達麗（6177）總經理李堯芳昨（10）日表示，目前公司在手土地庫存量達2.2萬坪以上，推案能見度可達十年，未來目標每年推出200億元的案量。

達麗昨日召開法說會，由李堯芳親自主持，他表示，央行919打房後，市場的確明顯感受買氣下滑，但這一波主要打到體質不好的建商，對市場來說反而是好事。

整體而言，在成本考量下，房價下修有難度，預期會是「量縮價穩」格局，未來公司仍將持續積極布建全台建案，並朝多元化開發模式，對市場是樂觀看待。

至於近期銷售狀況，雖然買氣有下滑，但多數客戶都是在觀望，預期市場適應一陣子後，大家發現「不會降價」，剛性買氣就會陸續歸隊。

完工量方面，李堯芳表示，達麗今年有兩大案完工入帳，完工量約115.5億元。


達麗法說會 持續布建全台建案、朝多元化開發 估市場「量縮價穩」

達麗（6177）10日召開法說會，達麗總經理李堯芳表示，央行919打房後，市場的確明顯感受買氣下滑，但這一波主要打到體質不好的建商，對市場來說反而是好事，整體而言，在成本考量下，房價下修有難度，預期會是「量縮價穩」格局，未來公司仍將持續積極布建全台建案，並朝多元化開發模式，對市場是樂觀看待。

李堯芳表示，目前公司在手土地庫存量達2.2萬坪以上，推案能見度可達10年，未來目標每年推出200億元的案量。至於近期銷售狀況，雖然買氣有下滑，但多數客戶都是在觀望，預期市場適應一陣子後，大家發現「不會降價」，剛性買氣就會陸續歸隊。

完工量方面，達麗今年有兩大案完工入帳，完工量約115.5億元，明年預計也有兩大案可完工，包括達麗天蒔與達麗世界仁，其中一案已完銷，另一案銷售7成以上，合計完工量逾120億元，2026年則有四大案可完工交屋，完工量達205億元，2027年完工量約138億元，2028年完工量則有約275億元。

李堯芳表示，目前工程進度都還算順利，且公司有甲級營造廠寶信營造，在成本上管控得宜，且較有優勢，規模及施工都有一定實績，未來營運動能相當穩健。

展望未來，李堯芳表示，公司將積極朝多元化土地開發模式，包括捷運聯開、都更危老、地上權及廠辦興建等都會參與，另，手上庫存土地多具備交通及產業優勢，並不擔心受景氣影響。整體而言，目前房價還沒有跌，後續觀察建物買賣棟數有沒有下滑，公司對房市沒有那麼悲觀，未來推案也會以首購換屋、剛性需求的中小坪數規劃及軌道產業經濟相關區域為主。

捍衛市民權益！台中市地政局10日表示，新國開發有限公司取得七期惠國段兩筆抵費地設定地上權案，並開發「新國自在」商場及市政路「星期五」美式餐廳，契約已於去年屆滿卻未依約還地，地政局已提起訴訟，要求儘速依約還地。

台中市政府為促進西屯區惠國段60、65地號等2筆抵費地活化利用，於民國92年與新國開發有限公司簽約設定地上權，由公司開發商場使用，合約已於去年12月4日到期，須拆除建物歸還土地。

針對業者經多次函告仍未依約執行，市府為捍衛公權力已提訴訟；另為避免影響承租商家，台中市地政局副局長劉正倫今日率隊前往放置告示，呼籲業者儘速依約還地。

劉正倫表示，位於市政北一路及文心路口轉角的新國自在商場，以及市政路上的星期五美式餐廳，座落於台中市第七期市地重劃區西屯區惠國段60、65地號等2筆抵費地。

該2筆抵費地於92年辦理招標設定地上權，由新國開發有限公司(簽約時原名為新國營造工程有限公司)得標，由市府與該公司簽訂契約書，地上權存續期間自民國92年12月5日起至112年12月4日止，共計20年。

劉正倫指出，契約書已明確約定，地上權存續期間不得以任何理由要求延長，市府自112年8月起已多次函知新國開發應依契約約定，於地上權契約到期後辦理地上權塗銷登記，並拆除建物返還土地，但新國開發拒絕依契約辦理，市府已提起訴訟，力爭公權行使。

地政局說明，新國自在商場與星期五美式餐廳為新國開發未依約拆除的地上建物，目前仍有眾多商家持續營運，地政局已委任律師寄送存證信函通知各商家，卻均遭該公司退回；且該公司仍有招攬新商家入駐情形，為免影響商家權益，市府今日於惠國段60、65地號等2筆土地上放置告示牌，以周知現有及潛在的承租商家。

地政局強調，此案地上權存續期間已屆期消滅，請新國開發依契約約定辦理地上權塗銷登記，並拆除建物返還土地，也提醒承租商家儘速自惠國段60、65地號等2筆土地上建物遷出，以免影響自身權益。

根據實價登錄資訊統計，2024年截至目前為止，台中在本年度內簽約又解約的預售屋交易達77件，其中24件、超過三成在央行第3季理監事會議後解約。

值得注意的是，第七波信用管制後的解約案件中，平均每坪成交價較今年預售屋均價高約二成，平均總價更比今年的預售屋整體平均多了超過30%，凸顯解約買家似乎多因買貴而反悔。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，目前預售屋實價資訊僅揭露至10月，也就是說，今年的預售屋解約案件，逾3成發生在第七波信用管制後的1個月內，說明政策對市場氣氛的干擾顯著，而隨著資料陸續公開，解約案件數還將續增，解約潮持續醞釀中。

張旭嵐觀察，今年解約的預售物件，從簽約到解約，平均約77天，大約為兩個半月，不排除是看到實價揭露後，和同社區其他買家比起來，買價偏高，加上央行祭出限貸令，擔心後市不樂觀，因此反悔解約。

張旭嵐分析，台中市在限貸令後的解約案件，不論單價還是總價，均價都超過預售屋平均價格15%以上，甚至高達三成，在買貴的損失高於違約的情況下，消費者更堅定想解約的念頭。


買貴後悔！台中預售屋解約增
實登顯示，今年內簽約又解約達77件，其中24件於央行919打炒房之後
工商時報

台中預售屋買家買貴後悔了？根據實價登錄資訊，台中在今年內簽約又解約的預售屋交易達77件，其中24件於中央銀行第三季理監事會議後解約，且第七波信用管制後的解約案件，平均單價較今年預售屋均價高約2成，平均總價更比今年的預售屋整體平均多出30％，突顯解約買家，多因買貴而反悔。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，目前預售屋實價資訊僅揭露至10月，也就是說，今年的預售屋解約案件，逾3成發生在第七波信用管制後的一個月內，說明政策對市場氣氛的干擾顯著，而隨著資料陸續公開，解約案件數還將續增，解約潮持續醞釀中。

觀察今年以來解約的預售物件，從簽約到解約平均約77天，大約為兩個半月，不排除是看到實價揭露後，和同社區其他買家比起來買價偏高，加上央行祭出史上最嚴厲的限貸令，擔心後市不樂觀，因此反悔解約。

張旭嵐指出，預售屋契約的違約條款，多半會約定除非發生無法歸責於買賣雙方的特殊情況，否則任何一方主動要求解約，需賠付最高15％的違約金，所以對買方而言，若取得價格與市場行情差距不大，通常不會貿然解約；而台中在限貸令後的解約案件，不論買進的單價還是總價，均價都超過預售屋平均價格15％以上，甚至高達3成，在買貴的損失高於違約的情況下，消費者更堅定想解約的念頭。

