中央銀行8月中旬要求國銀自主管理不動產貸款總量，並於9月調高存準率與實施第七波信用管制，使得銀行可承作房貸額度減少。公股銀行分析，因為前八月房市熱絡，預估今年房屋買賣移轉棟數預測值下修，仍將達到33～34萬棟，創近三年新高，但是明年則可能大減至30萬棟、為2019年以來的新低。

新青安今年是影響移轉棟數重大因素，有立委指新青安讓房價升高，明年住宅基金因此暴增編列45.96億元，恐排擠其他用途，對此，內政部長劉世芳在內政委員會答詢表示，新青安編列財源來自住宅基金，將尊重主責的財政部、中央銀行看法，內政部配合政策編列預算；國土管理署長吳欣修說明，政策執行到2026年7月截止，後面不會再補貼。

今年前三季房屋買賣棟數達27萬1,128棟，還有之前等待房貸撥款的房屋成交案，即使房市開始降溫，預計第四季仍有6萬棟上下，全年33～34萬棟，將創近三年新高。明年受信用管制等因素影響，可能降至30萬棟，將是2019年重返30萬棟以上後新低。

勤美受惠於台中豪宅建案「勤美之森」認列高峰挹注，前三季合併營收達149.74億元、年增15.4％，稅後純益14.12億元，EPS達3.66元、年增102.2％，不僅創下同期新高，且已超越去年全年的2.56元。

勤美表示，第三季合併營收34.16億元，年減37.3％，主因是去年同期為台北建案「璞真永吉」、「一方璞真」認列高峰，而今年同期僅有「勤美之森」已售戶數交屋已近尾聲所致。

勤美集團建設住宅事業前三季營收71餘億元，年增近30億元，主因是台中建案「勤美之森」及台北「璞真榮華」交屋挹注，帶動建設事業群營收屢創同期歷史新高。目前「勤美之森」高樓層精華保留戶45戶已逐步釋出，市場預估單價可望創區域新高，將持續為集團貢獻營收；而鎖定年輕族群、中等坪數的台中二期建案，總銷百億元，預計11月下旬推出，將為草悟道生活圈增色不少。

此外，勤美金屬成型事業前三季營收約74億元，年減約1成，主因是大陸內需市場持續疲軟，客戶拉貨速度顯著放緩，復甦情況，需觀察近期大陸新一波的刺激經濟措施產生的力道而定；美墨汽車零件市場態勢，可望在美國新任總統川普上任後漸趨明朗；而蘇州廠、武漢廠積極開發測試的歐、日客戶樣品，預計明年第一季逐步進入量產供貨。


勤美前三季 EPS 3.66元 網家-2.49元
經濟日報

勤美（1532）昨（13）日公告第3季稅後純益3,083.4萬元，年減91.9％，每股純益0.03元；累計今年前三季稅後純益14.12億元，年增107.6％，每股純益3.66元。

勤美目前手握多筆個案，範圍遍布台北、台中等，未來四年每年都有建案可完工認列，其中2027年更將迎來營建大豐收，包括「璞真上善」、「璞真之道」及「勤美璞真城仰」可交屋認列，完工案量可達逾130億元。

網路家庭（8044）昨（13）日召開董事會並公布第3季財報營收84.51億元，與前一季持平，年減13.4%；合併稅後淨損1.2億元，較上季擴大，與去年同期相近；歸屬母公司業主稅後淨損1.71億元，每股淨損1.21元，為連七季虧損。

網家今年前三季合併營收265.55億元，歸屬於母公司業主稅後淨損3.52億元，每股淨損2.49元。

前三季獲利20.47億、年增168.12％，EPS 13.25元，逼近去年全年

不動產代銷產業龍頭海悅受惠房地產代銷收入衝高、且營業成本控制得宜，第三季合併營收達19億元、營業淨利8.22億元、稅後純益5.88億元，分別年增21.05％、64.68％與60.52％，每股稅後純益（EPS）達3.89元；累計前三季營收58.42億元，稅後純益20.47億元、年增168.12％，EPS達13.25元、已逼近去年全年的13.86元。

海悅前三季毛利率53.29％、營業利益率41.11％、稅後淨利率35.04％，較去年同期分增加11、12.8與13.9個百分點，呈現「三率三升」。

海悅表示，轉投資大華建設、皇普、新應材營運漸入佳境，貢獻海悅前三季業外其他利益達1.97億元，挹注整體獲利表現。

海悅表示，在央行現行選擇性信用管制政策下，房市回歸市場交易機制，於全台軌道經濟發展重點區域以及科技大廠設廠規劃等，因人口移入所須的居住需求，於買賣雙方對於房價取得新平衡的價格共識後，全台代銷建案順銷可期。

海悅表示，海悅第三季流動資產的現金及約當現金達59.8億元，第四季已啟動「新莊海悅花園」如期交屋，並移轉新店「開明高職」寶元段部份持分土地給新美齊認列16.52億元，上述兩大營建收入項目已於10月挹注，將維持營業現金流水位充盈無虞，且持續進行營業成本項目的管控，以期維持第四季營運穩健。

展望2025年，海悅表示，將謹慎布局全台代銷建案，並與策略聯盟合作進行不動產開發、整合，南港「擎天森林」將於第一季進入完工交屋作業，海悅依投資比例可望分回總銷約10億元；另外新北市「A3光點」可分回約14.3億元、台中「南悅豐映」18.5億元，與高雄「達麗未來市」約22億元，上述4大案將依完工交屋為營建收入添柴火。

此外還有轉投資收益項目將認列，海悅多元業務陸續開花結果，將創造業績來源與豐碩營運表現。


「擎天森林」等四大案挹注 2025年海悅國際業績續看俏
經濟日報

代銷大咖海悅國際（2348）13日表示，在央行維持現行選擇性信用管制政策下，房市回歸市場交易機制，而國內軌道經濟發展重點區域，以及科技大廠設廠規劃等，因人口移入產生居住需求，在買賣雙方對於房價取得新平衡的價格共識後，認為集團在全國代銷建案順銷可期。

展望明年，海悅國際表示，集團謹慎布局全國代銷建案，並與策略聯盟合作進行不動產開發、整合，明年營運依舊穩健。

海悅國際指出，以明年來說，包括「擎天森林」建案將在第1季進入完工交屋作業，加上新北市「A3光點」、台中市「南悅豐映」與高雄市「達麗未來市」等，四大建案將依完工交屋進度挹注營建收入，以及轉投資收益項目認列。在多元業務陸續開花結果下，公司中長期營運動能持續增強、推進中。

海悅國際13日董事會同步通過對子公司金毓泰現金增資案，海悅擬取得金毓泰普通股5萬股，交易總金額約5億元；目前海悅對金毓泰持股約56.23%。


海悅前三季 EPS 年增1.7倍 同期最佳
經濟日報

代銷龍頭海悅國際（2348）昨（13）日公布第3季稅後純益達5.88億元、年增逾六成，每股純益達3.89元，為歷史第三高；累計前三季稅後純益約達20.47億元，年增1.7倍，每股純益達13.25元，為同期新高。

海悅國際表示，在營運規模效益下，第3季代銷收入持續成長，加上成本控制得宜，推升第3季營收約達19億元，較去年同期15.7億元增加21%，稅後純益約達5.88億元，較去年同期3.66億元大增60.5%，每股純益達3.89元、優於去年同期3.16元，僅次今年首季、去年第4季的每股純益7.93元、7.69元。

累計海悅國際今年前三季營收達58.42億元，較去年同期36.09億元大增61.9%，毛利率約達53.3%，營業利益率為41.1%，稅後純益約達20.47億元，不僅較去年同期7.63億元激增約1.7倍，更超越去年全年稅後純益16.55億元，稅後純益率達35%，呈現「三率三升」，前三季獲利更創歷年同期新高。

