央行鐵腕打炒房效應發酵，近期又有一家台南地區建商撐到交屋完畢後宣布倒閉。公股銀針對房市較危險警戒區包括原來未合併改制前的台南縣區、高雄縣區、台中海線、部分量體大的重劃區，尤其銀行對這兩年台南、高雄因科學園區題材，忽然大漲50％以上的物件，最為保守。

公股銀高層盤點，未來最容易出現問題的區域包括縣市合併前的台南縣區、台中海線，以及原高雄市以外的高雄縣區推案，尤其台南和高雄這兩年忽然大漲50％以上；雖然有業者反映，過去其他縣市在漲時，高雄都沒漲，有高雄建商說「台中都喊到40幾萬了我們還是賣20幾萬」，現在好不容易可以賣到一坪40萬，卻面臨市場反轉。

行庫主管說，這些區域都是近年炒作科學園區題材，帶動周邊房價水漲船高。

此外，行庫主管指出，針對未來供給量大的重劃區也特別警戒，如新北市新莊區塭仔圳重劃區總面積400公頃，相當於四個新莊副都心的面積總和，由於此區域建商因重劃分回的土地面積大，公股銀也設定承做土建融不能超過一定比率，避免風險集中。

公股銀高層透露，觀察現今的新莊地區，就如同過去淡水重劃區，尤其重劃區土地容積率又高，建商多數蓋大樓，導致量體相當大，而淡水早就被行庫劃定為警戒區。

公股銀高層表示，如果建商都買在量體大的重劃區，就會管制承做土建融比率上限，但若重劃地點很差，除限量以外還會限定某些產品才承做；例如行庫曾對竹南重劃區進行管制，建商蓋透天厝才做，蓋大樓不敢做，即考量當時市場不會接受大樓的相關物件。

至於目前房價趨勢，公股銀高層分析，如果建商是這波打房前買的土地則成本高，雖然營建材料有下降，但工資未降，平均而言造價成本仍高，因此，土地及造價成本高的建商降價不易。

2025/08/18 11:52:15

房地合一稅制下，持有越久越能爭取出售時低稅或免稅的優惠，不過第七波信用管制上路後，打亂許多賣方的腳步。

台灣房屋集團觀察財政部最新房地合一稅各稅率案件占比變化，今年第1季以非自用持有5-10年，「稅率20%」案件占比最高，達42%，比去年第4季增加1.5個百分點；無應納稅額的免稅案件也有高達22.1%，也較上季增加1.4%百分點。

進一步觀察，第七波信用管制後的免稅案件占比變化，2023年第3季之前，原為逐季下降，但限貸令上路後，免稅案件占比連續兩季成長，今年第1季已有超過五分之一的案件免稅，占比季增1.4個百分點，成長狀況與持有5-10年轉售的20%稅率平分秋色。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，免稅交易占比提高，主要有兩大因素，首先是「自住免稅」，連續設籍6年以上的自住房屋，享有轉售獲利400萬元以內的免稅優惠，超出的獲利金額也可以10%低稅率計算，不過由於限貸令後漲幅收斂，自住售屋獲利超過400萬的案件比例縮減。

再者，「認賠殺出」的案件增加，房地合一僅對獲利案件課稅，屋主賠售即免稅，近期景氣收斂，屋主心態軟化、讓利下車的情況也略有增加，使第七波信用管制後的免稅案件占比逐漸提高。

展望後市，在央行未鬆綁限貸令前，市場的保守氣氛持續瀰漫，價量表現難以提振，整體轉售獲利也將持續下滑，預估未來免稅案件的占比還會續增。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，政府打炒房的原則是「打投機不打自住」，在政策導引下，房市朝長期持有調整，短期交易風氣淡化，所以攤開近一年的各稅率占比，可發現長期持有的20%稅率以下案件，總體呈現上升趨勢；而適用高稅率的短期交易，占比則一路從2成左右，下修到15%上下，「剛需為王，長線布局」已成現今房市的最大公約數。

