高雄三大都市規劃，包括南部半導體S廊帶、高雄鐵路地下化計畫、亞洲新灣2.0方案如火如荼展開，帶動交通建設與土地開發大躍進。信義房屋以九大捷運聯開案為例，投資金額前三大的衛武營站、苓雅運動園區站、黃線Y15站，正與三大都市規劃相連接，未來將引入商業設施與住宅，增加就業機會與居住剛需，為區域房市增添發展動能。

信義房屋高一區協理周清源表示，綜觀高雄的都市規劃布局由北至南有三大亮點，第一為因應南部半導體S廊帶而發展的北高雄楠梓一帶，形成台灣半導體先進製程的最大聚落、第二則是位於高雄中部的高雄市區鐵路地下化計畫，第三則是南高雄地區的亞洲新灣2.0智慧科技創新園區推動方案與高鐵南延案。

而隨著這三大都市規劃開展，交通基礎建設應運而生，並帶動捷運沿線的區域發展，為房市帶來發展動能；周清源觀察，官方正進行九大捷運聯合開發案，總投資額達841億元。其中總投資金額前三位分別是捷運橘線O10衛武營站253億元、O9苓雅運動園區站171億元、捷運黃線Y15站150億元。

周清源進一步說明，這三大聯開案的共通點是原本就是人口頗密集的舊商圈，又有可開發的素地，做為三大都市規劃與住宅區之間的連接，將有商場、商辦、住宅進駐，未來發展性可期。

以捷運橘線O10（黃線Y18）衛武營站聯開案為例，將打造衛武營周邊藝術創造場域及新興藝文產業聚落。周清源表示，鄰近的鳳山車站結合百貨商場、青創中心、電影院複合型車站大樓完工，預計2027年營運，三井Lalaport預計2026年開幕，未來也將發揮綜效，周邊商圈大樓與透天交雜，屋齡20年左右的大樓單價20-25萬之間，屋齡10年以內的大樓單價站上3字頭，而屋齡30-50年之間的地坪20坪上下透天產品，若位於六米巷內，總價800-1000萬，若近街道，總價則是1200-1600萬上下。

而捷運橘線O9苓雅運動園區站聯開案則是受惠高雄鐵路地下化計畫，可望帶動文化中心、武廟與衛武營周邊的串聯，周清源說，周邊大樓跟舊透天並存，以屋齡25年以上的大樓居多，單價位於20-25萬之間，而地坪20坪左右的透天，位於六米巷內、可停車的產品，總價900-1200萬，鄰街道的產品總價約1200-1800萬。

黃線Y15站開發案則位於為捷運黃線末站，將投資150億元開發，興建兩棟辦公、餐廳、商場、企業安家宅，並與捷運Y15站其中1個出入口共構、與高雄港旅運中心間立體連通系統，預計引入3,000個就業機會，每年創造約200億元產值經濟效益。

周清源表示，苓雅區為高雄的精華發展區域，周圍鄰近前金、鹽埕，過去歷經商圈移轉，因駁二特區、高雄流行音樂中心的觀光發展再現風華，周邊產品以大樓為主，從預售屋到屋齡20年大樓，預售案建商開價約50萬初頭，屋齡10年左右的大樓單價約36-39萬之間，屋齡20年的大樓，單價約25-28萬元之間。

周清源表示，隨著都市計劃與交通建設發展，不僅改善了市容，還大幅提升了交通便利性，也帶動沿線的生活機能，並增加綠地、公園和公共設施的建設，提升了周邊地區的居住吸引力。

台鐵公司指出，針對位於臺中火車站正前方之土地（台中市東區練武段991等7筆地號，原國光客運轉運站）開發案，已於日前召開招商說明會，吸引來自壽險、不動產開發、旅館及零售產業參加，現場並展現高度投資興趣，未來將持續推動後續招商作業，並提供投資人完善的服務與協助，以確保開發計畫順利推進。

台鐵公司指出，致力推動資產處置策略多元化，近日對於台中火車站正前方土地為配合「太中大車站計畫」，整合台中火車站、市區公車、城際客運轉運站、捷運藍線B19站及捷運橘線O16站等設施，透過都市更新方式進行整體開發，並且公開評選及委託都市更新事業機構進行計畫實施，以充分發揮區位優勢，期盼透過活化土地量能，共創地方、台鐵及民間繁榮發展之三贏局面。

此外，台鐵公司，為凝聚各方意見，並廣宣各相關產業之投資人，台鐵公司於2月21日下午，由副總經理黃振照及睿誼工程顧問股份有限公司博士何天河共同主持招商說明會，吸引來自壽險、不動產開發、旅館及零售產業等熱烈參與，現場交流踴躍，展現高度投資興趣。

台鐵公司政風處當日亦列席與會，並聲明與強化「誠信經營鼓勵揭弊、資訊透明反詐騙、利益衝突要迴避」等誠信價值及法令遵循理念，期望創造廉能投資環境，透過公私協力強化地方發展互利雙贏。

台鐵公司表示，此次說明會的成功舉辦，顯示市場對於臺中火車站周邊地區開發的高度期待。臺鐵將持續推動後續招商作業，並提供投資人完善的服務與協助，以確保開發計畫順利推進，歡迎有興趣的投資人持續關注相關資訊，共同為臺中地區的繁榮努力。

台中捷運綠線2021年開通，業者觀察沿線新案房價漲勢，以北屯區最為亮眼，四年間飆漲67%，其中文心崇德站宜居環境與成熟商圈機能，成為自住買盤關注焦點，吸引豐邑、冠德、國泰等指標建商購地推案，房市熱度持續升溫。

根據實價登錄統計，捷運綠線所行經的六個行政區中，新案房價漲幅最高的是北屯區，從2021年每坪均價29.9萬上漲至50.1萬，四年間飆升67.6%，位居全線第一。

其次為捷運最尾端的烏日區，從27.2萬上漲至42.1萬，漲幅達54.7%；南區則從28.1萬上漲至42.1萬，成長49.9%，位居第三。

其中，漲勢最強勁的北屯區就涵蓋了北屯總站、舊社站、松竹站、四維國小站及文心崇德站等五個站點。特別是位處四期重劃區的「文心崇德站」，因坐擁崇德、天津、北平、昌平四大商圈，生活與商業機能完善，進出人潮絡繹不絕，據交通局統計，該站於113年12月旅運量高達208,494人次，為綠線旅運量排名第三高的站點。

看好捷運優勢與都心商圈的便利性，豐邑建設機構鎖定距離捷運文心崇德約200米處推出新案「文心O'live」，基地位於文心崇德商圈國際美食、米其林餐廳、周遭還有文心國小、崇德國中等學區。

「文心O'live」邀請知名綠建築師劉偉彥、燈光設計大師姚仁恭操刀，打造錯層宜居陽台的垂直綠化建築，產品規劃36~55坪、3至4房產品，根據實價登錄，該案最高成交價達每坪68.9萬元。

北部建商也相當看好該區發展，如冠德建設於2020年8月以14.8億元取得崇德路、崇德三路口原裕毛屋超市958.62坪土地，預計推出地上24層的住宅產品，共計175戶，最快今年進場。國泰建設也斥資10.45億元，購得北平路三段約566.58坪的土地，平均每坪土地成本約184.4萬元，預計改建為住宅大樓。

隨著房價高漲，許多民眾將目光轉向價格較低的法拍屋，期待能撿到便宜。根據內政部統計，今年上半年全台法拍移轉棟數達1,840棟，較去年同期成長一成，顯示部分屋主因無力負擔貸款而被迫讓房屋進入法拍市場。然而，許多人誤以為房屋遭法拍後，前屋主的欠稅就能一筆勾銷，事實上，稅務問題可沒這麼簡單。

首先，土地增值稅、地價稅與房屋稅屬於優先債權，會從拍賣款中扣繳，若金額不足，前屋主仍得補繳。此外，房地合一稅或綜合所得稅也可能找上門，即使賣的是法拍屋，仍需依規定申報納稅；至於得標者，雖不必替前屋主還稅，但別忘了 契稅 仍要在期限內申報，否則將面臨罰款風險！法拍屋交易不只是撿便宜，稅務細節更不能掉以輕心。

前屋主仍需繳納土增稅、地價稅與房屋稅

根據內政部統計，113上半年全台法拍移轉棟數達1,840棟，年增一成，六都以新北市法拍移轉量達329棟最高。顯見房市在升息循環以及信用管制之下，部分民眾無法負擔，使愛屋淪落為法拍屋。

然而屋子不是法拍後就萬事ok，不少前屋主誤以為房屋遭法拍後，原本積欠的稅款就會自動消失，事實上並非如此。根據台中市地方稅務局指出，法拍屋的土地增值稅（簡稱土增稅）、地價稅及房屋稅屬於優先債權，執行機關會優先從拍賣款中扣繳，但如果分配的拍賣款不足以償還所有欠稅，前屋主仍需補繳剩餘款項，稅務責任不會因法拍而自動解除。

土增稅是針對土地增值額徵收的稅款，而地價稅和房屋稅則分別是針對土地和建物所有權人的年度稅負。如果法拍屋的價格過低，導致稅款無法全額清償，前屋主仍可能收到補稅通知，甚至面臨強制執行。

得標者不必承擔前屋主的欠稅，但須在期限內申報契稅

另外，一般房地買賣需要經過稅務機關查稅才可辦理過戶，但因為由法拍取得的房地不必經過這一關，因此有些得標者擔心，若標得的法拍屋仍有未繳的房屋稅或地價稅，會不會被要求代繳？

稅務機關表示，這類稅款屬於原屋主的責任，不會轉嫁給新的所有權人。因此，得標者不必擔心前屋主的欠稅問題，在領得執行法院給予的權利移轉證書起，房屋的地價稅與房屋稅才將由新屋主負責開始繳納。

然而，這不代表得標者完全沒有稅務責任，因為還有一項關鍵稅負需要注意——契稅。

契稅是購買房屋時應繳納的稅款，即使是透過法拍取得房屋，也屬於買賣行為的一種，仍需繳納契稅。依規定，得標者需在法院發給權利移轉證明書日起30日內，向房屋所在地的稅捐機關申報契稅。

契稅的稅基有兩種認定方式，採價低者計算：1.拍定價（成交價）2.評定現值（政府公告現值）

舉例來說，張先生透過法拍以250萬元標得一間房屋，而政府評定現值為50萬元，則契稅應以50萬元為稅基，乘以適用稅率6%，應繳契稅3萬元。若未在期限內申報契稅，將依規定每日加徵應納稅額1%的怠報金，最高可達應納稅額，但不超過1.5萬元。

