三重要成為新北第二個單價破百萬的行政區嗎？住商機構彙整實價資料，包含三重、永和、新店及林口等區，今年皆出現單價9字頭成交紀錄，其中近期瘋傳將有新案開價每坪百萬元的三重，據實價登錄網最新資料，位於三重三和路三段的預售案「宏燁文旅」，其中13樓戶總坪數僅約16坪，7月以總價1,545萬元成交，扣除車位單價高達98.1萬元，不僅為三重區預售實價的歷史新高單價，也是該區域首筆成交單價達9字頭的交易。

大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，除板橋區外，包含永和「頂溪大苑」、「億安和和」、新店「佳元柒章」及林口「富堡晶鑄」等預售社區，皆出現不少每坪成交單價破9字頭的交易，若房價穩步上漲趨勢不變，認為三重、永和、新店及林口等四區，有機會成為下一個百萬單價行政區。

住商機構新北市區首席協理趙中康指出，該社區緊鄰仁義重劃區與捷運三重國小站，與北市僅一橋之隔，生活與交通機能成熟，且本身屬小坪數物件，致使衝高成交單價。

賴志昶指出，新案市場由於看的是3~5年後的房價，若具有前景性的新案，在房市多頭餘溫仍在時，易創下區域高價，加上目前市場受預售屋禁轉售等影響，供給量較低，同時有營建成本高漲等因素，認為都會區新案擁有「易升難降」特性。

不過賴志昶表示，由於下半年房市面臨銀行不動產放款近滿水位壓力，若接下來房市整體買氣下滑，難保不會波及新案市場，提醒消費者購屋除了考量房價外，選擇區域較前瞻性、建商具品牌力的新案，產品也才較有抗跌力道。


新北下個每坪百萬區將出世
繼板橋後第二個百萬房價落誰家？驚現9字頭交易的三重，及永和、新店等呼聲高
工商時報

新北市愈來愈多行政區預售房價天花板逼近三位數。據實價登錄顯示，三重三和路三段的預售案「宏燁文旅」13樓戶，7月以總價1,545萬元成交，換算每坪價達98.1萬元，不僅是三重首件9字頭交易、創下區域史上新高，近期更瘋傳三重將有新案開價破百萬元，與永和、新店搶當新北第二個百萬房價行政區。新北首個百萬房價行政區為板橋。

繼板橋預售案「三輝白昀」、「衡沐」、「耑芃」、「三輝玳門」、「新巨蛋」等戶屋案最高成交價陸續站上每坪百萬元大關後，誰是新北下一個突破三位數房價的行政區，備受市場關注。

其中，永和中山路一段的「頂溪大苑」日前創下每坪98.9萬元高價，新店七張捷運站旁的小坪數案「佳元柒章」高樓層露台戶也創下每坪97.4萬元區域新高價，而近日「宏燁文旅」挾著緊鄰仁義重劃區與捷運三重國小站、小坪數物件的優勢，將過去最高房價仍在8字頭的三重，一舉將房價天花板衝高至逼近百萬。

大家房屋企研室公關主任賴志昶分析，受惠於台北市房價外溢，新北不少區域房市皆出現新高價，近期新北成交創區域新高的新北預售案，絕大多數都是目前市場主流的小宅，坪數多在15～25坪間，在建商控制總價思維下，小坪數產品更容易衝高單價。

預售市場看的是三到五年後的房價，若具有前景性的新案，在房市多頭餘溫仍在時，易創下區域高價，加上目前市場受預售屋禁轉售等影響，供給量較低，同時有營建成本高漲等因素，都會區新案易漲難跌。下半年度面臨銀行滿水位等議題，雖然預售屋在數年後交屋，不受限於現階段限貸風波，但若房市整體買氣下滑，難保不會波及新案市場。

觀察今年上半年各縣市建物買賣移轉棟數年增幅發現，彰化縣年增幅高達35.7%，位居全台第五，僅次於新竹縣市、台南市與高雄市，顯見彰化縣今年房市交易熱絡。

有巢氏房屋根據實價登錄資料，盤點彰化縣前五大熱門交易行政區，發現交易量前兩名的彰化市、員林市，皆鄰近高速公路交通便利，吸引許多台中市通勤族前來置產，開車半小時內可達台中鬧區的特點，帶動區域內中古屋、預售屋市場熱銷。

成交量最多的彰化市，上半年以420件成交量穩居第一。有巢氏房屋彰化縣府中山加盟店長高敏雯表示，彰化市是彰化縣最熱鬧的區域，生活便利性相當優質，與台中也僅一河之隔，走高速公路到台中市區只需30分鐘，加上台中捷運綠線延伸計畫銜接到彰化市，且鄰近火車站附近也有彰化第一間中友百貨的建設議題發酵，持續吸引周遭行政區人口移入。

高敏雯補充，彰化市中古屋每坪平均單價約在22萬至27萬元之間、新成屋則落在30萬至40萬元左右，相同總價在彰化可以買到3房加車位，在台中僅能購買2房，在價格考量下，許多靠近彰化的行政區例如烏日、大肚區民眾都會到彰化置產。

而今年彰化建物買賣移轉棟數飆升，主要是預售屋完工交屋潮，許多年輕族群偏好小坪數、有管理的大樓，造就新成屋熱銷，連帶中古屋也水漲船高。未來在中友百貨、捷運綠線的加持下，預計會有更多購屋族到彰化市置產。

今年上半年交易量達230件的員林市，則名列第二熱門交易行政區。有巢氏房屋員林饒明國小加盟店長黃麗滿指出，作為人口第二多的行政區，員林市的生活機能也不錯，緊鄰快速道路、高速公路，加上親民的房價，吸引許多通勤族選擇在此購屋，此外蓄洪池等公共建設，大幅度改善淹水問題，吸引年輕通勤族群。

黃麗滿進一步說明，員林市中古屋每坪平均單價約20萬至23萬元，相比於彰化市的價格更平易近人，千萬元內的大樓物件經常是一周內成交、供不應求。

此外，員林市上半年也有大量的交屋潮，加上相當多的預售屋持續推案，大樓不斷興建的情況下，新市容帶動當地發展。在新成屋房價僅台中一半的吸引下，看好通勤族持續入住。

永慶房產集團研展中心副理陳金萍指出，彰化縣今年上半年建物買賣移轉棟數年增35.7%，主要受惠於新屋交屋潮的挹注。

相較於北台灣大眾運輸的發達，中南部相當仰賴自有交通工具的通勤方式，因此鄰近高速公路、快速道路的行政區，加上良好生活機能，成為許多通勤族偏好的購屋地區。陳金萍建議通勤族在購屋時，也可以擴大範圍，將鄰近區域納入購屋考量。

根據財政部統計資料庫顯示，個人的房地合一稅收8月高達71.5億元，年增高達81.8%，是房地合一稅上路以來首見連續兩個月都突破70億元的高額稅收，反映2016年後取得並轉售的屋主，受惠不動產資產價格大漲，繳納較多的房地合一稅帶動稅收增加。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，近年房價出現大漲，過去一年房市交易量也大，加上房地合一稅2.0改革上路，適用短期高稅率的時間拉長，都帶動房地合一稅收暴增。

曾敬德建議，這波民眾房地合一稅收增加主因房價漲高，但稅負變重時更要聰明節稅；合法節稅的同時要注意必須符合相關條件，包括使用6年400萬元免稅額度時，必須要符合連續設籍等條件，避免被國稅局關注。

據財政部統計顯示，今年8月個人房地合一稅收71.5億元，寫下歷史的單月次高紀錄，同時受到今年房市交易熱絡帶動，7、8月則是首見連續兩個月都衝破70億，同時近期連續5個月房地合一稅收年增率都超過8成，不難看出今年售屋的屋主房價增值可觀，也繳納了高額的房地合一稅。

「危老條例」的容積重建時程獎勵預計明年正式落日，內政部國土署署長吳欣修昨日透露，時程獎勵結束後將以規模獎勵取代，至於一一六年後是否結束，未來會參採地方政府意見再作修整；都更獎勵則是不應往上調，更應從地方政府審議、認定過程簡化著手。

吳欣修表示，針對外界這陣子關心危老容積獎勵是否繼續，一○六年發布實施後，時程獎勵應該結束，不過大家希望漸進式退場，所以後來增加規模獎勵，希望達二百平方公尺以上有漸進式獎勵，剛好跟時程獎勵互相替代，等時程獎勵正式結束後，規模獎勵會正式取代。

吳欣修指出，社會對危老作法接受度很高，國土署正全面性調整危老作業方式，也參採地方政府反映意見，未來會再修整，業界表達希望維持現行機制認定比較快，也會對推動相對有利，危老修正結果會再與業界討論後才會定案。

住展雜誌統計，雙北市今年前八月都更案共19案，推案量（不含危老案）約817億元，較去年同期952.5億元減少14.2%，一方面是去年同期有大案墊高基期，另方面都更時程冗長，進度緩慢，不少建商選擇可快速審議的危老案。

統計今年前八月雙北市都更案，僅有台北市二案總銷百億元以上，分別為「中工鳴森苑」與「吉祥·如藝」，總銷50億至100億元有六案；新北市50億至100億元為板橋區「三輝白昀」與新店區「國揚光河」二案。

今年雙北前八月都更案共19案，2023年為15案，2022年達28案，推案量上，去年因指標大案貢獻，達952.5億元。

住展雜誌企研室發言人陳炳辰指出，去年初北市東區推出正義大樓都更案「DIAMOND TOWERS台北之星」，貢獻400億元推案量，加上新北市三重區超過200億元量體的「晴空大地」4月登場，墊高比較基期，讓今年同期都更量能相對減少。

近年雙北市都更推案量不多，僅占整體一成多，陳炳辰分析，都更案不乏大基地的多戶數社區，地主戶意見紛歧，會讓部分建商退卻。不過，雙北市素地難求，建商都更案偏好精華地段的區域，只要都更成功，價錢容易衝高。

危老案的基地面積、地段所在、申辦程序等情形遠勝都更，且常見基地小、戶數少，溝通方便易於整合。


建商興趣缺缺？ 雙北都更推案年減135億、14％

都更降溫? 根據住展雜誌統計，雙北市今年1-8月都更推案量 (不含危老案)約817億元，比起去年同期的952億元少了135億元，下修14%，與房市熱潮下多項創高的數據顯得兩樣情。

住展雜誌發言人陳炳辰表示，去年初正義大樓都更案「DIAMOND TOWERS台北之星」登場，貢獻400億元推案量，加上新北市三重區超過200億元量體的「晴空大地」也在4月登場，因此讓今年同期都更量能相對減少。

不過，除了去年因個案拉抬外，近年雙北市的都更推案量都不算多，只占整體推案一成多，建商都更興致低落，主要是更具效益的危老方案成為重建主流。

他表示，危老案常見基地小、戶數少，溝通方便易於整合，且申辦程序等面向遠勝都更，反觀都更案不乏大基地的多戶數社區，地主戶意見紛歧，要是還得興訟強拆地步，更是曠日廢時，讓建商興趣缺缺。