其中最大宗的20%稅率，持有年限為滿5年未滿10年，和上一個級距，持有滿2年未滿5年的35%稅率相比，稅率差距高達15%，落差鮮明，因此許多屋主都會至少撐到可適用低稅率的時間，轉售獲利就能省下大幅稅金，使20%成為最主流的交易稅率。

觀察兩年內銷售「稅率45%」的案件占比，則從2024年第4季的15.7%，下滑至今年首季13.8%，季減少1.9個百分點，下降最多；持有2-5年的「稅率35%」占比也減至16.7%。

陳定中指出，適用45%稅率的兩年內短期交易，受打炒房影響最深。第七波限貸令後，不僅待售期拉長，貸款的申辦與排撥期程也比以往冗長，所以想要在短期內完成轉售的難度上升，增值空間亦已相當有限，使45%稅率的案件占比縮減程度最鮮明。


限貸令後房市起風了！房地合一免税案竟連兩季攀升 專家：兩原因影響
2025/08/18 12:36:39

台灣房屋集團觀察財政部最新房地合一稅各稅率案件占比變化，今年首季以非自用持有5～10年，「稅率20%」案件占比最高，達42.3%，比去年第4季增加1.5個百分點；無應納稅額的「免稅」案件也達22.1%，且亦較上季增加1.4%百分點，呈現連兩季成長。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，免稅交易占比提高，主要有兩大因素，首先是「自住免稅」，連續設籍6年以上的自住房屋，享有轉售獲利400萬元以內的免稅優惠，超出的獲利金額也可以10%低稅率計算，不過由於限貸令後漲幅收斂，自住售屋獲利超過400萬元的案件比例縮減。

再者，「平盤賣出」或「認賠殺出」的案件增加，也是推升「免稅」案增加的原因。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中分析，房地合一僅對獲利案件課稅，屋主平盤售出或是賠售都是免稅，近期景氣收斂，屋主心態軟化、讓利下車的情況也略有增加，使第七波信用管制後的免稅案件占比逐漸提高。

陳定中表示，政府打炒房的原則是「打投機不打自住」，在政策導引下，房市朝長期持有調整，短期交易風氣淡化，所以攤開近一年的各稅率占比，可發現長期持有的20%稅率以下案件，總體呈現上升趨勢。

陳定中指出，而適用高稅率的短期交易，占比則一路從二成左右，下修到15%上下，「剛需為王，長線布局」已成現今房市的最大公約數。

央行打炒房卡死資金鏈，台南又現災情。繼台中建商倒閉後，市場昨（18）日傳出，房市現金斷鏈，導致部分建商倒閉、特定新建案撥貸率不到兩成的情況，其中，台南傳出又有一家建商停業了。

央行去年9月實施第七波選擇性信用管制後，房市買氣迅速降溫，加上銀行貸款滿水位持續延燒至今年，市場資金緊縮，除此次台南建商爆出財務危機外，前陣子台中知名海線建商同樣遭遇資金周轉困難，暫停所有工程施工，在更早之前，陸續也有嘉義、花蓮、桃園、台北等中小建商爆出資金斷鏈危機。

近期市場傳一間台南在地建商「慶群開發」向社區主委發出的公告指出，公司資金已面臨「前無進帳、後無支援」的斷鏈狀態，終於撐到最後一戶交屋後被迫必須辦理停業。

該公告表示，這些年一路走來相當坎坷，內憂外患不斷，並列出四點。第一，被營造廠惡意拖延、放管、積欠下包廠商工程款；第二，工資及原物料不斷上漲；第三，政府七波打炒房政策；第四，各項萬萬稅賦不斷累加上調。

高力國際業主代表服務部董事黃舒衛表示，不僅政策未鬆綁，今年房市還面臨史上最大交屋潮，銀行房貸緊縮，交屋時程拉長，中小型建商正面臨本世紀最嚴峻的結構性經營困境，以案養案的建商可能會產生系統內風暴。過去中南部房價漲幅過快，短期利多尚未實現，導致今年也衰退最為嚴重。


