代銷業者愛山林（2540）除了代銷業務挹注外，今年起建案投資收益貢獻顯著；明年來自建案挹注放大至百億元，2026至2028年更將進入每年逾200億元的建案貢獻爆發期。

愛山林建設第3季營收達25.51億元、年增32.7%，稅後純益達4.53億元、年增62.9%，每股純益達0.73元，優於去年同期0.48元；累計今年前三季營收75.02億元、年增38.5%，稅後純益約達16.02億元，較去年同期激增1.2倍，每股純益達2.6元，優於去年同期1.25元。

愛山林建設第4季營運在「帝景3號」、「帝景5號」兩大新建案交屋，今年全年營運有機會挑戰去年表現；展望2025年，愛山林規劃將有逾120億元新建案挹注，包括屏東總銷55.7億元的「花園帝寶」、總銷14億元的三重「市政官邸1號」等，而「新竹帝寶」8-1~8-3等三案也將完工。

另外，海悅國際在法說會中表示，近年集團業務不僅有代銷本業，在多元化布局有成，包括南下拓展、投資合建等，陸續進入收成期下，讓營運在房地產波動中更加穩健；以目前海悅線上銷售個案約1,548億元接下來還將新增約3,301.9億元新案，總計可銷售案量達4,849.9億元。

全台房價日益高升，贈與及繼承成為顯學。住商機構匯整內政部數據，全台前三季贈與移轉棟數也達4萬棟，創下歷史同期新高；另外，全台前三季繼承移轉棟數約5.7萬棟，為自1991年有統計以來，同期歷史次高，僅次於去年前三季數據。

大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，疫情後房市多頭推升房市，加上政策打房皆針對多戶族群，令贈與及繼承移轉量體上揚。

據內政部統計，全台前三季贈與移轉棟數達4萬527棟，與去年同期相比，漲幅達3.3%，也是歷年同期最高。賴志昶觀察，贈與移轉棟數屢創新高，主因仍是中央銀行相繼於6、9月推出第六、七波信用管制措施，且皆劍指多戶族或置產族群，此類族群選擇將名下資產進行贈與移轉予伴侶或子女，以免未來購屋貸款受限，致使全台尤其房價較高之雙北，贈與移轉量體漲勢明顯。

賴志昶補充，由於長輩顧慮或是房價基期較低，因此在中南部縣市利用贈與來進行財產規劃並不常見，不過此次前三季贈與移轉棟數，六都中以台南市漲幅最高，顯見房價高漲，也促動在地族群提前規畫資產。

據內政部數據，全台2024年前三季繼承移轉棟數達5萬7084棟，與去年同期相比，減少約2.6%。賴志昶分析，全台繼承移轉量體雖說呈現減幅，但仍處相對高檔，為自1991年有統計以來僅次於2023年的歷年次高，其中雙北依然是繼承移轉量的冠、亞軍，主因為雙北土增稅驚人，致使長輩多會透過繼承移轉，來達成節稅效果，也讓兩大都會區「等房族」數量較多。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨提醒，長輩有意進行財產規劃，藉由贈與移轉將不動產予晚輩，倘若後者取得房屋價值偏低，之後若將其交易，需考量是否會出現產生較高稅費之可能性，故建議贈與前應先行規劃，除讓晚輩等待繼承之外，也可善用政府提供的重購退稅等方式，來兼顧生前分配遺產與節稅等功效。此外，目前市場上有不少富爸媽自己規劃卻疏漏了金流，造成被追稅的慘劇，建議操作時還是要諮詢專業人士，避免誤中雷區。

受惠房地產價格與交易量雙雙增溫，統計今年房地產的持有稅與交易稅收有機會挑戰3900億元，寫下歷史新高。其中房屋稅收與房地合一稅收雙雙寫下新高歷史，反映價格大幅上漲與新成屋數量多，尤其新成屋的房屋稅因為標準單價拉高後，稅收一路成長。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，房地產的持有稅在房屋標準單價拉高後，持有新房屋的屋主房屋稅負擔明顯增加，未來若沒有設籍的屋主，例如因為學區等需求戶籍遷出，導致房屋沒有人設籍，房屋稅就無法適用自用住宅稅率，再加上近年交屋潮帶動，房屋稅稅收還會增加，房屋稅屬於地方稅，稅收增加也有利於地方發展。

根據財政部今年10月全國賦稅收入初步統計，今年房屋稅稅收已達922億元，首度突破900億元，房地合一稅收前10個月857億元，已經寫下歷史新高，契稅前10個月稅收159億元，土地增值稅前10個月749億元，地價稅則是仍在課徵階段，過去兩年地價稅稅收都在940億元，今年應不會有太大變動，推估這些房地產的交易稅與持有稅收今年可望挑戰3900億元。

曾敬德表示，持有稅因為房屋標準單價拉高，再加上新成屋不斷落成，預料未來稅收也會達每年千億元，民眾購買新成屋持有成本的負擔增加，至於交易稅則多是因為2016年後買進的房地產價格大漲帶動，今年推估房地合一稅收也增加到近千億元，對於國庫也大大進補。

也因為稅收增加許多，民眾應該多利用合法管道節稅，例如注意戶籍設籍規定，同時房地合一稅也有重購退稅等優惠，建議最好提早詢問專業人士做好規劃，避免被國稅局關注。


前十月來自房產五大稅收達2,729億元 全年國庫估進補3,900億再創高
經濟日報

據財政部2024年10月全國稅負收入初步統計，今年房屋稅稅收已達922億元，首度突破900億元，房地合一稅收前10月也達857億元，房屋稅、房地合一稅同步寫下歷史新高。

另外，契稅今年前10月稅收為159億元，土地增值稅前10月達749億元，而地價稅因仍在課徵階段、目前稅收僅42億元。惟過去兩年地價稅稅收都在940億元左右，預估今年稅收應不會有太大變動。

總計今年前10月地價稅、土地增值稅、房屋稅、契稅、房地合一稅等五大來自房地產的稅收已達2,729億元，信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德推估，今年五大房產持有稅、交易稅收可望挑戰3,900億元，再創新高。

曾敬德表示，不動產持有稅因房屋標準單價拉高，再加上新成屋不斷落成，預料未來稅收也會達每年千億元，民眾購買新成屋持有成本的負擔也將同步增加。由於房屋稅屬於地方稅，稅收增加也有利於地方發展。

至於交易稅，曾敬德分析，多因2016年後買進的房地產價格大漲帶動，推估今年房地合一稅收也將增加到近千億元，國庫將大大進補。


房市價格與交易量雙雙增溫 房地產稅收 今年上看3,900億新高
工商時報

受惠房市價格與交易量雙雙增溫，今年房地產相關稅收國庫大豐收，持有稅及交易稅收合計機會挑戰3,900億元，寫下歷史新高，其中房屋稅及房地合一稅收，分別由於近年新屋數量大增、標準單價拉高，及房市交投熱絡，雙雙創下歷史新高。

據財政部統計，今年前十月房屋稅收已達922億元，個人及營利事業房地合一稅收前十月為857億元，契稅稅收前十月為159億元。

土地增值稅則因公告現值調幅趨緩，加上近年房市交投熱絡，稅率較高的長期持有房產交易減少，前十月為749億元，預估全年仍難追上2020、2021年逾1,100億元的高檔規模。11月開徵的地價稅，由於近年公告地價變動不大，預估會與過去二年約940億元相近。整體來說，加計持有稅及交易稅，今年不動產相關稅收可望達3,900億元。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，房地產相關稅收成長主要來自房屋稅和房地合一稅，房地產持有稅在房屋標準單價拉高後，持有新房屋的屋主房屋稅負擔明顯增加，未來若沒有設籍的屋主，如因為學區等需求戶籍遷出，導致房屋沒有人設籍，房屋稅就無法適用自用住宅稅率，再加上近年交屋潮帶動，新屋落成數量大增，房屋稅稅持續提升，未來有機會達到千億元。

至於房地合一稅在符合課稅範圍、2016年以後買進的房產交易累積增加，加上近年房價漲幅大，出售房地產多有可觀增值，個人及營利事業房地合一稅收分別有84.8％、47.2％的年增幅，預估全年可達千億元水準。

據內政部戶政司資料，對比台積電（2330）設廠議題發酵前，高雄市從2020年至2023年，自高雄遷往北北桃地區的北漂人口呈現逐年減少，近四年減少約8.2%，而同樣具台積電設廠紅利的台南市，北漂人口同樣逐年減少，減幅近1成，顯示從南二都漂向北方的北漂族，似乎有逐漸減少的趨勢。

台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮表示，高雄近年成功轉型科技城市，受惠台積電、亞灣區、橋科園區等重大產業建設支撐，磁吸周邊產業鏈及國內外大廠相繼進駐，大幅帶動產業經濟活力與就業機會。

李家指出，備受矚目的台積電廠房雖尚未完工，亦已開始招募職缺，皆為在地創造不少就業吸引力，不須再遠赴他鄉，而台南已受惠南科發展多年，提供穩定的產業發展紅利，北漂現象相對比高雄減少更為明顯。

