內政部國土署周三備詢時明確表態，新青安到二○二六年七月不再補貼首購族利息，對此公股金融圈人士指出，內政部表態不再補貼利率，代表這個政策會退場，屆時行庫也不再補貼利率，若以屆時利率計算，原本想透過新青安購屋的首購族，利率會比現在高出○點三七五至○點五個百分點，屆時首購族一個月房貸利息可能增逾四千元。

住商不動產企劃室執行總監徐佳馨預期，新青安政策退場後，在現在的氛圍之下，政府應該不會再有這種利率補貼買房的政策；她也表示，財政部先前採取的新青安精進措施，其實已清理大多數想用新青安來炒房的投資客退場，目前留下來的投資客有限。但首購族若要買房，仍有很多銀行自辦的專案貸款可以貸，真正想要買房的人不會因政府和行庫不補貼利率就不進場，但最終仍回歸能否繳得起長達二十、三十年期的房貸。

政策恐將衝擊房價，徐佳馨指出，新青安政策退場時或有一波房價降溫，原因在於新青安政策是二○二三年八月上路，當時的利率補貼政策提早引爆民眾買房需求，但一般銀行房貸會綁約三年；有些寬限期僅三年的進場者，屆時若無力還本，只好在市場賣房子，「預期屆時這批『倒貨潮』會帶動房價下跌」。

公股金融圈人士說，先前在利率補貼上，內政部補貼一碼、行庫補貼半碼，因此利率補貼措施退場後，以現行利率水準觀之，一段式的新青安利率會從現行百分之一點七七五增至百分之二點一五。

但由於目前行庫對非首購族的購屋利率已普遍拉高至百分之二點四、甚至百分之二點五以上，屆時首購族的利率不會只有百分之二點一五，應會拉高到百分之二點二至百分之二點三間，倘若以一千萬房貸來看，一年可能多出五萬元利息，一個月等於增加四千元以上利息。

相關人士說，新青安政策除利率百分之一點七七五外，其他包括成數、寬限期、借款年限，隨著行庫房貸滿水位，不少條件縮水，尤其寬限期大多只有一、二年，一給五年極其少數。據行庫內部統計，由於借愈久利息愈多，因此新青安雖最長借四十年，但非投資客的自住戶大多數都沒借到四十年，仍以三十年居多。

觀察站 房市風暴未平 政府莫再左手打右手

新青安二○二六年七月將退場，從內政部國土署的利息補貼屆時中止的表態顯見，不斷延長的青安政策會告一段落，屆時從二○一一年開始辦理因不斷展延、推新版本而長達十五年的青安房貸補貼專案，將走入歷史。

新青安迄今已有八萬多人受惠，但以現在社會氛圍觀之，應該沒有部會願做這種吃力不討好的事。

財政部去年八月推新青安政策，並率公股行庫與內政部合力提出利率補貼，原希望幫首購族降低購屋成本，未料房貸利率因政府和行庫補貼降低，反而被投資客套利，使很多無殼蝸牛以賭一把心態，想透過五年寬限期買賣房屋賺價差，隨後又因限貸令風暴，讓房價一方面因炒作而高居不下、真正想買房者又貸不到等亂象，也使今年上半年整個公股金融圈都籠罩在新青安的低氣壓中。

銀行業者指出，貸給建商的土建融資金到明年底都是高峰，估計行庫不動產放款資金吃緊現象，二○二六年才緩解。

現在想透過新青安買房的民眾，剩兩年時間可買房，也就是新青安在利率保護傘下，剩約兩年時間可為民眾撐開。但比起只看前二年的補貼利率，民眾在進場買房前，還是必須著眼於長期的二十年、三十年房貸，是否真有還本付息能力。

新青安貸款的退場將解決一些畸形現象，舉例來說，現在來借新青安的多半是三十五至四十歲的民眾，這些人若有四十年還款期，等於要還到七十五至八十歲，搭配下來實在奇怪。

一般而言，寬限期多數銀行只給三年，很少給五年。二○二六年七月新青安退場後，這些問題會隨制度退場消失。

未來房市政策，跨部會間協調上必須更小心謹慎，以免再出現政策立意佳，卻因大環境轉變、政策考量也不全面的情勢下，反而產生「左手打右手」情形。

新青安2026落日 內政部：不再補貼

內政部長劉世芳昨赴立法院內政委員會業務報告並備詢，國民黨立委牛煦庭質詢時，指出新青安政策讓房價升高，且明年住宅基金在這塊經費暴增編列四十五點九六億元，恐排擠其他用途。國土管理署署長吳欣修表示，該政策執行到二○二六年七月底截止，落日後不再補貼；原有青年安心成家購屋貸款，回歸財政部既有政策討論。

財政部二○二三年推出「青安貸款二點○」，提高貸款額度、延長寬限期及貸款年限，同時祭出利息補貼一點五碼，減輕房貸族壓力，額外增加的一碼利息補貼由內政部住宅基金支應。

牛煦庭指出，新青安政策造成交易量大增、房貸額度大增、投資客申貸轉租等許多問題，抵銷政府過去打房、平抑房價的努力，且近年經費負擔不小，今年已到十五點八三億元，明年更暴增編列四十五點九六億元。

劉世芳表示，新青安編列財源來自住宅基金，她尊重主責的財政部、中央銀行看法，內政部配合政策編列預算，至於「新青安政策造成房價上漲」是媒體上報導的亂象，但新青安讓很多年輕人去買房，也是一個事實。

吳欣修回應，近年新青安戶數節節升高，有些寬限期也到了，而明年編列的預算，也是經過財政部提供數字，依照規定編列。吳表示，當時有跟財政部討論，新青安以身分條件為門檻，達標者都可申請，早期自購、修繕補貼也是一樣做法。

至於之後編列預算是否會再膨脹？吳欣修說，後年預計支出要看財政部統計申貸戶寬限期屆期後，才會知道數字，他說，「照目前我們所堅持的，就是到二○二六年七月全部截止，不會再增加」。

國土管理署補充，有關「青年安心成家購屋優惠貸款精進方案（新青安）」最高貸款額度提高至一千萬元，並由政府提供利息補貼一點五碼，補貼期間三年，自去年八月一日至二○二六年七月卅一日止，後續將不再補貼。此外原有青年安心成家購屋貸款部分，將回歸主責機關財政部既有政策討論。

據實價登錄資料顯示，今年1至9月新北市住宅交易量前十名行政區，近十年的價量變化，其中淡水區交易量增加逾七成，位居榜單第一。

在新北市2024年1至9月的住宅交易量中，淡水區不僅以2,389件名列新北第一，近十年交易量增幅更是達到71.9%，傲視其他行政區。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，淡水區因位於相對偏遠的區域，相比新北市各行政區的高房價，淡水房價相對親民許多。

陳金萍指出，今年淡水區住宅房價平均每坪成交價28.9萬元，對於搭乘捷運通勤的小資族、小家庭，或是退休規劃的置產族群而言，淡水區的房市相當具有吸引力，也為淡水帶來熱絡買氣。而且新市鎮尚有廣闊的待開發土地，未來住宅供給具有相當潛力。

陳金萍表示，過去淡水區房市常因聯外道路容易塞車、氣候較濕冷、新市鎮生活機能較弱等因素為人所詬病。

然而陳金萍分析，淡水近幾年的快速發展，加上新市鎮住宅、商圈陸續到位，不僅生活與商業機能日趨完善，淡海輕軌通車後也強化了區域內的交通機能，未來淡江大橋、淡北道路以及淡海輕軌的完工，更有望舒緩淡水的聯外交通。

央行打房為房市帶來霸王級寒流，不過，年底前仍有8案積極挺進。據住展雜誌彙整北台灣11、12月進場個案，共八案，其中新北市中和區的「大同新紀元」案量達百億元，50至100億元有七案，包括台北市中山區「長虹聖得福北安路案」、大安區「京旺和平東路案」，與新北市永和區「新碩永和案」，及桃園市桃園區的「國泰GRAND PARK」、大園區「力璞水御-耘山」，和中壢區的「勤樸開發A20案」、「丽左岸」。

住展雜誌發言人陳炳辰表示，勇敢進場的預售案中，「大同新紀元」為大同公司資產活化案，量體推估200多億元，基地面積逾5,000坪，為捷運萬大線連城錦和站聯開宅，規劃坪數多元，也包含小宅產品，滿足不同客群。

陳炳辰表示，該案原先預計在928檔期案，但遇到大環境情勢急轉直下，公開時間稍微遞延，由於中和區新案所剩不多，觀望片刻依然在年底登場。

此外，新北市永和區將有新碩建設位於永和國小附近的逾千坪基地案，在永和區已見單坪百萬元實價揭露，印證門牌價值，亦推升此案預期銷量，兼之當地新案稀缺，建商展現風雨無阻的信心。

