都更、危老迎接利多，內政部昨（26）日表示，《都市更新條例》先前修法放寬容積認定，相關子法已箭在弦上，包括都更、危老容積獎勵辦法近期都將發布，有助提高老屋改建誘因，估全國將有8,216棟六層樓以上的合法建築物、約27萬戶受惠。

內政部昨日召開部務會報，通過「都市更新建築容積獎勵辦法」修正草案，放寬原建築容積獎勵適用範圍，對象從原本僅限於實施容積管制前已興建完成、取得使用執照的合法建築，放寬為當時已申請建造執照的建築物皆可適用，預計近日發布施行。

內政部表示，此次修法主要是配合今年11月13日施行的都更條例第65條修正案，進一步提升民眾參與都更意願，希望加速推動921地震前耐震不足建物的更新作業。

除了都更以外，危老部分也會加速推行，內政部國土署主秘朱慶倫透露，危老的容積獎勵辦法，預計明年初召開審查會，審查通過後，未來也能比照都更條例作法，從寬認定。

國土署表示，都更條例、危老條例雖屬於不同法令，但都更條例修法後，透過修改危老容獎辦法，也能將這項放寬擴及危老案件，且無須再經立法院審議，希望雙軌並進、加速老屋改建。

朱慶倫表示，像是原建築容積可能僅能興建三層樓，獎勵後容積增加有限，對重建缺乏助力；此次修法放寬後，只要當時申請建照者亦可納入計算，並依照當時核准的容積率作為獎勵基礎。

朱慶倫指出，修法後，針對8,216棟未取得使照但已申請建照的建築物，可根據其當時容積率計算獎勵，將有效降低重建障礙，增加誘因，促進更新作業推進。

原都更條例規定，實施容積管制前已「興建完成」的合法建築物，可以原建築容積來更新改建或申請容積獎勵；修法後，改為實施容積管制前已「申請建照」的合法建物，就能以原容積重建或申請容獎。

通常原容積會高於基準容積，這些實施容積管制前的合法建物，若能以原容積重建，在都更時相對有利，具有參與重建誘因。


都更容獎鬆綁 約27萬戶受惠
加速建物更新，修正放寬原建築容獎適用範圍
工商時報

配合《都市更新條例》第65條修正案公布施行，內政部26日部務會報通過「都市更新建築容積獎勵辦法」修正草案，將原建築容積獎勵適用對象，從原本實施容積管制前已取得使照的建物，放寬為已掛號申請建照者皆可適用；估全國8,216棟6層樓以上合法建物、約27萬戶受惠，其中66.5％集中雙北。此外，內政部並預計明年初再修危老容積獎勵辦法，比照都更適用原容積認定方式。

與此同時，國產署26日表示，盤點國有資產房舍，提供符合條件的包租業者轉租、次承租人居住使用，公告推動近20個月來合計公告225戶、標脫158戶、標脫率達七成。2025年度預計公告四批，訂於1月21日公告第一批國有房地包租標的，共計5標、34戶，除直轄市的桃園市10戶、台中市11戶外，也擴及非六都的苗栗縣3戶、屏東縣5戶、台東縣5戶，3月20日辦理開標作業。

內政部表示，為加速推動921前耐震不足的建物更新，提升民眾參與都市更新的意願，「都市更新建築容積獎勵辦法」修正草案將依法制作業程序，預計近日發布施行。

這次修正「都市更新建築容積獎勵辦法」，主要是配合11月中發布施行的《都更條例》第65條修正案，放寬原建築容積獎勵適用範圍、對象，提高所有權人參與都市更新意願。

國土署主秘朱慶倫說明，這次「都市更新建築容積獎勵辦法」修正後，全台受惠對象預估有8,216棟6層樓以上合法建築物、約27萬戶可受惠、加速都更，主要集中在雙北市、占比高達66.5％。

除都市更新加放寬適用原容積獎勵之外，在危老部分，朱慶倫表示，已規劃明年初法制處召開危老容積獎勵辦法審查會，審查通過後，未來危老重建也能比照都更，從寬認定原容積的計算方式。

租賃業遭外界質疑放款不動產成政府打炒房破口，為釐清爭議，租賃公會主動出擊，決定自即日起將公會統計租賃業的業績量資料，不動產部分細分為設備租賃、周轉金、危老都更、一般土建融等項目，以明確租賃業與不動產業往來的資金用途與流向，以實際數據向外界證明租賃業絕非打炒房破口甚至炒房幫凶。

日前金管會指示銀行將放款租賃業資金流向不動產相關融資租賃部位，要一併納入銀行依照銀行法72-2條有關不動產相關融資部位上限計算，在租賃公會改變業績統計項目後，也有利於銀行將屬於營建設備租賃、危老都更相關租賃業放款，排除在銀行不動產相關融資總量計算範圍外。

根據租賃公會資料，2024年上半年租賃業的業績總量約3,500億元，其中，與建商、不動產業者往來業務量比重大約僅5%上下，且其中大多並非土建融相關，而是以營造商在建築工程進行時，購買相關機具設備的設備租賃業務相關，或者是危老都更等為主，真正屬於土建融的部位其實相對更少。不過，租賃公會「言者諄諄」，立委諸公「聽者藐藐」，因此租賃公會決定修改沿用多年的行業分類業績量統計分項，要將不動產業往來的業務量，再進一步細分出營建機具相關設備租賃、危老都更、短期周轉、土建融等分項，以正外界視聽。

租賃公會理事長李源鐘日前受訪即強調，租賃業對於不動產相關企業的放款，其實早在2022年2月，就已充分配合金管會把漏洞堵起來，也就是貸後管理依循金融機構貸放條件與貸後資產比重管理、資金運用流向等，確保符合申貸用途，同時比照遵循「中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定」的相關條件、額度及其他控管措施。

租賃公會指出，過去統計租賃業業績量，主要依照主計處的行業別做分類統計，但沒想到租賃業今年來飽受誤解抨擊，慘遭汙名化，因此決定配合金管會並讓外界看清楚租賃業與不動產業往來內容，將全面修改統計項目。

商用不動產喜迎大豐收，全年交易量突破1,600億元，其中工業地產市場展現驚人的爆發力，全年交易額突破千億元，寫下歷年新高紀錄。

土地市場雖受政策因素影響，第4季交易量收斂，全年交易額仍達到1,500億元。

信義全球資產昨（26）日發布2024年商用不動產市場調查報告，今年商用不動產及土地市場雙雙成長。據信義全球資產公司統計，2024年上市櫃法人購置商用不動產交易額為1,689億元、年增27%，買方結構以產業自用為大宗；其中工業地產市場交易熱爆，成交金額達1,089億元，寫下有統計以來新高紀錄；辦公市場交易額為592億元，相較去年表現持平；店面市場交易額為8億元。

信義全球資產總經理林三智表示，今年商用不動產市場買方高度關注工業不動產，尤其是屋況良好、可立即投入生產的工業廠房，信義全球資產公司今年也陸續於新北、桃園、台中等區域成交多件億元以上工業地產，購買用途以產業自用為主，買方產業涵蓋傳產、科技、電商等。

2024年上市櫃法人購置土地交易額為1,578億元、年增177%，受惠於產業擴張帶動住宅市場需求成長，中南部的土地市場熱度趨高，台中為今年土地市場最大贏家，囊括高達28%的交易量。

亞昕（5213）、遠雄建設兩大建商並列百億元購地大戶，亞昕今年共斥資108億元獵地，在台中掃進五塊土地，累計購地坪數超過萬坪；遠雄今年則砸下105億元於台中、台南、高雄購地。

信義全球資產觀察，今年前三季土地市場交易暢旺，第三季成交量更是衝破700億元，但是第4季受到央行第七波選擇性信用管制措施影響，讓年末土地市場旺季不旺，第4季交易額為207億元，是今年單季最低表現。


商用市場迎豐收 工業地產交易量創歷年新高

信義全球資產發布2024年商用不動產市場調查，受惠於市場強勁資金推動，今年商用不動產喜迎大豐收，全年交易量突破1,600億元，其中工業地產市場展現驚人的爆發力，全年交易額突破千億元，寫下歷年新高紀錄；土地市場雖受政策因素影響，第4季交易量收斂，全年交易額仍達到1,500億元。

今年商用不動產及土地市場雙雙成長。據信義全球資產公司統計，2024年上市櫃法人購置商用不動產交易額為1,689億元、年增27%，買方結構以產業自用為大宗；其中工業地產市場交易熱爆，成交金額達1,089億元，寫下有統計以來新高紀錄；辦公市場交易額為592億元，相較去年表現持平；店面市場交易額為8億元。

信義全球資產總經理林三智表示，今年商用不動產市場買方高度關注工業不動產，尤其是屋況良好、可立即投入生產的工業廠房，信義全球資產公司今年也陸續於新北、桃園、台中等區域成交多件億元以上工業地產，購買用途以產業自用為主，買方產業涵蓋傳產、科技、電商等。由於工業地產市場交易火熱，今年許多公司法人也積極處分手中閒置資產，充實營運資金。

2024年上市櫃法人購置土地交易額為1,578億元、年增177%，受惠於產業擴張帶動住宅市場需求成長，中南部土地市場熱度趨高，台中為今年土地市場大贏家，囊括28%的交易量；亞昕、遠雄建設兩大建商並列百億元購地大戶，亞昕今年共斥資108億元獵地，重兵部署台中掃進5塊土地，累計購地坪數超過萬坪；遠雄今年則砸下105億元於台中、台南、高雄購地。

信義全球資產觀察，今年前三季土地市場交易暢旺，第三季成交量更衝破700億元，但第4季受到央行第七波選擇性信用管制措施影響，品牌建商購置素地動能紛紛縮手，讓年末土地市場旺季不旺，第4季交易額為207億元，是今年單季最低表現。

總結今年商用不動產市場可歸納出三大交易動能，首先是企業投資動能強勁， AI、半導體等供應鏈增產擴廠需求，推高廠房、工業土地、商辦、廠辦等產品交易量，包括台積電斥資178億元於新竹、台南購買廠房，登今年工業地產最大咖買方；台達電為擴充集團辦公空間，投資48億元包下內湖瑞光路兩棟廠辦大樓。

其二是企業加速資產活化，好貨釋出、持續活絡市場交易。林三智說明，今年商用市場購置動能旺盛，買方急尋優質商用不動產標的，以滿足自用、投資置產、資金停泊等需求，市場需求高漲，對手中有較多資產的企業、高資產族群來說，就是策略性處分資產的好時機，包括大同集團今年上半年以131億元出售芙蓉大樓部分產權。

