新建案低首付優惠購屋門檻再降低，雙北市有建案訂簽最低3%起，更有新案祭首付5%、且總價含車位、家電、精裝修；桃園最低訂簽18.8萬元，更有新案推購屋抽百萬好禮、專案方式進行「客製化付款」。

房市買氣呈「個案表現」，不少新案為衝刺買氣，低首付優惠購屋門檻再降低；馨傳不動產智庫執行長何世昌分析，目前不論是預售屋或成屋市場都是自住客當道，如何讓買方買得起又買得輕鬆，業者使出渾身解數。以雙北市來說，淡水「新海城」訂金、簽約金最低25萬元起，北市士林「圜寬蒔嶼」訂簽3%、66萬元起。北投「樹山丘2-捷運桃花園」，雖然首付5%非最低，但價格含車位、精裝修與家電，手筆不小。

桃園市「九豐花園」訂簽18.8萬元起；「皇普大竹2」訂簽兩房最低50萬元起，而皇普建設（2528）旗下鶯歌「國家藝術館」、「青埔2」、「藝文特區案」等新案，不僅能以專案方式進行「客製化付款」，今年更搭配40周年，發行可折抵房屋款的「皇普幣」400枚抽獎，一枚就可折抵4萬元購屋金，幫助青年成家。

「璟都新世界」同樣祭出彈性付款，更搭配「購屋季」抽百萬好禮；雲林「合總君悅」則出現訂簽最低10萬元起，台南市「希望の翼」也有最低18萬起就能入手；而高雄「Power City 國際航空城特區」除了低首付、工程期零付款外，還搭配下重本祭出「價金返還」的預售履約保證。

何世昌指出，對業者而言，促銷方案是必須嘗試的計畫，如果招式用盡仍未能突破困境，最後才會「考慮降價」來攏絡買氣。


低首付購屋門檻再降 雙北最低25萬起就能買房 這案大手筆含車位、家電、精裝修

房市買氣呈「個案表現」，不少新案為衝刺買氣，低首付優惠購屋門檻再降低；馨傳不動產智庫執行長何世昌分析，目前不論是預售屋或成屋市場都是自住客當道，如何讓買方買得起又買得輕鬆，讓業者使出渾身解數。

以雙北市來說，淡水「新海城」訂金、簽約金最低25萬元起，北市士林「圜寬蒔嶼」訂簽3%、66萬元起。北投「樹山丘2-捷運桃花園」，雖然首付5%非最低，但價格含車位、精裝修與家電，手筆不小。

今年皇普建設（2528）規劃推出四大新案，其中「皇普大竹2」訂簽兩房最低50萬元起，而皇普建設旗下鶯歌「國家藝術館」、「青埔2」、「藝文特區案」等新案，不僅能以專案方式進行「客製化付款」，今年更搭配40周年，發行可折抵房屋款的純金「皇普幣」400枚抽獎，1枚就可折抵4萬元購屋金，幫助青年成家。

「璟都新世界」同樣祭出彈性付款，更搭配「購屋季」抽百萬好禮；雲林「合總君悅」則出現訂簽最低10萬元起，台南市「希望の翼」也有最低18萬起就能入手；而高雄「Power City 國際航空城特區」除了低首付、工程期零付款外，還搭配下重本祭出「價金返還」的預售履約保證。

何世昌指出，對業者而言，促銷方案是必須嘗試的計畫，如果招式用盡仍未能突破困境，最後才會「考慮降價」來攏絡買氣。

《危老條例》將於2027年落日，內政部近日表示將研擬修法延續。高源不動產估價師事務所所長陳碧源表示，這政策把屋主「胃口」愈養愈大，如果時間到期又續命，會讓屋主不急著同意重建，還是應該到期廢止，回歸《都更條例》。

他直言，台灣房地產價格歷久不衰，台北都會區看跌不跌的原因，除了本來的「毗鄰性公共建設投資」的外部資本化裨益外，也和房地產的「汰舊換新送補助」優惠政策有關。

陳碧源表示，台灣的汽車老車，以前殘值大概就是幾千元到1萬多元，因為零件還是有人要，割肉廠會收，但自從政府推出汰舊換新貨物稅補助5萬元後，老車價格就變貴了，本來補助只有5年，到期後又展延5年。

《危老條例》也一樣，法令設有落日條款，規定施行期限只到2027年5月31日，現在也是一再拿到續命丹。

他表示，危老政策不是給錢，而是送超值的容積獎勵誘因，小基地也可以，個體戶也可以，目的是希望屋主加速改建換新屋。然而如同老車一樣，老屋買賣除了本身價值，還會加上重建容積獎勵改建成功的期望值，也變貴了。

更重要的，本來只是臨時有期限的臨時條款，一再續命，將使老宅的地主戶進一步拿翹，反正優惠政策到期，政府一定會展延，而且屋主會期待更優惠的政策，反而不急著同意重建。

只是，這樣有符合政府「加速重建」的初衷嗎？特別是《危老加速重建條例》，基地規模那麼小，一再蓋出火柴盒或紙片屋，這應不是政府、都市規劃學者專家和普羅大眾想要的都市意象，一切回歸《都更條例》比較好。

520檔期要來了，特色案、優惠案引關注。房產專家指出，下半年至明年上半年是新青安優惠購屋貸款最後一年，加上房市已進入520檔期推案，預售市場是否將推特色建案或優惠方案，引發市場關注。

馨傳不動產智庫執行長何世昌表示，2024年9月下旬，央行嚴控銀行在不動產的放款水位，以及祭出第七波信用管制措施，讓去年第4季至今年2月房市買氣疲軟，歷經房市五個月低迷氣氛，原先3月預售買氣較2月回升一、二成，且每月交易量回升至逾6,000件的打底安全水位，市況似乎有觸底的「止穩」跡象。

何世昌指出，不料，4月在美國關稅戰啟動下，雖然一周後又宣告暫緩90天，但已掀起全球政經局勢震盪、股市重挫，連帶4月房市信心重回膠著、觀望氛圍，單月成交量估又降至5,000餘件，市場買氣再度縮手。若5、6月新屋市場成交量未能持續回升至六、七千件之間，下半年預售屋賣壓與價格下修壓力將加大，建商降價的機率會明顯升高。

何世昌強調，下半年至明年上半年是新青安優惠購屋貸款最後一年，現進入520檔期推案，關稅戰暫緩90天之際，預售市場能否採取讓消費者有感的特色建案或優惠方案，並刺激出自住買盤擴大回籠，值得觀察。

今年房市買氣大降溫，面對未來建案愈來愈多，壓力將愈來愈大，住展雜誌企研室總監暨發言人陳炳辰指出，從爆量的開工量體來看，未來三至五年後的交屋潮引發房貸滿水位危機，恐成新風險。

陳炳辰指出，若後續房市未見大幅回溫熱況，是否形成解約潮，甚至斷頭都得留意，尤其要是還參雜建商規模小而不得不開工，未來在交屋、餘屋上沒有資產實力可供發揮，相對不健康。

開工量大造成的餘屋賣壓，陳炳辰認為，確實因為銀行貸款的期限壓力，乃至於像市中心危老案也有開工期限，加上一邊開工一邊銷售為常態，可能讓開工量維持在一定水準之上形成常態，尤其近年建商建案多，申請建照量也大，若房市持續低迷，買盤直接受限銀行放貸限制與央行信用管制，將衝擊買氣復甦。

特別是先前不少新興重劃區新案開工，房市疲弱讓投資買氣不振，剛需又無法支撐量體，持續開工下是否在完工後變成鬼城，在2015、2016時期的青埔、副都心、淡海、竹北都為前車之鑑，雖然眼下已不可同日而語，卻都是拜房市大幅走強所賜，更顯危機並非當下。

