提要
實價登錄揭露 狂銷8萬件 金額勁揚八成 衝1.4兆元

據預售實價揭露資料顯示，今年上半年預售揭露量約近8萬件，總揭露金額達1.4兆元，較去年同期分別暴增約六成、八成，顯見預售市場交易火熱。房產專家認為今年全年預售市場交易量、成交金額有望破14萬件、2兆元大關，雙創歷史新高。

據實價資料顯示，統計最新的6月預售屋揭露量約1.54萬件、年增率達6%，但總揭露金額高達2,885.7億元、年增21.7%。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，由於《平均地權條例》去年6月新修法、7月上路前的上車潮，在比較基期較高下，單月預售揭露件數僅年增6%。

曾敬德表示，從過去預售市場交易量來看，預售屋月銷1萬件、房市表現就很不錯，但今年光是3到6月的預售揭露量就超過六萬件，相當於每月賣破1.5萬件，買氣相當驚人，顯示上半年在通膨、股市大漲資金行情帶動下，同步帶旺房市買氣。

不過他強調，今年上半年不論一手、二手市場買氣暢旺，但這都是發生在8月台股崩盤前的盛況，接下來可觀察8月預售實價揭露數據，觀察預售市場是否有受到這波股災、銀行房貸緊縮等外在環境變化影響。

據預售實價登錄網最新資料，今年上半年預售揭露量達79,686件、近八萬件高水位，較去年同期大增約六成，總揭露金額高達1.4兆元，更較去年同期暴增約八成；其中光是3至6月間，出現單月揭露達1.38~1.59萬件的交易大量，顯示預售市場不僅銷售熱絡，且新建案賣得又快又好。

曾敬德指出，今年上半年預售交易量已達去年全年的75%，因此今年全年預售市場交易量預估將破14萬件，成交金額將挑戰2兆元大關，有望雙雙寫下新高。

以區域來看，今年上半年共有四大都會區預售屋銷量都超過1萬件，買氣最強的是台中市1.6萬件、年增86%，桃園市交易量則達1.5萬件、年增55%，新北市銷售約1.2萬件、年成長17%，高雄市揭露量約1萬件、較去年同期激增約1.4倍，高雄一手屋買氣成長幅度居六都之冠。

曾敬德表示，這一波預售市場呈現價量齊揚，難免出現不買會更貴的心態，加上部分個案採取低首付策略，更吸引置產、自用型客戶目光，助攻房市買氣。

新北市林口工一市地重劃區開發面積107.91公頃，市府分回50.07公頃，總價值約135億元。上月底第一次開標釋出31筆土地，開標當日即標脫售出25筆、總價53億4950萬元，6筆流標。剩餘20 筆抵費地陸續採標售、標租或設定地上權等多元處分方式辦理。議員李宇翔呼籲加強提升園區內公共建設品質，使工一園區成為未來新北最重要的高科技產業聚落。

1975年開始計畫的林口特定區計畫，發展至今僅林口工一尚未進行開發，其他工業區均已開發完成，大面積工業區土地低度利用不符土地利用效益，影響都市空間機能結構。因應地區產業發展需求以市地重劃方式整體開發，盼活化閒置土地並帶動周邊發展。該區域目標發展為新北國際AI+智慧園區，期引入商業、文創及醫療養生美容生活服務機能。此區土地管制要點分為第三之一及第三之二產專區，建蔽率各為50%、60%，容積率皆為容積率210%。

新北市林口工一市地重劃區開發面積107.91公頃，市府分回45%、50.07公頃，其中9.91公頃作為抵費地標售，總價值約135億元。40.16公頃則作為公園、綠地、電路鐵塔、道路、變電所等公設用地。

林口工一抵費地共50筆，上月底第一次開標釋出31筆土地、面積3.77公頃，底價53億2676萬元，開標當日售出25筆、總價53億4950萬元，平均溢價率17.95%，6筆流標、流標面積3.18公頃。

包括6筆流標的抵費地，目前還有25筆面積約6.73公頃，其中5筆土地面積約3.04公頃提供經發局做招商使用，但經發局目前對於該5筆抵費地未來採標租、標售方式尚未定論，租金或底價也尚無定論。

新北市議員李宇翔表示，工一工業區抵費地一開標就順利八成標出，且平均溢價率逼近兩成，可見各界對工一土地的搶購，其收入將有助於支付基礎建設的施作費用外，呼籲市府應加強提升園區內公共建設品質，再加上艾司摩爾、台聚等企業的磁吸效應，才可使工一成為未來新北最重要的高科技產業聚落。

地政局表示，剩餘的20筆抵費地，地政局將陸續採標售、標租或設定地上權等多元處分方式辦理。此次開標脫標率達8成，顯示國內企業對於土地需求旺盛，土地順利脫標後盼帶動產業發展。

台南市水交社重劃區受益生活機能完善，加上鄰近中西區、東區等熱鬧的精華區，近五年來房價持續大幅上漲，截至目前為止，漲幅近一倍。而在交通便利和周邊土地加速開發等加持下，當地房市進一步看漲可期。

信義房屋台南西門水交社店主任曾湘鈞表示，水交社重劃區位於南區，是台南最小的重劃區，以地理位置來看，位在南門路以西、大成路一段以北、西門路以東、新興路以南的範圍內，處於熱鬧的西門商圈南側及體育運動園區的左側。

當地早期是空軍宿舍，隨著時間演進，因應都市發展需要，重新整理命名為水交社重劃區，保留了水交社文化遺址，成為一塊富有歷史人文特色的區域。

重劃區雖然不大，但是具備相當齊全的功能，整理歸納出五個特點。

首先，是具台灣歷史文化保存意義；該區域最早作為空軍宿舍使用，眷村文化是當地人共同的回憶。而雖歷經都市發展更新，但因老舊眷村是為台南文化保留的重要資產，最終改造成為眷村文化園區。

近年來水交社公園內不定期舉辦藝文活動、市集活動，年貨大街，還辦過馬戲團表演，逐漸熱鬧了起來，帶動了周邊商業發展，成為獨特文化的重劃區。

其次，鄰近市區、生活機能便利；該區鄰近中西區和東區等市區精華區，前往新光三越商圈車程只要三分鐘。市區的人潮愈來愈多、生活愈來愈擁擠，一旁的水交社重劃區鬧中取靜，距離市區近，又保有一段距離，恰恰避開交通阻塞及擁擠的部分，也因此成為了市區人的新居住選擇。重劃區內生活機能完善，有全聯，超商，蝦皮店到店等，機能相當完善。

她進一步說，學區完整是發展成為良好居住地區的必要條件。重劃區附近擁有新興國小、志開國小、大成國中、家齊女中、台南高商，從國小到高中的走路上學都沒問題。

至於綠地公園與運動場所，是現代人提高生活品質的選項之一。水交社公園於平假日都有社區住戶以及附近住戶，午後時段，帶小孩出來享受親子時光，或帶寵物出來散步，也是年輕人和長輩健走運動的好選擇。

值得一提的是，水交社一旁即是政府設立的台南體育運動園區，占地超過20公頃的台南運動場與市立體育場就坐落在這裡，不論想輕鬆慢走，或球類運動，該有的場地都有。另外，附近新增的綠地-哈赫拿爾森林，也可再添文化生態新地標。

最後的一個優點是交通便利，透過台一線、86快速道路等可銜接國道一號和台南市區等主要幹道。

曾湘鈞說，隨著台南各主要行政區房價近幾年呈現明顯漲幅，水交社重劃區房市同樣是炙手可熱，成為公務員、學校教職員和工程師等購屋首選，行情更是一路走高。水交社重劃區裡最新建案「麗晶央禾」社區6月最高成交單價達到39萬，社區平均單價座落在34萬至38萬之間。

位於中山北路、民生東路交匯點的「昀集柏寓」座落國賓飯店改建案旁，開發商晶匯建設日前攜手日本五大營造公司之一的「日商台灣大林組」為營造管理總顧問，打造住宅建築精品。

日商台灣大林組董事長今井昌彥表示，日商台灣大林組與其他日系營造廠最大不同之處，在於台灣高端住宅案的實際執行案例，如信義計劃區知名豪宅「信義之星」、東區都更地標「台北之星 Diamond Tower」等，因此擁有成熟在地施工經驗。

