戴德梁行所長楊長達表示，限貸政策仍未解，下半年土地交易難有表現，因此下修今年土地交易量逾一成、至1,600億元；惟商用不動產交易仍有買盤，初估全年仍有望挑戰1,200億元。

戴德梁行昨（2）日舉行第2季房地產市場回顧記者會。由於銀行資金奧援縮手，在缺乏資金下，加上6月央行限貸政策未鬆綁，導致總價超過40億元以上的土地因自有資金門檻過高而乏人問津，讓上半年土地交易市場陷入建商「買不動」狀況，總交易總金額僅約870億元，寫下近兩年單季交易量低點，呈現「量縮價穩」格局。

楊長達分析，在限貸政策未放寬下，認為下半年土地交易市場難有突出表現，下修今年全年土地交易量逾一成，從原先預估1,800億元修正至1,600億元。

反觀商用不動產方面，第2季單筆交易金額逾1億元的大額商用不動產總交易金額達313.1億元，推升上半年商用不動產總交易金額達741億元、已占去年全年總額1,480億元的一半，光是自用需求買方比重就超過八成，顯示國內經濟基本面具備良好韌性，加上AI產業快速發展推動，相關企業積極擴充產能，助攻商用市場交易動能延續。

楊長達表示，時序步入7月，台達電1日就公告以69.5億元取得泰豐輪胎觀音廠、將做為氫能、儲能、資料中心等新事業布局，認為下半年在產業買盤撐盤下，初估今年全年商用不動產市場總交易金額有望挑戰1,200億元。

至於商辦市場，楊長達分析，第2季台北市A級辦公大樓無新增供給，推升第2季租金小幅上漲，平均每坪月租為2,810元、季增0.4%，單季淨去化面積約2,100坪，讓上半年辦公室淨去化約12,800坪，市場去化表現穩健。

楊長達指出，下半年商辦市場在「冠德松山民權大樓」和「新光華山金融中心」等兩棟新商辦加入供給下，預計新增約18,600坪辦公空間，屆時台北市商辦總供給將來到86.6萬坪。

他分析，今年商辦交易市場兩極化明顯，一方面受到國際經濟不確定因素影響，今年企業在擴編規劃上趨於保守，部分租戶選擇延長既有租約，原本的搬遷計畫也多轉為續租。另一方面，不少企業對於設施新穎、條件優良的辦公空間，仍展現穩定需求，顯示企業仍願意投入資源來優化工作環境，達到穩定留才。

針對不動產業者表示民眾因中央銀行信用管制措施無法申辦地上權貸款，央行昨表示，地上權貸款受阻和央行信用管制關係不大，銀行對於只有地上權的物件授信態度上原就比較保守，地上權貸款是依銀行內規辦理，由於只有地上權，在貸款成數或利率可能較為緊縮。

央行指出，辦理地上權借款若符合三種情形，不會受到央行不動產抵押貸款規定的限制，首先，符合青安貸款條件或名下無房無貸者（非高價住宅貸款）；其次，借款人因繼承取得的房屋及房貸，不計入借款人名下房屋數及房貸戶數，也就是說，繼承取得房屋，新申辦的購屋貸款（非高價住宅貸款）也不受影響。

第三，借款人有房屋，因有實質換屋自住需求，在與承貸金融機構切結約定相關事項後，新申辦的第一戶或第二戶購屋貸款（非高價住宅貸款），不受央行規定限制。


限貸仍未鬆綁 戴德梁行楊長達：今年土地交易量下修逾一成至1,600億元
經濟日報 2025-07-02 16:29

2025年第2季之土地交易市場持續價穩量縮格局；根據戴德梁行統計，2025年上半年土地交易總額約870億元，為近兩年單季交易量之低點。交易量下滑，主因是央行限貸措施仍未鬆綁，導致高總價土地因自有資金門檻過高而乏人問津。

雖整體市場動能減弱，但具開發潛力與稀缺性的優質地段仍獲建商青睞。戴德梁行表示，第2季成交前十大交易中，以台中市的表現最為亮眼，在十大交易中即占了半數，其中最大筆交易位於水湳經貿園區的逢大段第二種創新研發專用區，交易總價為38.16億元，每坪土地成交價約101萬元、亦創下區域新高，顯示開發商對於優質地段土地的出手願意仍高。

然而即便在優質地段，買方追價意願已趨謹慎，價格漲幅有限。以台中市地政局6月26日之開標結果為例，位於逢大段、文商段、創研段的土地投標數皆只有一標，且溢價率都不高。今年以來，金融監理政策持續收緊，央行限貸令對於資金調度造成明顯壓力，總價過高的土地因購地貸款成數受限，多數潛在買家評估財務成本後選擇觀望。

整體而言，戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達表示，2025年第2季土地市場呈現「量縮價穩」特徵，隨著央行政策在下半年仍未見鬆綁跡象，資金取得難度高，短期內市場難以出現積極行為，後續交易預期將維持理性布局。

楊長達表示，原估今年全年土地交易量約1,800億元，但因銀行端在房貸的限貸仍未鬆綁下，認為下半年土地融資水位仍無法有效提升，建商資金調度將愈發謹慎，購地策略偏向鎖定自用開發且資金負擔相對可控的標的，因此將今年全年土地交易量從1,800億元下修至1,600億元。


房市北中南整年冷清清！顏炳立：蛋殼上的雞屎要賣蛋白價 就是炒作
經濟日報 2025-07-02 16:01

戴德梁行總經理顏炳立2日在第2季房地產市場回顧記者會中指出，現在房市就是「死死昏昏去」，但建商、屋主並沒有出現「斷頭」情況；他重申，現在房市「蛋黃區頂多修正3~5%」、「蛋白區10%」，「蛋殼區超過10%」，而「蛋殼上的雞屎要賣蛋白價，就是炒作」。

顏炳立表示，房市第3季、第4季仍將處於「夏天穿毛衣」、冷的情形，沒有激情，市場將不斷地累積價跌的壓力。

他預測，2025年第3季市場，就是「買氣回憶、觀望、盤整、價格修正」；今年北中南「整年冷清清」，等無人，整體豪宅市場就是價穩量縮，價不修、不見量。而一般產品方面，蛋黃、蛋白區皆有自用買方撐住市場，形成「成交謹慎、量縮、價緩修」。

顏炳立認為，這一波「蛋黃區頂多修正3~5%」、「蛋白區10%」，「蛋殼區超過10%」，而「蛋殼上的雞屎要賣蛋白價，就是炒作」。

他表示，我可以(用)蛋殼區(房價)買到蛋白區的產品和位置的時候，蛋殼還有人買嗎，所以已經不是降兩成的問題，當蛋白區和蛋殼區價格一樣時，就會產生替代效應，你(蛋殼區)就會怕它(蛋白區)；價格一樣時、效用高的優先被選擇，假設蛋白區讓(價)10%時，蛋殼區肯定降得比蛋白區10%還多，道理一樣，產生替代。

顏炳立指出，今年房市北中南「整年冷清清」，等無人，預售市場就是台語歌「碎心戀」的體現，將是總價不變、每坪成交價不再創新高格局，預售市況將是「量縮、等修正、促銷等市」。而今年第3季成屋市場整體房價不會跌破兩年前成交價，形成「量縮、價緩修」狀況。


讓利潮來了？顏炳立指「建商不是笨蛋」：期待房價大跌一律送你7個字
經濟日報 2025-07-02 15:41

戴德梁行總經理顏炳立2日在第2季房地產市場回顧記者會中指出，「現在房市算命的一大堆」，說「房價會掉二、三成，更有人說會跌五年、一年跌10%」，那是不可能的事情，我一律送你7個字、「一點機會也沒有」，而還在期待高價的賣方也送你五個字、「祝福跟祈禱」。

顏炳立認為，現在房市就是「死死昏昏去」，但建商、屋主並沒有出現「斷頭」情況；現在所謂的讓利，都是建商行銷手法，利用降價第一槍來吸引買氣，「建商不是笨蛋，獲利才會出貨，沒有人會做賠錢生意」，「只是把開價開太高的，現在還回來，這哪叫讓利」。

他分析，一些建案可能土地取得時間點早，當時預估獲利約三成，去年市況好、就抓賺五成，之後9月央行打炒房政策一出，銀行房貸限縮，以現在修正後的房價出售，也還是賺二、三成，就只是吐回過去房價炒作、超漲的超額利潤。

顏炳立強調，現在市場上「算命的一大堆」，說「房市會跌五年，還一年跌10%，那五年後房價不就腰斬；房價腰斬是什麼概念，那是重回銀行喊價的銀拍屋市場，當時像是林森北路、開封街等之類的產權複雜物件，才有可能淪落到銀行喊價，但現在房市要回到銀拍屋市場，這是一點機會也沒有。

他預測，2025年第3季市場，就是「買氣回憶、觀望、盤整、價格修正」；去年就是量先出來、價再衝上去，但今年買氣先斷、價就不會上。

他直言，現在買賣雙方皆處於六個字、「自我感覺良好」，仍處於「Lululemon產品賣LV價」，都是L開頭但買到的是什麼，包裝成泡泡瑪特、用貴婦名人包裝行銷，以收藏增值包裝炒作事實；今年前三季黑天鵝到處飛，當市場不再聽到創新高的消息了，而是利空消息與房市不佳情況頻出，就是空頭，「2025年市場交易從賣檳榔到賣玉蘭花了」，接下來資金仍將是主宰市場多空的關鍵。

他強調，房市第3季、第4季仍將處於「夏天穿毛衣」、冷的情形，沒有激情，市場將不斷地累積價跌的壓力；今年整體豪宅市場價穩量縮，價不修、不見量。

而一般產品方面，顏炳立指出，北中南「整年冷清清」，等無人，預售市場就是台語歌「碎心戀」的體現，總價不變、每坪成交價不再創新高，量縮、等修正、促銷等市。蛋黃、蛋白區皆有自用買方撐住市場，形成成交謹慎、量縮、價緩修。

商用投資市場部分，他指出，就是7個字「可憐戀花再會吧！」。

至於美國總統川普的關稅會不會影響台灣房地產，顏炳立表示，第一排會受到影響是中小企業，第二波是經濟，但還是有些企業會撐住經濟，第三波才是房市；他認為，只要經濟撐住，房市不會受影響。


打房限貸令末鬆綁 賴正鎰：開發商推案及購地趨於保守
聯合報 2025-07-02 18:51

鄉林不動產研究室表示，據台中市不動產業者近半年來的建地交易市調資料顯示，全市建地交易規模600坪以上者，第一季僅15件，其中以北屯8件和南屯5件最多。鄉林集團董事長賴正鎰今天說，央行實施第七波限貸令之後的這半年來，土地交易明顯降溫，地價略降5至10％，但在政府打炒房政策與融資環境還沒有鬆綁的情況下，開發商進場購地已普遍轉趨保守。

鄉林不動產研究室說，第七波打房限貸令自去年9月20日起實施，比較去年第四季和今年第一季的建地成交狀況，可以看出建商購地時程拖長、更加謹慎保守，土地交易仍以北屯、南屯、西屯、以及海線的沙鹿、梧棲交易為主，但成交件數持續減少。

這和過去北屯區以11期洲際棒球場周邊、捷運機場區、廍子地區建地釋出較多，以及南屯區單元二、三、四、五和大慶站鄰近的13期重劃區交易熱門有關，另海線梧棲和沙鹿受惠於捷運藍線利多題材，亦吸引建商圈地。

以西屯區為例，目前僅剩幾家規模較大建商還在少量購地，且多數交易標的都是300坪上下，規模相當有限。若是以600坪以上建地來看，今年第一季僅有一件，甚至沙鹿區掛蛋，顯見開發商購地及推案明顯縮手。

鄉林不動產研究室指出，央行去年919發布第七波金融信貸管制，尤其對土建融及房屋貸款設限，九個多月來房地產市況冷卻，加上開發商手上土地庫存還很多，多數建商對於購地或標地多持觀望態度，甚至宣布暫時不再買地，還有建商宣布要轉向工業不動產或旅遊商業地產。