如今建商還有意願推動的都更案，大多因地段門牌、區域機能具買氣獲利前景，比如鍍金的台北市門牌，或坐落在市中心熱門地帶，如新北市第一環行政區，因整合起來的量體大，常為指標大案，具創價優勢。

陳炳辰表示，即便危老案有快速通關優勢，但都更具備更大的發揮空間，有其不可取代性，今年接下來還有指標都更案陸續登場，包括文山區「將捷旅境.-真境」、大安區的「吾雙」、大同區「宏國大道城Ａ區」等。


大案缺、危老分食…今年都更案減量
工商時報

受指標大案缺席、危老重建案直達車分食，雙北市今年前八月都更案總銷金額僅817億元，比去年同期萎縮14％。《住展雜誌》分析，去年雙北市各有一筆總銷達200億元以上的指標都更案，今年同期只有台北市二筆百億元以上都更案，加上不少建商選擇走危老重建的快速通關捷徑，使得今年都更案明顯下滑。

儘管今年房市熱潮不斷，但都更案卻是明顯降溫。住展最新統計指出，全台都更案最密集的雙北市，今年前八月都更推案量約817億元，年減135.5億元。

住展發言人陳炳辰表示，去年大型指標都更案精銳盡出，光是台北市東區的正義國宅都更案「DIAMOND TOWERS 台北之星」，就貢獻400億元，占雙北市都更案總銷金額近半；再加上新北市三重超過200億元的「晴空大地」在4月登場，大幅推升都更案推案熱度。

另外，建商近年紛紛投入危老重建行列，且危老案常見基地小、戶數少，溝通方便易於整合，因此比起都更案不乏大基地的多戶數社區，地主戶意見紛歧，整合難度高，甚至上演興訟強拆爭議，危老案相對受建商青睞。

調查也顯示，都更案也挾著基地規模較大、地段多處鍍金門牌、區域生活機能佳等優勢，還是有建商積極耕耘，等待收割，若整合成功，也動輒成為區域指標大案，銷售成績相對亮眼。以今年來說，台北市松山、信義區，總銷上百億元的指標案，都是都更案。

陳炳辰表示，由於這些大型都更案坐落地段不錯，兼之規劃上再以主流兩房小宅訴求，搭上像今年的高溫買氣，不少都更案績效水到渠成，今年前八月，雙北市推出的都更案，累計已有七筆完銷案，包括台北市南港「豐琚」、中山「耕青禾」、文山「安家湛」、大安「全坤御峰」、中正「雍雋品」與「全坤富御」，以及新北市「敦美集」。

其中「豐琚」、「全坤御峰」每坪實價揭露資訊最高已突破140萬元，都更增值特性也有所彰顯。

台南市政府推出第2次市地重劃區抵費地標售 ，目前正公告招標，9月19日開標，由於地點在安南區九份子重劃區、仁德市地重劃區、原南市第5期重劃區等房市熱區，甚受矚目。地政局表示，除促進公有地積極開發與利用，並償還先行支付的開發成本，讓市府與土地所有權人共創雙贏。

地政局指出，此次要標售的有九份子市地重劃區5筆住宅區、仁德市地重劃區1筆住宅區；原台南市第5期重劃區2筆住宅區，共計8標土地，標售底價區間介於每平方公尺6萬1200元至11萬5400元間，面積介於10平方公尺至455.19平方公尺間。

抵費地標售作業是由於地政局實施市地重劃時，須先行代墊開發所需工程費用、重劃費用及貸款利息，重劃區土地所有權人則以重劃後未建築土地折價抵付，以償還市府開發成本。透過重劃地籍整理，重劃區土地可提高使用價值，並提升道路及公共設施服務品質，創造宜居樂活大台南。

地政局長陳淑美說，九份子市地重劃區於2011年獲選為低碳城市高度卓越計畫南區第1名，重劃區內興闢的公兒綠地用地、道路園道、學校等公共設施，除了能提供民眾日常休閒育樂所需外，中心處的帶狀公園也帶有滯洪功能，可容納14萬立方公尺的滯洪量，可避免重劃區及鄰近社區遭受淹水威脅，九份子已成為南市樂業安居指標性重劃區。

仁德市地重劃區原為「台南縣仁德鄉鍾厝林仔自辦市地重劃區」，但原開發區內部分土地因糾紛無法完成整體開發，市府併同附近未完成重劃的剩餘土地，透過都市計畫變更解編為住宅、道路用地及綠地，以公辦市地重劃方式開發還地於民，以保障地主權益，除設置綠地廣場，也開闢義林七街銜接至義林路，有效改善地區道路系統，提升服務品質，增加仁德發展所需的住宅用地供給，讓市府與土地所有權人共創雙贏。

相關資訊可上官網「臺南市政府地政局網站/公告資訊/最新消息)」瀏覽。有意投標民眾請在9月18日投標截止前，以掛號寄台南成功路郵局第239號信箱。

緊鄰11期的「美和段」成搶手貨，寶輝三大新案同步開工

台中市北屯區14期重劃區擁有洲際棒球場、漢神購物中心、台中巨蛋等重大建設，整體開發優勢吸引全台各地的建商爭相插旗布局，尤其緊鄰11期崇德商圈的「美和段」，自第三季起將有寶輝、龍寶、華固三大指標建商接力推案，其中寶輝在14期重押美和段，三塊基地將同步開工，總銷合計超過百億元。

《住展雜誌》發言人陳炳辰表示，14期「美和段」緊鄰崇德商圈，加上鄰近823公園綠地、明星私校資源豐沛，保值抗跌性強，自然成為房市寵兒，吸引台中指標的寶輝、龍寶、陸府及台北的華固、國泰等具品牌實力的開發商，不約而同選擇插旗美和段購地推案，顯見其地段魅力，推案價格更具定錨效果，未來美和段也可望成為14期房市領頭羊。

其中，寶輝建設繼打造七期歌劇院豪宅聚落及中科國際總體城區「寶輝VILLAGE」的成功經驗後，將再次展現其高端開發的實力，即將在美和段打造北屯最宜居的生活聚落。寶輝攜手國際團隊，建築由美國超高層權威JOHNSON FAIN事務所及日本前三大的事務所NIHON SEKKEI設計，室內公設與莊園景觀禮聘歐美團隊，以高規格進行總體規劃，提升整體城區與鄰里街廓的質感與氛圍。

值得一提的是，寶輝在14期美和段計劃開發的三個建案「寶輝GREEN PARK」、「寶輝WATER PARK」、「寶輝SKY PARK」，總面積合計逼近4,000坪，三塊基地都是三面臨路完整街廓，且將同步動工，第四季將推出30、45、55坪多元客製化產品，滿足不同客層需求，尚未正式公開已獲得粉絲熱烈期待。

觀察14期美和段第三季進場的預售新案，其中華固建設插旗14期的首發案「華固豐匯」，產品規劃38至47坪，據悉成交均價站穩7字頭，高樓層甚至傳出有8字頭成交單價；至於龍寶建設與大毅建設二度攜手合建案「有愛臻邸」，產品規劃42至53坪，含車位，總價帶落在3,600萬至4,500萬元，外傳9月7日已正式開賣，市場推估高樓層同樣具有8字頭的成交實力。

另外，包括新業、大毅、亞昕、大城、坤悅、元城等在地建商與北部上市櫃建商，均在14期美和段手握庫存土地、伺機推案，後勢開發潛力可期。

因應市場競爭環境改變與商圈結構轉型，1979年開業、坐擁「台北大巨蛋第一排」地利優勢的台北國聯大飯店，斥資3億元整修，並局部改裝，9月下旬全面完工重新出發，積極搶功大巨蛋演唱會帶來的餐飲旅宿商機，以及台北東區因大巨蛋而復活的商機。

國聯飯店有232間客房，疫前2019年全年住房率64.01％、平均房價2,238元，去年因啟動裝修計畫逐層換裝，住房率降至34.43％、平均房價2,834元。國聯飯店董事長康程昌表示，換裝後重新出發後，10月起至明年10月的首年營運目標為平均住房率65％、平均房價4,000元。

由於商圈位移，台北東區人潮一度流失沒落，後隨台北大巨蛋逐漸「熱機」成為運動賽事與大型演唱會熱點，帶動台北東區商業復甦，再度成為逛街購物、享受美食熱門商圈。

康程昌表示，國聯大飯店立足市場競爭優勢除「面大巨蛋第一排」與步行可達國父紀念館外，還包括鄰近捷運雙出口、位在信義區與傳統東區的中間，同時距松山機場僅15至20分車程等多元地利優勢。

此外，台北國聯飯店有20％客房屬看到台北101跨年的「煙火房」。

康程昌樂觀預期，在台北大巨蛋開放舉辦演唱會後，大巨蛋亦將創造「地標經濟」帶來人潮，為此國聯飯店也將在既有公司行號企業客戶基礎，積極開發到台北觀賞演唱會與體育賽事的客群，以及來台旅遊度假的國際客。

皇翔建設跨足飯店產業處女作－台北士林萬麗酒店，正式營運第六年已開始獲利，基於考量到營運自主，12日皇翔宣布，終止與萬豪國際集團所簽署的管理協議合約，且改採加盟方式繼續合作。

另皇翔台汽北站案原本簽訂的萬豪國際集團管理協議，12日也一併公告終止，全棟已改建為頂級辦公大樓「皇翔台北廣場」。

皇翔12日代子公司普立斯國際開發公司公告，終止與萬豪國際集團簽訂的台北士林萬麗酒店管理協議、國際服務協議、授權及權利金協議，雙方改簽署加盟協議。

皇翔副總經理游玉華表示，皇翔士林萬麗酒店自2012年子公司普立斯以23.88億元得標地上權1,261坪土地，且2018年飯店正式營運以來，穩步經營，迄今飯店本身是賺錢，但每年還有折舊需要攤提，總體來說經營上軌道，為提高經營上的自主性，因此決定原本由萬豪集團和皇翔直營的模式，改為皇翔加盟的合作模式。

目前皇翔共擁有二棟飯店開發案，除皇翔士林萬麗酒店，另一棟則為北市忠孝東路、臨沂街中的格拉斯麗飯店，基地面積391坪，皇翔與日本連鎖飯店集團藤田觀光簽約，採土地和全棟租賃方式，租給日本藤田觀光飯店經營格拉斯麗飯店（Hotel Gracery）。

近來高雄餐飲業傳出倒閉潮，大街小巷遍布租售看板，影響市容景觀。市府要求房仲業者拆除建築物外牆的租售廣告，此舉引起房產專家Sway的關注。Sway表示，高雄若不採取有效打房措施，將會步上台北東區的後塵，滿街空屋無人問津。他指出，高捷美麗島站周邊已淪為空城，觀光客因黑心店家而卻步，加上捷運並非高雄市民的主要交通工具，導致商機流失。