惟因股本擴張，海悅國際前三季每股純益達13.25元、略低於去年全年13.86元，不過仍大幅優於去年同期6.17元。

海悅國際指出，今年前三季因有認列投資大華建設、皇普建設、新應材的評價利益，受惠三家公司經營有方、營運漸入佳境，同步推升海悅轉投資效益顯現，前三季業外其他利益1.97億元。

展望明年，海悅國際表示，集團謹慎布局全國代銷建案，並與策略聯盟合作進行不動產開發、整合，明年營運依舊穩健。

我國房市因央行祭出第七波信用管制措施，今年開高走低，9月開始走疲，不過，全年仍是樂觀的，可望略優於2023年，總價1.000萬元到1,500萬元的2房產品，「低總價、小坪數」成為主流，但，量增的同時，價格難跌，未來，高雄半導體產業供應鏈的布建，仍將牽動區域房市的發展，特別是台積電高雄廠設定2奈米製程第二個生產重鎮，對高雄房市將是一大助力。

大高雄不動產開發公會13日下午主辦「大高雄崛起Part3」專業講座，邀請台經院景氣預測中心主任孫明德、以及台經院產經資料庫總監劉佩真，針對國內不動產景氣與趨勢變化脈動、以及2025年台灣整體產業景氣展望，發表專題演講。

劉佩真指出，國內房屋買賣移轉棟數去年比預期的好，達30.69萬件，房價指數也創新高，平均每坪從2016年的23.73萬元，漲至2023年的48.56萬元，可說是價量齊揚。

今年上半年房市因擁有經濟成長逾3％、股市站上2萬點、台積電在西部幹線投資、台商回流資金每年有400億資金可投入房市等六大利多，成就房市榮景，但，因包括央行祭出第七波信用管制措施、房貸負擔高升、兩岸地緣政治等四大利空衝擊，導致房市從上半年一面倒看好的利多環境，轉為下半年利空壓制。

不過，她說，在AI產業的帶動之下，今年我國GDP已經由主計處上修至4.03％，因此，今明2年的GDP可望維持在3％以上的成長，相對全球，表現可說是好的，也有利房市表現。

更重要的是，為了紓解北部城市的負擔，政府積極推動大南方計畫，希望將台灣的人口由北部引導至中南部，間接帶動二次城鎮化的崛起，更重要的是，台積電高雄廠設定為2奈米製程第二個生產重鎮，將是大南方計畫與房市的一大助力，中長期而言，「北高南低」的房價，可望逐步拉近差距。

劉佩真表示，台積電高雄廠除了P1、P2、和P3廠之外，P4廠和P5廠，也已啟動環評作業，而台積電購買南科群創廠房，可節省1.5年的建廠期程，證明台積電產能是供不應求的，引領我國半導體產值創下5.3兆元的新高，明年可望續升至6兆元，有利區域房市的帶動。

她說，台積電設廠效益的房市外溢效果，相當明顯，以新竹縣寶山鄉的房價來看，2020年平均每坪12.8萬元，2024年已漲至30.1萬元，5年漲幅達135.2％，台南新市區則從平均每坪12.2萬元，漲至29.8萬元，漲幅144.3％，高雄楠梓從15.6萬漲至28.9萬，漲幅85.3％。

半百老茶室都更有望；據實價登錄最新資料，8月北市華西街和梧州街巷內，屋齡達55至57年的四棟公寓和透天厝，由五位自然人以超過6.2億元取得約243.8坪土地，顯示在建商在限貸令下，排除在管制令下的都更危老整合業務，成為開發商們在夾縫中的生存空間。

據悉，近年該交易之相鄰基地已陸續整合中，目前整合土地超過360坪，已符合台北市防災型都更的申請資格。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐分析，政府限貸令下，目前建商購地最高貸款成數為五成，其中動工款又保留一成，相當於開發商購地資金就要準備六成，再加上18個月內限期動工的壓力，增加建商獵地的困難度；相對來說，都更危老重建案整合的時間較長，但因投入資金相對較少，且排除在信用管制的限貸令之外，尤其都更還有機會爭取容積獎勵，成為建商們取得土地的重要案源管道之一。

據實價登錄資料顯示，今年8月北市萬華區華西街和梧州街巷內的四棟公寓和透天厝，有五位自然人出資逾6.2億元買下，共取得土地約243.8坪。

台灣房屋萬華加盟店店長趙英傑表示，這幾筆老宅位在梧州街觀光夜市旁，過去一樓店面還曾經營過茶室，但因受祝融之災而空置，土地周邊有華西街、廣州街夜市，且近龍山寺，商業機能豐富，目前附近新大樓每坪成交均價72到78萬元間。

趙英傑指出，該地未來若改建推出新建案，並規劃套房至兩房的小宅產品，甚至若融入飯店式管理，每坪推案價有機會坐穩8字頭，擁有投資收益的建案更有利銷售；目前該地周邊新大樓套房每月租金可達2萬元以上、兩房月租金在3到4萬元間，住戶或租戶不乏外派來台的外籍人士、年輕人等。

第一建經研究中心副理張菱育指出，台北市老屋多，為了鼓勵危險建築物重建，台北市推出「防災都更整宅專案」，其中四大要件包括，第一需以都更方式重建，且基地面積需達1,000平方公尺，地上物需為合法建物，且需經鑑定為耐震能力不足者，惟1964年以前的建物可免鑑定。

張菱育強調，由於逾50年的老舊建物做防災型都更的流程相對簡便。而這幾筆建築符合此專案，若順利申辦，將可望獲得原建築基地基準容積30%的容積獎勵，增添業者的整合意願和開發效益。

財政部2023年推出新青安貸款，外界質疑助漲房價，內政部昨（13）日表示，新青安政策執行至2026年7月底，落日後不會再有補貼；至於屆時政策是否延續，則由主管機關財政部決定。

內政部長劉世芳昨日率所屬單位赴立法院內政委員會業務報告，國民黨立委牛煦庭質詢指出，新青安政策恐排擠住宅基金其他用途，內政部國土署長吳欣修回應，新青安政策執行至2026年7月底，不會再有補貼。

國土署表示，新青安貸款最高貸款額度提高至1,000萬元，並由政府提供利息補貼1.5碼，補貼期間三年，自2023年8月1日至2026年7月31日止，後續將不再補貼。此外，原有青年安心成家購屋貸款部分，將回歸主責機關財政部既有政策討論。

牛煦庭問新青安是否有額度上限？吳欣修回應，原本跟財政部討論，新青安以身份條件為門檻，達到門檻，只要年滿18、本人或配偶或未成年子女名下無自有住宅者都可申請。


住宅基金補貼新青安優惠房貸利率2026年期滿 專家：買氣恐明顯縮水
經濟日報

內政部新青安優惠房貸政策對房貸利率1.5碼補貼將在2026年期滿，對此台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，新青安的利率補貼，主要由內政部住宅基金及公股行庫支應，其中住宅基金補貼1.5碼，加上公股行庫減收0.5碼，總計對新青安優惠房貸利率補貼共兩碼。

陳定中指出，目前僅內政部表態住宅基金補貼將在2026年期滿後落日，但公股行庫的減碼措施是否跟進「仍然未知」，若公股行庫的減碼措施持續，則新青安的利率條件依然優於市場上商業方案。

陳定中分析，若新青安的利率補貼縮水，加上貸款期間僅限自住不能出租，對消費者而言，申辦的誘因將降低；若內政部的補貼告終後，官方沒有再推出其他加碼優惠，則2026年後市場將缺少來自申辦新青安優惠房貸的買盤挹注，房市買氣恐將明顯縮水。

立院財委會13日審查財政部預算，立委關切八大公股行庫逾18個月未動工購地貸款共計2,116億元，土建融龍頭土地銀行強調，至10月底減至913億元，較去年底1,173億元規模減少260億元。據了解，除了針對逾期未動工建商先收回10%貸款之外，部分建商開始動工也是原因之一。

立委王世堅質詢指出，截至2023年底，以土地銀行逾18個月未動工購地貸款餘額達1,173億元最高，若與2021年央行管制前的未動工購地貸款餘額1,010億元相較，兩年增加16.2%。

