企業布局多元化資產配置意識抬頭，看好商用市場發展加速資產活化，信義全球資產統計，在芙蓉大樓、群創南科四廠這二件百億大案挹注下，前八月商用不動產交易金額已突破千億元，達1,162億元、年增47％。

統計顯示，近五年來商用不動產交易金額均突破千億元，其中以2022年的1,777億元最高，去年則回落至1,335億元。

今年包括怡華實業、長春樹脂、一詮精密、台達電、鈊象電子等企業，都投入逾20億元購置商用不動產，上市櫃公司總金額逾10億元的商用不動產交易合計達26件，顯示商用不動產市場交投仍相熱熱絡。

在各類商用不動產中，又以占比逾半的工業地產成長184％最高，主要來自產業自用擴廠需求增加，企業盤點手中閒置資產啟動活化策略，經由處分、售後回租、重建開發、出租等方式來提高資產效益，好貨釋出市場，自然會吸引有擴廠需求的買方目光，如群創光電以171億元出售南科四廠給台積電，友達光電以共81億元處分台南廠、中科后里部分廠房，買方為記憶體大廠美光。

信義全球資產總經理林三智表示，活化資產無論是對企業本身或整體產業都有正向影響。閒置資產重新規劃、買賣、開發，可提升不動產使用效率，賣方可運用處分後的資金優化公司財務結構，或運用於研發新技術，支持公司永續發展，可讓企業更有彈性地面對金融市場各項變動。

對於買方來說，取得符合需求的商用不動產，可加速策略據點與供應鏈布局、挹注產能、提高公司營運效益。

其次，企業策略性處分閒置資產，還有尋找合作夥伴的企圖心，不僅著眼當下與買方進行商用不動產買賣交易，從長遠性考量來看，還希望與買方有更進多面向的合作互動，結成事業夥伴創造加乘效益。

全國934.3萬戶 平均每戶僅2.51人

房價高漲、少子化等問題難解，台灣出現「高戶數、低戶量」極端現象；根據內政部最新戶政資料，八月全國總戶數已達九三四．三萬戶，續創新高，但平均每戶人口數僅二．五一人，一路下探歷史新低。

台灣房價頻創新高，在民眾購屋能力並未明顯提升下，只能被迫買小宅或老屋，不然就買遠一點。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，過去大家族的家庭組成模式已改變，加上近幾年出現交屋潮，高齡者、子女或兄弟姊妹分戶狀況更多，尤其是中南部，過往一起住透天的模式已逐步被各別居住電梯大樓取代，房價高漲更讓小宅趨勢更明顯，也導致分戶數量竄高。

根據統計，二○○九年平均每戶人口數量首度跌破三人，之後一路減少，二○一五年跌破二．八人，今年六至八月平均每戶人口數維持在二．五一人的歷史低點；反觀戶數卻持續創高，二○二一年突破九百萬戶後，今年八月又寫下九三四．三萬戶的歷史新高。

曾敬德表示，在家庭人口數越來越精簡，與高房價的壓力之下，建商推新案也以小宅為主軸，尤其新青安政策幫助年輕人減壓，相對負擔得起低總價的小宅，兩房已取代三房成為市場上的主流。

二○一七年五月危老條例上路，截至今年七月底，逾七年來全國累積四○八八件申請案，已核准三七八四案，對比目前全國都更案核定一一七四案，危老已成為重建主要途徑。但房產業者指出，隨著房價高漲，又碰上營造成本、缺工等問題待解，就算危老條例將在二○二七年中落日，隨著時間倒數，危老案反將出現減速情形。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，都更與危老都是國內重要的重建政策，不過近年來危老遇到造價上揚，小面積的基地造價大幅飆升，反而單一地主類的沒有整合問題，未來政策方向應可朝向多照顧一些真有需求的屋主。

房市專家何世昌分析，危老時間獎勵將歸零，主要衝擊對象是小基地重建案，對中大基地重建案則沒什麼影響，因為時程、規模兩項容積加總上限為基準容積十％，即便未來時程獎勵歸零，中大型基地仍可藉著規模容獎拿滿十％。

高力國際業主代表服務部董事黃舒衛表示，危老重建因容積獎勵機制明確、行政流程單純、時程設計奏效，過去成效斐然，但也因近期社會大眾對於容積獎勵機制的擴大討論，恐使主管機關、地方政府因動輒得咎，延遲都市活化、重生的機會。

另環境部公布明年一月起徵收碳費，綠色通膨、轉型要求、製程升級將反映在營建成本及房價壓力；危老重建如何在時空、任務、資源等更艱難挑戰下，繼續負重前行，或回歸國土計畫、都市計畫與都市更新等體制內推動，值得有關機關思考。


老屋加速飆 僅4縣市未達都更門檻

全國平均屋齡33年 僅桃園、新竹縣市、金門低於30年

全國住宅老化問題難解，根據內政部不動產資訊平台最新統計，若以屋齡逾三十年可辦理都更來計算，今年第二季房屋稅籍住宅平均屋齡達三十三年，二十二縣市中僅四縣市、六都僅剩桃園市的平均屋齡未達三十年，也就是逾八成縣市面臨著住宅高齡老化加劇難題。

北市38.47年六都最高 雲嘉澎3縣逾40年
根據統計，自二○○九年第一季有統計以來，台中市平均屋齡首度突破三十年，六都已有五都平均屋齡逾三十年，其中北市住宅平均已達三十八．四七年；二十二縣市僅桃園市、新竹縣、新竹市及金門縣平均屋齡還未達三十年，但全數超過二十八年，且雲林縣、嘉義縣與澎湖縣三縣平均屋齡逾四十年。

房產業者指出，台灣地震頻繁，又即將邁入超高齡社會，在耐震強度、居住品質及無障礙空間等各方面要求更迫切下，卻仍處在住宅持續老化僵局裡。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，住宅現況每年變得更老更舊，政策上還是得加速改建，尤其北市需求更殷切，另還有老人住老宅的問題，都需要政策去引導解決。

房市專家何世昌說，今年以來建商高價收購老屋變少，原因可能與「平均地權條例」修正案有關，因整合重建變數與風險變高，若購入住宅後整合失敗，建商手上房屋可能要被卡五年之久，造成重建絆腳石；因重建效率受影響，拆除老屋數量有限，平均屋齡又再往上升。

高力國際業主代表服務部董事黃舒衛表示，以目前能源轉型、防災安全的兩大環境議題來看，加上超高齡、少子化等社會壓力，住宅重建、設備升級、管理優化等需求有增無減，尤其屋齡超過四十年房屋多是上世紀經濟起飛期急就章、為安置大量城市化人口所建，不動產財富價值與實質居住條件，已顯不相當。

七期之外，北屯區14期也是熱區；11、12月還有百億大案進場

受到限貸令影響，台中新案場的來客數、買氣均不如第二季暢旺，加上新案在建照變更完成後，尚需報備核准，因此部分新案來不及進場。根據台中市不動產開發公會統計資料顯示，今年台中市928房市檔期推案金額在1,000億至1,200億元之間，年增約1成，部分百億大案預計11、12月才進場，因此公會預估，台中市今年全年預售案推案金額上看5,500億元的歷史天量，年增約15％。

台中市不動產開發公會市調委員會指出，今年928檔期預計進場的重量級大案，包括興富發在西屯區七期打造樓高35層的「市政1號廣場」旗艦商辦案，產品規劃25至45坪的微型商辦，總銷高達300億元，將是今年928檔期總銷金額最高的單一個案；及總銷120億元的七期豪宅案「聯聚理安大廈」，基地面對歌劇院第一排，規劃打造樓高39層、產品規劃110、220坪的超豪宅大樓。

此外，總銷金額超過50億元的928檔期指標預售案，包括南區「曜精銳」、梧棲區「聯虹鉑玥」、北屯區太原路「富宇原上琚」、南屯區七期「豐邑匯禮」、北屯區14期「華固豐匯」、北屯機捷特區「遠雄敦富」等。

除七期之外，北屯區14期也是928檔期推案熱區之一，預計有總銷60億元「華固豐匯」、「龍寶有愛臻邸」、「惠宇MY PARK」、「大毅MEHO」、「大映奕居」等指標預售案將進場，14期928檔期推案金額上看200億元。

市調委員會表示，部分指標預售案可望在11、12月進場，包括總銷高達280億元的七期豪宅「聯聚玉衡大廈」、總銷200億元的七期豪辦「聯聚中衡大廈」、總銷130億元的七期豪宅「惠宇大疆」、總銷120億元的七期豪宅「寶璽天讚」、北屯區14期寶輝逾百億新案、北屯機捷特區漢宇新案等。

寶輝建設預計在14期美和段推出「寶輝GREEN PARK」、「寶輝WATER PARK」、「寶輝SKY PARK」等三建案，規劃30、45、55坪多元客製化產品，總銷合計超過百億元，預計第四季同時登場。

