「擎天森林」交屋，海悅國際（2348）昨（5）日4月合併營收達7.93億元、年增率高達54.7%；展望下半年，在「A3光點」、台中市「南悅豐映」與高雄市「達麗未來市」等三大案入帳，海悅持續展現多角化布局效益，今年營運依舊有不錯表現。

海悅昨公告今年4月合併營收達7.93億元，較去年同期成長54.7％；累計前四月合併營收24.41億元，年減幅收斂至12.5％；海悅表示，4月營運主要成長動能來自「擎天森林」完工交屋，單月貢獻營建收入達5.06億元，加上國內代銷業績挹注2.87億元，讓4月營運有不錯成績。

海悅國際先前董事會通過擬配發現金股利每股9元，配發率為62.37％，以海悅5日收盤價123.5元計算，現金殖利率約為7.3％。海悅預計6月16日舉行股東會。

海悅表示，目前公司財務體質健全，因此將經營成果回饋全體股東共享，並同步保留部份盈餘充實營運資金，為中長期營運穩健布局。

面對全球景氣循環，海悅指出，集團多角化布局將展現效益，下半年海悅將有新北市「A3光點」、台中市「南悅豐映」與高雄市「達麗未來市」等建案，將陸續依完工交屋時程貢獻營收，持續展現多角化布局效益。綜觀房市，海悅認為，在央行預警性的信用管制政策下，將有效調控消費者貸款可能承受的系統性風險。


海悅建案進補 貢獻上看60億
工商時報

海悅（2348）受惠北市南港百億大案「擎天森林」完工交屋挹注，加上全台代銷案布局，推升4月營收年增54.75％至7.93億元。海悅今年自建案將邁向開花結果期，全台共有4筆可供交屋認列，保守估計可貢獻海悅營收60億元。

海悅表示，面對全球景氣循環，海悅多角化布局效益今年將陸續顯現。除「擎天森林」已交屋入帳外，下半年將有新北市「A3光點」可分回約14.3億元、台中「南悅豐映」19.3億元，高雄「達麗未來市」22億元等新案，將陸續貢獻營收。

至於代銷市場，海悅表示，剛需的買氣需求仍在，待貼近消費者預期的房價共識形成後，房市交易將逐步活絡。

海悅累計前四月合併營收24.41億元，雖較去年同期減少，然海悅憑藉全台在手代銷建案總銷金額合計約3,300億元，代銷本業業績來源無虞。

海悅6月2日將舉辦股東常會，有望通過配息9元的盈餘分配案，依海悅5日收盤價123.50元計，殖利率約7.29％。


海悅營收／4月大增逾五成「擎天森林」交屋貢獻營建收入達5.06億元
2025/05/05 16:05:34

海悅國際（2348）於5日公告今年4月合併營收達7.93億元，較去年同期成長54.75％；累計前四月合併營收24.41億元，年減幅收斂至12.5％。

海悅4月合併營收主要成長動能為，「擎天森林」建案如期完成交屋，於4月貢獻營建收入達5.06億元，加上國內代銷業績挹注2.87億元，得4月合併營收7.93億元，年增率54.75％。

今年海悅前四月合併營收達24.41億元、年減12.5%；海悅表示，目前國內在手代銷建案總銷金額合計約3,300億元，代銷本業業績來源無虞，待建商新開建案推出逐漸靠攏買方市場期待之價格，使買賣雙方建立房價共識基礎下，進而帶動建案成交量表現。

面對全球景氣循環，海悅指出，集團多角化布局將展現效益，下半年海悅將有新北市「A3光點」、台中市「南悅豐映」與高雄市「達麗未來市」等建案，將陸續依完工交屋時程貢獻營收。

海悅國際將在6月16日舉辦股東常會，會中將承認2024年度盈餘分配案，擬配發現金股利每股9元，配發率為62.37％。

以海悅5日收盤參考價123.50元計，現金殖利率為7.29％；海悅表示，目前公司財務體質健全，因此將經營成果回饋全體股東共享，並同步保留部份盈餘充裕營運資金，為中長期營運穩健布局。

2025/05/05 13:26:34

看準國際置產趨勢持續升溫，全球最大房仲品牌21世紀不動產攜手上市建商亞昕（5213）國際與美商 ERA不動產，發表馬來西亞重磅建案《亞昕The Rise》。此案為亞昕集團首次跨足馬來西亞，由21世紀不動產與 ERA不動產共同擔任全球聯銷夥伴，在林口亞昕福朋喜來登酒店舉辦盛大聯合行銷會。

亞昕集團總裁姚連地表示：「我們相信，透過與 ERA、Century 21 的策略聯盟，《亞昕The Rise》將成為國際投資者在東協地區的最佳資產選擇」。

21 世紀不動產亞太區暨台灣區總部董事長王福漲指出：「在台灣房市進入修正期、稅賦負擔升高之際，資產配置需求已逐漸向海外轉移。此次與亞昕及 ERA 攜手合作，不僅是推案合作，更是我們強化國際房地產佈局的重要一步」。他也補充說明，21 世紀不動產與 ERA 不動產皆隸屬於全球房地產集團 Anywhere Real Estate Inc.，此次三方聯手，正體現集團國際資源整合的實力與戰略布局。王董事長進一步透露，未來將深化與日本 21 世紀不動產的合作，拓展品牌的國際鏈結，為客戶開創更多元、穩健的跨境置產機會。

《亞昕 The Rise》選址於馬來西亞馬六甲，為當地唯一坐擁黃金沙灘與海景資源的核心地段，鄰近鄭和商場與免稅自由貿易區，具備極高的區域發展潛力。整體規劃包含 Birkin International Hotel 鉑昕酒店、海景高層住宅、休閒商業設施，打造融合自住、度假與投資功能的全方位生活場域，預期將成為馬六甲最受矚目的國際度假投資勝地。

三大品牌亦共同提出「海外不動產三大價值主張」，以明確保障機制提升投資信賴度：

1.合法經紀體系：所有經紀人皆依法註冊，並經當地主管機關核備，保障消費者權益。

2.資訊透明與盡職調查：提供詳細不動產說明書，包含法規、稅制、產權等資訊，並落實盡職調查（Due Diligence）機制。

3.仲裁保障交易安全：所有合約均設有仲裁條款，提供中立的第三方爭議解決平台，有效降低海外投資風險。

21 世紀不動產台灣區總部董事長特助暨海外事業部總經理王斟智補充表示：「我們不僅協助銷售，更重視教育訓練與風險評估。從海外說明會、投資模擬、法規諮詢，到貸款協助，皆提供完整的入場前準備。同時也規劃持有期間的資產管理，全程提供一條龍服務，確保客戶買得安心、住得放心、投資無虞。」

國產署今年首批國有地上權昨（5）日開標，元大人壽以約21.7億元標下台北市中山區住宅區土地，溢價率高達95.4％，這是繼2020年全球人壽標下國泰營區後，時隔五年再有壽險業者投標國有地上權。

元大人壽表示，主要是響應主管機關政策，擴大壽險資金投資台灣比重，協助創造國有財產運用效益與價值，同時取得穩定經常性收益。後續將依投標計畫積極展開運用，促進都市建設持續進步的同時，亦能供應更為充裕且優質的出租住宅。

由於國內債券市場收益率較難滿足壽險長期資產負債管理需求，考量明年度接軌二制度，元大人壽決定參與國產署地上權土地招標，以有效提升資產負債的幣別配適程度，提供長期穩定的經常性收益，並降低外幣投資的避險成本與日漸升高的匯率波動風險。

財政部國產署今年首批地上權共釋出七宗土地，昨日脫標三宗，標脫權利金合計約23.2億元，其中由元大人壽以21.7億元標下台北市中山區松江路大面積住宅區土地，最受矚目，溢價率高達95.4％。

國產署表示，此次標脫三宗土地皆為首次列標，其中二宗住宅區土地，包括位於台北市中山區土地位於松江路靜巷內，屬台北市精華地區難得的大面積標的，約為836坪，距捷運松江南京站約200公尺，鄰近協和婦女醫院及伊通公園，周邊銀行林立生活機能完善。

這宗難得的北市精華區大面積住宅用地共吸引兩封標單搶標，由元大人壽以約21.7億元得標，溢價率95.4％。另一宗住宅用地位於台中市南屯區，地廓方正、面積約410坪，屬新興發展地區，由大毅集團下的大毅生活以9,225萬元得標。

還有一宗標脫土地為台中市西屯區乙種工業區土地，由津悅食品公司以5,165萬元得標。

國產署表示，今年度第二批國有地上權標的預計6月16日公告、8月4日開標，同時6月底配合長照政策，將推出六宗指定產業招標設定地上權標的，土地使用分區為住宅區及鄉村區乙種建築用地。


元大人壽砸逾21億 得標北市地上權
工商時報

商用不動產市場5日開紅盤，國產署今年首度標售土地，5日開標，元大人壽以總價21.777億元，成功得標北市中山區松江路靜巷內842坪的地上權土地70年，每坪得標均價為258.5萬元。元大人壽表示，將進一步開發為優質的只租不售的出租住宅大樓。

繼麗寶集團日前宣布將首度聯銷台北市12筆地上權住宅案，海悅國際以11.1億元得標北市仁愛路四段逸仙段地上權土地之後，5日國產署公開標售今年第一批地上權土地，而金融保險業在睽違5年之後再度出手競標地上權土地，由元大人壽以21.777億元得標，溢價率高達95.46％。

國產署表示，這筆土地位於台北市中山區土地位於松江路靜巷內，屬台北市精華地區難得的大面積標的，距捷運松江南京站約200公尺，鄰近協和婦女醫院及伊通公園，周邊銀行林立生活機能極為完善，總計吸引2封標單，結果由元大人壽得標。

元大人壽回應，由於國內債券市場的收益率較難滿足壽險長期資產負債管理的需求，考量明年度接軌二項新制，採用國際財務報導準則（IFRS 17）及保險業新一代清償能力制度（TW-ICS），元大人壽決定參與國產署的設定地上權土地招標，以有效提升資產負債的幣別配適程度，提供長期穩定的經常性收益，並降低外幣投資的避險成本與日漸升高的匯率波動風險。

聯上（4113）集團取得高雄捷運橘線苓雅運動園區O9站A基地開發案，獲評選為最優申請人，將投入65億元，在1,573坪的基地興建運動相關商業設施、智慧節能住宅，預定今年6月公告招商。

高雄市都更與捷運聯開案齊發，吸引許多知名企業參與，包括聯上、國揚、興富發、國城、台灣人壽、麗寶、高興昌等。高雄捷運局昨（5）日表示，聯上團隊此次得標，開發完成後，市政府將分回200坪公共托育、親子館及30億元挹注捷運建設，帶動捷運周邊發展。

高雄市近年來快速展開都市更新，同時利用捷運聯開案基地爭取更多便利機能，並帶動建設開發，目前已有六個公辦都更基地及四個捷運聯開案基地。

高雄市捷運局長吳嘉昌表示，O9聯合開發案A基地是陳其邁市長上任來捷運局第八個完成評選的案件，累計可為高雄市創造370億元收入，挹注捷運建設，今年上半年陸續推出苓雅清潔隊舊址、捷運R17站A5基地開發案，下半年將再推動O9聯合開發案B基地和C基地、前金區後金段等開發案，讓聯合開發收益持續挹注捷運建設經費。