土銀董事長何英明回應，截至今年10月底，該行逾18個月未動工購地貸款為913億元，相比去年底1,173億元規模，目前已減少260億元。

據了解，除了針對逾期未動工建商先收回10%貸款之外，部分建商改善缺工缺料問題開始動工也是原因之一。

為防堵建商養地，央行在2021年祭出購地貸款最高五成限制，保留一成動工款並要求建商需在18個月內動工興建，逾限者，銀行須逐步依「合理比例」收回貸款並逐年加碼計息。據透露，目前各行庫針對逾限未動工，普遍收回5%至10%比率，另還會再拉高利率。惟央行也明定例外條款，如受疫情環境影響而發生缺工缺料情形等。

由於土銀身為不動產專業銀行，承作不動產貸款總餘額較一般商業銀行高，到去年底不動產貸款餘額達1.48兆元。至於其他行庫對建商逾限購地貸款多在百億元至200餘億元不等。

據實價登錄資料，近一年桃園市、基隆市坪數30坪以上且總價千萬元以下電梯大樓之交易量前五名行政區中，桃園市中壢區交易件數達639件，位居桃園第一，顯示消費者最有機會在中壢區以總價千萬元內買到三房大空間。

永慶房屋研展中心副理陳金萍指出，中壢區為桃園的發展重心之一，生活機能日益成熟，產業及交通建設持續挹注，帶來大量人口移入，也使得大樓產品居多。但房價相對雙北市仍屬低檔，千萬元預算內，在中壢區可以買到屋齡20至30年左右、30坪以上的大樓產品，且平均總價僅需要806萬元，適合預算有限，同時又想擁有相對寬敞空間的購屋族群。

而在基隆市想用低於千萬元的總價購得30坪以上電梯大樓，屬中正區最有機會；陳金萍表示，中正區鄰近62條快速道路，往返台北市中心相當便利，且自成商圈，能滿足生活所需。

陳金萍指出，基隆中正區有不少大型社區，又以新豐街和觀海街交易為最多，總價700多萬元就有機會買到三房的電梯大樓，購屋負擔與雙北市比較減輕許多，對於開車通勤的族群、小資家庭性價比相當高。

在一般交通順暢的情況下，陳金萍表示，若以台北車站作為進入台北市中心的基準點，桃園市的桃園區只需要大約半小時就能抵達。

陳金萍指出，桃園市桃園區總價千萬元內三房大樓熱門交易的路段，大多分布在大有路、大業路一段，因為接近國道1號，前往台北只需要約30分鐘的車程，交通相當便利。而桃園區也有不少交易量，想在該區找房價經濟實惠的30坪以上大樓，也是相當有機會。

而基隆市的安樂區和暖暖區，陳金萍表示，交通上不用半小時就能抵達北市，同時又有親民的房價。

陳金萍分析，安樂區鄰近中山高和北二高，開車前往北市中心，最快只要25分鐘就能到達，大眾運輸方面還有客運可以選擇；暖暖區則是有62快速道路可以銜接國道1號，上班通勤半小內能到達台北，區域內還有暖暖火車站可供搭乘，交通相對便利。其中交易最多的路段，安樂區為基金一路、麥金路及樂利二、三街等路段；暖暖區則是碇內街、源遠路等路段。

中央社

住商機構統計財政部資料，今年1至10月全台個人房地合一稅收為新台幣565.99億元，年增84.8%，以台中市、新北市個人房地合一稅金額為第1名和第2名，分別為106.72億元、102.93億元。

統計財政部資料，若單以10月來看，全台個人房地合一稅收達新台幣64.52億元，年增52.6%，年增幅為今年各月最低。其中10月個人房地合一稅收王則由新北市拿下，稅收為15.05億元，年增136.7%。

大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶表示，顯示今年9月央行推出第7波信用管制而買氣收斂，但仍少見屋主降價，轉手者多以獲利出場，使全台房地合一無論是前10月或是10月的全台個人房地合一稅收都呈漲幅。

而新北、台中市個人房地合一稅金額表現驚人，今年僅花10個月時間，即破百億元大關，賴志昶分析，因新北市與台中市近年重劃區議題濃厚，今年上半年受惠於新青安貸款帶動，區域又多低總價熱門物件，轉手易有獲利空間，使2大縣市今年前10月占據個人房地合一稅收第1名與第2名。

不過，央行第7波信用管制措施，市場明顯趨冷，買方雖期待房價盤整，但不少屋主對價格頗有堅持，整體市場進入觀望階段，使10月房地合一稅收漲幅限縮。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨表示，觀察10月房市買氣下修，但房價仍是鐵板一塊，任由政府、央行相繼打炒房仍紋風不動，在此情況下，央行今年12月續推信用管制措施的可能性正持續上升。

她提醒，買方近期市場空頭傳聞湧現，雖仍有不少消費者願追高價進場，但應特別注意資產機能性與未來性，避免因市場多空而讓房屋價格出現波動。

聯上（4113） 13日舉行法說會，該公司指出，自明年第1季起將陸續推出6個建案銷售，合計總銷達313億元的個案自2027年開始完工入帳，為期至2030年，由於取得土地成本非常具競爭力，將可挹注穩定獲利。

該公司指出，分析今年營運表現，主要業績除位於高雄火車站商圈「聯上V1」的成屋銷售外，包括總銷18億元的「聯上鉑麗」建案、總銷40億元的「聯上海棠」建案和總銷22億元的「聯上WE」建案完工入帳，均有所貢獻。

以第3季財報來看，單季淨利1.38億元，相較去年同期由虧轉盈，每股純益為0.64元；累計今年前三季交出稅後純益7.03億元成績單，每股純益3.31元。

展望前景，聯上進一步表示，規劃自第1季起將陸續推出已開工的高雄、台南多個建案開始銷售；高雄部分，包括有總銷40億元的高雄左西段案、總銷30億元的高雄加昌段案、總銷28億的高雄明仁段案，以及總銷35億元的五福案。

台南部分，除總銷45億元的「精忠商二案」外，預計明年第2季或第3季開工、總銷達145億元的「精忠住三案」也將隨後推出銷售，上述合計推案量約313億元，可自2027年起陸續完工入帳，為期至2030年。

據了解，台南精忠二村眷改都更案是聯上於2020年以總價16.26億元得標，占地5,601坪規劃興建2至3房大樓，由於鄰近台南房市行情最貴的平實營區，市場預期開價起碼每坪5字頭起跳。

11月13日，遠洋集團（03377.HK）發佈未經審核運營資料，今年前10個月，公司實現累計協議銷售額約為268.7億元，銷售樓面面積約為219.78萬平方米，協議銷售均價為每平方米約12200元。10月單月，公司協議銷售額約為27.3億元，協議銷售樓面面積約為19.67萬平方米，協議銷售均價為每平方米約13900元。

銷售之外，遠洋集團的境外債務重組備受關注。11月13日，記者從遠洋集團境外債權人小組獲悉，小組法律顧問（年利達）將於11月14日舉行境外債權人電話會。 年利達將在會上分析遠洋境外債重組的多個問題和風險，以及法院下一步流程。債券認小組認為，遠洋方案底層邏輯缺陷，境外資產增信條款存在諸多漏洞和風險，原有大股東未履行增信，並從新債務檔中刪除，致使重組後新債務的大股東增信減弱。

11月22日，遠洋集團境外債務重組計畫會議將在香港中環金融街8號國際金融中心二期39樓盛德律師事務所香港辦事處舉行，並將與盛德律師事務所倫敦辦事處進行即時視訊會議。債權人會議的目的是供債權人考慮及酌情批准（不論有否修訂）香港協議安排。明年1月24日，香港法院將召開呈請的實質聆訊，以決定是否允許香港協議安排。

因為旗下美元債受英國法管轄，遠洋集團選擇通過並行的英國重組計畫和香港協議安排實施境外債務重組。在英國重組計畫機制下，法官具有較大的裁量權，滿足投票率只是基礎條件之一，方案的公平、最優等因素均在法官的考量範圍。

