據知情人士透露，央行明年底要驗收國銀不動產總量管制成果，其中，八大行庫先前交給央行的不動產水位下降自主管理報告，明年底合計要減降的規模已超過千億，其中，每家行庫要減降的部位，大約在100億至250億之間，因此，明年房市資金不會比今年寬鬆，只會比今年更緊。

另據公股銀行內部人士透露，現在第二戶房貸幾乎已不可能從公股銀行借得到錢。不具名的人士指出，由於要把有限的放款資金留給明年的首購族，尤其青安房貸不能斷炊，因此八大公股行庫現在不但把非首購的利率全面調高到3%以上，而且很多名下已經有一筆房貸所謂的「第二戶房貸借款人」，行庫給的表定借款利率是3%以上，但即使借款人答應了這個利率，實際上仍借不到錢。

內部人士接著指出，因此這些「第二戶」借款人，都只能轉台到民營銀行借錢，這也使得民營銀行的房貸利率更加水漲船高，現在大多數民營銀行的房貸利率已經拉高到3%以上。

至於大型行庫的首購族客戶，只要不是新青安的專案利率1.775%，幾乎已經全面從2.4%起跳，而且還分成兩種等級，名下雖然沒有房貸，但是已有了一戶房子的民眾，未來的借款利率就比名下沒有房子的民眾還要再更高。

根據本報的調查，名下沒有房子，跟名下已經有房子但無房貸的借款戶，台銀分別為2.335%跟2.885%，土銀分別為2.425%和2.5%，合庫為2.478%和2.968%，第一銀行目前為2.4%和2.5%，還要再往上調，華銀為2.5%跟2.8%。

此外，由於房價鬆動，而且已經有不少蛋白區的地區，尤其是在中南部，已傳出房價下跌10%以上，甚至接近20%，公股金融圈人士對此透露，已經有多家行庫內部下達指令包括鑑價要更嚴格，另外就是關於利率跟手續費，要緊縮講價的空間，這對民眾買房而言，又是兩大利空衝擊。

舉例來說，倘若首購族透過新青安房貸專案借款，買了1200萬的房子，想要取得約當成交價八成，即960萬元貸款金額，倘若銀行對房子的估值，只有1080萬，那麼，這位首購民眾就只能夠得到864萬的貸款，等於該民眾就產生了96萬的資金缺口，必須要自己再多出96萬元，或是想辦法去跟親友周轉借出96萬給賣方，才能順利交屋。

另外一個引人矚目的現象，就是許多中小型建商土建融的最新利率行情，現在已經調高到4%以上。

國銀高層指出，最主要的原因是因為以前公股銀行在土建融市場上面跟民營銀行競爭激烈，也使得利率水準拉低，但現在公股銀行卡在銀行法72條之2的水位已滿，已經沒有餘力去競爭土建融的業務，這也使得民營銀行在土建融市場有更大的定價空間，利率行情最新聽到的已經是來到4%以上，意味著建商借款的成本越來越高。

業界人士則進而預期，建商的借款利率越來越高，利息成本也會直接反映到房價上面，所以儘管央行打房，但是在通膨的效應以及建商的成本越來越高之下，價格恐怕很難降得下來，頂多只有蛋白區的價格會下降。

一家大型行庫主管也指出，以前每個月100億至150億的還款量，現在只剩下還70億到100億，為什麼會如此？主管直言，就是因為以前還會有房貸轉貸到民營銀行去，但是現在民營銀行水位也已快滿了，公股現有的房貸戶也出走無門，難以轉貸，所以未來能夠承作房貸的空間越來越有限。

房價所得比（又稱為「購屋痛苦指數」）是了解民眾購屋負擔能力最直觀的數字，當數值越高代表買房負擔越重；根據內政部最新公布的2024年第2季房價所得比10.65倍，創下2012年有紀錄以來高點，意味著必須不吃不喝10.65年才能購屋。

據內政部統計，第2季全國房價所得比達到10.65倍，較去年同期增長0.83倍；台北市房價所得比16.36倍，也是較去年同期增長0.83倍；新北市房價所得比13.71倍，較去年同期增長0.79倍；台中市房價所得比12.69倍，較去年同期增長1.13倍，上述縣市均高於全國平均。

另外，六都中還有三個縣市房價所得比低於全國平均，台南市房價所得比10.29倍，較去年同期增長0.74倍；高雄市房價所得比10.39倍，較去年同期增長1.16倍；桃園市房價所得比9.13倍，較去年同期增長1.06倍。

六都以外縣市的房價所得比，依序為新竹縣10.82倍、南投縣9.92倍、花蓮縣及新竹市9.72倍、彰化縣9.47倍、宜蘭縣9.45倍、澎湖縣9.19倍、苗栗縣8.91倍、台東縣8.59倍、嘉義市8.12倍、金門縣8.85倍。房價所得比較低縣市則有雲林縣7.95倍、屏東縣7.68倍、嘉義縣7.33倍及基隆市6.48倍。

內政部分析，房貸負擔能力「過低」等級縣市包括新北市、台北市、台中市；房貸負擔能力「偏低」等級縣市包括台南市、高雄市、宜蘭縣、新竹縣、彰化縣、南投縣、花蓮縣、新竹市；房貸負擔能力「略低」等級縣市則有桃園市、苗栗縣、雲林縣、嘉義縣、屏東縣、台東縣、澎湖縣、嘉義市、金門縣；僅有基隆市的房貸負擔率為可合理負擔等級。

內政部統計，雙北都更案占全台八成以上，內政部國土署表示，將祭出三招，加速雙北以外地區都更重建，包含結合危老催速、多元方式因地制宜推動、輔導地方成立專案辦公室或專責機構。

全台有將約500萬戶房屋屋齡超過30年，占總體房屋一半以上，加上台灣位處地震帶，都更危老成為居住安全重要課題。內政部統計，截至今年10月31日止，全台共1,877案，其中已核定案件共1,182件。

台北市都更案共1,014案，已核定實施共652件；新北市都更案總計453案，已核定實施共228件。

從總案件數看，雙北合計1,467案，占全台1,877案近八成；若只看核定實施案件，雙北共880件，占全台1,182件逾七成四。其餘縣市案件較少，非六都縣市更僅有零星案件。

國土署分析，都市更新程序相對複雜，部分產權單純、面積較小且容易整合者，多以一般建管程序自行興建或危老重建方式辦理，因此沒有反映在都更案件中。

另外，雙北等都市地區建築數量相對密集，都更需求較高，非都市區建築型態多屬透天厝，產權單純，都更意願不高；目前都更案以民間企業投入辦理居多，受不動產市場趨勢、商品利潤影響大，除雙北較具投資誘因，能吸引實施者參與都更外，其餘縣市轄區內不動產市場土地、房屋價格較低，較難吸引民間資金投入開發。

國土署表示，將透過三大面向加快都更腳步。首先，將結合危老加速重建；二，針對各地需求不同，建立多元實施方式，中南部以整建維護、自力更新為主，鼓勵建築開發業投資。

三，持續協助地方政府設立專案辦公室及成立專責機構，提供執行都更專業人力及技術，並完善執行法令機制與強化都更教育訓練。

內政部除推動都更 容積獎勵放寬擬擴及危老

內政部除推動都更，也積極推動危老，截至今年10月底，全台累計核准3,936件危老案件。內政部表示，為持續加速危老重建，近期正研擬放寬「原建築容積」獎勵適用範圍，只要在實施容積管制前掛件申請建造執照的建築物，均可適用原建築容積的獎勵。

內政部先前已修正都更條例，放寬「都更」容積獎勵認定，目前正研擬擴及「危老」，增加整合誘因。

危老條例第6條在2017年5月10日公布施行，重建範圍內建築基地，獎勵後建築容積上限為基準容積40%，包含基準容積30%或原建築容積15%，以及基準容積10%時程獎勵，其中時程獎勵原本應在2020年落日，不過內政部後來修法延長五年，獎勵額度逐年遞減至0，明年5月11日將落日。

同時新增在基準容積10%獎勵額度不變的額度範圍內，200平方公尺以上即可申請規模獎勵，每增加100平方公尺，另給予0.5%獎勵，鼓勵擴大危老重建規模。

堪稱全台最複雜的永和大陳都更案又有好消息，永和大陳單元6於今年11月29日經新北市都市更新及爭議處理審議會會議審議通過，為永和大陳都更重建拼圖再下一城，全案預計2025年下半年動工，2029年完工。

永和大陳單元6位於永和區環河西路二段、保福路三段、保安路、新生路24巷及新生路53巷所圍街廓內，屬永和都市計畫的住宅區，基地面積約3,402坪，現況多為5樓以下公寓，巷弄狹小，建物老舊且居住密度高，鄰棟間隔不足。

