房市928檔期本周正式登場，先前591新建案預估六都加上新竹推案量達9,776億元，直逼一兆，扣掉新竹，也逾8,000億。不過央行祭出號稱「史上最狠打房」第七波信用管制後，六都傳出不少大案延後推出。

根據馨傳不動產智庫最新預估，今年928檔期，六都總推案量僅約2,850億元；其中，台北市約550億元、新北市約940億元、桃園市約260億元、台中市約650億元、台南市約150億元、高雄市約300億元。

馨傳不動產智庫執行長何世昌表示，建商會延後推案，主要是接待中心蓋好、人員進駐就是燒錢的開始，人、水、電、租金、消防、廣告費等錢都要付，如果預期市況不好、來人量差，與其進去燒錢，不如緩一緩。

他說，928檔期是年度房市最大檔期，業者今年原本也抱以高度期待，但央行出重手，風雲丕變，928檔期已變成「救我吧」檔期。

何世昌表示，六都中也有指標建案「可能」維持原有進度公開銷售， 包括台北市「國賓大南港」、新北市「淡海科技智慧城」、桃園市「悅讀伊頓」、台中市「市政壹號廣場 No.1」、台南市「世界南科C」、高雄市「森悅」等案。

何世昌表示，現在對消費者最好的消息是，不必排隊搶房了，現在消費者是業者掌心的寶，賞屋可以享受尊榮待遇。

他表示，現在正是多看、多比較，累積看屋經驗值的好時機，不一定要買，但在看房子過程中，或許會不斷修正自己對房子的需求，目標會越來越明確。

國民黨立委許宇甄1日在立院總質詢時痛批，負責執行社宅興建的國家住都中心執行長柯茂榮，每月薪資高達30.6萬元，且同時在部會及住都中心任職，坐領高薪不做事，質疑「住都中心是肥貓養成中心？」國家住都中心澄清，執行長薪資由監督機關內政部核定，且無額外主管加給，與30萬元有極大差距，且無領取兩份薪水情形。

許宇甄昨日質詢時指出，負責執行社會住宅興建的住都中心薪資高、獎金多，行政院長一個月的薪資是34萬6,960元，但住都中心執行長一個月就有30萬2,848元，還沒加上主管加給，這些人就是坐領高薪不做事，讓社會住宅進度嚴重落後。

國家住都中心對此澄清，執行長薪資基準在成立之初便由監督機關內政部核定，且無額外主管加給，本中心執行長目前薪資也與報導所稱每月30萬元有極大差距。

國家住都中心表示，為彌補地方政府社宅興辦量能，中央自2020年起由內政部、國土署、住都中心組成社宅興辦團隊，近3年推動社宅決標的戶數都占當年度全國決標戶數的8成以上，大幅提高社宅興辦速度，預計至今年底可達成興辦20萬戶社宅目標。

另外，針對有人領取兩份薪水，國家住都中心則說，也強調查無此事，對於報導傳遞錯誤資訊深表遺憾。

土城司法園區區段徵收案於111年公告徵收，為使地主能盡速配回抵價地並取得產權，新北市地政局於後天開始及7日及8日上午10時、下午2時，於開發案工務所召開6場次抵價地抽籤暨配地作業說明。立委吳琪銘表示，土城司法園區工程啟動後，加速帶動土城整體城鄉風貌的改變，能帶給土城市民更宜居的生活環境。

抵價地抽籤暨配地作業事關地主權益，說明會主要說明抵價地抽籤分配地程序及作業方式，現場將以實例模擬示範。地政局以多場次分流召開來詳加說明，地政局指出，本區段徵收案公告期間內經核定發給抵價地的地主，可依其應領抵價地的權利價值來參與本次配地作業，地主可以選擇單獨分配，或者自洽區內其他地主申請合併分配，合併權利價值愈大者，配地的選擇性及機會愈多。

地政局也提醒，地主權利價值小於全區最小分配面積所需權利價值者，則須自行與其他地主共同申請合併分配，如未能自行合併，可於今年10月11日前向地政局提出申請協調合併，地政局將於10月18日召開協調合併座談會，協助抵價地權利價值過小的地主合併。

立委吳琪銘表示，土城司法園區工程啟動後，加速帶動土城整體城鄉風貌的改變，可以讓看守所搬遷、司法機關集中辦公，園區綠地更可以打造森林特色公園，配合新北市府的推動進度，未來的司法園區，將會是一個集合公園綠地、行政機關共融的特區，能帶給土城市民更宜居的生活環境。

地政局說，本案受理抵價地合併分配申請期間為後天至12月9日，有意申請的地主須填妥自行合併分配申請書，並檢具身分證明文件、印鑑章及印鑑證明等相關文件，至新北市地政局洽辦。

據商仲業者最新第3季商用不動產季報顯示，台北市第3季核心商業區商辦承租量達6,825坪，推升今年前三季承租量達24,237坪，超越去年全年表現。業者認為，第4季在傳統商辦旺季帶動下，預計今年全年承租量有望突破3萬坪，將是2019年來五年新高。

仲量聯行董事總經理侯文信分析，受惠辦公室升級需求趨勢帶動，加上B級辦公室都更重建等因素推動，讓第3季北市核心商業區A級辦公室承租量達到6,825坪。第3季商辦承租方中，製造業占比達四成為大宗，其次為財務金融業18%，醫藥生技及科技業比重同為11%。

世邦魏理仕統計，今年進行辦公室搬遷的企業中，高達74%的需求來自於企業租戶追求辦公室升級；在未來一年新供給維持在可控範圍下，辦公室升級趨勢有助提升整體商辦承租量，短期內北市中心商辦大樓房東仍保有談判優勢。

據仲量聯行最新商用不動產季報顯示，上半年北市核心商業區商辦承租量約17,412坪，第3季北市達6,825坪，推升今年前三季商辦承租量達24,237坪，已超越去年全年表現。

觀察第3季北市核心商業區整體空置與淨去化情形，由於單季無新增A級辦公室供給，市場得以穩健消化庫存，讓A辦整體空置率由前一季7.3%降至6.9%；空置率僅微幅下降，房東對漲租持審慎保守態度，單季辦公室租金季增幅僅0.2%。

以北市各商業區域看，第3季包括西區在內的其他商業區新供給成交表現佳，淨去化量體最高，第3季空置率由前一季的13.8%降至12.2%，是空置率降幅最大的商業區；信義商業區淨去化表現穩健，空置率由第2季8.1%降至第3季的7.6%。敦北及敦南商業區則見較多企業移出，讓區域第3季淨去化轉負，空置率亦微升。

調查顯示，第3季其他商業區平均每坪月租金升至2,616元、季增4.9%，超越敦南商業區每坪月租2,546元；信義、敦北、敦南商業區之商辦租金則持平；整體來說，第3季北市核心商業區每坪月租達3,203元、租金季增0.2%。

侯文信認為，第4季是傳統商辦的旺季，預期今年全年承租量有望突破3萬坪，站上近五年高點。

兩年後…北市商辦新案推升空置率

商仲業者仲量聯行初估，2025年台北市核心商業區將新增約4萬坪供給量，不過這4萬坪供給包含自用和預租，因此整體市場空置率仍維持相對平穩。2026年起至少有六棟新的商辦釋出，2027年更有高達九大商辦大樓釋出，在新增供給出籠下，屆時空置率恐衝上高峰。

仲量聯行董事總經理侯文信分析，2025年台北市核心商業區預計有四棟商辦大樓完工，包括「國泰環宇大樓」、「冠德民權東路都更案」、「力麒松江總部大樓」、「新光杭北地上權大樓」等，總計新增供給量約4萬坪。

他強調，2025年台北市新增商辦大樓多半為企業自用，或是早已被承租方預租，實際上釋出在市場的供給量不多，因此2025年辦公市場空置率仍可維持平穩，對租金影響不大。

侯文信指出，2026年起，台北市核心商業區辦公空間新增供給開始放量，總計至少有五棟新商辦大樓完工，包括「元大大同大樓」、「富邦產險總部大樓」、「南山信義行政中心A26」、「六福酒店式商辦」，以及「全球人壽國泰營區」等大樓，新增供給量約7.2萬坪，屆時整體市場空置率將出現升高壓力。

他分析，北市核心商業區新增供給量高峰期將落在2027年，包括「寶豐隆敦南金融大樓」、「南山世貿三館A21」、「國泰民生復興大樓」、「國泰中興商業大樓」、「康華大飯店危老案」等。

台北市稅捐處分享，老李（化名）在大同區有房地，原來按照自用稅率課徵房屋稅、自用住宅用地稅率課徵地價稅，但突然收到房屋2016年3月起出租作住家使用，被要求補徵2016年到2021年的差額房屋稅及價稅，但他明明就自住並無出租，最終尋求納保官協助，才解開誤會，最終也不須多繳稅了。

老李收到公文指，該房屋2016年3月1日起出租作為住家使用，因此必須按2016年3月起，按照非自住的其他住家用課徵2.4%房屋稅、2017年起按一般用地稅率千分之10課徵地價稅，並補徵2017年至2021年的差額房屋稅及地價稅。

