房仲業拚突圍，專家教戰。大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，由於銀行放貸首購族為優先順位，當前房仲業可專注開發受首購青睞的低總價、小宅物件，並與買賣雙方多做價格上的溝通，藉此降低政策對市場干擾、縮短買賣雙方認知差距。

銀行「限貸風暴」襲來，讓房市繃緊神經，尤其海嘯第一排的中古屋市場，成交量恐大幅量縮，讓仲介產業全面繃緊神經；賴志昶表示，近期受央行房市管控措施影響，預計第4季將面臨全國交易量下修，在僧多粥少情況下，也將影響不動產相關產業進入短期震盪。

賴志昶認為，由於首購族不受影響，因此仲介業者可專注開發深受首購青睞的低總價和中小坪數產品。

另外，他表示，雖說此波打房短期對房市衝擊不小，惟以長期而言，房市起伏與國內經濟表現、政策因素息息相關，認為這波打炒房政策在有剛性買盤支撐下，房價將持平表現，惟因買方購買力在銀行緊縮金流下，認為賣方也需理解當前市場，適時調整價格才是王道，因此房仲業者需隨時更新市況，讓買賣雙方理解，並縮短雙方對價格的認知差距，才能降低外在風險干擾。

公園綠地第一排成為科技人購屋的最愛！喜歡與公園綠地為鄰的裕盛建築團隊，旗下品牌裕翔建設在台中市西屯區三信公園首排，推出危老改建新案「裕翔織光」，已購客竟有45%為科技人，受到市場矚目。

裕盛建築團隊董事長張庚申指出，團隊成立9年來共推出7個建案，案案強調自然健康，且選地都是「逐公園而居」，客群也一向鎖定自住客。他說：「雖然央行出重手打房，但剛需購屋族不會將房產當作投資，此次限制貸款成數，對裕盛來說並不影響，反而是好事。」

「裕翔織光」位於四期重劃區成都路與寧夏東三街口，距離捷運文華高中站僅600公尺，且緊鄰文華高中，區域內的三信公園、華美西街市場等生活機能豐富便利。

此案產品規劃31坪大2房、40坪3房，總戶數為43戶(含3間店面)，每坪開價65萬至70萬元，總銷約10億元。最新實價揭露，已出現每坪成交單價68萬元。

近期隨著新案公開，向來熱衷藝文美學的裕盛建築團隊，攜手非營利組織「台灣植物學藝術協會TABA」，在位於華美西街的接待會館舉辦「裕翔織光」特展，引進各國植物學藝術家作品，以手繪技法，展現自然、美學與科學融合的成果，接待會館頓時化身為美術館。

台灣植物學藝術協會會長陳安瑾表示，這次展出的28幅創作，繪畫的植物都是來自東南亞及南美洲的熱帶雨林，該區域植物的生物多樣性高，可呈現大自然交織的狀態；展覽除呈現植物科學的正確性，也展現美學，更具有跨界、跨時空與大自然交織等三大意義。

「裕翔織光」打造低密度社區，邀請七期豪宅建築師戴育澤主持設計，映照公園自然景觀，打造城市裡的聚光寶盒，成為區域內的美感地標，並秉持安心居住的初心，為該案建築申請「國家級耐震標章」，讓務實的工程本質，貫徹於建築體現。

戴育澤表示，「裕翔織光」以童謠《我家》為核心概念，在前面設計水流，象徵「我家門前有小河」印象；為與附近環境融合，社區角落還設計了金屬材質打造的「星月之家」茶屋，期盼成為都市風景。

代銷業者郭泰麟表示，在央行重手打房後，對自住客來說，少了投資客的搶房，此時正是最佳賞屋時機。

郭泰麟說，「裕翔織光」自推出以來，由於地段佳，周邊生活機能完善，又有公園綠地首排加持，每周平均約有15組來客預約賞屋，目前已銷售約三成，已購客戶高達45%為科技人，其餘主要是西屯與北屯區在地客群。

據統計，今年六大億元豪宅案有28筆成交，其中18筆、占比超過六成都是用現金方式交易。這現象不禁讓人好奇，以往房產專家都建議買房貸好貸滿，且近期因貸款數量過熱，導致許多銀行貸款水位將滿，讓央行祭出史上最嚴的「第七波信用管制」，為何仍有人仍願意付大筆現金買房，其背後考量是什麼？

最新實價登錄資料顯示，今年5月「皇翔御琚」10樓戶一筆交易金額達6.69億元，以全現金方式買入；5月「One Park Taipei元利信義聯勤」16樓戶以現金3.98億元購入；「西華富邦」7月有大咖買方以現金2.58億元買下10樓戶，三位買家全部以現金、無貸款方式交易，合計金額達13.25億元。

據統計，累計今年200萬元俱樂部六大豪宅案有28筆成交，其中有18筆、占比逾六成以現金方式交易，累計現金交易金額高達62.4億元。

外界不禁想問，為何不動產市場有人願意用現金付款買房？普華國際不動產公司總經理田揚名坦言，近期受到銀行法第72-2條規定，年底將至許多銀行貸款接近滿水位，也讓客戶尋找適合貸款時間拉長，難度也變得更高，因此年底有自用需求客群、尤其近期商用不動產商辦及廠辦現金成交的買方確有增多情形。

現金買房三種人
田揚名分析，用現金買房主要分成三種人，第一種，受到銀行貸款緊縮影響，但近期有緊急交屋的需求，像是近期就遇到客戶需要自用型的商辦，年底有搬遷的急迫性，必須一定要買到，因此若銀行貸款不順利的前提、客戶不排除使用現金購買。

田揚名表示，第二種，將商用不動產當作穩定的投資標的，因為境外資金回台專法，五年閉鎖期從今年屆滿，據統計未來一年內約有380億至400億元資金釋出，等於平均一天有一億多元資金，陸續到期後就可以投資，不過因為市場投資商品種類較多、近期股票波動太大，萬一套牢有可能變成負資產。

田揚名表示，因此部分人看準近幾年商用不動產相對穩定，且趨勢上漲，相對風險較低，若有實力之法人客戶現金買斷完全不須繳交利息給銀行，加上房屋稅與地價稅額持有成本相對較低，年底資金去化速度快，未來若需要資金運用時，可再把房子抵押貸款換現金，銀行也會評估該客戶若具有實力願意放貸、法人可讓資金有效利用。

田揚名指出，第三種，則是把不動產當作藝術品收藏，這類型客戶喜愛區域包含陽明山、敦化南北路、天母等區域，購買豪宅不一定拿來居住，而是用來當成各式展示收藏，像是擺放酒品( ※ 提醒您：禁止酒駕 飲酒過量有礙健康 )、精品包、跑車等，或招待客戶、好友聚餐、娛樂，過去也曾有客戶在明星學校周邊附近買房，是要讓孩子下課唸書或方便家教上課，爸媽可等晚餐再去接送，時間好調配，家中隱私也不會因外人頻繁進出而怕曝光。

商辦及廠辦的投報率高於豪宅
田揚名說，因為目前商辦及廠辦的投報率約2.5%至3%，買商辦及廠辦的投報率高於豪宅，法人機構若能現金付清當然最好，因為不須額外支付租金，且近捷運區位好之商用不動產也相對增值，不過這類法人客戶畢竟不多，以往遇到約九成以上客群仍以貸款為主，每個客戶的考量點有所不同，風險承受能力不同、相對資金配比的選擇上還是會有所不同。

田揚名建議，在挑選不動產投資或自用，仍首重區位、時機，在近期貸款評估時間拉長，更有機會挑選到適合自己評估的房子，且價格面上更好洽談。

信義房屋（9940）金雅店主任黃敏鈞表示，新竹市金雅重劃區位於新竹市行政區的北區，介於新竹樹林頭夜市及鐵道路三段與公道五路之間，不少地區的新竹人根本不知道此區的存在，甚至外送人員還經常在此迷路。

由於是新興的重劃區，吸引不少知名建商進駐搶地推案，大樓建案的新成屋屋齡大多不滿五年，每坪單價介於42萬至60萬元之間，相對於東區及市區，房價更親民，讓金雅重劃區受到青年成家的首購族們青睞。

黃敏鈞指出，金雅重劃區在土地使用分區劃分上屬於「鄉村區乙種建築用地」，是自辦農村社區土地重劃區。此區其實是「金雅」、「舊社」兩個相鄰重劃區的統稱，兩者的面積合計為19.57公頃，於2013年初動土開工，新建案林立，成為新竹市北區的房市重點區域。金雅重劃區範圍為公道五路四段以南、東門大排以東、鐵道路二段以北的區域。