此外，寶璽建設在七期的「寶璽天讚」百坪豪宅預售案，也預計在第四季進場，產品規劃100至130坪，總銷達120億元。

新美齊董事長林傳捷18日指出，現階段房市的剛性需求還是強勁展現，銀行限貸並不影響房市，對於新美齊來說，將會積極鎖定都會區的都更和危老重建案為目標，在雙北市之外，持續加碼台中和高雄，同步在四都補土地庫存。

新美齊18日舉行法說會，林傳捷指出，最近銀行限貸令雖干擾市場，但對新美齊來說，由於幾乎沒有餘屋可賣，目前也未推出新案銷售，至於年底準備交屋的「新美齊-硯」，也都協助客戶談好銀行貸款，預期應可順利交屋入帳。至於總體房市走勢，他抱持審慎樂觀態度看待，剛性需求依然強勁。

林傳捷指出，現在建物愈蓋愈高，完工入帳時間也會愈拉愈長，因此手中儲備土地也需求更多，現階段新美齊希望能夠減少現金支出，股利配發會以股票為主；也由於股本將逐年成長，因此土地庫存規模一定要存夠，才能維持業績穩定成長。

新美齊表示，目前執行中有九筆個案，包括捷運西門站附近總銷11億元「新美齊-硯」，今年可望完工交屋；板橋146億元「新美齊-畫世代」預計明年完工交屋；環河南路38億元「新美齊-The Top」預計2026年完工；台中28.5億元「新美齊-台中14期」預計2028年完工。

另外，三重「新美齊頂崁段」預計2029年完工，台中溝背段、高雄齊功案、新店寶元段等三筆新案，預計2025年取得建照；另外還有台中惠仁段案，2026年可望取照。


新美齊獵地 放眼台中、高雄
經濟日報

新美齊（2442）昨（18）日召開法說會，董事長林傳捷指出，限貸令對整體房市影響有限，目前房市維持健康狀態，剛性需求仍然強勁，未來將積極提高土地庫存量，除了鎖定雙北精華區的都更、危老外，也會朝向台中、高雄兩地布局。

限貸風波延燒，近期不論中古屋、預售屋整體來客數均降溫，轉為區域表現。林傳捷指出，目前公司手上幾乎無餘屋，加上也沒有在售個案，影響不大，且年底即將完工交屋的「新美齊-硯」已經協助客戶談妥房貸部份，預期可順利交屋。

土地布局開發上，林傳捷指出，近年新美齊投入雙北的都更、危老領域，已經建立品牌口碑，且精華區因素地難求、新案稀缺，一方面受到市場景氣干擾性小，另一方面也可降低自有資金的準備，未來將持續深耕。

新美齊目前手上儲備個案除了與海悅、德杰集團合作開發的「新店寶元段」案外，亦有取得台中多筆土地，包括以33.8億元買下台中南屯土地、13.8億元購置台中北屯機捷特區。

作為新北市永續淨零碳產業領頭示範區，林口「新北國際AI+智慧園區」以先進研發、高階製造的策略與定位帶動產業結構轉型升級，打造結合「生態、生活、生產」的全方位科技園區，吸引眾多國際知名科技企業陸續進駐，實現半導體供應鏈及高科技產業的群聚效益。另一方面，根據財政部公布的最新資料，林口區的平均所得達107.8萬元，為新北市唯一進入全台平均收入前十名的行政區，進一步顯示林口的快速崛起，將成為大台北地區的重要產業聚落。

世邦魏理仕台灣團隊日前接受業主委託，公開標售位於林口新市鎮之「核心地段全棟企業總部」。該標的為高規格辦公大樓，具27米氣派門面，正臨主要幹道32米文化一路一段，且鄰近三井OUTLET商圈，生活機能十分完善；距新北國際AI+智慧園區僅約2公里，可快速串聯產業鏈，屬精華地段之稀有單一產權全棟大樓，適合企業設立總部自用，亦兼具未來再開發潛力。

此案將於10月23日開標，更多物件資訊可洽詢CBRE資本市場部張協理0919-054-825、張副理0987-560-898。

第一太平戴維斯受託辦理雲林科技工業區高規格廠房公開標售，該標的位於雲林科技工業區竹圍仔園區，基地雙面臨路，土地面積18,292坪，地上坐落2層樓建築物，建物面積12,663坪，規劃有作業廠房空與辦公空間，一樓作業廠區挑高7.3米，現況配置約6,700坪電子級潔淨室，屋頂並建置太陽能發電設備，屋齡僅12年，建物維護情況良好並可立即進駐使用，大幅縮短建廠時間與成本。

第一太平戴維斯表示，雲林科技工業區竹圍仔園位於國道一號與國道三號之間，可迅速連接國道交流道，並距離雲林高鐵站車程僅15公里，交通便利。園區進駐廠商達77家，知名大廠包括工具機廠上銀科技、傳產大廠正新輪胎，以及半導體化學材料商關東鑫林、巧新科技等企業進駐，Google更在2020年向中國人纖購置20公頃工業土地，規劃於雲林科技工業區打造全台第三座資料中心，園區另一大優勢為鄰近斗六市區以及雲林科技大學，方便企業人才招募跟培育產業發展。

此次公開標售雲林科技工業區高規格廠房，距離近期半導體封測大廠矽品精密設廠的中科虎尾園區，車程20公里內可達，可作為半導體供應鏈擴廠選擇之一，開標日期為10月30日，進一步資訊可洽詢第一太平戴維斯網站http://sav.li/bl2，洽詢電話：賴冠維0918-035-579、葉建良0933-405-110、陳文朗0936-242-520。

累計在手完工量逾300億，中長線業績成長無虞

宏普（2536）同步經營收益性不動產及房地產開發案，今年下半年位於桃園總銷25億元的「時代苑」可望交屋入帳，並跨年度交屋至2025年；未來幾年將迎來交屋潮，今年起的未來六年，年年有新案可供入帳，在手完工量達306.8億元，中長線業績成長無虞。

宏普18日舉行法說會，表示目前宏普擁有二筆只租不售的收益性不動產，包括士林德行西路「宏普世貿大樓」，以及忠孝東路出租給「三井花園飯店」的大樓。在房地產開發案方面，宏普表示，桃園總銷25億元「時代苑」，預計今年底至2025年跨年度完工交屋。

展望2025年，完工量有機會突破百億元，桃園總銷31億元「時代序」可望完工交屋，年底將有總銷達70億元的新店央北「宏普中央公園」二期，跨年度完工交屋至2026年；至於2026年，則可望有內湖舊宗段商辦大樓完工交屋，總銷達40.8億元；2027年則有陽明段完工，總銷達45億元；2028年將有「時晴苑」完工，約35億元；2029年則預計有總銷60億元的「宏普中央公園」三期完工。累計今年起的未來六年，將有306.8億元的完工量。

宏普表示，目前手中土地庫存仍擁有四筆，其中台北市大直金泰段商辦案，可望為區域地標建築，台南平道段案則預計今年第四季推出；桃園青芝段案預計明年第四季推出，總銷約70億元；桃園「序時代」總銷達120億元，則在去年第四季已推出。未來幾年將年年有新案可完工入帳，業績可望穩步成長。

雙北房價高，不少人脫北選擇落腳街廓整齊的桃園重劃區。永慶房產集團統計桃園市六個主要重劃區上半年市況，青埔重劃區均價一坪40.1萬元最貴，藝文特區成交507件交易最熱，八德重劃區均價一坪28.4萬則是最便宜。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，觀察今年上半年的價量，青埔高鐵重劃區中古屋均價攀上40.1萬元，較所屬行政區大園區、中壢區的均價分別高出41%和38%左右，十分驚人。

陳金萍表示，該重劃區近年來公共建設逐步到位，除了環球購物中心、華泰名品城等大型商場，也有公園綠地。青埔高鐵重劃區緊鄰高鐵桃園站，至高鐵板橋站僅需約15分鐘車程，十分便利，因此吸引不少雙北通勤族在此置產，有效促動該重劃區房價顯著高於所屬行政區，其單價也是位居六大重劃區之冠。

八德擴大重劃區的中古屋平均單價為28.4萬元，是六個重劃區中唯一仍保有2字頭單價的重劃區。

陳金萍表示，該重劃區開發至今逾10年，前期由於推案量多，供應量較大導致其房價增幅相對平緩，不過隨著整體開發已臻完善，區內不乏公園綠地、眾多知名商家坐落，同時捷運綠線G01至G03經過該重劃區，預計2026年通車後將讓區內交通大幅改善，可直達藝文特區以及串連捷運三鶯線，吸引不少首購、小資族群在此置產。