新北市都市更新處表示，大陳單元6的所有權人近200位，其中包含了有地有房、有地無房、無地有房等多種權利樣態，還有市有土地承租戶或違占戶，土地和房屋的權屬關係相當複雜。

該案透過「都更二箭」政策提高基準容積，未來將興建3棟地上35至36層、地下6層的住宅大樓，總戶數共1,282戶，市府預計分回263戶及224個車位。

都更處表示，為了打造優質生活環境，將提供500坪的幼兒園及32戶社會住宅外，也留設大面積綠帶及開放空間，建築物則規劃黃金級綠建築、銀級智慧建築、耐震標章等設計，促進基地及周邊環境品質提升。

永和大陳社區是新北市公辦都更的重要案件，目前市府持續督促實施者加速推動，單元1持續招商中，單元2完工已入住，單元3施工中，單元4於近期招商成功並完成簽約，單元5及單元7則審議中。

台中海線民眾期盼已久，終於等到首座「清水國民暨兒童運動中心」將於明年完工開幕的好消息。嘉麗建設喜迎全民運動新風潮，繼沙鹿家樂福商圈「嘉麗儷景」打響名號之後，特別選在海線首座超大型運動中心正對面，搶先推出年度新案「嘉麗WINNER」，並在各界矚目之下，今(30)日盛大公開。

近幾年發展突飛猛進的海線生活圈，在台積電（2330）中科擴廠、捷運藍線即將開工等題材帶動下直接受惠。加上台中機場擴建第三航廈、台中港風電產業園區、第三座好市多賣場預計進駐等公共建設和民間投資陸續到位，生活機能強化、房市買氣旺盛，不但人口數持續上升，也吸引知名建商紛紛搶進，後勢發展無可限量。

台中市政府斥資6.44億元打造海線首座「清水國民暨兒童運動中心」，面積2萬3,000多平方公尺，一樓規劃兒童運動中心、多功能運動中心及長25公尺、8個水道的游泳池；二樓為機電空間，三樓則為體適能中心、綜合球場，四樓為羽球場、競技運動中心，可打羽球、籃球、游泳、跳韻律、做SPA等。

運動中心預計2025年上半年完工，未來民眾運動時可以不分日夜、晴雨，享受更便利、更友善的優質場館及週邊園區，帶動海線地區的運動新風潮。

「嘉麗WINNER」坐落清水區30米鎮政路、國民運動中心正對面，位居「中港樂活廊道」核心，東西串連清水市區、清水行政區、眷村文化園區、港區藝術中心、運動中心園區、市鎮重劃區、台中港三井outlet，打造運動、藝術與生活相結合的共榮圈。

在交通方面，包括台61快速道路、國道3號、清水火車站、台中國際機場、三井Outlet，車程都不用10分鐘，快速往返台中市心，暢享時尚便捷的城市快活。

「嘉麗WINNER」除了正對運動中心的優勢之外，本身還規劃了迎賓大廳、下沉式沙發區、閱覽室、會議交誼廳、兒童遊憩區、瑜伽教室、露天咖啡座、空中花園B.B.Q，還有獨具創意的直播室、共享客房及療癒舒活空間等20項飯店級會館公設，將奢華體驗導入，讓住戶享受「在家度假」般的愜意生活。

嘉麗建設總經理鄭偉毓表示，此次個案規劃戶外特別退縮，留給社區大片綠意圍繞，植入豐富多樣的樹種，打造生機盎然的藝樹廣場、水景花園、中庭綠院，由外到內，讓建築融入自然，以花香禮遇一條彷彿「穿過樹林再回家」的舒適路徑，沉澱回家後的心情，創造建築與環境的和諧之美。

鄭偉毓強調，公司團隊擁有十多年營造工務專業歷練，從最理想的生活規劃著眼，以嚴苛高標準打造精緻品質，同時秉持「誠信、捨得、共贏」三大理念，在看不見的地方更用心，每個細節都不馬虎，只為了蓋出對得起良心的好宅，把最優質的品質帶給未來的住戶。

嘉麗建設傾力打造海線首座運動中心宅「嘉麗WINNER」，未公開便備受矚目，詢問度相當熱絡，獲得各界青睞，在眾人期待下，於今天歡慶公開，邀請到動感健身教練潘若迪老師，帶領大家一起帶動跳。

現場更有拍照打卡送雞排及龍蝦活動，氣氛熱絡。接著一連三週的周六，有MOMO家族、救援小英雄-波力見面會等活動， 周周更加碼送IPHONE16等多項大獎，周末賞屋還有機會拿到好禮，邀請大家一起到清水感受健康活力，好禮享不停。

「桃竹苗大矽谷計畫」及「五楊高架延伸至頭份工程」兩大政策利多助攻下，再加上台積電（2330）寶山2奈米廠明年投產，均推升苗栗竹南大埔重劃區新推建案成為超前部署的購屋熱區。位於苗栗縣竹南鎮科學路的「亮晶晶」，則是竹科竹南園區第一排的商辦大樓首選。

賴清德總統在今年國慶演說特別點名「桃竹苗大矽谷計畫」要建構完整的西部科技廊帶，力拼4年創造6兆產值、新增14萬就業人口。而將斥資1314.15億元的「國道1號楊梅至頭份路段拓寬工程」，預計2026年初開工，2032年8月底完工。高公局表示，楊頭計畫完工通車後，中長程車流改走拓寬路段，預計可轉移中長程30%以上交通量，提升國道整體路網效率及城際運輸功能。

「亮晶晶」位於苗栗縣竹南鎮科學路，就比鄰群創光電（3481）科學路160號的竹南總部。亮晶晶是由上立建設有限公司投資興建，龍揚營造股份有限公司營造，卓玲建築師事務所建築設計，基地面積769.3坪、建蔽率58.83％、公設比34.49%。樓層規劃為2棟地上15層，地下3層建築。共有160戶一般事務所，4戶店面，1戶管委會空間，格局坪數規劃辦公室（26.03~37.5坪）。

車位共規劃164個平面車位，休閒設施有接待大廳、中庭花園、交誼廳、健身房、信箱區，結構採RC鋼筋混凝土，建材有廚具採用櫻花隱藏式除油煙機、櫻花易清雙口檯面爐、櫻花快捷高效淨水器、SVAGO半嵌式洗碗機，衛浴為Junvei全自動智能馬桶、樂奇新風機、樂奇暖風機。其他尚有BWT 智慧型軟水機、 崇友（4506）電梯、優樂防潮鎖扣地板、美樂四合一指紋電子鎖、三洋磁磚、鋁窗鵝牌隔音氣密窗、 STUDOR 排水通氣防疫系統。

「亮晶晶」周邊環境，車程1分鐘即進入竹南科學園區，約3分鐘即可抵達頂埔公園。生活機能所需的全聯福利中心竹南公義店，車程約3分鐘可達。週邊交通，約10分鐘車程可至竹南車站；也有國道一號、國道三號及台61號快速道路可利用，輕鬆即可南來北往。

為降低政策打炒房的衝擊效應，房產代銷雙雄－海悅國際（2348）、愛山林（2540），積極提高購置土地存量及自建案的水位，更同步加碼只租不售的收益性不動產。海悅位於台北市北車商圈門戶的「海悅國際大樓」，最快預計2027年底完工；愛山林有台北市龍江路企業總部大樓，並將保留「新竹帝寶」部分一樓店面只租不賣，一面享有長期穩定租金收益、一面擁有不動產長線增值利益。

海悅明確設定四大營收及獲利來源，包括代銷本業收入、自建案認列完工法收入、轉投資收入、長期租金收益。海悅近期積極加碼只租不售的收益性不動產，打造全棟只租不售的「海悅國際大樓」，預計最快2027年底完工，可望是未來海悅的企業總部。

海悅表示，海悅國際大樓位於北市中山南北路與忠孝東西路口的十字核心角地，規劃打造A、E兩棟大樓，地下二層與五鐵共構連結；其中A棟樓高19樓，一、二樓將規劃為金融保險業，三到九樓為商辦空間、頂樓為空中花園；E棟規劃為17樓，一到八樓為台北城市博物館、九到17樓為文化產業展售處所及辦公空間，頂樓為空中花園。

海悅指出，A棟可出租辦公面積1.52萬坪、B棟約3,600坪，合計共1.6萬坪辦公面積可望出租。大樓將申請LEED和WELL雙白金級兩大國際認證，未來還會進一步進行綠裝修、及導入健康建築，自詡為帶動國內建築產業鏈轉型的雙白金永續建築。市場預期，未來每坪月租可望挑戰「坐4望5」。

