新竹市政府近日公布2025年第1季《新竹市房地產住宅市場分析報告》，新竹市不動產市場受中央銀行第7波信用管制措施持續影響，以及農曆年節因素，今年第1季買賣移轉登記棟數，較前1季減幅約1.89％。去年第4季住宅單價季指數為183.29，則較上季上升2.23，漲幅緩升，顯示價格趨於穩定，整體而言呈現「價穩量縮」格局。

市府地政處表示，今年第1季整體來看，六都及竹市買賣登記移轉棟數，呈現全數下降趨勢，與去年同期相比，跌幅介於13.08％到38.99％之間，顯示央行第7度調整信用管制下房市轉趨保守，購屋市場回歸理性需求。

地政處說明，從數據分析顯示，去年第4季住宅單價季指數為183.29，較上季微升2.23，漲幅較以往趨緩，反映市場觀望氣氛濃厚。

從成交物件來看，中古屋住宅市場以11層以上電梯大樓最受青睞，占比達51.21％，較上季增加9.09％；3房格局仍是市場主流，占比51.81％，較上季增加8.57％；另外，屋齡10年內的產品最受歡迎，交易占比達56.9％，較上季微幅增加4.39％，顯示購屋族偏好物件集中在屋齡較新的住宅產品。

地政處指出，預售屋市場同樣面臨降溫壓力，今年第1季新竹市預售屋交易量為83戶，較上季減少49戶，減幅達37.1％。價格方面，各區開價波動不大，實際成交平均單價較上季略微上升，漲幅約0.33％，顯示整體預售屋市場議價率及單價持穩，市場正進入整理階段。更多、更完整新竹市房地產市場資訊，可至新竹市政府地政處／便民專區下載。

2025-07-06 03:00

皇翔（2545）昨（5）日公布6月營收12.4億元，年增9%，今年前六月累計營收51億元，年減10.6%。

皇翔日前指出，總銷27億元的新北土城「皇翔泱美」預計第4季完工交屋。

至於北車商辦「台汽北站」案，若未來全數出租，每年可貢獻約6億~7億元租金。

推案方面，今年預計推出三大案，包括台北市中正區「皇翔柏悅」、「皇翔柏金」以及永和區「大陳單元3」公辦都更案，合計推案量達410億元。

皇翔近年來積極參與公辦都更、捷運聯開案等，皇翔表示，儘管房市受到銀行限貸、央行打炒房等因素影響，但是精華地段個案表現不錯，公司未來購地策略、推案計畫都不會改變，今年推案會照著時程走，也會積極參與公部門公辦都更案以及購置土地。

2025-07-06 11:19

祭出金龍海嘯第七波打房後，六都房市買氣低落，觀望氣氛濃厚，一名網友在PTT分享，近日聽聞台南建商開始砍價求售，緊接著台中部分地區也出現房屋砍價，更值得注意的是有屋主開始拋售兩年前的預售屋，貼文發布後引發網友紛紛留言。

原PO表示，前幾天才傳出台南建商自砍兩百萬，又發現台中潭子有建商也在自砍，一砍就是將近兩百萬只求售。另外，他也發現台中十四期美禾段「似乎是真的掛了」，有國泰屋主拿兩年多前的國泰預售出來平轉求售，而且總價還不高，對此他推測「十四期美禾段應該是出現嚴重修正了吧？」

貼文下方網友看法兩極「這只是剛開始」、「這種房子要跑都沒那麼好跑了」、「銀行水位滿滿滿，有得砍了」、「房市這幾年應看漲無望，有錢人都把資金往外移了」、「是怕要跑也沒人接，下半年更精彩」、「台中潭子居住品質很差耶，為啥要買那兒呢？15萬都貴」、「藍綠橘線三條都沒十四期的局真的傷」、「中南部買到2000萬都勇者」。

也有網友搖頭「台中穩的，現買現賺」、「個案啦，台中穩穩的」、「就說漲多漲少都沒差，長期都會回歸」、「我覺得這個根本不能算什麼跌價，因為建商賣的那個價格，本來就沒什麼價差空間了」、「很多地方都這樣，建商直接把價差拉上去完全不留利潤空間」、「北屯價格炒得太假笑，本來就該跌了當每天都過年喔」、「國泰的不差吧，台中七期應該穩穩的」、「14期要撐到漢神開幕但可能是明年初了」。

台幣匯率從四月升值迄今幅度超過百分之十二，不僅壽險業者及出口商災情慘重，連民眾的房貸都受到波及，加劇「房貸荒」。業界人士指出，中古屋市場形同「有行無市」，許多屋主因房貸下不來，房子賣不出去；尤其台幣近期走升，受限於銀行法的「不動產放款天條」，更加劇「房貸荒」。

房仲業者說，現在申辦房貸排隊一個月至一個月半已經算很快，很多銀行甚至要等兩個月以上，甚至三個月。至於貸款利率，首購族能取得百分之二點五已經算「和銀行關係很好」，大部分都落在百分之二點七、二點八。

業界人士透露，近來很多房仲普遍面臨的的現象，就是屋主想賣屋，也已和房仲簽約，最後卻和買家簽不了約，都卡在房貸下不來。

業者說，父母為子女購屋，最常見的是先繳頭期款，再由子女向銀行辦房貸，但目前房貸吃緊，若子女能出具的財資力證明文件不夠，銀行審核會更嚴格。銀行主管指出，通常自由工作者或沒有扣繳憑單的借款人，審核時間往往會更長；另一種情況是為了少繳稅，故意短報應稅所得，這時向銀行申貸反而會受到影響。

據指出，現在不只公股行庫，連民營銀行都有至少有五家告知合作的房仲業者「額度已滿」暫停收件；至於大型行庫，則是連分行經理都沒有受理完成簽約的權限，須先向總行登記，由總行檢視全體分行撥款狀況，才能告知對方完成簽約，且得先提醒申貸人能否接受至少要等一個月，若不同意就不能簽約。


銀行業者坦言，銀行法第七十二條之二規定，辦理住宅建築及企業建築放款總額，不得超過所收存款餘額及金融債券發售額的三成，台幣五、六月的升值幅度更大，導致銀行的美元存款換算成台幣時縮水幅度更大，壓縮銀行可承作房貸的空間，美元存款部位愈大、衝擊也愈大；此外，最近有一波預售屋完工要交屋的對保及撥款潮，銀行有限的額度幾乎被這些「整批型分戶房貸」占滿，使得透過房仲買中古屋的民眾只能「靠邊站」。

2025-07-06 11:25

新案市場買氣低迷近一年，建商開始撐不住，紛紛喊出降價，哪些地區降價壓力大，消費者最有可能撿便宜？

根據591新建案統計，七都共有18個熱門推案行政區，去年上半年買氣火熱，完銷案此起彼落，但今年上半年全部繳白券掛零，其中桃園新屋最慘，目前線上共有45個建案，去年上半年有10案完銷，今年一個都沒有。

另外，去年也有10案完銷的高雄橋頭區，今年也是掛蛋。買氣重災區還有新北三鶯樹林地區、台中舊市區、清水區，北市蛋黃大安區、信義區等，也都進入推案市場寒冬。

591新建案新聞課組長林哲緯分析，現階段市場保守當道，不利建案去化，先前房價超漲，或是缺乏題材、生活機能的區域，現在都面臨龐大去化、降價壓力。

其中桃園新屋區，過去關注度有限，但近年受中壢、楊梅等地房價走高，其價格優勢開始吸引置產客、首購族追捧，銷況一路長紅，只是如今利多出盡、投資客退場，市場需求迅速被打回原形。