預售難賣！七都銷售率全跌、台南最慘 專家：這類優惠方案沒用了
2025/08/18 12:04:32

預售案愈來愈難賣，七都銷售率全面下滑。據591新建案統計，今年7月六都暨新竹縣市預售屋平均銷售率僅44.26%，較去年9月下滑16.8個百分點，其中台南市銷售率更降至37.27%，為全台買氣最冷區域。

591新建案新聞組長林哲緯指出，當前建商在價量拉扯下，除了透過送裝修、低首付優惠方案搶客，確實也在價格上有所妥協，只不過買方反應依舊冷淡，顯然在當前政策、關稅等不確定因素下，並非單一因素就能拯救買氣，隨著市場不確性升高，估計下半年預售仍難見曙光。

今年7月七都預售市場銷售率，與去年9月打炒房前相較，雙北、桃竹去年銷售率均能突破五成，表現相對強勁，但到了今年7月紛紛重跌超過逾一成。

觀察各區域，以新北市來說，雖然當前板橋、三重及新莊等區依舊有個案進場，部分購屋族確實願意進場，力守銷況不墜，但整體而言買氣仍屬平淡。

南台灣同樣難逃修正潮，像銷售率不到四成的台南市，待售量高達1.6萬戶，較去年新增1,000多戶，高雄市銷售率也從52.3%跌至43.02%，下降近9.3個百分點，顯示南部地區買方觀望情緒濃厚。

進一步比對各縣市待售量，即使今年建商不積極推案、整體戶數供給量下滑，但賣壓仍是持續堆疊，七都總計約有12萬戶待售中，較去年大增近3萬戶，其中又以新北市、桃園市新增多達6,600、5,700多戶，顯見個案去化確實陷入停滯狀態。

林哲緯指出，這波災情全台無處倖免，僅雙北蛋黃區有少部分新案，靠著優付方案及地段優勢衝出一波小陽春，多數建商眼見市況如此低迷，乾脆高掛免戰牌，何時開案更是未知數，也為下半年928檔期蒙上一層陰霾。

住展雜誌企研室總監暨陳炳辰指出，目前房市買氣比預期的都差，除了央行信用管制、銀行貸款持續緊縮、川普關稅戰干擾等衝擊外，近期陸續傳出建商資金斷鏈、倒閉危機也影響了購屋動能。

前建商對於銷售上的刺激方向萬變不離其宗，還是以低首付、附裝潢、客製化付款、送贈品、假日活動等方式促銷，但整體市況低迷下，儘管可以刺激部分來客量，但成交卻不見起色，顯見消費者不埋單，這樣的優惠方案已經難以刺激買氣，或許得真正降價才能殺出一條血路。

2025/08/18 12:28:34

新北今年第2季預售屋實價登錄共揭露2319件，總成交金額484.3億元，本季各行政區預售屋交易件數互有漲跌，增加幅度較多的行政區為板橋區、新莊區及林口區，分別增加261、178及146件，中和區及三重區交易件數分別減少412、105件，統計全市交易量整體較上季增加0.2%、總成交金額減少6.6%。板橋區申報件數451件、成交總金額97.5億元，居全市之冠。

新北市地政局地價科長蕭湘君表示，分析114年第2季板橋、土城、永和、中和、三重、蘆洲、新莊、新店、樹林、汐止等10個蛋黃區的預售屋，主要成交案件單價區間為70萬元以上，區間占比為70%，較上季相同區間減少15%，而60萬至70萬元區間占比居次，為24.6%，較上季相同區間增16.1%；成交總價區間以1500萬至2000萬元為主流，占比30.8%，較上季相同區間增加3.1%。

其他非屬蛋黃區的行政區以每坪單價50萬至60萬元區間為最大宗，整體占比為35.6%，較上季增加8.3%；總價部分以1000萬至1500萬元為大宗，占比37.1%，較上季同區間增加2.2%。