稅捐處指出，老李收到公文後，相當不解，因為自己就住在家裡，從以前到現在也都沒有出租給別人使用，為何會被認定為出租使用，正巧隔幾天參加一場稅務宣導活動，得知若有稅捐爭議可以尋求納保官協助。

稅捐處說，老李隔天就趕緊稅捐機關尋求納保官協助，納保官經查詢後，發現承租者是一家公司，立刻聯想到有可能是房屋稅籍填寫錯誤導致的烏龍，因此趕緊查詢公司實際地址，經查核後，果然該公司申報扣繳地址與房屋稅籍地址確實不同，最終也還給老李一個清白。

稅捐處表示，經過調查後，撤銷老李應該補徵的房屋稅及地價稅，並恢復自用稅率核課，這才讓老李心中的大石頭終於落下。

新北房價驚驚漲，實價顯示，除了板橋外，永和、中和、新店、三重、林口，今年也都出現9字頭成屋交易，土城、汐止、蘆洲衝到7字頭，連三峽都赫見6字頭。

房價狂漲至此，還可以買嗎？好時價調查新北市「房價租金比」，7個行政區已經「爆表」，區域房價不只遠遠超過民眾所能負擔，而且房價租金比都超過60倍，收租也不划算，買屋恐怕不如租屋。

「房價租金比」是用房屋總價除以年租金得出的倍數。房價租金比越高，代表透過出租回收成本的年限越長，也代表房價泡沫破裂風險愈高，對投資不利，相對的，則對租屋者則有利，因為可以用相對便宜的租金租房子。

好時價排除實價登錄買賣及租金的異常案件後，選取新北市交易面積30坪至50坪的住宅及租賃樣本，分別計算買賣總價及年租金中位數，並以此計算「房價租金比」。

根據統計，截至2023年，新北市近十年來房價漲幅約37%，房價租金比達55倍，其中板橋區、三重區、新莊區、土城區、永和區、五股區、樹林區的房價租金比皆超過60倍，明顯偏高。

進一步觀察新北市房價租金比前三名的行政區，第一名為板橋區，板橋區住宅房價中位數為2,500萬元，年租金中位數為33.8萬元，房價租金比高達75倍，依目前比率，等於買房收租要75年才能回本。

其次為三重區，其房價中位數為2,350萬元，年租金中位數為33.6萬元，房價租金比為70倍。

再次為新莊區，其房價中位數為2,023萬元，年租金中位數為30萬元，房價租金比為67倍。

好時價分析，房價租金比數字偏高，不是房價過高，就是租金偏低。觀察新北市「房價租金比」偏高的行政區，其租金行情皆已落在租金水準較高的區域，換言之，是高房價造成比值攀升。

好時價表示，數據顯示，上述區域的房價已超乎民眾所能負擔，在高房價時代，為了維持既有的生活品質，也許「買不如租」會是新時代的另一種新選擇！

為落實居住正義，政府近年來大力推動都市更新，並積極興建社宅，外界關注目前進度如何？本篇統整目前已建置的國家住都中心、雙北住都中心到2025年的最新規劃進度，供讀者參考。

都市更新

國家住都中心表示，公辦都更的信義兒福B2案已於9月13日完成綜合評選，評選出最優申請人，預計年底前完成簽約；信義兒福A2案目前正公告招商中，後續將陸續推出「文山興安案」、「台電後山埤案」，另有20餘案正在整合及規劃，將陸續公開招商。

台北市住都中心則說，將推動「南港新都公辦都市更新案」預估容積獎勵至少達80%以上，更新後可規劃商辦、店舖及住宅等約400餘戶，預計於2024年10月公告招商。

北市住都還將推動「大直傾斜民宅東側公辦都市更新案」，基地周邊生活機能完整，鄰近捷運大直站、美麗華商圈、實踐大學及道明外僑學校等，享有優質住宅環境，後續預計調整建築設計並住戶討論後，於2025年上半年辦理公開評選文件公開閱覽及地區說明會等作業，再正式公告招商。

新北住都中心說，公辦都更推動進度包括永和大陳更新單元1，預計2024年10月公告招商、永和頂溪案A區預計2025年第1季公告招商、板橋浮洲案街廓8預計2025年第4季公告招商；民辦都更則是新店安德街案、蘆洲民權段案都預計2024年第4季公告招商。

社會住宅

國家住都中心表示，截至2024年8月底，全國累積興辦社宅戶數5萬7,598戶，包含新完工4,767戶、興建中2萬9,169戶、已決標待開工2萬3,662戶。

國家住都中心透露，年底前還有1.1萬戶在規劃中，目前招標中案件包含苗栗縣「啟賢安居」258戶；台南市「平實安居ABC」1,016戶；高雄市「永清安居C」440戶及「勝利安居D」415戶。

北住都則說，2025年底共將經管41處社宅，含4處幸福住宅，其中未來一年內將有7處社宅、4處幸福住宅辦理招租，今年預計第4季陸續針對華榮、興隆A社宅共約458戶，以及信義區、中山區、文山區優先釋出4處幸福住宅，共156戶，陸續辦理招租作業。

北住都透露，明年預計就經貿、六張犁等5處社宅，約2,737戶，主要於該年度第2季起陸續辦理招租，不過以上為預計規畫，確切招租期程將以實際公告為主。

新北住都則說，三峽國光二期社宅有921戶、泰山中山社有210戶、多處多元容獎社宅100餘戶，都是預計2025年公告招租。

上半年房市景氣大好，加上7月起的銀行放款緊縮，加速擁有大量土地庫存的建商推案申請建照。據內政部最新統計，8月全台住宅建照核發量2.17萬戶，不僅較今年平均單月1.14萬戶的核發量接近倍增，更是有統計以來單月建照核發最大量。房市氣氛在919信用管制後丕變，建商請照後採緩開工、延後交屋因應，市場實質供應量增加的時程會放緩。

根據內政部統計，這波房市景氣多頭以來，住宅建照申請量就持續增加，2019年14.8萬戶創已創下自1995年以來新高，2020～2022年期間更分別攀升至16萬、17萬、18萬戶，去年因房地合一稅上路效應減至14.6萬戶，今年建照核發量則逐季回升，首季平均單月不到9,000戶，第二季月均1.3萬戶，第三季的8月更爆衝至逾2萬戶。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，過去一年房市熱賣，不少開發商有感景氣熱絡，就投入買地準備推案，按時程推案恰巧遇到央行房貸管控，現在資金吃緊，有些早點請照把未來的建融額度早點確定，避免日後找不到資金。

住商不動產企研室執行總監徐佳馨表示，近年因政策考量因素，不少地方政府發照速度放緩，不少建商請照送件時應是看好的上半年，累積下來剛好在下半年陸續通過，形成高峰。不過，由於有建照才能申請建融，在央行選擇性信用管制下，建商財務壓力山大，也是考驗業者推案實力。

今年上半年不少個案順銷，讓業者信心增加不少，沒料到後續被央行一個回馬槍，可能不少業者會請照後採取緩開工、延後交屋因應，以時間換取空間，市場供應量增加的時程會放緩。近期買氣與看屋一夕翻轉，許多建商趕緊將推案計畫延後，建照量在年底，甚至明年將會大幅減少。

新青安貸款炒熱房市，隨著中央銀行祭出更嚴厲的打炒房政策，市場對房價樂觀度減弱，買盤擔心價跌抱持觀望態度，年輕族群也因而卻步。對此，國銀主管認為，明年房價預估將下跌5％～10％，「稍微修正是健康的」，房市沒這麼容易崩盤。

公股銀行表示，新青安貸款推出後，不少民眾看準優惠利率出手買房，也有父母以子女為借戶申貸，幫小孩出自備款買房，甚至有人不惜違規，將房屋轉租出去，利用租金收入繳房貸，政府原本協助首購需求族的美意，竟被拿來誤用，甚至引發一波炒房惡風。

如今央行加強房市控管強度，市場擔憂房價崩跌，觀望氣息加重，適用新青安的首購族也不敢輕舉妄動。公股銀主管指出，央行掐緊銀行銀根，確實有望讓房市冷卻，房價也很難繼續往上大漲，甚至因為近年來經過炒作而漲多的結果，估計明年可能下跌5％，最高甚至跌10％，其實稍微修正一下反而是很健康的情況。

公股銀主管強調，長期而言房市不太可能崩盤，畢竟剛性自住需求仍在，加上許多人將買房做為投資，買盤足以支撐房價，尤其原物料價格及人力成本持續增加，也會反映在房價上。

至於市場擔心新青安房貸在5年寬限期過後，貸款戶若繳不出房貸恐掀起拋售潮。公股銀主管說明，銀行放款前就會審視還款能力，民眾不至於繳不出房貸還買房，更何況有些人是爸媽幫忙繳，因此評估房價崩跌可能性不高。