觀察央行919出重手打炒房之後，台中的解約案件平均總價達2,616.3萬元，較整體預售屋交易的1,984.3萬元、多632萬元，價差幅度達3成，顯示打炒房後，中高總價物件的解約量大增。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，打炒房後的解約案件，以三類型的交易為主。首先是「中坪數換屋宅」，因換屋族爭取高成數貸款附有但書，不利換屋規劃，使換屋族暫時退場；其次是「大坪數豪宅」，由於貸款上限下修到僅剩3成，壓縮資金彈性，使買家打退堂鼓；第三為「蛋白高價宅」，部分外圍蛋白區機能仍待發展，但房價已提前反應，後續漲幅相對有限，也讓蛋白區高價宅的買家選擇解約淡出。

據實價登錄網資料顯示，六都坪數20坪至40坪、總價千萬元內的預售屋交易量前10名行政區。雙北市僅剩淡水最有機會，台中市、桃園市、台南市都需要到蛋白區尋覓，高雄市則還有市中心可選。

雙北地區做為全國首善之區，房價居高不下，近年來雙北市房價持續攀升，民眾想要以總價千萬元入手二、三房的預售屋越來越困難。

永慶房屋研展中心副理陳金萍分析，淡水區地理位置距離市中心較遠，房價相對市中心便宜，再加上開發素地面積廣大，讓淡水地區仍有不少價格親民的預售屋產品。

陳金萍表示，對想要以總價千萬元入手二至三房新屋的民眾來說，淡水區最有機會找到適合的物件。不過淡水區總價千萬元以下的預售住宅中，目前平均成交總價已高達915萬元、為榜上最高，未來總價千萬元內的淡水預售大樓恐怕也會越來越少。

據實價登錄網最新資料顯示，全國交易前10名總價千萬元之二、三房行政區預售屋中，雙北市僅剩下淡水區仍有較大的交易量；桃園市有大園、觀音、楊梅上榜。台中市僅有梧棲區，而台南市則僅有安南區，這些區域皆位於該直轄市的蛋白區。

陳金萍指出，這些行政區位置都在相對偏遠的區域，且建設仍在發展中，因此大多房價都較為便宜。而這些區域的房市交易量，大多受到工業區、科技園區和新興重劃區的影響而帶動。

不同於其他都會區，高雄市在市中心地區仍有機會以總價千萬元預算購入二至三房的預售住宅。

陳金萍表示，入榜的鳳山區和三民區皆位於市中心，且生活機能成熟，都有捷運線行經。由於高雄市的土地取得成本相對較低，加上基期也偏低，民眾可以在市區內找到總價千萬元以內的二至三房預售住宅，對預算有限的消費者而言無疑是個福音。

另外，楠梓區和橋頭區距離市中心相對較遠，這兩區則受惠於科技廊帶的發展，加上科技業設廠的利多效應，激發強勁的居住需求，也帶動區域的預售屋交易。未來楠梓和橋頭區的科技產業若持續蓬勃發展，房價仍有可能持續上漲。

宜蘭羅東商圈寸土寸金，鎮公所前有一塊位處商圈中的「機關用地」，每到選舉就被拿出來討論，外傳最近以驚人天價被台北人買走。根據這兩天最新的土地買賣實價登錄，證實10月30日確有交易紀錄，每坪交易價格48萬多，總價3億450萬元成交，遠超過機關用地的行情價。

這塊地以前是公車客運羅東總站，私人土地被編定為機關用途，通常沒人愛買。但因土地位於鎮公所前方，前後幾任羅東鎮長都有意透過徵收取得這筆土地，但地主惜售，要不然就是被民間以高價買走。

629坪土地隔著興東路，面對中山公園與羅東夜市，目前地上建築物出租店面，後方是停車場，雖是被編定為機關用地，但因位處商圈，近年來一再有人建議變更為商業區，一旦變更成功每坪至少百萬元起跳，以夜市民權路的店鋪為例，每坪約150萬元行情。

上個月地方盛傳，土地已被台北人以高價買走，但無人能證實。最近這兩天的實價登錄確實有交易，土地面積2080平方公尺（629.2坪），10月30日以總價3億450萬元成交，換算成每坪價格約48萬4千元。

若以羅東鎮公所機關用地的公告現值，每坪33萬6千元做比較，如此交易確是高於機關用地的行情價格。

不過，同時也發現這塊土地距離上次的買賣交易時間已經11年，上次交易是102年7月，每坪約36萬元，總價2億3千萬元易手；換言之，相隔11年，每坪價格成長約11萬元，總價多出7千多萬元算是合理的獲利範圍。

最近羅東鎮公所是否原地重建或異地遷建？爭議未休，引起地方關注。有人主張鎮公所遷走後，透過都市計畫通盤檢討，把土地一併變更為商業區；但根據都市規劃內行人士認為，當地行政機關除了羅東鎮公所，還有羅東衛生所、羅東地政事務所等，事涉廣泛，都市計畫通盤檢討變更土地由鎮公所提出後送內政部確定，得花不少時間。

家庭結構改變，加上近年持有稅、交易稅等稅制變革導致設籍分戶需求大增，今年全台戶數成長數量驚人，前10月戶數較去年底增加18.4萬戶，達到942.5萬戶，今年新增戶數寫下近28年的單年新高紀錄。

全台人口自2020年起進入負成長階段，今年以來全台人口亦減少近2萬人，結婚對數近年也維持在每年約12萬對左右低檔，不過近二年來全台新增戶數明顯飆高。

根據內政部統計顯示，2001～2012年間每年戶數增加穩定約在10～15萬戶之間，隨著人口增幅趨緩，2013～2022年每年戶數增加降至10萬戶以下，2021年更僅低至7.2萬戶，不過去年大幅提高至15.1萬戶，推測應與疫後海外民眾返台恢復戶籍有關，而今年戶量仍大幅增加，前十月增加18.4萬戶，目前全台人口數與十年前的2014年時相近，不過全台戶數卻大增百萬戶。

以區域來看，今年戶數增加最多的是新北市，今年以來增加3.7萬戶，台中市增加3.4萬戶，桃園市增加2.8萬戶，這些區域都是這幾年的推案熱區，隨著建案進入完工交屋高峰期，設籍戶數也跟著增加，此外，台南市增加1.4萬戶，高雄市增加1.8萬戶，台北市僅增加5,700戶。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，近二年戶數大增，除了一般婚後分戶需求外，近年交屋量體大，不少不動產持有稅與交易稅要適用優惠稅率都有設籍條件，在節稅考量下分戶需求增加。

如房屋稅若要適用自住住家用房屋優惠稅率，房屋不得作為出租或營業用途，且供本人、配偶或直系親屬實際居住使用外，並須有本人、配偶或直系親屬任一人於該屋辦竣戶籍登記等，尤其新房屋房屋稅特別貴，交屋後多會設籍節稅，另外如房地合一稅要使用400萬免稅條件，也被需綁定連續設籍滿六年的規定，稅制改變也會導致分戶設籍狀況更為積極。

大安區指標豪宅「和平大苑」又有最新交易紀錄。今年3月低樓層戶別總成交價約2.18億元、每坪147.5萬元，共170.28坪，由自然人買下。只不過對照同樓層的歷史交易紀錄，隔壁戶在2018年成交單價約120萬元，這次交易每坪貴了30萬，相隔六年，想跟周董當鄰居，入住門檻高22.5%。

