軌道經濟發酵！台中捷運綠線通車後，沿線房市行情看俏，尤其是北區、北屯發展成熟，加上交通便利、重大建設帶動，吸引建商插旗，近期包含名知建商聯聚、大鑫開發、豐邑等都選擇回歸市中心，在捷運沿線推新案，新案站上6字頭。

大鑫開發建設在鄰近捷運綠線四維國小G5站、正對4.6公頃的北屯公園第一排推出「琢寓」，規劃29至39坪、2至3房精裝修產品，配備近8米大面寬玻璃落地窗，附近政府斥資6億元推動北屯兒童公園地下停車場工程，預計2025年初開工，每坪單價站上6字頭，已購客為自住，以自營商、醫師居多。

大鑫開發建設今舉行開工動土典禮，大鑫開發建設邀台中圓滿室內樂團演奏，並集結來賓致贈的禮金，加碼捐助台中市霧峰區四德國小弱勢學生教育發展基金，期盼能夠拋磚引玉，形成善意的循環。

豐邑機構近期在鄰近捷運文心、崇德G6站附近推出「文心O'Live」，規畫36至55坪3至4房，享文心崇德商圈學區、漢口商圈生活機能，打造含錯層宜居陽台的垂直綠化建物，建案實登站上6字頭。

台中豪宅一哥子品牌理仁建設預計今年329檔期，在中市北區鄰近捷運文心、中清G7站推出均質45坪、2+1房的住宅新案，總戶數88戶，每一戶都有宜居陽台。

聯聚總經理王于娟表示，該案是理仁首度跨入北區建案，基地位於立人國小、立人國中學區，周遭更有曉明女中、文華高中等明星學校；此外，透過台中主要幹道中清路，可串聯國道一號中清路交流道、台74線，南來北返便捷，且周邊生活機能完善，吸引自住客、換屋族與置產客群搶先預約賞屋。

提要
北市芙蓉大樓開發案扮火車頭 傳將與金控、壽險業合作 逾百億利益可望落袋

商仲市場傳出，大同（2371）千億資產活化列車將啟動，規劃由旗下位於台北市大安區精華地段的芙蓉大樓開發案扮火車頭，已初步敲定引進具備資金與信譽的第三方共同開發，合作對象傳為指標金控、壽險業者，近期有望定案。

大同昨（10）日證實，將以「類似都更」方向規劃以利資產活化，惟未確認細節，一切以董事會決議與公告為準。

業界指出，大同旗下尚志資產所持有的芙蓉大樓資產活化案，開發利益驚人，若一切順利，大同將有逾百億元利益入袋，在資產活化利益加持下，大同今年營運可望迎來全新風貌。

大同今年元月29日及2月7日已先後代100%持股子公司尚志資產開發公司公告，為有利都更事業推展，授權董事長就台北市大安區懷生段土地都市更新案，與地主簽訂合建契約。另，授權董事長於不低於估價報告書所示特定價格金額，與潛在交易對象商議處分台北市大安區懷生段不動產交易內容及所需事宜。

上述公告也指出，該項處分不動產授權，經母公司大同公司2024年2月7日審計委員會及董事會決議通過。交易條件及相關資訊，將於實際出售後另行公告。

經查，大同擁有且位在大安區懷生段的不動產，各項可能性都指向眾所矚目的台北市仁愛路三段精華區最後一個黃金地塊「芙蓉大樓」。

特別的是，大同將引進第三方開發位於台北市仁愛路三段精華地段的芙蓉大樓傳言，比對上列公告中所述「處分、出售」等字眼，大同公司昨日強調，是活化資產並非處分或出售資產。等同間接證實此事。

大同還補充兩點說明，其一，重大議案決策屬於董事會的權責、須待董事會充分討論並決議，方能依循主管機關的規定，對外說明。其次，為公司最大利益及股東權益，策略性規劃資產活化、類似都更規劃，以利永續經營。

芙蓉大樓位於台北市大安區仁愛路三段，鄰近著名豪宅「帝寶」。據公開資訊，大同持有比率約85%，包括一樓至六樓、13樓至15樓，以及地下一、二樓等12筆建物，持有樓地板面積超過6,400坪。據悉，另一方持有人為舊大同林家的姻親李姓家族。

查詢芙蓉大樓實價登錄，最近的成交單價為2015年2月，每坪單價105萬元，換言之，若以九年前的成交單價換算，大同所持有的價值最少值67億元。不過，這尚未加計近年房地上漲、後續開發的潛在利益。

地產專家住展雜誌發言人陳炳辰表示，芙蓉大樓位置鄰近福華飯店與豪宅「吾彊」，地段鍍金不在話下，若改建推出豪宅案，單價上看200萬元相當合理。

對於引進金控或壽險共同開發芙蓉大樓，大同強調是資產活化，但合作模式並未證實；被點名共同開發該案的金控、壽險業者則未正面評論此案。

大同廠房不少 都在黃金地段

大同（2371）過去幾年最受市場關注的焦點之一，就是龐大的土地資產，在三圓建設董事長王光祥拿下大同經營權後，大同土地資產開發案進度更受矚目。隨著北市芙蓉大樓有望進入開發階段，更讓房產業者解讀為：「懸宕多年的芙蓉大樓都更案，有譜了！」，預料將讓大同業外收益大補。

已故大同公司創辦人林挺生獨具慧眼，早年在全台買入近47萬坪廠房土地。其中，八成五約近40萬坪土地位於在雙北、桃園等三都，總價值超過千億元。

據不動產業者統計，大同子公司尚志資產開發持有台北市的中山、大同、大安、中正、南港區；新北市的中和、土城、三峽；及桃園市的觀音、龍潭、八德、楊梅等地，每處廠房現今都位於都會的黃金地段。

以大同就為人熟知的「四大案」觀察，已推案至第三期的土城指標建案「大同莊園」於捷站海山站，早已完銷；中和廠則是推出萬大線連城錦和站捷運共構案。再加上台北市仁愛路三段精華地段的芙蓉大樓、及位於中山北路三段的大同總公司、大同大學、大同高中等周邊土地有1.3萬坪，開發價值估計動輒均以百億元起跳。

大同現任董事長王光祥亦是三圓建設董事長，在房產開發領域早已擁有一片天。王光祥入主大同公司後啟動企業轉型之際，就將資產開發列入首要策略目標，就是著眼於土地開發的利益，可讓大同集團加速資產活化的步伐。

大同電力設備本業 訂單滿手

大同（2371）千億資產活化列車啟動，業界認為，大同土地、建物等資產價值不斐，潛在業外收益驚人之餘，其本業更是老牌電力相關設備大廠，已在電力相關設備領域扎根數十年，競爭力十足，在新能源狂飆的時代，更是一大賣點。

大同本業蒸蒸日上，2月營收不受工作天數較少影響，逆勢月增12.98%、達37.93億元，也比去年同期增加6.65%。前二月合併營收約71.49億元，較去年同期成長0.78%。

大同指出，目前在手訂單滿載，電力客戶需求強烈，2月營收不受工作天數較少衝擊，繳出年月雙增佳績。大同強調，電力事業是大同發展重心，重電、電纜、馬達、智慧電表在電力基礎建設升級規劃下，需求持續強勁，重電事業部正積極加速美國UL認證，搶食美國兆元基建商機。

大同電鍋、電視、電扇在四、五十年前是台灣電器產品的代表作，電鍋迄今仍在家家戶戶扮演重要角色，甚至還輸出國際。業界人士指出，大同最強的是電力設備、智慧電表，還有許多一般人不知的隱形實力，例如桃園機場免查驗護照通關系統，就是大同做的。

代理銷售國外知名寵物飼料逾30年的柯建昌，近年看好高雄發展前景，跨域投入不動產市場，相繼在高、屏等地區推案，其中以每坪90萬元向台灣金聯購得的土地的「中都案」今天動土，預計蓋成地上15層住宅大樓，鎖定頂流人人士，挑戰高雄中都地區建材最高檔，每坪開價上看5字頭。

從貿易領域跨足到建築專業，善寬建設董事長柯建昌的斜槓人生，經營出自我特色。他原本擔任國外品牌寵物飼料大中華區總代理，2年也自創寵物飼料品牌「野性魅力」，暢銷全球，但長年布局國際市場，發現包括大陸、香港等地的不動產業，更具挑戰。