金雅重劃區的生活機能主要是仰賴周圍舊城區的全聯、湳雅大潤發，採購便利性尚未完全成熟。

學區為載熙國小、舊社國小及光華國中。在交通方面，經由鐵道路二段、北側的68快速道路，通往南寮海線、跨越頭前溪赴竹北、或是新竹市區以及竹科均相當便利。由於金雅重劃區並無公車路線行經，入住此區必須自備交通工具。

黃敏鈞表示，在金雅重劃區購屋的最大族群為年輕的首購族約占八成，其餘才是在地的換屋族約占二成。

她推薦首購族可參考的社區為竹慶建設的「金宴」，平均單價66.6萬，總價介於1,758萬至2,520萬元。屋齡即將屆滿五年的鴻柏建設「織光」共87戶，平均單價60.4萬元，總價約2,020萬至2,350萬元。屋齡相近的鴻柏「拾光」69戶，平均單價57.6萬元，總價約1,850萬至2,320萬元。

新家華建設屋齡一年的「家里人」共57戶，平均單價63.3萬，總價約2,850萬2,900萬元。富源建設屋齡四年的「錦雅苑」59戶，平均單價55萬元，總價1,195萬至1,710萬元。

若是要找較大坪數的換屋族，則可以參考新家華建設興建中的61戶「金雅有山」及38戶「金雅有里」兩社區，有山平均單價57.1萬元，總價約2,560萬至2,810萬元。有里的平均單價55.2萬，總價約2,288萬至2,433萬元。

成屋則有天禾建設屋齡五年的「天玥」75 戶，平均單價40.7萬元，總價1,550萬至1,920萬元。鴻柏建設屋齡二年的「慕光」68戶，平均單價39.4萬元，總價1,450萬至2,160萬元。

如果是偏好透天厝的族群，則有圓家華建設20戶的「衿雅邸」屋齡四年，總價介於2,750萬至3,980萬元。

買氣、金流拚突圍，將借新還舊、籌措更多工程款，栓緊資金鏈

央行8月祭出房貸減降令，關緊資金水龍頭，9月再加碼宣布第七波不動產信用管制措施上路，並升準1碼，房市人氣、買氣在「金龍風暴」下面臨被夾殺，加上金流被緊縮，上市櫃建商掀起發債潮，以借新還舊、籌措更多工程款及自有資金，栓緊資金鏈。

據調查，今年以來至少有十家上市櫃建商，決議發行可轉債，包括華友聯、潤隆、寶徠、皇普、宏普、愛山林、興富發、日勝生、華固、達麗、三發地產、坤悅等，發債金額自5億元至40億元不等，累計籌資170.25億元。接下來還有些上市櫃建商，正評估發行可轉債中。

建商指出，最近多家上市櫃建商陸續發債，因為同業普遍都感受到銀行資金一直收，發債是進可攻退可守的籌資管道。

興富發建設副總經理廖昭雄表示，央行最新宣布的不動產信用管制措施及銀行資金滿水位的現況，對中小型建商不論購地或融資，都會造成很大的衝擊；不過對興富發來說，目前土地儲備量非常大，足夠提供未來五年推案所需，估計潛在案量達4,000億元可陸續完工，接下來不會有太大的購地資金需求及計畫，至於開發都更案、合建案的腳步並不會停下來。

達麗建設最近反在房市收縮之際，逆勢加速搶地，短短二天內砸下近69億元，接連收購台中洲際、台北SOGO復興館前的二筆土地。

達麗副總經理廖政雄表示，達麗以捷運聯開、都更案為主，最近加碼購地，主要是手中預售案去化順暢，接下來土地原料必須補庫存，儘管政府嚴控不動產放款，達麗還是依既定步調，該補就補，但坦言最近上市建商發可轉債蔚為風潮，在銀行房貸滿水位、放款土建融又趨嚴且利率已攀高，若建商本身有購地計畫或借新還舊需求，發債確實是好選項。

潤隆建設總經理林暐鈞說，央行升準，且銀行核價土建融趨嚴，槓桿開太大，或規模較小的建商，勢必受影響：對潤隆來說，本來可以作十個案子，現在可能會採謹慎操作、只作六至七個案子，推案量減少一點，但自有資金也要多籌措一些。

中央銀行打炒房，買樓動能恐將轉弱，轉買為租可望成為趨勢，商辦租賃市場看俏！台北市商辦西區台北車站商圈在「台北雙星」帶動下，辦公租賃行情後來居上，最新完工的「皇翔台北廣場」每坪月租站穩3,800元、超越大安區新辦公樓王「寶紘敦南商業大樓」的3,464元、中山區辦公樓王「宏盛國際金融中心」的3,600元，補漲行情可期。

仲量聯行董事總經理侯文信指出，央行第七波不動產信用管制牽動不動產資本市場的資金動能，未來土地、商用不動產市場的買盤恐受影響；反觀商辦租賃市場，需求為剛性、持續升溫，預期第四季商辦租賃市場可望逆勢放大量能。尤其西區北車商圈，頗有後來居上之勢，近期新完工指標大樓租金表現令人驚豔。

據實價登錄資訊顯示，大同區承德路最新完工的「皇翔台北廣場」，16樓每坪月租高達3,805元，9樓達3,676元，雙雙刷新區域商辦行情最高單價紀錄，超越「新光摩天大樓」於今年3月的29樓成交2,998元，坐上區內商辦新樓王寶座。

中山區商辦以「宏盛國際金融中心」每坪月租最高，11樓3,600元傲視群樓；最新完工的「元大松江金星」8月每坪月租達3,474元，緊追在後。

至於大安區新商辦「寶紘敦南商業大樓」，實價登錄資訊顯示3樓和6樓每坪月租都達3,464元，為敦南近年最高單價。

侯文信分析，北車周邊新壽杭州北路商辦大樓，近期市場詢問度也頗熱門。

自用、首購客戶利率可貼近房貸地板價，並可優先撥款，非自用、第二戶以上直接拉高

公股銀行因應央行降低不動產集中度政策，積極調整策略，將深耕首購族群並針對提供非自用擔保品的客群「差別訂價」，自用、首購的客戶利率可貼近房貸地板價，更在排隊撥款中優先，而非自用、第二戶以上的客戶，房貸利率則將直接拉高。

目前銀行房貸利率最低的為新青安房貸，持續低於「2字頭」，一段式利率，加計補貼後最低貸款利率為1.775％，二段式的前二年利率，最低為1.565％，第三年起為1.865％。一般民眾可拿到的房貸地板價則為公教人員「築巢優利貸」的2.185％。

以原先第二戶的房貸地板價約為2.5％，第三戶以上、豪宅的地板價約為2.6％，由於央行連二季調升存款準備率，間接拉高第二戶以上的房貸地板價。

目前公股銀最新的地板價數字，大約提高0.2～0.3個百分點，也就是第二戶的房貸地板價已經來到2.7％～2.8％、第三戶以上、豪宅的地板價則約為2.8％～2.9％，個別客戶更可能出現3％以上的價格，公股銀預計，這將可明顯壓抑投資客、投機客。

面對房貸利率節節高升，央行希望業者降低不動產集中度，公股銀現在鎖定提供非自用擔保品的客群差別訂價，拉高差距，同步也爭取交叉銷售房貸壽險與財管業務機會來因應政策發展。

公股銀主管分析，差別訂價上，主要是按照借款人提供的建物用途是否屬自用、戶數，更重要的則是借款人的收入、負債比率等考量，進行差異化訂價。

在分戶貸款上，公股銀預計將以銀行原先的土建融貸款轉分戶房貸為主軸，在土建融貸款餘額內擇優承作分戶貸款。

至於不動產集中度的下降時間，公股銀評估，依照每個月不動產貸款償還金額，在管控範圍內依交屋順序安排撥款。在搭配執行各項調控措施下，2025年Q2起不動產貸款集中度預估將可逐季緩降。

房市走勢上，預估第四季房市交易量將會明顯放緩。不過，在國內景氣好轉，加上AI題材帶動台股走穩，以及內需穩健、就業情況良好下，整體房價下修空間有限。

中央大學台灣經濟發展研究中心27日發布9月消費者信心指數（CCI），雖然調查時間剛好在央行祭出第七波房市管制措施之後，分項指標的「購買耐久性財貨」和「購買房地產時機」仍維持月升、且位於樂觀區間（高於100），指數各為109.74和106.73。央大台經中心執行長吳大任分析，主要是剛性需求仍在，且國人高資產家庭很多，備有足夠的自備款，央行打炒房只可能短期傷及自備款不足的客群及口袋不夠深的不動產開發商。

9月消費者信心指數（CCI）總指數為77.84點，微增0.09點，已連續五個月走揚，反映國人消費信心穩定。六項分項指標中，僅「未來半年投資股票時機」下降指標至57.38點，也僅月減1.64點，國人無感於近月來國際情勢混亂、股匯市震盪，甚至中東地緣政治波及原物料、油價。