「和平大苑」位於和平東路和金山南路口，在師大正對面，鄰近捷運站商圈，擁有濃厚文教氣息，周邊機能相當豐富，而周杰倫就是頂樓住戶，擁有360度景觀，可將台北市區盡收眼底，當時入手總價達6.6億元。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，「和平大苑」也是台北有名的兩百萬俱樂部成員，不過因為共有38層樓，高低樓層價差較大，35樓以上成交單價皆破200萬元，而低樓層戶單價約落在145萬元左右。若不考慮景觀，在享受精華路段、便利性、及社區品質前提下，低樓層價格相對實惠。

根據統計，近兩年台北億元豪宅交易狀況有上揚趨勢，去年均價135.8萬元，今年則150.6萬元，略呈漲1成。

張旭嵐分析，豪宅市場有三大趨勢，首先「喜新厭舊」，由於囤房稅2.0在今年7月上路，不少建商趕在新制上路前出清手中餘屋。其次為「自然人購屋」，平均地權條例修法後，法人購屋限制多，因此今年豪宅交易少見法人蹤影。最後是「豪宅中坪化」，由於家庭人口減少，、大型基地難尋及貸款成數降低的情況下，新豪宅的規劃坪數從早年的百坪起跳，朝50~80坪的中坪數調整，單價也因坪數精簡而提高。

政府曾於2010年推出「合宜住宅」政策，新北市橋區浮州合宜宅為首案，禁售期10年，另有禁售期5年的桃園市龜山區A7合宜宅，由於中籤率低，又被稱為「樂透宅」。其中浮洲合宜宅即將於明年解禁，當年最高單價僅19.5萬元，專家估如今市值超過1倍以上，但鑒於整體市況，開價若高於45萬元恐難脫手。

為解決高房價問題，內政部營建署（現為國土署）於2010年推出「合宜住宅」政策，釋出國有地讓建商低價承購後銷售，推出時採預告登記限制一定期間不得出售、出典、贈與、交換或信託移轉予他人，A7合宜宅為5年，每坪售價平均15萬元；浮洲合宜住宅則是10年，每坪最高單價19.5萬元，即將於2025年上半年解禁。

由於爆發弊案，後來政府不再推「合宜住宅」，改推只租不賣的社會住宅，然而近年仍屢傳「假債權、真買賣」手法來破解閉鎖期，透過流入法拍市場承接後，再以高於承購價的價格買賣套利，共遭起訴逾百人，內政部也為防堵弊端，依原價85%買回後轉做社宅使用。

由於較早於2021年解禁的A7合宜宅，房價都有5成以上的漲幅，市場無不期待明年浮洲合宜宅解禁後的轉手獲利價值。該案2011年由日勝生得標，2018年交屋，共計4455戶，其中約4000戶以最高19.5萬元銷售，剩餘則轉作只租不售的社會住宅，目前仍有1樓店面、微型商辦、庭園戶等餘屋，以「發現之旅2樂林森活」銷售中。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中指出，浮洲合宜宅明年閉鎖期陸續到期後，預期會有大量轉手潮出現，當年價碼才19萬元上下，如今浮洲地區的大樓華廈成交價格都從每坪35萬元起跳了，估計基本上增值都超過1倍。

不過陳定中認為，解禁後的市況仍受整體景氣影響，不過畢竟屋主取得成本低，「只要轉售價格落在3字頭，在板橋十分難得，轉手的難度就不會太高；45萬元以下還算可以順順賣，但若屋主開價到45萬元以上，恐怕會鴨子划水難賣很多。」

新竹高鐵站「高鐵專二」聯發科以設定地上權取得開發案，1月動工興建「聯發科技新竹高鐵辦公大樓」，預計2027年完工，將進駐3000名員工，宏匯竹高公司也取得「高鐵專一」開發權，3月宣布將興建兩棟200公尺高的雙子星尖塔大樓，塑造「新竹未來之心」新地標，一時高鐵特定區房價飆漲，傳出每坪破90萬元，縣府地政處查核若有炒作情事將重罰發布訊息的仲介業者。

新竹縣府地政處長古瓊漢指出，近來有房仲業者透過媒體發布訊息，稱竹北高鐵區成交1坪99.5萬元，有2個社區每坪突破90萬元，立即查證後剔除特殊交易案例，發現所謂破90萬元是不完整的片面資訊。

古瓊漢說明，經查證高鐵區的惠宇謙和社區建案今年成交僅1筆，竹科匯社區建案成交13筆，扣除車位後計算單價，平均成交價格71.59萬元，60萬元以下為2筆，60萬元至69萬元為3筆，70萬元至79萬元為6筆。

古瓊漢指業者常以扣除車位方式計算單價，讓其餘建物面積單價提高，查證該社區僅2筆單價高於90萬元，遠高於113年度其他戶別成交價格，依市場交易習慣可能為特定戶型，如露台戶或挑高夾層戶、附帶裝潢或傢俱等特殊交易，業者所謂單價破90萬元，顯然是不完整的片面資訊。

古瓊漢說，媒體報導破90萬元的相關交易資訊，縣府已就實價登錄個案及報導內容進行查核，並通知發布資料的房仲業者陳述意見，如涉有登載不實或發布不實資訊炒作房價情事，將依《平均地權條例》規定裁處100萬元以上5000萬元以下罰鍰，以維護不動產交易市場秩序。

縣府呼籲民眾在蒐集、比較房地產交易資訊時，最好盡可能蒐集類似條件標的案例進行篩選，多方查證是否有特殊交易等情形，以免被特定交易個案誤導，做出錯誤判斷。

隨著房價漲幅大，這幾年小宅產品相當多，小2房與小3房相當夯，「小宅化」也出現向外擴張跡象。觀察實價登錄彙整台北市及新北市這五年坪數減少最多的前五名行政區。其中，新北市平均坪數減少最多的是五股區，平均坪數減少約7.9坪，平均單價則上漲了44.7％。住展雜誌企研室總監陳炳辰表示，五股之前因投資氛圍重而推升房價，如今房市走冷，無法在價格上再過分期待。

新北市五股區從2020年的44.0坪縮減至2024年的36.1坪，減少約7.9坪，但房價在五年間平均單價從2字頭升至3字頭，漲幅高達44.7％。五股過去一直被視為新北市的「房價凹陷區」，然而隨著洲子洋重劃區發展的逐漸到位，加上五泰輕軌的交通願景，為區域房市增添柴火。

除了在地客外，也磁吸了不少雙北的首購族、小資族進駐，購屋需求穩定，帶動房價上揚，但在薪資增加幅度追不上房價上漲速度的狀況下，民眾只能紛紛轉往坪數較小的住宅產品，使得購屋坪數明顯縮減。

住展雜誌企研室總監陳炳辰指出，五股區因與蘆洲、泰山的比價效益，吸引不少低總投資、首購自住客，因此便會加以帶動小宅趨勢，且要是合併觀察近年的新案狀態將更為明顯，不只洲子洋重劃區，也會擴及到舊市區，而出於量體增長與小宅換算單價較高，也呈現價增趨勢。

陳炳辰分析，但也代表換屋族群則相對不易青睞，得觀察區域發展是否因為交通機能改善有所提升，也要留意因為大環境走冷，將干擾五股區這類二線地帶買氣，尤其之前因投資氛圍過重而拉升房價，都無法在價格上再過分期待。

