房貸緊縮、央行第七波信用管制成為下半年房市買氣由熱轉冷的關鍵因素，根據房仲公會全聯會票選的今年前十大房市熱門議題，第一名就是央行祭出第七波選擇性信用管制所引發的房市「金龍風暴」。

買氣急凍 衝擊持續擴大中
房仲公會全聯會理事長王瑞祺表示，第七波信用管制對房市衝擊力道相當大，而且又急又快，威力不亞於二○一六年「房地合一稅」上路，以及去年七月實施的「平均地權條例」修正案。

他指出，第二戶房貸成數只剩五成，許多購屋民眾反應不急，成為買氣急凍的關鍵，且衝擊持續擴大中；近期傳出有三分之一的新建案單週成交掛蛋，房仲店頭帶看、成交數也較上半年砍半。

第二熱門的房市議題是總統賴清德的國慶演說，不但提到維護居住正義的核心理念，更表示不會迴避打炒房問題等。房產業者解讀，此宣示展現政府打炒房的決心，且絕大多數民眾都期望打炒房能說到做到。

其他熱門房市議題，還有「房貸之亂」、「台積電」、「新青安」、「○四○三花蓮強震」等，尤其台積電設廠地點一曝光，該區域房市便有如神助，出現價量俱漲的現象；花蓮強震則喚起民眾對於建物結構安全的關心。

房仲公會以「謹」字代表明年走勢
展望明年，房仲公會以「謹」做為明年房市代表字，因國際局勢仍牽動景氣走勢，而國內因應ESG國際趨勢，電價、物價蠢動，房價又位於新高，預期明年房市供需將走向迷離，因此以「謹」字保平安。


房市年度新聞 金龍海嘯居首
央行出手太狠…業界選出明年代表字「謹」，相信一旦脫離過渡期，將進入下一波成長
工商時報

房仲公會全聯會、台灣房屋均發表今年房市十大新聞，不約而同將「史上最強919央行信用管制」列為今年度房市新聞之首。房仲公會並選出明年房市代表字為「謹」，台灣房屋選出今年房市代表字為「難」，反映目前購屋困境，明年國際局勢牽動景氣走勢，房市供需動向迷離，業者及消費者應更謹慎面對變局。

房仲公會全聯會理事長王瑞祺表示，美國新政府上任、中國大陸武力威脅猶存，經貿大戰方興未艾，前景未卜；國內因應ESG國際趨勢，電價物價蠢動，原物料價格居高不下，房價位在新高，房市供需動向迷離，更加小心謹慎看待景氣變化，步步為營、且戰且走，過渡期長短難料，但只要脫離過渡期，房市便可穩定成長，進入下一波成長期。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，在房貸緊縮後，購屋難、貸款難，買房成家難上難，民眾最關切的三大議題，皆與房貸政策息息相關，限貸令一日不鬆綁，換屋族、置產族寸步難行。

中央銀行於19日舉行的第四季理監事會議是否再度投入變化球，也是影響明年房市的重點，加上美國際將啟動全球高關稅政策，帶動全球通膨環境持續，明年房市仍受政策牽制房市仍處於「核貸嚴、成本高、估價低、交屋長」的難貸期。

房價跌了！根據清華安富房價指數最新一期統計，今年9月，全台除了台中、雲林，其他縣市房價全部微幅下跌。

高源不動產估價師事務所長陳碧源表示，央行重手管制下，房市買氣急凍，房價微幅下跌不意外，但這不代表房價會像2015、2016年房市空頭一樣，一路下修。

主要原因是，2016年房市轉空，大陸經濟疲軟，國內經濟連帶受到衝擊，台商、科技業獲利不佳，房市資金有限，房價因而緩跌不休。

而這一次，中國大陸經濟雖然也不好，但國內科技業並未受到影響，明年經濟成長雖下修，但仍相當不錯。

他表示，政策對房市影響都很短暫，不論是2016年的房地合一稅，或是今年央行第七波信用管制，短時間交易量會急縮，價格會波動，但很快就會回穩，反應實體經濟面。

他表示，目前買方受限房貸成數，不可能買太高，但賣方也不願意賣太便宜，因此價格呈現微幅波動，預料這種情況還會持續一段時間，價格將上上下下盤整，這也是央行想看到的結果。

根據清華安富房價指數，今年9月全國房價指數為207.71，月減0.11%，相較去年同期，漲約一成。

觀察全台16個縣市（含6都，其中新竹縣市、嘉義縣市為縣市合計呈現，台東樣本不足不計算），有14縣市下跌，但跌幅都在0.4%以內，僅台中、雲林呈現持平情況。

受益於今年房市景氣與餘屋銷售，厚生（2107）年內業績穩步增長，近年重點推進的龍潭智能園區一期將在年底完工、明年啟用，目前招商已談妥半數客戶，將在明年挹注營運、成為厚生往後數年營運新動能。

厚生3日舉辦法說會，其倉儲事業收入規模逐年增加，今年前三季營收2.24億元、年增3.51％，明年有望增添新動能。厚生表示，龍潭智能園區第一期建物將在年底完工，建物面積為5,000坪，預計明年1月底前能取得使用執照，目前已進行招商，有50％客戶預計將進駐。

厚生表示，看好綠建築是未來發展趨勢，龍潭一期與二期都採用綠建材建照，滿足客戶對環保的青睞。龍潭二期預計明年申請建照，開發6,000坪面積，將為客戶量身定製智慧化與減碳的物流園區，如醫療用、特用化學品、保稅等倉庫。

營建事業是厚生今年營運增長主要動力，前三季營收2.58億元、年增50.85％。厚生表示，年內受益於房市熱度，餘屋銷售狀況優於去年，但央行政策後將保守觀望後市，但旗下不動產物件均處於信義區、板橋等精華地段，保值性優異，會堅持市場行情來進行出售。此外，參與合建的高雄國賓案將在明年完成都市設計審議、環境影響評估審查、建照申請，預計2030年取得使照。

厚生塑橡膠的生產事業收入方面，前三季收入6.42億元、年減3.78％。厚生表示，塑橡膠事業受地緣政治與中美摩擦影響，不過塑膠產品現已跨入供應歐美醫療市場；橡膠產品較為寡占，厚生在市場上穩健供應，看好後續降息後行業景氣將好轉。

橡膠產品方面，其海上充氣逃生設備已供應丹麥等國；占橡膠產品產能1成的充氣千斤頂已廣泛用於機場。看好整體塑橡膠事業明年發展更上層樓。

隨著政府出重手打炒房，開發商紛紛轉攻不受土建融管制的危老重建案下手！根據內政部統計，全台截至今年10月底已核准3,936件危老案，台中市又以780件位居全國第二。上市櫃開發商包括冠德（2520）、富旺（6219）、富宇，以及台中在地建商如時代、元城、鼎泰等，近年來爭相投入危老重建市場，推案金額估破400億元。

其中，中區指標危老重建案「時代公園大廈DIAMOND TOWER」2日舉辦熱鬧的開工動土典禮，為中區注入新活力與希望！

根據112年台中市危老重建核准計畫清冊資料顯示，全市共有175件危老重建案，其中，中區共有9件，而時代建設推出的中區指標建案「時代公園大廈DIAMOND TOWER」，其基地前身為台中早期豪華飯店「敬華大飯店」。該飯店於1978年開幕，當時以夜總會、室內游泳池、豪華餐廳開啟觀光飯店風氣之先，一旁還有聯美戲院、聯美歌廳與金馬遊樂場，成為當時台中最繁華的地標之一，見證7、80年代的輝煌時期。

不過，隨著台中市商圈轉移、中區逐漸沒落，敬華大飯店被迫退出市場、轉由「福泰桔子」商旅接手經營。然而自2021年受到疫情衝擊，福泰桔子轉型為防疫旅館，最終結束營業，2022年3月由時代建設以6.4億元買下，進一步啟動危老重建計畫。

時代建設總經理許宏丞表示，時代建設在此地重新打造「時代公園大廈 DIAMOND TOWER」，不僅是承接這片乘載許多歷史回憶的地方，更重新賦予其全新的價值並邁向「新時代」，完工後預計成為中區的重要地標，可望為區域注入新活力，並進一步帶動周邊區域的更新與發展。

「時代公園大廈DIAMOND TOWER」基地位於台中公園首排，與約3.3萬坪綠海為鄰，外觀以鑽石為設計發想，切割面綻放璀璨與公園湖景相映，預計打造地上27層樓、地下5層樓超高建築，公設空間則延續時代建設一貫古典風格，全案規劃42至46坪均質三房產品，總戶數100戶、總銷約30億元，吸引不少在地自住客詢問，實登揭露最高成交單價為65.1萬元。

此外，富旺國際於2020年陸續投入6.4億整合向上路、忠明南路口的「麗人理容KTV」與鄰地，第三季推出「富旺千蘊」預售新案，預計興建地上22層超高大樓，規劃2至3房產品，實登揭露最高成交單價為69.7萬元。