藝文特區則是以507件奪下交易量冠軍寶座，相當於每天平均成交近3件。

陳金萍表示，藝文特區有桃園總圖，周邊生活機能也相當豐富，未來還有京站時尚廣場進駐。同時隨著2026年捷運綠線完工通車，至桃園機場、桃園車站等交通要站皆更加便捷。加上藝文特區本身就坐落於桃園市人口數最多的桃園區，購屋需求相當穩定，因此在上述作用下，助力藝文特區成交量坐穩桃園六大重劃區之首。

中信房屋研展室彙整實價登錄，統計2020年到2024年三重預售屋及成屋的平均房價變化，結果顯示，目前三重預售屋的平均每坪成交單價已經來到71.6萬元，與5年前的每坪44.6萬元相比，漲幅高達60.5%，而三重成屋市場的房價漲勢雖不及預售屋迅猛，但也有26.7%的漲幅。

中信房屋三重先嗇宮加盟店店長林大展分析，三重預售屋5年飆漲6成，推估主要有以下三點原因。首先，相較於台北市和其他新北精華區，三重的房價基期相對較低，後續上漲的幅度和力道自然會更明顯。

其次，林大展表示，建商進軍三重的時間相對較晚，而在此之前，全國房價和地價早已被墊高，建商土地取得成本增加，最終也必然會反映到價格上面。

最後，林大展指分析，隨著房價上升，不少建商為了壓低總價，就開始推出面積較小的兩房或小三房物件，但由於小宅產品的戶數和隔間較多，每坪營造成本也相對較高，因此小宅的單價通常都會高於一般住宅，這也進一步推高了三重預售屋房價的平均值。

林大展指出，二重左岸重劃區是三重新興推案熱區，也是購屋民眾指名度相當高的區域。該區擁有雙北蛋黃區少有的完整素地，街廓規劃整齊，居住環境佳。交通方面，該區緊鄰捷運先嗇宮站、環河快速道路和64快速道路，距台北市僅一橋之隔，聯外交通便利。

此外，他強調，二重左岸重劃區臨近新北市第二行政中心和新北產業園區，政府也在積極推動附近老舊廠房的更新重建，並計劃打造「新北科技園區」，目前已吸引如：三花棉業、群光電子、全球人壽、東森電視等企業的進駐，為當地創造了大量的就業機會。

目前二重左岸重劃區區內以總價2,300萬元以內的兩房、小三房產品最為熱銷，買方除了在地的新婚家庭和年輕首購族外，還有不少外來就業族群、傳產企業主及其二代、以及台北市的外溢客群。

中信房屋研展室副理莊思敏指出，三重腹地遼闊，商圈成熟，使得三重房市有較強的的支撐力。同時，伴隨重劃區的開發與重大建設的進駐，該區域的房市也表現出相當良好的未來發展潛力。因此對於有自住需求或打算長期持有的購屋民眾來說，三重的確是一個不錯的選擇。

惟莊思敏表示，鑒於目前三重的房價已經來到歷史高點，但銀行限貸風暴仍在持續，近期有購屋計劃的民眾應更加謹慎，避免盲目追價。

9月，樓市進入傳統的“金九”行銷旺季。中秋假期期間，二手房市場成交端凸顯一定韌性，成交表現好於近兩年中秋假期；新房市場分化現象仍在，多地售樓處行銷力度加大。

9月18日，根據麟評居住大資料研究院監測資料，今年中秋假期期間（9月15日~9月17日），其監測的重點7城二手房日均成交量為382套，較去年雙節日均成交量上漲104.9%，較2022年中秋假期日均成交量上漲236.8%。

具體城市而言，北京、上海、深圳等共7個城市今年中秋假期二手房日均成交量均趕超去年雙節（2023年中秋和國慶假期連休），總體趨勢好於新房。

另據中指研究院的監測資料，中秋假期期間，重點城市二手房成交套數較去年中秋假期普遍增長。其中北京、深圳、杭州、佛山在“以價換量”下，二手房市場活躍度尚在，尤其是一些“老破小”房源，價格降至心理預期後，剛需客戶逐漸入市。


從新房市場看，雖然多地售樓處行銷力度加大，但多數城市售樓處整體到訪量一般，成交量低於以往中秋假期水準。

根據中指研究院監測資料，今年中秋假期期間，25個代表城市新房日均銷售面積較2023年假期下降約29%（注：由於2023年中秋和國慶假期連休，與去年對比時選擇連休假期日均成交做對比）。

中指研究院研究副總監徐躍進指出，中秋假期期間，多地售樓處行銷力度加大，但從市場表現來看，僅核心區樓盤到訪量較節前有所增加，冷熱分化現象仍在，整體市場表現仍較平淡。另外，江浙滬地區受颱風影響，樓市成交節奏暫時放緩。

中指研究院監測顯示，新房市場方面，今年中秋假期期間，上海豪宅仍保持較高關注度，但在颱風影響下整體市場表現一般，廣州、杭州、成都、天津核心區專案到訪量尚可，深圳、蘇州、南京等地假期期間表現相對平淡，短期客戶觀望情緒較重。

從各線城市表現看，一線城市和二線代表城市成交規模同比均下降約三成，三四線代表城市降幅19%。

其中，北京新房市場表現好於去年。今年中秋假期期間，北京新建商品住宅成交面積1.3萬平方米，日均成交面積0.4萬平方米，較2023年中秋假期日均成交面積上漲91%。

上海受颱風“貝碧嘉”影響，中秋假期房地產市場表現平淡。新房方面，上海中秋假期共14個專案開啟認購，其中不乏中海領邸、翠湖天地六合庭等熱門豪宅項目，其中兩個項目認購率已過百，翠湖六期項目高達21萬元的平均單價，首日認購組數超70組，上海豪宅市場仍具備一定熱度，中秋假期新建商品住宅成交面積3.8萬平方米。

假期期間，深圳新建商品住宅成交面積1.2萬平方米，日均成交面積較2023年下降7%，短期深圳庫存去化承壓較大，客戶選擇性較多，進一步加劇觀望情緒。

廣州樓市在經歷8月份的平淡期後，9月份各大開發商開始借助“金九銀十”的行銷節點加大推貨力度，“中秋節”假期期間，廣州有超40個樓盤推出一口價、特價房源等驚喜優惠活動，有2個樓盤集中開盤。從市場整體來看，市場人氣及到訪量較此前有所上升，尤其新開盤項目由於其優越的地理位置及較高的性價比，吸引了眾多購房者到場，但成交端尚未顯現。

麟評居住大資料研究院指出，今年中秋假期二手房總體表現好於新房，這也是今年以來樓市比較明顯的一大趨勢；新房市場中，多數城市的成交可能出現一定的“洩氣”跡象，樓市成交端仍具有較大的上升空間。另外，國慶假期臨近，預計隨著房企促銷力度加大以及二手房持續“以價換量”，成交端將繼續復蘇，但市場是否迎來企穩趨勢，還需要更長時間的向好資料來支撐。

展望後市，中指研究院報告顯示，每年9月底是樓市政策密集出臺期，預計放寬核心城市限制性政策仍是需求端優化的重要方向，各地降低房貸利率、降低交易稅費等仍有進一步調整空間，同時各地購房補貼力度有望進一步加大。去庫存方面，目前受收購價格、資金成本、房源錯配等因素影響，地方國企收儲落地節奏仍較慢，未來若在收購存量房用途範圍、收購對象範圍、金融支援等方面繼續優化，市場信心有望有所修復。

兩連板之後，9月18日，中交地產（000736.SZ）發佈公告，公司股票連續2個交易日內（9月13日、9月18日）收盤價格漲幅偏離值累計達到20％，根據深圳證券交易所有關規定，屬於股票交易異常波動的情況。

公告稱，公司目前沒有任何應予以披露而未披露的事項或與該事項有關的籌畫、商談、意向、協定等；董事會也未獲悉本公司有應予以披露而未披露的、對本公司股票及其衍生品種交易價格產生較大影響的資訊；公司前期披露的資訊不存在需要更正、補充之處。

消息方面，9月12日，中交地產公告稱，公司正在籌畫以現金方式收購中交物業服務集團有限公司（以下簡稱“中交服務”）100%的股權。截至公告日，本次交易尚未完成前期盡調及審計評估工作，各方尚未簽署正式的交易協定，具體交易方案仍在論證中。

中交服務由中國交通建設集團有限公司（以下簡稱“中交集團”）及其下屬子公司中交房地產集團有限公司（以下簡稱“地產集團”）、中交一公局集團有限公司（以下簡稱“中交一公局”）及中交投資有限公司（以下簡稱“中交投資”）分別持股10%、51%、24%及15%。中交集團為中交地產間接控股股東，地產集團為中交地產直接控股股東，中交一公局及中交投資系中交集團控制的企業，均屬於中交地產關聯法人。