央行日前再度調升存款準備率，同時祭出第七波房市管制措施，限縮購屋第二戶以上貸款成數。公股銀行建議，目前配合政府政策方向，購屋貸款以新青安貸款及一般首購為主，不影響無自用住宅民眾購屋需求，但目前受理案件量較大，審核時間較長，建議民眾需評估買賣合約交屋期限，是否能配合銀行撥款期程。

避免錯殺無辜！提出9/20前簽約不溯既往等建議；央行：內部盤點修正措施，月內公告

中央銀行推出第七波的信用管制措施，房仲業因此站上海嘯第一排，面對違約亂象叢生，房仲公會全聯會1日發聲，提出穩定房市九大訴求，主要內容包括9月20日前簽約不溯既往、信用管制第二屋應排除10年以上長期持有以及依法承受及政策推動之不動產，如繼承、都更、土地持分，換屋出售期限由1年延長至2年等，以避免錯殺無辜。

對此，央行表示，內部還在盤點跟討論修正措施，一個月內一定會對外公告，但目前還沒有具體的調整內容。

房仲公會全聯會所提出的訴求，還包括新青安寬限期由5年縮短為3年；金融機構不得要求承貸戶搭買與房地產無關的金融商品；金融機構估價應依實價登錄總價為估值；房市政策應由各部會協調後再行頒布；以及自用型房貸產品利率提升幅度應在銀行兼顧風險控管考量下，以房貸利率地板價（目前為2.185％）加2碼為上限，以避免不合理提高利率水位。

房仲公會指出，第七波管制措施橫空出世以來，房仲業乃至不動產業者均措手不及，被迫站上房市海嘯第一排，由於該措施過於倉促，缺乏完整配套措施與充分思考，房仲業恐將面臨 「沒有成交量，只有糾紛量」的困境。

不僅會「錯殺」無辜換屋族，更可能出現許多問題，例如金融業者「挾資金為王」，利用資金優勢夾帶金融商品銷售、調高利率等手段，迫使消費者買單，造成市場亂象橫生。

房仲公會全聯會理事長王瑞祺指出，政府在管制政策下應統一放貸標準，避免橫生事端，導致「有關係就沒關係」，而「沒關係」的消費者成為受災戶。

王瑞祺表示，為避免房市過熱，業界向來對政府的金融管制措施抱持支持態度，但任何政策的實施，都應建立在充分溝通及完整配套之上，倉促上路只會帶來更多問題，不僅讓房仲業者疲於奔命，消費者更可能成為「最大受害者」。

建發國際集團(01908)公布，連同合營公司及聯營公司在內，今年首9個月歸屬股東權益的累計合同銷售金額約660.6億元（人民幣．下同），按年跌約34.8%。
　　
據測算，公司在第三季合同銷售為151.9億元，按季急跌44%。
　　
該集團指，今年首9個月歸屬股東權益的累計合同銷售建築面積約326.5萬平方米，按年跌約28.8%。

據微信公眾號「嘉善發佈」9月30日消息，為有效推進房地產市場平穩健康發展，浙江省嘉興市嘉善縣推出進一步優化房地產市場政策措施，優化房地產市場政策。

新政明確，全面放開限購限售政策。 取消購房條件和套數限制，在嘉善縣範圍內購買商品住宅，不再審核購房資格; 取消房屋限售政策。

同時，實施契稅補助政策。 2024年10月1日至2024年12月31日期間，購房家庭購買新建商品住宅並在完成新建商品住宅網簽合同備案當月的前後6個月內，售出名下嘉善縣範圍內其他商品住宅的，在辦理所購新建商品住宅不動產權證后，按照實際繳納契稅金額的50%給予補助，最高不超過3萬元。

此外，實施購房補貼政策。 2024年10月1日至2024年12月31日期間，對在嘉善縣範圍內購買新建商品住宅的進行補貼，補貼標準為：面積90平方米以下的補貼3萬元/套; 面積90平方米（含）以上至144平方米以下的補貼4萬元/套; 面積144平方米（含）以上的補貼5萬元/套。 購房時間和面積以網簽合同備案為準。 此外，新政還提及試行「以舊換新」政策。

一夜之間，一切都沸騰了！

臨近國慶，一線城市的北京，在最後終於也放出了大招。

總結起來就幾點：

降低存量房貸利率、下調個人住房貸款最低首付款比例、加大住房公積金貸款支援力度、調減非京籍家庭購房社保或個稅繳納年限、調整通州區住房限購政策、取消普通住房和非普通住房標準、加快構建房地產發展新模式等政策措施。

就在北京發佈政策的前一天晚上，上海、廣州、深圳發佈樓市新政，率先回應市場關切，提振市場信心。

9月29日晚，上海率先全方位響應監管層對房地產業發展的新定調，六部門聯合印發《關於進一步優化本市房地產市場政策措施的通知》，通知總結起來就3點：

首套房的首付比例，降低至15%，國慶開始施行;

外環外區域，個稅和社保調整為1年。

對於個人住房轉讓，和深圳一樣，加值稅從5年調整為2年。

隨即，廣州明確全面取消限購，通知中寫道：

為深入貫徹黨中央、國務院決策部署，回應群眾關切，促進房地產市場平穩健康發展，經廣州市人民政府同意，取消居民家庭在本市購買住房的各項限購政策。

這次限購政策調整后，廣州市戶籍、非戶籍居民家庭和單身人士在全市範圍內購買住房的，不再審核購房資格，不再限制購房套數。

廣州之所以能在四個一線城市中力度最大，是因為廣州的房地產開發投資額，經歷了23個月的負增長，在底部盤旋得太久，此刻急需大口喂水。

當然我們也能從這次的政策可以看出，廣州是四個超一線城市裡對土地財政依賴度最高的一個。

2021年，廣州對土地財政依賴度高達107%，彼時北京、上海、深圳分別是29%、28%、19%。

相比起廣州，無論是深圳還是上海北京，政策的力度雖然有打開，但依舊還沒有完全放開，解扣子只解了一大半，剩下的還得繼續看市場表現。

問題是這一系列大利好，將如何影響未來樓市？

在我看來，當下政策是基於樓市數據表現而做出的一系列鬆綁動作，三四年後，部分大城市可能依舊會再次收緊限購政策，畢竟長期看市場是有週期的。

在放開後市場在不久的將來還會繼續漲，但漲到高潮后最終還是需要政策出擊限購。

總的來講，本次一線城市樓市解扣子，大方向是樓市將很快築底、回暖，尤其是一線城市核心區的樓盤，在一波波利好作用下，肯定會將率先見底。

過去三年，房地產市場經歷了一段艱難的歲月。

北京、上海、廣州和深圳這些一線城市的二手房市場，普遍出現大跌現象。

在現在的經濟基本面下， 一線樓市要想立刻企穩，難度極大。

一是一線城市中外環庫存高，新房去化困難，沒有外力，很難托住價格。

二是企業降薪裁員，高薪收入人群減少，打工人預期低。

三是新房價格，相對較高，普通人難以承受。

居民收入沒增長，想要穩住樓市，必須憋出大招。 之前的文章里，我給大家提過幾點：

1、加大收儲力度，通過中央發債，鼓勵地方資金進場收購新房，減少新房供應量。

2）擴大需求，放開限購，吸引全國各路資金到核心城市購房。

只有從供需兩端發力，才有可能完成穩樓價。

本輪政策發力，正好是基於517之後，時隔四個月後的再次解扣，巨集觀上是基於市場預期三季度經濟數據差強人意，疊加持續的低迷成交數據，讓地產板塊在過去幾年時間里一直處於破凈狀態，大批房企遭受暴雷，股價重創。

根據統計，在924之前，有超60隻地產股處於“破淨”階段，面臨退市的更是一大批。

雖然最近資本市場強強表現，一方面也是基於924之後的持續大招輸出。

924利好政策之下，房地產板塊大漲，節前一個交易日甚至超90%的地產股漲停。


這一次是狠狠的下了猛藥，才真正有了療效。

但在924之前，這一切都還需要「白衣騎士」們輸血救場。

前不久，中國奧園公告，中東投資集團Multi Gold Group Limited將成為公司新的戰略投資方，並取代郭梓文成為第一大股東。

中國奧園在中東大哥的加持下，久旱逢甘霖，股價一度飆升140%。

這也是今年第二家被中東資本投資「抄底」的房企。

從去年開始，部分外資企業如嘉裡建設、香港置地等開始在一線城市投資地產專案，中東的資本也參與其中，摩根大通在二級市場購入碧桂園的股份。

這些行為，與之前的高價位相比，現在的房地產價格已經下跌不少。

除了抄底房地產，資本市場也同樣被外資重視，9月25日，高盛火速推出策略報告，高盛認為，非常規的政策顯示了政策制定者的決心，投資者可買入股東回報主題，A股的戰術性反彈帶來的配置機遇或已來臨。

Choice數據顯示，截至2024年半年報/二季度報，持有A股證券數量的前20大QFII投資者持有的A股流通證券數量達1057隻，相比一季度增加142隻，持股市值達583.96億元。

