北市新屋單價百萬新時代來臨。據實價登錄資料，台北市今年前十月預售新屋每坪成交均價達122.3萬元、年漲幅達17.1%；個別來看，12行政區中，只有文山區還在百萬元以下，每坪成交均價97.4萬元，但也僅有一步之遙，其餘11個行政區平均單價則全數突破百萬元大關。

大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，近年來受到工料雙漲、通膨、資金潮等影響，加上台北市土地供給稀少，讓區域內預售新建案價格急速上升，新屋房價續創新高，尤其是立地條件佳、產品規劃好、指標建商推出的新建案，若又是區域供給量，更具有高創價能力，推升整體區域房價站穩每坪百萬元大關。

據實價登錄網最新揭露的10月數據，今年前十月台北市新屋每坪成交均價達122.3萬元、年增17.1%，正式突破百萬元；12大行政區中，以萬華漲幅最高、達47.5%，區域新屋每坪單價首度站上百萬元，每坪成交均價約達104.3萬元；其次為文山區的34.9%、漲幅居第二位，區域每坪成交均價97.4萬元、是僅台北市唯一每坪百萬以下的區域。至於信義、南港兩區漲勢各有29.1%、23.3%。

賴志昶指出，萬華區過去為北市的房價地板區，因區域發展較早、市容較老舊，不過近年來受惠「西區門戶計畫」、捷運萬大線等議題帶動，加上西門町商圈周邊蛋黃都更大案逐漸啟動，新案疊高區域價位，以致今年以來漲幅高達47.5%、居北市之冠，區內每坪成交均價正式突破百萬元關卡。

據實價揭露，皇翔建設在北市萬華區中華路一段所推出的「ASTER ONE」，7、8樓中樓層戶總坪數約25.1坪，在8、9月分別以總價2,597萬、2,604萬元成交，換算每坪成交單價約達128.7萬元、129.3萬元，刷新區域新高價。

另外賴志昶分析，文山區因屬北市蛋白區，過去房價基期較低，區域內交通與商業機能未如市中心成熟，且近年也較少區域房市議題，但今年以來區域內新案每坪單價漲勢達三成以上，主因區內房價相對市區親民，吸引預算相對有限自住客進駐，惟當前每坪成交價已達97.4萬元、距「百萬元大關」僅一步之遙，接下來區域房價是否向上突破，需視後續新建案房價表現。

據實價揭露，台北市文山區預售案「元利四季莊園」，8、9月最新兩筆交易中，34樓頂樓戶以總價4,327萬元成交，該戶總坪數約40.6坪，換算每坪成交單價高達121.4萬元。

住商不動產文山興隆加盟店店東劉書豪分析，該案價格創區域新高，主因建商本身為品牌建商，加上該案為區域罕見基地廣闊之新案，在品牌知名度加持、建案規畫完整和立地條件優之下，才讓該案有創新高高價表現；目前文山區新案每坪開價已站上百萬元。

房價若出現鬆動，會從哪裡開始？房產學者章定煊表示，從各地建案近來銷售率變化來看，新北跟桃園市機會最大。

國泰建設近日發布最新國泰房地產指數，今年8月，新建案30天銷售率還在高檔的20.66％，但央行9月19日宣布第七波信用管制後，9月已跌至13.59％。

章定煊分析，銷售率高，代表賣得好，建商後續推案就會往高價挑戰。賣得平平，通常會延長銷售期間應對，不會立即降價。賣得很慘，也就是銷售率很低，則會慢慢往下調價。

9月銷售率急降至13.59%，顯示新案市場買氣嚴重受挫，不過還算普普的銷售率，只是從賣得很好，變成賣得平平，這樣的銷售率，只會讓繼續挑戰高價的氣勢受挫，不會讓建商立刻調價。

觀察各區30天銷售率數字，台北市9月銷售率只掉了3％，顯示天龍人口袋夠深，不怕金龍。一般認為台中投資客很多，應該衝擊很大，但9月只掉了1.5％，主要是之前買氣沒暴衝，因此也沒有太大回檔。

先前買氣暴衝的新北、新竹、高雄，9月30天銷售率數字都掉了10％以上。章定煊指出，新竹、高雄看起來勇者仍很多，目前銷售絕對數字還在15％以上，可以鬥金龍。

桃園的狀況就很弱了，建案30天銷售率一路由7月的25％，8月跌到16％，9月再暴跌到及格線邊緣10.7％。

另外，新北市也要注意，8月30天銷售率達22%，9月跌到只剩12％。

章定煊指出，如果未來出現價格鬆動，比較容易從新北市跟桃園市開始。這兩區一直說是小資在移民，但看起來比較像是投資客的資金在移民，所以金龍一打就怕了。

章定煊表示，央行第七波管制雖然看起來是重打第二屋以上購屋族，其實也可以反向解釋保護了第一屋，跟新青安的貸款優先權，等於是強化了剛需，保護了市場的底線，都是投資客在丟來丟去的地區，風險就很高了。

信義房屋（9940）新莊新泰店主任業務闕瑞晉分析，新莊新泰商圈為成熟商圈，且交通、生活等機能豐富，長期以來光是在地需求就相當強勁，房市交易穩定，再加上公寓每坪4字頭、中古大樓每坪5字頭的親民價，是以自住為主的首購、換屋族優質購屋區之一。

闕瑞晉表示，這一波政府打炒房新制，在央行防錯殺條款釋出後，像是擁有高自住客比重的新莊新泰商圈，觀望氛圍逐漸消退，再加上買賣雙方對房價認知拉近，區域市場交易恢復快速，對於自住誠意客來說，新規定將短線投資、投機客擋在外，有利首購、換屋族進場。

值得注意的是，闕瑞晉指出，由於央行對短線投資、投機客緊縮不動產放款資金，讓近期市場上多出一、二成新物件供給，這些產品先前可能因屋主惜售、希望待價而沽，不過在政府新規定的限制下，不少好物件釋出，加上短炒客不在，當前是自住客好好挑選適合自身產品的不錯環境。

若是預算相對有限的首購族，闕瑞晉指出，每坪成交價在4字頭舊公寓相當不錯，有機會以總價1,000萬~1,200萬元買到三房產品。

北市房價續高，加劇脫北潮。房產專家認為，接下來台北市人口外溢效應將更加明顯，在此趨勢下，房價相對較親民的新北市、桃園市買氣將持續增強；至於北市因高房價未解，蛋黃區價格有撐，蛋白區市況則是個案表現。

大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶表示，北市新案平均每坪成交價攻破百萬元大關來臨，但觀察民眾薪資漲幅遠趕不上房價，在所得有限且高房價問題未解之下，北市剛需年輕購屋族「買不進北市」，接下來北市人口外溢效應將持續上演。

在高房價引發台北市人口外溢之下，賴志昶認為，接下來不僅區域人口持續外移，連帶購屋買盤也會持續湧進新北市、桃園市。

至於台北市房市表現，賴志昶分析，由於高房價問題未解，將持續稀釋民眾購買力，區域新屋市場將成個案表現，惟蛋黃區新建案物件價位具支撐力道，而外圍蛋白區的新屋市場或高屋齡中古物件，則需視自住買盤購買力道而定。

賴志昶指出，整體不動產大環境趨冷，認為新建案價格能創區域新高，主因本身新案條件優越、較屬「個案行情」，接下來整體新屋價格是否能再向上走高，仍待時間觀察。

在台中擁有高人氣的14期重劃區，採低密度、高綠覆開發，先天體質本就優良，後天還有台中巨蛋、漢神百貨、太子置地廣場等重大建設群聚，宜居環境連豪宅開發商都認同。近期剛開工的松強明星學區精品宅「米蘭公寓」，以歐風建築站上7字頭，在市場受到矚目。

其實，北屯14期重劃區，在豪宅開發商相繼插旗下，包含大陸、寶輝、龍寶、華固等都在14期推出新案。10月初，洲際段的「大陸豐筵」以均價72.1萬元，改寫區域房價天花板，次高為敦和段的「THE精銳」全案均價67.8萬元，美和段則是由豐寶「米蘭公寓」單價68.5萬元拿下區域之冠。

在地業者斷言「14期不會是曇花一現」，隨著豪宅新案陸續推出，價格也將一案接一案向上拉抬。值得注意的是，14期的整體開發面積達404公頃，然而從豪宅開發商的推案布局可以看出，最具發展潛力的區段位於東南側的美和段。

此區除了有寶輝建設的百億大案「寶輝GREEN PARK」、「寶輝WATER PARK」以及「寶輝SKY PARK」，還有華固建設「華固豐匯」、龍寶建設「有愛臻邸」等豪宅將集中推案，進一步鞏固美和段在14期的重要地位。

中信房屋中彰投駐區經理楊乾意指出，14期各區段各有不同的發展定位，例如洲際段主打商業娛樂，仁平段與敦和段則以文教發展為主。相比之下，美和段並未側重單一功能，而是兼顧了綠地、學區與商圈機能的多元化結合。

