富華創新（3056）昨（18）日召開法說，今年前三季，富華新及其子公司總太營造累計營收2.37億元，每股稅後虧損0.34元。富華新第4季總銷159億元北屯造鎮案「心之所向」進入交屋潮，法人估，全年營收有望上看百億，並轉虧為盈。

此外，富華新三大指標案包括水湳「文商15」、「文商53」及太原路案，預計明年陸續進場，初估三案總銷合計約175億元，可望推升公司整體營運穩健成長。

分析富華新營運表現，今年主要營收來源以餘屋銷售、子公司總太營造的營收為主，前三季合併營收2.37億元，營業毛利0.46億元、毛利率19%，稅後淨損1.19億元，每股稅後虧損0.34元。

富華新總經理洪志成表示，今年前三季尚無新案完工入帳，導致每股小幅虧損，不過總銷159億元的「心之所向」於第4季進入交屋階段，截至目前已交屋539戶，認列營收44.03億元，交屋進度達28%，預計明年第1季可完成全數交屋。目前仍在銷售中、總銷90億元的水湳經貿園區「之序」案，銷售率達52%，預計於2027年完工。

另外，由富華新100%持股的總太營造表現亮眼，其承攬項目涵蓋社會住宅、公共工程及民間工程，總承攬金額達50.4億元，未來將持續擴大承攬規模。

針對後續推案布局，洪志成指出，公司目前持有三筆重要土地預計明年陸續推出，包括位於水湳經貿園區綠美圖旁的「文商15」，基地面積1,936坪，正申請建照中，未來將以住宅與商辦產品為主，總銷約92億元。

另有「文商53」，基地面積649坪，正在進行產品調整，計畫2025年第2季進場，總銷63億元。而今年9月購入的北屯區太原段110地號土地，預計最快於2025年第3季推出，總銷20億元。

皇昌營造（2543）昨（18）日在法說會上表示，目前在手工程案約800億元，兩家子公司宏昌、和昌明年在工程承攬量增加、新增預拌廠下，集團綜效將再擴大，尤其明年案量百億元起跳的第四座液化天然氣接收站將招標，在自身專業工程技術下，將積極爭取該標案。

皇昌營造指出，今年9月底新成立的地下基礎專業工程子公司宏昌，主要業務為連續壁、基樁、擋土設施等地下基礎專業工程，目前已有業務貢獻營運，預計明年第2季在母公司工程承攬下，將擴大貢獻營運，同步深化集團從材料供應到施工端之一條龍施作工程。

另外，皇昌表示，集團另一家子公司和昌，目前旗下已有台北內湖廠、桃園楊梅廠、桃園觀音廠，加上今年已新增新北市汐止預拌廠，共四大廠，公司規劃2025年再新增一家桃園預拌廠，新廠可能落在平鎮、大溪等地，屆時集團年產能將從目前60餘萬立方米、再往上跳，有利集團縮短運距、擴大混凝土供貨量涵蓋率，並同步做到節能減碳。在兩大子公司和昌國際、宏昌基礎營運持續擴大下，將強化皇昌集團營運綜效擴大。

皇昌指出，近三年集團積極搶攻公共工程案，2022、2023、2024年承攬工程金額各達394億元、102億元、426億元，其中軌道工程占比約達69.2%，海事工程比重為20.2%，建築工程約6.8%；不僅承攬金額持續擴大，皇昌在建工程金額也同步壯大，其中2022年約318億元，去年達470億元，今年至10月底達801億元，將成為集團中長期營運穩定業績來源。

據聯徵中心最新數據顯示，全台同時持有房貸、信貸的雙貸族人數，截至7月達37萬4871人，創歷年最高，同時年增2萬2258人，增幅達6.3%亦刷新歷年同期最高。大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶說，人數大增是因房價高漲，不少購屋人需經由信貸補上資金缺口，生活壓力下亦讓不少人借信貸「度時機」。

據聯徵中心數據，全台7月雙貸族人數約近37.5萬人，平均每人房貸金額591.7萬元、平均每人信貸金額達106.1萬元，三項數據都創下歷史最高。

賴志昶指出，央行自3月宣布升息，6月再推出第六波信用管制措施，惟雙貸族人數與貸款金額仍續創新高，主因有二，一是疫情來房市多頭，全台房價居高不下，較不具資產實力的購屋人僅能藉由信貸補足頭期款；二是通膨環境下，房貸族為平衡日常開銷，不得不增貸維持生活品質。

另外，賴志昶說，去年底至今年中旬的房市多頭，也導致不少人產生FOMO (錯失恐懼症)追價心態，使雙貸族寫下新高。

觀察歷年數據，雙貸族人數走勢與房市大盤相符，如2012年房價飆升且市場蓬勃，當時購屋熱潮延燒全台，讓雙貸族人數也成長至31.3萬人，但隔年起市場氛圍翻轉，之後雙貸族人數長年保持20餘萬人，直到2020年歷經疫情後，熱錢回台致房市復甦，雙貸族也再突破30萬人大關且漲幅持續高漲。去年雖稍有衰退，但該年度下半年因應新青安貸款風潮，雙貸族人數又再度飆升。

觀察歷月數據顯示，去年5月起，雙貸族人數即持續刷新歷史最高紀錄。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨說，下半年面臨全球地緣政治影響，金融波動風險提高，加上央行陸續推出信用管制措施，房市前景較不明朗。此波房市多頭不少房貸族以房增貸，或是再借信貸，放大操作槓桿，但若遇股市下殺或房市翻轉，將難以收拾，投資者應審慎評估，槓桿操作不可不慎。


房價與生活壓力雙殺！7月「雙貸族」人數、房貸和信貸金額均創新高
經濟日報

據聯徵中心最新數據，今年截至7月國內房貸、信貸「雙貸族」人數約近37.5萬人、年增6.3%，且每人平均房貸金額達591.7萬元、信貸金額約106.1萬元，人數、年增幅、房貸和信貸金額等四項數據均創歷史新高。

大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，雙貸族人數與貸款金額續創新高，主要原因有二，一是疫情以來房市多頭，國內房價高居不下，口袋較淺的購屋人，僅能藉由信貸來補足頭期款；二是在通膨環境之下，房貸族群為平衡日常開銷，不得不增貸「度時機」、維持生活品質。

賴志昶表示，觀察歷年數據發現，「雙貸族」人數與房市走勢有高度相關，2020年疫情席捲，加上海外熱錢持續回台，尤其世界各國政府啟動寬鬆貨幣政策，造成通膨，同時資金灌入不動產市場，讓當年雙貸族人數突破30萬大關，且每年人數增加幅度在2~6%間；2023年因疫情短暫重啟，加上政府打炒房、《平均地權條例》新修法送審，抑制房市交投火熱氣燄。

惟《平均地權條例》新修法上路後，其中預售屋因禁止轉售，讓市場賣壓大減，且國內經濟表現佳，加上政府釋出令青年有感的新青安優惠貸政策，房市買氣重啟，同步讓雙貸族人數、金額持續飆升；且從2023年5月起，雙貸族人數持續刷新歷史最高紀錄至今。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨表示，下半年面臨全球地緣政治影響，金融波動風險提高，加上央行陸續推出信用管制措施，房市前景較不明朗，此波房市多頭不少房貸族以房增貸，或是再借信貸放大操作槓桿，當遇股市下殺或房市翻轉將難以收拾，投資者應審慎評估，槓桿操作不可不慎。


台灣猛打炒房 房價抗壓 雙貸族負擔更重
央行信用管制「波連波」，房價卻愈打愈高；國人無奈辦信貸，還款兩頭燒
工商時報

近一年來房市掀起追價熱潮，房價高漲，購屋族需藉由信貸補上生活壓力及資金缺口，導致國內同時背負房貸及信貸的「雙貸族」大增，數據顯示前七月人數達37.5萬人，一年內增加2.2萬人、年增6.3％，人數及年增幅雙雙創下歷年新高，估算平均每個雙貸族身背591.7萬元房貸、106.1萬元信貸，兩者金額均為史上新高。

根據聯徵中心統計，國內雙貸族人數在2012年以前也曾超過30萬人，不過在2014～2018年間穩定維持在28萬餘人，2019年起隨著房市回溫快速增加，去年下半年因新青安政策帶動一波購屋熱潮，自去年5月至今，雙貸族人數更是月月刷紀錄，近五、六年來的房市多頭，至少增加超過8萬名雙貸族。

值得注意的是，雙貸族身上背負的房貸與信貸金額，更是逐年提升；雙貸族的房貸在2018年突破400萬元、2022年突破500萬元，迄今已達591.7萬元；信貸擴增速度也不亞於房貸，2016年突破60萬元，2019年突破70萬元，今年更是首度超過百萬大關，達106.1萬元。