他表示，房價相對比中北部低的高雄市，10年前陸續推動重大公共建設，發展前景看好，他投入房市研究後發現市場「新藍海」，因而轉投資房屋市場，今天動土的中都案，是善寬建設第3案，前2案總銷合計約30億元，其中一案是在屏東竹田地區，仿西班牙建築風格的城堡莊園。

中都案是善寬建設入主高雄市區的首案，中都重劃區去年因興富發建設在濕地公園首排的預售案「森美樹」，區段均價站上5字頭，但土地奇貨可居，柯建昌不諱言，今天動土的這起建案，可能會是善寬叩關此區的代表作。

興城國際協理楊佰翰表示，中都地區目前大樓行情，每坪開價在50萬元到60萬間，善寬中都案預計興建地上15樓，坪數介於20-40坪間，房價預估落在4字尾、5字頭，規畫2房、3房產品，總銷約17億元，預定2027年底到2028年初完工交屋，含2間店面，共114戶。基地近中華與九如路交口，鬧中取靜。

柯建昌透露，8年前，公司以40多萬向市府標得100多坪土地，事後與台灣金聯競標隔鄰土地未果，近期再以90萬左右向台灣金聯買下，土地行情已翻一倍有餘。

中都重劃區近美術館生活圈，將來具有捷運中華雙鐵線，交通稱便。已在鳳山、左營、三民及屏東縣購地的善寬建設，看中中都區域潛力投入推案，柯建昌表示，從工藝到建材會追求最好，鎖定金字塔頂層人士為目標。

北市信義區「永吉路30巷」美食小吃林立，有小資最愛美食一條街之稱，人潮相當多，不過，近日卻傳出店面賠售資訊。實價揭露，位於永吉路30巷、松隆路口一間22.25坪店面，前房東於2014年7月以總價5,930萬元購入，去年12月以總價4,588萬元售出，持有近10年，慘賠1,342萬元出場，跌幅高達22.6%。

對此，東森房屋研究中心資深研究員莊思敏指出，前房東於上一波房市高點時購入該店面，當時的入手價格相對較高，而後實體店面又日漸式微，才導致賠售千萬的情況發生。

莊思敏指出，永吉路30巷與信義計畫區只有一路之隔，周圍市府商圈上班人口多，消費實力強，吸引了許多店面群聚，甚至還有不少原本在東區的店家看好這裡的潛力和商機，特意搬遷至此地經營。

不過，永吉路30巷以臨近忠孝東路一帶較熱鬧，稍遠一點人潮就明顯減少，如果店面地點不理想，買價又太高，就可能租金沒賺到，反而賠了房價。

以本次轉手的店面為例，屬於永吉路30巷商圈相較外圍地段，人潮、車潮比起正核心地段有一定落差。目前個案周圍的租金行情普遍落在每坪3,500~4,000元上下，以本案面積22.25坪推算，月租金行情大約為8~9萬元。

本次交易的成交總價為4,588萬元，換算投報率可以達到2%以上，屬於合理範圍。

但若以原房東10年前入手價5,930萬元來計算投報率，則僅有1.6%~1.8%左右、連2%都不到，投報率明顯偏低，獲利空間相對有限，也難怪原房東寧可認賠出場。

莊思敏表示，近年實體店面式微，就算不是大型店面，若非座落A級點位，都可能面臨賠售，特別是台北市高單價、又在2013~2014年的房市高點時購入的物件，更加容易陷入賠售的困境，建議打算投資店面收租的房東，即使是一級商圈，也謹慎評估物件所在位置和市場潛力，以避免落得出租不易，認賠出售下場。

對於新北市房市一哥到底是永和還是板橋，市場上一直都存在不同的討論聲音，東森房屋研究中心彙整實價登錄資料，統計2021~2023年新北市外圍第一環精華區的平均房價，前兩年永和區都小勝板橋區，是新北市平均房價最高的精華區，但到了去年，板橋區的平均房價反超永和區，重回新北市房市一哥寶座，與此同時，近3年板橋區的房價漲幅也是新北精華區中最快的、高達15%。

東森房屋大新板加盟店經理沈裕勝表示，隨著政府持續加大打炒房力度，投資置產需求日益減少，剛性需求當道，板橋區基礎機能成熟、居住質感佳，吸引了許多自住客群駐足。

沈裕勝指出，過去一年多以來受房市黑天鵝影響，投資客蹤跡銳減，自住客群成為現階段的交易主力，而自住客群進場購屋相對謹慎，傾向選擇基礎機能成熟、房市支撐力道強的精華區域。

與新北市其他精華區相比，在板橋買房的優勢主要有二，一來，板橋坐擁台鐵、高鐵、捷運三鐵共構，聯外交通非常便捷，區內還有江翠、新埔、府中等多個成熟商圈，很多大型商場、影城百貨都坐落於此，基礎機能相當完善。另一方面，板橋經過了多年的開發建設，又有新板特區、江翠北側重劃區坐鎮，區域居住質感也相當不錯，因此備受自住客群青睞。

沈裕勝表示，目前板橋以新埔、江翠商圈一帶的住宅交易最為熱絡，此一區塊商家林立，大小採買應有盡有，而且搭乘捷運最快僅需10分鐘左右就可以直達台北市，目前此一區塊中古屋的平均房價仍普遍落在5~6字頭，總價1,500萬元左右就能買到一~兩房的中古華廈、公寓，房價比附近的新板特區、台北市都親民了不少，很適合有預算考量的首購族、換屋族。

另外，近期也有很多在台北市工作、且收入可觀的購屋民眾到板橋買房定居，用同樣的預算，在台北市只能棲身屋齡較高的中古屋，但在板橋卻能住進居住品質更好的豪宅或小豪宅，因此我們也可以看到，近一年板橋實價登錄9字頭案件的交易量有明顯增多的跡象。

東森房屋研究中心副理黃勝暉表示，板橋是新北舉足輕重的交通樞紐與商業聚集地，房市能見度相當高，區域房價的抗跌保值性毋庸置疑，再加上近期有新青安2.0的鼓舞，很多年輕首購族也紛紛進場看房，帶動區域房市交易量能快速回溫，展望未來，板橋的房市交易量能將會保持穩健成長的態勢，購屋民眾可以多留意。

提要
純住宅規劃，公園環繞，環境悠閒...

奇岩重劃區是台北市少數的純住宅重劃區，平常知名度不是很高，主要是屬於純住宅的重劃區，腹地又不大，相對於台北市、新北市、桃園各地住商混合的重劃區，奇岩站周邊重劃區房市、社區屬於「鬧中取靜、渾然天成」。

這個重劃區一樓幾乎沒有店家，周遭都是綠帶公園環繞，就像是住在公園的社區，環境相當好，並因為是純住宅區，有限高，每個社區戶數都不多，使得這個重劃區更加特別，從捷運奇岩站走過來，有一種別有洞天的悠閒感。

奇岩重劃區從早期的開發期到現在，已經逐步進入「穩定期」，推估十年過後才會有換屋潮，因為環境好，很多客戶都在等看有沒有釋出的產品，雖然需求強勁，但房價相對於台北市其他地區而言仍相對親民。

奇岩重劃區開發的時間不長，普遍屋齡都在十年以下，區內的建築物僅八到九層樓，每個社區的戶數約40到60戶，區內就有五座公園，整體氛圍相當好，生活機能和交通條件卻也足夠，因為距離北投和石牌近，可以共享這兩處的商圈與生活機能。

這個區域小坪數產品或是面公園的行情都要8字頭，大約是在每坪80萬元到90萬元之間，如果沒有面公園的產品，行情大約是在每坪75萬元上下。比起來，附近北投捷運站要每坪90幾萬元，石牌更是上百萬元，奇岩重劃區的價格上有很大的優勢，畢竟房價是比較來的，奇岩重劃區因而更受歡迎，過去十年緩步上漲，呈現自然漲幅。

歸納起來，奇岩重劃區因為是純住宅區，對喜歡安靜或是對生態公園有偏好的人而言，很有吸引力，距離捷運奇岩站步行十分鐘的距離，交通很方便。整個重劃區採低密度開發，生活起來舒適性更高。重劃區內有全家便利商店還有家樂福超市，北投傳統市場則是走路15分鐘的距離，到好市多開車十到15分鐘內就可以到，採買也相對便利，是一個鬧中取靜的地方。