除了稅務問題，得標者應留意法拍屋可能涉及的產權糾紛，例如屋內仍有住戶、尚未辦理點交等，建議標購前充分評估風險。

法拍屋子無論損益，前屋主仍須申報房地合一稅、綜所稅

除了地方稅，房地合一稅也是前屋主必須面對的課題。依財政部規定，自105年1月1日後取得的房地，不論是自行出售還是遭法院強制拍賣、獲利或虧損，均需申報房地合一稅。

南區國稅局舉例，甲先生在2022年5月以900萬元購入一間房屋，後因積欠1,500萬元債務無力清償，導致房屋在同年11月被法拍，拍定價格為1,000萬元。雖然甲先生未實際收到拍賣款，但仍須依拍定金額計算房地合一稅。計算方式： 1,000萬元（拍定價） - 900萬元（取得成本） - 30萬元（可減除移轉費用） = 70萬元（課稅所得額）如果甲先生持有房屋未滿5年，稅率將適用35%；但若甲先生能提供法院裁定文件，證明其因財務困難導致強制拍賣，則可適用20%較低稅率，而非一般35%。

國稅局提醒，若民眾房地遭法拍，不論有無所得，都應該在法定期限內申報房地合一稅，否則可能面臨補稅及罰款。如果在未經檢舉或查核前自動補報，仍須補繳稅額與利息，但可免受罰。因此，遭法拍的屋主務必於所有權移轉日的次日起算30日內主動申報，以免日後被追稅。

至於，105年以前取得、適用舊制的房屋，法拍後所得則是計入「綜合所得稅」。無論是得標者還是前屋主，都應該事先了解相關稅務規定，才能避免交易完成後衍生額外費用或法律風險。如果有疑問，建議事先諮詢專業會計師或稅務機關，確保交易順利進行。

近年雙北、新竹房價飆漲，桃園成為「房價凹陷區」，桃園市的中壢區、桃園區連二年中古屋交易量均逾3,000件，連二年搶下全台古屋交易量最高行政區前二名，顯示桃園產業發展、交通便利、房價親民優勢，帶動人口移入。新北市淡水區則為全台另一個連二年中古屋交易量逾3,000件的行政區。

根據永慶房產集團統計，除近年中古屋交易量前三名的中壢、桃園、淡水等行政區外，台中市的西屯區、北屯區去年也有超過2,500件的中古屋交易量，連二年居全台第四、五名，且台中市的二大屯區去年交易量還呈現成長。

永慶房屋研展中心副理陳金萍指出，全台中古屋熱門交易行政區排名基本上變動不大，前五大交易熱區不僅是人口淨流入行政區，也都有交通建設、通勤便利的議題發酵，相較於鄰近區域、縣市的親民房價，也成為購屋族考量重點，跟預售屋、新成屋相比，中古屋價格相對實惠，加上室內實坪大、低公設、周邊生活機能較好等優勢，對於首購、小資族、小家庭更具吸引力。

其中，桃園市中壢區去年中古屋成交3,344件，取代桃園區，成為全台中古屋交易量最高行政區，桃園區則以3,175棟交易量、退居第二。

南、北桃園二大行政區中壢區、桃園區除各大新興重劃區提供大量房屋供給外，平均3字頭的中古屋房價，相較於新北及新竹更為親民，如北桃園與相鄰的新北林口房價即有不小落差，近年新竹房價高漲使桃園相對低價更具吸引力，吸引人口移入，使桃園二大行政長年在全台房屋交易量名列前茅。

華友聯、皇翔、全心投控、永信建、長虹等，股價近一個月漲幅已逾1成

房市2024年大旺，上市櫃建商營收獲利大豐收，加上川普關稅效應醱酵，近期殖利率、抗通膨等題材點火上市建商股價，華友聯（1436）、皇翔（2545）、全心投控（2718）、永信建（5508）、長虹（5534）等5家近一個月漲幅已逾1成。部分業績高成長、高股利、2025年完工交屋量持續放大的「三高」營建股，現金殖利率行情可期。

永信建去年稅後純益34.85億元創新高，EPS達16.03元，24日董事會提案，擬自可供分派盈餘中配發現金股息14.42826元，資本公積發放現金每股0.07174元，合計每股配發14.5元股息，依24日收盤價159.5元計，殖利率達9.09％。

永信建發言人陳怡均表示，今年永信建將有四個新案陸續完工銷售，包含楠梓區「高雄大學二期」、鼓山區「龍華九期」、三民區「中都五期」、和仁武區「大昌二期」，四案合計110億元，對營運前景持續樂觀。

近期營建股陸續公布去年財報，業績獲利創高聲不斷，皇普（2528）去年EPS達3.26元創新高，董事會提案擬配息2元，依24日收盤價48.25元計，殖利率達4.15％。

全心投控去年稅後純益30.48億元，EPS達34.81元不僅創新高，每股盈餘更稱霸上市櫃營建股。

展望營建股現金殖利率題材，仍有不少上市建商去年營收創新高，包括三地開發、名軒、國建、冠德、京城、宏璟、華建、櫻花建、富華新、聯上、富宇、亞昕、新潤等；以名軒來說，往年現金殖利率表現在4％以上，宏璟、華建、亞昕等，也有3％以上。

市場預期，營建股去年業績普遍獲利豐收，部分個股今年完工交屋量更加放大、業績成長動能看俏，不排除還有高現金殖利率個股，可望躍居為盤面焦點。

2024年營收創新高的永信建設（5508），24日董事會決議配發現金股息14.5元，在房屋銷售方面，今年除了既有的新成屋建案之外，將有4個新建案完工，加入銷售行列，4案總銷合計110億元，其中，位於高雄市中都特區的「齊樂」，今年初開賣至今，已售出30％，將陸續貢獻今年營收。

永信建設24日董事會通過113年度財務報表，113年營業收入100.35億元 ，稅前淨利43.58億元，每股盈餘16.03元。永信建設去年營收除了首度突破百億營收大關，也刷新2023年創下的舊紀錄82.27億元，續創年度營收、每股盈餘新高。

永信建設董事會決議，自113年度累積可供分派盈餘中，提撥股東現金股利計新台幣3,137,109,634元，每股配發14.42826元；資本公積發放現金計新台幣15,598,295元，每股配發0.07174元，合計發放現金每股14.5元，並授權董事長訂定除息基準日、發放日及其他相關事宜。

永信建設發言人陳怡均表示，永信建設114年將有4個新案陸續完工銷售，包含楠梓區「高雄大學二期」、鼓山區「龍華九期」、三民區「中都五期」、和仁武區「大昌二期」，四案合計110億元，其中，三民區中都五期「齊樂」已於今年初完工，開始銷售，由於產品符合目前市場需求，開賣至今已銷售約三成。

國內房貸利率再攀高，讓購屋族壓力山大。央行公布1月臺銀、合庫、土銀、華銀和一銀5大銀行新承做房貸相關統計，金額為645.99億元，單月減少358.68億元，但房貸利率再升到2.238%，不僅連4升，更寫下16年來的新高。

據瞭解，今(2025)年1月因有春節假期，使得5大銀行新承做房貸金額受到工作天數縮短影響，出現明顯衰退，可是若與去(2024)年農曆春節2月的557.51億元相比，仍然多出88億元。

央行分析，從六都買賣移轉棟數來看，今年1月為14萬226棟，略低於去年2月的14萬786棟，不過因為房價上漲，推升5大銀行今年農曆春節的新承作房貸金額高於去年，觀察整體房市氛圍仍是轉淡中。且1月代表中古屋行情的信義房價指數顯示，大台北地區房價年升6.73%，為2024年1月以來的1年新低，可見大台北地區的房價漲幅已見趨緩。

值得注意的是，1月房貸利率上揚至2.238%，衝上2009年1月以來最高點。央行認為，利率攀升一來是銀行增加對不動產資產的控管，以及第7波選擇性信用管制措施，促使利率往上調整。同時根據「銀行法」第72之2條的規範，銀行辦理住宅建築及企業建築放款的總額，不得超過放款時總和的30%，不少銀行接近警戒時，也會以價制量，升高房貸利率。

至於被視為這波房市交易過熱主因之一的新青安房貸，1月貸款比重再度升高，占新承做房貸比率38.65%，為新青安房貸政策實施後的次高紀錄，僅次於去年6月的40.92%。央行強調，新青安房貸占比提高，主要是因為新青安房貸的減幅(分子)，小於新承做房貸(分母)的降幅所致。

自從央行祭出第七波信用管制措施之後，房市景氣有感轉冷，但根據新竹房仲林品揚說法，觀察發現剛性需求一直存在，目前呈現房源供應越來越多、銷售週期拉長的格，如果買房想評估房子的競爭力，不妨參考「1個先行指標」，一般情況下通常具有參考價值。

林品揚在臉書「Lin's竹北房產筆記」表示，最近常被屋主詢問房視現況，「不得不說，去年919前跟919後（央行於2024年9月祭出第7波選擇性信用管制），是造成房市動能差異的涇渭點。」

根據他的說法，自從第七波信用管制推出後，促使屋主不再無腦長抱房子，而是以資金運用為優先考量，並且適時調控手中房子，至於買方的剛性需求一直存在，只是少了投資置產客的龐大資金與之競爭，對自住客而言有更多時間冷靜評估、不需在極為恐慌的情況下出手，如今房市呈現「房源供應越來越多，而銷售週期拉長的局面」。

林品揚指出，如今市場房源供給增多，但能令買方眼睛為之一亮的物件卻偏少，「此時如果一間房子擁有穩定的約看來人數，則是買方及賣方能用以判斷物件競爭力的參考指標。」

他強調，一般情況下如果業務員很認真、大量灑廣告，一定會有人打電話來約看房，如果還是乏人問津，很大概率就是「房子條件配上價格」不具市場競爭力，問題可能出在定價策略錯誤，畢竟市場主流對價格的判斷力通常會有一致性，對哪個物件更超值會有一定共識，自然能讓買方願意出手，因此「約看來人數」確實能當作評估標準之一。

林品揚指出，約看房子的過程確實會有一種客戶是隨便逛逛，但從實務經驗來看，多數情況下約看表現通常能反映物件的市場競爭力，「但若沒有一定量體的買方參數，你又如何能期盼著：僅是遇到了1組買方，那組買方不僅能出價，而且價格能夠與屋主媒合成交？」

買房是大手筆，不少人因自備款不足，選擇繼續存錢，晚一點再買房，不過不論是靠投資或是薪水變高，一般都難以跟不上房價漲幅速度。日前有民眾在PTT上表示，他發現工作15年後買房比工作10年後買房，更容易達到退休門檻，因為在買房後能留有更足夠的現金、股票繼續投資製造被動收入，因此他好奇是不是越晚買房越有利？