對於資金來源，中交地產此前的公告顯示，交易的價格將不低於經有權機構備案的標的股權評估價格，最終價格將以各方簽署的正式協議為准；資金將採用公司自有資金等方式支付。

9月18日，據廣州公共資源交易中心官網，廣州市花都區當日出讓一宗涉宅用地，根據交易結果，地塊以底價成交，共計成交金額約4.33億元。

地塊出讓資訊顯示，廣州花都區原計劃出讓兩宗涉宅地塊，兩宗地塊位置相鄰，且住宅部分均為可售人才住房。不過，廣州市規劃和自然資源局於9月14日發佈國有建設用地使用權終止網上掛牌出讓公告稱，花都區鳳凰南路以西、永利路以南CA1210006地塊因故終止出讓。

此次，廣州市成交的地塊為花都區鳳凰南路以西、永利路以南CA1210030地塊，該地塊土地用途為商業相容二類居住用地，宗地面積4382.47平方米，計算容積率建築面積60956平方米，掛牌起始價43279萬元，折合起始樓面價7100元/平方米。

根據地塊出讓要求，不低於住宅計算容積率建築面積70%的物業須銷售給經廣州市花都區政府認定的時尚產業、先進製造業、新能源、汽車及相關產業、生物醫藥、航空產業、電子資訊、人工智慧等重點產業等重點行業的企業人才或醫生、老師等從業人員，銷售價格按樓盤配售時同地段、同類別商品住房市場評估價格的80%確定，專案購買對象取得受讓物業《不動產權證》之日起3年內不得轉讓；剩餘住宅物業須銷售給經廣州市花都區政府指定部門認定的符合《廣州市花都區住房和城鄉建設局關於印發廣州市花都區人才住房實施操作細則的通知》（花建規字〔2023〕1號）標準的人才，相關要求按《廣州市花都區住房和城鄉建設局關於印發廣州市花都區人才住房實施操作細則的通知》（花建規字〔2023〕1號）執行。

根據成交結果，上述地塊由廣州市億之城供應鏈管理有限公司以底價43279萬元摘得。

另根據廣州市此前發佈的供地資訊，本周內，廣州還有兩宗涉宅用地待出讓，地塊分別位於海珠區及南沙區，共計起拍總價約45.77億元。

其中，海珠區AH050314地塊規劃用途為商住混合用地，計算容積率建築面積104692.5平方米，起始總價355955萬元，折合起始樓面價34000元/平方米，地塊將於9月19日限時競價。

南沙區2024NJY-3地塊位於橫瀝島鳳凰大道西側、橫瀝中路北側，規劃用途為二類居住用地（R2），計容總建築面積77950平方米，掛牌起始價101780萬元，折合起始樓面價13057元/平方米，地塊將於9月20日限時競價。

近日，福建省自然資源廳、省財政廳、省稅務局、中國人民銀行福建省分行聯合印發通知，在福建不動產登記業務中推行“前端一次收繳、後臺自動清分”稅費同繳模式，從簡化流程、服務群眾出發，進一步提升不動產登記便民利企服務水準。

不動產登記“稅費同繳”是指在辦理不動產登記時，將所需繳納的交易稅款和不動產登記費、工本費等合併成一筆支付業務，申請人線上或線下支付一次，實現“前端一次收繳、後臺自動清分”。該模式以多部門業務資料共用為基礎，通過將不動產登記系統、非稅綜合管理系統、人行系統、稅務管理系統、銀聯支付平臺等資料對接，實現用“資料跑”代替“群眾分窗辦”，解決當前申請人分別繳納稅、費的問題。群眾只需進行一次支付操作，便可繳納不動產登記涉及的印花稅、個人所得稅、增值稅以及不動產登記費，無需分別辦理繳費。

據悉，相關部門將制定統一的標準和流程，指導各地完成不動產登記機構系統改造和介面開發，及時接入“稅費同繳”系統，實現不動產登記涉及的申報、繳稅、繳費資訊由系統自動提取、自動彙集、自動清分、及時入庫，形成稅費從申報、推送、彙集、清分到及時入庫的完整鏈條。

目前，福州、泉州、龍岩作為試點地區先行啟動該工作，相關業務調整將於今年底前完成。在總結試點經驗的基礎上，福建其他地區將逐步推進，爭取2025年底前實現不動產登記稅費同繳全省範圍覆蓋。

在兩年多以前暴雷之後，禹洲集團便一直和其財務顧問安邁融資顧問有限公司、中銀國際亞洲有限公司、海通國際證券有限公司以及法律顧問年利達律師事務所合作，並多次與債權人小組成員溝通，尋求債務重組成功。

功夫不負有心人，這家閩系房企正在接近其夙願。

9月16日，禹洲集團召開了計畫債權人會議，以討論和投票表決債務重組計畫，最終結果是：已獲得所需的法定大多數計畫債權人的支持。公司重組方案獲得支持的比例超過99%，接近於100%。

下一步，禹洲集團將分別於9月24日在香港法院以及於9月30日在開曼法院進行裁決聆訊。如無意外，該公司的重組方案將會獲批通過，成為又一家債務重組成功的民營房企，打造一個閩系房企樣本。

重組方案三選一

與其他暴雷房企給出的方案不太相同，禹洲集團“貼心”地為債權人提供了三個選項。

禹洲集團暴雷的苗頭始於2022年1月。當時禹洲集團旗下的兩隻2筆美元債券2022年票據以及2022年票據II已經到期，但公司卻無力償還債務。只不過在禹洲的“懇請”下，投資者們同意了展期的要求，禹洲成功完成2022年票據以及2022年票據II的交換要約，實現超過舊債券本金總額95%的展期。

然而沒想到的是，此次展期也只不過是讓禹洲集團“暴雷”晚來了兩個月而已。2022年3月，禹洲集團旗下一筆5億美元的票據公開宣佈違約，在經過30天寬限期後，公司亦未能支付旗下2023年到期的8.5%優先票據（2023年票據II）的2125萬美元利息。

其實在此之前禹洲集團一直在通過出售資產回籠資金來極力避免公開違約，比如將旗下即將上市的物管平臺禹佳生活服務以不高於10.6億元的價格賣給了華潤萬象生活；又比如作價3.05億港元出售香港九龍旭日街樓宇項目股權予泰捷。

除了賣資產，禹洲集團還通過質押位於深圳的總部大樓獲得貸款來填充公司的現金庫。但很可惜，或許是回籠的資金還是太少，亦或是所欠債務太多，禹洲集團最終還是無奈加入了暴雷房企的行列。

直到在暴雷後近一年半的2023年8月，禹洲集團才拋出了一份債務重組初步方案，並且為68億美元債務持有人提供了三個選項，包括將現有債券轉換為短期、中期的美元債或者公司新發行的普通股。

與中國奧園的債務重組方案類似，禹洲集團的這份境外債務重組方案中也將債權人分為兩種類型，其中持有優先票據的計畫債權人是第一類債權人，持有高級永續證券或有擔保票據的計畫債權人是第二類債權人。

禹洲給出的三種選擇中，債權人可以根據其偏好進行三選一，同一選項裡針對兩類債權人的一些細節也有所不同。

比如選項一中，禹洲集團將新發行最高3.8億美元、年利率6%、期限3年的優先短期票據，每半年末支付利息，轉換比率為10美元本金轉換為3美元新票據（第一類債權人），或10美元本金轉換為0.92美元票據（第二類債權人）。

選項二，是將債權轉換為四隻年限4~7年的中期票據、禹洲集團新發行的股份，以及長期票據；轉換比率為10美元本金轉換7美元新中期票據及2美元新股（第一類債權人），10美元本金轉換為2.15美元新中期票據及7.85美元新股（第二類債權人）。

選項三則是債權人現有票據未償還的金額將一對一的轉換為零息長期票據。所有應計及未支付利息將獲豁免權，但不會扣減現有票據項下，將兌換為長期票據的未償還本金額。值得注意的是，如果債權人沒有有效提交相關檔表明其對新票據選項的偏好，選項三將成為預設選項。

支持率上漲與後期資金壓力

禹洲集團給出的方案其實主要包含了“削債”與“轉股”的組合，部分方案削債比例甚至達到約70%，因此這份方案遭到了債權人小組的反提案。後續雙方又經過了一段時間的拉扯，直到今年2月8日，禹洲集團才正式公佈重組方案公告，條款與初步方案基本一致。

此時該方案僅獲得現有公開票據未償還本金總額約30%的債權人支援並簽署協定。而重組方案獲得通過的條件之一，是需要在計畫債權人會議上獲得超過半數持有票據且本金額超過75%的債券持有人的投票批准。

雖然前期經歷了一些談判，但禹洲集團境外債重組的進展還算順利。僅過了一個月，禹洲集團在3月7日時便得到了約73.6%的現有公開票據債權人和64.9%的其他現有債務工具債權人的支持，距離達成方案通過的條件已經很接近了。