晶匯建設開發董事長陳亮宇表示，「昀集柏寓」除日商台灣大林組參與營建顧問之外，也邀集三賦聯合建築師事務所黃崧苗建築師、沐易設計徐嫡嬪、太研規劃設計吳書原、十聿照明設計賴雨農等，以細節出發融合新穎設計規劃概念，將國際行旅的經典風格落實在「昀集柏寓」的裡外之間。

全台房價高漲，小坪數成為主流，而「昀集柏寓」規畫地下4層，地上15樓，坪數15~32坪，業者指出，因符合市場需求，預售時期就已經完銷，實價揭露單價在120萬到135萬元間。

陳亮宇指出，晶匯建設開發將「昀集柏寓」視為自身的第一號作品，也因此投入相當多的人力與時間來對本案做深入的思考與研究，而該案案座落在中山北路與民生東路交匯處，捷運雙連站約300米，更受惠國賓飯店改建案，生活環境與機能都足以滿足高端消費者的需求，因此創出銷售佳績。

低利環境加上房市熱絡，財務吃緊的屋主可以高價出脫房屋，法拍市場呈現「供給少、需求旺」的失衡現象。據統計，今年以來共有1.21萬件房屋執行法拍、年減4％，拍定2,195件、年增5％，好案件一釋出很快就被標走，魚池裡幾乎沒有魚。

寬頻房訊統計顯示，今年迄今全台法拍市場拍定率為18.1％，較去年同期的16.6％，增加1.5個百分點；平均溢價率11.3％，較去年同期提升3.5個百分點；平均每拍投標人次3.25人，較去年同期成長11.3％；平均得標單價每坪16.9萬、年增25％，顯示法拍市場供給低量，但買氣不輸給一般買賣市場，呈現供給稀少、好案件搶標熱絡的情形。

寬頻房訊發言人徐華辰指出，買賣市場景氣熱，讓財務吃緊的屋主，常能在買賣市場出脫房產，房貸違約率低檔，使得近年法拍供給量持續降低，今年法拍雖有1.21萬件，但其中新增一拍案件僅3,991件，比例更是近年最低，隨著產權完整、能住能租的好案件快速去化，待拍案件除了一些「萬年流當品」外，也不少屬於較難出脫的案件。

以六都來看，北台灣拍定率普遍逾2成，其中又以桃園23.4％、新北23％較高，相形之下，台南僅13.7％、高雄則為17.7％。台中的平均溢價率13.1％、平均得標拍次2.02拍，兩項數據均為六都最佳；平均投標人數則以桃園4.12人最多。

今年以來最搶手的法拍案件，以苗栗竹南「悅上景」三拍，吸引了40組搶標最為熱門，最終該案以1,561萬元、溢價35.5％拍定，其他如苗栗竹南透天、高雄鳳山大樓及鼓山「雷諾瓦」、桃園「巴黎伯爵」等案，都吸引逾30組人馬搶標，不少案件拍定價都衝破上一拍底價。

2024年底即將達成2016年訂下的8年20萬戶社會住宅（直接興建12萬戶＋包租代管8萬戶）目標，隨著利率上升、工料雙漲，內政部上修經費預算的同時，長期看興建社宅帶來的經濟效益也突破兆元。

內政部長期預估到2058年，透過社會住宅實體興辦及包租代管機制，預估可帶動國內1兆9,246億元經濟效益。

內政部以財稅資料核對及抽樣調查社會住宅需求，計算主要都會區經濟或社會弱勢家庭且無自有住宅戶數約39.5萬戶，有80％有意願入住社宅；不過，2024年底達標的社宅中，只有12萬戶為直接興建社宅，預計到2032年百萬家戶支持計畫，累計直接興建社宅將達25萬戶，實際的社宅數量也僅佔整體住宅的2.7％，即便內政部卯足全力興建，社會住宅供不應求，實體興建速度有限，就活用現有房屋，以包租代管機制補上。

內政部公布8年20萬戶興辦社會社宅財務計畫，在效益方面，內政部依據第一階段興辦社宅投入每戶平均工程經費約486萬元推估，8年12萬戶創造需求總價值約5,832億餘元，以75折保守比例推估，至2058年前可創造的需求總價值為1兆9,246億元，人力需求則達55萬人。

其中，8萬戶包租代管則估可帶來424.1億元經濟效益。內政部預估直接、間接對不動產業上游及下游產業創造需求總價值分別為244.3億餘元、134.3億餘元。此外，保險費用預估創造需求總價值約21.5億餘元。

台中捷運綠線今年上半年累計旅運量達785.3萬人次、年增29％。觀察今年6月人流量前五大站點，包括高鐵台中站、市府站、文心崇德站、文心中清站、大慶站等，高人流量成為區域房市的強力支撐，吸引達麗、理仁、精銳、國泰、豐邑、國聚等建商爭相插旗推案。

其中位於捷運尾端的高鐵台中站，因三鐵共構帶來的人口紅利與D-ONE購物中心等利多題材加持，吸引多家上市櫃建商搶推案，像是達麗與白天鵝聯手的指標新案「新高鐵」，去年9月公開至今已累積逾800筆交易，成交單價更站上5字頭。

捷運大慶站為台中少數的雙鐵共構站，距離高鐵台中站也不遠，擁有便捷交通網。精銳建設機構下半年將於大慶站旁推出「樹子腳段案」，基地面積達2,323坪，主打34至41坪、純三房產品，市場推估單價6字頭起。

聯聚建設子品牌理仁建設也鎖定北區捷運文心中清站附近，第三季推出新案「理仁泰舍」，規劃均質45坪產品，實登最高單價已來到74.4萬元，創區域新高。

豐邑機構也在距離捷運文心崇德站200公尺處，推出預售案「文心O’LIVE」，主打36至54坪、三至四房產品，實登最高單價為68.9萬元；國泰、坤悅今年相繼砸重金、取得近文心崇德站附近的「東峰段」土地，未來預計推出住宅大樓產品。

除上述旅運量前五大熱門站點外，北屯總站所在的機捷特區，因具備交通、人口紅利等利多，也成為建商卡位的熱門區，包括漢宇、大城、遠雄等建商下半年都將推出新案。其中，漢宇建設機捷特區約1,513坪土地，預計第四季推出樓高27層的百米建築；遠雄「碧柳段新案」預計今年9月動工，市場推估單價上看6字頭。

興富發（2542）受惠台中「文心愛悅」完工交屋挹注，推升單季獲利達6.7億元、EPS為0.37元，獲利創近五季次高紀錄，累計上半年稅後純益12.63億元，EPS為0.69元。邁向第三季，興富發可望迎來完工交屋高峰，下半年獲利看好將重返上升軌道。

興富發今年進入微型商辦元年、積極推出小型辦公產品，台中首發案「市政萬象廣場」銷售奏捷，推出兩個月就完銷，總銷達83億元，預計2028年完工後可望貢獻業績。興富發指出，看好台商資金回流房市，將在全台持續布局微型商辦。

興富發上半年營收152.39億元，稅後純益12.63億元，EPS為0.69元，其中轉投資事業貢獻度明顯增加，包括持股100％的齊裕營造挹注獲利2.53億元，持股5.25％的潤隆（1808）貢獻獲利近1.07億元。

興富發董事會並訂除權息交易日為9月26日，將配發現金股息0.5元、股票股利1元。

興富發今年估有七筆新案會取得使用執照，除上半年台中67億元「文心愛悅」開始交屋外，還有新北市金山溫泉飯店及會館案，及台北市內湖總銷73.71億元「興富發T1」商辦案、桃園149億元「站前新銳」商辦案、55億元「愛琴河左岸」。

至於台南總銷61億元「愛琴海」、高雄26億元「興富發博愛」，可能在年底取得使用執照、明年完工交屋。

市場推估，興富發今年完工量約345億～430億元，交屋時間主要多集中在第三、四季。市場預期，若工程順利不延宕，第三季後業績可望重返成長軌道。

中央銀行將於9月19日舉行第3季理監事會，是否加碼打炒房，成為市場關注焦點。展望今年第4季房市景氣，大型房貸行庫主管認為，多家銀行已逐步緊縮房貸授信量，預期今年最後一季，房市景氣將逐步趨緩，不易再有大幅度增長，而央行已備齊三套劇本，將視第3季房市數據變化，機動調整政策走向。