換言之，平均每個雙貸族身背的房貸加信貸合計已逼近700萬元。

大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，中央銀行3月升息，6月雖推出第六波信用管制措施，不過雙貸族人數與貸款金額仍持續創新高，主要是反應新冠疫情以來房市多頭，全台房價高居不下的現象，而資金較為有限的購屋人，僅能藉由信貸來補足頭期款；此外，在通膨環境下，房貸族群為平衡日常開銷，不得不增貸以維持生活品質。

不過，央行陸續推出信用管制措施，使房市前景不明朗，這波房市多頭，不少房貸族以房增貸，或是再借信貸放大操作槓桿，一旦遭遇股市下修房市翻轉，就將面臨更大還款違約風險。

皇翔建設（2545）總經理廖宇祥昨（18）日表示，儘管市場近期受到限貸干擾，但皇翔購地、推案計畫都不會變，未來也會積極配合政府政策，參與公辦都更案。對於明年房價，廖宇祥預估「仍將持平，因為原來的成本就很高。」

永和大陳單元4公辦都更案昨日舉行簽約典禮，新北市長侯友宜出席，並由新北住都中心執行長錢奕綱與皇翔建設董事長廖年吉共同完成簽約儀式。

「永和大陳」有全台最複雜都更案之稱，全區約8.7公頃，被劃分為七單元，其中單元3、4由皇翔建設拿下。廖宇祥指出，單元3基地面積近4,000坪，預計明年第1季動工，採邊建邊售，預計2029年完工；單元4基地面積約3,817.23坪，由於作業流程需要時間，最快一年後動工，預計2032年完工，兩案合計總銷逾600億元。

儘管今年房市第3季起受到銀行房貸滿水位、央行第七波房市信用管制，影響市場買氣，面對房市氛圍轉變，廖宇祥昨日致詞時表示，從單元3以來，雙方（皇翔與新北住都中心）一直都有很好的合作默契，會努力將單元4打造更好的住屋品質，交給在地居民。

皇翔建設近年積極參與公辦都更、捷運聯開案等，對於央行第七波房市信用管制的影響，廖宇祥表示，公司未來的購地策略、推案計畫都不會變，2025年推案會照著時程走，目前沒有延後計畫，畢竟上市公司每年還是需要穩定推案，另外，也會積極參與政府公部門的公辦都更案以及購置土地。

至於明年房市景氣及銷售策略，廖宇祥認為，房價會有彈性的空間，但營建及土地成本居高不下，應該會是持穩發展，整體而言，市場還是有剛性需求。

針對銀行房貸滿水位風波。皇翔建設副總游玉華指出，目前第二戶貸款確實比較困難，但是皇翔都有長期往來的銀行，衝擊相對較小，還沒遇到已購客自備款不足要解約的狀況，當然公司也會協助客戶找銀行。

展望未來，游玉華指出，目前市場仍有剛性需求，只是政策讓購屋族觀望心態變濃厚，市場需要一段時間適應，之後供需應該會慢慢恢復正常，而皇翔手中六個都更案及非都更建案，都會按照時程規劃進行。

永和大陳案最複雜都更 引爆周邊行情

永和大陳案有全台史上最複雜都更案之稱，主因產權複雜，陸續整合耗費十年以上，最後劃分為七個單元，皇翔（2545）取得其二，占三成開發面積，由於該地位處新北蛋黃區，未來建案單價可能水漲船高。

「永和大陳公辦都更案」七大單元中，單元2由勝治機構旗下開晟開發得標，2020年完工交屋「勝開大地」，據實價登錄，每坪最高成交價88.91萬元；單元3、4由皇翔建設得標；單元5由茂德機構旗下的統一工商綜合區開發公司得標；單元6、單元7由永和在地建商漢皇建設得標，單元1則明年公開招商。

新北市長侯友宜指出，單元2在2020年完工入住，成功打下重要基礎，單元3即將施工、市府負責招商的單元5、6、7目前審議中，預計自2025年下半年分別動工，市府更責成新北住都中心在捷運頂溪站周邊推動大型更新案，希望能為永和注入新機能及帶動周邊更新的新量能。

住展雜誌企研室總監陳炳辰分析，永和屬新北市蛋黃區，居住機能成熟，地狹人稠，一地難求，且房價也易漲難跌，還有資產增值效益，房價長期與板橋區互別苗頭，新案相當稀缺，如今頂溪站周邊已有三位數交易案現身，後續在永和國小周邊新案也有意看齊價碼，此次新案量體如此之大，又具備建商品牌，樓層、選材等優勢，開案來到高檔水位機率不低。


皇翔不畏房市逆風 積極購地推案
簽下永和大陳 總銷逾600億元
工商時報

房市逆風中，皇翔建設挺進百億大案，簽下「最複雜」公辦都更案永和大陳單元3、4共逾7,700坪、總銷逾600億元。皇翔總經理廖宇祥表示，房市政策不影響皇翔未來購地、推案腳步。

皇翔在手的政府公辦都更案已有七筆都在新北市，堪稱新北「公辦都更大戶」，包括板橋「皇翔來青」、土城頂埔「皇翔泱美」、新莊文德案、永和大陳單元3、單元4、中和保二總隊案、板橋介壽案，總銷金額超過1,000億元，其中規模最大的公辦都更案位於永和大陳，囊括單元3及單元4合計面積達7,775坪，皇翔包辦整個大陳7大單元總面積8.2公頃的3成多。

皇翔堪稱新北市「都更大戶」，近年已拿下七大案，除板橋「皇翔來青」已完工交屋外，土城頂埔案「皇翔泱美」總銷約27億元，預計明年完工取得使用執照；新莊文德案動工初期暫估總銷約130億元，2026年取得使照；永和大陳單元3案2029年取得使照，總銷共300億元；中和保二總隊案「皇翔堡可夢」總銷125億元，2029年取得使照；板橋介壽案今年第二季已完成都更報核、正等地主選屋中；接下來永和大陳單元4案，估計全區總銷逾300億元。

廖宇祥表示，皇翔積極參與公部門的公辦都更案，並持續購地推案，雖然房市目前有銀行自主限貸影響，但是皇翔推案、買地計畫並不會停下來，明年推案計劃還是會照著走；預期明年房走勢，還是會持平發展，畢竟土地及營建成本還是居高不下。

觀察當前房貸排隊潮問題，皇翔副總經理游玉華表示，目前皇翔的已購客戶，有小部分碰到第二戶以上貸款成數較低的狀況，不過皇翔仍協助取得銀行的貸款，影響不大。

中央銀行針對房地產，連續推出7波選擇性信用管制措施，台中市不動產開發商業同業公會理事長林正雄上午說，打房的力度太大，已經對房地產市場造成傷害，呼籲政府不要再推出第8波。

林正雄上午代表台中市不動產開發商業同業公會跟東海大學簽署合作備忘錄，他在會後接受記者採訪時做以上表示。

雖然正屬於政府打房的階段，但是台中市不動產開發商業同業公會仍然和東海大學合作，成立「不動產經營管理組」的EMBA專班，進一步為房地產產業培養高階的經營管理人才。

林正雄說，這些傷害展現在交易變得冷清，而且買賣雙方的糾紛變多了，對房地產產業根本是硬著路，而不是軟著陸。內政部甚至還要建築商用20年消化貸款差額，建築商又如何能扮演金融業的角色？

他說，中國大陸因為太過嚴厲的打房措施，重創房地產產業，現在要救都救不起來，台灣現在已經也有這樣的味道了，希望政府不要再推出第8波的信用管制。

林正雄也認為，川普當選美國總統之後，房地產的建材似乎還有漲價的趨勢，因此通貨膨脹仍然蠢蠢欲動，趁著現在買房可以議價的階段，想要買房的民眾應該可以在這個時候下手。


房市急凍、購屋糾紛頻傳！林正雄：台灣房市出現大陸的影子
工商時報

自從央行9月中祭出第七波選擇性信用管制打炒房以來，不僅房市交易急凍，甚至衍生出愈來愈多的購屋糾紛！台中市不動產開發公會理事長林正雄今（18）日指出，目前房市不僅買氣急凍，因為貸款額度不足所造成的投訴案暴增，「大陸透過政策與抽銀根打房，我們已經看到台灣房市出現大陸的影子，建議政府別等到像大陸房市一樣硬著陸、才要來談救市！」

林正雄強調，央行第七度出重手打房的力度太大了，可說是有史以來最嚴厲的打房措施，因為金融政策的不穩定，已經對房地產業造成嚴重傷害，「我們接受政策，但不能接受傷害」，不能政策一推出就馬上實施，也不該溯及既往。正因為政策的不明朗，讓想買房的人心存觀望，呼籲政府別再推出第八波打房措施了，否則就像大陸政府如今即使強力救市、還是救不動一樣！

目前房市雖然面臨政府打房、進入寒冬之際，林正雄18日代表台中市不動產開發公會與東海大學簽署合作備忘錄，雙方攜手宣布成立「不動產經營管理組」的EMBA專班，進一步為房地產業培養高階的經營管理人才。林正雄在會後受訪時做了上述表示。