文章一出，網友們紛紛搖頭，嘆道投資不會永遠都賺錢，早買房早享受才是王道，「講得好像股票穩賺」、「這麼會假設，去玩幣很快就財富自由了」、「我看到的幾乎都是後悔不早點買、不多買幾間」、「我自己是先買不動產，後才買股票，且按照順序，也應該是這樣操作，風險才能降低也比較有保障」。

也有人指出應趁早買房的原因，那就是投資增長速度一般而言還是跟不上房價漲幅，「取決你的錢增長速度，你如果錢增長速度比美中歐政府印錢快當然晚買，反之就是要早買」、「如果你賺錢的速度比房價漲幅高，當然晚點買比較好，可惜世人多半不是這樣」。

究竟在2025年到底該不該進場買房呢？馨傳不動產智庫執行長何世昌曾表示，若是有自住剛性需求的首購族，不主動出擊看房，縱使有心想要在今年購屋甚至撿到便宜，也遇不到優質物件，特別在房價上下拉扯階段，多看房就有機會遇到屋主急售、投資客求出場等各種原因降價、高CP值的便宜屋。

何世昌指出，如果是換屋族想要在今年購屋所遇到的挑戰就會比較大，特別是在央行對於房屋增貸、信貸，甚至質借等各種貸款出來的金額，都嚴格規範不得用於購屋。建議買房自備款比例要提高，在沒有存到五成自備款情況下，千萬不要輕易進場購屋，甚至未來政策是否會再砍房貸成數都很難說。

永慶房屋則建議民眾，買房前需考量3點：

一、要有頭期款及評估每個月還款能力，頭期款要占總價的2～3成，之後的還款不要超過每月所得的1／3。

二、市場氣氛往下變動時，市場不安的氣氛下，價格面的心理因素，對售屋者的壓力相對影響較大，可議價的空間和幅度也會較大。

三、政府推出優惠方案時，隨時掌握購屋優惠貸款或稅費調降資訊，讓入場時機對自己更有利。

2月24日，世茂集團（00813.HK）發佈公告，境外債務重組計畫已獲得所需的大多數計畫債權人批准。公司將尋求香港高等法院對重組計畫的批准及裁決，尋求裁決計畫的呈請將於3月13日上午10時聆訊。

2月24日，世茂集團境外債務重組計畫會議在香港中環金融街8號國際金融中心二期39樓盛德律師事務所舉行。共2079名持有投票計畫債權總額約115.74億美元的計畫債權人出席計畫會議並投票。

共2053名（占出席計畫會議並參加投票的計畫債權人總數的98.75%）持有投票計畫債權總額110.40億美元（占出席計畫會議並參加投票的投票計畫債權總額的95.39%）的計畫債權人投票贊成計畫。

尋求債務重組的同時，世茂集團一直面臨清盤風險。2024年4月5日，中國建設銀行（亞洲）股份有限公司向香港高等法院提出針對世茂集團的清盤呈請，涉及財務義務金額約為15.795億港元。直到2024年12月2日，針對世茂集團的清盤呈請經雙方同意方被撤銷。

今年的1月10日，世茂集團發佈公告，涉及清盤呈請事項：深化連盛投資有限公司于當日向香港高等法院提出對世茂集團的清盤呈請，涉及公司與招銀國際財務有限公司相關跨境貸款所提供的擔保，未償還金額約2.58億元。

公告稱，香港高等法院已將該呈請的首次聆訊日期定為3月19日。世茂集團表示，提交該呈請並不代表呈請人能成功對公司進行清盤。

近日，土地市場升溫明顯，包括上海、浙江省杭州、江蘇省蘇州等在內的多個城市頻現高溢價地塊，像杭州短期內出現多個地王地塊。與此同時，民營地產企業、外資地產企業再次入場，參與土地競買；溢價成交的地塊不再局限於核心城市的核心區域，部分城市的遠郊市場開始回暖。

土地市場升溫的背後，房價“止跌回穩”的趨勢逐漸形成。全國房價跌幅持續收窄，二線城市新房價格環比上漲；而高溢價土地成交或推動高能級城市新房均價上行，同時優質供貨有望吸引改善需求入市。

多地高溢價搶地

2月20日，上海今年首次出讓的四宗宅地全部溢價成交，成交總額159.26億元。位於熱門板塊的兩宗地塊最低溢價超33%，位於外環外的兩宗地塊最低溢價13.98%。本次土拍，一些外資企業或帶有外資背景的聯合體在拿地中表現活躍，同時兩宗外環外地塊的溢價成交打破以往郊區多以底價成交的局面，顯示市場回暖的跡象。

同樣是2月20日，杭州市出讓的三宗住宅用地亦全部溢價成交，成交總額31.405億元。其中，城東新城單元SC080201-48地塊經過77輪競價成交，溢價54.04%，成交樓板價47486元/平方米，刷新地塊所在的城東新城板塊最高樓板價紀錄，同時刷新杭州市宅地樓板價第四高的紀錄。澎湃新聞梳理發現，這是杭州今年的第四個地王。

2月19日，位於江蘇省蘇州市工業園區金堰路西、金雞湖大道北的蘇地2025-WG-Z02號地塊進入限時競價環節，綠城中國（03900.HK）旗下公司經過122輪競價，以14.29億元的總價競得該地塊，溢價率21.61%，成交樓面價26754元/平方米。

2月11日，北京市朝陽區一宗涉宅組合用地成功出讓，吸引了多家房企的關注。經過超百輪競價後，金茂和保利發展組成的聯合體以87.295億元的價格成功競得該地塊，溢價率10.5%。

除核心一二線城市優質地塊的競拍熱度依然不減，越多越多的城市出現高溢價地塊。2月24日，廣東省東莞市今年首宗住宅地塊出讓，經過29輪競價，最終華潤置地聯合體以12.3億元的總價競得，溢價率7.33%。

2月18日，四川省成都市一宗涉住宅地塊以28.26%的溢價率成交，競得人為華潤置地。該地塊編號為CH15(070102):2024-066，位於成華區保和街道長春社區2、3、4組，東升社區10組。1月27日，華潤置地以51.11%的溢價競得位於成華區槐樹店路16號，多寶寺南路2、3號，東虹路社區集體，保和街道東桂社區八組的住宅用地。

2月18日，浙江嘉興海寧市出讓1宗宅地，起拍價2.38億元。最終經過204輪競價，該地塊由嘉興浙華置業有限公司以總價3.19億元競得，成交樓面價10109元/平方米，溢價率34.15%。

2月8日，位於河南省鄭州市金水區文勞路北、資訊學院路東編號為鄭政出〔2024〕35號(網)的住宅地塊經過近6個小時的激烈競爭，被鄭州中海地產有限公司以10.89億元競得，溢價率達87.48%。據中指研究院監測資料，這也是自2021年以來，鄭州涉宅用地成交溢價率最高的地塊。

1月10日，江蘇省常州市一宗涉住宅地塊溢價成交。位於常州市武進區洛陽鎮珠光路東側、公園路北側城鎮住宅（相容商業）地塊，以3.866億元的總價競得，溢價率2.66%，競得人為江蘇恒磊建設有限公司。

更多優質地塊推出

市場回暖的過程中，多地調整土地供應的結構，加大核心區域優質地塊及“小而美”地塊的供應力度，導致市場競爭激烈。

近期成交的北京朝陽區三間房組合地塊、鄭州司法警官學院等，均位於城市核心區優質板塊，稀缺性強、配套完善、開發價值較高。今年1月北京還明確提出，在住宅用地供應方面，優先向軌道交通站點和就業密集地區供應住宅用地。

低密度住宅用地（容積率≤1.5）的供應比例顯著提升。據中指資料監測，2024年，22個重點城市容積率在1.5以下的宅地宗數占比約18.0%，較2023年增加6.3個百分點。其中，蘇州表現較為突出，為支援高品質住宅開發，2024年推出的55宗住宅用地中，42宗地塊的容積率在1.5以下，占比76%，較2023年大幅提升；山東濟南、江蘇無錫宗數占比均超40%；天津、江蘇南京、重慶的占比均在20%以上。

行業恢復期，“小而美”地塊能夠吸引更多企業參與土地競拍，尤其是中小型房企，這類地塊因其規模適中、開發週期短、資金回籠快等特點受到企業青睞。據中指監測，2024年，重點40城住宅用地規劃建面在10萬平方米以下的成交宗數占比達76%，較2023年提升約9個百分點，其中5萬平方米以下宗數占比提升約8個百分點。

對於近期的土地市場，天風證券在研究報告中表示，“春江水暖鴨先知”。2025年以來高能級城市土拍呈現良好熱度，一方面或得益於2024年四季度基本面改善提升房企投資信心，另一方面或受核心區優質地塊供給增加、市場競爭較為激烈所致。

樓市：新房價格折扣減小、二手房議價空間收窄

樓市成交資料的改善，給土地競買提供更多預期支撐。

1月統計局公佈的70城新房價格指數環比下跌0.1%，跌幅與去年12月相比持平；同比下跌5.4%，跌幅收窄0.3個百分點。其中，一線城市新房價格環比上漲0.1%，已連續兩個月上漲；二線城市新房價格環比上漲0.1%，時隔19個月重回環比上漲區間。

70城二手住宅價格環比下跌0.3%，跌幅與去年12月份相比持平；同比下跌7.8%，跌幅收窄0.3個百分點。其中，一線城市二手住宅價格環比上漲0.1%，已連續四個月上漲。

房價上漲的城市而言，1月70城新房住宅價格延續止跌回穩趨勢，24個城市環比上漲，比上月的23個增加1個；其中長三角地區表現最為突出，如上海漲0.6%、南京0.7%、寧波0.6%、杭州0.5%。

對於當前的樓市，國金證券認為，房價“止跌回穩”趨勢逐漸形成。全國房價跌幅持續收窄，二線城市新房價格環比上漲。

天風證券分析稱，從房價走勢看，各能級城市新房、二手房價格同比降幅持續收窄，反映去年四季度以來政策效應帶動的成交量提升向價格端積極傳導，微觀層面表現為“新房價格折扣減小、二手房議價空間收窄”。

光大證券稱，2025年，隨著前期政策的持續落地，地方政府樓市調控自主性提升，區域分化和城市分化進一步加深，部分高能級城市將逐步實現“止跌回穩”。

土拍熱度改善，提振市場信心。高溢價土地成交或推動高能級城市新房均價上行，同時優質供貨有望吸引改善需求入市，多數城市短期或呈現“供應總量減少、核心供給增加、週邊逐步去庫”的特徵，而不同城市的庫存週期差異或將決定其分化走勢、週期築底所需時長及價格水準下限。

