪120萬以上，即便是權狀坪數18坪以下的小宅，總價最低也從2千萬起跳，導致待售率直逼7成更是各區最高。

此外，北投及南港兩地也都是近年建商積極鎖定的地區，如北投就在北士科議題帶動下，吸引品牌建商進駐，導致供給急遽增加。

反觀位處同樣生活圈的新北、桃園，雖然推案量體大，但受惠價格優勢及北市買盤外溢，待售率僅有三成左右。以行政區賣壓來看，更只有永和、觀音兩地上榜，以桃園市觀音區來說，賣壓較高的主因仍是因2字頭親民房價及草漯重劃區供給，吸引大批建商湧進推案所致。

台中市南區、豐原兩地待售率過半，主因是房價急速攀高，加上不少指標案進場所致拉抬所致。至於南二都台南及高雄，近年在科技議題點火下躍升為房市寵兒，吸引建商及投資客大舉南下搶插旗，像台南東區在平實、副都心等地大案連發下，急速拉抬行情發展，導致市場接受度有限，整體交易進入冷靜期。

另外善化、新營等地，則是受惠南科效應加持，尤其是大批就業人口紅利，更是讓業者嗅到商機積極開發。而高雄仁武、鳳山及小港三區在利多議題、剛需買盤帶旺下，推案量能均超過2千戶，也加速賣壓走高。

林哲緯提醒，隨著大選落幕，加上原本新青安政策性等利多，今年房市信心估計將逐步回穩，尤其是擁有就業、人口等硬題材區域的賣壓可望有所解套；惟部分房價超漲的區域，仍要留意會有局部賣壓，甚至多殺多的情形出現。

國建（2501）今（17）日公告取得台中市北屯區營建用地。該公司砸下10.45億元，買下台中市北屯區的北平路三段718坪土地，占地面積達567坪，可望改建為住宅大樓。由於該交易案涵蓋土地和建物，預計將走危老重建方式，總銷估約45億元。

國建農曆年後才開工就積極獵地，公司在公開資訊觀測站上公告，以10.45億元買下台中市北屯區東峰段土地及建物，其中土地面積達566.58坪、建物面積達717.98坪。交易對象是協承國際有限公司及5位自然人，非關係人。付款條件分為四期，包含第一期10％、第二期30％、第三期50％、第四期10％。

國泰一開春就獵地，顯示看好房市走勢，積極回補土地庫存。公司日前也表示，今年起的未來四年，每年建案完工量均逾百億元，公司業績至2027年無虞，且集團手中住宅推案儲備量約達627億元，其中67%位於新竹以北，長線業績擁有高能見度。

根據公司法說會資料顯示，今年包括總銷20億元「國泰和河」、總銷25億元「國泰溪境」、總銷47億元「國泰MOST+」、總銷35億元「國泰悠陽」等四大新案將完工，總計新案完工量達127億元，表現超越去年，2024年營運可望優於去年表現。

開年迎新，329檔期也緊鑼密鼓開展，但政府打炒房政策未鬆綁，開發商轉戰商廠辦市場，建照及使照核發量均來到歷史次高。鼎越開發執行副總張嘉文指出，商用不動產面臨爆量壓力，但在企業升級總部需求、上市櫃法人轉戰長期收益產品下，交易熱度不墜，市場將呈現M型化，符合ESG規劃的精華區頂級A辦，將成為受追捧的搶手貨。

每年房市重頭戲向來是住宅案壓陣，但近年起隱隱有商廠辦崛起趨勢，從內政部建照及使照核發量持續居高，可一窺端倪；去年全國「工業倉儲類」及「辦公服務類」建照量核發量共達354萬坪，使照核發則達311萬坪，兩者皆為1999年統計以來次高紀錄。

建照是房市趨勢指標，使照則為供給指標，兩者核發量大增，顯示市場前景大好，吸引上市櫃建商持續加碼商廠辦類產品。

張嘉文表示，北市商辦正處於臨百花齊放的格局，供給增加，但企業剛需同樣強勁，包括中美貿易戰之下的台商回流擴廠、企業整合旗艦總部等，還有全球淨零排放趨勢下，企業升級辦公室，以達到歐美客戶減碳或碳中和需求。

就投資層面而言，上市櫃法人仍偏好具穩定收益、有增值空間的收租型不動產，張嘉文說，位於市中心精華區，擁有ESG規劃的商辦園區，因具備屋齡新、坪數大、規劃彈性，以及完善商務配套服務，將成為熱門標的。

「明年碳費開徵後，商辦M型化波動的將更劇烈，」張嘉文分析，精華區老商辦面臨軟硬體條件差距大，以及改建費用驚人等困境，將加速退出市場投入改建，而符合指標的商廠辦不僅有綠色溢價優勢，即便面臨爆量供給壓力，仍擁有競爭優勢。

負責銷售京華廣場頂級商辦園區、中工雲宇宙AI園區的威京國際行銷經理陳大中表示，國家企業廣場近期以總價逾10億元成交，每坪拆算單價176萬元，成為預售商辦最高單價；中工雲宇宙AI園區則受鴻海青睞，以75.49億元購入，每坪拆算單價近55萬元，創下新北市廠辦預售最高單價。

「這顯示商用不動產市場交易熱絡，產業看好台灣未來投資環境，即便供給量增加，但符合市場期待的產品，價格仍有上漲空間。」陳大中指出，近期接觸的上市櫃客戶中，有二類需求者增長最多，一是因應企業營運規模成長，需要整合分散各區或各樓層辦公室而出現的大坪數需求；另一是企業現有辦公室無法滿足產業轉型，急尋新門面，以利於招商業務和吸引人才。

此二類客戶更看重辦公室的ESG規劃，如取得美國綠建築LEED、健康建築WELL認證，以及是否規劃統一購買綠電與綠電憑證服務等，而在綠色商廠辦的趨勢及需求下，將持續衝高市場交易規模。

北市國宅行情近年一路上漲，其中位於中正紀念堂對面的新隆社區，雖是海砂屋，但因都更重建有望，房價反而飆升，日前就有一間6樓戶以每坪115萬、總價1億元交易，總價創社區新高，也是社區首次出現億級交易。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，扣除特殊交易，新隆社區已連續9筆交易成交單價破百萬，最高達122萬，如此價格令人咋舌，不過該社區未來都更後，單價可望從160萬元起跳，目前以一坪100多萬取得，還是划算。

新隆社區位於愛國東路、金華街，寧波東街之間，共約550戶，基地達3,800多坪，1985年完工，屋齡約38年。

陳定中表示，早在十多年前，社區就發現混凝土剝落、鋼筋鏽蝕等問題，後來經鑑定核定為海砂屋，社區住戶長年期待能都更重建，不過因住戶多，加上中正紀念堂周邊限高，影響業者投入意願，都更之路走來跌跌撞撞。

新隆社區2011年即委託專業都更規劃單位，進行都市更新先期作業，直到2018年，終於與國揚機構旗下的神揚建設，簽署都更備忘錄，並在2019年被台北市建管處鑑定公告為海砂屋，原預計2020年取得建照拆除重建。

但社區管委會後來與國揚產生歧見，都更案於2020年至2021年間重新招商，重新招商的結果於2021年敲定，由三圓建設獲選，取代國揚續推新隆社區都更案，目前仍在審議階段。

陳定中表示，新隆社區雖然是海砂屋，但因都更持續推動，加上該社區地段精華，且基地規模之大為北市罕見，區段又長年欠缺供給，未來推案頗具優勢，因此社區交易行情，也從先前8字頭近期站上百萬水位，若順利都更重建，往後新案價碼，可望從一坪160萬元起跳，成為區段最具指標性的嶄新社區。

財政部打炒房再出手，賦稅署昨（16）日公告112年舊制房屋財產交易所得計算規定，史上第二次調整豪宅門檻，擴及更多房屋，希望使設算所得額更貼近實際所得，估約4,000件受影響。

這項規定主要針對去年出售舊制房屋（如2014年以前取得的房屋等）、且交易價格屬「豪宅」等級，當無法提出相關交易成本等證明時，國稅局將會據此設算所得，今年5月報稅時適用。

財政部官員表示，針對房地總交易金額達一定門檻的豪宅，在設算舊制所得時，會計算房屋部分的收入後，再按17%計算所得，比起非豪宅案件是以房屋現值乘以一定比率來計算，相對重得多，也更貼近實價。

財政部自2013年參考央行豪宅標準，訂出各縣市豪宅定義後，曾在2014年配合央行調降豪宅定義的金額，此次再調降、擴大適用範圍。

台北市部分，豪宅從原本7,000萬元以上調降到6,000萬元；新北市從6,000萬降到4,000萬，桃園、新竹縣市、台中、台南、高雄從4,000萬元降至3,000萬元，其他地區則從4,000萬元降至2,000萬元。

針對非豪宅部分，是以現值乘以一定比率，全台368行政區中有196個調整，幅度約1至5個百分點，其中台南新市、善化皆調高5個百分點，皆因南科效應，房市漲幅顯著；高雄前鎮則調高4個百分點。

提要
機能成熟，市立美術館助攻，行情穩中走堅...