美和段不僅擁有823公園廣達2.6公頃的優質綠地，還鄰近明星學區仁美國小，以及即將完工的松強國小，教育資源豐富。同時，該區也依靠崇德與松竹商圈帶來的生活便利，形成了比其他區域更為宜居的生活環境，這也正是吸引豪宅建商進駐的關鍵。

新銳建商豐寶建設與眾多豪宅開發商擁有相同的獵地眼光，選擇在14期的明星學區松強國小第一排打造歐風建築「米蘭公寓」，該案主打低公設、高坪效的2至3房產品，精準迎合當前市場對於實用性與質感的雙重需求。自開盤以來，該案的成交單價迅速站上7字頭，在市場上脫穎而出。

「米蘭公寓」也選擇於10月初正式開工，豐寶建設總經理施棟瀝表示：「目前市場受到政策面引導，未來是自住客的天下，因此消費者會開始思考什麼樣的建築產品『最合適』」。

施棟瀝認為，房市會回歸到基本面，可看三大面向。首先，14期腹地400多公頃，但卻又不同於新興重劃區，先是住宅供給才出現商業供給，反而相反的是，商業機能搶先住宅供給，預售屋興建完工基本就可直接享受，這是第一個優勢。

其次，在台中最重要的74快速道路環線內，年輕一代對於換工作、換居住地的感受，是沒有地域忠誠度，最終仍會以地段未來增值性為最主要考量。

最後，市場單價與總價的選擇，在這幾年來，其實都是以總價為考量，對購屋族來說，「米蘭公寓」室內空間的規劃贏過14期90%以上的銷售個案，低公設、低管理費，在相同權狀坪數下「別人的2房就是我們的3房」，對自住客來說，空間與總價相輔下來，就有吸引力。

而以精緻、質感和限量的產品特色成功吸引買盤的「米蘭公寓」，豐寶建設以自住客心態出發，重金禮聘豪宅建築師許獻叡、英倫品味設計翹楚MAUD，以及101花藝顧問CNFlower三強聯手，也為該建案注入了獨特的設計美學和高端生活品味。

Q3買氣衰退 房價仍續走揚

購屋負擔史上最沉重，房貸又陷入緊縮，房市買氣萎縮，但房價仍處歷史高點，整體買氣進入「量縮價高」僵持局面。房產業者認為，此僵局至少會持續到明年第一季，甚至可能更久。

根據內政部統計，第三季全國買賣移轉棟數約九．四三萬棟、季減一．四七％；而第三季國泰房地產指數的全國三十天銷售率、季減三．二六個百分點。兩項數據顯示，不論新案或成屋買氣，已雙雙邁入衰退格局。

但房價則持續緩漲，根據第三季信義房價指數，全國季漲二．四％，六都、新竹縣市房價指數仍持續上漲；再觀察第三季國泰房地產指數，全國大廈新案模型房價季漲八．二％，且新北市、桃園市、新竹縣市及台中市單季漲幅均逾一成，二數據顯示新案及中古屋房價仍走揚。

房市專家何世昌指出，第三季雖碰上銀行自發性限貸令及央行第七波管制，但進行中的交易煞不了車，導致仍處追價情形；預估第四季買氣將進入冬眠期，成屋房價修正時間預估落在今年末或明年初，預售屋市場因缺乏價格破壞者，只能等待建商何時願意主動降價。

高力國際業主代表服務部董事黃舒衛表示，未來三年將近五十萬棟交屋潮，勢必優先抽走房市可貸資金，將直接壓抑買氣，量縮影響短期難回頭。

不過，去年七月「平均地權條例」修正案上路後，因預售屋無法換約、私法人買房採許可制，還有限貸管制及錢荒的不確定性，房市流動性大減，成為阻礙價格調整的主因，導致即便交易量萎縮三、五成，房價卻無法即時反映。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德認為，短期內維持價盤量縮的機率較高，未來房市可能也不是只看政策，美國總統大選是否造成股市震盪，也會影響房市。

「雋揚元創科技大樓」3樓戶別每坪成交價達53萬元，突破中和天花板

政策「打住不打產業」，且境外資金匯回專法開始鬆綁，估計每年將有300億～400億元資金購置商用不動產，其中廠辦最受電子科技業、傳產大廠青睞，儼然成為房市最強吸鈔機。據實價登錄資訊，新北市一級戰區廠辦身價已站穩每坪5字頭，其中「雋揚元創科技大樓」3樓戶別每坪成交價達53萬元，突破中和天花板。

第一太平戴維斯統計，今年前三季全台商用不動產市場成交量達1,249億元，創近三年新高，其中廠辦257億元、廠房589億元，合計共846億元，就囊括商用不動產總額的6成7；而最大買家，不是半導體大廠、就是電子高科技產業。雋揚建設首度插旗中和推出的「雋揚元創科技大樓」，單價衝上新北廠辦的天花板。

據實價登錄資訊顯示，雋揚元創科技大樓已揭露9筆，最高成交單價每坪53萬元，為227.49坪的3樓戶，今年6月以總價1.65億元成交，與「璞陽科技大樓」7樓頂樓戶單價53萬元，併列中和最高單價廠辦。

素有「廠辦天王」封號的超營實業董事長楊仁鈞表示，北台灣都會區規模最大的電子製造業聚落即為中和，為廠辦市場重點戰區，尤其近1,700坪大基地規模、第三代新科技廠辦最夯，每坪身價已站穩5字頭；雋揚元創科技大樓擁有板橋生活圈、鄰近捷運環狀線中原站，每坪開價50萬～55萬元，吸引不少企業主目光。楊仁鈞分析，近年全台工業地產熱，雙北廠辦身價更傲視全台。據實登資訊，北市內湖廠辦每坪最高達76.7萬元；新北新店、中和、土城等區廠辦都已「見5」，三重最高單價也達46萬元。

楊仁鈞表示，觀察政府政策「打住不打產業」，加上今年8月台商資金回流專法可投入不動產的資金開始鬆綁，估計每年可望有300億～400億元擇優布局不動產，且銀行房貸滿水位，對產業放款相對有興趣，因此不論政策面、資金面、融資面，將有利廠辦市場。

楊仁鈞分析，目前中和工業地每坪9字頭已比比皆是，甚至已突破100萬元，較三、四年前已大漲25％至40％，推估未來三年廠辦每坪售價將向6字頭挺進。

因房貸緊縮及央行信用管制政策，六都10月買賣移轉棟數連續第三個月下滑，市場提早入冬，根據591新建案統計新案來人，發現全台10月平均周來人僅有15組，較上月減幅逾2成，各縣市同步降溫，其中又以桃園單月驟減7組、月減逾3成災情最慘重，另外北市、台中及台南減幅落在2成左右，高雄則是唯一持平的縣市。

六都地政局10月買賣移轉資料顯示，六都10月買賣移轉棟數合計1.96萬棟，月減13.9％、年減6.6％，整體市場交易動能連續第三個月下滑，與去年7月新青安上路以來（除今年2月外）相比首見負成長。

591房屋交易網組長林哲緯分析，即便央行針對繼承、換屋等族群「刀下留人」，但這波打炒房下手之重，買賣雙方已然受到不小驚嚇，目前瀰漫觀望氛圍是很正常不過的現象。尤其當前雙北、中南部等許多地區，除了傳出928檔期個案延推，許多買方也暫緩看屋，使案場人氣急凍。

591新建案統計七都9月、10月新案來人數發現，桃園市9月新案平均周來人數約22組，10月下滑至15組，月減幅31.8％，減幅高居七都之冠，北市也由28組降至21組、月減25％，台中市由13組降至10組、月減23％，全台10月平均周來人僅有15組，較9月減幅逾2成。

林哲緯表示，以重災區桃園來說，當地建商眼見苗頭不對，多半選擇暫避風頭，青埔、八德及龜山等區均有延推潮顯現，加上限貸令讓投資客轉趨低調，整體來客量也陷入真空期。另外北市方面，翻開過往數據，10月表現其實介於平均水準左右，會大跌的主因還是9月在文山、南港等區有指標案連發，在大量消費者進場關注下，推高基期所致。

此外，林哲緯強調，目前銷況固然放緩，但遠遠不到「雪崩」狀態，預計未來將走向強弱分明的情形。像在台中，由於當地人買房重視品牌效應，南屯區就有品牌個案締造單周來人破百組的佳績，顯見在市場變天之際，倘若具備品牌、價位或產品等附加價值，仍能突破管制重圍。

出手有風，逆勢加碼補庫存

最近房市籠罩在央行打炒房的新措施下，市場高檔震盪在所難免，不過，對於大型上市櫃的一線品牌建商來說，不乏百億指標案持續進行公開、購地補庫存計畫加碼進行的大手筆之舉。其中，達麗建設在房市進入彎道整理之際，逆勢加速補庫存，一口氣在打房後「掃」進兩筆土地，幕後靈魂人物正是董事長謝志長，成為下半年的「獵地王」。

建築業界最近的熱門話題之一，就是達麗建設為未來三、五年業績舖路、以永續經營，而逆勢大舉搶地。9月中旬達麗就攜手海悅建設，取得129.38億元的台南平實都更案聯貸；緊接著9月下旬，達麗砸下11.3億元買下台中北屯千坪土地；隔天再度有驚人之舉，達麗攜手海悅國際、彥文資產管理顧問公司，三巨頭豪砸95.88億元，買下大同子公司位於台北市復興南路一段150～162號的七棟建物，基地面積達787坪，插旗東區蛋黃區，震撼房市，其中，達麗出資達57.53億元。