桃園市有4案推估總銷各達50億元，均為千坪以上的基地面積，座落在青埔、中路重劃區，及捷運A20站生活圈等知名地域，其中「國泰GRAND PARK」乃主打建商品牌、公園景觀第一排的中高總價宅，「力璞水御-耘山」、「勤樸開發A20案」、「丽左岸」則規劃小宅在內的多戶數社區迎合主流，期以此逆轉局勢。

陳炳辰表示，近一年來桃園市頻傳銷售熱況，或讓部分具備利多建案越冷越開花，堅定依照排定時辰亮相。

台北市方面，中山區與大安區推出「長虹聖得福北安路案」、「京旺和平東路案」，量體估七、八十億元，進駐捷運劍南路站、科技大樓站兩處高價宅區，興建二、三十層樓高的地標建築，「長虹聖得福北安路案」還超過千坪基地，建商知名度、地段、規劃俱佳，成為首都年終雙主秀。

陳炳辰指出，年底新案陸續曝光，可看出不少備受矚目案確定延推，包括台北市中正區、南港區、大同區，新北市三重區、中和區，以及桃園市中壢區、新竹市東區等區域大案，雖然可能有籌備不及的因素，但景氣不佳，勢必參雜靜觀其變先避風頭的考量，尤其要是量體大、價格高，不與市場風向作對，識時務者為俊傑，整體龍年房市神龍擺爛尾，晚節不保畫下尷尬休止符。


房市霸王寒流！過往 Q4「百億級盛況」成雲煙…總銷50億以上新案 縮至八件
工商時報

房市入冬，在中央銀行不動產信用管制措施、房貸滿水位問題未解之際，大案紛紛延推避鋒頭，統計北台灣推案超過50億元的指標新案在逆風中進場僅八案，包括「大同新紀元」、「長虹聖得福北安路案」等，其中總銷超過百億元的只有「大同新紀元」。

往年第四季推案旺季動輒數百億元指標大案齊發盛況，今年不復見，《住展雜誌》發言人陳炳辰表示，11月房市仍籠罩在銀行法與央行帶來的霸王級寒流中，據住展彙整北台灣預期11、12月仍推出的住宅類案中，總銷逾50億元的指標大案只有八案，分別是「大同新紀元」、「長虹聖得福北安路案」、「京旺和平東路案」、「新碩永和案」、「國泰GRAND PARK」、「力璞水御－耘山」、「勤樸開發A20案」、「丽左岸」等，其中「大同新紀元」超過百億元，其餘七案總介於50億至100億元。

陳炳辰表示，其中捷運萬大線連城錦和站聯開宅「大同新紀元」，為大同公司的資產活化案，總銷金額推估約200多億元，基地面積超過5,000坪，規劃坪數多元，包括小宅產品，滿足不同客群。該案原訂928檔期登場，偏遇大環境情勢急轉直下，公開時間稍微遞延至年底登場，在一片低氣壓中相對亮眼。

永和目前已見到每坪成交破百萬的實價登錄資訊揭露，最近新碩建設永和國小附近的逾千坪基地案又將登場，由於當地新案稀缺，建商展現風雨無阻的信心。

桃園有四案，推估總銷各達50億元，均為上千坪以上大基地開發，分別座落在青埔、中路重劃區，及捷運A20站生活圈等知名地域，其中「國泰GRAND PARK」主打建商品牌、公園景觀第一排的中高總價宅。「力璞水御-耘山」、「勤樸開發A20案」、「丽左岸」，則規劃小宅在內的多戶數社區迎合主流，期以此逆轉局勢。

台北市方面，「長虹聖得福北安路案」、「京旺和平東路案」，估計總銷規模分別達70億～80億元，進駐捷運劍南路站、科技大樓站兩處高價宅區，興建二、三十層樓高的地標建築。陳炳辰指出，年底不少備受矚目的新案，確定延推，可能是因為籌備不及，但景氣不佳，或許是考量先避風頭的原因。

高雄口碑建商興連城開發強勢布局高雄大學特區，藍田案14日動土，全案預計於2025年上半年推出，正對藍田公園，比鄰高雄大學的地段，結合高綠覆環境，將滿足科技業人才對高生活環境品質的需求。

隨著台積電（2330）加速推進擴廠計畫，高雄大學城特區的發展潛力大，生活機能日益完善，成為科技人才的理想居住地。該區坐擁高雄大學與多座綠地公園，近期更計劃將3.5公頃的藍田公園改造成高雄最大的兒童公園，為親子活動提供新選擇。加上援中港濕地生態公園、右昌森林公園、高雄都會公園，以及82.5公頃綠地的高雄大學，高大特區已然成為高雄市綠覆率最高的生活圈。

興連城開發總經理周惠賓指出，「藍田案」位於楠梓區大學26街和大學11街口交界處，基地面積約490坪，計劃建設地上14層、地下3層，住宅坪數為20至41坪，共計91戶住宅及1戶店鋪。

除了綠意盎然的居住條件外，北高雄的重大交通建設也為高大特區加分。隨著新台17線的完工，居民可在15分鐘內抵達三鐵共構的左營高鐵站，輕鬆連接美術館特區及高雄市中心。未來規劃中的捷運紫線，將進一步串聯高大特區與2座科學園區、7所高雄知名大專院校、3座醫學中心，全面提升產業、生活及教育的連結。

高大特區憑藉其綠覆率、便利交通及繁華商圈，擁有得天獨厚的發展潛力。興連城開發也藉此優勢，除楠梓「後勁案」及「藍田案」外，還規劃了「橋頭二、三期案」與「中都案」，總銷金額高達100億，顯示其在地深耕的決心與實力。

周惠賓表示，秉持「善良、正直、誠信」的品牌精神，興連城開發專注於提升建築品質，推出了多個銷售佳績與口碑卓越的建案。致力於以合理價格實現「住得好，過得好」的理念，期盼每位住戶都能享受「住興連城，過好生活」的幸福願景。

新北市政府地政局表示，近期攜手法制局消保官及工務局等機關，完成轄內19處預售屋建案跨局處聯合稽查，其中位於三重區一處建案，因建案廣告未註明經紀業名稱、未指派經紀人於不動產說明書簽章，依《不動產經紀業管理條例》規定，對代銷業者開罰12萬元。

其餘建案缺失事項，包括營業處所未備查、銷售人員未完全辦理到職備查等共計4案，因屬得先行改善的情況，均已責請業者限期改正，地政局將持續追蹤列管業者改善情形。

地政局地價科長蕭湘君表示，為維護民眾權益、促進房產交易的安全，地政局秉持廣告越高調查越兇原則，針對廣告投放量大、戶數多、成交量大、單價高等地區標的性預售屋建案進行聯合突擊檢。

本次的聯合稽查為期1個月，稽查包括板橋、三重、新店、土城、林口、鶯歌、五股等區共19處建案，新北市將持續不定期發動預售屋建案稽查，促使建案銷售均能符合規範。

此外，地政局注意到近期有民眾反映預售屋交屋前遭建商要求加價才能交屋，否則就得解約。

對此，蕭湘君提醒，據內政部頒布的「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，已載明契約總價，且建商應於取得使用執照後6個月內通知交屋，如果遲延交屋，建商應依實際遲延狀況按日給付遲延利息給買方。

建商違約時，只有買方才有權主張解除契約，建商不可要求買方提高價格交屋，民眾若遇類似情況，可尋求新北市消費者服務中心或至行政院消費者保護會網站申訴，以維護自身權益。

央行重手打房後，開發商寧可先動工、未來再視市況變化推案

第四季向是傳統推案旺季，不過自中央銀行端出第七波信用管制措施後，今年第四季房市呈現旺季不旺的現象。根據台中市不動產開發公會資料，原定第四季進場的指標性超級大案，紛紛以建照變更或尚未取得建照、市場氛圍不佳、配合政府房市調控政策等理由，延後推案，初步統計延後推案的總銷金額逾千億元，許多開發商寧可先動工、未來再視市況變化伺機進場。

台中市不動產開發公會市調委員會資料顯示，台中確定延後進場的指標性大案，包含豐邑機構位於七期河南路與市政路口的豪宅大樓案、與市政路與惠中路口的商辦大樓案，兩案總銷合計高達600億元；還有聯聚建設七期豪辦「聯聚中衡大廈」，總銷200億元；惠昇建設七期朝馬路新案，總銷140億元；大毅建設北屯區仁美段新案，總銷90億元；由鉅建設太平區馬卡龍公園新案，總銷60億元。

