達欣工（2535）昨（4）日在法說會中表示，由於高科技廠持續擴廠，認為未來三到五年仍是擴廠高峰期，加上未來公共工程、住宅、商辦案等市場需求高，尤其明年又有兩大住宅案完工挹注，明年營運可期且看好未來整體營造市場商機表現。

達欣工程今年前三季除了公共工程、廠房工程案挹注外，還有總銷約6億元「東門馥寓」完工入帳，讓今年前三季營收 111.83億元、年增7.7%，毛利率 9.51%，稅後純益達9.1 億元、年成長率為5.6%，每股純益達3.5元、優於去年同期的2.65元。

展望第4季，達欣工手中總銷20.25億元的「信義文華」近期已拿到使照，惟因達欣工指出，交屋時程已屆年底，全案將跨年度入帳，成為明年業績來源。

達欣工目前已簽約工程案達19個、工程金額達898億元，認列入帳約65.2% ，總計達欣工在手、尚未認列工程案約313億元；達欣工今年新接工程案量約150億元左右，其中高科技廠房占有高比重。

達欣工表示，由於高科技廠擴廠積極，目前看來，未來三年依舊是擴廠高峰。


達欣工法說會 2025年業績看俏！「信義文華」、「達欣東匯」助攻

達欣工（2535）4日在法說會中表示，目前已簽約工程案達19個、工程金額達898億元，認列入帳約65.2% ，總計達欣工在手、尚未認列工程案約313億元；達欣工今年新接工程案量約150億元左右，其中高科技廠房占有高比重。

達欣工程今年前三季除了公共工程、廠房工程案挹注外，還有「東門馥寓」完工入帳，讓今年前三季營收111.83億元、年增7.7%，毛利率9.51%，稅後純益達9.1億元、年成長率為5.6%，每股純益達3.5元、優於去年同期的2.65元。

達欣工指出，手中「信義文華」近期已拿到使照，惟因達欣工指出，交屋時程已屆年底，全案將跨年度入帳，成為明年業績來源。

展望2025年營運，達欣工指出，明年上半年不僅有「信義文華」完工挹注，下半年還有北市南港「達欣東匯」貢獻，在兩大新建案助攻之下，看好明年業績表現。

據實價登錄顯示，今年11月元大證券、元大商業銀行以總價約18億元、共同出售位在台北市承德路三段的「元大金控承德大樓」部分樓層，這是今年金融機構在台北市第六筆商用不動產轉手。

據實價資料顯示，今年金融業者處分北市商用不動產交易案中，最大筆交易為1月南山人壽以約47.88億元出售內湖「南山瑞光大樓」、「南山利豐大樓」兩棟商辦，買方為科技大廠台達電自用擴廠需求。

交易金額第二大是11月元大證、元大銀共同持有北市屋齡35年的舊商辦「元大金控承德大樓」，各以8.16億和9.83億元、總計18億元賣給森羅投資公司，該案為地下兩層、地上七樓商辦。今年4月華南金資產管理以約3.85億元出售內湖瑞光路整棟商辦，為今年第三大交易案。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，金融業資金豐沛，置產眼光精準，有插旗精華區的雄厚實力，購置商辦店面可做為分行自用，出租的投報率也都在水準之上，尤其金融業屬長期持有，轉手後增值利益可觀。


銀行界資產調節 金融業賣自有舊商辦18億入袋
工商時報

壽險和金融業者在投資和自用的雙重需求下，近年也積極投入商用不動產市場，實價登錄顯示，11月元大證券和元大商業銀行一同完成出售位在承德路三段的舊「元大金控承德大樓」，總共18億元，由投資公司接手，原址的元大股務代理部則搬遷到大安區自有商辦。

台灣房屋集團趨勢中心進一步觀察，今年金融業者處分台北商用不動產的案例，總金額最高的是南山人壽保險，在1月時以約47.9億元，出售內湖「南山瑞光大樓」、「南山利豐大樓」兩棟商辦，而買方台達電因有自用擴廠需求，因此兩棟全數包下；另外同樣整棟商辦交易的，還有華南金資產管理公司，以約3.85億元出售整棟內湖商辦。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，金融業資金豐沛，置產眼光精準，向來具有插旗精華區的雄厚實力，購置商辦店面不僅可以做為分行自用，出租的投報率也都維持在水準之上，而在長期持有後增值可觀，出售資產獲利了結，資產調節之餘，自用店面也可趁機舊換新。

張旭嵐觀察，近年AI科技產業夯，不少高科技產業有新增企業總部和擴張研發中心的需求，尤其是需要整棟商辦或是大坪數標的，並且需位在交通便利、設施齊全的產業聚落商業區，不僅能提升辦公環境和企業形象，還能吸引優質人才進入，因此「整棟、大坪數、產業集中區」的商辦，成為各企業和法人投資置產的首選。

第一建經研究中心副理張菱育指出，目前壽險業置產投報率以2.97％為低標，年化收益率門檻越來越高，因此若無法達法定標準，需改善或適機出售，隨著利率調升，市場置產型買方，也多以3％為置產投報參考值，對於不少資金足夠的企業來說，購置自用商辦也會成為穩定經營的公司目標。

北台灣指標建商華固建設（2548）、長虹（5534）、大陸建設、遠雄（5522）、國建（2501）、興富發（2542）、亞昕（5213）、達麗（6177）等群起插旗台中，其中，華固也宣示，將全面搶進大台中市場。

華固昨（4）日表示，台中是新的戰略開發領域，也是未來重點之一，目前規劃五大案，推案規模超過300億元，並在台中打造華固品牌館，下周開幕。

業界指出，雙北市素地稀缺，要有新案，通常要鎖定都更危老，但時序冗長，加上相較台北市的豪宅限制門檻動輒得咎，台中的發揮空間更多，且台中近年來話題亮點滿滿，又有多個重劃區，包括水湳經貿園區、14期重劃區、11期重劃區等，有低密度且高綠覆蓋率的優勢，加上基地面積大，建商個案規劃發揮的空間更大。

另外，也有不少建商透過捷運聯開案插旗台中，如日勝生、冠德等，幾乎都是北部建商包辦捷運聯開案，希望在雙北以外擴大推案戰場。

華固指出，看好台中水湳經貿園區、14期重劃區開發潛力，近年積極布局，目前有五大塊基地，分別是「華固頂滙」、「華固豐滙」、「崇德十路案」、「經貿五路案」、「豐樂路二案」，合計總銷300億元以上。

其中，位在水湳經貿園區的「華固頂滙」是台中首發個案，共260戶，第一階段200戶，據實價登錄，成交均價在每坪80.09萬元；第二階段將等市場狀況好一點再擇機推出。


華固指出，由於台中市場很相信品牌，所以著手打造華固品牌館，希望深耕台中，目前華固品牌館已完工，預計下周開幕。


除了華固外，遠雄集團近年也積極大攻台中市場，今年就推出六筆個案，遠雄指出，由於台中產業園區引資加碼，加上科技走廊帶動人口紅利持續升溫，看好未來發展，也會持續瞄準北屯、南屯、西屯等區精華地段。


另外，欣陸投控旗下大陸建設過去推出「宝格」、「丽格」、「豐蒔」等豪宅案，在七期打出知名度，為成功打入台中的北部建商之一，今年亦斥資11.65億元購入台中市南屯13期重劃區1,387.3坪土地，大陸建設此次購地，也是首次進軍南台中房地產市場，擴大布局意味濃厚。

央行9月實施第七波選擇性信用管制打炒房，加上危老時程獎勵將於明年5月歸零，催出危老重建熱潮，迎來大重建時代。根據內政部統計，全台至今年9月底共核准3897件危老案，台中市以780件居6都第二。

台中市屋齡逾30年老宅逾49萬戶、占近4成。根據內政部都市更新入口網統計，危老重建截至今年9月底，全國受理4165件，台中市受理848件、其中770件核准，受理及核准量六都第2。

21世紀不動產資深經理沈政興指出，政府打炒房、限縮土建融等政策下，危老重建案因享有容積獎勳、建蔽與高度限制的放寬，且不受土建融管制，再加上近年台中地價攀升，精華區屢見創價行情，加深危老案開發意願，不過危老時程獎勵明年5月歸零，預期有更多重建案陸續推出。

近期台中中區指標建案為台中公園首排的時代公園大廈危老案，前身為老台中歌廳年代當紅的敬華飯店，見證輝煌歲月；富旺國際整合向上路麗人理容KTV，推出「富旺千蘊」；南屯區黎明路二段「元城生生」，基地前身為浤裕木業工廠；南屯區忠勇路「富宇市政大道」，前身為紡織工廠，為台中目前面積最大的危老重建案。

台中市都發局說，為加速危老重建，台中市政府積極向內政部國土管理署爭取危老重建計畫補助經費，每案最高可領取5.5萬元，今年度補助款計385萬元，用完為止，目前尚有餘額，呼籲符合資格的起造人在12月13日前踴躍提出申請。

