興富發、皇翔、華固、遠雄建、長虹等建案完工交屋、預售新案入帳，中長線動能豐沛

房市熱，挹注營建股今年漲幅跑贏台股大盤，「營建五虎」興富發（2542）、皇翔（2545）、華固（2548）、遠雄建（5522）、長虹（5534）等，股東會陸續釋出下半年、及明年業績可望成長的好消息，獲利前景中長線看俏。

興富發依工程進度，今年可望有「站前新銳」、「愛琴海」、「愛情河左岸」、「文心愛悅」、「興富發博愛」等5筆建案完工交屋，總銷約359億元，今年營運動能豐沛。

皇翔第一、二季有「皇翔MRT」完工交屋，前五月營收45.73億元，比去年同期猛增3.85倍；下半年更有土城2筆新案完工交屋，包括總銷14億元「皇翔芊翠」、19億元「皇翔芊樾」，兩案預售時都已100％完銷；市場預期，皇翔下半年可望季季有新案可供入帳，全年業績和獲利的成長動能，可望優於去年。

華固今年有北士科總銷29億元「華固文臨」、中和49億元「華固中原置地」2案完工交屋，然因由於進入建案入帳相對空窗期，因此業績將暫時歇息。不過華固明年起每年完工交屋量都在200億元以上，營收及獲利將展現長期爆發力，股價依然屢創新高。

遠雄建首季獲利比去年同期衰退、EPS為0.56元；前五月營收71.04億元、年增逾15％。今年可望完工入帳的新案包括去年遞延完工的「遠雄寬寓」、「遠雄宜進I-City」，還有「遠雄擎光」、「遠雄新未來3」、「遠雄純寓」、「遠雄藝舍」、「遠雄明日讚」，合計全年完工量達7筆，總銷可望有232億元。市場預期，全年表現有機會較去年成長。

至於長虹，6月底股東會將登場，可望釋出好消息，今年可望有5筆新案、總銷達180億元陸續完工，第二、三季起將陸續展現效益，包括「長虹天擎」、「長虹詠吉」、「松德長虹」、「長虹天韻」。

由新北市住都中心擔任實施者、皇翔建設擔任出資人，被封為「產權最複雜」公辦都更案的新北市永和大陳單元3，終於向都更重建的第一哩路邁進！短短五個月，即順利完成252戶的搬遷作業；近日即將啟動拆除，皇翔建設將砸下重本！邀請國際知名團隊－日本丹下建築事務所操刀，預計2029年可望完工交屋。

新北市永和大陳社區單元3公辦都更案，為近年最複雜公辦都更案，基地位於新北市永和區保安路以北，新生路118巷、新生路173巷以西，新生路160巷、新生路215巷以東，環河西路二段以南所圍部分街廓，地主約252戶。

由市府主導的永和大陳單元3公辦都更案，深具示範性、公益性特色，全案基地面積達3,957.93坪、約1.3公頃，由新北市住都中心擔任實施者，皇翔建設特邀請國際知名團隊-日本丹下建築事務所與國內知名上圓聯合事務所共同規劃。

新北市住都中心表示，永和大陳更新單元3於2023年11月公告核定實施後，新北住都中心全力協助住戶搬遷及點交，在短短5個月順利完成 252 戶搬遷作業，現即將啟動拆除，預計2029年完工交屋。

新北市住都中心指出，大陳單元3案，是罕見的不用政府代拆的公辦都更案，住都中心駐點全力協助，且住戶理性配合，堪稱都更典範。

新北市住都中心指出，大陳單元3戶數、人數眾多，為近年都市更新案中少見不用走向代拆的案例，顯見住戶高度支持。

新北住都中心指出，此案在市府公告核定後，駐點工作站全力協助住戶辦理搬遷點交，包括協尋租屋及搬家公司資訊，並維持社區騰空後的環境整潔、每日安全巡查等，順利讓全案 252戶於短短5個月全數搬遷，現況已架設施工圍籬，即將啟動建築物拆除工程。

新北市住都中心執行長錢奕綱表示，大陳更新單元3突破疫情、整合及搬遷等重重考驗，現終於順利完成搬遷，即將進入拆除施工階段，為新北市推動公辦都更及住都中心成立後的重大里程碑，感謝住戶、市府、在地民意代表與相關專業團隊的支持，這次推動經驗將成為國內公辦都更新典範，中心未來將持續精進並複製成功經驗，擴大都市更新推動量能，實踐市府公辦都更政策

皇翔建設表示，全案將打造符合銀級智慧建築、黃金級綠建築、無障礙設計標章等成為指標性建築。將規劃約1131戶，未來嶄新的住宅大樓完工後，勢將成為雙北市指標建築物，促進地區發展。

高鐵特定區重大建設上膛、非屬七都未受政策打房影響，中古、新屋齊漲

在屏東高鐵特定區、及「買屏東」等多項因素驅動之下，屏東市的大樓建案預售，每坪開價都已3字頭起跳，蛋黃區漲勢同樣凌厲，1年前，每坪不到30萬元，現在的預售大樓開價已達35萬到36萬元了，漲幅至少17％，5年以內的中古屋，平均每坪介於22萬到26萬元，也比1年前的每坪18萬到22萬元，漲逾18％。

永慶不動產屏東站前加盟店東徐大順表示，屏東市5年以內的中古屋，今年續漲，平均每坪成交價介於22萬到26萬元之間，比1年前的平均每坪18萬到22萬元，上漲18.18％～22.22％，例如「鑽石印象五期」，客人去年每坪20萬元買進之後，今年以每坪23萬元售出，至於屋齡高於5年的中古屋，漲幅更大。

徐大順指出，新屋漲勢更凌厲，近一年實登價格在每坪30萬到32萬元的「萬吉閱山」，3年前預售階段，大約只有每坪20萬元，階段一路調高售價之後，上漲幅度已達50％到60％，中洲種子聖殿則從17.5萬元，翻倍漲至35萬元。

他說，位於屏東市的大樓預售案，目前大約20個以上，平均開價在每坪26萬到32萬元之間，市中心的蛋黃區預售案，開價更達每坪35萬到36萬元，比1年前的每坪不到30萬元，漲逾17％到20％左右。

徐大順認為，屏東市房市持續夯熱的原因之一是，屏東市並非七都，未受政策打房影響，此外，屏東市房價相對便宜，吸引許多來自高雄市大寮、鳳山和大社的居民，跨越高屏溪購屋，另有部分購屋客來自台南。

他表示，雖然屏東市大樓每坪單價拉升，但在小坪數、總價受控之下，新青安房貸讓許多年輕人負擔得起，更何況還有5年寬限期以及利率補貼，讓許多家長和年輕人，決定購屋的思考期更短了。

屏東市房產夯熱的另一個因素是，屏東高鐵特定區的重大公共建設。

徐大順表示，屏東縣政府為了高鐵設站屏東，及擴大高科技產業發展布局，在屏東市六塊厝的都市計畫面積約307公頃，已在今年4月30日獲得內政部審議通過，區內的屏東科學園區、屏東科技產業園區擴區、屏東運動休閒園區、屏科實驗中學等，都陸續上膛，將為未來的屏東市房市發展，持續提供充沛的養份。

上市營建股宏璟（2527）今（21）日公告，擬與日月光半導體製造公司，簽訂高雄「K28」廠房的合建分屋契約書，基地面積約2,661坪，以藉由合建分屋方式取得廠房不動產，將來完工出售可創造宏璟的營建收入，預計投入24.3億元，興建10,883.62坪的廠房，廠房工程預計可望在2026年第四季完工。

宏璟今天公布重訊，決議與日月光簽訂合建分屋契約，由日月光公司擬提供高雄大社部份廠房用地約2,660.98坪，並由宏璟公司提供資金，採合建分屋模式，共同興建地下1層、地上7樓的廠房大樓，樓地板面積約10,883.62坪。

宏璟表示，雙方洽專業估價機構進行合建權利價值分配比例的評估，議定以估價結果之平均值77.76作為宏璟公司之合建分配比例。

宏璟表示，根據「高雄市工業區更新立體化發展方案」，日月光公司所申請容積增量獎勵，於完成獎勵項目五年內不得轉讓容積增量所獲取之建物產權，因此，K28廠房完工後，雙方同意將容積增量面積全數登記在日月光公司名下，並就超過合建分配比例之產權，開立面額相當之保證票據予宏璟公司，後續再按雙方議價金額進行買賣。

宏璟表示，因本案「高雄市工業區更新立體化發展方案」申請的容積增量獎勵，目前尚未核准，雙方約定，如取得建照的樓地板面積增減變動達3％，即增減變動達326.51坪以上，或實際開工日期與合建契約簽訂日期超過一年以上，雙方將委由原估價機構重新辦理估價，如日月光公司之合建分配比例重估結果與原議定差異達百分之5，即增減變動達1.112％以上，則雙方將重新議定合建分配比例。