在9月19日央行出重手打炒房之前，台中市不動產開發公會原本樂觀預估，全年台中總推案金額將上看6,000億元歷史新高，但自第七波信用管制上路後，房市買氣明顯冷卻，連帶影響開發商的推案布局。公會統計到10月底止，單是上述五大建案延遲進場，總銷金額合計逼近1,100億元，還有幾個指標大案，正在評估是否延至明年上半年再進場。

根據台中市不動產開發公會市調委員會提供的最新資料顯示，台中市前十月推案金額達4,909.21億元，已超越去年全年的4,825.3億元，創下同期新高。

而受到指標大案紛紛延遲推案影響，台中市不動產開發公會將全年預售屋總推案金額從6,000億元下修至5,500億元，仍將創下歷史新高。

台中市建築經營協會市場資訊主委白洪章表示，第四季雖有指標個案是因市場氛圍不佳而延後進場，另有部分延遲推案則與建照變更申請延遲有關。

台中品牌開發商私下表示，14日最新消息傳出，央行可能不會再有第八波打炒房政策，確實讓開發商鬆了一口氣。不過，與今年上半年的熱絡買氣相較，第四季預售屋案場來客數普遍萎縮到僅剩1成，現階段銷售率佳的個案，靠的就是地段與品牌支撐。

台中品牌建商—惠宇營建機構，今（14）日首度公開位於台中市單元三重劃區、全新落成的新成屋「惠宇青山清」社區，綠意盎然的庭院與豐富公設規劃，讓參觀者眼睛為之一亮！面對央行9／19出重手打炒房後、預售屋市場買氣瞬間降溫，惠宇建設總經理顏定滄認為，開發商左右不了通膨與打房政策，但他相信「好房子，從來不寂寞」，只要在好地段、規劃出好產品，再以合理價格銷售，依然能擄獲購屋客的青睞。

因此，惠宇營建機構11月如期推出位於北屯區14期仁平段的「惠宇My Park」預售新案，總銷43億元；13期預售新案「惠宇大然」，近期也準備進場，據悉很多粉絲敲碗期待。

由於惠宇過去被封為「秒殺建商」，預售新案一進場總是在短時間內被搶購一空！不過，顏定滄表示，沒有挑戰，就沒有未來，開發商在面對市場壓力下，除了接受挑戰外，本身也要不斷進化與改變，以往快速完銷策略已不符合成本控管，未來新案會保留部分戶數逐步銷售，不會一次完銷。

地點位於文心南五路的「惠宇青山清」社區全新落成，大方開放鄰里共享的水景庭園，不僅改變了沿街風景，將生態融入生活，也成為鄰里散步休憩的好去處；以符合未來趨勢的頂級住宅思維，蓋一座建築，回饋城市與鄰里一座公園，讓好的建築成為改變城市的力量，惠宇建設不僅積極落實ESG綠色願景，更期盼拋磚引玉，創造更友善、更宜居的永續環境。

顏定滄認為，好的住宅必須從與鄰里分享美好開始。三年前的基地綠美化，到如今「惠宇青山清」落成的森情款款，基於打造國際綠美宅的永續共享理念，稀有2,052坪基地，僅蓋不到500坪，更進一步打破豪宅高大奢華框架，導入原生態、健康、低碳的多層次綠化，營造利他共好的生活情境，創造符合未來趨勢的全齡社區。

以追求美好公平社會的開放心態，成就獨樹一格的無圍牆文化，「惠宇青山清」呼應品牌的ESG永續概念，開放近700坪樂活綠景，落實與環境、鄰里為善的自然共生理念，不僅為基地環境的居住條件大大加分，也以獨具格調的國際級住宅街廓，邀請城市鄰里，一起見證惠宇低密度生態社區的美感價值。

顏定滄自豪地說，連續六年榮獲都市空間設計大獎、五年內榮獲多座台中「樂居金獎」肯定的惠宇社區，今年以屋齡16年的「惠宇清寬」社區獲頒台中樂居雙年獎金獎，也是史上唯一的三連冠社區(新生組、青壯組、風華永樂組)；以友善住宅為出發點，從最初的建築硬體規劃，到日後的社區營造、物業管理，用一份做到最好的決心，深植人文優質的社區文化，惠宇的永續建築理念，彷彿16年前在清寬陽台種下，至今仍然生機盎然的武竹，代代相傳，生生不息。

考量極端氣候與淨零排碳議題，高工資與人力短缺，將成為未來社區維護最大課題。顏定滄說，惠宇從智慧生活、健康樂活、節能環保角度出發，預留社區經營長久配套，公共空間採用一級節能空調、自動回充電能的儲能電梯、建置EMS電動汽車能源分配系統等，既是疫後時代的思考，也是放眼未來的創新。

顏定滄強調，打房政策持續，居住需求仍在，當通膨高房價抑制總價門檻，室內坪數變少，如何打造加倍舒適又合理的生活空間，正是購屋者最關切的問題。惠宇仁平段「MY PARK」座落14期水湳生態公園第一排，對應萬坪公園，再退縮一座鄰里共享的綠景中庭，並加入全齡、無障礙社區規劃，讓公設成為家的延伸，開啟美好的每一天。

除了社區經營的長久配套，惠宇因應小宅趨勢，在符合「功能」、「舒適」、「格調」、「永續」前提下，打造樓高3米6創新思維，一來解放空間框架，以有限創造無限，二來搭配宜居陽台延伸視覺，不只為32坪創造40坪高坪效，更為40坪打造媲美55坪的寬敞大度。顏定滄說，「惠宇MY PARK」的低密度生態社區規劃，正是惠宇超越自我的4.0版頂級新建築！

央行在9月祭出新的房市管制措施，被稱為「金龍風暴」發威，不只是成屋交易量受到影響，連預售屋市場都降溫，限貸令的打房力道，也讓想買房的人觀望期拉長，在等房價跌，而對換屋族來說，專家建議「先賣再買」會比「先買再賣」的風險低，避免因為賣屋賣太久，資金銜接不上，而房價到底何時會下跌，有專家評估，現薏絜在買賣雙方都在ㄍㄧㄣ，價格上非常僵持，有可能在明年初開始進入初跌段，想賣房的，可以先跑先贏，價格上讓步一點點就容易賣掉，避免越賣越久、越賣越便宜，而想買房的人，現在還是要持續看屋，因為市場上物件很多，更好議價。

房屋集團加盟店業務主任李研宥：「這間的話我們是電梯大樓的，三房兩廳兩衛的一個格局，頂樓(最高樓層)的有一個好處的話，就是通風採光會比低樓層好。」

窗戶望出去有山景，格局方正的電梯三房，每個房間都有不錯的採光，41坪25年屋齡當地行情總價3000萬上下，跟台北大坪數的天價新成屋比起來，相對好入手，吸引不少有小孩的家庭來看房，只是......

房屋集團加盟店業務主任李研宥：「來看房的人從第七波信用管制發布下來，其實有明顯上的一些落差，因為畢竟我在管制之前，我的資金是夠，那其實我可以看我預算之內的房子，我都可以去看，可是在發布之後，那變成是說我的資金限縮了，變成說我要看的條件，我的預算就可能要慢慢地做一些調整，不管是你拉高或是拉低對，那觀望期一定會拉長。」

第一線房仲感受最深，限貸令讓民眾拉長了思考時間，對想換屋的家庭來說負擔變重了，自備款得增加，而現在熱度比較不受影響的是...

房屋集團加盟店業務主任李研宥：「目前我們遇到的狀況是，兩房以下的話，其實客人來詢問度還是會有的，但如果我們現在遇到兩房以上，可能三房、四房以上，那可能變成是比較多客人，比較少有來做一些詢問，因為最主要是資金的問題對，因為央行在發布下來之後，我的貸款成數可能限縮了，那變成我的自備款就要變多。」

賣房的屋主若自己也是換屋族，還要面臨買他房子的人，也可能貸款成數不夠的風險，不確定性大增，賣房的跟購屋的都忐忑不安。

房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐：「如果你是屬於資金緊迫型的，那你就必須要考慮的是，先賣再來買，那先賣再買有個好處就是，你可以依照自己，可以接受的價格跟步調來規劃這件事，那當然缺點就是，你可能會歷經搬兩次房，你可能要先找個中繼站，也就是你要先租房，再慢慢找合適你的新房子，那這些搬家成本也會相對來說是增加的。」

先買新房再賣舊房，就怕資金銜接不上，讓現在換屋族有點怕，這波「金龍海嘯」發威，從央行9月祭出新的房市管制措施後，不僅成屋交易量受到影響，連預售市場都降溫，根據實價登錄統計，全台9月預售屋交易量大約7100件，年減22%，月減26%，以區域來看台北市揭露量約356件，比6月減少一半，新北市交易量約1134件，比6月減少55%，桃園市也只有近1300件，跟6月比減少54%，而量縮最明顯的是高雄市，9月揭露量剩不到800件，比6月景氣熱絡時的超過2500件，大幅衰退七成多。