央行6月舉行的上季理監事會祭出打炒房「組合拳」，不僅端出第六波房市管制，將六都與新竹縣市等「特定地區」第二戶房貸成數，由原先的七成下調至六成且無寬限期，還同步調升存準率1碼（0.25個百分點）。

央行理事分析，上季貨幣政策很明顯是「衝著房市來」，9月是否再加碼，三項指標最關鍵，包括：房貸餘額年增率、不動產貸款集中度，以及銀行第2戶購屋貸款的撥款金額。

目前最新數據顯示，今年6月房貸餘額10兆5,405億元、締造新猷，月增1,069億元，連兩月暴增逾千億，年增率10.21%、創三年新高；截至6月底，銀行不動產貸款占總放款比率為37.43%、仍居高位。

銀行主管強調，央行已備齊三套劇本，第一，聯準會9月降息，而國內房市景氣未見過熱訊號，9月將維持現行管制措施不變，並緊盯管制措施執行成效；第二，房市雖熱但尚屬可控，央行維持現行管制措施、僅調升存準率、緊縮市場資金；第三，銀行信用資源過度集中在不動產、有必要出手降溫，央行再度加碼房市管制，例如：擴大受管制的「特定地區」範圍，或進一步緊縮「特定地區」貸款成數等。

銀行主管表示，今年前七月，六都買賣移轉棟數累積約達16.31萬棟，與去年同期相比年增28.5％，為2014年以來最高，顯示房市買氣火熱。但今年6月起，政府為防範投資客炒房及人頭戶申貸，除調降特定地區第二戶房貸成數外，另要求針對炒作房價等徹底清查，且目前市場上各家金融同業已逐步調節房貸貸放量，預期央行9月暫不會有新一波管制措施。

另一家行庫主管指出，今年下半年，隨囤房稅2.0上路、央行及相關部會為穩定房價祭出的管控政策持續發酵，加上建材價格及薪資成本依舊居高不下，成本面因素讓房價不易有下跌空間；另外，國內經濟展望升溫，新青安推升房市剛性需求等因素，房市仍有一定量能，但國銀近期針對房貸進行相關管控措施，預估第4季房市將呈「價量持穩」格局。

桃園首件公辦都更社宅「東門段」2020年動工，目前正在進行室內裝修，桃園市長張善政今天前往開箱。市府住宅發展處表示，東門段將提供70戶社宅，預計9月開始受理登記、明年1月起租。此外第2件公辦都更中壢「中興巷」，分回的社宅也已啟動室內裝修，完工後將釋出93戶社宅。

東門段公辦都更位於成功路、朝陽街口，鄰近桃園火車站商圈，走路10分鐘即可到東門國小。住宅處表示，此案實施者為立信工營造股份有限公司，共有2棟地上14層、地下3層建築，市府分回1棟，未來1到2樓由武陵派出所進駐，3到4樓為警察勤務宿舍，5到14樓共有70戶社會住宅，將提供1、2、3房型3種戶型招租。

住宅處表示，各社宅戶均配有床架組、鞋櫃、衣櫃等基本家具，並已安裝冷氣及熱水器，目前6樓實品屋裝修完工，全數室內裝修預計10月完工；市長張善政今至東門段社宅聽取簡報，並開箱1、2、3房型社宅，各房型客廳、房間均有對外窗，2、3房型主臥房為套房，適合小家庭入住；由於東門段緊鄰桃園火車站商圈，預估會非常搶手。

住宅處表示，東門段社宅招租作業，預計9月受理申請登記，之後將抽籤，11月開放通過申請資格的民眾看屋、選屋，年底開放搬家入住、明年1月起租。

房價仍在底部調整階段。

國家統計局公佈的最新70城房價資料顯示，新房和二手房同比持降，且同比降幅仍在擴大。

與此同時，房價下跌的城市數量仍在增加。7月新房價格指數環比下跌的城市數量較6月末增加2城。

值得注意的是，在新房環比連跌14個月、同比連跌28個月的背景下，仍有城市走出獨立行情，比如上海新房價格環比已連漲26個月，西安房價跌勢扭轉，7月新房價格連漲2個月。

核心城市率先企穩並扭轉房價跌勢，對引導樓市復蘇具有較強的信號意義。

當前房價仍在下跌通道。

國家統計局資料顯示，7月70個大中城市一二手住宅銷售價格環比降幅略有收窄，同比降幅進一步擴大。

一二手房環比環比跌幅連續2個月收窄，7月新房價格環比降幅由6月末的0.67%收窄至0.65%，二手房降幅由6月末0.85%收窄至0.8%。

同比來看，新房和二手房同比持降。

新房同比降幅由6月末的4.88%增至7月末的5.28%，二手房同比降幅由6月末的7.87%增至7月末8.17%。

從趨勢變化來看，二手房跌幅仍超新房，新房和二手房降幅之間的差距有收窄態勢。

值得注意的是，房價環比下跌城市數量有所增加。

7月70個大中城市中有66城新建商品住宅價格環比下降，較上月增加2城。67城二手住宅銷售價格環比下降，較上月增加1城。

上海、西安新房環比上漲0.2%，領漲全國。

新房環比降幅最大的城市是溫州，7月溫州新房價格環比下跌1.9%，領跌70城。

二手房方面，上海二手房價在6月環比止跌後，7月繼續上漲0.1%，而北京二手房價也繼續止跌。另外，昆明二手房價也在7月環比止跌。二手房價環比跌幅最大的城市是廈門，7月環比下降1.8%。

從同比來看，無論是新房還是二手房價，同比下降的城市數量均已達到峰值。

截止2024年7月，70個城市二手房價格同比全線下跌，且二手房價格同比已連續7個月全線下跌。

具體城市來看，三亞、太原和遵義三個城市二手房價格同比跌幅在5%以內，其餘城市二手房價同比降幅均超5%，其中武漢、廈門和廣州同比降幅均超過12%。

二手房價格跌幅超過新房，且持續以價換量，可選擇面廣，進一步分流新房剛需。

結合CRIC監測的二手房成交資料來看，7月22個重點城市二手房成交面積同比增長31%，增幅有所擴大。前7月累計成交面積預計為8731萬平方米，累計同比下降4%，“以價換量”韌性好於新房市場。

而新房銷售價格同比下降城市數量為68個，較上月持平，從歷史資料來看，新房價格同比下跌城市數量仍處於歷史高位水準，其中，接近六成城市新房價格同比跌幅在5%以上，其中廈門、湛江和南京新房價格同比跌幅超10%。

值得注意的是，上海、西安是70城新房唯二同比上漲的城市，其中上海新房同比上漲4.4%，領漲全國，而西安新房同比上漲3.4%，排在第二位。

在房價普降的當下，仍有一些城市房價止跌企穩釋放積極信號。

上海最為典型，7月上海新房、二手房價格環比齊漲。

結合歷史資料來看，上海新房價格自2022年6月份以來環比持續正增長，截至7月末已連漲26個月，新房同比更是連漲69個月。

實際上，“滬九條”發佈後，上海限購政策放鬆、首付比例及利率的下調刺激一波購買力進場，帶動市場在回歸常態，再加上高端產品供求規模增加，推動成交量價走高。

值得注意的是，上海二手房價環比止跌，自6月環比上漲0.5%後，7月再次上漲0.1%。

這意味著，上海房價整體仍然堅挺。

結合CRIC監測的資料也可以看出，2017年以前，上海二手房成交均價經歷了一波明顯上漲，2017年之後，上海二手房成交均價開始走平，截至2024年前7月二手住宅成交均價穩定在4萬元/平方米上下。

除了上海以外，7月西安新房價格也出現同環比齊漲。

從結構來看，西安各面積段價格全線上漲，其中90-144平米價格環比上漲0.2%，而面積段在144平米以上價格指數同比上漲5.1%，這意味著改善型需求仍然是價格走高的主要支撐。

在一系列政策作用下，房價雖然整體呈現下跌，但下降勢頭逐漸放緩企穩。其中上海、北京、西安等重點城市新房二手房價格均出現止跌企穩信號，進一步引導全國樓市預期向好發展。