11月12日晚間，華潤置地（01109.HK）披露10月份銷售情況。

資料顯示，10月份華潤置地及其附屬公司實現總合同銷售金額約310億元，同比增長12.4%；總合同銷售建築面積約128.1萬平方米，同比增長20.8%。

2024年前10個月，華潤置地錄得累計合同銷售金額約2033億元，同比減少22.4%；總合同銷售建築面積約882.9萬平方米，同比減少19.6%。

2024年10月，華潤置地經常性收入約42.1億元，同比增長17.3%，其中，經營性不動產業務租金收入約25.1億元，同比增長14.9%。

2024年前10個月，華潤置地累計經常性收入約387億元，同比增長13.1%，其中，經營性不動產業務租金收入約239.9億元，同比增長14.8%。

11月11日，華潤置地發佈贖回通告，宣佈將根據2019年12月3日的補充發售通函所載證券的條款及條件，選擇贖回39億美元中期票據計畫項下已發行的10.5億美元次級永續資本證券。

10月份，華潤置地宣佈更換公司總經理。

10月24日，華潤置地宣佈了重要的人事變動。根據股東決定及董事會決議，徐榮接替謝驥擔任華潤置地控股有限公司的法定代表人、董事及總經理。此次變動已依法完成工商變更，且屬於管理層的正常調整，預計不會對公司的治理結構、日常運營、生產管理以及償債能力造成不利影響。

11月12日，北京萬通新發展集團股份有限公司（600246.SH）發佈關於控股股東部分已質押股份被司法標記的公告。

公告顯示，因申請人北京萬科企業有限公司與被申請人嘉華東方控股（集團）有限公司（簡稱“嘉華控股”）合同糾紛，嘉華控股所持北京萬通新發展集團股份有限公司（簡稱“萬通發展”）485038158股已質押股份被司法標記。

根據《北京市第三中級人民法院協助執行通知書》（2024）京03執1030號，北京萬科企業有限公司與嘉華控股合同糾紛一案，案件債權金額及執行費用78219976.60元，需要對執行人嘉華控股持有的已質押的萬通發展股份163000000股進行凍結。為滿足上述凍結要求，中國證券登記結算有限責任公司北京分公司協助法院對嘉華控股所持有的已質押的萬通發展股份163000000股進行標記，標記的期限與凍結期限一致，上述標記和凍結的股票產生的孽息一併標記和凍結。

另根據《北京市第三中級人民法院協助執行通知書》（2024）京03執1088號顯示，北京萬科企業有限公司與嘉華控股合同糾紛一案，案件債權金額及執行費用704611387.20元，需要對執行人嘉華控股持有的已質押的萬通發展股份322038158股進行凍結。為滿足上述凍結要求，中國證券登記結算有限責任公司北京分公司協助法院對嘉華控股所持有的已質押的萬通發展股份322,038,158股進行標記，標記的期限與凍結期限一致，上述標記和凍結的股票產生的孽息一併標記和凍結。

截至本公告披露日，嘉華控股及其一致行動人萬通投資控股股份有限公司（簡稱“萬通控股”）合計持有萬通發展股份876148930股，占公司總股本的44.09%。其中，累計被凍結102087982股，累計被司法標記543584770股，占其合計持股數的73.69%，占公司總股本的32.49%。

公告顯示，嘉華控股來函顯示本次事項不會導致公司控制權發生變更，控股股東與公司經營業務獨立，股份凍結或標記均為借款合同糾紛，控股股東正在與債權方進行協商處理，不會對公司生產經營、控制權、股權結構、公司治理、業績補償業務履行等產生影響。此外，控股股東最近一年存在債務逾期2.4億元，不存在主體和債項信用等級下調的情形，因債務問題涉及的合同糾紛正在協商解決中。

到2025年，上海工業增加值占GDP比重要達25%以上。都說上海土地資源有限，要做大製造業這塊“麵包”，作為產業空間載體的“麵粉”——土地夠用嗎？

今年，上海“長出”產業新空間，許多曾經佈滿老舊廠房的工業用地，開始“長”出新企業、新大樓。這得益於今年4月起開展的產業用地“兩評估、一清單、一盤活”專項行動，由此，上海也成為全國首個對產業用地進行全面徹底梳理和盤活的城市。

截至目前，上海在短短半年多來，盤活處置低效產業用地37.8平方公里，接近兩個黃浦區那麼大，3390幅土地迎來新生。這些“增量”是怎麼來的？

解決“麵粉”問題

“兩評估、一清單、一盤活”指的是，對產業用地進行綜合績效評估、綜合價值評估，形成產業用地ABCD分類清單，有針對性地採取路徑進行盤活。簡言之，就是把上海產業用地的“表現”進行打分，按照不同情況去選擇盤活路徑。

這是上海第一次全面梳理和盤活產業用地，其迫切性來自城市產業轉型升級和超大城市資源緊約束之間的矛盾：上海需要更多的高品質產業用地來支撐經濟發展，但是過去依靠粗放擴張來承接產業的模式已經難以為繼。

2023年下半年，上海首次進行大排摸，一共梳理出728平方公里、4.85萬幅產業用地。在絕對數量上，產業用地供給充足，但是剖開來看，卻存在結構性矛盾。

目前，上海工業用地績效水準不高、發展不均衡的現象依然存在。比如，嘉定安亭一處舊廠房，閒置多年，部分租賃給了物流企業，現場不僅環境髒亂，而且沒有實際經濟產出。這類粗放管理的工業用地，成了產業轉型升級之路上的障礙。

嘉定某處產業用地變成物流園，亟待轉型 採訪對象供圖嘉定某處產業用地變成物流園，亟待轉型 採訪對象供圖
類似案例不在少數。資料顯示，全市績效靠後的50個園區，佔用了全市24%的工業用地，但產值貢獻不足5%。這類低效土地擠佔了城市資源。

另一方面，上海作為超大城市，土地可謂“寸土寸金”，但也給工業製造帶來三個痛點，高昂地價容易消解掉上海工業的綜合成本優勢，收儲成本高導致再開發難度很大，而且存在企業炒地的可能。

解題之道，就是要讓把所有產業用地放在同一考場，接受綜合績效評估，形成“進退獎懲”的分類處置方案。

用地也要“考試”

今年，上海計畫要盤活處置低效產業用地不低於45平方公里。“兩評估、一清單、一盤活”雖然聽起來有些專業，卻和上海每個製造企業息息相關。以後，企業用地也要“考試”了。

問題是：土地上考場，考官怎麼科學打分？

“從今年開始，上海每年會對全市所有產業土地進行考核，並構建了‘兩評估’政策體系。”上海市規劃資源局產業用地規劃管理處有關負責人表示，它們分別是，綜合績效評估和綜合價值評估，前者關注現狀，定期對產業用地綜合利用情況進行全面“體檢”打分；後者關注未來，圍繞破解產業用地收儲收回成本偏高、用非所用不當得利等問題，統一評估路徑，進一步降低土地回收成本。

一直以來，上海沒有建立完整且通用的土地績效評估標準，綜合績效評估就是面向所有產業用地，突破認定標準不明的瓶頸。

上海市自然資源調查利用研究院有關負責人介紹，這套打分體系不是唯產值論，而是結合產業智慧化、綠色化、融合化發展要求，綜合考慮企業的創新能力、社會貢獻、節能環保等等，指標方面也借鑒ESG指標架構，將高品質、可持續發展理念融入綜合價值評估指標中，包括科創貢獻、就業情況、公益作用等。評估過程是開放的、公平的，定性和定量結合、剛性與彈性兼顧，通過多專業、多方面共同研判確定。假設一家企業經濟產出不高，但它是一家鏈主企業，或是承擔了國家重要科研項目，那也有可能被評為高分。

經過考核打分，產業用地被分為ABCD四類績效用地，分別對應鼓勵支持、保留提升、觀察整改和整治退出，形成一張清單。記者瞭解到，目前上海共有4.85萬幅產業用地，其中C類和D類土地規模占到24%，均為低效利用的土地，亟須轉型盤活。