台灣房屋首席副總裁周鶴鳴表示，官方將新青安列為放款的優先序位，剛性買方的購屋信心仍高，指標分數還處於相對高檔。他表示，下半年起，受銀行不動產放貸水位偏高影響，買家申貸的難度提高，但資金充裕的消費者，在市場上反而有更大的選擇彈性，9月指數仍低於7月的107點，顯示消費者信心與高點相比仍略有動搖。

他指出，央行信用管制為市場投下震撼彈，尤其頭期款不足的首貸族、資金短缺的換屋族，在融資受限下，可能逐漸淡出市場；建商不排除因購地資金限縮，暫緩推案布局，後續對打炒房的感受將日益明顯，消費者購屋信心也將出現波動。

高雄「機20」公辦都更，三地集團旗下尚發營造接連取得單元一、單元二標案，27日與高市府簽約單元二標案，尚發將投資125億元，在總面積約1.4公頃的「機20」，興建五棟住宅、兩棟社宅與市府商辦，高市府要求尚發營造在2026年動工，加速完成此一高鐵左營生活圈的公辦都更案。

台積電高雄廠目前已在裝機中，可望帶來7,000位工程師，高雄副市長林欽榮指出，在產業進駐的同時，高雄市政府也已經與國立陽明交大、清華大學簽署合作意向書，並啟動高雄分部設置計畫，選址緊鄰左營高鐵站，未來將招收半導體及AI產業碩博士生，科技人才將陸續移居進駐高雄。

高雄「機20」公辦都更基地位於高雄市大中二路、民族路口，係廢棄水肥廠舊址，希望透過公辦都更，改善公共空間，提供公園綠地、長照托育等滿足地方需求的社會福利設施或公益設施。

尚發營造將投資125億元，興建五棟每棟約24層住宅大樓，更新後，高市府會分回一棟綜合辦公大樓，讓原本在此地辦公的市府工務局公園處、養護工程隊及道路挖掘管理中心等公務機關都進駐。

高市府也會分回一棟公益設施大樓，規劃約120戶社會住宅、社區型日照中心與日照機構等社福設施，尚發營造也將協助高市府開闢810坪基地北側公園、以及4公尺廣兼道讓社區居民使用。

鐵路地下化後可解除交通瓶頸，整合機捷及捷運紅線，便利性大增

桃園鐵路地下化後，中壢車站將成三鐵共構樞紐，曾被譽為「全台最醜車站」的中壢車站，如今已拆除，重新揭開了城市更新的新時代，不僅是對舊有台鐵系統的改造，更是桃園市未來發展的關鍵轉折點。

桃園鐵路地下化首要目標是解決交通擁擠問題，中壢車站拆除和地下化工程將有效減少鐵路路段交通瓶頸，改善公共交通系統的運營效率，使得中壢及周邊地區的交通更加順暢，提供更為便利的交通選擇。

台慶不動產中壢A23健行加盟店店長曾唯育表示，鐵路地下化後的中壢車站將成為三鐵共構樞紐，整合台鐵、機場捷運以及捷運紅線，同時連接商業和住宅區，形成多功能、互相支援的城市，而中壢成為區域交通的核心點，新建的五座紅線通勤車站（鳳鳴、中路、桃園醫院、中原、平鎮）將進一步提升中壢的交通便利性，激發地區發展潛力。

曾唯育表示，中壢近年人口增加，2017年總人口數突破40萬人，2023年達42.5萬人，舊城區道路小但生活發展快速。

桃園購屋客多是台北就業的上班族，選擇物件以公共設施及物業管理、屋齡10～15年的電梯大樓為主，價格分為兩種區間，分別為總價800萬～1,200萬元、單價每坪約22萬～30萬元的一般住宅，及總價1,700萬～2,500萬元、單價每坪33萬～45萬元的高級住宅。

值得注意的是，中壢後站商圈的體育園區，鄰近中原、中壢車站、龍岡商圈和家樂福商圈，生活機能本就完善，不會有重劃區發展的醞釀期，可望為區域帶來全新風貌。

中壢多功能運動公園徵收案就超過20年，園區範圍72.97公頃，內有9公頃為體育場用地，將興建亞奧運等級運動場館與流行音樂中心，另有6.96公頃商業區，未來也將引進百貨、電影院進駐，住宅區面積約36.18公頃，未來可容納1.2萬入住人口，加上公園綠地豐沛，成為中壢新鬧區商圈，隨著軌道建設的推動，將為鐵道兩側與大眾捷運場站周邊土地注入中壢再發展的動力，未來新推案價格上看5字頭，也會帶動周邊中古屋房價。

9月26日召開的中央政治局會議明確，要促進房地產市場止跌回穩。9月29日，住房城鄉建設部召開會議研究部署貫徹落實中央精神，明確提出，支持城市特別是一線城市用好房地產市場調控自主權，因城施策調整住房限購政策。一系列信號的釋放，對於房地產市場止跌回穩具有積極重大意義。

在目前市場止跌回穩的關鍵時期，需要持續發揮好政策的調整優化和引導功能。當然，各地房地產發展有各自的特殊性和特點，所以要發揮地方政府對市場調控的自主權，是房地產市場調控的關鍵。此次住房城鄉建設部明確提出支持城市尤其是一線城市房地產市場調控的自主權，是提振市場信心，推動政策落地見效的有力舉措。

9月29日晚，上海市提出縮短非滬籍居民購買外環外住房所需繳納社保或個稅年限、降低房貸首付比例等一系列舉措；廣州市宣佈取消居民家庭在廣州市購買住房的各項限購政策；深圳市提出優化分區限購政策、取消商品住房和商務公寓轉讓限制、調整個人住房轉讓增值稅征免年限、優化個人住房貸款政策等措施。

這些一線城市住房政策的調整，是落實“調整住房限購政策”的具體行動，這一舉措將有助於穩定市場預期，提升房地產市場信心，促進樓市平穩健康發展。

繼上海、廣州之後，一線城市深圳也跟進調整住房限購政策。

9月29日晚間，深圳市住房和建設局、國家稅務總局深圳市稅務局、中國人民銀行深圳市分行、國家金融監督管理總局深圳監管局聯合發佈《關於進一步優化房地產市場平穩健康發展政策措施的通知》（深建字〔2024〕284號），並自2024年10月1日起執行。

優化分區住房限購政策

《通知》明確，本市戶籍居民家庭（含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭，下同）限購2套住房，本市戶籍成年單身人士（含離異，下同）限購1套住房。在執行上述住房限購政策的基礎上，在鹽田區、寶安區（不含新安街道、西鄉街道）、龍崗區、龍華區、坪山區、光明區、大鵬新區範圍內，可再購買1套住房。

非本市戶籍居民家庭及成年單身人士限購1套住房。在福田區、羅湖區、南山區和寶安區新安街道、西鄉街道範圍內購買住房，需提供購房之日前1年在本市連續繳納個人所得稅或社會保險證明。在鹽田區、寶安區（不含新安街道、西鄉街道）、龍崗區、龍華區、坪山區、光明區、大鵬新區範圍內購買住房，無需提供個人所得稅或社會保險證明。

有兩個及以上未成年子女的非本市戶籍居民家庭，在執行上述住房限購政策的基礎上，可再購買1套住房。

深汕特別合作區按照其現行政策執行。

此次深圳限購有針對性解除。廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，深圳戶籍家庭和單身保持原有限購政策的基礎上，在週邊區域可再購買1套住房。主要原因在於，一方面中心區域供求關係基本平衡，週邊區域供大於求，而且去年以來房價出現了持續、大幅度的下調，止跌企穩的壓力比較大。其次，非戶籍繼續限購1套，但在中心區買房需要1年社保，原來則需要3年社保，買房的門檻大幅度降低。

對於鹽田區、龍崗區、龍華區、坪山區、光明區等區域新政明確已經不需要1年社保的要求，雖然這些區域地處週邊，但對於深圳新青年新市民購房不再有限制性門檻，對首套剛需是利好。

商品住房和商務公寓取消限售

《通知》提及，取消商品住房和商務公寓轉讓限制。商品住房和商務公寓取得不動產權登記證書後，可上市交易。

而按照此前政策，商品住房須限售3年，商務公寓限售5年。

房企可自主定價

《通知》提到，優化商品住房和商務公寓價格備案流程。商品住房和商務公寓專案由房地產開發企業自主合理確定銷售價格，並報市場監管部門備案，抄報區級住房建設部門。通過招拍掛方式取得居住用地的商品住房專案另有約定的，按照原約定執行。