桃園「青埔A19」商圈是青埔地區中，生活機能最成熟的區域；信義房屋（9940）青埔A19店主任沈佳分析，由於此區多是自住客居多，明年整體桃園市立美術館完工後，居住品質將再提升，在此區沒有大面積可供興建的土地釋出下，加上剛需買氣強，區域房價穩中走堅。

青埔地區中，「青埔A19」商圈是以機場捷運線A19桃園體育園區站為核心、向外圍發展；區內最指標的重大建設是桃園市立美術館，又分為美術館、兒童美術館兩大部分，並以空中廊道連接兩棟建築物，搭配園區內青塘園萬坪公園，加上「藝術山丘」、水景綠帶串接，市立美術館大大提升「青埔A19」商圈的居住品質。

沈佳表示，美術館兩期開發中，兒童美術館已在2023年完工，市立美術館部分預計2026年落成，預計明年桃園市立美術館整體完工後，加上原先商圈相較A18、A20站屬相對低密度開發，屆時整體「青埔A19」商圈居住品質將再向上提升。

此外，「青埔A19」商圈中，還有甫完工、已舉辦過2023世界客家博覽會的桃園航空城世貿中心，再加上陽明交大預計在此興建教育研發暨醫療園區，均將帶動青埔地區產業投資發展，區域建設愈加豐富；而今年月桃路拓寬工程第二標預計竣工，明年第三標完成定線，將大幅減少商圈內塞車問題。

沈佳指出，「青埔A19」商圈還擁有青埔國小、青園國小、青埔國中、大園高中等明星雙語學區，生活機能上，在領航北路二段也有不少小火鍋店、星巴克、早午餐店，以及捷運聯開案「冠德青璞匯」低樓層為環球購物中心商場、二樓為家樂福量販店，商圈也有全聯超市，在機場捷運A17站、A18站、A19站三站中，「青埔A19」商圈屬於區域建設、生活機能最多站區。

沈佳表示，「青埔A19」商圈，大多是自住客買方，以房價來看，愈接近捷運A19站價格愈高。以預售屋來說，目前區域行情每坪成交價從47萬、48萬元起跳、至50萬元左右，指標建案如「大華畔」、「璞園畾畾青」、「威均青塘園」等。

新成屋部分，沈佳指出，行情則是落在每坪45萬、46萬元左右，中古大樓方面，屋齡五到十年產品每坪成交價多在40萬元出頭，屋齡逾十年每坪成交均價則在35萬、36萬元左右。至於透天產品則視屋齡高低，屋齡15年左右，總價約2,500萬元，屋齡較新產品，總價則多在4,000多萬元。

沈佳分析， 2016年房地合一稅上路後，房市短線投資客下車，目前市場上大多是自住客、長期置產客。由於「青埔A19」商圈，目前區域已無大面積可供開發素地，少數可開發土地也握在如宏普建設、桃大等手中，在開發商面臨持續緩步上升的營建成本壓力下，加上區域房市供不應求，只要物件價格合理、買方多願意在行情上多加個2萬到3萬元購買，認為接下來區域房價仍是以穩中緩步向上格局發展。

房市交屋潮爆發，營建類股國建（2501）、昇陽（3266）、達麗（6177）、潤泰新（9945）業績飆，1月營收年增率高達1至8.96倍開紅盤；隨房市利空淡化，首季交屋及銷售熱潮，將有助營建股營收衝高。

國建今年預計有4筆新案完工交屋，包括新北「國泰和河」、桃園「國泰溪境」、台中「國泰Most+」、台北南港「國泰悠陽」，完工量將達127億元，1月營收19.6億元，創同期新高，年增1.01倍，市場樂觀全年業績將優於去年。

昇陽去年營收42.42億元、年增近46％，今年1月續強，在「昇陽國詠-麗池區」跨年度交屋入帳下，單月營收再度站上10億元大關，改寫同期新高紀錄，年增率高達4.43倍，首季營收有看頭。另外今年還將有總銷5億元的台北市石牌路案完工入帳，昇陽業績可望再推升。

達麗去年營收攻上154.26億元新高後，今年將有「陽明大苑」、「達麗松丹」等案完工交屋，完工量達115億元，今年1月營收2.61億元創同期新高，年增8.96倍，市場預期全年營收將站穩百億元關卡。

潤泰新的新店案交屋入帳，1月營收達29億元，年增73.52％，今年將還有「潤泰青田618」、「潤泰大安富陽」、「潤泰信義」、「潤泰左岸生活」等新案完工交屋，完工量逾50億元，明顯優於去年。

大型交易現身，總規模衝上186億元

在企業擴產、擴編的自用需求強勁下，商用不動產市場景氣春燕歸來。商仲業者調查顯示，1月上市櫃公司商用不動產總交易規模達186億元，較去年同期倍增，不僅都會區商辦廠辦交易穩定外，全台都會外圍工業地產大型交易更遍地開花。

根據信義全球資產統計顯示，去年大型商用不動產交易規模僅1,342億元，為近四年最低量，不過今年開春商用不動產交易買氣轉趨熱絡，包括台達電以近48億元買下南山人壽位內湖二棟廠辦大樓在內，合計就有超過8件總金額10億元的大型商用交易現身。

有別於過去商用不動產市場以核心都會區的商辦、廠辦為大宗，1月商用不動產大型交易中，位於都會外圍的工業地產占比逾5成，包括長春樹脂以30億元買下彰濱工業區土地等，也有多件總金額10億元以上的交易，如國盟開發取得南山人壽基隆安樂區新城段倉儲用地、微星科技取得桃園龜山山頂段廠房、耀華電子入手宜蘭利澤工業區土地、台新人壽買下台南永康王行段近萬坪工業廠房等。

信義全球資產顧問發展部經理林建勛表示，去年因經濟成長疲軟，加上部分企業暫緩業對工業地產投資，工業地產交易規模僅約前年的一半。

不過廠商去庫存告一段落、外銷復甦，全球AI應用需求浮現，台積電等半導體科技大廠加碼布局，拓廠增加產能，加上企ESG綠色轉型，對具備環保節能題材的綠色工廠需求大增，工業地產可望成為帶動商用不動產市場重回成長的最大動能。

林建勛表示，隨著全球景氣回升，廠商投資動能回穩，精華地段工業土地、智慧廠房會是今年主流交易產品。此外，近年辦公租金上漲，企業積極尋找具氣派門面、大坪數或帶有ESG相關認證的辦公大樓，小換大、舊換新、租轉買的動機增強，帶動商辦交易持續看好。

2024年開春土地市場亦出現久違大量，上市櫃建商土地市場交易規模達80億元，為過去一年來單月次高，建商獵地方向也從過去熱門重劃區，轉向以科技產業設點帶來新人流、金流的新興產業軸帶。

據信義全球資產統計，2019～2021年間，每年大型土地交易規模均逾1,500億元，2022、2023年則腰斬至600億元左右，不過今年開春以來，包括富旺國際、皇普、亞昕、永信建設、國揚旗下的神揚建設等建商1月均有入手土地，開春土地交易熱度明顯感受回溫。

信義全球資產顧問發展部經理林建勛表示，過去二年全台土地市場吹冷風，包括信用管制政策限縮建商購地貸款成數、營建成本水漲船高，讓建商在資金運用上更謹慎，不過隨著住宅市場交易並大幅萎縮、預售銷售率並未明顯下滑、房價也相對盤堅，使建商購地信心回溫、手筆增大。

不過建商購地策略也有所轉向，過去幾年全台各熱門重劃區建商搶地熱、銷售也成為票房保證，隨著重劃區地價高漲、房價創價難度提高，建商對重劃區土地取得意願降低，反而不少新興產業軸帶周邊，由於未來就業、居住人口進駐的預期，成為建商土地開發首選。

此外，也有愈來愈多建商購地目標精準放在精華商圈、可立即開發、產權單純的土地，或布局市區優質地段的老透天、商業大樓，先出租收益、再伺時機改建推案。

春節期間房地產市場行情，可以用一個詞概括：平淡。

CRIC資料顯示，重點監測的44個城市春節周成交量環比下降87%，同比降幅達到了40%，即便是與2022年同期相比，降幅也有八成之多。

雖然春節期間返鄉客流迎來高峰，但三四線城市返鄉置業“缺席”，重點監測的32個三四線城市春節周成交同比下降43%。一線熱度高位回落，同環比降幅均超8成。

這反映出居民購房信心仍然不足，觀望情緒持續加劇。預計2月整體成交環比或將進一步下行，市場恢復預期要至3-4月。

受樓市低迷行情影響，2024年春節假期房企推盤積極性普遍不高，多數城市在2月9日至2月15日春節周幾乎0供應。

結合春節前一周來看，累計兩周的新增供應依然不容樂觀。據CRIC監測，50個重點城市在2月2日-2月15日兩周的新增供應量僅為396.44萬平方米，同比下降11%，較2022年同期下降了53%。

