央行第七波打房措施引起外界熱議繼承祖屋卻被取消買房寬限期問題，補救措施已經明朗。

據了解，央行將朝二大方向給予豁免條件。據央行規畫，可能會要求簽切結書，保證持分繼承的不動產是由繼承而來的。

至於上述兩大方向，一是房貸借款人名下不動產持分是由繼承而來，且座落地區和借款人實際工作及居住地完全不同；另一方向，則是該繼承房產需超過一定屋齡，且很難有居住事實。

央行之所以願意給予繼承者豁免，主要在於認同很多民眾困擾，尤其是「北漂族」，中南部若有祖傳老屋要繼承，例如老式的三合院、四合院，甚至還不是一人獨自繼承，而是好幾個兄弟姐妹一起持分，如此更增加處分上的困難。

即使一人獨立繼承，恐怕祖傳老屋也不是說賣就能賣，銀行圈就戲稱，這個規定若沒有配套，恐怕會讓很多民眾都被迫成為「不肖子孫」去賣屋，來換取銀行給的房貸寬限期。

根據央行的規畫，繼承相關的購屋寬限期解決方案出爐後，可能的做法應該會比照先前換屋族簽切結承諾書的方式，如對於持分繼承的不動產，保證是由繼承而來的，而非與人家一起合夥投資而來，同時也將明訂在央行公布的QA，把適用的條件、情境寫清楚。

但同樣被市場高度矚目的「換屋族」問題，據了解央行的基調目前是比照現行換屋族簽切結書，保證一年內一定把舊宅賣掉的方式來執行；對於房仲公會在周二發出九大訴求請命，爭取換屋的期限能夠從一年延長到兩年，央行目前的態度傾向不放行，其中最主要原因在於，央行認為給予換屋族一年賣房的時間已相當足夠，兩年「叫投資不叫換屋。」

上述對「繼承者」的寬限期補救措施，如果民眾的繼承地是在雙北市，由於雙北市的不動產價值是全國最高，被豁免機會不大，或是即使被豁免，恐怕也必須是在繼承的不動產「完全無法住人」的情況。

有房繼承反而不妙？業者曝數據：這群人購屋夢受阻
經濟日報

央行上月19日祭出第七波信用管制，規定名下有房者購買第二屋，取消寬限期，房貸成數降至五成。雖然央行隨後宣布排除繼承持分未滿40平方公尺者，不受管制，但仍讓離鄉背井的房產繼承者，購屋夢受阻。

房仲平台我家網房產研究中心觀察近十年繼承移轉棟數指出，今年前八月已經累計50,815棟，僅次於去年同期的52,191棟，為近十年的次高繼承移轉數量，受央行限貸令影響，這些新科繼承者今年若要買房，貸款將會綁手綁腳。

我家網總監李欣諭表示，近年我國繼承移轉量一路增加，2015年以前，全年繼承數量都不到五萬棟，但到2023年，已多達7.7萬棟。

李欣諭表示，繼承增加，主要因為民國38年後出生的戰後嬰兒潮走入晚年凋零，加上多數觀念傳統的長輩不願生前贈與或處分，或是為節稅考量，多留到身後繼承分產，因此近年繼承移轉量逐年增加。

由於最近限貸令針對名下已有房的購屋者，限制其貸款寬限期，甚至貸款成數，讓離鄉背井的房產繼承者，購屋計畫大轉彎。

李欣諭指出，不少子女北漂或是結婚自立門戶，甚至部分鄉下祖厝為老屋，價值不高，若處分不易，子女只能先繼承再等時機，老舊祖產自住不便，出租還得再修繕，若繼承者之間沒有共識，就難脫手，因繼承房產而無法順利貸款購屋，確實困擾許多移居型的購屋族。

李欣諭表示，目前政府以持份40平方米(約12坪)為認定一屋的標準，建議也可以根據繼承屋座落縣市、工作地和實際居住地等證明，提供放寬貸款限制，避免錯殺無辜。


獨 央行給繼承者買房寬限期 二大豁免前提出列
聯合報

央行第七波打房措施受到外界熱議的繼承祖屋卻因此被取消買房寬限期問題，補救措施的輪廓已經明朗，據了解，央行大致已確定會朝二大方向給予豁免條件，一是房貸借款人名下的不動產持分是由繼承而來，且座落的地區和借款人實際工作及居住地完全不同；另一方向，則是該繼承地超過一定的屋齡，很難有居住事實。

央行之所以願意給予繼承者豁免，主要在於央行也認同，的確有很多民眾，尤其是「北漂族」，中南部有祖傳老屋要繼承，例如老式的三合院、四合院，甚至還不是一人獨自繼承，而是好幾個兄弟姐妹一起持分，如此更增加處份上的困難。

除此之外，即使是一人獨立繼承，恐怕祖傳老屋也不是說賣就能賣，銀行圈就戲稱，這個規定倘若沒有配套：「恐怕會讓很多民眾都被迫成為『不肖子孫』去賣屋！」來換銀行給予其房貸寬限期。

根據央行的規畫，等上述和繼承相關的購屋寬限期解決方案出爐之後，可能的做法應該會去比照先前換屋族簽切結承諾書的方式來進行，例如對於持分繼承的不動產，去保證那個是由繼承而來的，而不是跟人家一起投合夥做投資而來，同時也將明訂在央行公布的QA，把適用的條件、情境寫清楚。

但同樣被市場高度矚目的「換屋族」問題，據了解央行的基調目前是比照現行換屋族簽切結書，保證一年內一定把舊宅賣掉的方式來執行；對於房仲公會在周二發出九大聲明請命，爭取換屋的期限能夠從一年延長到兩年，央行目前的態度傾向不放行，其中最主要原因在於，央行認為給予換屋族一年賣房的時間已相當足夠，倘若硬是拖2年才賣房，在央行看來：「這叫投資不叫換屋！」尤其央行認為，既然已簽署1年內換屋的承諾書，但之後又爭取2年的時間，這並非信守承諾的作法。

至於上述對「繼承者」的寬限期補救措施上面，如果民眾的繼承地是在雙北市，由於雙北市的不動產價值是全國最高，被豁免機會不大，或是即使被豁免，恐怕也必須是在繼承的不動產「完全無法住人」的情況。舉例來說，小明繼承了父母的房子，倘若這個繼承可以得到豁免的話，那麼等於小明的父母可以去辦首購房貸，小明自己也可以再去辦一個首購房貸，等於又可以買2棟房子，這時又產生其他不公平的情況，也因此央行即使要恢復繼承者申辦房貸可得到寬限期，也要先把上述的疑慮充份釐清。

繼承者 2原則享房貸寬限期

中央銀行第七波打炒房措施，據了解，相關補救作法已幾近明朗，將朝向房貸借款人名下不動產「確實」是繼承，且與實際居住、工作地有異；以及繼承房產需達一定屋齡，有難以居住事實等兩大豁免方向。

但同樣被市場高度矚目的「換屋族」問題，據了解，央行基調則是比照現行換屋族簽切結書，確保一年內一定要把舊宅賣掉的方式執行。

央行之所以願意給予繼承者豁免，主要在於認同很多繼承民眾確實無辜受累，尤其是「北漂族」，若在中、南部有祖傳老屋要繼承，例如老式的三合院、四合院，甚至若不是一人獨自繼承，而是好幾個兄弟姐妹一起持分，更增加處分上的困難。

即使一人獨立繼承，恐怕祖傳老屋也不是說賣就能賣，銀行圈戲稱，這個規定若沒有配套：「恐怕會讓很多民眾都被迫成為『不肖子孫』去賣屋！」換銀行給房貸寬限期。

根據央行的規畫，繼承相關的購屋寬限期解決方案出爐後，可能的做法應該會比照先前換屋族簽切結承諾書的方式，如對於持分繼承的不動產，保證是由繼承而來的，而非與人家一起合夥投資而來，同時也明訂在央行公布的QA，把適用的條件、情境態樣寫清楚。

房仲公會近日也發出聲明請命，其中，爭取換屋期限能夠從一年延長到二年，這部分央行目前態度則傾向不放行，最主要原因在於央行認為，給予換屋族一年賣房時間已相當足夠，若硬是拖二年才賣房，在央行定義，「這叫投資不叫換屋！」尤其央行看法，既然已簽署一年內換屋的承諾書，但之後又爭取二年時間，並非信守承諾作法。