12月9日，招商蛇口（001979.SZ）披露前11個月的銷售情況。

公告顯示，11月招商蛇口實現簽約銷售面積82.74萬平方米，實現簽約銷售金額215.92億元。

2024年前11個月，招商蛇口累計實現簽約銷售面積816.95萬平方米，累計實現簽約銷售金額1890.63億元。

拿地方面，11月份招商蛇口總計斥資約7.17億元獲得兩宗地塊。


另外，11月26日，杭州鏵璟置業有限公司35%股權在北京產權交易所掛牌，轉讓底價15.08億元，轉讓方為杭州招雅企業管理有限公司。

杭州鏵璟置業有限公司成立於2019年8月9日，註冊資本43億元，經營範圍包括房地產開發、物業管理、自有房屋租賃、房地產仲介服務等。公司由杭州鏵泓置業有限公司持股65%，轉讓方杭州招雅企業管理有限公司持股35%。

杭州鏵泓置業有限公司為華髮股份旗下公司，而杭州招雅企業管理有限公司由招商蛇口和雅戈爾置業分別持股66%和34%。

杭州鏵璟置業有限公司的主要財務指標顯示，截至9月30日，公司資產總計43.08億元，負債總計49.24萬元，所有者權益約43億元。目前公司尚無營收。

2019年12月31日，杭州鏵璟置業有限公司以底價38.54億元摘得紹興鏡湖新區湖東2號地塊，該地塊位於鏡湖核心區，規劃用地面積58837.8平方米，地上總建築面積176455.65平方米，地下總建築面積78800平方米。

融創房地產集團二次境內債券展期部分結果出爐。

12月10日，融創房地產集團宣佈，“H6融地01”和“H0融創03”兩隻債券已率先通過重組表決，另外八隻債券還有兩周投票時間，將於12月23日最終迎來十隻債券整體重組投票結果。

境內方面，融創第一輪化債方式是整體展期，方案2022年底通過，160億元的境內債加權平均展期3.51年，此後又按照調整後的安排在2023年兌付6.31億元。境外方面，融創境外重組方案2023年11月生效，主要涉及債轉股、票據置換等。

2024年6月，融創將本應在6、9月兌付的境內債本息兌付時間延後到年底，為境內債的整體重組做準備。11月，融創正式公佈了境內債整體重組方案。

目前出險房企化解境內債風險，主要通過債務展期、債務重組、破產重整、逆向混改等方式。其中房企使用最普遍的，就是展期和重組，而重組對化債的有效性更強、更能根本上解決風險，保存持續經營能力，也是最值得研究的一種化險方式。

有分析人士稱，債務展期本質上只是短期拖延時間，但在目前的市場環境下，公司背負高峰期的債務規模根本難以為繼，因此展期對公司邁入正軌起不到實質作用。而公司一旦經過多次展期，債權人對公司也會失去信任。強行進行展期的後果是，公司未有實際好轉跡象，債權人無法忍受沒有明確時間的兌付方案和無盡的等待，債券價值被損害，資本市場沒有流動性，反而會進入更惡性的迴圈。

融創境內公開債合計154億元，重組方案包括“削債、轉股、展期、降息”組合拳，提供了包括現金要約收購、債轉股票或者股票經濟收益權兌付、以資抵債、留債展期四個選項，削債比例超過50%。

知情人士透露，區別於境外債務重組可以通過Scheme of Arrangement（協議安排）整體打包一起談，境內債重組只能逐筆談、逐筆投票。因而，境內公開債整體重組的難度更大、流程更複雜。以融創境內債重組為例，目前十筆公開債存續金額一共154.11億元，債權人眾多，並且涵蓋個人、私募、銀行、信託等多個類型，提供一個讓所有債權人滿意的方案是非常難的。融創在方案設計上公平對待所有債權人，提供了現金要約、債轉股、以資抵債、留債展期四個選項，債權人可以根據自己的持債成本、退出訴求，靈活選擇。並且，融創在現金要約部分，收購價從最初15%調至20%，留債展期部分更早做選項的債權人可以拿到1%本金及對應利息。以多手段削債+長展期為核心目標，融創的境內債債務重組方案一旦通過，能給公司經營恢復留出空間。

資料顯示，保交樓方面，融創在2023年完成31萬套交付的情況下，目前正在繼續攻堅克難，年度衝刺16萬套，在完成今年的交付任務後，明年壓力會有所釋緩。

海澱區復興路40號院是典型的“雙老”社區，樓齡老，老年人口占比近40%，就餐不方便、買菜跑太遠，不少老人都為居家養老犯愁。如何讓老人不出大院就享受到養老服務？屬地永定路街道決定鼓勵物業跨界開展大院式養老。老物業服務社區幾十年，熟悉居民情況是其先天優勢，可隔行如隔山，“物業＋養老”怎樣開展起來，怎樣實現持續運營，怎樣提供居民滿意的服務，都是擺在屬地及物業面前的難題。記者實地探訪發現，經過不斷摸索、調整和完善，如今物業不僅建起社區食堂，還在社區裡開設了超市、副食站，提供家政、送醫等一系列服務，頗受老人歡迎。

老人在社區果蔬站採購。

副食站受居民歡迎。

現場

“三站一堂”客流不斷

12月9日記者來到復興路40號院，一進社區西門就發現路邊十分熱鬧，多位居民正聚在一家副食站的售賣窗口前，玻璃窗內擺放著琳琅滿目的熟食。“我最愛吃這兒的醬牛肉和豬蹄，肉做得香爛入味，而且比外邊賣的還便宜。”年近80歲的王女士買完熟食，又到對面的果蔬站買了些蔥薑。果蔬站面積只有約90平方米，麻雀雖小五臟俱全，瓜果蔬菜、蔥薑大料、油鹽醬醋、日常用品等擺得滿滿當當。記者在果蔬站停留的十幾分鐘裡，前來購物的居民絡繹不絕。店員說，老人購物還可以刷養老助殘卡，享受折扣。

果蔬站與副食站的旁邊，就是社區裡的社區食堂。剛到中午11點，就有老人陸續前來就餐，還有不少老人拎著飯盒打包帶回家。記者注意到，食堂專門蒸了兩款米飯，一款偏硬有嚼勁，一款更加軟爛，每當有老人來盛飯時，工作人員就會詢問想吃哪一種。

再往社區裡走，還有一間便民站，裡邊掛著愛心助老服務內容及價格表，列出了上門理髮助浴、陪同就診、入戶照料、家政保潔等40多項養老服務。

社區黨委書記劉梓婷告訴記者，這些副食站、便民站、果蔬站、社區食堂是社區裡頗受大家歡迎的“三站一堂”，社區食堂每天的就餐人數達到300多位，副食站和果蔬站的日均客流量也都有二三百人次。居民張女士說，自從“三站一堂”開起來，老人不出大院就能享受各項養老服務。“不過，提供這些服務的並不是專業養老機構。而是我們社區的老物業！”

緣起

“雙老”社區養老需求迫切

復興路40號院始建於1986年，是中國鐵建(9.410, 0.00, 0.00%)的家屬大院，也是典型的“雙老”社區。現有常住居民3188戶，約1.2萬人，其中60歲以上老人3986位，80歲以上老人539位，90歲以上老人82位。老人對居家養老的需求十分迫切。

居民李先生在大院裡住了近40年。他說，院裡的居民樓是陸陸續續建起來的，有些樓房建得早，在設計上與現在的居民樓有很大不同。“比如我家那棟樓，雖說有電梯，可電梯只在3層以上停，而且停在半層。我住在5樓，得先坐電梯到4層半，再走樓梯上半層。”年輕時他並未覺得有多大影響，可隨著年紀越來越大，問題逐漸凸顯。“三站一堂”開設前，買菜購物得去社區外邊的超市，一來一回路上就得走二十多分鐘，夏天下雨不方便，冬天太冷不願多出門，一旦下雪路上結冰更是不敢走，很多老人養成了囤貨的習慣。這樣一來，雖然出門次數少了，拎著沉甸甸的小推車爬樓又成了難事。