捷運局以O9苓雅運動園區站，配合苓雅運動園區打造Kaohsiung Highline Park ，推出O9聯合開發案，其中A基地土地面積1,573坪，使用分區為捷運開發區，容積率630%，開發量體含車位約2.3萬坪。

該基地因緊鄰全新啟用的苓雅運動園區Kaohsiung Highline Park，將搭配運動休閒活動，提供體育用品商店、咖啡酒吧，成為兼具地方特色的運動場域及城市會客室，鼓勵市民朋友搭乘捷運到此造訪。

規劃團隊以「運動i高雄」為主題，低樓層設置健身中心，並依據招商條件，設置立體連通系統，串聯捷運站與苓雅運動園區Kaohsiung Highline Park，讓市民可沿著立體長廊從捷運站走回家，或跑步至公園環形跑道。

另外，基地南側為中正少棒場、四維羽球場、籃球場，讓運動成為生活的一部分，從幼兒到長者，無論專業運動員或一般民眾，都能方便抵達運動場所，讓高雄成為全民參與的運動城市。

2025/05/05 22:30:35

大臺中不動產資訊平台5日發布最新統計數據，在美國關稅政策＋台幣升值夾擊下，代表房市信心面的三大評估指標，包括「營造暨不動產業及其未來半年展望」、「購買耐久性財貨時機」、「購買房地產時機」都出現波動，顯示整體市場進入觀望且明顯降溫階段。

正心不動產估價師聯合事務所市場研究室協理陳孟筠說，目前國際經貿局勢動盪、美國加徵關稅政策升溫，加劇全球市場不確定性，對以出口導向為主的台灣經濟體系造成連鎖衝擊。

近日新台幣強勢升值，亦對出口製造業帶來匯損壓力；此外，壽險業者作為商用不動產市場的主要投資者，因持有大量海外資產，在匯率波動下，曝險風險會同步升高，也可能影響其對不動產的投資策略。

上述金融與經濟變數，已在台灣非製造業採購經理人指數(NMI)中的營建與不動產分項，以及消費者信心指數(CCI)中的購屋與消費意願項目出現波動，顯示整體市場進入觀望且明顯降溫階段。

正心不動產估價師聯合事務所彙整近期表現分析如下：

一、 營造暨不動產業及其未來半年展望指數：臺灣非製造業採購經理人指數(NMI)中，營造暨不動產業為觀察房市動向的重要先行指標，其變化反映業者信心與未來委託需求。

從長期走勢來看，營造暨不動產業NMI多維持在擴張區間，且波動相對穩定；不過，4月美國關稅政策引發連鎖負面效應，導致本月指數下修5.9%來到53.8%，雖仍在擴張範圍內，但景氣動能已有降溫跡象。

值得關注的是「未來半年展望指數」，在地緣政治風險升高、金融市場大幅波動，以及央行持續強化貸款管控等因素干擾下，該指數劇烈惡化，重挫13.1%來到25.8%，創下近年來新低，顯示業者對未來半年景氣普遍抱持悲觀，預期房市將面臨需求緊縮與投資保守的壓力期。

二、 購買耐久性財貨時機指數：消費者信心指數(CCI)中，與不動產相關的分項指標包括「購買耐久性財貨時機」與「購買房地產時機」。自民國111年起，在通膨升息環境下，並受平均地權條例條法、囤房稅等不利房市政策影響，整體呈下滑趨勢。

其中，購買耐久性財貨時機於民國111年12月正式跌破市場信心門檻(100點)，降至99.9點，顯示消費者信心短暫受挫；但隨後指數迅速回穩，並長期維持在100點以上，反映整體看法轉趨樂觀。

然而，今年4月調查結果顯示，未來半年購買耐久性財貨時機為99.13點，較上月下降2.86點，結束連續27個月的樂觀態勢，消費者信心轉為不足。

三、 購買房地產時機CCI指數：「購買房地產時機指數」可用來評估民眾對於目前是否適合購屋的看法。過去因疫情推升房市熱度，帶動該指數表現走高；隨後進入通膨升息周期，指數有所收斂，但始終未跌破信心線(100點)。

直到去年9月第七波信用管制措施上路後，房市買氣明顯受抑，指數下滑並觸及信心臨界值。今年最新的4月未來半年購買房地產時機為96.85點，較上月下降2.71點，創歷史第五低，反映消費者普遍認為目前並非購屋良機。

陳孟筠指出，當前房市正處於政策推力與金融壓力交錯作用的過渡期。雖有新青安政策支撐剛性購屋需求，但整體市場信心與交易動能已出現下滑，短期交易表現將取決於資金條件是否寬鬆、信心面能否回穩而定。

展望後市，陳孟筠建議應持續追蹤以下三項關鍵指標，以作為策略調整與市場預期修正的依據：

一、 利率與貸款核准率：須密切觀察央行政策利率的走向，以及銀行貸放審核是否持續收緊等。另應關注核准後貸款撥款速度(排撥狀況)是否改善，以評估實際資金流入市場所需的時間。

二、 新案開工與預售推案量體：反映建商對市場前景的信心程度，是觀察供給端預期的重要前瞻指標。

三、 政策風向與補貼時效性：例如新青安貸款是否延長、調整或有退場機制，將直接影響市場信心續航力以及首購族對購屋時機的判斷。

陳孟筠也強調，須留意外部風險對房市的潛在衝擊。

整體而言，房市回穩須仰賴三大條件共同促成：資金寬鬆、信心修復，以及政策持續支持首購族與青年族群。唯有資金、信心與政策三力共振，市場交易動能才有機會逐步回升。

此外，鑒於當前房市所受衝擊範圍廣泛，建議可適度檢討並調整部分信用管制措施，以回應市場現況，進一步帶動內需活絡與消費回溫。望且明顯降溫階段。

2025/05/05 17:40:53

內政部5日同步預告修正《自建自購住宅貸款利息及租金補貼辦法》與《修繕住宅貸款利息及簡易修繕住宅費用補貼辦法》，針對死亡補貼繼承、外籍家庭成員查核、住宅用途與移轉限制等實務執行面進行強化，盼提升補貼制度公平性，杜絕資格不符卻冒領補貼的情況。

修法涵蓋六大重點

兩項修法涵蓋六大重點，包括第一，申請人或補貼戶死亡可繼承，但須主動申請變更，若申請人或核定補貼者在補貼期間內死亡，主管機關將書面通知其配偶及原申請書表所列家庭成員，限「三個月內」辦理補貼資格變更，變更後仍須符合補貼條件，否則補貼將被中止並追回。

第二，外籍家庭成員須提供護照與出入境紀錄，否則不得排除在外，過去有外籍配偶或家庭成員規避查核問題，修法要求凡家庭成員為外籍人士、大陸地區人民、港澳居民者，除原需提供居留證外，須一併檢附護照與出入境證明，以利查核財產與所得資料，未提供者視同家庭成員，將影響整體申請資格與補貼金額。

第三，補貼住宅不得轉讓第三人，且抵押住宅須為申請人或家庭成員共同持有，為防止代持與套利，明定補貼住宅不得移轉給非家庭成員，若有移轉，須依法辦理變更申請人，否則將停止補貼，另貸款所設抵押擔保品，應為申請人或其配偶、家庭成員共同持有，配偶若主張為共同財產者，亦須檢附書面同意與相關證明。

第四，補貼住宅用途應為「自住」，不得作出租使用，新法明訂補貼住宅不得作為出租用途，一經查獲將立即停止補貼並追繳，以確保真正協助有居住需求者。

第五，補貼期間內應完成修繕並繳息，逾期未繳或資料不實將追繳補貼，核定戶須於撥款6個月內完成修繕並提供前後照片備查，並應每月正常繳交貸款本息，若逾期超過6個月未繳、重複領補貼、持有兩戶以上住宅、或申請資料造假，主管機關可自事實發生日停止補貼，並要求限期返還補貼金額。

第六，申請補貼資格應以實際家庭關係為準，與直系親屬不同戶不得視為家庭成員，修法也釐清，僅與申請人同戶籍且列在申請書內的家庭成員，才屬補貼適用對象，即使為直系親屬，如未與申請人同戶，也不列入家庭成員認定，避免名義代持或家庭結構造假。

內政部表示，兩大補貼制度過去幫助許多弱勢及中低收入家庭改善居住條件，為提升制度公正性，此次修法將可補足查核漏洞、完善管理機制，兼顧公平與效率，若有其他意見，可於公告次日起60日內提供意見。

2025/05/05 14:09:32

美國關稅戰後掀起貨幣戰，造成台幣匯率烈震盪，對於不動產是否會產生影響？住商機構比對房地合一稅上路後股、匯、房市表現，發現台幣走強後對股市帶動最為明顯，匯率對房地產影響並不那麼直接，但有隔山打牛遞延效應。

房地產受股市牽動較明顯

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨指出，從過去幾年來看，台幣升值對股市表現相對直接，房地產震盪影響反而不如想像，不過一旦股市表現強，房地產受到股市牽動較為明顯。

根據財政部、內政部資料，2021年以後新台幣表現弱勢，匯率持續貶值，另受疫情後台商回流促進景氣向好，加上全球AI浪潮推動台灣半導體產業發展，致使股市至2024年為止亦是持續上揚，年度加權指數自2021年以後，除2022年之外幾乎年年成長。

房市方面，房價大盤走勢則持續起漲，從2021年至2024年，房價成長逾38%，顯示國內房價頗具保值性；不過，全台買賣移轉棟數上則歷年表現各有高低，其中2021、2024年達到歷年買氣高點，2022、2023年則受打房政策影響買氣走弱。

新台幣「間接」影響房市

大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，觀察歷年走勢，新台幣貶值或升值，與房市表現雖具相當關連性，卻不能說是完全正相關，主因是股匯波動大，資產族群多會先套利，再考慮將資金移往較具保值性的不動產，以降低通貨膨脹造成資產貶值，股市表現亮眼，更增添資產族群進場房市的籌碼。

不過，近期新台幣持續走強，更於近期創下史上最大升幅，賴志昶補充，若未來新台幣持續升值，或將衝擊出口，加上美國總統川普發起關稅戰，令全球金融局勢震盪，股匯市場不穩進而帶動市場信心向下，或將間接衝擊購屋人進場意願，整體牽動房市買氣。

徐佳馨提醒，匯率與房價關係，近年來表現較不顯著，但兩者之間連動效應，主要屬「隔山打牛」，且又有遞延效應，直接影響並不明顯，惟當新台幣表現強勁，適逢股市上揚，則預估隔年移轉棟數多有所牽動。

例如2018到2019年、2023到2024年即屬如此，房市表現仍需考慮多方因素，例如打房政策等，惟在新台幣走強局勢之下，或可能先嘉惠資產族群，但房地產是否受惠，在目前市場高檔，建議購屋人應謹慎觀察。