高雄永樂國際餐飲集團近兩年開設6家新店，包含火鍋品牌「村上一小鍋」、便當品牌「米米碳燒排骨」及手搖飲品牌「茶哺茶哺」。但近日卻傳出因無法負荷沉重的店租與人事開支，旗下多家分店陸續無預警歇業。

此外，高雄昔日的繁華地段，如新崛江、三多商圈，曾經是年輕人聚集的熱門景點。如今人潮不再如以往，商家生意也做不下去，導致店面出租或出售的情況越來越多。

Sway在臉書發文直言，高雄若不打房會更慘。市政府去管理滿街的招租廣告，認為難看有礙市容，然而，房租卻持續飆漲，業者抱持「開店就要賺」的心態，不惜販售天價爛貨，消費者並非傻瓜，自然不會輕易買單。隨著這種情形持續發展，高雄恐步上台北東區後塵，滿街充斥著天價空屋。

他提到，捷運交會處的美麗島站周邊，早就淪為空城。原因有二：首先，捷運並非高雄市民主要的交通工具；其次，觀光客受不了黑心店家天價坑殺，早就嚇跑了。政府僅消極地任其發展，卻大肆砸錢蓋捷運並打廣告宣傳，無異是助長唯利是圖的黑心房東與商家，這些問題早就存在。

對於市府僅封殺租售廣告的行為，Sway質疑其未能正視問題的根源。他強調，居住正義在自己手裡，高雄人厭倦高價垃圾，不論是店家、夜市或攤販，該倒的就該讓他們倒一倒，即便是整條街因店家倒閉而變成空城，也算是對黑心房東亂漲房價的一種懲罰。

9月12日，華潤置地有限公司(華潤置地，01109.HK)發佈8月未經審核營運資料。

今年8月，華潤置地實現總合同銷售金額約人民幣152億元，總合同銷售建築面積約73.5萬平方米，分別按年減少25.1%及17.6%。2024年前8個月累計合同銷售金額約人民幣1554億元，總合同銷售建築面積約667.5萬平方米，分別按年減少25.2%及24.7%。

2024年8月，該集團經常性收入約人民幣40億元，按年增長12.2%，其中，經營性不動產業務租金收入約人民幣25億元，按年增長14.4%。2024年前8個月累計經常性收入約人民幣306.7億元，按年增長13.9%，其中，經營性不動產業務租金收入約人民幣190.4億元，按年增長15.9%。

在此前的半年報業績電話會議上，華潤置地董事會主席李欣認為，通過公司的判斷，目前的房地產行業已經全面進入存量時代，目前工作重點和重心已轉移到庫存去化。李欣透露，目前華潤置地的資產管理規模約4500億元，經營性不動產營收占比超過25%，華潤置地的經營性不動產+資管業務正處於蓬勃壯大的狀態，向大資管轉型已經具備規模勢能優勢。

在銷售方面，上半年，華潤置地實現物業簽約銷售額1247億元，實現簽約面積521萬平方米。截至6月30日，華潤置地已銷售尚未結算的簽約額約為3214.5億元，預計其中1661.2億元將於2024年下半年結算。

2024年上半年，華潤置地的新增土地儲備202萬平方米，截至6月30日，華潤置地的總土地儲備5699萬平方米。

截至6月30日，華潤置地的總借貸為2511.3億元，持有銀行結餘及現金為1183.3億元，公司股東應占權益為2665.2億元，淨有息負債率為33.6%，加權平均債務融資成本為3.24%。

領地控股(06999)公布，以2.05億元（人民幣．下同）出售從事物業開發的合營企業深圳豐盛實力鋼管50%股權予獨立第三方，料收益約4599.9萬元。
　　
該集團指，合營企業持有深圳天嶼花園，部分項目已經售出，但仍有項目正在開發中，預計將產生進一步開發成本及後期銷售行政費用。由於上周一(2日)收取股息1.04億元，該集團認為出售事項提供一個在早期階段退出投資的機會，以避免進一步開支，而出售代價乃用於抵銷結欠合營企業的相同金額債務。

據微信公眾號“高州市不動產”9月12日消息，廣東省茂名市高州市發佈《高州市關於進一步促進房地產市場平穩健康發展的若干措施（試行）》，涉及土地款、購房貸款等。

文件提出，優化增加高品質住房供應。在符合規劃要求的前提下，鼓勵優化規劃指標建設高品質、低密度住宅專案，對低容積率、高綠地率、環保節能、景觀人性化、休閒系統化和生態相容性強的專案予以政策支持。推動房地產開發企業依法規範、優化和公開住房公攤面積計算方式，合理適度提高得房率。積極有序推行商品房現房銷售，鼓勵房地產企業開發帶裝修銷售商品房，推廣應用功能表式、套餐式精裝房訂制。

實施階段性購房補助。購買（以商品房網簽合同備案時間為准）高州市範圍內的新建商品住房（不含商業類），已完成契稅繳納的，每套房屋可按購房合同金額的千分之三申請領取購房補助（四捨五入至百位），可領取的購房補助最多為5000元。購房者憑相關資料向住建部門申領購房補助，住建部門審核通過後，向財政部門申請補助資金，並直接撥付到補貼物件的銀行帳號。購房補助所需資金由財政部門承擔。

同時，高州市還將調整首套住房貸款利率和住房套數認定標準。實施階段性取消本市首套商品住房商業性個人住房貸款利率下限政策。具體利率水準由商業銀行與借款人自主協商確定。同時，優化個人住房商業貸款的住房套數認定標準。居民家庭住房套數，是以擬購房當地不動產登記機構查詢的《不動產登記資料查詢結果證明》顯示的居民家庭各成員合計總商品住房套數進行核算，農村宅基地住房不計入住房套數。

《高州市關於進一步促進房地產市場平穩健康發展的若干措施（試行）》原文如下：

為貫徹落實黨中央、國務院決策部署，依據《自然資源部國家發展改革委關於實施妥善處置閒置存量土地若干政策措施的通知》（自然資發（2024）104號）以及《廣東省人民政府辦公廳關於印發<廣東省進一步提振和擴大消費若干措施>的通知》（粵辦函〔2023〕305號）有關要求，進一步促進我市房地產業高品質發展，特制定以下措施：

（一）優化出讓價款支付方式。拍賣競買保證金可按不低於出讓起始價20%設置。合同約定分期繳納的，全部出讓價款繳納的期限不得超過一年；帶專案供地的，在擬定出讓方案前，經政府集體決策確定，特殊專案可以約定在兩年內全部繳清。出讓價款首付款繳納比例不得低於全部土地出讓價款的50%，且應在土地出讓合同簽訂後1個月內繳納完畢。

受讓人已繳納50%出讓價款，且已足額繳納總出讓價款對應的契稅和印花稅的，可將土地交付給受讓人使用，受讓人可憑出讓合同、繳款票據、完稅憑證、土地交付確認書辦理開發報建（領取建設工程規劃許可證和建築工程施工許可證）；剩餘50%的出讓價款，受讓人應按出讓合同約定的繳款時間支付完畢（期間需要按支付第一期土地出讓價款之日中國人民銀行發佈的貸款利率支付利息），並在付清剩餘出讓價款後方可辦理不動產權登記及申請辦理商品房預售許可證。如受讓人逾期支付國有建設用地使用權出讓價款導致出讓合同解除的，由出讓人按合同約定收回土地、沒收合同定金，地上建築物歸出讓人所有。（市自然資源局、市住建局）

（二）調整城市基礎設施配套費的繳交。房地產開發企業辦理施工報建手續且尚未繳納城市基礎設施配套費的，可在領取建設工程規劃許可證時繳納50%，在辦理商品房預售許可證前繳納剩餘的50%。在辦理商品房預售許可證時，房地產開發企業需提交已全額繳納城市基礎設施配套費的證明文件。（市自然資源局、市住建局、市財政局、市審計局）

（三）調整開竣工違約責任核算規則。新出讓的房地產開發專案，開工、竣工違約金標準由每日千分之一調減為每日萬分之一，竣工違約責任核算時，以逾期竣工建築面積占總建築面積比例核算違約金。已出讓的房地產開發專案（以簽訂出讓合同時間為准），自本措施印發之日起（含當日），開竣工違約金標準按本規則執行。因不可抗力導致專案不能按期開竣工的，可申請順延開竣工時間。2024年3月31日之前供應，目前尚未開工以及已開工未竣工的房地產用地，超期一年以內的未開發的，企業承諾在2年內動工的，可經政府批准，簽訂補充協定，根據專案合理開發週期重新約定開竣工日期和違約金繳納條款。（市自然資源局）

（四）支持合作開發。各地要支援企業利用土地、資本和技術聯合開發，充分發揮各自優勢，合作共贏。支援企業依法通過兼併重組、引入協力廠商資金等方式處置閒置存量土地，推動專案建設和風險化解。企業以存量土地出資（入股），或引入投資方共同成立新公司的，經政府批准，自然資源主管部門可按照自願、公平、不損害公共利益的原則，與原建設用地使用權人、新成立的公司依法簽訂協定，重新約定土地使用權期限，以新公司作為土地使用權人辦理開發建設手續。根據相關規定，不動產登記機構辦理相應登記手續。（適用範圍：2024年3月31日之前供應，目前尚未開工以及已開工未竣工的房地產用地）（市自然資源局）

（五）優化房地產開發項目建設方案技術經濟指標計算規則若干規定。

1.優化住宅套內陽臺比例規定

住宅建築半開敞空間水準投影面積之和不超過住宅套內（含半開敞空間水準投影面積）建築面積20%的，按其投影面積一半計算計容建築面積；宿舍建築半開敞空間水準投影面積之和不超過除陽臺外戶內建築面積15%的，按其投影面積一半計算計容建築面積；旅館/酒店/公寓式辦公建築半開敞空間水準投影面積之和不超過本棟對應功能建築面積10%的，按其投影面積一半計算計容建築面積；其它商業/辦公建築半開敞空間水準投影面積之和不超過本棟對應功能建築面積5%的，按其投影面積一半計算計容建築面積；半開敞空間超過上述比例約定的按全面積計算容積率。

2.優化凸窗窗臺與地面高差及進深規定

窗臺與室內樓地面高差在 0.40 米以下且結構淨高在 2.10米及以下，或窗臺與室內樓地面高差在0.40米及以上且凸出外牆結構邊線不大於0.8（1.0）米的凸（飄）窗（住宅進深不大於0.8米，商業辦公、新型產業放寬至1.0米），可不計算計容建築面積。建築方案各層平面圖應在每一個凸（飄）窗位置標注飄窗字樣，且附凸（飄）窗大樣圖。