隨著政策利好不斷釋放和落地，市場信心和預期有望逐步恢復，房地產市場將延續築底修復行情，從而帶動價格企穩。

消費基礎設施REITs（不動產投資信託基金）正迎來持續擴容。

同花順(101.650, -0.59, -0.58%)iFinD資料顯示，自今年3月份首批消費基礎設施REITs陸續在滬深證券交易所上市以來，截至8月18日，已有5單消費基礎設施REITs上市，此外，還有1單處於成立狀態，1單處於通過狀態，實際募資金額已達164.89億元。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進向《證券日報》記者表示，消費基礎設施REITs持續擴容，一方面有利於打通商業地產“投融建管退”全鏈條，提升不動產管理和運營水準；另一方面，也有利於房地產企業盤活不動產，能夠將原本鎖定在不動產中的資金釋放出來，用於其他投資或償還債務，從而降低流動性壓力。

募資超164億元

8月17日，百聯股份(7.730, -0.14, -1.78%)發佈公告稱，華安百聯消費REIT自2024年8月16日起在上交所上市，華安百聯消費REIT最終募集基金份額10億份，發售價格為2.332元/份，基金募集資金淨額為23.32億元。

據瞭解，在基金份額發售階段，華安百聯消費REIT實現網下超額認購，公眾部分提前結束募集，獲得市場青睞。

8月12日，首單奧萊消費REITs——華夏首創奧萊REIT亦公佈發售結果，此次發售比例配售前的總募集規模達70.785億元（含戰略配售、網下發售和公眾發售），是其擬募集規模（19.744億元）的3.585倍。其中，公眾投資者和網下投資者認購申請確認比例分別為4.298%和16.055%，公眾認購及網下認購倍數均創消費REITs發售新高。

“華夏首創奧特萊斯進一步豐富了消費基礎設施REITs的資產類型，另一方面也反映出奧萊業態的發展潛力。”中指研究院方面向《證券日報》記者表示，近年來居民消費觀念更加理性，希望在品質和價格之間尋找平衡點，主打“大品牌、小價格”經營理念的奧萊業態受到消費者更多青睞。

除此之外，華夏大悅城(2.400, -0.07, -2.83%)購物中心封閉式基礎設施證券投資基金也於8月初正式取得中國證監會准予註冊的批復，並在深交所審核通過。

整體來看，自今年3月份以來，消費基礎設施REITs產品數量不斷增加，業態也逐漸豐富，實際募資金額已達164.89億元。同時，在二級市場上，消費基礎設施REITs估值持續得到提升，為投資者資產保值增值持續提供保障。

生態逐步形成

值得一提的是，歷經多年發展，保租房、倉儲物流、產業園區、消費基礎設施、養老設施等均已納入公募REITs試點。

截至8月18日，國內REITs市場合計募資規模超1400億元，其中，2024年以來的募資金額超過300億元，高於2023年全年，明顯提速。但相較於全國存量不動產體量，當下REITs市場發展仍有巨大空間。

“國內目前正在逐漸形成一個全生命週期的REITs生態系統，這個生態系統從Pre-REITs到CMBS和類REITs，然後到私募REITs、公募REITs，最終是Post-REITs（上市後的管理）。”近日，香港越秀REITs獨立董事陳曉歐在2024博鼇資本大會上表示，Pre-REITs、私募REITs和Post-REITs，這些關鍵環節還處於萌芽狀態，所以市場是大有可為的。

以Pre-REITs為例，不少上市公司已經在佈局中。8月13日，萬科發佈公告稱，與中信金石基金管理有限公司和中信證券(19.100, -0.05, -0.26%)投資有限公司及泰康人壽簽署合作協定，共同設立“中信萬科消費基礎設施Pre-REIT基金”，投資萬科旗下深圳龍崗萬科廣場、北京舊宮萬科廣場專案。

此前，7月1日，九州通(4.810, 0.06, 1.26%)公告審議通過了《關於公司開展醫藥物流倉儲資產Pre-REITs專案的議案》，同意公司開展醫藥物流倉儲資產Pre-REITs專案及相關工作。

“Pre-REITs是指投資者提前進入有潛力的不動產標的資產進行建設、運營。”嚴躍進表示，萬科和九州通設立Pre-REITs，或旨在提高REITs發行的效率和成功率。在不遠的未來，REITs生態系統或將引導企業更加注重長期回報和風險控制，而不僅僅是短期利潤。

此外，不少業界人士預測，寫字樓、酒店、資料中心，甚至5G基站，都可能成為未來新經濟模式下的REITs主體，不動產市場或不再簡單是以土地開發為依託的市場，而將擴展成一個資產管理市場。

在中金基金副總經理、董事總經理李耀光看來，公募REITs作為經營性商業不動產的上市平臺，價值不僅僅在於一次融資，而是實現商業與資本的閉環，通過各種類型資產證券化（包括私募REITs、類REITs）、公募REITs實現一個優秀商業企業的不動產迴圈，幫助企業低負債、健康、可持續地不斷擴大商業管理規模，發揮規模效應和管理優勢，實現管理平臺本身價值的不斷提升。

推進化債方案近3年的華夏幸福(1.060, -0.01, -0.93%)，公佈了其債務重組最新進展。

據華夏幸福8月16日晚間發佈的公告，截至2024年7月31日，其2192億元金融債務通過簽約等方式實現債務重組的金額累計約為1900.29億元（含境內公司債券及境外美元債券重組），相應減免債務利息、豁免罰息金額共計199.67億元。

目前，華夏幸福已啟動四批現金兌付安排，預計四批現金兌付金額合計約55.44億元。

此外，華夏幸福400億元“以股抵債”重組方案中，其以下屬公司股權搭建的“幸福精選平臺”及“幸福優選平臺”用於抵償債務也取得進展。

截至今年7月31日，“幸福精選平臺”及“幸福優選平臺”股權抵償金融及經營債務合計金額約169.29億元。其中，“幸福精選平臺”股權抵償金融債務金額約110.83億元，相關債權人對應獲得約28.4%的股權比例；抵償經營債務金額約58.46億元，相關債權人對應獲得“幸福精選平臺”股權比例約為2.69%，獲得“幸福優選平臺”股權比例約11%。

受宏觀經濟環境、行業環境、信用環境等多重因素影響，2020年第四季度以來，華夏幸福面臨流動性階段性風險。隨後，華夏幸福於2021年9月30日公佈債務重組計畫，並於2022年9月16日公佈補充方案，增加了償債資源和選擇權。

債務逾期方面，華夏幸福方面表示，自2024年7月1日至7月31日，公司及下屬子公司新增未能如期償還銀行貸款、信託貸款等形式的債務金額為2.01億元，截至7月31日公司累計未能如期償還債務金額合計為246.73億元。

與此同時，華夏幸福2024年上半年依舊處於虧損狀態。

據華夏幸福7月9日發佈的2024年半年度業績預告，預計2024年上半年歸屬於上市公司股東的淨利潤虧損範圍在45億元至50億元之間，而扣除非經常性損益後的淨利潤虧損範圍則在59億元至64億元之間。

華夏幸福方面指出，受公司房地產專案結轉節奏等因素影響，今年上半年房地產結轉專案較少，結轉收入下降，從而導致淨利潤下降。隨著公司債務重組工作的持續推進，整體資金成本維持在較低水準，但債務存量金額仍然較大。

“公司未來將持續推進金融債務重組協議的簽訂，以進一步減輕公司財務費用壓力。公司始終以保交樓為第一要務，持續推進債務重組，聚焦業務開展，堅持提質增效，推動公司轉型發展。”華夏幸福方面稱。

在此之前，華夏幸福董事長、實際控制人王文學則通過增持股份，表達對華夏幸福戰略發展的信心及對公司未來發展前景的認可。

按華夏幸福公佈的資訊，王文學自2024年7月11日起，通過上海證券交易所交易系統以集中競價方式增持公司股份，計畫增持金額不低於1000萬元，不超過1200萬元。

在7月31日至8月12日期間，王文學增持了118萬股，占公司總股本的0.03%，增持金額為125.08萬元。截至8月12日，王文學先生累計增持股份達到666萬股，占公司總股本的0.17%，累計增持金額為690.44萬元。