其三，今年商用市場以自用型買方為大宗，但建商、壽險業也貢獻約三分之一的交易量。林三智表示，看好市場發展，越來越多建商對開發商用產品產生濃厚興趣，包括新美齊今年斥資8.3億元取得新北市三重區工業廠房，跨足廠辦開發。此外，壽險業者受限於不動產投報率門檻限制，去年購置動能趨弱，今年則有復甦跡象，總計今年壽產險業者已投下283億元購置商用不動產。

林三智說明，明年AI、半導體等高科技產業續旺，傳產有望回暖復甦，產業發展趨向均衡，增產擴廠動能增強將帶動商用不動產市場穩步向上，但仍須密切關注地緣政治、美中局勢等變因影響國際政經局勢；土地市場部分受央行打炒房因素影響，建商購置素地態度偏向保守，資金轉攻市區具改建開發效益的老舊商業大樓、透天厝。

中央銀行9月19日理監事會揮出歷年最重的打炒房「組合拳」，首張「成績單」出爐。今年11月，除一直被列管的工業區閒置土地抵押貸款撥款金額掛「蛋」外，第七波房市管制鎖定的四大類貸款，包括公司法人房貸、第三戶以上房貸、豪宅貸款及餘屋貸款，平均貸款成數全數跌至三成以下，銀行撥款金額也較加碼管制前大舉萎縮。

不只如此，央行9月新增規定，第二戶房貸最高成數由六成降為五成，並由原先「特定地區」擴大實施地區至全國，11月第二戶房貸平均貸款成數跌至48.01%，較第七波管制上路前的57.91%大減，撥款金額從逾49億元減至不到9億元，驟減40億元。

統計這五大類受限貸款，9月銀行合計撥款131.97億元，到了11月只剩下14.71億元，僅9月的一成水準。

銀行主管說，同樣購入一棟房屋，房價為2,000萬元，貸款成數驟減一成，民眾就得多準備200萬元的自備款，影響頗大。

央行官員指出，央行9月19日加碼第七波房市管制，但銀行從入案（收件）到實際撥款，會有一段作業時間，因此，央行10月公布的受限貸款金額還來不及反映，11月數據為首度反映央行打炒房成效。

根據央行公布「本國銀行新承作受限不動產貸款情形」，在加碼第七波管制措施前的9月數據，公司法人房貸平均成數仍有39.56%、接近四成，撥款金額為4.17億元；到了11月，平均貸款成數剩29.92%，撥款金額也只有1.18億元，不到9月的三成。

根據永慶房屋2025年第1季網路會員調查，全台認為房價看漲的比例由上季的55%大幅下降，本季為32%，較上季大減23個百分點，而看跌比例則增至33%，看跌比例超越看漲。

永慶房屋業管部協理陳賜傑指出，自今年7、8月開始銀行房貸緊縮，加上9月央行祭出第七波選擇性信用管制，已逐漸扭轉消費者對房價持續上漲的預期，看漲比例大幅下降，而看跌比例則大增19個百分點至33%，看跌比例超越看漲，顯示消費者對於房價看法已呈現多空交叉，房價看法反轉。

根據調查結果顯示，在銀行房貸緊縮以及第七波選擇性信用管制下，有64%消費者認為購屋意願會受到影響，其中，53%消費者購屋意願降低，甚至有11%消費者會中止購屋計畫，消費者購屋意願明顯受衝擊。

房貸上，有46%消費者認為銀行房貸緊縮的狀況可能會持續至2026年後，顯示消費者認為短時間內銀行房貸緊縮的狀況難緩解，目前房貸審核趨嚴、利率拉高、成數降低、排隊等撥款的現象將會持續一段較長的時間。

消費者的買屋力方面，68%消費者認為貸款額度最少需要買賣總價的七成以上，反映了房價持續高漲的背景下，多數家庭購屋能力受限，仍需依賴大額貸款才能一圓購屋夢。

陳賜傑提醒，當前房市買氣轉冷，銀行房貸審核日益嚴格，放款也轉趨保守，對於房屋的鑑估值調降，造成貸款成數降低，無疑提高了購屋門檻，讓消費者買屋力受衝擊。

另外，針對消費者對於房貸利率的承受度進行調查，近六成消費者認為房貸利率超過2.75%就會超過其負擔能力，觀察目前市場上房貸利率的地板價已到2.5%左右，部分銀行甚至上調至3%，顯見消費者已難以負荷。

至於消費者如何看待2025年房市的價量表現，77%消費者認為明年的房市交易量縮，至於房價部分，則有36%消費者認為明年房價下跌超過5%，顯示在房貸緊縮與信用管制下，今年下半年房市買氣急凍，衝擊消費者購屋信心，對於明年的交易市況也保守悲觀看待，同時也翻轉對於價格上漲的預期，期待房價下修，近四成消費者認為明年房價會跌5%以上。

另，77%消費者認為影響2025年房市的最關鍵因素是銀行房貸緊縮，其次則是通膨與新房市政策也是重要變數，占比也高達五成以上。

陳賜傑指出，8月初部分銀行即將瀕臨滿水位以及央行推出減降令後，房貸審核趨嚴、利率拉高、成數降低、排隊等撥款狀況頻傳，銀行限縮房貸讓消費者購屋態度轉趨謹慎，放緩購屋腳步，連帶影響到房市交易明顯降溫，而消費者也認為房貸緊縮的狀況將持續至2025年，甚至是2026年以後，因此，銀行房貸緊縮成為影響2025年房市最關鍵的因素。

120萬年薪的工程師在新竹買房成家，是否只是奢望？網議「在竹科年薪破百萬，卻買不起房」，引發年輕人對高房價的無奈。即使在高房價的新竹，年薪120萬不全然與購屋夢無緣。關鍵在靈活的購屋思維及策略性評估區域價值。信義房屋光埔特區店經理林詩偉建議，此年薪下，買房預算關鍵視自備款而定，且與其被高總價嚇退，不如從小宅或中古屋開始，累積實力後再進一步。

信義房屋光埔特區店經理林詩偉表示，年薪120萬的工程師，平均月薪10萬元，假設每月房貸為薪資的一半5萬元，依據目前首購條件最高可貸款8成，約可貸款900萬，因此能買預算多少的房子應依自備款推算。假設自備款200萬，總價範圍可鎖定1,000萬的房屋。

這樣的預算，是否真的無法在新竹找到適合的房子？林詩偉指出，新竹市內仍有價格凹陷區值得一看，例如光華、武陵、牛埔等屋齡稍長的地段，這些區域的公寓或住宅總價約在1,000萬上下，三房加車位的住宅，交通便利，生活機能也能滿足需求。此外，學府路、明湖路、青草湖或寶山鄉週邊的物件，同樣有較多高屋齡產品，這些地點距離竹科車程約20分鐘內，目前行情約1,000萬上下可找到。

對首購族來說，若短期內計劃買房，許多老手會建議「先求有再求好」的思維。林詩偉認同此思維，從小宅或中古屋開始，隨著收入增長或家庭擴大，再考慮置換成更理想的住宅，可讓成家壓力小一些。新竹腹地小，置宅需求大，基本上物件都算好轉手。此外，自住滿6年以上，未來可享10%房地合一稅稅率及400萬內獲利免稅優惠，對首購族而言，長期持有的成本壓力相對較低。

土地每坪現值約195萬元，年增1.72%；受惠台積電進駐，楠梓區漲7.51%最高

台積電等半導體、高科技業大舉投資進駐，推升高雄地價，高雄市公告2025年土地現值平均調幅5.19％，最高地價區段仍由高雄大遠百連續第12年蟬聯地王，公告土地現值為每坪約195萬元，比前一年微增1.72％；高雄地后則是巨蛋生活圈的博愛二路區段（裕誠路與明華一路間），公告土地現值每坪約171.9萬元，年增10.62％；以行政區來看，調幅最高的是楠梓區7.51％，主因受台積電效應影響。

台中市公告2025年土地現值平均上漲3.69％，地王由西屯區惠國段93地號的台中新光三越百貨蟬聯，土地現值每坪約236萬元，略高於2024年的233萬元。

高雄地政局表示，亞灣特區的高雄大遠百連續第12年蟬聯高雄地王寶座，2025年公告現值每坪195萬元；地后則是巨蛋生活圈的博愛二路（裕誠路到明華路），公告現值每坪171.9萬元，連續11年蟬聯；第三名是前鎮SOGO、新光三越及三多三路一帶，公告現值每坪165.3萬元。

2025年高雄公告地價調幅最高行政區為楠梓區的7.51％，係受台積電效應影響，區內科技產業聚集成形，加上新台17線交通建設挹注，吸引就業人口移入，剛性需求增加，核實反映房地交易價格上漲情形。

其次依序為鼓山區的7.48％、仁武區7.30％、橋頭區6.70％及左營區6.52％，主要調整在市地重劃及區段徵收等開發成果顯現地區，環狀輕軌周邊、鐵路地下化沿線及捷運岡山路竹延伸線等交通樞紐地區，適度反映開發效益、重大建設及市場成交行情。

台中市2025年公告土地現值平均上漲3.69％，各行政區中，除部分新興開發區如北屯區、南區及南屯區轄內，因有新興市地重劃區及區段徵收區，公告土地現值分別調漲7.86％、7.66％，及6.92％；其餘行政區多為持平或微幅上漲，漲幅介於1.06％至3.86％間。

避政策打房，建商改採新成屋以拖待變

打房政策鋒頭下，建商改採先建後售推出新成屋，成為以拖待變、讓客戶安心買房的策略之一。據專業市調機構調查，2024年推出的新成屋，雙北市兩樣情，每坪成交實價最高的前三高的建案，台北市是大、小坪數兩極化，新北市則是愈賣愈貴，每坪最高價已站上9字頭。

《住展雜誌》調查雙北市2024年推出的高單價新成屋，台北市實價揭露前三高單價指標案，每坪成交價落在120.4萬～154.4萬元，分別是士林區天母「御上天母」、中山區林森商圈的「中山自在」、松山區捷運南京三民站生活圈「碩樺謙禾」。

新北市前三高，則是新店央北重劃區「江陵天」、板橋江翠北側重劃區「榮群擎川」，每坪成交單價衝上9字頭，及三重二重右岸的「寶石睿岳」，每坪89.5萬元。

住展發言人陳炳辰分析，先建後售案沒有預售屋的付款優勢，自備款動輒3成起跳，買方訴求資產族群，不乏高價案直接以成屋規劃推出，即買即住，免去有錢人置產風險疑慮，台北市2024年單價最高的「御上天母」，及2023年的「欣隆101」、「冠德安沐居」，都屬此種類型。