業內人士透露，如果企業所在的土地被評為C類和D類，並且企業自主轉型能力或意願不強的，將按照評估和綜合處置等有關規定收回、收儲或者減量複墾等。

結合國際經驗，在一座城市裡，產業用地的出讓價格要遠遠低於住宅、商業等普通經營性用地，這是出於扶持產業發展、帶動就業的考慮，比如新加坡、香港亦是如此，所以，產業用地本身就有公共屬性。一些企業出於投機目的，拿地後不做生產用途，即使土地最後被收回，也能獲得一筆豐厚的補償，而政府作為收儲方，往往需要支援一大筆費用。

綜合價值評估，就是要解決低效用地退出收回成本居高不下的問題。這套打分體系主要針對C類和D類中被收回收儲的那部分土地，結合土地區位、生產功能、綜合績效等，進一步評估退出的綜合價值，再確定收回的補償標準。

“依據這套新的打分體系，低效用地的收回成本一定是低於原先市場評估價格的。我們就是要引導土地的使用權價值回歸到合理水準，降低後續的再開發成本，嚴控成本，來保障未來產業的接續空間，進而扶植後續產業發展。”她表示。

多元方式找到盤活“最優解”

接近兩個黃浦區的“空間”增量，不全都在郊區。今年，上海中心城區首個“工業上樓”項目計畫年底開工，它就是位於徐匯區的老鳳祥(52.560, 1.73, 3.40%)總部。老鳳祥總部位於漕溪路270號，占地約1萬平方米，建築面積約2.5萬平方米，是市中心難得的一處生產用地，在2023年綜合績效評估中評為C類地。

這幾年，老鳳祥生意蒸蒸日上，企業轉型迫在眉睫，於是公司決定利用借此契機自主更新，不額外增加土地，把橫向擴建改為縱向要空間的“工業上樓”，容積率提升至4.5，建築高度超過70米。

老鳳祥的自主更新之路，是上海盤活低效產業用地的路徑之一。記者瞭解到，上海已經梳理出6條路徑，如果土地被評為C類和D類，企業一樣可以根據自身情況，選擇其中適合自己的最優解。

老鳳祥總部效果圖 採訪對象供圖老鳳祥總部效果圖 採訪對象供圖
第一種是土地收回路徑，如果土地閒置處置難、無償收回的實操難度大、退出沒有強制性手段就可以採用，包括一系列收回工具，比如，節餘土地分割轉讓，即把大塊土地中空置未利用的部分分割出來，根據市場需求進行轉讓，既滿足了不同企業的用地需求，又提高了土地利用效率。或者，讓使用土地的企業進行產業結構調整，提高土地單位產值。

第二種是土地儲備路徑，國家土地儲備機構通過購買方式來獲得土地使用權。在綜合績效評估中，華誼集團(7.240, 0.20, 2.84%)在普陀區有義生橡膠廠、染料研究所、化學試劑研究所3處產業用地亟待轉型。剛好此時華誼需要一個創新科技園來導入新材料、新生物產業集群，但3幅地塊又不足以承載這麼大的產業，便找到普陀區進行區企聯動。3幅地塊交由普陀區政府進行收儲，區政府再拿出一幅相鄰的儲備土地，同3幅土地中位於北新涇產業園區的1幅地塊合併，形成完整的符合華誼產業開發需求的地塊，一同以帶產業專案方式出讓給華誼，由華誼投資13.84億元打造，實現雙贏。

上海化學試劑研究所舊址亟待轉型 採訪物件供圖上海化學試劑研究所舊址亟待轉型 採訪對象供圖
華誼新材料創新科技園鳥瞰圖和效果圖 採訪對象供圖華誼新材料創新科技園鳥瞰圖和效果圖 採訪對象供圖
如果低效用地所有企業的轉型意願較強，可以採用第三種路徑，產業用地城市更新，企業通過自主更新或引入市場主體，按規劃轉成新型工業、研發、保租房、商辦等等。

第四種是減量騰退路徑，如果低效產業用地是位於城鎮開發邊界外、不符合規劃，必須恢復成農用地或生態用地。

第五種是以園區平臺為主體實施盤活的路徑。如果企業在產業園區內，有願意退出產業用地或者用房、企業股權轉讓或把產業用房出租給園區平臺的，園區平臺可以整合產業用地、用房資源和股權資產，統一配置管理和高效開發利用。

今年首次參加進博會的全球汽車零部件巨頭安波福，正是依靠這類路徑在上海增資增產，為當地帶來了34.9億元年產值。位於嘉定的安波福，計畫在新能源領域增資擴產，可苦於找不到合適的“新家”。安亭鎮得知企業需求之後，通過鎮級平臺公司向一處低效產業用地的產權人進行租賃，並投資2.6億元新建了一棟低碳綠色廠房和辦公樓，再轉租給安波福使用，強化了當地汽車產業群的集聚效應。

安波福低碳綠色廠房和辦公樓 採訪對象供圖安波福低碳綠色廠房和辦公樓 採訪對象供圖
此外還有其他政策，如以房換地等退出及產業用地提容、工業上樓、土地混合利用等存量產業用地提質增效政策，打通政策落地“最後一公里”。這些路徑中的政策已經在張江科學城、吳淞創新城首發區、市北高新(5.380, 0.26, 5.08%)走馬塘、莘莊工業區等區域落地生效。

記者瞭解到，上海產業用地“兩評估、一清單、一盤活”專項行動，作為加快轉變超大城市發展方式、推動產業高品質發展的“211”工程，將以三年為一個工作週期，按年度滾動推進產業用地評估和盤活處置。

新政成效初顯 樓市整體回穩

今年9月末召開的中央政治局會議提出，要促進房地產市場止跌回穩。此後，包括四個一線城市在內，多個城市陸續發佈一攬子穩樓市政策。在政策的呵護下，市場信心逐漸恢復，房企銷售、投融資等相關資料也出現回穩跡象。接下來的11月和12月是2024年的收官階段，市場期待進一步的政策利好，鞏固樓市回穩勢頭。

始於9月末的本輪樓市政策，正在令房地產市場出現諸多積極變化，體現在房企業績上，則是銷售層面的升溫。

近期，上市房企陸續發佈2024年10月銷售業績，在整體市場交易升溫的背景下，房企銷售普遍出現增長。

今年10月，萬科實現合同銷售面積143.9萬平方米，合同銷售金額213.6億元，環比增長22.6%，但與去年同期相比仍有一定下滑。同期，保利發展(10.630, -0.19, -1.76%)實現簽約面積222.59萬平方米，簽約金額423.37億元，同比增長超過兩成。

龍湖、綠城、中海、金地等大型房企均在10月錄得不錯的成交業績，但與去年同期相比互有漲跌。

根據中指研究院發佈的資料，10月單月，TOP100房企銷售額同比增長10.53%，為2023年3月以來首次轉正，環比增長67.45%。

該機構指出，本輪政策利好並未出盡，房企仍處在政策寬鬆的風口期。臨近年末，房企仍有機會通過加大行銷力度來實現出貨。

房企繼續以價換量

今年9月末召開的中央政治局會議提出，要促進房地產市場止跌回穩。此後，包括四個一線城市在內，多個城市陸續發佈一攬子穩樓市政策，從而拉開本輪樓市政策調整的序幕。

受此影響，國慶長假期間，樓市整體銷售向好，不少房企也在此期間實現了不錯的銷售去化。

根據萬科發佈的三季報，萬科在十一假期實現認購金額102.2億元，日均認購較中秋假期增長113%。其中南方、上海區域來訪轉化率提升明顯，國慶較中秋日均認購提升2倍以上。

今年10月，萬科實現合同銷售面積143.9萬平方米，合同銷售金額213.6億元，雖然仍不及去年同期，但比9月有明顯增長。

同期，保利發展實現簽約面積222.59萬平方米，簽約金額423.37億元，同比環比均有增長。10月也是今年保利銷售規模最高的月份。公司管理層表示，國慶期間到訪超10萬批次，累計成交額達到歷史新高。