奇岩重劃區腹地不大，物件數量不多，每一年釋出的量很有限，但是客源廣，退休族與換屋族群都很多，最大宗的客群來自士林天母地區，加上離石牌近，距離榮總、振興醫院也近，吸引很多退休族來此，可以說是北投的富人區，有很多醫生和企業家老闆住到這邊來。

奇岩重劃區初期規劃以大坪數居多，吸引許多退休族和企業主，後期小宅風潮起來，開始推出小宅產品，也吸引不少年輕、首購族前來找房子，畢竟從15坪的套房產品到二、三十坪的二房，對於年輕族群來說，還是比較容易入手。

整體來說 ，這一區買方很多，案子又少， 兩房產品要到2,500萬元比較容易買到，早期總價六、七千萬元的大坪數產品還是有釋出，客群來自士林、天母的換屋族群，畢竟在奇岩重劃區一樣的產品每坪少了20萬元，又不會離原本的生活圈太遠，成為穩定的買盤。

國營台灣鐵路公司在台北市安東街蛋黃區1.2公頃的舊鐵路宿舍用地，規劃蓋旅館及住宅大樓，基地位在台北市中山區懷生國小北側與八德路二段間，為舊宿舍拆除後的空地，屬於北市蛋黃區，預計明年第3季對外招商，將是台鐵公司成立後第1個招商的開發案。估計開發規模新台幣62.3億元，住宅大樓房價每坪可能超過200萬元，信義房屋專家表示，此建設開發後，將帶動當地街貌更新，鄰近的南京復興商圈與微風商圈也將受惠。

信義房屋復興長安店主任段宇表示，台鐵位於安東街的大片舊鐵路宿舍用地，過去為無人居住的老舊公寓，宿舍拆除後，部分土地也作為停車場養地，周遭也多是老舊公寓為主。

段宇表示，該區域鄰近忠孝復興、南京復興2個捷運站，蛋黃區的開發備受矚目，開發之後，除了帶動街廓更新，首要受惠就是鄰近的南京復興商圈與微風商圈，可望為區域增添話題，帶動房市熱度。

段宇說明，南京復興商圈以南京東路三段為商圈主要幹道，區域內有許多指標商業大樓，包括金融業、傳產業、旅遊業的辦公據點，也有台北華爾街之稱，有辦公大樓、豪宅、公寓、華廈等產品，從一房到大坪數都有，區域內的主力產品為2房或1+1房，屋齡20年以內的華廈或大樓，單價約110萬、總價3500萬。

而微風商圈則是區域內有微風廣場，商圈內步行至微風廣場僅要5分鐘，若是有跨越敦化國小、敦化國中的雙敦學區，則主力產品為屋齡10多年到50年的電梯華廈套房產品，單價可至110-150萬，總價約1000多萬，而這類的學區宅炙手可熱，每年都有1-2成的增長，而若是微風商圈內的指標社區大樓，單價也有200萬行情，面高架橋單價則低於200萬。

在新青安房貸政策帶動下，房市信心回穩，房屋去化加速，整體待售房屋存量水位快速下滑。根據樂居網統計，包括新建案及中古屋在內的大樓產品待售量在過去半年多來大減超過4萬戶，至去年底約24.3萬戶，整體房屋待售水位降至近二年最低。

樂居網針對全市場大樓產品待售存量長期統計顯示，自2017年以來房市景氣復甦，隨著新案推案大增、中古屋主也提高售屋意願，待售量緩步提高，從17.7萬戶增加至2020年最高的24.7萬戶；疫情期間房價大漲、投資風氣盛行，2021年中待售量消化至19.3萬戶。

不過政府推動打炒房政策、房市交投降溫，加上推案未見減量，待售量也迅速疊高至去年5月的28.6萬戶新高水位；隨7月平均地權條例修正案上路後利空出盡，8月新青安房貸推出後更帶動首購族信心，剛需買盤穩定進場，待售量逐月減少，半年多來大減超過4萬戶。

樂居科技創辦人李奕農表示，新青安房貸推出是市場由衰轉盛的關鍵點，加上股市持續創高、景氣好轉，房屋去化量大於供給量，使待售存量大幅降低，尤其新建案交易熱度更高，去年5月時整體待售量還有17.1萬戶，去年底降至14.2萬戶，等於半年多來少了近3萬戶；中古屋待售量在這段期間減少近2萬戶，供需明顯往需求端傾斜，使得原本不算小的供給量，得以快速消化。

就七大都會區來看，過去一年整房屋待售存量減少的幅度，以新北、桃園最大，過去一年減少20％；台北市減少15％，台中、新竹減幅約1成，這也反映了市場回歸剛性自用買盤後，北台灣房屋去化力道轉強。

位於台中市14期重劃區的台中巨蛋預計11日開工動土，在百億重磅級投資案正式啟動下，14期抵費地日前開標，吸引建商高價搶標，尤其是鄰近台中巨蛋的「榮德段」88地號641坪商五土地，以總價6.41億元標出，換算每坪單價達百萬元，成為「榮德段」新地王，購地者正是首度插旗14期的遠雄集團。

遠雄副總經理楊舜欽表示，14期坐擁台中巨蛋、漢神購物中心等重磅題材，還有緊鄰水湳經貿園區的地利優勢，遠雄看好兩區塊發展，因此出手購入14期這塊商業地，預計最快2025年推案。

不只北部重量級建商看好台中14期的開發潛力，在地品牌建商、尤其在14期已擁地的建商如惠宇、順天、華太，這次也趁著14期抵費地標售機會，加碼購地或整合鄰地，讓原有的土地更加完整、更具開發價值。

其中在14期擁有至少6塊精華地的惠宇，這次不僅標下台中巨蛋附近的洲際段土地進行整併，更以每坪單價101.1萬元、總價6.14億元，標下仁平段328地號607坪商五土地，與原有土地整併後總面積已超過1,500坪。

華太建設同樣也砸下4.2億元、以每坪100.6萬元的高價，標下仁平段298地號413坪商五土地，與原有土地整併後總面積已超過2,600坪。

根據市調，今年14期推案重心圍繞在台中巨蛋周邊的「洲際段」與「榮德段」，包括大陸、惠宇、豐邑、磐興、舜元、大城、大毅等近10家建商都有預售案將進場，推案金額估逾200億元。

房市329檔期將至，為因應居高不下的房價，加上目前買盤以剛性需情為主，根據591新建案統計329檔期七都坪數規劃30坪以下新建案發現，除新竹及高雄兩地掛零外，其餘縣市小宅建案大多維持成長，其中又以台北市增加最多，不僅進場個數成長1.5倍、總銷金額更暴增超過3倍；反觀台南市個數年減5成、總銷年減4成，則是唯一減少的地區。

591新建案分析，這幾年房價漲勢未歇，建商為貼近市場紛紛規劃小坪數產品，藉此降低購屋門檻，也造就小宅風興起，以台北市來看，今年329檔期30坪以下新建案有五筆、年成長1.5倍，總銷金額約44.5億元、年增3.23倍。

其中，北市以中山區個案數增加最多，擁有如「中山自在」在內等小宅公開，主因不外乎與中山區租屋需求強勁，當地套房、一房等產品買氣熱絡有關。根據近一年實價登錄顯示，30坪以下預售案交易單價高點已來到140萬大關，若以權狀面積15坪的產品來說，總價就已突破2000萬，令人相當乍舌。

而新北市30坪以下新建案總銷金額約72.7億元，雖年減3成，但整體進場個案數七筆仍是增加，像去年在三重「萊茵水花園」、淡水「伊豆莊園」等百戶以上小宅案進場，今年329檔期陸續也有「立信新都段案」、「文華苑」等案公開，顯見隨著房價走揚，新北市小坪數建案也開始躍居一線。

至於台中市30坪以下新建案柔維持去年的六筆，但總銷金額年增逾3成，其中多案位於地段精華、生活機能豐富的舊市區，而捷運站周邊也有不少小坪數個案興起。此外，近年房價飆升的台南、高雄，今年329檔期量體則呈現縮水，主因是以蛋黃區重劃區或蛋白區為主，土地供給充沛，新案量體普遍較大所致。