李家妮分析，就業族北上發展，通常以雙北為主要首選地，然而近年房價、物價通膨雙漲，北部房價門檻提高、生活成本負擔更重，或因其他就業吸引力，都可能促使就業族選擇留鄉深耕或遷往其他低負擔城市。

除了就業，婚姻亦是影響人口遷移的社會因素之一，近年不婚、晚婚族增加，因婚嫁需求遷移的動機下降，也是造成人口外移比例降低的因素之一。

綜觀2023年南二都外移人口，台南總遷出6.2萬人，近4年減少了1成、高雄總遷出10.7萬人，減幅8.7%，顯示人口外移比例有下降的趨勢，同時觀察去年台南與高雄，淨遷入人口也是近4年來首度由負轉正。

台灣房屋高雄農十六加盟店店東盧長成表示，南二都豐沛的產業發展前景，為南台灣注入經濟活水，外移人口減少，遷入人口增，顯示不僅留住了本地人才，更有吸引外來人口的潛力，區域人口流動模式改變，也為房市需求迎來新契機。

盧長成強調，尤其是鄰近產業園區、生活機能完善的住宅需求將更明顯，也同步帶旺這些紅利區房價表現，以高雄來說，目前預售、成屋每坪最高成交單價已見7字頭，高大特區等熱門重劃區房價更已翻3倍，然而隨房價水漲船高，在地購屋壓力也與日俱增。

盧長成說，高雄今年第2季平均鑑估總價已來到1,215萬元，平均背負房貸達900萬元，已創下15年來最高，台南第2季平均鑑估總價同樣破千萬元，平均要扛房貸836萬元，壓力同樣創新高。

盧長成指出，南二都購屋壓力雖增，但相比北部房價入手門檻相對低，加上近年新青安優貸助攻及看望未來前景，對選擇在地發展的購屋族仍有一定吸引力，隨未來台積電高雄廠完工啟動、南科三期擴建完工等利多持續挹注，南二都「反北漂」現象恐更明顯。

據實價登錄資料顯示，今年台中市總價1,000萬元內的住宅交易量中，西屯區、北區、北屯區位居前三，尤其是台中世貿、一中商圈、太原車站周邊，住宅每坪成交均價30萬元有找，且生活機能優秀，相當適合預算較低的首購、小資族購屋。

千萬宅以888件成交量拿下今年第一的「西屯區」，區域內的「台中世貿商圈」，不僅是文教區，更可找到許多總價在1,000萬元內的住宅。

永義房屋中科福林福順加盟店經理賴佶毅表示，台中世貿與東海大學、中科園區僅一路之隔，商圈內多為住宅區，半徑一公里的生活圈內有許多公園綠地，環境相當不錯。附近也有台中榮總等大型醫院，且未來捷運藍線澄清醫院將會在此設站，七期也會有新道路延伸到台中世貿周邊，交通發展可期。

賴佶毅補充，台中世貿商圈內物件屋齡約30年左右，以中古大樓、透天厝居多，每坪成交均價25-30萬元左右，總價千萬元內就能買到2-3房的產品，吸引附近任職的教職、醫護、小資族群在此購屋。

台中「北區」千萬宅以881件的年成交量位居第二，其中知名的「一中商圈」也有千萬好宅可入手。

永義房屋台中一中三民加盟店東郭誌蘭指出，北區人口密度位居台中之冠，人口眾多造就生活機能完備，特別是一中商圈一帶，半徑一公里內學校、醫院、百貨公司、公園皆備，可說是食衣住行育樂都能滿足，因開發早、屋齡較久造就親民房價，相當適合追求生活機能的小資、首購族置產。

郭誌蘭分析，一中商圈內中古屋齡約30-40年以上，每坪成交均價20～40萬元，價格差距大的主因，來自物件的屋況及是否有維護、裝修。若以國宅、公寓而言，千萬元內都能買到2-3房的產品，且因人口密度高，也有相當多的投資族群會購屋出租。整體來說，優秀生活機能加上親民房價，物件幾乎是一釋出就會秒殺。

「北屯區」以697件成交量拿下台中千萬宅第三名，當中的「太原車站」周邊不僅可千萬購屋，且發展前景看好，吸引購屋族。

永義房屋北屯敦富捷運加盟店長陳彥融解釋，太原車站地理位置佳，開車約10分鐘，往北可到美式大賣場，往西是崇德商圈，往南則是LaLaport商場、一中商圈，往東還可以上快速道路，且緊鄰單元13重劃區，未來發展性強，讓車站附近的房價與需求不斷上漲。

陳彥融說明，「太原車站」附近中古屋每坪成交均價約25萬，屋齡約在25-30年左右，相對其他區域的千萬宅屋齡較年輕，適合預算較低的首購族，區域內中古屋幾乎是供不應求，千萬元內能買到3房加車位的電梯大樓，在台中市區相當稀有。

永慶房產集團研展中心副理陳金萍表示，在房價高漲的年代，1,000萬元有找的中古屋CP值高，對於首購、小資族相當有吸引力；想買到室內空間寬敞、低總價的物件，必須往蛋白區移動，或是選擇屋齡較高的物件。

陳金萍建議民眾，若目前受限預算、未來有換屋規劃，可優先考慮屋齡較高的物件，此類型產品往往位居市區，因開發較早，生活機能完善，保值效果佳。若未來有換屋需求，也較易脫手。

政府推出「重購退稅」節稅優惠方案，目的在於減輕納稅人重購自用住宅用地的負擔。「重購退稅」從字面上意思來看，正是將原先居住的房屋出售，換購一間新的房屋來居住，政府會將這個過程中所產生的稅金，退還給買屋人。不過，為了避免民眾投機，「重購退稅」也有幾項限制，若誤踩地雷恐怕會遭到國稅局通知補稅喔！

老王2年前換屋並利用「重購退稅」，獲得稅捐機關退稅逾百萬元的房地合一稅，就在老王獲得退還稅款後，卻忽略了「重購退稅」的限制，在「5年的管制期限」內，於去年將房子短租給朋友小陳。

沒想到最近竟接獲國稅局補繳百萬元稅款的通知書，才發現事情的嚴重性！

國稅局指出，個人房地合一稅制申請重購自住房地的稅額扣抵或退還，如果重購之自住房地自重購後5年內改作出租等其他用途或再行移轉，稽徵機關將追繳原退還稅款。

儘管老王向國稅局主張並無出租情事，但在經國稅局調查後反遭打臉，國稅局不僅查獲租賃契約、租金支付證明，甚至詢問社區管理員也證實小陳天天出入門廳，種種證據都坐實了小陳確實有承租並居住該屋的事實，因此認定老王重購後的新屋，於重購後5年內改作出租用途，不符合重購自住房地稅額扣抵之要件，因此遭追繳原扣抵稅額。

台中市政府地方稅務局強調，為了避免民眾投機，並落實重購房地自住使用，經列管的重購房屋，稽徵機關於管制期間內每年會辦理全面清查，一旦查獲重購房屋已再行移轉，例如出售、贈與、法拍、夫妻贈與，或是改作其他用途，例如供營業使用、出租、未設戶籍等不符合自用住宅用地要件者，將依規定全部或按比例追繳原退還稅款。

此外，財政部高雄國稅局提醒，重購房屋必須為個人或配偶登記所有，且個人或其配偶、未成年子女應依規定於該出售及重購房地辦竣戶籍登記並實際居住，沒有改作其他用途，才可申請適用重購自住房地退稅扣抵或優惠。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中指出，除了新購房地5年內必須要符合自用住宅用地規定外，民眾最容易忽略，當「先買後賣」時，舊屋務必保留有本人、配偶或直系親屬至少1人戶籍到售出，新購房屋也是一樣，很多民眾買了新房就很開心把戶籍全移走，導致無法符合重購退稅的規定，相當可惜。

「重購退稅」3大條件
＊時間限制
出售及重購房地的時間(以完成移轉登記日為準)在2年以內。

＊使用限制
自住房地5年內只能作為自住房屋使用，不可改作出租、營業及其他用途或再行移轉。

＊所有權限制
保留土地所有權人或其配偶、直系親屬(如子女)任何1人在重購地戶籍內。

去年「三百億元中央擴大租金補貼」申請大爆發，使內政部掌握有效租約達六十八．七萬件，其中近六十萬件來源是租金補貼、占比逾八十七％，租金實價僅占三％。而去年全國租金補貼率中位數約四十八％，也就是五成以上核准戶每月租金補貼可支付近一半房租，若以每月房租八千元試算，平均補貼金額約三八四○元，自付額約四一六○元。

觀察六都租金補貼率中位數，桃園、台南與高雄市均逾五十％，以台南市五十二．三％最高。房產業者指出，上述三都五成以上核准戶的房租超過一半是政策買單，新北市僅約三十七．三％最低、台北市四十二．四％次低；換言之，新北市租屋族每一百元房租中，補貼買單三十七．三元、自付額六十二．七元，另非直轄市補貼率中位數平均超過五成。

20～39歲租屋族占47.6％
至於有效租約的租屋族年齡分布，二十至二十九歲約二十九．四％最多，四十至四十九歲十九％居次，三十至三十九歲約十八．二％第三，而二十至三十九歲合計占四十七．六％，若加計未滿二十歲的三．四％，已超過五成。