今日簽約儀式，包括東海大學校長張國恩、東海管理學院院長王凱立、台中市不動產開發公會理事長林正雄等公會理事長們、以及EMBA主任李成等人皆共同出席見證。未來課程也將特聘實務經驗豐富的業界講師，包含龍寶建設董事長張麗莉、地政士李嘉嬴、建築師龔瑞琦、估價師黃昭閔等重量級人物，傳授不動產領域的知識與實務經驗，培養具專業競爭力的管理人才，助力中部不動產產業發展。

東海大學管理學院長王凱立說，EMBA「不動產經營管理組」以多元課程設計與實務導向為核心，課程涵蓋經營管理、建築設計、土地開發、估價與財務、不動產法規及永續經營等關鍵領域，課程不僅專注於理論知識的傳授，更注重學員的實務操作能力，期望培養能適應市場變化、具備創新與實戰能力的不動產經營管理菁英。

EMBA主任李成指出，管理學院一向注重實務結合學術，成立「不動產經營管理組」是希望能以多元課程與產學合作的模式，打造不動產產業未來的領軍人才，讓同學不僅具備專業素養，更擁有國際視野與實戰經驗。

東海大學校長張國恩表示，不動產產業是支撐台灣經濟的重要基石，而中部作為台灣不動產發展的核心地區，對高階人才的需求尤為迫切。成立不動產經營管理組將整合學術資源與業界專業，推動人才升級與產業轉型。

張國恩也強調，此次除了成立「不動產經營管理組」，還與台中市不動產開發公會理事長林正雄簽署合作備忘錄，展現出東海大學在推動中部不動產教育與產業發展上的領導地位，這不僅是學校發展的里程碑，也將為台灣不動產產業升級帶來契機。

林正雄表示，不動產領域占了全國GDP的20％至35％，是台灣經濟的基石，目前在產業實務上，不僅是缺工、缺料，還缺少中高階經營管理人才，不動產業整體橫跨了17個專業領域，更顯得跨領域的人才非常稀缺。東海大學與台中市不動產開發公會簽署合作備忘錄，象徵雙方展開全方位產學合作的里程碑。

林正雄強調，中部地區的不動產市場發展快速，但高階專業人才供應不足，今日攜手中部各個不動產相關產業公會與東海大學攜手合作，無非是希望透過結合學術資源與產業需求，打造一個長期穩定的人才培育平台，助力中部不動產產業的持續發展與創新。

內需回溫，店面交易也逐漸熱絡；據實價登錄統計，2024年新北市店面成交單價最高者位於永和區的樂華夜市商圈一樓店面，6月成交總價4,714萬元、每坪成交單價162萬元，共29坪，目前由老牌鍋貼業者經營中。

台灣房屋永和加盟店店東莊威玲指出，永和區是全台人口密度最高的行政區，而捷運頂溪站到樂華夜市路段的人流量相當高，尤其是正永和路上的店面，幾乎沒有空置期，店面投報表現好，這裡店面經營型態多為餐飲業、便利商店、服飾業等，且承租狀況穩定，這次成交的近30坪店面，總價4千多萬元，相較同路段店面大多要價6千萬元以上，入手總價相對較低，因此吸引買方進場。

台灣房屋觀察今年的新北店面交易，每坪成交單價第二高是位於新莊副都心重劃區的百坪樓店，總價約1.58億元、每坪成交單價160萬元，將由銀行業者進駐；而第三至第五名的樓店，都由林口A9生活圈的「森聯摩天41」店面包辦，每坪成交單價落在148.1~155.4萬元，總價6,631萬元到1.15億元。

台灣房屋林口工一產專加盟店店東黃畇甯表示，「森聯摩天41」在桃園機場捷運A9站旁，屬於林口蛋黃區，而東森集團總部、林口三井OUTLET二館等也將要陸續完工，商圈未來發展性高。

黃畇甯指出，由於一樓店面廣告效益高，該社區的一戶三角窗店面，還曾創下每坪最高成交單價165萬元，登上林口最貴店王，該區店面每坪月租金依不同坪數大小，約15~25萬元上下，適合的業種多元，包括咖啡餐飲業、銀行業、醫療診所等都相當適合。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，店面買方除了自用之外，許多置產者都以中長期投資，甚至傳家為前提，因此老商圈穩定收租的舊店面交易並不頻繁，新交易高價多半轉往新興重劃區。

張旭嵐表示，這類新社區店面臨大馬路、店面氣派，也較適合重形象的高級品牌，像是診所、銀行等等，這些大品牌砸重金裝潢，因此租期長，租期短則3~5年、長則15~20年，租金收益穩定，受置產族青睞。

張旭嵐分析，川普當選美國總統後，國際皆關心後續可能產生的經貿變化，在關稅保護政策下，具備抗通膨且穩定投報的店面，商辦等商用不動產，將會是接下來高資產族的關注焦點。

第一建經研究中心副理張菱育說，今年下半年開始，受到央行限貸令的管制之下，名下有房屋者，第一戶購屋貸款無寬限期；而第二戶住宅貸款上限降至五成、無寬限期，但是店面這類型的商用不動產則不受限制，不過也要留意，若店面的建物權狀登記用途有包含「住」字樣，仍然會在管制範圍內。

預算有限，想要入手新古屋也並非不可能！永慶房產集團根據實價登錄資料統計，近一年七都屋齡10年以內且總價千萬元以下的電梯大樓十大熱銷行政區。其中，高雄楠梓區交易量最多；臺中兩區居住空間大、性價比高。

觀察交易量前十名行政區，高雄就包辦5區，分別為楠梓、鳳山、橋頭、三民和仁武。尤其楠梓區以高達926件交易量拿下七都之冠。

永慶房屋研展中心副理陳金萍指出，楠梓區目前房價仍相對親民，總價約800多萬元就有機會買到屋齡10年以內2房至3房的電梯大樓，以相對輕的負擔就能擁有寬敞、新穎的居住空間，對於預算有限，但同時又渴望擁有新古屋的民眾，是個相當經濟實惠的選擇。

位居第二名為新北的淡水區，交易量高達768件，也是雙北市唯一上榜的行政區。

陳金萍表示，淡水區擁有捷運、輕軌，未來還有淡江大橋和淡北道路，交通建設逐漸到位；此外，生活機能逐步成熟，且在雙北市中屬於房價較為親民的區域，成為不少首購族群的購屋天堂。

以千萬元預算，仍有機會購入屋齡10年以下且面積逾30坪的新古屋電梯大樓，當中以淡水新市鎮等區域的交易尤為活絡。

從坪數方面觀察，同樣以千萬內預算購得屋齡10年以下電梯大樓，臺中市的梧棲區、清水區能買到較大的居住空間。

陳金萍指出，梧棲區和清水區都位在臺中的海線地區，受惠於臺中市政府積極推動臺中港2.0計畫，串聯海線生活圈，吸引不少產業進駐，並且未來將有捷運藍線行經，也進一步提升區域的發展潛力，也讓海線地區逐漸受矚目。

陳金萍表示，梧棲區和清水區房價相對親民，想以總價約800萬元左右預算，入手坪數近40坪的新古屋電梯大樓，尤其可往臺中港新市鎮特區尋找，適合有較大居住空間需求的民眾入主。

房產代銷天王海悅國際前三季獲利攀峰，接下來自建案的爆發力，可望是未來成長新動能，估計今年起至2027年後共將有67.25億元的潛在營收陸續入帳，來自自建案的業績貢獻占比將逐步放大。

海悅18日舉辦法說會，受惠代銷案在全台順銷的激勵，今年獲利可望大豐收，累計前三季營收達58.42億元，稅後純益20.47億元，每股稅後純益（EPS）達13.25元，已逼近去年全年13.86元，獲利創歷年同期新高紀錄。

海悅表示，目前海悅在全台線上銷售中個案總銷達1,548億元；後續接案量已達3,302億元，合計總接案量已逼近4,850億元，增添未來數年代銷案的業績成長的動能。房地產自建案方面，海悅表示，目前在全台逾30筆開發案在手，今年起至2027年累計將有67.25億元的潛在營收陸續入帳，來自自建案的業績貢獻占比將逐步放大。

另外海悅股權轉投資布局，也相當積極，握有皇普、華建、新應材、長樺開發、恆海建設、永佳捷等多家公司的轉投資持股，挹注長期穩定的股利收入。

海悅分析，新青安房貸政策去年8月上路迄今，帶動一年交易量增加10萬棟。不過自7月銀行自主限貸議題發酵迄今，市場上出現房貸排隊等亂象，再加上央行祭出第七波不動產信用管制措施，已使得成屋市場首當其衝，預售市場心理恐慌。

近四年政府打炒房共祭出七波政策，就是要抑制投資買盤，但政策「管住不管商」，除了商辦產品之外，擁有資金門檻低、增值性強等優勢的預售屋1樓商用店面，已成為台中市不動產市場的熱門投資聖品！觀察近四年台中預售屋樓店最高單價店王，不論是坪數規劃還是商圈分佈，均出現變化，尤其是近年來樓店也像住宅一樣、吹起小宅風趨勢！