至於「繼承者」寬限期補救細節，如果民眾繼承的房產在雙北，由於雙北不動產價值全國最高，被豁免的機會可能不大，即使有豁免，恐怕也可能附帶條件，必須在繼承的不動產「完全無法住人」的情況。

舉例來說，小明繼承父母的房子，若這個繼承可以得到豁免，等於小明的父或母可以去辦首購房貸，小明自己也可以再以首購身分辦房貸，等於又可以買另一棟房子，這時還是會產生其他不公平的情況，也因此，央行即使要恢復繼承者身分申辦房貸可有寬限期，也會有條件，要先把相關疑慮釐清。

都更條例65條「原建築容積」獎勵放寬適用對象，擴大針對實施容積管制前「已興建完成者」至「提出掛號申請建照者」即可適用，預計北市將有2,725棟合法建築物受惠！

因都市更新條例、都市更新建築容積獎勵辦法(下稱都更建築容獎辦法)及都市危險及老舊建築物建築容積獎勵辦法(以下簡稱危老容獎辦法)相關法令規定，申請原建築容積之獎勵為「實施容積管制前已興建完成」，爰該類建築物於法令規定上必須為實施容積管制前取得使用執照始可申請該項容積獎勵。惟實務執行上，提出建造執照申請案件係以申請掛號時點作為其建造執照之法令適用日，故該類建築物雖於容積管制後始興建完成，但亦有該項獎勵所指實施容積管制前即興建之情形。

考量此類建築物重建時未有原建築容積適用，因此台市自2023年11月即主動發函向內政部國土管理署建議修訂，並提供都市計畫地區實施容積管制前已取得建造執照，實施容積管制後取得使用執照之6層樓以上合法建築物統計資料後，內政部國土管理署鑒於此類建築物於全台具有一定的規模數量，於2024年3月邀集各地方政府召會研議，啟動都市更新條例第65條、都更建築容獎辦法第3條、第5條、危老容獎辦法第2條修法作業，並於2024年9月30日經立法院內政委員會審查通過！

北市府表示目前申請原建築容積高於法定容積案件危老案計有56件，其中有13件待中央修法；另更新案計有80件，其中有19件待中央修法且就有6件是屬於市府公告列管拆除重建之海砂屋，如北投歐洲花城、敦化香榭等更新案急待更新重建。

市長蔣萬安特別強調，台北市平均屋齡已接近40年，超過30年以上的房屋比例達到72％，顯示出對於建築物安全與都市更新的迫切需求，而0403全台大地震，更震出大家對地震的危機意識。所以台北市提出的「大都更時代」不只有「都更8箭」，更是多管齊下，從各面向積極推動各項機制嶄新改變，加大力道推動都更政策，並以「居住安全」為優先考量，回歸「家的價值」及「增進公共利益」，讓台北市逐步邁向更好的城市！

中央銀行限縮不動產放款，建商開工停看停；據內政部最新資料顯示，七月全國住宅開工量才剛寫下一點七萬多戶的新高紀錄，八月在央行調控政策下，單月開工量萎縮逾三成、降至約一點一八萬多戶，顯示房市前景不明，讓建商興建速度開始放緩。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，上半年房市價量表現強勁，甚至出現「買不到房子、買營建股」的聲音，尤其七月下旬就陸續出現「房貸之亂」，八月央行找銀行喝咖啡後，更確定把資金水龍頭關緊，可能是影響開工量下滑的原因。

曾敬德指出，九月第七波選擇性信用管制進一步限縮銀行資金，當前市場資金行情吃緊，住宅開工量也可能下滑。

據內政部資料，七月全國住宅開工量一萬七千三百三十一戶、創歷史新高，不過八月卻大降百分之卅一點八至一萬一千八百一十七戶，顯示在央行啟動銀行緊縮不動產放款下，已有建商對當前前景不明的市場，開始放慢開發案時程。

曾敬德分析，七月開工量創新高，八月雖然量能下降但也有近一點二萬戶，這些開工建案大多是今年大賣建案，加上先前市場已有聲音，銀行欲把一年沒動工的建融額度收回，讓不少建商未雨綢繆，趁景氣好、提前開工，先把未來所需資金確定下來，避免未來借不到錢。

曾敬德說，每筆建案開發商都會謹慎評估開發時程，以當前銀行緊縮銀根的態度來看，建案是否動工關係到後續整體開發時程與資金調度」，因此建商會謹慎規畫整體開發案的時程。

曾敬德強調，今年前八月全國住宅開工量較去年同期減少百分之八點四，應也與近兩年造價大幅上揚，以及缺工、工資高漲等有直接相關；據不動產資訊平台顯示，過去八季平均每季展期約一點五萬戶，而截至去年第三季止，建物展期開工總宅數約達一點九萬戶， 顯見缺工、工人薪資和造價大漲，都是影響建案動工時間的關鍵原因。


這波銀行緊縮不動產放款，以及缺工、工資和造價上漲等問題，曾敬德認為，大型開發商問題較小，但小型開發商可能面臨資金調度、造價高昂與發包不易等隱憂。

新青安貸款炒熱房市，隨著中央銀行祭出更嚴厲的打炒房政策，市場對房價樂觀度減弱，買盤擔心價跌抱持觀望態度，年輕族群也因而卻步。對此，國銀主管認為，明年房價預估將下跌5％～10％，「稍微修正是健康的」，房市沒這麼容易崩盤。

公股銀行表示，新青安貸款推出後，不少民眾看準優惠利率出手買房，也有父母以子女為借戶申貸，幫小孩出自備款買房，甚至有人不惜違規，將房屋轉租出去，利用租金收入繳房貸，政府原本協助首購需求族的美意，竟被拿來誤用，甚至引發一波炒房惡風。

如今央行加強房市控管強度，市場擔憂房價崩跌，觀望氣息加重，適用新青安的首購族也不敢輕舉妄動。公股銀主管指出，央行掐緊銀行銀根，確實有望讓房市冷卻，房價也很難繼續往上大漲，甚至因為近年來經過炒作而漲多的結果，估計明年可能下跌5％，最高甚至跌10％，其實稍微修正一下反而是很健康的情況。

公股銀主管強調，長期而言房市不太可能崩盤，畢竟剛性自住需求仍在，加上許多人將買房做為投資，買盤足以支撐房價，尤其原物料價格及人力成本持續增加，也會反映在房價上。

至於市場擔心新青安房貸在5年寬限期過後，貸款戶若繳不出房貸恐掀起拋售潮。公股銀主管說明，銀行放款前就會審視還款能力，民眾不至於繳不出房貸還買房，更何況有些人是爸媽幫忙繳，因此評估房價崩跌可能性不高。

央行日前再度調升存款準備率，同時祭出第七波房市管制措施，限縮購屋第二戶以上貸款成數。公股銀行建議，目前配合政府政策方向，購屋貸款以新青安貸款及一般首購為主，不影響無自用住宅民眾購屋需求，但目前受理案件量較大，審核時間較長，建議民眾需評估買賣合約交屋期限，是否能配合銀行撥款期程。

央行上個月祭出第七波信用管制措施，第二戶貸款最高成數降至五成，還首度將名下有房者納入管制，外界憂心衝擊房市，在房市緊張時刻，專家看好高雄房市受惠台積電進駐、有很多建設及人口紅利，甚至鄰近高雄的屏東市也受惠房價外溢上漲。

YouTube頻道「裝修小武郎」的武哥，邀請房地產經驗40年以上的「帥過頭」及「 朱哥」一同討論房市現況，朱哥表示，他持續看好高雄房市，「高雄可能不會輸給台北」，因為高雄的人口比台北還多，台北市人口則不斷外移，高雄的腹地已堪比新北市，高雄房市將受惠人口紅利的剛性需求。