宏璟表示，K28廠房完工後，日月光公司或其子公司對於宏璟公司依合建分配比例所取得之產權有優先承購權。

據了解，高雄大社第一期「K27」廠房，已於2023年完工進駐，第二期「K28」廠房，目前訂出完工目標，在2026年第四季。

房價漲、豪宅和第二戶限貸三殺下，全國五十至七十坪中坪數換屋產品已進入真空狀態；據國泰房地產指數最新資料，六都暨新竹縣市中，除了新北、台南、高雄外，該類產品推案全數下滑，桃園、新竹驟降逾四十個百分點最多，其中桃園換屋產品、推案低到僅剩百分之五點五，居六都之末。

馨傳不動產智庫執行長何世昌表示，去年至今，央行再祭第二戶房貸最高六成新規定，第二戶限貸令上路後，加上房價持續上漲，全國、六都暨新竹縣市不論建商規畫產品、民眾在住宅交易產品都起了變化，讓全國五十至七十坪換屋產品進入真空狀態。

據最新國泰房地產指數資料，今年首季建商在四十至六十坪以上產品推案比重中，除新北市、高雄市為正成長，其餘區域均較二○二三年第二季下滑，又以桃園市、新竹縣市衰退四十個百分點最多，桃園換屋產品更低到僅百分之五點五之六都末班車，北市、台中市也大減十三點七、十一個百分點，台南市則微幅成長一點一個百分點。

若將時間拉回至二○一二年央行祭出豪宅限貸令前，內政部不動產資訊平台資料顯示，二○一一年第四季時，全國四十五至六十五坪產品的住宅交易占比達百分之二十二點三，比重最低的台北市也有百分之十五點二。

何世昌分析，當前房市結構已和過去不同，去年六月至今第二戶房屋貸款已限縮至六成，對換屋民眾殺傷力大。

據租賃實價登錄資料顯示，疫情前台北市每年店面租賃件數約在600~700件左右，2021年疫情爆發時，全年租賃件數降至497件，但隨著疫情解封商圈復甦，去年店面租賃件數爬升至763件，不只回歸疫情前水準、更刷新歷年租賃件數最高紀錄，今年截至第1季累計租賃件數也已突破百件。

信義全球資產總經理林三智分析，從經濟部統計數據來看，今年四月零售業營業額來到3,872億元，已連續32個月維持正成長，顯示內需動能穩健成長。

另外，林三智表示，今年陸續有大型百貨開幕，包括大巨蛋商圈「遠東Garden City」近期開始營運，統一集團在信義商圈打造「Dream Plaza」最快今年底亮相，新開商場話題不斷、吸引人潮進入商圈；在業者積極拓店搶商機，讓今年承租店面需求持續攀升。

據實價登錄資料，疫情前每年店面買賣交易件數可達450件以上，但去年店面買賣件數僅263件，不只未回到疫情前的交易水準，甚至還低於2021年疫情期間的308件。

反觀店面租賃件數，疫情前台北市每年店面租賃件數約在600~700件左右，2021年疫情爆發時，全年租賃件數降至497件，但隨著疫情解封商圈復甦，2023年店面租賃件數爬升至763件，不只回歸疫情前水準、更刷新歷年租賃件數最高紀錄，今年截至首季、累計租賃件數已達162件，顯示店面租賃市場回升，但買賣交易仍處在低檔，甚至低於疫情期間的交易表現。

林三智強調，收益型買方為店面市場購買主力，這類投資人主要評估的是資產收益性與租金投資報酬率；疫情期間部分店面有減租情形，如今租金水準雖緩慢回升，但不少屋主是在過去店面市場熱絡時買進，購置成本高，反映在出售價格，可議價空間就較小，使得整體租金投資報酬率仍偏低，除非是人潮熱絡商圈的黃金店面，可吸引付租能力強的承租方，否則置產族買店面還是抱持觀望態度。

值得注意的是，老透天店面異軍突起、躍升熱門交易產品；林三智分析，老透天店面躍升熱門交易產品，有兩大原因，第一精華商圈可開發土地稀缺，買方購入全棟老透天店面，產權單純能加速推動改建，未來坐享精華地段重建開發效益。第二等待開發改建期間，店面仍可出租獲取穩定現金流。

林三智指出，老透天店面搭上這波交易熱潮，也讓持有透天店面的屋主近期出售意願也較高，處分後再將資金停泊至辦公室等其他增值潛力看好的商用產品，是彈性多元的投資策略。

第一銀行總經理李嘉祥說，預估政府健全房市調控措施將陸續上路，他認為下半年房市將是「量略縮、價高檔震盪」，也坦言新青安房貸的精進措施，將會讓第一銀行房貸成長動能趨緩。

第一銀5月底房貸餘額5,382.8億元，年增14.65%，下半年房貸成長動能將因去年同期高基期、新青安精進措施而趨緩，一銀估全年房貸仍將會成長8~10%。目前新青安放款量占比約42%。

據一銀對新青安房貸戶的年齡層分析發現，30~39歲占47.5%最高，其次是30歲以下占26.5%，換言之，39歲以下房貸戶就占了74%，李嘉祥說，顯示新青安鼓勵年輕人買房的效果有達到，新青安立意是很良善的。

至於新青安精進措施如加強查人頭戶、貸後轉租等，下周將送院會討論，各行庫都會依規定辦理。

李嘉祥說，央行對房貸第二戶新祭出的選擇性信用管制（指六都＋新竹房貸成數降到六成）對銀行影響不大，主因一銀有97%房貸戶都是首購，但預期下半年健全房市調控措施將陸續出台，預估房市成交量會略縮，但房價仍會高檔震盪。

第一金控今天舉行股東會，會中董事長邱月琴，及會後一銀總經理李嘉祥連袂對今年國內景氣抱持樂觀看法，認為受惠歐美經濟回溫，看好台灣下半年經濟發展。

邱月琴說，今年以來，美國、歐元區及日本等地區經濟情勢改善，國內經濟受惠全球終端需求逐漸回溫，AI創新熱潮等，出口、消費及投資的經濟動能可望回升，同步推升經濟成長。

李嘉祥也認為，歐美經濟回溫，回溫後還有擴張趨勢，台灣出口、景氣受惠AI、雲端、資通等產業暢旺，也將轉趨熱絡，對下半年經濟發展很樂觀。

海悅、甲桂林、新聯陽、樂洋等業者相繼插旗台中，吸引北部買盤南下購屋

台中房產市場迎來大好榮景，吸引北部代銷商「中漂」競逐，包括海悅、甲桂林、新聯陽、樂洋等業者相繼插旗台中，不僅引進銷售新思維，也將買盤擴大到台中以外地區、甚至吸引北部買盤跟著南下購屋，將台中新建案賣出新高度、屢創區域單價新高。

台中在地開發商指出，建築業已進入微差異競爭時代，價格與競案資訊都相當透明，業務能力相對不是占比最重要的環節，主要差異點在於，代銷業控管行銷預算以及整體操案策略的擬定，是目前開發商為之倚重的關鍵。

根據數字科技統計旗下591新建案，全台六都加上新竹縣市2023年代銷接案量，以海悅位居第一名且已連續5年稱冠。海悅團隊在台中攻城掠地、代銷個案涵蓋不同產品類型，包括14期「國泰仰薈」、「敦泰一境」、「悅讀大城」；高鐵特區雙百億大案「達麗＆白天鵝新高鐵」與「大華縱橫」；北屯機捷特區「大城光年」、「金林梧境」；七期「鉅陞青山旭」等等，個案遍佈台中各地區，代銷案量高達數百億。

海悅在全台擁有可觀的代銷經驗與資訊、資源掌握，與業主就個案定位充分討論，依據市場需求推出合適的產品，且善用海悅貴賓客戶平台，將行銷通路發散擴大，銷售成績亮眼。

如今年第二季進場的11期「國泰仰薈」、北屯機捷特區「大城光年」，價量表現突出；而烏日高鐵特區「達麗＆白天鵝新高鐵」案，更是被戲稱「賣得比高鐵速度還要快」。

甲桂林廣告進入台中市場時間不短，在接手七期「大陸寶格」與「大陸麗格」之後，加碼接下14期「大陸豐莚」，儼然成為大陸建設在台中的御用代銷團隊，與業者長期培養的合作默契成為接案助力，如今年第二季進場的「大陸豐莚」，每坪成交均價達71萬元，一舉站上14期「洲際段」區域新高價。