全球經濟動盪，牽動高資產族群的敏銳神經，諮詢海外置產人數大增，海外地產開發商大推的旅遊勝地－泰國普吉島、零稅天堂－杜拜，已成高資產族群的投資新寵。

台積電赴日本、美國投資擴廠，帶動熊本、鳳凰城房價大漲，猶如竹北於台積電擴廠時期的房價飆漲現象重演，吸引科技族群湧入置產，專攻海外房產的台中不動產仲介商，收穫滿滿。

專攻泰國普吉島高端房產開發的T.H GROUP，攜手台中相信地產，主打總銷70億泰銖的預售建案AYANA海景公寓與AYANA山景VILLA，日前在台中舉辦「AYANA台灣首發」，吸引許多企業主、自營商、置產客前往聆聽。

T.H GROUP表示，包括機場擴建、賭場綜合體規劃，以及高端旅宿與國際教育設施的發展，讓普吉島房市迎來黃金十年，猶如複製台灣房地產蓬勃成長經驗，吸引愈來愈多外國人湧入置產。

此外，杜拜因為購屋、出租、轉售都免徵所得稅、遺產稅與贈與稅，投資約200萬迪拉姆（約合新台幣1,800萬元），還能申請10年的黃金簽證，不僅能合法居留，更能經營Airbnb等短租業務，已成為台灣高資產族的新寵，吸引不少醫界人士與企業家布局杜拜，搶占增值紅利。

看準這股熱潮，飛鷹地產攜手飛豬國際地產，聯手帶領客戶進軍杜拜不動產市場。飛鷹地產董事長王銘國指出，杜拜以零稅制、高租金報酬率和政府監管透明，成為資金出海的理想目的地，飛鷹地產近年來積極拓展國際業務版圖，自今年3月起分階段帶團考察杜拜潛力地段，包括高資產家庭、科技族群與散客投資人，市場反應熱絡。

而專攻美國房產市場的FUNWOO德載國際不動產，在台中成立四年來，透過每個月舉辦主題講座，持續提供高資產客戶最新國際投資趨勢，至今促成逾百億台幣成交金額，交易美國多個當地指標型豪宅建案。

德載國際不動產執行長曾意婷表示，台積電在美國亞利桑那州擴廠，將引進逾9,000名工程師移居，包含家庭成員，若每戶以平均三人計算，單一廠區即創近2.7萬人口規模，加上相關上下游廠商進駐，當地住房需求大增，帶動鳳凰城周邊地區的房價再創高峰。

近期美國的關稅政策，在全球掀起經濟震盪，股市、匯市、債市輪番起伏，讓不少高資產族群對資產配置萌生新的布局想法，加上近期新台幣強勢升值，貨幣的購買力提升，有部分族群興起轉赴海外置產的念頭。惟房仲業者認為，這次的匯率變動來得又急又猛，中長期的變化尚未明朗，實務面上還須進一步觀察。

來自台中、深耕加拿大溫哥華的地產開發商－加拿大閣睿表示，海外置產好處在於先將資金挪往安全處，只要選擇好標的，長期持有可出租，一方面供給二代在當地留學的資金活水，之後可選擇出售獲利，再轉換至其他標的；也可傳承子女，「置產、收租、傳承」，成為高資產族群的守護資產三部曲。

台灣人投資海外房產，主要集中在日本、泰國、加拿大；其中，日本優勢為匯率低、泰國則是房產物件門檻低好入手，但高端族群更關注加拿大，關鍵就在於安全。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，若新台幣長期保持強勢，確實有可能增加國人海外置產的投資舉動。不過，到國外購屋置產並不容易，包括法規、語言、管理、政經等各方面都有歧異，管理也常因距離遙遠而鞭長莫及，因此國人到海外投資的選擇其實不多，主要以北美、東北亞、東南亞等地區為主。

然而，除了北美之外，海外置產比較熱門的東北亞、東南亞，貨幣對美元同樣升值，因此這波台幣升值的優勢，對東北亞、東南亞的影響不如對美國強勁。

隨著5月報稅季來臨，「房屋稅2.0」新制也於本月首度開徵，將針對多屋族實施加重課稅。對此，591房屋交易網指出，符合下列三種特定條件者，仍有機會適用優惠稅率，有效減輕稅負壓力。

首先，若納稅人及其配偶、未成年子女名下於全國僅持有一戶自用住宅，且已完成戶籍設立，並符合地方政府訂定的房屋現值標準，即可享有1%的最低稅率。若擁有兩至三戶房產，則稅率為1.2%。此外，針對非自住的空屋，若出租並如實申報租金所得，稅率可降為1.5%至2.4%。更進一步，將出租房屋登記為「公益出租人」，且出租對象符合租金補貼資格並經地方政府認定，稅率則可進一步降至1.2%，為多屋族開闢了新的節稅途徑。

另一項重要的節稅方式，則針對因繼承而取得的非自用共有住宅。依新制規定，此類房屋不適用一般住家用房屋的法定稅率2%至4.8%，而是改以較低的1.5%至2.4%稅率計算，藉此減輕繼承人因非自願持有房產所承擔的稅務壓力。

「房屋稅2.0」新制改革重點包含三大方向。首先是全面實施「按年課稅」制度，將每年2月最後一日的房屋登記人作為納稅義務人，無論該房屋是否已交易或辦理過戶，皆須按年度計算稅責。其次，自用住宅部分新增「設籍」條件，必須由本人、配偶或直系親屬實際設籍並居住，方可享有優惠稅率，且全國總計不得超過三戶，超過者則不再適用。

第三，針對非自住住宅部分，新制採「全國歸戶」方式課稅，法定稅率調升至2%至4.8%，並由各地方政府依納稅義務人在全國的總持有戶數訂定差別稅率，採取「全數累進制」徵收。

整體稅負因新制而提高，591房屋交易網建議，民眾應儘早檢視自身名下房屋狀況與設籍情形，並善用公益出租人及繼承共有等優惠條款，以確保合法節稅並降低房屋稅負擔。同時提醒民眾，今年申請自用住宅優惠稅率與完成設籍的期限，已延長至6月2日，與房屋稅繳納截止日同步。納稅人應特別留意時程，務必在期限內完成申報與繳納，以免錯失優惠。

澄清湖特區因具特殊景觀題材，近來成年建商搶進的區域，華雄建設經過五年半興建才完工的「華雄天地」，279戶的二房至四房產品，戶戶都是澄清湖景觀第一排，華雄董事長劉文城10日表示，「這不只是華雄35週年的代表作，更是他一生的代表作」，每坪開價40萬元到48萬元，成屋之後的實登均價約36到37萬元，最低總價門檻1,100萬元，就可入住澄清湖第一排景觀宅。

華雄建設10日在澄清湖特區的建案「華雄天地」，舉辦35週年慶音樂會，華雄董事長劉文城表示，華雄建設今年有三個建案銷售中，包括「華雄天地」、「興楠梓」、以及「華雄交響曲」等，其中，「華雄天地」去年9月取得使用執照，屬於新成屋大樓建案，「華雄交響曲」近期剛完工，取得使照，「興楠梓」則是興建中的預售案。

劉文城指出，「華雄天地」基地1867.68坪，是在2004年向高雄市政府標得，目前區域大面積「住三」土地，每坪市價已漲至60萬到70萬元之間，另有1,000坪左右，則興建透天別墅。