而位於南屯區黎明路二段的「元城生生」，基地前身為木業工廠，元城建設耗時多年整合約893坪、砸下8.57億元重金收購，全案規劃38至45坪、3至4房產品，目前實登揭露85筆交易，平均單價約在60萬元。

另外，富宇建設在南屯區忠勇路上的「富宇市政大道」，前身也是廢棄紡織工廠，目前是台中市面積最大的危老重建案；北部建商冠德建設2020年也斥資14.8億元買下北屯區裕毛屋崇德店，採取先建後售，預計最快2025年推出。

21世紀不動產資深經理沈政興指出，在政府打炒房、限縮土建融等政策影響下，危老重建案因其享有容積獎勳、建蔽與高度限制的放寬，且不受土建融管制，加上近年台中地價節節攀升，精華區土地屢見創價行情，更加深開發商進行危老整合的意願。不過，危老時程獎勵預計明年5月歸零，預期未來將有更多重建案陸續推出，為市場及區域注入新動能。

中華民國不動產仲介公會全國聯合會3日在年終記者會上表示，受到一連串打炒房政策影響，第3季起房仲市場出現急凍狀態，為謀產業健全與永續發展，房仲全聯會智庫對新政府提出四大建言，期望政府能夠採行，進而能打造一個資訊透明、住者與租者都友善的居住環境，同時還給房地產業者一個穩定及永續發展的市場空間。

第一，政府住宅政策應是長期穩定，而非充滿不確定性；中華民國不動產仲介公會全國聯合會表示，20多年來我國的住宅政策是搖擺不定的，從李登輝總統興建國宅，到陳水扁總統2003年增值稅減半及合宜住宅，到馬英九總統青年安心成家方案及試辦社會住宅，再到蔡英文總統推只租不售之社會住宅，最近賴清德總統提出的使用權住宅，常常是因人設事，也常常因人去政息，「根本沒有一套可長可久的住宅政策」，像新加坡就只靠一套組屋政策，長期以來滿足新加坡人住的需求，值得借鏡！

另外，中華民國不動產仲介公會全國聯合會指出，像是央行七波信用管制，都是突襲式地推出限貸令，令大眾與業者都措手不及，有違信賴保護原則。這些充滿不確定性的住宅政策及管制，只會讓市場急凍，產業窒息。亂棒打鳥式的住宅政策，最終可能傷害的是廣大自用住宅的民眾，而不是資本雄厚的投機客。

第二租賃市場即刻實價登錄，落實居住正義；中華民國不動產仲介公會全國聯合會建議，政府應全面推動租賃市場透明化並修改《不動產經紀業管理條例》，將租金登錄義務回歸「出租方」負責，以解決租屋黑市問題。

中華民國不動產仲介公會全國聯合會指出，住宅租賃物件實價登錄不僅能讓房東有參考出租價格之依據，也為民眾提供可靠的房租查詢管道，使其更容易掌握市場租金價格分布情形，並做為選擇合理房租負擔的參考。

中華民國不動產仲介公會全國聯合會指出，目前居住問題除了房價高漲外，租金也是持續上漲，通貨膨脹是因素之一，政府針對房客的租金補貼政策，讓多數未參加公益出租人之房東趁勢調整租金，導致弱勢租客更不容易租得起房子。

中華民國不動產仲介公會全國聯合會強調，租賃市場應該全面實價登錄，這也是房仲全聯會一貫的主張。買賣物件實價登錄都已揭露至門牌號碼，面對諸多反對聲浪，政府也都堅持住了，而資訊透明一向是平衡不動產租售交易雙方的關鍵因素。賴總統就任宣言「即使得罪特定團體也在所不惜」的意志力，就應展現在此！杜絕租屋黑市，應即刻推動租賃市場全面實價登錄。

第三取消換屋與豪宅條款，保護自用住宅者；中華民國不動產仲介公會全國聯合會說明，自用住宅者當然也會換屋，以求得更好的生活品質。特別是三代同堂，換屋坪數勢必增加，不過因坪數較大關係，購屋總價就可能超過豪宅線，限貸令讓購屋人陷入進退兩難困境，亦有懲罰三代同堂居住之嫌。

中華民國不動產仲介公會全國聯合會表示，政府不應限制自用住宅者追求住好宅的需求，限縮讓大家一起住小宅的市場結構；尤其總價4,000萬元以上的房子，現今來看早已非豪宅，而是「好宅」。公會強烈建議，「持有10年以上換屋族」，應排除於信用管制之外，也不應有豪宅線的貸款限制。

此外，中華民國不動產仲介公會全國聯合會指出，一般民眾購買預售屋之初，並無法預知後來房價會漲會跌，在非自行操作下、其市價超過豪宅線，但在第七波信用管制之下卻只能貸得三成房貸，與原先跟建商約定的八成房貸差距很大，這對購屋人不公平，更可能逼死購屋人，更會衍生交易糾紛。

中華民國不動產仲介公會全國聯合會建議，央行應闢出「人道走廊」，讓這類預售屋交易仍以當初簽約價格核貸該有的成數。

第四，建請召開「全國住宅問題及政策會議」；中華民國不動產仲介公會全國聯合會強調，自2020年底起，央行一直都是打炒房急先鋒，先後祭出七波選擇性信用管制，對於調控房市、抑制市場炒作、避免房市泡沫化、強勢引導房市軟著陸等，果斷堅決，用心良苦。

中華民國不動產仲介公會全國聯合會表示，央行清楚這一波台灣房地產持續上漲的最核心因素，在於「全球寬鬆貨幣政策及央行持續壓低利率」。不過央行一手用力調控房市，一手極力壓低市場利率，更不斷釋放貨幣到市場上，許多學者在探討這波國內房價高漲的背後因素時，均一再提及央行近年來的低利政策及寬鬆貨幣供給，「央行對於房價持續上漲也有不可迴避的責任」，如何有效引導充裕游資，央行應有所作為。

中華民國不動產仲介公會全國聯合會強調，面對經緯萬端的住宅問題，國家住宅政策不應再搖擺不定，更不能只是「蔡規賴隨」，如今正是該好好坐下來全面檢討的時候。

中華民國不動產仲介公會全國聯合會建請政府召開「全國住宅問題及政策會議」，廣納產業公協會之建言，進而凝聚共識，擬定一套可行的短中長期住宅政策，以真正實現全民安居樂業的目標，勿讓住宅政策充滿不確定性，導致年輕人因負擔過重不婚不生、中年人漂無定所、老年人孤苦無依等社會問題。

實價揭露，台南市西門路二段一處大型店面今年10月出租，月租金100萬元，為台南第一間月租百萬店面。台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮表示，該店面原由九乘九文具專家西門店承租，日前租約到期後解約，由其他業者接手。

據了解，接手的是一家大型賣場，李家妮表示，該店面位處鬧區，當地店面行情每坪月租約1300元上下，該店面為超大型店面，業者以單坪月租899元承租，符合市場行情。

根據實價，該店面總面積共約1113坪，租賃期間從今年到129年，長達16年，其中今年10月到明年1月底為承租人裝潢期，免計租金。之後月租從100萬元起跳，期間調漲4次到108.2萬元。

李安妮表示，西門路二段位於台南中西區，屬台南蛋黃商圈，周邊匯集不少台南知名景點，如海安路藝術街、神農街、林百貨、台南市美術館等，距離台南新天地亦不遠，路段商業機能旺盛、聚客力強。

她表示，受惠近年國旅興盛，台南市區店面相當搶手，尤其熱門觀光區，中小型店面幾乎沒有空置。大型店面雖然雖不若中小店面熱門，但該店面為該商圈稀有超大型店面，身價不斐，吸引賣場業者卡位。

房仲公會全聯會3日舉行年終記者會，向政府喊話「政府應有長期且穩定的住宅政策」。房仲公會理事長王瑞祺指出，住宅政策不能因人設事、亂棒打鳥、突襲式推出、充滿不確定性，並提出租賃市場即刻實價登錄、取消換屋與豪宅條款、召開「全國住宅問題及政策會議」等建言。

王瑞祺表示，中央銀行推出第七波信用管制後，買氣瞬間停滯石化，僅剩原來的3成～5成，今年房市「頭大尾小」，推估全年買賣移轉棟數約34萬棟；不過若沒有這波信用管制，全年買賣移轉棟數應可達35萬～36萬棟，等於限貸、信用管制讓買盤退卻、觀望，讓市場少了1萬多棟交易量。

王瑞祺表示，20多年來台灣的住宅政策搖擺不定，也常因人設事、人去政息，沒有一套可長可久的住宅政策，如像新加坡只靠一套組屋政策，長期以來滿足新加坡人住的需求，值得借鏡，央行的信用管制等政策突襲式推出，令大眾與業者措手不及，有違信賴保護原則，只會讓市場急凍、產業窒息，最終傷害廣大自用住宅的民眾，而不是資本雄厚的投機客。