受房企推盤積極性較低影響，2024年春節樓市成交延續平淡行情。

CRIC監測資料顯示，44個重點城市在春節周成交量僅為23.38萬平方米，環比下降87%，同比下降40%，較2022年同期降幅也達到了82%。

細化到單日成交資料來看，2024年春節前一周成交量開始波動下行，春節周降至低位，自2月11日（正月初二）開始，日度成交開始緩步上行，至2月17日（正月初八）達到11萬平方米為春節假期單日高點，但整體成交尚未恢復到節前一周水準。

年前核心一二線相繼鬆綁限購、放鬆限貸，對於購房者的刺激作用依然有限。

一線熱度高位回落，同環比降幅均超8成。因春節外出務工人員返鄉，各城市春節期間表現均較為平淡，上海、北京同比降幅均在8成以上。

二線成交表現略好於一線，8個典型城市春節周成交僅為3.56萬平方米，環比下降94%，同比增長44%%。其中青島、武漢、成都等少數城市因去年基數較低同比持增。

三四線延續探底行情，返鄉置業並未出現，32個三四線城市環比下降81%，同比下降43%，僅韶關、煙臺、東莞等個別城市同比漲幅顯著均平均。

值得注意的是，傳統的人口輸出大省諸如安徽、蘇北、川渝等，今年並未迎來傳統返鄉置業潮，房企推盤力度上升，折扣力度延續節前，但是收效甚微。

以徐州為例，假期期間多達五個項目推新，較2022年和2023年同期推盤頻次及推盤量均顯著增加，各案場春節主題活動超150餘次，覆蓋特價房、春節專屬優惠、買贈等多種形式，但受市場行情不佳影響，整體去化不理想。

微觀專案層面，從17個重點監測城市單專案平均來訪客戶組數和認購套數可以看出，多數項目來訪組數在20-50組不等，春節期間也多為2-3套零星成交。

西安、重慶單盤來訪、認購表現也顯著好於去年同期，不過較節前熱度還是有了下滑，而鄭州、徐州等跌幅均在5成以上。


值得注意的是，當前熱點城市和熱點項目個數減少已是不爭的事實，不過有三類項目實現了逆勢熱銷，春節周成交套數均突破10套。

首先，地處供應稀缺、配套健全的核心片區的改善盤，項目走量尚佳。比如徐州招商萬科山水間，該項目屬於銅山區大學路板塊內為數不多的在售改善項目，春節期間銷售了22套。而擁有學區等核心資源加持樓盤仍是購房者爭搶物件，譬如昆明學區項目萬科城、公園城市等專案春節期間客戶轉化率均在10%以上。

其次，剛改和改善需求持續釋放，改善客群韌性好於剛需，熱銷戶型主力面積段集中在100-130平不等。

第三類熱銷專案優惠讓利幅度普遍較低，不再依託單純價格戰來帶動去化。以武漢為例，大折扣力度項目未必能實現熱銷，相較而言網紅盤諸如武漢城建萬科雲泊江岸項目額外釋放全民行銷1%春節限時優惠，即可實現12套認購。

2024年樓市平淡開局。

熱點城市、熱點項目個數仍在不斷下降，春節樓市僅西安、杭州、重慶等少數城市市場表現略好於去年同期。安徽、四川、蘇北等三四線城市返鄉置業“缺席”，剛需購買力降級對樓市的負面作用逐步顯現。

2024年一季度壓力仍然較大，或無法再現“小陽春”，城市及城市內部各區域板塊還將延續分化行情，供應稀缺、配套健全的改善盤仍將是成交主力，剛需客群購買力還將持續降級，二手房成交占比有望進一步上升。

在谷底，走向上的路。

去年招商局集團曾提出“第三次創業”，並計畫於2024年全面加速推進這一目標。2024年恰逢招商蛇口(9.120, 0.55, 6.42%)創立45周年，新的起點和新的面孔，挑戰和機遇將並存。

編者按：2023年，是中國經濟在三年疫情後的第一年，身處諸多外部環境和內部發展的壓力，但經歷艱難，我們更應堅定信心。

在穀底，走向上的路。觀點新媒體繼續策劃和推出年度系列報導——“穀底一年”，以求全面與深刻聚焦在困難時期裡，優秀企業群體的堅強與堅韌，它們遭遇坎坷，心向美好。

與此同時，我們亦將繼續對話一批具有全球視野和豐富學識的經濟學者與行業領袖，從他們的角度，解讀中國經濟與行業未來發展。

觀點網 2023年對於房地產而言仍是緩慢觸底的一年，在江河日下的時期個體難以倖免。

招商蛇口曾表示，2023年是充滿希望的一年，疫情的陰霾散去，相信最艱難的階段已經過去。但從實際情況看，在積壓需求集中釋放及前期政策效果顯現等因素帶動下，一季度熱點城市迎來“小陽春”行情，二季度增長動力放緩，房地產行業依然面臨調整。

2023年，招商蛇口實現合同銷售2936億元，同比增長0.35%，其中自6月以來僅有1個月錄得銷售正增長。依靠優於同行的執行力，仍實現了銷售業績穩中有進，首次躋身TOP5；儘管按自身制定的3300億元目標衡量，完成率未達到90%。

在銷售以外，招商蛇口圍繞“三個轉變”戰略醞釀了不少變化：土地投資進一步聚焦重點一二線城市，換倉動作明顯；組織重塑力度加大，推崇業績導向；非開發業務諸如物管、集中商業、公寓、會展、代建同步發力……

洶湧澎湃的轉型浪潮下，管理層亦面臨著不少經營課題，共同目的是提質增效。

去年9月8日，招商蛇口董事長許永軍退休，接任者為出任總經理4年之久的蔣鐵峰。但行業運營邏輯已發生根本改變，隨著許永軍淡出，企業中長期轉型重任也落到了新班子肩上。

去年招商局集團曾提出“第三次創業”，並計畫於2024年全面加速推進這一目標。

2024年恰逢招商蛇口創立45周年，新的起點和新的面孔，挑戰和機遇將並存。

挑戰

2023年3月，招商蛇口在發佈的2022年報中曾提及外部形勢的轉變：隨著人口紅利、城市化紅利、經濟高增長紅利和房地產金融化等“四個紅利”的消退，行業發展邏輯正發生根本變化，處在發展的振盪期和轉捩點。

過往紅利尚未消退時，招商蛇口與其他房企類似，對開發業務規模展開了積極追逐。比如2017年銷售突破千億，同年為響應招商局“重返上海”戰略，華東區域公司提出了“百年招商，千億華東”的戰略目標，力爭2022年實現收入千億。

2019年，招商蛇口提出銷售突破2000億元目標，年內為聚焦長三角區域的發展，該公司將南京、蘇州、無錫、揚州、合肥等城市拆分成江南區域，區域公司一度多達9個。

最終這一年實現銷售2205億元，年內還成功推進了前海土地整備工作，許永軍同時升任為董事長，蔣鐵峰則出任總經理。

需要指出的是，蔣鐵峰早前管理的華東區域，於2018年為招商蛇口貢獻了逾700億元銷售，銷售貢獻占比41%；2022年僅上海就貢獻銷售逾740億元，相當於2017年的10倍多，並占總銷售額四分之一，最終華東區域全年實現銷售和回款“雙千億”。

行業所面臨的挑戰也開始變得更明顯：疫情三年間，招商蛇口儘管繼續錄得營收正增長，但歸母淨利潤呈現逐年下跌趨勢；2022年營收、歸母淨利潤分別為1830億元、42.64億元。

這一方面是過往普遍高價拿地產生的後果，受限價影響毛利率連續走低，至2022年底跌破20%；另一方面則由於招商蛇口的權益占比相對較低，導致少數股東損益提高，甚至在2022年超過了歸母淨利潤；此外，在行業下行壓力下，2022年計提同比增加20多億元。

從扣非歸母淨利潤角度觀察，招商蛇口也通過處置資產增厚利潤，儘管近年來資產處置有所減少，但這仍會令主營業務創收能力顯得有所不足。

資料來源：企業公告，觀點指數整理資料來源：企業公告，觀點指數整理
觀點新媒體瞭解，由於2022年整體房地產市場恢復未達預期，招商蛇口新開工面積出現近年來首次負增長。這導致企業整體存貨規模同樣出現負增長，只是依靠持續活躍的拿地投資，存貨降幅才低於行業平均水準。

在這些存貨當中，已完工開發產品呈現逐年增長的趨勢，至2022年該部分存貨帳面價值近739億元，主要分佈於深圳、青島、天津、南京、寧波、蘇州、武漢、重慶等地，並以二三線城市居多。

上述趨勢進入2023年後依然未見好轉，去年上半年已完工開發產品帳面價值增加至774.88億元，占存貨規模的17.74%。這反映出企業的現貨庫存規模提升，庫存去化存在壓力。

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此外，去年上半年招商蛇口綜合毛利率進一步下滑至16.26%，同比下降2.33個點；其中開發業務毛利率降至17.82%，是近年來最低水準。按區域分，華中區域、西南區域毛利率下滑明顯，幾乎只有2022年同期一半。

管理層曾對此解釋，利潤大幅下滑主要源自弱二線及三線城市的存貨，多個城市的房價跌幅也超過了20%甚至30%，公司對這些產品的價格做了不少調整，但後續市場成交量並不能支撐價格上漲。