近日，王健林名下大連萬達商業管理集團公告稱，張霖因個人原因辭去總裁職務，現任董事長張春遠為新任總裁。這是自丁本錫退休以來，萬達商管五年裡離開的第三位老臣。

人事重大變動的同時，王健林繼續頻繁出售旗下萬達廣場也使得市場對其資金鏈是否承壓持有疑問。澎湃新聞記者瞭解到，珠海萬達商管上市之路並未停止，但整體規模可能縮小。

對於老臣們的相繼離開、萬達頻繁出售資產和珠海萬達商管的上市進展的情況，截至發稿，澎湃新聞並未得到萬達集團官方的回應。

而在這一系列變動之下，究竟是王健林的鐵腕戰略調整還是危機信號？

頻繁換帥：五年內三位老臣離開

張霖是自丁本錫退休以來，萬達商管五年裡離開的第三位老臣。

出生於1972年的張霖，2000年加入萬達集團，曾擔任萬達文化集團總裁、萬達集團副總裁、萬達集團財務總監等職務。萬達商管強調，這一次的人員變動不會對公司的日常管理、生產經營及償債能力產生不利影響。

此次張霖的辭職有跡可循。在卸任萬達商管總裁職務之前，今年1月張霖辭去了萬達酒店發展（00169.HK）的非執行董事職務。

知情人士對澎湃新聞表示，張霖早在2024年就已遞交了辭職報告，年前也已辦好了相關手續，這次公告是按照證監會要求的常規披露。對於此次張霖的卸任，萬達內部人士並不驚訝。“去年開始就陸續調整了，陸續把萬達電影董事長、萬達文旅集團總裁、萬達投資集團董事長一系列的職務都卸了，張霖現在只剩下了萬達集團董事”。

另外有知情人士表示，張霖的離任一方面跟個人規劃有關，另一方面也是因為萬達在經過業務架構調整之後，張霖原先負責的業務板塊都已不再由他負責，比如萬達的境外業務、電影文化業務等等，所以他也就選擇離開了。

從丁本錫、齊界，肖廣瑞、張霖，到張春遠，萬達商管董事長和總裁的職位均由王健林身邊的老臣擔任。

最初，萬達商業的董事長一直由王健林兼任。直到2012年，丁本錫擔任萬達商業董事長。丁本錫生於1955年，2001年加盟萬達，歷任萬達商業管理開發有限公司總經理、萬達集團高級副總裁等職，曾被稱為王健林最倚重的人。從2009年起，丁本錫就擔任萬達集團總裁，是萬達集團內僅次於王健林的二號人物。

一位曾在萬達工作過的前員工稱，丁本錫對業務很熟練，性格嚴厲，做事雷厲風行，執行力強。在丁本錫管理萬達商業期間，萬達商業經歷了赴港上市、私有化、回A股排隊上市，和融創及富力的那筆600多億元的世紀交易等多次重大事件。

2019年，丁本錫卸任萬達商管董事長，總裁齊界接任。2020年，65歲的丁本錫職業生涯見頂，到了退休的年紀，遂以萬達集團總裁的身份退休，接任者也是齊界。

作為元老級人物，肖廣瑞與齊界、張霖三人形成了“鐵三角”，輪流擔任了萬達商管的高管職位。

縱觀三人在萬達商管的從業經歷，任職期間，三人都經歷了萬達商管的重大事件。

2021年珠海萬達商管成立之時，肖廣瑞就接替齊界擔任萬達商管總裁，協助齊界處理商業地產相關業務。5個月後，肖廣瑞辭任萬達商管總裁職務，齊界短暫接手，並於次年2022年5月由張霖替換。2023年3月，齊界宣佈因個人原因辭去萬達商管和珠海萬達商管董事長職務，由肖廣瑞接任。在這之後肖廣瑞成了大連萬達商管以及珠海萬達商管的主要管理人。

齊界履歷豐富，早年從事過財務、審計等工作，後曾在萬達商管、萬達酒店、萬達地產等核心業務部門任職。2000年加入萬達集團後，曾擔任萬達商管集團執行總裁、副總裁及南方專案管理中心總經理、總裁助理及成本控制部總經理等多個職務。

多名萬達員工稱，齊界有著更強的領導力和執行力，和王健林的做事風格相似，都是雷厲風行，說幹就幹。

齊界在職期間的主要工作內容是推動珠海萬達商管在香港的上市，和首次萬達商業赴港上市不同的是，此次資產包規模縮水不少，而且上市過程也並不順利。直至對賭協議即將到期之日，珠海萬達商管也未能如約上市。

2023年3月，齊界辭去了萬達商管董事長職務，當時57歲的齊界辭職並非離開萬達，他依舊為萬達集團的總裁和董事，是僅次於王健林的“二號人物”。

在齊界辭任之後，王健林的另一名老將肖廣瑞接過了萬達商管的重任。

肖廣瑞也是2001年就加入萬達的老臣，歷任萬達集團人力資源部總經理、總裁助理、副總裁，並非業務線主管。

但肖廣瑞待的時間不久， 2024年10月，萬達商管公告稱，董事長及法定代表人肖廣瑞因工作安排原因辭去董事長一職，萬達文旅集團執行總裁張春遠接任。

辭職之後的肖廣瑞消失在了公眾眼中，直到今年1月8日，在珠海萬達商管2024年的年會上，肖廣瑞以新達盟CEO兼珠海萬達商管CEO的身份進行了發言。

從張霖在萬達的經歷來看，他是萬達集團幾乎所有關鍵環節的核心人物。

2000年3月張霖加入萬達集團，當時萬達的商業項目才起步。2007年，張霖的名字出現在了萬達集團的官網上，當時的職務是專案總經理。2009年，張霖當時已升任萬達集團總裁助理、財務部總經理。

2012年，張霖成為了萬達電影的董事長，並在擔任董事長期間，2015年帶領萬達電影完成了在A股的IPO，並在2017年完成重大資產重組。

2020年12月3日，萬達電影公告稱，董事長張霖因集團工作變動不再擔任公司董事長、董事及戰略委員會主任委員職務。同年，張霖接棒呂正韜，成為萬達地產集團董事，隨後成為法人。2022年，因萬達電影遭遇危機，張霖再次重掌萬達電影董事長和法人的職務。2022年5月，張霖開始擔任萬達商管總裁。

這一次的接班人張春遠是萬達集團人力資源出身。內部人員表示，如今萬達的業務，主要管理人員幾乎都來自人力條線，而且相較於其他企業，萬達人力資源部的地位相對較高。

張春遠2008年加入萬達集團，2008年9月至2016年9月，先後擔任公司人力資源部副總經理、總裁助理兼總經理、高級總裁助理、副總裁。2016年6月至2017年2月，擔任萬達文化集團副總裁兼旅遊控股公司總裁。2017年2月至2019年9月，擔任萬達集團副總裁兼人力資源管理中心總經理、公司副總裁兼人力資源中心總經理。2019年9月至2024年3月，擔任萬達寶貝王集團總裁。2024年3月至今，擔任萬達文旅集團執行總裁。

現在的張春遠集萬達商管董事長與總裁之位於一身，同時還擔任萬達文旅集團執行總裁，擔任大連萬達集團股份有限公司董事、大連新達盟商業管理有限公司董事、珠海萬達商業管理集團有限公司董事、萬達酒店發展有限公司非執行董事。

出售萬達廣場：股權換資金

2月17日，天眼查披露的法律訴訟資訊顯示，王健林新增兩條股權凍結資訊，涉及大連萬達集團股份有限公司和大連萬達商業管理集團股份有限公司，凍結股權數額分別為240萬元和960萬元，期限為2年，由大連市西崗區人民法院執行。此次股權凍結與（2025）遼0203財保10號案件有關。申請人某公司於2月6日向上海國際經濟貿易仲裁委員會申請財產保全，請求凍結被申請人銀行存款近19.5億元或等值財產，法院裁定執行。

再早些時候，2月11日，由王健林、王思聰共同持股的大連合興投資有限公司，新增一則股權凍結資訊，被執行人為王健林，凍結股權數額7702.8萬元，股權被執行的企業為該公司，凍結期限自2025年2月11日至2027年2月10日，執行法院為大連市西崗區人民法院。案件流程顯示，此前該案曾發佈保全裁定書，裁定凍結王健林等銀行存款約19.5億元，或查封、扣押其他等值財產。

與此同時，王健林的“賣賣賣”模式還在繼續。自從珠海萬達商管上市遇阻之後，王健林就開始頻繁出售旗下萬達廣場。

2025年開年以來，王健林連續賣掉了5座萬達廣場。

“賣資產的原因很簡單，其實就是融資找錢，找險資就是因為現在險資的資金充足，而且雖然從股權上來看股東換了，但是有些還是委託給萬達商管負責管理運營的。現在銀行貸款還是有難度，融資管道對於萬達來說還是比較窄，那只能通過賣資產，股權質押等操作來獲取資金。”該名知情人士對澎湃新聞表示，萬達現在賣的都是一些非核心的資產，現金流穩定的項目還是拿在手裡的。

可查詢的資料顯示，由新華人壽保險股份有限公司和中金資本運營有限公司持有的坤華（天津）股權投資合夥企業（有限合夥）連續收購了萬達在宣城、銅陵、安陽、四平和揚州的5座萬達廣場。

事實上，從2024年以來，新華保險就連續抄底買入萬達廣場，目前已購入14座萬達廣場專案。坤華（天津）股權投資合夥企業（有限合夥）由新華人壽保險股份有限公司和中金資本運營有限公司持有，持股比例分別為99.9%和0.1%。

在萬達廣場連續出售的背後，是萬達商管依然嚴峻的財務情況。

據《大連萬達商業管理集團股份有限公司公司債券中期報告(2024年)》，截至2024年上半年末，大連萬達商管合併口徑的有息負債高達1375.61億元，其中一年內到期的有息負債為302.69億元。

除了出售資產，王健林還選擇進行股權質押以籌集資金。

早些時候，王健林質押了萬達集團的全部股權。

1月6日，據天眼查披露的資訊顯示，王健林新增了一條股權出質資訊，出質股權標的為大連萬達集團股份有限公司，質權人為珠海萬贏企業管理有限公司。出質股權數額為240萬股，涵蓋了萬達集團的全部股權。