今年前10個月，保利發展實現簽約金額2840.23億元，就規模論，仍為全國第一大房企。

10月，龍湖集團實現合同銷售額112.0億元，合同銷售面積73.6萬平方米，同樣實現了今年以來的月度新高。

根據中指研究院的資料，10月單月，TOP100房企銷售額實現同比、環比雙增長。但由於前期銷售規模不大，前10月的資料仍然低於去年同期。

該機構的資料顯示，2024年1~10月，TOP100房企銷售總額為3.5萬億元，同比下降34.7%，但降幅較上月收窄4.08個百分點。

房企迎來“銀十”，與整體市場環境的升溫密不可分。根據住房城鄉建設部發佈的資料，10月份全國商品房成交同比和環比均實現“雙增長”，自2007年以來，首次出現“銀十”超過“金九”的局面。

此外，房企在行銷端繼續祭出以價換量的策略，也促進了銷售的升溫。

禹洲集團在10月的銷售均價為13031元／平方米，明顯低於9月的15084元／平方米，也低於去年10月15232元／平方米的水準。同期，綠城中國的銷售均價為29600元／平方米，低於9月34629元／平方米的水準。

在已公佈銷售價格的房企中，這種情況頗為常見。

政策視窗期仍在

雖然10月市場表現亮眼，但隨著政策效應遞減，近期市場交易已有降溫勢頭。

海通證券(12.210, 0.03, 0.25%)發佈的資料顯示，本月第一周（11月1日至11月7日），30個大中城市新房成交面積為238萬平方米，環比前一周下降30.8%。同期，18城二手房成交221萬平方米，環比前一周下降1.1%。

某大型上市房企行銷負責人也向21世紀經濟報導記者表示，從10月底開始，旗下一些項目的看房者就明顯減少。

他表示，這是由於前期的客戶已經出手，專案需要經歷重新蓄客的過程。另一方面，由於政策利好尚未出盡，仍有不少客戶在觀望。

10月中旬，住建部部長倪虹對近期的樓市政策進行總結，並提出包括“四個取消、四個降低、兩個增加”等在內的政策“組合拳”。除了取消限制性政策、降低信貸門檻外，“組合拳”中的其他政策，仍在陸續落地階段。

10月末，多家銀行發佈存量房貸利率調整細則。11月11日，自然資源部發佈通知，規定了運用專項債收購存量土地政策的細則。

與此同時，地方政府也在不斷推出新的調控措施。如提高公積金貸款額度，擴大購房補貼範圍，取消普通住宅標準，等等。

中指研究院表示，當前仍處於樓市政策視窗期，若貨幣化安置100萬套城中村和危舊房改造以及收購存量房及閒置土地政策能夠落實到位，將有助於加快改善市場供求關係，最終實現房地產“止跌回穩”目標。房企應重點關注行銷環節，緊抓政策寬鬆風口，通過一系列銷售組合拳持續發力，加大推盤促銷力度。

前述房企人士指出，購房者對樓市政策的期待，主要在於稅費減免、存量房貸利率下降等方面，企業則更期待盤活存量閒置土地政策，並關注城中村改造的潛在機會。

他表示，年末是房企衝擊年度業績的關鍵階段，企業會繼續利用這一政策視窗期實現去化和回款，加大供貨、以價換量等行銷策略還將繼續出現。

第七屆進博會上，全球最大奢侈品集團LVMH與太古地產建立戰略合作夥伴關係，以提升其在中國零售店鋪、辦公室及餐飲門店的形象，具體涵蓋LVMH集團旗下品牌在北京、上海、廣州、成都、西安、三亞、香港的新設店鋪、辦公室及現有店鋪將來的升級改造等。雙方將根據LVMH集團的“LIFE360環保倡議”及太古地產的“2030年可持續發展策略”，推動綠色商業實踐。

太古地產零售業務董事韓置表示，太古地產與LVMH集團攜手，能夠擴大可持續發展影響力，從而在中國的物業中設定更為進取的可持續發展目標。

財政部、稅務總局、住建部日前發布《關於促進房地產市場平穩健康發展有關稅收政策的公告》提出，12月1日起，在全國範圍內，對個人購買家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面積不超過140平方米的，統一按1%的稅率繳納契稅；各地區土地增值稅預徵率下限統一降低0.5個百分點，各地可以結合當地實際情況對實際執行的預徵率進行調整。
　　
據樂有家房地產研究中心測算，以深圳過戶價800萬元（人民幣．下同），面積在90至140平方米之間的的二手房舉例，稅費新政後，首套可以節省4萬，二套節省16萬的稅費。
　　
樂有家研究中心認為，此次稅費政策的出台，能直接降低購房者整體負擔，降低交易成本，降低購房門檻。對改善需求群體而言，賣房與買房時都有機會享受到政策利好，這對於樓市信心提升、去庫存和止跌回穩將會帶來極大助力。

越秀地產(00123)公布，間接擁有93.57%權益的佰城投資將廣州大幹圍地皮的土地使用權交由廣州市土地開發中心收儲，代價約15.3億元（人民幣．下同），以現金補償，料稅前虧損約106萬元。
　　
該集團指，廣州大幹圍地皮總用地面積約1.5萬平方米，作零售商業用途，估值15.19億元，仍未開發，故有關收儲對營運管理產生任何重大不利影響，目前擬將土地收儲所得款項全數用作營運資金。
　　
此次已非越地首次交還土地，越秀地產於9月初宣布，非全資附屬越秀華城所持廣龍地皮獲廣州市土地開發中心收儲，代價70億元，預期不會錄重大收益或虧損；不久之後集團再宣布，其附屬公司所持暨南大學北側地塊二土地獲廣州市土地開發中心及番禺區土地開發中心收儲，涉約50億元人民幣，預期小蝕174萬元。

德信中國(02019)公布，公司昨日收到港交所的來函，當中載列有關公司股份在港交所復牌的額外復牌指引。

復牌指引包括︰撤銷或解除針對公司作出的清盤令，並解除任何清盤人的職務；證明公司遵守第13.24條的規定；重新遵守第13.92條的規定；向市場通報所有重大資料，以便公司股東及其他投資者評估公司的狀況；重新遵守第3.10、3.10A、3.21、3.25及3.27A條的規定；及發布所有上市規則要求的未公布的財務業績，並解決任何審核修訂意見。港交所另表示，其可在適當時候修改復牌指引及/或提出進一步指引。

公司股份已自2024年6月11日上午11時35分起於港交所停牌，並將繼續停牌直至另行通知為止。

財政部、稅務總局、住房城鄉建設部發布關於促進房地產市場平穩健康發展有關稅收政策的公告，對個人購買家庭唯一住房，面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率徵收契稅；面積為140平方米以上的，減按1.5%的稅率徵收契稅。對個人購買家庭第二套住房，面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率徵收契稅；面積為140平方米以上的，減按2%的稅率徵收契稅。公告自2024年12月1日起執行。

該三部門相關負責人表示，此次調整，將各地區土地增值稅預徵率下限統一降低0.5個百分點。調整後，東部地區為1.5%，中部和東北地區為1%，西部地區為0.5%。

*北上廣深如取消普宅非普宅標準，賣2年或以上住宅免徵增值稅*

公告同時表示，取消普通住宅和非普通住宅標準的城市，根據土地增值稅暫行條例，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，繼續免徵土地增值稅。有關城市的具體執行標準由各省、自治區、直轄市人民政府規定。

北京市、上海市、廣州市和深圳市，凡取消普通住宅和非普通住宅標準的，取消普通住宅和非普通住宅標準後，與全國其他地區適用統一的個人銷售住房增值稅政策，對該城市個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免徵增值稅。

港銀減息後二手購買力回升，有投資者放售多時的單位亦獲承接。一名早年共擲1970萬元以「FULL PAY」（毋須承造按揭）形式買入深灣軒6伙的投資者，剛以740萬元減持一個2房戶，造價較個別銀行網上估價高28萬元（3.9%）。