商界導讀：沒有成功的企業，只有時代的企業。

重慶“酒店大王”，最後的一塊核心資產，最終還是被掛上了法拍。

近日，重慶知名高端酒店“悅榕莊”被掛上了法拍，起拍價7個億，將於9月2日正式拍賣。被打包拍賣的資產，除了悅榕莊酒店之外，還包含119棟爛尾別墅，這些是重慶“酒店大王”申基實業的最後一塊核心資產。

申基實業是誰？

申基實業的創始人叫申勇，在山城重慶的江湖中，神秘而低調。

上世紀60年代，申勇出生在重慶渝中半島，是地道的重慶人。17歲開始在稅務系統工作，而後在對外廣告公司旗下的物資分公司擔任經理職位。

1996年，申勇下海創業，創立了重慶申基實業有限公司，以汽車銷售作為起始業務，主要代理長安鈴木汽車。

轉捩點發生在2000年，這一家申勇拿下了一汽奧迪的代理，成為重慶首家經銷商。

千禧年之後，中國經濟進入高速發展時代，豪華車市場迎來爆發式增長。奧迪作為最早進入中國的豪華汽車品牌之一，廣受中國市場追捧，尤其是政府和企業購車需求非常強勁。

當時的奧迪4S店究竟有多賺錢？北京的第一家奧迪4S店亞之傑伯樂，在2000年代初的年銷售就達到了10個億，淨利潤高達10%，那個年代奧迪經銷商的含金量與吸金力可見一斑。

奧迪經銷商生意，不僅為申基實業積澱下了豐厚的原始資本，更是積攢下不少政商關係。這些資本和人脈，成為申基後面進軍地產的底氣。

酒店大王

在豪車市場掘金成功的經驗，讓高端市場成為申勇後期業務擴張的方向偏好。申基實業的模式可以概括為“國際酒店+特色地產”，通過與國際知名酒店管理集團合作，開放和管理高端酒店及地產項目，以此帶動周邊商務寫字樓、奢侈名品商業、高端住宅等物業的發展。

2006年，申基實業與法國雅高集團達成合作，引入高端酒店品牌索菲特，成為當時重慶九龍坡區唯一一家五星級酒店。

2014年，在重慶解放碑落地威斯汀酒店，成為全球第200家威斯汀品牌。相關報導稱，申基在酒店的硬體投入上可謂是不遺餘力，從赫曼米勒的辦公椅，到客房的愛馬仕絲巾、Bang & Olufsen電視，巨額投入也讓這家威斯汀酒店成為了品牌內的標杆。

就在同一年，又引入了悅榕控股，在重慶北碚區打造了悅榕莊養老地產專案，占地616畝，規劃了悅榕、悅椿2個酒店以及獨棟、雙拼別墅和部分公寓組成。同時還推出了悅榕私邸，這個項目號稱全球唯一專屬自住的商務度假別墅。

為了體現酒店地產專案的“高端”，申基實業專門成立了重慶爵馳遊艇俱樂部與重慶申基通用航空，花重金建設直升機停機坪、專享飛機、遊艇接送碼頭等配套。

申基以一己之力，在重慶建立了一個“酒店王國”。到了2013年，申基國際在香港借殼上市，申氏家族一時風光無兩。

巔峰之後，“酒店王國”為何一步步走向衰敗？

上天欲其滅亡，必先令其瘋狂。人在成功之時，往往容易高估自身的能力，高負債多線擴張，成為申基實業走向衰敗的核心原因。

3顆雷引爆危機

引爆申基危機的第一顆雷是申基金融廣場。

申基金融廣場於2011年初建成後，採取了“售後返租”模式。開發商將商鋪、酒店等商業地產分割成小塊面積出售給投資者，之後再從投資者手中返租這些地產，返租期通常設定為3至10年。在此期間，開發商負責整體商業運營，並向投資者每月支付固定比例的租金回報。

據媒體報導，申基集團曾向投資者承諾，申基金融廣場的年回報率將達到8%~10%，然而實際回報率卻僅為3%~4%。為了保障投資者的利益，申勇不得不每年額外補貼5%~6%的金額。長此以往，申基金融廣場成為了申基集團的一大負擔。

申基實業第二顆雷來自於奧迪經銷生意。

2013年中共中央、國務院印發《黨政機關厲行節約反對浪費條例》，被譽為“史上最嚴的公車改革”政策。2014年，軍隊“公務用車實行集中採購，選用國產自主品牌汽車”的政策也相繼出臺。這些政策的變化導致奧迪在公務用車採購名錄中的位置被其他國產或合資品牌所取代，奧迪經銷商們受到最為直接的衝擊。

汽車銷售長期以來是申基的現金奶牛，行業突變之下，不僅無法再提供資金支援，反而成為拖累。

享受鮮花與掌聲太久，會喪失對市場的敏銳判斷。申基實業的第三顆雷，來自於缺乏對市場的冷靜判斷，在現金流已經緊張的時候，反而進行了一場重資產“豪賭”，上馬了申基最大的轉型項目——悅榕莊。

養老地產專案，投資大，回報慢，顯然不適合當時的申基。據申基當年的工作人員回憶，那段時間，申勇總帶著一副焦慮的神情一直皺著眉，精神狀態極差，頭髮也差不多掉了一半，甚至有點兒禿頂。

但似乎是賭徒最後的放手一搏，2014年9月申勇一聲令下宣佈正式進軍養老地產領域，並對外宣稱：這是他們繼高定位“高端+高品位”酒店地產之後的再次升級。

然而，悅榕莊開盤後的市場反應出乎意料：由於項目位置偏遠，遠離重慶市區，加之定價過高，導致幾乎無人問津。據知情人士透露，申基為悅榕莊專案向民間借貸了大量資金，背負了巨額債務。

悅榕莊的養老地產項目，最終成為了壓垮申基的最後一根稻草。

2015年，悅榕莊專案二期超2000萬元的勞務費無法兌現，專案停工；申基旗下的汽車銷售公司，也在這一年就全面陷入了債務危機。

2016年，申基實業開始“賣身還債”，在重慶聯交所掛牌申基金融廣場旗下資產。該廣場由申基的力作解放碑威斯汀酒店與5A甲級寫字樓組成。

“致命一擊”來自索菲特酒店的改名。2017年，雅高集團宣佈終止與申基的合作管理關係，這一決定背後與雙方在酒店管理期間累積的約1200萬元經營債務有關。此後，申基索菲特酒店更名為雅詩特酒店。然而，該酒店的命運並未因此好轉，最終在2022年被送上了法拍貨架。

徹底破產，榮光消散

申基實業在一步步走向破產的過程中，並非完全沒有希望，畢竟還有申基國際一家上市公司。

申基國際借殼上市之後，申勇別有用心，只注入了旗下部分資產，並未將優質資產全部注入。這導致申基國際連年虧損，淨資產成為負數。

如果申基實業的全部優質資產得以注入，公司盈利能力得到顯著改善，或可以借助資本市場盤活旗下業務資產。但可惜沒有如果，申基國際最終被債權人申請清盤。

隨著一個個資產的破滅，申基實業最終走向覆滅。2022年初，重慶市第五中級人民法院裁定申基實業進入破產清算程式，申基系幾乎全員都被貼上了“老賴”的標籤。

去年，申基旗下曾經的標杆，“山城旗艦”威斯汀酒店被以10.38億元的標價起拍，最終卻無人問津，導致流標。今年悅榕莊的起拍價，縮水到了7億元，但截至發稿，依然無人報名參拍。

沒有成功的企業，只有時代的企業。隨著最後一塊核心資產法拍，重慶“酒店大王”昔日的榮光不再，曾經的傳奇只化作朝天門碼頭下的朵朵浪花，最終隨風消散。

8月16日，中梁控股(02772)發佈盈警公告，預計截至6月30日的六個月內，公司將由去年同期的盈利1860萬元人民幣轉為虧損，虧損額介於15億至20億元人民幣。

