據公開資訊觀測站資料統計，第3季上市櫃法人商用不動產交易量達674億元，較去年同期成長329%、創八季新高，其中工業不動產受惠於人工智慧、高效能運算等需求增加，帶動廠房、工業土地交易熱度持續攀升，成交金額達545億元，占據本季81%的交易量；辦公市場有辦公空間擴充、成立企業總部等剛性需求支撐，交易續穩，累計交易量達129億元。

第3季商用市場共計成交兩筆百億元級別的大案，分別是台積電（2330）投資171.4億元購置群創南科廠房、台灣人壽以137.5億元取得桃園航空城計畫優先產業專用區57,290坪土地。科技業、壽險業重金買貨，登第3季商用市場兩大重量級買方。

信義全球資產總經理林三智分析，今年商用不動產交易題材豐沛，產業成長帶動新建擴廠需求，包括台積電、美光、先進光、安勤等科技大廠都積極出手布局廠房、廠辦，光是科技業買盤就囊括第3季52%的交易量，顯見購置動能相當強勁，且進一步觀察，這些自用型買方的交易火力，集中在科學園區內的既有廠房，原因有二。

其一，科學園區具備強大的產業群聚效益，加上園區內針對事業廢棄物處理、供水、供電有通盤規劃，可滿足廠商設廠需求。其二，直接購置科學園區既有的廠房及設備，對廠商來說即可立即布建產線、投入生產，省去從無到有新建廠房的工程時間，抓緊市場時機、創造營運效益。

立法院內政委員會30日審查《都市更新條例》修正草案，最終按照行政院版修正通過，擴大適用原建築容積更新重建的對象，放寬到實施容積管制前申請建造執照的建築基地也可適用，估將有8,216棟建物超過30年的老屋可適用。

立法院內政委員會審查都市更新條例第65條修正草案，內政部次長董建宏表示，為保障實施容積管制前已興建完成的合法建築物權益，條例已明定原建築容積高於基準容積時，放寬建築物容積獎勵額度上限，不過部分主管機關反映，普遍有原建築容積大於基準容積情形，且適用921地震前的耐震規定，恐有耐震不足疑慮。

董建宏指出，據統計，全國有8,216棟建物超過30年，已進入需要改建階段，65%集中在雙北市，其餘縣市佔35.5%，不過台灣歷經多次地震災害，為保障國人居住安全，此次修法擴大適用原建築容積更新重建的對象，從現行針對實施容積管制前「已興建完成」的合法建築物，放寬至實施容積管制前「已申請建造執照」的建築基地也可適用，以加速都更速度並降低致災風險。

該修法已經取得朝野立委初步共識，藍營立委雖然推出二個修法版本，但內容大同小異，內政部版本與立委王鴻薇提案版本一致，新增容積管制前「已申請建照」的合法建築物；立委李彥秀則是再增加，刪除「已興建完成」，因這容易有爭議，建議以申請建照為主。

多名委員質詢時均表示同意修法，最後立委王美惠、李柏毅、蘇巧慧、黃捷提附帶決議，就都市更新條例第65條所定，實施容積管制前，已興建完成或已申請建造執照的合法建築物，得突破同條第一項所定的容積率上限，建請內政部研議相關政策，建立取得容積獎勵的建物回饋在地社區機制。


立院今審都更條例！估8千多棟受惠 多集中雙北地區
聯合報

立法院內政委員會今審查「都市更新條例」第65條條文修正草案。內政部次長董建宏表示，主要是因應民國88年容積獎勵公布前的合法建物能放寬適用範圍，修法後預計有8千多棟可受惠，大部分是沒有電梯的舊式公寓，多數集中在雙北地區。

內政部指出，都更條例實施至今，部分主管機關反映，在實施容積率管制前已申請建造執照而在實施容積管制後，才興建完成的合法建築物，是依申請當時建管法令規畫設計及興建，普遍有原建築容積大於基準容積的情形，此類建物適用921大地震前的耐震規定，亦有耐震不足的疑慮。

為提高都市更新之意願，內政部提出修法，擬併同放寬此類建物容積獎勵額度上限，保障國人居住安全。據統計，全國有8216棟該類建物，屋齡約超過30年，已進入需要改建階段；其中有66.5%集中於雙北市，其餘縣市占33.5%。

董建宏今列席內政委員會備詢前受訪表示，雙北擁有最多的步登公寓（沒有電梯的舊式公寓），這些公寓在都市化發展下也呈現老舊，希望給予這些公寓一個機會，面對地震、社會高齡化時，藉由修法保障住民安全與權利。

此外，媒體詢問，國土計畫法是否會如期上路？董建宏表示，依據行政院指示，內政部會積極跟各縣市政府繼續溝通，爭取大家更多了解與認識，也會聆聽地方意見。

【中央社／台北30日電】

立法院內政委員會今天初審通過都更條例第65條修正草案，放寬實施容積管制前，已掛號申請建照的建築基地也可適用容積認定。內政部說，預計8216棟6層樓以上合法建築物、約27萬戶受惠。

立法院內政委員會今天初審通過都市更新條例第65條修正草案。現行法規定，實施容積管制前已興建完成的合法建築物，其原建築容積高於基準容積不得超過各該建築基地0.3倍的基準容積再加其原建築容積，或各該建築基地1.2倍的原建築容積，其獎勵後的建築容積得依規定擇優辦理。

為加速921大地震前的建物更新，初審通過條文中，擴大適用原建築容積更新重建的對象，納入「已申請建照執照之合法建築物」，也就是實施容積管制前，已掛號申請建造執照的建築基地，也可適用容積認定。

內政部透過新聞稿表示，草案待三讀正式通過後，將可透過增加改建誘因，提高建築物所有權人參與都市更新的意願，達到提升建築物與民眾居住安全目標。

內政部說，考量實施容積管制前的建築容積多大於管制後的法定容積，且這類建築多為921大地震前建造，就現今建築法規標準而言，恐有耐震不足的疑慮，為維護民眾居住安全品質及利於更新整合，因此修法擴大適用原建築容積更新重建對象。

內政部表示，初審通過條文中也明定，實施者已擬訂都市更新事業計畫送地方政府審議的案件，也可適用。預計全國將有8216棟6層樓以上合法建築物、約27萬戶受惠。

內政部強調，台灣歷經多次地震災害，推動都更條例修法有其必要性及重要性，盼立委共同支持，早日完成三讀程序，以加速老舊建物更新，強化民眾居住安全。

CBRE世邦魏理仕發布第3季商用不動產調查，今年第3季全台土地買賣金額達1,044億元，較上年同期大增152%，創下有紀錄以來首次出現單季成交量逾千億元。

分析土地升溫原因，主要受到今年房市價量齊揚的鼓舞，許多中大型建商紛紛加大購地力道，第3季建商合計投資額達732億，較上年同期大增255%。

觀察建商購地熱區，台中、高雄、台北名列購地額前三高縣市，主要鎖定標的包含位在都市內精華地段且具重建潛力的土地及其地上物，以及重劃區內大面積素地。

另一方面，今年三月底保險業最低收益率門檻已達2.97%，業者難以尋得商用不動產投資標的，少部分保險公司因而轉為專注於土地開發機會，如近期台灣人壽即以新台幣逾137億元取得桃園航空城產專區土地，未來將採分期開發，且估計投報率可達4.5%以上。

世邦魏理仕總經理林敬超表示，儘管9月央行宣布升準並祭出第七波信用管制，加上當前銀行業者針對不動產放貸的態度明顯趨嚴，但央行會議後至今仍陸續有建商公告取得精華區土地，可預見短期內建商已洽談中的土地仍將朝成交邁進，第4季全台土地交易量將維持穩定。


金龍海嘯來襲 房仲：9月交易慘不忍睹

住商機構指出，9月央行理監事會後，「金龍海嘯第一排」房仲業者交易狀況慘不忍睹，統計住商旗下成交全台交易量減少26%，比起去年同期減少28%，區域表現全面蕭條。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨表示，8月開始限貸令上路後災情頻傳，同時新青安審核難度更高，9月19日央行理監事會後的選擇性信用管制，成屋交易雪上加霜，雖有零星個案降價求售，但買盤因貸款與期待價格修正心態，第一線狀況慘淡。

各區表現上，相較於去年9月，今年在限貸令與選擇性信用管制壓力下，各都會全面均呈現雙減，北市月減31%，年減34%，新北市月減30%，年減37%。

桃園市月減41%，年減45%，台中月減24%，年減19%，台南月減9%，年減9%，高雄月減23%，年減26%。

徐佳馨表示，央行在月中宣布的選擇性信用管制新規定一出，市場微弱買氣煙消雲散，加上許多銀行房貸庫存已經滿水位，各地災情頻傳，第四季交易很難表現。

大家房屋企研室公關主任賴志昶指出，7月可說是本波市場轉向關鍵，8月因限貸令重挫市場，9月又有選擇性信用管制上膛，房市可說是禍不單行。

他表示，雖然央行要針對換屋與繼承者打開「綠色通道」，但恐怕數量有限，近期交屋潮因不少買方誤踩第二屋或高總價貸款成數地雷，更讓交易過程中風險大幅提高，提醒買方要特別注意手上購屋資金是否充足，避免因貸款不足而違約。