此外，萬達集團在1月份還新增一條股權凍結資訊，被凍結股權的企業為珠海橫琴穩馳企業管理合夥企業（有限合夥），凍結股權數額高達8.1億餘元。凍結期限自2025年1月27日至2028年1月26日，執行法院為北京市海澱區人民法院。

迎來白衣騎士：仍將繼續推進上市

珠海萬達商管赴港的上市之路並不順利。2023年底，珠海萬達商管四次衝擊IPO失敗，而上市失敗帶來的麻煩是無法忽視的。如果對賭失敗一旦觸發回購，會給萬達本就緊張的現金流帶來更大壓力。此時，王健林為珠海萬達商管找來了白衣騎士。

2023年12月12日，太盟投資集團（PAG）與大連萬達商管集團共同宣佈簽署新投資協議。太盟將聯合其他投資者，在其2021年的投資贖回期滿時，經大連萬達商管集團贖回後，對珠海萬達商管再投資。現有投資人於2021年8月對珠海萬達商管的投資額約為380億元人民幣，其中太盟的投資額約為28億美元（約180億元人民幣），現有投資人在原投資安排中享有到期贖回權。按照新協議，大連萬達商管持股40%，為單一最大股東，太盟等數家現有及新進投資人股東參與投資，總計持股60%。

新協定不再設置對賭協定，但不容忽視的是這也讓王健林失去了對珠海萬達的絕對控制權。

2024年3月30日，大連萬達商管集團宣佈，與太盟投資集團、阿布達比投資局、穆巴達拉投資公司、中信資本、ARES在大連正式簽署投資協議，上述5家機構將聯合向大連新達盟商業管理有限公司投資約600億元，合計持股60%，大連萬達商管持股40%。

大連新達盟是2024年1月12日新成立的公司，成立時註冊資本約162.07億元，法定代表人為肖廣瑞，由大連萬達商管及旗下大連萬裕企業管理有限公司分別持股99.9938%和0.0062%。該公司的子公司為珠海萬達商管，珠海萬達商管是萬達集團的輕資產平臺，目前管理496個大型商業廣場。從具體的變動來看，大連新達盟的註冊資本從原先的162.1億元增至405.2億元，投資總額達到513億元；新增10位投資人。同時，公司市場主體類型也轉變為“有限責任公司（外商投資、非獨資）”。

據澎湃新聞記者瞭解，新達盟和珠海萬達商管目前雖然都在珠海橫琴新區的同一棟樓裡辦公，但界限劃得很清晰，而且內部默認珠海萬達商管要比新達盟低一級。有知情人士表示，“太盟進來之後並不負責具體業務的管理，經營管理的團隊還是萬達的團隊，太盟主要負責是在進行大的決策方向上給予投票決定權。”

在這新增的10個出資機構中，除了之前已經披露的太盟投資集團、中信資本等之外，蘇州紐達企業管理諮詢合夥企業（有限合夥）首次出現在出資機構名單中，這家公司由蘇州紐爾利新策創業投資合夥企業（有限合夥）、海南紐爾利企業管理有限公司分別持股99%、1%，資方為包括蘇州國家高新技術產業開發區管理委員會、蘇州財政局在內的蘇州國資。

有內部人員對澎湃新聞表示，“外界認為引入了新戰投之後好像萬達就安全了一樣，其實內部的壓力還是很大的，戰投給的這筆錢怎麼用，如何用都有嚴格的規定。而且戰投的錢並不是一筆直接打到賬上的，也是分期支付。”

有知情人士稱，珠海萬達商管還是要繼續推進上市計畫，只不過目前還未有實質進展。而且新的戰投引入之後，珠海萬達商管的上市顯得沒有之前那麼迫切。但上市的資產規模應該會有所縮小，現在賣掉的萬達廣場絕大多數都是虧損的，這部分資產要賣掉才能不拖累整體的財務情況。

不過，即使珠海萬達商管在主動縮減商業版圖，但其仍是全國商業地產存量規模最大的商管公司。截至2024年年底，珠海萬達商管已經累積管理商業面積超7000萬平方米，為各類輕資產合作方運營管理513個已開業的萬達廣場。

廣東省擬發行307.1859億元土儲專項債。本次發行債券將用於回收19個地級市上報的86個土地儲備、回收閒置存量土地專案。

土儲專項債重啟。土儲專項債曾於2017-2019年發行，用途是為新增土儲前期開發提供資金，後於2019年叫停，要求專項債資金不得用於土地儲備和房地產相關領域。

2月23日，廣東省財政廳披露，2025年廣東省政府專項債券（八期～九期）發行總額307.1859億元，涉及2只債券，均為新增專項債券。

本批債券包含一隻5+2年含權債券、一隻7年期到期後一次性償還本金債券，均為記帳式固定利率附息債券，債券利息均按年支付。

其中，2025年廣東省政府專項債券（八期）計畫發行總額114.04億元，期限為7年（5+2），募資擬用於廣州市和惠州市的土地儲備、回收閒置存量土地專案。

第八期債券募投專案合計17個，專案總投資合計209.44億元，募投專案包括廣東廣播電視臺東圃地段（存量收儲）、惠州市本級回購惠城區金山新城湖山片區JSH-B04-19地塊等，專案內容主要為收回存量閒置國有建設用地，項目收入主要來自土地出讓收入。

2025年廣東省政府專項債券（九期）計畫發行總額193.1459億元，期限為7年，募資擬用於珠海市、汕頭市、佛山市、韶關市、河源市、梅州市、汕尾市、中山市、江門市、陽江市、湛江市、茂名市、肇慶市、清遠市、潮州市、揭陽市和雲浮市的土地儲備、回收閒置存量土地專案。

第九期債券募投專案合計69個，專案總投資合計263.81億元，募投項目包括2025年珠海市鬥門區土地收儲項目、金鳳西路北側一期（汕大南側六期）、保利香檳地塊專案等，專案內容主要為回收存量閒置土地，項目收入主要來自土地出讓收入。

澎湃新聞注意到，本次發行的土儲專項債涵蓋廣東省21個地級市中的19個 ，僅有深圳和東莞未有項目涵蓋其中。

“第四代住宅”已成為住宅產品創新的重要方向。

2025年四代宅專案數量還將迎來爆發式增長，據CRIC調研資料顯示，重點城市明確要打造四代宅的新項目預計將突破70個，尤其是南京和西安，預計四代宅供應將成為市場主力。

而隨著部分城市率先迎來四代宅產品交付，一系列挑戰和難題也開始湧現出來。

從福州、寧波、西安、石家莊這些城市首批四代宅專案交付情況來看，創新設計背後帶來全新的居住體驗，但在建築立面維護、立體綠化管理以及業主個性化改造等方面，後期物業管理遭遇諸多難題。

可以看出，住宅產品的創新，四代宅並非唯一解題路徑，仍需要全方位考量。

隨著更多城市出臺相關的支持政策，第四代住宅將在越來越多城市落地。

CRIC調研資料顯示，在主要落地城市，2025年明確要打造四代宅的新項目預計將突破70個，超越這些城市2024年在售的四代宅項目總數。

福州、寧波、西安、石家莊等城市對四代宅的探索要更早一些，多數項目在2022年甚至更早之前便開盤，至2024年已有首批7個四代宅專案交付。顯然，隨著供應端提速，未來越來越多城市將迎來四代宅交付時代。

從已交付的四代宅項目來看，表現出典型的改善屬性，多數產品戶型面積都是四房起步，西安兩個項目雖然三房面積段也在143平方米、301平方米，典型的改善面積段。

推動生活場景的進化是四代宅的一大優勢，將LDKBG空間（客廳、餐廳、廚房、陽臺、花園）融為一體，打造出一個多功能的、複合型共用空間，極大地豐富了居住空間的多樣性，從而為人們帶來了更為豐富多樣的居住體驗。

從交付的效果看，四代宅成功營造出了寬敞的空間感。以招商西安序的301㎡戶型為例，產品配備270°巨幕環繞露臺以及開放式複合客廳，實現了客餐廳、書房的貫通，空中露臺環繞在客廳週邊，從室內向外望去視野十分開闊，站在露臺上的活動空間同樣十分充裕。

交付時配備覆土綠植的空中露臺，能顯著增強室內的場景體驗感。以寧波明湖悅府為例，露臺上高低錯落的植物為視野增添了豐富的層次感，不僅提供了舒適的視覺享受，也能讓人體會到自然與現代城市的和諧交融。

從這一角度來看，四代宅確實突破了傳統平層產品的空間局限，能夠兼顧多種場景體驗，在滿足居住者精神需求和情緒價值方面頗具優勢。

從四代宅交付後的實際效果看，其建築立面維護、立體綠化維持管理等方面仍存在不少挑戰，這凸顯了四代宅角度後在後期管理中所面臨的難度和壓力。

具體來看，四代宅交付後將面臨立體綠化美觀效果的維護考驗。

對於帶覆土交付的住宅產品，已栽種的綠植是購房者關注的一個重點內容，同時維護也是一大難點，尤其是北方區域。

以石家莊城發投•瑞凝府為例，在緯度更高的北方城市，由於氣候條件的限制，露臺植被的選擇需要更加耐寒，樹種較為有限，空中露臺植被配置相對簡單。從實際效果來看，樹木的綠葉並不多，其裝飾效果有限。一方面這與北方冬季寒冷、植物生長受限有關，同時也反映出在北方地區打造空中花園時，空中花園的植被選擇和維護更有難度。

此外，空中花園的後續維護狀況也不容樂觀。

福州建發縵雲是當地首個第四代住宅產品，專案於去年6月率先交付，露臺花池效果出色。交付僅半年時間，花園的景觀便呈現出參差不齊的狀態。公開資訊可以看出，部分業主更換了花池裡的植被，有的將其改造成養魚池，更有甚者直接縮小花池面積，甚至直接剷除。儘管合同明確規定“空中花園內已栽種好的樹木、灌木及上爬下垂花草植物，不得進行更改或移除”，以及“不得對該空中花園進行破壞、改建或調整”，但部分購房者並未遵守這些條款。

不僅立體綠化的維護面臨挑戰，四代宅外立面的統一協調性同樣可能遭遇難題。

以西安為例，西安四代宅側重于增加贈送面積，借助空中露臺提升舒適度，不過實際效果並不理想。以國際港務區2023年底完成交付的某項目為例，交付後部分業主對露臺進行改造，比如搭建了簡易頂棚或乾脆將露臺封閉起來，這對建築的外立面造成了一定程度的破壞。