3.優化住宅和商業空調外機擱板最大進深尺寸規定

在建築退讓道路紅線的範圍內，離室外地面的淨空高度不小於3.0米且凸出建築外牆結構邊線不大於2.0米的遮陽擋雨外挑物（包括懸挑雨篷、遮陽板、屋頂挑簷等），凸出建築外牆結構邊線不大於0.8米無圍護結構的住宅建築附屬空調外掛機擱板（商業辦公類、新型產業類建築可放寬至1米），或凸出建築外牆結構邊線不大於0.6米且無圍護結構的花池（與樓地板高差不大於0.5米）、結構板、挑廊和各類裝飾性陽臺、構架或聯繫梁等建築外牆附屬物，以及防墜雨棚不計算容積率建築面積。

4.新增住宅建築設備平臺面積控制規定

住宅建築需要分戶設計用於放置集中空調室外機等的設備平臺，建築面積小於144平方米的戶型，僅限設置一處，且水準投影面積不得超過3平方米；建築面積大於等於144平方米但小於300平方米的戶型，不得設置超過兩處，且總水準投影面積不得超過5平方米；建築面積大於等於300平方米的戶型，不得設置超過兩處，且總水準投影面積不得超過6平方米。此設備平臺不計算容積率建築面積。

5.新增空中花園設置規定

住宅專案可設置空中花園，應符合以下要求：

（1）每戶只能設置一處空中花園，設置在建築主體結構之外：外挑兩個自然層高且不小於5.6米、無圍護牆、無柱、覆土深度不低於0.5米，在符合結構安全和使用安全的前提下，空中花園外挑尺寸不小於2.4米且不大於6.0米，空中花園建築面積比例不大於該戶型套內建築面積的40%，空中花園中的綠化面積不小於其水準投影60%，空中花園按其結構底板水準投影面積計算建築面積，不計入容積率和產權面積。

（2）試點項目用地內部建築間距按建築主體外牆計算，試點項目用地內建築對外退距按戶屬空中花園外挑邊緣進行計算，同時應滿足消防、安全的相關要求

（3）日照分析時應將戶屬空中花園一併建模，考慮其對自身及對周邊建築的日照影響。

（4）住宅建築除空中花園外的半開敞空間水準投影面積之和不超過住宅套內（含半開敞空間水準投影面積但不含空中花園投影面積）建築面積的5%，其投影面積一半計算計容建築面積。

（5）住宅建築主體外牆尺寸應嚴格按照我市技術規定的面寬要求落實，因設置戶屬空中花園而導致建築面寬超出技術規定要求的，可不受面寬限制。

（6）適用範圍：本規定生效後，新出讓土地專案或規劃條件明確允許建設空中花園試點的專案。

以上若干規定只適用±0.00以上未建設的建築和適用於容積率3.5及以下的房地產開發社區，不包括私人自建房。本規定未涉及的內容按國家、省和茂名市的有關規定執行。

6.優化容積率計算規則。自本措施發佈之日起，新供地的住宅社區專案在規劃條件中明確配建的公共配套設施，如中小學校、幼托、社區服務站、文化室、衛生站、養老設施、居委、警務室、生活垃圾收集處理設施、配電房、公共廁所等，可不計入容積率，但建成後應無償移交屬地。對於未辦理工程規劃許可的、規劃條件未約定的，建築物屋頂的梯屋、電梯機房（30平方米以下）、水箱間、人防報警間（15平方米以下）、通信基站機房（15平方米以下）、室外煙道不計容。（市自然資源局、市住建局）

（六）優化土地和建設用地規劃調整流程並放寬控制要求。

1.簡化規劃調整流程。已取得規劃工程許可未辦理預售許可證的專案，在符合規劃條件及相關規範、規定要求，僅對戶型、區內道路、配套設施位置面積、立面效果、建築材質、綠化小品、地下停車位等不涉及鄰避公共設施的調整可不再進行批前規劃公示，可直接辦理建設工程規劃許可證變更。

2.允許合理調整使用要求。對通過公開招拍掛出讓方式取得的國有建設用地，允許合理調整使用要求。經組織論證更有利於土地利用、改善城市景觀及完善配套設施，與周邊環境相協調且符合文物等管控要求的，土地使用權人可申請調整建築限高。調整建築限高應當先行按照規劃編制和審批的程式修改其依據的控制性詳細劃，重新擬定規劃條件後，土地使用權人需要依照新的規劃條件完善用地手續。

3.放寬規劃控制要求。因受專項（消防、人防、供電）政策調整、市政道路建設或市政管網未完善等影響，建設工程出現部分區域不能按原批准方案計算綠化面積、車位不能按標準尺寸設置、排水管就近接入市政管網以及增設設施用房（消防、人防、供電）等情況，規劃條件核實時，經公示無異議後，可仍按原批准方案核定綠化面積、車位數，並結合現狀核實確認設施用房和排水管線連接情況。（市自然資源局、市住建局、市城管局、市發展和改革局、市供電局）

（七）優化專案分期管理，促進市場流通轉讓。

1.允許專案合理分期。經審定的建設工程設計方案未明確分期的，同一地塊在辦理建設工程規劃許可時可分期申請審批，如同一建設期無法滿足相應的配套設施需要，允許建設單位承諾在下一建設期必須完成相應配套設施（包括用電、消防、停車位設施）建設並達安全使用條件後，方能申請辦理同一建設期的規劃條件核實。對建設工程設計方案未進行分期且專案整體辦理了建設工程規劃許可的，未建部分可分期實施辦理建設工程規劃許可，分期原則是各期內均要滿足自身相應的設施配套需要，且符合相關技術規定及規範要求。建設單位在確定施工單位後，可根據專案實際情況分階段分區域申請辦理施工許可，不能把整幢樓分拆為地上地下或按樓層申請辦理施工許可。

2.規範分割宗地開發或轉讓。鼓勵企業充分合理開發利用土地，做到“地盡其用”。對於因規劃調整、企業經營困難或破產等原因無法全部開發利用的土地，經政府批准，可按規定分割宗地。對於企業因經營需要不再繼續開發，或無法繼續開發的部分，可分割案地轉讓給其他經營主體開發利用。（適用範圍：2024年3月31日之前供應，目前尚未開工以及已開工未竣工的房地產用地）

3.支持預告登記轉讓。進一步暢通土地要素高效流通管道，支持閒置存量土地轉讓盤活利用。市自然資源主管部門對於專案投資額未達到25%的，可進行預告登記，保障受讓人合法權益，在投資額達到法定條件後辦理轉讓手續。（適用範圍：2024年3月31日之前供應，目前尚未開工以及已開工未竣工的房地產用地）（市自然資源局、市住建局）

（八）優化增加高品質住房供應。在符合規劃要求的前提下，鼓勵優化規劃指標建設高品質、低密度住宅專案，對低容積率、高綠地率、環保節能、景觀人性化、休閒系統化和生態相容性強的專案予以政策支持。推動房地產開發企業依法規範、優化和公開住房公攤面積計算方式，合理適度提高得房率。積極有序推行商品房現房銷售，鼓勵房地產企業開發帶裝修銷售商品房，推廣應用功能表式、套餐式精裝房訂制。（市自然資源局、市住建局）

（九）調整首套住房貸款利率和住房套數認定標準。實施階段性取消我市首套商品住房商業性個人住房貸款利率下限政策。具體利率水準由商業銀行與借款人自主協商確定。同時，優化個人住房商業貸款的住房套數認定標準。居民家庭住房套數，是以擬購房當地不動產登記機構查詢的《不動產登記資料查詢結果證明》顯示的居民家庭各成員合計總商品住房套數進行核算，農村宅基地住房不計入住房套數。（市自然資源局、市住建局、相關銀行）

（十）實施階段性購房補助。購買（以商品房網簽合同備案時間為准）高州市範圍內的新建商品住房（不含商業類），已完成契稅繳納的，每套房屋可按購房合同金額的千分之三申請領取購房補助（四捨五入至百位），可領取的購房補助最多為5000元。購房者憑相關資料向住建部門申領購房補助，住建部門審核通過後，向財政部門申請補助資金，並直接撥付到補貼物件的銀行帳號。購房補助所需資金由財政部門承擔。（市財政局、市住建局）

（十一）切實解決業主子女入學問題。業主購買商品住房後，其直系子女可憑購房合同或契稅繳納憑證參照流動人員隨遷子女條件由教育主管部門根據學校學位情況統籌安排入學。（市教育局、市稅務局、市住建局）

（十二）加快推進專案周邊配套設施建設和規範規劃停車位元管理。加快完善房地產項目周邊市政公用設施建設，積極開展社區周邊車輛亂停亂放專項整治行動，合理規劃市政道路臨時停車泊位。通過設置智慧設備等方式對配套停車位元按規劃要求實行有效管理。（市公安局、市自然資源局、市住建局、市城管局）

（十三）規範市場秩序和提升行業服務效能。持續整治和規範房地產市場秩序，加大對房地產開發、房屋買賣等領域的檢查力度，重點打擊違規抵制公積金貸款購房、虛假宣傳和逃避資金監管等違法違規行為。依法依規採取措施如警示約談、停業整頓、吊銷營業執照和資質資格證書等，並公開曝光。加強部門間溝通聯動，定期收集房地產開發企業的問題和困難，強化融資協調工作，強化房地產在用電用水用氣獲得等方面的服務和管理，全流程協調解決房地產專案在融資、開發、建設過程中的痛點、堵點、難點問題，推動房地產行業健康有序發展。（市住建局、市市場監督管理局、市城管局、市財政局、市政務服務和資料管理局、市自然資源局、市發展和改革局、市稅務局、市供電局、市水務局等）

本措施自發佈之日起施行，自施行之日起試行1年。我市在本措施施行前出臺的相關政策措施與本措施不一致的，以本措施為准。上級政府及其部門出臺新的相關支持政策，按上級有關規定執行。

“地產+物業+科技”的複合背景，或許是王建輝最大優勢。

曾經的優勢變為如今的劣勢，翻過物業企業一張張中期答卷，字裡行間透露著上半年並不好過。

一邊要拉往下跌的業績表現，另一邊還要應對今年尤其頻繁的人事變動。

據物聊社瞭解，僅8月便有13家上市物企發佈人事變動公告，涉及人數達24人，變動方式包括辭任、升任、委任等。

物業行業與房地產行業間的距離太近，頻繁出現的人事變動不禁讓人猜測，是否意味著物企經營不善？發展戰略是否會跟隨著高層的變動而搖擺？

最重要的是，市場是已經不看好物業行業了嗎？物企的未來又會走向何方？

答案各有不同，變動也未停止。越秀服務就在9月悄悄“挖來了”合景悠活CEO王建輝。

龍湖“老將”

除了4月林峰辭任董事會主席兼非執行董事，以及委任朱輝松為非執行董事及董事會主席後，越秀服務上半年動態並不多。

9月11日一早，越秀服務發佈了一份涉及3人的人事變動公告。

越秀服務董事會宣佈，自2024年9月11日起，姚曉生辭任非執行董事；張建國由執行董事調任為非執行董事，並辭任行政總裁；王建輝獲任為執行董事、行政總裁以及各委員會成員。