房產業者指出，租金補貼核准戶名下不得有房產，因此青壯年為主要租屋族群。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，近幾年房地稅收相當多，的確有空間幫助租屋族，同時也掌握更多租屋資訊，政府再透過一些持有稅優惠，也鼓勵房東當愛心房東。

高力國際業主代表服務部董事黃舒衛表示，目前內政部租約來源，包括租金實登、包租代管案件及租金補貼政策，而租金實登是一般市場經濟下的正常租金，後兩者則隱含政策補貼效果。

他說，包租代管以減稅方式補貼房東，租金補貼方案則是直接挹注租屋族，對拉抬租金有一定作用；整體而言，是為適應高房價、升息循環，加上健全租屋市場資訊的階段性措施。

高雄市首宗採「雙基地同步」公辦都更的岡山行政中心案，19日簽約，由清景麟和三地集團合作，投資81億元開發住宅和行政辦公大樓，預定2029年完工。若再加上先前已動工、簽約的6案，高雄公辦都更案引進民間的投資總額已衝高至1,417億元，盛況空前。

高雄副市長林欽榮表示，岡山位處半導體製造聚落核心，為北高雄重要生活圈，行政院建構高雄半導體S廊帶路竹、橋頭至南科，為新興半導體製造聚落，其中，岡山位於該核心關鍵地位，因此，未來有大量商業及行政需求。

他說，捷運岡山路竹延伸線RK1站，今年6月已完工通車，與台鐵捷運化等都會區軌道系統，創造TOD導向的綠色運輸網絡，成為S廊帶重要生活商圈，將以「生產城鎮」為發展願景，加強金融服務、提升零售層級，適度釋放商業區供給量，以鞏固商業核心地位。

林欽榮指出，高市府考量到岡山城區的商業空間需求，將岡山行政中心現址的商業區與前峰國中東側的機15兩市地，同步進行跨區公辦都更開發，打造商業與行政並重的城區雙核心。

三地集團尚發營造執行長鍾育霖表示，作為在地企業，尚發營造對此案充滿使命感，隈研吾建築師將以「大樹」為概念設計新行政中心，打造地標性建築。

持續交屋入帳＋轉投資根基、環球購物中心給力，可望成營建股獲利黑馬

第四季預售屋交屋旺季之際，營建股業績持續衝剌！繼全心投控（2718）、華友聯（1436）、永信建（5508）、海悅（2348）前三季已締造大賺1股本以上的高獲利後，冠德（2520）將迎來交屋潮及轉投資貢獻，市場看好全年獲利將首度挑戰1股本的紀錄。

受惠先前房市大好，加上半導體及AI大廠進駐帶動中南部房價大漲一波，不少中南部建商獲利暴衝，直接超車北部老字號建商，包括華友聯前三季EPS達18.35元、永信建14.61元，躍居建商EPS第二與第三名，獲利都改寫歷年最高紀錄。

至於前三季建商「EPS王」，由處分桃園晶悅飯店都更土地獲利了結、大賺逾3股本的全心投控拿下，每股純益高達34.49元。

排名第四的是房產代銷王海悅，受惠毛利率衝高至5成多，推升前三季EPS達13.25元，再創同期新高。

排名第五的則是冠德，前三季EPS達8.3元；皇翔（2545）7.58元排名第六，名軒（1442）5.87元排名第七，富宇（4907）以5.71元名列第八，潤泰新（9956）則以5.31元位居第九。上述9家營建和房地產類股，前三季都獲利半個股本以上。

展望第四季，冠德挾著三重太子汽車舊廠大案「冠德心天匯」持續交屋和銷售入帳，10月還有29.4億元的營收持續入帳，再加上轉投資34.18％的根基（2546），手握不少科技廠房工程一直旺到明年，持股84.02％的環球購物中心獲利攀升，且躍居為貢獻母公司冠德獲利最大的轉投資公司要角，不論房地產本業或業外投資，冠德都滿手好牌；市場預期，全年有機會營收突破300億元，獲利也有叩關1個股本的契機，可望躍居為獲利成長大黑馬。

富旺（6219）公告以總金額12.38億元，買進台中市北屯區同榮段、現址為全聯后庄店房地，土地面積共計945.31坪，拆算每坪單價高達131萬元。富旺總經理林宗毅表示，目前剛取得土地，推估2年後推案，初步規劃將推出首購型產品，產品坪數在18至30坪之間。

林宗毅強調，該塊土地屬於舊水湳市區，符合危老重建的資格，同時也因鄰近水湳經貿園區、中清路商圈，目前為全聯福利中心，也是該區段人潮集中之地，未來待水湳經貿園區公共建設開發完整後，前景相當看好。

富旺前三季合併營收18.12億元、年減0.96％，稅後純益1.89億元，每股稅後純益（EPS）為1.59元。

受到中央銀行祭出第七波選擇性信用管制措施影響，近期房市買氣冷清。不過富旺表示，因為關注市場趨勢與政策變動，並保持彈性調整產品與銷售策略，以確保每個建案都符合市場需求，如台中美術館特區新案「富旺千蘊」，台中后里最大造鎮開發案「富旺敦厚」預售案，彰化鹿港「艾美莊園」預售案等，合計富旺在手預售屋新案總銷達125億元。

進入交屋旺季，富旺表示，隨著年底到來，交屋高峰期將延續至第四季，包括高雄「微美居（鉑金特區）」、新竹「華時代」等陸續進入工程尾聲，有機會在年底前陸續完工交屋，推升第四季與2024全年的營收表現。

格力地產11月19日晚間披露關於2024年第三季度業績說明會召開情況的公告。

公告顯示，在新“國九條”及中國證監會《關於深化上市公司並購重組市場改革的意見》等政策背景下，公司正在積極推進置入珠海免稅集團51%股權，同時置出上海、重慶、三亞房地產子公司100%股權和公司相關對外債務的重大資產置換工作，並於2024年8月31日披露本次重組預案。2024年11月7日，公司發佈本次重組進展情況公告，本次重組所涉置出公司評估事項已經珠海市國資委原則同意。公司將根據重組進展情況按照規定及時履行資訊披露義務。截至目前，本次重組所涉置出公司評估事項已經珠海市國資委原則同意。

本次交易涉及的盡職調查、審計和評估等相關工作正在持續推進中。公司將根據本次交易相關工作的進展情況，嚴格按照《上市公司重大資產重組管理辦法》《上海證券交易所上市公司自律監管指引第6號——重大資產重組》等法律法規和規範性檔的有關規定，及時履行資訊披露義務。

本次交易完成後，珠海免稅集團將納入公司合併報表範圍，公司將逐步退出房地產市場，打造以免稅業務為核心、圍繞大消費運營等產業鏈佈局的大型上市公司。

本次重組將向公司注入盈利能力較強、發展前景廣闊的免稅業務，本次重組完成後，公司產業結構將得到進一步優化和升級，盈利能力及現金流狀況預計將得到較大改善，投資者回報能力進一步增強。

熱搜第一！廣州將在全市收購90m²以下存量房！已有超60城表態支持地方國企收購存量商品房作保障房

11月18日，廣州安居集團公告，將在全市範圍內收購滿足90平米以下的存量房作為保障商品房。19日，相關詞條沖上微博熱搜第一。

據悉，徵集範圍是廣州市內已建成的存量商品房房源，需符合：資產負債和法律關係清晰、已取得竣工聯合驗收意見書、面積在90平方米以下、房源權屬清晰可交易、優先選取整棟或整單元未售等五大條件。

公開資料顯示，本次實施“收儲”的主體，為廣州市市屬國資企業。據廣州市政府2024年7月19日在官網公示的資訊，成立於2023年9月1日的廣州安居集團，為廣州市市屬一級功能類國有企業，主要負責廣州市保障性住房投資、融資、建設、運營及配套性商業物業運營管理等，註冊資本300億元。

據財聯社，分析師指出，與三四線城市不同，在樓市去庫存背景下，重點一二線城市還面臨“十四五”保障性住房籌集供應的任務。

在此之前，深圳國資企業已開始推進“收儲”工作。

8月7日，深圳市安居集團發佈通告，集團所屬企業擬向深圳市域（不含深汕特別合作區）徵集商品房用作保障性住房專案，主要徵集目標為貼近區域發展核心片區、滿足生活便利、戶型面積在65平方米以下的商品房項目。

據中誠信監測資料，截至2024年8月末，已有超過60個城市通過各種形式表態支持地方國有企業收購存量商品房作為保障性住房，其中2024年第二季度和第三季度分別有27個和26個城市。

11月19日，金隅集團（601992.SZ）召開2024年第三季度業績說明會。

在業績會上，有投資者詢問公司前三季度經營活動產生的現金流量淨額減少較多的主要原因。對此，金隅集團財務負責人鄭寶金解釋稱，前三季度公司經營活動產生的現金流量淨額減少主要是兩方面的原因：一是地產銷售回款相比去年同期減少較多；二是地產項目獲取土地儲備，支出較同期增加60多億元。