這種購地冷卻的情況，也可以從台中市最近幾次土地標售，各家開發商或自然人的投標意願不高，叫好不叫座可看出端倪，這應該就是台中市土地市場的最新風向球指標。

2025-07-02 21:22

繼拿下捷運土城樹林線「LG17站出入口A捷運共構大樓」捷運開發案後，信義房屋5月26日代子公司信義開發公告、獲選為捷運土城樹林線「LG16站出入口A及出入口B捷運開發案」之最優申請人，2日再公告該案已與新北市捷運局完成簽約。

信義開發預計在捷運土城樹林線「LG16站出入口A及出入口B捷運開發案」上，投資24.61億元，全案基地面積為1,892平方公尺、約是572.33坪，自開工日起1,950日曆天內、亦即五年後完成興建。

總計信義開發已拿下捷運土城樹林線「LG16站出入口A、出入口B捷運開發案」，以及「LG17站出入口A捷運共構大樓」兩大案。

信義房屋表示，捷運土城樹林線「LG16站出入口A、出入口B捷運開發案」之開發基地，分別位於新北市樹林區樹德段1095等地號及1369等地號之土地，也就是新北市樹林區八德街、啟智街124巷圍成街廓，以及八德街、啟智街交叉路口，該區在地剛性需求強，看好區域房市。

信義房屋強調，在完成捷運土城樹林線「LG16站出入口A、出入口B捷運開發案」簽約後，集團將展現在土地開發的品牌實績。

首發示範案「遠雄泱玥」，躍居北士科「新樓王」！

遠雄建設（5522）2日啟動品牌轉型元年，比鄰全球AI龍頭輝達NVIDIA總部預定地台北市北士科首發示範案「遠雄泱玥」，每坪實價資訊143.87萬元，居北士科「新樓王」。

接下來，總銷90億元的第二筆住宅案，預計第四季取得建照、明年第三季登場，加速布局北士科。

由遠雄建設董事長趙文嘉主導的品牌轉型計劃2日正式啟動，集團創辦逾半世紀以來首座品牌轉型與永續共享住宅案「遠雄泱玥」，也進入公開銷售。

遠雄建設總經理王耀堂表示，未來旗下新案都將陸續導入低碳永續概念，雖然營建成本會高出一些，但「遠雄泱玥」不會把成本反映在房價上，此案位於北投區河美路，基地面積996坪，規劃地上24樓、地下4層，戶數規劃112戶。

遠雄房地產行銷副總黃淑真表示，「遠雄泱玥」總銷約78億元，去年第四季潛銷迄今，銷售率六成。已購客戶以自用、換屋為主力，不乏有資產傳承需求、為二代置產的企業主、自營商、醫師及高階主管等；客層來源以士林、北投、天母，嚮往生活感的在地客居多。

據實價登錄資訊顯示，「遠雄泱玥」已揭露32筆，每坪成交單價最高在次頂樓戶23樓，達143.87萬元，總價約1.13億元，刷新北士科園區最高單價紀錄，坐上區域「新樓王」寶座。

遠雄建設副總經理謝清林表示，集團積極耕耘北士科，商辦首發案「遠雄商舟」總銷94億元，已100％完銷，預計8月交屋；接下來住宅第二案，基地四面臨路，規模達2,000坪，可望是新洲美段面積最大住宅案，總銷90億元。


遠雄攻北士科 三案齊發
經濟日報 2025-07-02 23:53

遠雄強攻北士科，三案齊發。遠雄（5522）總經理王耀堂昨（2）日表示，手上握有北士科三大塊基地，包括商辦案「遠雄商舟」已完銷，住宅案「遠雄泱玥」已售約六成，另還有一塊達2,000坪的基地，將於第4季拿到建照，該案為北士科最大的住宅基地案。

遠雄建設昨日舉行品牌元年暨新案「遠雄泱玥」公開發布會，王耀堂宣布，今年迎來品牌轉型新紀元，旗下北士科新案「遠雄泱玥」為首座示範案，面對房市景氣不佳，公司將以建材升級、規格升級以及永續理念提升住宅品質，且預售個案價格不會上漲，接下來今年度新開案會以比較平實的價格推出。

被問到近期房市狀況，王耀堂表示，自從去年9月19日央行後，加上今年4月川普關稅戰干擾，新案市場確實銷售狀況不盡理想，不過也觀察到市場走向個案表現，產品規劃佳、總價符合消費者期待的個案，仍然可在逆勢中有不錯的表現。

近來北士科因輝達總部備受市場矚目，觀察遠雄建設在北士科的布局，總銷約94億元的商辦案「遠雄商舟」已完銷，預計於第3季完工交屋，將成為今年業績的一大動能，總銷約78億元「遠雄泱玥」則是北士科目前單價最高的預售案，據實價登錄，每坪達143.87萬元。

王耀堂透露，遠雄在「遠雄泱玥」的斜對面還有一塊約2千坪的基地，預計第4季拿到建照，明年第3季推出住宅案第二期，該案四面臨路，總銷約90億元，是北士科最大的住宅基地。

王耀堂表示，看好北士科發展，持續都有洽談周邊合建、都更案等，此外，亦看好商用不動產的發展，希望未來商辦營收占比可從20％提高到25％。

至於輝達總部宣布設址北士科後，建案價格有調漲嗎？遠雄房地產總經理張麗蓉表示，目前都沒有調價，依照正常進行銷售，但是輝達總部落腳北士科之後，銷售速度有加快，消費者信心提升許多，加上產品面河景的特殊性以及大坪數的設計，客群都是換屋客，也無投資客。

遠雄今年迎來完工入帳高峰，完工量達約368億元，遠雄建設副總經理暨發言人謝清林表示，今年交屋的百億大案「台中幸福城」去年11月啟動分屋貸款，5月陸續對保完成，預計下半年會陸續交屋入帳，其餘建案交屋也都會按照計劃。


輝達加持！遠雄手握北士科3大案 價格不調漲、明年推總銷90億元大案
2025-07-02 18:55

輝達（NVIDIA）總部進駐北士科引爆區域房市熱度，遠雄（5522）手上握有三大塊基地，可望受惠科技設廠利多題材，具有相對優勢。遠雄建設總經理王耀堂2日表示，目前商辦案「遠雄商舟」已完銷，住宅案「遠雄泱玥」已售約六成，另還有一塊達2千坪的基地，總銷約90億元，將於第4季拿到建照，該案為北士科最大的住宅基地。

遠雄建設2日舉行品牌元年暨新案「遠雄泱玥」公開發布會，王耀堂宣布，今年迎來品牌轉型新紀元，旗下北士科新案「遠雄泱玥」為首座示範案，面對房市景氣不佳，公司將以建材升級、規格升級以及永續理念提升住宅品質，且預售個案價格不會上漲，接下來今年度新開案會以比較平實的價格推出。

被問到近期房市狀況，王耀堂表示，自從去年9月19日央行後，加上今年4月川普關稅戰干擾，新案市場確實銷售狀況不盡理想，不過也觀察到市場走向個案表現，產品規劃佳、總價符合消費者期待的個案，仍然可在逆勢中有不錯的表現。

近來北士科因輝達總部備受市場矚目，觀察遠雄建設在北士科的布局，總銷約94億元的商辦案「遠雄商舟」已完銷，預計於第3季完工交屋，將成為今年業績的一大動能，總銷約78億元「遠雄泱玥」已售約六成，為北士科目前單價最高的預售案，據實價登錄，每坪達143.87萬元。

王耀堂透露，遠雄在「遠雄泱玥」的斜對面還有一塊約2千坪的基地，預計第4季拿到建照，明年第3季推出住宅案第二期，該案四面臨路，總銷約90億元，是北士科最大的住宅基地。

王耀堂表示，看好北士科發展，持續都有洽談周邊合建、都更案等，此外，亦看好商用不動產的發展，希望未來商辦營收占比可從20％提高到25％。

至於輝達總部宣布設址北士科後，建案價格有調漲嗎？遠雄房地產總經理張麗蓉表示，目前都沒有調價，依照正常進行銷售，但輝達總部落腳北士科後，銷售速度有加快，消費者信心提升許多，加上產品面河景的特殊性以及大坪數的設計，客群都是換屋客，也無投資客。

遠雄今年迎來完工入帳高峰，完工量達約368億元，遠雄建設副總經理暨發言人謝清林表示，今年交屋的百億大案「台中幸福城」去年11月啟動分屋貸款，5月陸續對保完成，預計下半年會陸續交屋入帳，其餘建案交屋也都會按照計劃。

2025-07-02 14:08

據實價登錄網最新資料，台北市大直重劃區的中古水岸宅「輕井澤」，出現低樓層以總價1.75億元、每坪成交價155.2萬元交易，寫下該社區實價登錄以來新低，較2018年同樓層戶以每坪183萬元入手來看，這次每坪少賣27萬元，讓價約15%。

相較之下，台北市大安區捷運信義安和共構案「首泰信義」，今年4月高樓層戶以總價約1.96億元、每坪單價205.7萬元成交，高樓層每坪成交價站穩200萬元俱樂部，顯示台北市豪宅市場目前房價開始出現分歧走勢。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，近年高總價物件交易漸減，主要因近年法人購買住宅採許可制，限制法人置產規劃，而「首泰信義」為捷運信義安和站共構案，規劃豪宅、豪辦混合社區，19樓以下為事務所使用，20樓以上為住宅，周邊交通商業機能佳，吸引偏好市區機能的高資產族目光。

張旭嵐指出，近年豪宅動能低，選在今年售屋者，多半有明確資金規劃，或是人生階段有換屋需求，例如家庭人口變化影響，像是子女成家離巢，規劃退休移居等因素，加上居住十多年的屋況多少需要重新裝潢，不少中古屋主也會興起大換小或一換二的換屋規劃，而對於接手屋主而言，原裝潢較不具價值，打掉重練的花費也不斐，因此相對新豪宅，中古豪宅價格顯得不太吃香。

第一建經研究中心副理張菱育指出，近年豪宅買家更趨理性，對於「品牌、地段、屋齡、樓層、戶別條件」等細節有明確認知，並不盲目追價。新屋、高樓層、高樓景觀型產品仍受青睞，但若條件不符或地段信心受到影響，價格調整空間就會擴大。


屋主不撐了！大直水岸名宅讓價轉手、創社區新低
2025-07-02 13:46

2025年上半年，豪宅市場呈現兩樣情！大安區捷運信義安和共構案「首泰信義」，今年4月成交高樓層戶，總價約1.96億元、單價205.7萬元，高樓層站穩200萬俱樂部。

不過大直重劃區的知名水岸宅「輕井澤」，低樓層成交1.75億元、單價155.2萬元創社區實價登錄以來的新低，比起2018年同樓層戶以每坪183萬元購入，這次每坪少賣27萬元，讓價約15%。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，近年高總價物件交易漸減，主要因近年法人購買住宅採許可制，限制法人置產規劃，「首泰信義」為捷運信義安和站共構案，規劃豪宅、豪辦混合社區，19樓以下為事務所使用，20樓以上為住宅，周邊交通商業機能佳，吸引偏好市區機能的高資產族目光。

張旭嵐指出，近年豪宅動能低，選在今年售屋者，多半有明確資金規劃，或是人生階段有換屋需求。

例如家庭人口變化影響，像是子女成家離巢，規劃退休移居等因素，加上居住十多年的屋況多少需要重新裝潢，不少中古屋主也會興起大換小或一換二的換屋規劃。對於接手屋主而言，原裝潢較不具價值，打掉重練的花費也不斐，因此相對新豪宅，中古豪宅價格顯得不太吃香。

台灣房屋集團趨勢中心進一步觀察，今年上半年台北指標豪宅交易狀況，其中又以中正區「新光人壽總統傑仕堡」成交4筆最多，單價落在131~149.6萬元區間；而士林區屋齡僅1年的新豪宅「御上天母」，則有3筆交易，單價落在118~130.7萬元上下。