再加上7月以5.71億元買下台中北屯土地，下半年就豪擲74.54億元，在中台灣及台北市購地，堪稱下半年「掃地王」，更展現出積極投資台灣的企圖心。

「掌握軌道經濟」、「隨著產業往中南部布局」、「跟著台積電走」，是謝志長多年來掌握到台灣房市發展軌跡的成功心法，光是最近十年，就有三度大賺超過半個股本以上！在實踐ESG上更相對積極，深受外資青睞，是第一家躋身「外資精選台灣百強榜單（Taiwan Best-i n-Class 100）」榮譽榜的營建股。

早期謝志長曾一度看衰台灣房市。今年64歲的他，是高雄發跡的建商二代，從小跟著從事建築業的父親在工地學習，退伍前因父親驟逝接下事業，從高雄建商一路作起，到90年代因看壞景氣、治安欠佳，舉家移民加拿大溫哥華；後來摯友麻吉興富發集團總裁鄭欽天力勸回台，2002年他才再度創業，成立齊裕建設，後來再取得十全企業完成借殼上市，更名為達麗建設、成功上櫃轉上市迄今，茁壯為全國推案的中大型建商。

如今謝志長掌舵的達麗建設，已躍居為外資法人的最愛，預售案也屢見佳績，完工入帳案源可望穩定挹注；法人估計，未來五年平均每年完工量都保持在100億～150億元。謝志長也自許，未來願景，將適度布局收益性不動產，並升級到不動產開發商，目標將朝向「十大房地產開發商」邁向，令外界拭目以待。

台中未來四年將新增四所大型醫療院所，有望帶動區域房市發展

台灣2025年將邁入超高齡社會，看準醫療及長照需求湧現，台中未來四年將在沙鹿區、北屯區、南區、豐原區新增四所大型醫療院所，總投資金額逾300億元。

完工後，估吸納上萬名醫護就業人口，有望帶動區域房市發展，包括精銳、富華創新、久樘、豐邑、國聚、坤悅、大華、亞昕、茂洋等開發商，都在四大醫療院所周邊購地布局，搶攻醫護剛性購屋買盤。

盤點台中新增的四大醫療院所，生活機能完善及發展成熟的南區，除了既有中山醫附設醫院，中興大學攜手台中榮民總醫院，將在復興校區興建智慧醫療園區，位於五權南路與復興路三段，占地約2.4公頃，初步規劃醫學教學研究大樓及興大附設醫院，預計分二期投資50億元，2028年底完工。精銳建設機構於大慶街二段推出新案「曜精銳」。

此外，位在北屯區太原路三段的「台中市老人復健綜合醫院」BOT開發案，由中國醫藥大學取得經營權，將投資157億元興建，預計明年底完工，估引進約2,000位醫護人員，帶動該區房市升溫。

周邊新案豐邑機構「太原YES」、大城營建機構「大城知丘」，平均成交單價均站上5字頭，最高單價逼近6字頭。

亞洲大學預計砸75億元、於豐原區興建「亞洲大學豐富健康產業園區」，預計2028下半年完工。

打造醫院、長照、托育及產學中心等全齡健康福祉園區，預計創造2,000名就業機會，包括久樘、大華、亞昕等開發商已鎖定周邊區域購地、伺機推案。

沙鹿區的「光田綜合醫院向上院區」預計於今年底完工，坤悅開發看好沙鹿區後市發展，於正德路推出預售新案「沐光邸」；深耕沙鹿區的德光建設推出預售案「德光興境」，搶攻醫護買盤。

全向科技房產中心總監陳傑鳴指出，因應未來高齡化與少子化社會，長照需求變高，方便老人起居生活的通用無障礙住宅、有電梯管理、鄰近醫院、超市等便利性高的社區，都將成為房市新寵。

11月1日，上海市黃浦區規劃和自然資源局發佈公告，位於上海新天地核心區域的黃浦區C020102單元096-2、097-4地塊及吉安路（部分）道路地下空間地塊歷史風貌保護專案實施主體為由城泓（上海）投資有限公司和聯發集團有限公司旗下的上海聯智未來房地產開發有限公司組成的聯合體，底價為87.3635億元。

該地塊以公開遴選的方式確認實施主體。 申請人可根據出讓方給出的條件對遴選地塊進行方案設計且申請人的報價須不低於地塊底價; 同時，評分小組還將考量經濟實力、技術資質風貌保護經驗等因素，通過評審的方式擬定本專案實施主體候選人。 根據相關要求，土地出讓須按單個宗地進行; 本專案先按多地塊整體遴選，後續按單個宗地同時簽訂土地出讓合同。

該專案與翠湖天地二期專案僅一路之隔，9月27日，翠湖天地六期——“翠湖天地六和庭”開盤銷售，108套豪宅當日售罄，共計收金119.79億元。 此次翠湖天地六期共推出108套准售房源，專案戶型面積段約437平方米-1352平方米，銷售均價21萬元/平方米，總價段介於7571萬元至3.56億元，套均總價約1.11億元。

096-2地塊為商業、住宅混合用地，商業比例不小於21%、住宅比例不大於79%; 097-4地塊為住宅、供應設施、社區級公共設施混合用地，供應設施比例不小於14%、社區級公共設施比例不小於10%、住宅比例不大於76%。

出讓文件顯示，地塊位於黃浦區中部、淮海中路街道東側，靠近老西門街道和豫園街道，毗鄰上海新天地，緊靠軌交8、10號線老西門站及城市主要道路。 本項目設計總體研究範圍東至東台路，南至肇周路，西至濟南路，北至復興中路。

地塊出讓宗地總面積為27993.70平方米，地上地下宗地面積27400.95平方米。 其中，096-2地塊土地面積19070.79平方米（含計算容積率的土地面積18722.93平方米，地塊線進入紅線以內的部分投影範圍面積347.86平方米）、097-4地塊土地面積8330.16平方米;另有吉安路（部分）道路地下空間地塊水準投影佔地面積592.75平方米。

地塊容積率為1.35，地上計容建築總面積不超過76027.06平方米，其中住宅建築總面積不超過58700平方米，商業建築總面積不小於14527.06平方米，社區級公共設施建築總面積不小於1200平方米，供應設施建築總面積不小於1600平方米。 文件明確，兩個地塊地上建築面積可進行統籌，其中各地塊調整幅度不得超過自身規劃建築面積的10%。

對於功能業態，出讓文件顯示，居住方面，依託新天地區域現有高品質住宅社區基礎，融合協調地塊風貌肌理特色，居住產品有明晰的定位，打造多樣化高品質住宅產品。 商業方面，應結合淮海路-新天地功能組團及復興路沿線的功能複合和能級提升需求，豐富產品類型，依託地塊周邊新天地、一大會址等重要節點，適當植入高端酒店、社區商業等多類型商業功能，完善區域商業配套。 沿街商業設施應主要沿吉安路兩側及法藏講寺寺前公共空間沿線設置。

具體而言，地塊需配套高品質社區商業，如超市、便利店，兼顧品質提升類業態，如特色餐飲以及體現淮海新天地進口貿易促進創新示範區特色的商業業態等，適當補充高端酒店。 地塊位於淮海新天地進口貿易促進創新示範區，可引入具有國際化視野、且具備較強國際業務運營能力的企業，鼓勵引入外商投資企業。

地塊建成商業物業須統一招商、統一運營，招商及運營須報街道及相關產業部門審核。 受讓人應按出讓年限自持建築面積100%的商業物業（含地下）。

11月1日，深圳控股（00604. HK）發佈2024年第三季度及國慶期間主要業務進展公告。

數據顯示，2024年第三季度，集團未經審計合同銷售額約為17.53億元，合同銷售面積約75468平方米。 2024年1-9月，集團未經審計總合同銷售額約79.31億元，總合同銷售面積約314078平方米，每平方米平均售價約為25253元。

深圳控股稱，受到地產新政刺激，房地產市場熱度持續回暖，集團及時把握樓市新政利好和“金九銀十”行情，積極推進地產銷售，2024年10月份前兩周銷售套數超過1100套，認購金額超過45億元。 其中，位於深圳市龍華區的深業上城學府於開盤當日實現332套房源售罄，認購總金額約25億元，成為深圳「929」新政後首個日光碟; 位於深圳市福田區的深業上林苑公寓開盤當日去化超七成，實現深圳公寓專案的銷冠。 該部分已認購未簽約的款項將陸續轉為合同銷售。

在城市綜合運營方面， 2024年第三季度，集團中標深圳市筆架山公園運改維一體化服務專案，服務深圳公園改革試點，合同總金額1.2億元，運營時限達7年;中標深圳市翠竹街道2024年環衛作業外包服務專案，合同金額2562萬元;深業運營在安徽省馬鞍山市取得鄭蒲港多業態物業服務專案，合同總金額3200萬元。