朱哥續指，高雄現在積極拚經濟，很多建設的呼應，也是帶動房價上漲的關鍵，除了左營、橋頭等地的房價上漲，被認為是蛋殼區的岡山等地，國宅也從每坪12萬漲到每坪22萬。

帥過頭也認同說，高雄重回工業、科技業重鎮，繼續支撐房價，而且房價還外溢到屏東，先漲東港，再來是偏僻的屏東長治鄉也補漲，他透露某七樓戶每坪成交已來到28萬。

至於還沒入手買房的民眾可關注哪些區域？朱哥則推薦台北市南區像是萬華，因為生活機能很好，帥過頭也認同萬華離市區近、上班族通勤便利。朱哥還提到南機場周邊房價也相對便宜，鄰近青年公園環境不錯，這些發展相對成熟的區域，房價都還有上漲潛力。

寶徠（1805）年度大案台北市信義區「松雍」豪宅案，可望在第四季完工交屋，寶徠可分回總銷金額達6億元，依目前股本計，若全數完銷且入帳，可望貢獻EPS達1元以上。

市場預期，寶徠今年可望終結先前連8年虧損低潮，成功轉盈。

儘管央行919祭出第七波打炒房措施，營建股連日重挫，但寶徠近期買盤進駐，股價逐步逆勢轉強攀升。

第四季較受關注的題材，即今年最大亮點台北市信義計畫區豪宅案「松雍」，將有機會完工入帳，全案可分回總銷約達6億元，已銷售完成。

寶徠今年可供銷售新成屋只剩零星個位數，僅新店別墅案，今年上半年僅小賺0.62億元，EPS達0.62元，但已較去年轉虧為盈。寶徠去年稅後純損1.1億元，每股純損1.55元。

寶徠由於連年虧損，去年已減資3成、並辦理現增3.3億元，股本縮小至10.01億元。

依「松雍」進度觀察，第四季若交屋入帳，將可望貢獻EPS約1元多，堪稱多年來的大補丸，市場樂觀全年有機會成功轉盈。

隨著寶徠手中現金逐漸回收，除上半年與大股東春保鎢鋼集團攜手取得台北市長安東路「喜瑞飯店」都更案之外，下半年也簽下不少合建案，包括台北市北投1筆、新北市3筆，合計已4筆，獵地轉趨積極。

此外寶徠也積極跨足到科技廠辦園區，籌備中的華亞高科技園區大案總銷上看250億元規模，合建比例約49％，寶徠為出資比例49％的建方，估計未來可分回金額約60億元，預計今年取得建照後先行動工。至於台北市松山、南港都更案，都持續進行。

展望明年，寶徠最主要業績，將有台北市敦化北路豪宅案「璞園樸園」完工交屋，依分回比例，約可取得約3億餘元的業績，今、明兩年，可望年年都有新案入帳。

隨著近年中國大陸經濟成長疲弱，許多投資中國大陸的台商企業都在思考著轉型與重新定位問題；勤業眾信中國稅負責人徐曉婷資深會計師分享，近期生效的中國大陸新修訂「中華人民共和國公司法」（新公司法）帶來的影響，並透過實際案例分析，建議台商在中國大陸的如何將資產或資金進行活化。

勤業眾信聯合會計師事務所日前舉辦「勤業眾信中國稅務線上論壇－台商資產活化藍皮書：中國大陸台商資金，應如何重新定位」，聚焦如何在中國大陸現今經濟環境與法令規範下，制定出適宜的策略與計畫。

德勤中國稅務及商業諮詢服務合夥人姚恒指出，新公司法修訂要點包括：完善資本金管理、完善設立退出制度、優化公司治理、加強股東保護、強化實控人責任以及完善法律責任等六個面向，而與台商企業息息相關的部分，則在於此次的修法，明訂出資實繳的期限以及未實繳資本的減資相關規定等。

隨著中國大陸勞動力成本上升、美中貿易戰、Covid-19疫情等因素影響，近年許多台商企業都選擇退出中國大陸市場，勤業眾信稅務部會計師林志偉表示，如果台商企業在中國大陸持有不動產的情況下，在退場時需特別留意是否會觸及明股實地的樣態，即穿透課徵土地增值稅的議題，從而需繳納巨額的處分稅負。

台商若要出售中國公司股權，林志偉則說，除應留意相關流程程序及稅務申報義務外，因為交易資金可能涉及跨境匯兌，是否需採用「共同監管帳戶」確保資金流的安全性，也是台商企業需留意的重點。

勤業眾信稅務部會計師陳建霖補充，家族財富傳承上，則建議首先聚焦於股權架構、家族治理兩大基石，在股權架構的規畫中，可考慮閉鎖型公司章程、信託架構等工具的運用，並審慎評估經營/所有權傳承風險、創辦人分配意願以及股東個人稅負風險等；而在家族治理上，則可運用近年來興起的家族辦公室制度，透過家族議會、家族董事會以及家族憲章等機制，維持家族股權架構的穩定與永續發展，確保台商企業成功實現家族財富治理，永續傳承後代子孫。

新竹縣市 2024 年樓店「店王」出爐，據實價登錄數據，位於竹北商圈正核心的「松下新宿」社區 1 樓，今年 4 月以 5200 萬元成交，總面積 57 坪，拆算車位後每坪單價達 102.5 萬元，是 2020 年疫情爆發後，新竹縣首度站上百萬單價的店面交易。

房仲業者指出，這筆交易是新竹縣市疫後樓店交易的次高價，象徵新竹地區樓店市場已逐漸重返疫情榮景。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，疫情期間人潮銳減，許多租客與房東協商降租，甚至有業者暫停營業，導致店面需求相對清淡，租售行情也因而疲軟。但隨著疫情退散，加上政府打炒房「管住不管商」，法人及高資產族群，紛紛把置產目光轉向兼具「出租收益與增值潛力」的優質店面。

張旭嵐指出，商家租用店面頗重視「聚客效應」和「空間坪效」，而社區大樓本身就住戶多，不少新大樓店面外觀氣派，賣相好，且帶有合法夾層，店面既有商品展示空間，又能隔出辦公區域，或作為簡單倉儲之用，店辦兩用，吸引業者承租。

台灣房屋竹北文化直營店店長陳熒竺表示，素有「新天龍國」之稱的新竹縣竹北市，憑藉居民高收入與強勁的消費實力，再加上周邊交通便利、商場聚集，和穩定人潮帶動下，使商圈近年來快速崛起，打破新竹市巨城獨霸市場的局面，並帶動商圈樓店價格同步上揚。

陳熒竺分析，2024 年新竹縣市樓店「店王」，坐落於喜來登商圈，是竹北鬧區的正核心地帶，周邊百貨商場林立，包括遠東百貨 (2903-TW) 竹北店、享平方購物中心，未來更有大型美式購物中心進駐，預計吸引上百間商家進駐。

同時，這一區段地理位置優越，鄰近國道、快速道路與高鐵站，除了竹北當地人潮外，也吸引新竹各地的消費者前來購物，在商機穩定的優勢下，吸引長期置產客砸重本購入。而新竹縣市除了竹北喜來登商圈外，其他知名商圈還包括巨城商圈、北門大街商圈、站前商圈、關新商圈等地，在人潮及錢潮推動下，店面身價持續看俏。

土城司法園區區段徵收案於2022年公告徵收，工程現正進行中，為使地主能儘速配回抵價地並取得產權，新北市地政局於2024年10月4日、7日及8日的每日上午10時、下午2時，於本開發案工務所(地址：新北市土城區金城路1段66號，土城區公所斜對面)召開共計6場次抵價地抽籤暨配地作業說明會，主要說明抵價地抽籤分配地程序及作業方式，現場將以實例模擬示範，因事關地主權益，地政局特別以多場次分流召開來詳加說明，地主若無法於原通知場次出席，上述場次均可參加，請地主務必撥空與會，以瞭解詳情。

地政局指出，本區段徵收案公告期間內經核定發給抵價地的地主，可依其應領抵價地的權利價值來參與本次配地作業，地主可以選擇單獨分配，或者自洽區內其他地主申請合併分配，合併權利價值愈大者，配地的選擇性及機會愈多。地政局也提醒，地主權利價值小於全區最小分配面積所需權利價值者，則須自行與其他地主共同申請合併分配，如未能自行合併，可於2024年10月11日前向地政局提出申請協調合併，地政局將於10月18日召開協調合併座談會，協助抵價地權利價值過小的地主進行合併。