至於愛山林，第二季已在台北市興建完成龍江路企業總部大樓，企業營運總部也正式進駐，大多數為自用售樓總部之用，一部分樓層則對外出租給東森REGAL台北龍江旗艦店等。

另外，看好新竹寶山造鎮案「新竹帝寶」的前景，愛山林擬保留一部分店面，採只租不售，待社區陸續交屋、住戶陸續進駐後，店面資產價值將更看俏。

目前在「南二都」的高雄與台南，各有一個建案銷售的三發地產（9946），1日提前在仁武區的「首席大院」舉辦親子歡樂派對，「首席大院」是仁武澄德重劃區線上銷售中的2個建案之一，由於澄德重劃區兼具產業與交通優勢，三發「首席大院」2年多前開賣時，每坪成交均價31萬元，目前成交均價約38萬元。

三發教育基金會、三發地產•金革音樂主辦，新理想行銷團隊協辦的親子感恩歡樂派對，1日下午邀請紙風車劇團、YOYO家族KIWI姐姐、以及金革音樂童話劇，在仁武十字公園舉行，為三發地產的「首席大院」帶來假日人潮。

三發地產總經理楊題銓表示，三發地產目前在台南推出「三發星鑽」，高雄則有「首席大院」，位於仁武澄德重劃區的「首席大院」總戶數788戶，實登售出336戶，售出比例約43％，預定明年第二季取得使用執照之後，開始交屋。

楊題銓指出，仁武具有產業和交通優勢，未來也會伺機購地推新案，至於多年前標得的高雄亞灣特區緊鄰夢時代購物中心的土地，將規劃推出商辦，而位於高雄中正路捷運橘線五塊厝站的建地，目前正規畫2房和3房的捷運宅，最快明年底或後年初推案。

新理想行銷團隊專案經理魏伯君表示，仁武澄德重劃區目前的市場成交價已經超過每坪40萬元，該區在2013年的平均售價只有13到15萬元，多年來售價漲幅已翻倍。

魏伯君指出，主要是仁武澄德重劃區距離台積電高雄廠很近，未來在園區南路開通之後，連結八德西路，最快8分鐘即可抵達，又有國道十號連接國一，而距離漢神巨蛋商圈、高鐵左營站，大約也只有10分鐘的車程。

他說，仁武近來成為高雄移入人口最多的區域，目前的人口已接近10萬人，這些人口紅利主要受惠產業園區的成立，特別是仁武航太產業園區，為區域帶來產業轉型的重大改變，也讓區域房市的後市，值得期待。

魏伯君指出，由於建商的搶進，仁武的地價也扶搖直上，近期成交的3塊建地，售價已達每坪65萬元，未來推案時，成本每坪售價恐怕都得逾45萬元。

2024年房市可謂是戲劇化的一年，房市專家一度形容「今年的房價就像斷了線的風箏，飛上天！」但房貸滿水位拉出警報，緊接著央行祭出第七波不動產信用管制措施之後，不但海嘯第一排的投資客首當其衝，第二戶以上換屋客和置產客、建商、房仲、代銷等也被通殺，在銀行自住限貸造成的排隊潮中，連部分適用新青安房貸的首購族也淪為受災戶，房市瞬間風雲變色。

最近房地產業者改口，為2024年房市下了一個註解：今年「最大一隻黑天鵝」，正是央行「金龍海嘯」，其次是銀行自住限貸的滿水位危機。而政策重手壓抑房市，主要是因為短短4年不到，儘管歷經央行六波不動產管制、房地合一稅2.0、實價登錄2.0、平均地權條例修正案通過以抑制短期投機炒作，但是房價還是越打越高；2023年八月新青安房貸政策再點火，更助燃房價失速狂飆，推高房貸爆量至直逼滿水位，央行才請國銀喝完咖啡，就鐵腕鎖緊金流，宣布實施第七波不動產信用管制措施，瞬間讓房市晴天霹靂，反轉訊號確立。

新青安帶動剛性買盤 房價漲到爆表
政府多年來一面推動社會住宅政策的住者有所居政策、一面壓抑短線投機炒作，用心良苦；但是，為什麼從央行2020年第一波打炒房至今年第三季，房價還是漲到最高點，甚至被譏為政策打假球、政策破功？

馨傳不動產智庫執行長何世昌分析，主要關鍵，是在於政策，一是房地合一2.0重稅閉鎖期從2年拉長到5年，鎖住二手屋供給籌碼，二是平均地權條例2.0的預售屋禁止轉售條文鎖住每年大約3萬戶的預售屋籌碼，因此建商與投資客競價關係消失，建商「控價權」提升、供給變少，房價居高不下。

尤其再加上2023年8月政府實施新青安房貸政策，讓有心人開出5倍槓桿買房、賭5年後償還本金和利息寬限期蜜月結束時的房價上漲利益，在台股狂飆、大通膨時期很多人都怕錢愈存愈窮的氛圍下，激發剛性買盤大舉搶進。

據業者透露，當時坊間頻傳有些買方產生FOMO（Fear of Missing Out，即許多人會覺得如果現在不買就買不到、或以後買不起）的錯失恐懼心態，房價也漲到歷年最高點。

這波房價漲得到底有多誇張，數據顯示，不論中古屋或預售屋，都已雙雙破表。以中古屋房價來說，從2020年底央行第一波不動產信用管制迄今，短短不到4年，就上漲53％，預售屋房價同期也大漲88％。

至於推案量，更展現出房市熱度。今年實價登錄前八月全台預售住宅累計總銷高達1.75兆元、年增84.2％，超越2023年全年的1.6兆元，全年有機會改寫近四年最大量紀錄。

兩隻黑天鵝殺出 央行重手通殺
不過，房市是否有過熱之虞，已被央行一路緊盯，因此第三季理監事會議終於祭出被稱之「金龍海嘯」的史上最嚴厲打炒房措施，主要包括有七大重點，包括：一．新增規範自然人名下有房屋者的第一戶購屋貸款不得有寬限期。二、自然人第二戶購屋貸款最高成數由6成降為5成，並擴大實施地區至全國。三、公司法人購置住宅貸款由4成降為3成。四、自然人購置高價住宅貸款由4成降為3成。五、第3戶以上購屋貸款之最高成數由4成降為3成。六、餘屋貸款最高成數由4成降為3成。七、存款準備率調升0.25％。

雖然央行彌補錯殺無辜的三大豁免條款，但是這波房貸滿水位問題，及「金龍海嘯」，來得又快又猛，讓房市措手不及，瞬間變成寒冬。實施兩個多月以來，究竟打到誰？新理想廣告執行長黃正忠直指：其實不論投資客、置產客、建商、中古屋市場和預售屋市場，都「通殺」，甚至連申請新青安的首購族，也可能是受災戶，面臨核貸時間拉長的排隊潮。

值得注意的是，銀行房貸排隊潮問題更迫在眉睫。

住展雜誌發言人陳炳辰指出，目前房貸滿水位狀況還是相當嚴峻，反而難以彰顯央行政策的實際效益，畢竟與銀行借不到錢，加上各銀行在審核房貸業務上，自主管理如房貸成數、利率、寬限期、貸款人身分、購屋地帶等，比起央行政策更嚴格，要說打房效果如何，可能得等到銀行房貸上限趨緩，再來檢視是否房市仍然趨弱。

陳炳辰認為，持有多屋與大肆利用寬限期購屋確實為投資客群的屬性，打擊到一定的投資客，尤其是淺盤、口袋不夠深的對象，勢必為「海嘯第一排」，又在一些蛋白區更多這類族群，都已印證在當地震盪的買氣。但因信心上的衝擊，即使是資深投資客、自住客，也會隨之觀望，加上配套的豁免條件有限，在期待降價心理下，房市並不好過，或許小坪數還是稍具穩定性，但蛋黃區、高總價產品，應亦有感買氣龜速。

「護國神山」台積電10月中股價登頂1,100元新高價，近五年期間股價飆漲3.4倍、市值大增20兆元，近五年房價新竹寶山、台南新市漲幅均逾130％，此外，嘉義太保、台南安定、高雄楠梓等地漲幅也都在7成以上，其設廠區帶動產業聚落與高所得且均質就業人口移入、形成新興商圈，成為近年支撐房市的最大動能。

「台積房」效應 房價「坐2望3」
據住商機構統計顯示，台積電設廠或計劃設廠的10個行政區五年來房價變化，過去普遍多為平均房價1字頭區域，如今多已「坐2望3」，包括新竹寶山、苗栗竹南、台南的新市、善化、安定，及高雄楠梓等地，原本房價每坪24萬元的新竹市東區，今年房價也已達每坪36.1萬元。