新台幣狂升推動房價漲 專家：錯了！這次不一樣
2025/05/05 15:22:13

前一波2019年年中、新台幣兌美元匯率31.5元，升值到2021年第3季的27.7元，新台幣匯率出現大幅升值，對應台北市房價漲幅約一成，不過信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德分析，當時時空背景是房地產景氣從谷底復甦，且遇到疫情後的通膨與造價大幅上揚，但反觀這波新台幣漲勢又快又急，房市則是高檔面臨房貸政策的調整期，雖然不動產仍相對保值，但恐難複製上一波走勢。

曾敬德表示，新台幣大幅升值，代表新台幣對於其他貨幣資產的購買能力增加，這波新台幣升值又快又急，但不至於影響市場供需。

他強調，除非外來或美元兌換成新台幣的資金回流進入房市，帶動地價與房價走揚，否則短期對於實質的房地產影響有限，不過股市短期對於資產股就有想像的題材，資產股也成為新台幣升值下相對強勢的族群。

上一波2019年第2季台幣兌美元為31~31.5元，一路升到2021年第3季27.7元，匯率雖然也是明顯升值，但相對升值較為緩慢，對應同時間台北市房價上漲約一成。

曾敬德認為，背後原因還是因為房市從2016開始修正築底，房市從谷底復甦，疫情後又遇到造價大漲與通膨帶動，背景因素的力道大過於新台幣匯率變動。

不過今年以來金融情勢複雜，曾敬德指出，今年先是台股重挫，槓桿族受傷慘烈，又遇到新台幣短期大幅升值，新台幣波動彷彿虛擬貨幣，美債送分題變成送命，投資人面臨「股債雙殺」局面。

由於近期新台幣大幅升值，曾敬德表示，市場普遍預期可能有些產業恐面臨匯損壓力，長期則是要觀察企業經營是否受到新台幣快速升值衝擊。

國內房市急凍，又慘遭川普2.0核彈強襲。根據六都政府公布的4月份建物買賣移轉棟數，單月減幅7.3%，又以台中市量縮超過2成最多，台北市、高雄市也銳減11.6%、17.3%。針對近日新台幣兌美元匯率大幅升值，房仲業者分析，雖然匯率並不直接影響房地產，但能造成遞延效應，若股市表現強，就能增添資產族群進房市的籌碼。

六都4月份「建物買賣移轉棟數」合計為1萬6,876棟，比起3月下滑7.3%。其中新北市、桃園市與台南市呈現月增1.8%、2.0%與14.1%，而台北市、台中市、高雄市則是月降11.6%、21.7%、17.3%。若與去(2024)年同期比較則衰退26.3%，且六都交易量都下降，又以高雄市、新北市量縮最多，達到40.4%與36.5%。

進一步統計今(2025)年1月~4月六都移轉棟數，為6萬4,911棟，較去年同期年減24.3%，顯示今年房市熱度大幅降溫。尤其在川普關稅政策影響下，市場存在濃厚的觀望氣氛，導致六都交易創下近7年新低紀錄，其中台南市與高雄市為8年新低，新北市更是刷新近9年內最低交易表現。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，4月初川普宣布對等關稅後，全球各國金融市場劇烈震盪，儘管後續政策轉彎暫緩，但仍充滿不確定性。台灣作為出口導向型經濟體，當出口產業受壓、投資信心下滑，也將間接衝擊到國內房市，加上銀行房貸持續緊縮，預期第2季房市難以樂觀看待，後續須密切關注全球經濟變化與央行政策動向。

新台幣匯率走高也將影響房市走向，尤其今(5)天創下近40年來最大漲幅，30元關卡一度失守。住商不動產企畫研究室執行總監徐佳馨指出，從過去幾年歷史經驗來看，台幣升值並不直接影響房地產，當股匯波動後資產族群多會先股市套利，再將資金移往具保值性的不動產，因此台幣升值對房市會有遞延效應，添增資產族群前進房市的籌碼。

徐佳馨進一步分析，匯率與房市的關係有如「隔山打牛」，股市上揚牽動隔年的交易量，不過當前房市表現有多方因素拉扯，像是打房政策、央行利率、銀行貸款…等，且目前房價處於市場高檔，投資人是否進場，仍應謹慎觀察。

近年不僅房價漲幅大，通膨加上政府對房東追稅的轉嫁效應帶動下，租金連年上漲，根據內政部不動產資訊平台統計顯示，近三年房價租金雙漲趨勢，住宅價格指數三年漲24.8%；租金指數三年漲了7% ，不過今年3月租金指數108.2，為連續45個月上漲，租屋族租金負擔持續加壓。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，近三年房市交易熱絡，加上土地增值，房價明顯上漲。相較於房價水位與近年漲幅，台灣房租相對偏低，不過近年租金持續上升，除了反映通膨之外，也因為過去租賃市場租金收入不報稅的默契，逐步被破除，政府透過租金補貼和鼓勵租客報稅等策略，讓地下房東逐步浮上檯面，房東則透過漲租來彌補稅務成本。此外，近年租屋品質逐漸提升，包租代管業興起、裝潢修繕和代管成本，也都帶動了租金漲幅。

過去房價長年增值，「租不如買」漸成為市場共識，不過近年住宅取得成本與償貸壓力加重、租金漲幅遠不如房價漲幅，市場「買不如租」心態的比重大幅提升，不過從資產增值的角度來看，若三年前就順利購屋者，不僅可免去被漲租的壓力，購入的資產也可望增值逾兩成，更凸顯購置自用房產抗通膨，甚至資產增值的優勢。

張旭嵐表示，近期台幣強勢升值，可能吸引熱錢湧進，一來將使行庫資金更加充裕，房貸放款的瓶頸可望稍微緩和，二來許多資產布局跨越台美的僑胞，也不排除利用時機重新調整資產配置，為回台退休養老布局，匯率波動的程度，也將是後續房市的觀察重點之一。

台中市總人口數已突破286萬人，創下歷史新高。隨著台中人口持續成長，以及區域建設的推動，帶動台中房市蓬勃發展、預售暢旺，也使得預售房價屢創新高，與中古屋拉開差價。房仲集團盤點近一年台中各行政區預售屋和中古屋平均單價、差幅最大前10名行政區發現，預售屋都比中古屋貴四成以上，中區、西屯區價差甚至高出一倍以上！

細觀價差前十名行政區之中，中區、西屯區位居榜單前二名，其預售屋平均單價依序是51.0萬元、73.2萬元，相較其中古屋24.9萬元和36.5萬元，單坪價差來到26萬元和36.7萬元，價差幅度高達104.3%與100.5%，等於購買預售屋需要比中古屋多付出一倍的價格！

而位居第三名的北區，兩種產品價差幅度也高達94%，西區和北屯區則也有將近七成的價差。

永慶房屋研展中心副理陳金萍指出，台中市近年因重劃區、科學園區及捷運等議題發酵，吸引大量建商進場推案，預售價格快速攀升，而中古屋房價未跟上預售房價漲幅，導致兩種產品價差顯著擴大。

其中，中區由於發展較早，本就屬於老屋占比較高的區域，因此中古屋價格偏低；在預售市場方面，受益於近年資金湧入與捷運藍線等重大建設加持，加上中區本身腹地小，預售產品稀有，皆是促動該區預售房價飆升的原因，使中區成為台中兩種產品價差最懸殊的行政區。

陳金萍進一步表示，西屯區、北區、西區及北屯區則是受惠於中科園區，加上水湳經貿園區、7期、14期等熱門重劃區，並有捷運建設等議題，使得預售價格攀升快速。其中，西屯區平均預售單價已突破7字頭，北區、西區與北屯區的預售單價也近60萬元。相較之下，上述四區中古屋在享有同樣生活機能之下，房價卻相對親民實惠，平均單價都在3字頭。

此外，清水、烏日以及大里的預售單價也比中古屋貴逾四成，價差幅度頗大。陳金萍說明，清水位於台中海線，本來房價相對台中市區便宜許多，近年受益於台中港重劃區帶動，人口與產業移入多，加上捷運藍線的規劃建設，因此吸引不少建商在此插旗推案，顯著推升當地預售行情，再加上中古屋房價較低的影響下，使得預售和中古的單價價差明顯。

烏日區的中古屋平均單價為30萬初，較已站穩4字頭的預售單價而言，相對實惠。陳金萍指出，烏日區受惠於交通「三鐵共構」，是中台灣重要交通樞紐區域，加上未來將有「D-ONE第一大天地」購物商場興建完成，推動不少建商在此推案，尤其是在烏日高鐵特區，近年其預售價格漲勢較快，惟烏日中古屋房市集中在舊市區為多，屬於高鐵站的外圍區域，因此其中古房價漲勢較慢，也促動兩種產品的單價差幅拉大。

而大里本身生活機能完善，隨著軟體園區完工營運，以及台74線等交通利多，加上緊鄰台中市中心東區與南區，成為不少消費者購屋首選之地之一。人口的不斷移入，造就建商推案頻頻，當地預售房市火熱，預售價格不斷上攀，拉大與中古屋單價。其預售屋平均單價41萬元，比中古屋的29萬元高逾四成。

今年五一假期，滬上多個熱門樓盤表現亮眼。翡雲悅府、西派海上等多個熱門項目接連觸發限售及積分制，綠城潮鳴東方、安高申隴院等觸發限售。與此同時，熱門項目在一批次熱銷後，果斷抓住時機，開啟第二批次加推。

多個熱門樓盤觸發積分

假期裡，不少項目售樓處內人氣火爆，沙盤前圍著一批批看房的客戶，樣板間裡也站著不少購房者。有專案銷售人員表示，五一假期專案團隊全員到崗，全力接待購房者。

位於上海浦東新區新楊思區域的翡雲悅府項目是五一期間樓市的焦點之一。該項目一批次開盤時，228套房源獲得939組認購，入圍積分近64分，成功刷新今年上海新盤最高認購數和最高入圍積分紀錄。4月27日項目首開“日光”後，4月29日火速加推二批次房源。

公開信息顯示，翡雲悅府二批次房源共推出160套建築面積約120平方米的高層房源，備案均價10.74萬元/平方米。截至5月3日12時，160套房源累計獲認購超500組，認購率達318%，再次觸發限售及積分制。

位於浦東北蔡的西派海上項目在五一樓市中同樣表現不俗。“很多客戶都趕在第一和第二天來認籌，晚上八點多還有客戶，大家都想早點認籌完，也不耽誤後面幾天的出行計畫。”據介紹，該項目在五一假期前進行四批次加推，4月30日首日認籌率就突破150%，次日直接觸發積分，截至5月4日12時，82套房源最終認籌率為248%，直接觸發限售及積分制，項目將於5月17日開盤銷售。

“今天不買聯動價，明年就買地王價”成為該項目的賣點之一。項目洽談區內，銷售人員均提到，“我們項目還限價，隔壁綠城拿的地王。”據瞭解，今年3月28日，綠城中國以樓面價71412元/平方米競得浦東新區北蔡楔形綠地C09b-01地塊，地塊溢價率40%，成為北蔡板塊的單價地王。該地塊與西派海上專案僅間隔一宗規劃小學用地。

位於閔行梅隴的安高申隴院也受到購房者青睞。該項目三批次推出224套房源，截至5月3日12時，共獲得295組購房者認籌，認籌率132%，觸發限售，項目將於5月10日開盤銷售。