到了3月14日，上述表示支持的債權人比例已經分別達到了84.69%、84.51%，而根據公司最新披露的進展情況，比例已然無限接近於100%。

若是不出意外，禹洲集團這次重組方案正式落地已經是板上釘釘的事了。

只不過，方案落地後續的重組階段仍離不開資金的支持。

截止6月30日，禹洲集團旗下現金規模（包含受限制現金）約為35.61億元，較年初時減少了近15.81億元，公司資金庫“縮水”速度有點快。

此外，根據公司綜合財務狀況表顯示，禹洲集團與許多暴雷房企一樣，也陷入了資不抵債的困局，截止6月底時公司負債淨額約為34.8億元，而在上年底時還擁有資產淨額約為50.60億元。

在經營端，禹洲集團的表現同樣不太理想，上半年實現合約銷售額約為43.46億元，較去年同期下降62.77%。由於銷售表現的不如人意，公司期內收入也錄得同比下降48.92%至63.78億元；期內更是錄得淨虧損約80.13億元，其中母公司擁有人應占虧損為62.56億元。

另外根據公司披露的營運資料，禹洲集團於7月、8月實現的合約銷售額分別為4.65億元、4.31億元，因此公司8個月累計銷售金額約52.41億元，同比減少63.16%，對應累計銷售面積約34.15萬平方米。

當銷售不再能夠為公司提供充足的資金時，禹洲集團只能選擇繼續通過出售資產來填補缺口。在5月30日舉行的股東周年大會上，公司主席兼首席執行官郭英蘭曾表示，將積極利用各種管道，通過債務重組、資產處置以等方式進行自救，以緩解資金的壓力。

截止6月底，禹洲集團的流動資產總額約為708.63億元，其中持作銷售用途的物業規模約105.85億元，用作物業開發的土地價值約16.24億元，在建物業價值約267.49億元。

9月14日，國家統計局發佈8月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。資料顯示，8月70個大中城市中，各線城市商品住宅銷售價格環比下降、同比降幅總體略有擴大，其中一線城市新建商品住宅銷售價格環比降幅收窄、同比降幅與上月相同。

環比來看，8月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.3%，降幅比上月收窄0.2個百分點。其中，北京、廣州和深圳分別下降0.5%、0.5%和0.8%，上海上漲0.6%。二、三線城市新建商品住宅銷售價格環比分別下降0.7%和0.8%，降幅均比上月擴大0.1個百分點。

8月份，一線城市二手住宅銷售價格環比下降0.9%，降幅比上月擴大0.4個百分點，其中北京、上海、廣州和深圳分別下降1.0%、0.6%、0.7%和1.3%。二、三線城市二手住宅銷售價格環比分別下降1.0%和0.9%，降幅比上月分別擴大0.2個和0.1個百分點。

同比來看，8月份，一線城市新建商品住宅銷售價格同比下降4.2%，降幅與上月相同。其中，北京、廣州和深圳分別下降3.6%、10.1%和8.2%，上海上漲4.9%。二、三線城市新建商品住宅銷售價格同比分別下降5.3%和6.2%，降幅比上月分別擴大0.5個和0.4個百分點。

8月份，一線城市二手住宅銷售價格同比下降9.4%，降幅比上月擴大0.6個百分點，其中北京、上海、廣州和深圳分別下降8.5%、5.8%、12.5%和10.8%。二、三線城市二手住宅銷售價格同比分別下降8.6%和8.5%，降幅均比上月擴大0.4個百分點。

記者梳理發現，8月，70城中新房房價指數環比漲幅為正的城市為兩個，即上海和南京，新房房價指數環比分別上漲0.6%和0.3%。其中，上海房價率先企穩復蘇，在今年以來走出上揚趨勢，不僅是一線城市中唯一房價環比上漲的城市，房價環比漲幅持續領漲全國，並且是連續6個月居於全國首位。同比來看，上海房價已經連續70個月實現上漲，在全國範圍內走出獨立行情。而南京新房房價指數是在連續15個月環比下跌後首次轉正。

58安居客研究院院長張波對記者表示，國家統計局的資料顯示，8月份一、二線城市房價上漲的城市有所減少。目前新房市場總體供給量其實是在不斷減少，但由於購房者觀望情緒仍存，導致市場需求依然提振不利。而二手房市場以價換量的態勢非常明顯，相比於新房，在成交量層面表現更好。

中原地產首席分析師張大偉分析認為，8月是房地產市場的慣例淡季，因為天氣原因，每年的8月市場都處於一年的低點，今年也不例外。8月，房地產市場繼續保持低位運行，處於深度調整過程。

對於後續市場走勢，張波認為，雖然當前房地產市場面臨一定的下行壓力，但隨著政策調整和市場機制的逐步完善，市場有望逐步修復。特別是那些經濟基礎較好、人口流入較多的城市，其房地產市場仍具有較大的發展潛力。

張波表示，房企今年依然會加大在9、10月的促銷力度，推出更多的新房源和優惠活動，以吸引購房者。這不僅有助於提升銷售業績，還有助於緩解房企的資金壓力。

另外，為了穩定房地產市場，各地政府可能會在這一時期出臺更多的政策措施，如購房補貼、稅費減免等，以刺激購房需求。這些政策的出臺將有利於提升購房者的購買意願，進而促進銷售量的增長。

中指研究院18日發布的數據顯示，中秋假期期間（9月15日至17日），全國25個代表城市新房日均銷售面積同比下降約29%，與2019年相比則下降55%。
　　
中秋假期期間，多地售樓處營銷力度加大，但多個城市僅核心區樓盤到訪量較節前增加，冷熱分化現象仍在，整體市場表現較平淡。中秋假期25個代表城市新房成交日均面積為12.9萬平方米，而去年同期是18.2萬平方米。
　　
不過，部分城市的二手房市場在「以價換量」下保持了一定活躍度。數據顯示，中秋假期期間，重點城市二手房成交套數較去年中秋假期普遍增長，其中北京、深圳、杭州、佛山二手房市場活躍度尚在，尤其是一些「老破小」房源，價格降至剛需客群的心理預期後，這部分購房者逐步入市。


*居民收入預期等未有明顯改善，觀望情緒仍較重*

中指研究院研究副總監徐躍進認為，當前，居民收入預期等長期因素尚未有明顯改善，購房者觀望情緒仍較重，同時受供給端縮量的影響，導致新房市場運行承壓。此外，颱風「貝碧嘉」於9月16日登陸上海，這導致包括上海在內的長三角城市樓盤到訪量受到影響。
　　
徐躍進認為，每年9月底是樓市政策密集出台期，預計放寬核心城市限制性政策仍是需求端優化的重要方向，各地降低房貸利率、降低交易稅費等政策仍有進一步調整空間，同時，各地的購房補貼力度也有望進一步加大。

新京報貝殼財經訊9月18日，根據北京市規劃及自然資源委員會官網披露，北京昌平、豐台兩宗地塊進行用地預申請，總起始價約65.46億元。

其中，昌平區小沙河村及週邊地塊棚戶區改造及環境整治計畫CP00-1802-0005、0007、0008地塊，用地性質為二類居住用地、A6社會福利用地、A33基礎教育用地，土地面積6.79萬平方米，規劃建築面積建築控制規模不超11.06萬平方米，土地開發程度為六通一平，起始價25.33億元。

另一宗豐台區東鐵營棚戶區改造及環境整治計畫FT00-0512-0010、FT00-0512-0015地塊，用地性質為二類居住用地，土地面積3.33萬平方米，規劃建築控制規模不超7.21萬平方米，土地開發程度為七通一平，起始價40.13億元。

編輯楊娟娟

校對柳寶慶

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對開發商而言，都市更新往往會帶來大量的資金沉澱。為規避這一點，憑藉政策東風，資本開始瞄上了「非改居」的新風口。

在拿下多個存量資產並改造為自如寓運營一段時間之後，自如資管迎來了合作夥伴北京科技園建設（集團）股份有限公司（簡稱“北科建”）的加盟，兩者合作的第一個項目上海領雅自如寓已於近期開業，並實現較高入住率，其中最貴的邊套大戶型在開業當天已租滿。

據了解，上海領雅自如寓改建自產業園區項目，特別之處在於這是一個納保項目，民水民電更容易受到租客的青睞。

同策研究院研究總監宋紅衛指出，作為泛概念意義上的保租房，也可以給城市更新留騰挪出成長空間。因為政府除了規劃有專門地塊建保租房外，也允許一些商辦項目改造成長租公寓，透過納入到保障房體系里而變成保租房。