光譜另一端的小宅案，可迎合首購或低總投資者，如「中山自在」、「碩樺謙禾」，坪數在20坪內，「中山自在」甚至僅9.5坪套房，總價1,325萬元就可入手，有其吸引力推升單價。

至於新北市新成屋案，陳炳辰表示，中大坪數、規劃與地段不錯的中高價新成屋，單價持續攀高。

新店央北、板橋江翠，以及三重的建案，建商具知名度，且產品規劃有一定水準，「榮群擎川」與「江陵天」每坪成交價都能超越2023年的「君麟」，且每戶總價達4,000萬～5,000萬元。

2024年建商推案大爆炸，據591新建案統計，今年全台推案量達2.56兆元，再破歷史天量，1761件推案、合計12.7萬戶亦均創下新高，今年房市呈現「建商苦撐，買方雖錢關難過、但欲求不滿」，預期2025年房市關鍵仍在房貸問題，房市遊走在鋼索上。

591新建案指出，今年無論推案金額、件數、戶數均較去年成長二成，新北市及台中市的推案金額均超過5,000億元，台北市及桃園市也超過4,000億元，不過全年房市可以用「魔幻」形容，上半年有多激情，下半年就有多冷清，央行9月推出第七波信用管制後，多數建商來不及收手只能硬著頭皮上場，預期「量多、人少、買氣冷」的情況仍將持續一陣子。

591表示，明年最大未爆彈仍會是鎖定在房貸問題，從近期央行理監事會針對周轉金、理財型貸款等專案檢查來看，短期內對資金的「源頭打擊」還未結束，再加上年初美國大選交接期等外部變數，都讓房市像是遊走在鋼索上，無論建商或消費者在布局上都應放大風險係數，避開一些缺乏就業、大型公建的高風險地區。

全年度新建案推案房價創下新高，新北市逼近7字頭、桃園站上4字頭、新竹站上5字頭、台中逼近5字頭，南二都的台南、高雄也分別達每坪36萬、38萬，不過全台整體年漲幅已收歛至不到一成。

值得注意的是雙北市的房價，台北市在建商將火力集大在文山、北投及南港等蛋白區帶動下，蛋白區新案行情全數突破百萬大關，成功解鎖天龍國全區「百萬」的壯舉；而新北市整體新建案價格朝7字頭邁進，繼蛋黃區的板橋、永和新案最高成交價突破三位數後，三重近日也在指標案「潤泰CITY PARK」助攻下跟進登頂，591認為，以目前各區房價走勢來看，未來新北「百萬俱樂部」的成員將愈來愈多。

高雄副市長林欽榮26日率領都發局團隊，視察位於亞灣區啟聖街、修成南街所圍街廓範圍內的社宅新建工程進度。該案工程總經費約31.6億元，自2022年10月開工，目前預定進度為22.866％，實際進度為22.872％，他期許工程品質達到如豪宅等級的社宅，如期如質於2025年12月上樑，並於2026年12月竣工。

林欽榮指出，高市府推動公共工程必須做到安全為先，為此，亞灣社宅導入多項工程精進作為，包含建置5G AIoT數位治理平台科技減災安衛管理的智慧化營建管理，在工地自設ERP系統，積極追辦各項工作，也進行安衛區域聯防觀摩以及透過BIM整合施工、安衛等作為，確保施工人員的生命安全，對於危險作業，也必須嚴格執行安全防護程序，並落實登革熱防治工作，確保工地環境健康。

林欽榮說，該案位處亞洲新灣區創新計畫核心區，並有多項大型商業設施，且鄰近輕軌、捷運節點，交通區位優異，是宜居的新熱點，規劃有地上14層、地下2層的建築物，提供634戶社會住宅，未來將是區內高階科研人才落腳的新興生活圈，更是年輕人「住得起」的社宅。

完工後的亞灣社宅，設置店鋪、托嬰中心、幼兒園、日間照顧中心、社區照顧關懷據點、及綠廊帶散步道等多元公共設施，將為居民提供便捷的生活服務和舒適的居住環境。

12月26日，澎湃新聞在阿里巴巴司法拍賣網路平臺看到，上海市浦東新區耀元路58號樓3#樓101套房產，將於12月27日以20.18億元進行第二次拍賣。資產處置單位為遼寧省大連市中級人民法院。

目前，該專案無人報名，有75人設置提醒，共計3535次圍觀。上述標的物位於上海後灘板塊，所在宗地西臨耀江路，東臨耀龍路，南臨友誠路，北臨耀元路，為環球都會廣場1-17層，建造於2017年左右，評估總價值28.029億元。拍賣方式為設有保留價的增價拍賣方式，保留價等於起拍價，至少一人報名且出價不低於起拍價，方可成交。未達保留價不成交。該項目此前已流拍，第一次拍賣起拍價即為20.18億元。

根據遼寧省大連市中級人民法院執行裁定書，被執行人為上海上正實業有限公司及其控股股東大連匯利璽成糧油有限公司，受益所有人為法定代表人李紅玲。工商資料顯示，李紅玲100%持有的大連匯利璽成糧油有限公司，持有99.0099%上海上正實業股份。

上海市浦東新區耀元路58號樓3#樓101套不動產總建築面積32823.69平方米，登記用途為商場、文化館、辦公，權屬上海上正實業有限公司。

競買公告顯示，上述標的物目前處於已查封狀態，抵押權利限制。本次拍賣為現狀整體拍賣，部分出租，有佔有使用。財產範圍包括本次拍賣對象範圍包含地上建築物、分攤的國有建設用地使用權及保證估價對象正常運轉的給排水、電力、通訊等配套設施設備，涉及與建築物不可分離的室內二次裝飾裝修等，不包括房屋內的動產、依附於估價物件的債權、債務以及特許經營權。

競買公告顯示，拍賣成交餘款須在成交後7日內繳入遼寧省大連市中級人民法院指定帳戶，拍賣未成交的，競買人凍結的保證金自動解凍，凍結期間不計利息。

在撤回拍賣近一年後，化妝品品牌韓後集團創始人王國安再度將其廣州的一套豪宅擺上拍賣架。

12月25日，據阿里資產拍賣網掛出的資訊顯示，位於廣州市天河區臨江大道419號的2402房將被拍賣，起拍價和評估價均為8741.3195萬元。

資料顯示，該房產為住宅，建築面積365.8933平方米，專有建築面積299.884平方米，分攤建築面積66.0093平方米，若以起拍價來計算，該房屋折合單價約為23.89萬元/平方米。目前該房屋仍有人居住。該房產權屬人有兩人，分別為王國安和倪素婷，二人曾為夫妻關係。拍賣公告指出：“本拍品法院負責標的物的清場交付，該房屋實際佔用人（案外人佔用）承諾成交後十日內自行搬離。”

有報導稱，這套豪宅被法拍的原因是王國安2017年向驕龍資產管理有限公司借款1500萬元逾期未還，後被法院列為失信被執行人。

按照王國安曾接受媒體採訪時的表示，“1500萬元本質是一筆借款，五礦信託只是一個中間通道。是我的朋友胡先生委託我幫他代持一項信託計畫，胡先生往我的帳戶裡打了2.3億元，後來用信託投資的3000萬股股票去做質押貸款貸了4.6億元，最終這6.9億元還是轉回給了胡先生。後來股價下跌，需要4500萬元的資金保證股票不爆倉。因此胡先生往我帳戶裡打了3000萬元，另外1500萬元由於某些原因，驕龍資產方面表示他們出，所以就打了1500萬元到我的帳戶。如果不簽署借款協議，驕龍資產擔心爆倉風險解除後，股票價格上漲，我不還這筆錢，所以就簽了協議，卻沒想到股票價格一直下跌。後來沒有人找我，也沒說欠錢這件事，最後我公司準備上市時，才發現因為這則借款協議，我的股權被凍結了，這也導致2018年上市失敗。”

對比2023年12月份掛牌價來看，此次的起拍價從7000萬元上漲至8741萬元，評估價從9985萬元下調至8741萬元。當時撤拍的理由是當事人達成執行和解協定，無需拍賣財產。

在2023年12月首次掛牌該房產時，王國安曾向媒體表示，近年來為解決個人債務和幫助企業經營，已陸續處理名下3套豪宅（包括計畫拍賣的匯悅台房產），目前名下房產僅剩一個車位，自己現在是租房住。

王國安在以前接受採訪時曾表示，由於年少時居無定所的經歷，他曾經對房子有很強的執念，“這些經歷讓我極其渴望擁有真正屬於自己的房子，有一個獨立的空間”。

因此，王國安形成了投資房產的愛好，其自稱巔峰時期手中最少有300多套房子，“不誇張地說，我的房產證用一個行李箱都裝不完。如今廣州那些價值20萬元一平米的樓盤，我基本都買過，又都陸陸續續賣掉了 。”

在遇到債務問題之後，這些房子都被陸續賣掉還債，王國安稱，”有的房子比較便宜，一層樓分成很多間。為了還供應商欠款，我和他們協商，一半用房產抵，一半用現金，我大概抵給了供應商一兩百間房子”。

耶誕節的上海樓市氛圍濃厚，市場一舉推出6宗新房專案，其中中海領邸•玖序再度實現"開盤即售罄"。

記者媒體瞭解到，中海領邸•玖序推出的是五批次118套房源，30分鐘內售罄。

據悉，自2024年6月該項目首開以來，單盤銷售額已達到282億，且多次實現開盤售罄。

緊接著銷售進展，中海地產上海公司借勢宣佈2024年在上海的總銷售額突破700億元人民幣。

“一上午（時間內）房子就售完了，今年中海的銷售額在上海來講都算很高。”據中海領邸•玖序房產仲介透露，截至2024年12月25日，中海一整年銷售額已刷新其在單個城市的銷售紀錄。

領邸•玖序的風光

2023年10月，中海地產聯合上海西岸開發以底價240.16億元競得上海徐匯區西岸數智中心地塊，地塊被分割為龍華街道198-A-03、198-A-04、188N-F-04、188N-F-05、188N-U-04、198-C-02等6個小型地塊。

據中海拿地時的規劃，將在大地塊上建成涵蓋辦公、商場、住宅、長租公寓複合型業態的綜合體專案西岸數智中心，與毗鄰周邊的上海西岸數字穀、西岸傳媒港形成產業三角區域。而住宅這一部分，自然就成為了今日的中海領邸•玖序項目。

為了給專案造勢，拿地半年後，中海及西岸合作方將國際方案中標名額給予PC&P、AICO企業聯合體，由該聯合體設計17萬平方米住宅項目、5萬平方米長租專案，以及作為浦江實驗室配套規劃的約25萬平方米辦公場地。