此外，位於徐匯濱江的綠城潮鳴東方雖未觸發積分，但也觸發了限售。項目均價達19.5萬元/平方米，推出的120套房源吸引超200組客戶認籌，觸發限售，項目將於5月11日開盤銷售。據悉，該項目是綠城於去年8月拿下的單價地王。2024年8月7日，經過72輪競價觸達地價上限後，綠城以48.05億元搖中徐匯濱江地塊，成交樓面價13.10萬元/平方米，溢價率30%，彼時成功刷新了全國住宅地塊的最高單價。

供應放量，業內看好市場前景

除了上述觸發積分和限售的項目外，也有熱門樓盤在一批次熱銷後，迅速進行二批次加推。

位於浦東新區的浦發・蓮園項目自5月1日起，全新開放實地展示區與樣板房。銷售人員表示，假期期間專案團隊全員到崗，全力接待購房者。假期每日均吸引約200組購房者到訪。此外，專案現場還籌備了一系列主題活動，包括非遺簪花手作、新夏主題美甲體驗、杯上彩繪活動等。

據專案工作人員介紹，目前二期已經過會，預計5月中上旬就會認籌。網上房地產資料顯示，浦發•蓮園二期將推出134套100平方米至133平方米的房源，備案均價9.38萬元/平方米。而在4月21日，該專案首批112套房源開盤，吸引357組有效意向認購客戶，開盤當天實現“日光”。

上海中原地產監測的資料顯示，4月21日—4月27日，上海新房供應迎來爆量，入市面積達到28.87萬平方米，環比增加969.56%。這一投放量也是今年以來單周的最高投放量。分析認為，在諸多利好消息的加持下，各方提前為五一假期做行銷方面的鋪墊。入市的18個項目中3萬元/平方米-6萬元/平方米的首次改善項目有8個，其餘均是中高端改善產品，比較契合當下以中高端改善為主的需求，10萬+的項目有6個。

上海中原地產市場分析師盧文曦提到，近期市場交易情緒挺好，一些網紅專案不出意外地達到良好的去化效果，其中，新楊思板塊的地王專案一期觸發積分並實現日光，對市場交易信心又是一次有利的提振。節前供應出現爆發，從入市的樓盤來看，外環以內的樓盤占到大多數，尤其是北蔡、新楊思、南大等關注度較高的區域，為後續順利轉化成交易資料做足夠多的鋪墊。隨著網紅項目入市，後續新房簽約量會很可觀。

業內人士認為，五一期間上海樓市的表現不僅反映出市場供需兩端的積極互動，也體現出購房者對上海房地產市場的信心。在政策利好、市場供應充足等多重因素的影響下，上海樓市將繼續保持平穩健康的發展態勢 。

2025年4月29日，光明地產發布2024年年度報告以及2025年第一季報告。2024年年報顯示，2024年，光明地產實現營業收入55.54億元，較去年同期的86.05億元下降35.45%；歸屬於上市公司股東的淨利潤為-9.48億元，而上年同期為3383.76萬億元，同比下降2902.69%，經營企業由收入轉虧。

從各季度數據情況來看，光明地產是在下半年經營狀況出現明顯變化，企業淨利急轉直下。 2024年光明地產四季的營業收入分別為19.52億元、11.05億元、8.03億元及16.95億元，歸屬於上市公司股東的淨利分別為823.57萬元、0.54兆元、-3.84億元及-5.73億元。

急轉直下

光明地產出現由盈轉虧的情況主要是由於其房地產開發等主要業務盈利能力下滑導致。此外，光明地產在銷售方面還有大量未結轉的項目面積，影響了企業的現金流狀況。

報告期間內，光明地產房地產開發營業收入45.36億元，年減36.17%；物業及租賃營業收入5.04億元，年減20.30%；其他產業營業收入3.11億元，較去年同期減少55.41%。

銷售方面，光明地產全年實現銷售金額54.54億元，銷售面積55.89萬平方米，結轉收入金額65.04億元，結轉面積59.11萬平方米，報告期末待結轉面積61.53萬億元。其中，企業合併範圍內結轉收入金額43.93億元，結轉面積38.28萬平方米，報告期末待結轉面積50.86萬平方米。大量的未轉結面積導致企業的現金流量的淨負值進一步擴大。

2024年，光明地產經營活動產生的現金流量淨額為-10.52億元，較去年同期的-7.68億元進一步下降37.00%。經營活動現金流入小計59.36億元，年減33.31%，主要是下屬子公司收到房款等同比減少；現金流出小計69.88億元，較去年同期下降27.72%。

關於未來，光明地產則是選擇收縮發展的腳步。 2024年，光明地產新增房地產儲備面積為3.13萬平方米，較上年同期的3.65萬平方米年減14.36%；新開工面積為8.08萬平方米，竣工面積為61.96萬平方米，這些數據也反映出光明地產當下處境的困難。

業務發展受挫也間接導致光明地產的經營成本下滑，但將成本類型拆開看，財務費用的增加反映出光明地產的債務危機正在逐步加劇。

2024年，光明地產營業成本為51.28億元，年減27.68%，主要是房產收入減少相應結轉成本減少所致。銷售費用為3.54億元，年減5.18%，主要因房產收入年減；管理費用4.73億元，年減17.89%，得益於薪資等減少；財務費用9.49億元，較去年成長11.75%，主要源自於利息費用化年增。

而同期公佈的2025年1季報中，光明地產的相關財務數據進一步下滑，

報告期間內，光明地產營業收入為12.70億元，較上年同期的19.52億元減少34.91%；歸屬於上市公司股東的淨利為-2.00億元，上年同期為823.57萬元，年減2530.19%；扣非淨利為-1.99億元，上年同期為-6501.88萬元，年減207.38%。

值得注意的是，一季度光明地產的帳款回收和資金情況發生大變化，應收帳款為20.48億元，較上年末的19.23億元增長1.25億元，增長幅度為6.53%；應收票據為50萬億元，較上年末的1.09億元減少99.54%。

現房的壓力

光明地產作為上海本土房企，前身農工商房產，成立於1988年，距今已有34年的歷程，是一家具有國家一級開發資質的百強房企，其背後母公司光明集團的背景則可追溯到建國前的歷史。光明集團成立於1911年，是一家全球500強的國營企業，至今已有百年的歷史，光明乳業、梅林正廣和、海博、金楓酒業等都是集團旗下的產業。

光明地產在上海30多年也打造了許多明星項目，當下光明星城是光明地產旗下的重點項目，但這個項目或許也是令光明地產的財務狀況在年中突然變化的重要原因之一。

光明星城計畫於2021年8月正式開工，總投資額達82.39億元，規劃總建築面積約80萬平方米，涵蓋住宅、商業、教育等複合功能，是光明地產在臨港打造的超大型社區且自帶1萬方商業，集購物，餐飲，服裝，休閒，娛樂為一體，充分滿足日常所需。

本計畫採用分期開發模式，首期東地塊：佔地約5.5萬平方米，總建築面積13.1萬平方米，由11棟18-19層高層組成，主打75-115平方米的2-4房戶型，精裝修交付，得房率78%，綠化率35%，容積率2.3。該地塊於2023年3月首次開盤，推出396套房源，連動價2.5萬元/平方米，後調整均價至2.6萬元/平方米。

依照工程規劃，光明星城計畫於2024年6月完工，此後該計畫已轉為現房銷售。在期房已成為業界慣例的時代下，現房銷售會對企業的經營造成極大的壓力。

光明星城計畫整體規劃2871套住宅，目前已開盤的兩期項目仍有近500套住宅待銷售，2025年4月後續項目又傳出繼續認購開盤的消息。因此房源擠壓、專案去化週期過長以及採用現房銷售的模式是2024年下半光明地產的財務狀況急轉直下的重要原因。

從區域上看，光明星城計畫所屬的泥城板塊位於先進製造區核心位置，往東連接滴水湖核心區，是中央價值外溢的最大受益者；往南為前沿產業區，產業活力和高淨值人才優勢明顯；泥城必將成為臨港新片區產業人群核心承載區，承接週邊產業所導入人口前緣所導入的人口。

由於遠離市區，且週邊產業正處於建設週期中，購屋者通常是以投資為目的在港口購置新房。但隨著房地產市場的下行，臨港區域的房源的投資屬性大幅縮水，使得區域內樓盤的購買情緒迅速冷卻。

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中指研究院發佈的最新資料顯示，今年前4月，全國前一百房地產企業拿地總額3608億元，同比增長26.6%。4月熱點城市土拍熱度持續，全國22城今年前4月住宅用地土地出讓金同比增長超四成。

這一增長背後既有房企對優質地塊的激烈爭奪，也反映出核心區域的土地價值，部分核心城市如北京、杭州、成都、蘇州、重慶、南京相繼拍出高溢價地塊。“從重點房企投資策略來看，頭部房企保持聚焦核心、精准投資的策略。”中指研究院分析師表示，核心城市在城市人口、產業經濟等方面具備顯著優勢，這些因素為房地產市場提供了長期穩定的支撐。需注意的是，在核心城市拿地時，企業應保持理性，避免盲目追逐高價地塊，以降低投資風險。

從新增貨值來看，綠城中國、中國金茂和保利發展(8.370, 0.04, 0.48%)位列前三。今年前4月，綠城中國以642億元新增貨值列居第一，中國金茂以590億元新增貨值位列第二，保利發展新增貨值規模為501億元，位列第三。全國前十房地產企業今年前4月新增貨值總額4561.6億元，占行業前100企業的43.5%，新增貨值門檻為35億元。

從各城市群拿地金額來看，長三角位居四大城市群之首。今年前4月，長三角前十企業拿地金額1146.7億元，位居四大城市群之首，京津冀前十企業拿地金額698.0億元，位列第二；中西部前十企業拿地金額289.0億元，位居第三。

在房地產圈，不把自己做大，就會有把自己「做沒」的危險。

此前，業界有傳聞稱，越秀地產灣區公司將併入廣州公司。傳聞並非空穴來風，2024年，灣區公司只賣了不到100億，與廣州公司的500多億根本不在一個量級。

讓深圳房地產業界印象，越秀地產這幾年主要在寶安忙活，讓人一度以為它只做寶安。自2019年殺進寶安尖崗山，開發和樾府開始，越秀地產操刀的潮樾府、瑞樾府計畫都在寶安，一些不明真相的群眾甚至認為越秀是「寶安的開發商」。

2023年，越秀地產組成灣區公司，其初心，顯然是為了做大做強除廣州以外的大灣區房地產開發業務。如果成立兩年又合併的話，同行怎麼看？怎麼跟領導者和員工交待？

4月底，越秀終於正式發出通知，標誌著灣區公司即將迎來全新時代：

廣州公司董事長徐琦調任灣區公司董事長，灣區公司董事長梁睿撤回總部。

什麼意思呢？越秀地產決策層直接把排名第一、對集團業績貢獻最大的廣州公司把手調過來負責灣區公司，灣區公司要「起飛」了。

徐琦歷任越秀武漢副總經理、華中總經理、南沙公司總經理，越秀軌道交通城更開發公司總經理，越秀廣州公司黨委書記、總經理，堪稱「根正苗紅」。

灣區公司“高配”，還傳遞出來另一個信號，當年成立灣區公司絕不是擺設，也不是為了“分權”，而是有要把灣區公司做大做強，與廣州公司“平分秋色”的長遠考慮。

目前灣區公司的業務範圍包括了廣州荔灣&南沙、深圳、佛山、東莞、中山、江門等，如果要做大做強灣區公司，抓手無疑是與廣州一樣同為一線城市的深圳。

換句話說，灣區公司做大做強的關鍵，就是「重倉深圳」。

今年1月16日，在深圳幾乎無房可賣的越秀地產赫然出現在龍崗大運地塊賣場，雖未能如願奪地，卻讓有關各方都看到了越秀“擴儲深圳”的強烈意願。

越秀地產有意把廣州「一家獨大」式的擴張和發展模式推廣到全國其它核心城市。2024年，越秀以1,145.4億元的全口徑銷售額，躋身行業第8 ，較2023年提升了4個位次，連續6年排名增進。