大家房屋企研室主任賴志昶分析，台積電設廠帶動相關產業鏈進駐，吸引高階就業人口移入，高所得及高購買力帶動區域房市購屋及商業需求大增，形成新型態產業聚落，也使房價更具支撐力道，對比於五年來全台整體房價上漲幅度，過去基期較低的南台灣設廠區周邊，以及原本即屬高收入族群匯聚的新竹，更直接受惠於財富及資本增值效應，房價漲勢更為兇猛。

加上自疫情以來全球如AI等科技題材帶動國內半導體產業發展，科技新貴手握熱錢積極入市，以新竹來說，新竹市區、竹北等地開發日漸飽和，建商推案往蛋白區外擴，如新竹寶山房價漲幅相當可觀。

票房保證 蛋白區買區不輸都會區
另一項以三大科學園區周邊的房價調查也顯示，竹科、中科、南科周邊房價漲幅明顯大於該都會區，又以南科台南園區周遭房價漲幅最為突出。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，科學園區為台灣科技發展的重要指標，在南科園區開發前，安定區發展較為緩慢，園區發展逐漸成熟，大量的就業機會產生吸引不少人口移入，新市區部分區域也已獲准成為特定開發區，使得善化、安定、新市等地近年在台南市各行政區房價的排名大幅躍進。

以台積電為主的半導體產業興盛，帶動了其供應鏈產業及企業的擴張需求，也成為了近年來各地成長的主要動能，特別在過去房價基期較低的非都會區更為明顯。

過去僅在六都加新竹有較成熟的預售市場，如今七都以外的預售市場交易也相當暢旺，以今年來說，受惠竹科買盤外益的苗栗的頭份、竹南，以及受惠台積電設廠利多加持的嘉義朴子，今年前八月都有超過800件的預售屋交易量，外圍蛋白區預售買氣絲毫不輸都會區。

11月29日晚，金科地產集團股份有限公司發佈公告，披露關於“21金科地產SCP003”與“20金科地產MTN001”未按期足額償付本息的處置進展。

興業銀行股份有限公司同日發佈公告稱，“21金科地產SCP003”此前已發生實質性違約。

金科地產公告顯示，21金科地產SCP003（債項代碼：012103505）發行金額10億元，發行期限270天（展期至2026年3月1日，分期兌付），債項餘額10.42億元，本計息期債項利率6.8%，本期應償付本息金額11.28億元，其中本金10.42億元，利息8635.28萬元，本息兌付日2024年4月22日（提前到期）。

20金科地產MTN001（債項代碼：012103505）發行金額10億元，發行期限2+2年（展期後發行期限3年，分期兌付），債項餘額8.5億元，本計息期債項利率5.58%。本期應償付本息金額包括：2023年1月30日應償付本息金額5140.65萬元，2023年3月30日應償付本息金額5185.75萬元，2023年4月30日應償付本息金額5209.44萬元，2023年7月30日應償付本息金額7.39億元。

興業銀行表示，後續將嚴格按照銀行間市場自律規則及募集說明書約定做好違約後存續期管理機構相關職責工作，督導發行人定期披露後續違約處置工作進展。

11月，滬深樓市再次交出“高分卷”。機構監測資料顯示，深圳11月二手房成交量維持在“繁榮線”水準，錄得量達近46個月來最高，上海二手房（含商業）成交量也創下44個月新高。與此同時，滬深新房“日光盤”頻現。業內認為，隨著政策效應持續釋放，市場有望進一步止跌回穩。

深圳二手房成交維持“繁榮線”水準

11月深圳二手成交維持“繁榮線”水準。據深圳中原研究中心統計，11月，深圳二手房錄得量達到8500套，為近46個月來最高。


業內認為，時隔4年，深圳二手成交再次超過8000套的“繁榮線”水準，且連續2個月，證明新政後購房者決策速度明顯加快。

從網簽量資料看，樂有家研究中心監測顯示，11月二手住宅網簽7125套，環比上漲16.5%，成為近4年的最高點，甚至超過參考價政策出臺前。

從價格而言，11月深圳二手房成交價穩定在“6字頭”，環比上漲2.1%，目前為6.43萬元/平方米。

樂有家研究中心表示，稅費減征政策吸引更多改善客群、豪宅客群積極入市，高總價的二手房源成交占比上漲明顯。其中，1000萬元-1500萬元總價占比從9月的6.6%連續2個月上漲，目前為8.3%；1500萬元以上的占比則從9月的2.1%上漲至當前的4.7%，翻倍增加；800萬元-1000萬元的占比則連續2個月穩定在8.1%，比9月的6.2%增加了近2個百分點。

新房市場而言，樂有家研究中心監測顯示，11月深圳一手住宅認購量為9986套，雖然環比下跌2成，但仍屬於在10000套的高位水準波動。

網簽量方面，11月深圳一手住宅預售網簽8076套，環比上漲94.5%，僅次於2021年1月，成為近4年的第二高點；此外樂有家監測顯示，還有1500套左右的現售新房網簽，因此11月深圳新房住宅總網簽量接近10000套。

11月深圳新房日光盤再現。龍崗的深鐵閱雲境於11月24日開盤推出214套房源，當日售罄。此外，南山的四海名邸和桑泰山海丹華府，坪山的財富城二期，光明的蘭玉庭等項目同在11月開盤，去化表現亦亮眼。

樂有家研究中心認為，這些熱點樓盤將在今年12月至明年1月陸續網簽，屆時將在預售網簽資料上有所體現，年底“翹尾”明顯。

上海二手房成交量創44個月新高

11月，上海樓市亦交出高分成績單。網上房地產資料顯示，11月最後一天（11月30日），上海二手房（含商業）單日成交量再次破千，成交1227套，使得11月二手房成交總量成功突破27000套。

據安居客上海監測資料，11月，上海二手房（含商業）累計成交27050套，不僅超越6月成為全年二手房成交量最高的月份，也是自2021年3月以來首次突破27000套大關，創下近44個月以來的最高成交量。

安居客上海監測資料顯示，11月的9個週末日，二手房（含商業）成交量全部破千，日均成交1132套。

成交活躍背後，業內認為，一方面是滬七條新政持續發力，源源不斷地為市場注入活力；另一方面新一輪增量政策正在不間斷地推出，對穩定及助推樓市起到了決定性作用。

澎湃新聞從滬上房地產經紀機構太平洋房屋獲悉，對比“滬七條”新政前後兩個月，該公司帶看量環比增長33.8%；二手房成交量環比增長72.8%。

分區域來看，該公司二手房成交增長最多的四個區分別為嘉定區（123.8%）、松江區（97.9%）、閔行區（87.8%）、黃浦區（80.6%）。從交易量來看，該公司閔行區於9月30日至11月28日共計實現成交599套，對比7月31日至9月29日的交易量上漲87.8%；浦東于新政後兩個月實現成交514套，環比上漲66.9%。

今年9月29日晚間，上海市住房城鄉建設管理委等六部門在“527新政”的基礎上再度出臺重磅樓市政策，上海在調整住房限購政策的同時，優化信貸政策、調整住房稅收政策等7項內容，業內稱之為“滬七條”。隨後的11月18日，上海明確取消標準後相關個人住房交易稅收事項，契稅、增值稅以及個稅均迎來全面下降。

上海中原地產市場分析師盧文曦指出，11月市場熱度得到延續，由於10月有國慶假期，因此11月整體的成交資料好於10月。“滬七條”政策疊加稅費政策調整給市場又助了把力，從目前市場上各類交易結構來看，無論是剛需、首次改善還是高價房，都在逐步向好。

從新房市場而言，分化仍存，部分高價盤入市均去化較好。位於上海靜安內環內高端住宅項目萬科中興傲舍二期於11月24日開盤，開盤當日成交68套，銷售金額約18.2億元；11月25日，位於上海黃浦核心區域的高端專案露香園•天譽也迎來開盤，該項目推出建築面積260至882平方米天際大宅，開盤當日即創下約78億元的銷售成績。

此外，市場消息顯示，12月1日，位於上海楊浦濱江的保利外灘序45街坊結束認購，727%的認購率超越濱江凱旋門、前灘公館、綠城外灘蘭庭等熱門樓盤，創下上海2024年度最高紀錄。根據該專案的公開資訊，該項目共計推出74套房源，並將於12月12日開盤銷售，項目均價12.9萬元/平方米。

業內認為，疊加一系列利好的購房政策和環境，包括購房門檻低、首付比例低、房貸利率低、稅費成本低等，預計政策效應將持續釋放，市場活躍度有望進一步延續。

12月1日，協力廠商研究機構中指研究院發佈《百城價格指數報告》。報告顯示，房地產市場出現階段性“回穩”，11月百城二手住宅價格打破百城連續7個月全跌局面，深圳、成都等4城二手房價格環比止跌轉漲；新房市場受部分城市優質改善專案入市影響，百城新建住宅價格環比上漲。