3月8日，中國證券報•中證金牛座記者從龍湖集團獲悉，龍湖集團提前兌付總規模為46.1億元商業資產支持專項計畫（CMBS）。

該資產支持專項計畫的證券代碼為“20天祥優”“20天祥次”，於2020年4月27日成立，票面利率3.63%，存續規模46.1億元，2024年底是第一個行權期。據悉，龍湖已於2024年3月8日將實際分配的資金全額劃付至資產支持證券持有人的資金帳戶，提前9個月完成兌付。

接近龍湖人士透露，龍湖此次提前兌付的資金來自經營性物業貸款，即通過新增經營性物業貸款置換將於2024年底行權到期的CMBS，以此實現債務結構的優化，拉長債務久期，增厚自身“安全墊”。

龍湖集團已經完全兌付2024年一季度到期境內公司債，提前兌付“20天祥優”“20天祥次”後，龍湖集團2024年內行權或剛性到期的境內公開債券剩餘5只，存續規模為60.1億元，且到期時間分散、無集中兌付壓力。

接近龍湖人士表示，目前公司已全額備妥5月到期境內公司債兌付資金。此外，至2026年底前，龍湖境外無到期公開債券。

不可避免，碧桂園服務（06098.HK）還是受到關聯方的拖累。

3月7日晚間，碧桂園服務發佈盈利警告，2023年未經審核綜合期內淨利潤約4.52億元至5.77億元，同比降約74.5%至80%；2022年，碧桂園服務淨利潤為22.61億元，較2021年同期下降48%。

2023年碧桂園服務未經審核歸屬于本公司股東的淨利潤約2.14億元至3.4億元，同比降約82.5%至89%；剔除關聯方貿易應收款減值撥備後的歸屬于本公司股東的核心淨利潤約38.42億元至39.68億元，同比下降約21%至23.5%。

碧桂園服務稱，出於謹慎性原則，已就關聯方所欠的貿易應收款項進行了計提減值撥備約18億元至23億元；同時對公司的商譽及其他無形資產減值計提約14億元至18億元。

對於利潤下降，碧桂園服務解釋稱，一是，關聯方貿易應收款減值撥備；同時，若干業務開展情況不及預期，導致相關業務毛利率下降；三是，出於謹慎性原則，公司對若干信用風險顯著上升的客戶提供服務後，在本集團完成履約義務且已收取該等客戶的對價時，方將收取的對價確認為收入導致。

營收方面，碧桂園服務預計2023年公司未經審核綜合收入約424.01億元至428.14億元，同比增加2.5%至3.5%，業績增長主要是物業管理服務收入及“三供一業”業務收入增長導致。

去年，碧桂園出險之後，碧桂園服務在2023年中期業績溝通會上曾表示，確保與碧桂園（02007.HK）業務和財務獨立，不會做任何利益輸送行為。

溝通會上，碧桂園服務首席財務官黃鵬稱，公司會做好好乙方，配合甲方保交樓，協助兄弟公司化解風險和輿情；同時，公司也會嚴格遵守法律底線，遵守上市規則，確保兩家公司業務和財務的獨立，不會做任何利益輸送行為。

對於關聯公司的應收款，黃鵬表示，公司的應收賬款大家也可能會擔心，我們會依法依規去處理，保護自身的合法權益，也不會無限地（做）無法收費又來提供服務；但我們會轉變服務的方式，也能用其他的方式來解決好服務，我們會積極溝通，調整其他的合作方式，必要的時候甚至會適當的縮減一些不必要的關聯交易服務。

據碧桂園服務2023年中期業績公告，來自于關聯方的貿易應收款為23.01億元，較2022年同期的17.31億元增加32.9%；來自協力廠商的貿易應收款為160.91億元，較2022年同期的142.25億元增加13.12%。

3月8日，中國金茂（00817.HK）披露2月份銷售情況。

銷售資料顯示，2月份公司及其附屬公司（“集團”）取得簽約銷售金額41.5億元，簽約銷售建築面積約224976.5平方米。

截至2024年2月29日止2個月，集團累計取得簽約銷售金額共計105.5億元［其中包含（如有）長沙梅溪湖國際新城項目、南京青龍山國際生態新城項目、寧波生命科學城項目、嘉興上海之窗智慧科學城項目、鄭州二七區馬寨新城項目、溫州鼇江國際新城項目、金華金茂未來科學城專案、湖州金茂南太湖未來之窗項目及上海橫沔城市運營項目的成交銷售金額］，以及累計簽約銷售建築面積約611664.22平方米。

此外，截至2024年2月29日，集團已錄得已認購（未簽約）物業銷售金額共計約31.3億元。

此前中國金茂披露的2023年財務資料顯示，公司預計截至2023年12月31日止年度將錄得所有者應占虧損約67億元，相比2022年同期淨利潤約19.8億元，虧損顯著。

中國金茂稱，該年度預計虧損（未包含投資物業公平值收益）約為66億元，而2022年度相應淨利潤為9.1億元。虧損主要因房地產行業下行，導致集團及部分聯管及合營企業專案計提減值，以及物業開發專案收入和毛利率下降等因素影響。

從銷售情況來看，截至2023年12月31日止12個月，中國金茂累計取得簽約銷售金額共計1412億元，以及累計簽約銷售建築面積約8283422.19平方米。此外，截至2023年12月31日，中國金茂已錄得已認購(未簽約)物業銷售金額共計35.92億元。

截至3月8日收盤，中國金茂報0.59港元/股。

十四屆全國人大二次會議9日下午舉行記者會，教育部、人力資源和社會保障部、住房和城鄉建設部、國家疾控局四位負責人就相關問題回答中外記者提問。

住房和城鄉建設部部長倪虹在答問時表示，對於嚴重資不抵債、失去經營能力的房企，要按照法治化、市場化原則，該破產破產、該重組重組；對於損害群眾利益行為，依法堅決予以查處，讓他們付出應有代價。

3月8日，新城控股（601155.SH）發佈公告，2月實現合同銷售金額約40.2億元，同比下降48.5%。銷售面積約57.02萬平方米，同比下降35.79%。1-2月，新城控股累計合同銷售金額約77.11億元，同比下降43.24%，累計銷售面積約108.23萬平方米，同比下降32.37%。

對於近日關注度較高的房地產項目“白名單”，此前新城控股在投資者互動平臺回復稱，公司積極申報“自名單”項目並與銀行保持溝通，目前已有專案入圍“白名單”，並有專案正在申請過程中。

據大智慧VIP資料，今年上半年新城控股僅一筆公開債務“21新城控股MTN001”，餘額2.4億元，到期日為4月21日。新城控股此前公佈消息稱，2023年第四季度，公司已償還境內外公開市場債券19.11億元。截至2023年12月31日，公司的合聯營公司權益有息負債合計為52.08億元。

融資方面，新城控股去年在半年度業績會上介紹的消費類基礎設施公募REITs處於籌畫階段，此後未有落地；去年9月，新城控股發佈公告，調整定增方案和發行預案，由此前發行不超過總股本的30%募資80億元調整為發行不超過總股本的20%募資45億元，該項融資計畫同樣未落地。

經營層面，去年1-12月，新城控股累計合同銷售金額約759.83億元，比上年同期下降34.52%，累計合同銷售面積約968.78萬平方米，比上年同期下降18.69%。

2023年度，新城控股商業運營總收入為113.24億元（即含稅租金收入），包含：商鋪、辦公樓及購物中心的租金、管理費、停車場、多種經營及其他零星管理費收入；2022年度公司商業運營總收入為100.06億元（即含稅租金收入）。

3月8日，金地集團（600383.SH）發佈公告，2月公司實現簽約面積26.9萬平方米，同比下降67.71%；實現簽約金額51.0億元，同比下降65.53%。

1-2月，金地集團累計實現簽約面積56.9萬平方米，同比下降58.95%；累計實現簽約金額106.0億元，同比下降55.83%。

銷售下降，現金回款減少，金地集團在融資方面取得進展。3月5日，金地集團發佈公告，公司持有的北京金地鴻運房地產開發有限公司（下稱“專案公司”）70%的股權，開發位於北京市朝陽區的北京金地中心專案。為了滿足專案經營需要，專案公司向交通銀行股份有限公司深圳分行申請經營性物業抵押貸款融資，融資本金40億元，融資期限最長不超過15年。