此外，「首泰信義」、「長虹天璽」、「力麒天沐」、「冠德羅斯福」等屋齡在10年內的豪宅，都分別有2筆交易，除了「首泰信義」成交單價都在200萬元以上之外，其他社區單價則落在111.2~136.6萬元之間。

第一建經研究中心副理張菱育指出，近年豪宅買家更趨理性，對於「品牌、地段、屋齡、樓層、戶別條件」等細節有明確認知，並不盲目追價。新屋、高樓層、高樓景觀型產品仍受青睞，但若條件不符或地段信心受到影響，價格調整空間就會擴大。

今年上半年賣最多戶的「新光總統傑仕堡」，則是中正區少數豪宅新案，且坪數規劃適中，總價在1億元左右，適合人口簡單又偏好中正區的高資產族，銷況因而相對突出。

台中建地交易好冷，第一季台中推案量最大的前五個行政區，逾600坪以上的建地成交量僅有15件。建商指出，限貸令實施以來土地交易明顯降溫，地價雖然略降5至10％，惟在限貸令與融資環境未鬆綁下，開發商購地心態普遍轉趨保守，越來越多開發商轉而投入都更合建與危老行列。

鄉林不動產研究室指出，過去北屯區以11期洲際棒球場周邊、機捷特區、廓（郭換部）子區等重劃區釋出的建地較多；而南屯區則以單元二、三、四、五與鄰近的13期重劃區交易最熱門；海線地區的梧棲、沙鹿受惠捷運藍線利多題材，吸引開發商圈地。

以土地交易最熱絡的西屯區為例，目前僅剩幾家規模較大的開發商仍在少量購地，且多數交易標的都是300坪左右；若以600坪以上建地來看，第一季僅有1件交易案，沙鹿區甚至掛蛋，顯示開發商購地及推案明顯縮手。

鄉林不動產研究室表示，中央銀行去年919發布第七波信用管制，尤其對土建融及房貸設限，九個多月來房市冷卻，加上近幾年開發商庫存土地很多，多數開發商對於購地或標地大都抱持觀望態度，甚至宣布暫時不再買地；還有開發商宣布轉向工業不動產或旅遊商業地產。

台中土地供給無虞，無論公辦重劃區13期、14期，自辦重劃區單元二、三、四、五至單元12，還有規劃中的單元13；此外，外環的潭子、豐原、太平、大里、烏日都有重劃區，甚至沙鹿、清水、梧棲也有新重劃區。

台中還有這麼多重劃區土地，重劃後的農地搖身變建地、農戶變田僑仔，尤其是不缺錢的地主惜售且態度強硬，主因地價稅過輕，越來越多開發商暫不購地，還有愈來愈多開發商投入都更合建和危老行列。

雖然政府已經逐年調高土地持有稅，惟很多地主直接調高地價，將土地持有稅轉嫁給開發商，造成地價一再翻漲，只有土地成本下修，房價才有機會降低。


大降溫！台中今年第1季推案熱區 600坪建地交易件數僅15筆
經濟日報 2025-07-02 12:06

大降溫！根據最新市調統計，台中市不動產業者近半年來的建地交易資料，全市建地交易規模達600坪以上者，在推案量較大的前五名行政區中，今年第1季僅有15件，其中以北屯8件和南屯5件最多。

鄉林集團董事長賴正鎰2日指出，央行實施第七波限貸令之後的這半年來，土地交易明顯降溫，地價略降5至10％，但在政府打炒房政策與融資環境還沒有鬆綁的情況下，開發商進場購地普遍轉趨保守。

鄉林不動產研究室表示，第七波打房限貸令自去年9月20日起實施，比較最近二季113年第4季和今年第1季建地成交狀況，可以看出建商購地時程拖長、更加謹慎保守，土地交易仍以北屯、南屯、西屯、以及海線的沙鹿、梧棲交易為主，但成交件數持續減少。

鄉林不動產研究室指出，這是因為過去北屯區以11期洲際棒球場周邊、捷運機場區、廍子地區建地釋出較多，而南屯區則以單元二、三、四、五和大慶站鄰近的13期重劃區交易最為熱門，另海線梧棲和沙鹿受惠於捷運藍線利多題材，吸引建商圈地。

以土地最熱的西屯區為例，目前僅剩幾家規模較大建商還在少量購地，且多數交易標的都是300坪上下、規模相當有限。若是以600坪以上建地來看，今年第1季僅有一件，甚至沙鹿區掛蛋，沒有較大面積的土地成交，顯見開發商購地及推案明顯縮手。

鄉林不動產研究室指出，央行去年919發布第七波金融信貸管制，尤其對土建融及房屋貸款設限，九個多月來房地產市況冷卻，加上這些年來開發商手邊土地庫存還很多，多數建商對於購地或標地多持觀望態度，甚至宣布暫時不再買地，還有建商宣布要轉向工業不動產或旅遊商業地產。

這種購地冷卻的情況，也可以從台中市最近幾次土地標售，各家開發商或自然人的投標意願不高，叫好不叫座，只派土開人員到場蒐集情報，開發商暫緩推案、也不急於投標買進新土地，從平均溢價率和脫標率的結果就可看出端倪，這應該就是台中市土地市場的最新風向球指標。

賴正鎰說，台中市土地供給無虞，建商選擇多而且庫存量不少，不論是公辦或自辦重劃區，12、13、14期，單元2至12，還有正在規劃中的單元13，此外，外環的潭子、豐原、太平、大里及烏日都有重劃區，甚至翻過大肚山到了沙鹿、清水、梧棲也有新重劃區。

他點出了一個當前都市發展與房地產市場的矛盾，就是整個大台中市有這麼大量的新開發土地，重劃後的農地往往搖身變建地，地主身價高漲，待價而沽，土地可以賣很貴，輕輕鬆鬆從種田的農戶變成田僑仔。

尤其是不缺錢的地主惜售，態度也很強硬，主要就是因為地價稅賦過輕、財務槓桿少，不急著拋售，也難怪越來越多建商宣布暫不購地、且有越來越多建築開發業投入都更合建和危老行列。

他說，土地成本是決定房價的關鍵因素，地價跟建材雙漲，工資也還在高檔，土地佔開發成本的五成以上，加上這些年來因為通膨關係造成工料雙漲。

以前台中房子造價每坪平均約9萬多元，現在建築成本已經到了18萬元，而台北造價每坪12萬元，現在已經漲到約25至28萬元，開發商的每年平均利潤不到3%，只賺一點點，都是幫地主打工創造資產價值。

他認為，儘管政府已經逐年調高土地持有稅，例如土地增值稅及土地稅的稅率，但很多地主都直接調高地價，轉嫁給開發商，也難怪土地價格一再翻漲，甚至一日三市，只有土地成本下修，房價才有機會降低。

2025-07-02 11:34

近日市場盛傳，好市多（Costco）將在台南開設第二家分店，最快2028年在南台南副都心開幕，此外，鐵路地下化工程預計明年完工通車，南台南副都心將可串聯南台南火車站、周邊文教用地與巴克禮公園。信義房屋在地專家指出，此區擁「建設、地點、房價基期較低」三大優勢，目前住宅集中在北側、東側及南側的東區與仁德區交界處，副都心區內尚有許多素地，發展潛力值得期待。

台南市府日前公開「東區商四複合式商業設施促參案」報告，其中兩筆土地擬引進「國際知名連鎖零售業者」，報告內提及之業態與營運數據，皆與好市多高度吻合，幾乎可確定就是由好市多進駐南台南副都心。

信義房屋台南民生店協理張榮表示，台南市區素地已經不多，南台南副都心一帶因過去多是台糖土地，近年才逐漸釋出，反而是少數素地多的區段。此區往東區、仁德都不遠，生活機能尚屬便利，距省道車程1分鐘，台南機場約5分鐘，上台86線則是10分鐘以內；而好市多擬進駐的商四用地旁，是約15公頃的文教商業用地，最早期擬打造小巨蛋，但一直未能實現，市政府預計未來再發包。

張榮指出，鐵路地下化在南台南副都心設立南台南火車站，明年即將完工通車，南台南副都心往北銜接台南車站商圈更方便，加上鄰近東北側文化中心巴可禮公園、崇明商圈及市立醫院商圈，如若加上美式賣場、文教商業設施都進駐，此區人流量與商機可期。

在房價部分，張榮表示，相較文化中心、中華東路一帶的正東區，房價站穩5字頭，平實營區更接近6字頭，同屬東區的南台南副都心目前僅在南側、東區與仁德區交界處有一些社區大樓，屋齡4至5年，單價落在4字頭，而仁德區二空國宅屋齡10餘年，單價則在25至30萬，基期相對都較低，可預期未來如建設陸續到位，區段房價將頗具潛力。


傳好市多將進駐台南這一區 房仲：房價基期低
2025-07-02 10:31

近日市場盛傳好市多將在台南開設第二家分店，最快2028年在南台南副都心開幕；信義房屋在地專家指出，此區擁建設、地點、房價基期較低三大優勢，加上鐵路地下化工程預計明年完工通車，南台南副都心將可串聯南台南火車站、周邊文教用地與巴克禮公園，且副都心區內尚有許多素地，發展潛力值得期待。

台南市府日前公開「東區商四複合式商業設施促參案」報告，其中兩筆土地擬引進「國際知名連鎖零售業者」，報告內提及之業態與營運數據，皆與好市多高度吻合，幾可確定就是由好市多進駐南台南副都心。

信義房屋台南民生店協理張榮表示，台南市區素地已經不多，南台南副都心一帶因過去多是台糖土地，近年才逐漸釋出，反而是少數素地多的區段。

此區往東區、仁德都不遠，生活機能尚屬便利，距省道車程1分鐘，台南機場約5分鐘，上台86線則是10分鐘以內；而好市多擬進駐的商四用地旁，是約15公頃的文教商業用地，最早期擬打造小巨蛋，但一直未能實現，市政府預計未來再發包。

張榮指出，鐵路地下化在南台南副都心設立南台南火車站，明年即將完工通車，南台南副都心往北銜接台南車站商圈更方便，加上鄰近東北側文化中心巴可禮公園、崇明商圈及市立醫院商圈，如若加上美式賣場、文教商業設施都進駐，此區人流量與商機可期。

在房價部分，張榮表示，相較文化中心、中華東路一帶的正東區，房價站穩5字頭，平實營區更接近6字頭，同屬東區的南台南副都心目前僅在南側、東區與仁德區交界處有一些社區大樓，屋齡4至5年，單價落在4字頭，而仁德區二空國宅屋齡10餘年，單價則在25至30萬，基期相對都較低，可預期未來如建設陸續到位，區段房價將頗具潛力。

2025-07-02 17:47

市場傳，推案量最大的建商寶佳機構，全台旗下線上個案將「降價15~20%」，所有代銷都已收到此消息，本周即將執行，住展雜誌企研室總監暨陳炳辰表示，判斷應是以代銷接案價格下修，可以實價資訊來衡量，有可能出現越來越多的「破盤價」，對此，網友們紛紛表示只是「個案」而已。

建商降價大潮來了嗎？推案量最大的建商寶佳機構，全台旗下線上個案將「降價15~20%」，關係建商則表示，由於不少區域買氣停頓，目前個案因應市場的狀況，的確會在價格上做滾動式調整，為了促銷買氣，建商紛紛推出優惠活動，單價打折外，更推出送裝潢、家電等大幅度讓利策略。

住展雜誌企研室總監暨陳炳辰表示，此次建商品牌與降價策略的規模來看，確實為歷史上相當罕見，除了走高價位路線產品外，連鎖反應將帶動同質性建商、產品的價格修正。對此，一名網友在PTT發文，表示今年多家建商讓利，大家可以「撿便宜」了。