根據中指研究院監測資料，11月，百城二手住宅平均價格為14278元/平方米，環比下跌0.57%，跌幅較10月收窄0.03個百分點；同比下跌7.29%。百城新建住宅平均價格為16592元/平方米，11月受優質改善項目入市帶動，新房價格環比結構性上漲0.36%，同比上漲2.40%。

從房價漲跌城市數量看，根據中國房地產指數系統百城價格指數，11月百城二手住宅價格環比下跌城市數量降為96個，深圳、成都、烏魯木齊、東營共4城二手房價格環比止跌轉漲，打破百城連續7個月全跌局面，釋放積極信號。

監測資料顯示，二手住宅方面，11月一線城市二手住宅價格環比下跌0.07%，較10月收窄0.10個百分點；其中，深圳環比上漲0.21%，結束18個月連跌局面。深圳“9.29”新政後，深圳二手住宅成交量迅速回升，市場需求加速釋放帶動業主預期修復，11月二手房價格出現小幅上漲。北京、上海和廣州二手房價格環比跌幅均在0.1%-0.3%之間，連續2個月維持微跌態勢，房價跌幅較之前明顯收窄。二線城市及三四線代表城市環比分別下跌0.68%、0.66%。其中，成都二手房成交量保持高位，市場情緒有所修復，部分業主提高掛牌價，帶動成都二手房價環比上漲0.12%。

百城新建住宅價格環比下跌城市數量為40個，較10月減少3個；環比上漲城市個數為48個，較10月增加4個。具體而言，寧波、上海和成都新建住宅價格環比分別上漲1.34%、1.32%和1.28%；嘉興、合肥等7個城市新建住宅價格環比漲幅均在0.5%（含）-0.9%之間。

從各線城市表現看，11月，一線及二線城市新房價格環比分別上漲0.69%、0.33%，房企在核心城市保持較快推盤節奏，部分優質改善專案入市帶動城市新房價格結構性上漲。其中上海、寧波新房價格環比漲幅居百城前列，主要受海上•清和璽（上海）、大華斐勒公園（上海）、軌交縵島（寧波）等高價新開盤專案結構性影響。三四線代表城市房價環比下跌0.04%。

中指研究院指出，整體來看，“9.26新政”支持力度大，效果持續性強於以往，房地產市場出現階段性“回穩”。當前需求端政策已較為寬鬆，居民購房首付比例及貸款利率已達歷史最低，限購政策也處於自實施以來最寬鬆階段。未來推動市場實現持續性“止跌回穩”的關鍵是加快已出臺政策的落實，如加快推進貨幣化安置100萬套城中村改造，加快落實收購存量閒置土地及收儲存量房等。

11月29日晚間，中國恒大（03333.HK）發佈內幕消息公告，披露有關清盤的進一步最新消息及繼續停牌的資訊。

公告稱，有關清盤的進一步最新消息方面顯示，押後聆訊現已定於2025年2月27日上午10時正（預留一日）進行。

另外，公司股份自2024年1月29日（星期一）上午10時18分起暫停買賣，並將繼續停牌，直至另行通知。

前一日，中國恒大披露了附屬公司天基控股及景程清盤進展。

公告顯示，針對天基控股的清盤呈請於2024年11月8日，公司（根據清盤人指示行事）向香港高等法院提呈針對天基控股有限公司（公司的間接附屬公司）的清盤呈請。清盤呈請預定於2025年1月15日在香港高等法院進行聆訊。

天基控股為景程有限公司（天基控股的附屬公司及集團的成員公司）所發行若干境外優先票據（“景程票據”）的擔保方。清盤人認為，針對天基控股的清盤呈請符合集團債權人及其他持有者的利益。針對景程的清盤令於2024年11月18日，就若干景程票據的最終實益持有人所提出申請進行聆訊後，英屬處女群島高等法院向景程發出清盤令，並委任安邁顧問有限公司的Edward Simon Middleton及黃詠詩以及 Alvarez & Marsal (BVI) Limited 的 Wesley Arthur Edwards為景程的共同及各別清盤人。

北京再現百億級地塊。

11月29日，北京的土拍市場上，一宗組團捆綁巨無霸地塊出讓。該組團地塊總建設用地面積約14.7公頃，規劃建築規模約39.4萬平方米，起拍價153億元，刷新北京土地出讓歷史紀錄，最終由中海地產以153.32億元的價格競得，溢價率0.21%。福州裕誠房地產有限公司以24.345億元摘下豐台區新宮地塊，2宗地塊共收金177.665億元。

具體來看，組團地塊包括朝陽區酒仙橋舊城區改建項目1019-0014地塊，小紅門鄉剩餘土地一級開發專案XH米-10、12地塊，以及十八裡店朝陽港一期土地一級開發專案1303-692、683、1301-L01、L02地塊。

酒仙橋地塊位於東四環和東五環之間，規劃用途為二類居住用地，該地塊用地面積約2.8萬平方米，建築規模約7.8萬平方米，容積率為2.8。該地塊未來商品住房銷售指導價是12.5萬元/平方米，具體價格可上下浮動8%。

小紅門地塊位於東南四環內，規劃用途為二類居住用地、托幼用地，該地塊用地面積約2.55萬平方米，規劃建築規模約5.8萬平方米，容積率為2.5。價格方面，該地塊未來商品住房銷售指導價為8萬元/平方米，具體價格可上下浮動8%。

十八裡店地塊位於東南四環至五環之間，緊鄰地鐵十八裡店站，規劃用途為二類居住用地、托幼用地、綜合性商業金融服務業用地。用地面積約9.35萬平方米，建築規模約25.8萬平方米，容積率為2.8。價格方面，該地塊未來商品住房銷售指導價是7.9萬元/平方米，具體價格可上下浮動8%。

由於“打包”後的三個地塊總價超過150億元，對於開發商的資金要求比較高，最終只有中海地產和華潤置地兩家開發商參與現場競拍。

此外當日北京還有一宗地塊也進行了出讓。地塊為豐台區城鄉一體化槐房村和新宮村舊村改造項目NY-030（南區）-01地塊R2二類居住用地，地塊“三通一平”，用地面積30414.3平方米，規劃建築面積60828平方米，容積率2.0，建築限高45米（局部60米），起始價24.32億元，起始樓面價39982元/平方米，地塊上限價27.968億元，對應溢價率15%，銷售指導價8.3萬元/平方米（浮動8%）。該地塊最終由福州裕誠房地產有限公司以總價24.345億元競得該地塊，成交樓面價40023元/平方米，溢價率0.1%。

據中指院披露的資訊顯示，該公司最終的實際控制人為建發。

11月29日，湖北省武漢市住房和城市更新局、武漢住房公積金管理中心發佈《關於多子女家庭購房獎補政策的通知》。

《通知》提出，加大對多子女家庭購房的支持力度。《通知》發佈之日前符合國家生育政策已生育二孩的本市戶籍家庭，自本《通知》發佈之日起至2025年3月31日止在武漢新城區(含長江新區)購買新建商品住房的，一次性給予6萬元購房補貼。

《通知》發佈之日前符合國家生育政策已生育三孩的本市戶籍家庭，自本《通知》發佈之日起至2025年3月31日止在武漢新城區(含長江新區)購買新建商品住房的，一次性給予12萬元購房補貼。

《通知》發佈之日後生育二孩的本市戶籍家庭，2026年3月31日前在武漢新城區(含長江新區)購買新建商品住房的，一次性給予6萬元購房補貼。《通知》發佈之日後生育三孩的本市戶籍家庭，2026年3月31日前在武漢新城區(含長江新區)購買新建商品住房，一次性給予12萬元購房補貼。

非本市戶籍家庭購房落戶後，可以按上述標準補貼。武漢中心城區和開發區可結合實際情況參照制定支援政策。

此外，《通知》提出加大對多子女家庭公積金貸款的支持力度。符合國家生育政策生育二孩及以上家庭購買住房的，住房公積金最高貸款額度可上浮20%,並在貸款套數認定時核減1套，即購買的第二套住房認定為首套，購買的第三套住房認定為二套。對家庭名下已有三套住房或在公積金系統中有過兩次貸款記錄的，再次購買住房時，其公積金貸款申請不予受理。

今年7月，武漢市上調公積金貸款最高額度。自7月11日起，首套個人住房公積金貸款最高額度調整為120萬元；第二套個人住房公積金貸款最高額度調整為100萬元。個人住房公積金貸款房屋套數按照武漢住房公積金管理中心發佈的相關檔進行認定。