58安居客研究院院長張波指出，對房企而言，此次政策明確房企可以自主定價，並報市場監管部門備案，房企可以根據市場情況靈活調整價格策略，有助於增加市場的競爭力和活力。房企之間將更多地通過品質、服務、價格等方面的競爭來吸引購房者。並可通過靈活的定價策略加速資金回籠，緩解資金壓力。

增值稅征免年限“5改2”

《通知》明確，將個人住房轉讓增值稅征免年限由5年調整到2年。

指出，將個人住房轉讓增值稅征免年限由5年調整到2年。這一條是市場非常期待的，大量的以舊換新需求市場現實存在，但是購房者換房成本高，尤其是交易稅費高，此政策可以有效降低交易成本，有利於市場盤活。

二套房最低首付比例20%

在優化個人住房貸款政策方面，《通知》提及，首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為15%，二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為20%。

購房居民家庭及成年單身人士名下已有住房無按揭抵押登記或只有一套按揭抵押登記（含抵押合同備案資訊），新購買的住房，在辦理個人住房貸款業務時可適用第二套住房貸款政策。

有兩個及以上未成年子女的居民家庭，購買第二套住房的，在辦理個人住房貸款業務時可適用首套住房貸款政策。

此外，深汕特別合作區首套住房和二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例統一調整為15%，取消利率下限。

業內指出，首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為15%，二套住房調整為20%。從實際降低的幅度來看，二套受到的利好更為明顯，雖然沒有達到國家給定的15%最低標準，也明顯降低了改善群體的上車門檻，對於改善人群入市更為有利。

9月29日晚間，上海市住房城鄉建設管理委、市房屋管理局、市財政局、市稅務局、人民銀行上海總部、上海金融監管局等六部門聯合印發《關於進一步優化本市房地產市場政策措施的通知》（簡稱《通知》）。《通知》自2024年10月1日起施行。

《通知》明確，為更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進職住平衡、服務安居，進一步調整優化住房限購政策。

非滬籍居民購買外環外住房社保或個稅年限“3改1”

《通知》明確，對非本市戶籍居民家庭以及單身人士購買外環外住房的，購房所需繳納社會保險或個人所得稅的年限，調整為購房之日前連續繳納滿1年及以上。

專家解讀指出，此次上海調整優化社保繳納的政策。政策明確，縮短非滬籍居民購買外環外住房的社保年限，即繳納社保年限從目前“滿3年”調減到“滿1年”。

社保繳納年限壓縮，帶來兩個積極效應。一是降低社保繳納成本和購房資格等候時間。其有助於加快在上海的非滬籍居民購房資格的滿足。尤其是最近幾年新進入上海就業的人群，將更快獲得購房資格。二是提振購房信心和啟動購房潛力，持續加快“來滬工作-繳納社保-購房安家”的節奏。

三年居住證加社保享滬籍居民家庭購房政策

《通知》提出，對持《上海市居住證》且積分達到標準分值、在本市繳納社會保險或個人所得稅滿3年及以上的非本市戶籍居民家庭，在購買住房套數方面享受滬籍居民家庭的購房待遇。

專家解讀指出，此次上海針對居住證落實購房支持政策，賦予居住證更多購房權益。政策明確，對持有《上海市居住證》滿3年、且積分達到標準分值的居民家庭，可享受滬籍居民家庭購房待遇。“滿3年、且積分達到標準分值”源于上海人才引進居住證制度。此次提升持《上海市居住證》且積分達到標準分值群體的購房待遇。需說明的是，相關居民家庭仍需符合社保滿3年要求。

臨港可增購1套住房

《通知》提出，在自貿區臨港新片區實施更加差異化的購房政策，對在新片區工作、存在職住分離的群體，在執行現有住房限購政策的基礎上，可在新片區增購1套住房，促進職住平衡。

專家解讀指出，此次上海針對臨港新片區落實增加1套購房資格的政策，積極回應群眾關切。一些在新片區工作、存在職住分離的群體，其購房意願較強。此次政策出臺，有助於更好實現產城融合、職住平衡的工作目標。

二套房最低首付比例20%

《通知》明確，首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低於15%。二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低於25%；實行差異化政策區域的二套房貸最低首付款比例調整為不低於20%。住房公積金二套房貸最低首付比例相應調整。

此外，落實國家關於降低存量房貸利率政策，引導商業銀行穩妥有序將存量房貸利率降至新發放貸款利率附近，進一步減輕購房人房貸利息支出。

專家解讀指出，此次上海較大力度降低了首付比例，顯著降低購房門檻和首付成本。此次政策調整有兩個特點。一是相比上一次的首付比例政策調整，此次首套房首付比例和全國層面看齊。二是二套也出現了下調，但比全國15%的最低值要略高。今年上海共出現兩次首付比例下調的操作，即2024年5月27日和2024年9月29日。

增值稅征免年限“5改2”

《通知》明確，調整增值稅征免年限，將個人對外銷售住房增值稅征免年限從5年調整為2年。

專家解讀指出，此次上海明確縮短增值稅征免年限，即“5改2”政策。原政策出自2021年1月上海市住建委、房管局等8個部門聯合印發的《關於促進本市房地產市場平穩健康發展的意見》。當時政策明確，調整增值稅征免年限，將個人對外銷售住房增值稅征免年限從2年提高至5年。此次政策調整，更好支持了改善型住房需求。結合普通住宅標準退出的情況，其將發揮較好的減負效應。

及時取消普通住房標準和非普通住房標準

《通知》明確，按照國家工作部署，及時取消普通住房標準和非普通住房標準，減少住房交易成本，更好滿足居民改善性住房需求。

專家解讀指出，普通住房標準退出，對於增值稅和個稅的減負具有積極作用，因為這兩個稅的徵收與普通住房標準有掛鉤。此次房地產政策後，若財政稅收部門在此基礎上調整優化相關稅費政策，將有望減輕增值稅繳納和個稅繳納負擔。初步預計，對於出售持有年限略短的住房、出售持有超5年的原非普通住房、出售面積超144平方米的住房等，都有望獲得較好的減稅效應。

連雲港市贛榆新城美景

9月29日，據“連雲港發佈”，江蘇省連雲港市住房公積金管理委員會發佈《關於進一步優化住房公積金使用政策的通知》。

通知顯示，降低住房公積金貸款首付款比例，首套房、二套房住房公積金貸款最低首付款比例均降為15%。

此外，放寬多子女家庭住房公積金貸款額度上浮政策，原僅限首套房貸款，現擴展到二套房貸款，其他貸款政策不變。二孩家庭單方繳存的最高貸款額為70萬元，雙方繳存的為120萬元；三孩家庭單方繳存的最高貸款額為80萬元，雙方繳存的為130萬元。

放寬高層次人才住房公積金貸款額度上浮政策方面，一是取消首房首貸的限制條件，原僅限首次使用住房公積金貸款購買首套自住住房的，現符合首套房、二套房貸款認定標準的均可享受額度上浮政策。二是擴大享受人群範圍，範圍擴大至《連雲港市人才分類評價辦法（試行）》中未獲得購房券的人才。獲得購房券的高層次人才C類以上、D類、碩士（或副高職稱、高級技師）和全日制普通高校本科生最高貸款額分別為140萬元、120萬元、80萬元；未獲得購房券的E類（碩士、副高等）及以上層次人才，住房公積金最高貸款額度均為80萬元，夫妻雙方符合條件可疊加使用。

擴大高層次人才住房公積金貸款政策享受人群範圍，範圍擴大至未獲得購房券的人才，《連雲港市人才分類評價辦法（試行）》中未獲得購房券的E類（碩士、副高等）及以上層次人才，住房公積金最高貸款額度均上調至80萬元，夫妻雙方符合條件可疊加使用。

延長住房公積金貸款年限，申請住房公積金貸款的借款人年齡與貸款期限之和可延長至法定退休年齡後10年，但貸款年限最長不超過30年。

以下為政策全文：

關於進一步優化住房公積金使用政策的通知

各住房公積金繳存人：

為深入貫徹落實國家和省市有關文件精神，進一步支持繳存人剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展，結合我市實際，對我市住房公積金使用政策作進一步優化，現就有關事項通知如下：

一、降低住房公積金貸款首付款比例

首套房、二套房住房公積金貸款最低首付款比例均降為15%。

二、實施綠色建築、改善型住宅、“以舊換新”住房公積金貸款額度上浮政策

申請住房公積金貸款購買綠色建築、改善型住宅、“以舊換新”新建商品房的，最高貸款額度上浮20%。

三、放寬多子女家庭、高層次人才住房公積金貸款額度上浮政策

取消原多子女家庭住房公積金貸款額度上浮政策需滿足首套房貸款的要求，取消原高層次人才住房公積金貸款額度上浮政策需滿足首次使用住房公積金貸款購買首套自住住房的要求，其他貸款政策不變。