都發局說明，市府積極協助民眾申請重建計畫補助，去年台中核准補助件數高居全台之冠。對於想重建的民眾，另也提供結構評估補助、稅捐減免、信用保證、利息補貼，以及銀行配合「危老融資方案」等相關補助及措施。各項補助、獎勵、協助措施及相關申請書件，可至台中市政府都市發展局網站下載及查詢瀏覽。

據實價登錄，國內三大科學園區實驗中學周邊房價，近三年大漲六至八成之多，又以位於高雄市橋頭區的高科實中漲幅最高、三年漲幅高達86.8%。

大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，園區實驗中學被稱為「科技新貴搖籃」，而高科實中位處橋頭新市鎮，周邊受惠於半導體產業進駐等議題帶動，房市前景看好，該校周邊2020年平均每坪成交均價約每坪15.9萬元，而今年平均成交行情漲至每坪29.7萬元，漲勢高達86.8%。

賴志昶觀察，該校雖說尚未正式開校，惟周邊有高雄都會公園、高雄大學等綠地與校園，且鄰近未來高捷紫線站點，生活機能齊全，加上該校所在之重劃區橋頭新市鎮，近期在開發商看好科學園區議題之下，新案持續進駐，預售案持續推高市場價位，致使房價漲勢驚人。

另針對台南市新市區的南科實中，根據實價，該校周邊房價近三年房價漲幅約達81.1%，今年平均每坪成交均價來到29.7萬元。

賴志昶補充，該校位處南科火車站旁，周邊緊鄰善化區的LM特區，該重劃區所在之蓮潭里，多年連霸六都最富里，受惠於南科園區人才相繼移入，成為新興富人聚落，更讓周邊不動產市場景氣蓬勃發展。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨分析，園區實驗中學不僅服務園區員工及周邊設籍居民，此類學校提供高品質教育與大片綠地，並磁吸半導體人才入住，為區域房市加值不少。

惟徐佳馨指出，此類園區議題雖被視為房市光明燈，但若是全球金融結構發生變化，難免房市出現泡沫化，消費者若僅為投資需求而進場，適逢近期房市受央行信用管制措施而趨冷，就需格外注意市場波動。

中華民國不動產仲介公會全國聯合會日前開記者會，建議政府應全面推動租賃實價登錄。內政部今表示，房屋租賃是私權行為，租約不是以書面及登記為必要行為，難以確實掌握實際租金金額，若貿然全面推動租賃實價登錄，恐造成租屋市場閉鎖、租金上漲、作價登錄等負面影響。

內政部表示，契約期間短變動頻繁，加上出租標的設備、條件等差異甚大，如果貿然全面推動租賃實價登錄，恐將造成三大負面影響，包括租屋市場閉鎖、租金上漲、作價登錄等，必須嚴謹審慎。

內政部說明，為了推動租屋市場資訊透明化，自2012年已規定租賃仲介案件應實價登錄，並且透過租賃條例立法與修法，規定租賃住宅服務業應提供租賃案件資訊，及包租業轉租案件應辦理實價登錄。

內政部指出，今年8月在去識別化、個資保護、促進租金透明原則下，已運用租金補貼案件資料，分別公布大專校院周邊、全國各行政區不同租屋類型租金統計，提供民眾當地租屋合理價格參考。

內政部強調，推動租屋市場透明是住宅政策的重要一環，未來將持續蒐集各界意見，在兼顧個資隱私與符合民眾需求的前提下，定期公布租金統計資料並精進資訊內容，逐步務實推動租屋市場透明。

雲林縣長張麗善於11月底率縣府團隊參訪由日勝生興建營運的新北市中和秀峰社會住宅，深入了解全國唯一以BOT模式辦理社會住宅的成功案例，為雲林縣府未來所規劃雲林特定區虎尾鎮大學段號基地（約2.3公頃）促參社宅做經驗交流。

新北市長侯友宜表示，此青年住宅開發BOT案，自2016年完成已營運7年，出租率皆保持在95%以上，彰顯公共政策與民間合作的成功實踐，並分享新北市多元興辦社會住宅已達1.2萬戶的規劃，與雲林縣共同推動永續宜居城市。

日勝生集團董事長林榮顯表示，此BOT案興建超過1,100戶社宅，中和館連同三重館，開發區域共約1.5公頃。日勝生響應政府居住正義政策，希望照顧在新北市打拼的年輕人，因此以「創新、多元、永續、共生」為核心，結合智慧建築與環境友善科技，規劃多元公共設施，包括公園、公托中心、幼兒園，讓年輕父母能安心工作。同時引進「樂陶居」樂齡宅，設置安全照護定位系統、生活管家與金齡學苑，照顧長輩身心安全健康；並與雙和醫院合作設置醫事C據點，創造「青銀共居」的全齡社區環境，因此獲得第18屆國家建築金獎「公共建設優質獎」，樂陶居也獲得2023國家品牌玉山獎「最佳人氣品牌」，成為社宅營運標竿與公私協作推動城市宜居的典範。

日勝生集團以「永續綠生活集團」為願景，藉由數位轉型提升產業競爭力，並以指標事業展現綠色影響力。「三芝日初不老莊園」採用智慧綠建築設計，搭配雲端智慧照護，重新定義銀髮樂活養生；旗下寶鼎再生水建設桃園地區再生水系統，目前每日為中油煉油廠與南亞塑膠提供1.8萬CMD的再生水，依計畫明年將增至每日供應再生水4萬CMD，助力水資源永續。

日勝生表示，集團秉持永續發展藍圖，結合綠色建築與智慧科技，積極參與社會住宅及社區建設。得標金額新台幣33.39億之新北市「淡金安居」社宅，將為新北市增加620戶社會住宅，希望實現多世代友善與全齡照護，實踐聯合國永續發展目標（SDGs）。

中華郵政的不動產投資是以壽險業務為主，根據預算中心報告，自2022年起，中華郵政壽險投資不動產報酬率便低於主管機關規範計算的合理投資報酬率，今年截至7月，年化收益率約2.58%，低於主管機關規範計算的合理投報率2.97%。

對此，中華郵政回應，主要是受疫情影響的不動產承租戶提供降低租金、緩繳等協助措施，且部分承租人受疫情及產業環境影響提前終止租約，致近年不動產收益率下降而未能達標，目前正強化招租作業、加強布局良好投資標的，以提升投資效益。

中華郵政的不動產投資是以壽險業務為主，不過郵務及儲匯業務亦有出租商業用途供店舖、辦公室及停車場等使用。根據中華郵政114年度預算案，編列投資性不動產收入計4.52億元，其中以壽險投資性不動產收入約4.2億元為主，占比達92.83%。

2020年至今年7月，中華郵政公司壽險投資性不動產執行情形，投資筆數自12筆增為16筆，增加4筆、增幅33.33%，年化租金自3.35億元減為3.33億元，減少208.5萬、減幅0.62%，導致平均年化收益率自3.2%降為2.58%，減少0.62個百分點。

另外，2022年起壽險投資不動產報酬率介於2.4%至2.58%，低於主管機關規範的合理投資報酬率2.72%至2.97%之間。

主管機關規範計算的合理投資報酬率，是依保險業辦理不動產投資管理辦法規定，以基準利率（指中華郵政公司牌告2年期郵政定期儲金小額存款機動利率）加5碼計算，目前為2.97%。金管會先前鬆綁相關規定，基準利率從現行中華郵政2年期定存利率，改為「近五年」中華郵政每年1月1日牌告2年期定存利率平均值，預計最快年底上路；未來新制若以2024年起前五年1月1日公告牌告利率估算平均1.17％，加5碼後為2.42％，比現在降低許多。

台中市七期泉宇建設豪宅鉅作「泉宇雲鼎」舉行上樑典禮，建案坐擁七期重劃區核心地段，規劃42至66坪3至4房產品，共計68戶，以少見的SRC綠建築，打造23層時尚安全地標，引領七期新穎豪宅指標。

「雲鼎」是泉宇建設董事長賴俊志深耕台中20多年之際，取得台中國家歌劇院特區的珍稀完整基地，兩年前開售就頗受關注，業績一路長紅帶動驚人買氣，並提前施工。如今進度平穩超前，顯示這座奢華心居所，距離理想實現又向前邁進一個里程碑。

賴俊志指出，隨著美國大選落幕，全球局勢大致底定，經濟議題將是未來的主旋律，台灣在國際市場上越來越有能見度和話語權。台商大本營中台灣的核心七期重劃區，土地珍稀，具有曼哈頓生活願景，泉宇能夠在此規劃興建宅邸「泉宇雲鼎」，期盼成為七期宜居建案的奢豪指標。

上樑大典由泉宇建設二代的特助賴建廷主持，也顯示泉宇逐步交棒的佈局，以永續經營的堅定態度，建構長遠服務系統。

賴建廷提到，立足七期市政中心的「泉宇雲鼎」，坐擁國家歌劇院特區，啟封此區唯一稀珍帝王之地。負責全案設計的建築師張永明考量「綠建築」，規劃零店面純生活宅，戶戶皆為邊間，用錯位陽台設計打造出層次感，而植栽規劃也讓住戶更親近自然，每戶均擁宜居大陽台，御覽無界城市風景，這是此案獨步七期的亮點。