新北市三峽、鶯歌、樹林三地相接，都屬於相對蛋白區，根據591新建案線上待售建案資料，三地目前合計有34筆推案，去年有10案完銷，但由於房價推升太快，碰到景氣反轉，難再吸引買盤跨區出手，導致完銷案驟減。

另外即便有竹科加持的香山區，去年上半年有9筆建案完銷，今年也無一賣完。中南部表現亦不理想，台中清水區，過往台中港生活圈挹注，「清水變雞湯」、價量俱揚，今年有33筆待售建案，沒有任何一案完銷，雞湯又變清水。

此外，高雄「台積概念區」之一的橋頭區，今年未見任何個案完銷，與去年共有10案銷售一空，形成強烈對比，顯見在央行打炒房後，科技議題對區域買氣的紅利逐漸弱化。

2025-07-06 11:17

一名網友在臉書社團「買房知識家」發文表示，看中台北市大同區一間屋齡48年的老公寓，距離民權西路捷運站約步行10分鐘，他打算買下4、5樓共兩層，總價約1,800萬元，已準備500萬元頭期款，每月房貸約5.5萬元。他規劃自住4樓、將5樓出租以減輕負擔，但也擔心日後會出租不順，掀起網友熱烈討論。

原PO透露，他與配偶年收入合計約120萬元，育有三名仍在就學中的子女，考量家庭經濟壓力，計畫若買下這間老公寓的4、5樓，將要把5樓以每月2萬元出租，如果順利租出，房貸實際負擔可降至3.5萬元。不過他坦言，若房子租不出去，就得獨自承擔整筆房貸，擔憂未來壓力過大，因此想請教網友這間老公寓是否值得購買，出租行情是否穩定？

貼文一出，多數人勸退，「48年的舊屋，之後是等都更嗎？三個孩子還在讀書，年收120萬，說真的非常緊，壓力太大」、「不知道耶，現在有多少人願意租5樓呢？而且會不會一個沒談好，就直接幫你通報拆除？我覺得寧可住遠一點，也不想冒這風險」、「違建盈利要報拆，還款金額過大，有變故就壓力爆表」、「若真得想買，建議頂加5樓自住，4樓出租，可收入較多租金減輕貨款負擔，但48年的屋況要確認清楚，以免整修裝潢費過高」。

也有少數網友認為可以入手，「如果離工作很近我會買，且離捷運不遠好出租」、「可以買的」。

據《ETtoday房產雲》指出，信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德針對該案表示，若購屋目的是自住而非純投資，在北市這樣的地段仍具吸引力，距離捷運站近的物件通常具備一定出租條件，但也提醒，屋齡近50年須特別注意結構與屋況，是否曾被盜拆、是否涉及違建等，都是購屋前不可忽略的風險因子。

2025-07-06 03:00

危老重建條例最後一波時程獎勵已於2025年5月11日截止，申請潮在最後階段明顯升溫，根據內政部國土署統計至5月底，全台危老計畫受理件數達4,771件，核准件數達4,320件，其中台北市核准件數突破千件大關達1,006件，穩居全台之冠，顯示末班車效應強烈。

危老條例時程獎勵機制設有期限，申請人只要在限期前提出申請即可享有額外容積誘因，進而吸引大量民間參與。

根據統計顯示，今年1月底至5月底短短四個月內，全台受理件數從4,404件增至4,771件，核准數也從4,110件增至4,320件，分別增加367件與210件，平均每月新增受理逾90件、核准逾50件，反映市場對政策截止時點的高度敏感與反應。

各縣市中，台北市累計受理1,157件、核准1,006件，居全國之首；其次為台中市，受理964件、核准875件；新北市為649件與614件，三都合計占全國核准件數近六成。

其中，台中市核准案件雖次於台北，但平均基地規模較大，顯示地方整合重建意願與能量充足，也讓台中成為六都中危老重建規模成長最明顯城市之一。

其他六都方面，高雄市核准440件、台南市431件、桃園市209件，整體推動力道持穩；非六都中則以新竹市表現最亮眼，核准件數達189件，顯示危老制度具相當吸引力，也反映民間對老屋重建的積極參與。

除了件數成長，地方政府審查效率亦有助推動成效。整體來看，全國核准率維持在九成以上，顯示多數案件符合審查標準，制度在末期運作趨於成熟，地方政府行政與技術審查作業也日漸穩定。

然隨大量案件湧入及時程獎勵落日，制度設計也面臨檢討壓力。國土署署長吳欣修坦言，危老條例中時程獎勵屬於空白授權，申請人無須付出實質對價即可取得容積，導致部分案件出現「紙片屋」、「火柴盒建築」等現象，實質改善成效有限，與制度初衷漸行漸遠。

前5月年減27％、4萬棟

根據內政部統計，今年前五月全國買賣移轉棟數約十．六七萬棟，較去年同期的十四．六五萬棟少掉近四萬棟、年減逾二十七％，今年全年很大機率將創下統計以來前五低紀錄。

高力國際不動產業主代表服務部董事黃舒衛表示，上半年房市面臨關稅、股災、限貸令等內外壓力，不但投資、置產出現轉向，連自住剛需都面臨房價、房貸政策挑戰，上半年交易量正好驗證房市景氣七年一輪的魔咒。

根據內政部統計，全國買賣移轉棟數前五低紀錄，依序為二○一六年二十四．五四萬棟、二○○一年二十五．九五萬棟、二○一七年二十六．六一萬棟、二○一八年二十七．七九萬棟及一九九一年二十八．八五萬棟；其中，二○一六、二○一七年前五月移轉量分別僅八．五九萬、十．二五萬棟，而今年前五月移轉量約十．六七萬棟，僅比二○一七年同期多近四％。

馨傳不動產智庫執行長何世昌分析，今年房價雖然修正幅度不顯著，但無論新建案或中古屋均成交慘淡，成交量進入冰河期；然而，在新建案交屋潮挹注下，全年買賣移轉棟數粗估仍在二十八萬棟上下，不至於跌破歷史新低。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，從前五月數據來看，推估全年買賣移轉棟數可能出現二十八萬棟保衛戰，且其中包括許多交屋案，實際狀況恐比數字呈現的更嚴峻。

新一波完工潮來襲，H2國建、興富發、達麗、潤泰新等蓄勢待發

建商上半年營收陸續出爐，受惠新案開始入帳，愛山林（2540）有「屏東花園帝寶」認列、華固（2548）則有「華固大安學府」交屋，6月營收雙雙呈現翻倍成長；展望下半年，國建（2501）、興富發（2542）、達麗（6177）、潤泰新（9945）等將迎來下波完工潮，交屋高峰可望陸續推升業績。

愛山林上半年營收令人驚艷，在全台代銷案，及自建案「屏東花園帝寶」交屋挹注下，6月營收大噴出、達18.62億元，年增幅達1.72倍，創下歷年同期次高紀錄；累計上半年營收手刀衝高！以67.03億元刷新史上同期新高紀錄。