其中，高盛、摩根士丹利在二季度“逆市抄底”，兩家外資投行持有A股證券數量分別達到264隻、130隻，持股市值分別達30.8億元、26.69億元。

眼下的中國資產，不論是房子，還是二級市場，都在被外資偷偷的買進。

外資抄底買入，自然是增加了市場信心和熱度。

當美聯儲降息，中國隨即放出政策大招，開啟轟油門模式時，外資已經從逃離變成了超買的多頭。

現在，隨著超一線城市限制的放開，購買力將大大提升，比如上海，根據市場專業人士測算，光是“外環外家庭/單身購房社保年限從3年改1年”這一條變化，大概就能釋放213萬張房票。

最終哪怕只有5%的人為了剛需自住買房，也是10萬級的購買力！

為什麼一線城市要開放外環？ 在市中區，核心地段的豪宅，富豪都已經到了搶都搶不到的地步。 最近上海的翠湖天地，開盤就賣光了，一天收入就是119個億。 而外環外的房子，賣給誰呢？ 自然是賣給外地的打工人。

對打工人而言，只要能買上外環外，高低也在上海落腳了。 只要能買上深圳寶安、龍崗、龍華這些區域，也算是半個深圳人了。

全面放寬一線城市的購房限制，無疑是向市場發出了提振房地產市場的最明確信號。

長期看，房地產在金融資產中地位十分重要，它不僅牽動著複雜的產業鏈，還對國家經濟的發展產生深遠影響，同時也是很多家庭財富的基石。

但房地產這幾年的下跌，稀釋了百姓的資產，老百姓資產縮水，消費信心嚴重不足，最終經濟呈負螺旋。

數據來源：東方財富數據來源：東方財富
但眼下，隨著高層再一次召開經濟會議，會議明確指出房價要“止跌企穩”，給市場非常明確的信號。

今年隨著政策持續放出大招，外資、國有企業，資金都在紛紛跑步入場。

很明確，房地產新一輪春天，已經不遠！

向上的號角已經吹響，後續還有更多的大招落地，從今天起，房地產的底部正式確定，要買房的朋友可以看起來了。

尤其是要購買全國核心城市的朋友，抓緊進場，可能這是最後的低價買入機會。

10月1日，崑山花橋中駿世界城開業第一天，湧進了超25萬人，要知道，花橋鎮的常住人口也不過33萬。

花橋鎮作為「滬蘇橋頭堡」，一邊是中國經濟龍頭上海，另一邊是國內第一強縣昆山，在它們的帶動下，花橋經濟強勁，GDP比很多市都高，是中國經濟第六強鎮，更被稱為“環滬之王”。

商業面積17萬方的中駿世界城，卻是花橋第一個真正意義上的購物中心。 花橋人迫不及待想要看看它的真面目，從中駿拿地那天開始，他們已經等了3年多。

2020年12月，中駿拿下了花橋的商業核心地段，兩條地鐵線交匯，兩個地鐵口直通，甚至搭建了一個專門的地鐵通道連廊，無障礙直通商場的二樓。

中駿沒有讓花橋人民失望，世界城的開業率做到了95%以上，足足有超300多個品牌，如果每個店逛5分鐘，需要24小時才能逛完。

這些品牌中，有超過90%的品牌，是第一次來到花橋; 更有超過50%的品牌，是第一次落地昆山。

開業當天，世界城的銷售業績達到了1500萬元，超過80多家品牌創造了城市銷售記錄。

中駿世界城改變的，不僅是花橋人們的生活，還將改寫滬西的商業格局。 從開業那天起，中駿世界城就是真正的花橋中心了。

開業當天，每個從中駿世界城主入口經過的人，都會被那塊1000平米的真裸眼3D顯示幕所震撼。 螢幕差不多有3個籃球場那麼大，畫面中的宇航員迎面撲來，栩栩如生，帶來前所未有的視覺衝擊力。

從螢幕面積來算，這是中國第二大的真裸眼3D顯示幕，排在它後面的，都是中國最頂尖的購物中心，北京王府井(16.2101.47, 9.97%, )百貨大樓、成都遠洋太古裡、重慶解放碑商業大廈。

中駿對於花橋世界城的重視和信心，可見一斑。

在購物中心並不景氣的2024年，能吸引這麼多店鋪落地花橋，是因為中駿世界城特殊的商業模式——

購物中心優選加奧萊零售精選，通過“選品、編輯、推薦”提供高品質高性價比的商業內容。

中駿世界城以奧特萊斯模式經營零售店鋪，吸引了NIKE、Adidas等運動巨頭在此開出了直營店，要知道，這兩大巨頭在全國每年只開個位數的直營店。

有了巨頭坐鎮，更多零售商鋪順利進入。 COACH、I.T、PINKO、DEGAIA、MarcO'Polo等國際名品也先後入駐。

他們給世界城的折扣，也是前所未有。 比如一款PINKO經典的女士挎包，在花橋世界城開業期間，疊加所有優惠之後，只需要985元，而這款商品，在淘寶旗艦店售價是3100元。

真金白銀的優惠，是中駿世界城的秘密武器，相比其他普通購物中心，花橋中駿世界城的零售佔比顯然高很多，超300個鋪子中，奧萊零售佔了近50%的比例。

當下被同業看作購物中心難題的零售，在中駿世界城卻是流量入口。

在零售奧萊化的基礎上，花橋中駿世界城加入了豐富的餐飲和體驗業態。 在上海市區通常排隊要超過2小時的一緒壽喜燒、螞蟻洞、立方鐵、青木台、江南裡等，被他們首次引入花橋，超過120個網紅餐飲門店，超30個體驗式門店，打造真正一站式的消費體驗。

讓花橋人民驚喜的，不僅是主入口的裸眼3D大屏，在商場六樓，中駿更做了一條原生態的「江南主題水街」。。

水街有四大主題空間，望山、入山、戲水、問泉。 商鋪的造型，是江南民居。 商鋪錯落排列，山水之間，是15米的拱橋，最引人矚目的，是跨越商場5層和6層高14米的戲樓。

花橋所在的崑山，是崑曲的故鄉，怎麼能沒有戲樓？

中駿就這樣把戲樓連帶山水，一個完整的江南小鎮，搬進了購物中心，他們要用這樣的方式，展示花橋的屬地文化。 據悉，光是這條江南主題水街，中駿投入了超千萬元。

關於這條江南水街，小紅書上有使用者寫下，“刷新了對商場的認知，太有特色了”。

“江南主題水街”的引入，加上聯通商場2樓至6樓的飛天梯，也進一步解決了購物中心傳統的垂直人流輸送問題。

而在購物中心場外，中駿打造了一條「樂活里街區」，街區建築是傳統徽派建築風格，結合獨棟外擺商業模式， 突破傳統店鋪框架，打造高情緒價值的社交空間。

在花橋世界城空間設計上，還有大量看不見的投資。 從購物中心地面的材質、中央空調的風量，到照明的光度調節，都有科學依據。

花橋人民是幸運的，他們擁有的不僅是一座世界城，更是一座奧特萊斯、一個美食集市、一個親子樂園、一個運動中心，甚至有了一個江南水鄉、一個大戲院。

8月30日，項目籌備期的最後階段，花橋中駿世界城做了一場活動。 世界城內的商戶幾乎全員亮相，目的不是為營銷推廣，而是參與一場聲勢浩大的招聘會。

主辦方是花橋經濟開發區黨群工作部，和崑山市人力資源和社會保障局下轄的人力資源市場。

當天，商戶們的展位，共提供了超過2000個就業崗位，吸引了近千人的諮詢，並在後續持續招聘到了員工超過1500多位。

可以預見，未來的世界城，會是花橋的流量中心。

中駿世界城能為花橋提供的，遠遠不只是購物和休閒，還有就業崗位，和未來更大的經濟潛力。

花橋中駿世界城的亮相，為中國經濟龍頭上海和國內第一強縣昆山之間，增加了新的交流通道。

這從世界城開業當天的消費者來源就可以看出來，消費者中不僅有崑山市區居民和蘇州11號地鐵線帶來的市民，甚至連西上海(17.2401.08, 6.68%, )的很多人，也乘坐11號線，慕名而來。 一般來說，上海人是不會到花橋消費的。