中信房屋統計內部成交件數，9月全台交易量相較於上月減少約15.9%，較去年同期減少約12.3%。進一步觀察六都的成交量變化數據，台北市月減18.3%、年減12.5%；新北市月減15.7%、年減10.7%；桃園市月減13%、年減12.8%；台中市月減16.7%、年減10.7%；台南市月減18.5%、年減12%；高雄市月減18.2%、年減13.8%。

中信房屋總經理張世宗指出，隨著銀行全面收緊房貸金額，9月市場交易量繼續走低，特別是在台北市和南二都，月減幅度尤為顯著。台北市的房屋總價本就偏高，房貸成數的減少迫使購屋者需準備更多自備款，而南二都則因台積電及科技產業的推動，近年來區域房市投資氛圍相當濃厚，但現在隨著市場的降溫，投資客群大量離場，南二都的交易量也明顯減少。

張世宗進一步指出，在第七波房市管制措施、升準一碼、銀行限縮貸款等不利因素的干擾下，投資客群的心態率先發生轉變，部分資金實力較強的投資者會選擇先出租物件，等待合適的售房時機，而資金周轉相對緊張的投資者則開始出售物件、重新配置資產。買方方面，因預期未來房價下跌，買方出價變得更加謹慎，進場意願也較上半年明顯減弱。

張世宗表示，目前市場觀望氣氛較重，成交難度大幅提升，交易情況因此不甚理想，預估要等到央行的配套方案或排除條款正式上路後，房市走向才會更加明朗，依照目前的情形來看，在國內通膨壓力仍在、工料雙漲、產業科技題材的影響下，房價不致出現大幅震盪，但若政府沒有釋出新的政策利多，交易量恐怕將持續萎縮，長期而言，房價亦不排除出現鬆動的可能性。


央行重拳打炒房 9月成屋交易量連兩月衰退、這三都量能萎縮淒慘
經濟日報

據中信房屋內部成交件數顯示，9月全國交易量相較於上月減少約15.9%，較去年同期減少約12.3%，為連兩月衰退；進一步觀察六都的成交量變化數據，台北市月減18.3%、年減12.5%；新北市月減15.7%、年減10.7%；桃園市月減13%、年減12.8%；台中市月減16.7%、年減10.7%；台南市月減18.5%、年減12%；高雄市月減18.2%、年減13.8%。

中信房屋總經理張世宗指出，隨著銀行全面收緊房貸業務，9月市場交易量繼續走低，特別是在台北市和南二都，月減幅度尤為顯著。台北市的房屋總價本就偏高，房貸成數的減少迫使購屋者需準備更多自備款，而南二都則因台積電（2330）及科技產業的推動，近年來區域房市投資氛圍相當濃厚，但現在隨著市場的降溫，投資客群大量離場，南二都的交易量也明顯減少。

張世宗進一步指出，在第七波房市管制措施、升準一碼、銀行限縮貸款等不利因素的干擾下，投資客群的心態率先發生轉變，部分資金實力較強的投資者會選擇先出租物件，等待合適的售房時機。

張世宗表示，而資金周轉相對緊張的投資者則開始出售物件、重新配置資產；買方方面，因預期未來房價下跌，買方出價變得更加謹慎，進場意願也較上半年明顯減弱。

企業開枝散葉是永續經營的必經過程，台中地產界就出現建商兄弟檔跨出雙品牌路線，各自開創天地。如資深建商大城營建機構與元城建設近期在北屯、南屯屢創佳績。

而二代接班後的親家與允將建設，更在危老整合、頂級商辦、能源事業走出創新領域；以及坤悅、坤聯富、坤聯發則是持續深耕首購蛋白區與科技族群，逐漸走出差異化。

台中市建築經營協會市場資訊主委白洪章指出，台中超過30年資歷的老牌建設公司皆能挺過921大地震、數次金融海嘯，在消費者心目中有一定的信賴基礎，雙品牌路線即使各自為政、或是互補相乘，多少也有良性競爭意味，對外界形象有1加1大於2的加分效果。

其中，成立35個年頭的大城建設，曾被外界封為「台中大地主」、「廍子王」、「北屯一哥」等稱號，手中的土地庫存量最高逾2萬多坪，其中還包含一處位於七期市政府旁的超級蛋黃千坪地，選地眼光快狠準。然而在公司經營方面採取穩建、踏實的腳步，長期專注經營自住客層、社區總體營造、以及建築與環境的共融。

大城以購屋族可負擔的區域為重心，持續加碼首購、自住為主的北屯區，新案「大城光年」將棟距視野放大，加上位處捷運商圈核心地段，成為今年機捷特區最強黑馬新案。第4季公開的「大城吾界」，更進一步將自然山水引景入室，創造環境共融進化，換屋客層預約詢問不斷。

而大城機構最為人津津樂道的「大城小食光」特約商家服務，至今仍在持續增加中，包括膳馨、屋馬集團、涮乃葉、頂園全鴨坊、詩蘭慕頂級名床等近百家名店提供大城約88個社區、近9,000戶家庭生活各層面的貴賓級禮遇。

由大城建設董事長賴源釗胞弟賴源旻所創立的元城建設，低調行事風格如同兄長一般，早期以新古典風格奠定市場知名度，開發區域偏好成熟市區的隱富區域。今年元城建設將舊木業工廠作為策展空間，以南屯在地文化展覽為新案「元城生生」的進場鋪陳，確實讓市場耳目一新。

此外，親家建設與允將建設同樣是成立超過數十載的台中在地老牌建商，近年都頻頻讓人有刮目相看的創舉，如親家建設跨足綠電產業，打造全台最大儲能廠，並邁大步進軍台北大安區推出都更案「親家JIA」，同時亦積極整合台中精華危老土地。

而允將建設將開發觸角拓展至頂級商辦，「允將TST台灣之鑽」創下每坪92.7萬元天價，開啟台中豪辦新眼界。

房貸緊縮、信用管制重創房市交易量，買氣急凍，位於「金龍海嘯」第一排的房仲業，近期交易狀況慘不忍睹。各大房仲業者自結門市交易量顯示，9月交易量普遍較8月減少2成，並較6月高點交易量接近腰斬，連續三個月呈現量縮。

根據各大房仲統計9月門市交易量顯示，永慶房產集團月減15％、年減17％；住商機構月減26.4％、年減28.6％；台灣房屋月減14.8％、年減19.3％；中信房屋月減15.9％，年減12.3％。房貸緊縮加上919央行無預警推出第七波信用管制，民眾購屋腳步更為放緩，第一線狀況慘淡。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，8月受到銀行房貸緊縮影響，民眾因擔心房貸撥貸不如預期，購屋態度轉趨保守觀望，房市交易量已較7月減少逾2成，9月中央銀行推出加碼信用管制，銀行放貸審核趨嚴、貸款利率拉高、成數降低、排隊等撥款等現象恐怕短時間內無法解決，在縮銀根、去槓桿的狀況下，將扭轉民眾對於房價持續上漲的預期，第四季買氣急凍，價格可能盤整或下修。

住商不動產企研室執行總監徐佳馨表示，8月限貸令上路、新青安審核難度更高，加上9月19日推出選擇性信用管制，成屋交易雪上加霜，雖有零星個案降價求售，但買盤因貸款與期待價格修正心態，全台各地成交量同步急凍，預期第四季很難回溫。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，9月限貸令一出，市場從「難貸」到「限貸」，市場信心受到動搖，對重劃區案量大的區域，以及持有多屋的投資客、小置產族形成較大壓力；許多即將交屋的投資客尋求平盤轉手，若為三年前的取得價格與目前行情應有2成價差，對於不受限貸影響的現金客和青安族，反而有機會危機入市。預估第四季依購屋需求和財務能力，客層將走向M型化發展。


房市交易連三個月量縮！ 9月較6月高點減45％
聯合報

在銀行房貸緊縮與央行下達房貸「減降令」的狀況下，9月房市延續8月的冷清市況，但央行無預警祭出第七波選擇性信用管制，更進一步限縮貸款，讓民眾購屋腳步更為放緩，市場觀望氣氛濃厚。根據永慶房產集團統計，9月房市交易量較8月量縮15%，買氣續降。

與8月相比，台北月減5%，新北量縮23%，桃園減少15%，新竹縣市月減10%，台中量縮20%，台南與高雄分別月減16%與15%，若以9月與6月高點相比，交易量減少高達45%。

若與去年9月同期相比，永慶房屋研展中心副理陳金萍說明，全台房市交易量年減17%，台北年減19%，新北量縮25%，桃園年減12%，新竹縣市減少26%，台中年減14%，台南與高雄則分別年減4%與19%。

陳金萍表示，8月受到銀行房貸緊縮影響，民眾因擔心房貸撥貸不如預期，購屋態度轉趨保守觀望，房市交易量已較7月有逾二成的減幅，房市已明顯降溫。

不過，央行於9/19再度祭出第七波選擇性信用管制，銀行放貸審核趨嚴、貸款利率拉高、成數降低、排隊等撥款的現象恐怕短時間內無法解決，且銀行房貸資源將優先提供無房族的真首購，在縮銀根、去槓桿的狀況下，將扭轉民眾對於房價持續上漲的預期，第四季買氣急凍，價可能盤整或下修。

世邦魏理仕30日發布第三季商用不動產市場報告，第三季市場情緒熱絡，土地市場成交1,044億元、年增152％，創下首次單季成交量逾千億元的紀錄。

世邦魏理仕總經理林敬超表示，即使不動產放款趨嚴，不過自中央銀行9月理監事會議決議至今，仍有建商公告取得精華區土地，第四季土地交易量仍維持穩定，而商辦供給稀缺、潛在買方申貸條件變差，未來數季投資市場呈現工業地產獨強的局面。