最大的變化，是各深耕城市績效貢獻「顯山露水」。

2024年，超級「大糧倉」廣州為越秀貢獻了433.7億的銷售額；黑馬城市杭州以210億的銷售額緊隨其後，排杭州市場前5 ；在北京，越秀地產實現了87.3億的銷售額，排名提升很快；在上海秀上賣了66億；在業績

在深圳，越秀賣了多少？

巧婦難為無米之炊。麵粉「斷頓」之後，越秀地產2024年在深圳的銷售20強榜單上，找不到自己的名字。它目前正在操作的，是一個位於光明中心區的“工改居”舊改項目，規劃建築面積20.344萬平方米，其中住宅18萬平方米。

今時今日，房企的投資準則，已經從尋找潛力地塊，向只投安全性高的地塊轉變，「多地開花」不再是第一選項，進一步收攏聚焦，在核心城市、核心地塊（項目）打造「高票房」爆款產品，成為最大的共識。

這樣的地塊或項目，雖然土地成本偏高，但勝在位置好，安全性高，銷售流速、利潤回報等都有保障。

前段時間舉行的越秀地產2024年業績會上，董事長林昭遠介紹，2025年越秀會繼續重點關注廣州、深圳、上海、北京四個一線城市，以及杭州、合肥、成都、西安等強二線城市的優質拿地機會。

去年，越秀地產花了不到300億的權益地價，新增24幅土地，其中，將近83%的投資額給了北京、上海及廣州三城，分別佔總權益投資額的31.6% 、23.4%和27.7%。

今年，越秀地產做了300億的權益拿地預算，無論如何，「輪到深圳了」。

與徐琦調動一樣備受業界關注的，是去年春節後加入越秀地產擔任廣州公司總經理沙驥的新職變化：

沙驥升任越秀地產管委會成員，晉升總部班子領導，行廣州區域總經理職責，廣州區域取消董事長頭銜。

這樣的安排，讓人想起沙驥一年前入職時，越秀地產對徐琦的調整－徐升任越秀地產管委會主任委員助理，進入集團決策層，兼任廣州區域公司董事長。

當時有人分析，徐琦那時的升職，是林昭遠為沙驥放開手腳做事創造「環境」。

而這次把徐琦從廣州公司黨委書記、董事長位子上，調去灣區公司擔任董事長，同時取消廣州公司董事長的頭銜，可謂用意深遠——

一是委派「重臣」去挑灣區公司的大擔子，充分錶達了集團對做大做強灣區公司的決心與對灣區業務拓展、公司經營管理的高度重視；

二是充分信任徐琦，到灣區公司的大風大浪中鍛煉，是為將來培養和儲備「將才」；

第三是提供平台，讓徐琦和沙驥兩位可重用之才，來一場「公平競爭」。

沙驥能不能在鞏固廣州市場500多億規模的同時，做大增量，提升利潤？徐琦能不能在3-5年的時間內，把灣區公司的規模和品牌影響力做到一個全新的高度，成為真正能與廣州公司平分秋色的“大糧倉”，甚至“再造一個廣州”？

苗頭進一步推測，灣區公司的辦公地點有無可能從目前的廣州南沙，搬到深圳？

越秀地產的管理動作不止於此。

林昭遠將集團產品與客研中心、工程技術中心、營運生產中心合併為生產管理中心，由洪國兵（原產品負責人）擔任總經理，強化產品研發與落地能力。

這是越秀地產尋求產品溢價與市場競爭力，聚焦一二線城市品質競爭的安排。

2024年，越秀地產一不小心進入中國房企銷售榜10強；2025年，林昭遠為公司定了一個銷售目標，1205億，年增5.2%。

可以預見，更聚焦的區域佈局，更精準的投資刻度，更優質的土地儲備，更具競爭力的產品，才能為越秀地產帶來更確定的投資收益。

4月28日深圳寶中南街坊地塊意外「撤拍」後，據說市府有關部門正在做深入的研究。

如何更好地滿足和貼近有投資能力的房企的拿地需求，“推動房地產投資盡快恢復增長”，對沖外貿增長壓力，是當下深圳重要任務之一。

有些城市的土地部門在不動聲色地調整土地起拍價方面，累積了豐富的經驗，例如不降低明面上的地價，但在土地款分期、引進教育和交通配套、調整規劃等方面主動作為：

協助房企增加優質配套，提高專案銷售流速。

有些城市選擇在土地款首付比例、支付週期上讓步，如西安，土地保證金付20%，拍地後1個月內簽合同，1個月內交30%，簽訂合同之後的1年內交50%，但有一個硬性條件－申請預售證前必須繳清全部土地款。

接下來的懸念或許是，深圳的土地部門會否「放低身段」、主動求變？已進入寶安和光明市場的越秀地產，下一個拿地目標會是哪個區哪塊地？

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朗詩綠色生活(01965)公布，可能透過司法拍賣收購董事長、執行董事兼控股股東田明持50%股權的朗詩集團所持南京物業。

該集團指，根據估值師估值有關物業於3月31日估值約2660萬元人民幣，該集團願意於司法拍賣中競標最高代價2700萬元人民幣（約2903.3萬港元），而物業建築面積約3480平方米，作商業及金融用途，其中170平方米由該集團租用。該集團指，若成功收購，擬保留402及501室自用，其餘部分出租予朗詩集團等，以獲取租金收入。

其士國際(00025)公布，以1365萬加元（約7507.5萬港元）出售加拿大物業，料稅前虧損約76萬加元（約418萬港元）。

該集團指，出售位於加拿大安大略省斯卡伯勒市帕斯莫爾大道350號的土地和房產，目前受租約約束，因考慮該物業現行市值以及加拿大目前的商業及宏觀經濟環境，決定出售該物業，並將出售所得款項重新分配至一般營運資金。

根據微信公眾號「昆明公積金」消息，雲南省昆明市房屋公積金管理中心發布《關於調整房屋公積金貸款最高額度的通知》。本通知自2025年5月6日起執行。

文件明確最高貸款基準額度：單繳存人家庭50萬元、雙繳存人家庭80萬元調整為單繳存人家庭70萬元、雙繳存人家庭100萬元。

同時，二、三孩繳存人家庭及昆明市「春城計畫」人才房屋公積金貸款最高額度按原有政策規定在調整後的最高貸款基準額度基礎上浮。

具體而言，根據原有政策規定，生育二孩、三孩的繳存人家庭購買首套自住住房的，住房公積金貸款最高額度分別上浮20%、30%。以調整後的最高貸款基準額度計算的二孩、三孩繳存人家庭住房公積金貸款最高額度為：1.二孩家庭：單繳存人家庭84萬元，雙繳存人家庭120萬元；2.三孩家庭：單繳存人家庭91萬元，雙繳存人家庭130萬元；2.三孩家庭：單繳存人家庭91萬元，雙繳存人家庭130萬元。2.三孩家庭：單繳存人家庭91萬元，雙繳存人家庭130萬元。

根據原政策規定，昆明市「春城計畫」人才購買新建商品住宅的，房屋公積金貸款最高額度上浮50%。昆明市「春城計畫」人才屬二、三孩繳存人家庭的，不疊加享受二孩、三孩繳存人家庭住房公積金貸款最高額度上浮政策。以調整後的最高貸款基準額度計算的昆明市「春城計畫」人才房屋公積金貸款最高額度為：單繳存人家庭105萬元，雙繳存人家庭150萬元。

根據深鐵置業微信公眾號消息，近日，深圳地鐵置業集團有限公司與深圳市泊寓商業管理有限公司簽署深鐵專案租賃營運合作框架協議。進一步深化在房屋租賃領域的整合發展。根據協議，深鐵置業將發揮其豐富的專案資產優勢與萬科泊寓在租賃領域的品牌影響力和營運優勢相結合，對適配長租公寓業務的深鐵專案開展合作營運。

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社區的物業費多高、物業服務品質如何，一直備受住戶關注。

去年以來，重慶、山東青島、湖北武漢、寧夏銀川等地傳出下調物業費的消息。這些城市的部分小區，以不同幅度對物業費進行調降；還有的城市針對空置住宅，予以物業費折扣。

這波物業費調降受哪些因素推動？費用調整後，物業服務能否跟上？

降費項目集中在二、三線城市

「我們小區之前的物業費每月每平方米大概3元，最近下調到了2.5元，除了我們這裡，聽說武漢還有不少小區也降了物業費。」家住湖北武漢的李雲山說，物業費下調後，他每月能省下幾十元。

根據不完全統計，去年以來，武漢市已有超40個小區的物業公司宣布調降物業費。例如，武漢市江山如畫物業發展有限公司發佈公告，江山如畫八期住宅項目中的3棟住宅區物業費自今年起進行下調，一次性繳納全年物業費的，由原先的3元/平方米/月，調至1.6元/平方米/月；按月繳納的，物業費下調至2元/平方米/月。在武漢朗詩里程小區，物業費由此前的2.5元/平方公尺/月，下調至1.1元/平方公尺/月，降幅高達56%。

在江蘇常州，花語馨苑小區所聘物業公司去年底發佈公告，宣布今年起將物業費由原先的1.8元/平方米/月下調至1元/平方米/月。在江西南昌，西站瑞都小區聘用物業公司宣布，自今年1月1日起，小區物業費由原先的2.8元/平方米/月下調至2元/平方米/月，停車服務費從80元/月調整為60元/月。在重慶風花樹小區，物業費由1.8元/平方公尺/月下調至1.3元/平方公尺/月，以100平方公尺住房為例，物業費調整後，業主每年將節省600元支出。

根據中指研究院數據，2024年12月，全國20個重點城市物業費均價為2.72元/平方米/月，年比看，武漢、江西南昌、山東青島、重慶、江蘇南京、常州等6個城市物業服務價格指數下跌，其中武漢、南昌同比下跌0.72%，同比下跌.4%。

除了直接調降小區整體物業費，部分城市也針對小區「空房」推出物業降費。例如，青島、甘肅蘭州等地明確，連續空置6個月以上的房屋，予以物業費折扣優惠。根據《蘭州新區關於優化房地產建設發展的若干措施》，對連續未入住6個月以上的空置住宅，由業主或使用人書面申請，經物業服務人登記確認後，其物業費按收費標準的50%收取。江蘇句容也發布通知，明確句容市普通住宅空置期間，前期物業公共服務費可減免30%。