另分析交易熱絡行政區，成交均價以中和區85萬元居首，板橋區、三重區及新店區分別以78.8萬元、76.4萬元及71.6萬元緊追在後，其次為新莊區、林口區及土城區，每坪單價63.4萬元至69.8萬元，最後為淡水區，每坪單價為41.2萬元；與前季相比，114年第2季中和區、新店區，分別上漲8.5%、8.3%。

分析成交均價上漲原因，中和區本季交易位於捷運永安市場站成交案例增加，交易單價達每坪101至122萬元，上季集中在連城路與錦和路路口，每坪單價約70至88萬元；新店區本季交易案例主要在新和國小站附近，交易單價每坪約60至70萬元，上季則交易集中在安康路二段，每坪單價約50至56萬元。

林口區、三重區成交均價分別下跌5.9%及4.6%，分析下跌原因與本季林口區交易主要集中在新市鎮外圍，是交易單價較低的預售屋建案，成交區間為每坪約53至75萬元，上季交易集中在林口新市鎮內文化三路一段，每坪約63至80萬元；三重區本季集中在二重疏洪道左岸重劃區，成交區間為每坪約65至80萬元，上季交易集中在舊市區信義公園附近，交易單價區間為每坪約70至83萬元，使得成交均價下跌。除以上4個行政區外，其餘行政區漲跌幅介於3.5%至-3.8%之間。

至於114年第2季預售屋建案備查情形，全市預售建案申報47案，總戶數5900戶，分別較上季增加20.5%、減少9.2%，其中委託不動產代銷業銷售計33件，占約70.2%，代銷總金額為875億元，較上季金額減少30.3%。本季申報總戶數新莊區1367戶居冠，中和、三重、板橋、鶯歌、林口、土城、淡水區等亦屬熱絡，上述8個行政區申報總戶數4872戶約占全市比率82.6%。


新北5熱區預售均價跌了！林口一坪跌4萬元、板橋回7字頭
經濟日報 2025/08/18 10:53:35

新北市公布今年第2季預售屋實價登錄統計，交易熱絡行政區中，包括板橋、新莊、林口、三重、土城平均房價都下跌，三重平均成交單價從80萬降至76萬元，板橋從80萬元跌至78萬，同步跌破8字頭。

以跌幅來看，則是林口季跌5.9%最重，平均單價從67萬跌至63萬，一季跌了4萬元。

中和、新店及淡水單價則仍走揚，淡水從均價39萬上升到41萬，站上4字頭，季漲3.5%。

新北市表示，第2季實價共計揭露2,319件，各行政區預售屋交易件數互有漲跌，增加幅度較多的行政區為板橋區、新莊區及林口區 ，中和區及三重區交易件數則減少最多。板橋區申報件數451件、成交金額97.5億元，位全市之冠。

新北市地政局地價科科長蕭湘君表示，第2季板橋、土城、永和、中和、三重、蘆洲、新莊、新店、樹林、汐止等10個蛋黃區預售屋，主要成交單價為70萬元以上，占比達70%，60萬至70萬元區間占比居次，為24%，成交總價則以1,500萬至2,000萬元為主流，占比30%，其他非屬蛋黃區的行政區，以每坪單價50萬至60萬元區間為最大宗，整體占比為35%；總價部分以1,000萬至1,500萬元為大宗，占比37%。

另分析交易熱絡行政區，成交均價以中和區85萬元最高，板橋、三重及新店分別以78.8萬元、76.4萬元及71.6萬元緊追在後，其次為新莊區、林口區及土城區，每坪單價63.4萬元至69.8萬元，最後則為淡水區，每坪單價為41.2萬元；與前季相比，114年第2季中和區、新店區，分別上漲8.5%、8.3%。

分析成交均價上漲原因，中和區本季交易位於捷運永安市場站成交案例增加，交易單價達每坪101至122萬元，上季集中在連城路與錦和路路口，每坪單價約70至88萬元。

新店區本季交易案例主要在新和國小站附近，交易單價每坪約60至70萬元，上季則交易集中在安康路二段，每坪單價約50至56萬元。

林口區、三重區成交均價則分別下跌5.9%及4.6%，分析下跌原因係本季林口區交易主要集中新市鎮外圍交易單價較低之預售屋建案，成交區間為每坪約53至75萬元，上季交易集中在林口新市鎮內文化三路一段，每坪約63至80萬元。