資深代銷業者新聯陽耕耘台中市場已有多年時間，雖然接案量不若海悅的量大，卻每每締造話題佳績。繼代銷璞真建設在西區的豪宅「勤美之森」且賣出好成績之後，台北上市建商華固建設首度跨足台中房市，同樣委由新聯陽代銷水湳單元八重劃區新案「華固頂匯」，4月中旬公開第一周就在業界造成熱門話題。「華固頂匯」揭露第一批實價登錄，成交均價已站上每坪80.15萬元，創下區域單價新高。

過去一年台股上漲逾6,000點，房市迎來台股35年來最強資金行情，預售屋市場量價齊噴，不僅單月預售屋交易量超過1.3萬件、交易金額超過2,000億元，七都平均預售屋總價更飆上歷史新高，新北市突破2,000萬元大關，新竹也逼近2,000萬元，過去一年各地預售屋平均總價普遍上漲逾百萬元，相當於每個月每間預售屋以超過10萬元的幅度在上漲。

永慶房產集團分析實價登錄資料顯示，七都預售市場除台北市總價波動較小外，其餘六都都有明顯上揚，新北市從三年前約1,500萬元，至今年第一季已突破2,000萬元；桃園三年前不到1,200萬元，如今站上1,400萬元；新竹、台中三年前均約1,300萬元，如今已分別逼近2,000萬、1,800萬元，南、高二都也從未及千萬，雙雙上漲至近1,300萬元。

如果以近一年預售屋總價增加幅度來看，雙北市均增加逾300萬元，桃園、台中、高雄均增加逾100萬元，過去房價漲勢較兇猛的新竹、台南則漲勢放緩，在百萬元以內。

以單價來看，七都預售屋第一季普遍達到歷史高點，台北市站上每坪120萬元，新北市自2022年突破5字頭，上季已達每坪58.7萬元，向6字頭邁進，新竹及台中分別在過去一年多來陸續站上4字頭，上季分別為每坪45.8萬元、44.9萬元，桃園、台南、高雄亦在過去一年多來，從2字頭站上3字頭。

房地產業者指出，過去幾年預售市場建商以低首付及縮小坪數等策略，降低進入門檻、控制總價帶，即使因為地價及營建成本高漲，帶動單價上漲，不過總價及付款壓力相對不大，近一年多來台股上揚帶動整體資金熱潮，台股資金轉換成支撐房市的重要動能，預售案場場也逐漸看到股市投資獲利的買盤，購買力提升也使預售屋總價明顯上揚。

提要
實價登錄揭露 北市前四月相關預售達43件 寫同期新高 成屋七件 躍增250%

市場游資充沛，高單價物件交易熱絡，統計實價登錄，今年前四月台北市200萬元以上預售交易件數43件，寫同期新高，較去年同期的九件大增377%；成屋交易件數共七件，年增250%，也同步躍進。

大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，今年台北市「200萬元俱樂部」豪宅出現大幅增長，主要包含大安、中山等蛋黃區有不少都更新案推出，這些區域為傳統北市鬧區，生活、商業機能成熟，地段優勢下所推出的新案自然單價居高不下。

此外，這類北市都更推案時程適逢市場吹起「小宅風」，不少豪宅建商不再興建大坪數物件，改以中、小坪數為主力，加上近年營建成本高漲，蛋黃區新案單價輕鬆就能突破每坪200萬元大關。

值得注意的是，近期北市新案「200萬元俱樂部」交易件數大增，但觀察其中交易，有近四成總價在7,000萬元以下，與過去「200萬元俱樂部」多為高總價、高單價的「真豪宅」有顯著落差，主因央行針對豪宅的選擇性信用管制，令高資產族群購置此類資產較為謹慎，寧願選擇較低總價的輕豪宅，以免資產過度集中於高總價住宅物件。

賴志昶補充，觀察預售實價中，今年截至4月，單價逾200萬元交易最多的豪宅社區，包括「富邦藝庭」、「國賓皇琚」、大陸建設「耑岫」，有三項特點，一是集中於大安區、中山區此類蛋黃區域，二是正臨中山北路、復興南路及信義路等主要幹道門牌，三則是多為豪宅建商或是知名品牌所投資興建。

整體而言，三大新興豪宅地段優勢無庸置疑，周遭為北市正市中心，過往新案稀缺，若有豪宅建商願進駐，或是高端品牌進行都更，又為該案創造不少話題性，進而衝高社區單價，成為區域或地段指標型建案的機率頗高，也較受高資產族群青睞，因此能在近期央行選擇性信用管制、私法人購屋許可制等衝擊下，交易量仍保持一定水準。

此外，住展雜誌企研室總監陳炳辰表示，由於現階段台北市新案供給不算強，選擇性不多，換言之，儘管精華地段本就有其價值，但建商開價也只能讓買方埋單，因此這樣高單價的趨勢可能成常態。

據南通發佈，6月21日，江蘇省南通市房地產市場平穩健康發展領導小組出臺《關於進一步促進全市房地產市場平穩健康發展的通知》，包括推動房票跨區使用、加大購房獎補力度、優化住房信貸政策、提高公積金貸款額度、加大人才支持力度、推進改善型住宅建設等10條措施，即日起實施。

其中，《通知》要求在征遷補償中優先採取房票安置，推行房票在全市範圍內“通兌通用”，建立全市統一的“房源超市”。對跨區域使用房票給予獎補，房票開具後6個月內使用的，按照房票票面值的10%給予獎補；7至12個月內使用的，按照房票票面值的5%給予獎補；1年後再使用的，按房票票面值兌付，不再給予獎補。

2024年4月1日至2025年6月30日期間，在主城區（崇川區、南通經濟技術開發區、蘇錫通園區，下同）範圍內購買新建商品住房的，給予購房款總額1.5%的獎補。自願退出（放棄）農村宅基地進城購房的，給予一定額度的獎補，具體標準由全市各地自行制定。

取消首套和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限，首套住房商業性個人住房貸款最低首付比例不低於15%，二套房最低首付比例不低於25%。購房人在擬購住房所在城區範圍內僅有一套住房且正在掛牌出售的，可按首套住房辦理貸款；二孩及以上家庭辦理貸款時，在住房套數認定時可核減1套。

公積金最高貸款額度上調至60萬元/人、120萬元/戶；碩士研究生或高級職稱以上的在職人員額度上調至120萬元/人、240萬元/戶，全日制本科學歷且畢業10年內的在職人員額度上調至90萬元/人、180萬元/戶。二孩、三孩家庭在其可貸額度的基礎上另行增加20萬元/戶、30萬元/戶。

市區（崇川區、通州區、海門區、南通經濟技術開發區、蘇錫通園區、通州灣示範區，下同）符合人才引進政策的碩士、博士、江海人才、雙創人才、國家級人才、院士等在市區購房自住的，分別給予15萬元、30萬元、40萬元、60萬元、100萬元、150萬元購房補貼。2024年4月1日至2025年6月30日期間，具有全日制本科及以上學歷或技師及以上國家職業資格（職業技能等級）且首次來市區就業並連續繳納社會保險3個月以上人員購買市區新建商品住房的，以及社會主體一次性團購3套及以上市區新建商品住房用於解決職工住房的，給予購房款總額2%的購房補貼。對在市區就業青年人才提供“三聯四幫”保姆式購房服務。

堅持“以需定購”，支援地方國有企業以合理價格收購新建商品住房用作保障類住房，打造保障類住房租購平臺。

主城區範圍內允許企業按棟申請辦理預售許可，支持車位、車庫與住宅同步預售。適當拉長土地出讓金付款時限，普通商品住房用地出讓金1個月內付清總額的50%，餘款最晚可延長至1年內付清。實施新建商品住房網簽備案和預告登記同步辦理，推動商品房專案“交房即發證”、購房群眾“收房即領證”範圍全覆蓋。建立集房屋銷售與交易、資訊查詢、政策宣傳等於一體的房地產交易平臺，為購房群眾和企業提供一站式交易服務。

6月20日，住房和城鄉建設部召開收購已建成存量商品房用作保障性住房工作視訊會議（以下簡稱“視訊會議”），提出推動縣級以上城市有力有序有效開展收購已建成存量商品房用作保障性住房工作。

當前，消化存量房產和優化增量住房成為構建房地產發展新模式過程中的“關鍵字”。地方收購已建成存量商品房用作保障性住房這一保障性住房“以購代建”模式，一方面有利於推動已建成存量商品房去庫存；另一方面有助於擴大保障性住房供給，正成為統籌“消化存量”和“優化增量”過程中的重要舉措。