「2024年至今，物業降費項目主要集中在國內部分二線城市及三線城市，包括武漢、重慶、青島、南昌、四川成都、寧夏銀川、江蘇徐州等。」中指研究院常務副院長黃瑜介紹，去年以來發布物業費限價政策的城市中，物業費整體降幅為不同的城市價格降幅

供需變化、產業競爭，推動物業降費

為何多地紛紛調降物業費？

「這是多重因素疊加的結果。」黃瑜分析，一方面，在房地產市場供需結構發生重大轉變的背景下，部分城市的房價和房租出現明顯調整，考慮到房屋持有成本，業主對物業費的敏感度顯著提升，因此透過聯名議價、組建業委會等方式，與物業企業協商，推動物業費降價。

另一方面，物業管理產業競爭加劇，部分物業企業為提升物業費收繳率、專案競標成功率，主動提出降價。

武漢市一家物業企業工作人員告訴記者，去年起，其所在企業服務的幾個小區物業費都進行了下調，「有些是小區業主聯名要求降價，還有個別項目是公司主動調整的。現在物業管理行業競爭激烈，適度調價既是企業重視客戶、留住客源的表現，也有可能在激烈的市場競爭中給企業爭取更多機會」。

還有一些城市政府推出物業費指導價政策，透過行政手段規範收費標準，推動當地小區物業費降價。

例如，青島相關部門發布通知，提出市區普通住宅車位租賃費和一般住宅前期物業停車服務費、車位場地使用費實施政府指導價。重慶自去年6月1日起施行《重慶市物業服務收費管理辦法》，明確住宅物業及其配建停車場的前期物業服務費實施政府指導價。武漢新洲區也提出，該區住宅前期物業服務收費實施政府指導價管理，政府指導價管理以外的物業服務收費實施市場調節價。

記者梳理發現，這些城市推出的政策多數聚焦於「前期物業費」。據業內人士介紹，業主大會成立前，小區的前期物業管理通常由建設單位負責，在此期間收取的物業費用，稱為前期物業服務費。前期物業服務費實施政府指導價，目的就是規定這筆費用的上限，規範不合理的物業服務收費行為。

「在推出住宅前期物業費指導價政策的城市中，武漢、青島等大部分城市的政策較為科學，一是指導價定價較高，涵蓋了絕大部分住宅項目；二是其允許執行物業費的浮動管理機制，符合市場調節規律。

從更大範圍來看，調整物業費還能在一定程度上促進二手房交易。上海易居房地產研究院副院長嚴躍進分析，物業費下調後，將增強小區二手房的吸引力，進而促進二手房交易流通活躍。

提升物業服務競爭力是關鍵

訪談中，部分業主表示對物業調費、物業服務有更多期待。

「我們社區物業費是每月每平方米3.3元，這個價格有些偏高。」家住河南鄭州的鄭先生說，對他而言，小區物業的某些服務有些“雞肋”，他更看重樓道清潔、綠化維護、設施維修等公共服務，「更重要的是，小區物業應該提升透明度，例如一些商家服務進小區的收費應該與業主協商，而不是單方面通知。

站在物業企業的角度，調降費用會帶來營運壓力。 「現在許多物業企業都表示入不敷出，如果僅僅強調下調物業費，企業可能面臨更大的資金壓力，進而導致物業管理品質受到影響。長此以往，可能會加劇業主和物業之間的矛盾。」嚴躍進認為，在協商物業費用的同時，持續優化物業服務，或是行業應重點考慮的發展方向。

記者註意到，部分小區正針對優化物業服務做出嘗試。例如，江蘇常州的花語馨苑小區物業公司就在調價公告中表示，續聘後將出資100萬元，專項用於小區服務品質整改和品質提升。在武漢武昌區，一老小區建立起信託制物業模式，將業主繳存的物業費存入業主共有信託帳戶，支持業主透過相關資訊平台查看每筆收支帳目、財務憑證，小區的物業費和公共收益為業主共有。小區收入的10%用於支付物業企業酬金，剩餘部分用於小區服務。

「眼下，業主對於物業服務性價比的要求不斷提升，物業管理行業傳統的粗放服務模式難以為繼，在物業費限價、空置房物業費折扣等政策規範下，物業企業必須優化調整經營策略，提升服務競爭力和長效運營能力。」黃瑜認為，物業企業應加大在人員訓練、技術應用、設施升級等方面的投入，做到標準化建設、智慧化升級，透過差異化服務形成競爭優勢，並在良性競爭中促進產業高品質發展；另外也要積極應用數位化手段，提升物業企業的服務效率與品質。

「物業服務關乎民生，地方政府在推出相關物業服務指導價政策時，也應進一步加強對相關市場主體的調查，兼顧多方面的訴求。」黃瑜說。 （記者廖睿靈）

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近日，華夏幸福揭露2024年年度報告。報告期間內，公司實現營業收入237.65億元，較2023年年減33.81%；實現歸屬於上市公司股東的淨利-48.17億元，歸屬於上市公司股東的扣除非經常性損益的淨利-115.81億元。報告期間內，公司實現銷售額102.76億元，較2023年年減6.01%。

在主要業務中，華夏幸福的房地產開發收入為164.68億元，年減44.65%，毛利率40.57%；產業發展服務實現收入18.34億元，年增178.81%，毛利率77.29%；物業管理服務實現收入13.66億元，年減18.18.15%。

該公司於公告中表示，公司在穩步推動「保交大樓」和債務重組各項工作的同時，全力落實「全面轉型產業新城服務商」發展策略，持續優化業務模式、強化核心能力，推動轉型落實和業務發展。

業務轉型

在2024前三季度，華夏幸福還能達到一定利潤。產城園區評論獲悉，華夏幸福年報中提列了較大額度壞帳準備。

受先前業務模式影響，華夏幸福還有很多錢收不回來。據了解，華夏幸福先前採取的正是政府與社會資本（PPP）合作模式。

在這一模式中，政府承擔頂層設計與監管角色，無需承擔前期資金，園區建設資金由華夏幸福墊付。後期，政府依約定比例向華夏幸福支付相應諮詢、服務費用。華夏幸福投資的營運公司承擔經營角色，透過資本市場運作籌集資金，負責產業新城建設、運營，透過外包給其他建築類公司或合作方式建設產業新城。

企業前期墊資，後期透過地產出售、產業發展及服務諮詢等方式取得收益。這種模式的痛點在於，在地方財政壓力下，華夏幸福存在大量應收帳款，也就是地方政府本應支付給華夏幸福的「園區服務費」。

也就是華夏幸福這幾年提列的壞帳來源。公告揭露，華夏幸福對截至2024年12月31日的應收帳款、其他應收款及長期應收款進行了減損測試，對部分應收款項提列了壞帳準備。

2024年度，華夏幸福提列壞帳準備86.86億元，其中包括應收帳款提列壞帳準備73.98億元，對其他應收款提列壞帳準備12.81億元，對長期應收款提列壞帳準備652萬億元。

另外，綜合考慮部分項目所在城市的房價、地價持續調整等因素，對存在風險的項目提列存貨跌價準備，2024年提列存貨跌價準備2.51億元，提列存貨跌價準備的項目主要位於懷來、固安、廣陽等區域；以及提列長期股權投資減損準備2.43億元。

而此時，華夏幸福的在手現金幾近枯竭，期末現金及現金等價物餘額僅49.09億元。

也因為資金問題，華夏幸福需要業務轉型，目前形成了「開發業務、營運業務、服務業務、園區衍生業務」四大業務板塊。在持續進行開發業務的同時，大力發展營運業務、服務業務及園區衍生業務，全面轉型「產業新城服務商」。

根據報告，華夏幸福的開發業務主要包括產業新城開發、住宅開發。 2024年，產業新城綜合開發協議委託區域內共新增67家入園企業，新增簽約投資額207.77億元，固定資產投資規模超20億元的龍頭項目共4個。

住宅開發方面，以"保交樓"為第一要務，自2020年底至報告披露日，已累計交付項目137個/14.7萬套/1819萬平方米，"保交樓"整體交付任務已完成97%。據悉，商業地產及相關業務主要在營運項目為哈爾濱松北計畫及桂林樂滿地計畫。哈爾濱工程受外部環境等因素影響銷售不如預期，3號地住宅部分於2023年1月份完成交樓，目前仍有部分房源以現房形式銷售，4號地已暫停施工。

營運業務方面，據披露，華夏幸福營運管理產業園區、創新中心、飯店、教育等多類資產。產業園區營運方面，在管產業園區資產面積約191萬平方米，2024年新增招商簽約項目254個，合約簽約面積約20.34萬平方公尺。其中，環京產業園在管面積約79萬平方米，2024年新增簽約項目220個，招商簽約合約面積約17萬平方米；外端口產業園資產在管面積112萬平方米，2024年新增招商簽約項目34個，招商簽約合約面積3.34萬平方米。

在創新中心營運方面，共營運三個創新中心，在管面積約15萬平方米，其中華夏幸福豐台創新中心及華夏幸福固安創新中心出租率均超80%。

服務業務主要包括產業發展服務、物業服務、不動產服務等三類服務。其中，產業發展服務方打造包括產業招商、產業招租、載體營運等環節的全流程產業發展能力。

物業服務方面，幸福物業2024年營業收入約15.02億元，淨利約1.17億元，城市服務及產業園服務在管面積約6334萬平方米，住宅服務在管面積約5991萬平方米。期內成功簽約86個項目，簽約金額達10.8億元，較去年成長8%，其中城市服務簽約項目67個，簽約金額9.3億元，佔86%。

不動產服務包括不動產代建、行銷服務等業務，幸福安基新增簽約項目29個，簽約金額約2.58億元；幸福安家直播賣房簽約額近2.5億元，完成北京首家新房評測優選平台上線。

另在園區衍生業務上，期內華達州幸福投資的蘇州火炬實現營業收入3.32億元，經營性回款3.68億元。此外，基於產業園區場景和產業發展能力，該公司也積極探索園區新能源、園區數位化、低空經濟等潛力領域。

重整化債

華夏幸福於報告中介紹了「幸福精選」和「幸福優選」平台的經營情況。據揭露，「幸福精選」平台包括華夏幸福所持的幸福物業、深圳夥伴、蘇州火炬三家公司的股權。 2024年，三家公司合計實現的營業收入約28.09億元，淨利約1.09億元。

「幸福優選」平台包括華夏幸福所持的幸福產城、幸福安基、幸福安家、幸福藍線、幸福慧智（北京）企業管理服務有限公司、幸福智算（北京）企業管理服務有限公司六家公司的股權。

「幸福精選」與「幸福優選」的業務經營、資本運作等相關工作，和華夏幸福債權人的利益息息相關。

期內，推動債務重組是華夏幸福的另一個重要事項。重整簽約進展方面，截至報告揭露日，《債務重整計畫》中2,192億元金融債務透過簽約等方式實現債務重組的金額累計約為1,922.73億元。

截至目前，華夏幸福及下屬公司九通投資發行的境內公司債存續餘額為251.15億元。本公司境外間接全資子公司在中國境外發行的美元公債協議安排重組已完成重組交割。

以股抵債方面，該公司依托《以股抵債方案》建構「幸福精選」及「幸福優選」兩大業務平台，以平台股權抵償金融及經營債務，積極推進金融及經營負債重整。截至報告揭露日，本公司金融債務及經營債務合計實施以股抵債金額約231.74億元。