對於新獲取的北京通州土橋中路西側棚戶區改造項目FZX-0202-6025地塊的用途，金隅集團表示，該地塊大部分土地為公司下屬企業北京金海燕資產經營有限責任公司（已被吸收合併）的自有用地，該地塊的獲取是公司加快自有土地盤活利用，實施地產開放一、二級聯動的成功案例。同時，公司在北京約有700萬平方米的工業用地，隨著北京的發展，可能部分土地會轉化為其他用途，可用于建設保障性住房，具體還要根據各地塊所屬街道（鄉鎮）的規劃情況而定。

此外有投資者詢問，公司有息資產負債率較高，公司在授信、融資方面是否面臨較大壓力。

鄭寶金表示，公司授信額度充足，截至三季度末，公司剩餘授信額度超1500億元。公司融資成本穩中有降，2024年1-9月，新增融資成本同比下降18BP。

對於公司的市值管理，公司總經理顧昱表示，公司高度重視市值管理工作，已經成立由公司主要領導任組長的市值管理小組，並設立專項工作組；自8月22日發佈控股股東增持公告後，控股股東增持操作仍在實施中。公司已發佈未來三年（2024年-2026年）股東分紅回報規劃。近期，中國證監會起草發佈了《上市公司監管指引第10號—市值管理（徵求意見稿）》，公司正認真學習檔要求，並組織相關部門參加行業專題論壇交流，學習借鑒行業內優秀公司做法，後續將結合自身發展階段和實際條件研究制定市值管理的相關制度及方案措施，若相關事項達到披露要求，公司會根據監管要求嚴格履行披露義務。

金隅集團此前披露的三季報資料顯示，第三季度公司營業總收入314.74億元，同比上升34.17%；歸母淨利潤3.7億元，同比上升192.66%。前三季度實現營業收入770.37億元，同比增長6.1%；完成歸母淨利潤-4.37億元，同比下降4212.7%；扣非歸母淨利潤-22.23億元，同比下降119.8%；經營現金流淨額為-94.57億元，同比下降205.1%。

11月19日，成都出讓4宗涉宅地塊，其中天府新區1宗、龍泉驛區1宗、新都區1宗、崇州市1宗，總建設用地面積約126386平方米，規劃建面合計約266137.7平方米，總起價約25.18億元。最終4宗地塊均底價成交，成交總價約25.18億元。

具體來看，麓湖板塊55畝地塊，即編號TF(0701/0901):2024-02地塊，建設用地面積36759.66平方米（合55.1395畝），規劃建築面積73519.32平方米，容積率2.0，用地性質為綜合用地（住宅、商業），起始樓面價19000元/平方米，起拍價13.965億元。該地塊最終由錦安善造以底價競得，成交樓面價19000元/平方米，成交總價13.965億元。

龍泉驛區編號LQ14(252):2024-14地塊，位於龍泉驛區十陵街道來龍村十六組、十八組、十九組、二十三組。建設用地面積28736.33平方米，規劃建築面積57472.66平方米，容積率2.0，起始樓面價8860元/平方米，起拍價約5.09億元，該地塊最終由經開國投和新希望以底價競得，成交樓面價8860元/平方米，成交總價約5.09億元。

新都區編號XD2024-03（070102）地塊，位於新都區斑竹園街道旃檀社區一組、三組。建設用地面積26731.82平方米，規劃建築面積66829平方米，容積率2.5，起始樓面價4950元/平方米，起拍價3.31億元。該地塊最終由青都合房地產以底價競得，成交樓面價4950元/平方米，成交總價約3.31億元。

崇州市編號CZ2024-01(0701)地塊，位於崇州市崇陽街道石羊社區1、8組、集體。建設用地面積34158.35平方米，規劃建築面積68316.7平方米，容積率2.0，起拍地價為550萬元/畝，折合樓面價4125元/平方米，總價約2.82億元。該地塊最終由崇州市崇中展業投資有限公司以底價競得。

房企債務重組持續提速。11月18日，有消息稱，碧桂園上月底向部分債權人提交了境外債務重組方案的初步條款，重組方案包括調整後的現金流預測。預測顯示，與今年早些時候同部分境外債權人分享的估計值相比，該公司對未來幾年現金流的預期下降。

對此，碧桂園方面回應《證券日報》記者表示，公司近期向主要債權人團體發送了公司的重組方案條款初稿，正在與銀團協調委員會及美元債持有人特設小組就重組方案的條款進行進一步的磋商。因保密原因，重組方案的相關細節尚無法對外披露。公司感謝境外債權人在公司重組期間給予的耐心及支援，希望可以儘快與主要債權人團體就重組方案達成一致。

事實上，9月份以來，多家房企陸續公佈債務重組進展。在多位業內人士看來，市場回穩帶動樓市信心回升，促進了化債的提速，可以為房企爭取恢復流動性的時間，以換取未來企業價值回升以及償還債務的空間。

具體來看，9月16日，佳兆業集團發佈公告稱，佳兆業範圍內債務未償還本金總額約75.11%，及瑞景範圍內債務未償還本金總額約81.07%的持有人，已加入重組支援協定。

9月17日，禹洲集團發佈公告顯示，禹洲集團境外債務重組計畫已獲得所需法定大多數計畫債權人的支持以批准。10月8日，禹洲集團宣佈香港計畫及開曼計畫的生效日期已於2024年10月4日根據計畫條款落實。

10月28日，旭輝控股集團發佈公告稱，截至10月27日，合計持有適用債務約77.88%的債權人已正式簽訂或加入重組支援協議（RSA）。這標誌著旭輝控股集團境外債務重組已經符合進入法庭流程的要求。

“今年保交樓方面得到較大的政策支持，房企紓困也進入到關鍵時刻，從進度來看，各房企重組進程不一，但總體債務化解正在提速。從比例來看，不少房企超過75%債權人同意，意味著債務重組方案獲得實質性進展，境外債務重組方案獲得通過的可能性很大。”同策研究院研究總監宋紅衛對《證券日報》記者表示。

值得一提的是，近期樓市持續回穩，不少出險房企銷售額迎來不同程度回暖，為化債帶來契機。

以旭輝控股集團為例，公司10月份實現合同銷售（包括合營企業及聯營公司的合同銷售，下同）金額約28.7億元，合同銷售面積約24.21萬平方米，相比9月份明顯提升。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進對記者表示：“近期，樓市銷售資料好轉，同時房企股價亦有所回暖，這對於資產評估等都有積極影響，有利於取得債權人對重組方案的同意。”

11月19日，據黑龍江省哈爾濱市人民政府官網，為推動哈市房地產市場平穩健康發展，近日，哈爾濱市下發了《關於推動哈爾濱市房地產市場平穩健康發展的若干措施》，在強化供應結構、延長優化補貼舉措、提高住房品質、擴大金融扶持力度等方面推出多條新政。與此前政策相比，本次新政除了延續了購房補貼之外，還推出了取消商品房銷售價格限價機制等政策。

根據《措施》，對購房前在哈用人單位已繳納社保或醫保，以及自主創業，年齡在40周歲以下的各類人才（無戶籍限制），在9區購買首套或第二套新建商品住房的，在取得《不動產權證書》後，按照博士畢業生10萬元、碩士畢業生5萬元、本科畢業生及大中專畢業生（含技工院校預備技師班、高級工班畢業生）3萬元的標準，給予一次性購房補貼。經住院醫師規範化培訓合格的本科學歷臨床醫師，享受與醫學類碩士畢業生同等待遇。港澳臺地區或海外留學人員（通過教育部認證的）享受與國內高校畢業生同等待遇。本項補貼以家庭為單位，夫妻雙方不能同時享受。

同時，對非哈爾濱市城9區戶籍的個人在9區購買首套或第二套新建商品住房的，在取得《不動產權證書》後，按實際購房款的2%給予一次性購房補貼；對非哈爾濱市城9區戶籍的個人在9區購買新建非住宅商品房（商業、辦公、公寓）的，在取得《不動產權證書》後，按實際購房款的3%給予一次性購房補貼。

《措施》對在9區出售原自有住房並購買首套或第二套新建商品住房的家庭，在完成原自有住房交易後，憑購買的新建商品住房《不動產權證書》按購買新建商品房建築面積100元/平方米的標準給予一次性購房補貼。賣舊房與買新房時間不分先後。

同時，對退役軍人（不區分省市地）在9區購買首套或第二套新建商品住房的，在取得《不動產權證書》後，給予一次性購房補貼3萬元。農業戶籍的購房人（不區分省市地）在9區購買首套或第二套新建商品住房的，在取得《不動產權證書》後，給予3萬元一次性購房補貼。

根據《措施》，上述相關補貼有效期將延長至2025年12月31日。

《措施》還顯示，適時取消普通住宅和非普通住宅標準。取消商品房銷售價格限價機制。

此外，根據《措施》，哈爾濱市將加大商業性個人住房貸款支持力度。一是優化房貸最低首付款比例，對於申請商業性個人住房貸款購買住房的居民家庭，商業性個人住房貸款不再區分首套、二套住房，最低首付款比例統一為不低於15%。二是多子女家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）在申請商業性個人住房貸款購買新建商品住房時，給予核減一套家庭住房套數。