使用首套個人住房公積金貸款購買二星級以上綠色建築商品房的，上浮後的最高貸款額度為132萬元(120萬元上浮1.1倍)；使用第二套個人住房公積金貸款購買二星級以上綠色建築商品房的，上浮後的最高貸款額度為110萬元(100萬元上浮1.1倍)。

據武漢市住房和城市更新局發佈的資訊，10月武漢商品房網簽銷售面積139.82萬平方米，成交11938套，環比增長91.77%。其中，新建住房網簽銷售面積124.16萬平方米，環比9月增長133%，網簽成交備案套數10919套，環比9月上漲139%。

內地近月積極推出刺激樓市政策，惟市場信心似乎尚未回復，中指研究院發布最新數據顯示，11月內地百城二手住宅平均價格為每方米14278元（人民幣．下同），按月下降0.57%，跌幅較10月收窄0.03個百分點，按年則挫7.29%；11月內地百大房企銷售總額，按年少9.46%，按月下跌18.62%。

11月挫0.57% 每方米售14278

數據顯示，11月百城新建住宅平均價格為每方米16592元，期內受優質改善項目入市帶動，新房價格按月結構性上漲0.36%，按年增2.4%；全國50個城市住宅平均月租為每方米35.6元，按月跌0.66%，按年挫3.18%，11月住房租賃市場持續處於淡季，需求保持相對低位，重點城市平均租金按月輕微下跌。

累計今年首11個月，內地百大房企銷售總額為38516億元，按年大減32.9%，惟跌幅較10月縮窄1.8個百分點；首11個月只有9間內地房企銷售總額突破1000億元，按年減少7間；100億元房企則有76間，亦較去年同期大減32間。數據又提到，11月內地重點城市的新房銷售面積，較10月繼續增長，按年升約15%，增幅較10月擴大，二手房市場保持活躍，重點城市二手房成交套數，按年再呈增長。

中指院：樓市階段性回穩

中指研究院稱，整體來看，自9月26日以來官方新政支持力度大，效果持續性較以往強，房地產市場出現階段性「回穩」；目前需求端政策已較為寬鬆，居民買房的首期付款比例及貸款利率，已達歷史最低，限購政策亦處於自實施以來最寬鬆階段，未來推動市場實現持續性「止跌回穩」的關鍵，是加快落實已推出的政策。

中指研究院預計，隨着年底房企為銷售業績衝刺會加大推盤力度，12月房地產市場將維持活躍度，建議房企掌握政策窗口期積極推盤，並維持審慎投資態度，聚焦投資確定性高的項目。

鷹君集團(00041)公布，仍未2017年的中期股息、特別中期股息、末期股息及特別末期股息的股息將於今年12月31日予以沒收及復歸該集團。

該集團指，凡有權收取但仍未收到以上股息或仍未兌現有關股息單的股東，不遲於12月31日下午4時30分前聯絡其股份過戶登記處香港分處香港中央證券登記。該集團董事會可決定將凡在股息宣派日期起計6年後仍未領取之股息將予沒收及復歸該集團。

佳兆業(01638)公布，有關債務重組而根據特別授權發行早前披露的強制可轉換債券外，發行債權人小組工作費用股份，須待股東批准。

該集團指，向債權人小組各成員支付若干費用，作為促進重組工作的代價，其中共約2688.5萬美元以發行21億股新股方式支付，每股作價10仙，比上周五（29日）收報18.4仙折讓約45.7%，而新股佔擴大後股本約23%。該集團指，重組的未還債本金總額約122.7億美元，儘管現有股東股權將因轉換強制可轉換債券以及配發及發行債權人小組工作費用股份而被攤薄，但董事會認為，倘資本虧絀因重組完成而大幅減少，將符合其及股東利益。

大悅城地產(00207)公布，截至2024年9月30日止九個月之未經審核營運數據，公司連同其附屬公司、聯營公司及合營公司獲得合同銷售總面積約為53.1萬平方米，合同銷售總金額約166.12億元人民幣，按年升18%。

領展（00823）旗下觀塘秀茂坪商場3樓近期完成翻新，為領展歷來在香港完成的第100個資產提升項目，主要是在樓層室內引入6間新餐廳，以及投資約2000萬元把戶外近1.2萬方呎天台花園改造為兒童樂園，帶動租值提升。領展香港項目及工程董事總經理黃漢強表示，據9月數據顯示，該商場3樓平日日均客流較工程前多21%，周末及假期則上升10.3%，按照工程資本開支5500萬元，預計投資回報率19.9%。

預計投資回報率19.9%

香港資產管理總監羅欣琪指出，秀茂坪商場內部樓面15.4萬方呎，為旗下觀塘區最大的商場，3樓餐飲店由2間增至8間，商場整體餐飲商戶所佔面積較翻新前擴大6.9%，並因應普遍居民意願，新增了東南亞菜及茶飲店等；目前4層樓面逾20間餐飲，佔出租面積的35%，比重算高，租戶對營業額表現感滿意；商場出租率100%，加租方面仍視乎大環境，相信餐飲面積增加能提升租金回報。

安達臣項目料2026年落成

黃漢強稱，秀茂坪有17萬居民，附近安達臣發展區待2026年開始入伙後將再多3萬，旗下位於安達臣的商場（最高可建樓面13.9萬方呎）預計2026年中落成，相信不會分薄秀茂坪商場的生意，反而能做大個餅，為區內居民提供不同選擇。

領展年初以來在香港完成的100個資產提升項目，總資本開支合共約94億元；目前在港進行中的資產提升項目預計資本開支共7500萬元，相關項目料完成日期為今年底至明年中；規劃中及有待法定審批的項目，預期資本開支達6.57億元。

另外，黃漢強透露，現時資產提升項目的規模較細，僅為以往一半左右，近年更重視翻新的細緻程度及能源效益，雖然投資回報率仍有雙位數，但相比以往要花更多心思，「競爭大，好多東西要改良，營運愈來愈困難，近年資產提升要快、靚、正，幫助投資回報率，要控制使費、電費，降低支出。」

羅欣琪補充，分階段翻新也可降低對居民的影響，同時方便微調細節及回應訴求，面對市況挑戰要迎難而上。


領展：資產提升細緻化 減對居民影響
(經濟)

領展（00823）除積極在香港以外地區物色潛在併購目標外，一直未有停止進行香港項目的資產提升。領展指，與昔日翻新比較，現時的資產項目提升更細緻化，每次規劃的面積相對較小，以減低對居民的影響。

翻新面積相對小 難度大費心思

領展香港項目及工程董事總經理黃漢強接受訪問時表示，與十多年前比較，現時市場競爭更激烈，進行資產提升要花更多心思，難度也更大，大家要求的商場視覺效果要更強，所以很多細節需要改良，同時又要「快靚正」，目前翻新工程時間大約縮短10%至15%，更要嚴格控制資本開支，故此並不容易。

「以前做資產提升的規劃面積是目前兩倍大，現時翻新面積雖然縮小，但無論是空間管理，或是能源效益的考慮，都有很大分別，而且更要將可持續發展概念融入翻新工程。」

黃漢強以能源效益為例，指昔日只需將所有光管轉做LED燈便可，現時則要利用人工智能（AI）輔助，例如在秀茂坪商場引入能源管理系統（EMS），維持空內舒適溫度，並將原有的風冷製冷機，更換成更高效能的水冷製冷機，可減低空調系統用電量，又在商場中庭天窗貼上太陽隔熱膜，減少進入商場的太陽熱量，從而減少空調系統用電量。

此外，領展又於商場屋頂位置安裝400多塊太陽能板，將太陽能轉換成電能，加以利用。

領展香港資產管理總監羅欣琪補充，很多時翻新的項目都在營運中，將商場分階段進行資產提升，除了可更細緻化，更可「貼近市民的需要去做，也能減少對居民的影響」。

港人北上消費對本港零售業構成衝擊，羅欣琪承認，「區區都有影響，但領展會做好基本面」，以秀茂坪商場為例，區內人口眾多，商場租戶的品質及商品價格適中，可留住居民於區內消費，故租務仍然穩健，出租率達100%。

難避北上消費衝擊 做好基本面

近年內地餐飲品牌不斷攻港，她稱，領展也引入了不少內地品牌，當中不少為茶飲店，未來會繼續依據市場喜好及租戶品質，引入更多新品牌。

領展在港至今完成共100個資產提升項目，總資本開支約94億元。

現時在港進行中的翻新項目預計資本開支約7,500萬元，預計相關項目完工日期為今年底至明年中，而規劃中及有待法定審判的項目，資本開支料達6.57億元。

Elize Park明年首季交樓 汲取發展經驗

近年開始為人熟悉的樂風集團，發展策略是透過收購舊樓增加土地儲備。該集團今年2月推出旺角Elize Park，及計劃未來一至兩個月推出太子基隆街1號，掌握兩個舊區單幢中小型住宅項目發展經驗後，將涉足豪宅市場，明年預算投放20億至30億元，在中半山及何文田等傳統豪宅區收購舊樓。