在商業及酒店運營方面，國慶黃金周期間，深圳控股旗下深業上城客流同比增長40%，全場銷售同比增長55%。

此外深圳控股稱，集團加快酒店項目佈局，2024年9月份與萬豪國際集團旗下兩家星級酒店品牌簽約，項目位於深圳北站附近，預計2027年建成開業。 至此，深圳控股運營管理及在建的酒店數量累計共12家。

官方資料顯示，深圳控股是深圳市國資委旗下最大的房地產上市公司。 公司核心業務包括物業開發（包括住宅地產、產業地產及商業綜合體）、物業投資及管理。 目前，公司正在向以城市綜合開發運營、科技產業投資服務為主業的科技型產業集團轉型。

11月1日，克而瑞研究中心發佈的報告顯示，今年前10個月，保利發展（600048. SH）新增土地貨值910.1億元，排名第一。 緊隨其後的是綠城中國（03900. HK）新增土地貨值779億元，華潤置地（01109. HK）新增土地貨值752.6億元。

報告稱，截至10月27日，全國300城經營性土地成交7370萬平方米，環比（上月同期）上升14%，但同比下降32%。 受高能級城市地塊成交佔比下降影響，10月平均樓板價下降至2928元/平方米，環比減少7%。

10月平均溢價率3.8%，較上月全月下降0.3個百分點。 10月各地土拍表現依舊分化，僅杭州、揚州、義烏等城市單月平均溢價率突破10%，多數城市土地仍以底價成交。

今年前10個月有16家房企拿地金額超百億，其中保利發展、綠城中國拿地金額超過400億元，建發房產、 越秀地產和華潤置地超過300億元，企業投資金額依然出現斷層情況。

截至10月末，百強房企拿地銷售比仍為0.15，下半年以來拿地銷售比基本保持恆定，整體的拿地格局也基本穩定。

克而瑞重點監測的30家房企單月（10月）投資金額為320億元，環比下降25%，未能延續9月底部回升之勢，同比下降74%，降幅比9月份擴大27個百分點。

1-10月銷售百強（全口徑）投資金額約4893億元，有近五成房企2024年以來投資處於暫停態勢。 此外，前10個月已拿地的企業中，有近58%的企業投資額同比下降。

克而瑞在報告中表示，本月土地市場延續了整體清冷的態勢，僅個別城市成交溢價率突出，冷熱分化的趨勢延續且顆粒度逐漸細化。 即使目前樓市政策持續寬鬆，但積極效果集中體現於核心城市的市區、城市中心的優質專案，對非核心城市或核心城市的郊區項目，帶動效果仍不明顯。 因此非熱點區域地塊對於房企的吸引力持續下降，最終大概率底價成交。

從企業視角來看，在資金相對緊張的當下，拿地的主力依然是央國企和城投，民企競拍積極性仍相對較低。

10月31日，遠洋集團（03377. HK）發佈境外債務重組進展，香港高等法院已作出指示：香港協定安排債權人會議將定於11月22日召開，以供考慮及酌情批准（不論有否修訂）香港協定安排; 明年1月24日將在香港法院召開呈請的實質聆訊，以決定是否允許香港協定安排。

在聆訊現場的消息人士介紹，整個聆訊過程持續近一個半小時，法官針對重組範圍提出多項問題。 針對重組範圍，法官Linda Chan詢問本次召集聆訊的債權人是否僅為五筆貸款項下的債權人（包括A組的銀團貸款及1筆雙邊貸款參貸行）; 法院同時詢問，A組貸款已經參與英國重組流程，是否還有必要舉行香港協定安排。 同時，法官詢問A組是否需要分別通過香港法及英國法管轄的重組流程才會生效，遠洋集團的大律師John Scott確認是的。

法官提出，遠洋集團支付銀團工作小組額外0.5%工作費作為“補償”及支付其顧問費等背後原因及邏輯，法官留意到遠洋集團並未向A組其他債權人和BCD組債權人提供0.5%工作費。 遠洋集團的大律師解釋，0.5%工作費是為了“補償”銀團工作小組參與重組所付出的時間。

有熟悉境外債務重組的業內人士表示，向積极參與重組談判的債權人小組支付工作費是境外重組流程中常見的安排。

針對修改條款的權利，法官留意到在條款里，遠洋具有單方面的權利修改特定條款，要求該等修改權利僅能局限於有限的條款。

有關投票表格，遠洋方面的代表律師表示，在當前的計劃下，A組貸款人需要同時參與香港協定安排和英國的重組計劃的投票流程。 法官表示，在此情況下，需要將投票表格分為香港協定安排和英國的重組計劃的表格。

對於核准聆訊的安排，遠洋集團的大律師表示，可在英國法院核准聆訊後再安排A組在香港法院的流程。 法官則表示，鑒於英國法院核准聆訊是在2025年1月15-17日進行，法院宣判A組別在香港法院的聆訊將排期在2025年1月24日舉行。

11月1日，融創服務（01516. HK）披露認購理財產品的交易及更新全球發售所得款項閑置資金用途。

公告顯示，融創服務於2024年2月7日、2月19日和2月27日分別認購了光大理財產品和中國外貿信託產品，涉及金額分別為人民幣1億元、2億元和3.5億元。

其中，2月7日認購的陽光金增利穩健樂享天天購2號產品，預期年化收益率為2.15%至3.35%，投資期限為28個自然日的最低持有期; 2月19日認購的陽光金豐利樂享31期產品，預期年化收益率為2.95%至3.35%，投資期限為2024年2月19日至7月9日; 2月27日認購的外貿信託-信恆4號3M集合資金信託計劃，預期年化收益率為3.2%至3.3%，投資期限為2024年2月27日至8月27日。

截至2024年6月30日，根據融創服務此前披露的計劃動用的上市所得款凈額如下：

融創服務稱，若上市所得款項凈額並未即時用作已披露的用途，在適用法律及法規允許的情況下，集團擬將所得款項淨額存於持牌銀行作短期活期存款。 董事會決議，若上市所得款凈額並未即時用作已披露的用途，集團在確保預期資金使用需求的前提下，可將上市所得款凈額存於持牌銀行或金融機構作活期存款或定期存款，或者購買安全性高、流動性好的理財產品，且期限均不 超過十二個月，以提升集團資金使用效率及收益，不會影響集團日常資金周轉或集團的主營業務運營。

11月1日，保利發展（600048. SH）召開2024年三季度業績會。

有投資者提問稱，公司前三季度權益拿地規模遠不及過去5年同期的任何一年，拿地強度也只有過去同期的一半，四季度拿地策略如何？

對此，保利發展管理層表示，公司前三季度拓展金額下降有多方面原因，一方面是全國300城土地推地、成交均有大幅度的下滑; 另一方面，受到整體市場行情下行的影響，公司主動調整了投資節奏; 三季度以來，公司拓展力度不斷增強，獲取專案107萬平方米，全口徑拓展金額289億元; 根據中指數據統計，公司2024年1-10月權益拓展金額排名行業第二。

9月末，房地產行業政策支援力度明顯加強，市場有回暖跡象。 公司國慶期間到訪超10萬批次，累計成交額達到歷史新高。 根據第三方數據統計，10月，一線城市成交面積整體同環比均上漲，同環比漲幅分別為45.69%和11.58%; 二線代表城市成交面積環比小幅上漲6.05%。 在行業政策的積極支援下，公司將繼續推進庫存的有效去化。 四季度公司將密切關注市場動態，並根據實際情況積极參與。

對於凈利潤大幅下跌、經營性凈現金流量為負的局面，預計何時能扭轉的問題，保利發展稱，公司經營活動現金流已連續6年為正，2024年1-3季度為負數為階段性表現; 公司凈利潤下跌主要因行業處於下行周期導致，未來公司將持續保持對市場環境的密切關注，保持優秀的應變能力，克服行業波動，實現平穩健康發展。

保利發展三季報數據顯示，今年第三季度保利發展營業收入約435.25億元，同比減少21.62%; 歸屬於上市公司股東的凈利潤約3.92億元，同比減少63.31%; 歸屬於上市公司股東的扣除非經常性損益的凈利潤約2.55億元，同比減少73.61%。

對於公司凈利潤下降的原因，保利發展在公告中表示因報告期結轉收入和專案毛利率下降。 公司經營活動產生的現金流量凈額約同比減少334.2%，因銷售回籠規模下降，以及支付上一年度拓展專案的土地款同比增加。

2024年前三季度，保利發展實現簽約金額2416.86億元，同比減少27.89%，簽約面積1349.62萬平方米，同比減少29.66%。 新增容積率面積223萬平方米，總獲取成本415億元，其中38個核心城市拓展金額佔比99%。 前三季度，公司新開工面積856萬平方米，同比減少20%; 竣工面積2062萬平方米，同比減少26.6%。 2024年前三季度，保利發展實現營業收入1827.74億元，歸屬於上市公司股東的凈利潤78.13億元，同比分別下降5.06%、41.23%。 保利發展實現銷售回籠2196億元，回籠率為91%; 期末貨幣資金餘額1273.99億元。