面對行業變化，2023年招商蛇口開始制定中長期轉型規劃，明確了“四個聚焦、三個轉變、兩個降低、一個提升”的戰略轉型要求，核心是在穩定開發業務基本盤的前提下，提升資產運營和城市服務等非開發業務在收入利潤中的占比，形成穩健均衡的業務結構。

在轉型要求下，過往的三大業務改為以開發業務、資產經營、城市服務來劃分，同時進行區域聚焦、業務聚焦、管理聚焦、風控聚焦，在區域發展上要求資源投向重點城市、城市中心區域成熟地段，改善業務多而不強的現狀，堅定聚焦主賽道核心業務。

組織結構調整也隨之而來，去年1月，招商蛇口對華東區域、江南區域、華南區域、深圳區域旗下的公司進行合併及精簡，並將海南區域調整為專業公司；今年2月再進行調整，包括括將深圳、華南區域整合，華中區域淡化撤銷，至此曾經的9大區域已壓縮至5個。

調整

資源獲取方面，招商蛇口同樣做出了優化。

在2019年提出一城一策、精准拿地，2020年推出“一城一範本”之後，招商蛇口進入2022年及2023年進一步提出聚焦“強心30城”，深耕其中“6+10城”。這些舉措被其形容為“換倉”，以應對近兩年房地產行業毛利率下滑，企業轉向保現金流等變化。

在實際拿地中，招商蛇口出現明顯收縮至高能級城市的趨勢，2022年該公司拿地總地價仍高達1279億元，權益地價766億元，但對應土地宗數僅有56宗，遠低於此前三年；2023年全年，權益地價提高至867.22億元，土地宗數卻進一步下降至55宗，權益拿地金額占比提升至75.9%（2022年為59.7%），投資強度38.9%。

具體城市方面，拿地金額基本投向“強心30城”甚至“核心6+10城”，資源投放進一步聚焦上海、杭州、合肥、北京、蘇州、長沙、深圳及西安等地。

其中，2022年及2023年招商分別在上海獲得土地10宗、9宗，計容建面86.57萬平方米、99.09萬平方米，權益地價216.35億元、219.22億元，是上海拿地最多的房企。進入2024年1月，該公司繼續搖號獲得上海松江區泗涇地塊，總價52.51億元，溢價率9.33%。

一併拓展的還有城市更新用地，僅在上海招商蛇口就曾參與發起過上海800億元城市更新基金，去年分別獲得了靜安區天目社區歷史風貌保護專案、楊浦平涼社區歷史風貌保護專案等。

按照蔣鐵峰的說法，招商蛇口要尋找的是，“五好專案”，即城市好、政策面好、專案好、團隊好、區域好。其中，在核心16城對搖號的地塊要全力參加；對一些流速正常的專案做好客戶分析定位，提高行銷和操盤能力來獲得合理利潤；至於一些庫存量大、供過於求，或者公司自身研究看不清楚、能力不足的地方，選擇儘量遠離。

投資端調倉對修復開發業務毛利率奠定了一定基礎，據觀點新媒體瞭解，2021年下半年起，招商蛇口新獲土地的毛利率預估都在23%以上。2022年，該公司新獲得的56宗地當中，年內首開的部分去化率約達77%，毛利率23.2%。

管理層將此解讀為抓住機會換倉的成果，同時按照預測，當下房地產行業的淨利潤率空間基本只有10%左右。這意味著企業除了拿地端壓降成本，還需要在其他環節進行提升，包括工期更快，產品設計更經濟有效，總價更低以及去化更快等。

觀點新媒體對比，2019-2022年間招商蛇口的開發效率已有所提高，存貨周轉天數從1475天降至1010天，其中2022年新增的56宗地有22個項目實現年內開盤。2023年由於行業繼續探底，銷售增速放緩，該公司的周轉效率有所降低。

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產品方面也出現了新的變化，典型的案例包括近兩年在南京、成都、合肥、深圳、三亞、廈門等主要城市落地“瑧系”項目，去年包括成都招商新川臻境、北京招商臻園等專案均錄得開盤售罄。

“臻系”主要定位高端改善，產品理念升維，從而對常規的改善產品降維打擊。包括今年1月最新獲得的上海松江區泗涇地塊，同樣計畫打造成“招商臻境”，這將是“瑧系”首度落地上海市場。

需要指出的是，招商蛇口在2023年初曾對房地產市場有過樂觀預判，這主要基於疫情結束需求集中釋放，去年1-2月銷售額錄得大幅增長，該公司旗（金麒麟分析師）下部分續銷專案流速高於2022年平均水準。

同時公司預計將有6000億元貨值年內入市（不含後續拿地部分），加上預判國家會出臺穩定房地產的政策，據此管理層按平均去化率55%估計，全年能實現3300億元銷售目標。

但從實際情況看，招商蛇口銷售快速增長只維持了5個月。從去年6月開始，除了11月仍錄得微弱增長，其餘月份該公司的銷售額均出現兩位數的跌幅，12月更是同比下跌46.58%至227.59億元。

均價角度顯示，在房地產下行時期，該公司也不可避免下調了售價，繼續以走量為主要策略。

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最終受到大市影響，招商蛇口全年實現銷售額2936.35億元，同比增長0.68%。儘管銷售增速仍好于同行，但並未實現年初制定的目標。

得失

業績資料顯示，在2022年利潤觸及低點後，2023年招商蛇口未能如預期那般穩住營收規模，利潤水準則得到了實打實的提升。

去年上半年，招商蛇口錄得營業收入合計514.42億元，同比下降10.63%，主要由於房地產專案結轉規模減少；分行業看，開發業務營收416.28億元，同比下降16.21%，收入占比較上年同期（86.31%）下降5.39個點，是該公司唯一下跌的板塊。

利潤方面，上半年歸母淨利潤錄得21.53億元，同比增長14.09%，少數股東損益則降至16.49億元，同比下降22.24%。至三季度末，歸母淨利潤同比增長27.45%至37.69億元，接近2022年全年水準；對應少數股東損益則跌幅48.16%。

熟悉該公司的人士向觀點新媒體表示，這主要是公司權益占比提升所帶來的變化。同時，近兩年拿地權益提升，尤其是2023年達到75.9%，這些舉措為利潤回升奠定了基礎。

開發業務作為基本盤的作用還體現在，儘管房地產市場總體不景氣，招商蛇口回款方面仍保持了定力，為非開發業務轉型培育爭取了時間。去年上半年及前三季度，該公司經營活動產生的現金流量淨額分別錄得265.2億元、257.25億元，同比增幅636.57%、216.96%。

非開發業務主要包括資產運營、城市服務兩大板塊，其中資產運營包括集中商業、產業辦公、公寓酒店，城市服務則包括物管、郵輪、會展以及康養。

資產運營方面，資料顯示，2023年上半年招商蛇口管理範圍內全口徑資產運營收入31.2億元，EBITDA約16.6億元，分別增長22.5%和26.1%。期內成熟運營期項目（開業三年及以上）EBITDA Margin約達6.1%，同比提升0.2個點；年化EBITDA回報率6.39%，較上年全年提升0.6個點。

在這批業務當中，集中商業發展的勢頭相對而言最好。具體而言，招商蛇口于2023年集中商業項目新開9個，新增重資產專案2個，累計輕資產專案11個，截至12月持有管理上也專案超70個，商業總體量逾700萬平方米，開發運營寫字樓超30個，寫字樓總體量超200萬平方米。

作為招商蛇口旗下商業地產投資運營和管理核心平臺，招商商管全年實現了專案集中開業的突破，並計畫在2024年將位於珠海、上海、成都、長沙、南京、深圳等地的花園城或海上世界項目推向市場。

按照“雙百”戰略，招商蛇口集中商業拓展到2025年達成購物中心100座，持有物業營收100億元的目標會存在挑戰。近期招商商管董事長袁嘉驊接受觀點新媒體採訪時，思路在戰略上已傾向於商業的品質而非數量。

其他資產運營業務沒有對外公開目標，但實際上也在穩步推進。比如公寓業務，招商伊敦年內實現了多個項目擴張，已佈局北上廣深、重慶、杭州、蘇州、廈門、西安等25個城市。海外佈局2國；總管理建築面積約319萬平方米，總房源量近5.5萬間/套。

城市服務最核心的業務依然是物業管理，其中招商積餘(11.450, -0.03, -0.26%)于去年上半年營收69.78億元，歸母淨利潤4.19億元，分別增長23.58%、26.65%，物管毛利率有所修復，錄得11.61%；截至6月底，在管項目2011個，在管面積3.30億平方米，較上年底分別增加127個、1900萬平方米。

在“沃土雲林”模式驅動下，招商積餘的擴張速度較為明顯，去年下半年也在深圳、天津、長沙、鄭州、南昌、北京等多地中標專案，涉及學校、圖書館、寫字樓、街道物管、公園、銀行大樓、產業園、新能源汽車充電採購、分散式光伏等。