愛山林表示，今年是自建案交屋元年，總銷55億元的「屏東花園帝寶」正完工交屋，估計今年可交屋39億元，明後年分別持續交屋約8億、8億，另外今年還有「海上皇宮」新成屋先建後售，約可認列3億元，再加上龍江路案租金入帳，全年自建案貢獻度可望放大至43億元。自2026～2029年的未來四年分別約有251億、247億、211億、205億新案待完工，未來自建案占營收比重可望攀升至8成。

華固6月營收也是呈現翻倍成長，主要來自於「華固大安學府」完工交屋，總銷達34億元，預計7月持續入帳，推升單月營收達20.10億元、年增率達1.83倍；累計上半年營收達20.28億元、年增率約16.35％。

華固表示，今年預計完工案有四筆，其中34億元「華固大安學府」、38億元「華固得月」2筆住宅案，都已100％完銷；另外總銷132億元「華固中央置地」、79億元「華固時代置地」兩筆為商辦案，採邊建邊售，受關稅戰新台幣升值影響，部分洽購中的企業主已暫時放緩買樓腳步，估計11月將完工，惟實際入帳時間應會落在2026年。

展望後市，國建、興富發、達麗、潤泰新等，今年完工時間都集中在第3～4季，可望迎來下波完工潮，業績成長空間也將優於上半年。

自從央行去年祭出第七波信用管制後，房市買氣明顯降溫，今年又受到川普關稅戰擾亂全球經濟影響，預售市場頻頻傳出「賣不動」現象，建商為了刺激買氣，近期更傳出新建案降價15~20％的消息，引發市場廣泛關注。到底新建案是真降價還是假降價？房市專家指出，賠錢生意沒人做，是否真正讓利，仍須與區域行情比較，才能準確判斷。

根據《591新建案》調查，目前桃園、台中、台南等地，確實有部分個案出現價格調降的情況，尤其是桃園客運園區、草漯重劃區、台中海線、北屯機廠特區，以及台南善化等重劃區域，均傳出價格鬆動現象。以台中港特定區為例，當前區域均價約落在每坪3字頭，有建商近期成交價已壓至2字頭，讓利幅度不小。

而北台灣雖未明確傳出降價案例，但建商為搶占買氣，紛紛打出讓利口號。像是板橋埔墘與江子翠交界的新案開出每坪7字頭，建商號稱降價7~8折，事實上，是將該案與板橋蛋黃區的新板特區交易做比較，但埔墘與江子翠新案行情原本即落在7字頭價位。

另外，同一建商的「三重案」則主打讓利每坪20萬元、來到7字頭，但觀察實價登錄，周邊新案僅有單一個案單價站上三位數，多數區間仍落在7字頭行情，顯示所謂的「讓利」是與當地最高單價個案作比較，背後主要是「開價收斂」，貼近市場實況，並未真正有降價出現。

591房屋交易網組長林哲緯指出，賠錢生意沒人做，降價是相對的，必須與區域行情交叉比較才有意義，近期部份蛋白與蛋殼區重劃案供給量大，價格確實明顯鬆動；反觀雙北蛋黃區因具備保值特性，讓利空間有限，常見情況應為「開價不再創新高」，轉為貼近區域行情。他提醒，購屋族若想趁機撿便宜，仍應詳查實價登錄，確認個案是否真正降價，避免誤判市場。

2025年下半年伊始，香港兩大地產豪門便遭遇大變動。

楊受成家族旗下的英皇國際發佈年報，披露166億港元銀行借貸已逾期，核數師德勤罕見地對財報“不發表意見”，引發股價崩跌。

幾乎同時，鄭裕彤家族第三代接班人鄭志剛宣佈正式辭去新世界(7.310, -0.04, -0.54%)發展職務，徹底退出這個家族企業的核心管理層。

就在鄭志剛辭任的同一天，新世界發展宣佈獲得882億港元再融資“續命錢”，將債務到期日延至2028年。

這家老牌港企在懸崖邊緣暫時安全，但這兩大香港地產豪門的危機可能才剛剛開始。

第三代接班人退場

鄭志剛的告別看似突然卻早有預兆。

去年9月，鄭志剛便辭去了新世界發展執行副主席兼行政總裁的職務，僅保留了非執行董事虛職。

翻閱鄭志剛的個人公眾號，最後一條更新停留在今年5月2日，深圳太子灣K11 ECOAST的開業視頻。

而深圳K11 ECOAST的倉促開業或許也同樣預兆了鄭志剛的“告別”。

“五一”開業期間，項目層因動線混亂、品牌“掉檔”、設施倉促等問題引來了不少爭議。

“從商業角度來看，開業時應該打響第一炮，留一個好印象，對傳統商業項目來說非常重要”，戴德梁行研究院副院長、華南及華中區研究部主管及董事張曉端在接受介面新聞採訪時表示。

在張曉端看來，K11項目正常籌備完成後再開展或者運營可以持續去化，專案本身的區位和自然條件都很好，如果將其看作“商業+文旅”的形式，未來也是值得期待的。

然而，記者實地走訪發現，至6月中旬，深圳K11 ECOAST仍有部分商鋪處於空置，整體項目還屬於持續籌開的狀態。

作為鄭氏家族的第三代接班人、鄭裕彤的長孫，鄭志剛繼承了香港地產豪門的基因，但與其父輩不同的是，他在商業領域更具創新精神，K11便是其中的代表作。

2008年，年僅27歲的鄭志剛創立了K11品牌，開創性地將藝術、人文與商業地產相融合，一度成為新世界最耀眼的業務板塊。

比如，位於香港尖沙咀的K11 MUSEA在開業第一年，就實現了盈利，且收入比整改前翻了3倍，同時還獲得了建築、設計等領域的超過50項國際大獎，備受業界好評。至2023財年，該專案已成為新世界發展在香港投資物業板塊收入的主要貢獻者。

伴隨著K11品牌的成功，在鄭志剛的帶領下，新世界也開啟了高速擴張之路。

2018年，新世界聯手新創建集團以300億港元競得香港啟德體育園項目，同年啟動200億港元的航太城11 SKIES綜合體；2021年，又以118億港元投得長沙灣區的3個商業項目。

與此同時，鄭志剛也在大力推動內地戰略，尤其是在大灣區，除購物中心外還投資了多個寫字樓及舊改項目，至2022年，其在大灣區的投資總額已達約2000億元。

“高杠杆”快速擴張的背後，新世界的債務規模也在持續攀升。

據介面新聞記者整理，截至2024年底，新世界的借貸總額已超過1510億港元，尤其是短債超過320億港元，淨負債率達到57.5%，而在2018財年，其淨負債率還不到30%。

而同期新世界手上持有的現金也只有218億港元，資金缺口超過百億，流動性壓力顯著。

與此同時，新世界發展的經營業績也遭遇了首次虧損。

財報資料顯示，2024財年，新世界發展的股東應占虧損約196.83億港元，到2025財年中期，公司再次虧損超66億港元。

這種來自經營與財務的雙重壓力在今年5月達到頂峰。

5月末，新世界發展因宣佈延期支付四筆合計34億美元永續債利息，遭遇 “股債雙殺”，股價一度跌至歷史低位，市值較巔峰時期縮水九成至143億港元，至7月4日已跌至138.41億港元。