根據實價登錄資料統計，今年截至11月上旬，台中市預售屋1樓店面的交易均價達61.7萬元，與2021年的45.5萬元相較，近四年來上漲了35.6％！其中，2023年漲幅最可觀、達近2成，今年更一口氣突破6字頭大關，顯示預售屋1樓店面的含金量愈來愈高。

預售屋1樓店面不僅價格逐年走揚，近三年來交易量也保持成長趨勢。截至今年前三季，台中預售屋1樓店面的交易量達193件，已超越2022年全年的157件，並與2023年全年的203件相當！由於今年第四季仍有望持續出現新交易，預期2024年台中的預售屋店面交易量，很有機會超越去年，寫下近三年的成交量能新高。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中指出，台中的預售屋1樓店面交易近四年呈現價量齊揚，分析原因主要有三個，第一是「政策風險較低」。打炒房政策主要是針對住宅產品，商用不動產並非政策約束的主要對象，因此受影響的程度相對低，交屋申貸的成數條件相對穩定，使店面買氣相對穩定。

第二是「付款壓力較輕」。店面產品的單價通常比同區域的住宅價碼還貴，購入門檻相對高，但預售屋店面可在工程期間分期付款，降低自備款壓力，成為投資人提前卡位店面市場的選項。

第三是「新供給較稀缺」。國內的建案規劃向來以住宅為大宗，店面釋出的量能本就相對稀少，新供給更是罕見，在供給缺乏下，新案店面的增值前景可期，受到投資人青睞。此外，部分建商會針對預售屋店面規劃招商，讓買家不必自己尋找租客，一交屋就有房租可收，也為預售屋店面增添賣點

進一步盤點台中近四年預售屋店面歷年單價漲幅，以2023年的漲勢最猛烈，年漲幅高達19.2％。陳定中分析，2022年第四季國門重新開放，在疫後商圈復甦的預期下，店面買氣也逐漸回升，使2023年的預售屋店面交易價量俱揚，加上2023年釋出店面供給的新建案，多半集中於發展較成熟、商圈較繁榮的市區，與前一年新供給以新興重劃區為主的情況不同，使整體的均價行情，較前一年明顯攀升。

觀察近四年台中市預售屋樓店最高單價店王變化，2021年的預售屋樓店單價店王，是位於七期的「麗晨語山簷」店面，總價超過6,000萬元，每坪單價123.1萬元；2022年預售屋店王寶座，則由水湳經貿園區的「豐邑PARK ONE」拿下，店面戶總價達7,765萬元，每坪單價114.8萬元。

到了2023年，預售屋1樓店王由五期新案「麗晨山哼歌」奪下，總價僅3,804萬元，每坪單價108.5萬元；2024年截至11月，暫居預售屋店王寶座的交易，則花落西區二期的「富旺千蘊」，店面總價不到3,000萬元，每坪單價達122萬元。

陳定中表示，2021至2022年的預售屋1樓店王，分別坐落七期、水湳經貿園區，這兩大重劃區，向是台中少數中大坪數商機仍穩定的區段，加上七期與水湳經貿園區，是台中商貿發展的兩大重鎮，前者是已發展成熟的台中經貿中樞，後者則是重大公共建設雲集的產經新核心，因此許多企業總部、品牌旗艦店，都積極在七期、水湳經貿開拓新據點，中大型店面的需求也相對旺盛，店王的總價門檻也相對高昂。

2023至2024年的預售屋1樓店王，則回歸台中舊市區，由於舊市區的素地稀少，推案不乏逐步整合基地的危老重建案，相較於重劃區，舊市區建案的基地面積較小，店面的規劃坪數也相對精巧；且舊市區商圈的店家，以中小型零售、小吃餐飲為主，對店面的空間需求不大，加上小坪數店面的適用業種多元，總價門檻低，因而更受投資人青睞，帶動近兩年的預售屋1樓店王吹起小宅風。

富華新（3056）總經理洪志成18日在法說會上表示，總銷金額高達159億元的北屯區造鎮大案「心之所向」，第四季已進入交屋潮，10月份就一口氣挹注逾44億元的營收，推升前10月累計營收達46.84億元，年增211.78％；此外，富華新三大指標新案包括水湳「文商15」、「文商53」及北屯區太原路案，預計2025年陸續進場，助力未來整體營運朝穩健成長的方向前進。

富華新前三季主要營收來自餘屋銷售、子公司總太營造的營收為主，因此前三季累計營收僅2.37億元，稅後虧損約1.2億元，每股虧損0.34元。法人表示，隨著「心之所向」第四季進入交屋潮，富華新第四季單季營收上看百億，不僅可望擺脫虧損、2024年全年營收與獲利倍增可期。

洪志成表示，前三季因尚無新案完工入帳，導致每股小虧，不過，總戶數高達1,800多戶的「心之所向」，已於Q4進入交屋潮，截至目前已交屋539戶，10月認列營收高達44.03億元，交屋進度達28％，預計2025年Q1可完成全數交屋，部分營收將挹注在明年第一季；而銷售中的水湳「之序」預售案，銷售率已過半，成為2027年的主要營收來源。

另外，由富華新100％持股的子公司總太營造表現亮眼，其承攬項目涵蓋社會住宅、公共工程及民間工程，目前在手總承攬金額達50.4億元，未來也將持續擴大承攬規模，為母公司帶來穩定且多元的貢獻。

針對明年的推案布局，洪志成指出，富華新目前手握三筆重要土地預計明年陸續推出，包括位於水湳綠美圖旁的「文商15」，基地面積1,936坪，正在申請建照中，未來將以住宅與商辦產品為主力；另有「文商53」基地面積649坪，目前正在進行產品調整，計畫2025年Q2進場推案；而今年9月購入的北屯區太原段110地號土地，預計最快2025年Q3正式推出。

洪志成表示，富華新將秉持謹慎態度推案，考量到市場需求及內外部環境變化，已制定長期推案計畫，預計在30億元額度內進行土地開發，確保營運能達成穩健成長的目標。

此外，富華新除了深耕房地產及營造事業，亦秉持社會企業責任，致力推動城市共好與永續發展，並結合企業資源推動建教合作，18日攜手子公司總太營造與典彰機電工程，於彰化達德商工電機科舉辦觀摩教學活動，透過建教合作，希望能夠培育具備機電專業技術的年輕人才，為未來產業發展注入新生力量。

北京市住房和城鄉建設委員會官網

記者從北京市住建委獲悉，為貫徹落實財政部、稅務總局、住房城鄉建設部《關於促進房地產市場平穩健康發展有關稅收政策的公告》，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，經市政府同意，市住房城鄉建設委、市財政局、北京市稅務局等三部門聯合印發《關於取消普通住房標準有關事項的通知》（以下簡稱《通知》）。

《通知》明確，本市取消普通住房和非普通住房標準。取消普通住房和非普通住房標準後，根據《公告》規定，個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的徵收率全額繳納增值稅。

《通知》明確，根據《公告》規定，北京市適用與全國統一的個人購房契稅優惠政策。對個人購買家庭唯一住房（家庭成員範圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率徵收契稅；面積為140平方米以上的，減按1.5%的稅率徵收契稅。對個人購買家庭第二套住房，面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率徵收契稅；面積為140平方米以上的，減按2%的稅率徵收契稅。

《通知》明確，本市享受契稅優惠政策的具體操作辦法仍按現行規定執行。

《通知》自2024年12月1日起施行。2024年12月1日前，個人銷售、購買住房涉及的增值稅和契稅尚未申報繳納的，符合《公告》和《通知》規定的可適用執行。

大悅城地產(00207)宣布，間接非全資附屬三亞悅麓以7.25億元人民幣，成功競拍自然資源和規劃局於網上公開掛牌要約出售的三亞市地塊土地使用權。

收購事項相關成交確認書已於同日取得，而收購事項相關土地使用權出讓合同預計將於2024年12月2日或之前訂立。三亞悅麓已支付競買保證金4.35億元。

該地塊位於海南省三亞市吉陽區迎賓路，總地盤面積約20057.67平方米，總計容建築面積約60173.01平方米，擬定用途為住宅及餐飲用地，土地使用權期限分為住宅用地70年及餐飲用地40年。

中交建(01800)(滬:601800)宣布，已於今日對根據發行人發行的10億美元次級擔保永續證券發出贖回通知，以於今年12月19日(贖回日期)按本金額贖回全部證券。於本公告日期，證券的未償付本金額為10億美元。於贖回日期完成贖回後，將再無其他已發行證券，因此發行人將向香港聯合交易所有限公司申請撤回證券上市。

遠洋集團(03377)宣布，股東特別大會通過向債權人發行金額最高達40.18億美元的強制可轉換債券及永續權益總額的強制可轉換債券，當中亦包括公司大股東中國人壽(02628)(滬:601628)在內，贊成百分比達99%。