他直言，取消換屋與豪宅條款，才是真正保護自用住宅者，畢竟自用住宅者也會換屋，以求得更好的生活品質，如三代同堂 換屋坪數勢必增加，坪數放大下，可能超過豪宅線，尤其雙北以外總價4,000萬元的房子現今來看已非豪宅，限貸令有懲罰三代同堂居住之嫌。

因此建議，持有10年以上換屋族，應排除於信用管制外，也不應有豪宅線的貸款限制；央行應闢「人道走廊」，讓因後來市場價格上漲、超過豪宅線而遭貸款成數降至3成的預售屋，仍可以當初簽約價格核貸該有成數。

王瑞祺並呼籲，政府應召開全國住宅問題及政策會議，廣納產業建言，進而凝聚共識，除了有效引導游資外，也應擬定一套可行的短中長期住宅政策，避免讓住宅政策充滿不確定性，導致年輕人不婚不生、中年人漂無定所、老年人孤苦無依等社會問題。

中央銀行自9月19日宣布實施第七波選擇性信用管制以來，房市的人氣與買氣瞬間結冰，不過仍有自住客與置產客趁著危機入市撿寶。業界根據實價登錄資訊統計9月20日至10月30日期間，台中市各行政區預售屋交易前五大「抗寒區」，分別為西屯區、北屯區、梧棲區、南屯區、沙鹿區。

房仲業者表示，在「限貸令」宣布後一個月期間，可說是金龍風暴衝擊最大的時刻，西屯區卻以242筆交易量居全台中市之冠，主要交易集中在七期高端豪宅與商辦產品。其中，位於七期國家歌劇院第一排的「聯聚理安大廈」，預售實登揭露創下高單價、高總價的超強氣勢，成交單價最高來到127.2萬元、總價1億元起跳。

位於南屯區單元二重劃區的「陸府續森」，也出現數筆總價破6,000萬元的交易，每坪單價逼近9字頭，顯見豪宅相對具抗跌性，且限貸令對口袋深的買家影響較小。

北屯區則以213筆成交量，位居台中第二大交易熱區，交易產品以住宅為主。在地開發商指出，北屯區的人口紅利、重大建設、商圈機能相當完善，即使房價略高於其他後發區域，仍穩居台中「首購天堂」寶座，過去的天堂看的是甜甜價，現在的天堂看的則是生活機能與未來發展。

而北屯區交易熱區集中在機捷特區、單元12、14期等新興熱門重劃區；其中大城營建機構推出的「大城光年」、「大映奕居」、「大城知丘」三個預售新案，以及後續將進場的機捷新案「大城吾界」也備受市場矚目。

政策緊縮房市金流，永信建（5508）11月營收持續受衝擊，從第三季之前的單月營收10億元水準，跌至10、11月的4億元以下，全季業績受衝擊程度相當大。不過，永信建表示，明年仍將持續推出4個新完工的成屋建案，總銷合計約110億元。

永信建今年前11月營收97.98億元，創同期新高，不過進入第四季以來，營收反轉直下，11月營收約3.87億元，跟10月營收3.77億元相差無幾，但遠低於前三季月均營收逾10億元的表現。

永信建發言人陳怡均3日表示，隨著央行在9月中旬祭出第七波信用管制，高雄房市免不了受衝擊，與其他縣市都出現來客數下修情形。

陳怡均指出，永信建向來都以成屋銷售為主，在這波信用管制措施首當其衝。來人量及成交量持續低迷，根據不同建案，來客數下滑從30％到70％之間，雖然仍有來客賞屋，但因對房市信心不足，擔心房價下跌，加上第二戶貸款不易，因此，10月和11月連續2個月的營收都明顯下滑。

她說，由於目前土地價格仍然居高不下，因此，永信建設在選購土地時，態度相對審慎，不過，永信建設仍將依據既有計畫，明年持續推出4個成屋案。

力麒建設明年規畫推出百億級的指標大案，台北市天母「力麒豐沐」預計明年取得建照，蓄積營運動能。力麒董事長郭濟綱指出，力麒房地產本業仍朝精緻化發展，而轉投資的環境工程、觀光等事業，則等待開花結果。力麒今年推案有北市「力麒天沐」新成屋，總銷達64億元，已售8成；內湖「力麒．寰山」總銷43億元，9月甫推出已售約5成。

郭濟綱透露，明年力麒計畫推出天母另一筆總銷百億級指標大案「力麒豐沐」，總銷達124億元，將視市況採邊建邊售或先建後售。

力麒在北市松江路打造企業總部大樓，預計明年可完工並取得使用執照，估計總銷達118億元。北投大業路總銷69億元的都更案，預計明年可跑完都更流程；富陽街規畫總銷63億元的危老重建案，預計明年取得建照。新北汐止總銷71億元新案，正都更程序中，永和也進行基地逾2,000坪都更案，總銷超過243億元。

展望2025年，郭濟綱表示，政府打房目的並非打產業，而且讓投資案減少，明年房市應回歸基本面，價格趨於合理化，剛性需求還是會進場，所以產品面非常重要，房價仍會維持在一定水準。

多地成交量創新高！11月一線城市二手房成交量同比增六成，“看了一年多房的客戶出手了”

樓市新政效應持續顯現，11月多地新房與二手房成交量創新高。

近日，中指研究院發佈的最新資料顯示，在樓市新政的推動下，11月份全國多地的新房與二手房市場均呈現出較為明顯的回暖跡象。一線城市新房成交面積在10月熱度基礎上進一步攀升。同時，二手房市場在“以價換量”下帶動市場回暖，尤其是一線城市二手房市場復蘇明顯，成交量同比漲超六成，其中滬深兩地二手房成交量齊創近四年新高。分析人士認為，樓市在政策作用下出現積極變化，核心城市市場恢復更為明顯，價格有望率先止跌回穩。

一線城市二手房成交量同比增六成，“看了一年多房的客戶出手了”

二手房市場“以價換量”帶動成交持續活躍。中指研究院監測資料顯示，11月份，20個主要城市的二手房成交套數達到140197套，環比增長11.7%，同比增長26.3%。值得一提的是，2024年前11個月，二手房的累計成交套數已同比實現正增長，增幅為1.0%。

一線城市二手房市場的回暖尤為明顯。資料顯示，11月，一線城市二手房成交53169套，環比增長10.6%，同比增長65.8%。

以深圳為例，深圳中原研究中心統計，11月，深圳二手房錄得量達到8500套，為近46個月來最高；從網簽量資料看，11月深圳二手住宅網簽7125套，環比上漲16.5%，成為近4年的最高點，甚至超過參考價政策出臺前。

上海的二手房市場在11月也再次沖高。安居客上海監測資料顯示，11月，上海二手房（含商業）累計成交27050套，不僅超越6月成為全年二手房成交量最高的月份，也是自2021年3月以來首次突破27000套大關，創下近44個月以來的最高成交量。

澎湃新聞從上海鏈家瞭解到，11月，鏈家成交量環比持平，帶看量環比增長7.5%，新增掛牌量環比下降10%。上海鏈家方面認為，受樓市利好政策影響，近兩個月的成交量出現企穩跡象，政策的持續效果顯著。購房者信心得到進一步提振，帶看量增加，預計12月份政策生效後，成交會有進一步增長。

北京和廣州的二手房市場也表現出強勁的復蘇勢頭。11月，北京二手住宅成交超過1.8萬套，繼續突破去年4月以來的月度紀錄。“11月二手房的網簽量是連續20個月來的最高值，同時掛牌房源量在最近2個月明顯降低。整體看，北京樓市的兩極分化仍在持續，三成左右的二手房價格已經回升，但大部分房源價格仍在探底過程中。”中原地產首席分析師張大偉說道。

11月，廣州二手住宅網簽面積則為124.12萬平方米，同比增長2.5%、環比略降1.3%，實現二手住宅網簽13044套，處於近兩年高位水準。

廣州市越秀區中原地產環市東二分行店董廖錦春對澎湃新聞表示，“10月以來，門店的帶看量整體保持活躍，同時隨著掛牌量的穩定，市中心二手房價格也呈現止跌回穩的趨勢，市場正在逐步走向健康的行情。”其舉例，以同一社區、同一戶型房源為例，10月以前，買家往往在上一套成交價的基礎上進一步議價。“比如上一套成交價為500萬元，之前只有480萬元才賣得出去，而目前只要有賣家願意去到500萬元左右賣，市面上還是會有多個意向買家去談判成交。”

廖錦春認為，隨著2025年新生入學（園）需求的臨近，一批剛性需求的買家勢必將在近幾個月入市，從而帶動整體成交量保持穩定。同時，交易稅費的減免也進一步帶動剛改和中高端市場的成交。“之前有個客戶跟著看了一年多的房子，一直沒出手，交易稅費政策落地後，成交了一套東風東學位154平方米的豪宅。”

二線城市二手房市場也呈現出積極的增長態勢。成都、杭州、廈門等城市的成交量環比增長均超過20%，同比增長更是超過30%，市場需求旺盛。

三四線城市的二手房市場雖然成交量相對較小，但同樣呈現出穩定的增長趨勢。中指研究院監測的代表城市二手房成交套數為13016套，環比增長3.6%，同比增長4.8%，市場保持平穩發展態勢。