這份5頁公告傳達出的最核心資訊便是，越秀服務將CEO的位置給了王建輝。

熟悉物企的投資者們對王建輝並不會陌生，而且這個名字上一次出現在大眾視野僅過去半個月——合景悠活首席執行官變動公告。

當時，合景悠活宣佈王建輝由於其他事業發展辭任首席執行官一職，由王中琦補任。

細數王建輝的履歷，曾分別攻讀建築工程學士學位與管理科學與工程碩士學位，2001年研究生畢業後進入了龍湖地產，此後任職長達20年。

2001年6月至2010年3月，王建輝歷任重慶龍湖土建工程師、研發工程師、主任土建工程師、專案經理及專案總監。

從地方開始打拼的王建輝，在一個個工程建設專案的磨練中積攢著地產開發經驗，也積累著資歷。

進入龍湖的第9個年頭，王建輝離開重慶奔赴蘇南。自2010年4月開始至2015年2月，王建輝歷任蘇南龍湖地產歷任工程總監、工程及運營副總經理、總經理。

或許是看中了王建輝的管理才能，又或許是龍湖物業更需要人才，2015年2月開始，王建輝調任龍湖物業集團總經理，全面負責集團管理工作。

又是兩年過去，進入龍湖已經16年的王建輝調任北京千丁互聯網科技有限公司高級副總裁，負責市場銷售、公司運營及物業基礎服務數位化產品。

經查詢，北京千丁專注於線上社區服務平臺，層層股權穿透後可以看到，實際控制人是龍湖集團創始人吳亞軍。

在龍湖物業貼上“科技物業”“智慧服務”標籤時，王建輝卻離開了。

2022年6月，王建輝加入合景悠活，擔任物業管理業務首席執行官。一年後，時任合景悠活行政總裁的孔健楠辭去職位，王建輝升任首席執行官，全面負責管理工作。

供職合景悠活兩年，王建輝在物業數位化、智慧化方向發力，而合景悠活也與騰訊雲圍繞物業服務數位化轉型展開合作，要共建“未來社區”。

過去多次業績會上，王建輝都談及要將數智化轉型當成重要工程。

據合景悠活2024年中期業績報告，數位化技術的引入提升了合景悠活運營效率和服務品質。目前，該公司已實現物業管理的全流程數位化，從客戶服務、工單派發、設施維護到財務管理，各環節的資料即時互通，提高了工作效率。

成本控制方面，合景悠活截至今年年中的人力成本元效同比提升約4.0%，行政管理費率同比下降1.5個百分點。

加持數位化

“地產+物業+科技”的複合背景，或許是王建輝最大優勢。

從越秀服務的人事變動公告中可以看出，辭任的兩位高管都在越秀集團供職，屬於內部變動，而王建輝則是由外部引進的高管。

公告中，越秀服務在介紹王建輝履歷時還特地強調，王建輝在房地產開發及運營管理、大型物管公司管理及組織變革、數位化轉型等方向擁有扎實而全面的經驗。

在數位化、智慧化被多家物企集中強調的時節，越秀服務“挖”來王建輝，或許也是希望其能為自身數智化發展提供助益。

2023年，王建輝參加觀點機構的博鼇房地產論壇時還曾提到：“今天的物業行業和未來的社區服務業依然面臨著巨大的機會，但是這個機會一定要構建在數字重生的基礎上。”

多年管理經驗的加持下，王建輝看到了物企當下管理困境——人工成本上漲，但降本又會造成服務品質下降。

供職合景悠活期間，王建輝幫助合景悠活對專案扁平化、精細化管理進行數智化轉型，提升了客戶滿意度和人力成本元效（即總收入/人力成本）。

至於越秀服務，上半年實現營收利潤雙增長，但銷售成本及行政開支規模均有擴大，分別上升33.7%、24.9%。

截至2024年6月30日，越秀服務在中國內地及香港共有13781名員工，上半年員工成本總額為5.13億元。

儘管銷售成本項下的員工成本同比減少4.4%，員工成本也較上年同期下降約714.6萬元，但比起增長的規模，越秀服務在降本增效上還有較大的提升空間。

除了降低成本，越秀服務還希望通過科技賦能提升整體效益。

縱覽物業行業全域，市場競爭不斷加大，不少物企錄得毛利率下滑，過去高毛利的增值服務也出現下滑跡象。

今年上半年，越秀服務整體毛利率受到非商業物業管理及增值服務毛利率下降影響，由上年同期28.1%下降至25.9%。

越秀服務在中期報告中提出，未來將加大改革創新力度，優化資源整合，同時充分利用科技賦能，致力提升整體經濟效益。

不只是中期報告，越秀服務開始全面強調數智化能力的提升：“1+4+4+5”核心戰略中包含數智化能力，新科技賦能還被寫進越秀服務的官網簡介。

此外，越秀服務在中期業績說明會上提出，接下來要深耕經紀業務、新零售業務、美居業務、社商業務、智慧化業務五大增值服務平臺。

若王建輝的加盟能增強越秀服務數智化能力，帶來的助益或許不止一份好看的成績單。

9月10日，上海嘉定區某樓盤工地項目部裡，專案總監和經理們為了挑選一款建築材料正爭論得不可開交，聲音在隔壁辦公室也聽得清晰。

三天之前的9月7日，上海網上房地產官網公佈了9月份第一批住宅供應項目，4處新盤共計推出543套新房源。加上8月份供應的7042套房源，上海市場新房供應充足，樓盤之間的競爭度可想而知。

每經記者劉頌輝攝每經記者劉頌輝攝
上海中原地產資料顯示，9月首周（9月2日至8日），上海新建商品住宅成交面積6.57萬平方米，環比減少63.93%。其中，浦東新區成交1.73萬平方米，閔行區成交量為1.09萬平方米，市中心區域如虹口、新靜安等成交面積均不過1000平方米，市場呈現弱勢格局。基於中低端產品成交集中，上海新房9月首周地成交均價也出現回落，為6.13萬元/平方米，環比下降20.99%。

一家華南房企上海區域行銷負責人向《每日經濟新聞》記者表達了對“金九”樓市的擔憂：“現階段市場購房情緒依然相對平淡，上海外環有不少樓盤為了增加銷量，只能不斷打折降價。我們項目9月份能開盤就趕緊賣，若樓市政策不發生變動，等到10月份，搶客戶、拼銷售，競爭將會更加激烈。”

“樓市未擺脫淡季影響”

9月8日，上海寶山區場中路的大華公園柏翠項目正式對外開放售樓處，通過舉辦社區音樂節等行銷活動，現場吸引了上千人。

據大華集團一位負責人介紹，該項目首次開盤將推出238套精裝房源，戶型面積83~122平方米，均價為6.32萬元/平方米，計畫在近期啟動認購活動。

記者注意到，“卷”行銷活動只是樓盤入市過程中的競爭方式之一，為了攬客，上海內環還有樓盤把藝術品搬到行銷中心。

靜安區均價超過10萬元/平方米的某樓盤專案，計畫在中秋假期開始首次認購。該專案一位置業顧問告訴記者，行銷中心開放半個月來，累計接待看房量將近600組，“我們爭取在兩個月裡完成首批186套房源銷售。”

8月以來，上海新房供應頻次越來越密集，幾乎達到一周一批新房源入市，房企推盤積極性較高。8月最後一天，上海新盤增加到15個，供應新房源2945套；8月份共計供應5批次新房源，共計達到7042套。

上海中原地產資料顯示，8月，上海樓市成交低迷的格局略有改善，新建商品住宅成交面積59.3萬平方米，環比增加9.6%，同比增加1.8%。

“樓市還沒有擺脫淡季影響，成交依舊疲軟。8月初周度成交跌破10萬平方米，後續雖有反彈，也僅在10萬至15萬平方米/周運行，月末也沒有出現翹尾。”上海中原地產市場分析師盧文曦表示。

從區域分佈來看，浦東新區領跑上海全市，成交面積超過4萬平方米，主要是前期項目入市量大，不少項目簽約上還有慣性延續。閔行區排名第二，成交面積3.3萬平方米，環比減少55.4%。傳統交易大區中，只有嘉定區成交面積超過1萬平方米，松江和青浦區都低於這一水準，這也說明市場活力仍不強。

從8月上海成交樓盤項目前十榜單來看，4個單價超過10萬元/平方米的高端樓盤成交尤其活躍，另有1個樓盤均價接近10萬元/平方米，1個樓盤均價為9.3萬元/平方米。記者注意到，榜單上還有1個均價僅3萬多元/平方米的剛需樓盤，這在全是改善產品的背景下顯得比較稀有。高端項目保持較高活躍度，而剛需產品則表現乏力，這也使得8月份上海新房的均價有所反彈，達73817元/平方米，環比上漲10.9%。

有樓盤“負首付”促銷

“金九”開局，上海樓市即遭遇成交量和均價雙雙下跌。

上海中原地產資料顯示，9月首周（9月2日~8日），上海新建商品住宅成交面積6.57萬平方米，環比減少63.93%。

區域表現上，只有大浦東和閔行區在勉強支撐。大浦東上周成交1.73萬平方米，對比前期4萬多平方米的周成交水準大幅縮水。閔行區繼續排名第二，但成交量也只有1.09萬平方米，環比減少67.56%。其餘的區成交量均不足1萬平方米。如青浦區和松江區等傳統區域成交量甚至不滿5000平方米；嘉定表現略好，但也只有8000多平方米；市中心區域的虹口區和新靜安等成交面積均不過1000平方米。

從交易格局來看，中低價位產品成交活躍度有所提高。9月首周上海樓盤成交前十榜單中，出現6個單價3萬多元/平方米和4萬多元/平方米的項目。而以往周度成交前十榜單中，此類項目通常只有兩三個。對比之下，榜單中只有1個均價超過10萬元/平方米的豪宅項目，而此前最多曾有3至4個豪宅項目上榜。

此外，成交量不活躍也體現在項目簽約上，9月首周（9月2日~8日），上海沒有一個樓盤項目簽約過百套。簽約量最多的是位於南匯新城的中建玖裡書香項目，共簽約61套、6613平方米，成交均價為31874元/平方米。

基於中低端產品成交的回歸，9月首周（9月2日~8日），上海新房成交均價也出現回落，為61282元/平方米，環比下降20.99%。

“月初開局通常市場活躍度都不高，低開可以接受。但9月開局成交量特別低，尤其是在市場醞釀9月行情的背景下，多少有些跌出市場期待，會對市場信心產生動搖。”盧文曦表示，近期降低存量貸款利率的話題受到市場熱議，在成交不活躍的背景下，市場期待更多利好提振信心。

上述華南房企上海區域的行銷負責人也表示，今年“金九”，樓市回暖的前提條件不足，如看房量減少、購房觀望情緒較高等。

“外環不少樓盤在變相打折降價，主要是為了增加銷量。”該房企行銷負責人向記者透露，市場中已有樓盤在明面上打九五折，實際上在案場簽兩次合同，另外一部分錢在簽完購房合同後會返給購房者。所以有的樓盤甚至出現“負首付”的情況，相當於沒有出首付款，開發商還返錢給到買房人。“開發商這樣做也是無奈，不然沒有辦法，銷售去化起不來。”