本案受理抵價地合併分配申請期間為2024年10月4日至2024年12月9日的上班日上午9時30分至12時、下午1時30分至4時，逾期不予受理，有意申請的地主請填妥自行合併分配申請書，並檢具身分證明文件、印鑑章及印鑑證明等相關文件，親至新北市政府地政局(地址：新北市板橋區中山路1段161號24樓)洽辦，現場均有專人協助填寫及解說；若不便親洽者，亦可於前述受理申請期間填妥申請書及檢附相關證明文件，以掛號郵寄方式提出申請，請地主多加利用。

內政部2024年初表示「徵收碳費對建築成本影響約為0.9％，不致造成房價上漲。」然而，為因應(1)營建物價波動、(2)國際永續淨零發展趨勢，台北市府委託台灣營建研究院進行都市更新案工程造價檢討，決定調漲12.6％工程造價，2024年3月已生效，官方證實營造成本因為「各項因素」而必須調漲。

營建成本上漲、房價難跌

全國商總指出，台灣營建成本每坪從8.5萬元漲為15萬元、台北地區從12.5萬元漲到25萬元。各類建材都面臨成本上漲，「預期5年內台灣整體營建業將增加15％以上相關成本」。磁磚反映成本，價格已經漲價4-7％。所有跡象都證實營造成本真的大幅上揚中。

雙北二環城市新建案地板價「4字頭」起

以雙北市2024年上半年房地產行情來看，台北文山區出現每坪百萬單價的預售新建案，證實房價上漲成為不可逆。新北市在二環城市內預售建案房價，僅剩淡海新市鎮勉強找得到「3字頭末端班」行情，2024年下半年，淡海新市鎮很多新建案都開出「4字頭」房價，說明「新北二環城市以內房地產新建案的地板價將會是4字頭起跳。」

淡海置產「考量3因素」VS.甜甜入手價

房地產專家建議，如果是「剛需自住、氣候環境、上班通勤」3因素能接受，在淡海買房其實是不錯的選擇，低總價優勢能夠減少很多年輕人的負擔。淡水區被選為雙北地區小資房貸族的購屋首選地區，原因不外乎是甜甜的入手價以及逐漸便捷的各項機能，都讓購屋民眾願意以「時間換取空間」，用優惠價格購買到舒適居住空間，仍不失為一項優點！

到站即到家、低自備、輕鬆成家
大基地7特色買得起的精緻好宅

房地產業者表示，基地大，較好規劃動線、坐向、獨立車道、平面車位等，還可享多類休閒公共設施，讓住戶在自家社區就能享受完善的休閒娛樂。大基地社區戶數多，每戶管理費可便宜許多，在公基金部分有很大的優勢，在社區維護上有更充裕空間，會聘請優質專業保全及物業管理，社區行政運作格外健全。

興富發集團在淡海新市鎮精華的CBD地段，推出基地高達8177.5坪「旗艦造鎮等級」豪華社區建案，緊鄰淡海輕軌「淡海新市鎮站」享受捷運到站就到家的通勤優勢。據了解，建案具備(1)豪宅等級大基地開發，氣勢磅礴、(2)雙面臨路黃金寶地，通風採光佳、(3)社區公設多元具有寬廣中庭綠地、(4)低總價、低首付的條件、(5)淡海輕軌捷運到站即到家的優勢、(6)維護修繕費用住戶分攤較為便宜、(7)基金足可聘優質專業保全及物管，讓購屋者更輕鬆「成家立業」。還有一個重點，就是該案安全步行路程，就可以抵達雙語淡海國小，讓孩子每天上學多睡10分鐘，未來更有公托、非營利幼兒園、樂齡教育等多元服務，將分階段完工啟用，讓本案具備「學區宅」的優質條件。

內地官媒《經濟日報》文章稱，促進房地產市場止跌回穩，除了要遵循最基本的供需規律，還要充分重視「市場預期」的作用。從未來的發展趨勢看，中國城鎮化進程持續推進，房地產發展新模式正在加快構建，房地產市場仍然具有較大的潛力與空間。為此，要繼續堅持因城施策，優化房地產金融政策，確保政策的落地、落細，進一步穩定市場預期，更好滿足人民群眾的住房需求，促進房地產市場逐步實現平穩健康發展。
　　
文章建議持續實施因城施策的策略，即根據不同城市的實際情況來調整和優化房地產金融政策。這包括確保相關政策得到有效執行並細化措施，以此來鞏固市場信心。通過這些舉措，旨在更好地滿足人民群眾多樣化的住房需求，推動房地產市場向著平穩健康的方向逐步發展。

10月3日，北京住房公積金管理中心發佈消息，為落實9月26日中央政治局會議精神，根據市委市政府要求，回應群眾關切，公積金中心加大住房公積金貸款支持力度，對京籍二孩及以上家庭購房，住房公積金可貸款額度將上浮40萬元，最高可貸到160萬，更好滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求。

9月30日，北京發佈了《關於進一步優化調整本市房地產相關政策的通知》，推出了8項政策，其中提到，“對二孩及以上本市戶籍居民家庭購買商品住房，申請公積金個人住房貸款的，可貸款額度上浮40萬元。”

早在今年6月，北京市住建委、公積金中心等部門聯合印發檔，對京籍二孩及以上的多子女家庭，購買第二套住房的，在個人住房貸款中認定為首套住房。即對京籍購房家庭且有2個及以上未成年子女的購買第二套住房可優化為首套住房。文件實施三個月，公積金中心受理多子女家庭優化為首套住房的貸款申請975筆、10.25億元，平均貸款額度105萬元，效果凸顯。此次新政實施後，估算平均貸款額度將達到140萬元以上，有力減輕多子女家庭購房負擔。

在支持建築綠色發展方面，對個人使用住房公積金貸款購買二星級以上綠色建築、裝配式建築及超低能耗建築給予支持建築區分首套房和二套房，不區分新建住房和存量住房，均納入支持範圍。

北京住房公積金管理中心表示，檔實施三個月，受理建築綠色類住房貸款5077筆、55.01億元，分別占三個月以來受理筆數、金額的28%、34%。平均貸款額108.35萬元，較2023年全年平均貸款額71.34萬元相比上升37萬元。存量住房支持政策已於10月1日實施，可提振住房消費信心，有力促進北京市房地產市場平穩健康發展。

10月2日，祥生控股集團（02599.HK）發佈有關複牌進展的季度最新情況。

祥生控股集團在公告中稱，受房地產行業持續深度調整及中國房地產發展商普遍融資管道有限的影響，集團已採取適當措施穩定集團的現金流，包括加快銷售及現金收款、出售資產、降低成本、提升營運效率及與其債權人進行建設性對話，以重組其債務，從而改善集團的財務穩定性及可持續性。

截至目前，儘管集團面臨前所未有的挑戰及公司股份停牌，集團的業務經營於所有重大方面均照常進行。在2024年1月1日至2024年8月30日期間，歸屬集團的合約銷售總額約為26.27億元；及歸屬集團的合約建築面積約為198607平方米。

根據複牌指引的規定，公司需要在2024年10月2日（“複牌截止日期”）前符合所有複牌指引，包括（其中包括）刊發上市規則規定的所有尚未公佈的財務業績，並處理審計修訂，以及證明公司已遵守上市規則第13.24條。公司於2024年1月31日刊發2022年年度業績。然而，公司無法於複牌截止日期前刊發2023年中期業績及2023年年度業績。公司將於適當時候刊發有關取消其上市地位的進一步公告。公司股份自2023年4月3日（星期一）上午9時起在港交所暫停買賣，並將繼續暫停買賣。

官網資料顯示，祥生集團成立於上世紀80年代初，總部位於浙江杭州，公司業務包括地產開發、特色小鎮、建築安裝、物業服務、酒店旅遊等。

據江西省撫州市廣昌縣人民政府10月1日消息，9月30日，廣昌縣印發了《關於進一步促進廣昌縣房地產市場平穩健康發展的若干政策措施》，涉及有序去庫存，積極消化存量住房；穩步調結構，科學優化增量住房；全力穩市場，穩妥化解風險問題；聚焦惠民生，著力優化政務服務等30項措施。