面對危機，新世界也開啟了多重“自救”。

一方面通過售資產進行“回血”，比如在2024年就以40.2億港元向華懋出售荃灣愉景新城商場及停車場全部權益。

另一方面也在加速推進再融資，為自己爭取更多的時間。

6月30日，新世界發展宣佈其與銀行債權人已簽訂新的再融資協定，涉及總額達882億港元的現有境外無抵押債務。

882億港元的融資到賬，幾乎覆蓋了近3年即將到期的銀行貸款，相當於有了“續命錢”，幫助其暫時緩解了危機。但新協定要求將部分債務到期日延長至2028年，且需以核心資產作為抵押，實際上也是以 “時間換空間” 的無奈之舉。

債務崩塌

當新世界勉強穩住陣腳時，楊受成的商業帝國正遭遇著更猛烈的風暴。

6月30日，德勤會計師事務所對英皇國際年報罕見出具“不發表意見”聲明，揭露其166億港元銀行借貸已逾期或違反貸款條款，並表示事件可能會對集團持續經營能力構成重大疑問，瞬間擊穿市場信心。

因為在港股上市公司中，此類審計結論往往預示企業治理與財務管控的系統性崩塌。

當日，英皇國際股價盤中大跌近16%至0.2港元，創下自5月初以來的新低。截止7月4日，英皇國際股價已連續5日下跌，最後收盤報0.196港元，總市值約10.81億港元。

英皇國際是楊受成家族商業帝國中的地產平臺，與英皇鐘錶珠寶、英皇娛樂酒店、英皇資本、英皇文化產業等均屬於英皇集團旗下的上市公司，業務主要包含香港及海外物業投資與開發。

74.71%股權由家族控股公司英皇集團（國際）掌控，公司主席陸小曼（楊受成的妻子）與副主席楊政龍（楊受成之子）分掌決策權。

據介面新聞整理，自2023年以來，英皇國際已連續三年錄得大額虧損，累計金額近90億港元。至最新公佈的2025財年，公司全年總收入為13.76億港元，年度股東應占虧損47.43億港元，同比擴大131.7%。

對於2025財年的大額虧損，英皇國際表示，主要是來自投資物業的公允價值虧損，虧損15.41億港元。

同時，面對經營壓力，英皇國際曾表示，香港商業租賃及寫字樓需求持續放緩，導致商業樓宇空置率高企，其預計未來公司的零售及寫字樓租賃業務仍將面臨挑戰。

面對英皇國際的危局，這兩年楊受成也自掏腰包，幫助其“回血”。

2024年，先後購入中環公寓大廈，銅鑼灣、尖沙咀、屯門等15項非核心物業，跑馬地的雙套大宅，累計輸血近19億港元。

今年2月，英皇國際又與英皇鐘錶珠寶簽訂買賣協議，以約7980萬港元出售帝豪投資有限公司的全部股權以及目標公司欠付賣方的待售貸款，主要資產為廣東道大樓部分單位及廣告位元。

據英皇國際方面透露，在未來一年內，其計畫通過出售旗下物業及投資物業的租金，加強流動資金及經營現金流量，並通過多種管道管控行政及經營成本。

瑞銀發表評論指出，此次事件對住宅市場的影響有限，一方面因英皇國際首季僅有約200夥可銷售單位，相較於去年的1.7萬夥數量較少。另一方面，其在香港持有約90萬平方呎的投資物業專案，約70%是與商業區零售及停車場相關。

陣痛中轉型

新世界發展與英皇國際當下的困境，看似獨立的企業危機，實則都是香港地產行業轉型陣痛中的縮影。

這兩家老牌港企，均創立於上世紀40年代，在當時憑藉低息環境、土地壟斷與金融杠杆構建了商業帝國，也在近兩年美聯儲加息週期與經濟轉型的雙重夾擊下陷入困局。

在土地增值紅利消失後，運營能力成為競爭核心，面對市場變局，香港地產商們正經歷著從 “地主” 轉向 “服務商” 的角色轉型。

香港市場方面，雖然商辦市場依舊面臨供應過剩與需求萎縮的雙重擠壓，但住宅市場在政府多項利好政策刺激下，整體呈現弱復蘇態勢。

據香港差估署統計資料，今年4至5月整體住宅樓價指數止跌，兩個月微升0.5%，前5個月累計跌幅收窄至0.9%。整個二季度來看，住宅市場反應正面，發展商推盤積極。

瑞銀研究也指出，雖然近期HIBOR（香港銀行間以港元計價的短期資金拆借利率）急跌，但預計全年香港住宅樓價將持平，當去庫存完成後，2026年住宅樓價將有最多5%的復蘇，樓市的復蘇也將為企業重回健康軌道提供助力。

伴隨近年來房地產行業的深度調整，香港地產豪門的“黃金時代”也在家族更迭中漸漸落下帷幕，當光環褪去，這場脫困、轉型之路還很漫長。

世茂集團（00813.HK）加速出售資產回籠資金，推動債務化解。

7月3日，世茂集團宣佈以1.56億元人民幣出售北京通州綜合商業專案50%股權及債權。

長江商報記者注意到，在房地產行業深度調整背景下，世茂集團通過多輪資產處置加速回籠資金。截至目前，公司已通過出售上海外灘茂悅大酒店、廣州亞運村股權等優質資產回籠超百億元資金，為債務重組與保交樓提供關鍵資金支持。

與此同時，公司境外債務重組計畫已獲中國香港法院批准。計畫一經生效，本金金額約115億美元的現有境外債務將獲解除及取消，將減輕世茂集團的整體債務規模及債務壓力，從而改善整體財務狀況。

多輪資產處置加速回籠資金

公告顯示，世茂集團通過間接全資附屬公司，向富華置地有限公司出售北京富華運通房地產開發有限公司50%股權及618.42萬元債權，總代價1.56億元。該項目位於通州區運河核心區，涵蓋15.9萬平方米商業中心及13棟辦公樓，原為其佈局京津冀的重要支點。

此次出售資產是世茂集團“聚焦核心城市、退出非戰略資產”的縮影。自2021年下半年出險以來，世茂集團先後多次出售旗下優質資產回血。

其中，2021年12月，世茂集團發佈公告，將以20.86億港元的代價出售香港維港匯專案22.5%的股權和對應的銷售貸款。該項出售將會給公司2021年財年帶來7.7億港元的虧損，但也將為公司提供額外的營運資金，並改善集團的現金流量。

2022年1月21日，世茂集團發佈公告，將旗下上海世茂置業發展有限公司轉讓給上海久事北外灘建設發展有限公司，總代價為人民幣10.6億元。2022年1月24日，世茂集團公告，以18.445億元的價格出售廣州亞運城項目合營公司26.67%的股權，所得款項八成用於降低負債，而接盤方來自央企巨頭中海地產。2022年1月28日，世茂集團以45億元將上海外灘茂悅酒店出售予上海地產集團，項目評估值56億元，成交價相當於8折。所得款項中80%用於降負債，20%用於一般企業用途。

2024年8月，世茂集團附屬公司向華潤置地轉讓北京市豐台區南苑鄉分鐘寺村兩宗地塊權益，交易總價33.17億元。涉及專案公司包括北京合力運興置業、京合盛潤景置業等，世茂集團退出後不再持有任何權益。