他說，「華雄天地」是他從事房地產30多年來，在興建過程中，為了規畫、施工頂樓無邊際游泳池等公共設施、以及以水藍色深淺漸層設計的外推式波紋圓弧陽台等，「從未讓他這麼擔心的」，導致興建時間長達五年半，「從房市景氣興盛，蓋到低迷時期」。

劉文城表示，「華雄天地」共有279戶，從27坪到65坪的2房到4房產品，戶戶都是澄清湖景觀第一排，「這不只是華雄35週年的代表作，更是他一生的代表作」。

他說，「華雄天地」總銷約50億元，每坪開價40萬元到48萬元，2024年9月上旬成屋銷售之後的實登均價約36到37萬元。

2025.05.10 03:00

日勝生（2547）9日公告第一季財報，受惠去年底桃園觀音土地以53.67億元處分獲利完成認列，今年第一季獲利大暴衝，單季稅後純益28.15億元，EPS 2.89元，雙雙賺贏去年全年，也刷新史上同期單季獲利新高紀錄。

日勝生子公司立疆開發2024年12月以53.67億元，處分桃園觀音科技工業園區2.45萬坪土地給台新人壽保險，該土地取得成本約17.64億元，處分後稅前盈餘達35億元，貢獻每股稅前盈餘約3.3元，2025年一月已過戶完成。

展望全年，日勝生接下來最大利多題材，將看下波「日初不老莊園」的完工交屋潮。

日勝生表示，旗下康養事業的三芝「日初不老莊園」，第一期總銷約30幾億元，第二期約10幾億元，第一期與第二期總計近50億元，是今年房地產本業最主要的交屋題材。其中第一期已在2024年取得使照，預計今年第二季交屋，第2期預計2025年底取得使照。

受惠便利交通及產業發展，吸引不少剛需客與置產客湧入購屋
2025.05.10 03:00

夾在台中市北屯區與豐原區之間的潭子區，受惠於捷運綠線、74號快速道銜接國一、國四環中線豐潭段等交通建設陸續通車，交通更為便利、生活機能逐漸成熟；加上潭子有許多產業園區，進駐的重量級廠商均赫赫有名，如全球第二大自行車零組件製造商－速聯集團，重砸百億打造潭子新廠，未來將帶進數千個就業機會。在交通建設與產業發展雙利多加持下，吸引不少剛需客與置產客湧入購屋，帶動潭子房價近幾年漲幅約達3至5成。

永義房屋潭子勝利僑興加盟店協理翁元凱表示，潭子區內的產業園區不少，包括潭子科技產業園區、潭子聚興產業園區等等，而最具代表性的潭子科技產業園區，目前進駐廠商有40家，知名科技大廠包括大立光、矽品、台灣佳能、亞洲光學、車王電等，預估園區就業人數破萬人，成為潭子房市剛需買盤的重要支柱。

翁元凱表示，潭子區熱鬧的商圈不少，舉頭家厝商圈來說，商圈內住宅稠密，區域內有早市提供居民採買，整條頭家路兩旁小吃攤、餐廳等商家林立，生活機能相當完善；且擁有雙語明星學區－頭家國小，加上地理位置就在北屯區14期重劃區與機捷特區之間，距離捷運松竹站與台鐵頭家厝車站都不遠。由於區域內素地稀少，在北屯外溢效應下，區域內屋齡20年左右的中古屋，每坪單價約在28萬～33萬元；2024年5月進場的預售新案「櫻花知殷」、「櫻花知築」，成交單價站上4字頭。

至於勝利商圈位於潭子市中心內，翁元凱表示，區域內有新設立的潭子國民暨兒童運動中心，就坐落於潭子運動公園內，商圈內還有全聯、寶雅等連鎖通路，以及婆媽們最愛的潭秀黃昏市場，無論運動休閒與生活採買都可獲得滿足；而全球第二大自行車零組件製造商－速聯集團潭子新廠，就位於勝利商圈內。區域內指標建案以「佳茂6962」造鎮案-大景莊園、馥景莊園、澍景莊園最具代表性，總戶數超過千戶，純三房產品，成交單價在35～38萬元之間。

而近幾年最熱門、總面積約20公頃的潭子區弘富重劃區，南側緊鄰潭秀工業區、北側緊鄰栗林工業區，區域周邊還有明星學區－私立弘文中學，距離北屯區車程約10～12分鐘、與栗林火車站及潭子火車站的車程約3～5分鐘，交通相當便利。隨著國道四號台中環線豐原潭子段通車後，弘富重劃區近幾年吸引了久樘、睿嚮、嘉磐、恒山等建商搶進購地推案，五年內的新成屋每坪單價約在35萬～42萬元之間。

5月11日晚間，金科地產集團股份有限公司（*ST金科，000656.SZ）公告稱，重慶金科第二次債權人會議表決通過重整計畫，且重慶市五中院分別於5月10日及11日裁定批准金科股份及重慶金科的重整計畫並終止重整程式。

也就是說，金科股份司法重整正式進入了執行環節。

本次重整，金科股份及重慶金科重整涉及的債務規模達1470億元，債權人數量超8400家。在《金科股份重整計畫》的債權受償方案中，金科股份籌措並窮盡所有資源用於償債，通過設置補充分配機制以及足額預留償債資源，提升債權清償率。

一是在股票資源層面，為保持資本公積轉增股數的平衡，結合投資人的控股需求，轉增52.94億股中的22.94億股已是可用於償債的臨界值；二是在投資人資金層面，對於重整投資總價款為26.28億元，除法定須償還的職工、稅款及基本的未來經營發展等資金外，投資人已將全部投入資金用於償債；三是為金科股份全部負債足額預留償債資源，且預留不視為清償，並不影響債權人向其他還款義務人主張債權，在償債資源預留期屆滿後進行補充分配。

在資產優化調整方案中，通過區分保留及非保留的專案公司優化資產結構，最大限度為債權人提供償債資源。一是夯實重整後上市公司所必需的財產，促使抵債股票保值增值，使“以股抵債”的債權人共用未來“新金科”的發展收益；二是將非保留的專案公司置入服務信託作為償債資源，通過由金科方作為資產管理服務機構整體管理，避免“一托了之”,保障項目生產運營穩定有序以及順利完成保交樓任務，最大化提升信託財產價值，使受領信託受益權份額的債權人實現資金回收。

根據評估機構出具的償債能力分析報告，截至評估基準日，金科股份如實施破產清算，假定全部有效資產能夠按照評估清算價值533607.08萬元變現，按照企業破產法規定的清償順序，擔保財產變現所得將優先用於償還有財產擔保債權，剩餘其他資產變現所得在依次支付破產費用、共益債務、職工債權、稅款債權後，向所有普通債權人進行分配，則預計金科股份在破產清算狀態下普通債權的清償率約為3.02%。

在重整狀態下，按照重整計畫確定的債權清償方案，破產費用及共益債務獲得全額清償；有財產擔保債權將在擔保物價值範圍內優先受償，職工債權、稅款債權和5萬元以下的普通債權獲得100%清償，債權金額為100萬元的普通債權首次分配綜合清償率預計為22.36%。

根據《金科股份重整計畫》中對類比清算狀態下的清償率與重整狀態下清償率的對比，反對重整計畫的債權人在重整狀態下的清償率高於其在破產清算程式中原可獲得的清償率，該重整計畫不損害各表決組中反對者的清償利益。