此文一出，不少網友認為只是「個案」而已，漲得多降價賣也沒用，「個案個案，沉住氣」、「個案啦」、「個案啦，個案啦」、「小漲100%，大跌20%」、「先漲500然後大幅讓利100」、「漲100%只要跌50%就回到原點了，不過不太可能，跌2-30%會比較合理，才有人會去看房」、「大漲100%跌20%獲利等於只剩6成呢」。

也也網友對此提出不同意見，「銀行不放款，降價除非現金買，不然一樣不放貸買不到」、「問題是降價20%，買房的人也是預期資產會上升，不然買心酸的嗎，現在的降價是為了之後的房價回彈」、「降價是一回事，貸不出來是另一回事」、「每坪才降20萬，兩年後就漲回來了不要擔心」。

2025/07/02 17:05:37

高雄亞灣再添新題材，高雄市政府1日攜手國城建設與高興昌鋼鐵共同組成的智匯方舟，為特貿三南之南基地舉行動土典禮，約3,025坪的基地，將由日本普立茲克建築獎大師安藤忠雄（Tadao Ando）親自操刀設計，打造全球唯一住宅、商辦與光影美術館的三合一建築地標，總投資金額約153億元，為高雄港灣城市注入嶄新能量與國際視野！

「特貿三南之南基地」擁有亞灣海景第一排視野，將興建一棟地上45層的住商大樓，共計392戶住宅，以及一棟地上29層的商辦大樓，打造公共服務的多元空間，並回饋智匯學院及托育家園等公益設施。

智匯方舟總裁洪平森表示，高雄正處於產業轉型與城市更新的關鍵時刻，隨著台積電（2330）、輝達（NVIDIA）、鴻海（2317）等國際科技企業紛紛布局南台灣，亞洲新灣區已逐漸成為科技與創意人才的匯聚地，也是高雄走向國際、與世界對話的新起點。

正因如此，即使當時疫情阻隔，仍透過各種國際管道，誠摯邀請安藤忠雄大師參與設計。從建築外觀、公設空間、景觀燈光到軟裝傢俱，皆由安藤大師一手包辦，將為台灣公辦都市更新創下新標竿。

安藤忠雄也透過視訊連線分享表示，高雄亞灣的港景讓他聯想起故鄉大阪神戶，是極少數能同時擁有自然、文化與城市潛能的地方。此次開發案以「青蘋果精神」為創作發想，象徵永不止息的青春與創造力，期盼透過光影、綠意與文化的融合，將南之南基地打造成為城市中引人駐足、啟發靈感的生活空間。

「特貿三公辦都更案」位於高雄亞洲新灣區核心地段，總基地總面積約5.3公頃，周邊公共設施密集，鄰近港埠旅運中心、高雄流行音樂中心及高雄軟體科技園區，具備城市門戶、便捷交通與濱海景觀優勢。

全案共規劃三大基地，皆已完成招商，預計將為高雄帶來10至15萬坪產業辦公、會展會議與企業營運總部、研發及訓練等空間，可望創造至少4千個就業機會，未來也將建設智匯學院、托育家園、5GAIoT創意交流中心、產業創新設計館、智慧零售體驗館等，超過千坪的產業及公共服務空間，與高雄軟體科技園區一、二期相呼應，共築行政院「大南方計畫」5G AIoT創新產業聚落的核心引擎。

房市冷清，永信建設（5508）今年上半年營收大減78％，面對國內數家建商降價的動作，永信建設採取調整議價空間的作法，議價空間多寡，依銷售個案而定。

永信建（5508）6月合併營收1.18億元，較去年同期減少87.21％，累計上半年合併營收13.06億元，比去年同期的60.09億元，年減78.27％。

永信建設發言人陳怡均2日表示，公司以新屋完工銷售為主，近期因整體房市氛圍偏保守，買方觀望情緒持續，為營收減幅主因。

面對市場傳出降價動作，陳怡均表示，未來各案開價將依據市場狀況、地段條件及產品規劃進行「調整議價空間」，具體價格則視個案與區域供需變化而定。

永信位於高雄市鼓山區的「蘊美」案近期進入公開銷售階段，為今年完工建案之一。公司預計，隨著高雄大學二期「辰旭」、大昌二期「澄境」等建案陸續推出，將視實際銷售進度，逐步反映於營收表現。

2025.07.02 16:47

即使房市景氣低迷，不過仍有高資產族群將資金往高端不動產布局，根據統計，今年以來台北市指標豪宅交易件數排行，以中正區「新光人壽總統傑仕堡」成交4筆最多，士林區屋齡僅1年的新豪宅「御上天母」則有3筆交易，此外，「首泰信義」、「長虹天璽」、「力麒天沐」、「冠德羅斯福」等屋齡在10年內的新豪宅，分別有2筆交易。

今年以來交易件數最多的「新光人壽總統傑仕堡」總價區域約在1億元左右，單價約在每坪131～149萬元間，房仲業者指出，顯示中正區高總價新案供給少，加上該案且坪數規劃適中，適合人口簡單又偏好中正區的高資產族，銷況相對突出。

此外，大安區捷運信義安和共構案「首泰信義」則為今年台北豪宅交易中，少數單價站穩每坪200萬元的豪宅社區，據最新實價登錄顯示，今年4月成交高樓層戶，總價約1.96億元、單價為每坪205.7萬元。該案規劃豪宅、豪辦混合社區，19樓以下為事務所使用，20樓以上為住宅，周邊交通商業機能佳，吸引偏好市區機能的高資產族目光。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，近年法人購買住宅採許可制，限制法人置產規劃，使得高總價交易量驟減，近期全球經濟局勢波動大、前景不確定性高，使嗅覺敏銳的豪宅買方對入手豪宅意願降低，不過仍有高資產族以避險考量的資金規劃，或是人生階段、規劃退休、移居、家族成員變化等因素，而產生換屋需求，特別不少中古屋主也會興起大換小或一換二的換屋規劃。

第一建經研究中心副理張菱育指出，近年豪宅買家更趨理性，對於「品牌、地段、屋齡、樓層、戶別條件」等細節有明確認知，並不盲目追價。新屋、高樓層、高樓景觀型產品仍受青睞，但若條件不符或地段信心受到影響，價格調整空間就會擴大。

沉寂兩年後，一場備受矚目的股東周年會打破了融創的 “沉默”。

6月30日，融創中國（01918.HK）董事會主席孫宏斌現身會議現場，還帶來兩位高管，行政總裁汪孟德、首席財務官兼公司秘書高曦。這是孫宏斌自融創出險後，第一次親自到場參會。之前的兩年，他都只線上上“露面”。

據參會人員告訴澎湃新聞，在這場持續了一個半小時的會議中，孫宏斌給股東們吃下了一顆“定心丸”。

上述人員表示，孫宏斌在會上聊到了融創的化債進展，談到未來的發展方向時，描繪了融創聚焦核心城市、打造品質項目，還要讓地產、物業、文旅運營三項業務齊頭並進的藍圖。

聊到行業走勢時，孫宏斌跟過去一樣自信，“融創最困難的時候已經過去了。”

融創中國和孫宏斌正在等待境外債務重組方案落地。融創中國的境外債重組聆訊將在9月15日召開，聆訊時將尋求香港高等法院的指令以召開計畫會議，以便計畫債權人考慮及酌情批准計畫（無論有否修訂）。融創中國的境外債重組總規模涉資約95.5億美元。

對於債權人，孫宏斌只給他們提供了一個選項，即全額債權轉股權。

這個重組方案的內容是公司向債權人分派兩種新強制可轉債（新MCB），一類將獲分配轉股價6.8港元/股的新MCB，可在重組生效日起轉股；另一類將獲分配轉股價3.85港元/股的新MCB，可在重組後18-30個月內轉股，該類總量不超過債權總額的25%。通俗來說，就是把債權人變成股東。

從實際推進的進展來看，多數債權人都選擇了同意。

6月24日融創中國披露的最新公告情況顯示，“經延長基礎同意費截止日期已於香港時間2025年6月20日下午五時正屆滿。於本公告日期，整體而言現有債務未償還本金總額約75%的持有人已加入重組支援協定。”

而為了避免債轉股後股權被過度稀釋，融創中國還提出了“股權結構穩定”計畫。

就是債權人每拿到100美元本金的新債券，其中就有23美元的債券會給到孫宏斌。等滿足一定條件後，這些債券就能換成股票歸孫宏斌。不過在這期間，孫宏斌雖然能行使這些股票的投票權，但在重組完成後的6年裡，不能把這些股票出售、抵押出去換錢，或者轉讓給別人，除非遇到特殊情況。

也就是說，把這些股票暫時“鎖起來”，確保孫宏斌在公司的話語權和決策權穩定。

在股東周年大會現場，融創中國管理層表示，公司從去年開始對旗下的住宅項目進行徹底梳理，一項一策，推動項目層面的債務重組和資產盤活。管理層稱，“總的層面平安落地，項目層面逐個攻堅化冰。”

另外，融創中國也在積極與其他貸款人磋商借款展期事宜。自4月28日至今已達成本金金額約41億元的貸款展期。

從銷售端來看，截至2025年5月底，融創中國累計實現合同銷售金額約160億元，累計合同銷售面積約59.2萬平方米，合同銷售均價約27030元/平方米。

5月21日，位於上海黃浦區的豪宅項目上海壹號院三批次迎來線下開盤，當日實現銷售額40.25億元，64套房源全部售罄。

公開信息顯示，上海壹號院於去年8月首次開盤，33套房源當日售罄。今年1月，其第二批次開盤，當日去化率超96%。此次三批次日光後，該項目年內累計銷售額108.71億元，成為2025年全國首個單盤破百億的項目。

“不再遍地開花”是孫宏斌畫下的硬杠杆。

孫宏斌表示，公司過去經歷過很多困難和風險，不管是再好的行業，杠杆高風險就會很大，所以降杠杆是必須的。

在談及城市佈局時，按照孫宏斌的說法，以前的融創在很多城市都有專案，結果發現中國的每個城市差別很大，與其分散精力不如集中火力，融創不會再去那麼多的城市。融創在北京、上海、西安、重慶這些城市，就像在主場作戰，積累了不少優勢，有熟悉的環境，所以未來要把力量都集中在核心一、二線城市。

儘管面臨挑戰，融創對未來的發展仍持樂觀態度，預計今年的表現將優於去年。孫宏斌認為，融創最困難的時候已經過去了。

更多人關心的是，從順馳到融創，孫宏斌能否再創奇跡，二次翻身？在核心項目的大部分股權都出讓之後，融創還有翻身的能力嗎？

2024年年底，孫宏斌成立了“而今資本”，開始進入“不良資產+代建”的賽道，名字的背後或許代表了這個地產大佬對於行業的判斷：而今邁步從頭越。

2025年上半年，深圳房地產市場保持活躍態勢。機構監測資料顯示，深圳二手房市場雖然經歷季節性波動，但月均錄得量仍超5000套“榮枯線”；新房市場在熱門紅盤入市下帶動片區活躍度提升，上半年預售新房成交量同比增長。

上半年二手房錄得量月均超5000套

根據深圳市房地產仲介協會統計，2025年6月，深圳市二手房錄得（錄得量系指深房中協以二手房買賣合同發起時間為口徑統計的資料，並非最終成交過戶套數）5546套，環比下降3.2%，同比增長4.5%，仍超5000套榮枯線。

綜合今年上半年的情況來看，1-6月，深圳二手房買賣合同共計錄得35106套，較2024年同期增長30.7%。

深圳市房地產仲介協會認為，2025年上半年二手房月均錄得量達5851套，市場在政策支持、市場需求釋放等多重因素推動下保持了活躍態勢。

從月度走勢來看，機構監測顯示，上半年深圳二手房市場呈現“凸型”走勢，春節假期結束後，二手房市場快速回溫，使得“金三銀四”成色更足，但隨後受季節性影響波動回落。

深房中協指出，從上半年月均超5000套看，二手房市場整體保持較好運行態勢，但近期小幅下降走勢反映出消費者信心雖有所修復但仍顯不足。

從成交客群來看，2025年上半年成交小於90平方米的房源占總量55.9%，小面積房源仍是市場成交主力，但對比2024年上半年61.4%的占比看，有明顯下滑，反映出改善型需求在逐步釋放。