就餐問題也是老人的一大困擾。劉梓婷介紹，最初為解決老人的就餐難題，社區協調物業在單位食堂裡開設了一個外賣視窗，可這只是臨時應急的辦法，無法從根本上滿足老人的用餐需求。半年前，鐵建集團進行改革，物業公司有了餐飲經營資質。屬地立刻意識到，這是一個解決社區養老問題的契機。

“養老服務與其他服務不同，需要與居民建立十分密切的聯繫。我們設想過很多養老佈局的方式，也想過聘請協力廠商養老機構進社區。但新的養老機構需要重新瞭解居民情況、與居民建立信任關係，這一點對有著上萬人口的大院來說，並不容易。而且大院是典型的老舊社區，空間有限，協力廠商機構如何開闢合適的經營場地也是難題。”街道民生保障辦公室科長楊明月說，鐵建物業服務大院20餘年，對社區老人的情況最為熟悉，這對開展養老服務來說無疑是巨大的先天優勢。於是，工作人員找到物業進行協商，希望物業能夠增加為老服務專案。今年4月，屬地與物業協商達成一致，“物業＋養老”服務有了初步方向。可讓物業跨行做養老，到底該怎麼入手？

探索

物業如何“絲滑”跨界

“物業＋養老”並不是一個新概念，這一跨界養老模式近年來在全國各地均有探索。縱觀諸多“物業＋養老”案例，最關鍵的問題在於如何跨界成功，讓老人切實享受服務，同時實現自身運營可持續。復興路40號院面臨同樣的挑戰。

楊明月說，街道、社區與物業多次協商，並與居民溝通，最終決定先利用社區閒置空地建設副食站、果蔬站。可社區公共空間畢竟有限，不能承建大規模設施，其他為老服務的場地仍需在現有空間裡擠出來。為此，街道協調物業重新劃分辦公區域，壓縮部分辦公空間，騰出幾間用房建設社區食堂和便民站。“一方面能讓空間得到最大限度利用，另一方面也能為物業省下房屋租賃費用，這樣一來，能在一定程度上減輕物業的經營壓力，更有餘力為居民提供優惠服務。”

場地問題解決了，下一步，如何實現“絲滑”跨界？屬地再次與物業協商，選出一名合適的養老服務負責人。童茜從小在院裡長大，進入物業後，又調入餐飲企業工作，有著物業與餐飲的雙重經驗。於是，街道找到她，希望由她擔任負責人，把“物業＋養老”的活兒幹起來。童茜爽快地應了下來，憑著餐飲從業經驗和對社區的熟悉，她原以為開食堂、做養老並不困難。但隔行如隔山，真正起步才發現並沒想像中那樣容易。“很多東西都不懂，需要從頭學起。”童茜說，“養老服務”是一個模糊的大概念，老人具體需要什麼服務，理髮助浴、陪同就醫、家政保潔……各項服務什麼價格合適，量血壓、做體檢、用藥指導……諸多專業服務專案物業暫時無法提供，需要與協力廠商養老機構接洽，如何篩選這些機構，如何判斷其資質，如何為老人爭取更加優惠的價格……這些都需要逐一厘清。為幫助物業實現跨行，屬地帶隊到多家優秀社區學習先進經驗，物業也聯繫了諸多養老機構“貨比三家”。

“什麼都得摸索著來。就拿果蔬店來說，對從沒做過店鋪經營的物業來說，就是不小的挑戰。”童茜說，她對食堂餐飲業務熟悉，所以最初想為果蔬店與社區食堂選取同一家供應商，以為這麼做最經濟實惠。“可實際操作發現，食堂做菜和店裡賣菜完全是兩碼事兒。”她說，有的供應商提供的貨品“賣相”欠佳，供餐飲食堂並無影響，放到店裡卻很難出售。有的供應商一天只提供兩次配送，遇到需要增加的貨品就難以及時補充。“一家小小的果蔬店，供應商連著換了四五次。”

完善

將根據需求繼續優化細節

今年夏天，“三站一堂”在屬地與物業的逐漸摸索中開辦起來。但劉梓婷坦言，即便已經做過很多功課，開辦之初依舊遇到過很多困難，也收到過不少居民的投訴和建議。“最初我們幫著物業做調研，知道多數老人喜歡吃麵食，食堂便推出了一款餛飩。可多位老人來找我們反映，說大份餛飩既多又貴，吃不完太浪費，所以我們很快進行了調整，推出了便宜的小份餛飩。”

“果蔬站也經歷了多次調整。”劉梓婷說，一開始，果蔬站的定位是售賣瓜果蔬菜，物業進了一大批新鮮的水果、葉菜，可很快就發現，店裡顧客寥寥，果蔬賣不出去，又無法長期儲存，大量果蔬都爛在店裡。劉梓婷萬分焦急。而另一邊，居民也反映，樓下好不容易開了店，大家急需的貨品卻不售賣。“做飯突然發現蔥薑蒜沒了、食鹽醬油用完了，這些最著急買。”“一些生活用品從外邊超市拎回來不方便，最好下樓就能買到。”……社區瞭解到居民的訴求後，立即與物業協商，果蔬店逐漸增加貨品品類，適當減少果蔬數量，增設油鹽醬醋、日常用品等。果蔬站逐漸升級為社區超市，店裡的生意隨之日漸紅火，居民生活也更加方便了。

楊明月說，屬地在政策指導、宣傳引導、居民協調上提供支援，説明物業完善服務，如今半年過去，物業不僅成功跨行，還從“儘量不虧損”變成了“能微薄盈利”，逐漸找到為居民提供優惠服務與自身良性運轉之間的平衡。“我們還會繼續優化細節，把大院式養老辦得更好。”

合景泰富集團(01813)公布，於11月，集團預售額6.5億元人民幣，按年減少48%；預售建築面積約為3.29萬平方米，按年減少52.6%。

上海豪宅市場持續升溫。太古地產(01972)與陸家嘴集團(滬:600633)合作開發的「陸家嘴太古源源邸」昨日開盤，截至目前，首批50套單位中已售出47套。此次出售的住宅單位均位於項目內前排的兩座臨江樓棟，套均售價約為5800萬元人民幣，單價為每平方米16.98萬元人民幣。
　
太古地產住宅業務董事杜偉業表示，這次銷售成績顯示了市場對優質住宅項目的認可，及上海對高端住宅產品的強勁需求和購買力。

禹洲集團(01628)公布，集團2024年11月份的合約銷售金額為7.81億元(人民幣．下同)，按年升11.1%；銷售面積為59624平方米；平均銷售價格為每平方米13104元。

2024年前十一個月，集團實現累計銷售金額為72.47億元，按年跌58%；累計銷售面積為約49.6萬平方米；平均銷售價格為每平方米14607元。另外，截至2024年11月30日，集團累計的認購未簽約金額約為0.05億元。

合生創展集團(00754)公布，截至2024年11月30日止11個月，集團及其合營公司及聯營公司之總合約銷售金額為約156.66億元(人民幣．下同)，按年跌43.5%；其中物業合約銷售約150.05億元；裝修合約銷售約6.61億元。