為何選擇PC&P這家機構？觀點新媒體推測，中海及西岸大概率是參考對標了部分國內外相似商業建築案例。從PC&P的官網可查詢到，該公司曾著手倫敦商務區金絲雀碼頭、德州奧斯丁水岸、三藩市灣區TOD、東京六本木麻布台之丘等國際商業項目。此外，該設計機構還全程參與了同在上海的北外灘來福士項目。

不過，據PC&P官方消息透露，許多專案操作的時間跨度比較大，北外灘來福士專案設計建築時間接近十年，對於擬於2027年完成交房工作的領邸玖序來說，未來設計建造是否會存在時間差異暫時處於未知狀態。

與此同時，項目周邊商業項目的開業時間也主要集中在2026-2028年紮堆開業，例如徐匯環宇城、西岸金融城D地塊專案及E地塊項目、濱江複星中心等，進一步增加領邸•玖序的商業配套濃度。

按照時間順序，中海領邸•玖序目前已經歷五次開盤，首開232套房源，貨值約合66.38億元，最終於開盤首日90分鐘完成清盤；二次開盤放出120套房源，當日352組認籌，30分鐘完成清盤；三次開盤放出178套房源，合計377組認籌，並於開盤當天下午完成清盤。

至此，項目三次開盤總銷售額約合148億元。

2024年11月，同系列專案領邸•玖章開盤放出552套房源，最終攬金85億元。又一次售罄的中海，用233億成績，重奪2024年高層住宅單盤銷冠；來到12月25日，領邸•玖序項目五期加推118套房源，均為項目中面積最大的58套280平方米房源，也在當日售罄。

截至目前，領邸•玖序單個專案2024年總銷售額已超過280億元，佔據中海上海公司2024年700億元銷售額約40%。

百億地塊“專業戶”

領邸•玖序推出第五批房源之前，中海還在上海新購入兩宗土地。

11月底舉行的上海2024年第七批次土拍，中海表現相當積極，10宗地塊競價身影頻現。

最終以36.45億元價格競得楊浦濱江定海社區N090602單元K8-05地塊，成交樓面價7.32萬元/平方米，溢價率16.33%。地塊為純住宅用地，出讓面積2.16萬平方米，容積率2.3，建築面積4.97萬平方米。

作為中海2024年在上海拿下的第二宗地塊，恰好位於縵雲上海隔壁，後者專案單價目前已達到12.9萬元/平方米。

同區域入局玩家還包括保利及中建壹品，幾家企業項目規劃設計方案相似，均擬建多棟小高層住宅。

其中，12月25日開盤的中建壹品•外灘源著當日銷售額約12億元。該專案的效率幾乎與中海"10天公佈建造方案"相當，從拿地到開盤用時僅8個月。

另於10月25日進行的上海第六批次土拍中，中海地產還競得楊浦NO90602單元K2-04（134街坊）、G2-5（137街坊）地塊，成交總價32.13億元，樓面價約合6.91萬元/平方米，溢價率僅2.3%，這是該批次土拍中唯一溢價成交的地塊。

拿地10天左右，中海就快速公佈了G2-5地塊設計方案，擬建設1幢15F的高層住宅及1幢總高18層的公租房。不過，專案可售住宅僅80套左右。

關於K2-04地塊設計方案，中海則擬建3棟高層及4棟別墅，高層總高17-18層，戶型為建面約100-140平方米3-4房，4棟別墅為總高3層的聯排別墅，預計還將繼續在楊浦濱江主打改善型樓盤項目。

但從全國來看，中海10-11月在上海摘地的價格，比不上北京、深圳兩座城市來得"猛烈"。

12月12日，北京市推出2024年第三宗百億元地塊——豐台區萬泉寺村棚戶區改造土地開發專案FT00-0613-0024地塊，最終由中海以底價110.54億元摘得。

值得注意的是，這宗地塊競得者擁有一定"自由定價權"，沒有設置地價上限、設置"競現房銷售面積"等競拍規則，以及未來商品住房的銷售指導價。

觀點新媒體還注意到，北京2024年第二宗百億元地塊同樣由中海拿下，153.32億元摘得酒仙橋舊城區組合地塊。

據觀點新媒體此前報導，地塊至開拍前僅錄得兩次報價，競拍對手僅華潤一家，且現場僅錄得一次舉牌，最終由中海攬獲。

不過，華潤與中海的土地競爭關係僅限北京拿地現場。在深圳，中海聯合華潤於12月初拿下後海總部基地南山粵海街道T107-0107宗地地王。

該地塊起始價126.52億元，經過295輪報價，成交價已達185.12億元，溢價率46.32%，樓面價約為7.03萬元/平方米。

據第一太平大衛斯深圳董事總經理吳睿此前向觀點新媒體透露，該地塊項目預計未來入市單價會超過15萬元/平方米，競得企業將有非常不錯的利潤空間。

臨近年底，隨著房地產扶持政策的持續加碼，作為樓市風向標的土拍市場也逐漸升溫。最近一段時間，北京、廣州、武漢、杭州、南京、三亞、成都等多地上演土拍大戲，部分地區再現高溢價搶地。

北京土拍“不限價”時代開啟

隨著石景山區首鋼設備處地塊進入預申請，北京2024年第六輪擬供應商品住宅用地清單中的6幅地塊全部上架。

海澱朱房兩地塊、豐台玉泉營地塊以及亦莊X24地塊均已正式掛牌，出讓時間最早截至2025年1月2日；大興經開地塊和首鋼設備處地塊目前仍在用地預申請階段。

值得一提的是，本輪次供地全部未設置土地上限價，將採用“價高者得”的方式確定最終競買人。

11月29日，海澱朱房兩地塊迅速轉正掛牌，交易起始價合計150.3億元，未設上限價；掛牌競價時間為2024年12月18日-2025年1月2日。

12月13日，豐台區西南郊冷庫地塊正式掛牌，起拍價40.08億元，未設上限價；掛牌競價時間自2025年1月2日-1月16日。

12月16日，亦莊X24地塊正式掛牌，交易起始價34.8億元，未設上限價，掛牌競價時間自2025年1月6日起至1月20日。

12月19日，大興經濟開發區0302地塊進入預申請，交易起始價23.2億元，不設上限。受理時間自2024年12月16日起至2025年1月17日。

12月21日，石景山區首鋼設備處地塊進入預申請流程，受理時間自2024年12月20日起至2025年1月20日，交易起始價28.01億元，不限價。

廣州土拍壓軸大戲即將上演

廣州土拍收官之戰即將打響，位於天河區的金融城員村絹麻廠地塊（AT080720地塊和AT080721地塊）將於12月31日進行限時競價，起拍總價約70.2億。

據媒體報導，目前已有4家“國家隊選手”對該地塊感興趣。

根據出讓資訊，AT080720地塊的宗地面積為15064.88㎡，可用建設用地面積為13977.12㎡，計容建築面積為53113.1㎡，容積率3.8，土地用途為二類居住用地，起拍總價269393萬元，起拍樓面價約5.07萬/㎡。

而AT080721地塊的宗地面積為60748.39㎡，可用建設用地面積為27306.54㎡，計容建築面積為84650.3㎡，容積率3.1，土地用途為二類居住用地，起拍總價432792萬元，起拍樓面價約5.11萬/㎡。

此前，12月17日，廣州成功出讓四宗番禺區涉宅用地，總建設用地面積約8.8萬平方米，總規劃建築面積約26.4萬平方米，掛牌總價約33.78億元，最終總成交價約33.88億元。其中，萬科以28.8億元的底價競得其中3宗住宅用地。這是自2020年以來，萬科在廣州時隔四年的再次出手。

武漢30宗地塊收金210億元

12月26日，武漢通過拍賣方式成功出讓30宗地塊，起始價合計193.96億元，總成交價約為210.9億元。此次拍賣活動於12月26日9時30分起在網上進行。

此次土拍中備受關注的地塊有，編號P(2024)198號地塊，位於江岸區健身街以西、健康街以北、華泰路以東、兆瑞大道以南，土地面積106047㎡（含居住用地87641㎡、商業服務業設施用地16449㎡、公園綠地1957㎡），規劃建築面積265000㎡（居住建築面積不大於225000㎡、商業建築面積不大於15000㎡、辦公建築面積不大於25000㎡），容積率2.5，起始價14.08億元，起始樓面價5313元/㎡。該地塊經過18輪競價，最終由武漢偉星置業有限公司以總價14.93億元競得，成交樓面價5634元/㎡，溢價率6.04%。

編號P(2024)202號地塊，位於武昌區徐家棚團結路以西，土地面積17932㎡，規劃建築面積53800㎡，土地類型為純宅地，起始價5.92億元，起始樓面價11000元/㎡。該地塊經過25輪競價，最終由華潤置地子公司以總價7.12億元競得，成交樓面價13230元/㎡，溢價率20.28%。

此外，華潤置地還以底價拿下了P(2024)208號純宅地，位於江岸區二七北路以南，解放大道以西，土地面積27423㎡，規劃建築面積68500㎡，容積率2.5，起始價7億元，起始樓面價10219元/㎡。

杭州土拍溢價率高達76.5%

12月19日，杭州兩宗住宅用地的出讓吸引了眾多房企目光。蕭山區北幹東單元XSCQ20A-14地塊的競拍尤為激烈，經過70輪競價，最終由海威置業和中天美好聯合以18億元總價拿下，成交樓面價達3.71萬元/平方米，溢價率高達76.50%，一舉刷新今年杭州土地市場的最高溢價率紀錄。

公開資料顯示，蕭山北幹東單元地塊容積率為1.8，建築面積為4.86萬平方米，起始掛牌價為10.19億元，起始樓面價為2.1萬元/平方米。地塊位於蕭山區政府板塊，生活配套資源成熟，市場接受度高，競品較少。

中指研究院華東大區常務副總高院生表示，從本次土拍結果來看，土拍競爭較為火熱，開發商拿地信心進一步增強。主要歸結於以下幾點：首先，本次兩宗宅地地段較好，市場接受度很高，且兩宗地塊建築面積均較小，開發風險可控。其次，開發商年尾補倉，能為明年的銷售推盤考慮；此外，杭州11月新房市場成交規模持續增長，樓盤活躍度環比明顯提升。本次土拍是杭州計容新規發佈後的首次土拍，土地價值有了明顯提升，新政後開發商可售面積有一定的增加，積極性提升較多。

南京多幅宅地攬金超百億

12月20日，南京土拍順利成交11宗涉宅用地，其中江甯區5宗、浦口區2宗、雨花臺區1宗、棲霞區1宗、江北新區2宗，總出讓面積472785.92㎡，總規劃建築面積899263㎡，總起始價101.09億元。最終2宗地塊溢價成交，9宗底價成交，共收金101.19億元。