擴大高層次人才住房公積金貸款政策享受人群範圍，範圍擴大至未獲得購房券的人才，《連雲港市人才分類評價辦法（試行）》中未獲得購房券的E類（碩士、副高等）及以上層次人才，住房公積金最高貸款額度均上調至80萬元，夫妻雙方符合條件可疊加使用。

四、提高購房提取住房公積金金額

在本市行政區域內購買新建商品房的繳存人，其配偶、父母、子女均可以提取住房公積金帳戶餘額，提取總額和該套房貸款金額（含組合貸的商貸金額）合計不得超過房屋總價。且所有提取人需在申請住房公積金貸款前，攜帶相關關係證明共同至購房所在地住房公積金中心服務視窗同時辦理一次性提取。

五、延長住房公積金貸款年限

申請住房公積金貸款的借款人年齡與貸款期限之和可延長至法定退休年齡後10年，但貸款年限最長不超過30年。

六、延長三項階段性政策實施期限

繼續實行提取住房公積金用於購房首付措施、開展商業性住房貸款轉個人住房公積金貸款業務、取消住房公積金貸款額度與帳戶餘額掛鉤的規定。

七、執行時間

以上政策措施自印發之日起實施，有效期至2025年12月31日。未涉及內容仍按原住房公積金政策執行。

連雲港市住房公積金管理委員會

2024年9月29日

9月29日，廣州天河區南方麵粉廠地塊正式出讓，從地塊成交結果來看，該地塊以117.55億元成交，溢價率超33%，成為廣州土拍樓面價第二高的地塊，同時也刷新了天河區的成交樓面價紀錄。

根據地塊出讓公告，此次出讓地塊為天河區臨江大道北側AT080722地塊，土地用途為二類居住用地R2相容商業用地B1，商務用地B2，地塊起拍總價881509萬元，宗地面積56080.65平方米，計算容積率建築面積175561平方米，折合樓面價約50211元/平方米。該地塊起拍價格也刷新今年廣州土拍起始價紀錄。

本次掛牌出讓按照價高者得原則確定競得人。

機構監測資料顯示，該地塊吸引了保利、中海、越秀等開發商報名參拍。

從競價情況看，保利、中海、越秀三家開發商競價激烈，中海在86輪之後未再加價舉牌，僅剩保利和越秀爭相競價。最終，經過5小時、148輪的激烈競價後，由廣東保利城市發展有限公司以1175509萬元的價格競得，折合成交樓面價66957元/平方米，溢價率33.35%。

機構監測資料顯示，該樓面價成為了廣州市天河區的新地王，同時也是廣州土拍樓面價第二高的地塊（TOP1為海珠區琶洲西區AH040331地塊，成交樓面價75670元/平方米）。

保利發展表示，此宗地是中央“止跌回穩”定調後全國成交的首個地價超百億，保利發展作為央企，第一時間將“促進房地產市場止跌回穩”落到實處，致力以實際行動促進行業穩健高品質發展，此次拍地也是傳遞房地產行業向好的趨勢和行業信心的回歸。

克而瑞廣佛區域首席分析師肖文曉指出，作為此前官方土地推介會上力推的“傳世封面”地塊，南方麵粉廠地塊自帶光環，坐擁CBD黃金地段和稀缺南向一線江景資源，因此受到行業廣泛關注。不過，該地塊起拍總價高達88億元，對競拍房企的資金實力有極高要求，因此望而興歎的房企也有不少，最終僅有幾家房企入場競爭。

從地塊位置來看，該地塊位於臨江大道以北、員村以南，為原南方麵粉廠和員村糧食集團用地。中指研究院廣州分院研究主管陳雪強指出，地塊區位較好，毗鄰珠江新城東區、金融城CBD西區，對面為琶洲及廣交會展館，南側一線望江稀缺景觀。此外，該地塊是廣州目前唯一可將陽臺占比擴大到30%的地塊，比現在新規的20%要高，意味著該地塊打造的項目實用率有可能突破130%。同時二層以上公共開放空間不計容建面可以擴大到10%，屆時該地塊將打造獨一無二的豪宅產品專案。

陳雪強指出，此前，廣州市發佈了2024年部分擬供商品住宅用地專案清單（第三批），共50宗地塊，包含了不少中心區域的優質地塊，如此次競拍的南方麵粉廠地塊，以及琶洲南區地塊、世界大觀地塊、員村二橫路地塊等，由於地塊自身區位及資源優勢，優質稀缺地塊將出現高溢價成交。

上海市靜安區再出讓兩宗住宅用地。

據上海土地市場消息，靜安區中興社區C070202單元143-19地塊和靜安區中興社區C070202單元150-13地塊以組合的形式協定出讓，協定出讓公示期於9月28日結束。該地塊意向用地者為上海甯萬城市更新建設有限公司，出讓價格為40.9020億元。兩地塊均規劃為普通商品房用地，總出讓面積為2.27萬平方米，容積率2.5，建築面積為5.675萬平方米，樓板價為71757元/平方米。
據好地網消息，該地塊周邊的新房專案售價超每平方米12萬元。今年5月開盤的靜安璽樾，共推出307套房源，均價為12.5萬元/平方米；萬科中興傲舍均價13.3萬元/平方米；越秀靜安悅項目均價12.1萬元/平方米。

出讓檔顯示，兩地塊內中小套型住宅建築面積不得低於該地塊住宅總建築面積的55%。中小套型住宅設計建設標準為：多層住宅建築面積不大於100平方米、小高層住宅建築面積不大於110平方米、高層住宅建築面積不大於120平方米。

公示檔顯示，若143-19和150-13兩地塊為同一受讓主體，在高度滿足要求的前提下，容積率可相互統籌。此外，兩地塊住宅中小套型比例指標可在兩地塊間相互統籌。

全裝修住宅面積占新建商品住宅面積（三層及以下的低層住宅除外）比例為100%；新建商品住宅裝修標準不低於4000元/平方米（集采價）。

根據《關於靜安區部分舊改商品住房專案配建5%保障房統籌平移方案的復函》內容，在滿足按照不少於5%配建的保障房總面積不減少，總套數不減少的前提下，同意將兩地塊配建5%保障房統籌平移至中興社區C070202單元304-10地塊（258街坊）內集中建設。

地塊可設置少量商業，主要設置便利店、連鎖藥店、餐飲等與居民生活密切相關的生活服務業態，打造“一刻鐘便民生活圈”，具體以審定方案為准。若有配套商業，須由受讓人統一招商運營。

具體而言，143-19地塊東至規劃公共綠地、南至規劃教育用地、西至教育用地、北至中山北路，土地面積0.63萬平方米，容積率2.5，出讓價格11.3270億元，樓板價為70794元/平方米。

150-13地塊用地面積1.64萬平方米，東至西藏北路、南至保留住宅用地、西至規劃公共綠地、社區公服用地、北至規劃道路，的出讓價格為29.5750萬平方米，樓板價為72134元/平方米。

9月29日，江蘇省南京市網上交易共計底價成交8宗宅地，成交總價42.95億元，除央企中國建築國際集團有限公司（03311.HK）競得江甯區3宗相鄰地塊，其餘5宗地塊皆由南京國企收入囊中。8宗地塊中有5宗位於江甯區，3宗位於六合區，用地面積約30.14公頃。

江甯區濱江開發區3宗相鄰地塊NO.2024G35、NO.2024G36、NO.2024G37由中國建築國際旗下鹽城海銳置業有限公司分別以底價6億元、6.26億元及3.6億元競得，成交樓面價均約5400元/平方米；3宗地塊容積率最大約2.6，建築高度最高為80米。

具體看，NO.2024G35東至樂業街，南至澄江路，西至中元北路，北至花園路，出讓面積42408.9平方米；NO.2024G36東至景明大街，南至澄江路，西至樂業街，北至花園路，出讓面積43856.68平方米；NO.2024G37東至樂業街，南至安居街，西至中元北路，北至澄江路，出讓面積25475.65平方米。

此次出讓成交樓面價最高的為NO.2024G39地塊。該地塊位於江甯區麒麟高新區智匯路以南、文瑞路以東，東至現狀，南至瑞雪路，西至文瑞路，北至智匯路，出讓面積23319.82平方米；由南京市人民政府國有資產監督管理委員會控股的南京市科技創新投資有限責任公司以底價7.2億元競得，成交樓面價14034元/平方米。

江甯區NO.2024G33地塊成交樓面價同樣高於1萬元/平方米。該地塊位於江甯高新區麗澤路以西、鶯啼路以北，東至麗澤路，南至鶯啼路，西至規劃支路，北至夢幻路，出讓面積86656.02平方米；由南京蘇城地產集團有限公司以底價9.4億元競得。