據世邦魏理仕統計，今年前三季全台大型商用不動產加土地交易金額合計達3,157億元、年增75％，前三季交易規模已超過去年全年，其中土地市場升水溫，中大型建商紛紛加大購地力道，第三季建商合計投資額達732億元、年增255％，主要朝向都市內精華地段且具重建潛力的土地及其地上物，以及重劃區內大面積素地。

據統計，今年以來投入超過50億元購地的建商至少有八家，包括亞昕國際、遠雄建設，均已投資逾百億元購地，興富發集團、新美齊也投資超過80億元，達麗、海悅國際也投入資逾70億元。

此外，保險業最低收益率門檻已達2.97％、標的難尋，部分保險業者轉向土地開發機會，如近期台灣人壽即137億元取得桃園航空城產專區土地，預估投報率可達4.5％以上。

商用不動產部分，由於自用型企業大手筆購置工業地產，第三季成交為522億元、年增205％。隨著台灣出口回暖，包含台積電、美光等多家製造業近幾月內購入大坪數廠房以加快擴產步伐，廠房交易額為去年同期的6.5倍，科技業追求工作場所升級趨勢持續延燒，新完工或預售中廠辦大樓買氣熱絡，第三季廠辦交易也有122億元，年增78％。

合宜宅增值獲利可期，因而出現不少亂象，包括「借人頭」、「假債權、真買賣」等違法套利行徑，引發內政部國土署大動作提告，光是浮洲合宜宅的被告人數就超過百位，前兩年更出現被告與國土署和解後，以承購價「八五折」賣回的首例。

根據最新實價揭露，今年六月，浮洲合宜宅揭露A3區二十樓某一戶實價，總價約八一一．○三萬元，對比二○一二年當時預售總價九五四．一五萬元，相當於打八五折，投機者十二年反虧損一四三萬元。

房市專家何世昌表示，國土署追回合宜宅轉售戶的作為值得肯定，也符合大眾期望；未來官方若規劃使用權住宅，建議配套措施應更為嚴格，以免善意遭濫用。

高力國際業主代表服務部董事黃舒衛表示，過去為突破國宅、軍宅的禁賣管制，往往衍生預告登記、信託、人頭、假債權、法拍、不點交等五花八門的伎倆，因資訊蒐集困難、跨單位資料勾稽不易，成為投資客生財的特殊管道；不過，現在貸款、財產、收入、金流資訊的整合更完整，讓許多遊走灰色地帶的操作方式難以遁形。

根據監察院在二○二一年的調查，浮洲合宜宅大量交屋後，法拍案件頻傳，光一個年度就有五十五件，其中三十九件、約七成確實涉有「假債權、真買賣」的弊端。而近期新青安貸款引發爭議，公部門也立刻查核抓到出租、人頭戶的違規案件，建議無論買賣或申請補助的民眾，都要重視權利義務的規範，不要心存僥倖，以免得不償失。

估27萬戶受惠

立法院內政委員會昨初審通過「都市更新條例第六十五條修正草案」，擴大適用原建築容積更新重建的對象，實施容積管制前，已掛號申請建造執照的建築基地，也可適用容積認定；另實施者已擬訂都市更新事業計畫送地方政府審議的案件亦可適用，預計全國將有八二一六棟六樓以上的合法建築物、約二十七萬戶受惠。

都更條例一九九八年實施，給予都更容獎最高一．五倍；但若在一九九九年全面實施容積管制前已經興建完成、取得使照的建物，可擇優適用原容積。

內政部次長董建宏表示，本次修法主要是針對全國八千餘棟在實施容管前已掛號申請建照、但尚未完工的建築，因適用九二一地震前的耐震設計，恐有耐震不足疑慮，為鼓勵加速都更，將原規定實施容積管制前已興建完成的合法建築物才能適用原建築容積獎勵，修正擴大為已興建完成或已申請建照的合法建築物均可適用。

初審通過條文也明定，都市更新事業計畫送地方政府審議的案件亦可適用。內政部說明，預計全國將有八二一六棟六樓以上的合法建築物、約二十七萬戶受惠。

另，會中也通過民進黨立委王美惠提出的附帶決議，建請內政部研議相關政策，建立取得容積獎勵建物回饋在地社區的機制。

世邦魏理仕30日發布第三季商用不動產市場報告，第三季市場情緒熱絡，土地市場成交1,044億元、年增152％，創下首次單季成交量逾千億元的紀錄，世邦魏理仕總經理林敬超表示，即使不動產放款趨嚴，不過自919央行會議會至今仍有建商公告取得精華區土地，第四季土地交易量仍維持穩定，而商辦供給稀缺、潛在買方申貸條件變差，未來數季投資市場呈現工業地產獨強的局面。

據世邦魏理仕統計，累計全台前三季大型商用不動產加土地合計達3,157億元、年增75％，前三季交易規模已超過去年全年，其中，土地市場升水溫，中大型建商紛紛加大購地力道，第三季建商合計投資額達732億、年增255％，主要朝向都市內精華地段且具重建潛力的土地及其地上物，以及重劃區內大面積素地。

統計顯示，今年以來投入超過50億元購地的建商至少有八家，包括亞昕國際、遠雄建設，均已投資超過百億購地，興富發集團、新美齊也投資超過80億元，達麗、海悅國際也投入資逾70億元。

此外，保險業最低收益率門檻已達2.97％、標的難尋，部分保險業者轉向土地地開發機會，如近期台灣人壽即137億元取得桃園航空城產專區土地，預估投報率可達4.5％以上。

商用不動產部分，由於自用型企業大手筆購置工業地產，第三季成交為新台幣522億元、年增205％，隨著台灣出口回暖，包含台積電、美光等多家製造業近幾月內購入大坪數廠房以加快擴產步伐，廠房交易額為去年同期的6.5倍，科技業追求工作場所升級趨勢持續延燒，新完工或預售中廠辦大樓買氣熱絡，第三季廠辦交易也有122億元，年增78％。

林敬超表示，儘管9月央行升準並祭出第七波信用管制，不過至今仍有不少建商公告取得精華區土地，可預見短期內建商已洽談中的土地仍將朝成交邁進。而第三季高達93％商用不動產交易量來自於企業自用需求，預期短期市場需求仍以剛性需求占大宗；此外，在商辦產品供給不足、潛在買方申貸條件可能變差，未來數季內商用不動產投資市場將呈現工業地產獨強的局面。

北京樓市新政的“靴子”終於落地。

9月30日晚間，北京市住房和城鄉建設委員會、北京市財政局、中國人民銀行北京市分行、國家金融監督管理總局北京監管局、國家稅務總局北京市稅務局、北京住房公積金管理中心六部門聯合印發《關於進一步優化調整本市房地產相關政策的通知》（以下簡稱“通知”），調整北京房地產政策。

從通知內容來看，包括落實降低存量房貸利率政策、下調居民家庭購房貸款最低首付比例、下調非本市戶籍居民家庭購房所需繳納社會保險或個人所得稅年限、購買通州區商品住房按全市統一政策執行等8個方面。

這也是4個一線城市中，最後一個在中央政治局會後調整限購政策的城市。為控制房價過快上漲和房地產市場過熱，北京已經嚴格執行現行限購政策13年。

9月26日召開的中央政治局會議首次明確提出，“要促進房地產市場止跌回穩”，體現出國家穩樓市的決心。對於備受關注的住房限購政策，會議明確表示，“要回應群眾關切，調整住房限購政策”。

就在會議召開之後的幾天，一整套房地產政策“組合拳”齊發，讓整個房地產市場沸騰起來。9月29日晚間，上海、廣州、深圳相繼宣佈鬆綁此前執行的限購政策。此後，各地產項目和仲介經紀都快速進行了回應。

上述通知發佈後，有北京地產從業者告訴記者，非常看好在“國慶假期”這個時間點的北京樓市，“公司已經做好充足準備，要求工作人員在接下來的時間積極配合客戶，促進成交”，亦有在售樓盤在朋友圈發出，將收回折扣的標語，如10月1日起，北京西四環的京能西賢府稱，恢復原折扣方案，多餘折扣收回；中建壹品發出海報，10月8日起旗下的花香壹號、頤和公館、禦璟星城、禦璟星城•元啟、大興星光城，折扣回收2%；北京昌平新城梧桐山語全線產品優惠收回2%等。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，政策將發揮非常好的示範效應，對於後續各地進一步優化政策具有啟發，同時也意味著各類新的鼓勵性政策也將繼續出臺。據此可以認為，2024年第四季度樓市交易將迎來一波好行情，或將呈現“量價齊升”的良好勢頭，房地產“牛市之路”已開啟。

進一步優化調整政策

作為全國限購政策執行最嚴格的城市，北京樓市政策調整主要在幾個方面：

一、落實國家關於降低存量房貸利率政策，引導商業銀行穩妥有序將存量房貸利率降至新發放貸款利率附近。

二、居民家庭購買首套商品住房，商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低於15%。購買二套商品住房，商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低於20%。

三、非本市戶籍居民家庭購買五環內商品住房的，繳納社會保險或個人所得稅的年限，調整為購房之日前連續繳納滿3年及以上；購買五環外商品住房的，繳納社會保險或個人所得稅的年限，調整為購房之日前連續繳納滿2年及以上。