重慶五中院認為，重整計畫草案應當詳細、明確，既要符合法律法規及監管要求具有合法性，也要符合公司經營實際具有可行性。

金科股份重整計畫具有可行性。

一是債權人層面。金科股份重整計畫草案能夠獲得各表決組高票通過，表明其符合絕大多數債權人的核心利益訴求，具備完善的利益平衡機制，充分體現其公平性與可接受性。二是投資人層面。在“優質民營資本+央企AMC+地方國資”的強勢投資人組合帶領下，未來新金科有希望成功打造為以提升盈利能力、資產價值和流動性為核心，聚焦強盈利能力和高投資回報的不動產綜合運營商。三是債務人層面。作為大型上市房企，整個重整期間，金科股份始終保持企業基本面穩定，積極推進包括制定重整計畫草案在內的各項重整工作，積極回應“保交房、穩民生”的政策導向，努力保障生產經營，有效維護了社會穩定與經濟秩序發展。

根據重整計畫安排，本次重整中，償債資源主要為重整投資人受讓轉增股票所支付的現金投資款、轉增股票、設立信託後信託受益權。截至目前，投資人已經足額繳納第一期履約保證金。從管理人對投資人的調查情況判斷，投資人能夠如期投入資金的可能性較大。關於管理人的監督期限問題，管理人的監督期限應當與破產服務信託的期限一致，而不僅局限於重整計畫執行期限。現已監督管理人，經債務人金科股份認可，將該重整計畫第八章二、監督期限的內容修改為：“重整計畫的監督期限為8年，自重慶五中院裁定批准重整計畫之日起計算。”

綜上，金科股份重整計畫整體能夠以債務人具備持續經營能力為依託，以投資人注入優質資源為保障，以債權人清償利益保護為原則，有效兼顧、平衡了各方利益，能夠發揮重整的拯救作用，具備可行性。

此外，針對部分債權人提出，雖然目前未發現原實際控制人、控股股東因違法違規行為對上市公司金科股份造成損害，但不排除將來發現重整計畫批准前原實際控制人、控股股東有前述行為，追回的財產應該分配給債權人的意見。

上海豪宅日光盤再現！

5月11日，位於上海徐匯濱江的“單價地王”綠城潮鳴東方項目線下開盤，均價約19.5萬元/平方米的120套房源實現“日光”，單日銷售金額69.88億元。

公開信息顯示，綠城潮鳴東方位於上海市徐匯濱江核心區，定位為綠城中國30周年一號作品。此次推出全部120套房源，專案戶型面積約275平方米—585平方米，項目均價19.5萬元/平方米，複式最高單價達26萬元/平方米，總價段介於4123萬元—1.54億元。

即便“半個小目標”起步，120套房源仍獲得191組有效意向認購，認購率近160%，專案雖未觸發積分，但觸發5年限售。5月11日13時58分，項目正式選房，所有房源開盤售罄。

該項目是綠城於去年8月拿下的單價地王。彼時，地塊吸引7位競買人競拍，經過72輪競價觸達地價上限後，綠城以48.05億元搖中地塊，成交樓面價13.10萬元/平方米，溢價率30%，成功刷新了當時全國住宅地塊的最高單價。

值得一提的是，該地塊雖設有最高限價，但並沒有聯動價的限制。與周邊樓盤相比，地塊北面為招商匯元璽，銷售均價為13.1萬元/平方米；南面為香港置地啟元，銷售均價17.8萬元/平方米，兩個樓盤均已售罄。

上海中原地產市場分析師盧文曦指出，該項目此前認籌表現就不錯。項目所在的徐匯濱江發展潛力巨大，但臨江的住宅用地已基本開發完畢，綠城潮鳴東方專案作為板塊內臨江宅地開發專案，加上綠城品牌的加持，熱銷可以說是預期內的事情。目前，徐匯濱江板塊暫時已無在售新房專案，後續供應還需等待東安新村舊改地塊的開發。

在業內看來，上海新房市場的分化程度依然較高，市區優質地段的品質新房依然受到市場的充分關注，部分買家通過購買豪宅來進行資產配置，以實現資產的保值增值。另一方面是目前上海市場上的改善需求，尤其是中高端改善需求的購房者入場信心更為堅定，並且優質次新二手房在市場上的抗跌性也更強，進一步強化了改善需求入場的信心。

上海中原地產資料顯示，4月上海新建商品住宅成交面積為55萬平方米，成交量和去年同期相當。據不完全統計，今年4月，上海至少有5個“日光碟”，包括浦發・蓮園、象嶼蘇河琹廬、翡雲悅府、中海雲邸玖章、保利海上印等，這些改善型項目均實現開盤即罄。另據克而瑞資料，今年一季度，上海共產生10個“日光碟”，在全國遙遙領先。

近日，“現房銷售”這一話題再次引發市場關注。近年來，多地積極開展現房銷售試點，相關配套支持政策也在不斷完善，推動現房銷售在市場中的占比穩步提升。

多地已在土拍環節試點現房銷售

商品房預售制度源于香港，於20世紀90年代內地住房制度改革初期引入，並迅速成為主流銷售模式。這一模式憑藉“賣期房”的運作機制，大幅縮短了房企資金回籠週期，顯著提升項目開發效率，成為房地產行業快速發展的重要動力。然而，隨著市場發展，預售制度引發的交付風險、品質糾紛等問題日益凸顯，現房銷售試點工作也應運而生，並在不同階段承擔著差異化作用：市場過熱期，它是遏制房企非理性拿地的“降溫劑”；行業風險暴露時，它則成為“保交樓、防風險”的關鍵防線。

根據公開信息梳理，早期的“現房銷售”探索多為特定地塊或嘗試性舉措，最早或可追溯至2014年。當年7月，上海市黃浦區五裡橋街道一宗地塊出讓預合同中，首次明確“建成房屋須以全裝修現房銷售”。2016年—2020年房地產市場活躍期，深圳、蘇州、南京、杭州、中山、成都、海南等地均在土地端設置過現房銷售條件，旨在平抑土地市場過熱情緒。但隨著市場調整，部分城市在隨後的土地出讓活動中暫緩相關舉措。

近些年來，伴隨行業風險暴露、房企出險，不少城市在土地出讓環節重啟現房銷售的要求，同時多地還出臺了一系列配套支持政策。

從地方試點來看，海南是全國首個省級出臺現房銷售政策的省份。2020年3月，海南省委辦公廳、省政府辦公廳印發通知，規定新出讓土地建設的商品住房實行現房銷售制度。

北京自2021年起，在集中土拍中持續擴大現房銷售試點範圍。先是在大興黃村海戶新村地塊試點競報“現房銷售面積”；到2022年北京集中供地時，首批18宗地塊中9宗涉及競報現房銷售面積，第二批17宗地塊中12宗設“競現房銷售”，第三批18宗地塊中13宗設置競現房銷售面積環節。2023年集中供地制度優化調整後，部分地塊出讓時也設有競報“現房銷售”面積相關要求。

深圳於2023年8月重啟現房銷售的探索，打破了自2016年以來的空白。2023年8月，深圳寶安區的A001-0212地塊是首宗“競現房”宅地；2024年10月，寶安區A219-0080號地塊要求全部現房銷售。

去年我國現房銷售面積占比已達30%

從政策層面來看，中央與地方已形成合力，持續為現房銷售試點提供支援。

根據中指研究院不完全監測，自2022年末以來，全國已有超30個省（市）試點現房銷售及出臺相關支持政策。其中，合肥、鄭州、長沙等地明確部分專案進行現房銷售試點。例如，合肥在土地出讓環節對部分地塊提出現房銷售要求；鄭州也選取了一些重點區域專案開展試點工作。

除了直接試點外，多地還出臺了一系列配套支持政策。例如，贛州多區縣延長現房銷售專案土地出讓金繳納期限，緩解開發商資金壓力；九江多區縣對購買現房銷售項目的購房者進行契稅補貼，刺激購房需求；山東多地則提高購買現房的公積金貸款額度，降低購房者購房成本。