以下為政策全文：

關於推動哈爾濱市房地產市場平穩健康發展的若干措施

為深入貫徹落實“嚴控增量、優化存量、提高品質”的總體要求，堅持“因城施策、一城一策”原則，推動我市房地產市場平穩健康發展，圍繞強化供應結構、延長優化補貼舉措、提高住房品質、擴大金融扶持力度等方面，制定本措施。

（一）圍繞我市各區域商品房去化週期情況，在滿足企業和群眾需求的基礎上，結合我市房地產市場實際情況，嚴格控制增量和新增住房供應節奏，針對去化週期較短的行政區，採取“按區施策”的原則，科學合理安排國有建設用地供應總量、結構、佈局、時序和方式，加快優質地塊的供應節奏，滿足好房子、好社區開發建設需求。（責任單位：市資源規劃局、市住建局、各區政府根據各自職責分別組織實施）

（二）對於2024年3月31日之前供應的房地產用地（住宅和商業用地），現尚未開工及已開工建設未竣工核實的閒置或存量房地產用地，按照“一專案一策、一地塊一策、一企業一策”的原則，研究制定閒置土地處置和存量土地盤活等政策措施，促進土地節約集約高效利用。（責任單位：市資源規劃局、各區政府根據各自職責分別組織實施）

（三）對購房前在哈用人單位已繳納社保或醫保，以及自主創業，年齡在40周歲以下的各類人才（無戶籍限制），在9區購買首套或第二套新建商品住房的，在取得《不動產權證書》後,按照博士畢業生10萬元、碩士畢業生5萬元、本科畢業生及大中專畢業生（含技工院校預備技師班、高級工班畢業生）3萬元的標準，給予一次性購房補貼。經住院醫師規範化培訓合格的本科學歷臨床醫師，享受與醫學類碩士畢業生同等待遇。港澳臺地區或海外留學人員（通過教育部認證的）享受與國內高校畢業生同等待遇。本項補貼以家庭為單位，夫妻雙方不能同時享受。補貼資金由市財政承擔。（責任單位：市住建局、市財政局、市人社局、市醫保局、市稅務局根據各自職責分別組織實施）

（四）對非我市城9區戶籍的個人在9區購買首套或第二套新建商品住房的，在取得《不動產權證書》後，按實際購房款的2%給予一次性購房補貼；對非我市城9區戶籍的個人在9區購買新建非住宅商品房（商業、辦公、公寓）的，在取得《不動產權證書》後，按實際購房款的3%給予一次性購房補貼。補貼資金由市財政承擔。（責任單位：市住建局、市財政局、市稅務局根據各自職責分別組織實施）

（五）對在9區出售原自有住房並購買首套或第二套新建商品住房的家庭，在完成原自有住房交易後，憑購買的新建商品住房《不動產權證書》按購買新建商品房建築面積100元/平方米的標準給予一次性購房補貼。賣舊房與買新房時間不分先後。補貼資金由市財政承擔。（責任單位：市住建局、市財政局、市稅務局、市（區）不動產登記中心根據各自職責分別組織實施）

同時符合第（三）項至第（五）項購房條件的購房人，可疊加享受購房補貼。

（六）對退役軍人（不區分省市地）在9區購買首套或第二套新建商品住房的，在取得《不動產權證書》後，給予一次性購房補貼3萬元，補貼資金由市財政承擔。（責任單位：市住建局、市財政局、市稅務局、市退役軍人事務局根據各自職責分別組織實施）

（七）農業戶籍的購房人（不區分省市地）在9區購買首套或第二套新建商品住房的，在取得《不動產權證書》後，給予3萬元一次性購房補貼，補貼資金由市財政承擔。（責任單位：市住建局、市財政局、市稅務局根據各自職責分別組織實施）

分別享受第（六）項和第（七）項補貼政策的，不再享受第（三）項至第（五）項購房補貼。

第（三）項至第（七）項涉及的個人所得稅，由補貼資金發放部門代扣代繳。

（八）適時取消普通住宅和非普通住宅標準。取消商品房銷售價格限價機制。（責任單位：市稅務局、市住建局、市發改委、市市場監管局根據各自職責分別組織實施）

（九）積極探索出臺相關配套政策,鼓勵並逐步推廣符合條件的保障房運營主體參與“以舊換新”以及收購二手住房，可對外出售、出租或用作保障性住房等。（責任單位：市住建局、市國資委、哈城發投集團根據各自職責分別組織實施）

（十）在推動城中村改造、城市更新過程中涉及到對被征遷居民進行安置的,按照先安置、後搬遷的原則,出臺相關措施優先採用房票安置或“以購代建”方式。（責任單位：市住建局，市資規局、哈城發投集團，各區政府根據各自職責分別組織實施）

（十一）本措施發佈之日起，對擬出讓的住宅專案容積率計算規則進行調整，為鼓勵公共服務配套設施建設，以下情形的建築面積可不計入地塊容積率核算，但按相關規範應計入建築密度。

1.建設專案用地上按照《城市居住區規劃設計標準》（GB5018-2018）及有關規定配建、且無償移交政府或政府指定接受單位的居住區公益性配套設施建築面積；

2.建設項目用地上按規定配建、且無償提供給全體業主使用的首層架空層、景觀亭廊、住宅室外連廊等建築面積。

為便於規劃指標控制管理，需在核發《規劃條件》階段進行估算，在核發《建設工程規劃許可證》階段明確具體建築面積。

責任單位：市資源規劃局、市住建局、各區政府根據各自職責分別組織實施。

（十二）措施發佈之日起，對土地出讓金核收事宜按以下方式辦理：

1.對專案用地地價評估應按地塊容積率上限評估測算土地出讓金。對企業無償配建的居住區公益性配套設施建築面積和無償提供給全體業主使用首層架空層、景觀亭廊、住宅室外連廊等，不計入地塊規劃條件容積率核算、不計收土地出讓金，在《國有建設用地使用權出讓合同》中進行相關約定，並按劃撥性質予以登記。

2.在核發《建設工程規劃許可證》階段，經批准建築面積（不含第十一條確定的建築面積）未到達《規劃條件》容積率控制上限的，土地出讓金不予調整。

責任單位：市資源規劃局、市（區）不動產登記中心根據各自職責分別組織實施。

（十三）市、縣自然資源主管部門核發《建設工程規劃條件核實確認書》後，不動產部門鬚根據《國有建設用地使用權出讓合同（合同補充條款）》履行情況，為企業辦理房屋所有權首次登記。土地不動產登記前應完成權籍調查，在辦理不動產首次登記時，不再實施不動產現場踏查的環節。針對建設專案用地上按照《城市居住區規劃設計標準》（GB5018-2018）或有關規定配建且無償移交政府或政府指定接受單位的配套設施，在專案完成竣工備案後，自房地產開發企業申請之日起15個工作日內，各區政府及相關部門應當無條件完成接收，並按照有關規定合理分配使用。

責任單位：市委社會工作部、市住建局、市資源規劃局、市國動辦、市市場監督管理局、市公安局、市城管局、市民政局、市營商環境局、市（區）不動產登記中心、各區政府根據各自職責分別組織實施。

（十四）加大商業性個人住房貸款支持力度。一是優化房貸最低首付款比例，對於申請商業性個人住房貸款購買住房的居民家庭，商業性個人住房貸款不再區分首套、二套住房，最低首付款比例統一為不低於15%。二是多子女家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）在申請商業性個人住房貸款購買新建商品住房時，給予核減一套家庭住房套數。（責任單位：人民銀行黑龍江省分行、黑龍江金融監管局、市（區）不動產登記中心根據各自職責分別組織實施）

（十五）進一步加大住房公積金政策支持力度。一是縮短公積金貸款繳存月份，將申請公積金貸款連續足額繳存12個月的條件縮短至連續足額繳存6個月；二是增加公積金貸款餘額核定倍數，將公積金個人住房貸款可貸額度的計算倍數由借款人公積金帳戶餘額的20倍調整為25倍；三是延長公積金貸款年限，繳存人購買首套房或第二套改善性住房的，貸款期限可推遲至法定退休年齡後5年計算；四是提高多子女家庭公積金個人住房貸款額度上限，多子女家庭在我市購買自住住房,住房公積金最高貸款額度上限上浮30%；五是持續實施租購並舉支持政策，我市繳存人購買家庭首套自住住房申請公積金貸款的，計算公積金貸款額度時，可將當年及上一年度租房提取金額與住房公積金帳戶餘額合併計算；六是放寬商轉公政策“首次申請公積金貸款”的條件限制，支持繳存人首套住房或第二套改善性住房申請商轉公貸款政策；七是擴大商轉公貸款受眾群體，支持異地繳存人在我市購房申請商轉公貸款；八是放寬公積金貸款房屋套數認定標準，更大力度惠及公積金貸款職工。（責任單位：市公積金中心、市住建局、市（區）不動產登記中心根據各自職責分別組織實施）

（十六）切實發揮房地產融資協調機制作用，優化完善房地產“白名單”項目融資機制，推動合規專案全部納入“白名單”，應進盡進，滿足專案合理融資需求。銀行業金融機構不應附加其他條件慎貸惜貸，對進入“白名單”的項目要應貸盡貸。同時，對於不積極、進展慢的銀行業金融機構和單位建立通報約談機制。（責任單位：市住建局、黑龍江金融監管局、市委金融辦、各區、縣（市）政府組織各相關部門實施）