政策支持不斷加碼

5月17日，在全國切實做好保交房工作視訊會議上，中共中央政治局委員、國務院副總理何立峰指出，“商品房庫存較多城市，政府可以需定購，酌情以合理價格收購部分商品房用作保障性住房”，同一天，中國人民銀行明確將設立3000億元保障性住房再貸款，鼓勵引導金融機構按照市場化、法治化原則，支援地方國有企業以合理價格收購已建成未出售商品房。6月12日，中國人民銀行召開保障性住房再貸款工作推進會，強調“著力推動保障性住房再貸款政策落地見效”。對於保障性住房“以購代建”的支持政策不斷加碼。

“本次視訊會議明確了開展收購已建成存量商品房用作保障性住房工作的範圍擴大至市縣，這是對去庫存導向的進一步落實，有利於相關舉措儘快落地，助力化解房地產風險。”中指研究院市場研究總監陳文靜對《證券日報》記者表示。

廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心研究員李宇嘉認為，從當前房地產市場的表現來看，對於消化存量房產和優化增量住房的相關舉措需要加大落地的力度和範圍。就去庫存而言，三四線、縣級城市的庫存消化週期更長，“以購代建”模式範圍擴大至縣級以上城市能夠發揮積極作用。

根據上海易居房地產研究院的測算，2024年4月份，在100個選作樣本的城市中，一線、二線、三四線城市的新建商品住宅存銷比分別為20.1個月、23.0個月和34.0個月。相對而言，三四線城市面臨著更長的庫存去化週期。

據《證券日報》記者不完全統計，5月17日後至少有10個城市跟進“以購代建”模式，統籌消化存量房地產和優化增量住房，支援收購部分商品房用作保障性住房。在這些城市中，既有昆明、貴陽等二線城市，也有惠州、臨滄等三四線城市。

“近年來我國大力推進縣域為載體的城鎮化，三四線城市、縣級城市在保障性住房方面存在需求。”李宇嘉對《證券日報》記者表示，相比新建，收購存量商品房在效率、成本及配套上都更有效率。

做好籌集及運營工作

本次召開的視訊會議強調，“要堅持以需定購，準確摸清需求”“做到收購主體規範、收購過程規範、配售配租規範，做到收購的已建成存量商品房戶型面積合適、價格合適、位置合適。要堅持用好金融支持政策，實現資金可平衡、專案可持續”，對地方開展保障性住房“以購代建”工作提出了較為具體的要求。

目前已出臺相關政策的城市中，多數城市未明確收購房源的戶型面積及價格，僅有少數城市對面積做出了規定或對定價規則進行明確。

例如，惠州於6月17日發佈的《惠州市住房和城鄉建設局關於徵集商品房用作保障性住房的公告》（以下簡稱《公告》）提出，以同地段保障性住房重置價格為參考上限確定合理收購價格。同時，《公告》要求，參與徵集的房源面積應在120平方米以下。

陳文靜表示，惠州等地的相關政策為其他城市提供了一定參考。本次視訊會議後，預計各地將加快收儲進程。

接下來，各地在籌集和運營保障性住房的過程中，要如何做到“資金可平衡、專案可持續”？

對此，李宇嘉表示，對於配售型保障性住房，新市民需求的差異化較大，需要摸清需求的規模、分佈和特徵，並以此來確定合適的收購價格與售價。同時，要做好品質、戶型、配套等關鍵因素的把關，一方面避免專案存在瑕疵、不符合收購要求，另一方面做到供需匹配，把好事辦好、實事辦實。

對於保障性租賃住房，李宇嘉認為，在政策優惠與稅收減免下，保障性租賃住房可以在租金低於市場租金的同時實現收支平衡，調和好保障性與商業可持續性。另外，考慮到區位等因素，保障性租賃住房項目的盈利能力存在差異，跨區域搭配不同保障性租賃住房專案綜合運營有助於實現整體的資金平衡。

上海房地產新政“滬九條”實施20多天以來，申城樓市加速回暖。昨天，記者走訪多家仲介門店、新房售樓處發現，多子女家庭看房、置換的意願明顯增強。

為滿足多子女家庭合理住房需求，“滬九條”在住房限購和信貸等方面採取支持措施。一是增購1套住房，對二孩及以上的多子女家庭（包括本市戶籍和非本市戶籍居民家庭），在執行現有住房限購政策基礎上，可再購買1套住房。二是享受首套住房信貸政策，優化個人住房貸款中首套住房認定標準，多子女家庭名下有兩套住房可認定為首套房，商業銀行按照住房認定套數辦理貸款，進一步減輕購房利息負擔。三是提高公積金貸款額度，多子女家庭申請公積金貸款購買首套住房，最高貸款額度上浮20%，最高可達192萬元。受這一系列利好政策影響，有改善置業需求的多子女家庭加快了入市步伐。

二手房帶看量增多

“我馬上陪客戶去虹口區房地產交易中心辦理過戶手續。購房者家有兩個未成年孩子，需要購房改善居住條件。”昨天下午，位於虹口區瑞虹路上中原地產門店負責人袁成說，最近半個月，門店成交了7套二手房，其中2套是二孩家庭改善型置業。

“十多年前，我們購買婚房時選擇了一套兩室一廳。今年9月，二寶也要上小學了，依然和我們擠一間房。”居住在瑞虹新城一期的市民汪先生說，三四年前，他就計畫置換一套小三房，但接待了不少看房人，均未談攏價格。“滬九條”實施後，汪先生第一時間來到仲介門店，尋找適合一家四口居住的房源。“最終，我選擇了一套總價相對較低的117平方米小三房，讓每個孩子都有了自己的房間。”

無獨有偶，記者在靜安區普善路鏈家門店看到，一對居住在老閔行的中年夫婦趕來看房。“家裡有兩個娃，想買一套總價800萬元左右、有3個房間、周邊配套成熟的房子。”看房人周女士說，閔行的鏈家門店的工作人員搜索發現，靜安區的普善新苑、金紡社區有待售房源，符合他們的置業需求。“半天時間，我們看了4套房源，對其中2套比較滿意，計畫和房東談一談。”

“最近三周，看房人明顯增多。以前，我們門店經紀人平均每週帶看量為4組，現在周帶看量達到14組。”該門店負責人吳明遠介紹說，最近接待的客戶大多是中年夫婦，改善型置業，瞄準了700萬—900萬元的二手房。

“熟面孔”走進售樓處

“這個月，好幾位熟面孔走進售樓處，其中幾位業主用新增的‘房票’，簽訂了購房合同。”昨天，普陀區寶華紫薇花園售樓處相關負責人介紹，這些“熟面孔”都是關注新房很久的市民，其中，有些是多子女家庭之前被限購，有些是二手房“待售”而沒有購房資格。

“滬九條”實施後，多子女家庭因為增加了一張“房票”，原本就有的購房需求就自然轉化成了購房行為。售樓處工作人員發現，部分多子女家庭選擇新購買一套，也有人選擇貸款“買新房”、再找機會“賣舊房”還貸。

“新政發佈後，我們家立即多一張‘房票’，立即去售樓處簽訂一套110平方米新房，三房兩廳。”二寶媽盧女士說，他們是外地戶籍，在上海購買第二套住房。他們選擇桃浦板塊的新房，不僅因為有軌交、商業等配套，還有大型綠地，可以滿足休閒運動的需求。

記者在多個售樓處看到，辦理購房手續時，工作人員主動講解“滬九條”，並告知“家庭公積金首套住房最高貸款額度調整為160萬元，多子女家庭最高貸款額度在此基礎上上浮20%，即最高可達192萬元”。

需求持續釋放中

多子女家庭購房，不僅新增一張“房票”，還可享受房貸優惠，降低了他們的購房成本。“若是按二套房的標準認定此類換房需求，按最新的政策是執行3.9%的利率；若是放寬首套房的認定，那麼是執行3.5%的利率。”易居研究院研究總監嚴躍進算了一筆賬，按照100萬元貸款等額本息和30年計算，此前利息總額為69.8萬元，但若是按3.5%計算，則利息總額為61.7萬元。如此對比，購房者至少減少了約8萬元的利息支出。

“新政關注更多人群的多元化居住需求，有望給市民提供更多元的住房消費選擇。”上海社會科學院應用經濟研究所碩士研究生導師陳則明表示，目前，新政對於相關家庭改善型住房需求的釋放具有積極的作用，後續有望在相關交易資料、市場預期方面有更為積極的表現。

6月份“淡季不淡”，二手房成交有望創今年新高、新房成交同比上升29.8%……最新資料顯示，“5•17房地產新政”在南京落地實施以來，提振樓市成效明顯。

5月17日，中國人民銀行、國家金融監督管理總局等部門出臺一系列支持房地產的舉措，隨後南京快速跟進發佈落地政策，下調公積金貸款和個人住房商業貸款利率、降低首付等舉措陸續在10天之內落實到位。