符合本市經濟社會發展需要的高層次和急需緊缺人才購買本市商品住房的，繳納社會保險或個人所得稅的年限，調整為購房之日前連續繳納滿1年及以上。

四、居民家庭購買通州區商品住房，按全市統一政策執行。

五、本市戶籍成年單身人士與未成年子女共同生活的，按本市戶籍居民家庭執行住房限購政策。

六、對二孩及以上本市戶籍居民家庭購買商品住房，申請公積金個人住房貸款的，可貸款額度上浮40萬元。

七、按照國家工作部署，及時取消普通住房和非普通住房標準。

八、加快構建房地產發展新模式。完善“市場+保障”住房供應體系，抓緊出臺支援“好房子”建設的舉措，加快推進城中村改造，發揮“白名單”作用滿足房地產企業合理的融資需求，持續防範化解房地產風險，穩定市場預期。

放寬限購已是大勢所趨

北京市住宅房地產業商會會長黎乃超此前在接受中國房地產報記者採訪時分析稱，北京跟其他限購地區相比很特殊，“其他地區都有經濟發展指標，北京則是全國第一個減量發展的城市，總體要求仍是疏解整治促提升。”

黎乃超認為，北京今年全面取消限購的可能性不大，但是會將限購條件逐步放寬，比如調整繳納社保年限等措施。“北京對全國樓市來說有著風向標作用。所以，這類政策一定會有大調整，我對於北京調整這類限制性政策的預期比較樂觀。”

去年以來，北京已多次“小步”調整樓市限購政策。

2023年9月，北京放鬆樓市政策，推出了“認房不認貸”、降低首付比例和房貸利率、大幅調高普宅標準、放鬆通州購房“雙限”、取消“離婚限購”、優化離婚限貸等多項措施。其中涉及限購調整的主要有兩條，一是在符合北京整體限購基礎上適度放鬆通州限購條件，二是解除“離異3年內不得京內購房”的限購要求。

今年2月6日，北京市住建委發佈《關於調整通州區商品住房銷售政策的通知》，具有北京市購房資格且符合相應條件之一的家庭，可在通州區購買1套商品住房。

4月30日，北京市住建委發佈《關於優化調整本市住房限購政策的通知》，提出在執行現有住房限購政策的基礎上，允許已擁有住房達到限購套數的居民家庭，到五環外新購一套住房。

北京還允許有北京購房資格的限購家庭或成年單身人士，在五環外新購買一套商品房，新房和二手房皆可。

調整後，新增1套五環外購房資格的群體包括三類：在北京有2套住房的北京戶籍家庭、在北京有1套住房的北京戶籍單身人士、連續在京繳納5年及以上社保或個稅並在北京已有1套住房的家庭或單身人士。

需要注意的是，新購買商品房位於通州區（不含台湖、馬駒橋地區）的居民家庭或成年單身人士，還須為通州區戶籍，或與在通州區註冊或經營的企業、疏解搬遷至通州區的黨政機關、企事業單位存在勞動關係。

調整步伐雖然不大，但具有風向標的意義。

針對北京再次放鬆限購政策，多位北京房地產從業人士接受記者採訪時表示，“能在國慶日前發佈放寬限購的通知，對國慶假期的北京樓市而言，將是極大利好。”

限購往事

作為全國購房門檻最高的城市，北京已經嚴格執行現行限購政策13年。

2010年4月，北京出臺的“國十條實施細則”，規定從2010年5月1日起，北京家庭只能新購一套商品房，購房人在購買房屋時，還需要如實填寫一份《家庭成員情況申報表》，如果被發現提供虛假信息騙購住房的，將不予辦理房產證。這是全國首次提出的家庭購房套數“限購令”。

2011年2月，北京正式出臺《關於落實本市住房限購政策有關問題的通知》，政策要求，本市戶籍已婚家庭限購2套住房；本市戶籍單身家庭限購1套住房；非本市戶籍家庭，在本市沒有住房且連續5年（含）以上在本市繳納社會保險或個人所得稅的，限購1套住房。

這也是此後13年，北京一直執行的限購政策。

2015年，通州區在北京現行限購政策基礎上還實施了“雙限”政策。

實際上，“限購令”的出臺，有著深刻的時代背景。從2009年開始，我國經濟快速升溫，正處在快速城市化階段的房地產市場也明顯復蘇。到2010年，樓市進一步升溫，部分城市出現投資需求占比過高、房價上漲過快的情況。其中，以北京為代表的一線城市最為火爆。

2010年3月15日，北京一天之內誕生三個“地王”，創下賣地單價和總價歷史之最，引起全國關注。據北京房地產交易管理網統計資料顯示，2010年4月，北京商品房的價格相比2009年同期上漲了近96.6%，而二手房的價格也達到了當時歷史最高點。同年，北京樓市多次出現因房價“跳漲”而違約的購房交易。

也正是在這樣的情形下，北京樓市調控從嚴從緊出臺。上海、深圳等地也在同年先後發佈限購政策。

限購政策對我國房地產市場產生了深遠的影響，包括成交量的下降、市場結構的變化以及房價的相對平穩。這些影響共同作用，使得房地產市場逐漸向更加理性和自住的方向發展。

根據北京房協發佈的2011年北京房地產市場資料，2011年，北京新建普通住房成交均價為13173元/平方米，同比下降11.3%。資料顯示，2011年北京市住房簽約20萬套，同比減少30.1%。鏈家地產市場研究部根據住建委資料統計，2011年北京全市成交量創自2008年以後的新低。和其他類型房源簽約量相比，保障房簽約量是唯一正向增長的資料。

彼時，業內人士普遍認為，北京住宅市場的投機、投資需求基本被擠出，剛性自住需求得到很好的滿足。

值得注意的是，隨著我國房地產行業邁入新的階段，限購政策或許已完成了“歷史使命”。

中國土地財政報告資料顯示，我國國有土地出讓金收入從2021年的8.7萬億元，下降至2023年的5.8萬億元。

北京的住房價格也進入下滑通道。根據國家統計局資料，自2023年10月至2024年5月，北京二手房價格連續8個月，環比價格和同比價格，都處於下跌態勢。

在限購的背景下，為買房而假結婚、假離婚的個例也時有發生。

“取消限購是大勢所趨，按照市場規律行事，讓市場的歸市場。”一名不願具名的房企高層人士在與中國房地產報記者交談時表示。

中指研究院政策研究總監陳文靜表示，截至目前，一線城市均已出臺樓市新政，積極落實“9•26”中央政治局會議精神；一線城市政策的集中落地，也有助於發揮政策的疊加效用，整體將對穩定市場預期、提振市場信心產生更加積極作用。

“在近期多項政策加快落地下，核心城市房價有望趨穩，四季度房地產市場活躍度有望提升，核心城市市場加快築底企穩，也有望進一步帶動全國房地產市場加快築底。”陳文靜表示。

9月30日，據“成都發佈”消息，成都高新區公園城市建設局發佈《促進成都高新區房地產市場平穩健康發展若干舉措》的通知。

根據《通知》內容，通知實施期間在成都高新區新增購買新建住宅的，單套建築面積90平方米（含）以下的每套補貼2萬元消費券；90平方米至144平方米（含）的每套補貼4萬元消費券；144平方米以上的每套補貼6萬元消費券。通知實施期間在成都高新區新增購買新建住宅項目地下車位的，第1個補貼2000元消費券；第2個及以上的，每個補貼4000元消費券。消費券可在成都高新區範圍內參與活動的門店、商業街區直接抵扣相應消費金額，消費券有效期180天。

《通知》還提到，要促進以舊換新，鼓勵房地產開發企業、房地產經紀機構積極參與市房地產協會搭建的住房“換新購”平臺，按照市場化原則對以舊換新購房人予以延長認購期、分擔住房以舊換新交易費用等形式多樣的激勵舉措。

在優化金融政策方面，購房者在成都高新區無住房或僅有一套住房但正掛牌出售的，均認定為首套住房，支援商業銀行按認定的客戶住房套數辦理個人住房貸款業務。

另外，還要進行發放房票獎勵。成都高新區範圍內，因城市有機更新、城中村改造、棚戶區改造等項目實施及其他公共利益需要，對國有土地上房屋實施徵收並進行貨幣補償的，被徵收人可自願選擇將一定比例的貨幣補償款以房票形式發放，由房票持有人在成都高新區房票房源庫中自行購買新建商品房屋，並由成都高新區給予使用房票購房者一定比例的購房獎勵，具體細則另行發佈。

該《通知》適用範圍為成都高新南區、西區，自2024年9月30日至2025年3月31日試行，試行期滿後按法定程式根據市場情況作進一步修訂。

榮盛發展 視覺中國 資料圖

9月30日，榮盛房地產發展股份有限公司（榮盛發展，002146.SZ）披露了關於“20榮盛地產MTN001”以及“20榮盛地產MTN002”未按期足額兌付本息的處置進展公告。

其中，“20榮盛地產MTN001”代碼為102001416，發行金額10億元，期限3年，利率7.22%，起息日為2020年7月23日。

截至目前，榮盛地產未能按期足額兌付2024年3月25日、2024年4月23日、2024年5月23日、2024年6月23日利息1342.92萬元、671.46萬元、671.46萬元、671.46萬元，以及2024年7月23日本金5000萬元和利息1674.25萬元。