（十七）用好、用足人民銀行保障性住房再貸款支持的政策，充分發揮國有企業平臺作用，參與股權收購、專案盤活等保交樓、保交房重點工作任務。（責任單位：市住建局、人民銀行黑龍江省分行、市國資委、市委金融辦、哈城發投集團根據各自職責分別組織實施）

本《措施》自印發之日起施行，此前相關政策規定與本《措施》不一致的，以本《措施》為准。除第（三）項至第（七）項政策有效期至2025年12月31日外，其餘條款有效期5年，如遇法律法規及政策調整的，按照新規定執行，各條款實施細則由責任單位根據職責分別制定。各縣（市）可參照執行，補貼資金由各縣（市）自行承擔。

那些想“狠狠刀一筆”的樓市買家發現談價正變得艱難。

“一上來就砍價100萬！”過去，上海樓市中的購房者張斌奉行這樣的“談價準則”，但他最近發現二手房的議價空間越來越小，曾與他“拉鋸”多時的業主已經將房子出手賣給了別人。

從2023年初開始，核心一二線城市二手房掛牌量激增，存量住宅供過於求，二手房市場從賣方市場悄然轉變為買方市場，“狠狠地刀一筆”成為二手房買家的共識，“以價換量”成了二手房市場的常態。

不過，在10月份一攬子房地產重磅新政出臺後，市場起了新變化，在二手房洶湧澎湃的成交“大潮”中，部分城市的二手房價格開始反彈。根據國家統計局資料，70個大中城市中，10月份二手住宅價格環比上漲城市達到8個，四大一線城市二手房價格實現了13個月以來的首次上漲。

隨著二手房成交量上升、成交週期的加快，那些想“狠狠刀一筆”的買家發現談價已變得艱難起來。

“能大砍價的房源幾乎不存在了”

“一大清早，我還在睡覺，就被仲介的電話吵醒，他告訴我，我一直在談價的那套房子已經賣掉了，成交價比我的出價足足多了五六十萬，我還能說什麼？只能‘尊重、祝福’。”上海的購房者張斌近日對記者反映，他一直想著“抄底”浦東某板塊，結果快談妥的一套房子突然被人高價“截胡”了。

這套房總價在900萬元上下，地段好、易出租，但戶型卻存在硬傷，張斌認為這種戶型不太好賣，而業主又是急售，他便看到了砍價的空間，第一次砍價就直接報800萬元，隨後雙方陷入長時間的報價拉鋸戰。業主方總是希望張斌能再漲個二三十萬元，而張斌則“咬死”自己最初的報價。

張斌內心的盤算是這套戶型不好的房子如果再掛上兩三個月仍然賣不出去，業主勢必要向他“低頭”。沒想到，在10月份一攬子重磅房地產政策的助推下，10月上海全市成交了2.2萬套二手房，環比大增63%，張斌關注的浦東某板塊10月二手房成交量也達到了7月、8月、9月三個月的數量之和。在洶湧的成交潮中，這套戶型有硬傷的房子竟然也以比張斌報價高了不少的價格順利成交了。

“那套沒買成，我就繼續蹲守這個板塊，找找其他性價比高的房子唄。不過我發現自從成交量上去後，議價空間也縮小了，能大幅度砍價的房源基本不存在了。”張斌說道。

陸瑋是專注於服務上海市中心區域高端住宅交易的房產經紀人，他告訴記者，在過去約兩年裡，高端住宅在價格談判時降價幾百萬元甚至上千萬元都是常見現象，不過這種情況在最近一個多月內也越來越少了。

“最近的帶看量和轉化量都不錯，低價房源賣一套就少一套，有不少房東已經在漲價試探市場溫度了，比如兩千多萬的房子，房東會讓掛牌價先漲個七八十萬。”陸瑋表示。

“我現在也開始有惜售的心態了。”正打算賣掉廣州市區一套房產的江晴也對記者表示，她最近剛拒絕了一上來就大幅砍價的客戶，“看到市場資料在回暖，我覺得沒必要降價賣房，完全可以再等等”。

上海中原地產資深分析師盧文曦告訴第記者，二手房議價空間縮小現在已經成為一線樓市中非常普遍的現象。

“現在可能就兩種房子還有大幅砍價的空間，一種是總價幾千萬的，還有一種是房子本身質素過差的，其他大部分正常房源的業主都對價格咬得很緊，這是10月份房地產一系列新政出臺後的新現象。”據盧文曦觀察，10月份以來，不僅“惜售”的業主變多了，往上調價的業主數量也大增，雖然二手房漲價還不算是市場主流情況，但一部分業主上調掛牌價也確實是個新情況，這能體現出市場風向確實已在轉變。

“惜售、漲價背後其實就是成交週期的縮短，房子變得好賣了。過去業主掛出一個價格後，如果兩周都無人問津，業主自然就慌神了，趕忙下調價格；而現在情況是反過來了，購房人可能看了5套房子，其中兩套很快就賣掉撤盤了，還有兩套的房東往上調價了，還有一套原本願意打9折，現在只願意打95折了，那就輪到購房者心態波動了。”盧文曦表示。

超60%從業者認為二手房價將企穩

近兩年來，二手房市場整體呈現“以價換量”的買方市場特徵，一般來說，買家在談價時會狠狠地“刀一筆”，而有誠意急售的賣家多數都會接受。不過，二手房價格大幅下跌的趨勢正在扭轉。

11月15日，國家統計局公佈了今年10月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。資料顯示，70個大中城市中，各線城市商品住宅銷售價格環比降幅收窄或轉漲、同比降幅趨穩，尤其是一線城市改善明顯。

整體來看，70個大中城市中二手住宅價格環比上漲城市達到8個，而9月份時這個資料為零。

四大一線城市二手房價格也實現了13個月以來的首次轉漲，由9月的環比下降1.2%轉為上漲0.4%，其中，北京、上海和深圳分別上漲1.0%、0.2%和0.7%。

國家統計局公佈的問卷調查結果也顯示出房地產從業者對行業的預期有極大轉變——認為未來半年內新建商品住宅和二手住宅銷售價格將保持穩定或上漲的受訪從業人員占比分別達到75.9%和60.4%，比9月的資料分別提高17.6個和15.0個百分點。

在國家統計局公佈的70城房價資料中，杭州的二手房漲幅十分顯眼，環比上漲0.8個百分點，在70城中漲幅排名第二，僅次於北京。要知道，在10月份之前，杭州還是一個典型的二手房“以價換量”城市——儘管徹底放開限購以後二手房成交量上漲了，但價格一路下滑。

10月份的杭州二手房成交資料則是“量變引起質變”，根據貝殼研究院統計，全月杭州二手房網簽了9120套，創下全年最高紀錄，環比9月（6033套）上漲51.2%，同比去年10月（6277套）提升45.3%。值得關注的是，這一次不再是“以價換量”——10月杭州二手房網簽成交均價29411元/平米，環比9月價格（28091元/平米）足足上漲了4.7%。而此前被稱為“破發板塊”的杭州亞運村以及“跌慘了”的未來科技城板塊，在11月以後都出現了不少漲價房源。

不過，光憑這些資料能判斷樓市已經“止跌回穩”？這究竟是短期脈衝式行情還是長期趨勢？這些仍是廣大業主和購房者關心的問題。

“從10月份至今的成交量來看‘止跌’是肯定的，而且一線城市樓市成交量同比、環比都有大幅提升；從價格來看，部分城市二手房價格出現了小幅度的反彈。至於能否判斷樓市已經‘回穩’，還需要觀察，因為市場情況不是一蹴而就的，即便這兩個月不錯，後面能不能延續要打個問號。”盧文曦表示，從過往經驗來看，在集中出臺樓市政策後，市場會有一個爆發期，像這一輪市場成交量的爆發，延續到12月上半月估計沒有問題，12月後半月交易的動能有可能會減弱，一、二月份則可能會進入樓市的傳統淡季。

“傳統淡季過後，到明年的春天，市場會不會延續熱度？現在還很難說。不過，既然我們短期的刺激政策是有效果的，那麼後續市場如果疲軟，我個人判斷還是會通過政策來保持市場的溫度，從而將市場真正地穩住。”盧文曦對記者表示。

“我覺得核心一二線城市要做到樓市‘止跌企穩’，樂觀估計是要到明年下半年了，目前重點一二線還沒有完全做到量價止跌，市場還存在一些不確定性，部分城市的交易量和價格的反彈是否具備持續性，還需要進一步觀察。”鏡鑒諮詢創始人張宏偉表示。

繼上海及北京之後，深圳市住房和建設局等三部門昨晚宣布，自12月1日取消該市普通住房和非普通住房標準，並對相關徵稅問題予以明確。分析人士認為，政策的出台進一步降低了住房交易稅費成本，有利於提振市場信心和穩定預期，促進房地產市場平穩健康發展。

根據《關於取消普通住房標準有關事項的通知》，在個人出售住房增值稅方面，深圳市取消普通住房和非普通住房標準後，個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免徵增值稅。個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的徵收率全額繳納增值稅。