三重區本季集中在二重疏洪道左岸重劃區，成交區間為每坪約65至80萬元，而上季交易集中在舊市區信義公園附近，交易單價區間為每坪約70至83萬元，致成交均價下跌。除以上4個行政區外，其餘行政區漲跌幅介於3.5%至-3.8%之間。

2025/08/18 12:40:50

高雄市政府15日舉辦「高雄捷運橘線O9苓雅運動園區站土地開發案-BC基地」招商說明會，由副市長林欽榮帶領高雄市政府捷運工程局團隊辦理，招商現場吸引潤隆建設（1808）、富邦人壽、冠德建設（2520）等18家潛在投資人了解本案招商條件。

林欽榮表示，O9案總面積2.03公頃，開發預估引入171億元投資，其中A基地已經於114年4月30日選出最優申請人，O9站運動樂活新都心已先取得一塊拼圖。

林欽榮說，O9聯開案配合打造高雄運動城市政策，市府先進行中正體育場華麗轉身改建計畫，將原本封閉式場所，改造為開放式場域，首創600公尺的環形高架市民散步道，結合公園遊憩、商業服務機能。

另更新既有運動設施，並融入極限運動場規劃，打造「Kaohsiung Highline」開闊新穎複合型運動公園，已於今年4月19日啟動，提供市民一處新穎舒適的運動場域。

同時，周邊整體道路及生活場域也一併改善，周邊公共設施包含滯洪公園、綠地及綠兼道等公共設施，及輔仁路、輔仁路7巷及四維一路等道路系統，已經動工興建預計115年底完工優先到位，打造高雄最大運動產業聚落新地標。

捷運局長吳嘉昌表示，高雄地區捷運路網逐步成形，以捷運站周邊為生活核心的發展型態，已經為高雄帶來新城市風貌意象。

他表示，本次推出的O9聯開案緊鄰全新啟用的苓雅運動園區Kaohsiung Highline Park，依據招商條件，投資人應設置立體連通系統串聯捷運站與苓雅運動園區Kaohsiung Highline Park，讓市民可沿著立體長廊從捷運站走回家，或跑步至Highline park環形跑道。

同時結合基地南側的運動設施，讓運動成為生活的一部分，從幼兒到長者，無論專業運動員或一般民眾，都能方便抵達運動場所，感受運動帶來的健康、朝氣與歡樂，讓高雄成為全民參與的運動城市。

招商總顧問仲量聯行董事總經理侯文信表示，O9站基地具有極佳區位優勢，搭乘捷運橘線僅一站即可抵達衛武營藝文聚落，連結國家級衛武營藝術文化中心與三井LaLaport購物中心，形成「運動—藝文—商業」三位一體的黃金生活圈。

侯文信強調，本案為高雄罕見的大面積單一產權開發案，B基地土地面積1,436坪，C基地土地3,131坪，容積率高達630%，預估開發量體分別達1.6萬及3.6萬坪，可透過人行立體連通空橋系統串連捷運及高雄highline park，將成為區域新地標，投資效益可期；本次兩基地採同時公告各別招商，皆為獨立案件，投資人可選擇投資1基地或是2基地。

仲量聯行董事總經理侯文信表示，高雄在交通建設完備、產業升級及半導體產業進駐後，不動產市場在住宅及商辦都非常活絡，尤其交通節點周邊土地開發交易蓬勃發展，具有極大開發潛力。

仲量聯行也積極配合高雄市政府捷運土地開發推動政策，目前公告中案件包含高雄橘線O9站BC基地預計於今年12月31日截標、緊鄰台積電（2330）楠梓廠之高雄捷運R17世運站周邊A5街廓都市更新事業公開評選實施者案預計今年12月5日截標，及中油A6街廓都市更新事業公開評選實施者案預計今年第4季招商，期許透過推動捷運場站周邊開發，帶動高雄各區TOD便捷生活圈。