同時，通過批准、確認及追認中國人壽新票據發行及其項下擬進行之所有交易；中國人壽強制可轉換債券發行及其項下擬進行之所有交易。

公司較早前公告指出，上述強制可轉換債券將根據組別分配比率及各組別債權人的個別選擇於不同組別範圍內債權人分配。該公司將於股東特別大會上就發行事宜尋求股東特別授權，一切要通過後方可作實。遠洋集團將向聯交所上市委員會申請批准強制可轉換債券轉換股份上市及買賣。同時亦將申請強制可轉換債券在新交所上市及掛牌。公司又稱，大股東中國人壽為若干現有票據持有人，因此，與現有票據的其他持有人相同，受限於選擇及分配機制，中國人壽或會於重組中獲發行若干強制可轉換債券。

遠洋集團重組的範圍涵蓋現有債務工具，未償還本金總額約為56.36億美元，除本金外，截至重組生效日期債務所有利息及費用等將包含在重組程序債權中。假設重組生效日期為2024年12月底31日，預計重組程序債權的金額將等於62.18億美元。因此，在此基礎上，等於所有範圍內債權人的重組程序債權總額減去新債務的本金總額的22億美元，即初始發行強制可轉換債券及永續權益的總額將等於約40.18億美元。

11月19日消息，房企債務重組持續提速。11月18日，有消息稱，碧桂園上月底向部分債權人提交了境外債務重組方案的初步條款，重組方案包括調整後的現金流預測。對此，碧桂園方面表示，公司近期向主要債權人團體發送了公司的重組方案條款初稿，正在與銀團協調委員會及美元債持有人特設小組就重組方案的條款進行進一步的磋商。因保密原因，重組方案的相關細節尚無法對外披露。公司感謝境外債權人在公司重組期間給予的耐心及支援，希望可以儘快與主要債權人團體就重組方案達成一致。事實上，9月份以來，多家房企陸續公佈債務重組進展。在多位業內人士看來，市場回穩帶動樓市信心回升，促進了化債的提速，可以為房企爭取恢復流動性的時間，以換取未來企業價值回升以及償還債務的空間。

對居民而言，將減少住房交易成本，以更好滿足改善性置換需求。

觀點網 上海仍在不斷激發購房市場的活力。

11月15日，徐匯濱江中海領邸.玖章開盤選房，一千多組購房者齊聚上海西岸美高梅酒店，項目開盤即售罄。

據悉，552套房源最終累計1550+組認購，認購率約282%，再度觸發積分，刷新上海今年單次認購人數記錄，銷售額達到85億元。

這也是中海領邸今年第四次開盤，累計銷售額已達到233億元，創下全國單盤高層住宅銷售紀錄。

與此同時，在11月18日，上海豪宅市場又添了一把“火”。住房城鄉建設管理委等四部門聯合印發《關於取消普通住房標準有關事項的通知》，一是明確取消普通住房和非普通住房標準；二是明確取消標準後相關個人住房交易稅收事項，《通知》自2024年12月1日起施行。

上海新政落地

11月18日，上海最火熱的消息莫過於上海發佈了《關於取消普通住房標準有關事項的通知》，這意味著上海成為一線城市中首個宣佈取消“豪宅稅”的城市。

觀點新媒體獲悉，政策主要包括取消個人出售非普宅2%的所得稅，以1%的標準核定徵稅；個人出售2年及2年以上住房，免征增值稅；三是上海個人購房契稅優惠政策與全國統一。

具體來看，關於個人轉讓住房個人所得稅，《通知》明確，對個人轉讓住房未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，根據規定實行個人所得稅核定徵稅，以轉讓收入的1%核定應納個人所得稅額。

按照上述規定，上海取消了個人轉讓非普通住房以轉讓收入的2%核定應納個人所得稅額的規定。其他個人所得稅方面的政策未作調整，如對個人轉讓自用5年以上，並且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。

關於個人出售住房增值稅，根據《公告》規定，個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的徵收率全額繳納增值稅。

關於個人購買住房契稅，根據《公告》規定，本市適用與全國統一的個人購房契稅優惠政策。

對個人購買家庭唯一住房（家庭成員範圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率徵收契稅；面積為140平方米以上的，減按1.5%的稅率徵收契稅。對個人購買家庭第二套住房，面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率徵收契稅；面積為140平方米以上的，減按2%的稅率徵收契稅。

政策取消普宅非普宅標準，對居民而言，將減少住房交易成本，以更好滿足改善性置換需求。

第一太平大衛斯中國區住宅銷售部主管、高級董事唐華在接受觀點新媒體採訪時指出，契稅新政和普通住宅和非普通住宅標準的取消，分別在契稅、增值稅和個人所得稅上進行了下調和減免，在稅收上給到買賣雙方最直接的稅費減免，會刺激二手房市場促進交易量提升，尤其是對次新房的利好。

與此同時，二手市場的成交量提升能進一步傳導到新房市場，置換型客戶能加速資產出售，盤活整體住宅市場。

據悉，9 月底“滬七條”政策已明確，按照國家工作部署，及時取消普通住房標準和非普通住房標準，減少住房交易成本，更好滿足居民改善性住房需求。此前財政部等三部委政策發佈後，上海積極貫徹落實，正式取消普通住房和非普通住房標準。

有分析指，財政部三部委政策明確，12 月1 日起執行新的購房契稅政策，上海政策落實之後，也將有助於後續購房成本的降低，有望進一步促進樓市企穩。

上海中原分析師盧文曦則透露，截至11月17日，上海本月二手房成交已經達到1.5萬套，且連續三周的雙休日單日網簽數據都破千套。他稱“這是個不錯的資料”。

國家統計局最新發佈的資料顯示上海出現積極信號，10月70個大中城市中，新建商品住宅方面，一線城市中，上海和深圳分別上漲0.3%和0.1%，北京和廣州均下降0.7%；二手住宅環北京、上海和深圳分別上漲1.0%、0.2%和0.7%，廣州下降0.4%。

盧文曦表示，前期受政策利好推動，剛需專案交易活躍，眼下大戶型產品降低交易成本，利好改善需求釋放，這樣可以形成熱點接續。所有利好全部兌現後，買家出手速度或會加快，二手房市場這股交易熱情有望延續到年底。

並且隨著交易量維持在高位運行，價格有望得到鞏固，加快築底過程。

豪宅新房火爆

上海從各個方面激發市場熱度。今年以來，上海豪宅市場持續火爆，新房項目也頻現“日光”。

11月15日，徐匯濱江中海領邸.玖章開盤選房，項目開盤即售罄，552套房源日光，銷售額達到85億元，至此中海領邸累計銷售額達到233億元。

據悉，2023年10月上海第三批次土拍中，中海聯合體以240.16億元拿下徐匯區西岸數智中心地塊，成為2023年上海總價“地王”。據瞭解，其中兩幅住宅地塊，即中海領邸項目，分別被命名為玖序和玖章。

今年6月28日，中海領邸•玖序首開232套房源，約66億元的貨值用時不到90分鐘清盤；8月29日，玖序二批次加推，半小時日光清盤收金超31億元；9月底，玖序三批次推出178套房源，再次日光。

值得關注的是，中海領邸•玖序第四期產品樣板間已經開放，共計118套280平米大戶型也將在不久後入市。

地段是這個項目的優勢所在，項目位於徐濱板塊，雖位處濱江板塊卻無江景，但是該板塊今年這個面積段唯一的新房選擇。盧文曦稱，這一專案位置好，區域裡新房專案少，且性價比高。

不得不說，今年上海豪宅市場持續火爆。9月，套均1.11億元、均價約21萬元/平米的翠湖天地六期開盤“日光”。該專案位於黃浦區新天地(14.500, -0.44, -2.95%)板塊，108套房源錄得近120億元銷售額。

10月，位於上海外灘董家渡板塊的融創外灘壹號院二期三批次開盤，銷售均價高達17.2萬元/平米的158套房源當日再度售罄，銷售額達58.82億元，項目三次總銷售額達約215億元。

唐華表示，上海今年市場仍處於兩極分化狀態，核心板塊的稀缺資產仍受高端買家認可，而週邊區域存在明顯的滯銷。產品的均好性成為了買家在今年置業的重要考慮因素。

但她同時指出，今年是豪宅市場的元年，大批量豪宅專案的入市，已經消耗了大量持幣入場的客戶，未來的競爭環境將進一步的白熱化。“豪宅市場的一二手倒掛逐步回歸理性，地段仍為王，但在各優質地段持續補倉的情況下，產品、品牌、物業等多元因素將持續共同影響專案去化。”

體現在地市上，伴隨著上海豪宅市場成交表現不俗，激發房企在上海拓儲信心，上海土拍熱度隨之攀升。比如8月，綠城以48.048億元總價，競得徐匯區斜土街道xh128D-07地塊，折合樓面價13.1萬元/平米，成為上海涉宅地單價新地王，同時也刷新全國涉宅地最高單價。