《措施》提出推行購房優惠補貼政策。在2024年7月1日至2025年6月30日期間，購買廣昌縣中心城區範圍內新建商品住房（建築面積不低於50㎡）的購房個人，並在2028年12月31日前繳清契稅的，可獲得縣財政給予10000元/套的購房優惠補貼；購買廣昌縣鄉鎮範圍內新建商品住房（建築面積不低於50㎡）的購房個人，並在2028年12月31日前繳清契稅的，可獲得縣財政給予5000元/套的購房優惠補貼。購房優惠補貼發放參照2022-2023年購房補貼發放方式進行兌現。鼓勵房地產企業開展住房團購活動，團購優惠價格不計入商品房備案價格跌幅比例範圍。

實施鼓勵生育購房補貼。對按照國家生育政策同一對夫妻在2016年1月1日之後生育二孩、2021年5月31日之後生育三孩的居民家庭，在2024年7月1日至2025年6月30日期間購買廣昌縣中心城區範圍內新建商品住房的，並在2028年12月31日前繳清契稅的，由縣財政按購房面積分別給予100元/平方米、200元/平方米的生育購房補貼；購買廣昌縣鄉鎮範圍內新建商品住房的，並在2028年12月31日前繳清契稅的，由縣財政按購房面積分別給予50元/平方米、100元/平方米的生育購房補貼。鼓勵生育購房補貼只按最高標準補貼一次，但可與購房優惠補貼政策疊加。生育購房補貼發放參照2022-2023年購房補貼發放方式進行兌現。

落實居民個人換購住房個人所得稅政策，自2022年10月1日至2025年12月31日，納稅人出售自有住房並在現住房出售後的1年內，在同一城市重新購買住房的，可按規定申請退還其出售現住房已繳納的個人所得稅。其中，新購住房金額大於或等於現住房轉讓金額的，全部退還已繳納的個人所得稅；新購住房金額小於現住房轉讓金額的，按新購住房金額占現住房轉讓金額的比例退還出售現住房已繳納的個人所得稅。對市場價格連續3個月環比下降，且累計幅度超過10%時，及時確認是否調整房地產交易計稅價格核定系統評估資料，促進存量房交易，打通房產置換鏈條。

落實住房公積金個人住房貸款利率調整政策，按國家政策低限執行貸款利率及首付比例；根據廣昌縣房地產市場情況、住房公積金個貸率等情況，住房公積金個人住房貸款最高貸款額度從70萬元/戶調整至80萬元/戶；支持按已出新政策規定的住房公積金首付比例提取住房公積金支付購房首付款後，仍可申請辦理住房公積金個人住房貸款，實現“既提又貸”。

促進和規範房地產仲介機構銷售行為。已備案的仲介機構自本文印發之日起至2025年6月30日期間，居間促成購房人購買廣昌縣城區及鄉鎮新建商品住房的（購房合同網簽前仲介機構需會同開發企業提前報住保中心備案），購房人繳納契稅後由縣財政給予仲介機構1000元/套的獎勵。有關部門要加強對仲介服務機構的行業監管，嚴格落實明碼標價制度，嚴禁操縱經紀服務收費、違規代理銷售、虛假宣傳、惡意炒作等行為。鼓勵房地產仲介服務機構提供一站式服務、一次性收費，創建公開透明市場環境。

此外，廣昌縣明確延長購房補貼申報時間。對2022年4月20日至2022年12月31日期間的階段性購房補貼及契稅補貼，申請補貼的繳清契稅時間延長到2025年12月31日止；對2023年1月1日至2023年12月31日期間的購房補貼、契稅補貼，申請補貼的繳清契稅時間延長到2027年12月31日止。保交房專案在延長購房補貼契稅繳納時間後仍不能按時交付的，通過一事一議方式另行研究。

深圳在國慶日前提出放寬限購、優化個人住房貸款等一系列樓市利好政策。國慶假期期間，記者走訪發現政策的變化吸引了不少購房者關注，當地的二手房掛牌量、交易量齊升。

在深圳羅湖區的一家二手房簽約中心，記者發現十幾間簽約室都已經排滿，沒有空餘位置。工作人員表示，深圳樓市新政在9月29日出臺當晚，就已經有很多客戶預約簽約。

據工作人員介紹，房貸利率的下調和首付比例的降低，是吸引市民此次購房的主要因素。深圳市民董女士才完成購房簽約，多年來她一直想買一套羅湖區的住房，之前因為感到還貸和首付壓力較大，一直沒入手。

業內人士認為，深圳這次將個人住房轉讓增值稅征免年限由5年調整到2年，能夠有效降低二手房交易稅費，節省購房成本，也有利於促進部分業主進行房產置換，提升二手房市場活躍度。據工作人員測算，以過戶價500萬元的房子舉例，增值稅調整後，可以節省近25萬元的稅費。

中國房地產開發商世茂集團為其重組計畫進一步增加了改進條款，並表示已獲得關鍵債權人小組中部分成員的通過。

根據10月2日晚間提交給香港交易所的文件，這家總部位於上海的公司以強制性可轉債的形式向特定債權人增加了所謂的工作費。世茂的標誌性專案包括五星級酒店。

世茂集團未在檔中透露金額，也沒有具體說明哪些債權人將獲得這筆費用。此類工作費通常會支付給在違約公司重組談判中發揮主導作用的臨時債權人小組。

該公司還表示，在重組計畫下持有其一半以上債務的債權人，包括臨時小組的成員，已表示支持修改後的方案。

隨著今年晚些時候法庭聆訊的臨近，世茂集團完成重組的壓力越來越大。世茂集團最新的一系列改進條款都是建立在之前的修訂基礎之上，因其債權人反對最初的債務提案。

據彭博彙編的資料，世茂的美元債本周上漲，但仍在每一美元面值5美分左右交易，顯示較低的回收率預期。受中國一線城市放鬆購房限制的提振，地產股10月2日上漲。世茂集團股價大漲後，於週四上午回吐部分漲幅。

10月3日，正榮地產(06158)發佈公告，截至2024年9月30日止月份，集團連同合營公司及聯營公司的累計合約銷售金額約為人民幣5.70億元，同比下降47.7%;合約銷售建築面積約為3.54萬平方米，截至2024年9月30日止月份的合約平均售價約為每平方米人民幣16100元。截至2024年9月30日止九個月，集團連同合營公司及聯營公司的累計合約銷售金額約為人民幣48.93億元，同比下降61.8%;合約銷售建築面積約為34.06萬平方米及合約平均售價約為每平方米人民幣14400元。