但別忘了，花橋世界城是這個地區里最具特色的奧特萊斯MALL，整個滬西直至南翔，都沒有類似的模式。

更不用說巨型裸眼3D顯示幕和江南水街這樣的配置了。 花橋中駿世界城的眼光，遠不止花橋，他們要輻射的，是崑山市區，是蘇州，乃至整個11號線上海沿線。

中國百貨商業協會披露，2023年，奧萊業態同比增長約9.5%，小紅書上，與奧特萊斯相關的筆記數近150萬篇——

“去奧萊掃貨”正在成為年輕人的新時尚。

在「消費降級」的市場焦慮下，奧萊逆勢而上，成為2023年最優勢的線下零售業態之一，即使在疫情期間，奧萊客流密度也始終高於購物中心。

中駿商管很早意識到，「名品+折扣」是傳統奧萊產品群組的標準模式，但並非是唯一範式，做商業，需要建立自身的差異化優勢。

把“精緻百貨”和“購物中心”進行完美融合的“都市奧萊”，是中駿商管獨創的答案。

購物中心提供「場」，百貨提供「貨」，兩者整合，才能做到比傳統奧萊更具體驗感，比購物中心更有性價比。

在北京門頭溝的西長安中駿世界城，這一模式被實踐證明后，現在，它又在花橋進一步升級落地。

奧萊模式，必須要懂貨，在中駿商管內部，他們要求每個業務人員都要懂品牌，懂貨品，因此，中駿世界城對商戶的管理，細緻到了貨品數量、款式分類、折扣力度、新舊比例組合、出樣展示、折扣導示等，對商戶的日常培訓，他們會細化到分樓層召開，另外，門店的視覺、陳列、LED屏、廣告位，乃至門頭門楣，也都有一套成熟的標準，開業前都經歷了一次次打磨。

花橋，不是中駿商管的第一個商業代表作。

在泉州中駿世界城，每年會保持超20%的品牌調改率，以適應不斷變化的市場。 近年來，中駿更首家在當地引入購物中心的流量品牌，國際化妝品及國際名錶品牌的獨家入駐，帶動專案零售品牌升級，真正成為“大泉州”商業的引領者，也是品牌進駐泉州的首選地。

在北京國貿CBD世界城，他們在SKP的眼皮底下做生意，憑借差異化的“夜經濟”定位，把海底撈的首家科技智慧門店引了進來，餐酒吧、小酒館聚集，打造了北京第一條“酒巷”，在全中國最寸土寸金的商圈印下了商業名片。

當問起怎麼看花橋項目未來的經營，中駿商管團隊說，花橋中駿世界城要做的不僅是一個購物中心，他們要在這座擁有幾千年歷史的城市，攜手眾多商戶一起，打造一座能經歷消費變遷、更具獨特魅力的新商業地標。

9月29日晚間，廣州市人民政府辦公廳發佈《關於調整我市房地產市場平穩健康發展措施的通知》，取消居民家庭在廣州市購買住房的各項限購政策，自2024年9月30日起正式實施。 這也宣告廣州成為首個全面取消限購的一線城市，歷時14年的限購政策落下帷幕。

恰逢「十一」黃金周來臨，證券時報·e公司記者實地走訪廣州多個專案樓盤發現，全面放開后的廣州樓市熱度確實明顯提升，尤其以剛需盤最受追捧，部分樓盤甚至已經在醞釀小幅漲價。

樓市熱度顯著升溫

“您先稍等幾分鐘，我們緊急協調置業顧問為您服務。” 當證券時報·e公司記者來到廣州市天河區的某熱門樓盤時，此處已人來人往絡繹不絕，該專案工作人員稱，若沒有提前預約，還需要排隊等候服務人員的講解安排。

稍作等待后，一位工作人員前來為記者進行介紹。 據她表述，她並不是常駐該專案的工作人員，而是從附近其他項目臨時抽調而來。 “最近這邊項目比較火，我們也是接到安排過來幫忙。”

在該專案的沙盤區，前來看房的顧客已經圍滿一圈，洽談區也座無虛席; 在樣板間內，記者也看到有多組顧客輪番進行參觀。

“這次放開限購的政策力度比較大，而且還有降息和降准，因此這幾天無論是來訪量還是成交量都明顯上升。 新政發佈后，客戶的購房意願有所加強，原先持觀望態度的客戶也不再猶豫，決策週期有所縮短。 “該工作人員告訴記者。

10月1日，貝殼發佈的「貝殼新房節」戰報顯示，截至10月1日晚18時47分，廣州貝殼新房節國慶首日認購突破500單。 記者還從越秀地產獲悉，越秀地產廣州區域在國慶首日斬獲329單的銷售量。 此外，位於廣州白鵝潭板塊的江景豪宅保利濱江天悅官宣，國慶首日成交額達2億元。

而同期數據顯示，2023年的「十一」黃金周，廣州一共成交了超1300套一手住宅，日均還不到兩百套。 相比之下，今年的十一黃金周，廣州樓市取得“開門紅”。

“數據不騙人，市場就是回暖了，價格雖然還沒起來，但人氣起來了，希望下一步將迎來平穩走勢，大家不再焦慮也不再猶豫。” 廣州一位仲介人士向證券時報·e公司記者表示。

剛需盤受追捧

記者還前往了天河區的另一樓盤，該專案的人氣相比之下稍顯遜色。 究其原因，或與兩專案的產品結構不同有關。

參照本次全面放開限購之前的政策，廣州規定越秀、海珠、荔灣、天河、白雲（不含江高鎮、太和鎮、人和鎮、鍾落潭鎮）、南沙等區為住房限購區域，在限購區域購買建築面積120平方米以上（不含120平方米）住房不限購，非本市戶籍居民家庭和單身人士能提供購房之日前6個月在本市連續繳納個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明的，在限購區域分別限購2套和1套住房（建築面積120平方米及以下）。

事實上，早在今年1月，廣州已經對限購區域內購買建築面積120平方米以上住房放開了限購。 因此，120平方米以上的大戶型購房需求，在此前9個月已經得到了充分釋放。 本次放開限購影響最大的還是核心區域120平方米以下的剛需盤。

相比之下，在記者前述參訪的兩專案樓盤中，前者主要以93平方米—105平方米的剛需盤產品為主，而後者則主打125平方米—140平方米的改善型住宅，前者顯然是本輪全面放開限購下的最大受益方。

據前一樓盤的工作人員告訴記者，該專案尤以93平方米的“上車盤”最受關注，成交也是以該戶型最多，新政最主要的就是刺激這一塊的需求。 據稱，該專案由於剩餘可售數量不多，已經在醞釀小幅漲價。

專家：廣州放開具有示範性

58安居客研究院院長張波表示，廣州是第一個全面解除限購的一線城市，這一政策調整有望釋放市場需求、提振市場信心、促進房地產市場平穩健康發展。 廣州作為一線城市，全面放開限購，具有風向標意義。 雖然包括上海、深圳在內的城市並沒有完全取消限購，但也預示著在「雙軌制」的大背景下，商品房市場全面解除限購將是一個大方向。

原中房集團董事長孟曉蘇表示，廣州市落實中央政策要求做得徹底，限購政策調整后，戶籍與非戶籍人口在廣州市購買住房，不再審核購房資格，不再限制購房套數，為其他城市包括一線城市作出了榜樣。

廣東省住房政策研究中心副主任李宇嘉指出，在一線城市中，廣州的城市能級、行政地位相對北上深要低一些，廣州鬆綁限購的影響在實際的效果顯現上，都相比北上深要小一些。 經過2023年底和2024年初兩次限購政策鬆綁，廣州的限購政策已經相對寬鬆。 回顧廣州限購鬆動的路徑，也是先放開外圍區域，然後放開120平米以上，先收縮非戶籍要求的社保年限，再全部退出，遵循小步快跑、逐步收縮的路徑。

李宇嘉進一步表示，由於廣州此前的限購範圍已經很小，而且在預期之中，該政策本身的效果可能並不會很大。 不過由於國家明確了促進止跌企穩的強烈信號，對預期的穩定有極強的作用。 可以預計，10月份的商品房交易量將一定比9月份要好，也為四季度樓市企穩打下了基礎。

廣州市房協專家委委員、廣東中原地產專案部總經理黃韜表示，從一線市場反饋的情況來看，新政出臺後的這幾天看房熱情高漲，在不限購、利率、首付等系列利好政策的疊加下，今年廣州「銀十」以及第四季度樓市成交量相信會有一個較為明顯的反彈。

10月2日，據媒體報導，新世界(6.9700.46, 7.07%, )發展香港粉嶺北第14區專案達成換地共識，每平方呎補地價低於2000港元。

該專案佔地15.6萬平方呎，規劃為住宅甲類用途，預計建設4幢32層高樓，共提供約2300個住宅單位。

報導稱，此次補地價協議的達成，是新世界更換行政總裁後首個大型協定，補地價總額低於22億港元。

資料線似乎，粉嶺北專案由新世界與招商蛇口(12.2501.03, 9.18%, )共同開發，預計明年年初動工，是新世界換掌舵人後的首個大型發展專案。

中央政治局會議明確提出，要加大「白名單」項目貸款投放力度。 房地產「白名單」，簡單說，就是地方篩選出優質房地產項目名單后，分批推送給各家商業銀行，然後各家銀行根據一定條件和門檻，來決定是否發放貸款。 有了充足的資金支援，就能確保這些項目能夠按時交付。 住房城鄉建設部表示，目前297個地級及以上城市均已建立房地產融資協調機制，商業銀行已審批“白名單”項目超過5700個、審批通過融資金額達1.43萬億元，保交房工作正在有序推進。