另據觀點新媒體瞭解，去年中期招商觀頤整合到招商積餘旗下，意味著尚在培育期的康養業務將不再獨立發展。招商蛇口對此回應，主要是物管和康養兩者業務協同，因而進行了整合。

至於會展業務，招商蛇口以輕資產輸出為主，去年先後實現在重慶、杭州落地會展中心項目。該公司於今年1月表示，已完成西部、長三角、大灣區的首輪戰略佈局，成功實現三館全面聯動。

除了上述業務，未來或許值得關注的還有代建業務。資料顯示，2022年招商蛇口就新增了58個代建項目，獲得43萬平方米物管面積之餘，也新增近100萬平方米輕資產運營面積。

隨著房地產風險逐漸出清，一部分玩家的退場，讓諸如招商這樣的實力玩家得以輸出開發及運營管理經驗，代建就是重要管道。今年1月18日，招商蛇口董事會同意設立代建業務專業公司，統籌並開展代建業務。

觀點新媒體獲悉，過往招商蛇口主要由各區域公司自行開展代建業務，如今設立的代建平臺，將與其他專業公司的層級一樣，具有較大的獨立性。

安全

招商蛇口對培養第二增長曲線的重視，一定程度上使得非開發業務發展有所提速。尤其是基礎設施公募REITs開始試點以來，憑藉產業園區深耕優勢，其較早地分拆發行了博時蛇口產園REIT，成為少數在A股、H股擁有REITs平臺的企業。

同時繼2022年招商商業房托擴募之後，2023年3月博時蛇口產園REIT再度成為首批擴募的公募REITs之一。

按照管理層的表態，集中商業、辦公、產業園以及長租公寓是招商蛇口重點配置賽道，公司已經在搭建與這些賽道相匹配的REITs通道，包括租賃住房REITs也在積極部署和規劃當中。

目前招商蛇口仍未披露住房租賃REITs的最新進展，反而是集中商業的一些動態被持續釋放。去年11月，招商蛇口申報了一筆8.08億元ABS，並于同年12月25日正式通過，主要用於將南京馬群花園城證券化。

但總體而言，招商蛇口去年上半年集中商業運營收入僅有6.69億元，EBITDA約2.70億元；半年運營收入最高項目是昆山招商花園城，約為7710萬元。而去年10月底披露的首批消費基礎設施公募REITs試點名單中，招商不在其內，顯示仍需進一步提高競爭力。

在轉型階段，保障現金流及控制負債結構也是企業必要的舉措。除了銷售回款推高了經營性活動現金流，招商蛇口去年投資活動產生的現金流量也開始由負轉正，上半年及三季度末分別錄得63.66億元、17.41億元。

觀點新媒體對比，過去多年間無論是年度還是半年度報告，招商蛇口在投資活動現金流方面均錄得負值。如今這一指標轉正，主要得益於對聯合營公司投資及墊款同比減少。

資料來源：企業公告，觀點指數整理資料來源：企業公告，觀點指數整理
籌資活動則是連續出現淨流出，主要由於借款淨增額同比減少，合作方投入同比減少。但從有息負債來看，伴隨著業務規模增長，招商蛇口過去幾年處於加杠杆階段，融資餘額從2020年1604億元增加至2022年2020億元。

融資結構角度，銀行貸款依然是房企最倚仗的融資管道，只不過在近幾年招商蛇口加杠杆進程中，這一管道的占比有所降低，2022年降至不足59%；與之相反，債券融資所占比重逐漸提高，2022年占比達到27.48%。

2023年房地產行業融資有所收緊，在這種形勢下國央企的優勢得以體現。上半年，招商蛇口融資餘額繼續提高至2105.5億元，同比增長5.94%；而具體融資策略也發生變化，銀行貸款出現淨增加，債券及其他融資均呈現淨減少，一定程度上也反映了債市波動帶來的影響。

截至2023年中期，招商蛇口剔除預收賬款的資產負債率為62.86%，淨負債率47.01%，2022年全年水準接近。

現金短債比卻僅有1.09倍，是近年來最低水準；分指標看，期末現金及現金等價物餘額同比增長32%至1024億元，短期借款、一年內到期的非流動負債則共計增加46%至575.87億元，償付壓力有所增加。

因此招商蛇口也需要在債務置換方面開展工作，去年上半年公司在LPR下行視窗出現之際新增138億元公司債註冊，新增公開市場融資74.9億元，票面利率均為同期內房企債券利率最低水準；上半年綜合資金成本3.65%，較年初降低24BP。

進入下半年，招商蛇口融資的頻率有所提高，先後發行了超短債、公司債、中票以及碳中和債券等，據券商統計其全年公開發債344.3億元。

另據觀點新媒體不完全統計，目前該公司存續債券中，2023年公開發行的債券大約為248.4億元，絕大部分都是自7月以後起息。

股權融資方面，招商蛇口同樣體現了信用優勢，去年9月28日該公司宣佈定增事項在推進9個多月後圓滿完成。根據定增方案，招商計畫發行股票加碼前海相關資產，總對價89.28億元，並發行股票募集配套資金不超85億元。這也是房企“第三支箭”的首個落地案例。

正是由於高效完成股權融資，實現蛇口產園REIT擴募，公開市場融資創新高以及資金成本創新低，在今年2月3日召開的2024年度工作會議上，招商蛇口財務管理部、產業園區事業部、自貿投資部門均獲頒佈相關獎項。

招商蛇口管理層提及，2024年公司將精打細算控負債與控成本。或許對於房企而言，在新時期追求降本增效，本質上首先其實是確保現金流安全。

繼1月份廣州、上海等地優化限購政策後，北京、深圳兩大一線城市也在春節假期前相繼放鬆限購，釋放出積極信號，春節假期樓市表現備受關注。從春節假期的樓市成交資料來看，重點城市二手房市場實現“開門紅”，看房量和交易量對比去年均有大幅回升，而新房成交則表現平淡。

業內人士認為，春節後，前期出臺政策的核心一二線城市政策效果有望進一步顯現，供需兩端政策發力有望推動房地產市場逐漸企穩。（證券時報）

2月18日，上海發佈7.0版營商環境行動方案，提出浦東新區打造營商環境綜合示範區。下午，浦東新區舉行引領區2024年抓投資促發展大會，圍繞落實行動方案和進一步推動經濟高品質發展，明確實施“1+1+N”行動，即形成“1”張任務分解表、“1”批重點改革事項、“N”項營商環境提升措施。7個重點產業項目在會上簽約。

今年是浦東營商環境優化的關鍵之年。一方面，加快推動引領區、自貿試驗區制度型開放和綜合改革試點等國家重大改革任務，都需要市場化、國際化、法治化的一流營商環境作為基礎保障；另一方面，浦東提出的2024年全區重大建設專案年度投資1656億元目標，也需要依託優質的營商環境實現提速。

當天現場簽約落地的超導科技二代高溫超導帶材產業化專案、人形機器人(10.340, 0.45, 4.55%)製造業創新中心、安圖國際研發運營中心等7個項目，均是高投資、高附加值、高技術含量的重要科創項目。上海超導科技股份有限公司董事長馬韜表示，目前我國高溫超導帶材的產業化技術在全球範圍內有競爭力。“未來兩三年是我們領跑全球的重要時間視窗，如果在擴產過程中耽擱了，就很有可能失去現在的行業地位，甚至被歐美國家拉開差距。”不久前，上海超導科技股份有限公司向浦東方面提出，希望在浦東拿地進一步擴大產能。“提出這個想法後，浦東方面第二天就到公司調研，迅速召開聯席會議，並為我們的項目擴產配套了專屬的營商服務管家。”馬韜說。

本著“好項目不缺土地，好企業不缺空間”的原則，浦東針對25個產業社區、123平方公里規劃產業用地，積極推進各層級規劃全覆蓋。“今年，浦東新區將繼續實施土地儲備‘清盤行動’，推進65幅地塊清盤，重點在張江科學城等區域加大土地供應規模。在符合環保要求、安全底線和相鄰關係的基礎上，支持按需確定容積率和建築高度。”浦東新區規劃資源局黨組書記、局長齊峰表示。

記者瞭解到，根據上海7.0版營商環境行動方案，浦東應在進口免予辦理強制性認證、經營範圍登記改革、為生物醫藥產業發展定制全產業鏈條的營商環境優化方案等方面推出具有標杆意義的創新行動。以進口免予辦理強制性認證為例，浦東新區自試點免予辦理強制性產品認證制度（簡稱3C免辦）以來，僅保時捷中國，已經有2.4萬件零部件享受這一政策。“尤其是浦東新區通過立法形式，將這一創新制度固定下來，給予我們外企更好的預期，我們對未來的發展更有信心。”保時捷中國法務合規與公共政策部門副總裁劉建龍說。

新版營商環境行動方案發佈後，企業對各項改革提出新期待。劉建龍表示，希望新的行動方案能夠更好彌合區域之間的政策差異，提高制度透明度和統一性，“讓企業，特別是外資企業能夠在上海感受到落地標準一致的營商環境，避免政策差異帶來的營商成本。”