消息稱，深灣軒3座中層E室，實用面積511方呎，2房間隔，原以850萬元放售，輾轉累劈價110萬元（12.9%），終以740萬元沽出，呎價14481元，樓價對比滙豐銀行及中銀網上估價712萬及732萬元，分別高3.9%及1.1%。

原業主為區內收租客，早在2006至2009年分階段購入深灣軒共6戶，全數以「FULL PAY」購入，總入市金額1970萬元，最新沽出的3座中層E室，於2007年以300萬元買入，是次沽出賬面賺440萬元，升值接近1.5倍。

德福23年升值363萬

此外，九龍灣德福花園亦有投資者出貨，消息稱，G座低層11室2房戶，實用面積538方呎，剛以518萬元易手，呎價9628元。原業主於2001年以155萬元購入，如今易手單位升值363萬元或2.3倍。

忠誠集團昨推出14項物業拍賣，吸引25組買家到場，即日拍出4伙，其中天水圍嘉湖山莊景湖居7座低層G室3房銀主盤，實用面積547方呎，以330萬元開拍，最後搶高21.2%至400萬元拍出，呎價7313元，仍低市價約9%。

中原地產副區域營業董事張光耀表示，鰂魚涌太古城耀星閣低層B室，實用面積664方呎，3房間隔，連租約叫價1050萬元，最終減至以900萬元沽出，呎價13554元，按該單位目前月租2.6萬元計，租金回報約3.5厘。原業主2016年以970萬元購入，賬蝕70萬元，貶值7.2%。

市區住宅相繼錄得蝕讓，紅磡城中匯極高層B室2房，實用面積422方呎，以640萬元沽出，呎價15166元。原業主2017年以831.7萬元購入，賬面虧損191.7萬元或23%，創該廈歷來最大蝕幅。另外，鰂魚涌THE HOLBORN的A座高層A2室1房，實用面積253方呎，以590萬元沽出，呎價23320元。原業主今年初以626.62萬元一手購入，貶值36.62萬元或5.8%，屬屋苑首宗二手成交。

甲廈買賣增，美孚「師奶兵團」最大炒家林太，近日以8,500萬元沽出上環新紀元廣場商廈單位，持貨14年獲利逾1,600萬元。

上環皇后大道中新紀元廣場8樓3個單位易手，涉及面積約7,171平方呎，以約8,500萬元成交，呎價約11,853元。單位由銀行以每呎約42元租用，新買家可享4.3厘回報。

翻查資料，該單位原由美孚「師奶兵團」最大炒家林太持有，她於2010年以6,898.8萬元購入單位，持貨14年轉手，獲利約1,601.2萬元，升值約23%。

TWO BEDFORD PLACE沽兩層

據悉，之次購入單位為印藉投資者，該買家同時購入另一甲廈物業。涉及中環美國銀行中心606至609室，面積3,110平方呎，涉資5,600萬元，呎價約1.8萬元。單位現由醫務所以每呎40元租用，回報率近2.7厘。換言之，該印藉投資者，合共以1.41億元，購入兩項甲廈物業。

是次轉手的美銀中心單位，原業主於2020年，以8,397萬元購入，持貨4年轉手，蝕2,797萬元離場，單位貶值33%。

封海倫指沙田地料建500伙 總投資30億

樓市全面撤辣加上銀行重啟減息周期，增強發展商對樓市前景信心重拾投地意慾，華懋早前以逾10.2億元投得沙田小瀝源住宅地皮，華懋集團銷售總監封海倫接受訪問表示，預期總投資額逾30億元，約3年內可應市。

資料顯示，該幅小瀝源沙田圍路用地，地皮面積約6萬平方呎，最高可建樓面約30.4萬平方呎，以中標價10.2億元，樓面地價約3,357元，較今年7月新地 （00016） 以約6.2億元中標的同區源順圍住宅地每平方呎樓面地價3,952元低約15%。

「集團對沙田有情意結，過往曾在該區發展多個大型項目。沙田交通及社區配套成熟，上車及換樓需求均十分強勁。加上地皮距離港鐵站約10分鐘步行距離，交通有保證，而且項目景觀開揚可塑性十分高；地皮鄰近浸會大學國際學院及中文大學等優秀學府，相信對市場有一定吸引力。」



租金回報升 利吸內地資金來港

她又透露，地皮雖然在前期規劃階段，主要發展中小型單位，但集團會貫徹過往風格，即使細單位也逾300平方呎，而且會以「光廁」設計，打造更人性化的居住空間，預計項目落成後可提供約500多個住宅單位，預算總投資額逾30億，大約3年內可以應市。

她強調，是次投地反映集團對香港前景及本港物業市場抱有信心，過去亦有與其他財團或發展商合作買地，繼2022年投得港鐵東涌牽引配電站項目後再度投得地皮，未來會繼續積極參與競投政府地、港鐵 （00066） 、市建局項目，亦會在私人市場尋覓適合的土地儲備。

至於樓市前景方面，封海倫指出，2024年樓市表現其實不俗，受惠今年2月底全面撤辣，內地客置業成本大大降低，內地客（以普通話拼音計）入市宗數佔比首3季達24%（佔8,133宗），涉及金額906億元，兩數字皆刷新歷史紀錄（對比去年同期4,854宗及633億元比較，分別急升68%及43%）。未來息口見頂，租金及租金回報上升，預料將吸引更多內地資金來港。

新盤庫存仍高 今年量升價持平

而10月份特首公布新一份施政報告後，進一步為樓市帶來正面作用，全港一手成交量及成交金額顯著上升，加上最近多個新盤銷情暢旺，市場氣氛良好。截至10月20日，今年一手住宅物業銷售量及總成交額為13,648宗及1,639億，比去年同期分別高出66%及87%，足見市場購買力非常充裕（去年同期數字為8,241宗及876億）。

「每次政府推出新房策，新盤市場銷情即時回升，反映市場購買力仍然充裕，新房策給予市場信心，短期內將繼續帶動成交及有助樓價回穩，市場信心亦會逐步恢復。」至於樓價會否快速回升，封海倫指出，在現時新盤存貨量仍然高企下，相信今年中小型單位量升價持平，樓價平穩向上。

而豪宅方面，優化投資移民計劃及放寬按揭成數，有利豪宅市場，看好樓價3,500萬元以上的豪宅物業。又謂新政策推出不久，華懋旗下西半山大學閣及薄扶林碧麗軒即時錄得多宗造價逾6,000萬元以上的成交，反映豪宅市場受惠。

資金已回流 大手入市個案增

另一方面，隨着銀行進一步減息，施政報告放寬按揭成數，吸引投資者積極在市場尋求機遇。現時買樓的租金回報或較收息產品回報更為吸引，市場上部分資金已回流樓市，大手買入單位的個案明顯增加。

地產統計資料顯示，銀主盤存量達392個，直逼400伙大關，銀行加速減價去貨，日出康城LP6銀主盤，累減15%沽貨。

日出康城LP6銀主盤 430萬沽

市場消息透露，日出康城LP6第5座高層E室，實用面積316平方呎，屬於1房間隔，原業主2021年以698萬元購入，近期多次向不同財務公司加按借貸，上月淪為銀主盤，銀行原本叫價508萬元放盤，議價後累減78萬（15%）以430萬元易手，業主持貨約3年餘，帳面蒸發268萬元，期內貶值38%。

其次，忠誠拍賣昨日推出多個銀主盤拍賣，吸引約25組準買家到場，並成功售出其中4個單位，例如東半山肇輝臺美麗村東座低層5室，實用面積862平方呎，屬於3房間隔，原本開價780萬元拍賣，吸引多組買家出價，最終搶高240萬元以1,020萬元售出。