據悉，這一虧損主要受到中國內地宏觀經濟環境及房地產行業持續困難的影響，導致公司毛利率下降及物業專案及其他資產進一步減值。

福田區核心地段的70年產權精裝公寓160萬元起、沙井片區公寓價格堪比小產權房……最近，深圳購房者不斷收到各式各樣的商務公寓促銷資訊。

對於房企而言，商務公寓可以短期回籠資金；對於購房者而言，租金回報率再次成為買房“標準”，部分購房者也將目光投向公寓市場。

增強商務公寓的居住功能

由於去化較難，各種五花八門的促銷方式都曾出現在商務公寓市場之上。“相比住宅新房，商務公寓的促銷力度可以更大，管控更少，也是短時回流資金的辦法之一。”一家民營房企行銷負責人對記者說。

對於購房者而言，由於不限購不限貸，商務公寓曾是投資客“狂歡”的空間。不過，多數商務公寓學位積分低，商用水電標準，加上二手商務公寓交易稅費成本較高以及其他一些限制條件，導致商務公寓轉手難，讓許多購房者望而卻步。

（羅湖一處同時擁有商務公寓和住宅的新房專案吳家明/攝）（羅湖一處同時擁有商務公寓和住宅的新房專案吳家明/攝）
不過，記者在深圳多個片區實探發現，一些同時擁有商務公寓和住宅的新房專案，商務公寓的銷售情況竟然比住宅還要好，而這些公寓都有一個特點：與住宅一樣的70年產權以及民水民電通燃氣。有銷售經理告訴記者，商務公寓的折扣幅度較大，而且一般來說商務公寓面積小總價低，更適合投資或剛需購房者“上車”。而且，在房價下跌的背景下，租金回報率再次成為購房者的標準之一。對於位置相對較好的商務公寓，其租金回報率明顯高於同片區住宅。

根據深圳貝殼研究院統計，年租金回報率超過3%的公寓在各區都有，龍崗相對更多。調查發現，這些成交活躍的公寓樓盤往往緊鄰地鐵站，交通出行便利，在生活配套、戶型設計、裝修風格、物業管理、租金水準等方面，也都比較貼近追求年輕租客的需求，因而租賃成交非常活躍。

公寓新出路？

目前，許多城市都承受著公寓庫存壓力。這時，將部分存量的公寓用作保障性住房，成為不少城市採用的方法。

此前，長沙市自然資源和規劃局等部門聯合下發《關於支持公寓等類住宅商品房調整為住宅有關事項的通知》明確長沙市轄區範圍內，將暫停新的公寓等類住宅專案規劃審批。已完成專案總平面圖審批，但開發、去化存在困難的公寓等類住宅商品房，經論證可行後可依規依程式調整為住宅。8月2日，瀋陽市房產局官方網站上發佈了《瀋陽市關於收購已建成存量商品房用作保障性住房的項目徵集公告》（以下簡稱“公告”）。根據公告，瀋陽將收購已建成商品房作保障房，涉及全市九區，涵蓋住宅和公寓。

此外，深圳市安居集團有限公司所屬企業擬開展收購商品房用作保障性住房工作，向深圳市域徵集商品房用作保障性住房專案。其中，徵集範圍包括深圳市（不含深汕特別合作區）範圍內商品房性質的住宅、公寓、宿舍等，優先選取整棟或整單元未售、可實現封閉管理的樓棟專案（房源）。廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉預計，前期住宅項目可能落地的收購量相對有限，對商品房市場短期的影響有限，但整棟的公寓和宿舍可能會落地，因為公寓和宿舍市場價格相對比較低，開發商願意以大宗的體量交易出去來緩解資金壓力。

在李宇嘉看來，非住宅項目供過於求的城市，如果公寓可以調整為住宅，將是保障房的一項重要來源。地方收購存量非住宅專案，既能解決保障性住房來源，同時能夠實現去庫存目標，穩定商品房市場。

太平地氈(00146)公布，就美國紐約展廳物業訂立租賃協議，10年租期應付代價總值合共約為670萬美元（約5240萬港元）及初始保證金約10萬美元（約80萬港元）。
　　
該集團指，根據租賃協議確認的使用權資產價值約3230萬元。鑑於目前紐約展廳租約即將結束，該集團物色一個更能配合產品種類和設計，並更能滿足消費者需求的新地點。新展廳地點提供充足空間，將整個紐約銷售團隊集中在一起，從而能夠更有效調配客戶服務資源，並集中精力增強品牌影響力，為零售和貿易銷售增長創造機會。

建業地產(00832)公布，預期截至6月30日止中期虧損約25億至35億元，比去年同期虧損約12億元擴大。
　　
該集團指，虧損主要是受宏觀經濟形勢及房地產市場持續低迷綜合影響，導致預估存貨、商譽和應收款項減值撥備，以及房地產確認收入和毛利率下降，未能覆蓋成本及費用支出。
　　
該集團預期於8月底前公布業績。

遠洋集團(03377)發盈警，料今年上半年虧損減少至45億至60億元(人民幣．下同)，去年同期虧損約183.69億元。
　　
公司稱，預期虧損減少主因期內對物業項目計提的減值撥備減少；分佔合營企業和聯營公司的虧損減少。

五礦地產(00230)發盈警，料今年上半年盈轉虧，蝕約10億元去年同期利潤約1.12億元。
　　
公司稱，預期虧損歸因於房地產發展業務收入大幅減少；房地產發展業務毛利率大幅下降；期內確認存貨減值準備及根據預期信用虧損模型下確認的減值虧損。

新港人吼一手樓 美籍華裔捧商舖

今年2月底樓市全面撤辣後，帶動成交量急增，亦刺激投資者的入市意欲。據本報綜合市場消息，有一名「新香港人」自撤辣後積極掃入物業，由今年4月起3個多月內，已買入12個新盤住宅單位及44個車位作投資，共涉資逾1.8億元。此外，有美籍華人投資2伙住宅及3個商舖，總值近1.8億元。前述兩名投資者，掃貨金額合共近3.6億元。

今年2月底的《財政預算案》中宣布樓市全面撤辣，非本地人士及大手投資客買入住宅物業毋須再付最高達物業價值30%的重稅，令入市負擔大減，即時刺激相關人士入市的興趣。據了解，一名「新香港人」近月積極掃貨，並瞄準新盤貨尾，大手購入單位。

該名「新香港人」最先於4月中大手入市佳明集團（01271）旗下土瓜灣明雋6伙，包括2伙分層戶及4伙特色戶，實用面積由207至259方呎，成交價由485萬至802.9萬元，呎價由23430至31000元，總成交價3816.81萬元。

擲9413萬購明翹匯6戶

其後於同月，該名買家更加大手斥資9413萬元，再向佳明集團購入旗下青衣明翹匯現樓6個貨尾單位，分布於項目1及2座的3、4房戶，實用面積807及808方呎，成交價1478.4萬至1615.2萬元，呎價18320至19990元。

除買入住宅外，由6月至7月其間，該名「新香港人」再向資深投資者蔡柏能購入將軍澳南豐廣場一籃子私家車車位，合共44個，其中24個每個作價105萬元，另外20個每個價值124萬元，總值5000萬元。即該名「新香港人」累積買入12個住宅單位及44個車位，動用逾1.82億元資金入市。

耗8150萬買尖沙咀3地舖

據代理指出，該名「新香港人」為商人，早於7、8年前已有投資本港物業，一直以買入商廈為主，於觀塘絲寶國際大廈及九龍灣富臨中心等都有單位自用或投資；而在2018年底曾斥約1.25億元購入九龍東啟德天寰的特色戶，當時仍未持有香港身份證。現時該投資者已經取得香港身份證，適逢本港樓市撤辣，即連番入市作中長線投資之用。

除上述新香港人投資者外，近期舖位市場亦出現一名美籍華人在4月起連購尖沙咀區3個地舖，分別位於加連威老道地下43號舖、彌敦道54號美麗都大廈地下34號舖連1樓28號舖，以及金巴利道58至60A號金碧閣地下B舖，成交價2100萬至3250萬元，3個舖位已動用8150萬元資金。

但原來該名美籍華人除看好舖位市場外，亦對豪宅市場前景看俏，分別斥6000萬元入市大嶼山愉景灣意峰雙號屋，及以3430萬元買入尖沙咀名鑄1伙高層2房單位。

新盤加推單位應市，宏安地產（01243）鰂魚涌芬尼街9號商住項目FINNIE，過去周六（17日）加推30伙，折實平均呎價21034元，較首批折實平均呎價19503元，高出約7.9%；發展商稱，今批屬於原價加推。該盤兩天累收逾300票，以首兩張價單共60伙計，超額認購4倍。