國慶長假期間，一場宋元明清國寶書畫特展在廣州舉行。

亮相的15件書畫，價值近20億元。

畫展的舉辦地，就在頂級豪宅“廣州•鵬瑞1號”，活動由鵬瑞集團創始人徐航牽頭促成。

這個單套均價過億元的豪宅項目，兩個月前曾以56萬元/㎡的銷售申報價，突破新房單價天花板。

鵬瑞方面告訴《21CBR》記者，今年1-6月，廣州•鵬瑞1號項目，過億豪宅網簽成交6套，為全國總價過億豪宅的成交冠軍。


專案賺足眼球，徐航本人少有公開露面，發佈會均由公司高管出面。

2024年，徐航以1100億元財富，入選胡潤全球富豪榜。

重磅政策連續出臺，樓市有望止跌回穩，他的豪宅生意預計也會獲益。

豪宅回溫

徐航原是邁瑞醫療的聯合創始人，因對建築有興趣，創立了鵬瑞地產，打造了深圳頂豪“深圳灣1號”。

在徐航的構想中，廣州鵬瑞1號，要全面超越深圳灣1號。

該項目為城市綜合體，位於廣州第二CBD——國際金融城一線臨江板塊，占地約5.42萬平方米，總投資不低於160億元。

徐航首次採用“鵬瑞”二字作為專案案名，規劃的6棟建築，涵蓋頂奢公寓、奢華酒店、藝術中心、頂級會所、高端定制商業等。

鵬瑞方面告訴《21CBR》記者，公司還取得了1300畝北帝沙島20年的使用權，計畫打造為城央生態島，開放給市民使用，也為其廣州專案的業主帶來離家更近的生態桃源。

鵬瑞1號是大平層公寓產品，產權只有40年，卻未影響潛在客戶的興趣。

廣州住建局官網顯示，專案預售套數合計152套，售出了28套。

其中，備案價為56萬/㎡的房源，屬於“樓王”T棟，可飽覽南向江景，主打750平方米以上大平層，據市場消息，出售2套，單套總價約2億元。

三年前拿地時，徐航花了50億元，樓板價為1.8萬/㎡，按整體項目已售均價23萬/㎡計算，利潤可觀。

僅T1- T3棟公寓，預售總面積達7.89萬平米。若全部售出，徐航至少入帳180億元。

鵬瑞1號熱銷，呼應了當下豪宅回溫。克而瑞資料顯示，今年1-6月，總價5000萬元以上的豪宅成交了401套，同比增長1.2倍。

中指研究院華南分院研究總監楊永俊向《21CBR》記者分析，有兩個原因：一是改善性需求釋放，二是物以稀為貴。

“核心地段的高端改善型住宅相對稀缺，保值、抗跌能力更強，潛在買家希望實現資產的分散投資、合理配置，以更好地應對經濟週期性波動。”他表示。

複製模式

出生于廣州的徐航，更為人熟知的身份是邁瑞醫療聯合創始人。

1991年，他與李西廷等人一起創立邁瑞醫療，打造中國最大的醫療設備公司，高峰時市值近6000億元。

徐航在2007年成立鵬瑞，第二年即在深圳拿地，建設深圳灣1號。2012年，他辭任邁瑞聯席CEO，全面投身于豪宅生意。

徐航精心打磨10年，深圳灣1號入市時，開盤價17萬/㎡，成為深圳新房天花板，至今二手房價格在20萬/㎡以上。

單靠深圳這個項目，2017年鵬瑞的淨利潤達38億元，比邁瑞還多賺了12億元。

徐航有做大做強的野心。2019年至2021年，他打出“區域深耕、全國發展”的旗號，頻繁拿地，一度“吃下”華夏幸福南方總部10個舊改項目。

大灣區是其核心市場，徐航佈局了12個高端項目，分佈在廣州、深圳、佛山、東莞、珠海、清遠。

據楊永俊觀察，房地產市場調整以來，大灣區城市核心地段的高端改善型需求，未受太大影響，部分區域逆勢增長。

“鵬瑞近年在大灣區新取得的地塊，品質相對較高，多宗位於核心區域，且多為江畔地塊，景觀資源獨特，適合打造高端改善型專案。”楊永俊提到。

去化降債

此輪擴張，徐航的目標是複製更多“深圳灣1號”。

他熱衷於打造地標性建築，配售千萬豪宅產品。比如，珠海的珠澳灣中心、佛山的三龍灣1號、東莞天玥。

楊永俊認為，鵬瑞積累了一定的開發、行銷經驗以及中高端客群，有利於將開發模式複製到其他城市。

鵬瑞多個新項目，確實熱銷。

比如，佛山三龍灣1號，開盤一年半，銷售額近100億元。今年上半年，項目獲得佛山千萬級豪宅成交金額及套數冠軍。東莞天玥，首開半天賣出10億元，三開三售罄。

據《21CBR》記者不完全統計，2023年，鵬瑞的銷售額合計超過120億元。

楊永俊認為，房地產市場仍在調整期，且越來越多房企瞄準改善型市場，鵬瑞面臨越發激烈的競爭，銷售壓力預計將增大。

徐航主打的項目多為商業綜合體，投資週期長、資金沉澱量大，資金方面也有壓力。

過去兩年，鵬瑞停止拿地，調整組織架構，縮減城市更新部門人員。

在年初的工作部署會議上，他給員工打氣，“要以高能力和強信心面對挑戰”。

與很多房企大佬一樣，徐航將經營方針聚焦於去化降債、關注利潤、降低成本、精兵簡政等。

不同的是，徐航的盤子鋪得不大，房子也賣得出去，局面要好得多。

有上市公司趁樓市稍有利好消息出台放售物業，原由中國天化工 （00362） 持有的淺水灣南灣御苑1座8及9樓B室複式單位，實用面積約2,838平方呎，上月底連2個車位出售，售價7,200萬元，呎價約25,370元，持貨約17年，帳面僅平手離場。

集團持貨17年 平手離場

集團於2007年底以7,200萬元購入單位，即現沽貨帳面僅平手離場。集團最新公告指，經考慮目前樓市，本地樓市競爭激烈，而且前景不穩定，加上考慮集團當前的財務、債務及流動資金狀況後，董事會認為目前是以合理價出售上述單位的良機，套現後所得資金亦將增強集團的一般營運資金。

另外，超級豪宅市場同樣升溫，山頂南區傳統豪宅地段9月錄得5宗樓價逾5,000萬元的超豪宅二手買賣，屬樓市撤辣後最旺的月份，其中原由伯明翰前班主楊家誠持有的白加道31號B號屋，市傳由銀主身份以約2.8億元易手，消息仍有待落實。

單位的實用面積約3,203平方呎，屬3房3套間隔，設有平台花園、天台，提供超過3,700呎戶外空間，單位現進行裝修。單位早於2014年時一度推出市場放售，惟受司法程序影響未能出售，至去年中正式委託測量師放售，當時叫價4.1億元，今年7月調低至3.1億元，近日市傳以2.8億元售出，呎價約8.7萬元。據悉，楊家誠於2005年以1.46億元購入。

白加道31號洋房2.8億沽

據了解，山頂白加道31號由華人置業 （00127） 發展於2003年興建，合共有4座獨立屋，去年中華置主席劉鳴煒或相關人士，低調放售白加道31號A號及D號屋，其中A號屋（董事屋）實用面積3,845平方呎，屬於5房間隔，連約4,000平方呎私家花園及1,100平方呎天台，並設有私家泳池及特大車庫，意向售價5.383億元，呎價約14萬元。

憧憬減息後樓市可逐步回穩，有中資企業高層偷步重金入市掃貨。飲料生產及銷售企業加多寶集團旗下子公司高層陳文鉅，新近一擲6,000萬元購入南區淺水灣麗景園單位，屬短短3年多豪擲逾9.3億元掃貨。

據資料顯示，上述淺水灣麗景園2座中層38室，實用面積2,049平方呎，於上月中以6,000萬元成交，呎價29,283元，較去年中易手的同座樓上高一層同室，賣平480萬元或7.4%。原業主2018年以5,600萬元買入，轉手帳面賺400萬元，升值7.1%。

前年逾8.7億 購壽臣山15號洋房

據代理指，上述淺水灣麗景園單位買家，為飲料生產及銷售企業加多寶集團，旗下昆侖山礦泉水有限公司副總裁陳文鉅。翻查資料，陳文鉅2022年中曾擲逾8.7億元購入同區壽臣山15號一個單號屋，實用面積8,032平方呎，連3,427平方呎花園、2,091平方呎天台，呎價108,347元，意味他在3年多已豪擲逾9.3億元連環掃入區內物業。

淺水灣麗景園位於淺水灣麗景道，由6座組成提供240伙，屬區內知名豪宅，向來不乏名人業主或租客，例如渣打銀行香港兼大中華及北亞區行政總裁禤惠儀、立法會議員田北辰女兒田植之等，均持有該屋苑單位。

超購141倍 一手例後首輪最激烈

全新盤收票反應熾熱，新地（00016）位於九龍東啟德協調道10號的天璽．天第1期，本周六（5日）首輪推售300伙，以價單形式發售其中204戶。該盤昨天截票，初步估算共收到逾2.9萬票，膺今年新盤票王，超額認購逾141倍，平均每142人爭購1伙，料為2013年4月底實施《一手住宅物業銷售條例》（一手例）生效後競爭最激烈的首輪銷售。

分析指低價出擊兼食正減息

天璽．天第1期於9月27日正式開始收票，市場消息透露，項目首日已收約3000票，之後反應持續理想。一連7日的收票程序昨天結束，發展商表示，初步估算共收到逾2.9萬票，打破今年4月長實（01113）與港鐵（00066）合作發展香港仔黃竹坑站港島南岸第3B期Blue Coast首輪收到的近2.8萬票，膺今年新盤票王。