“20榮盛地產MTN002”代碼為102001469，發行金額11.2億元，期限3年，利率7.18%，起息日為2020年8月6日。

截至目前，榮盛地產未能按期足額兌付2024年3月6日、2024年4月6日、2024年5月6日、2024年6月6日、2024年7月6日利息約1495.74萬元、747.87萬元、747.87萬元、747.87萬元、747.87萬元，以及2024年8月6日本金5600萬元和利息1864.77萬元。

榮盛發展表示，針對以上債券未能如期兌付本息的處置，榮盛地產已於2024年3月22日召開了持有人會議，盡最大努力給出了相關處置方案，最終方案未獲通過。

榮盛發展2024年半年報資料顯示，2024年上半年，公司實現營業收入197.48億元，同比下降13.46%；歸母淨利潤虧損3.17億元，2023年同期盈利1.08億元；扣非淨利潤虧損4804.81萬元，2023年同期盈利1.78億元；經營活動產生的現金流量淨額為-7.33億元，2023年同期為-4.84億元；報告期內，榮盛發展基本每股收益為-0.07元，加權平均淨資產收益率為-1.36%。報告期內，公司合計非經常性損益為-2.69億元，其中非流動性資產處置損益（包括已計提資產減值準備的沖銷部分）為-3.3億元，債務重組損益為219.16萬元。

截至9月30日收盤，榮盛發展報1.78元/股，漲幅9.88%。

9月30日，河南省住房和城鄉建設廳、中共河南省委金融委員會辦公室、河南省財政廳、河南省自然資源廳、河南省人民政府國有資產監督管理委員會、中國人民銀行河南省分行、國家金融監督管理總局河南監管局等7部門聯合在全國率先印發《關於進一步促進房地產市場平穩健康發展的若干措施》（以下簡稱《措施》），以20條措施促進房地產市場止跌回穩。

《措施》在大力支持住房消費方面提到，取消商品住房限制政策，購買商品住房 (含新建商品住房和二手住房)，無需審核購房人資格。取消商品住房 (含新建商品住房和二手住房)轉讓限制年限規定 (有限制產權轉讓的除外)，自取得不動產權證 (房屋所有權證)之日起即可轉讓。取消普通住宅和非普通住宅標準。

加大購房補貼、契稅補貼、人才購房補貼力度。鼓勵各地自主制定補貼措施，對個人消費者舊房裝修、廚衛等局部改造和適老化改造等所需物品和材料給予補貼，每套最高不超2萬元。

支持各地合理提高住房公積金貸款額度上限，對多子女家庭、引進高層次人才等可提高20%的貸款額度，支持繳存人提取公積金支付房租和購買保障性住房，最低首付款比例為15%，提取與貸款金額累計不超過所購住房總價。鼓勵各地結合實際開展商轉公、組合貸業務，更好支援居民購房需求。

持續開展購房節、家裝煥新等住房聯動促銷活動，引導房地產企業、裝修裝飾公司等主動讓利優惠，降低居民購房成本。結合產業導入，支持科研機構、產業園區等通過團購商品住房方式集中解決職工住房問題，鼓勵開發企業給予團購優惠。　　

另外，要積極探索並逐步推廣符合條件的國有企業以市場化方式參與 “以舊換新”，國有企業收購的二手住房可對外出售或用作租賃住房、人才房、保障性住房等，各地政府要研究出臺相關配套政策，提前明確收購和配售、租賃的定價機制和管理辦法等。大力推進房地產開發企業、經紀機構、購房者三方聯動，促進“舊房優先賣、新房優惠買”，實現交易達成。

在加大金融支持力度方面，加快推動降低存量房貸利率、優化房貸最低首付款比例等金融支持政策落地見效，支持居民合理住房需求。居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當地名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。

充分發揮城市房地產融資協調機制作用，完善 “一專案一方案一專班一銀行一審計”機制，推動更多符合條件的在建已售難交付商品住宅項目進入 “白名單”，加大 “白名單”專案貸款投放力度，力爭 “白名單”專案融資滿足率不低於70%。加快 “白名單”問題專案整改修復，對已納入 “白名單”的問題專案，壓實各地主體責任，加大問題專案整改修復力度，確保在2024年底前全部整改修復合格。

《措施》稱，要嚴格控制增量供應。加強商品住宅用地供應管理，對商品住宅去化週期超過18個月的市、縣，暫停新增住宅用地審批並嚴格控制新增住宅用地出讓。根據非住宅用地存量以及待售庫存，審慎新增商辦、公寓等非住宅用地供應。

嚴格控制新增住房供應節奏，從嚴商品房預售許可審批，在建項目加強與個人住房按揭貸款、個人住房公積金貸款發放條件銜接，新建專案原則上按照個人住房按揭貸款、個人住房公積金貸款發放條件審批，促進商品住房庫存去化週期保持在合理區間。

《措施》要求，鄭州、開封、濟源示範區加快推進現房銷售試點工作。鼓勵其他地市拿出優質地塊，探索現房銷售。嚴格商品房預售資金監管，支持各地創新探索預售資金差異化監管、委託住房公積金中心監管等模式。

在推動構建房地產發展新模式方面，要統籌考慮人口、住房、土地、金融等多方面因素，科學謀劃編制城市 “十五五”住房發展規劃，推動 “人房地錢”有機聯動。鼓勵有條件的縣級城市編制縣域 “十五五”住房發展規劃。鼓勵各地積極探索建立公共建築、經營性房屋強制體檢與居民自住房自願體檢相結合的住房體檢制度，積極發展住房保險產品，拓寬維修資金來源，為房屋提供全生命週期安全保障。a

9月30日，中國金茂（00817.HK）發佈公告稱，其間接全資附屬公司西安順茂成功收購西安明茂40%股權，交易總對價為人民幣16.6474億元。

西安明茂由公司間接全資附屬公司西安順茂持有60%的股權，並由嘉興央茂持有40%的股權，為公司的間接非全資附屬公司。在本次交易完成後，西安明茂將成為公司的間接全資附屬公司。

本次交易的總對價為16.6474億元，並進一步根據西安明茂曾與公司全資附屬公司金茂天津簽署的借款協議中關於借款本金40%對應的借款利息由嘉興央茂享有的約定進行調整，包括： 剔除金茂天津截至2024年2月29日已向西安明茂支付的根據借款協定應由嘉興央茂享有的全部借款利息的對應除稅後淨額23830253元，則經調整後的西安明茂40%股權對價為1640901055.98元；及西安明茂同時一併支付根據借款協定應由嘉興央茂享有的全部借款利息所對應稅後淨額為23830253元。

資料顯示，西安明茂成立於2022年1月15日，截至目前，西安明茂的註冊資本為1833333330元，由西安順茂及嘉興央茂分別持有其60%及40%的股權。本次交易完成後，西安明茂將成為公司的間接全資附屬公司。西安明茂從事該項目的開發，該項目位於中國陝西省西安市未央區，項目占地約64847平方米，已開發為可售住宅專案，計容建築面積共計約162117.8平方米，預計將於2024年12月竣工。

中國金茂稱，嘉興央茂因其自身原因擬出售其持有的西安明茂股權。于本次交易前，西安明茂為公司的間接非全資附屬公司，其日常經營管理及該專案的開發均由集團主導負責。通過本次交易，西安明茂將成為公司的間接全資附屬公司，這可確保該專案成功收尾，相關各項事宜順利完成。

截至午間收盤，中國金茂報1.13港元/股，漲幅15.31%。

前不久，諸葛資料發佈了一份報告《上半年重點50城租售比調查》，租金回報率創了六年來新高，跑贏四大行5年期定存利率。

資料顯示，2024年上半年重點50城的平均租金回報率為2.03%，比2023年同期上漲0.07個百分點。

看資料不明顯，直接上圖：

資料來源：諸葛研究院資料來源：諸葛研究院
租金回報率最低是在2021-2023年，都只有1.96%，這三年，實際也是房價掉轉震盪的三年。

拉長時間線，整體看過去六年，租金回報率呈現“先降後穩再升”的趨勢。

以前大家經常提1:300，就是國際上的平均租售比，進而來吐槽國內房價。

但有意思的是，這輪房價調整幾年之後，風向變了，很多城市雖然房價沒有企穩，但租售比卻在直線上升。

提到租售比，有個公式：租售比=租金\房產價值，假設租金水準保持不變，將房子租出去，多少個月可以收回成本。

目前國際一線城市的租售比普遍多少呢？

紐約：3~5%；

倫敦：2.5~5%

巴黎：2.5~5%；

新加坡：2.5～4%

東京：3.5～6%；

首爾：<=2%

國內目前2%左右，上海租售比不到2%，這個租售比相對於國際來講肯定是低的。

資料對比發現，雖然50城的租金回報率能達到2.03%，但和十年期國債收益2.23%比，還是欠了些。


不過雖然沒有排第一，但整體回報相對於基金市場的平均收益、五大行5年期定存，1年期國債要好。

具體到城市上，城市能級越高、產品越好，租金回報反而越低。

資料顯示，上半年一線城市租金回報率為1.79%，同比回落約0.01%；

二線城市租金回報率為1.92%，同比上升0.09%；

三四線城市租金回報率為2.46%，同比上升0.12%。

二三線城市租金回報率飆升，房東們這下是真笑了。

資料看，高租金回報率主要在弱二線、三四線城市為主，比如銀川租金回報率4.58%領跑。低租金回報率的廈門，只有1.32%。

像前面提到的銀川，租售比很高，不用30年就可以通過出租收回購房成本，類似的城市還有烏魯木齊、貴陽。

為什麼這些城市的租售比能夠上去，原因我想大家都非常清楚。

這幾年隨著房價跌到一定區間，部分位置好、租金高、空置率低的房子，的確逐漸體現出了收益價值。

之前央行還特意發過一個報告，報告中提到：

1、租金是影響住房價值的核心變數。

這話的意思很明確，要想房價企穩，那租金是關鍵，提高租金更關鍵。

2、資產有價值，是因為會帶來未來現金流收益。

未來現金流收益，有一個公式：

我們通過預測未來現金流，以適當的折現率進行折現，可以確定各種資產現在的價值，這個模型我之前在做投資分析的時候也會用到，這裡大家不必記憶，我舉個例子就非常清晰了。

假設小藝500萬的價格買入上海一套房子，如果將這套房子租出去，每年能產生3%的租金回報率，也就是每年能產生15萬的房租收益，5年後，小藝以591萬賣出（500x1.034^5=591萬，目前上海首套房商業貸款利率為3.4%，假設你所買的上海房子剛好跑到上海首套房商貸利率水準）。