“9月能開盤就趕緊賣，市場還可以。如果樓市政策不發生變動，10月樓市將是一片紅海，搶客戶，搶銷售，競爭會非常激烈。我們現在就在加班加點趕進度，一定要在最快時間裡推盤銷售，能跑多快就跑多快。”該房企行銷負責人如是補充道。

“手裡有閒錢，可以買一套商辦公寓，租金回報率很容易就能超過3%，現在價格相當於小產權房。”在深圳羅湖布心片區，諸多房產仲介經理當起了“路霸”，向過往路人極力推銷起一個商辦公寓項目。

很多人在買房時都會考慮一個問題：買公寓還是買住宅？近日，記者在深圳市場實探發現，越來越多的商辦公寓正以“低價”搶佔市場。有業內人士表示，這樣的現象背後折射出房企的資金壓力，或在一定程度上打擊市場情緒。

主打租金回報率？

一般來說，商辦公寓即產權性質為商業或辦公，但卻做成公寓的居住產品。過去，類似的商辦公寓優勢很突出：不受限購、限售等政策影響，在戶型上有自主發揮空間，而且價格一般低於同區域普通住宅產品，這意味著居住在城市核心區域的成本更低。不過，這些公寓的劣勢也同樣明顯——大多數項目僅有40年產權、執行商用水電收費標準、部分專案不通燃氣等。

記者在深圳福田和羅湖區走訪時，許多房產仲介經理都把租金回報率作為最重要行銷口號。“同片區的住宅最低也要每平方米5萬元，現在這裡的商辦公寓均價才兩萬元出頭，由於戶型小，每平方米的單位租金甚至還超過住宅，租金年回報率絕對超過3%，而住宅的年租金回報率不到1.5%。”在羅湖布心，有商辦公寓的行銷人員進行推銷。

無獨有偶，在福田八卦嶺、南山塘朗、前海片區近期都傳出有商辦公寓“低價”入市。在靠近前海片區的一處商辦公寓，行銷人員提供的價格為每平方米4.2萬元左右，這個價格幾乎是周邊住宅的四折到五折。

有資深的房產行銷經理告訴記者，深圳公寓市場目前主要存在三種性質：商務公寓、商辦公寓和產辦公寓。對於已經“類住宅”的商務公寓，深圳已經停止審批。“商辦公寓，你可以理解為寫字樓改造成公寓；產辦公寓，一般是宿舍性質，需要註冊公司購買。商辦公寓大量而且‘低價’推出，也在一定程度上折射出房企的資金壓力，其實也會影響購房者的信心”。

或衝擊市場情緒

據記者梳理發現，從2017年開始，許多重點城市陸續出臺嚴厲的政策打壓商辦公寓的發展，禁止“商改住”。不過，近段時間以來一些城市陸續突破“商改住”禁令，轉而支持“商改住”。

例如，海南省萬甯市政府辦公室印發《促進商業辦公類商品房去庫存工作方案》，在設置前提條件的情況下，允許商辦類商品房參照住宅管理，購買此類商品房可享受購買住宅的同等待遇，比如家庭子女就近上學，用水、用電、用氣等與住宅同等收費標準等。此外，長沙市自然資源和規劃局、長沙市住房和城鄉建設局此前也聯合下發《關於支持公寓等類住宅商品房調整為住宅有關事項的通知》。

不僅如此，多個熱點城市還相繼推出“商改住”土地。另一邊，據中指研究院，2024年上半年商辦用地供求規模處近年來低位元，商辦用房投資、新開工資料同比均下降。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，許多城市的商業辦公市場出現過剩，但又想發展樓宇經濟，隨後就“異化”成為了商辦公寓，這些商辦公寓報建時多數按照商業辦公進行規劃建設，但後期卻按照商住來修改規劃，所以並非正式的商務公寓。過去，在樓市火爆時期，這些產品因為不限購、面積小、價格比同片區住宅低很多，所以投資需求很旺盛。不過，當樓市降溫，投資金融屬性減退之後，類似的商辦產品居住體驗差，供應量大等缺點就顯露出來，所以類似的商辦產品價格下跌幅度會更大。雖然商辦公寓與住宅一直是兩條平行線，但商辦產品大幅度打折銷售會導致整個市場情緒越來越低落，對整體房地產市場帶來一定衝擊。

李宇嘉也強調，實施“商改住”政策還需考慮多種因素，如調整為居住功能需考慮片區規劃定位和符合國土空間規劃要求。同時，需滿足宅地供應指標，避免突破現有指標。此外，各地還需確保住宅專案所需要的公共配套設施能夠到位，畢竟“商改住”涉及消防安全整治和公共服務設施。

空置率增加，且新增供應不斷，全國寫字樓市場開始進入疲軟期。

戴德梁行資料顯示，今年二季度，北京、深圳、上海和廣州甲級寫字樓租金均呈現環比下降趨勢。據其預計，2024年下半年一線城市寫字樓市場租金水準或繼續面臨下行趨勢。

而未來幾年，寫字樓市場的供應高峰將進一步加大去化和租金的壓力。今年至2027年，一線城市的寫字樓供應量將繼續保持高位。以深圳為例，預計今年將有近120萬平方米的甲級寫字樓投入使用。未來四年，深圳甲級寫字樓市場將迎來供應高峰期，市場競爭將更加激烈。

此外，除了大中華區的六大主要城市之外，許多二線城市的核心商業區域也將迎來超過百萬平方米的新增供應。

隨著供需關係的轉變，企業對辦公空間的期望日益提升，不再滿足於基礎的物業服務。與此同時，在經濟環境尚未有明顯改善的大背景下，各家企業對未來三年的辦公面積擴張持謹慎樂觀態度。這無疑將進一步加劇行業的競爭態勢。

以上半年全國辦公樓租賃去化情況來看，世邦魏理仕資料顯示，2024年上半年辦公樓市場復蘇弱於預期，僅為疫情前五年同期均值的43%。

9月12日，據世邦魏理仕發佈的《2024年中國辦公樓租戶調查》，中國辦公樓市場增長潛力猶存，企業對辦公擴張選擇“大幅增長”和“大幅減少”的比例同步下降。

調查顯示，在約250家受訪企業中，僅有38%的受訪租戶計畫在未來三年增加辦公面積，略低於去年但高於過去三年平均水準。世邦魏理仕指出，大幅增減辦公面積意願的租戶比例均顯著下降，說明企業期望未來三年的業務發展逐步進入新穩態。

其中，不同規模企業均表現出淨擴租意願，中小企業尤為積極，大型企業則更注重優化整合現有空間。

細分行業層面，未來三年，科技互聯網、製造業、生命科學所代表的新質生產力將引領辦公樓需求擴張。專業服務穩定增長，金融、地產動能則減弱。科技互聯網行業縮減面積的比例明顯減少，同時在人工智慧相關企業的帶動下，新租面積在連續兩年大幅下降後首度回升，同比增長2%。

此外，今年以來的教培政策利好以及近期熱門遊戲《黑神話：悟空》的火爆，有望促進線上教育及遊戲等細分領域的擴張。

隨著可租賃面積充裕、租金下調及租約集中到期，加之企業房地產預算的審慎態度，“搬”或“不搬”成為當前辦公樓租賃決策的核心議題。

調查顯示，降租或更為靈活的租約條款是企業決定續租或搬遷的首要考量，配套設施和服務緊隨其後。另有六成租戶將區位優勢納入選址決定性因素；1/3的租戶關注樓宇是否符合可持續發展目標以及企業資本支出預算。

調查報告還指出，有11%的租戶表示搬遷的主要目的是尋找新總部，主要集中在製造業（23%），專業服務業（23%）、科技互聯網（19%）和醫藥及生命科學行業（15%）。

而且，總部選址也具備成本控制、樓宇品質等普遍性訴求，同時行業特性對選址影響有重大影響，如製造業與科技企業偏好靠近工廠或研發中心，專業服務業則尋求全市通達性。

同時，超半數有搬遷需求的企業重視跨樓宇靈活辦公空間，顯示出伴隨總部選址時可能出現的空間整合，企業也高度關注未來辦公資產組合的靈活性。

提升空間效率成為辦公場所新趨勢。

當前，降低人均工位面積和提升共用比例仍是優化空間利用率，以降低房地產成本的有效途徑。同時，企業正積極通過調整辦公室佈局、設立變革管理機制及利用房地產科技等手段，力求提升員工體驗。

在此行情下，要不要為綠色辦公支付溢價，企業也變得更猶豫了。

據世邦魏理仕中國區研究部負責人謝晨介紹，在去年的調查報告中，願意為綠色辦公支付溢價的比例為16%，但今年降低至6%。

“從控制成本的角度，今年多數企業表示溢價暫時不討論。不過，有20%的企業說不準備支付綠色溢價，但是如果選擇的這棟樓沒有綠色，就會談打折。”謝晨認為，可見ESG對企業依然很重要。

調查結果顯示，在寫字樓租賃市場，綠色出行和綠色認證樓宇已成為企業ESG戰略中的首要考量因素。但在成本控制壓力下，企業正努力在長期的ESG承諾與短期財務目標間尋找平衡，綠色建築認證樓宇的租金溢價接受度有所下降，部分租戶甚至提出“棕色折價”要求。

謝晨指出，隨著企業零碳目標的臨近，企業對綠色樓宇的需求愈發迫切。世邦魏理仕資料顯示，具備LEED等綠色認證的辦公樓在租金上展現出更強的穩定性，而棕色專案（非認證項目）的租金降幅則明顯偏高。這一趨勢預計將持續，引領市場邁向更加綠色、可持續的方向發展。

“從全國市場來看，儘管京滬綠色樓宇滲透率較高，但其他城市仍顯不足，這為企業提供綠色戰略佈局新機遇。”謝晨表示。

在世邦魏理仕中國區顧問及交易服務部辦公樓負責人張越看來，當前寫字樓市場為租戶和業主均帶來戰略調整新契機。租戶應把握市場機遇，通過優化資產組合、提升職場效率與員工體驗、引入靈活性條款及推進綠色租賃，實現降本提質與可持續發展。

“而業主則需精准把握市場需求，關注新興行業與存量租戶升級，通過提供個性化商務配套與增值服務、加速資產綠化等措施，提升樓宇吸引力與ESG表現，以期在激烈的市場競爭中脫穎而出。”張越進一步表示。

四川成渝高速公路(00107)(滬:601107)公布，投資建設的天府新區至邛崍高速公路建成通車，於今日起按零費率開通試運營。至於具體收費標準及時間將另行通知。
　　
該集團指，天邛高速起於新津區永商鎮文山村，接其在建成樂高速公路擴容建設項目，止於邛崍市孔明街道，全線採用雙向六車道高速公路標準建設，全長約42公里。天邛高速是天府新區至邛崍的直達通道，連接沿線工業產業園區及旅遊景區，有效提升兩地之間的運輸和通行速度。