房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐：「因為貸款的額度，還有整體的一個氛圍跟期待，都是希望房價下修的，所以追高的可能性是越來越低的，賣方過於堅持的情況之下，買方可能就是直接就放棄了，所以在市場物件選擇很多的情況之下，現在是相對來說比較不利賣方，而是比較有利於買方來議價。」

交易量萎縮，那現在是否是逢低進場的好時機，或現在賣房好嗎，有專家認為，現階段房市，買賣雙方對價格認定彼此還在僵持拉鋸中。

房市趨勢專家李同榮：「買方不想再買觀望的時候，賣方又不想降降價錢的時候，這個時候撐撐再一陣子的時候，大概一季的時間點它就反轉了，也就是說在第四季，它其實是最關鍵的一點，所以第四季的這個交易量還會持續再縮，那價格會部分地區就開始鬆動，那到了明年元月份，就進...正式地進入初跌段。」

房市專家認為，到了初跌段時售屋者可以考慮當機立斷，掌握先跑先贏的原則。

房市趨勢專家李同榮：「你不要去這個避開這個甜蜜點，所謂甜蜜點就是說，他剛好在盤的時候，兩方在堅持的時候，這個是你最好賣屋的甜蜜點，因為你要判斷，它(價格)可能會下來的時候，你要提早去出售，你稍微降一點價錢你就賣得掉。」

不過房價跌幅，外界評估可能也不會太大，因為物價電價等等因素都有可能影響，對有買房打算的民眾來說，現在能選擇的物件比較多可以持續看屋，看看有沒有個別鬆動的價位，期盼打房力道讓大家能買到一個家。

今年9月，建商砸11.8億元「買下菜園」，這片位在台北市內湖區的700坪土地，創當地今年最高價交易。房仲業者認為，該筆土地雖然位在巷子底、山林邊，但走路到北捷葫洲站只要10分鐘，附近又可銜接國道1號，還有三軍總醫院，以及鄰近學區、大湖公園等機能優勢，估推案單價逾百萬元。

內湖出現史上最貴的菜園交易，705坪土地賣11.8億元，平均單價167萬元。據附近居民表示，該筆土地閒置20多年，平常頂多種種菜，沒想到成為黃金地。

交易日期落在央行祭出第7波信用管制的前幾天，土地位在台北市民權東路六段280巷，附近有北捷葫洲站，還有醫院、學區、公園等設施，加上內湖純住宅用地稀少，儘管位在航道下方可能有限高，建商看準前景仍出手購入。

打炒房已達3目標

中央銀行今年九月宣布升準一碼，並祭出第七波選擇性信用管制措施，被外界稱為史上最重打炒房。央行總裁楊金龍昨日赴立法院備詢時指出，第七波打炒房的三目的已達成；似乎暗示短期內不會有第八波選擇性信用管制。

立法院昨日邀請財金三大部會首長就「美國新任總統的貿易政策對台灣經濟與金融穩定之可能影響與對策」進行專題報告；有立委質詢，央行的第七波打炒房被外界視為是史上最嚴厲措施，是否有把房價打下來？何時可看到效果？

楊金龍指出，實施第七波選擇性信用管制措施主要是看到房價一直上漲，在之前央行也對國銀總量管制進行道德勸說，最重要的是希望能扭轉民眾對於房價上漲的預期心理，當然不可能政策一出手，房價馬上就下去，現在看起來至少是「停在哪裡」；至於房價變化，從網路上的輿論來看，可能要到明年中才會慢慢的調整下去，這也是央行希望看到的。

楊金龍說，央行第七波選擇性信用管制主要有三大目的，一是銀行落實調整不動產放款，不要把資源過度集中在不動產；二是讓首購族能夠比較容易取得貸款；三是要反轉民眾對房價的預期心理。目前來看，這三大目的已經達成。

住房城鄉建設部表示，全國保交房工作推進有力，截至11月13日，全國已交付285萬套，對市場預期帶來明顯改變。

其中，上海、福建、甘肅、黑龍江、河北承德、江蘇徐州等74個省市保交房交付率已超八成，貴州六盤水、福建廈門、湖北鄂州等24個城市保交房交付率已超九成，江西新余、甘肅金昌等6個城市保交房項目交付率已達100%。

住建部表示，為了更好地完成保交房任務，經過各地各部門的持續推進，297個地級及以上城市均已建立房地產融資協調機制。在協調機制推動下，銀行不斷優化房地產開發貸款管理流程，創新信貸融資方式，助力更多房地產項目解決融資難題。截至10月31日，白名單項目貸款審批通過金額超3萬億元人民幣。

遠洋集團（03377.HK）的債務重組正在過程中，境外債權人小組呼籲所有債權人投出反對票，阻擊方案生效，從而迫使遠洋集團重回談判桌。

11月14日，遠洋集團境外債權人小組的法律顧問年利達召開債權人會議。年利達稱，小組仍堅決反對遠洋集團的境外債務重組方案，小組認為方案過於優待股東和擁有抵押的債權人。

年利達呼籲債權人投出反對票。為打消債權人的顧慮，年利達解釋稱，即便投出反對重組方案的投票，債權人仍舊可以選擇現有的重組對價；重組方案如遭否決，也不意味著遠洋集團會被破產清盤。

目前，方案的投票仍在繼續。香港協議安排債權人會議將定於11月22日召開，但投票將在11月19日結束，債權人需要在11月19日晚上8點前提交帳戶持有人信函。

截至10月18日，遠洋集團現有的重組方案投票率為A組86.27%、B組19.07%、C組12.06%、D組17.97%。為吸引債權人投票，遠洋集團已經多次將基本同意費的截止時間延期。

年利達稱，債權人小組的努力已見成效。首先是，自7月公佈重組方案以來，遠洋集團已經五次延長同意費的時間；二是，債券持有人的整體支持率仍然很低；三是，遠洋集團已經在某些立場上有所鬆動，已經向小組提供其主要股中國人壽簽署的支援檔；四是，遠洋集團披露了中國人壽在重組債務分組中B組和C組的持倉。

債權人小組希望遠洋集團可以重回談判桌並改善重組方案。年利達介紹，目前，小組的英國御用大律師在準備針對明年1月即將召開的核准聆訊的證據和論點，小組非常有信心能成功反駁公司的方案。

年利達稱，下一步，小組會基於中國人壽的支持檔，反駁公司的方案；債權人出席重組計畫會議並投票反對的比例是至關重要的，會直接影響法庭對公平性和合理性的判斷。

因為旗下美元債受英國法管轄，遠洋集團選擇通過並行的英國重組計畫和香港協議安排實施境外債務重組。在英國重組計畫機制下，法官具有較大的裁量權，滿足投票率只是基礎條件之一，方案的公平、最優等因素均在法官的考量範圍。

針對英國法院可能出現的跨組別強制通過重組方案，年利達稱，在此之前，法院需要確信持有反對立場的債權在現有方案下並不會比可能發生的替代情境下的遭遇更差。小組正在設計並完善替代重組方案，旨在向法院說明，即便基於公司現有的現金模型和假設，即便不對公司現金流模型做出挑戰，只需要對目前的方案作出局部的調整，亦能提升所有債權的回收價值，並在股東和債權人之間達到一個更公平的價值分配。

在英國重組方案下，明年1月13日，將在英國進行為期三天的核准聆訊，在該環節法官將完成審議和判決。香港法院的實質聆訊則將於英國核准聆訊之後的1月24日進行，法官將決定是否允許香港協議安排。

今年10月18日，英國重組方案下的召集聆訊召開，法官稱，股東的待遇等問題屬於公平性範疇，將在核准聆訊階段審議。股東的支持、待遇等問題也將是債權人小組下一階段的工作的重點，年利達質疑，中國人壽簽署了系列支援檔，但並未給予遠洋集團財務支持。

債權人小組的另一個重要論點為“香港法管轄的債務，去針對英國法管轄的債券，索取跨組別的強行通過”。年利達稱，小組對於遠洋方面嘗試利用跨組別強行通過機制來實施重組的適當性，表示嚴重的關切。遠洋方面的設計就是用香港法的債券債務來強制通過英國法管轄的債券，濫用了英國法院的權力，以跨組別強行通過來推動對於債券持有人不公平的待遇。

11月13日，越秀地產（00123.HK）公告稱，公司非全資附屬公司佰城投資與廣州市土地開發中心簽訂了大幹圍土地收儲協定。

公告顯示，2024年11月13日（交易時段後），佰城投資及廣州市土地開發中心簽訂大幹圍土地收儲協定，同意將廣州大幹圍地塊的土地使用權交由廣州市土地開發中心收儲，代價約15.29億元，用現金補償。