根據樂有家研究中心的資料，今年6月，1000萬以上改善房源成交占比上漲，環比提升3.8個百分點；同比則提升5.1個百分點。

成交保持平穩的同時，傳統淡季使得業主議價空間有所提升，促使掛牌價、成交均價均有小幅下跌。根據樂有家門店掛牌資料計算，6月深圳二手住宅掛牌均價為6.42萬元/平方米，環比小幅下滑1.2%；二手住宅成交均價為6.03萬元/平方米，環比小幅下降1.5%。

截至2025年6月30日，據深圳市房地產資訊平臺公開在售二手房數量統計，深圳市有效在售二手房源73858套，環比增長2.9%。從月度走勢看，在春節假期復工後，市場二手房在售量呈現持續增長態勢，業主出售意願在增強。

熱門紅盤入市帶動片區活躍度提升

從新房市場來看，今年6月，深圳市預售新房共成交2054套，環比下降7.0%，同比下降35.7%，其中住宅成交1898套，環比下降7.6%，同比下降35.2%。

綜合上半年預售新房成交量情況看，深圳市房地產仲介協會資料顯示，今年上半年預售新房成交16522套，較2024年上半年同期增長11.9%，其中住宅成交15101套，較去年同期增長24.4%。

美聯物業全國研究中心資料顯示，上半年，深圳新房預售量處於近年的低位水準，拖累新房備案水準上升。6月底，一手預售住宅庫存量較低，僅有25661套，去化週期為7.5個月。

從市場情況看，今年6月，中海雲啟源境、翰熙典居、中建鵬宸雲築、滿京華金碩悅府等幾個熱點紅盤入市帶動片區活躍度提升。

其中，位於光明中心區新盤滿京華•金碩悅府於6月29日開盤，推出的81套房吸引326組購房者。公開報導顯示，該專案開盤約一小時即官宣售罄，成為今年以來深圳的第三個“日光碟”。此外，鵬宸雲築於6月加推244套房源並吸引461組客戶參與搖號，開盤當日去化90%。

根據機構的監測資訊，今年6月份，龍華、寶安、龍崗、光明等是深圳新房成交主力區域，一手住宅網簽量合計占比79%。另據監測資訊，7月，深圳新房市場還包括保利臻譽府，郡悅名都等多個熱點樓盤將入市。

深圳市房地產仲介協會認為，在中央強調“止跌回穩”的大背景下，下半年市場有望繼續保持平穩發展。當前深圳二手房市場仍處於“以價換量”階段，業主議價空間有所提升，市場面臨一定的不確定性，市場仍需要積極樓市政策來鞏固消費者信心。

2024年償還公開債務約200億元的金地集團，在度過償債高峰之後，開始談發展，但其強調安全第一。

6月30日，金地集團（600383.SH）召開2024年度股東大會，董事長徐家俊、總裁李榮輝、高級副總裁郝一斌、高級副總裁王南等出席。管理層就債務、市場、投資發展等問題進行說明。

關於融資：公開債務流動性危機已經解除，餘額5.6億元

度過償債高峰。李榮輝坦言，在市場下行的背景下，公司度過償債高峰，2024年全年償還公開債務約200億元，目前公開債務流動性危機已經解除。對於公司經營而言，更關注財務的安全性，這更符合長遠的利益。

截至今年一季度末，金地集團公司有息負債餘額735億元，其中96.30%為銀行借款。李榮輝補充了最新的資料，今年2月和4月的兩筆公開債務償還之後，公司的有息負債已經低於700億元。公開債務僅有兩筆，今年10月約6000萬元到期和明年4月5億元到期。

李榮輝表示，目前公司在銀行的融資是穩健的，主要基於兩方面，首先是公司經營相對穩定，公開市場的風險基本度過；“我們也在給銀行提供更多的增信”，從信用融資慢慢的做了一些抵押融資、物業經營性貸款的融資等。

金地集團財務總監曾愛輝表示，最近確實看到包括新城控股在內的同行陸續做了一些公開市場融資，我們也一直在觀察機會，在跟監管做溝通，但最終的結果還要看行業形勢的變化和公司整體安排，無論是債務結構還是久期公司都需要穩健的策略。

徐家俊表示，金地集團平穩度過了行業的調整週期，在金融市場保持零違約。近期，我們已經注意到融資市場的變化，一些和我們所有制相近的企業已經在做一些創新或傳統的融資，這是企業度過寒冬之後逐步恢復經營的重要舉措。

徐家俊進一步表示，公司也在緊密跟蹤一些融資品種和融資動態，同步盤點內部資源，如果有合適的時機，也會去爭取做一些融資。

關於市場：中國的房地產市場仍然存在

徐家俊表示，房地產市場的供應狀態是階段性的，過去30年總體的態勢是供不應求的，有些年度是供過於求。在供過於求的時候，市場就會出現調整，但這次調整的時間特別長，到目前為止已經4年多，所有的從業人員都是忐忑的，著急的。

徐家俊認為，中國的房地產市場仍然存在，即便從最悲觀的資料來看，中國的房地產市場在10年甚至15年以後，仍舊擁有4萬億元到5萬億元的規模是很有可能的。

徐家俊進一步表示，在行業調整的過程中，所有企業要根據市場變化，根據國家政策的變化，根據這些指引做出調整，而且這種結構性的調整是不可避免的。

徐家俊表示，雖然公司的投資有投在高點的時候，但整體看一二線城市的投資比重比較大，相信在這一輪的調整中，這些城市的韌性也會體現得比較好，如果這些市場能夠有所恢復，對公司的資產負債表的恢復也會有些幫助。

李榮輝表示，2021年以來房地產行業的下降幅度前所未有，以房產開發為主業的公司也受到很大影響，我們在2024年度出現上市以來首次虧損，公司和管理層均面臨很大壓力和挑戰。

李榮輝表示，接下來公司仍然面臨財務方面的挑戰，這就需要平衡開發業務的體量，在未來的經營中注重投資安全的前提下聚焦主業；加大發展輕資產業務、物業服務、商業運營等。

關於拿地：安全第一，沒有明確的投資額度

郝一斌介紹，過去兩年，公司在經歷了償債高峰，現金流有很大的流出，首先會影響公司投資，投資也暫停了一段時間。今年一季度之後，債務問題解除之後，公司有嘗試恢復投資。

郝一斌同時表示，因為整個行業的大調整還沒有結束，如果市場企穩，也是從高等級的城市開始結構性的企穩，公司也會按照這個規律尋求機會，在保證安全的前提下，再盡可能地提高投資回報，以改善公司的存貨。

郝一斌表示，安全第一，目前並沒有明確的投資額度，根據市場的形勢決定投資節奏，如果市場能夠逐步企穩，會逐步加大投資量。

截至2024年底，金地集團總土地儲備約2916萬平方米，權益土地儲備約1245萬平方米；土地儲備金額約4325億元，權益土地儲備金額約1759億元，權益比例約40.7%，其中，一、二線城市占比約77%。

今年金地集團已經獲取兩宗土地。先是於1月以約7436萬元的代價獲取杭州市臨平老城區宅地40%的權益，又於2月花費7337萬元的代價獲得上海松江區一宅地9%的權益。

2025年上半年，杭州土拍狂攬千億出讓金，已接近去年全年土拍收入，領先全國。

在高溢價率「地王」不斷誕生之際，杭州全面取消新房限價政策，樓市邏輯徹底改寫——從限制新房價格製造「一二手倒掛」到引導新房價格提升、鼓勵開發商打造高品質產品，杭州正在重塑新房價格體系。

近兩個月來，杭州首批不限價格的新房入市，多個改善型樓盤銷售情況良好：單價跳漲20%的中高端項目"三開三罄"，一個半月就實現清盤；較此前限價上漲40%的千萬級豪宅盤中簽率低至13%，輕鬆「日光」。由土地盛宴傳導至新房市場的效應，正改寫中國二線城市的房價天花板。

地價飆漲攬金千億

近日，「賣地大戶」杭州出讓了今年上半年的最後6宗涉宅地塊，全部溢價成交，最搶手一宗宅地溢價率更是高達68%。

6宗地塊中，一宗錢江世紀城地塊歷經開發商98輪“廝殺”，最終被浙江本土房企金帝集團斬獲，樓面價高達5.4萬元/平方米，打破了2個月前保利在同板塊拿地創下的樓面價紀錄（5.16萬元/平方米），成為錢江世紀城新地創下王。

根據杭州貝殼研究院統計，今年上半年，杭州共出讓68宗涉宅地塊，土地出讓金高達1160億元，已達到去年全年土地出讓金的99%，在全國各城市當中位列第一，超越了北上廣深。

而根據克而瑞研究中心統計，上半年杭州累計土地成交金額達到1228.15億元（含招拍掛和協議出讓），同計算口徑下上海的土地成交金額累計達1273億元，杭州略少於上海，排名全國第二，北京則以1121億元的成交金額排名第三。

這份與上海土地成交金額不相上下的成績，意味著今年對杭州來說又是一個土地出讓「大年」。

不只是土地出讓金總數在攀升，杭州的單價地王也不斷刷新紀錄——自從去年10月上旬杭州全面取消新房限價後，杭州的「地王潮」成了土拍常態。

尤其是今年3月，杭州的單價「地王」紀錄從7.7萬元/平方公尺漲到8.8萬元/平方米，只花了三天。

杭州貝殼研究院院長上官劍表示，今年以來，杭州的供地勢頭呈現增量、提質的強勁勢頭，上半年土拍平均溢價率達到39%，熱度維持在高位，不過土地市場也在加劇分化，核心區出讓量多、高溢價、地王潮不斷，外圍低密為主供應率。

「隨著高價地的不斷面世，新的產品和價格體係有待市場進一步驗證。」上官劍說。

漲價後豪宅輕鬆“日光”

去年下半年，杭州放寬了對土地價格和新房價格的限制，這項措施為杭州樓市帶來了巨大變化。

過去，杭州新建商品房市場的火熱非常依賴「一二手房倒掛」形成的價格差，多次出現的「萬人搖」打新盛況，源自於購買新房存在一定的套利空間。而隨著新房限價的取消，杭州新房市場將走向何方？

從今年5月開始，杭州首批不限價樓盤陸續上市，新的商品房價格體系逐漸浮現。

位於拱 區的綠城岸芷丁香項目，是今年杭州核心城區首個入市的不限價樓盤，在剛拿地時，即便是非常熟悉市場情況的業內人士，也認為這個樓盤未來的銷售情況具有較多不確定性。

該項目所在板塊過去的限價是4.7萬元/平方米，但過往多個限價盤的銷售表現並不出色。綠城岸芷丁香於今年5月首開112套房源，精裝售價定在了5.63萬元/平方米，相比之前的限價漲了20%。

然後首批入市的結果是112套房來源吸引了1088組家庭參與搖號，中簽率僅10%。後來，綠城很快又推出了第二批次和第三批次，每次開盤定價都在上漲——二批次開盤均價5.87萬元/平方米，比第一次開盤的單價又漲了2000多元；三批次更是直接漲到了近6萬元/平方米。

結果，該樓盤在一個半月內就清盤了，三開三罄，網簽量排入了今年上半年杭州商品房住宅網簽前20名榜單中。

位於之江核心區的華潤澐璟文華軒，也在今年5月首開124套，精裝售價為4.5萬元/平方米，較之前的板塊限價上漲了約20%，最終吸引了509組家庭參與搖號，中簽率僅為24%。