長江商報記者注意到，在房地產行業深度調整背景下，世茂集團通過多輪資產處置已回籠超百億元資金，為債務重組與保交樓提供關鍵資金支持。

加速債務化解聚焦“保交樓”

通過多輪資產處置回籠資金的同時，世茂集團加速債務化解。

2022年7月，世茂集團因一筆10億美元的境外債正式宣告違約，並開啟了境外債務全面重組進程。2024年3月，世茂集團發佈境外債務重組具體計畫條款，計畫合計4個選項：短期工具、長期工具、強制可換股債券、不同工具組合。

2025年3月13日，世茂集團境外債務重組計畫獲中國香港法院批准，這一進展距其2022年7月首次債務違約已過去兩年半，標誌著公司化解系統性風險邁出決定性一步。

6月27日，世茂集團發佈公告，公司預期境外債務重組計畫將不晚於2025年8月29日完成及生效。計畫一經生效，本金金額約115億美元的現有境外債務將獲解除及取消，將減輕本集團的整體債務規模及債務壓力，從而改善整體財務狀況。

世茂集團同時表示，境外債務重組計畫的完成，將向本集團境內貸款人及債權人釋放積極信號，預期能夠逐步落實現有境內貸款的展期或重組協議。

截至公告日，公司已有本金金額約93億元的境內貸款在2025年獲得展期，其中最長已展期至2030年。

值得一提的是，2月25日，世茂集團公告稱，經雙方同意，香港高等法院已頒令撤回針對公司的呈請。據悉，1月10日，深化連盛投資有限公司（呈請人）向香港特別行政區高等法院提出對世茂集團的清盤呈請，涉及公司與招銀國際財務有限公司相關跨境貸款所提供的擔保，未償還金額約2.58億元。

這標誌著公司在處理財務危機方面取得了重要勝利。此舉不僅緩解了公司的法律壓力，而且增強了市場對其長期穩定性的信心。

在債務重組推進的同時，世茂集團積極拓寬融資管道，把握政策視窗期。2025年3月，央行與金管總局明確“完善房地產金融宏觀審慎管理”，推動城市房地產融資協調機制擴圍增效。世茂集團旗下多個項目納入“白名單”，獲得開發貸展期與新增融資支援。

此外，公司通過資產證券化、供應鏈融資、政企合作等舉措優化創新融資，將上海、杭州等地商業物業發行CMBS，募集低成本資金；與核心供應商合作開展應收賬款保理，盤活應付帳款；在重慶、武漢等城市，通過“政府監管帳戶+預售資金共管”模式，釋放受限資金用於保交樓。

面對行業深度調整，世茂集團將“保交樓”視為首要任務，公司在2025年已按計劃累計交付約8300套房屋，交付工作壓力已大幅減輕；公司已提取地方政府白名單下總額約4.38億元的貸款，緩解了交付房屋的資金壓力。

今年前5個月，世茂集團累計合約銷售總額約112.02億元，降幅已經較去年同期大幅收窄。

近日，興安盟與科右前旗兩級不動產登記機構聯合盟金融監管局、中國建設銀行(9.800, 0.12, 1.24%)股份有限公司興安分行、中國銀行(5.700, 0.08, 1.42%)股份有限公司烏蘭浩特分行，成功辦理全盟首筆不動產登記“跨行帶押過戶”業務，為群眾帶來更加便捷、高效、安全的不動產交易新體驗。

在此次房產交易中，科右前旗居民賴那日蘇擬出售的房屋仍有貸款未還清，而購房者朝勒門也需要通過貸款完成購房。面對這一較為複雜的交易情形，興安盟和科右前旗兩級不動產登記中心聯合金融監管部門，協同買賣雙方各自的貸款銀行，啟動高效聯動服務機制。各部門嚴格按照標準化流程操作，密切配合，從抵押權轉讓、簽訂四方協議，到申請登記、審核發證，各個環節實現無縫銜接。以往需要數周時間、多次往返多個部門才能完成的繁瑣手續，在多方協作下得以快速辦結。此次業務辦理中，買賣雙方均無需墊資，交易全過程風險可控，真正實現了不動產交易“減環節、提效率、降成本”的改革目標。

“以往涉及銀行貸款抵押的不動產交易中，賣方必須先籌集資金償還貸款、解除抵押，方可辦理過戶手續。這不僅流程繁瑣，還容易造成資金周轉壓力和交易風險。而‘跨行帶押過戶’新模式打破了傳統業務壁壘，允許在不提前還清原抵押登記貸款的前提下，直接完成不動產所有權的轉移登記，並同步完成抵押權的變更，進一步簡化了交易流程。”興安盟不動產登記中心主任王書敏介紹道。

近日，住房和城鄉建設部調研組赴廣東、浙江兩省調研。調研組提出，上半年全國新房和二手房交易總量同比增長，房地產市場總體保持穩定態勢。二手房交易占比逐步提高，多個省份二手房交易量超過新房，房地產市場呈現新的特點。

在政策“組合拳”作用下，房地產市場在今年上半年延續了止跌回穩態勢。其中，重點地區二手房市場在剛性住房需求帶動下保持較高活躍度。

中指研究院資料顯示，今年上半年，北京、上海、廣州、深圳等一線城市，以及杭州、成都等重點二線城市的二手房成交保持較高活躍度，其中深圳同比增長超30%，北京、上海、廣州同比增幅在20%左右；成都、杭州、蘇州、廈門二手房成交同比增長均超10%。

“隨著供求關係的重大變化，房地產市場進入存量時代，特別是重點省份，二手房交易量已經超過新房交易，剛需群體轉向購置二手房已成為常態。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

以北京為例，據北京市住房和城鄉建設委員會資料統計，2025年上半年，北京二手房成交8.86萬套，同比增長18%。中指研究院指數研究部總經理曹晶晶分析稱，目前北京市場剛需群體普遍通過購買二手房解決居住問題，2025年前5個月，500萬元以下二手房成交占比超六成。而新房產品則轉向滿足改善性需求，實現與二手房的差異化競爭。

在曹晶晶看來，下調個人住房貸款最低首付款比例等政策顯著降低了購房成本，助力市場逐步修復。

“剛需群體對價格較為敏感。二手房價格的調整以及購房門檻和成本的降低，使大量剛需群體具備了‘上車’能力。”李宇嘉表示。

今年上半年，二手房總體延續“以價換量”行情。中指研究院資料顯示，上半年百城二手房價格累計下跌3.6%。

各地在上半年持續發力支持住房消費，通過發放購房補貼、優化住房公積金政策等舉措降低購房成本。據中指研究院統計，今年上半年各地共出臺優化住房公積金政策超過150條、購房補貼相關政策64條，有效釋放了需求潛力。

“展望下半年，房地產政策環境預計維持寬鬆，各項已出臺政策有望進一步落實。”中指研究院常務副院長黃瑜表示，廣州日前重申全面取消限購、限售、限價，降低貸款首付比例和利率，下半年，北京、上海、深圳的購房限制性政策仍有優化空間。各地優化住房公積金貸款政策、推進住房“以舊換新”、發放購房補貼等舉措也有望加大力度，這將助力啟動需求，為下半年市場止跌回穩提供支援。