土地收儲完成後，廣州市土地開發中心將向後續受讓方出讓廣州大幹圍地塊，廣州市土地開發中心同意並完成後續轉讓；該後續受讓方已就後續轉讓向廣州市土地開發中心支付土地出讓款項的任何部分（無論為全額或分期付款）後，佰城投資向廣州市土地開發中心提出書面支付補償申請後90日內，廣州市土地開發中心將根據以下公式以現金向佰城投資全額或分期（如適用）支付及償付補償金額︰廣州市土地開發中心向佰城投資支付的金額=人民幣1529070700元（即補償總額）×後續受讓方就後續轉讓向廣州市土地開發中心支付的土地出讓價款比例。

資料顯示，廣州大幹圍地塊包含兩幅編號分別為AH101533及AH101534的地塊，總用地面積約為15491平方米，位於廣州市海珠區工業大道南大幹圍，地塊目前規劃用於零售商業用途、商務金融用途以及批發市場用途。截至目前，廣州大幹圍地塊仍未開發。

2021年7月，越秀地產非全資附屬公司越秀華城同意收購佰城投資的98%股權，佰城投資擁有廣州大幹圍地塊的物業權益。

越秀地產在收購時原計劃廣州大幹圍地塊將用以發展商業用途。越秀地產曾擬將廣州大幹圍地塊開發為商業物業，當時沒有任何有關廣州大幹圍地塊的具體或實質開發計畫或時間表。

越秀地產稱，截至目前，基於各種因素，包括但不限於市場情況、商業物業的供求情況、估計開發成本及優化集團資源使用，廣州大幹圍地塊仍未開發。因此，董事會認為廣州市土地開發中心收儲廣州大幹圍地塊不會對集團的營運管理產生任何重大不利影響。

對於此次所得款項的用途，越秀地產表示，公司目前擬將土地收儲所得款項全數用作集團的營運資金，需要根據實際情況及董事會在擬定用途的具體細節提呈審議時的決定。

重慶樓市的火熱行情仍在延續。

11月12日，據“重慶住建”微信公眾號，在諸多利好政策加持下，重慶樓市回暖態勢愈加明顯。10月，全市新建商品房網簽成交量環比增長37.8%，新建商品房和二手房成交總量環比增長14.1%。其中，中心城區商品住房成交72.2萬平方米，環比增長61.7%。


視覺中國(14.440, -0.51, -3.41%)

進入11月，重慶樓市延續10月的火熱行情。11月第一周（10月28日~11月3日）重慶商品住房網簽成交同比增長12.5%。二手房方面，據貝殼研究院重慶分院提供的資料，截至11月11日，貝殼二手房日均成交量環比10月持平，同比上漲24.7%。

多位業內人士在接受記者（以下簡稱每經記者）採訪時表示，10月在諸多利好政策加持下，重慶樓市回暖態勢明顯，新房、二手房成交量均大漲，“從近期市場供應、成交情況來看，預計11月或能穩定延續這一趨勢”。

11月重慶中心城區 預計新開盤項目54個

“從9月底開始，公司在售10個專案的諮詢和看房客戶較之此前翻倍增長，項目周均到訪量達到約900組，成交量也隨之明顯上漲。尤其是在10月，由於政策利好，優惠力度較之前更大，這也讓一些還在觀望的購房者果斷下手。”11月13日，龍湖集團重慶區域相關負責人告訴每經記者。

該負責人透露，進入11月，項目到訪量和成交量也一直維持著此前的熱度。據其介紹，重慶龍湖還聯合重慶市房地產業協會，自10月22日起推出了面向全國客戶的團購專項活動，在11月30日前完成簽約的前50名客戶可享受九五折團購優惠。

重慶市房地產業協會統計資料顯示，10月重慶市以外居民來渝購房成交占比已超50%，外地客戶累計成交量截至目前已創近年新高，其中重慶龍湖的住宅成交量在房企中遙遙領先。

“政策組合拳對樓市的影響很大，長時間積壓的購房需求迎來集中釋放。從10月開始，重慶各開發商的銷售業績都還不錯。”重慶多個熱銷新房項目相關人士在接受每經記者採訪時表示。

以香港置地為例，其在重慶的三大主力在售項目，10月單月銷售額超過17億元。其中，觀宸單項目賣了12億元，套均總價超1500萬元的觀宸•千重錦新產品單月銷售額也達到5.2億元；長嘉匯項目推出的全新第四代住宅——兩江嶺，首次開盤就大賣超過3億元，整個10月銷售額超過4億元。

中指院監測資料也顯示，隨著政策的落地，部分需求逐漸釋放，市場加速去化，10月重慶中心城區商品住宅成交面積62.7萬平方米，創年內新高，環比增長111.2%。從銷售價格來看，10月重慶商品住宅整體均價保持穩中有升，環比小幅上漲1.1%至14378元/平方米。

進入11月，在利好政策的持續影響下，重慶房企加速推新。

據銘騰機構統計，11月重慶中心城區預計新開盤專案54個，其中首次開盤專案5個，其他均為老盤加推。推新專案包含28個高層專案（含大平層1個）、29個洋房項目、8個別墅項目，不僅豐富了市場供應，也為購房者提供了更多選擇。

在北辰悅來壹號、頂峰林語蝶院等項目“以價換量”下，重慶11月第一周新房成交量呈現企穩態勢。據重慶銳理資料，11月第一周，重慶中心城區成交的商品住房面積達15.52萬平方米，環比上漲6%；成交價格達到14787元/平方米，環比上漲9%。上周（11月4日~10日），重慶住宅成交量為12萬平方米，環比保持穩定，其中南山雲璟、聯發觀音橋等項目單周銷量均突破50套。

另據“重慶住建”微信公眾號，11月第一周，重慶商品住房網簽成交同比增長12.5%。其中，中心城區成交商品住房面積達15.52萬平方米，環比上漲6%；成交價格為14787元/平方米，環比上漲9%。

不過需要注意的是，日前重慶印發的《支援高品質住宅建設的若干措施》明確指出，中心城區新出讓及已出讓的住宅、商住（住商）混合用地，均可申請立體綠化住宅試點，並取消了單套房屋建築面積、平層戶型、綠化平臺的個數限制。

“在這一政策影響下，此前一些住宅專案因已不滿足當前市場需求，近期客戶到訪量和成交量都有所下滑。”重慶當地一位業內人士向每經記者表示。

11月首週二手房成交量 達到近八周以來最高

重慶二手房市場的表現同樣火熱。

克而瑞重慶監測資料顯示，10月重慶中心城區二手房成交呈現量價微漲態勢，共成交7675套，環比上漲3.37%；成交面積77.54萬平方米，環比上漲4.31%。二手房掛牌房源較上月減少12142套，環比下降4.08%，但掛牌均價環比上漲2.1%。與此同時，二手房成交均價為10707元/平方米，環比上漲0.15%，同比下降16.89%。可以看出，成交量的顯著增長帶動市場預期價格趨於穩定，居民的購房信心正在穩步修復。

對於二手房市場的回暖，重慶德佑一門店二手房經紀人張先生深有感觸：“以前我帶看客戶時用的電動車，三四天充一次電都綽綽有餘，現在一到週末，基本得每天充一次。”

據其介紹，此前客戶為了快速賣房還會主動降價，現在一些社區業主反而不著急了，出現了小幅提價的情況。“10月份，我當時的一筆交易已經到了面談階段，如果賣家能適當降一兩萬元基本就成了，沒想到最後賣家反而漲了兩萬元，最後只得作罷。”

進入11月，重慶二手房市場的火熱行情依然持續。據“重慶住建”微信公眾號，近期重慶二手房成交呈現“三連漲”。11月第一周，重慶中心城區二手房整體成交32萬平方米，環比上漲2%。

銘騰機構資料顯示，上周重慶中心城區二手住宅成交2496套，合計25萬平方米，環比上漲7%，同比上漲23%。值得一提的是，這一成交量也達到了近八周的最高值。

從成交區域來看，渝北區成交量仍居第一，魯能星城、恒大照母山和奧林匹克花園分別成交19套、15套和12套；南岸區成交量居第二，金輝城、中海國際社區和恒大同景國際城分別成交18套、13套和12套；沙坪壩區成交量居第三，重慶融創文旅城、富力城和融匯國際溫泉分別成交33套、14套和10套。

貝殼研究院重慶分院表示，自9月底系列樓市新政發佈以來，重慶市場客戶的諮詢量、帶看量及成交量均明顯回升，11月重慶貝殼二手及新房延續10月市場熱度，截至11月11日，貝殼二手房日均成交量環比10月持平，同比上漲24.7%。