6月下旬，杭州兩個總價千萬等級的不限價豪宅專案開盤，情況也備受市場關注。

位於杭州市中心安琪兒板塊的錦上萬象府，首開均價跳漲至6.56萬元/平方米，比此前板塊限價上漲了40%，依然吸引484組客戶報名，中籤率低至13%，選房至219號售罄。

錢二板塊首個不限價樓盤杭序府的首推112套房源，均價跳漲至5.9萬元/平方米，比過去的限價漲了13%，最終收穫報名登記323組，中籤率近35%，選房至317號售罄，也成了一個「日光盤」。

一位杭州房地產業內人士對記者表示，由於杭州近半年來土地出讓以核心優質地塊為主，疊加開發商希望透過打造「好房子」來提升產品溢價，近期杭州新房市場中高端「改善盤」成為了絕對主角，這些改善型住宅價格相對過去有所上漲，仍然普遍受到購房者歡迎。

「受土拍效應的影響，市場普遍預期未來還有大量低密和大戶型項目入市，繼續推高市場價格，因此目前的中高端產品還是熱銷的，而且投資客有所減少，注重居住質量的自住客群相對增加。」上述人士說。

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7月2日，廣州住房公積金管理中心（以下簡稱“廣州公積金中心”）就《廣州商業性個人住房貸款轉住房公積金個人住房貸款實施辦法（暫行）》（徵求意見稿）（以下簡稱《徵求意見稿》）向社會公開徵求意見，徵求意見時間從7月2日至7月11日。

廣州推動“商轉公貸款”政策實施是為充分發揮住房公積金制度支持保障作用，減輕繳存人住房貸款利息負擔，促進社會消費。

廣州擬明確，當住房公積金個人住房貸款率（以下簡稱“個貸率”）低於75%時啟動商轉公貸款。

個貸率低於75%可啟動“商轉公”

《徵求意見稿》顯示，商業性個人住房貸款轉住房公積金個人住房貸款（以下簡稱“商轉公貸款”），是指繳存人申請將其在廣州市住房公積金貸款承辦銀行尚未結清的商業性個人住房貸款（以下簡稱“商業貸款”）餘額，全部轉為住房公積金個人住房貸款（以下簡稱“公積金貸款”）。

當個貸率低於75%時啟動商轉公貸款；當個貸率達到85%及以上時可採取防控措施，包括但不限於實行商轉公貸款額度管控、預約申請等措施；當個貸率達到90%及以上時暫停。本辦法實施過程中，廣州公積金中心可根據資金和貸款情況及時採取防控措施。

其中，月末個貸率連續3個月達85%以上（含），次月起調減商轉公貸款月度額度；月末個貸率連續3個月低於85%，次月起恢復原月度額度。

月末個貸率達90%以上（含），次月起暫停商轉公貸款，已受理的商轉公貸款可繼續辦理；月末個貸率連續3個月低於90%，次月起恢復受理商轉公貸款業務。

商業貸款5年以上

才能轉純公積金貸款

《徵求意見稿》明確了商轉公貸款的申請對象和條件，以及貸款的額度、期限和利率。其中指出，申請商轉公貸款的借款人，需要目前在廣州市繳存住房公積金，在全國範圍內未使用過住房公積金貸款（含貼息貸款、商轉公貸款）。

申請商轉公貸款時，除符合廣州市住房公積金貸款相關規定外，還應同時符合八個條件：

（一）原商業貸款的住房屬於借款人購買本市行政區域內的自住住房（不含公積金組合貸款、貼息貸款及非購房用途的房屋抵押貸款），且該商業貸款銀行為廣州市公積金貸款承辦銀行，貸款尚未結清。

（二）申請商轉公貸款時，原商業貸款已放款5年以上且已獲得原商業貸款銀行同意轉為純公積金貸款。

（三）申請人是原商業貸款借款人，且是貸款房屋的產權人；申請商轉公貸款時，貸款房屋不存在除配偶和未成年子女以外的產權人。

（四）貸款房屋已取得房地產權屬證書。

（五）貸款房屋未設立除原商業貸款以外的抵押登記，不存在查封、保全、設立居住權等任何權利限制情形。

（六）申請商轉公貸款時，貸款房屋是產權人家庭在廣州市的唯一住房。

（七）原商業貸款在申請前24個月內沒有逾期記錄。

（八）在廣州市開戶並累計繳存住房公積金滿60個月及以上。

貸款的額度、期限和利率

商轉公貸款額度按申請時廣州市公積金貸款政策核定，同時不得高於商轉公貸款申請時原商業貸款餘額與未來3個月應還本金的差額，且不得超過購房總價款的60%。購房總價款以房屋原購買價格與房屋重新核查（重新評估）價中的較低者為准。

借款人實際可申請的商轉公貸款額度不足以全額償還原商業貸款本息的，需先補足資金。

商轉公貸款的貸款期限按申請時廣州市公積金貸款政策核定，同時不得高於原商業貸款剩餘期限，且與商業貸款已還年限合計不超過30年（商業住房貸款已還年限按年取整）。

商轉公貸款利率按照中國人民銀行公佈的公積金貸款利率執行。商轉公貸款發放後，遇公積金貸款利率調整的，公積金中心將於次年1月1日對貸款利率進行調整，不再另行通知。

今年上半年，千億房企陣營再度收縮。

據中指院資料，2025年1-6月百強房企銷售總額為18364.1億元，同比下降11.8%；權益銷售額為12812.7億元，權益銷售面積為6570.6萬平方米。

而曾經被視為規模房企門檻的“千億銷售額”，如今成為不少公司難以逾越的高峰。

2025年上半年，銷售額超千億房企僅剩4家，較去年同期減少2家。具體來看，上半年僅保利發展(8.080, 0.06, 0.75%)、中海地產、華潤置地、招商蛇口(8.720, 0.09, 1.04%)四家房企銷售額突破千億關口。

其中，保利發展以1452億元銷售額守住第一的位置，綠城中國、中海地產緊隨其後，銷售額分別為1221億元和1201.3億元，華潤置地以1103億元位列第四。

同時，行業洗牌速度超過市場預期，曾經的行業龍頭萬科已滑出前五，以686億元銷售額降至行業第七，而一些央國企憑藉融資優勢和穩健經營，銷售業績上升明顯。

湘財證券資料顯示，今年1-6月，中國金茂、越秀地產、建發房產2025年以來銷售業績表現優異，這三家公司全口徑累計銷售金額分別同比增加7%、10.8%以及19.6%。

儘管上半年房企整體業績表現欠佳，但從單月銷售情況來看，房企6月單月的部分銷售指標，較5月略有好轉。

據克而瑞統計，今年6月，百強房企實現銷售操盤金額3389.6億元，環比增長14.7%。近六成百強房企單月業績環比增長，其中28家企業單月業績環比增幅大於30%。

“6月為房企半年度業績衝刺節點，百強房企銷售金額環比增長，但受供應約束以及去年上半年高基數影響，同比仍呈現下降趨勢且降幅有所擴大。”國盛證券分析師金晶表示。

在拿地方面，業內人士指出，房企戰略重心正在加速向核心城市轉移。

從58安居客研究院重點監測的65城情況來看，上半年涉宅用地成交規模同比漲18.4%，出讓金漲45%，樓面價漲22.3%。其中，核心24城表現突出，涉宅出讓金超5000億元，杭州以35.5%溢價率領跑，反映出核心城市資源稀缺性驅動房企佈局。

拿地主體層面，中指院資料顯示，2025年上半年，TOP100企業拿地總額5065.5億元，同比增長33.3%，增幅較上月擴大4.5個百分點。拿地企業仍以央國企為主，拿地金額前十企業中，8家為央國企，部分民企亦保持了一定強度的投資，如濱江集團(9.470, 0.01, 0.11%)拿地金額位居前十，邦泰集團、大華集團等也進入拿地金額前二十。

從新增貨值來看，保利發展、綠城中國和中國金茂位列前三。2025年上半年，保利發展以899億元新增貨值佔據榜單第一，綠城中國以831億元新增貨值位列第二，中國金茂新增貨值規模為749億元，位列第三。

“可以看出，房企拿地結構不斷優化，上半年地方國企拿地占比下降16%，央企、民企拿地占比分別上升3%、9%。”58安居客研究院院長張波表示，這說明融資端的改善，傳導到了拿地端，民企活力回升，讓市場參與主體更加多元。

其進一步稱，土地市場修復對新房市場的傳導效應，將影響樓市供需與價格，推動行業向 “高品質投資、精細化運營” 轉型。

面對行業深度調整，業內人士認為，房地產政策支持力度有望持續加碼。

“2025年上半年銷售初步企穩，後續針對房地產的政策仍將保持積極溫和，預計將有更多積極的財政及貨幣政策出臺，助力行業穩健發展。”開源證券分析師齊東指出。

張波認為，在需求端，房貸利率仍有下調空間，部分城市或進一步放寬限購、限貸政策，加大對多孩家庭、新市民等群體的購房支持力度；供給端，各地將加快保障性住房建設，推動老舊社區改造與城市更新，優化土地供應結構。

南方通信(01617)公布，早於2022年6月及10月共斥約1996萬元人民幣收購兩幅江蘇省土地，以及於2022年10月訂立建築合約，涉付1.2億元人民幣，收購土地須予披露交易，並須遵守上市規則第14章的申報及公告規定。至於建築合約仍構成公司的主要交易，並須遵守申報、公告、通函及股東批准的規定，但未遵守上市規則。

該集團指，補救方面，為重新遵守上市規則第14.40條，就訂立及履行建築合約向持有51.65%股權的Pacific 　Mind 　Development Limited尋求書面批准。該集團預期於7月11日或之前取得該書面批准，於取得該書面批准後，該集團將能遵守上市規則第14.40條。

10大屋苑租金7個升 業界：利樓價回穩

踏入暑期租務旺季，內地生搶租效應帶動，大型屋苑租金升勢更明顯，紅磡黃埔花園2房單位月租達2萬元，創屋苑同類單位新高紀錄。業界預期租金續升，有助樓價回穩。

根據中原地產前綫代理統計數據顯示，6月份10大屋苑共錄得291宗租務成交，與5月份293宗相若。租金升幅相對明顯，10個屋苑中，有7個屋苑錄得升幅；當中有5個屋苑呎租突破40元關口，相對去年同期僅3個屋苑呎租逾40元，今年租務旺季租金升幅更加明顯。

10大屋苑呎租 5個突破40元關

當中以紅磡黃埔花園租金升幅最理想，屋苑上月共錄得30宗租務成交，平均呎租43元，較5月平均呎租40元，按月升7.5%。區內代理指出，不少內地生於5、6月開始租樓，主攻2房單位為主，每月租金由年初的1.5萬元搶高至1.7萬元或以上，個別甚至達2萬元。

例如黃埔花園2期18座低層A室，實用面積389平方呎，屬於屋苑細2房間隔，由於單位連簇新裝修，業主原本叫價2.3萬元放租，並明言只租予內地學生，最終議價後以2萬元租出，呎租51元，創同類單位歷史新高紀錄。

資料顯示，業主於2022年以620萬元購入上述單位，以新租金計，現享約3.9厘租金回報。

沙田第一城 14宗月租逾1.4萬

其次，紅磡必嘉圍御悅高層C室，實用面積185平方呎，屬於開放式間隔，剛以1.1萬元租出，呎租59元，媲美同區入伙新盤。業主早於2012年以約192萬元購入單位，現享約6.9厘租金回報。

除了黃埔花園外，沙田第一城呎租重上45元關口，屋苑6月份共錄得31宗2房單位租務成交，當中有14宗月租逾1.4萬元。最貴租單位為沙田第一城32座高層C室，實用面積327平方呎，月租15,200元，屬屋苑罕有突破1.5萬元關口租務個案，呎租46元。業主於今年初以433萬元購入，租金回報4.2厘。