此外，當天市經信委、浦東新區還聯合啟動產業鏈協同招商機制，市級部門將聚焦積體電路、生物醫藥、人工智慧、民用航空、合成生物、元宇宙、汽車等產業鏈，以引導特色發展、協同互促共進、聚焦細分賽道、一把手工程、專人專班和三級協調等多個維度為抓手，支持浦東新區深入推進產業鏈招商，助力吸引更多優質的企業和資本流入，促進產業集群的形成、優化資源配置、推動產業升級、增強區域經濟實力。

市委常委、浦東新區區委書記朱芝松出席會議。

2月19日，青島市住房及城鄉建設局積極落實租賃房屋貸款支援計畫試辦工作。

2023年，該局加大住房保障力度，建設籌集公租房600套、保障性租賃住房3.5萬套(間)，並發放住房租賃補貼1.4萬戶。同時，與國家開發銀行、工商銀行、農業銀行和中國銀行合作，成立工作專班，推動保障性房屋貸款投放。目前，四家銀行已發放首批試點貸款18.5億元，支持7個存量住房項目，涉及2319套房屋。農業銀行投下9.2億元貸款，支持企業購置、興建、改造1,500多套保障性租賃房屋。

中國銀行為專案收購提供信貸支持，資金將用於長租房建設，降低房屋租賃經營主體融資成本。

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2月19日，福建省近期下達10.74億元補助資金，以推動保障性安居工程建設，資金將用於支持租賃住宅、公租房保障及老舊社區改造。此補助資金已納入直達資金管理，全流程實施動態監控，以更好發揮財政資金引導作用。

2024年，福建省計畫發展保障性租賃住房2.65萬套，發放租賃補貼8868戶，同時開展老舊小區改造1327個，涉及樓棟1.31萬棟，改造面積2007.55萬平方米，預計將有23.38萬戶居民受益。此舉旨在緩解城市租賃房屋及公租房供需矛盾，提升居住品質，有效改善居民居住環境。

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2月19日，湖南省懷化市政府發布2024年政府工作報告，其中提到該市計劃新增保障性租賃住房785套，並加大爛尾樓盤的活化力度。

報告也指出，懷化市將致力於提升城市治理水平，包括改造246個城鎮老舊小區和1435套城市危舊房，並深化「交房即交證」改革。該市也將積極探索房地產業平穩健康發展的新模式，支持剛需和改善性住房消費，並全面完成保交樓任務。

同時，懷化市將積極穩健地處置房地產歷史遺留問題和徵收安置遺留問題。此前，懷化市已推出多項政策促進房地產市場穩定健康發展，2023年商品房銷售面積成長率位居全省首位。

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2月18日，上海易居房地產研究院發布《百城住宅庫存報告》顯示，2024年1月，全國百城新建商品住宅庫存規模約5億平方米，季減0.5%，較去年同期減少4.2%。

易居智庫研究總監嚴躍進指出，在此前連續50個月同比正增長的基礎上，當前全國百城庫存規模已出現連續12個月的同比下降態勢，這也意味著2023年以來庫存走勢總體以「下行」為主要特徵。

統計顯示，100個城市中有67個城市庫存規模出現年減態勢。具體來看，1月份，全國百城庫存規模年增速較大的城市包括：贛州、上海、珠海、深圳、馬鞍山、南通、岳陽、韶關、南昌和合肥。這類城市中，有一部分屬於能階較高的城市，顯示房源供應量相對充足，也反映了此類城市購屋政策放寬後，推盤節奏加快。而另外一些城市的庫存較去年同期增速相對較小，主要包括：威海、清遠、湖州、長春、中山、蘭州、鄭州、鎮江、青島和瀋陽。

1月份，全國百城庫存去化週期即存銷比為22.9個月，其屬於2010年有資料監測以來的最高水準。其中，100個城市中一、二、三、四線的新建商品住宅存銷比分別為16.6、19.6及30.2個月。

從具體城市來看，去化週期相對偏高的10個城市為：韶關、晉江、西寧、舟山、洛陽、哈爾濱、江陰、馬鞍山、泉州和景德鎮，多為三、四線城市。而去化週期相對偏低的10個城市為：南昌、貴陽、呼和浩特、鄭州、上海、濟南、中山、杭州、三亞和成都。

對此，嚴躍進建議：“當前各地去化壓力略大，其和購房銷售數據偏低位是有直接關係的。後續要宣傳好購房利好政策，真正激活合理住房消費需求。”

2月19日，深圳市公示了2024年首批工業上樓更新項目，其中包括寶安羅租片區、大鵬沙魚湧片區和觀瀾銘可達產業園三個大項目，拆除面積均在20萬平方公尺以上。

寶安羅租片區更新單元計畫草案已通過審議，擬更新方向包括普通工業用地、二類居住地和商業用地。工程位於石岩街道，涉及用地面積超過67萬平方米，其中擬拆除範圍用地面積近59萬平方公尺。規劃包括廠房、住宅、商業及公共配套設施等。

大鵬沙魚湧片區計畫位於葵湧辦事處，涉及留用土地規劃容積面積和政府收儲建設用地面積。規劃包括住宅、商業和公共配套設施，其中政府收儲部分還規劃有廠房和產業研發用房。

觀瀾銘可達產業園區城市更新單元曾納入龍華區都市更新計劃，更新方向為一般工業功能。最新公示的規劃草案涉及用地面積和擬更新方向等信息，規劃包括廠房、產業配套用房、住宅和公共配套設施等。

以上三個項目均遵循深圳市相關政策要求，包括《深圳經濟特區城市更新條例》等。工程在拆除重建過程中將落實公共利益用地，並依規定處理建成於特定日期後的建築。同時，工程規劃階段將落實深圳市城市總體規劃等法定規劃的管控要求。

近期，根據北京產權交易所揭露資料顯示，華潤置地控股有限公司掛牌轉讓華潤置地（瀋陽）有限公司（簡稱「華潤置地瀋陽公司」）100%股權，轉讓底價39.15億元。

對此，華潤置地方面回覆記者稱，瀋陽鐵西萬象匯作為華潤置地精選的標竿商業項目之一，將作為商業類REITs發行，華潤置地（瀋陽）有限公司只是鐵西萬象彙的項目公司，其100%股權掛牌轉讓是作為專案發行商業類REITS的前置舉措之一。

而就在剛剛，證監會批准了首批消費基礎設施REITs，其中華潤置地青島萬象城商業REITs正式獲批。

「類REITs是華潤置地響應國家建立多層次REITS市場的重要舉措之一，未來將會和公募REITs建立有效銜接，共同支持華潤置地大資管戰略的實現，本次選擇沈陽鐵西商業項目開展類REITs，也體現了華潤置地對瀋陽商業環境的認可和長期看好，華潤置地還將繼續加大在瀋陽的投資發展。」華潤置地方面稱。

出乎意料，卻在情理之中

今年4月，華潤置地（太原）有限公司100%股權掛牌轉讓，其對應資產為太原萬象城。華潤置地回應媒體，此舉實為發行太原萬象城計畫資產證券化產品。兩個月後以華潤太原萬象城為基礎資產的「中信證券( 21.250 , 0.00 , 0.00% ) -華潤置地消費基礎設施資產支持專項計畫1期」成功發行，擬募資80億元，首期43.58億元。

如何將持有的商業不動產資本化，進行存量盤活，取得增量資金，為存量商業專案提供新的退出管道，是房企不斷探索嘗試的方向。

在國內商業不動產領域尚未開放公募REITs之前，最常見的證券化融資工具有為兩種，分別為CMBS和類REIT。相較於一般融資產品，它們有著融資期限長、限制較少和融資利率較低等優點。

眾所周知，華潤置地資產證券化的底層資產一般以成熟的商業項目為主，例如，杭州蕭山萬象匯、北京清河萬象匯、南通萬象城等系列產品。

根據華潤置地早前披露的部分代表性商場的租金收入情況顯示，2022年華潤置地購物中心租金收入為137.6億元，其中華潤置地旗下的9個重奢MALL，深圳萬像城、杭州萬像城、沈陽萬象城、南寧萬象城、重慶萬象城、廈門萬象城、福州萬象城、海口萬象城、武漢萬象城以及深圳萬像天地、成都萬象城在2022年總計租金收入為64.82億元。

其中，華潤置地瀋陽公司對應的鐵西萬象匯項目，位於瀋陽市建設東路158號，註冊資本1,417萬美元。官方揭露2022年營業額收入超過10億元，是瀋陽市重量級商業航空母艦。

截至2023年8月31日，華潤置地瀋陽公司營業收入約2.13億元，淨利2002.38萬元，資產總計約61.22億元。

類REITs相較於CMBS有何吸引力

CMBS是指商業房地產抵押貸款支持證券，債權銀行是以原有的商業抵押貸款為資本，發行證劵。 CMBS多由房地產企業發行，通常採用雙SPV架構，即原始權益人先設立信託計劃，向融資方發放貸款；信託受益權形成後，作為基礎資產進行證券化，交易所募集資金用於支付信託受益權轉讓至專案計畫名下的對價。