對於外界呼籲鬆綁房市管制一事，央行表示，每次理監事會議皆會針對選擇性信用管制措施進行滾動檢討，但總量管制措施實施期間是去年九月至今年底，年底是否鬆綁要看不動產集中度有無改善以及房市是否朝健全方向發展。央行澄清，從未有過「限貸令」，總量管制是國銀依自身資產規模與經營狀況自行調整不動產放款比重，每家銀行不同，無一致標準。

央行表示，過去利率低、銀行資金充裕，對客戶來者不拒，導致資金過度集中房地產，恐致泡沫。當前措施是健全房地產市場方案的一環，房市正處調整期，漸回歸正常；雖有一、二個建商出現財務危機，但主要是財務操作槓桿高，屬於個案。央行曾在非正式會議中建議內政部考量對建商進行管理，比如資本額與建案金額要符合比例原則，不要將財務槓桿開太高。

另，央行也提醒民眾不要輕信建商銷售預售屋時承諾的貸款成數，據悉，內政部也考慮研擬定型化契約，若遇到政策變化等不可咎責情事，可解約或免繳違約金。

近期偶有傳出因央行總量管制，有銀行挑客戶放貸。央行強調，應優先提供無自用住宅民眾購屋，且不應影響都更、危老重建、社會住宅等配合政策用途等所需資金。公股銀行表示，銀行放款皆依相關法規與授信五C、五P原則，核實認定辦理，好的客戶人人搶，不會無端拒絕。

已購戶「溯及既往」遭管制 影響房貸成數恐釀違約

中央銀行「限貸令」重擊房市買氣，不論是第七波信用管制中第二戶房貸成數降至五成、豪宅降至三成，抑或是房貸總量管制，都深深影響已購客戶，甚至直接影響新案交屋的分戶貸款，已購戶不是因貸款成數不足出現資金缺口，就是申請不到房貸，即便申請到了，也要接受較高利率。

不動產開發公會全聯會秘書長于俊明指出，這波央行房貸管制是直接打買方，尤其去年九月第七波上路，但在此之前買進預售屋的民眾是在上路後才交屋，卻受到管制，形同「溯及既往」；而已購戶申請不到房貸，建商跟著受害，尤其新建案的分戶貸款卡關。

于俊明指出，民眾買預售屋從簽約到交屋需二至三年，簽約時沒有信用管制措施，預期房貸成數七成，期間只要央行無預警縮減房貸成數，就會造成已購民眾資金缺口，而建商完工前頂多收到二十五％至三十％購屋款，一旦分戶貸款卡關，已購戶因無法補足房貸缺口而違約，建商也會受到波及，更可能引發連鎖效應，導致其餘在建新案資金斷鏈。

以中部某建案為例，其實已接近完工，卻碰上信用管制造成分戶貸款出現缺口，也讓其他建案資金斷鏈。于俊明認為，此管制措施已影響營建業經營穩定，甚至造成經營上很大壓力。

各銀行各有放貸標準 民眾無所適從
馨傳不動產智庫執行長何世昌指出，目前購屋民眾申請不到房貸的情形比想像中嚴重，尤其各銀行都有自己的放貸標準，甚至有的不收換屋切結書，抑或豪宅不放貸，導致民眾無所適從。

另，不少銀行採房產鑑價取其高、放款取其低的策略，導致買方購屋資金缺口擴大。何世昌舉例，大台北以外縣市豪宅限貸門檻是總價四千萬元，三年前買的預售屋因歷經一波房價上漲，結果銀行鑑價超過四千萬元，只願放貸三成，照理說應是一二○○萬元，但銀行卻以當初購屋總價三成計算，若當時為三千萬元，最終只願放貸九○○萬元；而央行未管制前，假設可貸七成，推估放貸金額為二一○○萬元，如今只有九○○萬元，其中一二○○萬元的缺口，民眾如何在短期內補上？