西安某四代宅項目交付建築立面實景與交付後對比

從上述角度來看，四代宅在後期管理中所面臨的難度和挑戰仍然較大，即便是物業服務與時俱進，仍難調和與業主改造之間的矛盾。

實際上，針對四代宅植物養護房企已定制相應的物業服務內容，即便如此，也難以徹底遏制業主的改造行為。在福州建發縵雲，儘管物業提供每月上門1次的統一維護，但業主們依然按照自己的意願進行空中花園改造。這意味著，業主的個性化需求和對居住環境的自主改造意願仍然較強，這是四代宅的長期管理勢必要面對的挑戰。

四代宅憑藉創新理念和獨特設計，吸引了大量購房者，但交付後產品的部分缺陷正逐漸暴露出來。在建築立面維護、立體綠化管理以及業主個性化改造等方面，後期物業管理遭遇諸多難題。

儘管四代宅代表著住宅產品進化的重要一步，卻並非住宅發展的完美路徑，也不是所有城市都適合發展四代宅。顯然，住宅產品的創新需全方位考量，不能只局限於一種模式，住宅產品多樣化才能更好的助力行業穩健發展。

近日，大興發展集地+大興城建黃村0406-0003、0011地塊專案規劃設計方案公示，規劃了14棟6-10F洋房，共404戶住宅。

儘管平面圖一片焦黑，但人們還是看到了這個項目的亮點——開敞陽臺+設備平臺+飄窗組合，這幾乎成了“好房子”新規發佈後北京新盤的標配，但卻是大興首個把陽臺設計放到明面上的專案。

在此之前，大興只有去年7月開盤的京璽做了錯層陽臺。不允許封閉，優點是面積全贈送，缺點是錯層設計可向下直視，隱私性比較差。

比京璽更加驚喜的是，黃村新項目的陽臺尺度更大，實用性更強，大興樓盤在“好房子”打造上邁出了標誌性的一步。

就在黃村03、11地塊以東的0407組團，還有兩幅地塊早在2023年就已成交，其中0407-02地塊即興城之星項目已於去年3月底開盤，目前去化近八成；而2023年11月23日成交的0407-07地塊，至今還未正式公佈案名。

0407-07地塊由大興城建+興業恒盛聯合體以9.7億底價摘得，成交樓面價約2.25萬/㎡，銷售指導價5萬元/㎡。

去年8月14日，大興城建07地塊專案設計方案公示，規劃總建面6.47萬㎡，擬建8棟11-14F住宅樓，共234套房源，主力戶型預計為150-210㎡大平層，有奇偶陽臺設計和挑空層。

一個月後，採信情況通告稱，方案公示期間未收到公眾回饋意見。

同年11月18日，市規自委大興分局以告知承諾方式高效核發大興城建07地塊專案建設工程規劃許可。

12月12日，項目建設主體北京興城盛達建設發展有限公司公示招標結果，中建三局集團北京有限公司將負責大興城建07地塊施工圖紙範圍內的地基與基礎、主體結構、建築裝飾裝修以及室外工程等全部工作內容。

拿地一年多，至今無正式案名，由於大興城建07地塊與興城之星距離相近，且二者設計方案相似度很高，07地塊一度被稱為興城之星二期。

但兩個專案的開發主體並不相同。

興城之星開發主體為北京興城盛和建設發展有限公司，由中建三局和大興城開分別持股70%和30%；

而07地塊開發主體為興城盛達，由大興城建和興業恒盛分別持股50%，前者為大興區國有資本運營平臺旗下企業，後者則是大興區黃村勞保所旗下企業。

某種程度上來說，與興城之星相比，07地塊沒有中建三局的背書，僅是當地城投企業操盤，品牌效應要差一些。

產品打造上，由於是“好房子”政策發佈前報規的專案，07地塊在贈送尺度上略顯“羞澀”。

按照規劃，大興城建07地塊地上建面約4.3萬平方米，234戶，戶均建面在180平米以上，層高3米+。與興城之星基本相同，比剛公示方案的大興發展03、11地塊戶均建面要小一些，但同樣為大戶型改善型產品，預計主力面積段在150-210㎡區間，也是奔著南城豪宅打造的。

從平面圖上來看，樓棟南向設計有通面寬的防火挑簷，每套房源北面也有1-2處，面積大小不等。預計交付後可變成陽臺贈送。

由於地塊方正，樓棟排布合理，大部分戶型面寬大於進深，特別是200+戶型，面寬近20米，能做到四開間朝南。

社區西側出入口圈出有景觀大門帶，外面有出租車站點，為社區正門；但下沉庭院和主配套樓又放在了北側出入口位置；另外在南側也有一處出入口。

這些配置，要與隔壁的大興發展03、11地塊拼刺刀，感覺多少還差點火候。

尤其是陽臺方面，防火簷也被稱為假陽臺，封閉是絕對不可能的，就連能否做敞開陽臺使用都存在一定爭議，大概率會像京璽一樣做成錯層陽臺的形式，使用率低，且私密性不好。

至此，大興新城西片區已供應的4宗涉宅地塊中：

1宗已開盤入市，即0407-0002地塊“興城之星”專案，目前網簽190套，去化近八成，成交均價4.5萬/平米；

黃村07地塊已取得規證開始施工；

黃村03、11地塊也已報規；

按照節奏，比03、11地塊晚成交20天的大興新城052地塊、黃村0255地塊預計近期也該出圖了。

加上已發佈規劃的大興新城西片區起步區（八村安置房）南區和北區共計11宗住宅用地，以及今年2月初公示的A組團中2幅住宅用地，大興西片區已有17宗住宅用地在建設或即將建設。

近日，新鴻基地產在上海閔行莘莊佈局的大型TOD旗艦項目TODTOWN天薈傳出最新動態，其商場部分正式命名為“TODTOWN Mall天薈廣場”。

據瞭解，莘莊站綜合體TODTOWN天薈由新鴻基地產、上實城開、閔行城投三大品牌房企聯合開發，專案主體是在原滬杭鐵路莘莊站以及上海地鐵1號線與5號線交匯的莘莊地鐵站之上建造。

莘莊站是上海西南部的重要交通樞紐，地鐵1號線、5號線、金山支線、滬杭鐵路等線路將在這裡實現換乘。

因此該項目也被認為是，上海第一個真正意義上的TOD項目。

十年之約

按照項目規劃，TODTOWN 天薈共分三期建設，一期為高端住宅，已於2020年末入市；二期為甲級寫字樓、商業、酒店及公寓；三期則包含地鐵、鐵路、北廣場等交通設施，總建築面積約70萬平方米。

據上海早期的報導，TODTOWN天薈專案的前期工作籌備了3年。2007年，閔行區啟動了莘莊專案的前期規劃，彼時專案地塊尚未成功出讓。直到2010年9月29日，新鴻基地產、上海城開、上海閔行城投三方組建的聯合體競得地塊，TODTOWN天薈項目才算正式上馬。

雖然2010年項目地塊已經成功出讓，但直到2014年工程才正式啟動，主要原因是施工難度大，需要做大量的前期規劃與設計工作。

一方面，TODTOWN天薈在土地出讓之前，地鐵1號線和5號線、滬杭客專、金山支線已經處於運營狀態，因此整個建設過程以及建成後都不能影響軌道交通運營，施工難度極高。

另一方面，這是中國首個在土地出讓中提出“空權出讓”的專案。由於“空權出讓”在當時的國內屬於全新的模式，國內法律對於這部分產權的劃分存在空白，由此導致專案的產權界定和規劃協調較為困難，環評批復、方案審批及施工許可相關的審批流程也較為複雜。

“空權出讓”即出讓規劃土地上方的垂直投影空間面積，通過在若干塊被鐵軌區隔的零散規劃用地上架設大平臺，從而在城市上空打造出一個全新的綜合體。原有軌道和車站將專案地塊切割得較為零碎，不利於整體規劃，因此需通過“空權出讓”模式整合土地。

當時TOD項目屬於上海首例，國內消費者還沒有接觸過此類項目，對項目的預期沒有清楚認知。於是，新鴻基在2015年開放TOD概念館，向國內購房者展示TOD開發理念。在做好TOD理念傳播後，2016年，TODTOWN天薈首度發佈定位為“秘境大宅”的住宅產品，啟用住宅品牌“天麓”。

隨著TOD理念的普及以及新鴻基的品牌效應，住宅項目在2018年首度開盤後受到了購房者的高度追捧。

2017年，陪伴上海南閔行市民20年的莘莊地鐵站附樓拆遷工程啟動。同時，TODTOWN天薈住宅部分已經得到了上海市民的追捧，因此上海市民一直期待項目商業部分的亮相，這一等就是10年。

資料顯示，TODTOWN Mall天薈廣場總商業體量近14萬平方米（不包括停車場和辦公樓面積）。由於鐵軌分割，將按南北兩區分區開業。目前最新情況是，天薈廣場南區預計將在2025年年末開業；北區工程正加緊施工中，開業日期未定。

閔行商業爆發

隨著市中心商業地產進入存量時代，核心地段的商業內卷已經達到一個新的高度，越來越多的企業開始像新鴻基一樣，著手佈局市區週邊商業，因此今年可以注意到上海週邊有許多新商業入，也有許多舊的商業煥發新春。

商業客觀察到，2024年閔行區沒有一個新商業項目落地。而在2025年，閔行商業專案迎來一次爆發，目前已統計出將有12座商場迎來開業，涉及區域內的9個商圈。

值得注意的是，除去TODTOWN Mall天薈之外，閔行還有一個軌交綜合體專案將於2025年落地，即紫竹地鐵廣場。該專案主體部分已於2024年8月竣工，專案總建築面積25.8萬平方米，其中商業面積近4萬平方米，預計將於今年開業。

該項目是地鐵15號線與23號線的交匯網站，連結的紫竹高新區是上海重要的科研基地。因此整個專案意在通過軌交升級帶動園區產業升級和服務升級，在對研發辦公樓進行升級改造的同時注入商業內容。

與天薈廣場正面相對的仲盛世界商城則預計將在2025年9月30日完成煥新。該項目已經開業15年，體量接近30萬平方米，是上海西南部的老牌大型商業。

2010年，仲盛世界商城以“世界就在這裡”的定位，開業成功引入樂福、百安居、百盛百貨、CGV影院及ZARA、優衣庫等快消時尚品牌。

但傳統的盒子商業已經成為過去，為了適應新的消費群體以及消費習慣的變化，在此次舊改中打破原有的純盒子狀的購物中心結構，疊加綠色空間，以迎合當下流行的消費趨勢。

此外，還有印力集團打造的上海前灣印象城MEGA已經在今年1月21日完成封頂儀式落幕，擬於2025年底開業，這也是上海第二座印象城MEGA。

該項目於2023年2月正式開工，總投資35億元，總占地面積6.8萬平方米，計畫建成後體量約為26萬平方米。建成後，前灣印象城MEGA將與COSTCO中國首店以及鴻橋國際商務中心共同形成總體量達40萬平方米的超級綜合體，成為虹橋板塊的商業新地標。