此外，六合區3宗地塊也均由南京國資控股的公司摘得。

NO.2024G44六合區龍袍街道學府路以南、知青路以西地塊起始價3億元，由南京龍居房地產開發有限公司底價競得，成交樓面價7861元/平方米。

NO.2024G45六合區龍袍街道龍袍大道以南、知青路以西地塊起始價3.49億元，同樣由南京龍居房地產開發有限公司底價競得，成交樓面價7865元/平方米。

NO.2024G49六合區雄州街道龍商路以東、商城路以南地塊起始價4億元，由南京邑居建設發展（集團）有限公司底價競得，成交樓面價6416元/平方米。

翠湖天地六期選房中。

上海豪宅日光碟再現！億級豪宅翠湖天地六期以及千萬豪宅中海領邸•玖序三期迎來同日開盤。兩盤以近170億元的銷售額實現日光。

9月27日，里安集團旗下翠湖天地六期——“翠湖天地六和庭”開盤銷售，108套豪宅當日售罄，共計收金119.79億元。市場消息顯示，該專案刷新中國億級豪宅日光紀錄。

公開信息顯示，翠湖天地位於上海市黃浦區新天地區域，是里安集團在上海推出的高端住宅系列。此次翠湖天地六期共推出108套准售房源，項目戶型面積段約437平方米-1352平方米，銷售均價21萬元/平方米，總價段介於7571萬元至3.56億元，套均總價約1.11億元。

據公眾號“里安翠湖天地”公示資訊，9月17日至9月21日，項目開啟認購，共計393組意向客戶簽訂購房意向書，其中272組意向認購客戶符合上海市住房限購等房地產市場調控政策以及商品房銷售管理規定，且積分達到入圍分數線69.6分。

根據當日選房公告，該專案於9月27日13時起按搖號排序結果分批次到場選房。從銷售仲介公開發佈的資訊來看，翠湖天地六期叫號至120餘號清盤。

今年8月30日，里安房地產有限公司（00272.HK）披露2024年中期業績，2024年上半年，里安房地產收入約20.73億元（人民幣），同比減少68%；歸母淨利潤約0.72億元，同比減少88%。彼時，里安房地產預期，作為翠湖系的最新作品，翠湖天地六期將會是今年最受市場期待和追捧的樓盤。預計將為下半年的合約銷售作出重大貢獻。

上海中原地產市場分析師盧文曦指出，翠湖六期入市引起市場關注，上海最豪的產品表現會成為風向標。從結果來看，上海高端產品的承接力短期沒有憂慮。

除了億級豪宅，同日，位於徐匯濱江的中海領邸•玖序三期也迎來開盤，並實現三開三罄。

根據“中海領邸•玖序三期”公開的資訊，此次共推出178套房源，均價14.67萬元/平方米，套均總價約1500萬元至3300萬元。專案共吸引381組意向認購客戶簽訂購房意向書，其中377組意向認購客戶符合上海市住房限購等房地產市場調控政策以及商品房銷售管理規定。

在這之前，今年6月28日，中海領邸•玖序首次開盤，232套房源勁銷66.38億元，首開售罄。8月29日，中海領邸•玖序二期迎來開盤，120套房源開盤32分鐘後清盤，實現銷售額31.6億元。

此次，伴隨著三期項目實現日光，中海領邸•玖序已累計實現銷售額約148億元。

據58安居客研究院資料，上海新房市場已逐漸轉變為以改善型群體占主導的市場，剛改型三房產品在新房市場上的供求占絕對主力，140平方米以上的豪宅類產品有爆發的趨勢。

58安居客研究院院長張波表示，從上海新房市場來看，市場的分化程度依然較高，市區優質地段的品質新房依然受到市場的充分關注，一方面是市區部分中高端專案的一二手房倒掛現象還存在，尤其是高端住宅的倒掛空間更為明顯。也有部分買家通過購買豪宅來進行資產配置，以實現資產的保值增值。另一方面是目前上海市場上的改善需求，尤其是中高端改善需求的購房者入場信心更為堅定，並且優質次新二手房在市場上的抗跌性也更強，進一步強化了改善需求入場的信心。

一線城市首個！廣州官宣全面退出住房限購政策。

9月29日，廣州市人民政府辦公廳發佈關於調整房地產市場平穩健康發展措施的通知。

通知提及，為深入貫徹黨中央、國務院決策部署，回應群眾關切，促進房地產市場平穩健康發展，經廣州市人民政府同意，取消居民家庭在本市購買住房的各項限購政策。

上述通知自2024年9月30日起正式實施。

此前，廣州市相關政策規定，越秀、海珠、荔灣、天河、白雲（不含江高鎮、太和鎮、人和鎮、鐘落潭鎮）、南沙等區為住房限購區域，在限購區域購買建築面積120平方米以上（不含120平方米）住房不限購，非本市戶籍居民家庭和單身人士能提供購房之日前6個月在本市連續繳納個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明的，在限購區域分別限購2套和1套住房（建築面積120平方米及以下）。

本次限購政策調整後，廣州市戶籍、非戶籍居民家庭和單身人士在全市範圍內購買住房的，不再審核購房資格，不再限制購房套數。

據廣州市房地產仲介協會資料，因“5•28”等政策過後新增市場需求較少，9月廣州市二手住宅網簽套數環比延續7月和8月的下降態勢，共網簽8473套，合計84.80萬平方米，環比分別下降4.50%和3.94%，同比分別下降0.83%和0.94%。

綜合今年前9月資料看，2024年1-9月（統計週期:2023年12月26日至2024年9月25日），廣州市二手住宅累計網簽77490套、776.55萬平方米，同比分別小幅下降2.72%和1.84%。

58安居客研究院院長張波指出，廣州是第一個全面解除限購的一線城市，這一政策調整有望釋放市場需求、提振市場信心、促進房地產市場平穩健康發展。此次廣州全面放開限購，也是在926中央政治局會議定調促進房地產市場止跌回穩、調整住房限購政策後的具體行動。

張波表示，廣州作為一線城市，其政策調整具有風向標意義。放開限購有望刺激購房需求，提振市場信心，雖然包括上海、深圳在內的城市並沒有完全取消限購，但也預示著在“雙軌制”的大背景下，商品房市場全面解除限購將是一個大方向。

其指出，限購取消更有利於多樣化改善需求的入場，廣州由於處於大灣區的核心地帶，同時又是廣佛一體化經濟重要發展帶，對於外來人群的吸引力強，加之廣州本身的房價梯度廣，更有利於外來人群在此安家，預計此舉會帶動廣州樓市成交量在10月迎來提升。

中央政府重招提振經濟，港股急升，利好樓市，縱使市場焦點投放在新盤，剛過去的周六及周日（28日至29日）十大屋苑二手交投仍按周有所增加，其中美聯物業有10宗買賣，重上雙位數，按周回升42.9%。

兩日10宗交易 升勢將持續

美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，市場出現連串利好消息激發購買力，新盤低價策略奏效，二手市場仍不乏筍盤，整體交投顯著增加，相信10月可延續升勢。

香港置業錄得的二手成交也增加，美聯集團（01200）行政總裁（住宅）暨香港置業行政總裁馬泰陽說，期內十大指標藍籌屋苑錄得10宗成交，按周增加一倍，10月市場憧憬《施政報告》有利好經濟措施，樓市表現有望進一步向好。

利嘉閣地產統計的十大指標屋苑有8宗買賣，按周增加2宗或33.3%。利嘉閣地產總裁廖偉強稱，減息後樓市踏入漸進式復甦，發展商趁勢以低價推出新盤，買家不乏選擇；放盤業主叫價轉趨強硬，導致二手交投熱度未及一手，十大屋苑周末成交量續於單位數水平窄幅波動。

中原地產綜合十大屋苑過去兩天有7宗交投，按周持平，4個屋苑零成交。中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑認為，減息效應下，整體入市氣氛提升，發展商把握時機以吸引價錢積極推盤，搶去大量購買力，短期內二手交投明顯受壓。

新鴻基地產（00016）自2019年起推動太陽能發電網絡，截至今年6月底，管理的網絡涉64個發電系統共1.65萬塊太陽能板，協助處理集團所有非地產相關業務的執行董事郭基泓表示，會繼續增加規模，目標在明年底前新增16個發電系統，屆時全數80個系統，合計將有逾2萬塊太陽能板。他期望政府政策拆牆鬆綁，助項目回本及促使市場增加投入規模。

郭基泓盼政策拆牆鬆綁

新地現有64個發電系統分布在住宅（佔約49%）、商業物業（佔約28%）及工廈（佔約20%）等，每年可產生約700萬度電，等於2100個家庭全年用電量；每年減少碳排放約3200公噸，相當於14萬棵樹一年的二氧化碳吸收量。系統增至80個後，每年產生約896萬度電，相當於2700戶的用電需求；每年減排4000公噸。