月底吹熄燈號，改裝後身價上看120億元

瞄準商辦缺貨潮商機，麗寶集團的板橋「麗寶百貨廣場」8月底吹熄燈號，全棟將進行大改裝，「變身」為辦公大樓。商用不動產市場專家分析，板橋指標辦公大樓只有3棟，商辦供不應求，每坪月租近2,000元，若麗寶百貨改裝後身價有機會達百億、甚至上看120億元，挑戰新北市豪辦王地位。

麗寶表示，麗寶百貨廣場將啟動「建築更新計畫」，透過建築升級、空間再優化工程，改裝成商辦大樓。

據地籍資料來源，麗寶百貨廣場由鵬程建設所擁有，屋齡已14年，樓地板面積約達1.78萬坪，為麗寶集團首度跨足百貨商場之作。

麗寶表示，一直看好板橋及新北市商辦市場的升級及換屋需求，目前規劃將麗寶百貨廣場改裝為辦公室。麗寶透露，多年前就有潛在客戶上門洽談改作商辦大樓，如今時機已成熟，因此決定進行大改裝工程，未來完工後，不排除出租或整棟對外出售。

據了解，麗寶集團已洽詢幾家外商商用不動產顧問公司，就產品定位及板橋辦公市場供需等進行諮詢。

高力國際業主代表服務部董事黃舒衛分析，百貨商場租金報酬率向來比辦公高，過去百貨大樓「降級」改裝為辦公大樓的案例較少見，不過百貨零售商場也必須要看地段、招商、經營能力，黃金地段也不見得一定賺錢，如果商圈競爭力相對較弱，就應即早停損。

以板橋來說，目前只有三棟A辦大樓，包括「板信雙子星」、「遠揚百揚」、「曼哈頓金融中心」，每坪月租水準約在2,000元以下，來自台北市外溢需求蠻強的，但板橋A辦供給很有限，因此租金表現不俗。

黃舒衛表示，未來將還有「馥華艾美」辦公大樓正準備取得使照，若完工釋出到市場，在艾美飯店及豪宅加持、鄰近環狀線板新站等加持下，儘管週邊還是工業區，但每坪月租可望開出2,500元。依合理行情推估，未來麗寶百貨變身商辦大樓後，整棟身價將上看100億元以上。

據調查，過去百貨大樓改裝為辦公的案例較少，僅北市大直美麗新廣場的樓上部分樓層改裝為辦公大樓。不過百貨大樓整棟進行都更危老，則已有不少案例，包括SOGO台北敦化館，及南京東路、敦化北路口的環亞大樓（微風南京百貨）等；大陸建設子公司萬國商業開發大直家樂福，也正重建為辦公大樓等。

房價高昂，青年成家不易，新北市府城鄉發展局興建淡水海天段青年社會住宅，昨天舉行開工典禮，規劃地上十二層、地下二層建物，將提供八十八戶住宅單元，並設置一○六坪市民活動中心，預計二○二八年完工。

新北市長侯友宜指出，海天段社宅基地位於中正東路二段與八勢一街交叉口，可眺望淡水河岸與向天山，鄰近紅樹林生態園區，距離捷運紅樹林站步行僅三分鐘，規劃八十八戶社宅，包括一房型五十九戶、二房型十九戶及三房型十戶，並設置一○六坪市民活動中心，供社區居民使用，部分房型配置景觀平台，規劃屋頂花園。

金門山外郵局 新大樓動土

另外，中華郵政公司斥資四億五九八○萬元建造金門山外郵局營業大樓，董事長王國材昨天主持動土典禮表示，新大樓規劃地下一層、地上四層建築物，中華郵政將持續提供鄉親優質服務。

王國材說，金門是一塊充滿歷史與文化底蘊的寶地，中華郵政在金門三鎮三鄉都有郵局，加上尚義機場共七個郵局，其中山外郵局的前身「金門第一軍郵局」設於一九五六年，至今已七十年，建築老舊，一樓服務窗口空間不足，盼新郵局大樓落成後，提升服務品質。