以天璽．天第1期價單形式發售的204伙計，超額認購逾141倍，平均142人爭購1伙，料為一手例後競爭最激烈的首輪銷售。

對上一次競爭較激烈的首輪銷售，為2021年6月新世界（00017）及港鐵合作發展的沙田大圍站上蓋發展項目第3期柏傲莊III首輪收27143票，較公開銷售的331伙，超額認購81倍，平均每82人爭購1伙，結果柏傲莊III開售10小時即沽清全數單位。

天璽．天第1期於9月23日公布首張價單，折實平均呎價19668元，創非跑道區新盤首批呎價逾7年新低；其後加推122伙，折實平均呎價20939元。該盤抽出其中204伙作首輪銷售，折實售價473.72萬至1227.7萬元，折實平均呎價20578元。同日起以招標形式發售96個單位。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑指出，天璽．天第1期以低價出擊，剛好食正本港減息及中央推出一連串救市政策，料首批可「一Q清枱」。他認為，天璽．天第1期收票反應熱烈，反映買家入市信心強，市場氣氛熾熱，只要新盤願意低價出擊，定可取得理想銷售成績。

天璽．天第1期位於協調道10號，提供906伙，實用面積236至3936方呎，間隔由開放式至4房戶，預計入伙日期為2025年6月底。

YOHO Hub下周一賣58戶

同系新地元朗站The YOHO Hub II（The YOHO Hub發展項目第C期），自9月28日起首推第6座單位發售，6天共沽119伙。該盤昨天落實下周一（7日）新一輪銷售58伙，實用面積462至905方呎，折實售價666.11萬至1429.23萬元，折實呎價13322至17096元，折實平均呎價14698元。項目將於本周日（6日）截止接收購樓意向登記，購買2伙的買家可優先揀樓。

長實（01113）與港鐵（00066）合作的香港仔黃竹坑站港島南岸第3C期Blue Coast II，昨天上載項目樓書，意味該盤推售正式進入大直路。

Blue Coast II包括第3座及第5座，一層9伙，共提供558伙，包括547個標準戶及11個連平台特色戶。全盤實用面積443至1267方呎，間隔由2房至4房戶。最細單位為3座F室的2房戶，備有梗廚房，兩間睡房設於客飯廳兩旁，面積最細睡房約57方呎。

早前Blue Coast II在深圳及廣州舉行10場推介會，反應熱烈。據了解，約七成客戶對3房單位較感興趣，考慮到日後有機會移居香港，鍾情較大空間。長實營業部首席經理郭子威指出，該盤決定本周加開10場推介會，讓內地代理中介緊貼項目的最新資訊。

雨後變相加價最多3%

同系長實元朗洪水橋#LYOS設全新置業優惠。由即日起至10月31日期間，首5名透過利嘉閣地產購買該盤任何一手住宅單位的買家，每位可獲送贈價值約1.8萬至3.8萬元的智能電話及電器禮券，優惠總值最高達約19萬元。

星星地產（01560）元朗宏業西街現樓住宅項目雨後，餘下最後18伙待售。星星地產市場推廣及銷售董事總經理李平山表示，隨着項目銷售步伐進入最後階段，絕對有輕微提價空間。該盤昨天再度縮減樓價折扣，變相加價約1%至3%，新價錢下周一（7日）生效。

房屋委員會（房委會）「出售居者有其屋計劃單位2024」（居屋2024）昨天（3日）起接受申請，全新屋苑連同重售單位等最少提供7549伙，惟截至昨天下午5時，房委會初步僅收到約6660份申請，是近5期居屋首天反應最遜色的一期，也是該5個期數之中唯一一期首天未足額。

少於單位數目 反應遜色

位於樂富的房委會客務中心，昨早已有市民在門外排隊等候交表，也有市民到場索取申請表等。有申請者表示，申請多年仍然「抽唔中」，由於今期居屋單位數目較多，冀可成功抽中，樓價和利率轉變對入市決定影響不大。

房委會公布，截至昨天下午5時，累計收到約160份紙本申請表，以及約6500份網上申請。房委會強調，由於有多個途徑提交申請表，包括郵遞及網上申請，前述數字只屬臨時數字。

資料顯示，房委會自居屋2019開始，同時接受實體表格和網上交表。居屋2024是第5期居屋採用此做法，昨天暫錄得約160份實體表，較去年居屋2023首天約300份少約46.7%，但相對居屋2022同期只有約100份則多六成；網上申請方面，過去4期首天都有逾萬份申請，例如居屋2023首天便有約12000份網上申請，惟昨天只錄得約6500份申請，大減約45.8%。

居屋2024包括5個全新屋苑，共7132個全新單位，以市價七折釐定的售價143萬至467萬元，另有最少67個過往期數的重售單位，並有約350個租置計劃回收單位（租置單位）會同步推出供綠表客揀選。即使以全新單位計算，首天申請量也暫未足額，屬於2019年以來首次。

房委會委員招國偉說，居屋2024不乏具吸引力的市區屋苑，例如九龍東啟德啟盈苑和油塘高曦苑等，對首天申請反應感到有點意外，估計單位定價由居屋2023的市價六二折改為今期的市價七折，或令部分市民趨觀望，由於今期居屋的申請期長達3周，較居屋2023多一星期，估計最終申請量或與居屋2023的約17.2萬份相若。

細價樓崩圍，屯門「置樂三寶」，即萬寶大廈、利寶大廈及麗寶大廈主打細單位，當中的利寶大廈有一個低層單位險守「兩球」，以206萬元成交，原業主持貨近5年半，勁蝕超過四成。

市場消息指出，屯門利寶大廈低層G室，實用面積258方呎，以206萬元易手，呎價約7984元。原業主2019年5月斥資347萬元入市，持貨近5年半，賬面勁蝕141萬元，單位大幅貶值40.6%，料為該廈歷來蝕幅最勁個案。

九龍塘又一居亦錄得蝕讓個案，27座頂層戶，實用面積560方呎，連約479方呎天台，成交價920萬元，呎價約16429元。原業主2017年6月以1138萬元購入，持貨逾7年，賬面虧損218萬元，物業跌價19.2%。

太古城呎價險守一萬

中原地產資深分區營業經理林國健表示，將軍澳日出康城MARINI 3B座高層E室，實用面積380方呎，以490萬元易手，呎價約12895元。原業主於2019年8月以605.5萬元一手購入，持貨逾5年，賬蝕115.5萬元或19.1%離場。

此外，鰂魚涌太古城錄得呎價僅逾1萬元成交。中原地產資深區域營業經理王秀芬稱，太古城鄱陽閣低層H室，實用面積583方呎的2房戶，銀主以610萬元沽出，呎價約10463元。原業主1977年以15.7萬元購入，近年多次加按借貸，最終被財務公司接管，現時由相關公司沽出。

另一方面，中原地產翻查歷史數據指出，由1995年1月至2018年1月，本港曾經歷五輪「港股大時代」，期間每次港股大反彈，樓價亦同步受惠向上，多次呈V形報復式反彈，升幅最少20%。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑認為，近期港股持續暢旺，勢觸發財富效應，樓市極可能緊隨其後反彈，預計第四季樓價止跌回升，漲幅約3%至5%，成交量以倍數上升。

中原地產研究部高級聯席董事楊明儀表示，本周中原估價指數（主要銀行）CVI最新報19.41點，較上周19.93點，下跌0.52點，CVI連升3周後回軟，預告短期樓價續向下調整。該行選取138個CCL成份屋苑，今年首9個月有132個（即95.7%）屋苑估價錄得下跌。

有財團去年向城規會申請把粉嶺坪輋一幅佔地約1.8公頃土地，由農業地帶等改為「混合用途」，建6幢35層至47層（另設1層至3層地庫）樓宇，提供2205個私人住宅單位，另設酒店和社福設施等，總樓面面積約134.28萬方呎。城規會今日討論該申請。規劃署指申請人未能證明新發展不會對該區交通等造成不良影響，加上申請地點位處新界北新市鎮及文錦渡的規劃及工程研究等範圍，不支持該申請。