“11月重慶二手房新增掛牌量預計與10月持平，成交量預計回升16%，成交均價基本築底持平，帶看量或下降1%。”克而瑞重慶預測。

此外，有業內人士向每經記者分析，重慶樓市已處於築底狀態，在一線城市房地產成交量迎來普漲之後，重慶等二線熱點城市的房地產市場將繼續企穩回升。而在近期多項政策利好等綜合因素影響下，重慶樓市回暖趨勢有望持續到明年初甚至更長時間。

11月14日，在長沙一行銷中心，市民正在諮詢購房事宜。

11月14日，長沙市住房和城鄉建設局發佈《關於進一步明確我市房地產交易相關政策的通知》，明確全市商品住房取得《不動產權證書》可上市交易。此舉旨在優化房地產交易政策，支援居民住房消費，促進一二手房市場的良性迴圈。

據悉，之前長沙商品房需網簽滿4年，才可以上市交易。

長沙打出房地產政策“組合拳”

今年以來，長沙充分發揮房地產調控自主權，打出房地產政策“組合拳”：4月18日取消限購，將限價調整為價格備案，5月18日起下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點，8月23日優化住房套數認定標準，9月30日起首套、二套住房最低首付款比例統一為不低於15%，全市各金融機構按國家要求時間節點陸續批量下調存量個人住房貸款利率，對於“賣舊買新”個人所得稅予以階段性退稅。

通過上述系列舉措，長沙前三季度房地產市場穩中向好，交易規模和房價水平穩定性持續居於全國第一方陣，新建商品房交易量居於全國22個重點城市第7位，中部省會城市第1位，增速全省第一。此次長沙進一步明確，全市商品住房取得《不動產權證書》可上市交易，增強了住房的可流動性、交易的可預期性、買賣的自主性，有助於釋放需求、活躍市場、提振信心、穩定預期，助推長沙房地產市場穩中向好。

長沙限購、限價、限售已經取消

長沙的限售政策可追溯至2018年。根據長沙市人民政府辦公廳於2018年6月26日印發的《關於進一步加強房地產市場調控工作的通知》，長沙市戶籍家庭在限購區域內已有1套住房的，取得不動產權屬證書滿4年後方可購買第2套商品住房。同時，在長沙市限購區域內購買的商品住房，須取得不動產權屬證書滿4年後方可上市交易。

2022年5月6日起，長沙市限購區域內家庭購買第2套商品住房的間隔時間，統一按滿4年計算。這意味著，房屋購買時間的認定既認網簽備案、又認權屬登記。而如今，限售政策已經成為歷史。

“目前，長沙限購、限價、限售已經取消，同時近期出臺的降低首付比例、房貸利率等政策將進一步降低居民的購房成本，減輕還貸壓力，支持居民剛性和改善性住房需求。”業內人士指出。

融創中國（01918）公布境內債務重組的資料，鑑於附屬公司融創房地產整體經營現狀後，擬初步計劃為債券持有人提供整體債務重組方案，包括現金要約收購、股票及/或股票經濟收益權兌付、以資抵債和全額長展期共4個選項。

折價回購 債轉股

現金要約收購方案，融創房地產擬使用現金，預計按照每張債券面值18%的價格發起現金要約購回，累計購回所使用的現金總金額預計不超過8億元（人民幣．下同）。此方案接納債券本金上限約44億元，現金支付預計不晚於債券持有人會議通過並完成相應的登記後的20個交易日。

股票及/或股票經濟收益權兌付方案，受限於港交所（00388）證券上市規則的規定，融創中國將向特殊目的信託增發特定數量的股票（每100元債券對應融創中國股票的數量約為13.5股，預計新股總發行數量約為4億股，將根據債券持有人的最終選擇金額而確定），融創房地產承諾以相應股票變現（完成變現時間為12個月）所獲等額境內資金淨額（扣除相關中介費用等）償付選擇此方案的債券持有人。此方案接納債券本金預計約30億元。

以資抵債 全額展期

至於以資抵債方案，融創房地產計劃把其間接控股附屬企所持有的特定資產收益權委託給信託公司成立服務型信託，融創房地產以持有的服務信託份額折價置換債券持有人所持有並選擇方案的債券（每100元債券面值置換35元信託份額），債券持有人取得服務信託份額後間接持有融創房地產附屬公司的特定資產收益權，該服務型信託預計存續4年；接納債券本金上限約41億元。

全額長展期方案，若然本次境內債務重組得以順利推進落地，融創房地產將在上述選項完成後，會以現金方式支付選擇全額長展期方案的債券約1%本金；剩餘本金將會展期至2034年6月9日。

長城環亞控股(00583)公布，出租美國銀行20樓及21樓一部分連車位租約將於12月31日屆滿，控股股東中國長城資產作為承租人不會於現有租賃屆滿時續訂。該集團指，昨天收到承租人的要約函，提出租賃物業美國銀行20樓及車位，自明年1月1日開始至2027年12月31日屆滿，為期3年，承租人於建議新租賃期限內應付租金總值約2836.8萬元。
　　
該集團指，出租物業為美國銀行中心20樓全層，總實用面積約1.2萬平方呎，每月租金64.8萬元，該集團指，建議新租賃的每月租金乃與獨立物業估值師評估的指示性公開市場租金一致，估計物業每平方呎月租約51.26元及車位月租5000元，故出租收取租金收入作為回報。至於所持美國銀行中心21樓整層擬用作該集團的總辦事處。

中遠海能(01138)(滬:600026)公布，斥約1.24億元人民幣向控股股東收購物業。
　　
該集團指，收購廣州國際航運大廈第17層1701號房，建築面積約2374平方米，作辦公用途，未有收入或利潤。該集團指，收購以內部資源撥付，將提升客戶服務水平，並認為購置辦公房優於租賃辦公房。

領展房產基金(00823)公布，冼明陽已獲委任為獨立非執行董事、財務及投資委員會與可持續發展委員會成員，以及翁郭雪梅已獲委任為獨立非執行董事與審核及風險管理委員會成員，均自昨天起生效。
　　
該集團指，冼明陽為Vantage Point Asset Management Pte. Ltd. 董事總經理及Tovana Investment Advisors GmbH共同創辦人兼董事總經理。她於全球房地產及股票行業擁有超過23年經驗。至於翁郭雪梅為豐樹工業信託管理獨立非執行董事，亦為安盛律師事務所顧問。

資本策略地產(00497)公布，截至2024年9月30日止6個月可能錄得公司擁有人應佔綜合虧損約為9億元至9.5億元，而2023年同期則錄得溢利5800萬元。
　　
該變動主要乃截至2024年9月30日止6個月集團投資物業之公平值不利變動及合營企業物業之減值撥備兩項因素綜合所致，而根據集團最近期可查閱之財務資料，所涉金額估計約為6.5億元。投資物業之公平值變動及合營企業物業之減值撥備均為非現金項目。

流標後拆細重推 業界料反應一般

港鐵（00066）東涌線延線東涌東站物業發展項目第一期（東涌東站第一期）去年流標收場，事隔一年後拆細重推，今日起招收意向書，下星期四（21日）截止。項目可建樓面約32.29萬方呎，作純住宅發展，料提供600伙，市場估值約3.23億至8.07億元。業界人士認為，東涌潛在住宅供應量龐大，反應未必太過理想。

流標後拆細重推 提供600戶

東涌東站物業發展項目坐落東涌市地段第53號的地段上，位於興建中的港鐵東涌線延線東涌東站對面。項目將分期進行發展，提供完善的購物、社區設施及公共運輸交滙處配套。東涌東站第一期為港鐵在2024/25財政年度（本財政年度）首個推出的物業發展項目，位處整個發展項目的東南部分，住宅樓面面積上限約32.29萬方呎。根據港鐵估算，東涌東站將於2029年竣工。

港鐵發言人表示，今日起邀請發展商或財團提交發展意向書，截止提交日期為11月21日。港鐵在收到發展意向書後將編訂經甄選之投標者入圍名單，邀請發展商或財團遞交項目正式標書。

資料顯示，東涌東站第一期曾於去年推出，當時發展規模較大，總樓面面積上限約78.34萬方呎，提供住宅連商場設施，其中住宅樓面面積上限約69.59萬方呎，商場樓面面積上限則約8.75萬方呎，預計可興建3幢住宅樓宇，提供不多於1200伙。項目去年9月招收意向書，共收到32份意向，反應符合市場預期。不過，同年11月正式截標時，卻錄得「零標書」，流標收場。