內地生近2.2萬 租翰林峰224呎

再者，西營盤翰林峰2座高層E室，實用面積224平方呎，獲內地生以21,500元承租，呎租96元，可見內地生承租力甚強。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑指出，每年6至8月是內地大學生租樓高峰期，學區租金升幅會相對明顯，預料未來兩個月租金每月可升1%至2%，全年租金料升5%至8%。陳永傑又謂，由於租金持續高升，預料會推動更多租客轉租為買，相信有助穩定二手樓價。

至於其他租務方面，內地生搶租效應蔓延至服務住宅市場，西半山堅道本舍（服務式住宅）低層L室，實用面積304平方呎，屬於1房間隔，以月租30,400元租出，呎租高見100元。

宏安地產(01243)公布，截至今年6月30日止三個月，集團連同其合營企業合共實現未經審核合約銷售額約6.97億元。總合約銷售實用面積約為25580平方呎。

今年上半年，在央國企帶動下，土拍市場呈現結構性回暖，北京、上海、杭州、成都等核心城市頻現高溢價地塊。

不過，與火熱的土地市場形成鮮明對比的是，銷售端已呈現邊際回落現象。市場機構統計顯示，上半年百強房企操盤及全口徑銷售額年減幅均超10%，急需政策進一步發力。

重點房企拿地總額年增33%

2025年上半年，多數城市住宅用地成交面積仍在縮量，但在核心城市優質地塊供應增加帶動下，300城土地出讓金同比明顯增長。

《中國經營報》記者從市場機構中指研究院取得的數據顯示，上半年TOP100企業拿地總額5065.5億元，年增33.3%，增幅較上月擴大4.5個百分點。受上年低基數影響，TOP100企業拿地年增幅較上月擴大。

從新增貨值來看，保利發展、綠城中國和中國金茂名列前三名。 2025年上半年，保利發展以899億元新增貨值佔據榜單第一，綠城中國以831億元新增貨值位列第二，中國金茂新增貨值規模為749億元，位列第三。

拿地企業仍以央國企為主，拿地金額前十企業中8家為央國企，TOP10企業2025年上半年新增貨值總額6019.9億元，佔TOP100企業的41.8%。

上半年9家房企拿地金額突破200億元，中海、保利發展均超500億元，綠城、金茂緊追在後，均超390億元。

部分民企亦有一定投資強度，如濱江集團拿地金額位居前十，邦泰集團、大華集團等也進入拿地金額前二十。

房企拿地進一步聚焦，上半年TOP20城市出讓金佔全國比重超65%。土拍熱度方面，市場熱度多集中於核心城市優質地塊，如北京、上海、深圳、杭州、成都等地是房企重要佈局區域，這些城市優質地塊往往實現高溢價出讓，但核心城市郊區地塊及大多數城市土拍仍保持平淡。而多數三、四線城市土地市場則繼續以底價成交為主。

重點企業拿地主要集中在北京、杭州、上海、成都等核心城市。例如招商蛇口在北京、上海、南京、成都等四個城市拿地金額均進入前十，其中在南京排名第一。

市場機構克而瑞一位研究員指出，從房企角度來看，接下來去庫存和優化庫存結構仍是行業主旋律，多數房企將維持審慎的投資策略，將銷售回款和現金流安全置於首要位置。

在此背景下，業內人士預期市場格局將進一步分化，資金實力雄厚的央國企將繼續主導土地市場，重點佈局一、二線城市核心區域優質地塊，而少數財務穩健的頭部民企則可能選擇性參與競拍，但整體投資力度有限。

銷售層面盼政策加強支持度

從銷售端來看，去年「9·30」政策效應已逐漸弱化。克而瑞數據顯示，上半年百強房企累計實現操盤銷售額16,526.8億元，較去年同期下降10.8%。其中，6月單月操盤銷售額僅3,389.6億元，較去年同期下降22.8%，這一降幅較5月擴大了14.2個百分點。

中指研究院統計的全口徑銷售額數據亦顯示，上半年，TOP100房商銷售總額（全口徑）為18364.1億元，年減11.8%，降幅較1～5月擴大1個百分點。 6月單月，TOP100房價年減18.5%，較5月單月降幅擴大1.2個百分點。

中指研究院企業研究總監劉水介紹，從銷售節奏來看，上半年TOP100房商銷售額呈現前高後低態勢，第一季銷售額降幅縮小，第二季銷售降幅重現擴大態勢。個別房企銷售表現較為亮眼，如越秀、建發、華發、象嶼地產等上半年銷售額年增10%左右，中國金茂成長20%左右，廈門國貿地產、中國中鐵等成長超過了30%。

城市之間的銷售分化仍在加劇。根據中指研究院統計，上半年，20家代表房商47.8%的銷售業績來自二線城市，為主要業績貢獻來源，但年減6.8個百分點；一線城市銷售業績貢獻率年增9.0個百分點至40.0%，增速顯著。

業者指出，代表房企開發業務更加聚焦核心一、二線城市，重點佈局經濟成長好、有產業支撐的高能級城市，同時採取“以銷定投”的投資策略，關注“主流城市、主流地段”，確保較高的投資回報率。

分企業來看，招商蛇口、越秀、中建壹品、中國中鐵深耕一線城市，第一線城市銷售貢獻率均在50%以上；保利發展、中海地產、華潤置地、保利置業、中建東孚一線城市銷售貢獻率均超40%。

業界認為，三四線城市成交規模仍將延續築底行情，經歷了近兩年的調整，多數城市正在探底，整體樓市回暖仍有待核心一、二線城市熱度傳導。

據了解，自去年「9·30」政策以來，銷售端從去年四季開始出現回暖跡象，不過今年樓市銷售出現了邊際回落現象，急需政策進一步發力。

劉水錶示，從房商銷售來看，下半年房商銷售仍面臨很大壓力，如果政策給予進一步更大力度支持，房商銷售降幅或會改善。

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市道改善 業界料流失數目「跌定」

樓市未回勇，地產代理人數加速流失。截至今年6月底，全港持牌地產代理人數縮減至37792人，創逾8年新低，按月流失79人或0.21%，連跌14個月累減1381人。單計今年首6個月共有690名持牌地產代理離開業界，較去年同期多33人。業界預計，樓市氣氛逐步好轉，代理人數有機會「跌定」，下半年料平穩發展甚或輕微回升。

地產代理監管局數據顯示，截至今年6月底，全港持牌地產代理人數錄得37792人，屬2017年5月37404人後逾8年最少，相較今年5月37871人，按月流失79人或0.21%，跌幅較今年5月流失56人或0.15%進一步擴闊，並且連跌14個月，累減1381人或3.53%。

地產代理人數自2022年2月見頂後反覆回落，最新人數相對紀錄高位42408人，已累減4616人或10.88%。

今年首6個月地產代理人數共減690人，無論與去年下半年流失436人，抑或去年上半年流失657人比較，均有所加劇；若按年比較，料至少是2006年上半年以來同期流失人數最多的一年。不過，以每半年計算，今年首6個月流失人數則不及2023年下半年，當時持牌地產代理人數在短短6個月間共減1230人。

分行數量持平 終止八連挫

俗稱大牌或「E牌」的地產代理（個人）牌照更連跌15個月，截至上月底最新有17528人，按月減少41人或0.23%，連續15個月下降，共流失614人或3.38%。反映前線代理的「S牌」營業員牌照，自今年2月底以來亦持續向下，至今連跌5個月，累減398人或1.93%，至20264人，並較今年5月再少38人。

相對地產代理流失情況再度加劇，反映代理分行數目的營業詳情說明書（說明書）近月跌幅逐步收窄，截至上月底維持6574份，扭轉連跌8個月走勢；惟今年上半年仍累減148份，而去年同期則累積減少246份。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，近月一二手成交「好番啲」，惟整體行業「搵食」依然艱難，估計下半年代理人數「可以穩定返少少，但唔會有明顯回升」。他透露，該行下半年維持每月增聘約200名人手，扣除預計每月流失約180至190人，實際該行每月料增加約10至20名人手；分行網絡布局則較為審慎，「唔會大肆擴張」。

利嘉閣地產總裁廖偉強說，近期樓市氣氛有所改善，相信代理人數有機會「已跌定」，但礙於行內招聘困難，估計下半年代理人數只會平穩或輕微回升。目前該行共約180間分行，人手約2000人，下半年計劃進一步增聘約200至300人。

北都新盤多 美聯擬增兵

美聯集團行政總裁（住宅）馬泰陽強調，該集團無意削減分行規模或前線人手，並擬針對部分有較多新盤供應的地區增聘人手，包括北部都會區等。他預期，地產市道最差環境已過，假如下半年發展商維持合理開價，「成交量可以keep到養得到（目前行業人數），（下半年人數）唔會點跌落去」。

發展商積極推售餘貨單位，華潤置地（海外）與保利置業（00119）合作的九龍東啟德澐璟已取得滿意紙，料本月內以現樓形式發售，全盤尚餘232伙待售。

華潤置地（海外）副董事總經理韋少凡指出，澐璟上周獲批滿意紙，將會於本月啟動交付程序。

保利置業（香港）銷售部負責人梁德鴻表示，澐璟將於短期內開放現樓示範單位予公眾人士預約參觀，部署本月以現樓方式推售。

澐璟位於承富里2號，合共582伙，自2022年11月推售迄今累沽350伙，佔單位總數60.1%，成交金額逾137億元。

NOVO LAND 3A期收5700票

其他新盤則推出優惠吸客，由上海商業銀行附屬公司發展、位於西環堅尼地城吉席街33號的重建項目吉喆，由美聯物業獨家銷售代理。由即日起至8月底，買家選購吉喆指定一手單位，可獲贈8.88萬或6.5萬元傢俬套餐優惠；若不選用前述優惠，則可扣減樓價4萬或3萬元。美聯物業另外向首10位買家加送「收租無憂保」置業優惠。

由即日起至7月底，經中原地產或利嘉閣地產購入建灝地產赤柱One Stanley單位，買家可獲贈價值25萬元的度假旅遊禮券，每間代理行4個名額。

全新盤方面，新地（00016）旗下屯門NOVO LAND第3A期周六（5日）首輪公開發售160伙，今天截票。新地代理執行董事陳漢麟透露，項目截至昨天已錄得逾5700個購樓意向登記，超額認購逾34倍，相信不少是NOVO LAND過往租客。

北部都會區全速發展，新地（00016）今年首季就元朗錦壆路一幅原規劃作低密度發展的地皮，申請改劃為中密度的「住宅（丙類）1」地帶，預計興建2322個住宅單位。該宗申請將於周五（4日）交由城規會審議，規劃署表明原則上不反對，意味申請很大機會順利獲城規會批准。

興建2322伙中密度住宅

前述用地屬於元朗錦壆路丈量約份第104約多個地段，鄰近錦綉花園，佔地約6.6公頃，2012年曾獲城規會批准以0.2倍地積比發展洋房群。新地2021年申請把該用地改劃為「住宅（丙類）1」，地積比率1.88倍，總樓面面積約132.82萬方呎，擬建2771伙，惟2023年遭城規會拒絕。

新地修訂發展布局後，今年2月捲土重來，建議的地積比率降至1.59倍，總樓面面積約121.19萬方呎，較被拒的方案減少8.8%，預計可以興建10幢14層至16層的分層樓宇，另設零售和社福設施等；單位數目則減少16.2%，至2322伙。

規劃署向城規會提交的文件指出，新地最新提出的發展計劃，發展密度較以往該會拒絕的方案為低，而新地在建築物設計和整體布局上也作出改動，例如住宅樓宇位置後移等，隨着北部都會區發展，該區具潛力發展為中密度住宅區，故規劃署諮詢相關政府部門後，原則上不反對該申請。

資助房交投回落，房屋委員會（房委會）資料顯示，今年6月暫錄得129宗未補地價資助房屋成交，較今年5月錄得321宗，減少192宗或59.8%；今年上半年同類成交共1570宗，按年跌1129宗或41.8%，創約3年同期新低。