11月18日，廣州市發展改革委發佈《廣州市戶籍遷入管理規定（修訂稿）》（以下簡稱《規定》）。其中提到入戶類別將分為引進人才入戶、積分制入戶、政策性入戶、投資納稅入戶和安居樂業入戶五個類別。非廣州市戶籍人員，可依照對應的入戶類別和相關條件申請將戶籍遷入廣州。據瞭解，本次修訂以“簡化程式、降低門檻、拓寬管道、分類施策、入戶全覆蓋”為目標，對入戶檔進行了整合簡化，並對入戶條件進行“二寬二增一優化”。

修訂稿意見徵集時間自11月18日起至12月18日，公眾可在規定時間內按照規定途徑回饋意見。按計劃，《規定》將從印發之日起實施，有效期5年。

放寬引進人才入戶和政策性入戶條件

針對引進人才入戶和政策性入戶，《規定》對相關條件進行了進一步放寬。

在引進人才入戶方面，全面支持高層次人才入戶（不受年齡、社保等限制）。在此前基礎上放寬年齡限制，博士、碩士、本科入戶年齡條件均放寬5歲（博士由50周歲放寬到55周歲；碩士由45周歲放寬到50周歲；本科由40周歲放寬到45周歲）。

同時降低學歷門檻，允許大專學歷入戶。《規定》稱，具有國內普通高校全日制大專學歷，或全日制技師學校高級工班以上畢業的人員，年齡35周歲及以下，在本市連續繳納社會保險滿一年，即可按照引進人才入戶申請。

具有中、高級職稱，或是專業技術人員職業資格（准入類或水準評價類中級及以上級別）、職業技能等級證書（或具有技能人員職業資格）的人群，年齡限制和社保繳納要求維持不變。政策性入戶則適度放寬老年人投靠入戶限制，將投靠子女入戶需“所有子女均具有本市戶籍”條件限制，調整為“有子女具有本市戶籍連續滿5年”。並完善安置入戶類人員適用範圍，根據《中華人民共和國退役軍人保障法》補充“逐月領取退役金退役軍人”本人及隨調隨遷家屬入戶條件。

新增投資納稅入戶和安居樂業入戶

自2019年廣州市遷入戶政策制定實施以來，廣州戶籍人口穩定增長、人口結構持續優化，年均戶籍遷入人口約23萬人，戶籍人口城鎮化率進一步提升。

考慮到廣州外來人口超千萬，為城市建設和經濟發展做出了重要貢獻，《規定》為滿足各類人群入戶需求，新增投資納稅入戶，對“在最近連續36個月內，在我市實際繳納的個人所得稅稅額累計在20萬元以上的人員”，可申請入戶。此外，市發展改革部門可根據情況適時調整投資納稅入戶條件。

作為超大城市，廣州人口密度區域分佈不均現象較突出。本著合理有序、漸進適度的原則，《規定》新增安居樂業入戶。其中提到，“在白雲區、黃埔區、花都區、番禺區、南沙區、從化區和增城區7個行政區內，擁有合法產權住宅房屋且在本市連續繳納社會保險滿1年的人員”，可申請入戶。

對此，廣州市社會科學院經濟研究所所長歐江波表示，此次安居樂業入戶的規定，包括安居和樂業兩方面，既有購房條件，又有就業繳納社保的條件，不宜簡化理解成是購房入戶。一方面，這是人口入戶政策調整，其首要目的是優化全市人口總量和區域佈局結構；另一方面，由於“擁有合法產權住宅房屋”是入戶的必要條件，客觀上將促進全市房地產健康發展和區域佈局優化。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，此次廣州新增安居樂業入戶，一方面豐富了多元化入戶的框架，另一方面也順應了有恆產者有恒心，有恆產才能穩定釋放消費潛力、提高生育養育可持續性的規律，是打造內需型社會的關鍵。

李宇嘉表示：“廣州是第一個擬放開購房入戶的一線城市，這一政策有利於促進基於落戶需求而購置房產的消費行為。對於長期在廣州居住生活但不符合學歷落戶、投資落戶等規定，但有落戶需求的外來人口，特別是有子女教育需求的人群來說是一大利好。通過購置房產既實現了落戶，享受到了公共服務，也促進了商品房的銷售，對於其他熱點城市來講也有借鑒意義。”

近年來，廣州房地產市場供應和成交中，週邊區占比超過中心區。克而瑞廣佛區域首席分析師肖文曉表示，據克而瑞的統計，計畫實行購房落戶的7個區域之中，除從化區受到開發限制新房可售貨量較低外，其他區域都是目前廣州新房供應充裕的區域，截至10月末可售面積均在100萬平方米之上，其中增城區可售面積為309萬平方米、番禺區可售面積為222萬平方米，位居前二。實施購房落戶之後，有利於為上述區域引入更多的樓市購買力，從而加快市場庫存去化，促進各區及廣州房地產市場良性發展，同時也有利於提升廣州城市的整體人口競爭力，吸引更多人才來廣州安居樂業，助力廣州高品質發展。同時，該政策能夠推動人口和住房供應佈局相適應，更好構建“人房地錢”聯動機制。

優化積分制入戶方式實行常態化申請

《規定》取消積分制入戶年度名額限制，實行常態化申請，累計積分分值達到年度積分制入戶分數線即可申請入戶。同時，放寬積分制入戶年齡限制，申請年齡由45歲放寬至50歲；簡化指標條件，明確積分制入戶指標由穩定居住、穩定就業、年齡3項指標組成。

對於公眾關心的入戶廣州更容易，是否會影響到市民的教育、醫療等基本公共服務品質問題，《規定》提出，“提供基本公共服務的相關部門可根據本規定適時調整相關政策，做好相關基本公共服務工作。”

歐江波表示，廣州作為國家中心城市，社會保障、醫療、教育等公共服務資源的基礎比較好，近年來發展也比較快，應該說完全有能力滿足這次新政實施後城市人口增長帶來的公共服務需求。

同時，新政設置了“在本市連續繳納社會保險滿1年”或納稅額條款，要求新入戶人口是已經在本市就業或有稅收貢獻的人口，目的是希望新入戶人口能切實推動全市經濟社會發展和財政收入增長，從而形成良性迴圈，使政府有更大能力去提供更多更好的公共服務。

預測現金流轉弱 與銀團設小組磋商

路透報道，正面臨清盤危機的碧桂園（02007）上月底向部分債權人提交境外債務重組方案的初稿，內容包括調整後的現金流預測，希望向債權人展示公司履行義務的能力，內媒亦引述碧桂園證實，公司近期向主要債權人發送重組方案條款初稿，並與銀團協調委員會及美元債持有人特設小組進行進一步磋商重組條款。

報道引述兩位消息人士透露，碧桂園提交債務重組方案初稿中包括修改後的現金流預測，而該預測顯示，碧桂園預計未來幾年的現金流將比今年早前的估計更弱。另一知情者表示，碧桂園最近數星期與部分離岸債權人積極討論了債務重組框架，該框架涵蓋了債券持有人可能承受的削債和債務轉換為股權的安排。

助香港清盤案爭取更多時間

碧桂園去年年底有110億美元（約858億港元）離岸債務違約，目前正在抗辯應對香港法庭的清盤聆訊，下一次法庭聆訊定於2025年1月20日舉行。路透報道指出，碧桂園若能在此前獲得主要債權人對重組方案的支持，將為公司向法院尋求更多時間實施重組計劃清除不少障礙。

就有關報道，內媒引述碧桂園官方回應稱，公司近期向主要債權人團體發送了重組方案條款初稿，正與銀團協調委員會及美元債持有人特設小組就重組方案的條款進行進一步磋商，基於保密原因，重組方案相關細節尚無法對外揭露。公司感謝境外債權人在公司重整期間給予的耐心及支持，希望能盡快與主要債權人團體就重整方案達成協議。

上海取消個人住房交易稅項

另外，據央視新聞報道，近日，財政部、稅務總局、住房城鄉建設部發布《關於促進房地產市場平穩健康發展有關稅收政策的公告》，明確了與取消普通住房和非普通住房標準相銜接的增值稅等優惠政策，而上海市住房城鄉建設管理委、市房屋管理局、市財政局、市稅務局等4部門則聯合印發《關於取消普通住房標準有關事項的通知》，宣布取消普通住房和非普通住房標準，以及取消標準後相關個人住房交易稅收事項，12月1日正式實行。

《通知》表明，對個人轉讓住房未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，將以轉讓收入的1%核定應納個人所得稅額，意味上海將取消個人轉讓非普通住房以轉讓收入的2%核定應納個人所得稅額的規定；《公告》規定，個人把購買兩年以上的住房對外銷售的，免徵增值稅；個人把購買不足兩年的住房對外銷售的，按照5%的徵收率全額繳納增值稅。

德商產投服務(02270)公布，成都語萊承擔原債務人欠付該集團的應收款項，而該集團與成都語萊訂債務清償協議，該集團以2322.5萬元人民幣收購成都語萊的物業以按等額基準抵銷應收款項。