12月25日，南京主城週邊土拍共出讓14幅涉宅地塊。據瞭解，14幅涉宅地塊中六合區8幅、高淳區6幅，總出讓面積560.9畝。本次土拍繼續沿用“價高者得”的競買方式確定競得人。最終，14幅地塊均由國資平臺以底價成交，攬金30.4億元。

三亞一地塊溢價率達59%

12月23日，三亞土拍市場7宗地塊總成交額達40.38億元。此次土拍包括4宗宅地、2宗商業/辦公用地以及其他類型用地1宗。中交海洋、招商蛇口(10.150, -0.08, -0.78%)、保利發展(9.080, -0.11, -1.20%)和三亞聚苑置業分別競得宅地，而海南省榆亞鹽場和無憂傳媒則分別拿下商辦地塊。

此外，12月20日，3家房企為了一宗49畝住宅用地，從淩晨5時49分開始報價，一直追至當晚22時許，最終經過1064輪競價，一家名為“海南億和金盛實業有限公司”的民企以161738萬元最高報價，競得該地塊的開發使用權。網上競價結束後，有媒體人測算：該地塊溢價率59%，成交樓面地價約19785元/平方米，為三亞土拍樓面地價的“新地王”。據瞭解，“新地王”——三亞市中心城區控規HP04-07-01/02/03A，土地用途為“二類居住用地”，容積率≤2.5，出讓使用權面積為32699.65平方米（合49畝）。

成都多宗地塊溢價超30%

12月20日，成都迎來3宗土拍，合計約171畝，共收金約44.72億元。其中，位於錦江區三聖鄉57畝臨湖地塊，吸引了5家企業參與競拍。經過66輪的舉牌，該地塊最終由新綠色置業以溢價率36.26%，總價20.86億元成交，樓面價24800元/平米，刷新了成都涉宅用地成交樓面價前四的位置。

除了上述臨江地塊，位於成都錦江區的32畝地塊也吸引了7家企業報名，經過超50輪舉牌，最終由成都城投置地以樓面價20700元/平米競得，溢價率38.00%，折合成交總價8.73億元。另外一塊成華區82畝地塊，由招商蛇口以樓面價13900元/平米底價競得，折合成交總價15.13億元。

對於高熱的土拍行情，中指研究院四川分院分析指出，成都核心區域土拍市場一直保持高熱，今年溢價成交的25宗涉宅地塊中，有21宗均位於城市熱點區域，而非熱點區域仍大部分保持底價成交，市場分化明顯。

除了土拍市場，成都的住房銷售市場也處於回升的狀態。中指研究院統計資料顯示，11月份，成都商品住宅成交面積達228萬平米，同比上升66%，環比上升19%；新房周度銷量維持在40萬平米—60萬平米的高位。

在重新聚焦佈局北京大本營後，“京城地主”之一的金隅集團（601992.SH）今年斥資102.76億元拿地，在北京朝陽、豐台和通州各落一子。

記者瞭解到，儘管水泥業務為金隅集團貢獻了主要營收，但在水泥市場需求疲軟的態勢下，地產業務因較高的毛利率，成為其扭轉虧損局面的關鍵。不過，在當前樓市銷售整體下行的環境下，項目後續銷售進展尚待觀察。

初試“豪宅”

趕在元旦之前，拿地近5個月的北京隅•東序終於在12月中旬入市。

據瞭解，朝陽區年內新入市中建璞園、北京宸園等多個改善型樓盤，且都在開盤時引發市場廣泛關注。

北京隅•東序所處的朝陽十八裡店板塊目前正處於發展階段，鄰近地鐵17號線十八裡店站，僅兩站便可直達十裡河換乘10號線，從而到達東三環沿線國貿重要商圈，而正在建設的17號線剩餘線路，將途徑東三環並直達太陽宮、望京西等重點商圈。

北京隅•東序項目開發商為金隅集團旗下的金隅地產，今年6月24日，金隅地產以63.8億元斬獲朝陽區朝陽港1303-686相關地塊，住宅樓面價約5.2萬元/平方米，新房銷售指導價7.9萬元/平方米，可上下浮動8%。隨後，專案公司北京隅新房地產開發有限公司登記註冊，由金隅地產100%持股。

金隅地產曾在2021年、2022年為該板塊內2宗宅地“托底”。2021年10月份時，金隅地產聯合昆泰以37.6億元底價競得十八裡店朝陽港693地塊，樓面價約5.5萬元/平方米，新房銷售指導價為7.5萬元/平方米，隨後專案定名為金隅昆泰雲築（雲築一期），彼時十八裡店地鐵站還未開通。

2022年5月，地鐵17號線十八裡店站開通半年後，金隅地產聯合北京住總以38.8億元底價競得十八裡店朝陽港1303-685、694地塊，樓面價約為4.5萬元/平方米，新房銷售指導價7.5萬元/平方米，隨後項目定名為朝陽港雲築（雲築二期和三期）。雲築前三期項目均為改善型樓盤。

今年12月初，記者在北京隅•東序專案售樓處瞭解到，開發商沿用雲築前三期的售樓處，前來諮詢的人多以家庭為單位。

專案置業顧問告訴記者，專案共有824套房源，主力戶型為155平方米～193平方米的三居或四居，與前三期的改善產品相比，東序目標客群為“豪宅”群體。不過，專案也有少部分95與99平方米三居。所有戶型總體均價在7.35萬～8.41萬元/平方米。

在蓄客僅11天后，北京隅•東序便正式開盤，根據其對外公佈的資料，12月16日專案開盤勁銷25億元，當日成交總套數達235套。

不過，與此同時，專案也因陽臺封閉與否陷入爭議中。據瞭解，項目行銷人員在蓄客階段對外宣稱開敞的陽臺後期可以封閉，增加室內實際使用面積，屆時得房率將大幅提升，引發雲築此前業主不滿。

人民網領導留言板上顯示，12月8日，一位用戶留言稱，北京隅•東序報規是開敞陽臺，但開發商對報規的開敞陽臺在交付時或交付後封閉，此舉違反了相關規則，並投訴讓開發商公開發承諾書，不允許封閉陽臺。

記者從北京隅專案瞭解到，該專案在戶型上採用的開敞式陽臺設計，加上贈送的陽臺面積，項目實際得房率超過80%。如果不允許封閉陽臺，專案所贈送的開敞式陽臺實用性在北京這種多風的氣候下將大大降低，同時專案實際得房率也將不足80%。

據瞭解，近兩年，北京新房產品競爭激烈，得房率普遍升高，部分樓盤通過贈送面積，實際得房率甚至達到100%。

從周邊競品來看，北京隅•東序即將迎來一位勁敵。今年11月29日，中海以153.32億元的價格摘得北京朝陽“巨無霸”組團地塊，打破了北京單筆土地出讓金紀錄。

這一組團地塊中就包括十八裡店朝陽港一期土地一級開發專案1303-692、683、1301-L01、L02地塊，與北京隅•東序位置僅一路之隔。據瞭解，當時為了能夠順利出讓，組團地塊的控高、建築規模等指標均進行了優化修改，其中的十八裡店朝陽港地塊有30%用地的建築高度，從60米變成80米，樓間距將更寬。此外，該地塊的配建規模也由原需配建“4500平方米機構養老設施、1500平方米社區居家養老設施”調整為“不少於1000平方米社區居家養老設施”，容積率也將降至2.695。

此外，11月22日，北京市規劃和自然資源委員會正式發佈了《北京市高品質商品住宅設計導則（試行）》的通知，明確鼓勵開發商在條件允許的情況下，在住宅首層設置架空層，打造室內外融合的共用綠色公共空間；鼓勵在社區內設置開放的風雨連廊；鼓勵在多層住宅設置開敞陽臺。

年內拿地金額超百億元

據瞭解，金隅地產所屬的金隅集團為北京市屬大型國有控股產業集團和A+H整體上市公司，營收主要來自於以水泥為主的建築材料銷售以及房地產開發業務。

2017～2021年，其房地產開發業務在營收中占比一直維持在30%左右，2022年這一比例下滑至25.14%，2023年這一比例重新升至27.9%。

根據2023年年報，金隅集團實現營業收入1079.6億元，同比增加4.99%。主營業務收入1070.7億元，同比增加4.7%，其中，綠色建材板塊實現收入794.69億元，同比增長1.1%，占總營收的73.61%；毛利率為8.55%，同比減少4.55個百分點。而地產開發及運營收入301.25億元，同比增長15.05%，毛利率同比下降3.26個百分點，但仍達18.9%。地產業務為集團貢獻約47%的毛利潤。

今年上半年，金隅集團淨利潤為-17.5億元，這也是自金隅A股上市以來，近13年的首次虧損。

據瞭解，除了水泥需求疲軟外，集團地產板塊業績下滑也是重要原因。上半年，金隅集團地產業務累計合同簽約額53億元，同比下降64%。對此，董事長姜英武當時強調，下半年要把治虧扭虧作為頭等大事。

地產業務方面，金隅集團此前業務線涉及北京、上海、天津、重慶、杭州、南京、唐山、蘇州等17個城市。近兩年，隨著城市銷售業績的分化，其開始聚焦大本營北京市場。2022年，其新增的3塊土儲均位於北京，土地面積為12.23萬平方米，拿地金額116.12億元。2023年，其在北京的銷售額占比從前一年的27%提升至43%。

記者瞭解到，在今年銷售和土地市場承壓態勢下，金隅集團仍在京拿下3宗宅地。

除了上述朝陽港地塊外，今年10月29日，金隅集團宣佈其全資子公司北京金隅嘉業房地產開發有限公司成功獲得位於北京市豐台區中關村科技園豐台園東區三期專案1516-60地塊。該地塊土地面積達到21607.59平方米，計容建築面積為54019平方米。金隅嘉業以27億元的成交總價成功競得此地塊。

11月5日，北京市通州區土橋中路地塊僅獲1家房企報名，最終由金隅集團以11.96億元底價摘得，銷售指導價6.2萬元/平方米，可上下浮動8%。該地塊位於北京城市副中心0202街區，地上建築規模47379.409平方米。

上述3塊宅地地價合計102.76億元，比去年全年拿地金額增長約55%。

在三季度的業績說明會上，對於前三季度經營活動產生的現金流量淨額減少較多的主要原因，金隅集團財務負責人鄭寶金解釋稱，主要是地產銷售回款相比去年同期減少較多。此外，地產項目獲取土地儲備，支出較同期增加60多億元。

不過，在大幅拿地的同時，專案後續銷售去化問題值得關注。去年年報顯示，2023年年底時，金隅集團土儲權益規劃建面大概是586.02萬平方米，而當年的商品房簽約銷售面積僅為96.36萬平方米。今年年初，金隅集團方面表示，地產業務需要著力去庫存、控成本、防風險，提升產品力。