部分居屋價錢回升

雖然交投減少，部分屋苑造價略見回升。天水圍居屋屏欣苑一個低層戶，實用面積570方呎，以未補地價529.5萬元易手，呎價9289元。該單位造價較今年4月同類低層戶造價498萬元，短短約2個月賣貴31.5萬元或6.3%外，更創該居屋未補地價市場逾一年造價新高。

代理表示，上述單位為C座屏泰閣低層15室，原業主2022年以未補地價590萬元買入，賬面虧損60.2萬元或10.2%。

此外，何文田居屋冠德苑一個中層單位，實用面積563方呎，同月以未補地價700萬元沽出，呎價12433元，造價為該屋苑在同類市場今年首度重上700萬元關，相對今年5月以未補地價669.8萬元易手的同屋苑同呎數中層單位，高30.2萬元或4.5%。

另一邊廂，房委會「出售居者有其屋計劃單位2024」（居屋2024）自5月29日開始揀樓以來逾一個月，累計銷情突破50%，截至昨天累售3974伙，佔可供揀選單位數目約50.4%。

房委會公布，昨天共有250名中籤者出席揀樓，全日售出190個單位，以油塘高曦苑售出68伙佔最多。房委會今天將邀請約1000名中籤者揀樓。

工廈新盤獲資深投資者入市，有「鞋王」之稱的資深投資者鄺海鑾及相關人士，斥資逾7700萬元購入長沙灣新式工廈寶源亞洲中心中層全層。

資料顯示，鄺海鑾及相關人士購入長沙灣道926號寶源亞洲中心15樓，總建築面積約8589方呎，成交價7730.1萬元，呎價約9000元。該層共分為5個工作室，建築面積由1508至2008方呎。

寶源亞洲中心由第一集團發展，已屆現樓。去年從事遊戲機及配件批發的寶源亞洲集團斥資近2.4億元購入該廈27至29樓最高3層以及3樓連平台單位，加上一批車位，並獲得大廈命名權。

毗連寶源亞洲中心、同由第一集團發展的長沙灣道918號新式工廈維特健靈中心19樓全層，建築面積約6412方呎，獲一買家以4488.4萬元一手購入，呎價約7000元。

先達廣場樓上舖20年輸44%

旺角亞皆老街83號先達廣場1樓F23號舖，建築面積約120方呎，以150萬元交吉易手，呎價約1.25萬元。原業主2005年4月以270萬元購入，持貨20年，賬面虧損120萬元，貶值44.4%。

政府大力輸入各項專才，帶動豪宅租務持續活躍，個別優質單位租金續走俏。九龍站天璽4房單位呎租突破100元關口，為九龍站今年新高個案。

九龍站90租務成交 天璽佔24宗

根據前綫代理統計，6月份九龍站一帶豪宅市場共錄得近90宗租務成交，當中天璽佔約24宗，平均呎租約69元，按月微升1.5%。其中，天璽天鑽璽高層A室，實用面積1,443平方呎，屬於4房間隔，原本叫價17萬元放盤，議價後以15萬元租出，呎租約104元，屬九龍站今年呎租最高租務個案。據悉，上述單位早於2018年時，曾以月租16萬元租出，呎租111元，當時創九龍站歷史新高，現時呎租104元，距離歷史高位約6%。

資料顯示，上述單位業主為區內資深投資者，在九龍站一帶持有多個豪宅單位，上述單位早於2015年以1.03億元購入同層A、B室2個單位，而B室早前以月租5.4萬元租出，2室合共收租20.4萬元，即享約2.4厘租金回報。

其次，天璽日鑽璽高層A室，實用面積1,530平方呎，以12.5萬元租出，呎租約82元，屬於理想租金水平。

跑馬地眺馬閣4房 月租16萬

此外，跑馬地一帶豪宅市場，6月共錄得接近120宗租務成交，其中東半山司徒拔道眺馬閣高層複式單位，實用面積2,300平方呎，屬於4房間隔，連車位以16萬元租出，呎租約70元。

另一方面，美聯物業助理區域經理楊家俊稱，黃竹坑深灣9號3座高層C室，實用面積約1,094平方呎，屬於複式3房間隔，剛以月租6.5萬元租出，呎租約59.4元，業主於2011年11月以約2,930萬元購入單位，租金回報率約2.7厘。

市建局近年積極推動土瓜灣區重建，料可帶旺區內工商舖成交，加上近年汽車相關行業，對面積逾萬平方呎的地舖租務需求亦見熾熱。有業主放售比鄰土瓜灣重建項目的飛達工商業中心一籃子地舖，意向價約8,000萬元。

中原（工商舖）工商部高級分區營業董事楊法忠表示，委託中原（工商舖）以獨家代理負責銷售物業位於土瓜灣木廠街3至3B號、宋皇台道62至68號及九龍城道210至230號飛達工商業中心地下7、8及9號舖及地庫D1A號舖，項目將以交吉形式放售，物業總建築面積共約15,878平方呎，業主叫價約8,000萬元，每呎叫價約5,038元。

逾萬呎加特大門口 合物流陳列

是次放售物業鄰近車房林立的土瓜灣「十三街」，周邊地舖多為地廠用途，而放售單位其地契則為該區較為矜罕的商舖用途；相對於地廠契，舖契物業在使用上有更大靈活度，租用範圍亦更加廣泛，價值更高，投資潛力更大。

楊氏補充，物業擁有逾8成的超高實用率，加上大門入口約56呎寬，除適合物流公司及配送中心等行業外，尤其適合汽車相關行業如陳列室、汽車美容等租用，因現時市區面積達逾1萬平方呎，可合汽車相關行業的地舖極為矜罕，加上目前汽車行業發展蓬勃，電動車持續興旺，因此該舖位在租金上亦有極大升值空間。翻查紀錄，該舖位高峰期時每月租金收入逾40萬元，相信日後新買家購入後，其回報率亦會相當可觀。

重建有價 升值潛力雄厚

楊氏續指，物業所處位置屬於土瓜灣區內較接近九龍城區及啟德發展區一帶，鄰近啟德體育園，周邊亦有多個大型住宅及商場，人流相當暢旺。此外，物業比鄰的土瓜灣「十三街」車房林立，平日亦有不少區外車主到訪，能夠為周邊人流提供保證。

市建局行政總監早前於網誌中曾提出，將透過市區更新計劃改善土瓜灣區內環境和道路網絡，加強與海濱空間的連接，實現打造世界級港灣的願景，而早前局方更落實區內8個市區更新項目，將可於未來2至3年內陸續完成，屆時將成為市建局在區內最早完成的大型項目，預料落成後可進一步帶旺區內工商舖物業成交。

楊氏指，市建局持續發展土瓜灣，積極收購區內物業作重建，周邊不少地廠舖位早前亦曾獲市建局以實用面積計算，每平方呎約2萬至3萬元獲收購，是次物業比鄰收購項目，重建潛力甚大，另外，其呎價相對吸引，加上未來區內重建項目落成可進一步推高物業價值，預料將會獲長綫投資者及區內用家垂青。

世邦魏理仕獲業主委託獨家代理放售黃竹坑道16號勝利工廠大廈全幢業權，意向呎價為約4,706元，意向價約5.79億元，招募意向書截止日期為2025年7月23日（星期三）中午12時。

物業現由兩個香港家族辦公室持有，樓高12層（連天台），地積比率建築面積約123,036平方呎，地下分兩邊出入口，面向黃竹坑道入口為大堂、而面向香葉道入口為貨倉及停車場，1樓起為工業樓層，目前全幢僅有一層處於交吉狀態，其餘樓層均已出租，整幢大廈出租率超過9成，料投資者購入後可享有即時且穩定的租金回報。

罕有大面積 出租率逾9成

世邦魏理仕香港資本市場部資深董事莫旺寧指，黃竹坑近8年罕有推出整全幢傳統工廈，現時意向價低於同類型物業的呎價，加上市場同類供應稀少，必會引起市場關注。另外，放售物業地盤面積達11,730平方呎，在區內極為稀缺的大面積樓面。另外，物業現價較高峰期回落超過3成，現以意向價約5.79億元，即收購港島南區含改裝發展潛力資產。

世邦魏理仕香港資本市場部副董事狄文傑稱，黃竹坑享有優質教育資源，校區內國際學校與高端教育機構群集，可吸引高淨值及高收入家庭在區內投資及居住，帶動相關消費力。而投資者購入物業後或可改裝工廈為教育相關投資及設施中心，進一步增值。同時，該區更吸引家族辦公室進駐並長綫持有，相比中環、金鐘等核心商業區，區內提供更私密的辦公環境，兼備政策支持（活化工廈2.0）及未來資產升值空間。

地契可作倉庫用

勝利工廠大廈坐落於黃竹坑商業核心區，地理位置非常切合各大小企業用家所需，該廈距港鐵黃竹坑站約5分鐘步程，交通便利。而物業地契容許作倉庫用途，特別適合迷你倉、物流中心等現代化倉儲客戶及營運商的硬件需求。同時，物業符合活化工廈政策的改裝申請條件，進一步提升物業潛在資產價值。

涉及多宗致命意外的精進建築有限公司早前遭屋宇署拒續牌，房委會昨日（2日）宣布，收回3個由精進建築負責的公屋及工程項目。

3個項目包括東涌第100區公營房屋發展計劃（涉約5,200伙）、屯門第29區西公營房屋發展計劃（涉及約1,000伙），及白田邨重建計劃第十期地下通道。

房屋署正安排其他合資格並能勝任的承建商接手精進建築餘下的工程，以在可行的情況下盡快完成受影響的項目，亦會繼續以多方面措施提速落成其他公屋項目，以盡量減低影響。

近年市區罕見大型物業發展計劃、規模相當於半個鰂魚涌太古城的油塘灣「巨無霸」商住項目，發展商為解決纏擾多年的補地價問題，決定將項目「斬件」，分4期發展及逐期申請補地價。市場消息透露，政府已批出第1期補地價費用，平均每方呎樓面補價逾3000元，涉及金額超過44億，相信發展商接納機會不大。

恒基、新地及會德豐地產等6大發展商合作的油塘灣「巨無霸」商住項目，可建總樓面面積逾408萬方呎，預期可提供6236伙住宅單位，然而經過超過4年磋商，政府與發展商依然未能就項目補地價達成協議。有見及此，發展商決定「變陣」，將項目分為4期發展，並且逐期申請補地價。

第1期屬商住綜合發展

消息指出，項目第1期屬商住綜合發展，其餘3期則為純住宅，第1期可建樓面面積約147.7萬方呎，當中非住宅樓面約10萬方呎，住宅單位數目將較其餘3期為多，按政府最新批出的平均每方呎樓面補價逾3000元計算，涉及補地價金額超過44.3億。

可建樓面逾147萬呎

不過，由於補地價費用依然過高，相信發展商接納機會不大。以越秀地產同區東源街越秀冷藏倉庫重建項目為例，2023年11月與政府達成補地價協議，涉及金額約13.46億，按項目可建總樓面面積約66萬方呎計算，平均每方呎樓面補價僅約2040元。
　　與此同時，油塘灣項目「拆細」之前，政府去年9月第4度批出項目補地價費用，平均每方呎樓面補價約3900元，涉及補地價金額超過159億，以每方呎樓面補價作比較，兩者相差不遠，相信發展商會提出上訴。
分4期發展降風險

翻查資料，根據原先的構思，發展商計劃與政府達成補地價協議之後，分8期至10期進行發展，然而政府於2020年12月首度批出項目補地價費用之後，一直未能與發展商達成補地價協議，原因除補地價費用過高之外，發展年期長，風險與利息成本較高同屬重要因素。

據了解，項目「斬件」之前僅補地價、建築費及利息支出等，實用面積計算，首期平均每方發展成本約14500元，後續期數將更高，而且發展商需要在39萬呎的前濱及海床範圍，興建海堤及登岸梯級，令整體發展成本增加，因此發展商決定將項目拆分為4期發展，一方面希望可以加快補地價，另方面因不用「一筆過」支付巨額補地價費用，期望降低發展風險。