其中，以「幸福精選平台」股權抵償金融債務金額約170.04億元，相關債權人對應取得」股權比例約為41.71%；以「幸福精選平台」及「幸福優選平台」股權抵償經營債務金額約為61.7億元，相關的權益對應取得「幸福優選平台」股權比例約為2.90%，

資產交易進度方面，目前華夏幸福已完成豐台、國際業務部分地產項目、永清產業新城、廣陽產業新城平台公司、南方總部資產包交易相關的股權轉讓協議等協議簽署，其中豐台及國際業務部分地產項目交易已完成，其他項目均正在按照轉讓協議推進相關安排。

信託計畫進度方面，產城園區評論獲悉，2023年11月21日，華夏幸福完成信託計畫設立，信託規模為255.85億元。 2024年3月7日，擬以上述信託計畫受益權份額抵償「兌抵接」類金融債權人合計不超過240.01億元金融債務，公司或其指定主體已向全部交易對方發出了書面通知，對應信託抵債金額240.01億元；根據《債務重整基金中抵債本已實施完畢信託基金的金額

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持貨不足一年 總索價1.59億求售

受去年樓市全面撤辣帶動，新盤市場捲起俗稱「西餅客」的大手掃貨狂潮，但個別「西餅客」入市不足一年，即反高潮大舉蝕讓掟貨。據悉，一組具內地背景的「西餅客」去年以近2.26億元瘋狂掃入3個新盤共29伙，其中27伙近月突全數以蝕本價放售，總索價逾1.59億元，較該27伙總購入價逾2.01億元，低4201.91萬元，意味賬面恐蝕20.9%，為市場罕見。

政府近年屢為樓市鬆綁，但樓價依然一沉不起，個別早前大手掃貨的「西餅客」更醞釀大規模損手離場情況。據消息指出，一組具內地背景的「西餅客」去年4月及10月動用合共近2.26億元，先後買入土瓜灣明雋及青衣明翹匯各6伙及將軍澳海茵莊園17伙，即總數29伙。該批單位除1伙明雋特色戶，以及1伙明翹匯4房單位保留不賣外，其餘27伙近月相繼推出市場放售，叫價全數低於其購入價。

海茵莊園17戶 均屬一房

而最新放售的海茵莊園共17伙，全屬1房單位，實用面積283至298方呎，該批單位去年10月由該組「西餅客」分3日所購入，總買入價達9327.2萬元，其中8伙現正索價500萬元放售，另9伙劃一叫價445萬元，即總索價8005萬元，較當時購入總價低1322.2萬元，平均每伙潛在蝕幅14.2%，個別蝕幅更接近兩成。

以潛在蝕幅最高的2座高層C10室為例，實用面積288方呎，該「西餅客」去年10月斥553.2萬元買入，現時叫價445萬元，換言之，倘按叫價沽出，賬面將虧損108.2萬元，持貨僅僅半年即損手19.6%。

不過，有前線代理直言，海茵莊園近期個別單位的二手成交呎價已低見1.39萬元，而該組「西餅客」正放售的17伙，意向呎價15451至17668元，仍高於市場價，加上發展商尚有部分貨尾待售，故該組「西餅客」單位短期內料難以獲得承接，「除非佢肯減，減多5%至8%。」

據悉，該組「西餅客」去年底已搶先放售明翹匯共5伙，該批單位實用面積807及808方呎，包含3房及4房，每伙叫價1025萬至1180萬元，總索價5553萬元，較總購入價7806.8萬元，低2253.8萬元或28.9%，並於今年1月及2月率先售出2伙，作價1050萬及985萬元，較買入價分別貶值33.9%及33.4%。

明翹匯3單位 部分料貶三成

目前餘下的3伙之中，仍然不乏隨時再蝕逾三成的單位，例如2座高層A室4房戶，實用面積808方呎，按開價1100萬元計，較買入價1610.4萬元，低510.4萬元，恐蝕31.7%。

至於該組「西餅客」於去年4月買入的明雋6伙，月前在市場以388萬至570萬元放售其中5伙，較該批單位的購入價485萬至719.2萬元，低97萬至149.2萬元，潛在蝕20%至21.5%，若按5伙叫價共2388萬元及總購入價3013.91萬元計算，則有機會共損手625.91萬元或20.8%。

該代理補充，該組「西餅客」過去曾投資本港商廈市場，對本港物業買賣非常熟悉，更有御用的經紀，為他們入貨及出貨，「佢哋背後就類係一個投資團隊咁，有幾個人話事，但甚少露面，行內人都只係透過秘書聯絡到佢哋。」

樓市下行，部分新界豪宅「身價」面臨大幅萎縮。曾由內地影星趙薇及其前夫黃有龍持有的荃灣汀九皇璧一個複式單位，將在明日連兩個車位推出拍賣，物業開價4900萬元。

據環亞物業拍賣資料顯示，該行將在明日推出55項物業拍賣，其中最矚目之一為皇璧高層B室複式單位，實用面積3494方呎，4房間隔，連同兩個車位以4900萬元開拍，每方呎售價14024元。

資料顯示，趙薇及她的前夫黃有龍曾於2012年透過公司名義，斥資7200萬元購入上述單位連4個車位，但兩人在2020年8月雙雙辭任公司董事，意味該單位及4個車位有機會透過公司股權轉讓形式易手。

黃有龍近年曾被持有上述複式單位的業主，入稟高等法院追討逾280萬元。據當時入稟狀透露，黃有龍在2020年8月起租住該皇璧複式單位連6個車位，租約期兩年，但自2022年5月起涉嫌欠交租金、差餉及管理費等，且在2022年8月租約到期後，依然佔用單位，故業主興訟追討欠款，並要求黃有龍交吉涉案單位和車位。

港姐劉慧蘊千萬購柏傲莊I

此外，原由中科監察主席潘焯鴻持有、但遭銀主接管的將軍澳海翩滙3座極低層2房戶，實用面積474方呎，連133方呎平台，將在同日以550萬元開拍，較潘焯鴻2016年一手購入價583.51萬元，低33.51萬元或5.7%。

另方面，有前藝人趁樓價低水撈底，大圍柏傲莊I的2A座中層C室2房，實用面積533方呎，在上月以1000萬元售出，呎價18762元。據悉，該單位買家為2000年「四料港姐冠軍」劉慧蘊及她的丈夫林孝基。據滙豐銀行網上估價系統顯示，該單位現時估價為953萬元，即林氏夫婦入市價較估價略高47萬元或4.9%。原業主2020年以1027.1萬元一手購入，賬面損手27.1萬元，貶值2.6%。

新地（00016）西貢十四鄉西沙灣發展項目第1A（2）期SIERRA SEA昨天以招標形式售出8伙，令項目成交宗數增至624伙，佔單位總數近八成。該盤明天第三輪盡推最後150伙。

新地副董事總經理雷霆稱，SIERRA SEA上周六次輪銷情澎湃，288伙價單的單位全數迅速沽清，連同招標成交單位，項目迄今累售624伙，包括昨天以招標形式售出的8伙，其中Aqua Avenue第5座33樓C室，實用面積997方呎，連276方呎平台及764方呎天台，成交價2020萬元，呎價20261元，成交價及呎價均創項目新高。

視乎銷情 研推第1B期

新地代理執行董事陳漢麟說，SIERRA SEA一件不留，全數推出該期數所有單位，明天進行壓軸一輪銷售150伙，其中128伙以價單形式發售，折實平均呎價11897元。雷霆續說，視乎明天銷情，考慮推出該發展項目第1B期（794伙），同系九龍東啟德天璽．天第2期（584伙）亦有機會緊接登場。西沙灣發展項目位於海映路8號，SIERRA SEA提供781伙，預計今年12月落成。

受樓價回落及新盤低價開售的影響，二手市場屢現蝕讓成交。利嘉閣地產綜合土地註冊處資料顯示，首季共有3317宗私人住宅轉手獲利買賣登記，佔已知原業主購入價的二手住宅買賣登記比例約63.4%，較去年第四季的65.4%跌2個百分點，連跌7季，創下2009年第一季59.9%後的16年新低。

而平均每宗個案獲利幅度由去年第四季的20.4%，再跌0.5個百分點至今年第一季的19.9%，連跌7季，反映樓價持續下跌，加上無辣招限制，短線持貨業主沽貨，令整體平均賺幅未見止跌。

損手個案增至36%

當中，虧損個案錄得1882宗，佔比按季增加2個百分點至36%，意味無辣招制約及經濟未穩下，蝕讓沽售情況尚普遍。

利嘉閣地產研究部主管陳海潮指出，踏入次季，樓市暫未見有明顯利好因素出現，加上關稅戰拖累，新盤亦普遍低開，搶去不少客源，令二手業主沽樓時處於較被動位置，料持續窒礙次季轉手獲利比率，有機會再挫1.4個百分點，下試62%的低位；至於平均每宗賺幅則將於19.5%至20.5%之間窄幅橫行。

十大屋苑交投谷底反彈，3間主要代理行統計的十大屋苑，過去佛誕3天長假期（3日至5日）錄得14宗至17宗成交，其中周末兩天均有14宗，分別按周增加40%至1倍。

太古城周末兩日開4單

中原地產數據顯示，十大屋苑過去周末兩天（3日至4日）的成交量為約5周新高，較前周末兩天（4月26日至27日）僅7宗，激增一倍，其中鰂魚涌太古城佔4宗最多，成交量更飆至該屋苑38個周末以來新高，僅次去年8月10日至11日該周末同錄得4宗。

美聯物業統計的十大二手指標屋苑，過去周末兩天成交量亦高見14宗，為21周以來最多，按周增加4宗或40%，總結佛誕3天假期則錄得16宗。至於利嘉閣地產統計的十大指標屋苑，成交量由前個周末兩天的8宗，增6宗或75%至過去周末兩天的14宗，佛誕3天假期更有共17宗。

十大交投雖然回升，但樓價未止瀉，期內至少4個屋苑錄得虧損個案，美聯物業區域聯席董事黃錦瀚指出，沙田第一城43座高層G室2房，實用面積304方呎，昨天以394.5萬元易手，呎價12977元。原業主2020年以506.8萬元買入，約5年賬面貶值112.3萬元或22.2%。



10大屋苑估價3個企穩 黃埔升2.5%最勁
分析：樓市仍波動 料美減息助樓價止跌
(經濟)

貿易戰影響，10大屋苑估價繼續窄幅上落，有3個屋苑估價企穩回升，其中紅磡黃埔花園2房升2.5%最勁，惟仍有4個屋苑估價跌穿減息前水平。分析指，經濟未見好轉，樓市仍將波動，料減息可助樓價止跌。

本報追蹤10大屋苑部分單位網上估價走勢，最新表現較近期疲弱狀況稍為好轉，由上月僅一個屋苑遭中銀香港 （02388） 及滙豐銀行維持估價不變或調升，增至本月的3個屋苑，包括港島2大藍籌屋苑，鰂魚涌太古城及鴨脷洲海怡半島，以及紅磡黃埔花園。