該集團指，清償物業是位於四川省成都市成華區的商業物業，總建築面積約989.54平方米。根據估值報告，截至估值日期，清償物業於現況下的市值為2560萬元人民幣，高於債務清償協議協定的債務償還金額，若該集團在未來決定出售清償物業，可帶來現金流，有助於降低應收款項風險，並且符合股東的利益。

深圳貝殼研究院數據顯示，11月1日至17日，深圳新房日均網簽量達276套，創2007年以來新高；二手房日均網簽量為240套，為2020年10月以來最高。

深圳新房日均網簽量超過本月的上一次紀錄在2006年12月，其日均網簽量為282套；二手房超過本月的上一次紀錄在2020年9月，其日均網簽量為294套。

銀行減息及租金穩升 投資者重返樓市

本港銀行今年9月起追隨美國減息，樓市投資價值逐步釋放，加上政府10月放寬住宅投資按揭成數上限，部分投資者率先化身入市先鋒。9月首度減息至今約兩個月二手住宅市場已錄得最少88宗投資者入市個案，涉資共逾4.8億元，當中有投資豪客一擲近3000萬元掃入鰂魚涌太古城3伙，屬減息以來二手住宅市場最大宗掃貨金額個案。沙田第一城同期亦有一組投資客連掃5伙，屬單一掃貨規模最勁。

兩月88宗涉4.8億 攻細價樓

有分析指出，隨着息口預期向下而租金穩定上揚，未來將有更多資金重返樓市作投資用途。

自今年9月19日本港多家銀行宣布減息起計，二手住宅市場至今已知的投資者入市個案共達88宗，所購入單位售價由244萬至1550萬元，總值逾4.8億元，當中佔35宗或39.8%單位是俗稱「細價樓」，售價400萬元內物業，反映入市門檻較低的物業仍是投資者首選。反觀，投資者較少追逐售價逾1000萬元的單位，期內只錄得8宗，佔整體個案9.1%。

一名「老闆級」投資者隨即在10月密密吸納太古城3伙，全數用作長線投資，包括一個2房及兩個3房單位，分別為寧安閣中層H室、南山閣高層D室及綠楊閣高層F室，實用面積580至897方呎，購入價785萬至1268萬元，涉資共2918萬元，屬近兩個月來，二手住宅市場上掃貨金額規模最勁一個，按該批單位總面積2166方呎計，平均成交呎價13472元，較太古城10月平均呎價13849元，略低2.7%。

上述3伙造價亦全數低於中銀香港（02388）的網上估價，較該行現時估價801萬至1277萬元，各低0.2%至2%，反映該投資者趁樓價仍低水積極吸納物業，當中南山閣高層D室及綠楊閣高層F室售價，更同時低於中銀香港及滙豐銀行兩間銀行的網上估價，亦是太古城乃至二手住宅市場，近年罕有的投資者大手掃貨個案。

參考代理提供的太古城租賃數據，上述3伙近月同類戶型月租達2.2萬至3.4萬元，按該投資者入市價計算，即潛在租金回報3.2厘至3.6厘。

有區內代理透露，上述投資者「有自己公司生意，唔知係咪早年住過（太古城），相對一手（住宅）佢更加鍾意太古城，好似對太古城有情意結」。該代理又提到，「之前冇聽到佢出嚟搵嘢（單位），但最近就突然彈出嚟，有聽講話會拎3000萬元左右出嚟買嘢投資，未知之後會唔會再加碼（入市）」。

事實上，太古城自本港銀行9月減息以來，已錄得最少6宗投資者入市掃貨個案，掃貨金額共6390萬元，以一宗之差力壓沙田第一城，為最多投資者入市個案的屋苑。而沙田第一城同期5宗個案悉數由同一組投資者大手購入，是二手住宅市場已知單一掃入單位數量最多一個，涉資共2119萬元。

第一城大手客購5單位最多

該批沙田第一城單位全屬2房戶，分別為42座低層G室、45座中層F室、48座中層F室、50座高層G室及52座高層E室，實用面積284及304方呎，造價408萬至438萬元。

按地區劃分，屯門以15宗拋離各區，成為最多投資者入市足跡的區域，當中有6宗是承接蝕讓貨，包括NAPA的5A座中高層B室，實用面積816方呎，3房間隔，由一名投資者還價共125萬元或16.7%，至625萬元購入，呎價7659元，較原業主2017年入市價885.5萬元，低260.5萬元或29.4%。

中大經濟系副教授莊太量表示，隨着息口預期向下，租金穩定上揚，令住宅投資回報漸回復吸引力，料未來會有更多資金，由銀行定期回流至樓市作投資用途，假如投資者入市數量夠多，對樓市回穩亦有一定幫助。

過去數年住宅樓價持續回落，但租金率先觸底回升，今年租售價走勢背馳更明顯，意味收租回報節節上升。過去約兩個月市場錄得88宗投資者入市個案，有43宗或48.9%交易的買家，享有4厘至5.2厘潛在租金回報，當中以沙田全輝中心單位買家最勁，享逾5厘潛在回報，除了屬市場少見外，亦跑贏市面上不少銀行的定期存款。

據統計資料，上述88伙由投資者買入的單位，現時市值租金分別為8500元至3.5萬元，按該批單位購入價244萬至1550萬元計算，潛在租金回報2.8厘至5.2厘，其中43個單位潛在回報達4厘或以上，達4厘至5.2厘，佔比48.9%。

沙田全輝中心料5.2厘 勝定存

潛在回報最勁是全輝中心B座中層1室1房的買家，上月大幅鋤價38萬元或11.6%，以290萬元購入單位，樓價除較市價低約一成，按單位實用面積295方呎計，呎價9831元，更是屋苑逾8年首次失守1萬元關。如果參考同類單位近月租金1.25萬元計，該單位市值租金回報可達5.2厘，跑贏一眾同期入市的投資者，成為潛在最大贏家。

翻查中原地產統計的9月中原城市租金回報率（CRI回報率），現時全港138個成份屋苑中，共22個屋苑回報率處4厘或以上，當中只有九龍灣得寶花園回報率，能夠升穿5厘，達5.16厘，是2012年後首個升破5厘的成份屋苑，而前述全輝中心單位潛在回報較之更高，反映屬市場上少見。目前坊間有部分銀行設3.5厘或以上定期存款計劃，為期由1個月至1年，惟仍不及全輝中心單位潛在回報吸引。

此外，西環翰林峰、屯門海景花園、荃灣的荃灣中心、大埔白石角Silicon Hill及同區海日灣II，合共5個單位的潛在租金回報也高見4.8厘，例如翰林峰5座中層C室開放式戶，實用面積216方呎，投資者在上月以509.5萬元接貨，較原業主7年前購入價低120.07萬元或19.1%，而同類單位最近市值月租為2.05萬元，即潛在租金回報有4.8厘。

二手市昨單日再有最少10宗損手交易曝光，共蒸發樓價2180.62萬元，其中大埔天鑽一個3房特色戶以1008萬元沽出，樓價更大幅貶值486.2萬元或32.5%，為10宗損手個案中最傷。

消息指出，天鑽11座頂層戶，實用面積780方呎，3房間隔，連602方呎天台，原叫價1590萬元，輾轉累減582萬元或36.6%，終以1008萬元易手，呎價12923元，樓價較滙豐及渣打銀行網上估價均為1062萬元，低54萬元或5.1%。原業主2019年以1494.2萬元一手購入上址，持貨逾5年賬面損手486.2萬元，貶值32.5%。

濱景花園呎價8242十年低

九龍東啟德尚．珒溋也在短短9日連錄兩宗蝕讓成交，最新為1座低層E室，實用面積657方呎，3房間隔，減價82萬元或6.1%，降至以1268萬元轉手，呎價19300元。原業主2019年以1622.76萬元買入單位，賬面貶值354.76萬元，虧損21.9%。

沙田濱景花園1座低層F室，實用面積546方呎，3房間隔，以450萬元沽出，呎價8242元，創該屋苑呎價逾10年新低。原業主早於1996年以289萬元入市，賬面仍賺161萬元或55.7%。

未補地價資助房屋交投淡靜，房屋委員會（房委會）資料顯示，本月上半月只錄得4宗該類成交，較10月同期減少4宗，下跌50%，港島再出現零成交情況。另外，旺角居屋富榮花園樓價失守400萬元，創約半年新低。

房委停車場明年加租至少5%

房委會修訂上月未補地價資助房屋交投量至251宗，較今年9月略少12宗或4.6%。而上月何文田居屋冠暉苑有實用面積291方呎的低層單位，以未補地價200萬元易手，呎價6873元，樓價創該居屋2013年1月後，近12年新低。

富榮花園樓價也走低，兼跌穿400萬元，消息稱，15座低層E室2房，實用面積431方呎，以未補地價389萬元易手，呎價9026元，造價為今年5月後新低。原業主1998年以127.6萬元入市，賬面獲利261.4萬元或2倍。