金隅集團今年新拿的地塊中，據中指研究院土地市場研究負責人張凱介紹，豐台科技園1516-60地塊，周邊在售新房專案有中海豐和三號院和中建•雲境，均為今年3月取得預售證。金隅拿地之時，中海豐和三號院網簽均價是8.84萬元/平方米，網簽去化率不到10%；中建雲境網簽均價已經降至8.25萬元/平方米，網簽去化率接近7%。

此外，通州地塊周邊目前在售專案京玥蘭園、璀璨西元、頤瑞府、帥府•京彩世界，指導價均是6.2萬元/平方米，實際成交價在5.5萬元～6萬元/平方米，以上這些項目目前市場庫存量較大，存在一定競爭空間，但由於此地塊成交樓面價較低，開盤價相對靈活有空間。

記者就上述專案後續推盤以及行銷計畫聯繫金隅集團方面，截至發稿未獲回復。

企業租戶一直是租賃住房行業重要客源，但這類大客戶的進出，往往會在很大程度上影響著項目的表現。

12月24日消息顯示，招商蛇口(10.150, -0.08, -0.78%)租賃住房REIT出現新的變動。

據瞭解，該公募REIT的基礎項目之一，深圳林下專案迎來大客戶退出，此次涉及退租房屋數量共計143套。

林下專案企業租戶此番退出，對專案的出租率造成了較大的影響。公告明確，此次變動後，出租率對應下降30.86%。

實際上，保租房的租戶情況在很大程度上影響著租金收入和底層資產品質，如若租戶較為單一，一旦出現租戶的集中退租的情況，專案的出租率、現金流穩定性將受到明顯的影響。

對招商蛇口租賃住房REIT來說，如何實現企業租戶退租後的租賃去化、保持基礎設施項目穩健經營、保護投資者中長期利益，是後續重要的挑戰。

大客戶挑戰

12月24日，招商基金管理有限公司公告披露了基礎設施專案的經營情況。

公告提到，目前，林下專案重要現金流提供方企業租戶一的續租合同將於2024年12月25日到期，涉及退租房屋數量143套，出租率對應下降30.86%。

據瞭解，招商蛇口租賃住房REIT剛於10月23日正式上市。

而今，上市兩個月時間，專案遭遇大客戶退租。

商業客瞭解到，林下項目位於深圳市南山區工業八路，所在地塊東臨龍電花園，南臨招商桃花園，西臨工業八路，北臨深圳市南山區建設工程品質監督檢驗站。

項目於2015年建成，主要包含3棟租賃住房（樓棟號分別為1棟、2棟、5棟）及其地下車庫、設備用房。

根據其招募說明書，截至2024年6月30日，林下項目可出租公共租賃住房（高級人才公寓）465套，可出租面積為3.93萬平方米，已出租公共租賃住房（高級人才公寓）455套，已出租面積為3.85萬平方米，按租賃面積計，時點出租率約為97.85%。

計算下來，本次租戶到期退租過後，林下專案的出租率暫時降至67%。

實際上，過去一段時間，企業租戶一直是住房租賃項目的“兵家必爭之地”，畢竟，企業租戶的整體租賃期限較個人租戶更長，更具穩定性。

因此，簽約企業租戶，能夠在一定程度上保障住房租賃項目的出租率及租賃收入，避免因空置帶來的損失。

除此之外，從林下專案的周邊情況來看，該專案所處片區規劃有前海深港合作區、南山創新大道、後海金融商務總部基地、蛇口國際海洋城四處南山區重點專業服務業發展集聚片區，其中，僅前海、後海片區已引進的龍頭企業總部項目就超過60個。

項目四周重點佈局的產業類型及引入的優質企業眾多，這也在一定程度上支撐著林下專案的租戶結構。

資料顯示，截至今年上半年，在項目已出租的455套公共租賃住房當中，其中約有51%為個人租戶，約有49%為企業租戶。

企業租戶的占比接近五成，依賴性較高，所以企業客戶一旦出現退租情況，會立刻影響整體出租率表現。

大客戶的退租已成既定事實，此番退租過後，資本市場更加關注的是，招商蛇口保租房項目後續的招租。不過，有業內人士表示，林下專案比較成熟，而且地理位置較好，招租方面應該難度不大。

招商基金在公告當中亦表示，運營管理機構將搶抓目標客戶群體春節假期後返深/來深的一段時間內加大行銷推廣力度、做好實地對接服務，以期進一步提升租賃去化效果。

保衛出租率

除林下專案以外，招商蛇口租賃住房REIT的基礎設施專案還包括太子灣專案。

資料顯示，太子灣專案位於深圳市南山區蛇口自貿區，臨近港灣大道、南海大道、興海大道等區域交通主要幹道。

項目於2019年11月建成，主要包含1棟租賃住房及其配套商業、地下車庫及設備用房。

截至2024年6月30日，太子灣項目可出租保障性租賃住房462套，可出租面積為2.51萬平方米，已出租保障性租賃住房442套，已出租面積為2.37萬平方米，按租賃面積計，時點出租率約為94.61%。

對比來看，太子灣專案的租戶結構當中，個人租戶的占比更多一些。目前，太子灣專案已出租的422套保障性租賃住房當中，約86%為個人租戶，剩餘14%為企業租戶。租戶結構多樣化，能夠穩定專案出租率，從而保證現金流的穩定性。

實際上，從目前已經上市的六單保租房公募REITs來看，有不少基礎設施專案過度依賴企業客戶。

其中，紅土創新深圳安居REIT企業客戶最為集中，4個基礎設施專案企業客戶占比分別為65.7%、100%、75.8%和27.2%。

相比之下，中金廈門安居REIT的租戶結構相對分散，個人租戶占比91.94%，企業租戶占比8.06%。

此外，華夏北京保障房REIT的文龍家園公租房專案企業客戶占比20.6%；其餘項目個人租戶占比均在94%及以上。

租戶結構是影響住房租賃專案穩定性的重要因素，但住房租賃項目的壓力並不止於此。據瞭解，今年以來，一向穩健的保租房項目出現出租率與租金下滑的問題。

資料顯示，截至2024年三季度末，紅土創新深圳安居REIT的平均出租了為96.22%，而這一數值於年初為98.34%，下調了2.12個百分點。

而華夏北京保障房REIT下調幅度更大，從年初的96.94%下降2.13個百分點至94.81%；中金廈門安居REIT、華夏基金華潤有巢REIT三季度出租率亦出現不同程度變動，分別為99.67%、92.515%。

相較之下，今年剛剛上市的國泰君安(18.910, -0.10, -0.53%)城投寬庭保租房REIT，其出租率表現相對穩定，三季度末為93.27%，較上市之初的92.03%上浮0.99個百分點。

資料來源：基金財報、商業客整理資料來源：基金財報、商業客整理
出租率下挫已然成為當前住房租賃行業的普遍現象，不僅如此，租金下滑亦為常態。

有市場人士認為，造成出租率下滑、租金下挫的原因主要有兩方面，其一，2024年以來，受宏觀經濟、居民收入預期下降等因素影響，全國主要城市的住宅平均租金均有所下調。

其二，年內，保障性租賃住房集中入市，市場供給大幅增加，居民的可選擇性更多，起到了平抑市場租金大幅波動的作用，同時影響出租率。

中原地產研究部高級聯席董事楊明儀指出，本周中原估價指數（主要銀行）CVI最新報50.35點，較上周54.20點下跌3.85點。CVI連升2周後單周下跌，但仍連續3周企穩在50點好淡分界線之上，預示樓價維持反覆爭持局面。聖誕長假期開始，交投稍為減慢，上周本地大型銀行跟隨美國減息有助減輕供款負擔，對樓市帶來正面支持，銀行對按揭估價取態明年初料更趨積極，CVI會否向上突破60點水平，值得密切關注。

2月底政府全面撤辣後，樓市成交量回升，CVI低位反彈，同期反映香港二手樓價走勢的中原城市領先指數（CCL）由143.02點低位止跌回穩。CVI由14.49點連升9周，曾升上73.73點，並連續6周處於60點以上，CCL擺脫低位並於144點到148點之間窄幅徘徊。惟其後CVI落入40點至60點好淡分界區間，樓價向上動力受阻，有下調威脅。

近期升穿40點及50點關口

6月初CVI進一步跌穿40點，早前20周處於睇淡區，反映樓市進入調整階段。同期樓價持續向下調整，並蒸發撤辣後的所有升幅。9月減息周期啟動及10月份施政報告後，CVI穩步上升，兼升穿40點及50點兩個重要關口，同期樓價反覆回穩。CCL最新報138.16點，今年樓價暫時累跌6.15%。

廣東省房地產行業協會發布「歲末年初持續開展商品房促消費的倡議」，提出即日起至2025年2月28日，把握元旦和春節的時間窗口，組織開展「迎新年購房安家活動」等商品房促消費活動。創新和完善線上線下看房、選房及購房的渠道和服務，通過優質房源推介、專屬優惠對接、團購優惠、節日營銷、展會促銷等方式進一步滿足廣大群眾多樣化購房需求、提升住房消費體驗感、品質感。

北青傳媒(01000)公布，有關公開掛牌方式出售物業，以2070.65萬元（人民幣．下同）由控股股東首創集團附屬公司首創證券中標，交易錄未經審核除稅後收益1519.77萬元。

該集團指，出售物業為北京市朝陽區慧忠路5號遠大中心C座15層，預估令資產總額將增加137.42萬元，負債總額將減少28.21萬元，淨資產將增加165.63萬元，而交易所得款項淨額擬用於補充一般營運資金和發展主營業務。

建發國際集團(01908)公布，以5265萬元（人民幣．下同）參與合營企業9%股權，以發展莆田項目，而控股股東建發股份持合營企業34%股權。

該集團指，合營企業註冊資本5.85億元，而項目包括於11月以5.85億元投得莆田市荔城區玉湖板塊地皮，佔地面積約2.3萬平方米，預計計容建築面積約8.7萬平方米，發展住宅等。該集團指，日後優先由合營企業通過外部融資渠道以取得開發資金，而投資有助分享風險及利益。

耀基大樓開放式120呎 細過私家車位

本港住宅租賃市場鬧盤荒，就連市區百餘呎舊樓迷你戶，呎租亦被搶上「山頂價」。入伙逾57年的尖沙咀耀基大樓，當中從一個住宅單位「劏」出來、面積細過車位的120方呎迷你戶，本月以每月1.15萬元租出，呎租高達95.8元，除較鄰區半新樓呎租高65.7%外，更貴過部分山頂豪宅呎租。據悉，同廈租盤僅餘2個，低層呎租都要80元起。