10月31日，大連萬達商管披露2024年度三季度財務報表。

數據顯示，今年前三季度公司營業收入約399.26億元，較2023年同期的388.26億元有所增加。 營業利潤約128.75億元，較2023年同期的149.47億元有所下降。 利潤總額約133.19億元，凈利潤約97.79億元，較2023年同期的110.57億元有所減少。 經營活動產生的現金流量凈額約164.46億元，投資活動產生的現金流量凈額為-139.03億元，籌資活動產生的現金流量凈額為-11.6億元，均較2023年同期有所改善，現金及現金等價物餘額約140.01億元。

截至2024年9月30日，公司貨幣資金約151.15億元，而截至2203年底時該數位約為134.32億元。 公司的存貨約4008萬元，持有待售資產約25.87億元，公司資產總計約6140.46億元。 公司短期借款約38.89億元，截至2023年底時公司短期借款約13.39億元。 公司應付賬款約109.73億元，一年內到期的非流動負債約400.84億元，長期借款約1064.6億元，應付債券約61.91億元，負債合計約2990.3億元。

繼清空美國傳奇影業股權之後，王健林繼續出售萬達的境外資產。

11月1日，據彭博報導，大連萬達集團以1.6億英鎊的價格向獅心資本（Lionheart Capital）和Orienta Capital Partners出售豪華遊艇製造商聖汐國際（Sunseeker International Ltd.）。 報導稱，這宗交易已獲得監管部門批准，但沒有披露具體條款。

截至發稿時，萬達方面並未對此進行回應。

聖汐國際被稱為「海上勞斯萊斯」，公司創立於1968年，是世界頂級奢華遊艇品牌。

事實上在今年4月，萬達集團有意將聖汐國際出售給總部位於美國的獅心資本，當時雙方已簽署買賣協定，只需要等待英國監管機構批准，當時預計最快可在5月份完成。

大連萬達集團在2013年斥資3.2億英鎊收購了聖汐國際，當時萬達收購了聖汐國際91.8%的股份，剩餘的股份由聖汐國際管理層按照與萬達併購相同的價格購買，併購完成後，萬達保留了聖汐國際當時的管理層、在英國的生產基地及全部員工。

按照王健林當時的想法，要在大連、青島和三亞建立遊艇俱樂部，未來可能還要在中國建立新的聖汐遊艇工廠。

萬達方面當時對這筆收購有過詳細的披露。

“大概在2012年7月份，第三方機構推薦的聖汐這個專案。 當時王健林董事長認為遊艇產業是未來發展的一個趨勢，就安排我們併購營業單位做相關的行業、企業調查。 通過調研，我們當時從產業角度看到了幾個機會，一是中國的遊艇進口要徵收45%的奢侈品稅，如果在國內組裝的話，就有可能避掉這筆稅。 二是遊艇產業發展的一個很大瓶頸是泊位，目前香港的泊位已經百分之百地都滿了，而內地市場現在還有很大潛力，很多人還沒有這個概念，董事長也說過，我們計劃做三個遊艇俱樂部，遊艇俱樂部很大的一個功能就是建有大量的泊位，有了泊位后，集中保養、管理、彙集商圈功能才能實現，如果萬達在海岸線開始系統地去做相關工作，那未來潛力是巨大的， 與我們文旅產業的發展方向非常契合。 另外從美國等成熟經濟體的遊艇產業來看，這些區域的人均遊艇數量，要比中國高得多; 從公司角度看，聖汐這家公司本身遇到一些困難，基金進去后做了一些整合，已經見到了成效，只是還有一些小額債務的問題，可以預計到萬達入主后，能給公司很多的説明，而且這個品牌在歐洲、亞洲特別好，在美國也很有影響力，產品確實是做到了全球化，每年生產180艘到200艘，賣到六七十個國家，每年在美國會賣20艘左右，在中國能賣十幾艘， 在中國未來賣到上百艘都有可能。 ”

時任併購業務部副總經理楊海鼎表示：「我們執行團隊進行了多輪談判、實地考察。 考察包括幾部分，初期就是在2012年11月參與了投資備忘錄的簽署，獲得了排他期，商談初步的價格意向。 等到2012年12月份聘請了盡職調查的顧問。 在2013年1月份的時候，總經理劉朝暉又帶隊去倫敦，做了深入的談判，雙方認可了框架性的協定。 其後雙方的律師團隊又對諸多協定條款進行談判。 2013年3月份，賈梁（併購業務部總經理）又帶隊去香港，和對方做了新一輪的談判，對一些主要核心條款做了確認。 4月8日，我們雙方簽署了股權購買協定。 在最終簽署協定之前，我們對所有的核心條款、附屬條款都進行了清定，理清了所有的潛在風險點，包括我們資金的安排、我們未來公司架構、交易結構的搭建、併購后的整合安排、管理層激勵問題等等。 ”

在「四個取消、四個降低、兩個增加」等一套政策組合拳作用下，全國商品房銷售面積同比的連續下降終於出現拐點，今年樓市「銀十」表現優於「金九」。。

11月1日，據住建部“全國房地產市場監測系統”網簽數據，今年10月份，全國商品房成交同比、環比實現雙增長。

具體而言，10月份全國新建商品房網簽成交量同比增長0.9%，比9月份同比擴大12.5個百分點，自去年6月份連續15個月下降後首次實現增長;全國二手房網簽成交量同比增長8.9%，連續7個月同比增長。

據統計，新建商品房和二手房成交總量同比增長3.9%，這是自今年2月份連續8個月下降後首次實現增長。

住建部相關司局負責人表示，從10月份的數據可看出，在存量增量政策疊加的“組合拳”作用下，全國房地產市場呈現出止跌回穩的積極勢頭。

環比來看，10月份全國新建商品房網簽成交量環比增長6.7%，二手房網簽成交量環比增長4.5%，新建商品房和二手房成交總量環比增長5.8%。

住建部透露，9月份是三季度末月，房企會拼業績衝銷量。 10月份是四季度首月，一般會受9月份衝量的透支影響，今年“銀十”超過“金九”十分罕見，是2007年起首次“銀十”超過“金九”。

成交量增長從一線城市向更多城市擴大。

10月以來，很多城市商品房網簽成交量出現不同程度的增長。 其中，一線城市增長尤為明顯，新建商品房網簽成交量同比增長14.1%，二手房網簽成交量同比增長47.3%。

數據顯示，廣州、深圳、南京、寧波、大連、東莞等城市新房成交量同比增幅超過30%，北京、上海、深圳、杭州等城市二手房成交量同比增長超過50%。

分地區看，10月份11個省份新建商品房網簽成交量同比增長，較9月增加6個。 其中，湖南、天津、廣東、江西、江蘇同比增幅超過10%。 20個省份二手房網簽成交量同比增長，較9月增加兩個，其中，北京、上海、河北、遼寧、浙江、湖南、重慶、貴州、甘肅、陝西、寧夏同比增長超過10%。

住房城鄉建設部相關司局負責人表示，隨著政策效應持續釋放，房地產市場有望繼續保持向好態勢。 在此之前，樓市推出一套「組合拳」，包括「四個取消、四個降低、兩個增加」。。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進指出，新房市場“轉負為正”，對房企10月份銷售業績增長帶來積極作用，也有助於去庫存、去存量工作的進一步開展。

同時，二手房市場延續既有的復甦態勢，且交易規模較大。 這既有助於緩解二手房房源掛牌的壓力，也有助於後續各房東換房和置換，促進改善型購房需求的釋放。

“從時間維度上看，今年9月份和10月份恰是房地產市場和週期的重要節點。” 嚴躍進表示，9月份是黨中央提出「止跌回穩」信號的時間點。 從歷史數據來看，9月份已經是本輪樓市降溫週期的最大底部（降溫週期大致為2021年5月-2024年9月）。 10月份交易數據提振，充分說明築底工作基本完成。

各類利好政策效應積極釋放，將持續降低購房成本、提高購房積極性。 另外，成交量的“止跌回穩”將帶來成交價的“止跌回穩”。 “從各地實際情況看，價格以穩為主，下降空間明顯減少，但短期內價格拉升的可能性也不大。 四季度成為房價穩定的黃金期。 “嚴躍進指出。

百強房企也迎來銷售增長。

克而瑞數據顯示，2024年10月，TOP100房企實現銷售操盤金額4354.9億元，環比增長73%，業績規模達到年內次高; 同比增長7.1%，年內首次實現單月業績同比正增長。

介面新聞瞭解到，保利發展(10.9400.14, 1.30%, )上海公司10月業績一路飄紅，10月勁銷52億元，來訪量環比9月份增長76%，同比去年10月份增長109%。

“新政出來後，購房客戶人群更加剛需化，新政對有實際購房需求的客戶群體有信心上的強化和鼓舞，置換客戶信心出現短期提升。” 保利上海相關人士告訴介面新聞。

不過，樓市尚未全面回暖。 北京一國資房企人士告訴介面新聞，北京樓市新政對剛需市場影響更大，五環以外的不少項目比較熱，但公司主要是以改善房源為主，受益不多，10月份銷售整體保持平穩狀態。