政策“組合拳”疊加效應逐步顯現，近期二手房日成交量持續保持在高位。根據南京網上房地產資料，6月第二周(10日—16日)，端午節之後4個工作日全市二手房成交量均在400套以上，其中週五(6月14日)達到503套。6月第三周(17日—23日)5個工作日，全市二手房成交量也全部保持400套以上， 週五(6月21日)達到510套。本周前6天的總成交量高達2625套，已超過過去6周的每週成交量，待周日成交資料出爐，有望超越今年以來的最高周成交量(2833套)，再創新高。

南京二手房成交價格也釋放出積極的信號。根據國家統計局6月16日發佈的“2024年5月70個大中城市二手住宅銷售價格指數”，5月份南京二手住宅價格環比下降0.6%，降幅小於上海、杭州、寧波、合肥、蘇州等周邊重點城市。

按漲幅降冪排列，5月份南京二手住宅價格環比在22個房地產“一城一策”城市和15個副省級城市中均位列第二。

我愛我家南京研究院資料顯示，“5•17新政”後南京市二手房日均成交量較新政前上升53.1%，其中新政後首個週末日均成交量較新政前上升164.0%，二手市場成交保持相對高位。南京二手市場買賣雙方心態有所好轉，重點經紀機構本月帶看量環比均有所增加。5月份，“我愛我家”客戶成交週期為43天，較去年同期有所縮短，買賣雙方成交意願增強，量的穩定對價格觸底有所支撐。

南京市房地產業協會副會長兼秘書長張輝表示，近兩週二手房的旺盛成交量，說明南京二手房市場的熱度持續高位上揚，經歷“金三銀四紅五月”之後，6月份延續“淡季不淡”的活躍態勢。接下來，如果能夠持續這種態勢，不斷消耗低價房源，二手房價“從局部企穩回升到整體企穩回升”是完全可以期待的。

新房方面，在“5•17新政”、南京持續推進“以舊換新”和南京“房十條”落地實施等多重利好推動下，市場信心和預期得到有效提振。相關資料顯示，樓盤來訪量均較4月份有明顯增長，市場活躍度和流動性增強。5月，南京市有36個商品房專案申請上市銷售，較1—4月月均上市量增長8.6%。當月，全市新建商品房實現認購61.5萬平方米、環比增長25%。同時，5月商品住宅成交均價也略微上漲，較4月提高了2.4個百分點。

進入6月後，南京新建商品房市場依舊保持環比增長的趨勢。6月1日—20日全市新建商品房日均認購2.11萬平方米，較5月同期水準增長29.8%，市場整體持續保持向好態勢。6月21日，全市單日認購總套數達到546套，是“5•17”新政以來單日認購最高值。

張輝說，6月以來南京新房市場熱度較高，主要是政策利好的集中釋放對市場預期有較強的修復作用，再疊加“以舊換新”擴面、二手房市場持續活躍、上市新房源增多，有部分樓盤給出具有競爭力的優惠方案，性價比更加突出。在多方面刺激下，買房需求被逐步激發並形成擴散效應，市場活躍度得到了提升和擴散。

“下一步，希望國家層面出臺更多利好刺激經濟復蘇，為房地產市場平穩健康發展創造更好經濟環境，同時建議政策面在供求兩端繼續發力，進一步減少供地規模、提升與市場需求的匹配度，政府加快收購庫存商品房和存量房進度”，張輝表示，隨著更多“去庫存、穩市場”措施推進，南京房地產市場將會進一步回穩向好!

豪宅火爆。

6月初，上海普陀區宸嘉100•嘉佰道開盤，422套豪宅2小時售罄，這裡的房子，一棟的售價約在1000萬-6000萬之間。

其中，面積為260平方米、360平方米，售價在3000萬元以上的豪宅，共計60餘套。

今年以來，在一二手房價格倒掛之下，上海成交了超過1400套總價3000萬元以上的一手豪宅。

諸如湯臣一品、寶格麗公寓、華僑城蘇河灣等傳統豪宅，動輒數月沒有一套二手房成交。

上海武康路附近某在售洋房上海武康路附近某在售洋房
一二手房“冰火兩重天”，成為當前上海豪宅成交的一大現象。

值得注意的是，在這一背景下，老洋房，作為上海豪宅特殊的一個品類，卻走出了獨立行情，甚至曾在2022年創出總成交量最高的記錄。

豪宅火爆之下，樓市復蘇何時來臨？

“冰火兩重”

“白給你送鈔票，你說你要不要？”對上海豪宅的火爆，盧克非如是說。

他認為，上海一手高端盤熱銷的原因，一方面是高端住宅產品紮堆供應，另一方面是一二手房價格倒掛。

所謂價格倒掛，是指受限價因素影響，豪宅新房價格低於二手房。

根據盧克非的描述，在過去幾年裡，平均一年的一手豪宅成交量約1400套。

資料顯示，僅今年前5個多月，在上海，價格在3000萬元級別的一手豪宅，累計成交量就已經超過1400套。

豪宅的供應井噴，是今年上海樓市的一大特點。

克而瑞資料顯示，今年一季度，上海總價2000萬元以上的高端住宅供應占比接近商品住宅供應總量的20%，而在過去五年，這一比重都維持在10%以下。

不少豪宅專案早就達到預售條件，但是，為了等待審批價格放鬆，一些房企的項目等待週期長達兩年。

在盧克非看來，任何價格倒掛、有套利空間的東西，都會引來哄搶。

但一手豪宅的火爆，這並不意味著整個市場的回暖，這種熱度也沒有傳遞到二手房市場。

天潼路附近某豪宅經紀人告訴作者，2022年，門店一個月能賣出5套豪宅，但過去半年，一個月成交量只有兩三套。

值得注意的是，不少豪宅掛牌價和成交價均在下降。

以綠城黃浦灣為例，最近的成交單價為12.9萬/平方米。

相較之下，根據貝殼找房資料，2022年成交的同戶型房源，單價為19.9萬元/平方米。

而翠湖天地上述8180萬元的成交房源，單價為29.3萬/平方米。

2022年11月，翠湖天地成交單價曾高至35萬元/平方米。

以稀為貴

在一二豪宅“冰火兩重天”之際，有一類房產卻幾乎不受政策影響，那就是上海的老洋房。

百年風華，十裡洋場，給“魔都”上海留下許多有故事的百年洋房。

而這些掛著”優秀歷史建築“銘牌的老房子，如今成為了有錢人的身份象徵。

與北京的四合院類似，上海老洋房同樣動輒幾個“小目標”。

幾千萬的購房預算，在銷售仲介口中甚至“沒什麼可選擇空間”。

2024年4月，上海巨鹿路的一套花園洋房以3.1億元的總價成交，該房屋產權證面積307平方米，成交單價約100.9萬元/平方米，刷新了上海豪宅市場單價的“天花板”。

老洋房憑什麼賣出“天價”？

從仲介機構此前發佈的房源資訊來看，該房屋是一套磚木結構的英式花園，建造於1930年，由彼時國際著名建築設計師拉斯洛•鄔達克操刀設計。

在上海，鄔達克接手並建成的專案不下50個，其中25個專案被列為上海市優秀歷史建築。

如今成為網紅打卡點的武康大樓便是出自他之手。

稀缺性，是老洋房得以保值的原因。

上海徐匯區一處在售洋房

李星彤（化名）是一位老洋房銷售仲介，據其介紹，目前在上海，擁有獨立產權、能夠交易的老洋房僅百餘套。

上海現存保留下來的洋房多達數千幢，但約95%的房源所有權是國家，擁有私人產權的老洋房不足三百套，其中產權清晰可供交易的老洋房更為稀缺。

2021年末，華山路889號、891號老洋房成交，成交總價高達8.5億，至今仍保持了上海豪宅成交總價最高紀錄。

該房屋據悉是知名愛國企業家、原永安紡織印染公司副總經理郭棣活的宅邸。

過去三年裡，傳統豪宅成交總價最高的為1.8億元，位於浦東新區的東郊一號，單價約35萬元/平方米，與老洋房還有不小距離。

獨立行情

那麼，這些動輒上億的房屋，都是誰在買？

據多位仲介人士稱，早期的老洋房買家以港澳人士和海外華僑為主。

近年來，國內不少企業家、投資界大佬、影視明星，紛紛購入老洋房。

新中國成立後，絕大部分洋房都收歸國家所有。直到上世紀末本世紀初，私人間的買賣才被允許。

李星彤稱，購買上海豪宅的人群中，大約半數都是非滬籍人士，其中，浙江人是購買豪宅最多的一群人。

根據克而瑞資料，上海老洋房二手成交單價普遍在20萬元/平方米以上。

有些老洋房會設定門檻，驗資是這類房屋看房的基本流程。

不過，定價隨意也是洋房的一大特點。

由於成交量小，缺乏同類產品參照系，上海老洋房通常是“一房一價”。

對於急售的房屋，千萬元的降價幅度也不罕見。

“由於供給少、交易週期長，政策對老洋房市場的影響並不大。”李星彤對作者表示。

2022年是上海老洋房成交最多的一年，共出售23套，成交價格在3000萬元至2.3億元之間。

2023年，上海老洋房則成交15套。

“上海老洋房本身就存在著獨立的行情，單個房源成交價格的高低和市場整體行情的同步性不強。”