在甘肅蘭州，近日又有一個保交房項目舉行交付啟動儀式。 當前，蘭州共有保交房專案71個、18199套，目前已有28個專案交付8454套。

在安徽亳州，當地通過組織召開銀企對接會，説明房地產優質專案解決面臨的融資難等實際問題。 目前，全市34個保交房專案的13430套房屋，已交付9063套。

在貴州六盤水，當地將70個專案的13633套保交房任務按照“紅黃綠”三檔分類處置，並針對18個交付難度最大的專案，建立“一員三官一領銜”工作體系，集中進行突破。 截至9月底，全市保交房已完成交付9568套。

在山東德州，當地政府為符合條件的房地產開發專案配備了一名首席服務官、一名幫辦員和一名督辦員，首席服務官牽頭服務工作，幫辦員幫助辦理手續，督辦員督促落實法規制度。

而在河南鄭州，當地通過試點“一專案一方案一專班一銀行一審計一法官”的處置模式，積極採用國企收購股權、追繳抽挪資金等措施，加大問題專案的整改修復力度，分類攻堅整改，推動更多房地產專案納入“白名單”。

鄭州某保交房項目負責人 張甲林：我們是已經交付了有1300餘戶，然後接近於80%的一個交付量，我們可能預計在今年未來兩三個月時間，應該能夠全部達到收房的狀態。

業主 張翼樂：目前房子交付之後，我個人對環境、交付品質都比較滿意，自己也是已經緊鑼密鼓在裝修了，期待早一步入住新家。

祥生控股集團（02599）公布，該公司已於今年1月31日刊發2022年年度業績。然而，公司無法於復牌截止日期（即昨天）前刊發2023年中期業績及2023年年度業績。該公司將於適當時候刊發有關取消其上市地位的進一步公告。

指業務經營如常

受房地產行業持續深度調整及中國房地產發展商普遍融資渠道有限的影響，集團已採取適當措施穩定其現金流，包括加快銷售及現金收款、出售資產、降低成本、提升營運效率及與其債權人進行建設性對話，以重組其債務，從而改善集團的財務穩定性及可持續性。

儘管集團目前面臨前所未有的挑戰及公司股份停牌，集團的業務經營於所有重大方面均照常進行。

今年首8個月，歸屬集團的合約銷售總額約26.27億元人民幣；歸屬集團的合約建築面積約19.86萬平方米。祥生控股自去年4月3日起停牌，並將繼續暫停買賣。

機構料10月新樓成交止跌 一綫城市最受惠

內地房策新政刺激一綫城市樓市氣氛轉旺，上海有客戶早上六、七點排隊認購新盤；深圳二手成交漲近4成；北京和廣州分別有樓盤單日銷售逾1億元（人民幣，下同）和2億元。克而瑞料，10月新房成交將止跌企穩，一綫城市成新政直接受益者。

樓市傳統旺季「銀十」（即10月銷售旺季）已開啟。北京雖是一綫城市中最後一個出台調整措施的城市，調整幅度也較小，但火熱情況從地產商戰績就可見一斑。10月1日晚上，保利北京稱：「首日勁銷1.87億元，熱燃9盤」；招商璽單日100多組到訪，認購8套，銷售1.25億元。

收回折扣優惠 中介輪崗休假

在政策發布的第一時間，有地產商明確表示，10月8日起旗下所有在京項目收回2%折扣。中介稱，國慶後漲價是大概率事件。

據某央企開發商人士表示，這次政策是恢復市場信心的起點，對觀望客戶觸動會很大。在上海，一中介形容：「有客戶本來猶豫不決，正在談判時上海出了政策，客戶立刻甚麼條件都不談，當場簽約。」

有門店經理介紹，原先公司10月1日、2日全員休假，但9月29日新政出台後，公司臨時調整為輪崗休假。

上海新房市場亦火熱。新政發布後約12小時（截至9月30日上午11時20分），位於外環外嘉定新城的金地嘉峰匯已認購16套。10月1日，寶山區中環金茂府項目開售首日，共有100多組客戶來認購，有人甚至早上六、七點就來排隊。

在全面取消限購的廣州，荔灣區的萬科理想花地推出「特批一口價單位」等促銷，當天到訪客戶逾150批，較平時來訪量增幅達2倍。10月1日，貝殼發布的「新房節認購」截至下午6點已突破500套；位於白鵝潭的江景豪宅保利濱江天悅則表示，首日成交2億元。濱江豪宅項目龍湖廣州‧御湖境首日成交2,000萬元。

深二手成交增4成 一手2年最多

據深圳樂有家研究中心監測數據，新政發布後的9月30日，深圳二手住宅成交量單日漲近4成，是2021年2月以來單日成交新高；新房成交量漲24%，也處近2年高位。

此外，自上周六（9月28日）開始，深圳樂有家門店二手睇樓量連續多日處近3個月高位，市場交易活躍。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進認為，第四季樓市成交將迎來一波好行情，或將呈現「量價齊升」良好勢頭，房地產牛市之路已開啟。

克而瑞地產研究中心10月1日發布報告稱，因9月末中央到地方利好頻頻，先是「924」國新會推出多項重磅政策，包括降準、政策利率下調、存量房貸降息、降二套首付比例、提高再貸款中央資金支持比例、續期「金融16條」等；再來是政治局會議定調促進房地產市場止跌回穩；而後上廣深等核心一綫跟進，「四限」（限購、限貸、限價、限售）政策持續優化調整，基於政策利好預期，10月整體成交或將止跌企穩，而一綫作為新政利好直接受益者，新房成交仍有擴大空間。

中國天化工(00362)公布，以7200萬元出售物業予獨立第三方，料收益900萬元。
　　
該集團指，出售的物業位於淺水灣南灣坊25號南灣御苑1座8樓及9樓複式單位B連天台及1座地下14及15號停車場。物業不包括停車位及附屬天台的實用面積分別約為2914平方呎及3999平方呎，擬把出售用於償還銀行貸款及其他應付款項，餘額作一般營運資金。

今季看漲3% 明年升幅擴大

本港銀行利率回落，加上中央出手救市，港股連日造好，樓市氣氛明顯轉旺。長實（01113）執行董事趙國雄認為，本港樓價正呈「U形」發展，現時已經觸底，並預計今年第四季樓價可回升2%至3%，明年樓價升勢持續，幅度甚至會擴大。

趙國雄接受本報專訪時指出，回顧2008年金融海嘯僅歷時數月時間，所以本港樓市復元得快；但今次新冠疫情自2020年起維持3年多，即使本港的財政儲備較豐厚，也需要較長時間復元。他認為本港樓市正呈「U形」發展。

發展商放慢步伐 未來供應減

美國聯儲局上月減息半厘，本港銀行也相應下調利率四分一厘，趙國雄說，市場普遍認為美國未來若再減息，本港也會跟隨，息口下調帶動財務成本回落，整體樓市氣氛將好轉；加上內地採取相對寬鬆的貨幣政策，支持國家經濟持續發展，也推出不同措施支持內房市場，各項利好因素帶動下，相信本港樓市「已經觸底，開始有轉機」，樓價趨穩定，再下跌機會不大。

根據差餉物業估價署（差估署）數據，今年首8個月整體私人住宅樓價指數累積跌6.17%，與2021年9月的歷史高位比較，約3年蒸發26.63%。趙國雄指出，新盤過去數月已消化數千伙庫存，惟庫存仍屬高水平，樓價短期料難大漲，估計今年第四季回升2%至3%，以2024年全年計，整體樓價仍要「跌少少」。

展望2025年，趙國雄說，新盤庫存逐步回落，部分地產商減慢手上大型新盤的發展步伐，加上過去兩年政府賣地取態未算積極，未來新供應料減少，樓市供求更快達到平衡，之後樓市會有更明顯升幅，相信明年樓價升幅將較今年第四季為大，惟具體樓價表現仍視美國總統大選後的金融經濟政策會否改變。

長實首三季累套130億

長實今年新盤銷售，以香港仔黃竹坑站港島南岸第3B期上蓋Blue Coast為主，今年4月上旬開售，僅8天時間極速套現超過100億元。趙國雄估算，連同其他貨尾項目，該集團今年首三季累計套現約130億元。他透露，港島南岸第3C期Blue Coast II將於本季發售，而正在申請預售的九龍東啟德承豐道16號第一期，提供307伙，則須視預售進度，才可落實能否趕及年內登場。至於明年有機會推出的樓盤，包括觀塘安達臣道對出的港人首置先導計劃項目，以及元朗錦田錦泰路住宅項目。

土地市場方面，長實一直積極參與，上月20日截標的市區重建局（市建局）九龍城啟德道/沙浦道項目，更只接獲長實一份標書。趙國雄表示，長實「每幅地都會計數盡量去投」，認為啟德道項目可經隧道通往九龍東啟德，具有發展潛力，故入標競投。

他回應部分坊間人士認為長實出價往往較保守的說法，強調「做生意都希望有少少利潤」，該集團的宗旨一定是「發展中不忘穩健，穩健中不忘發展」，由於沒有高價去搶地，即使經歷風浪，「唔敢講必賺，蝕本都唔係蝕好多」，強調看好香港長遠經濟發展，相信房地產市場只要不是過於進取「都有得做」。