二手價續回落 大埔翠屏1房低見275萬

銀行重啟減息周期，二手樓市交投回暖，惟樓價則持續回落。上水名都2房368萬元沽返9年前，呎價9,100元今年低；大埔翠屏花園1房以275萬元易手，返10年前水平。

上水名都錄10月首宗成交，中原地產粉嶺碧湖花園分行蔡天賜指出，上水名都2座低層E室，實用面積401平方呎，2房，叫價388萬元，減價20萬元後以368萬元易手，呎價9,177元，屬今年低價，售價返9年前。原業主於2015年5月以360萬元購入，持貨9年帳面僅微利8萬元或升2%，惟計算釐印和律師費後，料要損手離場，可說是賺住蝕使費。

淘大2房380萬售 呎價11801

其次，大埔翠屏花園B座低層6室，實用面積269平方呎，叫價285萬元，現以275萬元易手，呎價10,223元，原業主於2011年以145萬元購入，持貨13年帳面獲利130萬元或升值90%。翻查資料，單位同座同室樓下單位於2014年以280萬元易手，意味上述易手樓價已重返10年前水位。

再者，香港置業區域董事陳子麟表示，淘大花園O座中層3室，實用面積322平方呎2房間隔，放盤約半年，叫價400萬元，現以筍價380萬元沽出，減價20萬元，呎價11,801元。原業主於2014年6月以300萬元購入，持貨10年帳面獲利80萬元

港島東老牌屋苑鰂魚涌南豐新邨3房接連跌穿500萬元關口，南豐新邨5座低層D室，實用面積516平方呎3房間隔，叫價568萬元，終以488萬元沽出，減價80萬元，呎價9,457元。原業主於2010年以375萬元購入，持貨14年帳面獲利113萬元或升值3成。資料顯示，日前同座同室低2層單位，以478萬易手，呎價9,264元，創同類型單位低價。

一城3天4成交 2房420萬沽

其他二手成交，沙田第一城10月首3日4宗成交，全為2房，樓價介乎360萬至425萬元。美聯物業沙田第一城置富分行區域聯席董事黃錦瀚表示，沙田第一城48座中層D室，實用面積304平方呎，2房，叫價440萬元，現以420萬元沽出，減價20萬元，呎價13,815元。原業主於2015年12月以425萬元購入，持貨9年帳面蝕5萬元。

另一方面，半新盤市場持續錄得大幅蝕讓個案。市場消息透露，黃竹坑站揚海2B座高層C室，實用面積749平方呎，原本叫價2,765萬元放盤，惟放盤數月便接連減價，最終以約1,800萬易手。原業主2021年以2,765萬元購入，持貨3年帳蝕讓965萬元離場，期內貶值35%。

投資氣氛改善，現投資者放售駱克道全幢商廈，意向價約6億元。

第一太平戴維斯投資部董事總經理袁志光表示，獲業主委託，出售銅鑼灣駱克道487至489號L'hart駱克駅。物業地盤面積約2,182平方呎，總建築面積約32,681平方呎。物業在2008年落成，以「現狀」形式及連租約出售。

出租率75% 飲食美容為主

該廈為一幢26層高銀座式大廈，每層建築面積約1,267至2,068平方呎，樓層高度約3.3米，目前主要由飲食及美容商舖承租。位置上，大廈正對港鐵銅鑼灣站出口。是次出售的物業意向價約為6億元，現時出租率超過75%，預計全部租出後每月租金收入約150萬元，按意向價計，回報率約3厘。資料顯示，物業由投資者林子峰持有，他於2017年以約9.65億元，向鎮科集團購入駱克駅全幢，現意向價已低於購入價近4成。

據統計指，四大零售核心區最新錄2,001間餐飲商戶佔用，較半年前減少56間。

美聯旺舖首席營業董事江靜明指出，今年在汰弱留強的趨勢下，四核心區及民生區的餐廳皆難以抵擋市場的激烈競爭，導致相關商戶數量大幅減少。截至今年第三季，四核心區（中環、銅鑼灣、尖沙咀及旺角）餐飲業商戶為2,001間，較今年首季減少了56間。

當中，非中式餐館的結業情況最為嚴重，由609間跌至557間，減少了52間；而中式餐館及飲品外賣店各減少了9間。而元朗區的飲食行業亦面臨激烈競爭，餐飲商戶數量較今年第一季減少24間，中式餐館和非中式餐館均相繼結業。

旺角少27間最多

按區域劃分，四核心區中只有中環的餐廳數量有所增加，其餘三個核心地區均出現下跌。其中，跌幅最大的為旺角區，餐廳數量減少27間，降至704間；其次是尖沙咀區和銅鑼灣區，分別減少19間和11間。該行相信旺角區作為旅客的首選旅遊地點，吸引了眾多餐飲業經營者選擇在此開業，這也導致了該區餐飲市場競爭的加劇。因此，旺角區相對地有較多餐廳，因無法應對激烈的市場競爭而被淘汰。

江靜明又指，本地人口結構轉變以及市民北上消費熱潮未減，令本地民生消費行業維持疲弱，商戶開業取態趨向審慎。在四核心區，今年第三季水電/五金/建材及食品行業的商戶數目分別為708間及353間，較第一季分別減少20間及12間，為跌幅較大的民生消費行業。

在民生區，元朗及上水的食品商戶數目在半年內亦分別下跌14間及8間。現象反映在地產市道不振的環境下，加上內地亦能提供不少實惠建材，導致市民對本地裝修服務的需求減少。此外，內地的超市能為顧客提供廉價食材，也令不少本地市民前往內地購買日用食糧。

該行指，由於深圳新落成的商場能為訪客提供嶄新的消費及悠閒體驗，並為年輕人及家庭提供親子娛樂活動及室內遊樂場，吸引不少港人前往，令本港市民減少留港消費。市民消費行為的改變令近半年與消閒相關的行業缺乏擴充意慾。今年第三季四核心區的寵物及水族相關租戶數目，較第一季減少7間。在元朗區，與美容及寵物相關租戶數目在近半年減少10間。其中，理髮及美容相關的店舖數目，半年間分別減少5間及4間。

股市向好加上減息周期開始，造就大額成交頻現，二手市場豪宅屋苑連錄大額個案，最新位於淺水灣麗景園中層單位，最新以6000萬售出，呎價2.92萬；一手市場亦不遑多讓，新盤連錄逾半億成交，單是近一周，已錄得最少9宗，最高成交額高達1.37億。

二手豪宅屋苑大額交投顯著轉活，市場稱，淺水灣老牌屋苑麗景園，最新位於2座中層38室，面積2049方呎，為3房間隔，單位以約6000萬售出，呎價29283元，據悉原業主於2018年以5600萬購入，是次轉手帳面獲利約400萬；此外同區南灣御苑最新亦售出位於1座高層複式單位，面積4143方呎，單位連同2個車位以7200萬售出，呎價17378元。

麗景園中層6000萬易手

除二手市場大額交投頻現，一手市場交投更可見一斑，在一手氣氛升溫下，過去一周新盤最少錄得9宗逾半億大額成交，其中新地位於北角現樓豪宅海璇II的3期項目最為凌厲，合共錄得4宗成交價5000萬以上的成交，最新一宗為2座8樓A室，面積1483方呎，以5468萬售出，呎價36871元。

信和與中電集團合作發展的何文田超級豪宅項目ST.GEORGE's MANSIONS過去一周亦連沽2伙，其中位於3座12樓A室，面積2087方呎3房單位，連1個車位以8900萬售出，呎價達42645元。新盤最矚目為新地九龍站天璽，項目位於21座1區，即日鑽璽89樓A室，面積1717方呎，連1個車位以1.3736億沽出，呎價高見8萬。
南灣御苑7200萬沽

中原山頂南高級區域營業董事李卓雄表示，本港減息周期展開，加上股市近一周連番抽升，造就市場氣氛「逆轉」，無論一手或二手市場亦連環錄得半億以上的大額成交，二手市場業主放售心態更較以往稍為「硬淨」，相信在兩大利好因素推動下，豪宅市場表現更備受看好，但相信仍以刺激交投量為主，樓價能否錄得升幅，仍要觀察最近的「好市」能否持續，相信未來更有助北水南調，加快成交。