旺角Elize Park為樂風集團頭炮新盤，位於洗衣街181號，提供52個單位，間隔由1房至3房，主打2房戶。該項目2月初開始以招標形式發售，開售約一個月仍未聞成交。自2月28日樓巿全面撤辣後，銷情突飛猛進，至今暫售34伙，佔單位總數約65%，呎價最高見29025元，套現約2.4億元。

基隆街1號快登場 戶型多元化

樂風集團創辦人及主席周佩賢接受訪問時透露，Elize Park已於11月取得入伙紙，預計2025年第一季開始交樓。全盤僅餘18伙待售，大部分為高層戶及特色單位。由於該批單位屬優質戶，景觀開揚，為讓準買家能確實感受景觀優勢，傾向留待現樓才發售，並會按市況定價，呎價有機會再創項目新高。

樂風集團於今年3月初稱，Elize Park獲大手買家斥資逾4500萬元購入2層共6個單位，惟全數單位最後終止交易。周佩賢透露，該名買家因資金調動問題撻訂，其中4伙目前已重新售出。

周佩賢續稱，吸取Elize Park的賣樓經驗後，該集團計劃推出第二個住宅項目，為太子基隆街1號，項目籌備工作已準備得「七七八八」，料短期內會舉行命名儀式，一至兩周內上載樓書，未來一至兩個月開售。項目提供140個住宅單位，戶型較同系Elize Park更多元化，單位會「寬闊啲」。她說，該項目距離港鐵太子站約30秒步程，而且預計落成日期為2025年第三季，樓花期不足一年，相信能吸引自用買家及投資客。

該集團會繼續有序推盤，2025年第一季尾推出深水埗界限街2C號，涉及約60個住宅單位，預計落成日期為2025年第一季，意味有機會以現樓形式發售。至於鴨脷洲平瀾街2至4A號則計劃2026年推售。

周佩賢說，本港租金升勢強勁，反映市場仍有剛性需求，只是本港息口高企，仍然「租抵過供」，令用家持觀望態度，買賣成交量下跌。隨本港展開減息周期，用家開始入市，相信成交量會由谷底反彈。不過，目前新盤庫存量多，因此預料明年樓價升幅溫和，估計約5%。相反，豪宅供應較少，加上政府提出多項措施大力搶人才，相信豪宅樓價明年可升8%至10%。

尖沙咀佐敦商廈 定位醫療產業

因此，該集團明年預算投放20億至30億元，除繼續在核心區收購舊樓外，還會在中半山及何文田等傳統豪宅區進行收購。

此外，該集團2025年會推出兩個商業項目，分別為尖沙咀漢口道31至37號及佐敦南京街11至21號。周佩賢認為，本港面對人口老化問題，相信醫療產業有上升空間，故上述兩個商廈會以醫療產業定位，特別注重抽風系統等衞生設備，目標2025年中開始預租。

二手跌價成交持續，大埔白石角天賦海灣錄得蝕讓，賬面虧損241萬元；西半山豫苑兩房單位3年間跌價172萬元。青衣盈翠半島520方呎以下單位雖然重上800萬元關，惟賣方仍虧損近百萬元，輸少當贏。

消息透露，大埔白石角天賦海灣1期19座中層C室，實用面積933方呎，3房間隔，以863萬元轉手，呎價9250元。原業主於2013年5月以1104.3萬元一手購入單位，持貨逾11年賬面虧損241.3萬元或22%。

美聯物業分行高級分區營業經理陳凱廸表示，西半山豫苑1座低層G室，實用面積587方呎，兩房間隔，以828萬元成交，呎價14106元。原業主於2021年10月以1000萬元購入上述物業，持貨逾3年賬面蝕172萬元或17%。

嘉湖三房短炒進賬38萬

消息稱，青衣盈翠半島6座低層H室，實用面積518方呎，兩房間隔，以813萬元易手，呎價15695元。原業主於2020年12月以907萬元購入單位，持貨4年賬面損手94萬或10%。屋苑520方呎以下單位，曾失守800萬元關，上述單位同座高4層同室，今年9月以763萬元成交，反映是次低層H室造價已算不俗。

美聯物業分行張國成說，元朗世宙1座中層H室，實用面積428方呎，兩房間隔，獲買家不睇樓承接，造價525萬元，呎價12266元。原業主於2015年12月以584.7萬元買入單位，持貨9年賬面蝕59.7萬元或10%。

不過，市場亦有短炒獲利成交，祥益地產高級經理謝利官稱，天水圍嘉湖山莊樂湖居12座中層H室，實用面積549方呎3房戶，原業主9月以442萬元購入，11月底收樓後即叫價495萬元放售，終以480萬元易手，呎價約8743元，持貨未夠3個月，賬面賺38萬元或8.6%。

新盤市場氣氛轉趨淡靜，11月全港一手市場只錄約970宗成交，較10月約2960宗，大減1990宗或67.2%。

10月一手市場交投大增，創今年3月約4170宗後7個月新高，但11月未能承接旺勢，而全月只有4個全新盤開售。當中，宏安地產（01243）發展的北角炮台山101 KINGS ROAD在11月23日首輪公開發售157伙，即日售出98伙或62.4%，項目全月錄得104宗成交，屬唯一成交量達3位數的新盤。該盤在12月首日亦錄得1宗買賣，累售105伙，套現接近8.6億元。

滙都II單日售6單位

泛海國際（00129）旗下元朗洪水橋滙都II（滙都第2期）在11月進行兩輪銷售，23日發售首批81伙，賣出47伙；其後在過去周六（11月30日）次輪賣90伙，即日沽出23伙；該盤11月全月合共售出91伙。昨天滙都II單日售出6伙，累售97個單位。泛海國際集團執行董事關堡林指出，累計套現超過4億元；連同同系滙都I（滙都第1期），兩期至今累售約511伙，套現逾25億元，滙都I可供發售之1房單位亦告全數沽清。

會德豐地產牽頭發展的九龍東啟德跑道區DOUBLE COAST I（DOUBLE COAST發展項目第1期）亦為11月開售的全新盤，全月售出39伙。項目於12月首日即錄成交，為低座第5座2樓B室，實用面積436方呎，2房享海景，成交價860.7萬元，呎價19741元。

新地（00016）與會德豐地產合作的何文田住宅項目太子道西233號在11月份以招標形式出售，暫錄6宗成交。

過去周末兩日（11月30日至12月1日），全港一手市場錄得約65宗成交，較前一個周末（11月23日至24日）有189宗，大幅減少124宗或65.6%。

樓市交投進一步轉活，據美聯物業研究中心綜合土地註冊處資料顯示，11月首28日整體物業（包括一手私樓、二手住宅、一手公營房屋、工商舖、純車位及其他等）錄得7345宗註冊，較10月全月5857宗增加約25.4%，料全月有力挑戰7700宗的7個月新高。

《施政》正面作用漸現

美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，10月中發表的《施政報告》宣布放寬按揭成數上限，以及容許投資移民購買豪宅等措施，均為樓市帶來正面作用，並逐步於11月註冊量反映出來，帶動整體物業註冊量顯著攀升。

在11月首28日，整體物業為7345宗註冊，較10月全月5857宗增加約25.4%，連升2個月。

當中，不包括一手公營房屋的一手私樓及二手住宅註冊量6315宗，較10月全月4967宗上升約27.1%；一手公營房屋304宗，較10月全月的206宗高出約47.6%。

二手市場尚欠動力，三大地產代理統計剛過去的周六及周日（11月30日至12月1日）十大屋苑交投雖然有所回升，但也只是輕微增加一兩宗，其中美聯物業錄得10宗買賣，按周回升兩宗或25%，重回雙位數。美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，剛過去周末兩天，市場未有全新大型焦點新盤，購買力回流二手市場，預期本月二手交投靠穩。

中原地產期內錄得7宗成交，交投量連續5周徘徊個位數，按周增加1宗或16.7%，有6個屋苑零成交。中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑指出，樓市近日觀望氣氛轉濃，金融市場低迷，加上中美關係存在很多不確定性，買家入市態度變得猶豫，導致二手交投轉靜。