中指研究院認為，自9月底以來，房地產「一攬子」政策帶動市場銷售出現積極變化，預計短期核心城市銷售回穩態勢有望延續。

接下來，若貨幣化安置100萬套城中村和危舊房改造，以及收購存量房及閑置土地政策能夠落實到位，將有助於加快改善市場供求關係，最終實現房地產“止跌回穩”目標。

今年2月底為樓市撤辣，隨即吸引部分投資者趁機入市撈底，有投資者約2個月前低撈荔枝角美孚新邨一個3房戶，剛極速以598萬元沽出，短時間帳面大幅獲利148萬元或32.9%。

而最近，香港樓市又爆了！

今年首三季內地客買入香港8133戶住宅

根據中原地產昨天公佈的資料，顯示2011年起每年首三季內地客入市個案數量和所涉的金額，當中今年首三季的8133宗，超越2011年同期接近8000宗的近年高位，而與去年同期的4854宗比較，更爆升約67.6%。 金額方面，今年首三季錄得的906億元，較去年同期的633億元，則高約43.1%。

以今年首三季的宗數和金額比較，平均每宗內地客入市的私宅成交，涉及金額約1114萬元。

前述8133宗買賣中，有4366宗或53.7%屬於二手成交，若以地區劃分，被稱為「小福建」的北角區佔最多，有131宗成交，牽涉金額約10.1億元，該區較多內地客入市的屋苑包括健威花園、城市花園和柏蔚山; 荃灣市中心有123宗內地客入市個案，大角咀奧運站一帶錄得120宗。

另外，美聯物業稱，據該行研究中心綜合土地註冊處資料，按已知買家姓名作分析，首三季本港一手住宅買賣註冊個案之中，內地買家占個人買家比例約39.1%，金額佔約51.9%，意味內地買家投放在一手市場金額超越本地個人買家。

美聯物業以新盤劃分，最少9個新盤分別錄得逾100宗內地客入市個案，何文田朗賢峰以271宗佔最多，相當於該盤個人買家約48.8%; 香港仔黃竹坑站上蓋港島南岸第3B期Blue Coast以242宗緊隨其後，該盤個人買家當中約55.8%為內地客。 至於內地客佔比較高的屋苑，包括九龍東啟德沄璟，今年首三季有103宗內地客入市個案，占該專案個人買家的87.3%。

跨國銀行高管香港扎堆兒買豪宅

一直以來，香港都備受跨過金融機構的青睞。 不少跨國金融機構陸續把海外高層重新派駐香港，這也帶動香港豪宅區租務暢旺。

最近，渣打把三名高層由原本常駐新加坡，改為駐紮於香港，這三位猛將分別為徐仲薇（財富管理及零售銀行業務行政總裁）、洪子寓（私人銀行全球主管兼大中華、北亞區財富管理及零售銀行業務主管）及張曉蕾（金融機構業務全球聯席總裁）。

在此之前，不少國際銀行也有同類「調兵遣將」動作，例如花旗集團（Citigroup）的日本、北亞及澳洲區域及銀行業務主管Marc Luet原本常駐東京，近日已把辦公室搬來香港。 瑞銀（UBS）更加進取，把該集團的全球財富管理聯席總裁Iqbal Khan從瑞士派駐香港; 瑞銀CEO Sergio Ermotti早前還預言，香港財富管理行業的資產規模在2027年或之前將會超越瑞士，登上全球冠軍寶座。

而這些跨國銀行高管近日相繼一擲千金，在香港買入豪宅。 或許顯示在這批「國際級銀行家」眼中，現時香港樓價已經不算太貴。

例如滙豐投資管理環球行政總裁、來自法國的馬禮豪（Nicholas Moreau），剛於本月初豪擲5000萬元，購入中半山老牌豪宅世紀大廈一夥低層A室單位，實用面積2041方呎，平均呎價約2.45萬元。 而在9月份，星展香港行政總裁、來自厄瓜多的龐華毅（Sebastian Paredes），亦花4940萬元購入跑馬地THE ASTER頂層31樓B室特色戶，實用面積1249方呎，平均呎價達3.95萬元。

在較早前的6月份，根據市場消息，摩根大通私人銀行亞洲董事總經理劉君博（Ulysses Lau）、滙豐環球私人銀行北亞區市場主管溫國偉（Bryce Wan）亦相繼入市，分別花6750萬元和1726萬元，購入何文田ST. GEORGE'S MANSIONS的1839方呎和黃竹坑揚海的553方呎單位。

除了上述「現役銀行家」，還有金融界的「神雕俠侶」、聯交所前行政總裁袁天凡（Francis）及恆生銀行前行政總裁李慧敏（Rose）兩夫婦，據報在5月份斥1520萬元購入貝沙灣7座一夥中層B室單位，實用面積734方呎，平均呎價僅約2萬元，故當時被形容為「撈底價」。

講到底，任何市場都是「有買有賣」，有人睇淡有人睇好實屬正常。 況且經濟形勢向來多變數，即使是國際級銀行家的看法也不一定100%準確，否則歷史上就不會有「雷曼爆煲」之類金融災難。

無論如何，國際大行被視為代表著「聰明錢」，這些大行高層的私人投資更屬「自己錢」，其流向始終具有一定參考價值。

香港樓價貴不貴？ 從普羅大眾角度看，據Demographia在6月份發佈最新統計，本港樓價中位數相當於家庭收入中位數16.7倍，雖較高峰期（20.8倍）回落，仍屬「全球樓價最難負擔城市」。 但另一方面，香港作為國際大都會，樓市購買力除了來自普通市民，潛在買家還包括「收入遠超中位數」的世界各地有錢人及「打工皇帝」。 尤其是隨著港府「撤辣」及放寬按揭條件，兼逢美元進入減息週期，從國際高端資產配置角度看，當世紀大廈、貝沙灣的呎價回落至2萬多元，對於「買得起」這些豪宅的部分人來說，或許已經不算太貴。

華南物流地產需求勁出租率穩

粵港澳大灣區內城市互聯互通講求人流、物流、資金流、訊息流，並帶動不同行業發展，其中物流倉對區內貨物中轉分撥擔起重要角色，順豐控股旗下物流物業公司順豐房託（02191）把大灣區所在的華南地區視為業務重鎮之一，執行董事兼行政總裁翟廸強直言，華南區內物流地產供應少且需求不斷增加，抗跌力較其他地區強，面對經濟欠佳行業受壓，該區物流倉的租金及出租率較華北及華東等地穩定，待市況明朗後擬明年向母企洽購灣區項目。

面對經濟下行，翟廸強表示，現時不論新舊租客都對租金較為敏感，物流地產行業經營相對較穩定，一個100萬方呎的場地只由少量租戶使用，租客及租金的穩定度會較高，不似寫字樓或商場要處理多個租戶招商及管理般複雜，就算面對大環境經濟欠佳，各行各業都受影響，只要租戶認為物流倉適合，其流失的風險較低。

區內空置率僅單位數

翟廸強續說，物流地產的供求關係密切，內地整體市場面對較大困難，因部分地區供應過剩出現下行壓力，華北市況差、華東亦有挑戰，而華南尤其大灣區相對較好，區內物流倉的空置率只有單位數，雖然租金較高峰時期有高單位數差距，但比起華東的租金自高峰回落三成不算太差。

華南的物流地產空置率較其他地區低，翟廸強解釋，華南地區製造業很強，對物流倉的需求較高，而可用作物流倉的土地不多、新供應少，需求則持續增長，所以短期內華南尤其是大灣區別具吸引力，因大型跨境電商及製造業對物流倉有一定程度的需求；華南製造業出口經驗多，海關很有效率，吸引大型企業扎根廣東出貨，令華南的物流倉市場環境相對其他地區好。

香港過去十多年物流倉供應非常少，反映需求沒有爆炸式增長，但面對經濟不景時，空置率仍可維持健康水平，未來兩三年都不會有大變化，儘管一定有租金壓力，明年租約到期或要下調租金，但不太擔心要靠減租去找租客。

順豐房託旗下4個項目合共近42.77萬方米，當中80.2%都是由順豐集團（下稱集團）租用，位於佛山的物業更近乎100%由集團使用，翟廸強稱，公司雖然是獨立上市，但方向上會盡量幫助集團，租金方面一定要按照市況釐定，故公司會盡量做好服務及配套，讓租戶營運得更流暢，分擔不論是內部或第三方租戶的壓力。

順豐房託多次提及有留意大灣區項目的收購機會，翟廸強坦言，收購會較小心，儘管減息周期開始，惟次數及減幅仍要留意，而且地緣政治上，戰爭或政治選舉對市場帶來的風險很高，故不會積極部署收購，會持續做好風險管理工作，所以公司維持全數貸款定息，包括四成長期定息及六成短期定息，以避免市場波動。

重點關注物業質素

翟廸強指出，大灣區物流倉放盤不多，加上難以判斷何時是低位，公司不會做短期投機活動，重點是關注物業質素；進行收購時優先考慮集團的項目，因為「自己人」比對資料研究會較方便，而且有實力強的租戶，相對較穩陣；集團在大灣區有5至6個項目接近完工，適合公司考慮，但實際要視乎市場環境，待市況明朗、資金成本合理，明年將再作部署。