恒隆地產（00101）及恒隆集團（00010）的家族第三代接班人陳文博，首度以董事長身份撰寫致股東函，提到許多投資者包括主要股東都問及，為何公司股價在這15年來都表現不好？他認為股價表現遜於恒指及大部分同業，肯定並非反映其營運表現，背後三大主因按影響程度排序，分別牽涉地緣政治、整體地產行業股價現不佳、缺乏易於比較的競爭對手。他強調，管理層會竭盡所能減輕相關影響。

首要地緣政治 監管方向難料

陳文博表示，資金由中國（包括香港）及與中國相關的企業流出，主因地緣政治；監管措施變化難料，改變有時來得不合時宜，的確對形勢幫助不大，但分析師及投資者認為，地緣政治還是主因。他指出，部分受市場因素及監管變化影響，內地樓市目前委靡不振，儘管公司沒有踏足該市場，但股市各大指數及各種股票分類都把公司「與該等表現遠遜市場的發展商混為一談」，股價難免受牽連。

他續稱，雖然旗下業務並非獨一無二，在中國也有很多公司持有高端購物商場組合，有不少擁有高端辦公樓，惟沒有其他公司像恒隆這般倚重這些業務板塊；與公司最近似的競爭對手，仍是持有大量中型及大眾化商場，以及住宅物業，又或收入來源更依賴香港市場，「由於市場上沒有真正可比對象，很難把我們與同業作比較分析。」

對於租賃收入減少，陳文博認為，最大因素是日圓貶值，導致奢侈品租戶的銷售額外流至日本，預計出境旅遊趨勢在夏季結束前都不會減弱；另一主因是消費者普遍對市場缺乏信心，大多數人都指望政府向市場釋出訊號，惟至今仍未見明確的訊號。

近日帝歐家居公告稱，全資子公司佛山歐神諾陶瓷有限公司與碧桂園地產集團有限公司旗下子公司上海碧榮投資管理有限公司及上海碧浦置業發展有限公司，達成以資抵債協議，碧桂園以三處不動產抵債4.23億元（人民幣，下同）。抵債資產為碧浦置業持有位於上海南翔鎮10街坊10 / 6丘、嘉定區雲安南路45號、嘉定區雲安南路29弄26號的3項不動產。分析認為，以優質房產抵債既可以解決供應商資金問題，也有助於房企去庫存。

以房抵債加快供應商回籠資金

對於非現金形式的抵債行為，帝歐家居表示，2023年四季度，公司全面啟動了對碧桂園旗下碧桂園地產集團有限公司的風險管控措施，一方面盡可能督促碧桂園地產集團盡快現金回款，另一方面也在積極與其磋商，尋找合適的抵債資產，積極推進以資抵債事項清償公司債務。另據公告顯示，截至9月9日，連同本次擬實施的相關事項，帝歐家居與相關債務人在過去12個月發生的以資抵債金額共計約6.82億元。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進認為，本次以房抵債事件發起者為供應商或家居建材企業，說明受房企債務問題影響，供應商資金狀況變差。從財務穩健和現金流穩定的角度，推進以房抵債，有助於供應商加快回籠資金。對於房企而言，加快了工抵房或庫存房源的去庫存，同時也減少和供應商的糾紛。嚴躍進強調：「此次以房抵債的項目是位於上海的優質房產，這也給其他房地產供應商一些啟示，可以積極關注出險房企的優質庫存項目。」

盈信控股旗下灣仔活道現樓新盤One Wood Road，周三（11日）公布1號價單共10伙，惟發展商昨天收回該價單，改為推出2號價單共30伙（包括1號價單的10伙），折實平均呎價24807元。

原來10伙先到先得發售

One Wood Road的2號價單共30伙，全屬實用面積460方呎的2房戶，折實售價984.9萬至1333.1萬元，折實呎價21411至28980元，折實平均呎價24807元。前天開價的10伙價格維持不變，也會如期在下周一（16日）以先到先得形式發售該10伙。

中原地產及美聯物業向會德豐地產旗下觀塘藍田站KOKO HILLS第3A期KOKO ROSSO及第3B期KOKO MARE的買家，送出中秋置業優惠。由即日起至9月22日，首10名經中原地產購買兩個樓盤2房連開放式廚房單位的一手買家，每位可獲贈價值約8800元餐飲禮券，優惠總值約8.8萬元。由即日起至9月30日，頭10名經美聯物業購買兩個樓盤2房連開放式廚房單位的新盤買家，每位可獲贈價值約8888元傢俬禮券，優惠總值約8.8萬元。

KOKO HILLS利奧坊系有中秋優惠

五大代理行亦為恒地（00012）旗下大角咀利奧坊．首隅、利奧坊．壹隅、利奧坊．曦岸及利奧坊．凱岸的買家送出置業優惠。由即日起至9月30日，經中原地產、美聯物業、利嘉閣地產、香港置業及世紀21，購買上述4盤單位的一手買家，每位可獲贈價值約1萬元的「慶團圓美饌盛宴」，每間代理行名額3個，優惠總值約15萬元。

新地（00016）發展的元朗站The YOHO Hub II（The YOHO Hub發展項目第C期）將首推第6座單位應市，部署下周公布新一份價單，單位伙數不少於94個。

The YOHO Hub II包括第6座及第8座住宅大樓，自今年5月起推售第8座，現部署推售第6座。

新地代理執行董事陳漢麟表示，該盤最快下周公布新一份價單，提供不少於94伙，預料付款計劃與第8座相若，會隨即開放全新現樓示範單位予公眾人士參觀。

他說，該盤上一季推出的第8座大單位，銷售速度快，加上同區大單位供應不多，相信項目的大單位將成為換樓客的目標，引領新一輪換樓潮。已屆現樓的The YOHO Hub II，位於朗樂路1號，提供939伙，實用面積336至1035方呎。

啟德澐璟3房戶呎價39190元

新地同系九龍東啟德協調道10號天璽．天第1期，昨天公布項目樓書，由3座住宅大樓組成，合共提供906伙，間隔由開放式至4房單位，實用面積236至3936方呎。該樓盤預計落成日期為2025年6月底，樓花期逾9個月。

同區華潤置地（海外）與保利置業（00119）合作發展的啟德跑道區澐璟，昨天售出8座31樓A室，實用面積1523方呎，3房間隔，售價5968.69萬元，呎價39190元。項目2022年11月開售至今累沽266伙，套現近110.76億元。

今年3月至4月接受申請的房屋委員會（房委會）「出售綠表置居計劃單位2023」（綠置居2023），落實於下周四（19日）開始揀樓，共有3023個單位可供揀選。其中全新屋苑長沙灣麗玥苑，以市價五二折發售，單位售價153.8萬至460.59萬元，首期最低約7.7萬元即可做業主。

今期唯一一個全新屋苑，屬於長沙灣荔枝角道和東京街交界的麗玥苑，由3幢樓宇組成，提供2359伙，實用面積280至646方呎，市價五二折的售價為153.8萬至460.59萬元，呎價5390至7130元。

麗玥苑售價最貴的「樓王」，位於B座39樓8室，實用面積646方呎，售價460.59萬元，呎價7130元。據樓書顯示，該單位望東京街方向，前臨深水埗公園等，料可享有開揚景觀。至於售價最低的是B座2樓6室，實用面積280方呎，售價153.8萬元，若承造九成半按揭，首期料僅約7.7萬元。

房委會發言人表示，麗玥苑的單位平均售價約247萬元，相關的單位實用面積約380方呎。發言人舉例指出，以約247萬元售價計算，假設承造九成半按揭，按揭還款期為30年，按揭利率約4厘，綠表申請者每月按揭還款額約1.12萬元。

租置單位售價24.45萬起

除麗玥苑外，房委會也會安排3個過往期數的綠置居屋苑推出共307個重售單位，同時會有357個租置計劃回收單位（租置單位）供揀選。單位來自全港其中38條租置屋邨，實用面積155至566方呎，售價24.45萬元起。當中有兩個租置單位的售價超過100萬元，以黃大仙公屋鳳德邨5座雪鳳樓實用面積544方呎的單位最貴，售價107.36萬元，呎價1974元。

資料顯示，綠置居2023共收到約5.6萬份申請，以麗玥苑提供的2359伙作估算，超額倍數約為23倍。房委會發言人認為，這反映今期推售的綠置居單位相當受歡迎。房委會將按申請類別的優先次序，分批發信邀請合資格申請者，在指定時間前往觀塘綠置居售樓處選購單位。

房委會委員招國偉認為，麗玥苑位置不俗，加上提供實用面積超過600方呎的大單位，正正回應出租公屋租戶希望選購面積較大單位以改善居住環境的訴求，料麗玥苑會受中籤者歡迎，「唔擔心賣唔晒」。不過，招國偉指出，部分重售單位的面積較細，吸引力或受影響，例如馬鞍山錦柏苑的重售單位，隨時未能沽清。

房屋委員會（房委會）的「出售綠表置居計劃單位2023」（綠置居2023），除全新屋苑外，也會推出307個過往期數的重售單位，分別來自3個屋苑，以鑽石山啟鑽苑佔167伙最多。由於單位市值和折扣率的變化，啟鑽苑167戶的售價約3年半跌約11.7%，最新售價107.71萬至338.68萬元。

市價五二折 拖低銀碼

2021年3月循「綠置居2020/21」首度登場的鑽石山彩虹道235號啟鑽苑，共有167伙獲安排於綠置居2023中重售，實用面積184至479方呎。該批單位當年以市價五折定價，最新則以市價五二折發售，售價明顯回落。以該屋苑重售單位之中售價最貴的5座34樓1室為例，實用面積479方呎，2021年市價五折的售價為383.52萬元，最新市價五二折的售價降至338.68萬元，減價44.84萬元或約11.7%，呎價7071元。

值得留意的是，單位售價除受折扣率影響外，也受單位的市值所左右。以折扣率推算，前述34樓單位的最新市值約651.31萬元，較2021年市值767.04萬元，低約115.73萬元或約15.1%。

另外兩個重售屋苑則是「綠置居2022」以市價四一折推出的馬鞍山錦柏苑和油塘高宏苑，由於現時改為市價五二折發售，售價各升逾一成。例如高宏苑23個重售單位中售價最貴的A座21樓20室，實用面積489方呎，最新售價287.95萬元，較2022年推出時的259.99萬元，高約27.96萬元或約10.8%。不過，其推算出來的市值，則由2022年約634.12萬元，降至最新約553.75萬元，市值跌逾80萬元或約12.7%。

美國減息在即，但本港業主仍不惜蝕讓。將軍澳MONTEREY有高層1房戶僅以500萬元成交，原業主逾3年半賬面蝕270萬元或35.1%。

美聯物業分行首席高級營業經理羅定康表示，將軍澳MONTEREY 6A座高層D室，實用面積366方呎，1房間隔，以500萬元售出，呎價13661元。原業主2021年5月斥770萬元購入單位，逾3年半賬面輸270萬元，單位跌價35.1%。