住房和城鄉建設部調研組表示，各地要切實扛起責任，充分用好房地產調控政策自主權，因城施策、精准施策，提升政策實施的系統性有效性，持續鞏固房地產市場穩定態勢。

“房地產市場的底部開始顯現，年輕人、新市民多、需求潛力大的重點地區有望率先實現止跌回穩。”李宇嘉分析稱，在龐大的剛性住房需求帶動下，重點城市二手房成交量在下半年仍有望保持較大體量。

廣東省自然資源廳近日印發《關於加快解決國有建設用地上不動產登記若干歷史遺留問題的指導意見》，自2025年8月4日起施行，有效期5年。

《意見》指出，要按照“缺什麼補什麼、誰審批誰負責”要求，堅持群眾無過錯即辦證，將建設單位責任與群眾利益相分開，切實保障群眾合法權益。

要明確負面清單，守牢政策底線，嚴禁通過登記將違法用地或違法建設合法化，嚴禁將按正常報建手續辦理的專案通過歷史遺留問題進行處理，對“小產權房”、違反永久基本農田和生態保護紅線管控要求建設等情形，一律不得登記。

本地零售餐飲市道表現欠佳，但內地品牌仍看好香港市場，來港拓展業務。內地餐飲品牌五谷漁粉以每月6.6萬元租用荃灣路德圍地舖，租金升一成。

五谷漁粉租用荃灣路德圍65至75號運通洋樓地下M舖，建築面積800方呎，成交月租6.6萬元，呎租約82.5元。舖位前租戶為售賣兩餸飯的外賣店，月租6萬元，故最新租金有一成升幅。資料顯示，上址由盛滙商舖基金於2021年11月斥資3500萬元購入，買入時舖位由串燒店以每月8萬元租用，目前租金較近4年前低17.5%。

五谷漁粉港開首間直營店

五谷漁粉於2012年在湖南省長沙市成立，是專門售賣米線的連鎖店，至今全球有逾4000間分店，當中香港暫有3間分店。據該荃灣舖位業主盛滙商舖基金創辦人李根興表示，五谷漁粉租用路德圍舖位是香港首間直營店，目標本月內開業，坊間其他分店是加盟店。

此外，舖位買賣方面，深水埗大南街274號地下，建築面積約937方呎，原以1350萬元放售，終降至900萬元交吉易手，累減450萬元或33.3%，呎價約9605元。原業主於2018年6月以1750萬元購入，持貨7年後沽出，賬面虧損850萬元，舖價貶值48.6%。

越秀地產(00123)公布，擁有95%權益的間接中國附屬公司廣州市城市建設開發披露截至3月31日止首季歸屬於母公司淨利潤約4.25億元（人民幣．下同），按年下跌34.8%。
　　
該集團指，在首季，城市建設開發營業收入約139.1億元，升31.47%，營業成本約126億元，升38.8%，營業利潤約7.98億元，跌21.7%。

*有關業績的詳情，請參閱該公司之正式通告

碧桂園(02007)公布，連同合營公司和聯營公司在內，於6月單月歸屬股東權益的合同銷售金額約28.1億元人民幣，按年下跌約34.6%，按月下跌9%。

該集團指，6月歸屬股東權益的合同銷售建築面積約35萬平方米，跌12.5%。

正榮地產(06158)公布，截至今年6月30日止月份，集團連同合營公司及聯營公司的累計合約銷售金額約為4.02億元(人民幣．下同)，按年跌32.3%，合約銷售建築面積約為23384平方米，截至今年6月30日止月份的合約平均售價約為每平方米17200元。

截至今年6月30日止六個月，集團連同合營公司及聯營公司的累計合約銷售金額約為23.65億元，按年跌30.9%，按年合約銷售建築面積約為14.3萬平方米及合約平均售價約為每平方米16600元。

中國奧園(03883)公布，集團正積極推動集團境內債務的全面重組，以建立緩解債務壓力的長效機制，並強化全周　期現金流風險管控體系，保障集團的經營安全。目前境內債務重組計劃方案已經基本完善，正在徵求各方（包括境內債權人）意見，公司將在獲得實質性進展時及時進行公告。

集團一直與各境內貸款人積極磋商借款重續及展期。今年首六個月，集團與若干境內金融機構達成合同安排，境內借款本金金額約10.14億元人民幣的現有境內融資安排獲展期。

中國奧園續指，集團繼續落實措施以加速開發中物業及竣工物業的預售及銷售。今年首六個月，集團物業合同銷售額約40.2億元人民幣，合同銷售面積約43.62萬平方米；為控制行政開支，集團一直採取措施優化其員工隊伍，自今年1月至今日，集團已減少員工總人數約28%，並精簡組織架構已減少兩個區域公司。今年首六個月，集團已與業務夥伴就逾期/未償還的經營性應付款項、銀行及其他借款達成三宗訴訟和解。集團將繼續努力，爭取與債權人達成友好和解；及集團仍然繼續積極探索潛在的資產出售機會，公司將在獲得實質性進展時及時進行公告。

銀主盤蔓延至傳統豪宅地段屋苑，近年多次劈價促銷的沙田名日．九肚山，錄得首宗銀主盤放售個案，一幢單號洋房剛由本地銀行接管隨即以1650萬元放售，按開價計，呎價1.85萬元平過項目近期一手分層戶之餘，更較業主約4年前買入價低755.7萬元或31.4%，恐成屋苑貶值金額最巨個案。

據代理表示，上述名日．九肚山單號屋，實用面積891方呎，連265方呎花園及376方呎天台，業主2021年7月斥2405.7萬元一手購入，第二年隨即向一間本地銀行承造一按上會，但事隔約4年，該洋房最終遭前述銀行接管，並委託代理行以1650萬元放售，每方呎叫價18519元。

每呎1.85萬元 低分層戶3.7%

翻查名日．九肚山近期一手貨尾成交，如2座19樓C室，實用面積1226方呎，今年4月以2357.1萬元售出，呎價19226元，前述銀主洋房呎價較分層單位低3.7%。

物業倘若最終以開價沽出，樓價更將貶值755.7萬元或31.4%，超越去年5月大幅貶值730萬元或32%的雙號屋，成為屋苑貶值金額最高的個案。

近年樓市轉弱，九肚一帶不時有富豪手持的物業遭接管出售，如九肚山峰一幢單號洋房，實用面積2624方呎，連969方呎平台、488方呎花園及73方呎天台，去年連兩個車位遭接管，其後一直在市場以5899萬元放售，至今年4月才劈至4500萬元沽出，較該洋房及雙車位2017年總購入價8625.17萬元，貶值4125.17萬元或47.8%。

另外，由1990年亞姐亞軍施綺蓮母親錢美勇，持有的東半山東山臺嘉逸居中低層B室，實用面積763方呎，近日遭接管後亦於市場以1200萬元放售，每方呎叫價15727元，呎價恐創該屋苑約13年新低。

錢美勇2006年斥448萬元購入單位，據悉，2017年曾被嘉逸居業主立案法團入稟控告拖欠管理費並要求還款。

首輪160戶即日沽清 大手客掃6個

新盤紅盤高開敲響下半年一手銷售序幕，新地（00016）屯門NOVO LAND第3A期，過去周六（5日）即日沽清首輪公開發售的160伙，連錄19組客大手掃貨。發展商即晚加推126伙，折實平均呎價11578元，較上批高0.3%，敲定周三（9日）作次輪銷售共128伙。全新盤熱賣帶動，過去周末兩天一手成交按周倍增至226宗，創5周新高。