郭基泓認為，太陽能發電並非財務投資、不求收益，能保本已經好開心。政府2018年提供上網電價，有助營運及令項目收回成本，但項目回本期至少需時約6年，長則10年以上，而上網電價計劃將於2033年告一段落，他擔心餘下9年時間新參與計劃的項目未必能及時回本，導致市場發展可再生能源的意欲減少，恐怕「2027年後就冇人再做」，期望政府能延長上網電價計劃期限，例如在設有中期檢討的基礎上，每5年至7年考慮延長一次，鼓勵不同業主參與。

旗下西沙住宅項目第一期擬年內開售，郭基泓說，西沙大型項目是全港首個有太陽能發電網絡的臨時工地，採用輕巧及較軟身的太陽能板。此外，將與合作方在將軍澳東南、正處於修復期的10萬餘方呎堆填區上，建設全港首個建於堆填區的大型太陽能發電場，預計明年上半年投產，每年可生產120萬度電。

他指出，過往本港未有設於土地上的太陽能發電系統，主因需要按照既有建築條例的規管，牽涉地政署、屋宇署、消防、環保署等，但發電系統並非居住或生活場所，希望政府有專責小組協調處理，參考其他地區的方式重新審視要求，並放寬補地價標準；希望堆填區項目取得成功後，可複製至其他未發展土地、農地，甚至香港迪士尼及科技大學的部分土地上。

另外，郭基泓建議仿效內地，對商業企業購買電動巴士提供補貼；目前電動巴士較柴油巴士貴約三成，盼望能補貼企業採購電動巴士，令成本與柴油巴士相若。

九龍東啟德爆搶客戰，位處港鐵啟德站旁的新地（00016）天璽．天第1期正在收票之際，位於啟德跑道區，由新世界（00017）和遠展（00035）合作發展的柏蔚森II（柏蔚森發展項目第2期），上周六突擊公布首張價單，首批155伙折實平均呎價19189元，全數單位本周三（10月2日）發售。天璽．天第1期也不遑多讓，昨天加推122伙還擊，折實平均呎價20939元。

天璽．天第1期於上周一（23日）公布首張價單，折實平均呎價19668元，創非跑道區新盤首批呎價逾7年新低。柏蔚森II於翌日（24日）上載項目樓書，於上周六開價。

柏蔚森II共155戶 425萬起

柏蔚森II的1號價單共155伙，精選36伙最高可享樓價18%折扣，以及2.8萬元「國慶75周年限時禮遇」；其餘單位只有6%折扣。整批單位折實售價424.7萬至1086.9萬元，折實呎價16210至24100元，折實平均呎價19189元。

同系柏蔚森I及柏蔚森III於今年7月公布首張價單，柏蔚森I首批折實平均呎價17188元，柏蔚森II較之高約11.6%；對比柏蔚森III首批折實平均呎價17956元，柏蔚森II亦較之高約6.9%。

不過，單計柏蔚森II精選36伙，該批單位扣除所有優惠後的折實售價424.7萬至729.6萬元，折實平均呎價16653元。柏蔚森II同步公布銷售安排，周三以先到先得形式發售全數155個單位，搶閘成為10月首個開售的全新盤。

柏蔚森發展項目位於承景街2號，提供1305伙，分3期發展，柏蔚森II佔750伙，實用面積262至451方呎。

天璽．天第1期昨加推2號價單，涉及122伙，實用面積236至559方呎，折實售價473.72萬至1191.01萬元，折實呎價17054至24284元，折實平均呎價20939元，對比1號價單折實平均呎價貴約6.5%。發展商解釋，今批大部分單位均享啟德車站廣場景觀，因此屬原價加推。

該盤過去周末兩天錄得超過1.2萬人次參觀示範單位。市場消息透露，天璽．天暫收逾7000票，按首兩張價單共304伙計算，超額逾22倍。

賣樓賺蝕因素很多，老牌藍籌屋苑樓齡漸高，難免會愈賣愈平；地理位置佳的新晉居屋，即使淡市轉手亦無得輸。鰂魚涌太古城3房單位，原業主持貨7年損手243萬元；同區南豐新邨則有3房單位賣2房價。反觀長沙灣居屋凱樂苑有一手買家5年多勁賺259.4萬元笑住離場。

中原地產資深區域營業董事趙鴻運表示，太古城南山閣高層D室，實用面積689方呎，3房間隔，近日以865萬元易手，呎價12554元。原業主2017年4月以1108萬元購入該單位，持貨約7年，賬面蝕243萬元或21.9%。

居屋王凱樂苑轉手賺259萬

同區南豐新邨3房失守500萬元，中原地產首席分區營業經理楊文傑透露，南豐新邨5座低層D室，實用面積516方呎，3房間隔，原叫價530萬元放售，由於近期同類尺碼有多個放盤，競爭大，該單位又處低層，用家大膽還價，最終以低於市價的478萬元成交，呎價9264元。該屋苑2座中層G室，實用面積391方呎，2房間隔，本月初以475萬元易手，呎價12148元，反映上述成交3房單位賣2房價。原業主2014年1月以510萬元買入前述3房戶，持貨約10年賬面蝕32萬元或6.3%。

居屋王長沙灣凱樂苑入伙只有5年，由於鄰近港鐵站及大商場，享先天優勢，堪稱是未補地價轉手長勝將軍，即使目前樓市低迷，業主仍能大賺一筆。中原地產高級區域經理許永生指出，凱樂苑A座凱碧閣高層17室，實用面積477方呎，原圖則開放式改2房間隔，原以未補地價以670萬元放售，最終以未補地價620萬元獲「白居二」買家承接，呎價12998元。

同座高兩層的18室，面積相同，上月以未補地價675萬元易手，呎價14151元；是次17室造價雖有所下降，賣方仍有不俗斬獲。原業主2019年3月以未補地價360.6萬元一手買入單位，持貨5年多賬面獲利259.4萬元或71.9%。

健身室逐漸由傳統的營運模式，改為靈活性較大的24小時健身室，美聯工商舖指出，今年第三季本港四大核心區（中環、銅鑼灣、尖沙咀和旺角）的主要街道共有8家24小時健身室，較2020年第三季的3家，4年時間多1.7倍。該行料24小時健身室將持續增長，並可能選擇購買或租用巨舖。

四核心區本季有8家

美聯工商舖指出，據該行香港主要購物區街舖空置及商戶分布的調查數據顯示，本港四大核心區的主要街道第三季有8家24小時健身室，而非核心區方面，元朗的主要街道24小時健身室數目也由2020年第三季僅1家增至目前的4家。

美聯旺舖董事梁國文指出，此類健身室按月收費及自助式無硬銷營運方式，頗受用家歡迎，估計此類健身室持續增加，有機會購買或租用巨舖，地點不再局限於核心區和商業區，也可能選擇方便大眾的民生區街舖及基座商場。

該行數據顯示，今年8月全港錄得57宗舖位買賣註冊個案（主要反映7月市況），按月少約26%，當中也涉及1宗此類24小時健身室轉租為買個案，而57宗個案的總金額為8.21億元，按月挫約34.6%。

梁國文補充，9月美國聯儲局減息半厘，料有助銀行放寬按揭審批以及降低按揭申請人的供款和借貸成本，吸引有意入市的投資者及用家趁低吸納優質舖位，可望讓舖位價格止跌。

港股暢旺帶動樓市，過去周末兩日一手成交量急增9倍至240宗，其中首批沽清85伙的跑馬地ONE JARDINE'S LOOKOUT，昨日隨即加推18伙，折實價入場約360萬元，呎價約2萬元。

ONE JARDINE'S LOOKOUT加推的18伙，全屬A室單位，由2樓至27樓A室，實用面積179至180平方呎，定價為約399.6萬至441.1萬元，呎價22,200至24,645元，維持最高折扣10%，折實價約359.6萬至397萬元，折實呎價19,980至22,180元。

投資者逾1460萬 購啟德海灣3伙

英皇國際 （00163） 副主席楊政龍指，近期減息及恒指反彈有助帶動樓市走勢，相信供平過租將重現，樓盤單位吸引自住或投資客入市。

至於ONE JARDINE'S LOOKOUT上周六以價單形式推售85伙，開售約4小時已全數售出，套現逾6.8億元，最大手客斥資逾8,900萬元購入12伙。

連同其他新盤，過去周六、日一手成交兩日錄得240宗成交，較前周的23宗急升約9.4倍，屬於近2個月最旺周末假期，嘉華國際 （00173） 、會德豐地產及中國海外 （00688） 合作的啟德海灣，周六、日暫錄約6宗成交，其中有投資者斥資逾1,460萬元，連購3個1房戶。