從價格來看，機構監測的11月百城二手住宅價格打破百城連續7個月全跌局面，深圳、成都等4城二手房價格環比已止跌轉漲。

中指研究院研究副總監徐躍進指出，這一輪市場的恢復，核心城市更加明顯。對於未來價格走勢，其預計核心城市或會率先止跌回穩。一方面，隨著之前房價的持續下跌，核心城市部分總價較低的房源，性價比已經顯現出來，銷量的持續提升會對價格形成支撐。另一方面，“9.26新政”之後，居民的預期明顯改善，二手房議價空間縮小，這也會促進房價的恢復。

房企衝刺全年業績，新房年末有望翹尾收官

11月份，中指研究院監測的全國30個主要城市的新房成交面積為1399萬平方米，環比增長12.4%，同比增長達20.6%。儘管2024年1至11月的累計成交面積同比仍下降26.4%，但降幅已有所收窄，顯示出市場正在逐步走出低谷。

從各線城市表現看，一線城市的新房市場表現尤為搶眼。11月，一線城市新房成交面積為345萬平方米，環比增長9.7%，同比增長則大幅躍升至49.4%。

其中，深圳新房成交面積環比增長超過90%，同比增長超過180%，創下自2021年2月以來的月度新高。

另據樂有家研究中心監測顯示，11月深圳一手住宅預售網簽8076套，環比上漲94.5%，僅次於2021年1月，成為近4年的第二高點；加之1500套左右的現售新房網簽，11月深圳新房住宅總網簽量接近10000套。

11月上海樓市也延續此前熱度，新房成交進一步向上攀升。澎湃新聞從上海中原地產瞭解到，11月上海新建商品住宅成交面積78.4萬平方米，環比增加21.9%，同比增加48.8%。

北京和廣州等一線城市也均呈現出不同程度的增長態勢。11月，廣州一手住宅網簽面積90.02萬平方米，同比大幅增長53.2%。從套數看，11月網簽8304套，僅次於10月份的10418套。

廖錦春提及，10月以來，廣州多個新房項目去化較好。“荔灣芳村板塊來說，中海、萬科、保利三個開發商的樓盤去化都比較樂觀，中海的浣花裡、保利和頌的可售貨量均不到30套，且對外表態月底將清盤；後續取證的萬科朗庭當前的可售貨量也不到百套。”

另據中原地產研究院監測，北京11月共計網簽4888套，對比去年11月同期上漲12%，對比今年10月的4434套則上漲5%。

二線城市的新房市場同樣表現不俗。以成都、武漢為代表的城市，新房成交面積環比增長超過50%，市場活躍度明顯提升。溫州、蘇州、寧波等城市的同比漲幅也均超過20%。

相比之下，三四線城市的新房市場仍略顯疲軟。中指研究院監測的代表城市新房成交面積為232萬平方米，環比下降12.8%，同比下降3.2%。

上海中原地產市場分析師盧文曦認為，隨著一線城市交易稅費減免以及普宅和非普宅標準的取消，為存量交易潤滑提供方便。改善買家，尤其是置換型買家對此回饋積極，預計會加快二手房的流轉，也為後續轉化為新房的銷售提供儲備力量。最後一個月是房企做全年業績的時期，也會借助市場溫度加快銷售節奏，預計12月還會延續此前節奏，也有望實現年末的翹尾收官。

近期,華潤置地擬掛牌轉讓在合肥、北京、上海和珠海四處的項目股權，四處項目股權總轉讓底價約38.1億元。

12月2日，據上海聯合產權交易所披露的資訊顯示，超智資源有限公司掛牌轉讓華潤置地(合肥)有限公司100%股權，轉讓底價約35.07億元。

資料顯示，華潤置地(合肥)有限公司100%股權註冊成立於2004年9月23日，為國有獨資公司，經營範圍為從事合肥高新區Y2-12地塊（南臨望江西路，東至人工湖路，北側和西側臨近蜀山森林公園）的房地產開發經營與管理；物業管理等。該標的由超智資源有限公司100%持股。

財務資料方面，2023年公司營業收入約6.17億元，利潤總額約1.41億元，資產總計約28.33億元，負債總計約20.44億元。截至2024年9月30日，公司利潤總額約1.72億元，資產總計約23.29億元，負債總計約20.74億元。資產總計約22.93億元，標的對應評估值約34.94億元。

此次轉讓方超智資源有限公司註冊在中國香港，公司所屬集團為中國華潤有限公司。

另據北京產權交易所披露的資訊，華潤置地掛牌轉讓北京優高雅裝飾工程有限公司80%股權，轉讓底價約5860萬元。

資料顯示，該公司成立日期為1993年11月26日，註冊資本400萬美元，為國有控股企業，公司經營範圍包括為承接國內外各項工程的裝飾裝修並提供相關服務；建築材料、化工產品（不含危險化學品）、日用品的批發，公司唯一股東為優高雅有限公司。

2023年公司營業收入約4.29億元，營業利潤約6.16億元，負債總計約13.85億元。截至2024年8月31日，公司營業收入約1.84億元，營業利潤約2714萬元，淨利潤2003萬元，負債總計約5.75億元。

優高雅有限公司註冊地為中國香港，註冊資本1萬港元，成立日期為1992年6月9日，公司實際控制人為中國華潤有限公司。

需要注意的是，上述專案需要和上海優高雅建築裝飾有限公司80%股權以及珠海勵致洋行辦公家私有限公司80%股權項目打包轉讓。上海優高雅建築裝飾有限公司80%股權轉讓底價約3005萬元，珠海勵致洋行辦公家私有限公司80%股權轉讓底價約2.1475億元。

如形成競價，則競價起始價為上述三宗項目轉讓底價總和，即30341.7864萬元。如溢價成交，成交價格總和較轉讓底價總和的增值部分按照每宗專案轉讓底價占轉讓底價總和的比例進行分配。

雅居樂集團(03383)公布，連同合營公司及聯營公司以及由其管理並以「雅居樂」品牌銷售的房地產項目於11月預售金額合計12億元（人民幣．下同），跌46.2%，而對應建築面積9.3萬平方米，每平方米平均價約1.29萬元。

該集團指，今年首11個月預售金額合計147.5億元，跌64.8%，而對應建築面積為110.2萬平方米，每平方米平均價約1.34萬元。

物管企業在資本市場正表現出不同的兩面。

一面是上市物企“私有化”勢頭正在擴大，年內或將有兩家私有化退市物企。

而另一面，年內仍有兩家物企成功上市，且兩家新上市物企上市首日股價至今均上漲，另有6家遞表企業排隊IPO。

在資本市場波動的情況下，多數物企因業績下滑、市場環境變化等面臨股價下跌的壓力，同時物業股流動性變差，65家上市物企中有近九成換手率低於1%。

在這一背景下，對於一些股價下行、換手率低、成本高的上市物業企業，選擇私有化退市未嘗不是一件好事。企業可以節省資源並合理分配至相關業務投入；也可以避免市場波動造成的焦慮，從而靜下心來打好內功。

不過，物企私有化對未上市物企的情緒有所影響。

近日，融信服務發佈公告稱，擬以協定安排方式將公司私有化並撤銷上市地位。

從私有化的原因來看，主要有三方面：股份交易問題，上市平臺難以作為長期發展的有效資金來源；減輕資本市場壓力，通過私有化可擺脫資本市場的約束和壓力，更加靈活地進行集團內部整合和戰略調整，以應對行業環境的變化；優化決策效率，以期在未來的競爭中佔據更有利的位置。

從近幾年來物企上市情況來看，2019年至2021年物企掀起赴港上市熱潮，三年內共計43家物企成功上市，其中2020年成功上市的物企數量達到18家。

2022年以後，受地產關聯方拖累，上市物企市值不斷縮水，截止2023年12月31日，57家樣本企業總市值為2081億元，同比下滑43.3%，較2021年（5047億元）下降58.8%。物企上市熱情減弱，遞表物企或主動撤退或被動出局，2022年至2023年兩年僅有10家物企上市。

2024年至今，泓盈服務和經發物業兩家物企成功登陸港交所，兩家企業均是在去年首次遞表，至此，物管行業上市企業總數為67家。

從遞表企業來看，已遞表尚未上市的物企目前有6家。上市物企私有化必然會對未上市物企的情緒有所影響。

近年來，物企在股市的形勢較為複雜。從整體來看，物企股價漲跌分化明顯，多數物企因業績下滑、市場環境變化等面臨股價下跌的壓力。

據統計，截至2024年11月29日，66家上市物業股首日至今股價下跌的物業股有51家，占比77.2%，其中下跌0%-50%的有15家，下跌50%-100%的有36家。

66家上市物企股價較上市首日上漲的有15家，其中漲幅100%以上有7家，漲幅50%-100%有1家，漲幅0%-50%有7家。

從物業股流動性來看，剔除停牌物業股，截至2024年11月29日，65家上市物企中，僅有1家企業2024年日均換手率高於7%，2家企業換手率為3%-7%之間，3家企業換手率為1%-3%；剩餘59家企業換手率低於1%，占比90.8%。