除去閔行外，屬於上海郊區的松江、金山、青浦等地也在今年各有多個商業項目的落地，可見有越來越多的企業在上海的週邊尋找商業空白。

近年內地樓市持續疲弱，但在中央及地方政府連番推出「組合拳」後，如今或有望谷底反彈，滙豐環球研究發表最新報告，提出10項內地樓市見底跡象，重申對華潤置地（01109）、龍湖集團（00960）、華潤萬象生活（01209），以及貝殼（02423）的「買入」評級。

續薦買潤地龍湖華潤萬象

10項跡象包括新屋銷售呈按年增長；房價復甦，中國25城市房價呈按月上升；價格預期重設；土地銷售急增；外資參與；房屋持續竣工；房企更容易獲得信貸；家庭風險胃納增加；房市庫存逐步清理；租金平均回報率較10年期國債息率更具吸引力。

報告分析，內地3年來新屋銷售較2021年高峰期累挫48%，且行業整合速度前所未有；隨着違約風險減低、金融穩定強及租務回報更具吸引力，房市回穩基礎鞏固。

根據彭博報道，在中國政府放鬆房價限制、以重振拖累經濟4年多的低迷樓市後，國資開發商又開始以溢價購買土地。

彭博分析中國指數研究院追蹤的至少10億元人民幣（約1.38億美元）交易發現，今年以至少高出要價20%價格賣出的地塊數量，佔交易總數的37%，相比之下，去年全年僅為14%，2023年則是4.6%。

今年十筆交易中，七筆的買家涉及國資企業，包括潤地、中國海外發展（00688）、保利及混合所有制公司綠城中國（03900）；報道認為，對土地交易的興趣重燃，反映一些國資開發商押注樓市終將反彈，即使銷售和價格持續因消費者信心疲軟而下滑。雖然尚未全面復甦，但這是中國樓市趨於穩定的最新跡象。

一手銷情向好，發展商紛提速推盤，萬科香港旗下大埔馬窩路項目，現正式命名為上然（Le Mont），共涉1,650伙，將於短期內分段推售。

萬科香港董事總經理周銘禧表示，上然由6座住宅大樓組成，共提供1,650個單位，標準單位戶型涵蓋開放式至4房，並設特色戶，迎合不同客戶的多元需求。

萬科香港執行董事梁啟安表示，上然利用地勢高差將地塊劃分為三個部分，分別為Garden Deck、Mountain Deck及Sky Deck，每個部分由兩幢住宅大樓組成，設計及景觀各有特色，層層遞進、單位視野開揚。

去年獲批預售 短期分段推

樓盤名稱可展現依山而建、居高臨下的氣派，體驗「In the Arms of Nature悠然見山色」。

是次項目強調以人為本，設有親子遊憩、健體舒展等設施，照顧不同年齡層住戶的需要，時刻擁抱清新空氣，貫徹同系屯門上源的品質健康生活理念。

據資料顯示，上然細分3期發展，於去年已悉數獲批預售樓花同意書，將於上半年分階段推售。

近年由於恒大、碧桂園和萬科等房企出現流動性危機，以至民營內房企融資出現困難。2024年內地大招頻發救樓市，市況第四季度開始出現扭轉。內房企綠城中國日內先後兩次發行合共5億美元債券，受到市場的關注。有地產分析師指出，這是2023年以來內地民營房地產企業首次發行美元債的「破冰」之舉，說明外部金融機構等對中國房地產市場和企業的信心在增強。

今年以來，房企頻頻推出發債計劃，除美元債重新亮相外，境內融資計劃的公布也顯著增多。綠城中國2月14日宣布發行2028年到期的美元債券，金額3.5億美元，利率8.45%。2月18日，公司再公告擬額外發行1.5億美元優先票據，同樣於2028年到期，利率8.45%。公開資料顯示，這是綠城中國時隔三年再度發行美元債。從整個房地產行業來看，亦是2023年以來首次發行美元債的內資房企。

體現「以長換短」流動性策略

「此次成功發行美元債，充分說明市場信心在提振。」上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，綠城中國成功發行美元債，標誌着在房企美元債市場長期低迷後的一次「破冰」。這既代表了相關企業的投融資能力持續恢復，也說明外部金融機構等對中國房地產市場和企業的信心在增強。他說，「2024年是全力支持房企融資的關鍵年和加碼年，重點房企融資機會提高、其成本持續降低。當前2025年美元債的發行，說明融資環境進一步優化和改善，將有助於推動更多房企重啟境外融資。」中指研究院企業研究總監劉水分析稱，綠城中國此次境外融資用於債務置換，體現了「以長換短」的流動性管理策略。

同時，此次發行美元債的利率偏高，也引起了市場的關注。58安居客研究院院長張波認為，利率定在8.45%，一定程度上顯示出投資者潛在的隱憂依然存在。嚴躍進認為，雖然企業獲得了美元債發行的機會，但是從金融機構或機構投資者的角度看，對於今年新發行的美元債及其償債能力自然要謹慎評估。

今年以來，房企境內融資亦頻繁出現。2月18日，上交所信息披露顯示，北京首都開發股份有限公司2025年面向專業投資者、非公開發行公司債券項目更新為「已受理」，擬發行總額為90億元（人民幣，下同）。

同日，廈門象嶼股份有限公司公告稱，中國證監會已批准公司向專業投資者公開發行面值總額不超過50億元的公司債。

多家房企近期頻繁宣布發債計劃

2月17日，建發房地產發布2025年度第二期中期票據募集說明書，票據發行金額上限10億元，期限為3+3年，在第三年末附投資者回售選擇權和調整票面利率選擇權。當日五礦地產也公布，公司獲取總金額相當於10億元的三年期定期貸款融資。

新世界發展（00017）上周發盈警，預計截至去年底止上半年度持續經營業務錄股東應佔虧損約66億至68億元，惟未有公布最新的負債比率。高盛預期，隨着該企繼續虧損，連同永續債計算，其經調整淨負債率於去年12月底將達到87.9%，半年升3.1個百分點。

高盛維持沽售評級

新世界去年暫停派末期息，高盛認為，由於該公司負債率偏高，加上持續虧損，周五（28日）公布業績時亦會停派中期股息（去年同期每股派0.2元），直至債務問題改善。高盛維持對新世界「沽售」評級，目標價5.1元，未來將聚焦管理層如何把槓桿比率降至較合理水平。

除了賣樓之外，新世界不斷出售資產套現減債，高盛估算，連同估值變動因素，截至去年底，該公司所持的發展物業和投資物業總值分別為1470億元和2060億元，較6月底1500億元和2080億元稍降。

高盛提到，由於新世界投資物業公平值虧損約15億元，假設6個月前該公司的資本化率為4.3%，估值的相關跌幅會令資本化率相應升至4.7%，但仍低於業界平均的5.7%。

滙豐環球研究亦稱，新世界最近賣樓表現穩定，但回籠資金相對總負債規模太小，新世界需要公布更多實際的減債計劃，才能令投資者重拾信心；維持其「減持」評級，目標價3.66元。新世界股價昨隨地產板塊造好，收市報4.73元，升6.8%。

國浩集團（00053）公布，截至去年12月底止半年度業績，股東應佔溢利17.89億元，按年增長23.5%，每股盈利5.5元；派中期息0.6元，上升20%。期內，營業額131.93億元，下跌0.76%。國浩集團股價昨收報68.6元，升0.4%。

總樓面151萬呎 逾一年最巨寫字樓項目

疫情後商業市道復甦未似預期，惟市場上新供應陸續有來。屋宇署去年批出最少9宗可提供寫字樓樓面的商業項目，涉及總樓面面積約360萬方呎，其中新地（00016）旺角洗衣街大型商業項目，於去年12月獲批建兩幢建築物，包括一幢56層的地標式建築，總樓面面積約151.05萬方呎，屬於2023年8月以來超過1年（16個月）最大宗設有寫字樓元素的商用項目獲批圖則。

屋宇署公布，去年12月共批出14份建築圖則，最具規模是新地旺角洗衣街及亞皆老街交界大型商業項目，總樓面面積約151.05萬方呎，將在3層平台和6層地庫之上，興建1幢56層商業連政府設施的地標大樓，以及1幢4層樓宇容納政府設施。資料顯示，該項目是由新地在2023年3月初擊敗兩個對手以47.29億元投得，城規會去年4月批准其設計方案，可望發展該地段為旺角新地標「Green Heart」，預計2030年落成，地標建築內約120萬方呎樓面面積，料作寫字樓用途。

洗衣街項目的規模，屬於總樓面面積174.72萬方呎的恒地（00012）中環民耀街新海濱3號商業項目2023年8月獲批則後，屋宇署逾一年以來批出備有寫字樓元素之商用項目中最具規模的一個。去年獲批圖則的較大型商業項目則包括華懋東涌第57區商業地，9月獲批最新方案，准建一幢29層商業樓宇和一幢20層數據中心（各另設3層地庫），總樓面面積約125.89萬方呎。

料吸引中資和教育業租戶

市場再有大型商業項目獲批圖則，意味快將進入動工階段，對疲弱的寫字樓市場有何影響，備受各方關注。高力香港研究部主管及零售顧問諮詢李婉茵指出，今年初本港整體甲級寫字樓的空置率接近17%，市場上流通的寫字樓可出租樓面約1400萬方呎，而今年和明年多個大型項目落成，將再有約550萬方呎可出租樓面投入市場，對短期寫字樓市道帶來挑戰。

不過，李婉茵認為，2027年至2029年商廈新供應明顯減少，而洗衣街項目料2030年才落成，當其預租和推廣時，市場上的寫字樓供應可望已逐步消化。她指出，該區寫字樓傳統上吸引貿易和保險行業進駐，而洗衣街項目鄰近東鐵線旺角東站，估計亦可吸引中資和教育行業的租戶。

2024總動工量5030伙 23年低

另一邊廂，屋宇署去年12月批出的住宅項目建築圖則，包括嘉里建設（00683）2023年2月斥資約14.39億元中標的荃灣寶豐路住宅地，可以在4層平台之上興建4幢21至23層分層住宅，總樓面面積約33.12萬方呎。