就2024年11月單月而言，集團及其合營公司及聯營公司之總合約銷售金額為約11.26億元，按年升13.1%，其中物業合約銷售約10.08億元；及裝修合約銷售約1.18億元。截至2024年11月30日止11個月，集團及其合營公司及聯營公司之物業合約銷售面積為約49.5萬平方米，物業合約銷售平均售價為約每平方米30309元。


截至2024年11月30日止11個月，集團及其合營公司及聯營公司以「合生」品牌代建管理之非自投物業之總合約銷售面積為約49531平方米，合約銷售金額為約38.47億元。就2024年11月單月而言，集團及其合營公司及聯營公司就合生代建管理物業之合約銷售面積為約2565平方米，合約銷售金額為約2.21億元。

12月10日，廣東省廣州市兩宗住宅用地均底價成交，成交額24.5640億元。其中，越秀地產旗下的廣州越秀華城房地產開發有限公司以5.9598億元，競得越秀區廣州大道中345號北側AD016619地塊，成交樓板價為33082元/平方米。

出讓文件顯示，該地塊規劃為普通商品住房用地，宗地面積5733.76平方米，其中出讓面積為4800.09平方米，容積率3.8，計算容積率建築面積為18015平方米。出讓人要求，出讓價款分兩期向出讓人支付，餘款在2025年6月30日前付清。

另一宗黃埔區雙崗停車場（第一期）地塊由廣州地鐵集團有限公司以18.6042億元的底價競得，成交樓板價為17000元/平方米。

出讓文件顯示，該地塊規劃為二類居住用地、其他交通設施用地，宗地面積為50415平方米，容積率2.17，計容建築面積109436平方米。地塊位於黃埔區大沙地東路以南，5號線雙沙地鐵站以北，該地塊要求競買人或聯合競買人之一須具有地鐵線網建設、運營、管理經驗。

根據好地網的數據，今年1-11月，廣州市共成交住宅用地（包含涉住宅的綜合地塊）27宗，總出讓金518.2億元，較去年同期的951.5億元下降45.5%；成交建面284.7萬平方米，較去年同期的557.7萬平方米，下降約49%。

12月廣州土地競買將迎來爆發。根據澎湃新聞統計，12月廣州至少有25宗住宅用地出讓，起始總價約272.44億元。最受市場關注的為天河區金融城西區員村二橫路以西AT080720地塊和天河區金融城西區員村二橫路以西AT080721地塊，兩地塊的起始總價分別為26.94億元和43.28億元。

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12月10日，浙江金華義烏市出讓一宗涉宅用地。根據中指研究院統計，該地塊經過53輪競價，最終以14.23億元成交，樓面價22204元/平方米，溢價率23.42%。

據悉，上述地塊為秦塘樞紐站地塊一，位於稠城街道宗澤路與口岸路交叉口北側，土地用途為城鎮住宅用地、商業用地，建設用地面積6.34萬平方米，規劃建面6.41萬平方米，容積率僅1.01，建築限高27米，起始價約11.53億元。該地塊由義烏市鴻圖商博置業有限公司（義烏商城房產）以總價14.23億元競得。

中指研究院指出，近期義烏土地市場熱度上升，多宗地塊溢價成交，如12月9日成交的福田街道地塊，最終由浙江新紀元置業以總價5.68億元競得，成交樓面價10286元/平方米，溢價率達55.19%；11月11日成交的江東街道宅地，由八都房產以總價3.53億元競得，折合樓面價12240元/平方米，溢價率34.17%；後宅街道兩宗相鄰地塊，分別於11月11日和22日成交，均由自然人競得，溢價率分別為24.29%和18.13%。

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上周上海樓市成交出現下滑，據上海中原地產統計的數據顯示，上周(12月2日至8日)，上海新建商品住宅成交面積16.74萬平方米，環比減少33%。

鑑於中低價位產品成交相對活躍，上周上海新房均價繼續下調，為每平方米為5.85萬元人民幣，環比下跌23.11%。


同時，上周新房供應大幅縮減，入市8.4萬平方米，環比減少73.23%。隨著政策對遠郊地區的傾斜，交易熱度在提升，不過從項目來看，供應會偏保守，市場需要多少量，項目投放多少，不會形成過多庫存，這樣可以穩定市場信心。

上海中原地產市場分析師盧文曦表示，在經過快速衝刺後，通常月初首周成交會有滑落，因此符合慣例，不過值得關注的是，這次回落的幅度並不大，說明近期市場情緒還能維持前期溫度。近期多個中高端產品繼續保持穩定的去化率，這些積極訊號都能催促買家快速入市。不過唯一不太理想的是近期市場供應不夠穩定，過大的起伏會對市場交易穩定產生影響，尤其是近期二手房交易活躍度高，隨著稅費成本降低，很容易分流新房的客戶。因此，新房的供應依然決定未來成交走勢。

折實每呎9972元 趕下周應市

臨近年底沒有大型全新盤開售，新界現樓盤趁空檔減價加推作新一輪銷售。路勁地產牽頭發展的屯門管翠路新盤凱和山昨天加推70伙，折實平均呎價9972元，較去年9月首批單位折實平均呎價11088元低約一成；計及不申請一按可獲成交價8%現金回贈後，最新加推的70伙，平均呎價降至9175元，有機會下周開售。

凱和山於2023年9月以樓花形式開售，1號價單共140伙最高可享18%折扣，折實平均呎價11088元；同月加推70伙，樓價折扣維持不變，折實平均呎價11478元。該盤迄今累售143伙，佔全屋苑單位總數693伙的20.6%，餘下550伙。

指定條件享回贈 呎價低見9175

凱和山近月入伙，並以現樓形式推售，昨公布3號價單共70伙，實用面積291至586方呎，包括4個開放式、27個1房及39個2房戶。今批提供「120天極靈活付款辦法」（120天）及「360天現金優惠付款辦法」（360天）兩款付款方式，樓價折扣劃一增至26%，折實售價約269.57萬至614.51萬元，折實呎價8693至10807元，折實平均呎價9972元，比1號價單折實均價低10.1%，更較2號價單折實均價低13.1%。

選用120天之買家可申請「首18個月免息免供80%第一按揭貸款」，一按最高為樓價80%，設有首18個月免息免供安排，其後為最優惠利率（P，現為6.125厘）加1.375厘，年期最長25年；買家須提供入息證明文件。若買家不選用按揭貸款，可享成交價8%的現金回贈，整批單位的平均呎價降至9175元，售價約248萬至565.35萬元，呎價7998至9943元。

今批所有開放式以26%折扣計算的折實售價低於300萬元，入場單位為5座2樓J室，實用面積291方呎的開放式戶，折實售價約269.57萬元，折實呎價9264元，計盡回贈後樓價降至約248萬元，呎價8522元。

開放式入場費不足300萬

參考「玩具大王」蔡志明旗下旭日國際的屯門第48區青山公路青山灣段住宅項目黃金海灣第1期意嵐，今年7月推出首批139伙，折實平均呎價9988元，凱和山3號價單呎價貼近該水平。意嵐最新一張價單於10月公布，折實平均呎價已升至11336元。意嵐7月開售至今累售約441伙，包括昨天售出3座23樓B室，實用面積448方呎2房戶，成交價623.4萬元，呎價13915元。

路勁地產銷售及市場推廣總監顏景鳳表示，凱和山今批單位定價參考周邊項目成交價，以及單位自身景觀等而定，與之前推出單位無比較性。該盤推出全新付款方法，希望幫助換樓客及投資客上車，形容今批單位為「Chill勁價」。該集團會視乎市場情況推出銷售安排，有機會下周開售。凱和山位於管翠路18號，提供693個單位，實用面積291至3419方呎。