公告稱，近日，金地集團已與交通銀行簽訂了《最高額質押合同》及《保證合同》，為前述融資事項的全部債務提供股權質押及保證擔保義務，擔保本金金額不超過人民幣40億元。股權質押對應的主債權履行期限自2024年2月28日至2040年2月5日，具體以《最高額質押合同》約定為准；保證擔保的履行期限自《保證合同》生效之日起至債務履行期限屆滿之日起3年。

截至公告日，金地集團對外擔保餘額為133.50億元，占公司2022年經審計歸屬于上市公司股東淨資產的比例為20.47%。其中，公司及控股子公司為其他控股子公司提供擔保餘額84.02億元，公司及控股子公司對聯營公司及合營公司提供擔保餘額為49.48億元。公司無逾期擔保和涉及訴訟的擔保。

這是金地集團一個月內的第二筆融資落地。2月26日晚間，金地集團發佈公告，深圳市金地物業管理有限公司（下稱“金地物業公司”）向招商銀行股份有限公司深圳分行（以下簡稱“招商銀行”）申請25億元的授信額度，授信期限最長不超過三年。

金地集團直接持有金地物業公司99.75%的股權，金地集團的子公司東莞市金地房地產投資有限公司直接持有金地物業公司0.25%的股權。

3月8日，越秀地產（00123.HK）發佈前兩個月的銷售及2月份土地收購情況。

根據銷售資料，2月份該公司實現合同銷售（連同合營及聯營公司專案的合同銷售）金額約為38.15億元，同比下降約72.2%，實現合同銷售面積約為14.46萬平方米，同比下降約 64.3%。

今年前兩個月，公司累計合同銷售（連同合營及聯營公司專案的合同銷售）金額約為103.61億元，同比下降約54.1%，累計合同銷售面積約為37.35萬平方米，同比下降約41.8%。

在獲取土地專案方面，2月份公司通過公開掛牌方式取得合肥市一幅地塊約99.64%的實際權益。該地塊位於合肥市濱湖區，總建築面積約114014平方米，規劃用途為住宅用地。代表公司實際權益的土地價款約為14.09億元。

該地塊占地面積約3.93萬平方米，計容建築面積約7.87萬平方米，規劃用作住宅用地。地塊位於合肥市濱湖新區板塊，北鄰十五裡河，規劃大型景觀綠帶，靠近上海路快速路及多條城市主幹道。越秀地產董事會認為，此次以合理成本收購合肥市濱科城地塊，將增強越秀地產的土地儲備，並有助於鞏固其在合肥市場的戰略地位，計畫在該地塊建設住宅物業，未來將用於出售，以滿足市場需求。

此前國際評級機構穆迪在發佈的一則報告中稱，在中國房地產市場回暖前景不明朗的情況下，未來12-18個月越秀地產將實現穩定的經營業績，並使其信用指標符合當前評級水準的能力存在不確定性。

穆迪稱，鑒於越秀地產擁有優質土地儲備且業務主要集中於一二線城市，穆迪預計未來12-18個月其合約銷售額將溫和增長。雖然增長意願強烈，但越秀地產在尋求增長之際對債務杠杆實施主動管理。穆迪預計，越秀地產的非限制現金餘額和預計運營現金流將足以支付未來12-18個月的未支付地價、股息支付和到期債務。

截至3月8日收盤，越秀地產報4.78港元/股，漲幅1.06%。

剛剛宣佈利潤回正的泊寓，陷入了“被出售”的風波之中。

近日有市場消息稱，萬科正計畫出售旗下長租公寓公司泊寓部分股權，參與談判的潛在買家包括國企。

對於出售傳聞，3月5日，據一位接近萬科的相關人士透露，這一傳聞並不屬實。

此外，有熟悉泊寓的相關人士則提到，暫未聽說這一消息。

有業內人士認為，萬科泊寓的資產屬性整體較為優質，整體出售的可能性不大，但不排除引入合作方，共同推進租賃業務的可能。

出售虛實

2月29日，有市場消息稱，萬科計畫出售旗下長租公寓公司泊寓部分股權，參與談判的潛在買家包括國企。

作為行業的風向標，萬科的任何動作都能引發市場關注。對於上述出售傳聞，不少人士認為消息的真實性存疑。

3月5日，據一位接近萬科的相關人士透露，這一傳聞並不屬實。亦有熟悉泊寓的相關人士向觀點新媒體透露，暫未聽說這一消息。

的確，目前萬科泊寓的盈利能力及市場規模在行業當中均屬頭部，整體出售的可能性並不大。

據瞭解，萬科於2016年5月正式推出長租公寓業務統一品牌“泊寓”，至今已有八年時間。

此前，萬科董事會主席郁亮就曾經說過：“指望長租公寓賺錢是不現實的，如果賺錢的話，要掙的只能是一個長期定向的錢。”

不過，在去年10月份萬科媒體交流會上，該公司管理層首次宣佈，泊寓在5月份、6月份開始實現利潤回正，同時預計今年整體利潤回正。

在此之前，房企系租賃企業中公開宣佈實現盈利的僅有招商伊敦和龍湖冠寓。

除了盈利能力，截至2023年末，泊寓業務佈局全國32個城市，管理運營房源達23.6萬間，開業約18萬間。

由此看來，無論是市場規模還是盈利水準，萬科泊寓的資產屬性整體尚優。更重要的是，目前租賃行業大有可為，佈局多年的萬科或許不會在行業頂峰抽身離開。

近兩年，在政策支持下，住房租賃行業進入高品質發展階段。例如2023年，中央政府共出臺20條與住房租賃行業相關的政策，涉及金融支持、稅收優惠、市場監管等多個層面。

2024年開年，“金融17條”正式落地，為住房租賃行業多元化融資送出“大禮包”。

除了政策利好，保租房公募REITs市場亦持續擴容，繼首批四支保租房REITs上市之後，去年華潤有巢REITs成功上市，成為首單由市場化機構管理運營的保障性租賃住房公募REITs，無疑為房企、運營機構發行公募REITs提供典範。

其次，隨著住房租賃市場的快速發展，越來越多企業涉足長租公寓領域，國企、城投公司、外資等紛紛加碼這一領域。

顯然，無論是政策端的利好、市場端的復蘇還是資本端的加碼，無不說明住房租賃行業正處於向上市場。

基於以上因素，萬科在這個時候出售泊寓的可能性較低。

不過，有市場人士分析指出，不排除引入合作方共同推進租賃業務的可能。另有坊間消息稱，萬科正計畫向深鐵出售泊寓部分股權，此舉是為了推動後續REITs的發行。

此前亦有傳聞稱，平安曾接觸萬科，探討泊寓的合作可能。

真真假假、虛虛實實，截至目前，消息已經持續發酵了一段時間，仍未見靴子落地。

資管版圖

從野蠻生長到精細化運營，住房租賃行業經歷了一輪大洗牌之後進入了新的發展階段。

當下，住房租賃的大資管時代已經到來。

對比來看，過往的開發邏輯之下，住房租賃企業，尤其是房企系租賃企業，更多是作為資產持有人的角色，負責長租專案開發、建設及運營。

如今的大資管時代，更加考驗企業的資管能力，以及資產保值、增值能力。期間，企業的經營本質從原本的開發持有變更為資管管理，打造“募、投、融、管、退”全鏈條能力就顯得由為重要。

觀點新媒體瞭解到，當下住房租賃行業的資管模式，其一體現在金融端，即通過發行公募RETIs的方式打通資管閉環，如華潤有巢、城投寬庭等。

要發行保租房公募REITs，實現房源納保是第一步。

資料顯示，2023年三季度末，萬科泊寓管理的租賃房源中已有9.05萬間納入保障性租賃住房，對比去年同期的4.28萬間增長111.45%，在已開業房間數中占比50.28%，管理房間數中占比38.52%。