Blue Coast II「唔會再劈價」

長實（01113）過去兩年推出全新樓盤時，屢以低價「搶灘」，長實執行董事趙國雄強調，集團的新盤定價是經過全面市場調查，摸索準買家可接受的價格水平而定出，該集團今年4月低價推售香港仔黃竹坑站上蓋港島南岸第3B期Blue Coast銷情理想，已掌握到市場承接力，本季度「重頭戲」港島南岸第3C期Blue Coast II「唔會再劈價」。長實營業部首席經理郭子威補充，該盤的合理價格有10%上調空間。

每推盤必調研 掌握買家承接力

長實近兩年推售的新盤，都以震撼價推出，例如油塘親海駅II去年8月公布首張價單共132伙，折實平均呎價15717元，是近7年來首批折實均價最低的市區盤；今年3月港島南岸第3B期Blue Coast首批138伙折實平均呎價21968元，則比同區去年開售的新盤賣平逾兩成。

趙國雄指出，該集團推售每個新盤前，都進行全面的市場調查，了解準買家對樓盤位置、配套和單位面積等看法，並參考附近樓盤的價錢和銷情優劣之原因，摸索準買家接受的價格，「佢哋覺得（售價）再跌都唔跌得去邊，就安心嚟買」，並非特意以超平價格推售，而是對市場所接受的樓價水平「睇得比較準啲，比市場行先一步」。

前述Blue Coast於4月開售，僅約8天套現逾100億元，毗鄰提供558伙的Blue Coast II本季登場，定價自然受市場關注。趙國雄指出，該盤定價需要再和港鐵（00066）磋商，但有見Blue Coast銷情相當理想，反映該集團對準買家願意入市的價格「摸得幾準」，相信新一期毋須大幅改變價格，「唔會再劈價」。

合理價有10%上調空間

Blue Coast II屬於整個項目的第3及第5座，一半單位屬於2房戶。郭子威昨天出席該樓盤的記者會時指出，Blue Coast II將於日內上載樓書，料短期內開價，首批先推出第5座單位，部署本月內開售。郭子威續說，本港股市及樓市熱鬧，用家及投資者入市信心增強，Blue Coast II的合理價錢有10%上升空間。

長實營業部助理首席經理楊桂玲昨天介紹Blue Coast II的5座C室，實用面積509方呎，屬2房間隔，命名「享受王」，是該期數唯一可享會所園林及深灣遊艇會景觀的2房戶，此類戶型僅提供31伙，其中特大客廳闊度達10呎，主人睡房面積近100方呎，另外一間睡房面積也有約71方呎。

Z世代愛深度遊 商場轉型配合

疫後本港旅遊業逐步復甦，惟旅客消費模式有所轉變。長實（01113）執行董事趙國雄認為，現時旅客喜好深度體驗遊模式，部分商場和高端零售租戶需要轉型以切合旅客需求，該集團旗下尖沙咀廣東道2A號1881 HERITAGE的零售部分也會轉型，迎合「Z世代」的消費需要，預計新一批租戶明年進駐。

趙國雄指出，「遊客以前嚟買名牌手袋和手錶，而家啲遊客嚟香港唔係買果種嘢，佢哋愛深度體驗遊，可能部分商場要轉型，介紹多啲香港特色、香港文化」。商場的轉型比辦公樓需時更長，往往需要待現有租客的租約到期，才可引入新租客，也可能要和租戶商討改賣同一品牌更年輕化的產品，「社會唔同咗，要有唔同嘅嘢去catch up新嘅業態，業主、租客、租戶組合和裝修都要改變。」

1881 HERITAGE引新租戶改形象

長實旗下商場也回應市場改變，積極轉型。趙國雄透露，位於尖沙咀的1881 HERITAGE過往以出售名錶的商戶為主，隨着遊客的購物喜好改變，計劃把商場轉型為更適合Z世代，將引入迎合此類顧客的食肆和商戶。

他估計，需要約一年時間轉換新租客，料明年可引入新的租戶，商場形象也可能轉變，惟要整個租戶組合穩定化，估計需要一至兩個租約期的時間。

寫字樓市場方面，趙國雄相信，經歷疫情下超過3年的低潮，需要時間恢復，現時「寫字樓開始見到光明」。雖然疫情時不少外資機構離港，但隨着本港金融活動復甦，上市集資額回升，中環甲級寫字樓的租務活動轉活，「租金冇乜點升，但起碼活躍返」，該集團旗下中環夏慤道10號的全新超甲級商廈長江集團中心二期，租務洽談個案也明顯增加。

發展商加快推盤步伐，新地（00016）屯門兆康大型住宅項目NOVO LAND第3B期，昨天突擊加推77伙，折實平均呎價12086元，本周日（6日）發售154伙。麗新發展（00488）元朗大旗嶺住宅項目尚柏，亦於同日首輪發售98伙。

NOVO LAND第3B期昨天公布6號價單，共77伙，實用面積232至557方呎，折實售價310.16萬至674.56萬元，折實呎價11635至13369元，折實平均呎價12086元。項目將於本周日發售154伙，其中124伙以價單形式推出。

尚柏昨天公布首份銷售安排，本周日盡推已開價的98伙，相當於單位總數112伙的87.5%。該批單位折實售價242.91萬至460.32萬元，折實呎價8614至10663元。項目暫收564票，超額約4.8倍，本周六（5日）截票。

新世界（00017）和遠展（00035）合作發展的九龍東啟德柏蔚森II（柏蔚森發展項目第2期），昨天率先首輪發售155伙，其中精選36伙設有額外折扣。市場消息稱，項目即日沽9伙。

長沙灣瑜悅主攻1房單位

同區恒地（00012）等六大發展商合作發展的天瀧，恒基物業代理董事及營業（二）部總經理韓家輝透露，項目已批出滿意紙，本周開始交樓，本月內以現樓形式推售。

華懋及市區重建局（市建局）合作發展的長沙灣住宅項目，昨天命名為瑜悅，提供198伙，包括1房至3房戶，實用面積312至594方呎。項目主打1房戶，佔132伙或67%，實用面積312至350方呎。華懋集團銷售總監封海倫表示，瑜悅已取得入伙紙，最快本月開售。瑜悅位於東京街28號，預計入伙日期為2025年6月，樓花期約9個月。

資深投資者林子峰等人持有的銅鑼灣全幢銀座式商廈駱克駅，委託代理放售，意向價為6億元，較7年前購入價低約38%。

第一太平戴維斯投資部董事總經理袁志光表示，銅鑼灣駱克道487至489號駱克駅，地盤面積約2182方呎，為一幢26層高、在2008年落成的銀座式商廈，每層建築面積約1267至2068方呎，總建築面積約32681方呎，以「現狀」形式及連租約出售。物業意向價為6億元，呎價約1.84萬元，現時出租率超過75%，預計全部租出後，每月租金收入約150萬元。資料顯示，林子峰等人在2017年7月以9.65億元購入該廈，目前叫價較買入價低3.65億元或37.8%。

資深投資者「舖王」鄧成波家族，則委託高力放售深水埗福榮街131至133號及福華街146至152號黃金大廈的戲院部分商業物業。高力香港資本市場及投資服務部高級董事吳家輝指出，物業共4層高，總實用面積約17789方呎，適合作戲院、教育及宗教的演講場地等。據了解，項目市值約2.3億至2.5億元。

黃金大廈戲院物業叫售值2.5億

另外，「小巴大王」馬亞木家族以4500萬元售出中環德輔道中106至108號鴻德大廈地下A舖，建築面積約1200方呎，呎價約3.75萬元。舖位月租13萬元，租金回報約3.5厘。該舖位是馬亞木家族於2004年9月以2600萬元購入，現沽出賬面賺1900萬元或73.1%。

減息後入市氣氛有所回暖，但大型藍籌屋苑仍錄蝕讓成交。鰂魚涌太古城有頂層連天台特色戶，以2580萬元沽出，原業主持貨逾8年仍蝕220萬元。荔枝角美孚新邨亦有2房戶以570萬元易手，賣方逾5年半輸175萬元離場。

中原地產資深區域營業經理王秀芬表示，太古城10月暫錄2宗成交，最新一宗為銀栢閣頂層特色戶，實用面積1277方呎，3房間隔，連約875方呎天台，享全海景，最新以2580萬元成交，呎價約20204元。原業主於2016年8月以2800萬元購入單位，持貨逾8年，是次沽出賬面蝕讓220萬元，單位跌價7.9%。

美聯物業區域聯席董事邱漢榮稱，美孚新邨5期蘭秀道3號低層D室，實用面積556方呎2房戶，以570萬元成交，呎價約10252元。原業主於2019年2月斥745萬元買入上址，持貨逾5年半，賬面虧損175萬元或23.5%。