與此同時，2023年以來，中央各部委及地方政府支持現房銷售的提法也頻出。2023年1月召開的全國住房和城鄉建設工作會議提出“有條件的可以進行現房銷售，繼續實行預售的，必須把資金監管責任落到位，防止資金抽逃，不能出現新的交樓風險”。

這被業內認為是“住建部首次系統、明確提出現房銷售概念，也要求各地政府和房企關注預售制度改革”。上述全國住房和城鄉建設工作會議召開後，山東、安徽、河南、四川等省份明確提出現房銷售試點。

2024年12月24日至25日，全國住房城鄉建設工作會議在北京召開。會議將“大力推進商品住房銷售制度改革，有力有序推行現房銷售，優化預售資金監管”列為2025年重點抓好的工作之一。

從資料上來看，現房銷售在市場中的占比正逐步提升。根據國家統計局披露的資料，2024年，我國現房銷售面積約3億平方米，同比增長19.1%，現房銷售面積占比已經達到30.84%。而在過往的2020年至2023年的四年間，現房銷售占比分別為12.7%、13%、17.3%、22.5%。

現房銷售對市場有哪些影響？

58安居客研究院院長張波認為，現房銷售是房地產增量市場未來的大趨勢，也是重塑房地產行業格局，推動房企向高品質發輾轉型的重要舉措之一。長遠來看，全面鋪開需兼顧金融、土地、監管等多維度配套改革，平衡風險防控與市場穩定。但在當下全面推行現房銷售的時機並不成熟，一旦實施過快，或將提升房地產市場風險，並對行業造成衝擊。

特別是對房企而言，現房銷售也是其不得不直面的問題。有房企人士此前就表示，預售制度下各地樓盤達到一定的預售條件即可銷售，現房銷售就意味著資金回籠週期變長，資金壓力更大。在拿地時，現售要求會進行研判。

在張波看來，在期房銷售模式下，開發商可以在專案建設過程中通過預售提前回籠資金，緩解資金壓力，加快專案周轉。而現房銷售意味著開發商需要具備較強的資金實力和風險承受能力，在當下房地產市場環境中，可能會放大這一壓力。另一方面，現房銷售也會在短期內減少新房供應量。由於開發週期變長，短期內能夠推向市場的新建商品房數量會相應減少，這可能延緩市場復蘇的步伐。

不過，長遠來看，現房銷售對於房地產行業也存在諸多積極意義。張波認為，最首要的就是提升產品的品質，由於現房是“所見即所得”，購房者可以實地查看房屋的細節和品質，這就要求房企在建設初期投入更多資源提升品質，倒逼房企優化設計、建材和配套，有利於提升行業整體品質水準。同時，現房銷售有利於行業的優勝劣汰。現房銷售對房企的資金實力和運營能力提出更高要求，實力較弱、依賴預售資金滾動開發的企業將逐漸被市場淘汰，而規模性房企則可以通過並購、獲取核心地塊等方式擴大市場份額，加速行業整合。

5月9日，龍湖集團（00960.HK）發佈未經審核運營資料，今年前4個月，公司累計實現合同銷售金額220.8億元，同比下降31.83%；合同銷售面積160.3萬平方米。

其中，4月單月，龍湖集團實現合同銷售金額51.3億元，同比下降42.42%；合同銷售面積41.5萬平方米。

土地儲備方面，4月，龍湖集團新增2塊土地儲備，總建築面積10.35萬平方米，權益建築面積10.35萬平方米，權益地價4.54億元。

4月18日，龍湖集團以總價2.8億元競得貴州省貴陽主城雲岩區茶園城中村改造項目首開區地塊，樓面價3500元/平方米，總面積19424平方米，容積率4.0。另一宗為位於重慶市的禮嘉金山寺地塊，總地價1.74億元，土地面積11166平方米，建築面積23448平方米，樓板價為7430元/平方米。

今年前4個月，龍湖集團合計在上海、重慶、貴州貴陽、江蘇蘇州合計獲取4宗地塊，總地價22.87億元。

對於投資拿地，今年3月龍湖集團地產航道總裁張旭忠表示，公司始終把安全穩健放在首位，投資方面堅守投資紀律和刻度。去年公司在全國拿了9宗地，基本上都是處於北京、上海、杭州、蘇州、西安、成都等核心的高能級城市，這與公司一貫的投資策略相符。

今年前4個月，龍湖集團實現經營性收入約87.6億元（含稅金額約93.5億元）；其中運營收入約47.3億元（含稅金額約50.8億元），服務收入約40.3億元（含稅金額約42.7億元）。

5月9日，廣東房企時代中國控股有限公司（01233.HK）發佈截至2025年4月30日止未經審核經營資料。

今年前4個月，時代中國控股累計合同銷售（連合營項目銷售）金額約為人民幣18.10億元，同比減少29.87%；簽約建築面積約為151000平方米，同比減少23.35%。4月，該集團合同銷售（連合營專案銷售）金額約為人民幣5.60億元，簽約建築面積約為37000平方米。

2024年，時代中國控股錄得收入人民幣131.105億元，同比減少37.6%；虧損為人民幣168.709億元，較2023年虧損增加人民幣125.263億元；該公司擁有人應占虧損為人民幣166.103億元，較2023年的公司擁有人應占虧損增加人民幣121.036億元。

截至2024年末，時代中國控股流動負債超過流動資產人民幣80.02091億元；銀行及其他借款及應付利息總額為人民幣480.469億元，其中人民幣333.36362億元將于未來12個月內到期償還，而其現金及現金等價物為人民幣8.40477億元。該集團因到期未還款違約借款本金總額人民幣242.5068億元及利息總額人民幣33.49558億元。該等違約事件亦引發若干銀行及其他借款的交叉違約總額人民幣2.2694億元。

對於負債，時代中國控股此前表示，已採取多項計畫及措施改善本集團的流動資金及財務狀況，包括：該集團正在積極與其法律顧問和財務顧問合作，制定離岸整體負債管理解決方案，以實現長期可持續的資本結構，解決流動資金問題，並穩定本集團的運營，同時考慮到所有利益相關者的利益。

此外，該集團在離岸整體負債管理解決方案上已取得重大進展。該集團在去年11月22日與境外債權人小組成員簽署了重組條款清單和重組支援協定(RSA)。截至今年1月20日下午5時，持有超過85.33%現有離岸債務的參與債權人已加入RSA。目前，香港特別行政區高等法院押後就該計畫進行的聆訊至2025年5月27日。

碧桂園（02007.HK）希望儘快恢復正常經營，保交房和債務重組則是其必須先行完成的兩項工作。

5月9日，碧桂園集團召開月度管理會議，會議強調保交房是公司當前的首要任務。為此碧桂園採取多項舉措，近期，碧桂園控股股東將所持有的碧桂園服務全部股份作為抵押物，借款10億元定向投入到國內的保交房工作中。碧桂園董事會主席楊惠妍表示，這是個重大的，也是個堅決和果斷的決策。

資產處置也在同步進行。4月25日，碧桂園以13.05億元的價格出售藍箭航太11.063%的股份，交易完成後碧桂園不再持有藍箭航太權益。這筆交易預計稅前累計收益約3.7億元，資金擬用於保交樓等項目建設及一般營運。

另一方面，銷售也是保交樓的重要資金來源，碧桂園介紹五一期間各區域專案整體銷售目標超額完成。楊惠妍在內部會議上提出，各區域專案充分研究，積極回應當地政府出臺的相關政策，及時調整銷售策略，推動資產有效盤活，為保交房工作提供有力的資金支持。楊惠妍表示，中央定調持續穩定，地方政策分類支援，目前局部市場已呈現趨穩狀態。