此外，泉宇亦在七期旁商業機能成熟的五期重劃區核心地段，陸續推出「泉宇VIVA」、「泉宇丰藏」、「泉宇丰格」，也都有好的銷售成績，穩坐地段保值的前段班。

萬淂富事業總經理龍建人分析指出，由此可以看出泉宇建設的「精耕哲學」。上述三案均以成熟商業機能為利基地，坐擁公益、精誠、大墩三商圈，得天獨厚的生活條件，為區域房價鋪墊良好基底。

加上產品規劃的適切性，如「泉宇丰格」推出3房坪數37至46坪產品，以稀有性與核心地段加乘，強化住宅保值關鍵性。「泉宇雲鼎」也一樣，在七期絕版的地段，結合綠建築高規格作品兩相帶動下，吸引注重保值的高端客層，入住歌劇院特區綠奢藝文生活新聚落。

從中部起家的泉宇建設，成立超過20年，積極深耕大台中地區，已建造上千戶美好住所，持續以零客訴優質建案立足七期，打造宜居好宅的新價值。

泉宇建設與甲級的立穩營造多年來雙軌並行，從建築設計到營造執行，累積豐厚的實績，藉由科技導入建築，讓建築真正貼近人性，做到專業、精準、極緻，是泉宇建設的極致標竿。團隊並以系統化的教育訓練，不斷演進工程管理技術、提升品質良率、強化客戶服務，打造企業永續的發展基石。

由日勝生（2547）興建營運、全國唯一以BOT模式辦理的社會住宅案-新北市中和「秀峰社會住宅」，聲名遠播！雲林縣長張麗善於11月底率縣府團隊前往參訪，深入了解其成功經驗，為雲林縣府未來所規劃雲林特定區虎尾鎮大學段號基地(約2.3公頃)促參社宅，做經驗交流。

新北市長侯友宜表示，此青年住宅開發BOT案，自2016年完成已營運7年，出租率皆保持在95％以上，彰顯公共政策與民間合作的成功實踐，並分享新北市多元興辦社會住宅已達1.2萬戶的規劃，與雲林縣共同推動永續宜居城市。

日勝生集團董事長林榮顯表示，此BOT案興建超過1,100戶社宅，中和館連同三重館，開發區域共約1.5公頃。

林榮顯表示，日勝生響應政府居住正義政策，希望照顧在新北市打拼的年輕人，因此以「創新、多元、永續、共生」為核心，結合智慧建築與環境友善科技，規劃多元公共設施，包括公園、公托中心、幼兒園，讓年輕父母能安心工作。同時引進「樂陶居」樂齡宅，設置安全照護定位系統、生活管家與金齡學苑，照顧長輩身心安全健康；並與雙和醫院合作設置醫事C據點，創造「青銀共居」的全齡社區環境，因此獲得第18屆國家建築金獎「公共建設優質獎」，樂陶居也獲得2023國家品牌玉山獎「最佳人氣品牌」，成為社宅營運標竿與公私協作推動城市宜居的典範。

日勝生集團以「永續綠生活集團」為願景，藉由數位轉型提升產業競爭力，並以指標事業展現綠色影響力。

日勝生集團表示，其中新北市「三芝日初不老莊園」，採用智慧綠建築設計，搭配雲端智慧照護，重新定義銀髮樂活養生；旗下寶鼎再生水建設桃園地區再生水系統，目前每日為中油煉油廠與南亞塑膠提供1.8萬CMD的再生水，依計畫明年將增至每日供應再生水4萬CMD，助力水資源永續。

日勝生集團秉持永續發展藍圖，結合綠色建築與智慧科技，積極參與社會住宅及社區建設。得標金額新台幣33.39億之新北市「淡金安居」社宅，將為新北市增加620戶社會住宅，希望實現多世代友善與全齡照護，實踐聯合國永續發展目標（SDGs）。

12月4日，記者獲悉，“萬達商業地產11%N20250120”（ISIN編碼：XS2577258713） 4億美元債展期早鳥期投票結果已出爐。截至電子同意截止時間即2024年12月3日下午4:00（倫敦時間），已收到合格債券持有人代表占未到期債券總額96.32％的有效同意指令，且投票支援該展期決議。因此，電子同意已獲得批准，且資格條件已滿足。同時，萬達商管提及無需召開持有人會議。

此前的11月25日，大連萬達商業管理集團股份有限公司（簡稱“萬達商管”）發佈公告，擬邀請持有公司4億美元、年利率11%的境外債券“萬達商業地產11%N20250120”（ISIN編碼：XS2577258713）的合格持有人批准一些擬議的修訂和豁免，包括但不限於將到期日從2025年1月20日延長至2026年1月12日，增加2025年1月20日強制贖回當時未償還債券本金總額25%的規定等。

據澎湃新聞此前獲悉，此次債券持有人會議原計劃於2024年12月17日在中國香港召開。

萬達商管稱，此次的提早同意費為每1000美元票據本金的1%（即每1000美元票據本金10美元）；基礎同意費為每1000美元票據本金的0.25%（即每1000美元票據本金2.5美元）。

萬達商管表示，通過實施擬議修訂和豁免（包括將債券的到期日延長至2026年1月12日等），集團尋求解決短期流動性挑戰，並積極利用預期現金流管理其債務償還計畫。

在償還DALWAN 7.25 12/29/24的最後一期後，萬達商管未償還的境內公募債券總額和未償還的境外公募債券總額將分別進一步減少至約22.7億元和8億美元。債券將於2025年1月20日到期。在到期日，發行人將被要求贖回本金總額為4億美元的債券以及應計利息。

萬達商管預計將投資協定的收益作為償還債券的主要來源。然而交易的總淨收益低於預期，剩餘的淨收益將僅在債券的新到期日之前支付。鑒於上述情況以及獲得外部融資的困難，發行人正在徵求債券持有人的同意，以批准擬議修訂和豁免。如果特別決議得以實施，除其他事項外，重新安排將於2026年1月12日支付75%的債券本金金額，使集團能夠緩解其近期流動性壓力，並積極管理其在預期現金流下的債券支付義務。

如果特別決議未通過電子同意或在會議上獲得批准，發行人和子公司擔保人可能無法在原到期日（即2025年1月20日）償還債券本金金額和應計利息，也可能會觸發其他現有債務交叉違約條款。在這種情況下，債券持有人可能會損失其在債券中的全部或大部分投資。

12月4日，江蘇省無錫市成交14宗涉宅地塊，其中2宗地塊溢價成交，12宗地塊底價成交，總成交額84.72億元。

此次出讓的14宗涉宅地塊總用地面積533780.4平方米，總規劃建面829275平方米，總起拍價83.96億元。溢價成交的2宗地塊，一宗為溢價8.47%成交的原公安局大樓地塊；一宗為定銷商品房用地，溢價18.49%。

XDG-2024-65號地塊是本次土拍中溢價率最高的地塊，需專項用於錫山區徵收動遷戶安置。該地塊位於錫山區振達路與長八路交叉口西南側，用地面積36095平方米，規劃建面72190平方米，容積率2.0，起始價2.27億元，起始樓面價3146元/平方米，最終由民企江蘇省金陵建工集團旗下徐州金豐房地產發展有限公司以總價2.69億元競得，成交樓面價3728元/平方米，溢價率達到18.49%。

該地塊與XDG-2024-66號地塊為定銷商品房用地，銷售均價分別為毛坯10605元/平方米、毛坯10320元/平方米，競得人須保證定銷商品房專項用於項目所在區的徵收動遷戶安置，包括未售出的余房。定銷商品房全部竣工備案屆滿兩年，未售出的剩餘部分定銷商品房由對應區政府按照以上銷售價格回購，其他部分無償移交給指定回購方。

另一宗溢價成交的地塊為XDG-2023-41號地塊。該地塊位於梁溪區新生路與崇甯路交叉口東北側，用地面積18503.5平方米，規劃建面18688.53平方米，容積率僅1.01，起始價4.02億元，起始樓面價21488元/平方米。

今年10月26日，該地塊上的標誌性建築——原公安局大樓被爆破拆除。建於上世紀80年代的無錫市公安局辦公大樓，是當時市中心的地標建築之一，隨著無錫城市行政中心的南移，市公安局已於2023年搬遷。該地塊位於小婁巷歷史文化街區正南邊，蘇寧廣場斜對面，地塊周邊1、2號線和在建的6號線三條軌交環繞。

土拍一開始，該地塊就進入競價階段，民企江蘇鴻地地產投資有限公司打敗另外兩家房企以成交價43558萬元競得，溢價率8.47%，成交樓面價23307元/平方米，創下無錫樓面單價最高的紀錄。