在個人購買住房契稅方面，深圳市適用與全國統一的個人購房契稅優惠政策。對個人購買家庭唯一住房，面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率徵收契稅；面積為140平方米以上的，減按1.5%的稅率徵收契稅。對個人購買家庭第二套住房，面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率徵收契稅；面積為140平方米以上的，減按2%的稅率徵收契稅。

通知還明確，對個人轉讓住房未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，根據規定實行個人所得稅核定徵稅，以轉讓收入的1%核定應納個人所得稅額。

中國派對文化(01532)公布，建議以8000萬元（人民幣．下同）出售持有物業的公司後租回有關物業，料出售虧損1626.6萬元，以及租回收益約487.6萬元。

該集團指，出售的公司持有一幅位於浙江省義烏市工業地皮，地皮面積約1.9萬平方米，物業樓面面積約6.2萬平方米，自今年3月至9月期間虧損751萬元。該集團將租回樓面面積約1.95萬平方米的物業3年，首年租金約246萬元。該集團指，出售所得用於擴建宜春廠房及還債。

杭州市規劃和自然資源局官網昨日(19日)發布公告，宣布將通過掛牌方式出讓兩宗住宅地塊，起始總價約為15.52億元(人民幣．下同)。這兩宗地塊計劃於12月19日正式交易。

此次出讓的兩宗地塊分別位於蕭山區和臨平區。蕭山區的地塊編號為杭政儲出[2024]134號，即北干東單元XSCQ20A-14地塊，土地面積達26975平方米，起始價為101966萬元。

另一宗位於臨平區的地塊編號為杭政儲出[2024]135號，即喬司新城中心區E1-2-02地塊，土地面積為39351平方米，起始價為53242萬元。

較去年第一期平24% 睇齊區內二手

新盤以貼近二手價推售，泛海國際（00129）發展的元朗洪水橋滙都II（滙都第2期）昨推出首批81伙，折實平均呎價10418元，除較逾一年前滙都I首批折實均價低24.2%，亦貼近滙都I近月貨尾及洪水橋二手呎價。發展商即日落實首輪銷售安排，盡推首批全數單位於本周六（23日）發售。

周六應市 13戶折實每呎萬元內

滙都II屬近2個月來首個開價的新界新盤，首批涵蓋1至3房單位，實用面積299至535方呎，提供3種付款辦法，120天即供付款辦法享最高樓價14.5%折扣，折實309.68萬至561.99萬元，折實呎價9528至12584元，有13戶折實呎價低於1萬元，介乎9528至9965元，均屬2房單位。

該盤整批折實平均呎價低見10418元，除屬麗新發展（00488）旗下同區尚柏，今年9月26日推出首批50伙折實均價9278元後，近2個月來折實均價最平新盤，相比同系滙都I去年7月首批折實均價13747元，亦低24.2%。若與長實（01113）旗下同區#LYOS，2021年10月推出首張價單折實均價15503元比較，滙都II更有32.8%折讓。

翻查資料，滙都I近月持續增添折扣優惠吸客，部分單位總折扣擴大至36%，令折實呎價降至不足1萬元。例如1座3樓B06室2房，實用面積439方呎，扣除36%折扣後，折實437.95萬元，折實呎價僅9976元，有關單位已於本月3日以上述折實價437.95萬元售出。

參考滙都II首批單位中的6座3樓B05室，實用面積424方呎，同樣望樓景的2房戶，折實呎價10084元，僅較前述1座3樓B06室的折實呎價略高1.1%，反映項目定價以貼近滙都I貨尾推售。至於滙都II周邊二手屋苑，例如樓齡約11年的溱林，近月平均呎價錄得10176元，滙都II折實均呎價與之相若，反映不乏競爭力。

泛海國際集團執行董事關堡林指出，滙都II首批屬「震撼優惠價」，價錢貼近居屋水平，全數81戶已定於本周六公開發售，視乎市場反應，有機會稍後加推。他補充，滙都I至今累售近410伙，當中約九成買家來自屯門、元朗及天水圍等，套現共約21億元，當中3房戶全數沽清。

101 KINGS ROAD加推26伙 提價5%

另一方面，宏安地產（01243）旗下北角炮台山101 KINGS ROAD，昨加推26伙，包含1房及2房間隔，實用面積244至434方呎，折實601.9萬至1187.3萬元，折實呎價23216至27357元，折實平均呎價25761元，較對上4號價單折實均價24436元，高5.4%，並落實本周六首輪推售共157伙。宏安執行董事程德韻稱，該項目已累收約1200票，較首輪發售伙數超額約6.6倍。

新地（00016）與會德豐地產合作的何文田太子道西233號，加推4個4房單位於本周六起標售，實用面積966至1039方呎。

新盤大額成交不絕，昨天單日再錄得2宗售價逾半億元交易，總值近1.18億元。其中華懋集團發展的西半山大學閣，獲一名內地買家斥資6260萬元購入一個3房單位，呎價近4萬元。該單位為2座6樓B室，實用面積1584方呎，以6260萬元售出，呎價39520元。買家為內地家庭客，鍾情該單位間隔及享私人電梯大堂。

啟德新盤頻錄成交

華潤置地（海外）及保利置業（00119）合作發展的九龍東啟德澐璟，同日以5498.03萬元售出8座32樓A室3房戶，實用面積1523方呎，享維港海景，呎價36100元。

嘉華（00173）牽頭的啟德承豐道15號啟德海灣第1期，昨天獲投資客斥2145.4萬元購入3個2房戶，分別為2A座1樓F室、2A座5樓L室及2B座1樓G室，實用面積427至432方呎，成交價688.1至746.1萬元。會德豐地產牽頭發展的同區DOUBLE COAST I3座6樓H室，實用面積324方呎，1房間隔，以548.9萬元成交，呎價16941元。該集團牽頭發展的區內MIAMI QUAY I，以1748.1萬元售出1座2樓A室，實用面積716方呎，3房間隔，呎價24415元。

沙田現樓豪宅瓏珀山第1期昨天以2654.6萬元售出Crown Tower的15樓C室連一個車位，實用面積1494方呎，4房間隔，呎價17768元。

二手乍現短炒成交，大埔天鑽一個2房戶剛以628萬元沽出，除樓價較銀行網上估價高32萬元或5.4%外，原業主入市僅約3個月賬面速賺100萬元，獲利18.9%。

美聯物業助理營業董事林奕俊說，上述短炒的天鑽12座低層C室，實用面積524方呎，2房間隔，原業主於上周五（15日）以638萬元放售，昨日隨即以628萬元售出，呎價11985元，造價較滙豐銀行網上估價596萬元，賣貴32萬元或5.4%。

據悉，原業主是實力投資者，今年8月以「FULL PAY」形式（毋須承造按揭）擲528萬元低撈單位，當時成交價較其上一手業主2019年入市金額681.6萬元，低153.6萬元或22.6%，惟持貨僅約3個月即火速沽出，賬賺100萬元或18.9%。

海典灣1680萬 屋苑次高

馬鞍山海典灣特色戶有價有市，世紀21奇豐助理區域營業董事黎健峯表示，該屋苑3座頂層4房戶，實用面積1181方呎，內置樓梯直達729方呎天台，享海景，原以1800萬元放售，剛累降至1680萬元易手，呎價14225元，樓價為屋苑歷史次高，僅次於2011年以1800萬元易手的1座頂層B室連737方呎天台戶。

黎健峯稱，海典灣同類特色戶放盤僅有2間，供應渴市，故不乏買家高價承接。原業主2002年以708萬元入市，賬賺972萬元離場，升值1.4倍。

另有消息稱，鴨脷洲南灣2座低層A室2房單位，實用面積1836方呎，剛以3838萬元沽出，呎價20904元。原業主2010年以4527.3萬元一手購入，賬面蝕689.3萬元或15.2%。

「北部都會區」持續推展，部分進行換地申請的土地，也向城規會尋求批准新發展方案。城規會本周五（22日）將審議新世界發展（00017）就粉嶺北第14區換地申請地盤提出的發展大計，擬建4幢36層（另設兩層地庫）的商住樓宇，提供約2300伙，規劃署不予反對。

該用地位於馬適路近粉嶺樓路，擬以7.2倍地積比率興建4幢樓宇，並計劃採用組裝合成建築法（MiC），因而需要申請把高度限制由城規會已准許的140米（主水平基準以上．下同）放寬約3%，至約144.14米。

規劃署指出，最新的高度限制建議不會與附近環境造成不協調，加上該項目有不少設計上的優點，例如提供20米闊的非建築地帶作通風用途，以及改善行人環境等，故不反對該申請，並表明沒有強烈理由建議城規會拒絕該申請，料該申請很大機會獲批准。

元朗戲院舊址申寬地積比遭反對

另外，城規會同日將審議位於元朗炮仗坊的元朗戲院舊址，有財團提出以11.97倍地積比率興建一幢21層（另設兩層地庫）的樓宇，提供74個住宅單位、170個安老院舍宿位，另設商業樓面，總樓面面積約10.05萬方呎。規劃署表明反對，認為其地積比率遠高於大綱圖所准許的5.94倍，密度過高。