截至去年6月底，泊寓納保項目數從年初的66個增長至106個，納保項目佈局的城市從14個擴充到19個。

顯然，萬科泊寓亦在積極獲取保租房公募REITs的入場券。

2023年中期業績會上，該公司管理層就曾表示，已經組織了公寓REITs發行的準備工作。

10月份的媒體交流會，萬科方面再度強調，商業、物流、租賃住房都在積極準備REITs，有信心取得突破。

除了金融端，資產端則積極在“募、投、融、管、退”全鏈條發力，探索多樣資管模式。

回到此次出售事件上來看，如若萬科通過出售一部分股權引入合作方，共同參與住房租賃業務的建設，同樣是資管模式的一種。

畢竟，雖然近些年萬科泊寓不斷通過重、中、輕三種模式進行擴張，但重資產仍占較大比重，如若成功引入協力廠商，能夠實現長租板塊降杠杆，加快業務的發展。

同時，住房租賃業務具備高投入、長週期、慢回報的特性，作為一種長線運營的專案，對企業的資金要求非常的高，因此金融支持成為無法繞開的一環。

當下地產行業風險未完全出清，市場信心未完全恢復的大環境中，從集團獲取資金發展長租業務不是首選，唯有打造各業務線條自身的資管能力，才能在競爭激烈的市場中確立品牌和市場地位。

實際上，不止是長租業務，萬科旗下多元板塊早已嘗試建立各自的資管能力。

比如物流地產方面，早在2015年，萬科就曾並引入全球最大私募股權基金美國黑石集團作為股東，共同發展物流地產。目前，這種“地產+基金”的模式已然跑通。

近日，萬緯物流更以佛山南海物流園、紹興諸暨物流園和湖州德清物流園作為底層資產，發行公募REITs.

商業地產方面，萬科旗下印力集團多次通過基金、資產證券化等方式，擴大旗下業務規模。

2023年年末，印力亦作為首批消費基礎設施公募REITs的參與者，正式打通了公募REITs的通道。

物流及商業顯然已經構建起了自身的資管能力，租賃業務跟進調整，似乎不失為一個明智的選擇。

示範民企、內房龍湖集團（00960）發盈警，預計去年純利跌45%至50%，即介乎109.62億至121.8億元（人民幣，下同）。

受累合約銷售降價格承壓

龍湖集團稱，下跌主要由於受2022年及2023年房地產行業下行的影響，合約銷售下滑、價格承壓，地產開發業務的結算收入及結算毛利率下降所致。

龍湖透露，去年集團實現正向經營性現金流，同時主動壓降負債規模、優化債務結構，未來將堅持經營性現金流為正的內生式增長模式，聚焦開發、運營、服務三大業務，發揮航道協同效應，非開發業務利潤貢獻佔比持續提升。

新一份《財政預算案》全面「撤辣」，恒基物業代理營業（一）部總經理林達民形容是為樓市注入一支「強心針」，不但有助市民置業及換樓，並可吸引更多專才來港置業，帶動樓市成交量增加，連同息口有望回落，相信今年樓市會逐步回暖，明年將是蓬勃發展的一年。

林達民接受本報訪問時表示，現時樓市以用家主導，買樓並非為炒賣，而是有實際的居住需求，政府為樓市「撤辣」之後，將減輕市民的置業成本，增加置業意欲，釋放積聚的購買力，為樓市注入一支「強心針」。

他又說，美國聯儲局上月議息之後，聯邦公開市場委員會（FOMC）明確表示息口已經見頂，雖然未有披露確實的減息時間表，但保持今年將會減息三次，每次減息0.25厘。

料豪宅會追落後

林達民表示，息口回落對樓市絕對是非常利好的消息，不但有助降低市民供樓負擔，相信部分存放在銀行承造定期的資金，會考慮投放樓市，隨着成交量增加，將構成樓價回穩上升的基礎，預期今年樓價走勢平穩，明年將是蓬勃發展的一年。

去年樓市表現未如理想，部分已經獲批預售樓花的新盤，沒有即時推出市場，部分項目則延遲申請預售樓花，一些市區重建項目，甚至放慢建築進度，令到市場累積大量的新樓供應，市場憂慮會對樓市構成負面影響。

一手成交量將大幅增加

不過，林達民指出，市場潛在的需求不容忽視。過去兩年平均每年的一手住宅成交量只有約1萬個單位，較之前平均每年約2萬個單位為少，相信不少市民或因看淡樓市而不入市，寧願暫時租住物業。然而，隨着市場對樓市恢復信心，加上之前樓價已累積一定跌幅，預期今年會加速消化供應，一手成交量將大幅增加。

截至去年11月為止，政府各項輸入人才計劃合共收獲超過20萬宗申請，當中超過12萬宗獲得批准，並且已有逾8萬名獲批簽證的人才抵港。林達民表示，該批海外人才抵港之後，首要考慮是尋找工作，之後是子女就學問題，最後才是考慮是否在港置業，因此該批潛在需求還未「發力」，相信未來一至兩年將陸續入市，成為本港樓市一大動力，預期中價樓會最受惠。

他又看好豪宅前景，預期今年會「追落後」，其中一個原因是政府去年12月提出的「新資本投資者入境計劃」，申請人在港最少要投資3000萬，當中2700萬投資股票及存款證等獲許投資資產，最多1000萬投資非住宅物業，相信這類人士「身家」最少達1億，他們來港之後必定會置業，入市速度可能較外來人才更快，從而刺激豪宅市道。

林達民又寄語年輕人，不要心存僥倖的想法，在找到合適的行業板塊之後，要全力以赴做好工作，成為行業的專家，薪酬自然會跟隨增加，到時將有很多機會置業。

政府上月底公布賣地計劃，2024/25年度（下年度）賣地表有8幅住宅地，其中6幅滾存自本年度，並剔走本年度兩幅未售出的東涌地皮，換為兩幅規模較細的沙田小瀝源住宅地，並表明研究個別用地拆細推出；下年度8幅官地合共可建約5690伙，連同其他私人發展商的重建項目，總潛在供應約15150伙。

發展商買地意欲未見明顯改善，瑞銀投資銀行香港房地產分析師梁展嘉指出，下年度官地供應較預期少，主要是重推流標項目，新地皮不多；撇除財政穩健的少數發展商買地興趣較大，相信短期內大部分發展商的買地意欲都不會增加，由於利息成本約5至6厘，行業普遍仍在去槓桿，有待減息令財務壓力緩和才考慮投地；就算拆細用地，令入場門檻降低、增加市場競爭，但中小型發展商負債率偏高，賣地表現要視乎中資地產商會否有興趣來港買地。

梁展嘉提及，政府面對大額財赤依然全力推展北部都會區發展，因為有助經濟轉型，帶動稅收及推動產業發展等；至於人工島填海計劃，相信仍在政府的發展時間表，當土地市場回暖和政府財政改善後便會推行。

地產股有減派息壓力

談及地產股業績期的派息情況，梁展嘉認為，行業仍面對利息支出壓力，資金成本已由2厘水平抽高至約5厘，而且賣樓資金回籠減慢，發展項目的資金要求因而增加，有壓力要減派息，惟伴隨市場情緒回暖及息口回落，日後的業績期未必會再減派息。

荃灣愉景新城商場以現金作價40.2億元轉手，為2017年以來本港最大單一商場交易，梁展嘉並不認為這反映商用物業買賣會轉趨活躍，他表示，個別買家出價較進取，因為與同區物業有協同效應，一般投資者會考慮租金回報、融資成本、減息預期及翻新物業等因素；預料未來數年整體商業地產仍有挑戰，寫字樓供應較多令租金受壓，零售又受北上消費衝擊，尤其若人民幣兌港元滙價收窄甚至貶值，勢對香港零售構成挑戰。

鷹君（00041）上周三（6日）公布去年業績，計及旗下冠君（02778）、朗廷酒店（01270）及美國基金的總借貸為343.78億元；1年內到期借貸佔總借貸52.6%。鷹君向本報解釋，集團綜合賬反映1年內到期總借貸180.8億元，在扣除冠君今年到期借貸51.64億元及朗廷需要償還60.59億元貸款後，餘下約68.6億元為鷹君本身需要1年內償還的金額。

可動用現金及信貸達160億

按鷹君借貸淨額87.69億元及可動用現金逾40億元計，1年內到期借貸額約佔50%，鷹君強調，短期負債不成問題，集團可動用現金加上隨時可動用的銀行信貸總數達160.26億元，超過上述需要償還的金額，集團亦已積極與銀行進行正常的再融資磋商，尤其金管局放寬措施後，市場氣氛有好轉。