目前，商辦物業進入產能過剩週期，如果能透過政府的政策扶持，將非居住業態改為居住業態，並且納入到保障房的體系，則可以做到資產效率的提升。

正是看到這一點，今年3月，自如與北科建成立了專案合資公司，主要用於盤活存量資產，打造長租公寓、保租房等產品。

據自如資管總經理孟月透露，自如與北科建準備組建一支基金用於後續存量資產的投資，基金的投資計劃是10年以上，全部來自於自有資金，資金的最終投入量要看項目的運作情況。

自如資管的保租生意

魔術方塊公寓、自如等業者先前有部分分散式房源，分佈於城市各個角落。雖然這部分房源在某種程度上填補了整個保租體系，但規模有限。以上海目前租屋人數大概900萬人計算，目前市面上供應的30多萬套保租屋覆蓋率不到10%。

對於保租房的覆蓋率問題，孟月表示，線下商業業態受到需求不足、電商快速發展的影響，物業面臨轉型效率。未來，自如資管有更多機會對存量資產做價值定位的提升與實現。因此，他與自如資管團隊確定了未來發展方向，以專業基礎去實現資產管理的機構化，也將與北科建一起發揮共同優勢，在投資成本管理和營運管理層面發揮更大的提升作用。

孟月指出，將存量物業改建為長租公寓或保租房的建設是都市更新中重要的一環。目前，非改居的大多數落地項目為長租公寓和保障性租賃住房。

納保，是一個繞不開的話題。前述上海領雅自如寓是自如與北科建合作的第一個項目，已納入保租房系列。據了解，目前自如納保的項目有上海暉盛自如寓、上海領雅自如寓、北京建國門和平自如寓、北京將府自如寓。

正如孟月所言，長租公寓、保租房可以作為連接器，在存量市場尋找商業機會和客群，推動供需兩端高效匹配，加速存量資產盤活，更好地做好業務經營和拓展。但要盤活這些資產，只有技術還不夠。作為國企的北科建，擁有更多不動產投資經驗以及科技園區開發管理及營運經驗。

孟月指出，自如需要與有投資能力、產業整合能力的機構強強聯手，一起去前期做真正有耐心的探索與嘗試。

存量資產賽道大有可為

「中國不動產市場已從增量時代邁入存量時代，一二線城市，大量核心地段的辦公大樓、商場物業及城市週邊的產業園區亟待盤活。」孟月曾在公開場合提及，目前城市商圈人口總量、人口結構、產業都發生變化，在這種背景下，提升城市核心地段的存量物業價值的有效辦法，是將這些非居住型物業改成長租公寓或保障性租賃住房，結合周圍人群的消費習慣，配套相應商業服務業態，讓物業供給和其周邊的消費需求形成有效匹配。

北科建科睿資本負責人孫京禕直言，存量資產賽道大有發展。其判斷依據來自三個面向：

第一，人口規模。人口是跟著產業走的，尤其是第三產業越發達的地區，人口就越聚集。這不僅適用於城市，也適用於城市的各個小商圈。

第二，租賃市場規模。以上海為例，大約有30%～40%的人在租房子，這是非常大的一個存量市場。

第三，機構佔有率。已開發國家的長租公寓機構佔有率較高，美國約在30%，日本將近有80%的出租房源掌握在機構手中。相較之下，國內機構對存量資產改造公寓出租的佔有率不到3%，拓展空間龐大。

同時，在目前的金融大環境背景下，越來越多的存量資產面臨更激烈的挑戰，轉型改造勢在必行。孟月更願意將存量資產改造稱為“價值再發現”，例如長租公寓，有些區域和供應是足夠了，但有些區域可能是供應不足。投資業者應根據一個片區內資產錯配、服務錯配的現況去尋求資產的投資機會。

孟月並不擔心規模競爭的問題，因為在都市更新過程中，地方政府會不斷出台政策指引，細分到不同的區域和商圈，機構做具體的投資和營運管理時只需要看看周邊的供給和需求。

「根據居住需求和現有的市場供給看，如果市場有缺口，我們就去補足市場空缺，這是我們成長的核心要素問題。」孟月進而透露，目前自如資管主要在北京、上海、廣州、深圳等城市尋求新的專案投資機會，杭州、南京、蘇州、武漢也會是未來重點佈局城市。

從北京到上海，再放眼國內新一線城市，孟月指出，在城市成熟商圈內，自如通過對商圈租賃市場的研判，將合適的存量物業改造成長租公寓，可以有效地盤活資產現金流，提升資產價值，同時解決部分新青年的安居需求。

一個事實是，自2023年下半年以來，深圳、上海等城市都陸續發布了非居住存量房屋改建保障性租賃住房的相關意見。同時，在經營貸、稅收等方面，國家為納保的保租房提供了更多政策支持。未來，保租房、長租公寓或成為化解存量房困局的重要抓手，但如何高品質運營，仍是參與各方需要研究的重要課題。

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根據棗莊新聞網9月17日消息，9月9日，山東省棗莊市住房公積金管理中心發布《關於調整住房公積金使用政策的通知》。

《通知》提到，優化房屋公積金貸款套數認定範圍和調整房屋公積金貸款額度核定標準。符合貸款條件的繳存人家庭新購自住住房且房屋所在區（市）範圍內為唯一住房，第二次使用住房公積金貸款的，按首套房認定；農村宅基地自建房不計入家庭已擁有房屋套數。

符合貸款條件的繳存人家庭購買首套房屋申請房屋公積金貸款的，計算貸款額度時，貸款申請前一年內租房提取金額納入住房公積金帳戶餘額合併計算。

棗莊市房屋公積金管理中心解讀表示，房屋所在地區（市）範圍依行政區域劃分，即滕州市、薛城區（含高新區）、山亭區、市中區、嶧城區、台兒莊區。繳存人新購自住房屋為家庭在該行政區域內唯一住房，第二次申請房屋公積金貸款，按首套房貸款認定。

棗莊市房屋公積金管理中心指出，每個繳存人家庭最多只能使用兩次房屋公積金貸款。

繳存人家庭在房屋所在區（市）購買自住住房，第二次申請住房公積金貸款，經查繳存人家庭在該行政區域內有農村宅基地自建房，除新購房屋外，沒有其他住房的，按首套房貸款認定。

此外，棗莊市房屋公積金管理中心表示，符合貸款條件的棗莊市繳存職工家庭首次申請房屋公積金貸款，申請前一年內職工辦理過的租房提取，使用倍數法測算貸款額度時，可以將租房提取金額全部計入測算基數，即（申請前一年內租房提取金額+申請時公積金個人帳戶餘額）x《棗莊市住房公積金貸款管理辦法》規定倍數。

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發展商投地和補地價意欲低迷，中原集團主席施永青認為，要增加地價收入，首先要刺激起樓市，建議政府為樓市「加糖」，可透過引入「印花稅假期（Stamp Duty Holiday）」和放寬投資移民可投資範圍至住宅市場等「救市」。

賣地補價弱 收入暫得68億挫八成

政府的地價收入主要來自賣地和發展商補地價等，翻查地政總署公布的資料，今年循招標批出的土地，暫時只有約7.22億元收入，包括沙田小瀝源一幅小型住宅地，以及地政總署負責招標的電動車充電站等。至於來自換地和契約修訂等範疇的補地價收入，今年合共亦只有約60.72億元，意味地價收入暫時共約67.94億元，較去年同期的366.37億元，急插約81.5%。

若以財政年度計算，2024年4月起的2024/25財政年度（本財政年度），初步計算得到的地價收入逾42億元，亦只達《財政預算案》就本財政年度訂下的地價收入預測330億元約12.7%。

施永青表示，發展商計算地價時，往往先考慮有關土地所在地區的樓價，扣除相關發展成本後得出地價估算，樓價下跌時，地價跌得更急，直言「救樓市先至可以救土地市場」。

引「印花稅假期」 投資移民買住宅

施永青稱，政府今年2月宣布撤辣，只是免除以往置業時的額外限制，建議應該「加糖」，減輕置業負擔，例如引入英國曾採用的「印花稅假期」，例如在某時間前置業可寬免一定比率的釐印費，公司客亦可免除利得稅等。

政府在2003年推出俗稱「投資移民」的「資本投資者入境計劃」時，住宅等房地產一度屬合資格的資產，直至2010年才把房地產剔除在合資格資產之列，整個投資移民計劃也在2015年叫停。政府今年3月再啟動「新資本投資者入境計劃」，投資門檻為3000萬元，可投放不多於1000萬元於非住宅物業。施永青提議，政府可考慮降低門檻，並重新把住宅納入適用範圍內，料可帶動樓市。