發展局局長甯漢豪在今年10月初公布本財政年度第三季度賣地計劃時表明，東涌東站第一期會於季內重推，但會拆細招標，涉及600伙。

市場估值3.23億至8.07億

今次重新招意向的地皮，可建住宅樓面大減37.3萬方呎或53.6%，住宅單位數目削半，而且毋須興建商場部分。

測量師對東涌東站第一期重推的地價估算保守，估計地價約3.23億至8.07億元，每方呎樓面地價（樓面呎價）約1000至2500元。去年首度招標時，業界曾估算樓面呎價約2000至4000元，故此估值已下跌最多一半。

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚認為，東涌東站第一期拆細重推，雖然投資額下降，但目前發展商傾向競投風險較低的市區中小型地皮，料最終只會收到3至5份標書。

萊坊執行董事及大中華區估價及諮詢部主管方耀明指出，減息後市場氣氛稍為轉熱，惟成交價暫未見大升。今次東涌東站第一期項目位於新發展區，風險較高，估計招標反應未必太踴躍。

華坊諮詢評估資深董事梁沛泓表示，目前樓價和市場氣氛不比去年好，加上東涌潛在住宅供應量大，預料招標反應保持審慎，初步估算樓面呎價1000至1200元，估值3.23億至3.87億元。

本港銀行減息，對樓價的刺激浮現。十大屋苑本月首兩周暫錄得80宗成交，與上月同期的82宗相若，當中8個屋苑樓價按月分別漲0.9%至10.9%，並以3個市區屋苑同樣急彈逾半成最標青。龍頭屋苑鰂魚涌太古城升10.9%最勁，最新平均呎價衝上14836元，創7個月新高。

十大屋苑轉旺 兩周80宗成交

本報統計，十大屋苑本月首14天共有80宗成交，雖較上月同期略少2宗，惟對比今年7月至9月同期僅53至56宗成交，交投已明顯改善。

當中，有一半屋苑本月交投錄得按月上升，幅度由8.3%至2.5倍。增幅最勁是東涌映灣園，由上月同期僅2宗，急彈至本月7宗，屬今年3月同期錄得18宗以來約8個月最多，惟主要是低基數效應所致。反觀鰂魚涌康怡花園交投顯著回落，本月暫僅2宗交易，較上月同期7宗，大減5宗或71.4%，是十大屋苑本月交投量跌幅最大。

樓價方面，十大屋苑平均呎價本月普遍上漲，多達8個屋苑較上月錄得升幅，幅度介乎0.9%至10.9%。市區屋苑跑贏新界屋苑，太古城、康怡花園及觀塘麗港城等3個屋苑，升幅均逾5%，對比10月同期分別上揚5.4%至10.9%。太古城大顯「身價」，除與天水圍嘉湖山莊等4個屋苑同錄價量齊升外，最新平均呎價更漲至14836元，屬今年4月錄得15229元後約7個新高，較上月同期13373元飆10.9%，壓過同區康怡花園的8.7%漲幅，成為十大屋苑樓價升幅之首。

代理表示，自減息以來，太古城交投改善，一連兩個月的首兩周都錄得雙位數成交，特色戶及優質戶相繼有承接，為推升屋苑樓價的主因。

港府積極發展北部都會區，發展局周三（13日）公布元朗牛潭尾初步規劃，發展商趁勢加快推售旗下元朗新盤。泛海集團（00129）元朗洪水橋滙都II（滙都第2期）昨天上載樓書，提供402伙，主打2房戶，部署短期內推出。

泛海國際集團執行董事關堡林指出，滙都I（滙都第1期）成交持續，至今已售出404伙，鑑於市場需求殷切，故上載滙都II樓書，部署短期內推出。

101 KINGS ROAD十伙下周一招標

滙都項目分兩期發展，提供1025伙。滙都II屬於第5及第6座，佔402伙，間隔由1房至3房，實用面積297至535方呎，主打的2房單位佔276戶或68.7%。該期數預計落成日期為2025年6月，樓花期約8個月。

宏安地產（01243）旗下北角炮台山101 KINGS ROAD公布首張銷售安排，下周一（18日）起推出10個3房單位招標，實用面積549至838方呎。宏安地產執行董事程德韻說，項目今天起正式開放示範單位予公眾人士參觀。

中原地產及中原按揭為該盤推出按揭優惠，全期按息H（HIBOR）加1.3厘，封頂息率P（現為5.625厘）減2厘，實際按息3.625厘，另設貸款額0.8%現金回贈。經絡按揭同時提供類似按揭優惠。

恒地（00012）等六大發展商合作發展的九龍東啟德天瀧，亦落實下周一起招標發售15個臨海標準單位，包括10個3房戶及5個4房戶，實用面積1002至1173方呎。

英皇國際（00163）旗下跑馬地項目One Jardine's Lookout昨天沽出全盤最後一伙，單位為27樓C室，實用面積1175方呎，4房間隔，成交價3290萬元，呎價28000元，成交價及呎價均創項目新高。買家為英皇集團主席楊受成，購入單位予太太作長線投資用途。

港股連跌5日，二手續以低價、減價和蝕讓主導，港島東屋苑呎價跌穿1萬，鰂魚涌康山花園一個3房戶以587萬（已補地價）沽出，呎價9,915元；另上水御皇庭套3房，累減210萬元易主。

上水御皇庭3房 720萬易手

中原地產首席分區營業經理楊文傑表示，康山花園9座低層B室，實用面積592平方呎，3房間隔，叫價600萬元，現以587萬元易手，減價13萬元，呎價9,916元，售價和呎價均為近4個月低。而售價較網上銀行估價619萬元低32萬或5%。

原業主於2005年以218.8萬元購入上述單位，持貨19年帳面獲利368.2萬元或升1.7倍離場。

另方面，市場人士指，上水御皇庭1座低層D室，實用面積692平方呎，套3房，叫價930萬元，及後調整至880萬元，終以720萬元易手，呎價10,405元。原業主於2005以370.8萬元購入，持貨19年帳面獲利349.2萬元或升值94%。

白石角雲滙2房 半年蝕43萬

同時，美聯物業大埔逸瓏灣分行(8)首席高級營業經理周南輝指，白石角雲滙2期8座高層A2室，實用面積501平方呎，2房連儲物室間隔，向東北，享內園及海景，原業主一手購入後未曾入住，叫價850萬元，外區首置客議價以808萬元承接，呎價16,128元。

原業主今年4月中以851萬元購入，持貨僅半年帳面損手43萬元。

其次，銀主積極出貨，大圍薈蕎1房銀主盤以450萬元沽，利嘉閣地產高級分區董事馮澤源指出，薈蕎1翼低層A5室銀主盤，實用面積389平方呎，1房間隔，叫價500萬元，終以450萬元易手，減價50萬元，呎價11,568元。

原業主於2018年2月以一手價726.2萬元購入，早前變成銀主盤，業主持貨約6年餘，帳面蒸發276.2萬元，期內貶值38%。屋苑今個月暫2宗成交，造價一個比一個低。

一手大額交投頻現。啟德天璽•海3,719萬元標售出1伙4房戶；屯門瑧譽以1.16億元沽出2號洋房。

新地 （00016） 旗下啟德天璽•海，最新錄得1伙標售成交，單位為第3座21樓B單位，4房間隔，實用面積1,089平方呎，成交金額3,719萬元，成交呎價34,151元。

另保利置業 （00119） 旗下的現樓屯門瑧譽，最新以1.16億元沽出2號洋房，實用面積5,207平方呎，呎價22,278元。

英皇國際 （00163） 旗下跑馬地One Jardine's Lookout，沽出全盤最後1伙，成交單位為27樓C室，實用面積1,175平方呎，屬4房雙套大戶，並由英皇集團主席楊受成斥3,290萬元購入，呎價2.8萬元，創項目標準戶售價及呎價新高。據悉，楊受成購入單位送贈太太作長綫投資用途，另外，英皇國際副主席楊政龍表示，項目共123個單位悉數沽清，套現逾10.3億元。

火炭星凱‧堤岸昨沽2伙

另外，太古地產 （01972） 前「大班」簡基富旗下的The Development Studio（TDS）發展的上環42 TUNG ST.最新連沽2伙，包括一個以招標形式出售的5樓平台特色戶，屬於全盤唯一2房平台特色戶，實用面積為585平方呎，連363平方呎平台出售，成交價1,539.3萬元，呎價約26,313元。另一單位以價單方式售出，位於8樓，實用面積585平方呎，成交價1,633萬元，呎價約27,915元。

火炭星凱‧堤岸昨日沽出2伙，中洲置業營銷策劃總監楊聰永表示，項目開售至今累售1,251伙，佔全盤1,335伙逾93%。

二手樓價指數持續低位徘徊，舖位價格跌勢更明顯，尤其是舖市高峰期拆售的商場「劏舖」，價值高峰期蒸發97%。

其中，尖沙咀首都廣場連錄2宗大幅蝕讓個案，首都廣場3樓T101舖，建築面積約92平戶呎，原業主2013年以496.8萬元購入，剛以15萬元易手，呎價1,630元，平過農地價，業主持貨11年帳面蝕讓481.8萬元，期內蒸發97%。