一般情況下，當股票換手率低於1%之時，說明股票極度低迷，活躍度太低，買賣流通性太差；當股票換手率在1%~3%之間，說明股票屬於正常活躍度；當股票換手率3%~7%之間，說明股票相對活躍，參與買賣的投資者比較多，流通性較強。

物業股流動性差是上市物企選擇私有化的重要原因。近年來物業股整體面臨估值壓力，市盈率相對較低，市場對其價值重估仍在進行中，投資者對物業股的投資信心不足，交易意願受到抑制，進而導致流動性降低；同時隨著房地產市場的調控政策、市場波動等會對物業股產生影響，減少對物業股的投資，降低其流動性。

在當前房地產市場環境下，物企作為有相對穩定的收入和獨立運營的第二增長曲線，甚至在一定程度上反哺地產，這也是不少地產母公司對上市物企私有化的一大原因。

但實際上，並非所有物企都適合私有化。

從核心指標上來看，剩餘募集資金大於私有化金額的企業最可能被私有化。這意味著在進行私有化交易的過程中，公司原本募集的資金在扣除私有化所需的金額之後，還有剩餘的部分。這也給了企業進行私有化操作的資金基礎。

上市物企私有化之後對企業本身的影響主要體現在兩方面：

首先，物業企業回歸母公司附屬，可深化地物協同。完成私有化之後，可以更好地專注於長期戰略，更加精准地進行地產與物業之間的資源分享和整合。從母公司並表角度看，私有化將進一步提高物業企業對公司歸母淨利潤的貢獻水準，更有利於進一步穩定地產企業的現金流。

其次，維穩地產企業股價，並拓展地產企業轉型空間。物業管理業務具有較強的抵禦週期波動等屬性，具備長期的潛力和增長的韌性，對於已經拉響紅色警報業績表現的地產公司，這些特性正好成為謀求轉型的著力點。此外，置入物業管理服務，在延伸房地產業務產業鏈背後，地產母公司或許還存在著維護股價的打算。

對於行業而言，上市物業企業私有化必然會對一些未上市物企的情緒有所影響，尤其是仍依附於地產集團之下的頭部物企。

未來計畫上市的公司，因面臨增量市場萎縮、存量市場內卷、物業費下降、拓展難度大等因素，除了要把物業作為一個單獨業務板塊大力發展並推向上市之外，從物業配合產品力+服務力角度看，在不上市的前提下一起開展聯動，或許效果更好、也更為長久。

私有化與維持上市地位，並沒有優劣之分，只有適合不適合，而且根據企業發展戰略的變化，每個階段所適合採取的措施也不同，需要因時因勢而異，如果成本高、融資功能缺失，私有化退市或許是更有利的選擇，能夠更加靈活地進行集團內部整合和戰略調整，以應對行業環境變化。

在當下的市場環境中，能賺錢的生意就是好生意。

今年二手房的行情格外地好。

11月，北京二手房網簽量達到18763套，創近20個月來新高；同月，上海二手房累計成交超2.7萬套，是近44個月以來的市場新高；廣州11月二手房網簽也超過了1.3萬套，環比增長70%；深圳更是創下近四年來的最高紀錄，11月二手住宅網簽量達到7125套，環比增長16.5%。

或許是這股"二手"的風越吹越猛烈，不少物企也開始做起了"二手房東"的生意。不久前，金融街(4.060, -0.01, -0.25%)物業旗下增值服務品牌"怡己IZEE"新上線了房產經紀業務；如今，招商積餘(11.050, -0.10, -0.90%)也來分一杯羹。

11月26日，招商積餘旗下全國租售平臺"余房網"首個物業線下租售中心--大連華府租售中心正式揭牌成立，標誌著招商積餘租售服務全面升級。

物企的二手房東生意

在很久之前就有不少物企在搭建自己的租賃平臺，當起"二手房東"。

比如，萬科早在2001年就成立了物業租售中心，華潤置業也成立了仲介機構"樂易居房屋託管中心"，長城物業成立仲介平臺尚鄰不動產等等。

因此坊間曾有傳言稱"終結地產仲介的必是物業管理公司"。

這種言論是基於物企做仲介業務的優勢而產生的：首先是大部分賣房的業主們對朝夕相處的物管的信任度更高；其次，物企對由自身提供服務的社區內的放盤資訊以及業主資料更為熟悉，相對而言比外部仲介公司更容易掌握；最後，物企收取的仲介費用往往比仲介公司要來得低，因此不少業主更傾向於選擇社區物企。

但在業內人士看來，物企雖然有著近水樓臺、成本較低等優勢，但這些優勢局限於自身管理的資源，房源有限。而且專業程度也比不上傳統仲介，在成交效率上始終無法取代仲介的作用。

最主要的是，由於利潤點不高，開發商在過去並沒有將經紀業務放在心上，甚至連物業都只看做是增加賣房的籌碼之一。事實上，早年間不少高端樓盤的物業，就是為了體現自身"管家"服務的無微不至才主動涉足租售領域的，而不是將其作為一個獨立的、可持續發展的利潤增長點來做。

總的來看，物企做房地產仲介經紀業務雖然有天然的優勢，但並沒有分配資源去發力做相關業務，這也給了貝殼、我愛我家(3.760, 0.16, 4.44%)、安居客等房產仲介機構一個發展的機會。

2020年8月，貝殼找房正式登陸紐交所，上市僅一周就以472億美元（約合3265億元人民幣）的市值超越了所有上市地產股，比當時市值最高的房企萬科還要高上約200億元。

幫人"找房"比"賣房"的還要值錢，或許是被刺激到了，又或許是看到了盈利空間，不少房企紛紛開始發力經紀業務。就在2020年底，恒大便將收購而來的152家仲介機構重組並推出"房車寶"，打響了跨界入局仲介的第一槍。

2021年初，龍湖集團、萬物雲、碧桂園服務等頭部房企也相繼推出各自的自營房屋租售新品牌"塘鵝"、"朴鄰租房"、"有瓦"。

房企集體佈局房屋經紀業務也與政策有關。2021年1月5日，國家六部委聯合發佈新政，鼓勵有條件的物業服務企業探索"物業服務＋生活服務"模式，滿足居民多樣化多層次居住生活需求，其中房屋經紀也作為重要生活服務內容被提及。

就這樣，2021年在業內也被稱為物業行業的"增值服務年"。

能賺一點是一點

雖然經過這些年的發展，各大物企的租售類業務並沒有脫穎而出成為"另一個貝殼"，但也形成了自己的業務模式，為公司提供社區增值服務默默貢獻了一份成績。

2024上半年，碧桂園服務來自房地產經紀服務的收入約為1.47億元，占比約1.1%；綠城服務來自物業資產管理服務的收入約為3.29億元，占總收入比例3.6%；遠洋服務來自物業經紀服務的收入約為2162.9萬元，占比1.5%；建發物業來自房地產經紀及資產管理服務的收入為3500.8萬元，占比2.2%。

從同比資料來看，受房地產市場的影響，今年各大物企經紀業務的表現都不算很好，碧桂園服務、綠城服務、遠洋服務、建發物業就上述業務分別錄得了35.4%、13.3%、51.2%、17.5%的同比降幅。

即便如此，也仍有玩家加入這場"二手房東"的角色扮演遊戲。

11月18日，金融街物業宣佈，怡己經紀在北京區域物管專案同步上線，可為客戶提供商品房銷售代理、存量房轉讓經紀、房屋租賃經紀等服務，服務涵蓋住宅、寫字樓、商業等多類型資產。

而過了不久，又有一家物企宣佈加碼經紀業務領域。11月29日，招商積余發文慶賀旗下全國租售平臺"余房網"首個物業線下租售中心正式揭牌成立。

據瞭解，余房網是招商積餘於2022年年底自主開發的IT平臺，主要開展社區房產經紀業務。公司成立該平臺的初衷就是為了通過線上線下一體化模式，做大租售業務規模。

余房網屬於招商積餘"沃土雲林"商業模式中的"雲"層業務之一，也是公司平臺增值服務的一部分。截止今年上半年，招商積餘來自平臺增值服務的收入約為2.56億元，占總收入比重約3.3%，同比增長3.96%。

該公司並未披露來自經紀業務的收入規模，但猜測比重不高，因為其平臺增值服務部分共分為企業服務、零售服務、到家服務、公區資源、到家宜居五條業務線，平均下來各細分業務比重並沒有多少。