就土地市場而言，中大經濟系副教授莊太量建議，政府可加大力度對海外宣傳，讓海外基金和發展商更了解本港的房地產市場，吸引更多海外資金入市。

20萬進駐美麗都大廈舖 平高峰近半

核心旅遊區舖位空置率高，不少舖位已丟空多時，舖位一旦有租戶承租，業主紛希望簽署長租約鎖定租客。尖沙咀美麗都大廈一個鄰近區內大型商場K11 Art Mall的地舖，丟空接近3年，近期終以每月20萬元由藥妝店租用，雖然舖位租金較高位折讓近一半，但仍獲業主簽署6年的長租約。

鄰近K11 Art Mall 已丟空3年

剛租出的舖位為尖沙咀彌敦道54號美麗都大廈地下35號舖，建築面積約900方呎，位於麼地道及碧仙桃路交界單邊，鄰近K11 Art Mall，今年4月以每月15萬元放租，但據悉最終以20萬元租出，呎租約222元，較4個多月前的叫租，不減反增5萬元或33.3%。

租客為一家藥妝店，舖位租約長達6年，至2030年8月才屆滿，屬市場罕有舖位租予非國際零售品牌，卻可獲超過3年特長租約的個案。

上述物業原由資深投資者黎永滔持有，今年4月以「蝕讓價」3050萬元售出，呎價約3.39萬元。黎永滔於2007年7月以6280萬元買入此舖，持貨逾17年，賬面虧蝕3230萬元，物業貶值51.4%。以最新租金計算，業主可收取的租金回報高達7.9厘。

該舖在今次租出之前，已丟空接近3年。據資料顯示，舖位曾由一家行李箱品牌自2013年起租用長達8年，最初月租高見37.5萬元，呎租約417元；及後在2018年獲減租41.3%至22萬元，呎租降至約244元續約，直至2021年10月租約期滿結業。如今舖位再度租出，較2013年高位每月租金大跌17.5萬元或46.7%。

參考同區鄰近租賃個案，尖沙咀加拿分道15至19號立誠大廈地下A舖，與美麗都大廈地舖相距不足2分鐘步程，建築面積約900方呎，新近獲一家藥妝店以每月9.5萬元租用，呎租約106元，租期只有2年。該舖原租戶為珠寶店，舊租金為13.8萬元，租金下滑31.2%。

淡市下業主願鎖定租金收入

另外，尖沙咀漢口道53號地下及閣樓，地下建築面積約1000方呎，閣樓建築面積約800方呎，合共建築面積約1800方呎，今年6月起由一家海味成藥店以每月22萬元租用，呎租約122元，據悉租期為3年。此舖位於2013至2016年期間曾由連鎖珠寶店周大福（01929）以月租80萬元租用，呎租高達444元，目前租金較高峰期低58萬元或72.5%。

業內人士分析，在舖市好景時，一般位於核心旅遊區的舖位租約只有2至3年，業主期望租約屆滿後，原租戶可以較高價錢續約或轉換新租客。但近年不少舖位已丟空多時，空置率高，當個別舖位獲新客租用，業主亦不介意簽訂較長年期租約，以鎖定租金收入。

新地（00016）旗下北角海璇發展項目第2B-3期海璇II，昨天突擊上載樓書，提供228伙；同系第2B-2期海璇II至今累售19伙，套現約8.86億元。

面積304至2118呎 最大4房戶

海璇II分2B-2期及2B-3期發展。其中第2B-3期昨天上載樓書，由第1座、第2座及第5座組成，提供228伙，實用面積304至2118方呎，間隔由開放式至4房戶。第1座及第2座全屬大單位，一層最多2伙；第5座一層最多11伙，佔174伙，間隔由開放式至3房戶。

第2B-2期則屬於第3座及第3A座，提供123伙，上月起以招標形式發售，至今累售19伙，套現約8.86億元。

昨天售出的3座18樓B室，實用面積1155方呎，連1個車位成交價4536.2萬元，呎價39274元。

連同上述成交，全港一手市場昨天至少錄14宗成交，嘉華國際（00173）牽頭發展的九龍東啟德承豐道啟德海灣第1期連沽6伙佔最多，成交價499.1萬至705.8萬元，呎價16167至16366元。嘉華國際營銷及市場策劃總監（香港地產）溫偉明說，該盤會積極考慮加推單位。

YOHO Hub II第6座開放示位

另外，新地元朗站The YOHO Hub II（The YOHO Hub發展項目第C期）首推第6座單位應市，昨天初次開放第6座現樓示範單位予公眾人士參觀。發展商稱，示範單位參觀人流絡繹不絕，昨天錄得超過2000人次參觀。該盤明天開始收票。

二手住宅樓價跌勢未止，租金卻穩步趨升，令買樓收租的回報率持續向上。美聯物業研究中心資料顯示，十大屋苑今年首8個月平均租金回報（租金回報）均錄得升幅，當中沙田第一城及荔枝角美孚新邨的租金回報同逾4厘最高。

美孚呎租按月升4.3%最勁

美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，沙田第一城8月租金回報高見4.35厘，冠絕十大屋苑，較去年12月的3.92厘，上升0.43個百分點；8月平均實用呎租（呎租）為44.8元，按月升0.16%。

美孚新邨的租金回報由去年12月的3.74厘，升至今年8月的4.16厘，累升0.42個百分點；8月呎租為34元，按月升4.3%，為十大屋苑按月升幅最勁。

至於十大屋苑租金回報第三高的將軍澳新都城，雖然8月呎租按月回落0.5%至41.7元，惟租金回報仍逼近4厘，報3.96厘，相對去年12月增加0.83個百分點，期內增幅稱冠十大屋苑。

另外，鴨脷洲海怡半島8月租金回報僅得3.27厘，是十大屋苑中表現最差，但相對去年12月的2.76厘，仍有0.51個百分點進賬；8月呎租為36.9元，按月微跌0.3%。

5年蝕逾210萬 希爾頓2房9年貶14%

減息前，二手市場蝕讓低價主導，上車屋苑牛頭角淘大花園2房造價再跌穿4字頭，以蝕讓價383萬沽，5年勁蝕逾210萬或貶值近4成；另沙田希爾頓中心2房以492萬元沽，較2015年購入價低76.8萬元。

臨近減息前，市區上車屋苑樓價連環落價，繼得寶花園呎價失守1萬元後，同區淘大花園造價亦回落，9月暫錄4宗成交，2宗低於400萬元。香港置業分行營業經理胡國安表示，淘大花園O座低層3室，實用面積322平方呎，2房，向西南，望內園景，以420萬元放盤一個月後獲傾價，減價37萬以383萬元售出，呎價11,894元，售價為今個月最低位。

據悉，新買家為投資客，有見定期存款減息，故轉投物業市場，上述單位目前市值租金約14,500至15,000元，以購入價計，回報率約4.7厘。原業主於2018年8月以598萬元購入，持貨5年帳面虧損215萬或貶值36%。

THE HENLEY撻訂盤 蝕199萬離場

代理透露，9月上半月啟德區暫錄8宗二手買賣，其中THE HENLEY低座B座低層F室，實用面積302平方呎，屬於1房間隔，業主原本於去年初以850萬元易手，帳面原本可賺41萬元，惟買方未有如期完成交易，業主近日將單位重售，以610萬元成交，較去年初賣平240萬元，呎價20,199元。原業主早於2021年以809萬元購入，原本可賺41萬元離場，最終蝕讓199萬元離場。

其次，市場人士指出，沙田希爾頓中心C座高層7室，實用面積412平方呎，2房間隔，叫價598萬元，現以492萬元沽出，減價106萬元，呎價11,942元。原業主於2015年6月以568.8萬元購入，持貨9年帳面蝕76.8萬元或貶值14%。

至於低價方面，將軍澳天晉2房再現7字頭。美聯物業將軍澳天晉匯分行營業經理羅定康表示，為將軍澳天晉1期6座低層E室，實用面積538平方呎，屬2房間隔，以785萬元易手，實用呎價14,591元，較網上銀行估價840萬元低55萬元。

將軍澳天晉2房 低估價55萬售

翻查資料，同座同室樓下單位於2022年賣1,045萬元，相比今次售價低25%。原業主於2011年12月以436.5萬元購入上述物業，持貨約13年，是次轉手帳賺約348.5萬元，或約80%。

另一方面，中原地產研究部高級聯席董事楊明儀指出，中原經紀人指數（反映前綫經紀對樓市信心指數）最新報40.74點，較上周的39.37點上升1.37點，連升4周共2.49點。拆息持續回落，銀行樓按取態漸趨積極，加上憧憬美國減息，市場氣氛好轉，二手成交增多，CSI單周重上40點水平。但CSI仍連續17周處於45點以下睇淡區，預示樓價繼續調整未變。如果CSI可以持續上升兼重回45點以上企穩，樓價才有機會止跌。

租務市場續旺，高才通效應，更帶動大額豪宅租務成交，沙田洋房九肚山峰單號屋以12.2萬獲新香港人承租，並一筆過繳付1年租金約170萬元。另東半山名門一個高層單位以6.9萬元連車位租出。