根據出讓要求，該地塊評估設定建築面積比例為住宅（含配套）：商業=95%：5%（其中住宅用地起始樓面地價 21792元/平方米，商業用地起始樓面地價15711元/平方米）。

據廣東省公共資源交易平臺消息，12月3日，越秀地產（00123.HK）旗下的廣州樾海房地產開發有限公司以19.01億元的底價競得編號為AH0215007的廣東省廣州市海珠區東曉路東側地塊，成交樓面價32198元/平方米。

出讓檔顯示，該地塊位於海珠區東曉路東側、雅墩街北側、建基路南側，用地性質為住宅用地，宗地面積為2.22萬平方米（其中出讓宗地面積1.18萬平方米），規劃建築面積5.9萬平方米，容積率≤5.0，起始價19.0079億元。

據好地網的資料，今年1-11月，廣州市共成交住宅用地（包含涉住宅的綜合地塊）27宗，總出讓金518.2億元，較去年同期的951.5億元下降45.5%；成交建面284.7萬平方米，較去年同期的557.7萬平方米，下降約49%。

據廣州市規劃和自然資源局發佈的《2024年廣州經營性用地供地藍皮書》，收錄的住宅用地為96宗。

12月廣州土地競買將迎來爆發。澎湃新聞統計，今年最後一個月，廣州市將有24宗地塊拍賣，起始總價約266.48億元，宗地面積為94.79萬平方米，計容建築面積173.64萬平方米。

協力廠商機構克而瑞稱，天河區金融城西區員村二橫路以西AT080720地塊和天河區金融城西區員村二橫路以西AT080721地塊備受關注，可謂是“地王級”預備軍，兩地塊的起始總價分別為26.94億元和43.28億元。

出讓檔顯示，AT080720地塊宗地面積約為1.51萬平方米，建設用地面積約1.4萬平方米，計容建築面積5.31萬平方米，容積率約3.8，起拍樓面價約為50721元每平方米。

AT080721地塊宗地面積約為6.07萬平方米，可建設用地面積約2.74萬平方米，計容建築面積約8.47萬平方米，容積率約3.1，起拍樓面價約51127元/平方米。

12月4日，無錫舉行第五批次土拍，本次土拍中地方民企出手拿地，最高溢價率12.66%。

觀點網 在一系列政策的優化下，北上廣深一線城市的買地熱度明顯回暖。但在新一線以及二線城市的土拍市場似乎仍在保持克制。

12月4日，無錫舉行第五批次土拍，本次土拍中罕見的出現地方民企拿地的情況。

此次出讓共涉及14宗地塊，出讓總面積超53萬平方米，最終結果14宗地塊。其中2宗地塊溢價成交，由江蘇民營房企競得；12宗地塊底價成交，由城投競得。

其中，江蘇鴻地地產以4.35億元，溢價8.47%拿下此次土拍中一直備受關注的老公安地塊，樓面價23307元/平方米，這一價格刷新無錫土拍樓面價。

鴻地地產作為無錫本地老牌民營房企，自1995年成立起至今已近30年。此次刷新樓面價拿下的無錫老公安地塊顧名思義該地塊原本是一座公安行政大樓，曾經也是無錫的地標性建築之一。

據瞭解，該大樓曾經還有一段演藝生涯的歷史，2002年，由陳寶國主演的電視劇《公安局長》曾在無錫大量取景拍攝，劇中觀眾們熟知的江川市公安局就是當下已經拆除的原公安大樓。

該大樓拆除工作於今年7月施工方正式入場，10月底完成主樓的拆除工作，按照計畫，拆除工作將於12月中旬結束，因此該地塊在成功拍賣時應該仍在進行拆除工作。

土拍當中的另一個主角則是徐州金豐房地產有限公司，最終徐州金豐以2.69億元，溢價18.49%斬獲的錫山怡豐苑地塊，樓面價3727.8元/㎡，為本次土拍溢價率最高的地塊。

地方房企跨城拿地也是非常正常的事情，但通常都是看上了某地的優質地塊，從而大手筆溢價跨城奪地。

例如今年9月南京土拍上，南通民營房企南通萬佳沉香府房產以6.14億元的價格拿下匯通路G32地塊，溢價12.66%，樓面價為13081元/㎡。

而徐州金豐拿下的這塊地總金額並不大，卻在競價階段最激烈。經過查閱資料，該地塊用地性質為定銷商品房，也許這才是打動外地房企的主要原因。

對於房企而言，定銷商品房為政府回購，無需擔心銷售問題，利潤空間足，整體較穩定，可以有效減少資金壓力，不受銷售市場行情影響。

根據投資監管協定，建成後政府回購價格為毛坯均價10605元/㎡，與樓面價3727.8元/㎡相比，留給徐州金豐房產的利潤空間還是比較豐厚的。

通過股權所屬瞭解到，徐州金豐房產背後主體為江蘇金陵建工集團。該集團經省政府批准，集團公司創立於1986 年，為江蘇省直屬大型國有企業；2003年通過改制為江蘇省省屬民營大型建築企業集團。

值得一提的是，徐州金豐房產在徐州有豐富的定銷房地塊開發經驗，徐州市鼓樓區八裡大道定銷房項目便是其傑作。

徐州市鼓樓區八裡大道定銷房項目位於徐州市彭祖大道南側、緯二路北側，用地面積為81514.6平方米，總建築面積為282836.2平方米，計容建築面積為201251.59平方米，容積率為2.469，建築密度為17.28%，綠地率為35%。該專案自2021年12月1日開工，在施工前期受到了新冠疫情的影響，最終仍於2023年11月7日順利通過竣工驗收。

由專業實力過硬的企業接手定銷房項目也是無錫政府所願意看到的結果。

此次土拍中其他12宗地塊均由本地城投公司以底價成交，其中無錫惠科置業拿下其中兩宗地塊為本次拿地最多的企業，總價10.2億元，無錫韻鴻城發則以12.75億元拿下泰伯大道與鴻運路交叉口東南側地塊為此次土拍總價最高。

除去第五次土拍外，前四次土拍結果均以城投底價成交，從長週期來看，這一情況甚至可以延申到2023年的第四批次土拍，無錫土拍"零溢價"成交的現象整整持續了17個月才被終結。

今年土拍情況仍然延續了上一年的"平淡"。2023年，無錫共進行8批次土地拍賣，共計成交65幅地塊，涉及經營性用地的總面積近277萬㎡，攬金約為576.92億元，全年僅有兩宗地塊溢價。

據觀點新媒體統計，今年無錫五次土拍共計出讓39宗地塊，僅兩宗溢價成交，其餘全部底價成交，總共攬金總計266.5億元，即使加上尚未舉行的6批次土地出讓中起拍總價為75.3億的11宗地，與2023年的土地出讓結果相比，今年無錫土拍在出讓數量以及拍賣價格兩方面均出現縮水。

臨近年末，隨著優質地塊的推出，長三角土拍大戲不斷上演。

11月28日，南京舉行了一場土拍，上架五宗地，其中包括主城區兩宗低密度宅地。其中，綠城中國溢價拿走了鼓樓濱江地塊，濱江集團(9.140, -0.24, -2.56%)則是今年首次走出杭州，以13.51億元拿下江北核心區G23地塊。

濱江集團是聯手南京江北新區管委會旗下的新居建設集團有限公司拿下該地塊的，這也體現了民企持續投資的一個新路徑。在11月27日和11月28日的上海土拍中，央國企聯手拿地的現象也不斷出現。

房企強強聯合投資拿地的背後，是房企風險把控與投資收縮並行的結果。今年以來，長三角是房企的重要投資區域，但近期也呈現出一些新的特點，聯合拿地便是其中之一。

協力廠商平臺資料顯示，2024年1~11月，長三角省級城市上海、南京、杭州、合肥（含下轄縣市區）共計成交土地442宗，成交總建面約2607.03萬平方米，成交總金額約3392.8億元。這一表現居各大城市群之首。

同策研究院研究總監宋紅衛指出，年底長三角主要城市的土拍呈現出幾個特徵：首先，供地誠意滿滿，很多城市推出較為核心的地塊，提高了房企的參與積極性；其次，房企拿地目的分為兩類，既有新進入核心城市首次拿地，又有補倉需求；第三，產品類型以改善需求為主，主要為核心區域及週邊低密產品；第四，拿地主體以央國企和少量優質民企為主。

房企投資策略有別

協力廠商房地產研究資料顯示，2024年1月~11月，在長三角區域拿地最多的房企是綠城中國，以366.75億元的拿地總額獲取25宗地塊。在長三角區域拿地排名第二的是濱江集團，該公司在長三角市場投資了335.64億元，但僅有15宗地，比綠城中國少了10宗地。