對於招商積餘來說，房地產經紀算是一個"可有可無"的業務，不過在當下的市場環境中，能賺錢的生意就是好生意。

在設立余房網這一平臺之後，招商積餘旗下平臺增值服務的營收從2022年的5761.7萬元增至2023年的5843.6萬元，業務毛利率也從6.03%增至8.49%。

上海西岸中環作為中國內地首個“旗艦中環”項目，總投資額超過600億，開發面積超過180萬平方米，投資金額和開發規模都幾乎比得上其他內地中環項目的總和。

自10月29日，香港置地宣佈退出建設銷售型住宅發展業務，專注于亞洲門戶城市的投資房地產。該公司將新策略方向指向了商業地產

據當時報導，香港置地已明確表示，將不再投資于建設銷售領域，並將積極從這個業務回收資本，用於把握在新綜合商業房地產的機會，專注于超高端項目。旨在成為在亞洲門戶城市專注于超高端綜合商業房地產的業內領導者，創造增長和長期經常收入。

因此在消息發佈後，市場對香港置地新策略的第一步充滿好奇。

11月27日結果揭曉，香港置地在上海徐匯濱江正式發佈其尊尚綜合商業品牌系列——“置地中環”，並同步推出品牌定位“置地中環 百年優越 (C FOR CENTRAL, CENTRAL IS PRIME)”。中國內地首個“旗艦中環”專案——上海西岸中環亦正式亮相。

據瞭解，香港置地將中環分成了“旗艦中環”、“地標中環”、“精品中環”三條定位不同的產品線來佈局內地商業地產版圖。

早在2018年，香港置地通過北京王府中環專案打開內地市場的大門，隨後幾年時間香港置地在南京、杭州、成都、重慶等城市紛紛落子。

目前，“置地中環”系列在中國內地市場總投資額超830億，建設規模約290萬平方米，而上海西岸中環作為中國內地首個“旗艦中環”專案，總投資額超過600億元（約90億美元），開發面積超過180萬平方米，投資金額和開發規模都幾乎比得上內地其他中環項目的總和。

實際上，香港置地在內地商業佈局除去“中環”之外還有另一條產品線“光環“。“光環”系列偏向中端並有更多自然元素，主張為生活注入自然靈感，探索在地文化融合，成就城市區域升級，定位為地標區域型城市自然綜合體，城市能級上相對次一級。

此前有接近香港置地的人士向觀點新媒體透露，香港置地位於內地的光環產品系有一定概率也將做出調整。該人士提到，不排除將該產品系“剝離”處理。對於這一潛在可能的調整。

結合上海西岸中環的品牌發佈的現場資料來看，香港置地豪擲600億在徐匯濱江沿岸打造西岸中環，打破香港置地集團有史以來最大的單體投資專案記錄。與之相比，光環系列產品的確算不上太核心的資產。

據瞭解，香港置地“退出建設銷售型住宅發展業務”為主旨的新戰略，就提及預計將在未來10年內回收約100億美元的現有資本，為新投資產生現金並提高股東回報。

其中，預計60億美元來自完成並出售餘下的建售物業項目，另外40億美元則主要來自投資物業。要實現40億美元的投資物業收益也很顯然需要依靠上海西岸中環此類旗艦產品來支撐。

上海西岸中環原屬地塊，作為徐匯西岸金融城板塊面積最大的單一綜合體項目，由28塊地皮統一整合而成，2020年2月打包出售時一度震撼了整個市場。

據土拍現場資料，該宗地塊共獲得兩名競買人預申請，地塊起價310.2億元，一輪加價後便再無人報價。

地塊最終由上海怡興企業發展有限公司、重慶優盛達房地產諮詢有限公司、重慶利嘉華房地產諮詢有限公司及Hongkong Land (West Bund) Development Limited（香港置地）聯合體以310.5億元拿下，溢價率0.1%。值得注意的是，這四家公司均為香港置地的關聯公司，且為怡和集團的關聯子公司，並未引入合作方。

那時正在疫情時期，香港置地斥資超300將這宗巨無霸綜合地塊收入囊中，刷新內地第一總價地王記錄，算是相當有魄力的佈局動作。

專案前景方面，西岸中環180萬平方米的開發面積中包含24萬平方米的商業零售空間、65萬平方米的超甲級寫字樓群、16萬平方米的高端濱水住宅公寓和5萬平方米的2座奢華酒店，以及超過5萬平方米的文化與藝術場館及配套。

按照出讓檔，除了可供出售的部分，香港置地還需自持辦公60%，同時商業、租賃住宅、酒店與文化體育均需100%自持，不得出售。

時隔4年，香港置地也到了收穫果實的季節。其中，專案的住宅部分已經順利開盤並實現日光。

今年4月，在香港置地宣佈退出住宅業務的前6個月，屬於西岸中環中的住宅部分—香港置地•啟元項目開盤。該項目主力面積段是建面約280、330平方米產品，還有個別幾套複式房源，均價17.8萬/平方米，但80套房源就獲得188組認籌。據瞭解，開盤2小時全部售罄，銷售額達44.55億元。

在將手裡僅存的豪宅項目清倉後，香港置地帶著綜合體項目西岸中環進入了企業發展新階段。

越秀地產（00123）公布，昨天透過廣州樾海（該公司實際擁有95.475%權益的附屬公司），通過公開掛牌的方式，以19.01億元人民幣成功競得廣州市海珠區東曉路東側AH0215007地塊。據了解，廣州市海珠區東曉路地塊總用地面積約2.09萬方米，規劃總可建築面積約8.88萬方米，其中計算容積建築面積約5.9萬方米，擬為二類居住用地，所建的住宅物業擬用於出售。

鈞濠集團(00115)公布，以約2568.1萬元人民幣出售徐州市國金時代單位，料錄投資物業公平值虧損約2050萬元。

該集團指，單位包括首批單位及第二批單位，即國金時代1至8樓的多個單位，總樓面面積約5168平方米。該集團於過去3年未從國金時代獲得任何收益，出售事項將有助增加流動性資源以滿足尚未償還借款。

綠城中國(03900)公布，按初步代價4.823億元人民幣出售將有杭州物業的杭州誠瓴綠隆企業管理及貸款予由寧波市國資委持約60.84%股權的寧波環球，料虧損約565萬元人民幣。

該集團指，出售物業位於浙江省杭州市拱墅區湖墅南路66號濱綠大廈2幢的111個房地產物業、322個地下停車位等，藉以降低投資寫字樓物業風險。

正榮地產(06158)公布，連同合營公司及聯營公司在內，11月累計銷售金額約為5.39億元（人民幣．下同），跌23.5%，銷售建築面積約為3.43萬平方米，每平方米平均售價約1.57萬元。

該集團指，今年首11個月，累計銷售金額約59.9億元，跌58.6%，銷售建築面積約41.4萬平方米及每平方米平均售價約1.45萬元。

銀主盤的數量居高不下，銀主劈價力度有增無減。過去逾1個月最少有約29個住宅銀主盤劈價沽出，劈幅更是愈演愈烈，佔6宗或20.7%劈至創各自屋苑最大貶值幅度沽出，幅度介乎15.9%至54.1%，合共蒸發樓價4325.45萬元，當中2宗「身價」更折半易手，如同半價出售。

貶值幅度同創屋苑紀錄

過去逾一個月售出的29個住宅銀主盤，總值逾2.83億元，其中有13宗屬貶值個案，佔6宗更創自身屋苑最大貶值幅度。幅度最大一宗為元朗意花園洛蔓大道雙號屋，實用面積1950方呎，4房間隔，連141方呎平台、1318方呎花園及522方呎天台，銀主曾以3000萬元放售，最終勁減920萬元或30.7%，於今年10月下旬以2080萬元易手，呎價10667元。

翻查資料，該洋房原業主2017年初一擲4530萬元入市，按銀主沽貨價計算，樓價約7年大幅貶值2450萬元或54.1%。

屯門緹岸亦接連有銀主盤遭劈至貶值逾五成易手，例如2期5座中層M室，實用面積222方呎，開放式間隔，按今年10月底易手價198萬元計算，對比原業主2020年入市金額428.2萬元，大幅貶值230.2萬元或53.8%，屬屋苑歷來貶值幅度最大個案

資深投資者「舖王」鄧成波家族原持有長沙灣青山道一幢舊樓，曾於今年初推出放售，但物業最終淪為銀主盤，近期更以5180萬元售出。

可以9倍地積比率重建

上述物業為長沙灣青山道136至138號，現為一幢4層高的商住大廈，地盤面積約2093方呎，地下為商舖，1樓至3樓為住宅單位，由銀主在上月中以5180萬元沽出。據了解，物業可以9倍地積比重建為商住大廈，可建總樓面約18837方呎，以成交價計，每方呎樓面地價約2750元。

鄧成波家族於2018年2月斥資4380萬元購入青山道136號全數業權，其後再逐步收購138號的業權，料作價約5000萬元，即統一業權估計共涉資9380萬元。

資料顯示，鄧成波家族曾在今年3月委託測量師行放售上址，當時估值約8800萬元。不過，有關物業在今年9月遭接管，終以銀主盤形式售出，最新成交價較6年前購入價，賬面低約4200萬元或44.8%。