太古城盤源減 買家購連租約戶

十大屋苑中，鰂魚涌太古城盤源漸少，部分一心入市的買家向連租約放盤入手。中原地產副區域營業董事張光耀稱，屋苑南天閣中層D室，實用面積715方呎，3房間隔，以1100萬元連租約售出，呎價15385元，買家暫時用作收租。原業主於2002年2月以310萬元入市，持貨近23年賬面勁賺790萬元或2.5倍。

利嘉閣地產綜合過去兩天十大指標屋苑共有7宗交投，連續5周處單位數，按周增加1宗或16.7%。利嘉閣地產總裁廖偉強稱，若本月美國持續減息，將進一步刺激樓市，可望令觀望情緒轉為積極。不過，本月有聖誕等節日，市民或自製長假期外遊，二手市場料繼續慢速行進。

趁租平擴充 未來一年添七店

中港消費降級，有藥妝店老闆眼見通關後生意無復當年勇，毅然開拓新業務轉攻中低端生活用品市場，向內地生活用品零售品牌韓尚優品取得香港特許經營權，把品牌引入香港，並以每月14萬元承租佐敦彌敦道舖位，開設首間分店YOYO FAMILY韓尚優品。韓尚優品香港市場總經理張李銘直言，目前租金成本大幅下降，有利擴充，未來一年將全面進攻本地市場，冀可開設5至7間分店，並有信心可抵抗來自其他「十蚊店」品牌及網購的競爭。

藥妝店老闆取港特許經營權

張李銘稱，於2013年在旺角花園街開設藥妝店生意，在疫情前高峰期規模高達10間，惟去年初通關後眼見生意「只係好轉咗3、4個月，之後萎縮得好緊要」，甚至較疫情時期更差。雖然近月零售商舖租金不斷下降，但營業額較高峰期少六成，加上人工及入貨成本上漲，藥妝生意實際無利可圖，「係做生意11年以嚟最艱難時期」。

他說，之前跟廠商入貨時認識了內地生活用品零售品牌韓尚優品的創辦人，得悉品牌早年已有意打入本地市場，奈何當時舖租太貴，「計唔掂數而作罷」。張李銘根據多年經營零售生意經驗及對近年市場的觀察，認為廉價貨品消費市場仍有支持，故直接洽談特許經營權，把品牌引入香港。

自取得特許經營權後便立即搵舖，張李銘透露，終於兩個月內拍板租用佐敦舖位，並擲逾百萬元裝修及入貨，開設YOYO FAMILY韓尚優品全港首間分店，打算本月中正式開張，由籌備至開業僅約4個月。中原（工商舖）商舖部高級分區營業董事梁偉傑表示，該品牌承租的舖位為彌敦道315號地舖連地庫，建築面積各約2600方呎，合共建築面積約5200方呎，平均呎租約27元。據了解，舖位原叫租28萬元，即減價一半租出，疫情前的2019年，該舖位月租逾30萬元，即租金5年內累挫逾53%。

YOYO FAMILY韓尚優品首家店舖11月23日試業，記者現場所見，主要售賣創意家居、文儀禮品、健康美容、數碼配件及流行配飾等產品，售價介乎10至100元內，營運模式類似「十蚊店」。

首家店舖選址佐敦區，張李銘不諱言因租金低廉，以14萬元就可以租用兩層面積逾5000方呎舖位，地下作為零售、地庫則作貨倉，而且佐敦的遊客及民生客源兼備，舖位一帶人流不俗，有助為品牌打響名堂。

近年消費模型轉變，張李銘表示，來港的內地旅客以打卡為主，購物大幅減少；本地客又北上消費成風，加上網購包郵費等多重夾擊，但他堅信實體零售店舖仍有商機，原因是網購常會貨不對辦，該舖提供更多物美價廉的購物選擇，在價錢相差不多下，到實體舖選購貨品可即時感受到貨品質素，始終有一定市場。

月租低過20萬「才可生存」

對於零售市場前景，張李銘坦言，環球經濟不明朗，明年難出現反彈，料消費市道需時3至5年才可恢復。他希望趁租金處於低位，投資2000萬至3000萬元逆市擴充，拓展韓尚優品品牌，一年內分店規模可達5至7間，目標半年內於旺角區加開最少1間分店，之後在荃灣、將軍澳等基本民生消費力強勁的地區開設據點，店舖最少1000方呎以上，月租要低過20萬元「才可以生存」，惟他相信目前市場有不少店舖可供選擇。

臨近年底，部分業主把握沽貨機會，不惜蝕讓離場。沙田玖瓏山4房大單位，持貨長達9年，帳面損失逾600萬元；新都城業主放盤1周，止蝕離場，持貨1年貶值13%。

市場消息稱，沙田九肚山玖瓏山月瓏閣2座中層C室，實用面積1,507平方呎，設4房雙套另備工作間連廁所，叫價由1,848萬元累減至1,510萬元沽出，減價338萬元或18%，呎價10,020元。原業主於2015年以2,143.6萬元買入單位，現轉手蝕633.6萬元或約30%離場。

新都城減22萬成交 1年貶13%

此外，美聯物業新都城3期分行區域經理黃少明指，新都城11月成交13宗，平均呎價12,921元。最新3期都會豪庭2房戶放盤7天，迅速以598萬元沽出，單位為2座低層D室，實用面積470平方呎，成交呎價12,723元。原業主於10月下旬開始放盤，叫價620萬元，累減22萬元或4%。單位於2023年以685萬元購入，現帳面蝕87萬元離場，貶值13%。

另外，元朗區於過去周六日二手表現平穩，全區兩天約錄5宗成交，惟當中仍不乏蝕讓個案。

YOHO Town高層 2年蝕67萬

中原地產元朗區域營業經理王勤學表示，元朗YOHO Town 3座高層H室，實用面積433平方呎，原則2房，最新以555萬元易手，呎價12,818元。原業主於2022年以622萬元購入，2年帳面蝕67萬元，貶值10%。

同區，世宙1座中層H室，實用面積428平方呎，最新以525萬元沽出，呎價12,266元。原業主於2015年以584.7萬元購入，持貨9年，帳面仍需蝕59.7萬元或10%。

本地家庭客進駐 呎租達106元

內地專才持續來港帶動豪宅租務需求，市場消息透露，由香港置地持有的南區壽山村道18A號大宅，以月租62萬元租出，呎租高達106元。

市場消息透露，南區壽山村道18A號，屬於1幢3層高洋房，實用面積5,841平方呎，屬於5房4套房設計，屋內設有私家電梯連接各樓層。約4,100平方呎特大花園及2,200平方呎平台，花園內設15米長私家泳池，屬區內罕有供應獨立地段大宅。香港置地一直用作收租，2年前以月租68萬元租出，近日換租客，月租降至62萬元，較2年前回調約9%。據悉，新租客為本地大家庭，並非內地客，可見本地客承租力甚強。

特大花園4100呎 設私家泳池

資料顯示，壽山村道18A號地段由香港置地早於1984年購入，當時造價約500萬元，至2009年獲批重建，重建後一直用作收租，

事實上，11月份超豪宅市場租務交投十分活躍，市場連錄多宗大碼租務個案。包括香島道50號單號屋，實用面積3,463平方呎，屬於5房間隔，並連約654平方呎花園及954平方呎天台，11月以月租45萬元租出，呎租130元。該洋房舊租金每月約37.5萬元，新租金上升約20%，直逼2018年月租46萬元的歷史高位。

淺水灣道32號C屋 連車位20萬租出

其次，南區淺水灣道32號C屋，實用2,490平方呎，屬於4房間隔，連約1,500平方呎花園，放租約3個月，獲本地租客以20萬元（連3個車位）承租，呎租約80元。

根據差估署資料顯示，10月份住宅租金指數則報194.9點，較9月195.5點，按月跌約0.3%。當中中小型單位跌幅較大，按月跌約0.3%，報198.9點；大型單位則按月跌0.1%，報149.9點，反映豪宅租金相對穩陣。

共居集團以2,600萬元，購入紅磡全幢住宅銀主盤，呎價僅約4千，料改裝成學生宿舍。

第一太平戴維斯投資部副資深董事胡子申表示，紅磡馬頭圍道96號全幢住宅物業易手，物業以現狀連租約出售，作價2,600萬元。該物業為一幢11層高住宅物業（不包括地下），每層實用面積由537呎至576平方呎，總實用面積約6,288平方呎。是次出售的物業為銀主盤，原先叫價為5,000萬元，最終以接近50%的減價成交，實用呎價約4,000元。

擬改裝學生宿舍

Owl Square共居集團創辦人潘解頤表示，項目位處紅磡優越市區地段，鄰近各個住宅群、都會大學及理工大學，集團計劃對該物業進行重新分隔及裝修，預計回報率可達12%，作為發展共居業務以及學生公寓之用。