那在這5年間，我們持有該房產所產生的現金流分別：是第1到第4年每年產生的現金流各15萬，再加上第5年產生賣出的價格，實際產生591萬的現金流。

以上這個案例，是不錯的現金流收益，有較好的未來現金流收益，才會有人願意買房，否則如果買房成本高於租房成本，大部分人可能更傾向于租房。

央媽的報告中也提到了未來要把租售比收益提上去，提到多少才算合理呢？

我們知道房子的變現難度其實很大，比理財、股票和大額存單要大很多，拿上海舉例，不滿五年上市交易的，就得全額繳納增值稅，這就限制了房子的變現難度。

另外樓市本身還受政策、市場供需關係影響，理論上變現越難的資產回報率應該更高。

但問題是，現在並非這樣，租售比也並沒有提高。

一邊是爆炸式的供給，像上海相比2021年保租房供給大漲419%，比去年年底增長約36%。

這麼多保租房上市，供給太多了，租金很難上去。

就當前的情況來看，想要租金上漲，一線城市非常難。前面我去調研上海租賃市場的時候跟大家分享過一期內容，現在一線城市的外環，不是租金降不降的問題，是人都跑了，沒人租，房子空著的問題。

一邊是房租收入比在繼續下降，易居研究院的資料顯示，上海8月房租收入比已經降到了30.59%，相比2022年占比45%，租客的資金壓力大幅降低，已處於合理區間內。

但哪怕是這樣，中外環大部分房東，手裡的房子空著的還很多。

資料來源：易居研究院資料來源：易居研究院
以上是一線城市的現狀，二三線甚至其它更低能級的一些城市，反而在慢慢變好，租售比在提高。

作為房東，如何提高租售比？

有專家給出了三招：

1、提高租金，通過改善物業條件、提供優質服務或位於高需求區域的房產來提高租金水準。有的房東，對房產進行裝修升級或提供額外服務，以吸引願意支付更高租金的租戶。

2、降低房價：在房價下降的市場中購買房產，可以降低整體的房產成本，從而提高租售比。

3、增加租賃期限：長期租賃合同可以提供更穩定的租金收入，有助於提高租售比。

以上三招，招招不行，我認為均屬於刻舟求劍。

提高租金要根據市場環境來，不是隨口一說就把一個城市的租金提高，提高租金的前提是提高全市場的工資收入。

降低房價，對於二三線城市而言，房價已經跌差不多了，再跌下去，就會像股票一樣，越是下跌的過程中拋售的人只會更多，越是下跌的過程中房子越沒有人買，這是人性；最後一條，勉強能接受，但也因人而異。

總的來說，租售比絕不是衡量房價企穩的唯一標準，我們可以通過這個資料參考二三線城市房價指數未來的穩定性，但對於一線城市，租售比並不適用。

如果單看租售比，上海的房價可能還有30%的跌幅，但可能嗎？很多人已經在過去跌沒了首付，再跌30%會發生系統性風險，肯定不能這樣算。

本身對於一線城市而言，買房和租售的人就是兩類人。

說白了，上海的房價是由買得起的20%人來決定的，而上海的租金是由買不起房的80%人來決定的。

這句話，同樣適用於北京、深圳、廣州、杭州這樣的城市。

選擇買房的人，本質上是在用真金白銀買入一張代表城市的“股票”，人民有期待，希望能夠從本地未來的發展中分享一份收益；而選擇租房的人，本質上可能更看重生活的靈活性和自由度。

9月30日，深交所再度出手，對恒大地產集團有限公司（簡稱“恒大地產”）時任董事長兼實際控制人許家印、控股股東中國恒大集團時任董事局副主席兼總裁夏海鈞，給予公開認定終身不適合擔任債券發行人董事、監事、高級管理人員的處分。對恒大地產給予三年不接受提交的債券發行上市申請文件或者掛牌轉讓申請文件的處分。

監管再次出手

深交所9月30日發佈關於對恒大地產及相關當事人給予紀律處分的決定，對恒大地產給予三年不接受提交的債券發行上市申請文件或者掛牌轉讓申請文件的處分。

對恒大地產時任董事長兼實際控制人許家印、控股股東中國恒大集團時任董事局副主席兼總裁夏海鈞，給予公開認定終身不適合擔任債券發行人董事、監事、高級管理人員的處分；對控股股東中國恒大集團時任財務總監潘大榮、恒大地產時任副總裁兼財務中心總經理潘翰翎，給予公開認定十年不適合擔任債券發行人董事、監事、高級管理人員的處分。上述人員在認定期間內，不得繼續擔任原債券發行人董事、監事、高級管理人員職務，也不得擔任其他債券發行人的董事、監事、高級管理人員職務。

對恒大地產給予公開譴責的處分。對恒大地產時任董事長兼實際控制人許家印、時任副總裁兼財務中心總經理潘翰翎、時任總裁柯鵬及甄立濤、時任總裁助理兼副總裁兼財務中心總經理錢程、時任董事長兼總經理趙長龍、控股股東中國恒大集團時任董事局副主席兼總裁夏海鈞、時任財務總監潘大榮給予公開譴責的處分。

遭證監會處罰

日前，證監會更新披露的一則行政處罰決定書顯示，證監會對恒大地產欺詐發行債券、資訊披露違法違規等行為進行了立案調查、審理，發現恒大地產披露的2019年、2020年年度報告存在虛假記載；恒大地產公開發行公司債券存在欺詐發行。

證監會認為，夏海鈞時任中國恒大集團董事局副主席、總裁，證監會決定：針對恒大地產披露2019年、2020年年度報告存在虛假記載的違法行為，對夏海鈞給予警告，並處以500萬元的罰款；針對恒大地產公開發行公司債券存在欺詐發行的行為，對夏海鈞處以1000萬元的罰款。鑒於夏海鈞組織安排編制虛假財務報告，手段特別惡劣，情節特別嚴重，對夏海鈞採取終身證券市場禁入措施。

中國恒大9月27日在港交所公告，公司共同及各別清盤人宣佈推出新網站，以便任何知悉本集團事務的公眾人士提供相關資訊，協助清盤人調查及變賣本集團資產。公司股份自2024年1月29日（星期一）上午10時18分起暫停買賣，並將繼續停牌，直至另行通知。

碧桂園(02007)發表季度更新稱，將持續專注於物業項目的竣工交付及銷售業績的提升，通過提高運營效率、加強現金流管理、致力優化資產負債結構，保證集團的業務穩定及可持續運營。
　　
境外債務重組的最新情況方面，將繼續與主要債權人團體進行建設性接觸及分享資訊，尤其是協調委員會及專案小組以及其各自的顧問，以徵求其對全面重組實施的意見。
　　
公司指出，核數師正在審核截至2023年12月31日止年度的業績。由於延遲刊發2023年度業績及寄發2023年度報告，2024年中期業績的刊發及2024年中期報告的寄發亦予延遲。公司董事會及管理層將繼續與核數師密切合作，在實際可行情況下盡快刊發2023年度業績及2023年度報告、2024年中期業績及2024年中期報告。
　　
公司自4月2日於聯交所暫停買賣。

人民銀行廣東省分行官網今日發文稱，為貫徹落實黨中央、國務院決策部署，促進廣東房地產市場平穩健康發展，按照相關通知要求，廣東市場利率定價自律機制按照因城施策原則，根據當地房地產市場形勢變化及市政府調控要求，對廣州市、珠海市、汕頭市、佛山市、韶關市、河源市、梅州市、惠州市、汕尾市、東莞市、中山市、江門市、陽江市、湛江市、茂名市、肇慶市、清遠市、潮州市、揭陽市、雲浮市共20個城市的個人住房貸款政策作出以下調整：
　　
對於貸款購買住房的居民家庭，商業性個人住房貸款不再區分首套、二套住房，最低首付款比例統一為15%。此項政策自2024年9月30日起執行。
　　
據了解，深圳方面未完全取消限購，最新政策是首套房貸最低首期比例調整為15%，二套房最低首期比例減到20%。此外，每個家庭限購2套住房，成年單身人士限購1套住房，其中在鹽田、寶安、龍崗、龍華、坪山、光明、大鵬新區共7個分區，可再買多一套房。