將軍澳日出康城亦錄蝕讓個案，利嘉閣地產首席分區董事溫錦駒指出，該行近期促成日出康城LP6的5座低層J室成交，實用面積約309方呎，1房間隔，單位原叫價550萬元，議價後以390萬元售出，呎價約12621元。據悉，原業主於2018年9月以約498.1萬元一手購入該單位，約6年賬面蝕108.1萬元或21.7%。

珀麗灣呎價9611元

中原地產分行經理張禮傑透露，該行剛促成元朗尚城8座高層D室成交，實用面積523方呎，2房間隔，叫價415萬元，獲上車客議價後以408萬元承接，呎價7801元。原業主於2018年3月以543萬元買入，持貨約6年半賬面虧損135萬元，單位期內貶值24.9%。

香港置業分行高級聯席董事曾金強稱，馬灣珀麗灣31座中層B室成交，實用面積約591方呎，3房間隔，以568萬元售出，呎價約9611元。

分析：倘減息半厘 利推動轉租為買

隨着樓價跌、租金升趨勢持續，8月份50大屋苑，6成出現「供平過租」，跟一年前只有不足1成屋苑顯著增加，以荃灣中心情況最明顯，供款較租金低出24%。

分析認為，倘若息口下跌半厘，「供平過租」的屋苑將增至7成，將有助推動「轉租為買」。

雖然過去一年息口持續高企，但隨着樓價錄得逾1成跌幅，而同期租金卻上升7至8%，令到市場上「租平過供」情況，開始逆轉成「供平過租」。

荃中最明顯 供款低租金24%

按利嘉閣研究部數據顯示，以6成按揭、30年還款期、假設單位面積為500平方呎計算，最新8月份50大屋苑的樓價、租金計算，屬於「供平過租」的屋苑達到29個，比率達到58%，相較之下，去年7月份屬於「供平過租」的屋苑只有2個，比率只有4%，大幅增加13.5倍。

在現時「供平過租」的29個屋苑，每月供款比每月租金平均低9%，以荃灣中心情況最明顯，供款較租金低出24%，主因是屋苑最新8月份平均呎價約9,100元，相較去年7月份平均呎價約1.1萬元下跌17%，但同期呎租則由30元升至34.7元，加劇屋苑「供平過租」情況。

值得留意的是，上述統計是按照現時按揭息率為4.125厘計算，隨着美國料在下周啟動減息，當息口進一步回落，屆時市場「供平過租」情況將會更加普遍。以假設減息0.5厘至3.615厘為例，即使50大屋苑的樓價及租金維持在上月水平不變，「供平過租」的屋苑數目亦會增加2成至36個，佔整體屋苑比率升至逾7成。

事實上，隨着「供平過租」重現，開始有租客「轉租為買」上車；據港置高級聯席董事曾金強指，租客加快入市，斥568萬購入珀麗灣31座中層單位，面積591平方呎，呎價約9,611元。

若果以6成首期、30年還款期、4.125厘按息計算，月供大約16,517元，現時屋苑同類單位月租約15,500至17,000元。

供樓壓力趨減 助吸用家入市

利嘉閣地產研究部主管陳海潮稱，近年樓價租金背馳現象明顯，當「供平過租」再次出現，相信會吸引一部分用家考慮入市，特別是配合之後減息，令到供樓壓力減輕少少。

中原按揭董事總經理王美鳳提醒，供款跟租金關係，與採用按揭成數關係頗大，例如以9成按揭跟以6成按揭計算的供款差距亦頗大，但計算出來的「供平過租」比率仍可反映市場趨勢，特別是未來租金上升、息口下降趨勢明確。

她又提醒，供樓跟租樓本身上有所差別，按揭供款有一部分屬於本金，其實現時租金已普遍高於供款利息部分開支，隨着日後減息，利息部分供款將會進一步大減，推動更多人置業。

近日樓市氣氛轉靜，蝕讓潮由住宅蔓延至工廈市場，個別工廈單位造價重返7年前水平。土地註冊處資料顯示，觀塘觀塘道The Icon高層10室，建築面積約763平方呎，剛以440萬元易手，呎價約5,767元。

資料顯示，單位早於2017年拆售，當時以810萬元售出，呎價約10,616元，至2021年投資者以569萬元承接，至近日再以440萬蝕讓易手，單位7年間2度易手，累積貶值370萬，期內蒸發46%。

其次，荃灣海盛路TML廣場高層A2室，建築面積1,747平方呎，剛以1,060萬元易手，呎價約6,068元。原業主早於2016年以約1,142萬元購入，持貨8年帳面蝕讓82萬元離場。

近期甲廈業主出現大幅降價放盤，漸見有用家承接，相信隨着減息在即，甲廈交投回穩，租售價可稍為喘定。

據中原10大指標甲廈統計，8月僅錄1宗買賣，涉及美國銀行中心中高層04至07及13室，面積約6,632平方呎，由一間金融財務公司租用，月租約22萬元，租約期至2025年11月。單位上月初以1.21億元沽出，呎價約18,245元，屬於市價水平，以成交價計算租金回報率約2.2厘。

美銀中心 4年蝕17%

翻查資料，單位曾由美國商會於2020年以約1.45億元沽出，由活星地產集團創辦人兼主席李耀湘或相關人士承接。相隔4年沽出，業主蝕約2,400萬元離場，單位貶值約17%。

今年美銀中心先後錄2宗全層買賣，包括德祥地產 （00199） 以約2.6億元沽出30樓總部全層連4個車位，不計車位價值，呎價約18,700元，創逾10年新低。

至於中環中心，本月錄得一宗大額買賣，涉及物業66樓及75樓，由同一買家承接。現時66樓面積約26,967平方呎，由商務中心租用，而75樓面積約23,901平方呎，現由內地電訊企業租用，兩層樓面合共50,868平方呎，以約14.2億沽出，呎價約2.8萬元。市場人士指，是次買家以星展銀行呼聲最高，該集團一直持有中環中心多層自用，並租用部分單位。此外，同廈22樓11室，面積約3,184平方呎，新近以約4,200萬元沽出，成交呎價約13,191元，屬多年來新低。

信德中心海景戶 呎租48元

中原工商舖黃瑋琮表示，近期甲廈錄低價成交，相信因個別業主面對現實，大幅降價，而有企業見價格回調，決定買樓面自用，故甲廈價低位漸見承接。

後市上，他認為近期甲廈租金表現並不差，如上環信德中心招商局大廈中層單位，面積逾4,000平方呎，成交呎租約40元，另信德中心西翼中層海景單位，面積約1,100平方呎，成交呎租約48元。他分析，甲廈租金在大幅回調後，近期已稍為喘定，可支持買賣價企穩，並預計減息在即，準買家會轉為積極洽購甲廈單位，故預計今年交投可望回穩。

戴德梁行報告指，本港各區一綫街舖平均空置率回落至約7.8%，租金年初至今錄得低單位數增長。

戴德梁行發布2024年《大中華區零售物業供應/需求核心趨勢》報告，當中顯示截至2024年第二季度，中國16個主要城市的中高端商場存量達到1.13億平方米，主要城市的零售物業市場競爭更加激烈，零售物業間表現分化加劇。過去一年，中國優質零售物業市場需求保持活躍。因此，第二季大中華區16個主要城市的整體空置率降至10.6%。

該行中國區商業部董事總經理甄仕奇表示,近年來，數位消費、綠色消費、健康消費、文娛旅遊、體育賽事、國貨潮品等新型消費，在中國強勁崛起並蓬勃發展。這些新消費的興起，不僅推動了消費結構的優化升級，也展現了消費市場的強大韌性與蓬勃活力。

另外，該行大中華區研究內容主管Shaun Brodie表示，今年以來中國一系列擴內需促進消費政策持續發力顯效，消費市場呈現出持續回暖的態勢。隨着服務消費和新消費需求的不斷增長，中國市場依然蘊含巨大的消費潛力。

零售商和購物中心的業主正積極變革，透過引入新技術、新業態、新模式，不斷創新服務方式和消費體驗。中國零售物業市場供應與需求方面，主要有多個發展趨勢，包括傳統商圈能級提升、綠色消費邁向主流等。香港市場方面，2023年初正式恢復全面通關，但隨着入境旅客消費模式改變，加上港人北上消費成風，2024年上半年本地零售業銷售額放緩，不同主要零售類別均錄得按年跌幅。

預計下半年舖租升5%內

盡管如此，訪港旅客人數仍穩定回升，零售品牌的租賃需求持續，整體一綫街舖空置率大致維持穩定，市場上亦逐漸見有國際品牌在核心街區的租賃活動。截至第二季，各區一綫街舖平均空置率回落至約7.8%，租金年初至今錄得低單位數增長。

然而，隨着零售市場面對旅客和香港居民消費模式的結構性轉變，該行預期品牌取態或將傾向維持謹慎，相信下半年的租賃需求將以國內連鎖零售商和餐飲品牌為主力；下半年各區一綫街舖租金升幅或將介乎0至5%。另一方面，該行預期在中央政府各項惠港措施的支持下，配合香港政府大力推動盛事經濟，核心街區將迎來更多人潮和消費活動。

一手銷情持續，鷹君與港鐵合作發展的何文田站上蓋項目朗賢峯IIA期，昨連沽2伙，均位於第3座，其中3樓B室，面積725方呎，3房間隔，成交價1623.9萬，呎價約22399元；另一伙為8樓F室，面積490方呎，2房戶，成交價1008.1萬，呎價約20573元。市場稱，上述2伙由一組內地客大手購入，共涉資2632萬。
澐璟每呎3.9萬售

由華潤置地（海外）及保利置業合作發展的啟德澐璟，昨添成交，為8座31樓A室，面積1523方呎，屬3房間隔，以5968.69萬連1個車位售出，呎價約39190元。

會德豐旗下將軍澳日出康城PARK SEASONS，昨亦沽出2B座33樓D室，2房間隔，面積437方呎，成交價為650.1萬，呎價約14876元，整個SEASONS系列項目至今售出825伙，套現近51.9億。

由嘉華國際、會德豐地產及中國海外合作發展的啟德海灣第1期，最新售出2A座17樓D室，面積534方呎，2房間隔，成交價983.4萬，呎價約18416元。

保利置業（香港）及尚嘉控股合作發展的油塘朗譽，昨亦沽出1座26樓J室，面積322方呎，1房間隔，成交價665.02萬，呎價約20653元。
ONE WOOD ROAD每呎2.48萬

盈信控股發展的灣仔現樓新盤ONE WOOD ROAD日前發出首張10伙價單，昨日發出1A及2號價單，2號價單合共提供30伙，並取代1號價單，30伙折實平均呎價約2.48萬。銷售安排則維持不變，於下周一（16日）發售10伙。