不過，這兩家房企新增土儲的區域分佈並不相同。

濱江集團在2024年的投資力度集中於杭州，僅在南京拿了一宗地。而綠城中國今年在上海、杭州拿地之外，還在蘇州、寧波、嘉興、合肥等城市有所佈局。

從時間點上看，不同房企的拿地節奏也不一致。雖然年末各城市推出的土地品質較好，但此前投資力度較大的房企，已在下半年放緩腳步。

9月23日，建發股份(10.060, -0.12, -1.18%)舉行半年度業績說明會，新任董事長林茂表示，建發股份堅持“以收定支、以銷定投”的拿地策略，會根據市場情況和庫存規模進行適當的補充，以保持風險在可承受範圍內。“今年下半年，如果市場需求不足，公司也可能會放緩補庫存的速度。”

總體來看，上海仍是長三角地區最具吸引力的城市。

以上海及杭州、南京、合肥等省級城市做對比，2024年1~11月，上海市土地出讓金額最高，但出讓面積是最少的，杭州出讓金額及出讓面積均排名第二，南京土地出讓金排名第三，出讓面積最大。合肥位列面積榜第三，金額榜末位。

鏡鑒諮詢創始人張宏偉指出，長三角區域幾個重點城市中，上海一二手房成交的復蘇是最快的，也最快傳導到土地市場。除上海作為一線城市的吸引力外，房企的投資額度自然也會根據樓市熱度來分配。

值得注意的是，儘管近期土拍供需兩旺，但從全年來看，長三角主要城市的土地交易熱度大概率仍會低於去年。

首先，土地出讓金有所下滑。截至11月29日，上海今年土地出讓金已達2055億元（含舊改），即便12月還有一次土拍，相比2023年的2867億元，仍然會減少近800億元；相比2022年的3731億元，則會減少1600億元左右。據好地大資料，杭州市區前11月出讓涉宅地63宗，出讓金額997.4億元，同比降幅為36.8%。今年全年，杭州土地出讓金預計僅1157.4億元，低於過去幾年的平均水準。

其次，房企投資力度出現收縮。以濱江為例，2024年1~11月，濱江集團在杭州的拿地金額為357.6億元。儘管濱江集團在11月的拿地金額有所回升，但仍比去年同期下降了34%。

強強聯合成趨勢

在長三角土地市場，由於地塊體量較大，參拍的房企主要為年內拿地排行榜排名前二十的企業。其中，“強強聯合”已成為新趨勢。

11月27日和28日，上海2024年七批次土拍中，華潤置地拿了三宗地，其中有兩宗是以聯合體形式獲得，包括與建發、金茂聯合以15.81億斬獲桃浦地塊，聯合越秀、中能建溢價40.4%斬獲新楊思地塊。

其中，在浦東新楊思地塊的競拍中，鮮少與其他房企合作的綠城中國，選擇與中國金茂聯手參與競拍，但未能斬獲。

不只在長三角，大型央國企以聯合體的姿態鏖戰土地市場，已成為近期的常態。12月2日，華潤置地、中海聯合體以總價185.12億元競得深圳新“地王”。

此外，民企與央國企聯合拿地的情況也在增多。比如，濱江集團拿到的南京G23地塊，背後的聯盟方是南京江北新區管委會旗下的新居建設集團有限公司。

有分析人士指出，一些大型地塊要求的投資金額較大，甚至高達近百億元，加上建安成本，容易造成巨額的資金沉澱。因此，通過聯合體的方式拿地，能夠提升投資的安全性。

今年以來，房企普遍業績承壓。企業一方面要滿足加大投資力度以保持市占率的發展需求，另一方面，在撬動大專案的同時保證流動性安全，也至關重要。因此，聯合拿地不失為擴張規模、控制風險的重要方式。

宋紅衛指出，與當地國企聯手拿地，也是房企擴張的一條可行路徑。以濱江獲取南京G23地塊為例，若與南京新居建設集團後續合作良好，將對濱江在南京的發展有所幫助。

梳理公開信息可見，2024年12月，長三角省級城市上海、南京、杭州、合肥（含下轄縣市區）預計還會推出93宗地塊，出讓總面積約347.21萬平方米，起拍總價約682.67億元。今年最後一個月，長三角土拍市場還會出現哪些新的變化，值得繼續關注。

12月4日，保利發展(10.110, -0.20, -1.94%)控股集團股份有限公司（下稱“保利發展”）公告披露2024年11月份銷售情況簡報。

根據公告，2024年11月單月，保利發展實現簽約面積137.99萬平方米，同比減少16.93%；簽約金額240.01億元，同比減少24.72%。

2024年1-11月，保利發展實現簽約面積1710.20萬平方米，同比減少24.25%；簽約金額3080.24億元，同比減少22.90%。

12月4日，碧桂園控股有限公司（下稱“碧桂園”）發佈了2024年11月份未經審核的營運資料。

根據公告，碧桂園在2024年11月單月共實現歸屬公司股東權益的合同銷售金額約30.1億元，歸屬公司股東權益的合同銷售建築面積約33萬平方米。

另外，應公司的要求，碧桂園的股份已自2024年4月2日上午9時正於聯交所暫停買賣。目前該公司股份將繼續暫停買賣，直至另行通知為止。

根據此前公佈的資料計算，今年1-11月，碧桂園累計實現權益合同銷售金額約437.3億元。

長實集團（01113）執行董事趙國雄接受訪問時表示，目前樓市變化大，若港府在投地政策上一成不變，將落後於形勢。若政府在土地供應方面可以多軌並行，特別是提供土地予發展商開發很重要，因為能夠支持本港經濟及社會整體發展。他預期，日後北部都會區土地亦可用不同方法處理，令發展商有更多機會參與，認為有同行提議重推勾地是其中一個可以考慮的方法。

政府將於北部都會區三個試點，試行片區開發模式，趙國雄提到，政府清楚解釋北都三個片區會如何發展，發展商可以研究是否投地及如何參與，認為每間公司可以在不同程度、角度及方位參與。他說，政府有藍圖是好事，令到市場更好知道未來十年或二十年本港的路向，並跟隨政府路線參與。

趙國雄預期明年樓價趨平穩

對於近期政府多幅土地流標，趙國雄稱，這與土地所在位置未必適合發展，或可能出價未到價有關。他直言，發展商要做「開荒牛」，需要有條件吸引發展商，若以市價釐訂位於新發展區地皮的底價，就會與市場期望有落差，但強調不是希望政府賤賣用地。他又指出，視乎批地條款及當時市況，長實每幅土地都會盡量參與競投。

談到樓市走勢，趙國雄認為，現在新盤售價已跌至成本價，再下跌空間不大，地產市道已經見底或幾乎見底，但仍然要捱一段時間。市場有不少選擇，對用家是好事，他又預料，明年樓價大升或大跌的機會都不大。

房協首個市區安置屋邨 料下季揀樓

香港房屋協會（房協）正發展多個專用安置屋邨項目，用以安置受政府清拆行動或市區重建計劃影響的合資格住戶。九龍東啟德沐縉街2號「樂啟軒」（樂啟都匯第2期）為房協首個市區專用安置屋邨，提供700伙，售價444.8萬元起，呎價10607元起，下周三（11日）開始接受合資格人士申請，暫定2025年第一季揀樓。

僅限受清拆影響住戶申請

樂啟都匯位於沐縉街2號，鄰近The Twins雙子匯及AIRSIDE。項目分為兩期發展，第1期為出租屋邨；第2期「樂啟軒」，以資助出售房屋形式推出。

「樂啟軒」樓書、價單及銷售安排昨天已上載至一手住宅物業銷售資訊網及樓盤網站。項目分成第一座及第二座，提供700伙，實用面積410至745方呎，包括2房及3房間隔。單位附設冷氣機、抽油煙機及電磁爐等基本設備。單位售價由444.8萬至961.3萬元，呎價10607至13388元，平均呎價約11900元。最平單位為第一座5樓E室，實用面積414方呎的2房戶，售價444.8萬元，呎價10744元。以最高承造九成按揭計算，首期44.48萬元可上車。

房協指出，專用安置屋邨資助出售單位的售價、編配及銷售安排，大致參考房協的資助出售房屋項目、最近期的居屋及市場情況等一籃子因素。資料顯示，房屋委員會「出售居者有其屋計劃單位2024」（居屋2024）推出的同區啟盈苑，平均呎價9230元。

「樂啟軒」下周三開始接受申請，本月23日截止申請。項目預計明年1月14日攪珠，2025年第一季揀樓，預計入伙日期為2027年第一季。是次只接受市區重建局土瓜灣盛德街/馬頭涌道發展項目的受影響業主，獲免經濟狀況審查安置安排，並通過市建局進行凍結人口調查的資格審核，及已接受由市建局提出首次收購建議的人士申請。

至於房協第一個專用安置屋邨，是元朗洪水橋/厦村新發展區的樂翹都匯第一期「樂翹軒I」，今年2月開始接受申請，6月開始揀樓，首位業主於10月底收樓。

宏安薈鳴推「公營屋富戶」折扣

私人發展商方面，宏安地產（01243）黃大仙鳴鳳街28號重建項目薈鳴，推出「富戶置其屋付款計劃」，可享30%樓價折扣。若買家為房委會或房協租戶，而且需要繳納倍半或雙倍淨租金，或已收取「遷出通知書」，可額外獲得6.8萬元特惠搬遷現金津貼。