位於柯士甸道106及108號的耀基大樓，1967年落成，為一幢商住大廈，住宅一梯4伙，其中23伙由同一投資者持有，當中部分單位被「劏細」為3個迷你戶招租，不少單位實用面積僅百餘方呎，個別更只有約90方呎。

新裝修月租1.15萬 不包水電費

消息稱，該廈其中一個高層戶，實用面積僅約120方呎，較規劃署規定的標準私家車位面積約134方呎，還要細約14方呎，開放式間隔，設全新裝修，業主連基本傢俬家電以每月1.2萬元招租，新近減價500元或4.2%，旋即以1.15萬元租出，呎租95.8元，租金包含上網服務，惟水電費不包括在內。

上述迷你戶呎租已遠超尖沙咀及佐敦一帶住宅，如佐敦半新樓本木近月成交呎租為53.8至59.3元，當中低層B3室開放式單位，實用面積256方呎，本月以每月1.48萬元租出，呎租57.8元，即該耀基大樓迷你戶呎租較之高65.7%。

即使是山頂價超級豪宅，呎租亦幾乎無法與之匹敵。位於山頂加列山道58號的洋房，本月初以每月47萬元獲承租，實用面積5043方呎，呎租93.2元，對比下，耀基大樓單位呎租也較之略貴2.8%。

獨立廚廁 門口直出大廈走廊

據悉，有別於一般傳統劏房要經過同一大門才能到達自己的劏房單位，耀基大樓每個迷你戶大門出口即為大廈公共走廊，與發展商售賣的納米樓或迷你戶相若。同時，每個單位都配備窗戶及獨立廚廁等，毋須像傳統劏房般要與其他租客共用，享一定私隱度。有代理甚至形容，耀基大樓的迷你戶，「麻雀雖小五臟俱全，（租客）只要拖個篋就住得」，因此該類單位備受內地生及外籍客追捧。

翻查資料，耀基大樓鄰近美麗華廣場及THE ONE等大型商場，相距港鐵佐敦站亦僅約3分鐘步程，可謂坐擁交通配套優勢，或是該廈租盤搶手的關鍵之一。今年5月，簡樸新生活（前稱利駿集團，08360）主席陳洪楷及相關人士，斥1.5億元購入當中柯士甸道108號地下商舖、1樓商業部分，以及柯士甸道106號及108號共23個住宅單位。

有代理稱，耀基大樓租盤相當渴市，現只餘約2個租盤，分別位處低層及中層，實用面積約150及140方呎，同屬開放式單位，分別叫租1.2萬及1.15萬元，呎租80及82.1元。

內地生搶租佐敦舊樓迷你戶

代理又表示，近年持續有大量內地生來港就讀，面對宿位供不應求，部分學生已走進尖沙咀及佐敦一帶承租舊樓迷你單位，令區內租盤變得有價有市。

他舉例，樓齡已屆64年的佐敦吳淞大樓，一個實用面積532方呎極高層戶，業主把單位間作4個傳統劏房出租，當中實用面積約110方呎細房，新近以每月7000元租出，呎租63.6元，代理估計，如上址4個房間全數租出，租金料共約3.1萬元，較單位完整出租的租金，高逾四成。

美聯物業住宅部行政總裁布少明稱，尖沙咀住宅租盤供應較少，部分預算有限的租客，如想要具私隱的居住空間，只能選擇呎租較高的迷你戶，令這類迷你單位租金易升難跌，個別呎租甚至被搶至天價。

一手市場靠餘貨盤支撐，今年聖誕節雖只有兩天假期，但全港新盤過去兩天（25日及26日）錄得約22宗成交，較去年聖誕節長假期（2023年12月23日至26日）4天約20宗成交，還要多2宗或10%，路勁地產牽頭發展的屯門管翠路新盤凱和山過去兩天共沽5伙佔最多。

DOUBLE COAST I賣953萬

凱和山兩天共賣出5伙，為今年聖誕節成交量最高新盤。該盤於周三（25日）單日已售出4伙，昨天再沽多1伙，單位為3座6樓C室，實用面積478方呎，2房間隔，以約487.08萬元售出，呎價10190元。凱和山本月至今賣出108伙，暫為12月成交量最多新盤。

泛海國際（00129）旗下元朗洪水橋滙都II亦於周三售出4伙，全屬2房戶，成交價423.82萬至464萬元，呎價9833至10311元。

市區方面，九龍東啟德新盤過去兩天共售4伙。成交價最高單位為會德豐地產牽頭發展的九龍東啟德跑道區DOUBLE COAST I（DOUBLE COAST發展項目第1期），周三售出5座6樓A室，實用面積426方呎的2房戶，外連353方呎天台，賣953萬元，呎價22371元。其次為中國海外（00688）維港1號1A座26樓D室，實用面積444方呎2房戶，售910.4萬元，呎價20505元。

中國海外同系維港．雙鑽，周三亦售出1A座8樓A室，實用面積493方呎，2房間隔，成交價905萬元，呎價18357元。項目同日更新價單，指定3個1A座A室單位額外多4.25%售價折扣，本周日（29日）發售4伙。

一名「新香港人」今年豪擲5000萬元掃入將軍澳南豐廣場共44個私家車位，近月陸續沽出獲利，其中剛以125萬元賣出地庫一個雙號車位，按6月購入價105萬元計，僅約半年賬面賺20萬元或19%。代理說，南豐廣場車位市值租金約3800元，買家可享約3.6厘租金回報。

永倫售麗港城雙號車位進賬3.1倍

據悉，上述「新香港人」10月率先以120萬及140萬元售出同屋苑2個車位，賬面各賺15萬及16萬元（14.3%及12.9%），前述車位賺幅暫為沽出車位中最大。

代理稱，該「新香港人」除手持大量南豐廣場車位外，今年亦買入青衣明翹匯、土瓜灣明雋及將軍澳新盤海茵莊園至少共29個新盤單位。

另外，「收租王」永倫集團繼續減磅，消息稱，剛以172萬元售出觀塘麗港城3期高層地下一個雙號私家車位，較1992年購入價42萬元，賬面獲利130萬元或3.1倍。代理稱，麗港城車位現時市值月租約4500元，買家享約3.1厘租金回報。

業界：高才通主導租務 料2025年租金升6%

踏入租務淡季，租金指數微跌0.31%。綜合市場統計，明年上半年有19個新盤收樓入伙，涉及8,083個單位，租盤供應增多，為租金進一步帶來壓力。

不過，業界認為，高才通效應主導租務市場，相信新供應僅拖慢租金升幅，預期全年住宅租金升幅可達6%

元朗柏瓏兩期 1520單位入伙

美聯物業前綫代理統計資料顯示，2025年上半年有19個全新盤相繼收樓入伙，涉及8,083個單位，較今年下半年約7,832伙升3%。若按單位數目計，最大型項目為信置 （00083） 、嘉華 （00173） 及中國海外 （00688） 合作的元朗錦上路站柏瓏I及II，合共提供1,520個單位，單位面積介乎339至977平方呎。

土地註冊處資料顯示，項目至今售出約1,372個單位，若按投資者比例約3成計，租盤供應達400個。另外，樓書資料顯示，柏瓏原本於2024年第四季入伙，惟受不可抗力所導致的延誤及或惡劣天氣影響，收樓入伙期押後至明年3月，預期租務供應將大量湧現，幸項目屬於鐵路沿綫項目，相信有一定承接力。

鐵路沿綫9項目 共4808伙

事實上，上半年入伙盤中，共有9個屬於鐵路站沿綫的項目，包括日出康城凱柏峰、何文田站瑜一及朗賢峰，還有黃竹坑站海盈山，9個項目共涉4,808伙，佔總數近6成。

若按單位面積計，來年入伙的項目，有9個項目提供實用面積小於250平方呎的納米單位，例如跑馬地One Jardine's Lookout，項目共123個單位，最細單位僅147平方呎。項目今年9月推售，短期內全部沽清所有單位，投資者比例達40%以上，相信租盤供應相當龐大。

根據差估署資料顯示，住宅租金於10月份按月終現輕微回落，按月跌0.31%，報194.9點，為8個月來首錄跌幅。而美聯「租金走勢圖」11月份跌約0.4%，連跌2個月，首11個月累升約2.3%，11月私人住宅租金持續回落。

不過，美聯物業住宅部行政總裁布少明認為，8,083個單位入伙，從數字上看屬於相當龐大，若按過去2年投資者入市比例20%至30%計，租盤市場新供應最多2,400伙。

代理估明年上半年 租金升2%

根據勞工及福利局數字今年首10個月內，各項人才入境計劃共收到近18萬宗申請，當中近12萬宗獲批，獲批來港的人士中，約7.5萬人已經到港，連同7.5萬名受養人隨同獲批人才抵港，可見對租盤需求十分強勁，相信入伙盤供應不會困擾住宅租金整體升勢，最多只會輕微拖慢升幅，預期明年上半年住宅租金約有2%上升空間，年中開始升勢轉快，全年住宅租金估計升幅可達6%。

香港置業研究部董事王品弟認為，只要息口持續向下，可帶動多路客人入市，並睇好600萬元以下物業。

明年市況上，王品弟分析，聯儲局本月再度減息，美國減息勢頭持續，有利資金流入樓市，「環球市場積極尋找投資機會，相信本港經濟亦會間接受惠，今年第四季樓價有望止跌回穩。」明年展望上升。

他指，首季屬傳統淡季之故，樓市或會較為觀望，不過預期美國減息週期尚未完結，明年首季樓價按季變化有望較今年首季優勝(24年首季按季跌2.4%)，而次季樓市有望再度回暖，全年樓價窄幅上落，波幅介乎3%。

息口回落 利各路客人入市

對於2025年，樂觀預測全年會有小幅增長，增長幅度約3%，表現「穩中向好」。對於息口，他指息口回落有利各路客人入市，「只要明年減息持續，將吸引更多上車、換樓客及投資者出動入市。」

其中一原因對樓市樂觀，是因專才計劃帶動。他說，現時內地人來港置業已毋須再繳付「辣稅」、加上本港已減息，均減低內地人來港置業的成本。連同撤辣後新香港人成新增購買力，今年首3季內地買家（以買家姓名的英文拼音鑒別）一手金額佔比逼近52%，可見內地買家投放在香港樓市的一手金額超越本地個人買家。

料二手成交4.2萬宗 升5%

展望2025年，整體買賣成交會較今年活躍，「一手漲、二手升」勢頭延續，估計2025年全年新盤銷售量約1.8萬宗，按年漲12.5%；全年二手住宅成交量預料升5%至4.2萬宗。全年住宅交投挑戰6萬宗以上水平，屆時將創4年新高，當中新盤銷售佔住宅交投比例有望升至3成，更創6年新高。