其次，首都廣場2樓S203舖，建築面積約76平方呎，原業主2013年以399萬元購入，剛以15萬元易手，呎價1,974元，業主持貨11年帳面蝕讓384萬元，期內蒸發96%。

土地註冊處資料顯示，山頂道8號A2座高層A室，實用面積1,869平方呎，原本叫價1.1億元放盤，議價後以9,000萬元易手，呎價約4.8萬元。

資料顯示，原業主早於2012年，以滙知有限公司名義入市，公司董事為馮依琪及馮依凌，即是禹銘投資馮耀輝之女兒，當年購入價7,500萬元，是次易手帳面獲利1,500萬元，期內升值20%。

其次，西半山干德道Cluny Park A室，實用面積2,286平方呎，屬於4房間隔，原本叫價9,000萬元放盤，議價後約7,680萬元易手，呎價約33,596元。資料顯示，業主早於2017年以1.03億元購入，持貨約7年帳面蝕讓2,620萬元離場。

近期甲廈買賣明顯增加，業內人士認為，減息增強買家入市信心，惟仍有平盤於市場上，故造價仍較低。

據中原每月10大指標甲廈買賣成交上，上月錄得7宗買賣，交投上升。上環信德中心錄2宗成交，其中一宗為東翼招商局大廈19樓1及17室銀主盤，面積共約3,298平方呎，以約4,100萬元成交，呎價約12,432元，為近10多年新低。

翻查資料，該物業曾由中聯石化前主席許智明及相關人士擁有，2017年底以約9,739.6萬元購入，呎價約29,532元，早前單位淪銀主盤。按現時成交價計，單位於7年間，大幅貶值約5,637萬元，跌價約58%。

力寶中心無窗戶 成交呎價1.5萬

至於金鐘力寶中心更一連錄4宗買賣，包括1座高層03室，面積約3,124平方呎，以約4,217萬元成交，呎價約13,499元，屬低價成交。原業主於2006年以約2,561萬元購入，持貨18年轉手，獲利約1,656萬元。

另外，力寶中心第2座3510室，面積約392平方呎，以約580萬元易手，平均呎價約14,796元，該單位位處電梯槽旁而無窗的迷你空間，造價向來偏低。

至於尖沙咀方面，星光行中高層32室，面積約754平方呎，以約500萬元易手，呎價約6,631元。

中原工商舖黃瑋琮認為，最近整體甲廈市場買賣增加，主因9月起減息，令買家入市信心加強。整體而言，現市況處好淡爭持格局，仍有業主較睇淡後市，以低價放售物業，故最近甲廈成交增，而造價仍偏低。

馬亞木家族 連環拆售中環甲廈

除了傳統10大指標甲廈外，其他甲廈買賣亦有上升，「小巴大王」馬亞木家族近期拆售2項目，其中持有多年的中環環球大廈23樓全層甲級寫字樓進行拆售，並售出03室，面積約1,394平方呎，以約3,000萬元交吉售出，呎價約21,521元。另資料顯示，該家族亦拆售中環中心27樓1及13室，面積約5,062平方呎，以約1.03億元成交，呎價約20,348元，屬理想價格。

黃瑋琮分析，現階段未能斷定甲廈呎價是否見底，但見近期承接力，相信價格離底不遠，短期內造價仍會偏低，成交量上升。

統計指，今年首10個月甲廈錄85宗買賣，較去年增近15%。

美聯工商舖資料研究部發表的《商廈快訊》報告指出，10月份共錄得9宗指標甲廈成交，按月增加2宗，而今年首10個月則錄得85宗成交，較2022年及2023年的數字分別增加約37.1%及14.9%。租售價方面，指標甲廈售價按月下跌約2.8%，而租金則按月微升約0.6%。

租賃成交方面，市場再錄得有資產管理行業擴充樓面。美資對冲基金Millennium Management以月租約239萬元租用國際金融中心2期中高層樓面，以及萬方家族辦公室以月租約113萬元租用中環中心中層樓面。此外，內地電商京東旗下的企業亦以月租約33萬元租用中環怡和大廈高層樓面。

改裝商廈擬寬限 乙廈看俏

美聯商業董事李鎮龍表示，政府在新發表的施政報告中推出多項強化香港財富管理業務的政策，以及放寬改裝酒店和商廈為學生宿舍的限制。措施有助鞏固本港作為國際財富管理中心的地位，預料資產管理相關的行業將會成為商廈的主要租戶。目前商廈空置率高企，放寬改裝商廈的限制有助紓緩目前商廈市場供過於求的局面，建議政府提出標準補地價的方案或收取容忍費的措施，從而加快商廈業主改裝旗下物業的進度。

此外，投資者可以留意乙級商廈的投資機會。一旦放寬改裝商廈的政策得到落實，相信具備改裝為學生宿舍的乙廈物業價值將得到提升。

他又指出，聯儲局在11月的議息會議再度減息25點子，而本港各大銀行亦跟隨將最優惠利率減低。配合金管局放寬物業按揭貸款的政策，相信措施能為投資者入市提供誘因。在10月份金鐘及上環皆錄得有甲廈物業以超過10年的低位成交，此外，目前不少位於東九龍的甲廈平均呎價亦低於10,000元的水平，預料未來將有更多投資者低價吸納優質商廈物業。

本港主要銀行再度跟隨美國減息，嘉華國際營銷及市場策劃總監（香港地產）温偉明認為，減息及放寬按揭門檻等會促使部分定存資金流向物業市場，同時「供抵過租」趨普遍，吸引更多市民置業。儘管需求因此有所增加，但在新盤庫存量仍然高企下，相信樓價將平穩發展。

温偉明接受本報訪問時表示，定存資金會否流入樓市，取決於投資物業的吸引力。住宅租金因政府「搶人才」政策而持續向上，但樓價仍維持低水平，尤其是中小型住宅，加上在全面「撤辣」、減息及放寬投資物業按揭門檻等因素，確實會促使部分投資者，將其定存資金轉作買樓作長線投資。

與此同時，減息後中小型住宅「供抵過租」的情況越見普遍，吸引更多市民置業，除因租樓不及供樓划算外，還可享受未來樓價升值的潛力。以差估署私宅樓價指數為例，9月份指數較3年前高位回落約27.7%，但買樓屬長線投資，若與2009年9月比較，15年間累積升幅約達1.22倍。

儘管需求有所改善，但因新盤庫存量仍然高企，且香港整體經濟復甦速度較預期緩慢，相信樓價不會大升大跌，會維持平穩發展。至於租金，因為突如其來的需求逐漸被市場消化，料升幅會有所放緩。

料樓價平穩發展

新一份《施政報告》優化「新資本投資者入境計劃」，容許投資移民購買5000萬或以上住宅，當中最多1000萬可以計入投資總額，温偉明認為，措施對豪宅市場有正面影響。

根據一手住宅物業銷售資訊網資料數字顯示，上月金額5000萬或以上的一手成交宗數約有68宗，按月增加約1.5倍，當中42宗於10月16日《施政報告》發表當日或之後錄得，明顯下半月成交量較上半月多約61%，但能否持續帶動豪宅交投，暫時仍持觀望態度，現階段相信成交量及樓價會平穩發展。

至於政府進一步放寬按揭，不論任何樓價、不論出租還是自住、個人或公司名義購入，按揭成數劃一為70%，供款佔入息比例上限劃一為50%，温偉明說雖然大部分用家可以透過按保計劃，承造高成數按揭，例如樓價1000萬或以下可借9成，表面上對用家幫助不大，然而對樓價3000萬物業的買家來說，也是一種貸款額度放寬，對他們有實際幫助。

投資物業按揭成數由6成放寬至7成，投資借貸槓桿提高變相降低入市成本，會吸引投資者；放寬供款佔入息比率上限，亦可進一步改善投資環境及買樓收租的誘因，惟本港投資者普遍較謹慎，少有冒險「刀仔鋸大樹」。

投資借貸槓桿提高

問及公司未來增加土地儲備策略，温偉明說會繼續循競投政府土地、市建局及港鐵發展項目等渠道去增加土儲。他建議，政府應減少發展商於社區設施方面的承擔，又或將其獨立於住宅之外進行發展，以免增加項目的設計難度、發展年期及風險。

他又指出，近年發展商以「低價投地，市場普遍解讀為看淡後市，然而實際上是由於發展商需要承擔興建社區設施或其他「隱藏」的基建設施，導致項目成本及風險上升，有關因素於地價中反映出，故此若政府剔除或優化興建這些設施，相信會吸引更多發展商投地，從而令地價亦有所提升。