FINNIE過去周六首天收票，截至當天下午6時，累收180個認購意向登記。宏安地產執行董事程德韻當天表示，為回應市場需求，該盤即日原價加推2號價單。

項目2號價單提供30伙，包括14伙1房及16伙2房，折實售價502.6萬至854.3萬元，折實呎價18615至23470元，折實平均呎價21034元，較本月14日公布的首張價單折實平均呎價約19503元，高出約7.9%。

特色單位或短期標售

抽出個別單位比較，最新推出的6樓B室，實用面積364方呎，折實售價760.1萬元，對比首張價單中低1層的5樓B室，面積相同，折實售價753.6萬元，兩個單位僅相差約0.9%。

FINNIE至今已公布兩張價單共60伙，相當於該樓盤單位總數90伙的66.7%。截至昨天下午6時，該盤兩天累收逾300票，超額認購4倍。程德韻說，該盤不排除短期內推出特色單位招標。

弦岸增按揭付款計劃

資料顯示，位於芬尼街9號的FINNIE，單位實用面積223至626方呎，預計落成日期為2026年5月底。

莊士中國（00298）鴨脷洲弦岸過去周六更新價單，新增「特選90天備用按揭付款計劃」，一按最高為樓價80%，貸款年期最長為3年，期內「供息不供本」，第一年息口為P減2厘（P現為5.875厘），第二年P減1厘，第3年為P。買方須提供足夠文件證明其還款能力。

同時，弦岸再向指定14伙1房戶，新增3%至8%的「按揭利息津貼折扣」。弦岸原定去年6月開售，惟發展商開售前夕突然煞停銷售，今年4月增加樓價折扣後重推，至今暫沽5伙。

過去周末沒有全新盤開售，導致周末兩天（17日至18日）全港一手市場僅錄20宗成交，較前一個周末（10日至11日）錄得約31宗，按周跌35.5%，連跌4個周末。新世界（00017）和遠展（00035）合作發展的九龍東啟德柏蔚森發展項目兩天沽7伙佔最多。

啟德柏蔚森I過去兩天售出4伙，柏蔚森III同期亦沽出3伙，即過去兩天兩盤共錄得7宗成交，套現4692.5萬元。發展商稱，柏蔚森發展項目上月開售至今，共沽306伙，佔可售單位逾72%，套現逾21億元。

會德豐地產與港鐵（00066）發展的將軍澳日出康城第12B期PARK SEASONS，上周五（16日）首度推售全新一座第2B座。該盤過去周末連錄兩宗成交，市場消息透露，昨天售出2B座28樓A室，實用面積537方呎，成交價825.9萬元，呎價15380元。

MONTEREY撻訂貨3年貶318萬

會德豐地產同系將軍澳MONTEREY的3座2樓D室，實用面積717方呎，連503方呎平台，原本在2021年4月以1856.1萬元成交，惟買家已終止買賣合約。

該單位過去周六（17日）以1538萬元售出，較3年前低約318.1萬元或約17.1%，呎價21450元。根據支付條款，最新成交單位另設樓價3.75%印花稅津貼優惠、樓價4.6%現金回贈及提前付清樓價現金回贈等。

樓市回落，指標屋苑跌勢未止，新界龍頭屋苑沙田第一城剛過去周六日兩天（17日至18日）共錄5宗成交，其中一個兩房單位，以362萬元沽出，賣方約3年虧損148萬元或29%。

中原地產副區域營業經理伍錦基表示，沙田第一城本月暫錄10宗成交，周末兩天錄5宗成交。該行剛促成該屋苑51座中層D室成交，單位實用面積304方呎，2房間隔，今年6月初以450萬元放售，過去周日（18日）以362萬元成交，減價88萬元或19.6%，呎價約11908元。

據了解，原業主在2021年4月以510萬元購入上述單位，持貨3年多轉手，賬面虧損148萬元或29%。

中原十大屋苑交投續雙位數

世紀21奇豐物業助理區域營業董事黎健峯稱，馬鞍山薈朗1座低層B02室，實用面積226方呎，開放式間隔，約兩個月前以300萬元放售，現以290萬元轉手，造價較市價低約7%，呎價約12832元。原業主在2016年以約320萬元入市，單位8年間貶值30萬元或9.4%。

一手市場周末未有大型新盤推售，十大二手屋苑交投量不俗，中原地產綜合過去兩天十大屋苑錄得12宗成交，連續3周維持雙位數，按周無升跌。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑說，購買力回流二手市場，部分買家趁美國減息前把握樓價低位偷步入市，有心放盤之業主若願意擴大議價空間，單位亦有承接。

美聯物業統計十大藍籌屋苑有14宗買賣，按周增加約16.7%，屬於近20個周末最旺。美聯物業住宅部行政總裁布少明指出，美國減息在即，不少買家亦趁機會加快入市，過去周末二手屋苑睇樓量及成交量更趨活躍，而租金趨升也推動更多市民由租客變買家，惟預期隨着部分一手新盤部署減息前後出擊，屆時亦會搶佔二手的客源。

利嘉閣地產總裁廖偉強透露，十大指標屋苑過去兩天成交量按周減少12.5%，回落至7宗。美聯集團（01200）行政總裁（住宅）暨香港置業行政總裁馬泰陽稱，香港置業過去兩天錄得6宗成交，按周多一倍。

工廈市場7月買賣呈「量跌價升」之勢，美聯工商舖資料研究部最新發表的《工廈快訊》指出，7月全港錄得約154宗工廈買賣註冊個案，按月跌約4.3%，涉及的註冊金額則約15.77億元，按月反彈約5.6%。

根據該行綜合土地註冊處反映指標工廈售價走勢的美聯工商物業售價指數（MII），7月報331.1，按月降約0.7%。該行統計的10個主要分區中，有8區的平均呎價（建築面積計算．下同）按月向下，幅度0.5%至1.9%，以沙田區（包括火炭和石門）按月急挫1.9%最急，平均呎價跌穿4000元關，報3996元。

上月全港錄得近372宗工廈租務成交，按月飆約16.6%，而美聯工商物業租金指數（MIRI）也報升，按月漲0.2%，至146.3。美聯工商董事陳偉志尤為看好葵涌區，認為該區是工商住混合型社區，新舊融合兼交通網絡完善，區內設有港鐵站及貨櫃碼頭，距離機場相對較近，令該區工商物業具有一定的吸引力。

二手樓價指數續回落，二、三綫屋苑跌價更明顯。其中紅磡黃埔新邨連錄3宗跌穿1萬元關口個案，個別單位業主持貨10年仍要蝕讓。

市場消息透露，黃埔新邨本月暫錄4宗二手買賣，其中3宗呎價跌穿1萬元關口，是去年7月至今再錄低於1萬元成交個案。其中，黃埔新邨嘉富樓（Z座）高層1室，實用面積498平方呎3房，業主叫價628萬元放盤，多次調整價格後，最終以490萬元易手，呎價9,839元。

資料顯示，原業主早於2014年以606萬元購入，持貨10年帳面蝕讓116萬元或19%離場。區內代理透露，同層有事故單位銀行暫時不能為該層單位提供網上估價，因而造價被拖低。

東涌東環3房 機師蝕137萬沽

其次，東涌東環本月暫錄4宗買賣，其中東環5A座高層3室，實用面積601平方呎，屬於3房間隔，外望開揚海景，屬於優質單位，業主早前以700萬元放盤，議價後以642.8萬元易手，呎價10,696元，與銀行網上估價639萬元相若，屬於市價水平。

區內代理透露，單位原業主為一名外籍機師，早於2020年8月以780萬元購入單位，是次易手帳面蝕讓約137萬元，若連購入單位釐印費（23萬元）及代理佣金等雜項支出計算，估計實質損手約170萬元離場。

馬鞍山薈朗開放戶 8年蝕30萬

東涌物業營業董事吳碧珊透露，本月東環暫錄3宗買賣，其中東環5B座高層8室，實用面積378平方呎，原業主2015年以約421萬元購入，日前以約450萬元易手，帳面獲利29萬元離場。