東半山名門4房租6.9萬 呎租50

利嘉閣地產高級分區董事馮澤源指出，九肚山峰單號屋，屬兩層屋型，實用面積3,141平方呎，5房3套設計，花園約1,140平方呎，另天台855平方呎，以15萬元放租，現以12.2萬元租出，減價2.8萬元或19%，呎租39元。

租客為新香港人，並願一筆過繳付1年租金（1年租加2個月按金）約共170萬元。業主於2016年以1.3億元購入，以租金12.2萬元計算，回報率約1.1厘。

另外，市場人士指，東半山名門2座高層A室，實用面積1,387平方呎，4房套間隔，以6.9萬元連車位租出，呎租50元。業主於2007年以3,389.5萬元購入，租金回報率2.4厘。

其次，跑馬地樂天峰高層B室，實用面積1,280平方呎，以6.8萬元連車位租出，呎租53元。業主於2013年以4,680萬元購入，租金回報約1.7厘。

跑馬地THE ASTER兩房 呎租53

同時，利嘉閣梁國樑稱，跑馬地THE ASTER低層C室，實用面積617平方呎，2房間隔，外望跑馬地街景。叫租35,000元，議價後以33,000元租出，呎租約53元，屬合理水平。業主於今年以約1,501萬元一手購入，現成功租出，租金回報約2.6厘。新租客為外區客。該屋苑現有約5個放租單位，月租叫價約38,000元起。

另一方面，薄扶林貝沙灣本月暫錄得14宗租務成交，其中貝沙灣1期7座高層A室，實用面積1,294平方呎，連車位以6.2萬元租出，呎租約48元。

業主早於2003年以663萬元購入，現享約11厘租金回報。惟同類單住去年成交價達4,300萬元，即單位市值租金回報約1.7厘。

樓價指數持續下跌，二、三綫屋苑跌勢更明顯。香港仔單幢樓添喜大廈業主減價100萬或25%至300萬元沽貨，呎價僅7,371元；屯門麗日閣258呎250萬元成交，持貨9年帳面蝕16萬元。

市場消息指，香港仔成都道添喜大廈中層B室，實用面積407平方呎，業主放盤叫價400萬元，近日以300萬元沽出，呎價7,371元，累減100萬元或25%沽貨。

翻查成交資料，同層A單位，同屬407平方呎，於2023年8月以380萬元成交，樓價於1年左右回調約21%。

業主於2003年以85萬元購入，持貨21年帳面獲利215萬元，升值2.5倍。添喜大廈樓齡51年，提供92伙，目前僅餘2個放盤，叫價由360萬元起，為實用291平方呎單位。

屯門麗日閣2房 9年蝕16萬

此外，屯門仁愛堂街麗日閣則錄得蝕讓成交，中層H室，實用面積258平方呎，原則2房間隔，單位原叫價298萬元，業主累減48萬元或16%，以250萬元易手，實用呎價9,690元，原業主於2015年以266萬元購入，持貨9年，物業帳面貶值16萬元，最終蝕讓離場。

另外，堅尼地城亦錄得「3字頭」成交，位於吉席街老牌單幢物業美新大廈中層D室，實用面積399平方呎，以322萬元成交，呎價8,070元。美新大廈樓齡60年，目前亦僅餘2個單位放盤。

高息環境下，部分持重貨投資者備受衝擊。

一名從事紡織業起家的許氏富商，曾掃入本港最少67伙住宅，惟繼其中2伙早前突淪為銀主盤後，最新再有九龍站漾日居單位，遭銀主接管並劈價至1,365萬元沽售，造價重返約7年半前。

據市場消息指，上述漾日居3座中層C室，實用面積794平方呎，3房間隔，早前由銀主以1,600萬元推出放售，最終減價235萬元或14.7%，降至以1,365萬元沽出，呎價17,191元，樓價除較滙豐銀行網上估價，低54萬元或4%外，對比同座低層C室2017年初售價1,430萬元，亦賣平65萬元或4.5%，意味售價重返約7年半前。

富商08年850萬購 曾多次抵押

資料顯示，上述單位由一名許氏富商，在2008年斥資850萬元購入，而該名富商持貨期間，先後曾將單位向多間銀行進行抵押，料最終無力償還貸款，而被銀主接管出售。

除今次漾日居單位外，該富商持有的大坑名門2座高層A室4房，以及紅磡半島豪庭1座中層C室3房，實用面積1,387及1,005平方呎，今年6月亦雙雙淪為銀主盤，當時由銀主以3,600萬及1,600萬元放售，當中名門單位已於今年8月以3,100萬元售出，售價較2007年入市金額3,126.3萬元，貶值26.3萬元或0.8%。

事實上，上述富商屬資深物業投資者，過去熱衷本港住宅買賣，由2001年起購入本港多伙住宅，高峰期一度持有至少67伙物業，包括2009年至2013年期間，更豪掃西環泓都最少11伙，亦持有西半山寶翠園最少6伙等。

測量師：分期付前期款項安排 減流標風險

市建局九龍城啟德道/沙浦道項目將於明日（20日）截標，首度引入分期支付前期款項安排，有測量師認為，這安排有望提高部分發展商的入標意慾，變相降低用地的流標風險。

有發展商直言，會視乎美國議息情況再作決定，部分表示目前不是加重地產投資的時候。

據悉市建局將容許中標財團分3期支付地價，付款年期最高可達5年，泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚指，在新入標規則下，有望刺激部分發展商入標意慾，加上東九龍的民生配套日漸完善，例如啟德商業項目AIRSIDE已經落成，而The Twins雙子匯亦將完工，所以區內住宅需求不差，因此流標風險不算高。

問及減息會否亦提高財團入標意慾，他則指，即使市建局將項目的息口定於5.3厘，息率比一般發展商的貸款略低，但成本依然較以往高，而且發展商現時庫存較多，現樓相對容易賣出，所以他們亦會按照自己的貨存量來決定是否再投地。

業界估值22.1億 呎價4300

會德豐地產副主席兼常務董事黃光耀表示，集團仍在研究會否入標，會再視乎美國議息情況再決定。另外，麗新發展 （00488） 高級副總裁潘銳民坦言，集團不會遞交標書，因現時不是加大地產投資的時機，尤其旗下項目已足夠在未來數年發展，需要再觀察經濟及市場轉變，才會決定發展方向。

截標用地比鄰富豪東方酒店，張翹楚估計地價涉資約22.1億元，每呎樓面呎價約4,300元。而由於樓價下跌，市民較願意購入較大的單位，因此他估計發展商日後推出500至600平方呎的2房連梗廚或細3房的單位較受市場歡迎。

項目的地盤面積約5.7萬平方呎，總樓面約51.4萬平方呎，料提供約810個住宅單位，估值約18億至25.7億元，每呎樓面地價約3,500至5,000元。

在是次截標前，該局已於7月份截收意向，共接30份意向書，包括新地 （00016） 、長實 （01113） 、遠東發展 （00035） 、恒地 （00012） 及英皇國際 （00163） 等。

市場憧憬美聯儲減息，中秋節翌日假期新盤銷情保持平穩，昨日全港一手盤沽16伙，啟德區佔一半 。嘉華國際夥會德豐地產及中國海外合作發展的啟德前跑道區新盤啟德海灣昨日沽6伙，包括3個兩房單位及3個一房單位，套現逾3,600萬元。嘉華國際營銷及市場策劃總監（香港地產）温偉明表示，美國即將進入減息周期，加快用家及投資者入市步伐，啟德海灣具規模且樓花期短，故吸引不少準買家參觀示範單位，會積極考慮加推單位。

會德豐地產、恒基地產、新世界及帝國集團合作發展的啟德前跑道區MIAMI QUAY Ⅰ沽出1伙三房戶，單位為第1座6樓A室，實用面積716平方呎，三房一套連工作間及洗手間(梗廚)，成交價1,763.8萬元，呎價24,634元。該盤累售103伙，套現近11.7億元。

發展商把握時機加快推盤

另一方面，發展商亦捉緊美聯儲減息利好時機，加快推盤步伐。新地夥港鐵合作的元朗站The YOHO Hub Ⅱ第6座前日公布以折實平均呎價14,338元首推94伙後，昨天首日開放現樓示範單位予公眾參觀，參觀人流絡繹不絕，錄得逾2,000人次參觀。該盤於明天起收票，發展商表示有機會下周推售。

此外，英皇國際旗下跑馬地宏德街1號的住宅項目最快今天命名、上載售樓書及開價，項目共有123伙，發展商上周表示會考慮保留部分單位作收租用。至於長實夥港鐵合作的黃竹坑站Blue Coast Ⅱ亦會盡快上載售樓書及開價，趕及十一黃金周期間推售；新地旗下啟德天璽·天亦有望短期內開價，下月推售。