當中黃埔花園2期6座中層E室，實用面積389平方呎，2房，分別獲中銀及滙豐估值535萬元及542萬元，估價分別按月不變及升2.5%，屬本月表現最佳屋苑。

第一城近4個月 估價走勢反覆

此外，中銀本月有8個屋苑估價企穩，按月增加2個，亦屬今年2月以來估價最為平穩的一次；而滙豐則下調5個屋苑的估價，跌幅介乎0.6%至3.9%，情況與上月相若。其中鰂魚涌康怡花園3房戶，成為今月唯一一個同時遭兩間銀行下調估價的屋苑，現分別獲中銀及滙豐估值744萬元及733萬元，按月跌1.1%及0.8%。

另外，昔日的「上車之城」沙田第一城近4個月來估價走勢反覆，可謂「升一個月跌一個月」，本月估價更跌穿400萬關口，由上月獲滙豐估值410萬元，急挫3.9%至394萬元，一改上月獲調升2.8%的表現。經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示，目前用家偏向「買平嘢」，加上部分賣家急於放盤，成交較活躍的屋苑，其估價更有機會隨成交價反覆變動。

值得留意的是，雖然本月估價略為回暖，但差估署最新數據顯示，本港3月份私人住宅售價指數按月下跌0.49%，連跌4個月。在樓價持續下滑，2間銀行對上述估價企穩回升的太古城、鰂魚涌康怡花園、藍田麗港城，以及將軍澳新都城在內的4個屋苑的估價，下調至去年9月底減息前水平，估價較當時蒸發0.1%至3%。

一手貼市價開盤 二手受壓

對此，曹德明認為，情況反映樓市真實情況，發展商以貼市價開盤令二手樓價受壓，繼而拖累銀行估價。他估計，關稅戰尚未解決，加上經濟預期並非特別好，市場仍然波動。若美國再次減息，料對市場有止跌作用，惟回升主要視乎經濟好壞，且暫時未見到轉好跡象。另建議有意入市的人士視乎樓價及資金比例，避免借太盡，並預留至少半年的後備資金較佳。

中原按揭董事總經理王美鳳則表示，部分屋苑的估價水平雖跌穿減息前，但普遍差幅僅介乎0.5%至1%，其中以太古城整體估價跌幅相對比較明顯，而其餘3個屋苑差幅與去年9月時相若。另新都城因租金回報相對較其他3個屋苑高，故估價上又更為優勢。

她續指，樓價呈沉底跡象，另有市場好淡因素持續交錯，買家以覓荀盤為主，但業主議價幅度不大。加上4月市場波動性大，令3月財案後的小陽春後力不繼，買家入市轉趨審慎，料整體估價將繼續窄幅上落。

不過，她認為，新盤銷情及租務市場暢旺，反映剛性，加上預計今年租務旺季推前至今個月或下個月開始，租金壓力上升將推動更多用家入市。她相信年中及下半年的利好因素增加，當外圍環境逐漸穩定、息率再下跌，及轉租為買情況增加，有望帶動樓價回穩向好。

踏入5月不久，新盤銷售部署加快，灣仔單幢盤堅尼地道33號於日前已上載樓書，項目提供71伙，實用面積360平方呎起，可望月內推出發售。

提供71伙 料5月現樓推售

The Development Studio（TDS）及富合置業合作發展的堅尼地道33號，目前已屆現樓，並快將出擊。該盤經已上載樓書，共提供71伙，實用面積由360至1,562平方呎，屬1至3房間隔，其中69伙為標準戶，同時設有2伙複式單位。

當中面積最細為1至27樓北單位，實用面積360平方呎1房，而面積最大為28及29樓南單位，屬複式戶型，實用面積1,562平方呎，採3房1套間隔，另設218平方呎平台。至於另一伙複式戶為28及29樓東單位，實用面積1,276平方呎，同樣為3房1套間隔，另設有49平方呎平台。

該盤標準樓層為1層3伙設計，每層各設有1伙1房、2房及3房，另備有2架升降機供出入。發展商曾指出，堅尼地道33號可望於5月推售，同時將開放現樓示範單位予公眾參觀，樓盤售價將參考中半山及東半山項目，當中3房傾向以招標形式推出。

此外，該盤雖為單幢式，仍設有住客會所，提供一系列健身與休閒設施，滿足住戶日常所需，包括設備完善的健身房、時尚的休閒廳，及配備專屬廚房的多功能宴會廳，供住客設宴款待親友。

兩基金組財團 市傳涉約4億元

全幢工廈具投資價值，消息指，由G2000時裝集團主席田北辰持有，自用30多年粉嶺全幢貨倉，獲外資基金以4億元洽購至尾聲。

市場消息透露，粉嶺縱橫二千貨倉大廈全幢獲洽購，涉及物業位於粉嶺安樂門街5號，屬粉嶺傳統工業地段。物業為一個貨倉，地盤面積約36,414平方呎，樓高5層，屬貨倉用途，總樓面約123,591平方呎。

該貨倉由G2000集團主席田北辰持有，他早年購入物業，作集團旗下G2000時裝貨倉之用。據了解，去年集團開始把業務遷出，貨倉重新放租，並同時放售，更於去年尾進行招標。

企業擬月租160萬 回報4.8厘

市場消息透露，近日該貨倉正獲財團積極洽購，涉資約4億元，更指買賣雙方已達成初步協議。本報就有關消息，嘗試聯絡田北辰，至截稿前暫未獲回覆。

消息指，是次洽購物業，涉及兩間基金合組財團，當中涉及的加拿大基金，較早前亦有投資本港物業，涉及尖沙咀銀座式商廈。據了解，是次洽購粉嶺項目全幢，短期內可望獲一企業租用全幢，月租涉約160萬元。若以4億元洽購計價，呎價約3,236元，預計回報率約4.8厘，相信基金看準回報率穩定，故作出洽購。

同區對上一宗大額全幢工廈買賣，為2023年華潤物流向嘉里 （00683） ，購入位於安樂門街39號，亦即嘉里貨倉（粉嶺）。物業全幢6層高，總面積約259,475平方呎，涉資約10億元，呎價約3,854元。

整體貨倉市況一般，據世邦魏理仕統計，首季倉庫空置率按季增加2.4個百分點至10.1%，成為25年來倉庫空置率首次達到兩位數，而租金亦按季跌2.1%，為連續第五季下降。

近期商廈買賣增，更出現企業大手買樓面自用，反映企業對本港營商前景具信心，趁商廈價格已回調，買樓面作長綫自用。

商廈市場連錄大手成交，最大買賣為港交所 （00388） 擲約63億元向置地購入中環交易廣場寫字樓，涉及總實用面積約147,025平方呎，包括交易廣場一期9層寫字樓、第42樓至50樓全層、及平台物業，包括位於交易廣場平台1樓101至102舖及平台2樓201至202舖及204至205舖，以物業面積計，交易實用呎價約達42,850元。

根據協議，置地公司會自行額外投入約4億元，用於優化與港交所相關的周邊設施，新增帶有港交所品牌的標誌和設計主題。

港交所63億購交易廣場

港交所指，收購交易為香港交易所提供一個難得的戰略投資機會，購入交易廣場的相關樓層作為其永久辦事處，並彰顯香港交易所支持香港作為國際領先金融中心發展的長期承諾，並表示現時採用的購買和租賃混合模式，有助提高應對不同房地產周期的靈活性和韌性，長遠可節省租金開支。

按成交金額計，為近年最大商廈買賣成交，對上一宗大手買賣，為證監會2023年以約54億元購入港島東中心12層，總面積約29.6萬平方呎，呎價約1.8萬元。

另外，內地投資者趁機入市，天后錄得全幢物業買賣，涉及電氣道銀座式商廈「亨環·天后」（PARK AURA），該物業於2020年落成，項目樓高25層，由地下至24樓，每層面積約2,041平方呎，總樓面約5.3萬平方呎。物業以約6.5億元易手，呎價逾1.2萬元。

美圖蔡文勝 6.5億買天后全幢

該區近一年前亦曾錄銀座式商廈買賣，內地財團金輪天地控股 （01232） 持有的天后商廈金輪天地，2年多前淪銀主，2023年約以5.11億元沽出，總面積約51,970平方呎，呎價不足1萬元，買家為榮興集團。亨環•天后位置上亦鄰近該廈，如今成交呎價逾1.2萬元計，高出逾2成。

據了解，新買家為美圖秀秀創辦人蔡文勝，2023年他已卸任董事長一職，現仍為該集團主要股東。據悉，亨環•天后目前出租率約4成，租客主要為餐廳，而蔡文勝購入該廈，除部分樓面作收租外，主要將多層樓面自用，發展AI業務、開拓創業中心及加密貨幣業務等。該廈原由資深投資者吳鎮科家族持有，早年進行收購並重建。

分析指，商廈價格已從高峰期下跌逾半，對不少企業來說，因打算長遠在港發展，既然要長期付租，不如趁低價入市。由於現屬買樓面自用好時機，商廈市場由用家承接的比例將持續提高。

黃金周酒店入住率理想，投資價值上升，現業主標售葵涌全幢酒店，市值約13.8億元。

估值13.8億 平均每房237萬

世邦魏理仕香港資本市場部高級董事吳松基表示，獲業主委託，標售葵涌青山公路443至451號「悅品酒店•荃灣」酒店，截標日期為2025年6月19日（星期四）中午12時。

悅品酒店•荃灣樓高30層，2018年完成翻新開業，總建築面積約為292,961平方呎，擁有583間客房，現時市場估值約為13.8億元，平均每房價值約237萬多元，平均呎價約4,711元。

物業由鄧成波家族持有，物業前身為紅A中心全幢工廈，鄧成波2012年初向恒隆地產斥資5.28億元購入，其後由工廈活化成酒店。

深井浪翠園倚山臨海，環境優美，該屋苑一個銀主盤拍賣，面積617方呎，開價368萬，呎價約5964元，低市價約29%。

黃開基拍賣行發言人表示，浪翠園1期3座25樓A室，面積617方呎，3房間隔，開價368萬，較銀行估價518萬低約29%，平均呎價5964元，將於5月14日（三）拍賣，同場共有21項物業可供競投。

浪翠園由新地發展，間隔四正，空間感強，客飯廳採長形開則，窗戶引入自然光線，廚房屬傳統梗廚設計，洗手間亦是「明廁」，單位坐擁全海景，水天一色，分外怡人。

物業屬銀主盤

浪翠園由新地發展，1992年入伙，當年被視為大型豪宅，項目分5期，共有15座，提供2389個單位，面積412方呎至1284方呎。該屋苑會所設施齊全，包括園林式泳池、網球場、壁球場、健身室、乒乓球場地、室外兒童遊樂場等。交通方面，可乘坐小巴或巴士前往港鐵荃灣或青衣站，需時約15至20分鐘。屋苑前臨青山公路，可乘坐小巴和巴士前往屯門和元朗一帶。
坐擁開揚海景

屋苑小學校網62，有不少全港名列前茅小學，當中，中華基督教會基慧小學（馬灣），有不少學生升入荃灣官立中學、可風中學、聖保羅男女中學等。另外，香港浸信會聯會小學也有很多學生升入荃灣官立中學、聖公會林護紀念中學，以及聖保羅書院等名校。