對於保交樓的決心，楊惠妍在內部會上表示，砸鍋賣鐵保交房，儘快讓公司恢復正常經營，這是創始人和控股股東的堅定目標，“我們對公司能夠恢復正常經營充滿信心”。

債務重組是碧桂園恢復經營必須解決的問題，目前行業的路徑大致是通過削債優化資產負債表，進而實現保主體。

2023年10月碧桂園宣佈聘請財務顧問進行債務重組，但進展緩慢直到今年1月才公佈境外債務重組的關鍵條款，涉及債務164億美元，按照碧桂園的設想最多可以削債116億美元。

在錯過多個節點之後，為加快重組進度，今年3月碧桂園更換財務顧問。在新顧問的推動下，碧桂園調整境外債務重組的範圍，並修改重組協議的條款，在股東貸款的處理上碧桂園和楊氏家族也做出讓步，截至5月9日，相當於現有公眾票據本金總額超過50%的持有人已經加入重組支援協定。

境內債務方面，碧桂園將效仿其他地產公司進行削債。今年4月，澎湃新聞曾報導，碧桂園對旗下9只債券的兌付方案進行調整，涉及本金金額約135.17億元。碧桂園此舉意在為制定削債方案爭取更多的時間與債權人進行談判。

對於調整兌付方案，碧桂園向記者表示，公司當前經營端、融資端雙向承壓，現金資源十分緊張，暫無法籌集足夠現金資源用於公開債券的現金支付。

5月9日，中國海外發展（00688.HK）發佈未經審核運營資料，4月，中國海外系列公司實現銷售金額約201.64億元，同比下降7.5%；銷售面積約73.59萬平方米，同比下降21.2%。

前4個月，中國海外系列公司累計實現銷售金額約665.83億元，同比下降18.8%；累計銷售面積約292.89萬平方米，同比下降0.9%。

土地儲備方面，一季度中國海外發展集團獲取的土地累計應占樓面面積約126.76萬平方米，累計應付的土地出讓金272.91億元。到了4月，中國海外發展集團並未獲取新的專案，僅中國海外宏洋集團（00081.HK）在江蘇省揚州和浙江紹興獲取兩宗地塊，權益建築面積約90104平方米，權益地價約5.24億元。

今年前4個月，中國海外系列公司土地累計應占樓面面積約195.96萬平方米，累計應付的土地出讓金約305.01億元。

最新的財務資料顯示，今年一季度，中國海外發展的收入為367.3億元，經營溢利為56.7億元。

對於市場形勢，中國海外發展稱，隨著各地政策逐步落地見效，居民剛性和改善性住房需求逐步釋放，重點城市商品房銷售降幅較2024年收窄。3月上旬召開的兩會，政府工作報告強調“持續用力推動房地產市場止跌回穩”，擴內需、穩樓市的政策，為房地產市場止跌回穩提供強有力的支撐。

5月9日，招商蛇口（001979.SZ）披露4月份銷售情況。

資料顯示，4月份公司實現簽約銷售面積60.12萬平方米，實現簽約銷售金額147.64億元。

今年前4個月，公司累計實現簽約銷售面積205.94萬平方米，累計實現簽約銷售金額498.34億元。

拿地方面，4月份招商蛇口累計斥資約47.6億元獲得了3宗地塊。

此前招商蛇口披露的一季報顯示，一季度招商蛇口的營業收入約204.47億元，同比減少13.9%；歸屬于上市公司股東的淨利潤約4.45億元，同比增加34.02%；歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益的淨利潤約3.86億元，同比增加32.43%；公司總資產約8666億元，較2024年末增加0.74%。截至3月31日，招商蛇口的貨幣資金約880.94億元，期末現金及現金等價物餘額約871.34億元。

現金流量表主要資料顯示，經營活動產生的現金流量淨額為-87.93億元，同比增長17.13%；投資活動產生的現金流量淨額為-27.91億元，籌資活動產生的現金流量淨額為-6.44億元。

中國金茂(00817)公布，4月銷售金額約70億元（人民幣．下同），升約7.7%，銷售建築面積約32.6萬平方米。至於4個月累計銷售金額共計約253億元，升約5.3%，其中包含長沙梅溪湖國際新城項目、南京青龍山國際生態新城項目、寧波生命科學城項目和嘉興上海之窗智慧科學城項目等成交銷售金額，累計銷售建築面積約117.4萬平方米。

該集團指，於4月30日錄得已認購但未簽約的物業銷售金額共計11.75億元。

莊士中國(00298)公布，預期截至3月31日止年度虧損約3.85億至4.25億元，比去年度虧損3.2億元擴大。

該集團指，虧損擴大因確認內地鞍山投資物業公平值虧損，及鞍山一個發展項目減值撥備，但財務狀況仍然健全。

料今季重開 咖啡店呎租僅51元進駐

零售業低迷，舖位租金下滑，位於上環的寶軒酒店3年前因翻新而清走全幢租戶及住客，近期快完成裝修工程，其中一個前身由銀行租用多年的地舖，在酒店準備重開前，由咖啡店以每月13萬元承租，呎租約51元，較酒店翻新前不升反跌逾七成。

建築面積增11%至2543呎

坐落上環干諾道中119至121號的寶軒酒店，過去多年一直以日租酒店及月租服務式公寓方式營運，於2022年7月暫時關閉進行重大翻新工程，包括改造客房及將大廈換上玻璃幕牆等。整個工程需時約3年，為配合翻新，甚至連地舖租戶都一併清走。

寶軒酒店的翻新工程即將完成，最快本季重開，而地舖亦重新展開招租工作。當中，該酒店位置最佳的地下A舖，位於德輔道中及文華里交界單邊，翻新後舖位建築面積由原先約2297方呎，增大246方呎或10.7%，至建築面積約2543方呎，並以每月約38萬元放租，呎租約149元。

據了解，舖位最新落實租出，由本地咖啡店NOC Coffee Co.以每月約13萬元承租5年，呎租約51元，成交月租較叫租下調25萬元或65.8%。

上述寶軒酒店地下A舖之前曾由銀行租用多年，資料顯示，中國建設銀行（亞洲）於2009年起承租，當時舖位建築面積約2297方呎，最初月租為28萬元，呎租約122元。至2012年加租13%，至每月31.64萬元續租，呎租增至約138元。而到2018年，中國建設銀行（亞洲）更加以42萬元再度續約，呎租上升至約183元，較舊租高出32.7%之餘，相比最初承租時月租多五成。

雖然經翻新後，該A舖面積略為擴大，租金卻不增反跌，最新租出月租13萬元，較舊租42萬元，大跌29萬元或69%。若以呎租計算，現時呎租約51元，更加比舊租的約183元，有72.1%跌幅。

日牛肉快餐店平兩成租佐敦舖

事實上，近期市場上亦有原由零售業承租的地舖換上餐飲行業後，租金下滑。其中，佐敦彌敦道238號238中心地下5至7號舖，建築面積約2755方呎，在2020年初由連鎖女士內衣品牌6IXTY8IGHT，以月租25萬元承租，呎租約91元。

該內衣品牌租約在今年2月到期，未有續租並遷出。市場人士指出，該舖之前一直以原價25萬元放租，至舊租客搬走後，略減至23萬元。據悉，舖位最後以20萬元租出，呎租約73元，較5年前舊租下調5萬元或兩成。該租戶並非零售行業，而是由日本牛肉飯連鎖快餐店Sukiya（すき家）承租。