中央政策扶持 對前景感樂觀

要刺激經濟帶旺各行各業，政府政策扶持亦甚為重要，順豐房託（02191）執行董事兼行政總裁翟廸強表示，整體中國經濟發展面對挑戰，房地產行業遇到較大困難，近期中央持續釋出新訊息表明會幫助市場企穩，能做的事情都盡量做，故對前景感保守樂觀；香港在貨幣政策方面很被動，過去一段時間歐美國家因其經濟狀況而要加息，惟沒有高通脹問題的香港也要跟隨，令本港企業百上加斤，現時終於隨歐美開始減息，特區政府新一份《施政報告》又提出較具體政策，有回應商界的聲音，相信會向好方向發展。

談及消費降級，翟廸強認為，零售市場對公司業務經營其實屬間接影響，如順豐集團最大業務是速遞，當中牽涉中轉分撥，集團作為公司的最主要租戶，就算物流倉內機械設備處理的貨件數量減少，仍是要使用有關設備，相信需求情況穩定。至於電商平台開始包郵到港，翟廸強說，不排除會對集團業務構成競爭，但始終秉承服務至上態度去提供最好的服務予顧客，最後顧客會挑選認為好用的產品，面對競爭的重點是做好自己。

擁品牌效應優勢 續加強宣傳

作為本港上市的11間房託之一，順豐房託雖然股份市值處於中下游位置，成交額中規中矩，而每基金單位年化淨收益率卻有11.08厘（根據2024年中期報告），翟廸強指出，投資者並非要求公司很高速增長，由始至終都是以較保守的策略去營運、保持穩定分派，就算有經營壓力，也會用各種方法彌補，如租金下跌便要減少開支，「開源有挑戰時就要節流」。

他強調，希望投資者看見公司的優勢是其最大租戶同時也是最大股東，只要經營得宜做好本份，最大租戶便不會流失；公司規模不大，但受惠順豐的品牌效應，投資者對公司的認知度高，會繼續做更多推廣工作。順豐房託股價重上3元水平，較今年4月中低位回升逾三成半。

韋志成：若停滯阻礙九龍城更新

市區重建局（市建局）九龍城啟德道/沙浦道發展項目（啟德道項目）今年9月截標時，僅接獲長實（01113）一份標書，上月底最終公布流標收場。市建局行政總監韋志成昨日發表網誌，表明啟德道項目發展若停滯不前，將影響九龍城舊區更新，故將仔細研究自行發展項目的可行性。市建局亦會因應現金流狀況，適時調整其他重建項目的步伐。

為免不公 收回標書做法負責任

佔地約5.71萬方呎的啟德道項目，在9月20日截標，僅獲得長實一間發展商入標，最終在上月29日公布流標。

韋志成指出，入標發展商在招標條款之上新增了部分額外條款，有關條款除與市建局的招標條款存在差異外，招標遴選小組亦考慮到，若然接受入標發展商的新增條款，則對並未入標者構成不公；在向入標發展商提出查詢並獲確認不會撤回該些新增條款後，招標遴選小組於是作出收回標書的建議。他認為，市建局作為公營機構，此舉是負責任的處理方式。

他提到，啟德道項目位處九龍城的策略性位置，是連接九龍城舊區與啟德發展區的重要節點，能為社區帶來莫大的規劃和社區裨益。在收回項目的招標後，市建局將面對兩個選項，分別是重新招標，或由市建局自行發展。

啟德道項目重建後，料提供約810伙，將增加房屋供應；項目亦會興建一個能提供約300個公眾停車位的地下停車場，紓緩區內路面擠塞問題；商業部分預留商舖，供具潮泰特色的食店及「老字號」食肆，繼續在「龍城」區經營。

現金流受影響 其餘項目緩步推

韋志成坦言，若然啟德道項目停滯不前，亦會拖慢同區衙前圍道/賈炳達道發展項目的進程。市建局有必要在項目發揮的規劃和社區裨益、所涉及的發展成本及風險等不同方面，仔細研究自行發展啟德道項目的可行性。

無論市建局日後把啟德道項目重新推出招標，抑或自行發展，都不會在本年度為市建局帶來前期款項收入，市建局的現金流無可避免受影響。因此，目前仍未推出招標的項目，包括旺角山東街/地士道街發展項目、土瓜灣的土瓜灣道/榮光街發展項目、觀塘市中心第四及五發展區，以及在五年業務綱領內仍未開展的項目，市建局需因應現金流狀況、環球經濟及本地樓市等外在因素，作慎重部署及管理，適時調整項目不同階段進程的時間。

市建局早前已發行120億元的債券，以應付今、明兩年預計涉及約300億元的收購開支。因應重建項目在未來一段時間的招標安排及結果，市建局考慮在適當時候再安排發債或銀團借貸。韋志成強調，不能單靠融資來推動市區更新，更加不應以借貸所得資源來推動預期會涉及嚴重虧蝕的重建項目。因此，市建局將以量入為出、財務自給的原則，調整措施及策略來推動市區更新項目。

會德豐地產牽頭發展的九龍東啟德跑道區DOUBLE COAST I（DOUBLE COAST發展項目第1期）在過去周六（11月2日）首輪發售68伙，即日沽出18伙，並有大手客斥2817萬元入市3伙。

DOUBLE COAST I首輪開售68伙，以先到先得形式發售其中58伙，另10伙招標。根據項目成交紀錄冊，首日售出18伙，合共套現近1.67億元。當中包括招標售出4個特色戶，有一組客大手購入3個低座平台特色戶，全部位於第5座，成交價662萬至1135萬元，總值合共2817萬元。另有一名買家購入3座39樓F室，實用面積1260方呎，連120方呎平台、私家樓梯直達316方呎之私人天台，成交價2900萬元，呎價23016元。

會德豐地產副主席兼常務董事黃光耀表示，為回應需求，項目上載銷售安排，於周三（11月6日）發售5個位於3座的B及H室單位。

新盤兩日銷84戶 失守「三位數」

由華潤置地（海外）及保利置業（00119）合作的同區澐璟，昨日錄得兩宗成交，成交金額逾1.14億元。其中1座18樓A室，實用面積2088方呎，成交價逾1億元，呎價48300元。

過去周末兩天（11月2日至3日）全港一手市場共錄得約84宗成交，較前一個周末兩天（10月26日至27日）約461宗，大跌約82%，並屬近6個周末以來成交量首度跌穿「3位數」。

市場靜待11月揭盅的美國總統大選及議息結果，令剛過去的周六及周日（11月2日至3日）十大指標屋苑交投再度走軟，三大地產代理的統計數字均跌回單位數，美聯物業錄得8宗買賣，創6周低位，按周下跌38.5%。

美聯物業住宅部行政總裁布少明認為，不少買家仍在二手市場尋寶，筍盤亦見一定承接力。11月美國有望再次減息，屆時本港或會跟隨，為樓市增添動力。

中原：零成交屋苑增至6個

中原地產統計的十大屋苑有7宗成交，按周跌46%，零成交屋苑增至6個。中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑分析，減息效應漸消退，加上美國大選及議息在即，樓市觀望氣氛轉濃，料兩項結果出爐後，樓市走勢會更明確。

利嘉閣地產綜合期內十大指標屋苑有6宗成交，按周減少五成。利嘉閣地產總裁廖偉強預料，短期內二手交投仍較淡靜，需待美國總統大選及議息結果後，買賣雙方的取態才會明朗化。

政府於10月公布新一份《施政報告》，包括放寬工商舖樓按成數與住宅看齊，並提供更大入市彈性，為市場增添動力，整體投資氣氛轉熱。中原（工商舖）資料顯示，10月錄得約250宗工商舖買賣成交，按月增近兩成。

中原（工商舖）統計，10月工商舖買賣約250宗成交，較9月的209宗多出約19.62%。買賣市場量升價跌，10月整體成交金額僅錄得約24.31億元，較9月約55.6億元，按月下跌約56.28%。工廈市場買賣較為活躍，10月錄得約162宗成交，按月增約31.71%。寫字樓交投宗數亦錄得顯著增長，10月錄得約38宗，按月增約11.76%。商舖微跌約2宗或3.8%，錄得約50宗。

業界料11月量升價穩

中原（工商舖）董事總經理潘志明表示，10月工商舖交投明顯增多，可見《施政報告》出台後進一步增強投資者信心，加上物業價格已回落至吸引水平，不少投資者開始吸納低價。他預料，11月整體買賣交投會向好，維持量升價穩的趨勢。

由資深投資者「舖王」鄧成波家族持有的荔枝角美孚廣場一籃子舖位，委託代理放售，叫價為3.2億元，較半年前減價36%。

第一太平戴維斯投資部資深董事方詠清表示，百老匯街69至119號美孚新邨4期地下99A舖、1樓103A之餘下部分、2樓104A及3樓花園平台112A號舖，即現時的美孚廣場，總面積約47383方呎，以現狀部分交吉及部分連租約出售。是次出售的物業叫價為3.2億元，呎價約6753元，預計月租逾190萬元，料回報率逾7厘。