類REITs則是基於資產支持專案計畫（ABS），以非公開方式向合格投資者募集資金，透過SPV投資於不動產資產，是資產證券化和REITs有機結合的一種金融產品。

以瀋陽鐵西萬象匯為例，2022年，華潤置地以瀋陽鐵西萬象匯作為底層資產發行的「中信證券-華潤置地瀋陽鐵西萬象匯資產支持專項計畫」。瀋陽鐵西萬象匯CMBS發行規模21.01億元，其中優先A級規模為21億元，期限18年，AAA評級，發行利率3.3%。

CMBS一般採取3+3+3…的方式，以三年為一個回售/贖回週期。瀋陽鐵西萬象匯CMBS在發行一年後具有提前贖回權，並重新將作為商業類REITs發行。

由此可見，兩者最本質的差異在於，類REITs基礎資產所有權需進行變更；而CMBS不會導致融資方喪失對其不動產的所有權，而對於以該不動產作為抵押向融資方貸出資金的債權人在CMBS的過程中實現了資產出表。

CMBS和類REITs均以不動產為底層資產發行證券化產品，為企業盤活存量資產、提升資產流動性和回收投資現金提供了管道。發行人可依這兩種產品的不同特徵，選擇適合專案發行的產品。

而比起CMBS、類REITs，公募REITs產品則是將存量資產進行上市運作，賦予了資產流動性，其底層的基礎設施項目權屬清晰，現金流持續、穩定，投資回報良好，且公募REITs產品將90%的基金年度可分配利潤用於分配。高比例分紅使得投資人獲得持續、穩定的現金回報，豐富了投資者的日常理財管道，有助於化解居民儲蓄需求，將儲蓄轉化為投資。

隨著消費基礎設施公募REITs正式落地，業界普遍認為，中國公募REITs市場「首發」+「擴充」的發展格局將逐步成型，如華潤置地等實力強勁、旗下優質資產充足的穩健發起人，也因未來具備更高的「擴充」可能性，而吸引了更多投資者關注。

英國《金融時報》引述消息人士指出，上月被高等法院頒令破產的中國恒大（03333），其清盤人安邁（Alvarez & Marsal）董事總經理杜艾迪（Edward Simon Middleton）及黃詠詩，正研究是否起訴恒大前核數師羅兵咸永道「疏忽」。報道指杜艾迪與黃詠詩已與至少兩家律師事務所就潛在訴訟進行談判，惟目前未有定案，亦不代表已發現羅兵咸有不當行動。


恒大清盤人 據報研提告羅兵咸永道
(經濟)

中國恒大（03333）上月在香港被頒令破產，有外電引述消息指，獲委任為恒大清盤人的安邁（Alvarez & Marsal）兩名顧問曾與至少兩家律師事務所討論，考慮是否對中國恒大前核數師羅兵咸永道提出訴訟。羅兵咸永道曾長期出任中國恒大以至系內上市公司的核數師，直至2023年初應公司建議辭任核數師。

參考恒大通告，最後一份由羅兵咸永道審計的恒大年報為2020年度財報，恒大2021年至22年的財報由另一核數師上會栢誠審計。

報道引述消息指，雖然負責恒大清盤的安邁顧問董事總經理Edward Simon Middleton及黃詠詩曾與律師商討羅兵咸永道潛在訴訟事宜，但有關討論仍在早期階段，不代表清盤人已發現證據，可證明羅兵咸永道有不當行為。

安邁、羅兵咸永道都未有回應有關報道。

華懋7項目千單位將登場

踏入龍年，發展商相繼公布推盤部署。信置（00083）在2024年計劃推出4個全新盤，涉及1961伙，當中與市區重建局（市建局）合作的中環ONE CENTRAL PLACE料成頭炮，有望本季內登場。華懋年內全新盤及貨尾共7個項目發售，共有約1000伙，當中長沙灣東京街重建項目屬「重頭戲」。

田兆源料樓市平穩發展

信置執行董事田兆源表示，集團今年將會推出4個全新盤，全部為鐵路概念盤，相信會受買家歡迎，第一季有機會先推中環ONE CENTRAL PLACE，共121伙，樓盤會在今年底落成，屬短期樓花項目。

其他新盤包括與嘉華國際（00173）等發展的元朗錦上路站柏瓏III，共有680伙。夥拍資本策略（00497）等發展的油塘通風樓物業發展項目，涉及792伙。與嘉里建設（00683）、太古地產（01972）等合作的香港仔黃竹坑站港島南岸第4B期，提供368伙。

田兆源指出，市場預期息口已見頂，今年樓市料會健康平穩發展，近日市場連錄多宗大額成交，可見買家充滿信心，而與中電集團合作的超級豪宅現樓項目何文田St. George's Mansions亦會繼續推售，短期內將有好消息公布。他又透露，集團今年有約2000個新盤單位入伙，包括將軍澳日出康城凱柏峰I、II以及元朗錦上路站柏瓏I等。

信和置業集團聯席董事楊文稱，集團與會德豐地產牽頭的西南九龍長沙灣維港滙系列累售1083伙，連車位套現逾183億元，維港滙III稍後會開放新的現樓示範單位。

另一邊廂，華懋集團銷售總監封海倫透露，踏入龍年，集團推售7個項目，共涉及約1000伙。其中有3個為全新盤，「重頭戲」是與市建局合作的長沙灣東京街項目，提供198伙，主打1至2房單位。同時，亦以現樓形式推出西貢蠔涌項目，由洋房及分層單位組成，提供40伙；剛獲屋宇署批則的大埔區大埔滘段住宅項目可望年內登場。

新盤兩日共20宗交易

農曆新年節日氣氛減退，新盤交投增多。綜合市場資訊，過去周末兩天（17日至18日），一手市場合共錄得約20宗買賣，較年初一至年初二的周末（10日至11日）只有4宗成交，按周大增4倍。九龍建業（00034）旗下將軍澳海茵莊園過去周末兩天共售出4伙，套現2560.9萬元。星星地產（01560）元朗宏業西街住宅項目雨後在過去周六推出58伙，其中57伙以先到先得形式發售，即日售出2伙。

另外，大銀地產位於長沙灣大埔道383號的翠雅山，7個單位於周三（21日）起至5月20日進行每日招標，周六、日及公眾假期除外。

二手交投偏淡，個別單位大幅蝕讓離場，尖沙咀凱譽一個2房戶以988萬元易手，逾8年賬面蝕506.4萬元。

市場消息指出，尖沙咀凱譽中層C室，實用面積488方呎，2房間隔，新近以988萬元易手，呎價約20246元。原業主2015年11月以1494.4萬元購入物業，持貨8年多，賬面虧蝕506.4萬元，單位貶值33.9%。

元朗Genova四房貶值25%

至於半新盤亦不乏蝕賣個案，美聯物業營業經理何勝康稱，元朗PARK YOHO Genova 29座中層A室，實用面積1061方呎，4房間隔，剛以1050萬元交吉易手，呎價9896元。原業主2017年7月以1394.93萬元購入單位，持貨逾6年半賬面蝕344.93萬元，物業貶值24.7%。

買家為區內客，睇樓多時，預期新一份《財政預算案》有利好樓市消息，見業主肯減價，故趕快入市。

市場消息透露，何文田ONE HOMANTIN錄得龍年首宗成交，為5座低層A室，實用面積759方呎， 3房間隔，新近以1300萬元成交，呎價17127元。原業主於2016年8月以1458萬買入單位，持貨逾7年半，是次沽出賬面虧損158萬元，單位貶值約10.8%。

另外，二手市場亦錄租客入市個案。美聯物業助理區域經理陳少鴻表示，馬鞍山帝琴灣凱琴居3座低層A室，實用面積1274方呎4房戶，花園面積425方呎，新近以1378萬元易主，呎價約10816。原業主早於2015年7月以1230萬元購入單位，持貨逾8年半轉手，賬面獲利148萬元或約12%。

陳少鴻說，買方一年前沽出同區自住的聽濤雅苑單位，之後租住帝琴灣，現時屬生約階段，有見近期樓市明朗化，加上屋苑附近新地（00016）十四鄉大型項目有機會帶動周邊樓價上升，所以決定轉租為買。

農曆新年長假期結束後，樓市交投回升，剛過去的周末兩天（17日至18日），十大屋苑雖突破之前一周全線零成交的慘淡局面，但仍只得單位數成交，港島區3個屋苑繼續「食白果」。中原地產統計的十大屋苑周末兩天錄得7宗成交，沙田第一城佔4宗最旺。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，農曆新年假期氣氛漸散，十大屋苑周末兩天成交量由零宗回升至7宗，市場料政府會在《財政預算案》中撤辣，不少買家趁機偷步入市，中小型物業最受惠，沙田第一城有4宗交易，天水圍嘉湖山莊則佔2宗，另1宗來自荔枝角美孚新邨。

聚焦預算案 盼下月現小陽春

據美聯物業分行統計，新春長假後首個周末兩天，十大屋苑僅錄得約7宗買賣，美聯物業住宅部行政總裁布少明強調，周末2天的二手睇樓量仍然活躍，相信是準買家在等待最佳入市時機，業主亦觀望後市，才令成交持續低迷。而本港樓市正陷「轉角」，亟待新消息來確認方向，《財政預算案》絕對是後市的關鍵，一旦落實「撤辣」，成交必然回升，料「小陽春」會延遲至3月初才出現。