同區永泰地產（00369）掃管笏OMA OMA，昨天以招標形式售出1B座地下及1樓C室，實用面積1161方呎，連169方呎花園及79方呎平台，3房間隔，連一個車位成交價1360萬元，呎價11714元。

有「收租王」美譽的本港老牌家族永倫集團，近期積極放售物業，最新委託代理放賣中環兩幢指標散業權甲級商廈皇后大道中九號及美國銀行中心的全層樓面，合共估值逾7億元。

當中，最矚目為全港買賣呎價最高商廈的皇后大道中九號頂層單位，亦在是次放售名單之中，最新估值只有約3.52億元，相較買入價低出接近34%。

第一太平戴維斯投資部首席資深董事溫武忠表示，獲業主委任為獨家代理公開邀約出售中環皇后大道中九號34樓頂層全層及美國銀行中心13樓全層，公開邀約截止日期為2025年3月18日。

是次放售物業中，以皇后大道中九號34樓較貴重，全層建築面積約8570方呎，該物業為大廈的頂層，估值約3.52億元，呎價約41074元。物業連醫療集團租約出售，每月租金收入約74萬元，能為買家提供即時回報，以估值計算，回報率約2.5厘。

皇九頂層僅3.5億 低買入價34%

該皇后大道中九號頂層戶，為本港歷來買賣呎價最高的商廈單位，永倫集團在2018年初透過買賣公司股權的「買殼」形式購入，有指作價近5.3億元，呎價61800元。最新市值已比逾6年前買入價低近1.78億元，跌幅達33.6%。

另一放售物業為美國銀行中心13樓全層，建築面積約13880方呎，部分連租約及部分交吉出售，估值約3.5億元，呎價約25216元。

資料顯示，永倫集團於2017年3月斥資4.65億元購入上述物業，當時呎價約33501元，目前市值低過買入價約1.15億元或24.7%。

永倫集團購入皇后大道中九號34樓及美國銀行中心13樓的成本合共約9.95億元，但現時總市值只有約7.02億元，即賬面已貶值共約2.93億元或29.4%。

永倫集團自今年11月起，推出多項貴重物業放售，包括鑽石山斧山道185號宏景花園商場連停車場，意向價3.8億元；意向價約7億元的長沙灣青山道412至420號永倫大廈全幢；估值22億元的灣仔軒尼詩道318號永倫立方全幢，連同最新放售的中環兩層甲級商廈全層樓面在內，即合共市值近40億元物業放盤。

由九倉（00004）持有、會德豐地產發展及銷售的山頂豪宅項目77/79 Peak Road事隔逾3年半，終於推出新一份銷售安排，下周二（17日）起招標發售一幢洋房。

77/79 Peak Road落實下周二起招標發售77C Peak Road洋房，實用面積6257方呎，連1349方呎花園及923方呎庭院。該盤對上一份銷售安排已經要追溯至2021年2月，當時推出4幢洋房招標，其中3幢已經成功售出，包括毗鄰今次招標單位的77B Peak Road洋房，實用面積6676方呎，連2947方呎花園及148方呎平台，成交價逾6億元，呎價逾9萬元。

新地（00016）與會德豐地產合作的何文田住宅項目太子道西233號，昨天也公布新一份銷售安排，周六（14日）起招標發售5伙，實用面積966至1039方呎，均為4房戶。

柏蔚森限時優惠 最高贈12.8萬

華潤置地（海外）與保利置業（00119）合作發展的九龍東啟德澐璟，連續兩天錄得成交，昨天售出8座37樓A室，實用面積1523方呎，3房間隔，成交價6542.72萬元（連兩個車位），呎價42959元。連同周一（9日）以7835.3萬元售出的4房戶，該項目兩天吸金近1.44億元。

同區新世界（00017）和遠展（00035）合作發展的柏蔚森發展項目，新增冬日限時禮遇，2024年12月14日至2025年1月5日期間買入指定單位，最高可獲贈12.8萬元售價折扣。

有投資者在約8個月內共擲1308萬元掃入觀塘3伙住宅連一個車位，最新一宗是動用528萬元買入同區麗港城一伙2房，除造價較市價低約7%外，呎價僅10115元，險守1萬元關。

代理稱，麗港城34座中層C室，實用面積522方呎，2房間隔，於上月下旬獲一名戴姓投資者斥資528萬元購入，較市價低約7%，呎價10115元。滙豐銀行及中銀香港（02388）目前對該單位估價分別為562萬及595萬元，即成交價較估價低至少34萬元或6%。原業主1992年以227.5萬元購入，賬面賺300.5萬元，升值1.3倍。

據悉，上述戴姓投資者及相關人士趁樓市撤辣，今年4月開始連環購入觀塘區3伙住宅及一個車位，先在4月一口氣購入觀塘協和街兩個單位，包括以460萬元購入華峰園A座高層4室2房及一個車位，實用面積544方呎，呎價8456元；同時斥320萬元入市同一街道的合和大廈中層V室，實用面積415方呎，呎價7711元。當中華峰園單位連車位率先在10月以488萬元賣出，賬面賺28萬元或6.1%。

美孚呎售7447元逾3個月低

此外，藍籌屋苑荔枝角美孚新邨樓價持續受壓，呎價再低見「7」字頭，消息稱，2期吉利徑7號極低層A室3房，實用面積705方呎，以525萬元易手，呎價7447元，創該屋苑逾3個月呎價新低。原業主1993年以192萬元購入該單位，其後兩度變成遺產物業，最終由遺產管理人沽出，樓價約31年升值333萬元或1.7倍。

踏入租賃淡季，住宅租金持續回軟。中原地產研究部數據顯示，今年11月中原城市租金指數（CRI）報123.22，按月跌0.3%，除連挫兩個月共降0.58%外，跌幅更較今年10月略擴大0.02個百分點，惟該行預期，今年全年租金仍可保持超過5%的漲幅。

雖然CRI連續兩個月向下，今年首11個月仍累漲5.69%，且較2018年8月紀錄高位128.01，只低3.74%。中原地產研究部高級聯席董事楊明儀稱，租金短期持續輕微調整，惟非轉勢大跌，料CRI支持位為123，全年可升逾5%。

四大分區CRI呈兩升兩跌，當中新界東CRI跌幅較大，最新報146.68，按月降1.11%，跌勢為去年10月挫1.54%後逾一年（13個月）最急。反觀，新界西CRI再升0.34%，彈至154.48，創紀錄次高，僅次今年8月錄得155，更連升兩個月累漲0.36%。九龍區按月跌0.29%，報116.56，港島區則飆1.22%，至118.51。

本地老牌建築公司馮祥記今年3月宣布破產，原由相關人士持有的長沙灣創匯國際中心高層3個商廈單位，以2071.77萬元沽出，較逾4年前買入價貶值逾2265萬元。

市場消息指出，長沙灣永康街79號創匯國際中心25樓D、E及F室，建築面積約3909方呎，以約2071.77萬元易手，呎價約5300元。

上述物業由馮祥記相關人士於2020年5月以約4336.84萬元向恒地（00012）一手買入，以現價沽出，持貨逾4年，賬面大幅貶值2265.07萬元，跌幅高達52.2%。

是次最新成交，為該廈呎價歷來首穿7000元大關，創項目呎價新低。

馮祥記或相關人士早前已有物業淪為銀主盤放售，為旺角砵蘭街368、368A及368B號耀中大廈地下，目前由接管人以招標形式放售，估值約7800萬元。

新光商廈全層3800萬沽

另外，資深投資者「小巴大王」馬亞木家族售出油麻地彌敦道469至471號新光商業大廈8樓全層，建築面積約5330方呎，成交價3800萬元，呎價約7129元，新買家為香港建造業總工會。