鷹君認為，集團及旗下的上市公司財務狀況非常穩健，去年鷹君自身的淨槓桿比率為13.4%，整體利息覆蓋比例3.3倍；旗下冠君的資產負債比率僅22.8%；而朗廷隨債務減少及物業估值增加，負債比率有所下降。預期在利率下跌，加上受惠於旅遊業穩步復甦，香港及海外酒店業務可持續改善，集團整體財務狀況有望進一步提升。鷹君股價上周五升逾1%，報11.38元。

王新興集團旗下九龍灣觀塘道55號（前啟德大廈）重建項目泰峯，過去周六（9日）開始收票。市場消息透露，泰峯首天收逾700票，昨天單日再收到超過1100票，兩天累收逾1800票，以首批168伙計，超額認購約9.7倍。

王新興集團銷售總監陳芷湄指出，泰峯過去周六正式開放示範單位予公眾參觀，市場反應踴躍，兩天累錄逾1.7萬人參觀，當中不少是家庭客及年輕客。

新世界發展營業及市務部總監黃浩賢透露，項目最快明天（12日）加推單位應市，目前有不少家庭客有意購入3房戶，視乎市場反應，不排除稍後推出3房戶招標，未來一至兩周內開售。

Blue Coast今公布銷售部署

泰峯首批168伙，包括開放式至兩房戶，折實售價372.7萬至888.9萬元，折實呎價12979至16161元，折實平均呎價14808元。項目位於觀塘道55號，提供807伙，實用面積235至3415方呎，預計2025年6月底入伙。

另一邊廂，長實（01113）與港鐵（00066）合作的香港仔黃竹坑站港島南岸第3B期Blue Coast，今天公布最新銷售部署，預料短期內展開銷售。

市區重建局（市建局）發展的港人首次置業（首置）項目紅磡「煥然懿居第三座」，已完成資格審核工作，共有逾1000名申請者出席資格審核程序，當中近700人通過審核，約85%為40歲或以下。該項目將於下周一（18日）開始揀樓，市建局預計本月底至下月初完成銷售程序。

位於鶴園街2號的煥然懿居第三座提供260伙，實用面積303至600方呎，去年9月接受申請，收到3669份有效申請表，超額約13.1倍。市建局去年12月開始資格審核程序，按申請者的優先次序安排面見。

韋志成：40歲或以下佔85%

市建局行政總監韋志成表示，扣除不合資格的個案後，共有超過1000名申請者出席面見，與市建局2019年和2020年推出「煥然懿居」第一座及第二座時相若，反映即使樓市回落，具備地理優勢的首置項目，對希望在市區覓得優質而價格合理單位的首置買家仍有一定吸引力。

韋志成指出，該局整理和分析近700名已通過審核資格申請者的資料，其中40歲或以下佔約85%，反映年輕人及年輕家庭對首置單位的需求較為殷切。該批近700名申請者之中，約70%為一人申請者，餘下約30%為家庭申請者，當中約七成屬二人家庭。

煥然懿居第三座去年9月以市價七八折推出，折扣率為22%，售價408.2萬至964.2萬元，呎價12885至16499元。樓價過去多個月下滑，在售價不變情況下，實際折扣率由22%調整至13%，變相以市價八七折發售。

韋志成強調，折扣率只適用於業主日後在市場上轉售其單位時計算須向市建局繳付的差價，意味將來補價的金額會由市價的22%減少至約13%。市建局會向購買該項目的中籤者，清楚解釋相關單位的出售價及折扣率等，以免混淆。韋志成重申，該局參考過去一年九龍區新樓成交個案，不論在單位面積和定價方面，煥然懿居第三座均比同區私樓具優勢及競爭力。

上月《財政預算案》宣布全面撤辣後，私人住宅成交量急速增加。韋志成相信，措施有助推動部分抱觀望態度的首置申請者把握「上車」機會。市建局已經發信邀請合資格申請者下周一起選購單位，預計整個銷售過程於3月底至4月初完成。

雖然受到農曆新年假期效應影響，但工商舖交投僅輕微回軟。據中原（工商舖）資料顯示，2月共錄得約181宗工商舖買賣，按月減少約3.7%；成交總金額按月大增約3.8倍。

中原（工商舖）董事總經理潘志明表示，據中原（工商舖）統計，2月市場錄得約181宗工商舖成交，按月跌約3.7%；涉及總金額約89.49億元，按月急增約3.8倍。

受惠中環盈置大廈64億易手

2月整體工商舖交投量跌價升，主要受到中環盈置大廈全幢以約64億元易手帶動，同時令到2月商廈買賣成交金額按月急增約16倍至約67.93億元。不過，2月商廈買賣宗數僅得約32宗，按月微增1宗。

上月商舖買賣錄得約39宗，相對1月約42宗，微跌約7.1%；成交金額約10.35億元，按月多約89%。至於工廈買賣走勢持續低位徘徊，2月成交宗數有110宗，按月微跌4.3%；成交金額止跌回升，按月增約22%至11.21億元。

潘志明指出，2月工商舖買賣觀望氣氛濃，隨着金管局放寬工商舖物業按揭成數上限，減低投資者入市成本，工商舖買賣氣氛從中受惠，加上中央批准更多城市的居民可自由行來港，勢對本港經濟及商貿活動產生正面幫助，刺激工商舖市道復甦，預料3月工商舖買賣會明顯好轉。

銀行估價跌勢有所收窄。10大屋苑網上估價，一連2個月扭轉全跌局面，最新有3個屋苑估價按月持平，為9個月來最多。當中沙田第一城估價連續2個月企穩，而天水圍嘉湖山莊估價，更擺脫連跌8個月局面。業界指，撤辣帶動成交急速好轉，短期樓市將價量反彈，帶動銀行估價見底回升。

經絡按揭首席副總裁曹德明指，隨着撤辣後市況急速好轉，料交投率先反彈，隨後樓價會跟隨向上，而銀行將會按市況重新調升估價，帶動「估價隨樓價而見底」，整體估價最快下月起重展升勢，對市場釋出正面信心，對推動買家入市及樓價反彈有刺激作用。他指，當銀行估價回升下，市場上負資產宗數亦會同步回落。

連續兩月 扭轉全跌局面

本報追蹤滙豐及中銀香港 （02388） ，對10大屋苑部分單位的網上估價走勢，兩間銀行本月均有單位估價按月維持不變，扭轉此前多個月連跌走勢，其中滙豐銀行佔3個，而中銀香港更悉數企穩，按月持平，是去年5月以來首見。

而上述10大屋苑單位估價之中，更有3個單位同時於滙豐及中銀香港的網上估價中按月維持不變，比對上月初只有2個，按月再多1個，屬自去年6月後，9個月以來最多，有關單位分別來自鴨脷洲海怡半島、沙田第一城，以及嘉湖山莊，當中上車屋苑佔2席，反映細價樓樓價有率先回穩迹象。

以沙田第一城1座中層C室2房為例，實用面積327平方呎，不論滙豐或中銀香港，均對該單位估價連續2個月維持不變，估值分別錄得424萬及430萬元。

嘉湖山莊 告別連降8個月

至於嘉湖山莊麗湖居6座中層C室3房，實用面積546平方呎，中銀香港現時對該單位估價為436萬元，與今年1月及2月初估價相同，而滙豐估價則459萬元，也按月持平，並終止自去年7月起連續8個月向下走勢。

雖然本月仍有部分單位估價遭下調，惟跌幅也有所收窄，例如藍田麗港城5座高層C室2房，實用面積517平方呎，滙豐目前對該單位估價為619萬元，較上月初跌7萬元或1.1%，但比起上月初跌幅已收窄0.3個百分點。

此外，將軍澳新都城1期4座中層F室3房，實用面積701平方呎，滙豐本月將單位估價調低0.1%，由803萬降至802萬元，降幅亦按月大幅減少1.6個百分點。

籲搞好經濟吸企業來港上市 帶動百業興旺

政府「全撤辣」，多年來見盡樓市起落的地建會執委會主席梁志堅直言，樓市已經「跌到殘」，所以措施只是「有到好過無到」，預計樓價不會因此而突然飈升。他強調，地產業沒機會獨善其身，一定要靠經濟及其他行業帶動，建議當局着力發揮本港優勢，繼續發展金融業，吸引外來企業上市，致力讓香港百業興旺。