NOVO LAND第3A期過去周六加推3號126伙價單，涵蓋開放式至3房戶，實用面積237至690方呎，折實301.41萬至765.17萬元，折實呎價10609至13782元，折實平均呎價11578元，較上月下旬推出的2號價單折實平均呎價11538元略高0.3%，當中26伙或20.6%單位折實低於400萬元，折實最平為2座6樓D室，實用面積259方呎開放式戶，折實呎價11637元。

YOHO WEST 1期餘貨接力推

發展商已落實周三作次輪銷售共128伙，當中公開發售的126伙全來自3號價單。新地副董事總經理雷霆表示，項目新價單屬原價加推，集團緊接部署本月下旬推售天水圍天榮站YOHO WEST 1期約20伙餘貨，集中中小型戶。新地代理執行董事陳漢麟補充，NOVO LAND第3A期次輪銷售將在今日截票，周二抽籤。

該項目過去周六挾壓軸一期姿態，以價單連招標發售共165伙，其中160伙價屬公開發售，折實299.88萬元起。據悉，首輪公開銷售共錄19組大手掃貨個案，最大手一組買家斥逾2800萬元掃入6伙。

項目位於尖沙咀九龍站環球貿易廣場的售樓處，在散客時段場面更墟冚，高峰期輪候人龍一度由大堂延伸至地下停車場，最終經歷約4小時銷售，項目即日沽清公開發售的160伙，成為新世界（00017）牽頭的香港仔黃竹坑站港島南岸第5A期滶晨後，不足一個月第二個新盤首輪大開紅盤。

該盤昨增添兩宗招標成交，其中1座28樓A1室，實用面積862方呎，以1043.1萬元售出，呎價12101元，連同公開發售伙數至今套現近8.65億元。

萬科香港大埔上然第2期過去兩天亦連沽19伙，為NOVO LAND第3A期後，同期售出第二多單位新盤。路勁地產牽頭的屯門凱和山兩天共錄5宗成交，套現2553.08萬元。長實（01113）與新地合作的屯門飛揚2期也增添兩宗交易，包括3座18樓G室，實用面積283方呎，以381.9萬元售出，呎價13495元。

海茵莊園本月暫41宗撻訂

一手豪宅承接力十足，信置（00083）及中電集團合作的何文田St. George's Mansions，以9210萬元招標售出1座20樓B室3房戶連一個車位，實用面積1842方呎，呎價5萬元，為項目約8個月最大額成交，連同其他新盤，過去周末兩天新盤共226宗成交，按周增加121宗或1.2倍，為5周新高。

另方面，九建（00034）將軍澳海茵莊園上周五（4日）連錄19宗撻訂個案，連同本月2日錄22宗撻訂，本月累積41宗撻訂個案，該批單位售價共逾2.38億元。

萬麗（香港）旗下西營盤單幢項目東邊街九號，於過去周六（5日）公布首張價單，涉30伙，入場費470.56萬元起，折實平均呎價20696元。

首批30伙 平均呎價20696

東邊街九號首張價單提供30伙，實用面積由249至508方呎，包括開放式、1房及2房，提供兩項付款計劃，其中「90天現金優惠付款計劃」享最高10%折扣，折實售價約470.56萬至1165.04萬元，呎價18898至23873元，折實平均呎價20696元。

萬麗（香港）執行董事楊樹楠表示，項目已開放現樓示範單位予公眾參觀，近日接獲不少專業人士及來港工作的年輕專才查詢。

東邊街九號首批折實平均呎價20696元，較去年6月大鴻輝旗下同區位於德輔道西328號的單幢盤尚逸首批折實均價19619元，高出約5.5%。

東邊街九號已屆現樓，一層4伙，共有76戶，實用面積227至508方呎，間隔由開放式至2房。項目由佳兆業（01638）代建、代管及代售；發展商為萬麗（香港）。

香港置業綜合土地註冊處資料顯示，今年6月錄419宗純車位買賣註冊，較5月的443宗，按月減少約5.4%。

香港置業研究部董事王品弟表示，今年上半年平均每月錄得約380宗純車位註冊，雖然6月註冊量減少，但仍企穩逾400宗，亦高於上半年每月平均註冊宗數約一成。以成交金額劃分，價值逾100萬至200萬元純車位6月錄156宗註冊，較5月的212宗減少約26.4%；逾200萬元純車位有77宗註冊，較5月的90宗亦下跌約14.4%。不過，價值100萬元或以下純車位則有186宗註冊，較5月的141宗增加約31.9%。

若以全港三區分析，九龍區車位交投跌幅最大，6月份錄96宗註冊，較5月的141宗減少約31.9%。其餘兩區成交量出現增長，新界區錄262宗註冊，較5月的243宗增加約7.8%；港島區按月增加約3.4%至61宗。

一手及二手住宅樓市同步轉旺，3間主要代理行統計的十大屋苑，過去周末兩天（5日至6日）均錄得雙位數成交，個別代理行統計的宗數更達16宗，創逾一年周末最旺。

美聯物業數據顯示，該行統計的十大藍籌屋苑過去兩天錄得16宗成交，為2024年3月30至31日該周末同錄得16宗後逾一年新高，更連升3周，按周增加3宗或23.1%。中原地產統計的十大屋苑，同期成交量按周增加3宗，至15宗，創4周最多兼連續3周增加，按周增25%。利嘉閣地產統計的十大指標屋苑，過去兩天則錄得12宗成交，按周持平。

嘉湖高層417萬沽 蝕16%

此外，利嘉閣聯席董事黃肇雯稱，天水圍嘉湖山莊美湖居4座高層E室2房戶，實用面積441方呎，售416.8萬元，呎價9451元。原業主2020年以498萬元買入，貶值81.2萬元或16.3%。

受惠銀行同業拆息（HIBOR）下調，工商舖買賣市場回暖。根據中原（工商舖）數據，6月工商舖買賣市場共錄得約329宗成交，終止連續兩個月跌勢，按月回升近14%。

數據顯示，6月錄得約329宗工商舖買賣成交，較5月的289宗按月漲約13.84%；成交金額錄得約28.16億元，按月微跌約1.79%。

工廈增34%跑贏

工商舖三大範疇中，工廈6月錄得約219宗買賣成交，金額約13.23億元，按月分別大增約34.36%及約46.67%。

商舖6月成交宗數約64宗，按月上升約14.29%；成交金額約9.84億元，較5月回落約0.03%。

寫字樓交投價量齊跌，6月成交宗數約46宗，買賣金額錄約5.09億元，按月減少約34.29%及約48.1%。

中原（工商舖）董事總經理潘志明表示，本港息口短時間內仍能維持低水平，吸引潛在買家持續在市場尋寶，加上「粵車南下」政策有望在今年11月開放申請，將對本港零售及餐飲有正面幫助。