此外，深水埗汝州街295至297號溫馨閣1樓及2樓，每層建築面積約2000方呎，合共約4000方呎，以1680萬元易手，呎價約4200元。現時該物業由護老院以每月8萬元租用，回報率約5.7厘。原業主於2013年12月以1700萬元購入，持貨11年，賬面仍要虧蝕20萬元或1.2%。

二手筍盤減少，個別買家「轉吼」凶宅同層戶。鰂魚涌太古城一個與墮樓事故單位同層的3房戶，剛獲買家以830萬元承接，樓價較銀行網上估價低10.4%之餘，更跌穿原業主近12年前的買入價，貶值48萬元或5.5%。

中原地產資深區域營業董事趙鴻運表示，太古城順安閣中層A室，位於事故單位同層，實用面積703方呎，3房間隔，望內園景，原業主開價900萬元，最終降至830萬元沽出，呎價11807元。

資料顯示，原業主2013年2月斥878萬元購入上址，持貨近12年賬面蝕48萬元，貶值5.5%。參考滙豐銀行網上估價系統，該單位現時估價為926萬元，即成交價也低估價96萬元或10.4%。據了解，是次易手的單位同層一個相同呎數戶早年發生墮樓事故，因而淪為凶宅。

One New York呎售1.25萬10年低

元朗YOHO Town再錄損手成交，中原地產區域營業經理王勤學稱，9座中層D室，實用面積422方呎，2房間隔，獲上車客議價13萬元或2.4%，至535萬元沽出，呎價12678元。原業主2018年5月以700萬元買入，持貨6年賬面虧損165萬元，貶值23.6%。

另一方面，環亞物業拍賣昨天推出59項物業進行拍賣，吸引逾50組準買家出席，即日拍出5項物業，包括長沙灣One New York高層C室，實用面積468方呎，2房間隔，屬銀主盤，以底價585萬元拍出，呎價1.25萬元，呎價創該廈自2014年12月以來近10年新低。原業主2018年以730萬元購入單位，約6年時間樓價貶值145萬元或19.9%。

政府今年審時度勢以較緩慢的速度推售賣地表用地，暫時只批出位於沙田小瀝源一帶兩幅規模不一的住宅地，首幅登場鄰近港鐵站的用地華懋未有投標，惟第二幅較接近沙田圍路的地皮該集團則以逾10億元一擊即中奪得發展權，對於只競投沙田圍路用地，華懋集團銷售總監封海倫拆解背後因由，主要是其規模較大，可盡用公司資源。

看好區內交通方便配套佳

政府今年批出的兩幅賣地表小瀝源地皮，包括7月批出的源順圍用地，可建樓面面積約15.66萬方呎，料建約280伙連同其他公共設施，當時華懋未有入標。

不過，同區沙田圍路與小瀝源路交界地皮在10月截標時，華懋則殺入戰團，更以最高出價逾10.21億元擊敗5個對手中標。

封海倫指出，華懋在沙田區有不少大型屋苑和商場等發展經驗，「（集團）對沙田有情意結，交通方便和配套成熟、有上車同換樓嘅需求，不嬲有興趣」，而沙田圍路用地景觀開揚，鄰近浸會大學國際學院及中文大學等，相信對市場有吸引力。

小瀝源地較大型料投資30億

對於今次才入標小瀝源地皮，封海倫解釋，沙田圍路用地的規模比源順圍地皮大近一倍，可建樓面約30.42萬方呎，該集團偏向規模大一點的用地，首選樓面面積約20萬方呎以上的項目，可以盡用集團資源，預計該用地興建中小型單位，地價連建築費等的總投資額約30億元，可以提供超過500單位。

封海倫直言，該集團未來會積極投地補充土儲，投地時也會詳細研究相關的招標條款，只要回報合理，政府地和私人市場的土地都會考慮。

11月增55銀主盤 年內存量380個升26%

樓市走勢尚未明朗，銀主盤數量持續上升，銀行加快減價去貨，北角半新盤尚譽開放式單位減至300萬元易手，創屋苑歷史新低價。

根據前綫地產代理統計數據顯示，11月全月新增銀主盤數量達55個（包括車位及工商舖），令整體銀主盤存量約380個，較去年同期302個上升78個，升幅達26%。

THE HENLEY III開放戶 貶200萬沽

由於銀主盤存量上升，加上接近年結日期，近日銀行加速減價沽貨。市場消息透露，北角尚譽低層A室，實用面積195平方呎，屬於開放式間隔，原業主於2017年以約436萬元購入，近年先後多次向財務公司加按，最終淪為銀主盤，原本叫價350萬元放盤，近日減至300萬元售出，較銀行網上估價324萬低約7%，造價創屋苑入伙以來新低紀錄。單位約7年間帳面蒸發約31%。

其次，啟德THE HENLEY III 3B座高層樓F室，實用面積229平方呎，屬開放式間隔，業主2022年1月買入價627.5萬元購入，早前淪為銀主盤，上月以428萬元易手，2年間帳面蒸發約200萬元。

另外，環亞拍賣昨日推出多個銀主盤進行拍賣，吸引近50人到場競投，成功售出多個物業，包括車位、工廈及住宅。其中，深水埗One New York高層C室，實用面積468平方呎，銀主開價585萬元拍賣，僅承接一口價即以585萬元售出，呎價12,500元，較銀行網上估價668萬元低約12%。

原業主於2018年樓市高峰期以約730萬元購入，持貨約6年帳面貶值145萬元離場。

另一方面，利嘉閣地產一項研究報告指出，11月份全港共錄7,693宗樓宇買賣登記（反映10月中旬至11月上旬的樓市實際狀況），較10月份的5,868宗再漲31%，連續2個月彈升，創下近7個月以來新高，為年內次高水平；至於月內整體物業登記總值錄得642.55億元，按月相應大增49%，同創7個月最多。

不過，利嘉閣地產研究部主管陳海潮指出，特朗普即將重主白宮，市場憂慮其貿易關稅政策會拖累減息步伐及中美關係，令市場收起興奮情緒，轉為審慎觀望，預期12月份整體樓宇買賣登記量有機會下試4,800宗，屆時將回落至3個月低位。

全幢售5180萬 樓面呎價2755元

鄧成波家族續沽貨減磅，家族剛以約5,180萬沽出長沙灣青山道全幢舊樓。波叔早年收購項目，共涉約9,000萬元，是次家族沽貨料蝕近4,000萬元。

長沙灣青山道錄得全幢舊樓成交，涉及青山道136至138號，現為一幢4層高之商住大廈，地盤面積約為2,093平方呎，地下為商舖物業，1樓至3樓為住宅單位，物業以5,180萬元成交，按該廈可重建總樓面約1.88萬平方呎，每呎樓面地價約2,755元。

翻查資料指，該項目由鄧成波家族持有，波叔早於2018年展開收購，包括以4,380萬元購入青山道136號全幢，其後再收購138號，並集齊業權，整體投資總達約9,000萬元。今年初，該家族委託代理行放售，叫價約8,800萬元，現降價沽貨，持貨6年多轉手，蝕3,820萬元離場，貶值約4成。

鄧成波家族近期繼續沽貨，包括近日連環沽出灣仔尚翹峰地下兩舖位，其中一個面積約313平方呎舖，以約880萬元沽出，連同比鄰舖位以約3,008萬元售出，共套現近4,000萬元。同時間，他亦放售多項物業，包括以3億元放售葵涌嘉慶路12號旭逸雅捷酒店。

德國寶購宏基資本大廈兩層

另外，宏基資本 （02288） 表示，以約1.635億元，售出觀塘海濱道135號宏基資本大廈頂樓兩層27及28樓連8個私家車位，物業每層面積各約12,024平方呎，總建築面積約24,048平方呎，呎價約6,798元，創物業呎價新低。據了解，買家為德國寶（香港）。

翻查資料，是次放售的樓層為宏基資本大廈的最頂兩層，為該廈發展商宏基資本早年重建後作總部自用至今，物業除享有180度維港及郵輪碼頭海景外，間隔亦方正實用，早前以1.8億元放售，如今降價約9%沽出。

二手樓價走勢未明朗，不少急套現業主接受大幅蝕讓沽貨。市場消息透露，中半山君珀高層B室，實用面積1,453平方呎，屬於3房間隔，原本叫價6,400萬元放盤，剛以4,330萬元易手，呎價29,800元。

原業主早於2012年以6,724萬元購入，近年接連向財務公司加按借貸，估計財政出現問題，最終蝕讓沽貨，持貨12年帳面蝕讓2,394萬元或35.6%離場。

翻查資料，上手業主為內地客，2012年以約1.4億元購入君珀2個單位，另一個高層B室，連車位購入價7,127萬元，至2017年以5,680萬元易手，蝕讓1,447萬元。換言之，內地客沽出2伙君珀累積蝕讓3,841萬元離場。