仲量聯行發布的《香港住宅銷售市場綜述》指出，以過去一年的一手住宅成交量，推算現有一手私人住宅供應量（樓花及已落成項目未售出的單位數目），住宅市場已由2023年高峰期需時101.6個月消化新供應，回落至今年10月的78.2個月。若一手成交量能回復至每年1.8萬個單位，新供應可望於2025年12月減至58個月即可消化，接近2021年較平衡時期的水平。仲量聯行項目策略及顧問部資深董事李遠峰表示，發展商可調整施工時間表及改變項目用途，實際供應過剩的程度或較統計數字所反映更溫和。

中原地產研究部高級聯席董事楊明儀指出，CSI(住宅售價)最新報47.46點，較上周的45.87點上升1.59點。CSI回穩反彈，結束2周連跌，暫時未有向下跌穿45點好淡分界區間下限。樓市觀望氣氛仍然濃厚，二手交投持續淡靜，CSI連續3周處於50點好淡分界線之下，預示短期樓價反覆爭持，但未有調整信號。

早前CSI曾連續6周在50點水平徘徊，指數能否再度重上50點，值得密切關注。

CSI(住宅租金)報53.04點，按周升1.21點，終止5周連跌。租務淡季期間，指數仍長期企穩50點之上，未有跌穿好淡分界線，預示住宅租金繼續於高位窄幅徘徊。

商舖方面，CSI(商舖售價)報42.47點(按周大升4.16點)。CSI(商舖租金)報45.21點(按周大升8.20點)。中央政府12月1日起恢復深圳市赴香港旅遊「一簽多行」政策，加上聖誕長假將至，有望刺激本地零售消費活動，帶動商舖租售指數重返40點以上好淡分界區間，預示商舖買賣及租務市場氣氛略為改善。

*寫字樓租售指數單周顯著回落*

工廈方面，CSI(工廈售價)報43.15點(按周升3.02點)。CSI(工廈租金)報43.92點(按周升3.01點)。租售指數連續12周於40點以上反覆徘徊，但尚未突破50點水平，預示工廈買賣及租務市況出現橫行爭持。

寫字樓方面，CSI(寫字樓售價)報32.08點(按周跌4.71點)。CSI(寫字樓租金)報31.78點　(按周跌4.67點)。租售指數單周顯著回落，並連續11周處於30點以上，仍未脫離40點以下睇淡區，預示寫字樓買賣及租務市況仍然偏淡，調整持續。

香港樓價反覆下跌，早年買入樓花的業主，申請按揭時或出現估價低於成交價而要「抬錢上會」，甚至撻訂。金管局引述部分銀行表示，希望在風險可控的情況下，幫助有實際困難的用家上會，該局平衡各方面考慮後，昨天向銀行發指引，推出一次性特別安排，容許放寬樓花最高按揭貸款成數至八成，供款與入息比率（DSR）上限亦增至六成。

入息比率上限增至六成

合資格對象為2021年至2023年簽訂臨時買賣合約，並選擇建築期付款的自用樓花住宅物業，在昨日或以後申請按揭，而物業估價亦須低於成交價。相比現時監管規定，原本按揭成數上限劃一為七成，供款與入息比率上限為五成，兩者放寬後均上調10個百分點。

2021年至2023年期間的樓花交易，使用建期付款方式而在今年12月或之後收樓的個案，介乎3500至4000宗，部分會是此次特別安排的受惠者。

金管局再次提醒擬選用建期付款的準買家，樓花市值較成交價下跌，銀行會用按揭貸款申請時的估值計算貸款，批出金額將較買家原預期少，有機會導致未能額外籌措首期而帶來的相關風險，作出置業決定及選擇付款計劃前，市民必須審慎評估當中的財務風險。

簡單計算之下，假如樓花估價較成交價跌10%，金管局放寬按揭成數上限至八成，業主仍毋須面對補付大額首期差額的問題，但若跌幅擴大至15%，即使按足八成，則有可能因為估價不足而要「抬錢上會」。

金管局出招屬一次性安排

中原按揭董事總經理王美鳳指出，在特別安排下，樓花估值下跌幅度不多於12.5%，銀行按揭成數提高至八成後，買家仍可以毋須補付首期差額而完成上會。

值得留意的是，金管局一次性特別安排下，按揭成數上限八成，未包括按揭保險部分，意味着準業主可利用按保，進一步提升按揭成數。

香港多間主要銀行昨亦即時表態，會配合金管局的措施，在審慎管理風險的同時，提供不同的按揭計劃支持客戶需求。綜合市場意見，金管局適時推出特別安排，可減低「撻訂潮」出現的風險，估計可協助數以千計因樓價下跌而受影響的準業主，但按揭息率或者會較高。

王美鳳提到，樓價自2021年高位跌兩成多，2021年至2023年買入樓花並選用建期的買家，倘現時準備申請按揭上會，甚至因樓價下跌而出現估價不足，實質按揭成數下降並需增加首期差額。她續稱，金管局的特別安排可幫助樓花買家，面對估值不足仍可基於按揭成數提高而毋須補付首期差額順利上會，避免因手頭資金不足而面臨違約和撻訂風險。

樓市軟 估值低成交價逾一成

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明認為，過去3年樓價偏軟，估計較多樓花買家正面對估值較成交價低10%至15%的問題，金管局為樓花按揭貸款作出特別安排做法適時，料能協助過千名準業主更易上會，放寬供款入息比率上限亦可助買家更易通過入息審查。

星之谷行政總裁莊錦輝指出，一般申請高成數按揭（即高於監管上限的七成），需要通過銀行及按保公司估價，而按保公司估價一向都較為謹慎，批出的貸款額未必符合買家預算，特別安排下，買家只要物色到一間估價較貼近成交價的銀行，就可直接向銀行借取八成按揭，可以節省按揭保費。

銀行貸款增加亦會承受更多風險，莊錦輝相信，銀行或會透過加按息平衡風險，買家還款額料增加，惟措施同時放寬供款與入息比率上限至六成，有助買家通過銀行審批。

柏瓏I業主嘆「好過冇」

金管局昨天宣布推出一次性特別按揭貸款安排，目的為協助近年在高位以建築期付款辦法買入樓花單位的買家，順利上會並完成交易。然而，有即將面對上會問題的元朗柏瓏I業主經代理透露，措施雖然「好過冇」，但實際成效仍要視乎單位估價與成交價相差多遠，直言心情糾結，「（是否上會）仍十五、十六」。

憂差額大 糾結未能承按

在將軍澳某大型代理行任職地產代理的元朗柏瓏I業主張先生表示，在2022年中以約900萬元購入柏瓏I一個2房單位，雖然該單位現時銀行估價較買入價低約一成，但「自己本身只決定做五成按揭」，故今次金管局推出樓花住宅物業按揭貸款特別安排，對自己幫助及影響並不大。

他指身邊同事的客戶在柏瓏I首兩輪銷售時，分別以近1100萬元及約1400萬元購入一個2房及3房單位自用，並且打算承造樓價八至九成按揭，「聽同事轉述佢哋個客講，呢個措施雖然好過冇，但都要睇埋自己個單位估價跌咗幾多，要補幾多錢，如果跌得太多都係於事無補，所以佢哋之後都仲要去銀行問。」

該代理又透露，上述兩個柏瓏I業主一直非常糾結是否可以順利承造按揭，「曾經敲過不少銀行問估價，連細行都問埋，始終冇十足把握。」

事實上，近年樓市持續下行，部分在高位以建築期付款辦法買入樓花單位的買家，在上會時有機會面對單位估價下滑，而需要另行「抬錢」上會情況，變相引發撻訂風險。

評級機構惠譽表示，明年中國內地與香港收租股的經營環境持續受壓，主要是辦公市場供應過剩以及零售市道疲弱，將拖累出租率及租金收入表現。

富瑞料寫字樓空置率恐達20%

惠譽估計，該行在評發行人（rated issuers）的營運指標將會走弱，這些發行人的辦公組合續租租金調升率料錄約10%（low-teens）負增長，空置率輕微增長，租金收入則平手或錄低單位數跌幅。

此外，由於兩地零售消費疲軟，導致零售收租物業面臨續租租金調升率負增長，以及營業額租金下跌的風險。儘管如此，惠譽預測，大部分在評發行人的財務狀況維持穩定，亦相信有足夠的評級空間來抵禦潛在的投資物業估值風險。