此外，同區彌敦道204至206號遠東發展大廈地下A及B舖，合共建築面積約3400方呎，有指獲飲食租戶以每月23萬元租用，呎租約68元。該物業原先分間成兩個舖位租予零售商戶，現合併租出。

二手市場持續有蝕讓成交，其中九龍塘豪宅珏堡賣方近半價離場，勁輸逾1587萬元，單位身價淪為該廈次低。

市場消息透露，九龍塘單幢低密度複式住宅珏堡業主近半價出貨，單位為中層D室，4房間隔，實用面積1329方呎，以1792.8萬元易手，呎價13490元。

據了解，原業主於2021年8月以3380萬元入市，持貨近4年賬面慘蝕1587.2萬元或47%，更淪為該廈次低價。

恒麗園三房輸183萬出貨

中原地產分行首席分區營業經理丘漢偉表示，荃灣汀九恒麗園1座中層A室，實用面積593方呎，3房間隔，以635萬元連一個車位售出，呎價10708元。原業主於2022年1月以818萬元連車位購入，持貨約3年半賬面蝕183萬元或22%。

美聯物業分行助理區域經理張國成稱，元朗PARK YOHO Genova 12座低層A室，實用面積721方呎，3房間隔，以665萬元沽出，創同類單位近年新低，呎價9223元。

據悉，原業主2017年7月以813.36萬元一手購入上址，持貨近8年賬面虧損約148.36萬元或18%。

中原地產分行高級區域經理許永生說，深水埗The Campton高層R室，實用面積513方呎，2房間隔，以825萬元易手，呎價16082元。

原業主於2020年6月以967.7萬元一手購入單位，持貨近5年，賬面蝕142.7萬元或15%離場。

十大屋苑兩日買賣雙位數

另外，三大地產代理統計剛過去的周六及周日（10日至11日）十大屋苑成交皆維持在雙位數，美聯物業有14宗，按周持平，集團住宅部行政總裁布少明指出，買家入市意欲上升及部分新盤向隅客回流，均對二手樓市有支持。中原地產及利嘉閣地產期內各有12宗買賣，同樣按周減少2宗或14%。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑認為，受惠於多項利好因素，買家入市信心增加，惟一手新盤緊接推售，分散市場注意力，加上周日適逢母親節，令二手交投稍為放緩，但成交量連續兩周維持雙位數，可見樓市已回暖，料短期內二手交投靠穩橫行。

本港旅遊及零售市道逐漸恢復，商舖租務市場表現平穩，據中原（工商舖）統計，4月商舖市場共錄得約332宗租賃成交，屬連續3個月逾300宗。

中原（工商舖）資料顯示，4月錄得332宗舖位租務成交，按月微跌約3.5%，按年則上升約3.4%；期內成交金額約3674萬元，按月升約4.8%，按年增幅約15.7%。

中環銅鑼灣空置率改善

港島核心零售區空置率顯著改善，中環最新錄得空置率6.66%，按月減少0.3個百分點；銅鑼灣則有5.93%舖位空置，按月下降0.05個百分點。而九龍核心區尖沙咀及旺角空置率按月微升0.08及0.04個百分點，尖沙咀的空置率6.23%，旺角則為8.33%。

中原（工商舖）商舖租賃部高級區域營業董事何潔釵分析，今年五一黃金周約有110萬人次遊客來港，較去年同期增加22%，有關旅客數字超出業界預期，提振本港旅遊及零售市場信心，帶動租務市場氣氛。在租金水平尚吸引情況下，預計5月商舖租務繼續維持逾300宗。

工商舖物業買賣出現「量價齊升」的局面，美聯工商舖資料研究部綜合土地註冊處資料顯示，4月共錄得460宗工商舖買賣註冊，較3月升約17.3%，創自2022年6月以來的近3年新高；而4月成交金額錄得約40.7億元，按月增加約三成。

新印花稅帶旺細價物業

上月工商舖成交量增加，主要由細價物業帶動，價值500萬元或以下的物業錄得258宗註冊，佔整體註冊宗數逾一半，按月及按年分別增長約17.3%及64.3%。

細價單位註冊量上升，相信與政府將徵收100元印花稅的物業價值上限由300萬元提高至400萬元有關。在政策實施後，發展商為加快一手工商廈貨尾的銷售進度，亦願意降低物業叫價，吸引資金流入，帶動註冊量上揚。

按工商舖三大板塊劃分，工廈市場4月錄得266宗註冊，按月增加約20.4%，註冊金額達16.3億元，按月多14.8%；商廈錄得114宗註冊，涉10.8億元，分別按月上升約23.9%及32.2%；商舖有80宗註冊，按月增加1.3%，註冊金額按月增52.3%至13.6億元。

母親節周末，一手市場暫錄約49宗成交，較對上周末的375伙，按周挫87%，屬4個月以來低位，售出單位以餘貨盤為主。

當中不乏大額成交，信置 （00083） 及中電 （00002） 合作發展的何文田ST. GEORGE'S MANSIONS，最新錄得1組買家連環購入2伙3房大宅，涉資逾1.6億元。成交單位為2座15樓A及B室，實用面積1,870及1,868平方呎，分別以8,149萬及8,250萬元成交，呎價為43,578及44,165元。項目3周內連錄10宗成交，開售至今則累售118伙，總套現近99億元。

ST. GEORGE'S MANSIONS沽2伙

此外，路勁及深圳控股 （00604） 合作的屯門凱和山，周末共沽11伙，兩日吸金逾5,000萬元。昨日成交單位實用面積介乎375至587平方呎，成交價357萬至536.3萬元，呎價8,194至9,612元。截至昨日，項目5月累售42伙，套現約1.8億元。

華懋集團及港鐵 （00066） 合作發展的何文田瑜一‧天海，昨日連沽3伙，套現約3,600萬元。其中成交單位包括第1A座1樓C室，實用面積548平方呎，2房間隔，連264平方呎平台，成交價約1,708萬元，呎價31,168元；第1B座6樓E室，實用面積為364平方呎，1房間隔，成交價730.2萬元，呎價20,059元。

黃竹坑海盈山 2房售1388萬

嘉里 （00683） 與港鐵 （00066） 等合作的黃竹坑海盈山，最新以1,388.4萬元售出第2B座12樓C室，實用面積629平方呎，2房間隔，呎價22,073元。項目本月至今暫售約4伙，共吸金約5,700萬元。

同系旗下的元朗朗天峰，則售出2伙，分別為第1A座21樓B室，實用面積429平方呎，2房間隔，成交價608.9萬元，呎價14,193元；以及第1B座20樓H室，實用面積377平方呎，2房間隔，以515.1萬元成交，呎價13,664元。

市區納米樓市場連錄大幅蝕讓個案，其中長沙灣元州街家壹低層H室，實用面積226平方呎，屬於開放式間隔，原本叫價345萬元放盤，議價後以340萬元易手，呎價15,044元，呎價創屋苑新低紀錄。

資料顯示，原業主於2019年以約504.4萬元購入，是次易手帳面蝕讓164.4萬元離場，期內貶值約33%。

其次，紅磡利工街悅目高層F室，實用面積約430平方呎，原業主早於2015年以732萬元購入，剛以670萬元易手，持貨10年帳面仍要蝕讓62萬元離場。

PARK YOHO本月暫4成交 全數損手

另外，元朗Grand YOHO 8座高層E室，實用面積529平方呎，2房，原業主於2021年以1,147.4萬元入市，早前以850萬元蝕本價放售，終以790萬元沽出，呎價14,934元，單位於4年間樓價貶值357.4萬元，蝕幅達31%。