宏安地產 （01243） 旗下北角101 KINGS ROAD，於昨晚上載銷售安排，落實周六推售157伙，折實價488萬元起，現接獲約1,200票，超額約6.6倍。

101 KINGS ROAD首輪價單銷售單位，實用面積244至434平方呎，屬1房及2房戶，定價由697.1萬至1,696.1萬元，呎價由26,607至39,081元，扣除最高30%折扣，折實價由488萬至1,187.3萬元，折實呎價由18,626至27,357元，是次亦設有大手客揀樓時段，購入2伙可優先揀樓。

該盤昨日第4度加推，並推出5號價單，涉及26伙，折實價由601.9萬至1,187.3萬元，折實呎價由23,216至27,357元。

太子道西233號加推4伙 周六招標

新地 （00016） 發展的何文田太子道西233號，昨日再加推4伙4房戶，並於周六招標，分別為9樓C及E室，以及12樓A及B室，實用面積由966至1,039平方呎。

至於其他新盤方面，嘉華國際 （00173） 、會德豐地產及中國海外 （00688） 合作的啟德海灣，獲投資者斥逾2,145萬元連購3伙作長綫投資，包括2A座1樓F室、5樓L室，以及2B座1樓G室。

華懋發展的西半山大學閣，以招標形式售出2座6樓B室，實用面積1,584平方呎，屬3房2套間隔，成交價為6,260萬元，呎價約39,520元。據了解，買家為內地家庭客，項目累售44伙，套現逾34.4億元。

二手交投蝕讓蔓延至二、三綫屋苑和資助房屋，沙田帝堡城一個3房移民盤，連車位以875萬沽，7年貶值近2成。另上水天平邨連約戶以自由市場價298萬元沽，6年蝕15%。

萬方地產區域經理葉搏麟表示，帝堡城3座低層B室，實用面積836平方呎，原業主於2017年10月以1,068萬元購入，連車位叫價950萬元，現以875萬元易手，持貨7年帳面蝕193萬元或貶值近2成。原業主早年從同屋苑2房換3房，但由於近年經已移居外地，因此決定將單位出售；新買家為外區家庭租客。

上水公屋298萬沽 租金回報3.8厘

另外，中原地產上水龍豐分行副區域營業經理賴作智表示，上水公屋天平邨最新錄3座高層22室，實用面積381平方呎，以自由市場價298萬元連租約易手，呎價7,822元。新買家為投資客，單位目前收取9,400元租金，料可享約3.8厘回報。原業主於2018年以350萬元購入，持貨6年帳面蝕讓52萬元，期內貶值約14.9%。

同時，西營盤毓明閣2座中層A室，實用面積410平方呎，2房間隔，以650萬元放售，最終以616萬元沽，呎價15,024元。新買家為家庭客。業主於2016年以622萬元購入單位，持貨8年帳面需蝕讓6萬元或1%。

甲廈不乏升級租務個案，本地IT公司租用觀塘創紀之城apm商廈1.6萬平方呎樓面作升級，呎租約30元。

市場消息指，觀塘創紀之城5期錄得寫字樓租務，涉及物業中層07至09及16室，面積約16,118平方呎，成交呎租約30元，月租約48.4萬元。由於該寫字樓為apm商場基座，亦連接港鐵站，故屬創紀之城項目甚至區內指標商廈，租金較高。

據了解，新租客為一家本地資訊科技公司，已有近40年歷史，業務涵蓋資訊科技解決方案、人工智能解決方案、網絡安全以及軟硬件及半導體供應等。據悉，該企業原租用同區世紀工商中心工廈單位，是次轉租屬擴充及升級，反映業務穩定。

代理料工商舖全年3200成交

另中原地產研究部高級聯席董事楊明儀指出，2024年首10個月整體工商舖（包括一手及二手，內部轉讓交易）買賣合約登記共錄2,710宗，總值460.26億元，只及2023年3,834宗及733.59億元的70.7%及62.7%。估計全年買賣宗數比去年低位更低，料僅3,200宗，將創1996年有記錄以來的29年歷史新低，而全年金額料不足550億元，將創2003年280.27億元後的21年新低。

有財團申請重建前元朗戲院原址成私人住宅及安老院舍，未獲規劃署開綠燈，當局表示不支持，認為放寬非住宅地積比的幅度不屬輕微放寬。

規劃署方面指，有關申請擬放寬非住宅地積比由約2倍，增加至約8倍，增幅超過300%，導致整體地積比率由約5.9倍增加至近12倍，增幅亦超過100%，認為是極端不能夠視作為輕微。同時認為若果批准申請，有機會影響有關規劃地帶的地積比率控制，最終會導致該區基建出現超出負荷。

計劃建1幢物業連安老院

根據資料顯示，申請人計劃興建1幢21層高（另設兩層地庫）的物業，作住宅及安老院舍發展，其中地下至2樓為零售樓面，3至7樓屬安老院舍，預計提供160至220個床位，而8至9樓屬安老院舍辦公室。

私宅則設於10至19樓，預計供72個平均面積446平方呎的住宅單位，而20樓則屬項目會所。

九龍東商廈空置率高達21%，九龍灣區內不少原有商廈重建計劃均變陣或擱置，包括億京等旗下九展重建計劃由商廈轉為重建成商住項目，總樓面約逾147萬平方呎。

九東商廈空置率逾2成

據測量師行世邦魏理仕上月發表報告顯示，今年第3季的甲級商廈空置率16.8%，按季跌0.1百分點，不過整體仍然屬於高位，特別是九龍東空置率高達21.1%，按季增加0.4個百分點，同時租金亦錄得4.7%的按季跌幅。

商廈市道嚴峻，不少發展商及投資者均減慢在九龍東的重建步伐，包括億京等旗下九龍灣國際展貿中心、中渝置地 （01224） 等旗下啟匯等至少3個項目，預計將暫緩重建或者「變陣」由商業改作商住重建，再加上政府減慢推出區內的「九龍灣行動區」商業地，減少區內商業樓面未來供應量。

其中億京發展及資本策略 （00497） 等財團在2021年6月以約100億元，向合和實業 （00054） 買入九龍灣國際展貿中心（九展），曾經在2022年申請重建3幢商廈，總樓面約177.47萬平方呎，不過發展商在今年5月提交新方案，減少總樓面並改為住宅主項目。

九展減商廈增住宅樓面

新方案總樓面將會減少2成至147.3萬平方呎，其中寫字樓樓面僅29.2萬平方呎，相較過往超142萬平方呎的規模，大幅減少8成，取而代之是6成樓面或92.4萬平方呎，將會撥作為住宅樓面，興建6幢36至37層高分層住宅，涉及約1,881伙，另設展覽設施樓面、零售及社福設施樓面。

另外近年有部分獲批重建方案有暫緩迹象，其中曾在2020年年中獲批則可重建成總樓面約68萬平方呎商廈的臨澤街8號啟匯，發展商去年將現有10層樓面出租予醫管局，料短期未必會展開重建。

至於另一個由中信持有的啟祥道20號大昌行集團大廈，雖然曾經在2020年獲城規會批准重建為2幢32層高商廈，總樓面達147.7萬平方呎，屬於區內其中一個最大重建項目，不過有關規劃許可已經今年10月23日到期，料發展商短期內未必會啟動重建。

呎租約36元 較舊租金升1成

政府大力輸入人才帶動下，豪宅市場租務持續活躍，不少名人業主趁旺租出手上物業，澳門馬萬祺家族成員剛以11萬元租出中半山嘉慧園單位，比舊租上升1成。

市場消息透露，中半山嘉慧園B座高層單位，實用面積3,073平方呎，屬於4房間隔，以月租11萬元租出，呎租約36元。單位業主為馬志毅（Frederico）是澳門馬萬祺家族的第三代傳人，單位早於2013年以約8,000萬元購入，以新租金計，租務回報約1.7厘。

資料顯示，上述單位去年底才以月租10萬元租出，至今近1年再換租客，租金按年上升約1成，反映豪宅租金保持上升趁勢。

西營盤Lexington Hill呎租56

其次，西營盤一帶新晉豪宅項目，近月租務需求持續上升，其中，西營盤石山街Lexington Hill高層A室，實用面積719平方呎，屬於3房間隔，剛以租約40,500元租出，呎租約56元，屬於市價水平。

據了解，單位業主以EXCEED PROFIT LIMITED名義購入，當年大手掃入Lexington Hill高層全層3個單位，涉資約3,640萬元，上述高層A室購入價約1,180萬元，租金回報約4.1厘。代理透露，EXCEED PROFIT LIMITED董事為林懷仁及馬木蘭，前者與太平洋網絡 （00543） 公司董事長兼首席執行官中英文姓名相同。

資料顯示，EXCEED PROFIT LIMITED現時仍持有大量豪宅單位，包括淺水灣道36號雙號屋、貝沙灣2個單位等等。

至於其他租務方面，市場消息透露，西半山堅道殷然高層E室，實用面積732平方呎，剛以月租約5.3萬元租出，呎租約72元，業主2016年以約1,870萬元購入，租金回報約3.4厘。