綜合利嘉閣地產分行網絡數據，在過去的周六及周日，十大指標屋苑錄得5宗成交，利嘉閣地產總裁廖偉強稱，數據反映有剛性需求的買家在新春過後已搶先趁低入市，《財政預算案》公布後，二手交投可望進一步加快。

地政總署本月初公布，就元朗洪水橋/厦村新發展區內約44.8公頃範圍，邀請原址換地申請，迅速有首宗換地申請並獲接納作「進一步處理」。中小型發展商億京把旗下元朗橋頭圍現為「4S汽車城」等用地申請換地，該用地可建約116萬方呎的商住樓面，市值補地價金額料約28.8億至34.8億元。

建商住樓 補地價最多料34.8億

是次換地申請涉及元朗橋頭圍，位處橋洪路和橋旺街交界，屬於洪水橋/厦村新發展區的東面邊界位置，現有建築物包括「4S汽車城」等。億京去年向城規會提交申請，擬興建5幢48層（另設兩層地庫）的住宅，提供1850個住宅單位，並設有1幢7層（另設兩層地庫）的非住宅樓宇，作為零售配套設施，總樓面面積約116萬方呎。城規會已在今年1月底批准其商住發展的規劃申請。

地政總署回覆傳媒查詢指出，就2月1日公布有關洪水橋/厦村新發展區原址換地申請事宜，地政總署至今收到3宗申請。其中一宗申請已獲接納作進一步處理，所涉用地全為申請人擁有，不涉及第三方土地；其餘兩宗申請仍在審理中。地政總署會適時公布該發展區原址換地補地價的標準金額。綜合測量師估計，元朗橋頭圍項目的每方呎樓面補地價估值約2480至3000元，涉及補地價金額約28.8億至34.8億元。

依照地政總署本月初公布，原址換地申請細分為「第二期發展」及「餘下發展」兩階段，「第二期發展」將於今年4月底截止接受申請，當中獲接納作進一步處理的項目最遲要在明年3月底完成補地價程序；「餘下發展」階段的截止日期將容後公布。

工商舖買賣市場未見明顯反彈，成交宗數仍處低位。據中原（工商舖）資料顯示，今年1月共錄得約188宗工商舖買賣，成交金額僅約18.64億元，按月分別下跌約3%及約70%，金額更創自2020年2月以來近4年新低。

商廈交投增 細銀碼為主

工商舖三大範疇中，只有商廈買賣宗數按月上升，1月商廈交易宗數由去年12月約22宗，大幅增加41%至今年1月的約31宗。惟1月商廈買賣成交金額僅錄得約3.99億元，按月大幅減少約87%，反映寫字樓物業的承接單位以低銀碼為主。

中原（工商舖）董事總經理潘志明表示，1月股樓市場皆疲弱，整體買賣交投氣氛受壓，商用物業市場更加雪上加霜。目前市場觀望氣氛濃厚，加上2月農曆新年假期效應，料本月整體工商舖買賣仍低位徘徊。隨着《財政預算案》在月底公布後，工商舖氣氛可望逐步回暖。

另外，美聯工商舖資料研究部綜合土地註冊處資料顯示，2024年1月商舖註冊宗數錄得66宗，按月下跌約15.4%，惟註冊金額約10.91億元，按月增加約43.1%。

美聯旺舖董事梁國文說，近期有商戶指受港人北上消費的影響，其業務大受打擊。因此，本月底發表的《財政預算案》中，政府應該按照實際經濟情況推出具體的振興政策，從而維持本港的競爭力，例如在發展旅遊業方面，以吸引旅客來港消費。

第一太平戴維斯首席執行官投資辦資深助理董事施豪東表示，獲業主委託放售渣甸山睦誠道15號，地盤面積約4045方呎，物業現狀為3層高獨立屋連2個車位，實用面積約3154方呎。物業意向價由早前2.3億元降至1.9億元，減幅17.4%，折合呎價約60241元。

資助房屋個別造價理想。青衣綠悠雅苑一個高層戶，以未補地價870萬易手，樓價追平新界未補地價資助房屋紀錄，成逆市奇葩。

利嘉閣地產首席分區市務董事彭錦添表示，青衣過去周末兩日錄得的8宗成交，佔5個為私樓，其餘3宗屬資助房屋，當中上周六單日錄7宗，相當於上半月共11宗逾6成，屬該區約半年來單日最旺。

追平新界未補價資助屋紀錄

他指，期內該區除私樓灝景灣及青怡花園等錄得交易外，資助出售房屋綠悠雅苑一個3座高層F室，實用面積696平方呎，3房間隔，原叫價910萬元，最終減價至未補地價870萬元成交，呎價1.25萬元。

資料顯示，上述單位造價追平同屋苑同座單位於2022年初創下的新界未補地價資助房屋紀錄，而原業主於2016年9月以509.6萬元購入，即持貨逾7年，帳面賺360.4萬元或70.7%。

愉翠苑3房 17年升值2.3倍

另外，沙田居屋愉翠苑錄得成交，中原地產區域營業董事黎宗文表示，愉翠苑J座愉居閣中層4室，實用面積650平方呎，3房間隔，去年底開價650萬元，最終減價50萬元或7.7%，以未補地價600萬元易手，呎價9,231元。原業主2007年以182萬元購入，帳面獲利418萬元，17年升值2.3倍。

祥益地產高級經理謝利官說，天水圍居屋天盛苑E座盛勤閣低層5室，實用面積650平方呎，累減86.2萬元或16.3%，以未補地價443.8萬元沽出，呎價6,828元。

港股上周五勁彈近400點，當中內房相關股成為市場主要追落後對象。作為內房龍頭股的中國海外(0688)於上周五高收11.94元，升0.7元或6.23%，已令10天及20天線失而復得。由於中海外估值仍然偏低，在政策面利好板塊下，料其後市反彈的空間仍有望擴大。

業績方面，截至2023年9月30日止，中海外第三季集團的收入為282.5億元(人民幣，下同)，經營溢利35.3億元。首9個月，集團的收入為1,174.1億元，經營溢利226億元，較去年同期不包含收購股權所產生收益的經營溢利，按年升5.9%。 去年首9個月，中海外連同其聯營公司及合營公司實現合約物業銷售金額為2,390.3億元，按年升18.7%，相應已售樓面面積為1,033萬平方米，按年升11.9%。

最新的營運數據顯示，今年1月份中國海外系列公司的合約物業銷售金額約105.04億元，按年跌20.4%；相應的已售樓面面積約為56.04萬平方米，按年跌21.2%。 此外，截至1月底的中國海外系列公司錄得已認購物業銷售約159.77億元，預期將於往後數月內轉化為合約物業銷售。 公司及中海宏洋及其各自附屬於上月並無新增土地儲備。

中銀國際發表的研究報告將中海外去年收入預測下調2.5%，至1,940億元，意味按年增長7.8%，並將其去年核心淨利潤預測下調9.9%至230億元，意味按年下降5.6%。 該行將中海外目標價下調6.7%，由23.29元(港元，下同)降至21.74元，重申「買入」評級。

就估值而言，中海外預期市盈率6.16倍，市賬率0.33倍，在同業中並不算貴，而預測息率逾6厘，論股息回報則具吸引。趁資金回流內房相關股，而中海外又處於年內偏低水平，不妨伺機收集，上望目標為1月初高位阻力的13.5元，惟失守11元關則止蝕。

九龍塘老牌豪宅畢架山花園全數大單位，附近山巒環抱，環境清幽，對家庭客及換樓客具吸引力。屋苑一個銀主盤將拍賣，面積1126方呎，開價1050萬，呎價9325元，較市價低約15%。
環亞拍賣行發言人表示，畢架山花園1期5座10樓A室，面積1126方呎，開價1050萬，單位附近山巒環抱，環境清幽，對家庭客及換樓客具吸引力。該盤較銀行估價1234萬低約15%，呎價9325元，將於2月28日（三）推出拍賣，另外，同場共有56項物業可供競投。

面積1126呎

該單位客廳面積偌大，採光充足，室內空間利用率高，除了擺放電視櫃、一組三人沙發、儲物櫃等家具外，另闢兒童娛樂空間，頗具有家庭氛圍。飯廳與客廳之間間隔分明，擺放一張圓桌及四把餐椅後，仍有充足活動範圍。

畢架山花園位於九龍塘龍坪道5號，樓齡不足50年，由14座住宅大樓組成，提供642個單位，面積由807至1312方呎。小學校網為40。中學校網為深水埗區。

附近山巒環抱

畢架山花園有泳池、網球場、停車場等基本設施。日常生活方面，除了可到自設商場和民生小店購買日常用品之外，也可到石硤尾澤安邨選購生活所需。

屋苑位處的龍坪道鄰近獅子山郊野公園，前往九龍塘市中心一帶只需數分鐘車程，住戶或可乘坐專線小巴往來港鐵九龍塘及石硤尾站，亦可到龍翔道一帶乘搭巴士往返各區。