另外，同區PARK YOHO本月至今錄4宗成交，悉數損手離場。新近市場錄得PARK YOHO 12座低層A室成交，實用面積721平方呎，套3房連儲物房，單位最初放盤價為690萬元，其後獲外區家庭客議價25萬元至665萬元承接，造價創同類新低，呎價9,223元。原業主2017年以813.4萬元購入，持貨近8年轉手帳面虧損148.4萬元，樓價貶值18%。美聯助理區域經理張國成指，PARK YOHO成交價回落，受不少買家垂青，但放盤業主叫價亦需作出調節才見承接，促使蝕讓瀕現。

中原首席分區營業經理丘漢偉指，剛促成汀九恒麗園1座中層A室成交，實用面積593平方呎，東南海景套3房，連一個車位叫價668萬元，獲新婚夫婦客議價33萬元，至635萬元獲承接，呎價10,708元。原業主於2021年底以818萬元連車位入市，持貨4年，轉手帳面蝕183萬元，樓價貶值22%。

豪宅市場交投回勇，市場連錄多宗大額交投，惟造價則持續下行。市場消息透露，大潭陽明山莊17座低層91室，實用面積2,188平方呎，屬於4房間隔，剛以5,141萬元易手，呎價約23,492元。

單位由大業主持有收租多年，是次連租約售出。資料顯示，陽明山莊大業主近期頻頻出貨，例如17座7樓91室，今年1月以7,439萬元售出，相對剛易手的低層91室，樓層相差5層但售價相差2,298萬元，差幅達3成，可見大業主愈賣愈平。

九龍塘珏堡4房 蝕1587萬

其次，市場消息透露，九龍塘安域道珏堡高層D室，實用面積1,329平方呎，屬於4房間隔，業主叫價1,850萬元放盤，議價後以1,792.8萬元易手，呎價約13,490元，與沙田第一城呎價相若。

資料顯示，原業主於2021年以約3,380萬元購入，持貨約4年，是次易手帳面蝕讓1,587.2萬元離場，期內單位貶值47%。

再者，西半山瀚然低層A室，實用面積1,311平方呎，屬於4房間隔，原業主2016年以3,649萬元購入，剛以3,280萬元易手，持貨9年帳面蝕讓約369萬元離場。

另一方面，世紀21奇豐物業西貢區營業董事廖振雄表示，西貢御花園雙號屋別墅，實用面積1,234平方呎，屬3房（1套）連工人房間隔，叫價1,360萬元於盤，累減100萬元至1,260萬元成交。原業主於2021年4月購入上址，當時作價1,430萬元，持貨4年至今易手，帳面損失170萬元，單位期內跌幅約12%。

仲量聯行鄧思勤：供應增全年租金料跌

寫字樓租務市場不乏新租務，仲量聯行九龍商業部主管鄧思勤認為，今年銀行、保險等仍有擴充及升級，九龍區甲廈租務可望增加，惟區內有大型新供應，將令全年甲廈租金跌約1成。

仲量聯行今年第一季統計，香港整體寫字樓市場錄得負143,400平方呎的淨吸納量，主要由於早前企業完成整合及搬遷後釋出大型樓面所致。此外，受新項目落成影響，整體寫字樓空置率於3月底升至13.7%。在各分區市場中，九龍東的空置率由2024年第四季的18.6%上升至21.3%。2025年第一季，整體寫字樓租金按季下跌1.3%，所有分區市場均見租金回落。

九龍萬呎租務去年51宗 65%擴充

鄧思勤指，去年51宗九龍區逾萬呎租務上，65%為擴充業務，而58%涉及大廈升級，至於今年首季，1萬呎以上九龍區有14宗成交，較去年同期8宗更有明顯增幅，可見企業仍對後市樂觀，「若沒有生意便不會擴充，去年擴充、升級活動頗多，可見企業在目前寫字樓高空置下，趁機增加樓面，或遷入質素較佳的項目。」

他分析，貿易戰會對個別企業於第二季決策時稍放慢，現階段企業不會太快決定，亦未知貿易戰結果，暫會觀望，把重大投資延遲1至2個月，特別涉及貿易的公司。

今年租務市場焦點，仍離不開搬遷升級，因多個大型項目落成。他指，全港今年新供應達500萬平方呎樓面，九龍區便有新地高鐵站項目IGC、涉260萬平方呎。他分析，新甲廈優勢高，「新樓與10年以上樓齡，租金接近一樣，對企業來說便想遷入新項目。」因此對樓齡稍舊的業主來說有挑戰，「留客非常重要，因有租客走，現時不易有填補，可能面對長時間交吉。」

至於較活躍行業，首季銀行及保險業擴充較積極，如渣打、滙豐等，均租用甲廈作財富管理部門使用，他預計未來一季，續會有大型金融機構，對相關業務進行擴充，目標是5,000至1萬平方呎，選址集中於西九龍一帶。至於保險業擴充未有減慢，如友邦保險便租用啟德AIRSIDE全層。

租金難大升 商廈業主不願大翻新

另一擴充行業便是教育相關，鄧思勤指，地緣政治及本地政策推動，來港升學的內地生不斷增加，故會擴充樓面，但強調不一定租甲廈，「可能租用基座零售商舖，故未必是商廈市場主流。」

由於甲廈再遇供應高峰，他預計九龍區甲廈租金，全年再跌5至10%。面對新供應挑戰，其他商廈業主要提升物業質素，保持競爭力，「例如電動車興起，故要加裝充電器，或因應ESG需求，進行環保設施升級等。」不過，他相信願意作出大規模甲廈翻新的業主仍不多，一來個別商廈礙於大廈建築，例如樓底等，難以大幅改動。此外，涉及燈光、冷氣系統等全面提升，成本或太高，「現階段難以保證翻新後，租金會有明顯上升，業主未必願再大幅投放資金。」

新盤不乏大額成交，由信和及中電集團合作發展的何文田超級豪宅ST. GEORGE'S MANSIONS昨日連沽2伙3房大宅，共涉額1.64億，呎價高見4.4萬。

ST. GEORGE'S MANSIONS以招標方式售出單位為2座15樓A及B室毗鄰兩伙，其中A室面積1870方呎，屬3房連雙套房間隔，以約8149萬售出，呎價4.35萬；B室面積1868方呎，同為3房連雙套房戶型，以約8250萬售出，呎價44165元。
呎價高見4.4萬

市場消息指出，上述2伙由一組買家大手購入，合共涉資約1.64億。項目近3周連環沽出10伙，整個項目推售至今累售118伙，總套現已直逼100億。

信和同系夥拍會德豐地產、嘉華及爪哇合作發展的西南九龍維港滙亦錄大額成交，位於1期維港滙I昨日以招標方式售出1座2樓A室，面積1385方呎，屬4房連雙套房間隔，單位連同一個車位以4080萬售出，呎價29458元。

西環舊區悠久歷史，人情味濃厚，加上近年新樓紛落成，新舊並存別具風味，區內眀徳山有兩個銀主盤拍賣，其中一個開價680萬，低市價20%，平均呎價18529元。
忠誠拍賣行發言人表示，西環西邊街38號眀徳山16字樓A室，面積約367方呎，開價680萬，較市價850萬低20%，平均呎價18529元；另一個為16樓G室銀主盤，面積390方呎，開價723萬，平均呎價18538萬，同樣低市價約20%，將於5月14日（三）拍賣，同場共有10項物業可供競投。

面積367方呎

該單位仍然保留發展商裝修，以米色、啡色及白色為主調，配襯少量灰色，單位擁有環保露台、落地玻璃大窗及對流窗，感覺舒適。

山由新地發展，2017年6月入伙，提供166個單位，面積由314方呎至955方呎，小學校網11，中學校網中西區。

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