投行富瑞同樣預計本港的零售及寫字樓市場面臨挑戰，未來兩年將踏入辦公室的完工高峰周期，2025年及2026年料分別新增330萬及220萬呎的可出租面積。

若沒有淨吸納，新增供應恐導致寫字樓空置率增至接近20%。該行目前估計明年寫字樓空置率為約15%（mid-teens），租金則繼續錄中單位數跌幅。

另外，由於香港零售市場出現結構性調整以及外滙不利影響，該行估計明年香港零售銷售保持疲軟，按年錄低單位數跌幅。

住宅方面，富瑞估算明年香港住宅樓價將會有中單位數升幅，主要是最優惠利率（P）可能在明年首季降到5厘，繼而推動按揭貸款利率返回3.25厘水平，並低於租金回報率3.65厘。該行又稱，考慮到目前新盤庫存達2.2萬伙，加上今年第四季至明年有2.6萬伙新單位需要時間消化，供應較為集中於九龍東啟德及新界，或壓制有關地區租金及樓價，遂預計位於優質地段的大眾市場單位有機會率先復甦。

富瑞傾向選擇股息率吸引及基本面穩健的公司，包括豪宅銷售強勁的信和置業（00083）、租戶組合具韌性的領展（00823）及股息率達7厘的太古地產（01972），同時看好新鴻基地產（00016）的資產及盈利復甦。不過，該行對九龍倉置業（01997）及新世界發展（00017）看法相對悲觀。

近年樓市下滑，連不少投資老手亦損手。資深物業投資者譚伯榮，繼近年三度蝕賣北角柏傲山單位後，新近再以4380萬元沽出屯門掃管笏星堤一座洋房連3個車位，賬面勁蝕2294.2萬元或34.4%，無論損手金額或蝕幅均屬屋苑歷來最傷。

據了解，上述由譚伯榮沽出的星堤池畔大道單號洋房，實用面積3367方呎，連240方呎平台、2011方呎花園及896方呎天台，曾連同3個車位以5800萬元放售，最終減至4380萬元連3個車位易手，呎價13009元。

虧損34% 屋苑歷來最傷

資料顯示，譚伯榮在2012年以6604.2萬元購入上述單位及兩個車位，2013年初再斥70萬元增持同屋苑LG層一個雙號車位，即合共以6674.2萬元入市，是次離場賬面勁蝕2294.2萬元或34.4%，蝕幅金額及幅度均超越上月大幅貶值577.1萬元或31.6%的1座高層複式戶，成為屋苑歷來最傷個案，而前述1座高層複式戶實用面積為1565方呎。

東半山大寶閣也錄得大幅蝕讓，據消息指出，一個高層B室4房戶，實用面積2465方呎，原連雙車位叫價1億元，新近降至7280萬連雙車位售出，呎價29533元。原業主2020年中以8800萬元購入上址及兩個車位，意味賬面勁蝕1520萬元，貶值17.3%。

翻查資料，藝人張智霖及相關人士2017年曾以9180萬元購入上述單位樓上高三層的A室同面積戶及一個車位，未計市值逾300萬元的車位，前述蝕讓的高層B室造價已較之低1900萬元或20.7%。

由年初起，樓市接連有好消息，包括撤辣、減息及放寬物業按揭，遠東發展 （00035） 地產總裁方文昌稱，隨着近期新盤承接力不俗，預料樓價已見底，在一手帶動下，估計來年樓價可錄5至10%升幅。

方文昌接受專訪時稱，今年樓市接連有好消息，包括政府於2月底時宣告撒辣，本港銀行於9月起，跟隨美國聯儲局首度減息，而11月亦再度降息，至於10月公布的施政報告，則劃一放寬物業按揭成數至7成，在一連串利好因素帶動下，近期新盤交投具承接力，相信樓價亦已見底。

購買力漸釋放 來年料價量升

方氏再指，估計來年樓市，一手可帶動二手物業價量回升，再加上近期住宅租金回報理想，供樓利率下降，有助吸引投資者買樓收租，估計來年整體樓市交投量轉趨平穩，樓價可有5至10%的升幅。此外，由新一份施政報告中可看出，政府所推出的新政策，將全方位推動市場，預料早前持觀望態度，並具財政實力的投資者及買家，其購買力可逐步釋放，相信明年不單止中小住宅走勢理想，豪宅市場也同樣向好。

而且現時樓價相較2021年的高峰期，已錄得約27%跌幅，假設市民薪金不變，在7成按揭下，意味其負擔能力有所提高，不單止可完善置業階梯，買家更有條件可負擔面積更大、更理想的居所，藉以改善居住環境及質素。

除此之外，政府也優化投資移民計劃，購買樓價5,000萬元或以上的豪宅，亦可計入部分投資總額中，方氏認為，此舉有助資金流入市場，刺激豪宅新盤成交量上升。

大手客趁減息 重臨一手市場

遠東發展營業及市務總經理陳富強稱，隨着銀行接連減息，大手客有重臨一手市場之勢，例如集團系內的合作盤啟德柏蔚森，就不時錄得投資者掃貨，相信該批大手買家也看好樓市前景，估計買樓投資收租情況，也會轉趨活躍。

另一方面，近年買家對住宅配套、設計的要求有所改變，要令住客更擁有幸福感。陳氏認為，集團於本港拓展項目時，也會借鏡及參考海外物業的發展經驗，或最新建築設計元素。

始終集團除了於本港擁有發展物業經驗，在海外多個國家，例如馬來西亞、新加坡、澳洲、新西蘭及英國等，均有拓展自家物業，更容易吸收海外不同樓盤的優點，以及市場最新設計走向，藉以融入在本港項目中作應用。

黃大仙薈鳴推優惠 吸公屋富戶

新地 （00016） 及會德豐地產合作的太子道西233號，昨以招標形式沽出2伙，包括16樓B室，實用面積1,039呎，屬4房雙套間隔，成交價3,014萬，呎價29,010元，屬項目成交價及呎價新高。

另一宗為16樓A單位，實用面積1,038平方呎，同樣為4房雙套間隔，以2,980萬元沽出，呎價為28,709元，該盤已沽出8伙，吸金逾2.25億元。

The YOHO Hub II 三房1370萬售

同系新地元朗The YOHO Hub II 6座極高層G室，實用面積856平方呎，屬3房連套房間隔，成交價約1,370萬元，呎價約16,006元。

此外，宏安地產 （01243） 旗下黃大仙薈鳴，昨更新價單，推出吸引公屋富戶的付款辦法，宏安地產執行董事程德韻稱，「富戶置其屋付款計劃」可獲共30%折扣，以及額外6.8萬元現金津貼折扣。

以10樓J室為例，選用全新付款計劃後，折實價降至381.1萬元，項目累售150伙，吸金逾7.2億元。

另外，華懋及港鐵 （00066） 合作的何文田瑜一，昨更新折扣優惠，推出歡度佳節優惠，買家於明年1月28日或之前購指定單位，可獲額外售價1%折扣，另外，若購入5B座10、18及20樓A室3房，可獲額外44.8萬元售價折扣。

恒地 （00012） 牽頭的啟德天瀧，昨亦沽出1伙，恒基物業代理董事及營業（二）部總經理韓家輝表示，天瀧7座10樓A室，實用面積1,002平方呎，3房間隔，成交價為3,330萬元，呎價33,234元，項目自10月中起以現樓形式推售後即沽46伙，套現約18億元。

洪水橋滙都累售516伙 套25億

泛海國際 （00129） 旗下洪水橋滙都II，連日錄得成交，最新成交包括6座9樓B08室，實用面積431平方呎，成交價462.5萬元成交，呎價10,730元，另一宗為6座2樓A07單位，實用面積433平方呎，以421.8萬元成交，呎價9,743元。

泛海執行董事關堡林表示，現時項目第2期可供銷售單位約71伙，折實入場價為336.4萬元，折實呎價由9,538元起，當中1房僅尚餘13伙待售，實用面積由297至342平方呎，項目全盤累售516伙，套現約25億元。

另外，長實 （01113） 執行董事趙國雄出席電台節目時表示，對於政府長遠土地供應，政府需要推出更多政策，藉以鼓勵及吸引發展商參與，地價方面則需作多方考慮，以市價推地難具吸引力，至於日後北部都會區推出的土地，他指出，有地產界人士提議可重推勾地制度，認為屬其中一個可考慮的方法。

對於未來樓市走勢，趙國雄認為，地產市道已經見底，應該不會再下跌，但需要捱一段時間，料明年下半年會有更明顯的起色，但樓價大升機會不大。

三級歷史建築「岫雲」 今年呎租最貴租務

租務市場雖然踏入淡季，但超豪宅租務持續湧現。市場消息透露，山頂柯士甸山道一幢逾百年的三級歷史大宅以月租50萬元租出，呎租127元。

市場消息透露，山頂柯士甸山道4號岫雲，實用面積3,937平方呎，屬於4房間隔，並連約4,000平方呎花園，外望維港景，屬於山頂罕有供應租盤，原本以月租60萬元放盤，近日獲一個本地大家庭以月租約50萬元承租，呎租約127元，屬於今年呎租最貴租務個案。

根據地產代理網頁資料顯示，岫雲於1948年入伙，樓齡約76年。不過，據維基百科資料，岫雲於1904年至1906年期間興建，大部分於二戰前興建的山頂建築物已被拆卸重建，岫雲為現時少數僅存的同期興建之住宅建築，現已被列為香港三級歷史建築。