馬亞木家族於2002年斥資約1.05億元購入新光商業大廈多層樓面，合共總面積約68179方呎，呎價約1543元。

城規會本周五審議有關《南生圍分區計劃大綱草圖》的申述，當中香港觀鳥會反對新世界 （00017） 南生圍近榮基村地皮發展1,997伙住宅，不過規劃署拒絕接納上述反對意見，估計方案獲城規會通過的機會頗大。

早前已經獲城規會批准的前述南生圍近榮基村地皮，擬改劃發展，並以總地積比率約1.5倍發展7幢15層高的住宅，及3幢非住用大樓，總樓面涉約108.5萬平方呎，提供1,997伙住宅。

雖然有部分個別人士支持改劃，但香港觀鳥會則反對改劃，因為項目會對附近濕地及濕地保護區帶來負面干擾、未有評估對后海灣地區內各發展的累積影響、發展與四周環境不協調，以及擬建住宅會對環境構成影響，增加鳥類碰撞風險及降低后海灣地區濕地生態系統的生境質素。

可是，規劃署認為，從生態角度出發，漁護署署長對於前述改劃表示不反對，而且申請人已經就發展進行技術評估，表明在落實緩解措施後，發展不會構成無法克服的問題，因此規劃署拒絕接納來自香港觀鳥會的反對意見。

上述大綱草圖修訂亦包括新地 （00016） 元朗蠔洲路土地共享先導計劃（先導計劃）項目，將提供約3,130伙，其中約4成屬私樓。就此改劃申請，長春社亦反對項目，因為項目部分範圍與拉姆薩爾濕地以外的后海灣濕地重疊，而該地須優先加強保育，並不符合先導計劃的申請資格，惟規劃署同樣拒絕接納其反對意見，故估計有關《南生圍分區計劃大綱草圖》的修訂，周五獲城規會批准的機會很大。

今年是啟德商業項目落成的高峰期，繼上個月啟德雙子匯開幕後，樓面近70萬平方呎的啟德零售館亦有望今年內落成，連同承啟道的寫字樓及酒店項目，總樓面供應逾210萬平方呎。

啟德配套日漸成熟，繼南豐旗下大型商業項目AIRSIDE於去年落成後，今年再有啟德雙子匯及啟德零售館陸續落成，為區內居民增添不少購買及遊樂配套，亦進一步加強啟德作為第二個核心商業區（CBD 2）的為定位。

啟德零售館 有望本月開幕

其中啟德零售館屬於啟德體育園區的一部分，主建築共3座，每座最多有5層，面積約70萬平方呎，涉逾200間商店，提供零售及餐飲服務。啟德體育園目前已經進行測試，部署2025年第一季正式開幕，而啟德零售館亦有望最快今年內開幕。

啟德零售館採用「運動遊樂」商業模式，當中三分一商戶提供與運動及遊樂相關的零售體驗，除了國際運動用品品牌商舖外，還有大型室內遊樂園、遊樂競技場等，另外啟德零售館將帶來佔地3.2萬平方呎的美食海灣，設有逾70間各式食肆。

至於由「細劉」劉鑾鴻旗下利福國際發展的啟德雙子匯，則在上月開幕。項目前身為第1E區2號用地，於2016年由利福國際擊敗其餘7間財團，以約74億元投得，總投資額達150億元，合共提供近110萬平方呎樓面作為零售用途，目標引進逾700家商舖。

天璽‧天商場 明年分段落成

啟德雙子匯屬於2幢樓高18至19層高的雙子塔式商廈，其中Tower I為利福旗下日式百貨公司崇光SOGO，而Tower II則取名為「三道SNDO」，定位為生活零售、多元化購物餐飲體驗。

而由遠東發展 （00035） 投得的啟德承啟道商業項目亦預料在今年落成，項目將發展為1幢辦公室及1幢酒店，總樓面約34.4萬平方呎，其中酒店部分為「啟德帝盛酒店」，目前已經開幕，總數提供373客房。至於寫字樓部分，總樓面約17.4萬平方呎，則由中電 （00002） 購入作為新總部。

另外，新地 （00016） 旗下新盤天璽‧天位於基座部分，將設有一個零售商場，面積約24萬平方呎，預計在2025年起分階段落成。

細單位續見蝕讓沽貨，當中屬優質戶更以低市價易手，其中，東涌東環頂層2房，低市價沽售外，持貨6年帳面蝕142萬元。

中原副分區營業經理曹嘉華指，東涌區本月暫錄約14宗二手買賣成交，與上月同期相若，而部分放盤一段日子的優質盤，近日亦以低價，甚至蝕讓沽貨。其中，剛易手的東環6B座頂層2房戶，實用面積466平方呎，擁特高樓底，屬同類優質戶，單位早於2年前已放盤，期內業主不時調整叫價，近期叫價為620萬元，近日獲上車客還價，再減37萬元，以583萬元易手，呎價12,511元，造價與標準分層2房相若，故屬平價。原業主於2018年8月以725萬元買入，持貨6年，帳面蝕142萬元，貶值近20%。

海日灣2房825萬沽 蝕126萬

另外，白石角海日灣II再錄蝕讓成交，最新易手為11座低層連花園戶，實用面積552平方呎，2房，叫價860萬元，議價後以825萬元沽出，呎價14,946元。買家為同區客，見單位質素高，即入市自用。原業主於2021年以951萬元購入，持貨3年轉手帳面蝕讓126萬元，樓價貶值13%。

而堅尼地城益豐花園A座頂層連天台戶，實用面積405平方呎，為市場罕有特色單位，原業主於2020年1月以800萬元購入，現以720萬元易手，4年間虧蝕80萬元。

旭日國際旗下位於屯門青山灣段臨海大型項目黃金海灣．意嵐，自推出以來備受市場追捧，昨再添新成交，為3座23樓B室，面積448方呎，屬2房戶，以623.4萬成交，呎價約13915元。

新地沙田豪宅瓏珀山昨錄得1宗成交，標售單位為King Tower 1 19樓B室，3房1套間隔，面積943方呎，成交金額1663.82萬，呎價17644元。項目6個半月累售99伙，套現近21.2億。

澐璟3房成交價6542萬

由華潤置地（海外）及保利置業合作發展的啟德澐璟昨再沽1伙，為8座37樓A室，屬3房套連私人電梯大堂間隔，可享維港海景，面積1523方呎，成交價6542.72萬，呎價42959元。發展商表示，澐璟至今共售出301伙，成交金額逾123.2億。

泛海國際發展元朗洪水橋大型住宅項目滙都銷情持續，昨日再連沽2伙，其中6座11樓A05室，面積445方呎的2房戶，以471.01萬成交，呎價約10585元。
滙都錄連環成交

九龍倉旗下山頂77/79 PEAK ROAD洋房項目昨加推洋房招標，為山頂道77C號獨立屋，面積6257方呎，另有1349方呎花園，當中花園附設泳池，933方呎停車位、923方呎庭園，大宅將於下周二（17日）起招標，平安夜（24日）截標，期間採每日招標截標方式推售。

另外，會德豐地產及港鐵合作發展的將軍澳日出康城PARK SEASONS昨連沽2伙，其中2B座31樓A室，面積537方呎，屬2房連書房，以814.4萬成交，呎價15166元。