58安居客研究院院長張波表示，老洋房除了地段價值外，豐富的文化底蘊和歷史價值也是新建豪宅無法比擬的，這也是其走出獨立行情的深層次因素。

美的置業（03990）宣布，擬以「1派1」基準，用實物形式向股東分派持有房產開發及銷售業務的私人公司股權，實現剝離有關業務。同時，美的置業亦向股東提供現金替代方案，不欲收取私人公司股份的股東，亦可選擇收取每股5.9元的現金，金額較美的置業上周五（21日）收市價3.75元，有溢價約57.33%。上述方案仍需獲獨立股東投票批准。

可揀現金替代 每股5.9元

美的置業表示，公司擬把房產開發業務進行內部重組，改由私人公司持有，同時組建私人公司集團，然後通過實物分派私人公司集團股份予股東，實現把房產開發業務從集團剝離，實物分派會按「1派1」基準實施。此外，由於持有房產開發業務的為私人公司，將不會在聯交所或其他交易所上市，故美的置業亦給予股東現金替代選擇，為每股5.9元。剝離房產開發業務後，美的置業將保留物業管理業務、商業物業和產業園業務，以及房地產科技業務。

截至去年底，美的置業總資產達2016億元（人民幣．下同），去年收入為736億元，稅前淨利潤45億元；假設經營房產開發業務的私人公司集團去年已成立，則去年底其總資產達1971億元，去年收入為699億元，稅前淨利潤41億元。若美的置業去年已實現剝離房產開發業務，則其保留業務2023年的備考收入為35億元，備考淨利潤為3億元。

美的置業指出，儘管集團至去年底維持健康的財務比率，並設法滿足「三道紅線」的要求，但仍須承擔沉重負擔及債務以支持其房產開發業務，但把該業務從集團剝離，將可減少集團的負債及與該業務相關的信用風險。

上海電氣(02727)(滬:601727)公布，所持位於上海市四川中路49號房屋（二層、三層）被納入徵收範圍，徵收補償總價為約8251萬元（人民幣．下同），初步測算徵收對本年度歸母淨利潤影響約6100萬元。

該集團指，房屋類型為辦公樓，建築面積為二層538.58平方米、三層526.26平方米，合計1064.84平方米。徵收補償總價經徵收方委託上海房地產估價師事務所評估，包括被徵收房屋評估總價為7219萬元，停產停業損失補償款為722萬元，其他各類補貼、獎勵為309.7萬元，而房屋被上海市黃浦區住房保障和房屋管理局、上海市黃浦第二房屋徵收務事務所徵收。

6月23日，三亞市自然資源與規劃局發佈公告，宣布掛牌出讓位於三亞海棠灣國家海岸休閒園區控規HT09-13-03地塊的國有建設用地使用權。

該地塊面積為69272.18平方米，規劃用地性質為零售商業用地，起始價定為53138萬元人民幣。

該地塊位於城鎮開發邊界內，不涉及佔用永久基本農地和生態保護紅線，且已滿足淨地出讓條件。根據相關規劃和評估，該地塊投資強度、年度產值和平均年度稅收指標分別不低於625萬元/畝、645萬元/畝和17萬元/畝。競買人需具備舉辦大型國際賽事經驗及授權，並在競得土地後嚴格依照規劃要求進行開發與建設。

競買資格方面，除法律有特殊規定外，國內外法人、自然人及其他組織均可申請參加，但失信被執行人不得參與。競買保證金為掛牌出讓起始價的60%，即31883萬元人民幣。競買申請、資格審核及掛牌報價等環節均透過海南省建設用地使用權及礦業權網上交易系統進行。

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融太集團(01172)上周五(21日)協議向中國公民馬登政出售廣州物業，代價2556.57萬元人幣，預期出售虧損約511萬人民幣。該物業位於廣州市天河區華夏路16號富力盈凱廣場3801室、3802室、3803室及3807室，總體建築面積為726.3平方米作辦公用途。

該公司董事認為，出售事項為公司獲得資金以增加現金流情況的良機。

6月24日，深圳光明區城市更新與土地整備局公佈《光明區光明街道光明集團辦公大樓片區都市更新單元規劃》。該規劃已透過光明區城市更新工作領導小組2024年第1次工作會議審議。本計畫位於光明區光明街道，光明大道與光明大街交會處東北側，佔地35710.5平方米，規劃容積274660平方米，規劃容積率7.7。

規劃涉及二類居住用地、教育設施用地、商業用地等，其中包含住宅建築面積128120平方米，商業文化設施6410平方米，並將建設公交首末站、社區健康服務中心等公共配套設施。本計畫位於光明街地鐵站500公尺半徑範圍內，交通便利，並將配建社區兒童遊戲場地及體育活動場地，進一步滿足居民生活需求。效果圖顯示，工程將興建多棟住宅及商業大樓，具體規劃以官方公示為準。

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雷霆：新地超額完成230億年度目標

過去周末有大型新盤開售，新地（00016）屯門兆康大型住宅項目NOVO LAND第3B期，上周六（22日）首輪公開發售160伙，即日售出136伙或85%，套現約6.95億元，昨亦沽出3戶，兩天共售139個單位。新地副董事總經理雷霆透露，該集團年初至今住宅物業銷售金額近150億元，而2023/24財政年度（2023年7月至2024年6月）的住宅銷售目標為230億元，已經超額完成。

NOVO LAND第3B期上周六開售160伙，包括2個開放式、39個1房、95個2房及24個3房戶，以最高樓價15%折扣計算，折實售價298.77萬至846萬元，折實呎價11102至12796元，折實平均呎價11854元。

項目上周六早上10時開始揀樓，是次銷售設A及B組兩個揀樓時段，A組買家須購入最少一個3房單位，或2至6個指明住宅單位。市場消息透露，A組時段共售出40戶。新地代理總經理陳漢麟表示，是次銷售共有9組大手客，每組各買入2個單位，最大手斥資超過1160萬元，購入2個2房戶。

次輪有機會推特色戶

其後B組買家揀樓，可購入1至4個指明單位，下午3時前完成銷售，全日共沽出136伙，佔推售單位總數的85%，套現約6.95億元。陳漢麟說，開放式及1房戶已沽清，只餘小量2房及實用面積600方呎以上的3房戶待售。

根據成交紀錄冊顯示，上述136個成交單位中，只有1個單位選用可享最高15%折扣的「90天即供」現金付款計劃。最多單位選用「180天即供」現金付款計劃，共有98個；該計劃可享13.5%折扣，另設樓價1.5%提前付清樓價現金回贈，若未有使用發展商提供第二按揭貸款可獲得3%特別現金回贈。

NOVO LAND第3B期昨天再賣多3個單位，全盤兩天共售出139伙。雷霆指出，NOVO LAND第3B期向隅客眾多，短期內會再公布銷售安排。陳漢麟補充，該盤次輪銷售將會推出不少於該期數兩成單位應市，有機會推售特色戶。該樓盤仍有一部分單位已開價但未公布銷售安排，又指現時價錢合理而具吸引力，會按需要加推，預料價錢不會作調整。

雷霆續說，該集團年初至今住宅銷售金額接近150億元，2023/24財政年度原定的銷售目標為230億元，已經超額完成。當中，該集團旗下中半山帝景園反應熱烈，單計本季已經售出超過40伙，套現近30億元。若美國落實9月減息，雷霆估計下半年樓市可繼續「價穩量升」，價格可有溫和升幅。該集團會保持「月月有樓賣」，第三季推出九龍東啟德天璽．天，以及與會德豐地產合作的何文田太子道西233號住宅項目。

NOVO LAND第3B期位於欣寶路8號，由2座住宅大樓組成，提供769伙，實用面積232至1390方呎，預計2025年4月落成。

長沙灣恒珀先到先得未發市

恒和珠寶集團（00513）旗下恒和地產發展的長沙灣昌華街1號恒珀，上周二（18日）深夜突然公布價單，並於上周六以先到先得形式首輪推售30伙，以60天即供最高樓價折扣11%計算，折實平均呎價約19871元。根據成交紀錄冊顯示，該盤暫未錄成交。