堅尼地道8號複式 40萬租出

其次，由東亞銀行 （00023） 李國寶家族持有的中半山堅尼地道8號一個高層複式單位，實用面積3,621平方呎，屬於4房間隔，上月以月租約40萬元租出，呎租約110元。資料顯示，單位於2021年以約1.2億元內轉，以此成交價計，租金回報約4厘。

另外，尖沙咀名鑄高層複式A室，實用面積2,260平方呎，屬於3房間隔，剛以月租15萬元租出，呎租約66元。業主於2019年以9,543萬元購入，租金回報約1.9厘。

至於其他租務方面，粉嶺ONE INNOVALE 3期D座地下開放式單位，實用面積僅158平方呎，屬於開放式間隔，並連約55平方呎花園，剛以全包價1萬元租出，呎租高達63元，創區內呎租新高紀錄。資料顯示，業主於2023年以327萬元購入，租金回報約3.7厘。

再者，中原地產天水圍副區域營業董事伍耀祖表示，天水圍YOHO WEST上月初入伙至今約一個月已錄得超過30宗租賃成交，由於租盤盤缺，帶動租金上漲，整體租金較入伙初期已上升約1成。例如YOHO WEST 3B座高層B7室，實用面積441平方呎，兩房間隔，向北，月租叫價16,500元，零議價租出，創屋苑兩房租金新高，呎租約37.4元。業主於2023年12月以511.37萬元一手買入，租金回報高達約3.9厘。

中央組合拳帶動港股及投資氣氛，本港核心商區寫字樓可望重展活力，有業主趁勢推售上環中遠大廈中層全層戶，面積近2萬平方呎，可分拆出售，叫價由5,057.5萬元起，另全層意向價約3.35億元。

半層連約 可分拆售

中原（工商舖）寫字樓部高級資深分區營業董事謝立生表示，獨家代理推售為上環皇后大道中183號中遠大廈23樓全層，總面積達約19,746平方呎，意向價約3.35億元，當中約半層連租約，餘下部分將會以交吉形式出售，既適合長期投資者，也符合企業自用需求，為有意進駐核心商業區的買家提供了理想選擇，該層樓面更可以分拆形式出售，單位最細面積由2,975平方呎起，叫價由5,057.5萬元起。而其餘交吉單樓面亦招租，意向呎租約32元。

單位樓底高度約3.9米，空間感十足，並享有海景及開揚景觀；至於內籠設計方正實用，並附帶租約出售的部分，為投資者提供穩定的租金回報。而交吉出售的部分則方便自用買家按企業需求進行個性化裝修。

中遠大廈為52層高的商業大廈，地下至7樓為停車場，9樓至52樓則為寫字樓，大廈以典雅的建築設計和完善的設施吸引了眾多國際企業進駐，提升了整體物業的吸引力。

呎價較高峰跌24% 具吸引力

謝氏續稱，中遠大廈為中上環區核心著名甲級商廈，交通便利，除了鄰近港鐵上環站出口外，港澳碼頭更能無縫連接，為企業提供了高效跨境商務往來便利。現時大廈租戶及用戶包括中遠海運、瀘州老窖、市區重建局、長江證券融資、加多寶及外國駐港總領事館等。

據市場資料顯示，在過去3年間，中遠大廈成交呎價普遍於21,000元或以上，高見22,500元，而現正放售的單位，每呎叫價呎約17,000元，較高峰期時差幅達逾24%，屬吸引叫價。隨着投資氣氛持續升溫，區內商業氛圍日益濃厚，租金及物業價值逐漸攀升，而中遠大廈作為上環著名甲級商廈，其地理位置優越，配套設施完善，投資價值更趨可觀，相信會吸引眾多企業及投資者的垂青。

宏安旗下黃大仙單幢式新盤薈鳴，發展商昨日更新價單，推出全新「富戶置其屋付款計劃」，折扣率最高達30%，發展商直言是回應政府的公屋富戶政策。

額外獲搬遷特恵津貼

宏安地產執行董事程德韻表示，項目推出至今已錄150宗，涉及金額達7.23億，當中78宗採用「置業階梯共享付款計劃」，即買家為「特選公屋買家」、「2023年資助出售房屋申請者」或「市區更新住戶」。隨着項目接近預計的關鍵日期及更積極回應社會不同房屋需求，因此更新價單及推出全新「富戶置其屋付款計劃」。

宏安地產營業及市務助理總經理陳永盟補充，顧名思義新付款計劃是回應政府公屋住戶資助政策及維護公屋資源的合理分配政策（富戶政策），又說買家若採用上述付款計劃，可享27%折扣優惠，連同3%從價印花稅折扣，總折扣合共達30%。若買家為「特選富戶買家」，能額外獲得特恵搬遷現金6.8萬。

以10樓J室為例，單位面積200方呎，開放式間隔，價單定價554.1萬，價單呎價27705元。若選用建築期付款計劃，可享最高25%優惠，折實後售價415.6萬，折實呎價20780元；如買家符合條件可採用「富戶置其屋付款計劃」，連同現金津貼在內，折實後售價為381.1萬，入市支出比前者少約34.5萬。

地產代理監管局行政總裁韓婉萍將於今年年底離任，她說最難忘是推動一手住宅物業銷售約章。對於地產代理人數連跌7個月，她認為屬於自然淘汰，又指雖然人數減少會影響該局收入，但暫時未有加地產代理牌費打算。

代理人數跌屬自然淘汰

服務地監局逾19年，韓婉萍表示，任職期間設立的目標都已經完成，現時適合休息一下，重新尋找自己未來的方向，善用多年所得的經驗。

回顧任內較難忘的是與發展商合作，制訂一手住宅物業銷售約章。當時，新盤售樓處及周邊的秩序遭人詬病，韓婉萍指當時想到可從發展商方面入手，由源頭減少不當行為，故該局人員四出游說發展商協助，終與多間發展商達成共識，制訂一手銷售約章，加重罰則以改善不當行為。
韓婉萍：難忘推一手銷售約章

韓婉萍又指，地監局在2022至2023年期間，隨機抽查網上廣告1300多次，違規個案只佔約3.5%，包括一些疏忽輸入錯誤資料的個案，情況可謂受控。除此之外，成功在眾多公營機構置業手續及規則下，買入位於柴灣的寫字樓，都是她任內深刻回憶之一。

儘管違規情況受控，近年投訴個案亦有回落趨勢，惟韓婉萍直指，市場對行業印象仍屬負面，需繼續進行形象工程，因此開始研究向代理推出持續專業進修計劃。該局將於明年1月1日實施「第一階段的強制性持續專業進修計劃」，這是該局未來還可多加努力協助代理的方向。

對於代理人數連跌7個月，韓婉萍坦言未必是壞事，適應不到的從業員選擇離開，屬於自然淘汰，始終現時的樓市環境未必可支持每位代理都能開單。雖然人數減少會影響該局收入，但暫時未有計劃增加地產代理牌費。

監管局主席蕭澤宇指出，韓婉萍服務監管局逾19年，期間協助當局與代理間的關係改善，從過去的對立關係改善為現時的合作關係，令行業生態變得健康。

踏入12月份節日氣氛濃，新盤稍回歸平靜，仍有全新盤部署推售，其中樂風集團位於太子基隆街項目積極部署搶灘，發展商今日將為項目命名，料日內上載樓書，部署月內推售。月內有機會推售還有新地旗下啟德天璽．海第2A期，兩盤共提供約183伙。

樂風集團今年年初推售旺角洗衣街項目Elize PARK，並取得不俗銷情，項目僅提供52伙，迄今已售出逾30伙，套現逾2.47億，銷情不俗，基隆街項目將為集團今年推售的第2個全新項目。

共涉逾180伙

發展商今日將為項目進行命名，據了解，項目樓書已準備就緒，預計日內將上載，將於月內進行發售。項目位於基隆街1號，提供140伙，戶型較Elize PARK更多元化。

或以招標方式發售

新地啟德天璽．海自推出標售以來，迄今已售出逾60伙，套現超過39億。項目第2A期早前已獲批售樓紙，共提供43伙，即項目的第7座，主力提供面積1000方呎以上3及4房。發展商早前透露，項目積極部署，或於月內上樓書及推出單位以招標方式發售。

位於承豐道26號的天璽．海分3期發展，共提供439伙，已推出的第1期項目規模最大，提供256伙，面積541至4608方呎，涵蓋2房至5房間隔，主打4房戶佔項目達78%。現時售出逾60伙中，位於5座27及28樓複式戶於今年4月以逾2.3億售出，呎價高達7.3萬。項目最後一期為2B期，提供140伙，現時仍待批售樓紙。

九建旗下位於西營盤項目，早前已命名為半山名滙，曾透露於第4季推售，項目屬舊契重建，不受預售樓花條例限制，有機會成為「黑馬」隨時推售。項目提供111伙，主攻1房及2房戶，全盤只有頂層1個特色戶。