首11月住宅成交超去年全年

受惠於施政報告公布放寬按揭成數至七成，又將購買5,000萬元或以上住宅物業納入「新資本投資者入境計劃」投資類別中，樓市全面「撤辣」加上銀行減息，10月本港樓市轉旺，買家加快入市，推動交投連升兩個月。土地註冊處昨公布的最新數據顯示，11月整體樓宇買賣合約登記（包括住宅、車位及工商舖物業）錄得7,689宗，總值641.25億元，按月上升31.3%及53.9%，按年則升1.12倍及1.61倍，齊齊創出今年4月後近7個月新高；首11個月住宅登記宗數及成交金額更高出去年全年13.9%及8.4%。業內人士預測2024年全年整體樓宇成交宗數達67,000宗，按年升15%，為2021年後的3年高位。

由於土地文件或會於交易日後30天內送交土地註冊處註冊，11月的註冊數字主要反映10月的物業交易數字。若單計住宅部分，11月整體住宅樓宇買賣登記錄6,298宗及572.61億元，按月分別上升34.1%及53.6%，按年則升1.47倍及1.91倍，宗數及金額齊創今年4月後近7個月新高。首11個月住宅登記錄48,996宗及4,217.93億元，已較2023年全年43,002宗及3,892.47億元高出13.9%及8.4%。

上月一手住宅成交額升84%

發展商趁勢積極推售新盤及貨尾，令11月一手住宅買賣登記錄2,489宗及318.4億元，按月上升56.1%及84.8%，同創今年4月後近7個月新高。當中，登記宗數最高新盤來自啟德「天璽·天」第1期，錄593宗及77.90億元。中原地產研究部高級聯席董事楊明儀預計今年一手住宅買賣登記約17,000宗，將為2021年17,469宗後的3年新高。

至於二手私人住宅11月錄3,590宗及248.1億元，按月上升23.3%及21.5%，同為今年4月後的7個月新高。

「供平過租」吸引「租轉買」

美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，今年樓市已全面「撤辣」，施政報告又公布利好樓市措施，加上踏入減息周期，配合租金上升及樓價高位回落，「供平過租」吸引用家「租轉買」；同時租金回報率上升亦吸引長線投資者入市，均推高今年住宅註冊量，並帶動整體物業註冊量創3年新高。隨着11月整體物業註冊量進一步攀升，帶動今年首11個月宗數達至62,469宗，較去年全年58,035宗的歷史低位高出7.6%，並創3年新高。

另據美聯物業研究中心綜合土地註冊處資料顯示，不包括一手公營房屋，今年首11個月一手私樓及二手住宅註冊量合共53,190宗，較去年全年的46,918宗高出13.4%。至於非住宅方面，年內工商舖、純車位及其他非住宅物業註冊量合共錄7,609宗，比去年全年的9,271宗低約17.9%。

楊明儀指出，11月二手開始陷入拉鋸，加上缺乏大型新盤開賣，12月登記數字或會顯著回落。惟今年首11個月整體買賣錄62,469宗及4,913.51億元，已較2023年全年的58,035宗及4,779.03億元分別高出7.6%及2.8%，預計全年共有67,000宗買賣成交，按年升15%，為2021年96,133宗後的3年高位。

12月登記或現明顯回落

利嘉閣地產研究部主管陳海潮也指，多項利好消息帶動交投連月爆升，消化大部分購買力，惟隨着港股觸及高位後輾轉回落再次跌穿2萬點大關，加上特朗普將重主白宮，市場憂慮其貿易關稅政策會拖累減息步伐及中美關係，令市場收起興奮情緒轉為審慎觀望。11月中下旬起新盤交投明顯轉慢，二手成交亦未見積極，預期12月整體樓宇買賣登記量可能在高基數下出現明顯回落。

施政報告利好住宅樓市措施

●放寬物業按揭貸款成數上限，住宅物業及非住宅物業按揭成數上限劃一為七成，供款與入息比率劃一為五成。

●優化「新資本投資者入境計劃」，容許投資5,000萬元或以上住宅物業，獲計算入投資總額，上限為1,000萬元。

政府早前放寬按揭，加上減息雙重利好樓市，增加投資信心。建灝投資及銷售部董事鄭智荣表示，減息周期開始，配合中央推出措施振經濟，以及《施政報告》一籃子利好因素，預料帶動入市意欲，並有助推動置業階梯，預計明年豪宅市場走勢跑贏大市，全年錄5%至10%升幅。

鄭智荣接受訪問時表示，隨着美國及香港銀行宣布開始減息，加上預期美國年底前會再次減息，再配合中央推出措施振經濟，及《施政報告》利好樓市措施，預料將帶動入市意欲，並有助推動置業階梯，減輕換樓客及投資客供樓負擔，有助啟動換樓鏈，推動豪宅大單位成交。

自從減息以來，發展商在各方面積極去庫存，市場上多個新盤相繼推出，繼續以保守價推售單位，其銷售情況亦報佳績。加上《施政報告》推出多項有利於樓市措施，包括放寬按揭貸款成數上限至7成等，預計市場投資需求將增加。

據代理行數據顯示，租金持續上升，創下5年來新高，最新租金僅比歷史高位低約1.08%，認為「供平過租」現象有望再度出現，吸引更多投資者進入市場。

料帶動投資需求

在豪宅市場方面，政府重啟「新資本投資者入境計劃」，據市場數據自計劃重啟至2024年9月底，約7個月內已收到579宗申請。加上政府亦優化該計劃，允許投資5000萬或以上住宅物業，相信新安排能為計劃投資選項提供靈活性，刺激海外人士及專才對本地豪宅需求，吸引國際投資者再次進入本港樓市。

截至今年10月中旬，超過5000萬一二手住宅註冊量合共錄441宗，已佔去年全年469宗約94%，增長幅度將超過27%。而今年首9個月，已知個人買家在超過5000萬至1億一二手住宅註冊量中，內地買家佔約58.7%；而在超過1億交易中，內地買家（以買家姓名英文拼音識別）更佔約72.1%，顯示豪宅交易量激增。

展望明年樓市發展，鄭智荣指出，政府推出一連串惠及樓市措施，預料會刺激內地及海外人士投資本港物業市場，對超級豪宅市場會有積極正面作用，預計來年豪宅市場跑贏大市，料有5%至10%升幅。集團正在推售赤柱臨海超級豪宅項目ONE STANLEY料將會受惠。

「供平過租」有望再現

在中小型單位方面，政府積極推動人才引進，提出創建「留學香港」品牌，致力於將香港發展為國際教育中心，將成為租賃市場潛在推動力，預期將促進租賃需求增長，為投資者帶來更多機會。
人才計劃有利租務

未來投地市場方面，鄭智荣指出，減息周期開始，集團中長線對樓市睇法正面，對於各優質地皮均有興趣，並一直密切關注本港土地市場，將會繼續積極增加土地儲備，會仔細研究、計算發展潛力，並考慮各方面條件，對住宅同商業地皮均有興趣。

多個新盤亦錄踏入12月份後首宗成交，旭日國際旗下屯門青山灣段臨海大型項目黃金海灣．意嵐昨日添成交，項目1個2房戶以約605萬售出，呎價13546元。

黃金海灣．意嵐昨日售出單位為3座21樓D室，面積447方呎，屬2房間隔，單位以605.5萬售出，呎價13546元。項目推售至今已累售逾430伙，套現超過15億。

滙都II 2房462萬成交

泛海國際旗下元朗洪水橋滙都，昨日亦售出位於6座9樓B08室，面積431方呎，屬2房間隔，單位以462.46萬成交，呎價10730元。

華懋旗下薄扶林Victoria Coast，昨日售出A座4樓2室，面積1367方呎，屬2房連套房間隔，以招標形式售出，成交價2360萬，呎價17264元。據悉，買家為家庭客，已尋覓心儀單位多時，追求南區恬靜生活，鍾情項目間隔寬敞及坐擁南區全海景，預計作自住用途。

新地旗下沙田瓏珀山亦添成交，位於King Tower 2座9樓D室，面積990方呎，屬3房戶，以1608.53萬連1個車位售出，呎價16248元。

新地同系天水圍Wetland Seasons Bay第3期昨日連沽3伙，單日套現逾2000萬，其中包括6A座7及8樓C6室，面積502方呎3房戶，成交價730.82及716.43萬，呎價14558及14272元；另一伙為6B座9樓A8室，面積444方呎，屬2房間隔，以647.3萬成交，呎價14579元。

新地旗下新盤密密沽貨，旗下元朗站上蓋項目The YOHO Hub II昨日連沽3伙，涉額逾2100萬，其中最大額為6座18樓K室，面積492方呎，為2房連儲物室間隔，以733.54萬售出，呎價14909元；同座40樓C室，面積447方呎，為2房戶，以729.57萬成交，呎價16321元；最後一伙位於6座8樓C室，面積448方呎，以667.46萬易手，呎價14899元。總括新地旗下4盤昨天單日共售出8伙，套現超過1.3億。

中洲置業營銷策劃總監楊聰永表示，旗下沙田火炭星凱．堤岸成交持續，昨日售出2座31樓C室，屬3房設計，享開揚城門河景，面積850方呎，以1623.8萬售出，呎價19104元。據了解，買家原打算租樓，是次採用「全港租客大喜訊」付款方法購入單位。