大悅城地產(00207)宣布，已接獲由中國銀行間市場交易商協會批准通知，批准間接非全資附屬公司中糧置業投資有限公司(發行人)就建議向合資格投資者分期發行總面值不超過15億元人民幣中期票據(2024年中期票據)進行註冊。
　　
公司稱，註冊有效期為自批准通知日期起計2年。在此期間，公司可不時分多期發行2024年中期票據。根據發行人有關2024年中期票據的申請，2024年中期票據的初始期限預期為3年，發行人可在初始期限結束時選擇贖回，或可以依據發行條款進行續期，直至在初始期限後每滿3年的當日贖回。
　　
2024年中期票據於初始期限內適用的票面利率將於發行2024年中期票據時通過簿記建檔方式確定，其後的票面利率將根據每個票面利率重置日中國當期基準利率加上利差再加上300個基點重置。2024年中期票據的票面利率每年支付一次，惟發行人可延期支付，而於延期期間，發行人不可分派股息或削減股本，直至遞延金額悉數支付為止。
　　
此外，公司稱，2024年中期票據為無擔保債券，且地位次於發行人的普通債券持有人。2024年中期票據的初始期限及於初始期限內適用的票面利率須經發行人最終確定並經中國銀行間市場交易商協會批准。中國國際金融股份有限公司及招商銀行股份有限公司將擔任本次發行的聯席主承銷商。

減息後，二手交投低價平價主導大市，元朗洋房屋苑錦綉花園雙號屋730萬元沽出，呎價8,608元平過居屋。另粉嶺花都廣場2房賣345萬元今年低價。

洋房屋苑錦綉花園9月暫錄8宗成交，均價9,472元，交投量按月減27%，9月成交單位涉及銀碼由全部低於1,000萬元，介乎720萬至920萬元，其中4宗更是800萬元以下。

市場人士指，最新成交為河北9街雙號屋，實用面積848平方呎，兩層屋則，3房兩廁，今年1月份放盤，叫價950萬元，周日調低至758萬元，終以730萬元沽出，累減220萬元或24%，呎價8,608元，呎價平過居屋。

粉嶺花都廣場2房 低見345萬

如近日成交的天水圍屏欣苑C座中層20室，實用面積447平方呎，以400萬（未補地價）沽，呎價8,949元。原業主於1990年1月以83萬元購入，持貨34年帳面獲利647萬元。

同時，美聯物業粉嶺分行區域經理吳偉文表示，花都廣場3座低層H室，實用面積392平方呎，兩房間隔，原叫價360萬元，獲本地上車客洽購，議價15萬以345萬元沽出，呎價8,801元，售價為今年最低。原業主1996年以173萬元購入，持貨28年帳面賺172萬元，或升值約1倍。

其次，市場單日錄4宗蝕讓成交，蒸發逾350萬元，包括半新樓和鐵路盤，中原地產資深區域營業經理胡耀祖表示，銀湖．天峰2座中層C室，實用面積544平方呎，2房間隔，議價後以773.8萬元易手，呎價14,224元。新買家為用家。原業主於2022年以900萬元購入，持貨約2年帳面蝕讓約126.2萬元，單位期內貶值14%

另方面，美聯樓價指數最新報127.73點，按周微跌0.09%，走勢窄幅上落；樓價指數比起4星期前跌1.31%，本年迄今樓價累跌7.15%；減息對樓價的效應，相信要10月中旬公布的樓價指數才可逐步反映出來。

拍賣場不乏低價物業推售，黃大仙發達樓高層B室一遺產物業劈價重推，最新開價130萬元，較銀行估價及近期成交價低約5成。

單位位於黃大仙銀鳳街49至51號發達樓高層B室，將於10月8日（周二）經環亞拍賣推拍，實用面積約337平方呎，開價130萬元，以開價計算，呎價僅約3,858元。

開價較估價低51%

據代理透露，單位近期曾在該行推拍2次，兩次叫價均為190萬元，目前劈價60萬元重推，因遺囑執行人不算看好後市，所以寧願盡快出售套現。而目前單位的銀行估價約265萬元，即開價較其大幅低出約51%。

資料亦顯示，低層同類單位於本年中亦曾以280萬元沽出，其單位面積於上址相同，呎價約8,309元。如以開拍價計，單位亦較市價低約54%。

他亦透露，項目附近舊樓陸續獲發展商收購，所以單位亦有收購潛力。不過物業早於1973年底入伙，單位始終樓齡大，如新買家想購入單位，銀行仍會視乎新買家的收入及年齡考慮批出按揭，如前述兩條件未及銀行要求，新買家或仍需有心理準備，預留資金「Full pay」入市。

銀行減息對二手樓價未見太大刺激，市場連錄多宗大幅減價及蝕讓個案。市場消息透露，中半山富匯豪庭2座中層A、B室，實用面積共3,738平方呎，銀主原本叫2億元放盤，最終累減7,000萬元，以1.3億元易手，呎價約34,780元。

據了解，相關單位由一名資深投資者持有，早於10年前大手掃入富匯豪庭2層4個單位，上述2座中層A、B室，原本於2022年底以約2億元售出，惟未能如期交易，單位最終淪為銀主盤，大幅減價35%沽貨。資料顯示，前立法會議員及港區人大代表梁劉柔芬的家族成員，去年斥資2.03億元購入稍低數層A、B室，反映同類單位造價相差約36%。

區內代理指出，中半山富匯豪庭居高臨下可望開揚中環市區景及香港公園景，故吸引不少投資者入市，惟屋苑現時有不少銀主盤供應，例如由高銀潘蘇通或相關人士持有的富匯豪庭1座高層A、B室，現由接管人以1.8億元放售，故上述2座中層A、B室實屬市價水平沽貨。

鴨脷洲南區‧左岸高層 4600萬售

至於其他豪宅買賣，土地註冊處資料顯示，鴨脷洲南區．左岸1座高層A室，實用面積1,765平方呎，原業主2017年以6,573萬元購入，剛登記以4,600萬元易手，7年間單位貶值1,973萬元。據悉，新買家曾於去年底以私人借貸形式借出4,000萬元予業主，估計最終以物業抵債。

另外，啟德天寰天海匯1座高層A室，實用1,195平方呎，屬於4房間隔，上月中以3,198萬元連車位售出，呎價26,762元。原業主2017年以3,303萬元購入單位，及以312萬元購入車位，總價3,615萬元，帳面蝕讓約417萬元。

用家加快入市購工商物業自用，冠忠巴士 （00306） 以7,591萬元，購葵涌永得利廣場單位作自用。

冠忠巴士公布，購入葵涌永得利廣場2座22樓，涉資約7,590.72萬元。永得利廣場2座22樓屬工業或辦公物業，總樓面面積約2.37萬平方呎，按此計算呎價為3,202元。冠忠巴士表示，現時租用物業作為其香港辦公室，公司董事擬將該物業用作集團於香港的主要營業辦公室，集團可進一步節省辦公室租金成本、行政成本以及辦公室搬遷開支。

翻查資料，該項目早年曾由外資基金持有，2012年大鴻輝夥拍資本策略 （00497） 等，以5.5億元購入多層，而是次22樓涉及約9,725萬元。如今持貨12年沽出，帳面蝕約2,134萬元。

據美聯工商舖統計指，8月份商舖註冊宗數錄57宗，按月下跌約26%，註冊金額則錄約8.21億元，按月下跌約34.6%。

若按銀碼劃分，價值500萬元或以下及介乎500萬以上至1,000萬元的商舖註冊量最新分別有29宗及9宗，按月分別下跌約12宗及2宗。介乎1,000萬元以上至2,000萬元及2,000萬元以上至5,000萬元物業分別錄得12宗及4宗，按月分別下跌約1宗及5宗。而介乎5,000萬元以上至1億元的商舖註冊量亦錄得2宗。

另外，上月錄得1宗逾億元註冊成交，繼上半年兩宗荃灣區商場舖位大手註冊成交後，再次為同區的民生商場增添了一宗逾億元的註冊成交。本地投資者以2.18億元購入荃灣荃景圍187至195號荃威花園商場三期6樓全層。

續有租戶 淡市租轉買

美聯旺舖董事梁國文表示，上月繼續有租戶於淡市轉租為買的個案。油麻地新填地街142至148號地舖及1樓全層以約2,800萬元沽出，買家為近年積極擴充的24/7 FITNESS健身中心，亦是該單位的原租客。品牌於2022年起進駐該單位，月租15.5萬元。

這不是該品牌第一次購入舖位作自用，他們於2022年先後以5,800萬元及4,800萬元購入沙田瀝源街7號沙田娛樂城地舖及柴灣利眾街24號東貿廣場10樓全層，3間自用舖面積均達5,000呎或以上。

24小時健身室逆市擴充亦帶動大面積舖位租務轉活。近月，有連鎖健身中心以月租約190萬元租用中環畢打街中建大廈地下及地庫，面積逾19,000平方呎。

另外，大埔汀角路29至35號榮暉花園地下及1樓和柴灣柴灣道111號高威閣1樓A1號舖亦分別以月租約26.5萬元及17萬元租出，租客均為24小時健身室。

梁國文續指，由於香港人普遍工時較長，家中又沒有太大空間可以運動，這類健身室能有效滿足港人的運動需求。另外，市民的消費習慣也改變，對硬銷和一次性預繳長期會籍的方式愈發保留。而24小時健身室則主打無約束按月收費及「自助式無硬銷」，提供靈活的收費選擇，客人可按自己需要預約課程，更加符合客戶的需求。