過去周末兩天（22日至23日）全港一手市場共錄161宗成交，創近5個周末以來新高，較前一個周末（15日至16日）的46宗，按周增加約2.5倍。

華懋集團及港鐵（00066）合作發展的何文田站物業發展項目瑜一第IA期瑜一．天海，本月中加推全盤最後50個1房單位，折實平均呎價22916元。該項目上周六連新舊單位發售132伙，當中90戶以先到先得形式發售。

該盤即日售出4個1房單位，實用面積劃一為333方呎，成交價介乎736.93萬至763.98萬元，折實呎價22130至22942元，套現逾3000萬元。

發展商指出，瑜一．天海自本月中推出新價單後已接獲不少查詢，主要為內地客。整個瑜一發展項目自去年3月開售迄今累售462伙，佔該項目單位總數844戶的54.7%，套現約79.5億元。

收租客分段購海茵莊園9單位

另外，九龍建業（00034）發展的將軍澳海茵莊園，5月底起獲同一組買家分階段購入共9伙收租，最新一戶於上周六（22日）購入，屬於開放式單位，作價424.2萬元。該組買家購入的9個單位，共涉資逾4510萬元。

新盤搶佔市場注意力，窒礙二手交投，當中不乏錄得未補價居居低價成交。屯門居屋新圍苑一個未補地價2房單位，造價跌穿200萬元大關，屬該屋苑近4年最平；私樓大圍薈蕎低層一個2房單位，以460萬元轉手，原業主6年蝕逾「兩球半」。

祥益地產高級分行經理黃文樂表示，新圍苑B座新順閣低層3室，實用面積401方呎，2房間隔，近日獲該區綠表客垂青，以未補地價198萬元入市，呎價約4938元。

根據房委會資料，前述單位是新圍苑繼2020年一個中層單位以未補地價122萬元易主以來，近4年再出現低於「兩球」造價的未補地價成交個案。新圍苑對上一宗同類單位未補地價成交在今年4月錄得，為一個中層實用面積402方呎的2房單位，以未補地價290萬元易主，呎價約7214元。

據了解，原業主2001年以未補地價約46萬元購入是次易手單位，持貨23年轉手，賬面獲利約152萬元，物業升值3.3倍。

大圍薈蕎6年貶值36%

另外，入伙約4年的沙田資助出售房屋項目綠怡雅苑，萬方地產高級客戶經理葉搏麟稱，該屋苑1座高層E室，實用面積513方呎，2房間隔，原業主上月以未補地價550萬元放售該單位，近日以542萬元沽出，呎價10565元。原業主在2016年以約403萬元一手購入上址，賬面升值約139萬元或34.5%。

私樓方面，世紀21奇豐物業區域經理李仕明說，該行近日促成大圍薈蕎1翼低層A7室成交，實用面積389方呎，1房間隔，原業主放盤約1年，原叫價700萬元，終以460萬元沽出，累減240萬元或34.3%，呎價11825元。

據悉，原業主於2018年2月以逾713萬元購入上述單位，持貨約6年轉售，賬面虧蝕約253萬元或約35.5%。

新盤推售加上遲遲未有減息的跡象，十大二手屋苑交投放緩。中原地產統計的十大屋苑，過去周末（22日至23日）錄得4宗成交，按周少一宗或20%，連跌兩周；美聯物業統計的十大藍籌屋苑則有6宗買賣，按周亦跌一宗或約14%。

四大代理數據全錄跌幅

中原地產過去兩天錄得4宗成交，重返5周前的低位，有7個屋苑交投「捧蛋」。中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑說，息口持續高企，市場缺乏利好因素，削弱入市信心，加上發展商持續以低價推新盤，購買力傾斜一手市場，料短期內新盤續主導樓市，二手交投低位徘徊。

美聯物業統計的十大藍籌屋苑，過去周末錄得6宗買賣，以紅磡黃埔花園有兩宗較旺。美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，市場購買力持續釋放，惟傾向一手盤，發展商積極推盤，吸納了不少資金，令二手市場進一步受壓。

利嘉閣地產總裁廖偉強稱，十大指標屋苑過去周末錄得5宗成交，屬於近3個周末的低位，按周少一宗或約17%。

香港置業行政總裁馬泰陽透露，該行統計十大二手指標藍籌屋苑於過去周末共有兩宗交易，是近4個周末最少，按周跌2宗或50%。

莎莎郭氏家族放售澐灃澐瀚多伙 高佣金谷客

樓市撤辣後，樓價走勢不似預期，不少投資者對樓市前景轉趨悲觀，紛紛減價或蝕讓沽貨。市場消息透露，莎莎 （00178） 郭氏家族，近日散貨式推售手上物業，其中沙田九肚山澐灃及澐瀚兩個豪宅項目同期推售多個單位，個別減價接近3成沽貨，而且以超高佣金刺激地產代理。

區內地產代理透露，澐灃及澐瀚兩個豪宅項目，由永泰 （00369） 及萬泰牽頭發展，早年投地後引入莎莎國際及百老滙電器兩大零售品牌為合作夥伴，及後因為銷售策略分岐，餘貨單位最終分貨形式各自持有。據代理提供資料顯示，現時莎莎郭氏家族持有16個單位，按現時定價計總市價約5億元，大部分調整價格吸客，最平澐灃6座低層C室，實用面積544平方呎，意向價602萬元，呎價約1.1萬元。

澐灃雙號屋4700萬售 減價29%

代理謂該批單位收租多年，不受一手條例規管可以自由買賣，郭氏家族近日大幅減價散貨。例如澐灃A型雙號屋，實用面積2,969平方呎，連約386平方園花園及637平方呎天台，而且有2個車位，原本意向價6,586萬放售，近日減至約4,700萬元售出，減幅29%。

其次，澐瀚5座高層A室，實用面積1,575平方呎，原本意向價3,500萬元放盤，近日下調至2,527.5萬元求售，呎價約1.6萬元，減幅約28%。代理指，同類單位為3座高層A室，2018年高位呎價達26,508元，反映莎莎郭氏家族叫價比高位大幅調低39%吸客。再者，除了調低叫價外，又為代理提供成交價5%的超高佣，較正常二手屋苑買賣佣金1%高4倍。

西半山敦皓複式 8年貶值28%

除了上述九肚山豪宅外，市場消息透露，由莎莎郭少明夫婦聯名持有的西半山敦皓低層D2室，實用面積1,076平方呎，屬於複式2房間隔，2016年以3,216.6萬元購入，剛以約2,325萬元易手，持貨約8年帳面蝕讓891.6萬元，期內貶值28%，若連購入單位的釐印費（136萬）及代理佣金計算，估計實質損手約1,050萬元離場。代理謂，上述單位同樣提供5%佣金予代理促銷。

事實上，莎莎郭氏家族近月頻頻出貨，其子郭浩泉，5月中以3,600萬元沽出西半山敦皓一個3房單位，郭浩泉於2016年斥資4,052.4萬元一手購入，持貨約8年帳面蝕452.4萬元或11.2%，若連同其他使費，料更虧損逾660萬元。

林奮強連沽3豪宅 套8648萬

另外，早於3月份，郭少明夫婦以950萬元，沽出銅鑼灣伊利莎伯大廈B座高層8室，實用面積615平方呎，兩人於1996年4月透過公司名義購入單位，持貨長達28年，帳面仍然賺約552萬元，物業升值1.38倍。

事實上，近期不少資深投資者頻頻沽貨，例如有「樓市大好友」之稱的林奮強短短半年連沽3間豪宅，套現8,648萬元。其次，人稱「磁帶大王」的資深投資者陳秉志，近年接連沽物業，例如薄扶林域多利道188號，物業樓高4層（連同地庫），地盤面積約15,240平方呎，實用面積約6,083平方呎，更連同1.8萬平方呎大花園，意向價約3.5億元求售。

租務市場持續活躍，租金更被推高，其中，元朗區繼雨後2房租金現新高後，尚悅及GRAND YOHO同類單位亦以新高價成交。

中原副區域營業經理王勤學指，本月至今區內主要屋苑的租務成交約90宗，與上月同期相若，個別屋苑租金已上揚，當中尚悅7座中層F室，實用面積446平方呎，2房間隔，新近以月租14,000元租出，創屋苑分層2房新高，呎租31元，以業主於2016年以475萬元買入價計，租金回報約3.5厘，以同類型單位目前造價約450萬元，回報更可3.7厘。

GRAND YOHO高層 租20800元

同區GRAND YOHO 5座高層A室，實用面積535平方呎，現以20,800元租出，租金屬屋苑入伙以來同類戶型新高，呎租39元，同類單位月內租金約18,500元，高市價逾1成以上。