潘志明預料，7月工商舖買賣成交量可望維持逾300宗水平，而成交金額則可以靠穩。

過去周六及周日，一二手市況均有所好轉，主要受惠租金上升推動，市場開始出現「轉租為買」趨勢，催生更多細價樓上車需求，有助加快樓市觸底回升。

租金升推動 細價樓需求增

根據差餉物業估價署數據指，今年首5個月租金累積升幅錄得1.4%，而傳統6月份開始屬於租賃旺季，近期二手市場亦見個別屋苑開始出現創新高租金，預計未來幾個月租金升勢或更明顯。

租金上升直接影響租客的置業決策，促使部分租客「轉租為買」，一方面由於租賃成本高企，在近期拆息回落的情況下，「供平過租」現象更為普遍，例如若以7成按揭計算，50大屋苑之中便有多達49個屋苑屬於「供平過租」，心理上令到更多買家傾向置業，這個現象在上車盤市場更為明顯。

同時，隨着未來幾個月可能出現的加租潮，租金上升壓力令租客感到長期租賃無回報，轉而希望透過買樓鎖定固定供樓成本，同時視物業為長期投資。

事實上，過去周末一、二手市場交投加快，明顯以細價樓市場最為受惠，例如新盤方面，屯門NOVO LAND 3A期首輪開售160伙，入場費只是約300萬元，即日沽清，現場不少屬於年輕買家；而二手方面，10大屋苑之中亦以沙田第一城、天水圍嘉湖山莊，以及將軍澳新都城等屋苑交投較為活躍，同樣是以細價樓為主。

隨着上車剛性需求擺脫過去兩年的觀望情況，加快入市步伐，相信有助加快樓市觸底回升。

踏入暑期租務旺季，豪宅租務市場同樣走俏，不少名人趁旺市租出名下物業。消息指，已故港區人大代表鄔維庸家族，剛以月租6.5萬元租出，何文田加多利山豪宅單位，享約4.2厘租金回報。

市場消息透露，九龍塘及何文田一帶傳統豪宅地段，6月份共錄約120宗租務成交。其中，嘉多利山花園一個地下連花園單位，實用面積1,564平方呎，屬於4房間隔，原本叫價6.8萬元放租，上月底以6.5萬元租出，呎租約42元，屬於市價水平。

據悉，單位由已故港區人大代表鄔維庸妻子及兒子聯名持有，2人於2005年以約1,850萬元購入單位，現享約4.2厘租金回報。

20年前1850萬購 租金回報4.2厘

資料顯示，位於何文田布力架街34B至34C號的嘉多利山花園，屬於低密度項目，共提供12個單位，實用面積介乎940至1,564平方呎，主攻換樓家庭市場。

其次，九龍塘義德道雲門2座低層A室，實用面積1,419平方呎，屬於4房間隔，並連約257平方呎平台，原本叫價7.5萬元放盤，議價後以6.8萬元租出，呎租約48元。業主於2017年以約4,878萬元購入，現享約1.7厘租金回報。

另一方面，東涌上月連錄2宗洋房租務個案，水藍天雙號屋，實用面積1,717平方呎，屬於3房間隔，並連約1,720平方呎花園及783平方呎天台，以月租6.8萬元租出，呎租40元，屬於理想租金水平。

據悉，該洋房由嘗‧高美集團 （08371） 主席黃毅山及相關人士持有，於2016年以約2,380萬元購入，現享約3.4厘租金回報。

同區映灣園5期海珀名邸單號屋，實用面積約2,470平方呎，連約1,090平方呎花園，月租6.1萬元租出，呎租約25元。

當年選用「呼吸PLAN」入市 最高借9成

近年發展商為催谷新盤銷情，紛紛透過旗下財務公司向買家提供俗稱「呼吸PLAN」的高成數按揭。由於樓價高位回落逾3成，不少買家淪為負資產，近日市場接連湧現多宗由發售商推售的「呼吸PLAN」爆煲銀主盤。

所謂「呼吸PLAN」即毋須入息審查、免壓測的按揭計劃，一般按揭成數達80%至90%，按揭初期往往息口較低，甚至只須供息不供本，以吸引買家入市，惟優惠期過後供樓利息急升，樓價下跌業主未能吸時轉按，不少業主難捱貴息而淪為銀主盤。

根據前綫代理統計資料，7月首星期即新增11個銀主盤，令銀主盤積存量達446個。當中6個來自屯門OMA OMA，代理透露，全是當年選用「呼吸PLAN」的業主，有買家討價還價可直接找發展商負責銀主盤的員工商討。

據了解，OMA OMA數年前推售時，發展商推出「易供易借」一按付款計劃，提供728天最高九成一按貸款，期內供息不供本，若買家於2年內還清貸款，有關利息支出更可獲全數回贈，故吸引不少買家選用。

當年供息不供本 二手價挫4成

據悉，該批OMA OMA銀主盤放盤叫價介乎590.6萬至923.6萬元之間，與2019至2020年間一手銷售價一樣，代理估計有大幅議價空間。例如OMA OMA的1B座高層G室，實用面積617平方呎，屬於3房間隔，2019年以837萬元購入，業主向發展商財務公司承造一按，2021年再向另外2家財務公司加按借貸，最終淪為銀主盤，現叫價837萬元放盤。

不過，代理強調上述放盤僅供參考，估計有較大議價空間。因為近期OMA OMA二手價格高位回落逾4成，例如OMA OMA的2B座低層F室，實用面積351平方呎，日前以280萬元易手，較2019年購入價462萬元帳面貶值39%。

除了屯門OMA OMA外，大埔白石角逸瓏灣8同樣出現選用「呼吸PLAN」而淪為銀主盤的個案。單位為逸瓏灣8的2座高層E室，實用面積932平方呎，屬於3房間隔，並連約502平方呎天台，業主2021年以2,355萬元購入，當年選用發展商一按入市，最終淪為銀主盤，現叫價1,850萬元放盤。

逸瓏灣8銀主盤 高佣促銷

區內代理透露，單位同樣要透過發展商進行討價還價及預約參觀，而且發展商提供優於二手市場的2%佣金促銷。

事實上，近月市場錄得多宗「呼吸PLAN」淪為銀主盤的個案最終由發展商負責出售，例如沙田九肚山九肚山峰單號屋，實用面積2,624平方呎，屬於4房間隔，並連約488平方呎花園及969平方呎天台，原業主於2017年年底向發展商購入，當時成交價約8,625萬元。今年初淪為銀主盤，4月中由發展商於二手市場以4,500萬元轉售，8年間樓價蒸發4,125萬元，帳面大幅貶值48%。

九龍塘為傳統豪宅區，擁有名校網、市區便利及中低密度居住環境等優點，區內豪宅一直不乏捧場客。由長實發展、2003年3月開售的畢架山一號，首批單位平均呎價約5296元，入場價約668萬，發展商形容屬「有前景價」。 

為了吸引市場目光，發展商花盡心思為項目造勢，例如預備以500萬收購10至50個「BH」（畢架山英文縮寫）號碼車牌贈予買家，並且舉辦名畫展吸引豪客，展品包括張大千名作《蜀宮伎樂圖》，長實執行董事趙國雄更將私人珍藏、一幅由嶺南畫派大師趙少昂親筆題字的作品一併展出。 

畢架山一號前身為九龍仔軍人宿舍，為長實於1999年以32.4億投得發展。展苑分為4期，合共有16座住宅，提供604伙單位。市場消息指，該盤最近一宗成交為5座低層E室，面積1117方呎，以2380萬售出，呎價約21307元。