另外，房委會商業樓宇小組委員會通過，明年1月1日起提高房委會轄下停車場收費，私家車月租收費1710至3310元，加價140至160元，幅度約5.1%至8.9%。

另外，私家車、輕型貨車及電單車泊車位時租收費明年起上調1元；私家車「日泊」和「24小時泊」收費則分別提高10元和20元。至於電動車充電方面，標準充電器免費、中速充電器每半小時10元，而快速充電器則每15分鐘收90元。

商廈市場連錄大額蝕讓，由有「冠軍基金經理」之稱、現為行健資產管理首席投資總監蔡雅頌或有關人士持有的金鐘力寶中心低層單位，以1828萬元售出，持貨逾6年，賬面勁蝕2172萬元離場。

據悉，金鐘力寶中心2座11樓9室，建築面積約1425方呎，以1828萬元易手，呎價約12828元。上述單位原業主包括行健資產管理首席投資總監蔡雅頌、行健資產管理行政總裁顏偉華或有關人士，於2018年2月以4000萬元入市，賬面虧損2172萬元，貶值54.3%。

行健資產管理是一間在2009年成立於香港的資產管理公司，其中兩位創辦人蔡雅頌及顏偉華均曾於惠理集團（00806）任職高層。

藍河控股（00498）則以5000萬元售出柴灣東貿廣場9樓全層連3個車位，建築面積約7758方呎，呎價約6445元。有關物業於2022年10月以6500萬元購入，兩年賬面跌價1500萬元或23.1%。

紀惠放售灣仔酒店 值6.3億

另外，紀惠集團委託代理放售灣仔摩理臣山道39號全幢精品酒店，26層高，地盤面積約3112方呎，總建築面積約55238方呎，共有98間房間。現市值約6.3億元，平均每間房作價約642.9萬元。第一太平戴維斯投資部首席資深董事溫武忠指出，目前物業用作青年宿舍，共提供184個宿位。

資料顯示，物業原由資深投資者正八集團主席廖偉麟夥拍其家族的紀惠集團於2013年以6.68億元合作購入，其後廖偉麟於2016年底把持有的股權全數售予紀惠集團。物業曾於2019年中推出標售，當時意向價12億元，目前市值較5年前低5.7億元或47.5%。

私人住宅樓價指數連續兩周向上，美聯物業按全港143個主要中小型私人住宅屋苑成交個案編訂的「美聯樓價指數」，周一（18日）公布的最新指數報128.21點，為近兩個月以來重上128點，是9月上旬錄得129.31點後的10周最高，按周升0.41%，連漲兩周共0.75%。

全港3區最新一周指數兩升一跌，美聯九龍樓價指數按周漲0.91%，報132.54點，連揚3周共約1.49%；新界指數按周進賬0.26%，報117.64點；港島指數獨憔悴，報134.5點，按周回落0.4%。

若以今年樓價累計變化作比較，整體樓價累計跌幅為6.8%，三大分區以港島跌幅最大，累瀉9.37%，新界區則挫7.36%，九龍區的跌幅是各區中最小，累計跌約5.02%。

至於美聯物業以該行網站放盤叫價編訂的「美聯信心指數」，最新報60.9點，按周跌約1%，連跌兩周共約3.2%。美聯物業首席分析師劉嘉輝說，本港銀行再一次超乎市場預期減息0.25厘，惟市場憂慮美國減息節奏或會較預期放慢，部分急於沽貨業主減價，導致信心指數下跌。

減息效應，用家和投資者搶攻二手市場，青衣兩日錄11宗成交，灝景灣3房減35萬以1,195萬元沽出；另有投資者1,352萬元購入鰂魚涌太古城3房收租。

利嘉閣葵青區首席分區市務董事彭錦添稱，灝景灣5座高層G室，實用面積849平方呎，套3房，於11月放盤，叫價1,230萬元，現以1,195萬元沽出，減價35萬元，呎價14,075元。原業主於2008年以608萬元購入，持貨16年帳面獲利587萬元或升值97%。

元朗YOHO Town 11月至今暫3宗成交，售價介乎500萬至530萬元。美聯物業區域經理翟安暉指出，YOHO Town 2座高層B室，實用面積393平方呎，2房間隔，叫價525萬元，由於後市向好，加上單位樓層高，故小業主態度堅挺，有買家睇樓約1個月，且多次還價後，終讓步以零議價525萬元承接，呎價13,359元。原業主於2010年11月以250萬元購入，持貨14年帳面獲利275萬元或升值1.1倍。

鰂魚涌逸樺園3房 售1720萬

另市場人士指出，鰂魚涌逸樺園2座高層F室，實用面積821平方呎，套3房間隔，租客剛搬出2個月，叫價1,780萬元，剛以1,720萬元沽出，減價60萬元，呎價20,951元，售價重上2萬元，為2022年12月後最高呎價。售價較網上銀行估價1,707萬元略高13萬元。原業主於2004年650萬購入，持貨20年帳面獲利1,070萬元或升值1.6倍。

此外，世紀21家天下分行經理黎振傑表示，奧運站帝柏海灣5座高層E室，實用面積597平方呎，套3房，叫價1,300萬元，現以1,180萬元沽出，減價120萬元，呎價19,765元，呎價逼2萬元。原業主於2002年1月以352萬元購入，持貨22年帳面獲利828萬元或升值2.4倍。

太古城3房1352萬 8年貶5.5%

其次，有投資客以1,352萬元購入太古城銀栢閣中層F室，實用面積897平方呎，套3房，呎價15,072元。同類有裝修單位市值租金約3.3萬至3.5萬元，以購入價計算，租金回報率約2.9厘至3.1厘。原業主則於2016年8月以1,430萬元購入，持貨8年帳面需蝕讓78萬元或約5.5%。中原地產分行資深區域營業經理王秀芬表示，太古城本月交投持續暢旺，11月至今暫錄19宗成交。

資深投資湯文亮旗下紀惠集團放售灣仔全幢酒店，叫價6.3億元，已低於10年前購入價。

第一太平戴維斯投資部首席資深董事温武忠表示，獲業主委託，放售灣仔摩理臣山道39號全幢精品酒店，物業建築面積約55,238平方呎，地盤面積約3,112平方呎。

該物業為一座26層高的精品酒店，共有98間房間，房間面積約176至324平方呎。目前物業用作青年宿舍，共提供184個宿位。據了解，業主意向價約6.3億元，平均每房價值642萬元。

翻查資料，紀惠集團廖偉麟於2014年中，以約6.68億元買入上址，若按現時叫價計，較購入價低約3,800萬元。

另上市公司藍河控股 （00498） 表示，以5,000萬元售出柴灣東貿廣場9樓連3個車位，按該物業面積約7,758平方呎計，呎價約6,445元。翻查資料，該機構於2022年10月，以6,500萬元購入樓面連車位，現持貨兩年轉手，蝕1,500萬元離場，蝕幅約23%。

中原地產天水圍副區域營業董事伍耀祖表示，天水圍YOHO WEST近日開始收樓，剛過去的周末連錄6宗租賃成交，平均實用呎租約36元。

屋苑現處於入伙初期，暫時約有30個租盤，月租叫價由12,000至25,000元不等。

最新成交租務個案為YOHO WEST 3B座高層B5室，實用面積408平方呎，兩房間隔，以月租1.5萬元租出，實用呎租36.8元。業主於2023年12月以494萬元一手買入，租金回報約3.6厘。

另外，中原地產一項研究報告指，進入租賃淡季，租金升勢回軟，樓價則止跌回穩，此消彼長，市場預計租金回報率短期見頂。中原城市租金回報率CRI最新報3.47%，按月微升0.04個百分點，仍創逾12年半高位，重回2012年1月水平。

新盤大額成交不絕，嘉里建設旗下九龍半山超級豪宅項目緹外，昨日以招標方式售出連花園特色大宅，成交價1.8億，呎價高見5.19萬創新高。

成交價1.8億

緹外昨日成功標售的單位為6座地下A室的連裝修花園大宅，面積3466方呎，附設花園面積為2206方呎，屬4套房另加雙工人房間隔，單位以1.8億連1個車位售出，呎價高見51933元。

項目連同上述成交，緹外今年已售出7伙花園大宅。而過去錄得的6宗成交，成交價介乎1.71億至2.085億，最高呎價約4.7萬。而上述成交呎價高見5.19萬，創下花園大宅呎價的新高紀錄。現時同類型單位餘下最後2伙待售。

緹外本月至今已售出3伙，連同早前售出2座3樓B室及第6座1樓A室分層大宅，3伙合共套現逾5.8億。項目至今累售31伙，總成交金額逾95億，平均成交呎價約60000元。

緹外由5座住宅大樓及3座矜罕院墅組成，僅提供61個分層大宅及3座院墅。分層大宅實用面積則介乎3466至8583方呎，涵蓋標準分層大宅、花園大宅以及天台頂層特色大宅。3座矜罕院墅面積為11382至11692方呎，每座均特設逾萬呎前後花園、室外游泳池、升降機以及私人停車庫。