此外，長沙灣泓景臺3座低層B室，實用面積652平方呎，3房，望泳池景。業主以約2.6萬元放租，吸引內地客洽詢，零議價以26,000元租出，呎租40元。據悉，租客為國內高才通家庭，心儀單位有家具，故睇樓2次後決定承租上述單位，以業主於2016年以780萬元購入價計，現可享租金回報約4厘。

另一方面，而受內地生歡迎的白石角周邊新貴屋苑，有3名內地女生月斥18,000元承租天鑽8座低層H室，實用面積525平方呎，2房間隔，呎租34元。3名內地女學生，見屋苑樓齡較新，價錢合理，於睇樓時立即決定租入單位。按業主於2019年以680萬元購入價計，租金回報約3.2厘。

撤辣後交投量增加，但近期成交量似乎後勁不繼，戴德梁行大中華區副總裁陶汝鴻認為，屬正常現象，因為樓市上升後必然出現整固階段，預計全年樓價跌最多5%。他建議政府可為內地專才提供滙款途徑，並擴大每日滙款限額，以充分發揮撤辣效用。

對於下半年樓市走勢，陶汝鴻認為，2月撤辣後樓市交投大增，4月份成交高達8,000多宗，屬於約10年成交量新高。而現時買賣似乎後勁不繼實屬正常情況，因為樓市不能長期不斷上升，中間一定會出現整固期，預計下半年成交量會回復至正常水平，即每月約4,500至5,000宗，整年則處於約5.5萬至6萬宗成交。與去年相比，成交已大增約30至40%。

他直言，雖然很多政策或者經濟因素均比去年理想，今年樓價下調壓力變細，但不會用「反彈」或「急速上升」去形容，因為發展商未售出的餘貨量相對多，而且他們目前會以市價，甚至低於市價發售，所以樓價比較平穩，甚至有少許下調壓力，加上息口走勢未明，他預測全年樓價最多會下跌5%。

指金管局寬按揭準則 提振有限

對於金管局近日公布放寬住宅按揭準則，雖然措施可協助減輕部分買家供款壓力，但他認為措施對於提振樓市的作用不會特別大，畢竟銀行借貸時有風險，會否批准按揭申請最後仍需由銀行決定。

2月政府撤辣獲視為「救市」行動，他認為撤辣的力度已足夠，這可令很多市場不明朗因素消除，但如要令這些措施更有效去發揮作用的話，除了吸引人才及專才來港買樓外，政府應該思考如何打通資金流通，以防資金外流。他建議當局可提供一個途徑，及擴大內地資金每日滙款限額，讓內地專才來港買樓時將較大筆資金轉移到香港，以付首期，但該筆款項只可用作買樓之用。若他們日後在港賣樓，資金可以透過同一途徑轉移到內地，變相這不會出現資金外流的情況，又可以幫助他們在港置業。

新世界 （00017） 旗下長沙灣甲級商廈「83瓊林街」落成啟用，除了將商廈放租，同時預留83瓊林街部分樓面擴充，作為除了中環新世界大廈總部外，集團位於九龍西區的新辦公室，配合北都及大灣區項目發展需要。

據了解，83瓊林街已預租約40%樓面，租客來自金融、醫療保健、美容健身、物流、創新科技及多媒體創作等行業。至於中環新世界大廈總部出租率逾90%，其中醫美相關行業租戶比例有上升趨勢，包括醫療中心、醫學美容中心及健身中心等，比例由過往僅10%上升至逾30%。

83瓊林街屬於樓高23層高的雙子塔式地標甲級商廈，並設有罕見中庭梯級式園林廣場，在提供更多綠化空間的同時，廣場下方設有兩個多功能演講廳，合共提供約300個座位，可舉辦專題講座、產品發布會及企業培訓等活動，室內亦配備現代化會議室設施，包括大型電動升降會議桌及可伸縮收納看台座位等。

世邦馮慧詩：企業取態保守 供應多租金續跌

商廈租務氣氛稍改善，世邦魏理仕香港顧問及交易服務主管馮慧詩預計，下半年租務活動向好，惟供應多租金續下跌。她指在多項不明朗因素下，企業取態較為保守，中小型租務料成市場主力。

據世邦魏理仕資料顯示，上半年甲廈租務成交約200萬平方呎，與去年全年400萬平方呎則好一半，亦即與去年同期成交呎數相若，而較理想為首季市場錄得正吸納量。馮慧詩指，上半年租務氣氛有改善，反映並非完全無增長，只是復甦步伐較慢。事實上，近期南豐啟德AIRSIDE連錄多宗租務，涉逾30萬平方呎，出租率增約至6成，而恒地 （00012） 旗下THE HENDERSON出租率亦逾6成，「反映租務市場不算差，只是不及以往般快，相信下半年租務加快。」

整體氣氛而言，她認為市場仍受多項因素衝擊，令跨國企業擴充較慢，「高息環境不利營商及經濟發展，加上環球多國將有多個大型選舉，政治上仍不明朗，很多企業穩守為主，在港的業務上多保持或少許收縮，擴充較少。」

上半年租務上，近期較大手為來自大型會計師樓續租，德勤中國與太古地產 （01972） 簽訂為期10年的租務協議，德勤將續租其位於金鐘太古廣場一座的香港辦公室，為項目中最大的辦公樓租戶，德勤中國自2006年起承租太古廣場一座35至40樓的高層辦公樓，涉共約12.5萬平方呎樓面，佔整座辦公樓總樓面面積約2成。

看好保險財富管理擴充

馮慧詩指出，企業續租至少反映在港業務持續，「根據數字，在港註冊的公司數目，近1年來變化不算多，發現可能歐美機構少許流失，但同時亦有中資及其他地區企業填補。」取態上，她預計中小企租務比例增，「香港是一個發展非常成熟城市，實在難有單一企業新增10萬至20萬平方呎樓面，故中小型租務料成主力。」她亦提到，本港中小企數目為36萬，「這些中小企，可能公司員工人數在數十人以下，所需樓面不足5,000平方呎樓面，是商廈租務市場不可缺少的力量。」世邦魏理仕過去3年的研究數據亦顯示，在商業辦公樓上，超過80%的租賃交易都是針對5,000平方呎以下的空間。

下半年走勢上，她指出，最新商廈空置率已達17%，加上多個新供應，涉及約160萬平方呎，租金無可避免仍下跌。行業上，她較看好保險業、財富管理行業，仍積極尋找樓面擴充，另新科技行業包括電動車等，亦有擴充需求。相比之下，她較看淡專業服務業，有可能減規模，「個別會計師樓、律師樓，以往8成以上生意來自IPO，如今大幅下跌，相關顧問行業，需求將降低。」

商廈市場近年出現不少變化，包括ESG成為企業重視的項目。她認為，歐美企業租樓較重視ESG配套，「因他們走得較前，成為是否租用商廈的條件。本地或中小企，則主要視兩大因素，一是租金，二來是有沒有基本裝修，畢竟裝修費貴。」

大潭紅山半島山明水秀，環境清幽，儘管因僭建風波鬧得滿城風雨，屋苑仍不乏追捧客，早前一個銀主盤拍賣，錄4組客爭奪，惟未到價收回，銀主最新將開價調高8%，以開價1490萬「翻叮」，仍較銀行估價低31%。

忠誠拍賣行發言人表示，紅山半島IV期9座6樓B單位，面積約956方呎，間隔2房套房，另設有工人房，月前以1380萬開拍，在4組客戶踴躍爭奪下，最終承價至1700萬，惟未到底價收回，最新銀主將單位推出「翻叮」，開價調高至1490萬，仍然較銀行估價2160萬低30%，他婉拒透露底價，只強調低於市價，項目屬優質戶，望全海景，將於6月26日拍賣，同場共有35項可供競投。

956方呎2房套間隔

該單位全屋裝修，不論廳、房以至廚廁，均以米、白及少許灰色為主調，色調及風格統一簡潔，襯托窗外海景，更加清新怡人，單位廳大房大，空間闊落，令人豁然開朗。

紅山半島位於大潭白筆山道18號，入伙日期1990年8月開始，4期共有256座，提供494個單位，實用面積由946方呎至5353方呎。小學校網為18，有18間小學，其中11間官立或資助小學，7間直資或私立小學。中學校網為南區，區內名校包括嘉諾撒聖心書院，港大同學會書院，聖士提反書院及聖公會呂明才中學。
外望全海景

根據中原資料顯示，位於南區的大潭，區內共1381個私人住宅單位，人口共4009人，主要街道包括大潭道(大潭段)，主要屋苑包括紅山半島、浪琴園、曼克頓花園、ROSECLIFF、大潭道12至16號。而區內家庭住戶每月收入中位數約73590元，年齡中位數40.8歲。