佳佳甜品月租12萬旺角插旗

物業前身為永安百貨，於2002年改裝成商場，現租客有連鎖快餐店及銀行等。鄧成波家族在2011年8月以3.25億元購入，商場今年5月曾以意向價5億元放售，最新叫價較半年前下調1.8億元或36%。

此外，佐敦中式糖水老字號「佳佳甜品」開設分店，租用旺角花園街1號鴻禧大廈地下2號舖，建築面積約1000方呎，月租約12萬元，呎租約120元。據悉，舖位原由食肆於3年前租用，當時月租約18萬元，最新租金下跌33.3%。

DOUBLE COAST I 沽18伙 即晚加推5伙

過去周六、日，一手成交錄約78宗成交，按周跌約83%，主要來自啟德DOUBLE COAST I，項目於周六以價單首輪推售58伙，即日沽約18伙，當中1買家購入三伙，發展商並即晚加推5伙。

周六、日一手成交按周回落至約78宗，較再對上周六、日共錄約472伙成交，下跌約83%。售出約78伙中，當中大部分買賣來自由會德豐、恒地 （00012） 、新世界 （00017） 及中海外 （00688） 合作發展的啟德DOUBLE COAST I。項目周六首輪推售68伙，當中58伙以價單推售，另外10伙以招標形式推出。翻查成交紀錄冊，項目即日沽出約18伙，合共涉資逾1.6億元。

大手買家 逾2800萬掃3伙特色戶

會德豐地產副主席兼常務董事黃光耀表示，受減息、啟德運輸系統提早落成及施政報告利好樓市消息帶動，項目銷情理想，當中有1組買家「一客三食」，該名大手買家購入3伙低座平台特色戶，涉資逾2,800萬元，包括5座1樓E單位，實用面積444平方呎，連277平方呎平台，屬於2房間隔，成交價1,135萬元，呎價25,563元。

另外，有1組客購入高座天際特色戶第3座39樓F單位，屬於4房間隔，成交價2,900萬元，成交呎價約23,015元。項目即日亦上載銷售安排，加推5伙，並將於周三（6日）起發售。

該5伙涵蓋3座9樓B室、20樓B室、9樓H室、10樓H室及11樓H室，價單定價介乎約633.1萬至1464.1萬元。

另外，部份新盤餘貨亦接連錄得成交，洪水橋滙都I兩日共沽7伙，涉資逾3332.8萬元，當中於周日連賣4伙2房戶，涉及金額佔逾1,838.5萬元。而將軍澳海茵莊園兩日共沽出5伙。

豪宅亦獲承接，由信置及中電集團合作發展的何文田ST. GEORGE'S MANSIONS，昨日亦沽出1伙2房，單位為第3座7樓C單位，實用面積772平方呎，成交價2,140萬元，呎價27,720元。而啟德澐璟昨日再錄2宗成交，套現逾1.14億元。

雷霆：2025年價租齊升1成 集團將推約4000伙

2024年租升價跌，展望2025年，新地 （00016） 副董事總經理雷霆指，樓市現上升3大動力，預期樓價與租金背馳情況不再，全年價、租有約1成升幅；集團年內將推8盤約4,000伙，並聚焦西沙大型項目。

2024年本港樓市受着多項政策影響，雷霆接受本報記者訪問時形容，今年2月撤辣效果非常顯著，當日成交量即時錄得相當大升幅，樓價表現理想，及至第三季受內地經濟及本地股市低迷影響，加上部分二手業主急售的情況之下，令樓價有所調整。

而本季受到中央政府展開連串措施刺激經濟，而特首剛宣布的施政報告，將樓按鬆綁（包括商用物業），增強了自用及投資人士的信心，相信本季樓市表現會回復平穩，但全年計樓價可能會錄得輕微跌幅。

反觀今年住宅租務市場卻非常暢旺，政府在輸入人才方面，已有成效取得數十萬份申請，首個簽證期限（兩年期限將至），相信會有更多高才、專才、以及優秀人才，包括其家人亦來港定居，加上非本地專上學額倍增，現時大學宿位數目遠遠未能追得上，在居住需求大增下，帶動目前租金水平已經是過去5年新高。

減息周期開始 料明年續減多次

展望2025年，雷霆認為，樓市受到3大利好因素支撑向上，包括：一）減息周期開始、二）存款利息將繼續下調，及三）銀行按揭態度正面。

首先，減息周期開始。除今年餘下兩個月聯儲局會繼續減息外，相信明年仍會有多次的減息，今年初撤辣對樓市是大刺激、而減息周期間，每次利率下降都會對樓市有提振作用。租開樓的市民，由租轉買的動力大增。事實上，很多小家庭的買家，在購入單位後都跟他說：「住新樓令人更健康，做業主後可以隨意裝修單位，由租客變業主的感覺踏實得多。」

存款利率續跌 收租勝做定期

其次，存款利息將繼續下調。過去數年高息環境下，市民均傾向減少投資，而在銀行作定期存款，本港銀行存款大增，現時已經超過17萬億元，近月存款利息已開始下調，未來每次減息均會釋放更多資金重整資產配置，市民對投資方面自然有所變化及新的部署，其中不少都會相信「股市波動大，磚頭最實際。」他相信，明年上半年供樓抵過租樓的情況將會更為普遍。

他舉例，現時不少新樓入伙後，租務市場均甚為活躍，以近期開售的The YOHO Hub II為例，入伙單位租金可達40至45元呎，以近期項目售價計算，已有3.5厘至4厘回報，在未來按息向下，而租金向上情況下，不少市民已洞悉先機，購入物業收租，換取正回報。

銀行按揭態度正面 對樓市有信心

第三，銀行按揭態度。施政報告將按揭成數放寬，除了惠及買第二套房的投資者外，事實上，銀行對樓市業務的積極性，可以增強市民買樓信心。最近本港有主要銀行推出首3年定息按揭，分別為3.15厘及3.25厘息，當中含義是看未來息率仍會下跌（因為銀行不會做蝕本生意）；同時銀行對未來樓市有信心；而新樓租金回報高於按息，達到正回報效果。

他總結，今年第四季至明年全年，「供樓抵過租樓，收租好過做定期」的情況，會愈來愈顯著。同時本港居住需求繼續有增無減，施政報告將物業按揭成數一律放寬至7成，將會惠及購買第二套房買家，以及投資收租人士，將會利好交投，結果樓價與租金一齊升，明年樓價及租金均可有約1成升幅。

住宅租賃市場保持活躍，並且不乏專才承租個案。港置分行首席聯席董事曾家輝表示，旺角利奧坊．曉岸1座低層G室，單位面積約255方呎，屬1房間隔。單位以每月約1.58萬放租僅兩日，即以每月1.56萬租出，呎租約61.2元。據了解，新租客為專才客，而業主於2019年以約530萬購入上述單位，按上述租金計算，租金回報率約3.5厘。

香島3房月租3.3萬

中原分行高級資深區域營業經理沈興和表示，堅尼地城恒裕大廈高層A室，單位面積265方呎，開放式間隔，原以每月1.6萬放租，最新議價後以每月1.5萬租出，呎租56.6元。

據了解，新租客今年港大碩士畢業，現決定留港工作，因此決定承租單位，而業主則於2009年以160萬購入單位，以上述租金計算，租金回報率約11.25厘。

至於其他租賃個案，美聯分行高級區域經理佘錦驊表示，筲箕灣香島1座低層A室，單位面積約845方呎，3房連套房間隔，最新以每月3.3萬租出，呎租約39元。

資料顯示，業主於2017年以約1507.95萬購入上述單位，若以最新租金計算，租金回報率約2.6厘。

港置首席高級營業經理譚浩智表示，自南港島線開通後，吸引不少外區客進駐，鴨脷洲逸南低層D室，單位面積183方呎，屬開放式間隔，單位以每月約1.05萬放租約1個星期後，獲外區客洽租，最終「零議價」租出，呎租約57.4元。

喜漾1房低層1.63萬租出

中原區域營業董事歐陽振邦表示，長沙灣喜漾1座低層E室，單位面積397方呎，1房間隔，最新以每月1.63萬租出，呎租約41元。業主於2023年以600萬購入單位，按最新租金計算，租金回報率約3.3厘。

祥益高級經理謝利官表示，天水圍慧景軒2座低層G室，單位面積533方呎，最新以每月1.27萬租出，呎租約23.8元。據了解，單位租約剛屆滿，業主「放匙」僅一日，獲區內客議價後承租。

中原副區域營業經理王勤學表示，元朗YOHO Midtown 7座低層B室，單位面積520方呎，2房間隔，原以每月1.95萬放租，議價後以每月1.85萬租出，呎租約35.6元。

據了解，業主於2010年以380萬買入單位，按上述租金計算，租金回報率約5.8厘。

淺水灣環境優美，遠離城市喧囂，向來受實力用家垂青，區內THE BEACHSIDE一個業主盤減價180萬翻叮，最新開價1500萬，面積678方呎，平均呎價22124元。

環亞拍賣行發言人表示，THE BEACHSIDE A座3樓D室，物業屬業主盤，面積678方呎，屬2房1套戶型，連地下車位，於今年9月開價1680萬，最新開價1500萬，將於11月5日（二）推拍，同場共有64項物業可供競投。