料全年樓價有望上升超過10%，王品弟看好600萬元以下物業交投，「2024年首10個月的住宅註冊當中，以逾400萬至600萬元的物業佔比最高，達29.7%，其次為400萬元或以下物業，佔比達29.5%，合共佔接近6成，反映上述兩類物業的需求殷切，當中400萬元或以下物業的住宅註冊按年更升逾6成半，表現最活躍。」

對於樓市措施，他建議擴大投資移民置業門檻，因數字反映逾5,000萬元的住宅註冊佔比只有約1%；而逾2,000萬至5,000萬元佔比亦只有約3.6%。施政報告優化「新資本投資者入境計劃」，將住宅物業納入投資總額，涉及的物業成交價須在5,000萬以上的豪宅單位，建議考慮將門檻擴大至准買2,000萬元以上物業，「成交佔整體大市比率不足5%，擴大投資移民置業門檻對上車客影響輕微。」

馬鞍山迎海2房672萬沽 蝕153萬離場

二手蝕讓潮持續，紅磡何文田山畔4房以2,220萬元沽出，持貨8年帳面損手近1,100萬元離場或貶值33%。另鐵路盤連環蝕讓，馬鞍山迎海2房以672萬元沽出，2年貶值約2成。

市場人士指出，何文田山畔2座中層A室，實用面積1,259平方呎，原則4房連套房另工人房，叫價2,288萬元，議價2,220萬元沽出，減價68萬元，呎價17,633元。

原業主於2016年12月以約3,301.5萬元購入單位，及以288萬元購入車位，持貨8年帳面損手逾1,081萬元離場或貶值33%。若連車位價格計，合共蝕讓金額達1,369萬元，蝕讓金額可買3個沙田第一城細單位。

柏傲莊1房 1年蝕38萬

另鐵路盤連環蝕讓，美聯物業高級分區營業經理楊震霆表示，馬鞍山迎海1座低層G室，實用面積512平方呎，2房間隔，放盤時間6個月，開價818萬元，現以672萬元沽，勁減146萬元，呎價13,125元。原業主於2022年8月以825萬元購入，持貨2年帳面勁蝕153萬元或貶值19%。

同時，大圍半新樓柏傲莊一個1房以蝕讓價738萬元易主，中原地產大圍圍方分行高級分行經理邱皓文表示，柏傲莊3A座低層E室，實用面積358平方呎，叫價750萬元，現以738萬元沽，呎價20,615元。原業主於2023年1月以776.3萬元購入，持貨逾1年帳面損手38.3萬元或貶值5%。

另外，祥益地產區域董事黃慶德表示，新屯門中心1座中層E室，實用面積597平方呎，3房間隔，放盤一星期，叫價508萬，減價20萬以488萬元易手，呎價8,174元。新買家為同區上車客，鍾情單位有開揚景觀和企理裝修。原業主於2017年以490萬元買入，持貨7年帳面微蝕2萬元或貶值0.5%。

公屋價錢可買居屋，有居二買家以215萬元入牛池灣瓊山苑2房遺產貨單位，呎價僅約5,000元今年屋苑最低。長沙灣凱樂苑連環2宗成交，一個中層3房以790萬元（未補地價）沽出。

富誠地產鑽石山宏景花園分行駱承德表示，牛池灣瓊山苑C座中層3室，實用面積434平方呎，2房間隔，原業主於一個月前以280萬元（未補地價）放盤，因有誠意賣樓，減價至250萬元（未補地價），新買家為白居二買家，以215萬元（未補地價）成交，實用呎價4,954元，呎價為今年屋苑最低。

長沙灣凱樂苑 中層790萬沽

物業是遺產貨，原業主於1983年一手以約18.3萬元（綠表）向房署購入，持有物業41年，是次轉手帳面賺約196.7萬元，升值約10.7倍。

另外，長沙灣凱樂苑連環2宗成交，一個中層3房以790萬元（未補地價）沽出，市場人士指，凱樂苑E座中層17室，實用面積629平方呎，以790萬元（未補地價）沽出，呎價12,560元。原業主於2019年以442.4萬元購入，持貨5年帳面獲利347.6萬元或升值79%。

同區麗翠苑1座高層17室，實用面積283平方呎，作價310萬元（未補地價），呎價10,954元。原業主於2019年以184.5萬元購入，持貨5年帳面獲利125.5萬元或升值68%。

連番政策出台激活樓市，11月四大中心城市指數全面報捷，為2023年5月年半以來首次，當中大灣區指數及香港指數同樣錄得年半以來最大升幅。

4大中心城市指數報捷

據中原大灣區資料顯示，11月中原大灣區指數報96.35點，按月升1.3%，連升兩月，累積升幅達2.3%，升幅主要來自港、澳地區，因滙率關係，兩地區11月升幅分別為2.6%及1.6%，從而帶動了大灣區指數升幅擴大，而大灣區指數及香港指數同樣錄得年半以來最大升幅，後者報93.65點。

而12個指數當中，4個指數下跌，8個指數上升。下跌指數的幅度由0.3%至1.7%不等，珠海指數按月跌幅最輕微，報104.06點，而惠州按月指數回落達1.7%，報77.89點。

至於月內有共8個指數錄得升幅，增幅介乎0.03%至2.6%，四大中心城市全綫報升，為2023年5月年半以來首次，其中，廣州指數按月升0.03%（95.24點）、深圳指數升0.8%（97.8點），澳門（81.97點），按月增長達1.6%。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，9月下旬，中央重磅組合拳救市，10月至11月陸續有措施出台，成功激活了大灣區樓市，價量齊升，多個城市成交創新高。

一簽多行 望帶動港樓量價升

其中，廣州11月二手網簽宗數達11,418宗，較10月再升10%，創1年新高；而深圳反彈力度更為明顯，二手成交宗數達7,125宗，較10月升16.5%，並創4年以來新高。

至於早前中央政治局召開會議，當中強調必須穩住樓市、股市，陳永傑預料，中央對穩樓市的定調，可增強市民入市信心，料灣區物業價量將穩步上揚。

受惠於10月美國減息，而香港銀行亦跟隨，直接減輕了置業人士的供樓負擔，加上人民幣兌港元下跌的因素，令大灣區香港指數創年半以來最大升幅，11月指數報93.65，按月升2.6%。陳永傑指，於國家政策支持下，12月重新開放深圳居民來港一簽多行，相信可促進香港零售及飲食業，對樓市亦有間接幫助，香港樓市將與大灣區同步，價量穩升。

仲量聯行統計，2024年甲廈空置率升至13.1%，為近25年來新高。

仲量聯行指，2024年整體甲級寫字樓空置率攀升至13.1%，為過去25年以來的新高，主要受到中環及其他地區新落成的項目影響。盡管如此，5大主要商業區中，4個地區的空置率保持穩定，其中3個更呈現改善迹象。

整體市場租金下跌8.6%，其中中環跌幅達12%，主要受區內新供應帶來競爭加劇影響。今年租賃活動略有好轉，尤其是下半年，帶動過去11個月的正淨吸納量達到110萬平方呎，超越10年平均每年67萬平方呎的水平。

金融、保險、地產及專業服務（FIREBS）行業仍然是市場上最活躍的租戶，佔新租賃成交的最大份額達61.7%。此外，租戶規模需求有所增加。盡管租戶更注重成本控制，約28%的新租賃寫字樓面積少於5,000平方呎，另一方面，2024年仍有約33%的新租賃面積超過20,000平方呎，接近2019年疫情爆發前的水平，當中佔有17%為租用面積50,000平方呎或以上的新租約，為2019年以來的新高。此趨勢主要受到大型企業的整合活動和工作場所需求的變化所推動。

明年將有近400呎新供應

仲量聯行港島商業部主管郭禮言表示，發展商和業主可因應企業對寫字樓面積需求的變化，提供面積更大、更靈活的樓面選擇，預計樓面面積較大的新項目將持續吸引租戶的注意。展望2025年他預計寫字樓租賃成交將持續改善，年內可望錄得更多大宗租賃交易。租賃需求將持續改善，主要由保險、金融交易和資產管理行業帶動。

然而，由於經濟仍疲弱和供應龐大，預計2025年租金將下跌5至10%。在空置率高企的市場環境下，業主需要提供更多優惠措施來吸引和留住租戶。

明年預計將有近400萬平方呎的新私人寫字樓供應進入市場，空置率將進一步提高。不過，目前供應過剩的情況將在未來幾年逐步改善。

政府積極搶人才，在專才及優才持續湧港，不少人士租樓暫住，近期各區租賃市場持續活躍。政府產業署最新推出9個前政府宿舍豪宅單位招租，每月租金叫價介乎4.01萬至6.44萬，租期為2年，而免租期由14日至2個月不等。

叫租4.01萬至6.44萬

據政府產業署資料顯示，上述9個豪宅單位當中，叫租最高為渣甸山畢拉山道111號3樓A室，面積2287方呎，屬3房戶，目前以每月6.44萬連車位招租，呎租約28元；其次為九龍塘廣播道87號C座6樓A室，面積2312方呎，則以5.87萬連車位待租，呎租約25元。

上述9個豪宅單位以何文田區最多，有6個單位招租中，每月租金叫價介乎4.01萬至5.33萬，其中何文田仁禮花園B座14樓B室，面積2267方呎，屬3房戶，每月叫價5.33萬連車位，呎租約24元。

而最低為該屋苑A座1樓B室，面積2264方呎，同為3房戶，則以4.01萬連車位放租，呎租約18元，該單位亦是整批中最平。

另外，沙田怡翠花園1座10樓A室，面積2275方呎的3房戶，每月叫租約4.67萬，呎租約21元。

何文田區涉6個單位最多

上述招租的9個豪宅單位有7個以財政司司長法團名義擁有，當中何文田區有6個最多、另1個則位於沙田區；以香港特別行政區政府名義擁有的則有2個，分別位於九龍塘及渣甸山。

據資料顯示，上述單位租金包括管理費，但不包括差餉。每一單位包括一指定車位。該批單位免租期由14日至2個月不等，在免租期期間承租人須負責繳付物業管理費、差餉及所有其他支出。

單位成功租出後，承租人或需繳付不多於半個月成交租金予地產代理作為其佣金。該批單位租約滿一年後，業主/承租人可以書面通知在1個月後終止租約（最短租期不少於13個月）。

免租期由14日至2個月

在一般情況下，業主不會接納隨後更改車位要求。另外，單位內非由業主提供非標準裝置及設備須由承租人負責保養。業主對單位內非標準裝置及設備並無責任。