另外，天水圍嘉湖山莊7期景湖居7座低層G室，實用面積547平方呎，屬於3房間隔，原本開價330萬拍賣，最終搶高至400萬元售出，與銀行網上價406萬元相若。

減息後誠意打動業主 加至498萬成交

美國減息後，準買家入市步伐加快，市場更出現小數追價和反價個案，有葵涌用家見供樓利息減輕，追價18萬至498萬購入新葵興花園2房單位。

中原地產葵涌高級資深分區營業經理許偉業表示，新葵興花園B座中層4室，實用面積480平方呎，2房戶，今年4月放盤，叫價600萬元，終以498萬沽出，呎價10,375元。新買家為區內客，一直鍾情新葵興花園，惟市場用家為主，極少選擇，上址已吉，議息前曾還價480萬元，業主底價520萬，減息後計算過供樓利息減少，一口氣追價18萬至498萬，並簽訂臨約。誠意打動業主，並從中山趕回香港簽約。原業主1992年146萬購入，持貨32年帳面獲利352萬元。

維景灣畔屬2房 反價至665萬售

同時，部分業主有信心減息利好樓市，反價沽售物業。將軍澳維景灣畔1期3座中層H室，實用面積約516平方呎，屬2房間隔，外望山景。2月710萬元放盤，其後減至650萬元，近日獲買家洽詢。原業主見本地銀行跟隨美國減息，看好後市，即刻反價至665萬元，升幅約2.3%。買家心儀單位亦願追價至665萬元承接，呎價約12,888元。原業主於2000年4月以242.4萬元購入，持貨約24年帳面賺約422.6萬元。

蝕讓持續，灣仔壹環中層G室，實用面積848平方呎，屬於3房間隔，而且向東可望跑馬地一帶開揚景致，原本叫價1,940萬元放盤，議價後以約1,730萬元易手，比銀行網上估價1,640萬元，高約5.5%，屬於理想價水平。不過，原業主為全國政協委員、香港億利達工業發展集團有限公司主席劉紀明及紀輝嬌，兩人早於2012年以約1,953萬元購入，持貨12年帳面損手約223萬元離場，期內貶值11%。

再者，銅鑼灣大坑瑆華高層D室，實用面積610平方呎，屬於2房間隔，業主早於2011年以約1,534萬元購入，剛以約1,080萬元易手，持貨13年，帳面蝕讓454萬元，期內貶值30%。

本地老牌家族廖創興家族放售淺水灣道94號的住宅地盤，第一太平戴維斯（香港）受委託為獨家代理，公開招標轉讓該住宅地盤。該地盤面積約29,909平方呎，城規會限制面積約26,918平方呎（按地積比率0.9計算）。目前該地盤市值高達11億至12億元，每呎樓面地價約4.09萬至4.45萬元。

第一太平戴維斯大中華區行政總裁李偉文表示，近日，美國聯邦儲備局宣布將利率再次下調0.25厘，已正式開啟降息周期。此舉預計將降低利息成本，並吸引更多買家進入市場，特別是自住型買家。

該行首席執行官投資辦資深助理董事施豪東補充，淺水灣的獨立地段一直非常稀缺，市場上近3萬方呎的海景地盤更是難得一見，受到買家及發展商的熱烈追捧。2020年，臨近的淺水灣道92號以每呎樓面地價約71,902元被資本策略購入，而旁邊的南灣道住宅官地則在2022年以每呎樓面地價約62,352元批出予爪哇。現時市場的轉讓意向價格相比過去幾年的成交明顯回落，對於自住型買家和投資者來說，是一個不錯的入市時機。

旭日國際發展位於屯門青山灣段大型臨海項目黃金海灣，今年7月首度推出發售，取得理想銷情。旭日國際集團李炳餘表示，樓市受減息等利好消息帶動、買家購房意欲逐步提升，香港將發展為大學城，吸引留學生在港攻讀，對租務有莫大支持，有利租金持續向上。現時一手貨存量亦會逐步減少，相信明年樓價開始出現升幅，情況將於明年下半年更明顯。

旭日國際集團地產開發部董事總經理李炳餘接受本報訪問時表示，最新一份《施政報告》中，全面放寬樓按上限、投資移民可選擇投資物業等相關措施，以及內地中央政府一連串刺激經濟措施帶動，對樓市發展有一定的正面推動作用。

李炳餘解釋，本港樓價現時已處於穩定水平，差估署租金指數連續多月錄得升幅，帶動租金上升。其中一個長遠影響，香港未來將發展成為大學城市，不同的高等學府將量化招收外地學生，租賃市場將會隨之轉趨活躍，大大增加投資者對物業市場的投資意欲，為未來幾年的房地產市場帶來一個新動力。

大學城對租務有支持

樓價有待重拾升軌，租金升幅未止，李炳餘相信在三方因素推動下，市場供平過租情況將逐漸出現，加上本港已踏入減息周期，供樓負擔將進一步減輕，有助轉租為買情況增加。

李炳餘表示，以旗下推售中的黃金海灣．意嵐為例，項目迄今售出逾410伙，買家以年輕客主導，同時有不少父母購入單位予子女。受到租金市場向好，項目亦吸引不少投資者及收租客購入單位，曾有買家大手購入4伙，當中不少買家鍾情項目位置，往機場、關口及返內地方便，吸引有內地背景的買家。

對於本港樓市的未來發展，李炳餘坦言，本港經歷了6年的中美貿易戰、社會事件，加上新冠疫情等，都在打擊香港整體經濟，樓市也不能置身其外。加上在高息環境的影響下，市場充斥負面情緒，市民入市置業信心不足。隨着美國開始減息步伐，以及香港加快經濟轉型，再受惠於內地的一連串經濟刺激政策，相信樓市低位已經過去，買家購房的意欲將逐漸恢復，樓價將在未來一至兩年錄得升幅。

現時一手貨存量仍然充裕，李炳餘相信現時樓市仍在消化期當中，相信消化期將維持至明年上半年，待貨存消耗一定貨量後，便可為樓價帶來上升的條件，料明年下半年樓價開始出現增長，較大升幅將在明年底出現。

樓價明年底有較大升幅

政府雖然減慢推地步伐，但集團未來對不同類型的房地產發展機會都會積極考慮，集團現在的地產業務涵蓋大型住宅項目、酒店、服務式住宅、商場、停車場以及寫字樓等，業務亦包括學校教育範疇，多元化發展為集團一貫的發展方向。

新地旗下啟德天璽．天上月沽清全數價單單位後，繼續以招標形式錄得成交。項目昨再標售6伙，單日套現逾1.9億，成交金額由2872.2萬至3324.2萬，呎價由26584至35417元。

昨日標售單位中成交價較高為3座Peak Tower的32樓D室，面積1227方呎，4房1套間隔，設私人電梯大堂，成交金額3324.2萬，呎價27092元。

同系北角海璇II獲由一組大手買家斥資逾1.33億連購2伙4房，為1座11樓及12樓的A室，面積均為1484方呎，成交價6637.2萬及6731.2萬，各連一車位售出，呎價44725及45358元。

21 BORRETT 2.92億售2伙

長實中半山超級豪宅21 BORRETT ROAD昨招標連沽2伙4房戶，單日套現約2.92億，包括15樓03號單位，面積2193方呎，連兩個車位，成交價1.56億，呎價71135元；而11樓02號單位，面積2154方呎，連一個車位，成交價1.36億，呎價63138元。長實營業經理陳詠慈表示，本港物業市場比例趨升，有助帶動豪宅需求，集團將按市況善價而沽。

增210天付款吸客

長實與新地合作發展的屯門新盤飛揚2期已屆現樓，長實營業部助理首席經理楊桂玲表示，2期項目大部分業主已完成收樓程序，準備入伙，客人對現樓質素和環境十分滿意，為協助買家輕鬆置業，推出全新「210天付款計畫」，買家可享更長成交期限。項目亦落實周日周日（17日）以價單形式發售10伙，折實入場費306.9萬；另推1伙連天台特色戶於本月18日起以招標。
飛揚新錄11宗撻大訂

項目迄今累售365伙，套逾18億。成交紀錄顯示昨日新增11宗撻大訂個案，原售價由617至698萬，買家均採建期付款，發展商料殺訂逾244萬。