上環HOLLYWOOD HILL售5伙

另外，興勝創建 （00896） 投資持有的上環住宅新盤HOLLYWOOD HILL，過去2日售出5個單位，最高成交呎價逾2萬元。而項目正式拆售至今累積售出11個單位，套現約8,000萬元。

其次，中洲置業旗下沙田火炭星凱‧堤岸8月約售出40伙，套現逾3.8億元，其中2座42樓A室，實用面積325平方呎，採1房間隔，昨日以653.1萬元售出，實用呎價20,095元。項目開售至今累售1,207伙，佔全盤1,335伙逾90%。

啟德作為現時新盤供應重鎮，交通配套需求大增，香港測量師學會會長林家輝表示，啟德區有機會興建智慧綠色集體運輸系統，即雲巴、有軌電車或者火車等。現時正處於提交意向書階段，若加上招標及興建，大約3至4年才能落成並投入服務。

林家輝稱，此系統屬一條綫行駛，由起點到達啟德站，無法照顧區內其他地方的需求，例如兒童醫院，以及將於未來落成的急症醫院。而急症醫院規模相當大，料該位置未來人流量及車流量將暴增，故此問題如何解決仍需深思。

對於政府敲定供應商及營運商，他指，政府需要考慮申請者的營運經驗、實力、財政情況，以及維修保養的後援支持能力。尤其是，在發生緊急情況下，是否有足夠人員作復修。

倘系統成功 可引入其他地區

另外，他建議，若果此交通系統成功，亦可以引入本港其他地區，例如由柴灣站到小西灣。而政府亦正考慮於洪水橋以及流浮山一帶興建此運輸系統，以改善該區交通。

至於問及啟德區未來樓價走勢，林家輝續指，因為供應量大，但需求有所減少，故未來樓價較平穩。同時，由於經濟原因，大家對市場期望的積極性有所減少，但不至於悲觀，亦不會有很大升幅，未來的樓價走勢需視乎經濟環境去演進。

美聯工商舖資料研究部資料顯示，今年8月商舖註冊宗數錄57宗，按月跌約26%，同期註冊金額約8.21億元，按月跌約34.6%，隨着聯儲局在今年9月中宣布減息半厘，預料措施有助商舖售價的跌幅放緩。

該報告指，價值500萬元或以下及介乎500萬以上至1,000萬元的商舖註冊量分別錄29及9宗，按月分別跌12宗及2宗，介乎1,000萬以上至2,000萬元及2,000萬元以上至5,000萬元物業成交，按月分別下跌1及5宗，而介乎5,000萬元以上至1億元的商舖註冊量亦錄得2宗。

美聯旺舖董事梁國文指，上月繼續有租戶於淡市轉租為買，其中，油麻地新填地街142至148號地舖及1樓全層以約2,800萬元沽出，買家為近年積極擴充的24/7 FITNESS健身中心。

內地降準 中資有望重回市場

而近月亦有連鎖健身中心以月租約190萬元租用中環畢打街中建大廈地下及地庫，面積逾19,000平方呎，而大埔汀角路29至35號榮暉花園地下及1樓和柴灣柴灣道111號高威閣1樓A1號舖亦分別以月租約26.5萬元及17萬元租出，租客均為24小時健身室。

梁氏料，聯儲局在今年9月中宣布減息半厘，本地銀行亦相繼減息，令有意入市的投資者及用家趁低吸納優質舖位。此外，中國人民銀行亦在9月宣布降息降準，相信措施有望釋放內地資金，令中資重回本地投資市場。

火炭御龍山最大賣點是與港鐵火炭站一街之隔，間隔和呎數多元化，極高層更備有特色戶。介紹為一個極高層相鄰單位，享沙田至馬鞍山遠景，視野甚為廣闊，坐擁城門河和馬場景。

物業位於樂景街28號，由信和置業和港鐵合作發展，共有10座，提供1,375個單位，實用面積由494至3,062平方呎，由2房至特色戶，戶戶有露台，而複式戶更備私家泳池，另設有住客會所，其會所命名為The Palazzo Derby，採用歐洲宮殿設計，設施包括以古羅馬為主題的室內溫泉浴池及恒溫泳池、桑拿室、室內多用途運動場、健身室、網球場及園藝花園等，而會所外設有150呎戶外泳池。

3256呎 連車位叫6900萬

介紹單位為9座極高層相鄰戶，實用面積3,256平方呎，3房間隔，連車位叫價6,900萬元，平均每平方呎21,192元。此室最大賣點備有廣闊視野，城門河景、馬場景、吐露港景以及遠山景，甚至備藍天白雲景。

廳區落地大窗 光源足

介紹的兩個相鄰單位在廳區打通，落地大窗更顯豪宅氣派，光源充裕，巨廳分成兩邊，即使三邊安放梳化，甚至四邊擺梳化都不成問題。每個房間各具空間感外，均配備闊落窗戶。

屋苑於8月錄得1宗大額成交，9座高層A室，實用面積1,845平方呎，作價3,268萬元，平均每平方呎17,713元。

物業屬於小學校網91，該校網有17間小學，包括保良局朱正賢小學、浸信會呂明才小學、聖公會主風小學和沙田崇真學校等。中學校網為沙田區。

新盤熱銷，發展商趁勢加推應市，東半山豪宅全新盤ONE JARDINE’S LOOKOUT首輪銷售報捷，可供發售85伙於開售4小時內悉數沽清，為滿足向隅者需求，發展商昨加推18伙開放式單位，折實入場價僅359.64萬，折實平均呎價約21179元。

英皇國際副主席楊政龍表示，是次推出的開放式單位為港島東半山罕有低於360萬起的全新住宅，屬港島優質投資單位。近期減息及恒指反彈有助帶動樓市走勢，相信供平過租將重現，位處東半山優質地段的精品單位一定吸引無論自住或投資客人，希望準買家把握最後「明升價」入市機會。

發展商昨日加推3號價單，涉及18伙，均為開放式單位，為項目2樓至27樓的A室，面積179至180方呎，其中最平為2樓A室面積180方呎，價單定價399.6萬，價單呎價22200元，計算發展商提供最高達樓價10%的折扣優惠，折實售價為359.64萬，折實呎價19980元。

楊政龍：將重現供平過租

價單最貴單位27樓A室，面積179方呎，價單定價441.14萬，價單呎價24645元，計算10%折扣後，折實售價為359.64萬，折實呎價19980元。至於該批單位折實平均呎價約21179元。

項目所在區域租務市場一向活躍，位於項目附近、同系The Unit Happy Valley呎租曾高見120元，故發展商預計項目落成後未來租金回報可達6厘至7厘。項目預計關鍵日期為今年12月31日，距今不足4個月。

推出18伙開放式單位

發展商於過去周六展開首輪銷售，並於開售4小時內全數迅即沽清推出的85伙價單單位，反映市場及買家對項目的肯定及追捧。其中更有1組大手客共購入12伙作投資之用，斥資逾8900萬。連同早前以招標形式售出的10伙單位，項目累售共95伙，佔全盤123伙中約77%。

柴灣指標屋苑杏花邨環境清靜，交通方便，受用家追捧，該屋苑一個銀主盤拍賣，開拍價638萬，平均呎價約9024元，低市價約23%。
環亞拍賣行發言人表示，杏花邨23座15字樓3室，物業屬銀主盤，面積約707方呎，現開價638萬，較銀行估價840萬低約23%，平均呎價約9024元，將於10月8日 (二)推出拍賣，同場共有62項物業可供競投。

低市價約23%

該單位客飯廳、房間以至廚房洗手間，空間闊落，採光充足，景觀望園景、開揚樓景及海景，勝在夠清靜，杏花邨部分單位儘管景觀優美，惟受高速公路噪音滋擾，拍賣的單位則沒有此情況。不過，值得一提的是，大廳鑽石形，地方寬闊，擺放傢俬需要花費心思。

由於單位屬銀主盤，設施較陳舊，使用痕跡重，新買家需要將物業翻新才可使用。

杏花邨於1986年至1989年分階段落成，發展商為港鐵、嘉里、僑光置業等，建有48幢住宅大樓，共提供6504伙。屋苑設置杏花邨俱樂部，提供健身室、桌球室、游泳池、2個羽毛球場及6個網球場。其他設施包括3個兒童遊樂場、小型遊樂場、長者健體區、一個籃球場及足球場。屋苑毗鄰的海濱長廊，供住戶及公眾人士使用。

杏花邨小學校網為16，有不少地區名校，部分更屬全港龍頭小學，例如中華基督教會基灣小學（愛蝶灣）、聖公會柴灣聖米迦勒小學等，都是許多家長的心水首選。