屋宇署文件也披露最新動工量（按屋宇署接獲上蓋建築工程動工通知為準）和落成量數據。利嘉閣地產研究部主管陳海潮說，去年12月再現零動工，是2024年內第三次；全年總動工量5030伙，屬有紀錄以來的23年低位，按年挫58%。去年12月有15個項目共5584伙落成，去年全年有64個項目共24263伙落成，創2004年錄得26036伙以來的20年新高。

發展商憧憬新一份《財政預算案》將刺激樓市，昨天至少有4個新盤連環加推，合共331伙，其中兩盤已公布銷售安排。恒地（00012）牽頭發展九龍城南角道項目南首加推118伙，折實平均呎價18652元；同系石硤尾巴域街Belgravia Place第2期亦加推30伙，折實平均呎價16438元，周五（2月28日）首輪發售148伙，勢成《財政預算案》公布後首個公開發售的新盤。

恒基物業代理董事及營業（二）部總經理韓家輝表示，南首2號價單共118伙，折實售價415.56萬至728.64萬元，折實呎價16107至20902元。該批單位折實平均呎價18652元，較首張價單折實均價17388元，高出約7.3%。目前南首有181伙已開價，佔單位總數313伙的57.8%，截至昨天晚上6時，項目已接獲逾2700票，暫超額認購約14倍。

恒地Belgravia Place第2期亦加推30伙，折實平均呎價16438元，較對上一張價單折實均價15988元，高約2.8%。該盤首3張價單共148伙，折實均價16065元，全數單位本周五發售。

嘉里建設（00683）旗下元朗十八鄉路朗天峰昨天加推121伙，折實平均呎價12995元，較對上一張價單折實均價11762元，貴約10.5%；扣除不選擇家具優惠設現金回贈，整批平均呎價可低至12927元。項目周六（3月1日）次輪發售前述全數單位。

萬科馬窩路19號命名上然

宏安地產（01243）旗下鴨脷洲惠風街1號Coasto，宏安地產執行董事程德韻說，項目很大機會周六進行首輪公開發售。中原按揭為買家提供按揭優惠，包括「高回贈H按優惠」，全期按息H加1.3厘，封頂息率最優惠利率（P，現為5.25厘）減2厘，實際按息3.5厘，設有高達現金回贈1%。經絡按揭同時提供類似按揭優惠。

新地（00016）旗下天水圍輕鐵天榮站物業發展項目第2期YOHO WEST PARKSIDE昨天首度公開布局圖，該期數由1座住宅大樓組成，提供525伙，標準戶間隔1房至3房。

萬科香港牽頭的大埔馬窩路19號住宅項目命名為上然，由6座住宅大樓組成，提供1650伙，分3期發展。萬科香港董事總經理周銘禧指出，項目最快首季推出第一期，短期內上載樓書。

投資者吸納低市價物業，荃灣愉景新城有高層2房戶獲收租客斥568萬元購入，較2個月前樓下單位造價低51萬元。

中原地產高級分行經理王春江表示，荃灣愉景新城6座高層C室，實用面積485方呎，2房間隔，原叫價620萬元，經議價後以568萬元購入，呎價約11711元。原業主2017年10年以620萬元買入，賬面蝕52元或8.4%。

資料顯示，同座低數層的同室，面積及間隔一樣，去年12月曾錄得619萬元成交，今次成交造價低過樓下單位51萬元或約8.2%。王春江指出，買家為投資者，同類單位市值月租約1.8萬元，預計租金回報約3.8厘。

尚璽220萬易手 租金回報5厘

大角咀單幢盤尚璽錄得投資者入市，利嘉閣地產高級聯席董事甘尚德稱，尚璽低層C室，實用面積158方呎，開放式間隔，原叫價250萬元，議價至220萬元連租約成交，呎價約13924元。據悉，單位月租約9200元，回報約5厘。原業主於2018年6月以405.3萬元一手買入單位，持貨近7年，賬面損手185.3萬元，貶值45.7%。

中原地產資深區域營業經理胡耀祖指出，馬鞍山新港城R座低層6室，實用面積337方呎2房戶，以413.8萬元易手，呎價約12279元。原業主於2019年3月以533.8萬元購入單位，持貨約6年，賬面蝕120萬元離場，單位期內貶值22.5%。

資深投資者林子峰以公開邀約形式放售新蒲崗六合街3號工廈地盤，截止日期為3月31日，意向價3億元，較4年前購入價低13%。

世邦魏理仕香港資本市場部副董事黃鴻洸表示，六合街3號地盤面積約5700方呎，屬工業或倉庫用途，已獲批建一幢22層高新式工廈，最高可建建築面積約82080方呎，以意向價計，每方呎樓面地價約3655元。黃鴻洸稱，地盤毗鄰的兩幢工廈具收購合併潛力，地盤面積可進一步擴大至逾16000方呎。資料顯示，上述地盤前身為大有大廈，林子峰於2021年以3.45億元收購並統一業權，其後更將大廈清拆；現時意向價較4年前買入價，賬面低4500萬元或13%。

仲量聯行獲業主委託放售長沙灣青山道237、237A及239號共73.3%不可分割業權，涉及16個住宅單位和兩個地下連一樓商舖，住宅單位總實用面積約7383方呎，商舖總建築面積約4185方呎。市場人士估計，估值約9000萬元。

「磁帶大王」大埔舖傳蝕6450萬售

另外，市場傳出大埔廣福道60至62號地下A、B、C舖及閣樓，總建築面積5054方呎，以5050萬元沽出，呎價約9992元。舖位現分租予多名租客，月租合共26.2萬元，回報率料6.2厘。

舖位由資深投資者「磁帶大王」陳秉志於2017年以1.15億元購入，成交一旦屬實，賬面或蝕6450萬元或56.1%。

新盤市場接連有樓盤以低價推售，部分二手業主減價吸客，拖累美聯物業以其網站放盤叫價編訂的「美聯信心指數」連續兩周下跌，周一（24日）公布的最新指數為64.5點，按周降2.4%，連跌兩周共約3.9%。

美聯物業首席分析師劉嘉輝解釋，多個新盤於《財政預算案》公布前相繼開價，並以低價搶市場焦點，部分急於沽貨的二手業主為增加手上物業的競爭力，不惜減價吸客，導致信心指數下跌，更連挫2個星期。根據該行網站的減價盤比率反映，全港減價盤比率最高的分區為天水圍，其次是荃灣區。

不過，美聯物業按全港143個主要中小型私人住宅屋苑成交個案編訂的「美聯樓價指數」，則在連跌5個星期後略為回穩，最新報127.49點，按周輕微回升0.02%。

隨著部分項目延期落成，令去年私樓落成量升至24,263伙，約20年以來新高，同時間施工量卻創有紀錄新低。業界指，新落成單位增加，主要受數年前市況向好所致，現時庫存量高企，發展商有見及此亦減慢施工步伐。

據屋宇署資料，去年12月共有15個項目落成，涉及5,584伙私人住宅單位，並較11月的4,041伙增加38%，總結去年共有64個私樓項目，涉及24,263伙落成，超越差估署原先全年預測量近9%，並較2023年全年的13,851伙增加75%，創自2004年以來，約20年的新高。

按地區劃分，去年新界區共有19個項目、合共11,556個私樓單位落成，佔整體比例約47.6%；九龍區共有28個項目落成，涉及單位總數11,015伙，港島區則有17個項目落成，涉及1,692伙。

私樓動工量5030伙 紀錄新低

利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示，去年私樓落成量較差估署預測的22,267伙超出近9%，因部分原先在2023年落成的項目延遲所致，估計2025年落成量將趨向平穩，初步料約1.9萬至2萬伙水平。

雖然去年落成量創新高，但同一時間，私樓動工量卻創有紀錄新低，去年12月份未有私人住宅項目動工，為繼同年6月及11月後，年內第三度「零動工」。而去年全年動工量累計5,030伙，較2023年的12,018伙大幅下挫58%，創有紀錄以來的23年新低。

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚稱，數年前樓市氣氛向好，發展商積極奪地，就算近期發展商打算調節供應，但由於不少項目早已規定，需於特定時間內完工程，引致私樓落成量上升，而去年施工量降至紀錄新低，可見發展商眼見供應量甚多，期望藉減慢施工步伐，拖慢項目的銷售進度，避免供應量長期處於高位。

核心區舖位具投資價值，現有業主放售尖沙咀堪富利士道地舖，叫價約2,100萬元。

利嘉閣（工商舖）地產商業部/商舖部及投資部聯席董事許建方表示，獲業主委託交吉放售位於尖沙咀堪富利士道8A至8K號嘉芬大廈地下R號舖位，面積約280平方呎，意向價約2,100萬元，平均呎價約75,000元。

許氏指，上述舖位處尖沙咀核心民生商業區，鄰近地標屋苑及著名商場，且特色食肆及連鎖商店林立，吸引大量旅客及本土民生消費，而且交通便利，徒步至港鐵尖沙咀站亦只需1分鐘。

鄰近港鐵站

他指物業毗鄰有幢全新商廈亦快將竣工，相信屆時可帶動附近一帶人流更加旺，故具投資價值。

多個發展項目獲批圖則，屋宇署公布，去年12月批出14份建築圖則，包括嘉里荃灣寶豐路項目獲批建4幢住宅，以及新地旺角洗衣街與亞皆老街交界地皮，批建1幢56層高商廈。

屋宇署昨日公布，去年12月批出14份建築圖則，包括3項住宅及商住發展，以及4項商業發展，該署同時發出29份入伙紙。

屋宇署去年12月批14份圖則

上述獲批圖則中，嘉里荃灣寶豐路項目獲批建4幢21至23層高住宅，另連4層平台，將提供弱智人士輔助宿舍設施。項目住宅樓面約31.43萬方呎，非住用面積約1.69萬方呎，總樓面約33.12萬方呎。

上述地皮鄰近私樓灣景花園及麗城花園，嘉里於2023年2月以14.388億投資，平均每方呎樓面地價約4578元。

另外，新地旺角洗衣街與亞皆老街交界項目，獲批建1幢56層高商廈及1幢4層高商廈連政府設施，設3層平台及6層地庫，可建總樓面約151.05萬方呎。

上述地盤前身為水務署大樓及食物環境衞生署辦公室，拆卸後改劃商業用途並推出招標，最終由新地於2023年3月以47.29億奪得，每方呎樓面地價約3103元。

長實旗下屯門青山公路大欖項目批出修訂圖則，可建12幢樓高16至21層高住宅，另連2層地庫，可建總樓面約130.64萬方呎。資料顯示，去年1月上址曾批建12幢樓高16至21層高住宅群，部分另有1至2層地庫，涉及可建總樓面約132.12萬方呎，新批圖則的可建總樓面輕微減少約1.48萬方呎。