Wetland Seasons Park貶195萬

新界區方面，中原地產副區域營業董事伍耀祖說，天水圍Wetland Seasons Park 2期別墅2座低層C室，實用面積677方呎，3房間隔，成交價670萬元，呎價約9897元。原業主於2020年5月以865.05萬元一手買人單位，持貨逾4年，賬面蝕195.05萬元，貶值22.5%。

呎價1.5萬返13年前 蔡志忠「撈底」入市

近月多幢指標甲廈造價創逾10年低位，吸引投資者撈底入市，早前灣仔會展廣場銀主盤，以1.35億沽出，呎價1.5萬元重返13年前水平，據悉買家為資深投資者蔡志忠或有關人士。

灣仔會展廣場辦公大樓近期錄得一宗低價成交，涉及物業33樓7及9室，建築面積約9,000平方呎，屬該廈罕有全海景單位，以1.35億元易手，呎價約1.5萬元，按此成交呎價計，重回2011年水平。

市場人士透露，是次買家為資深投資者蔡志忠，相信見是次甲廈呎價大幅回調後，趁低價入市。他於2017年，曾夥拍多名投資者購入中環中心75%業權，其後他於2018年拆售22樓全層，並於2019年沽清，獲利約5億元。

翻查資料，是次涉及會展廣場辦公大樓單位，曾由中資機構持有，2023年中物業獲中資財團斥約3億元購入，惟最終取消交易，單位重新放售，市況亦轉差，單位淪為銀主盤，如今重新沽出。

事實上，近期港島多幢傳統指標甲廈，相繼錄低價成交，如金鐘力寶中心2座中低層5室，面積約1,505平方呎，以2,000萬元易手，平均呎價1.33萬，屬逾10年呎價新低。原業主於2012年以2,739.1萬購入單位，帳面虧損739.1萬，幅度約27%。

觀塘萬兆豐中心 呎價低見7600

東九龍方面，甲廈仍錄低價成交，消息稱，觀塘萬兆豐中心中層A室，面積約3,722平方呎，以約2,828萬元成交，呎價約7,600元，屬近年呎價新低。

高力香港資本市場及投資服務部高級董事吳家輝表示，獲委託出售深水埗福榮街131號及福華街146/152號部分商業物業，包括部分位置於地下、1樓、2樓及3樓，總實用面積約17,789平方呎，市場人士估值約2.3億元。據悉，該物業由鄧成波家族持有，早年以約2.7億元購入。

房委會資料顯示，今年9月全港錄得88宗未補地價資助房屋成交，較今年8月錄得270宗，按月減少182宗，下跌67.4%，惟數字屬臨時性質，日後有機會再作修訂。期內，沙田居屋愉翠苑錄得7宗未補地價成交佔最多，成交價460萬至630萬元。藍田居屋鯉安苑緊隨之後，錄得4宗同類交易，造價445萬至643萬元。

投資者李萬益持有的土瓜灣鼎新大廈（工廈），年初向城規會申請重建為住宅，申請將於本周五（4日）經城規會審議，而規劃署表示不反對申請，預計最終可獲城規會批准申請。

鼎新大廈位於土瓜灣上鄉道33號，現為1幢工廈，地盤面積約4,200平方呎，擬以總地積比率約9倍重建1幢26層高（另設2層地庫）的商住大廈，提供76伙住宅，總樓面涉約3.78萬平方呎，預計2027年落成。

規劃署指，不反對上述申請，因為重建不會構成嚴重的視覺影響，亦不會令周邊環境不相容，而且其發展密度及建築物高度限制亦與分區計劃大綱圖的要求相符，故料周五大機會獲城規會批准申請。

世邦魏理仕獲業主委託獨家代理以公開招標形式出售北角渣華道321號（前稱柯達大廈1期）全幢，截標日期為2024年12月5日（星期四）中午12時正。

業權統一 新買家可享命名權

世邦魏理仕香港資本市場部資深董事鮑珏鍵表示，渣華道321號與旁邊的柯達大廈2期發展商同為新鴻基物業，屬同一個地段，惟2期整座早前已經分拆出售，所以渣華道321號的統一業權實屬罕有，以放售物業現有地積比率面積約153,985平方呎，參考附近成交，物業市值料約10億元，平均呎價約6,500元。

渣華道321號地契以999年期批地，業主亦在早期以永久豁免書獲准可用作寫字樓及商業用途，適合各行各業。

業主於2000年購入，據悉買入價約1.4億元，現持有24年來罕有公開招標放售。物業規格質素之高，為港島區罕見，可塑性非常大，是次業主放售，意向價已較高峰期大幅回落，而買家購入全幢即可享大廈命名權及設置大型廣告牌，非常適合醫療機構、教育機構、宗教團體、政府機構、後勤部門等用家，預期將吸引不少機構用家及長綫投資者出價洽購。

上址位處北角渣華道及健康東街交界，距離港鐵鰂魚涌站約5分鐘步程，鄰近甲級商廈包括英皇道633號、英皇道625號及K11 ATELIER King's Road。

物業於1985年落成，樓高13層，地庫車庫提供27個車位，特定樓層樓底約6.8米高，設有獨立出入口、大堂及停車場。

啟德地王級新盤，由新地發展的天璽．天，連日來入票不斷彈升，市場消息稱累積收票已超過1.4萬張，超額認購逾67倍，項目將於今日截票。

昨晚仍現排隊人龍

項目連日來參觀均現人流，昨日位於九龍站展銷廳3樓電梯大堂，仍然排滿睇樓客，情況相當踴躍。市場消息指出，項目累積入票已突破1.4萬票，按周六（5日）以發價單方式推售的204伙計算，超額逾67倍，據悉昨日入票至晚上近10時仍現排隊人龍。

柏蔚森2日沽15伙

啟德區成為市場焦點，同區多個項目亦趁勢推售，新世界及遠東合作發展位於Park Peninsula跑道區的柏蔚森，昨日進行2期柏蔚森II首輪銷售，共涉及155伙，但發展商主力推售其中36伙精選單位。發展商表示，柏蔚森過去2日共售出15伙，套現近1億，售出單位包括第1座樓王位於9樓C室，面積579方呎，為3房連套房間隔，可享前席遊艇海景，單位以1215.7萬售出，呎價20997元，項目過去2個月累售單位已增至約349伙，套現逾23.8億。

天瀧部署推維港景大戶招標

由恒基牽頭，夥拍會德豐地產、中國海外，華懋、新世界及帝國合作發展的天瀧已屆現樓，昨日率先開放現樓示範單位，恒基物業代理董事及營業(二)部總經理韓家輝表示，項目已正式獲批滿意紙，將陸續開始交樓，約兩周後開放現樓示範單位予公眾參觀，項目維港海景大單位近日接獲不少查詢，月內將以招標形式推售應市。

恒基地產主席辦公室顧問于正人就指出，項目初步獲得綠建環評金級認證，買家申請按揭有機會獲得優惠。項目有3成綠化空間，配備逾400個設充電裝置個車位。

新地同系屯門NOVO LAND 3B期近期成交不絕，發展商昨乘勢加推新一張6號價單，涉及77伙，以最高折扣15%計算，折實平均呎價12086元。

NOVO LAND加推每呎1.2萬

是批單位面積232至557方呎，涵蓋開放式至3房，最平單位為2A座35樓頂層E室，面積232方呎，折實入場費310.16萬，呎價13369元。
項目同步推出銷售安排，推出新舊價單合共124伙於周日（6日）發售，另推出30伙同日起招標發售，合共發售154伙。

房委會打擊濫用公屋絕不手軟，公屋住戶需要每兩年申報居住情況及是否擁有香港住宅物業，而新一輪的申報周期剛於本月開始，房委會昨日已向3類公屋住戶發出申報表，住戶須於今年11月30日或之前填妥及簽署表格，拒絕申報或沒有在指定日期內申報的住戶，其公屋單位的租約將被終止。
已向3類住戶發出申報表

第一類是在公屋住滿15年的全長者戶（即全部家庭成員均年滿60歲），只需填寫「居住情況申報表」，申報居住情況。

第二類是入住公屋剛滿兩年的非全長者戶，會收到「居住情況及擁有香港住宅物業詳情申報表」，申報居住情況及是否擁有香港住宅物業。

第三類是按「富戶政策」到期申報入息、資產及是否擁有香港住宅物業的租戶，會收到「居住情況申報表」及「富戶政策申報表」。

房委會表示，所有表格昨日已經派入租戶信箱。租戶收到表格後，需要申報所有家庭成員的資料，並須於今年11月30日或之前填妥及簽署表格，交回所屬屋邨辦事處。

可掃二維碼以電子方式填表

租戶亦可以選擇掃描表格上的二維碼，以電子方式填寫及使用「智方便+」作電子簽署遞交表格。拒絕申報或沒有在指定日期內申報的住戶，其公屋單位的租約將被終止。

房委會自去年起修改公屋申報周期，由以往住滿10年的租戶，需每兩年向房委會申報一次，改為所有公屋戶都需每兩年申報一次。房屋署署長羅淑佩早前表示，房署過去兩年已收回5000個單位，相當於一條中型屋邨。