另外，馬鞍山薈朗1座低層B02室，實用面積221平方呎，屬於開放式間隔，原業主於2016年以約320萬元買入，2個月前以300萬元放盤，議價後290萬元沽，實用呎價13,122元，單位8年間樓價貶值30萬。

中原工商舖一項研究報告指出，甲廈空置率持續惡化，港島及九龍區整體錄得12.84%及13.84%，按年分別上升0.52%及0.61%。由於空置惡化業主議價空間上升，例如中環皇后大道中9號18樓全層單位，面積約13,742平方呎，以每月約68萬元租出，呎租約49.5元，較6年前呎租高位約98元，大跌49%。

中原（工商舖）寫字樓部董事陳雁樓表示，現時大部分企業對辦公室的擴充需求有所減弱，加上本港多區甲廈新供應持續增加，業主傾向擴大租金議價，甚至以不同優惠作招徠，令甲廈租務市場競爭加劇，租金走勢短期內仍會維持疲弱。

陳氏續稱，美國聯儲局9月份減息周期開始亦幾成定局，將有利改善國際營商及經濟發展氣氛，預料商廈租務市場及港島區整體甲廈空置率會持續改善。

工廈上月154宗註冊 減4.3%

另方面，美聯工商舖資料研究部指出，上月工廈註冊成交量則錄得約154宗，按月下跌約4.3%，註冊金額則錄得約15.77億元，按月上升約5.6%。租賃市況表現好轉，上月工廈租務成交量錄得近372宗，按月上升約16.6%。

綜合美聯工商舖內部資料及市場資訊所得，葵涌永業街1至3號忠信針織中心高層全層以約3,800萬元成交，涉及面積達1.3萬平方呎，呎價則約為2,900元。另外，觀塘開源道63號福昌大廈高層全層亦被資深投資者以約3,500萬元，面積約7,800平方呎，呎價則約為4,500元。

大量內地專才搶租帶動下，豪宅租金節節上升，連特殊單位租金也逆市走俏。市場消息透露，中半山愛都大廈一個事故單位，以12.5萬元租出，比舊租上升約2成。

中層4房呎租43 屬市價水平

區內代理透露，愛都大廈3座中層E室，實用面積2,888平方呎，屬於4房連雙套房間隔，多年前曾發生事故，2019年以月租約10.5萬元租出，至近日更換租客，新租金升至12.5萬元，較舊租金上升約19%，呎租約43元。資料顯示，同座一個F室，5月同樣以月租12.5萬元租出，反映新租金屬於市價租金水平。

根據銀行網上估價資料顯示，上述單位現約值7,849萬元，業主租金回報約1.9厘租金回報。

其次，中半山地利根德里騰皇居II高層A室，實用面積1,520平方呎，屬於3房間隔，業主今年初以5,200萬元購入，近日以8.5萬元租出，租金回報約2厘。

至於其他租務方面，利嘉閣地產將軍澳（坑口區）分區董事蔡庭勇表示，剛促成將軍澳海茵莊園一宗租務成交，單位為海茵莊園2座高層C3室，實用面積為217平方呎，採開放式戶間隔，租客因喜歡全新物業，加上單位內附設發展商送贈的全屋全新傢俬，景觀開揚，即時跟業主落實以1.43萬元承租，呎租66元，屬屋苑呎租新高紀錄。業主今年5月才以386萬元購入單位，享約4.4厘租金回報，跑贏銀行定期回報。

另外，中原地高級資深分區聯席董事黃健忠表示，大坑光明臺2座中層A室，實用面積731平方呎，3房1套間隔，上手租客租住長達10年，業主於舊租客遷出後隨即為單位進行簡單翻新，月租叫價3.3萬元，放盤不足兩周，即獲以3.2萬元承租，平均實用呎價43.8元。

一太李偉文：呎價高位回調 吸引承接

上半年樓市跌勢未止，第一太平戴維斯大中華區行政總裁李偉文認為，利息高加上經濟一般，業主急售、銀主盤等個案上升，下半年樓價尚有調整空間，當中超級豪宅可遇不可求，仍會吸引買家承接。

樓價去年進行調整，踏入2024年，即使政府撤辣，樓價跌勢未止，而商用物業近期租售價跌幅甚巨大。李偉文分析，資深投資者及業主開始出現財困，導致要大幅降價急售物業，「大約十年前，低息環境下銀行批了貸款，讓投資者進取入市買樓、投資債券等，而債市兩年多前開始爆煲。」即使內房債等出現問題，投資者因處低息環境，尚未面對嚴重困難，「直至去年尾，H按息長期處5厘以上，供樓非常吃力。同時間持有商廈、舖位租金下跌，兩面夾擊下現金流不足，物業估價亦下挫，銀行開始對個別投資者追討貸款，令業主不得不大幅降價賣樓。」

優質物業吸引 可遇不可求

對於下半年樓市前景，李偉文指若美國減息，或會令市況稍穩定，但他認為減息效應未必很快出現，「其實經濟差才會減息，中國經濟暫未復甦，香港經濟亦漸轉差，對市況仍是不利。」他分析，是次樓市面對調整不遜於97年，「今次可能連富豪級的業主亦面對困難，樓市的調整深度及闊度可比97年。」他預計，因尚有不少業主大幅降價急售，甚至物業淪銀主盤，日後放盤價格仍向下，因此預計樓價調整未完。

話雖如此，上半年樓市仍出現數宗大額買賣，包括本地老牌何氏家族持有的山頂種植道46號豪宅項目，以11億元售出，買家為本地商人楊建文。涉及的4幢洋房，面積介乎4,060至4,432平方呎，採4房4套間隔，每戶均設有花園、私人泳池及車位等。以總實用面積16,986平方呎計，平均呎價約64,759元。

李偉文指，上述的超級豪宅單位，呎價已從高峰期下跌4至5成，即吸引買家承接。他分析，下半年樓價尚有空間下跌，但優質物業仍有吸引力，「超級豪宅可遇不可求，日後樓價不排除會再跌，現階段遇上業主放盤，對很多買家來說是難得機會，因此仍有興趣承接。」

商廈供應過剩 前景不樂觀

非住宅市場上，他對寫字樓前景不樂觀，因面對供應過剩情況，「整體空置量達1,700萬平方呎，當中環甲廈價格續跌，其他區亦會向下。寫字樓是眾多範疇上，面對最大壓力。中國經濟始終需時復元，大手購寫字樓個案欠奉。」

內地客來港消費減少，而港人本地消費亦疲弱，「利息上升，港人家庭供樓開支增加，故只能降開支，轉而北上尋找較便宜的消費，加上基建愈來愈成熟，可以駕車北上，對本地消費衝擊頗大。」李偉文認為，舖價唯一較可取之處，是租售價在疫情前已大幅回調，再加上疫情期間調整，「舖價保守估計較高峰期跌7成，現在離底不遠。」

拍賣場盤源多元化，新蒲崗60年樓齡的萬義大廈，有投資者推出連約單位拍賣，面積480方呎，開價298萬，較銀行估價350萬低15%。

環亞拍賣行發言人表示，新蒲崗錦榮街26號及崇齡街20至34A號萬義大廈4字樓1室，面積480方呎，以開價298萬計算，較銀行估價350萬低15%，該單位現時每月收租1.84萬，以開價計算，料回報7.4厘。

持有單位的業主為投資者，於今年3月以308萬購入單位，拍賣價低購入價10萬，相信目的為吸客，而拍賣行則沒有透露業主底價。

面積480方呎

該單位處單邊，坐向東南，擁有多個窗戶，屬舊樓優質單位，再對上業主於兩年前全面裝修單位，至今仍然保持新淨。

該單位間隔方正，裝修簡約，以米色為主調，擁有單邊排窗，則充分引入自然光線。

萬義大廈樓齡已屆60年，位於新蒲崗崇齡街20至34A號，入伙日期由1964年1月開始，大廈提供70個單位，面積由329方呎至487方呎。

每月收租1.84萬

小學校網為43，區內熱門小學包括聖博德學校、嘉諾撒小學及福德學校等，均為天主教背景。

中學校網為黃大仙區，有25間中學，其中有8間BAND1學校，包括德望學校、保良局第一張永慶中學、中華基督教會協和書院、保良局何蔭棠中學及可立中學。