尖沙咀加威中心位於區內心臟地段，大廈以醫美行業為主題，交通便利有助商戶經營。

加威中心位於尖沙咀加連威老道頭段，鄰近彌敦道，亦即尖沙咀傳統消費地段，而大廈正對The One商場，可說是尖沙咀主要街道之一。由港鐵尖沙咀站出口，步行僅數分鐘便可到達，而彌敦道亦是巴士站聚集之處，交通極為便利。

配套上，物業地下現為人氣茶餐廳，鄰近諾士佛臺酒吧街、附近的厚福街，均有大量餐廳選擇，上班人士亦可前往The One、K11 Art Mall等大型商場。

大廈早於1973年落成，屬乙級商廈，保養上尚算不差，外形、地下入口、大堂等未有殘舊感覺。項目提供兩部升降機，通往17層寫字樓，因樓層不算多，故仍可疏導人流。

每層逾3千呎 間隔靈活

單位每層面積逾3,300平方呎，間隔四正亦靈活，據了解每層可分間數單位，面積由400餘平方呎起，適合小型公司。而景觀上，主要望向尖中一帶樓景，個別高層單位較為開揚。

用戶方面，目前大廈不少涉及醫療、美容行業，及健身室，故具半零售成分，附近交通配套完善非常重要。另外，極高層兩層樓面，目前由打印機品牌使用作辦公室。

買賣方面，大廈向來甚少成交，對上一宗為2021年，物業702室，面積約503平方呎，以675萬元易手，呎價約13,419元。

至於租務上，即使大廈樓層不多，租務亦相對較理想，去年至今錄10宗租務，去年尾大廈中層D至E，面積約1,111平方呎，成交呎租約30元。今年4月，物業10樓C01室，面積約1,000平方呎，以每呎約30元租出。至於5月份703室，面積約973平方呎，成交呎租約32元。

廣州樓市全面取消限購，帶動土地市場也開始回暖。位於廣州市核心區的天河區臨江大道南方麵粉廠地皮在29日出讓，經過5小時共148輪報價的競拍後，最終由保利發展以溢價率33.35%、總價117.55億元（人民幣，下同）奪得，優質地塊的溢價再加上拿地即開工、交房即交證的新舉措，有利提振開發商的信心。克而瑞廣佛區域首席分析師肖文曉表示，今次賣地表現，為第四季的黃金周樓市「造足了勢」，對促進廣州樓市「止跌回穩」有積極意義。

保利逾117億中標 溢價33.35%

資料顯示，今次地皮位於廣州金融城西區，與琶洲隔江相望，面積約5.6萬平方米，可建建築面積達17.5萬平方米，包含居住、公服及商業辦公建築。按中標價折算，樓面價為66,957元/平方米。

此外，記者昨日從中國人民銀行廣東省分行獲悉，由即日起廣東正式對除深圳外共20個城市的個人住房貸款政策作出調整：對於貸款購買住房的居民家庭，商業性個人住房貸款不再區分首套、二套住房，最低首付款比例統一為15%。據測算，以100萬元、25年期、等額本息還款的存量房貸為例，假設該房貸利率從4.4%降至3.55%，借款人年利息支出可省約5,600元。

近日發生重大人事變動的新世界（0017）繼續出售非核心資產。集團旗下長沙灣甲廈南商金融創新中心，新近錄得一籃子單位成交個案，消息指成交金額高達約7.6億元，平均成交呎價超過1.3萬元。

市場消息指，該一籃子單位分布在23樓、25樓、26樓及27樓，合共涉及53個單位，樓面合共高達57,623方呎，平均成交呎價超過1.3萬元。新買家為投資者，看好區內商廈前景。

新投資者租金回報或逾3.2厘

據了解，新投資者買該批商廈單位作長線收租用途，計劃於收樓後，以每呎35元放租，回報料逾3.2厘。

為紓緩債務問題，新世界持續出售旗下非核心資產。包括2020年6月新世界出售兩項香港非核心資產（上環信德中心內若干物業之公司的45%權益，以及於跑馬地服務式住宅 Eight Kwai Fong），共套現約36億元；2023年11月完成出售所持有的新創建全部股份，獲得現金收益約217.3億元；2024年3月向華懋集團出售荃灣愉景新城商場及停車場全部權益，回收資金40.2億元。

新世界早前指，隨着投資者信心因減息及內地政策利好而回升，料將對投資物業市場有正面影響，集團會把握時機出售非核心物業，有信心在2025年達到出售非核心資產130億元的目標。

地王級新盤號召力不俗，新地啟德天璽．天以低價出擊，連日來收票如火如荼，項目連日來參觀情況理想，昨天雖非假期，但示範單位仍然出現排隊人龍，情況不俗。市場消息稱，項目累積入票已突破1萬票，超額認購逾31倍，為近半年首個收逾萬票的新盤。

天璽．天連日來參觀情況相當墟冚，位於九龍站環球貿易廣場展銷廳，續有市民到場參觀，雖然參觀人流不及過去周末時般墟冚，但仍出現排隊人龍，情況不俗。直至傍晚時份，亦陸續有市民到場參觀，當中以家庭客主導。

項目連日來收票不斷彈升，市場消息指出，截至昨日累積收票已超過1萬票，以迄今推出2張價單合共304伙計，超額認購逾31倍。據悉，發展商亦部署於日內公布銷售安排，料最快周末發售。

投資客擬600萬購1房

項目昨日仍有不少睇樓客到場參觀，黃太昨日與丈夫一同參觀展銷廳，了解項目細節後有意購入一個單位做投資收租之用，對1房及2房都有興趣，1房單位預算約600萬，2房則預算約900萬。認為樓市會受減息帶動，向好發展。

另亦有參觀客表示鍾情項目坐落便利位置，想購入2房戶自住，認為價錢在1000萬以下都可接受，直言項目已收穫大量認購登記，若能抽到前籌當然想入市。

上車客目標購2房

新盤對上一個取得逾1萬票的新盤，為今年4月推售，由長實及港鐵合作發展的黃竹坑站上蓋項目Blue Coast，首輪銷售時共取得逾2.8萬票，其後新地亦推售元朗The YOHO Hub發售，同樣掀起入票潮，但首輪亦只錄得約8784票，即天璽．天為近半年收票最佳的新盤。

中原營業董事李玉祥表示，項目由於推出單位集中開放式至2房戶，樓價上甚具吸引力，故項目仍以上車客及小家庭入票為主，亦不乏投資客源。

美聯住宅部行政總裁布少明表示，天璽．天入票踴躍，仍以九龍區客源為主，佔約60%；料用家及投資者約為六四之比，項目亦獲不少內地及新香港人入票，料佔約40%。

業界：開放式至2房受捧

項目迄今推出2張價單，首批推出182伙，以最高折扣13.5%計算，折實平均呎價19668元，單位面積介乎246至887方呎，涵蓋開放式至4房，折實售價介乎476.51萬至1763.8萬，折實呎價17015至24042元。

項目收票理想，發展商於過去周末乘勢加推2號價單，涉及122伙，集中推售開放式至2房戶，面積236至559方呎，折實平均呎價20939元，較首張價單調升6.5%，惟發展商表示屬原價加推，新價單折實售價介乎473.72萬至1191.01萬，折實呎價17054至24284元。

有代理人士表示，今日為國慶假期，天璽．天料再出現參觀人潮，入票將進一步增加。項目位於協調道10號，分2期發展共提供1490伙，現時推出的第1期涉及906伙，面積介乎236至3936方呎，預計明年6月底落成入伙。

減息周期來臨，不少業主態度轉趨強硬，不願低價沽貨，整體議價空間有所收窄，令到屋苑連續六個月錄「賺多過蝕」。本報統計顯示，9月份已知成交中，獲利個案錄約254宗，較8月份210宗，按月增加約21%，涉及186個屋苑，較8月份136個，按月增加約37%，帳面獲利金額介乎3萬至1350萬，帳面賺幅0.81%至39.1倍。

9月份已知成交中，帳面獲利金額最多為西半山寶翠園。屋苑2座中層G室，單位面積約950方呎，3房1套連工人套房間隔，原先以2300萬放售，議價最終獲區內客以1900萬承接，呎價約20000元。據悉，原業主在2001年斥資約550萬買入單位，持貨23年轉售，帳面大幅獲利1350萬，期內單位升值約2.5倍。

寶翠園獲利金額最多

帳面賺幅方面，最高為鰂魚涌南豐新邨，其中1座低層D室，面積516方呎，3房間隔，單位上月原本叫價735萬放售，8月底調低至580萬，最終獲用家以525萬承接，呎價10174元。據了解，原業主於1976年5月以13.1萬向發展商一手買入單位，持貨48年轉售，帳面獲利511.9萬，期內單位升值逾39.1倍。

中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，二手市場應該有50%至60%業主將單位轉售可獲利，最主要視乎何時置業，若是5年或8年前入市就「一定蝕」，所以預計10月份二手成交會保持「賺多蝕少」的情況。

美聯住宅部行政總裁布少明表示，由於9月落實減息，增加業主信心，從而態度轉趨企硬，願意減價或蝕讓業主隨之減少，普遍更傾向不急於沽貨，等待價錢合適再出售手上物業。他續指，9月二手可錄約2900宗成交，10月會有所增加，有機會上升約10%，錄約3300至3400宗成交。