梁志堅接受本報專訪時說：「當年曾向財政司司長表達，希望為樓市『撤辣』，但他擔憂樓市會飈升。而現時政府已經明瞭『撤辣』的必要性，所以歡迎政府的做法，『有到好過無到』」。

縱橫地產界60多年，梁志堅預計，「撤辣」後，樓價有機會升，但不會忽然飈升，只會慢慢上升，因為整體經濟還未曾復甦，「以往最旺的地方，無論是中環、灣仔或銅鑼灣街道，現時都是十室九空，我們要給予市場時間增加信心，大眾才會入市」。

觀察到9月 市場發展可明朗

他形容，樓市目前已「跌到殘」，所以「撤辣」後，需再視乎實際市場環境如何發展，並因應屆時市況再決定要否再出招。他預計，要觀察到今年8、9月，視乎樓市能否真正復甦，以及經濟是否逐漸好轉，便會知道市場發展如何；又估計全年樓價有3%至5%升幅，樓價1,500萬至3,000萬元的物業，交投最受惠。

他強調，地產本身難以帶動整體經濟，當其他行業表現理想，地產行業才會表現理想。他舉例，當2房不夠住，市民希望購入3房單位，但如市道差，他們則不會入市，「要我重複說10次都好，地產業沒機會獨善其身，一定要經濟及其他行業表現理想，才可帶動地產業」。因此，他建議，政府一定要搞好經濟，例如用盡香港自身優勢，專注帶動金融業，吸引外地企業來港上市。

另一方面，財政司司長陳茂波近日表示，如果市場變得過度熾熱，會考慮在極端情況下引入空置稅，但梁志堅極度反對該說法，重申政府千萬不可引入空置稅，否則香港會更「淒涼」。他補充，當引入空置稅後，市民的入市意慾會降低，「即便政府已經『撤辣』，但若市民買多一個單位投資後，最終未能成功收租，變相將樓市踐踏，所以政府要很小心處理」。

將軍澳區於撤辣後交投全面攀升，3月首周市場累錄逾70宗成交，按月同期成交量升逾4倍，買家中不乏睇樓多時的舊客，因見全面撤辣立即重投市場物色筍盤，其中LP6三房戶於預算案翌日，獲買家以898萬元承接。

全面撤辣後，將軍澳區內的睇樓氣氛及成交量亦見回升，但個別站頭如日出康城幾近大部分成交需蝕讓離場，但即使業主要賠錢沽貨，惟整體叫價有一定吸引力。

1房平均門檻升至500萬

香港置業將軍澳首席分區董事劉浩勤指，如撤辣後LP6即時錄有成交，為1座低層E室，實用面積644平方呎，套3房海景戶，單位於去年3月已放售，當時叫價1,250萬元，今年1月初已降價至980萬元，至預算案後翌日獲買家以898萬元承接。原業主於2018年以990.4萬元入市，持貨6年帳面虧蝕92.4萬元，樓價貶值9%，已為月內蝕幅最少的成交，其餘虧蝕幅度介乎11%至16%。而緊接的3月首星期，LP6已錄4宗成交，已追平2月全月水平。

據資料顯示，現時日出康城有近1,500個放盤，盤源供應絕對充足。劉浩勤指，現時LP6有逾100個賣盤，論叫價最相宜一定為1房戶型，撤辣前尚有低於「4」字頭的選擇，惟現時平均門檻已提升至500萬元，當中不少為樓層極高優質戶。如放售3座極高層L室，實用面積312平方呎，1房，從相所見，單位內籠有簇新裝修，可望開揚景致兼享部海景，現以500萬元放售，據悉業主尚有議價空間，而同期市場放售低層戶，叫價亦要500萬元。除了LP6外，晉海細單位亦為另一選擇，但由於入門面積稍大，叫價要由530萬元起。

挾有港鐵3綫之便利，又可享維港海景，再配合高尚住宅的建築設計，均是豪宅新貴GRAND AUSTIN的賣點。是次推介的4房雙套房單位，連車位放盤叫價6,800萬元。

THE AUSTIN及GRAND AUSTIN位置靠近港鐵柯士甸站，同為會德豐、新世界發展及港鐵合作發展，項目於2014年入伙，2期GRAND AUSTIN所在地前身為尖沙咀廣東道政府合署。

位於柯士甸道西9號的GRAND AUSTIN，由4幢住宅大廈組成，樓高27至32層，提供691伙2至5房多種不同間隔戶型。單位實用面積介乎540至2,759平方呎。主供2、3房單位，合共佔供應量約76%。而屋苑亦提供少量特色單位，如連平台花園單位及頂層複式戶。兩期屋苑各自設住客會所，提供多項不同設施，而整個發展項目有逾3成的空間為園景區，用作康樂用途。

實用1502呎 高樓底

是次推介的大戶型單位，屬於GRAND AUSTIN 2座高層A室，實用面積1,502平方呎，為4房2廳連雙套房，另工人房及廁所設計，業主同步放賣放租，連車位叫價6,800萬元及9.3萬元，實用均價分別為45,273元及62元。

單位最大特色是戶型罕有，市場甚少放盤。加上高樓底設計，內籠面積偌大，全屋空間感十足。甫入室便是玄關位置，旁邊是設備齊全的廚房，開則歸一，工人房及廁所亦設於內。穿過玄關便是長形兩廳所在，客廳一邊外連觀景露台，向西南，享開揚維港海景，同時亦為室內引入不少光源。飯廳區域亦見寬敞，牆距與客廳一致。

寢區靠邊，由走廊連貫4房，窗向與客廳一致，同享海景。睡房分布方面，2個客房之間為細套房，而走廊盡頭才是特大主人套房，凸顯主人的尊貴地位。大套房內除備有套浴外，亦有空間設置衣帽間，功能齊備。

對外交通是屋苑最大優勢，物業比鄰港鐵西鐵綫柯士甸站，步行不用2分鐘便可到達；而5至10分鐘步程便可抵港鐵佐敦站及九龍站。另外，尚有高鐵西九龍站，往返內地非常便捷。目前柯士甸道有多條巴士及小巴路綫，來往港九新界多處地方。

據中原網站資料顯示，屋苑賣盤約有45個，叫價由1,500萬元起，而逾1,500平方呎的大型單位放盤僅2個。而屋苑租盤目前約有5個，叫租由3.3萬元起。

樓市氣氛持續升溫，成交量跟隨增加，鰂魚涌太古城單日錄得4宗成交。中原高級區域營業董事張光耀表示，太古城海景花園青松閣低層B室，面積1132方呎，3房間隔，1月時叫價1900萬放售，議價後以1768萬易手，呎價15618元，屬市價成交。據悉，原業主於1994年以598萬購入單位，持貨30年轉售，帳面獲利1170萬，期內單位升值約2倍。

荃灣中心賠訂重售賣貴10%

美聯高級分區營業經理鍾家豪表示，荃灣中心18座濟南樓中低層F室，面積329方呎，2房間隔，單位原於上月28日以288萬售出，惟業主隨後賠訂終止交易，並於同日以318萬重新售出，呎價9666元，較原售價高10.4%，屬市價成交。據了解，原業主於2009年以117.5萬購入單位，持貨15年轉售，帳面獲利200.5萬，期內單位升值1.7倍。

此外，有買家看好後市，不惜「一炮過」付清全款購入心儀單位。祥益高級分行經理古文彬透露，屯門澤豐花園1座高層F室，面積433方呎，2房間隔，原業主擴大議幅，願意減價20萬，區內客遂以自由市場價310萬「一炮過」購入，呎價7159元。

市場消息透露，將軍澳日出康城領都3座低層LD室，面積約728方呎，3房間隔。「撤辣」後獲區內投資客洽購，議價後最終以739萬易手，呎價約10151元，屬市價成交。據悉，原業主於2009年以425.3萬購入單位，持貨約15年轉售，帳面獲利約313.7萬，期內升值約73.8%。

利嘉閣助理營業董事丁培鴻表示，鰂魚涌康蕙花園1座高層C室，面積約538方呎，3房間隔，單位原以850萬連租約放售，議價後以768萬成交，呎價約14275元，低市價約7%。據悉，原業主於2011年以約588萬買入單位，持貨13年轉售，帳面獲利約180萬，期內單位升值約31%。