已連六年推案逾2萬戶，截至7月底累計近1.3萬戶，若H2無政策干擾，目標可期

台中預售屋市場2025年力拚「保2」：保住2萬戶推案量。台中市不動產開發公會市調，今年截至7月底全市推案量近1.3萬戶、總銷近3,000億元。公會認為，若下半年推案節奏不受重大政策干擾，今年全年推案金額有望落在5,000億元左右；在坪數縮小、戶數增加下，推案量2萬戶的「保2」目標應該沒問題。

自2019年以來，台中預售屋市場已連六年推案超過2萬戶，顯示建商對中長期市場信心不減，其中2024年更以總銷金額5,796億元、總戶數2.44萬戶的供給量，雙雙創下歷史新高。

台中市建築經營協會市場資訊主委白洪章表認為，今年全年推案熱度仍需觀察9月中央銀行理監事會議後的政策動向，包括是否針對房市加碼管制或維持現行態度。若政策面持平，下半年推案將維持穩健釋出，但若有收緊措施，部分大案可能延後進場。

今年台中推案區域分布方面，第二、三季推案量集中於西屯、南屯、北屯三大重劃熱區。其中，西屯區指標案如「勝美上安」、「育堂序麗」；南屯區有「樂樂璵里」、「鉅陞藏賦」、「國泰蒔萃」；北屯區則有「琚山境」、「惠宇和慕」、「冠德裕毛屋」等指標新案；至於太平、東區、大里等次熱區供給量雖然較小，但仍有「由鉅敘真」、「璞翫寓所」、「大隱德芳」等新案陸續登場，帶動區域買氣。

白洪章表示，在產品結構上，目前市場仍以二至三房中小坪數為主力。隨著總價帶壓力增加，二房產品比例將持續攀升，坪數也從過去28至30坪下修至25至28坪，以降低購屋門檻、擴大潛在客群。

業界觀察，今年開發商在50億元以上大型案的推案策略，多半抱持審慎態度、「能延就延」已成共識。但由於土地及建築融資因素，開發商取得土地後仍須按時啟動開發計畫，因此推案動能仍有撐。整體而言，2025是房市高檔盤整年，不會爆量，但供給步調穩定，預期下半年仍有重量級大案將釋出，加上坪數縮小戶數增加，推案動能仍可支撐5,000億元的總銷水位。

8月18日晚間，金融街（000402）發佈2025年半年度報告。報告期內，公司實現營業收入46.55億元。

報告期內，金融街在重點城市持有寫字樓、商業、酒店等物業。從城市分佈看，公司持有項目主要集中於北京、上海、天津、重慶等城市；從業態結構看，公司持有專案主要集中于寫字樓和商業業態。

金融街介紹，公司堅守現金流安全，保障公司資金穩健。報告期內，公司將保障現金流安全作為核心經營任務。根據房地產行業和市場變化，以加強專案銷售去化為核心目標，推進早回款多回款，經營活動現金流淨額持續為正；積極開展融資工作，系統梳理研究融資資源，為公司募集期限合理、成本較低的資金。

優化管控模式，開發業務強化銷售。報告期內，公司根據市場動態及客戶需求變化，優化銷售管控模式，持續推進專案銷售去化。2025年上半年，公司實現銷售簽約額約47.6億元，實現銷售簽約面積約32.5萬平方米；從產品類型看，住宅產品實現銷售簽約額42.7億元（銷售面積24.9萬平方米），商務產品實現銷售簽約額4.9億元（銷售面積7.6萬平方米）。

完善經營模式，資管業務維持穩定。報告期內，公司寫字樓板塊及時評估市場趨勢，完善經營模式和服務模式，通過多業態的服務資源聯動、物業增值服務、代客裝修等舉措，提升客戶入駐體驗和品牌影響力，同時加強客戶挖掘及管道拓展，全力保障各專案出租率穩定；商業板塊應對市場變化，採用靈活招商策略，努力穩固存量優質商戶，同時通過深化資源整合、舉辦主題活動、社交平臺推廣等方式，提高行銷精度，拓寬客群來源，努力推動專案銷售額、客流量穩定；酒店板塊通過項目間聯動、商旅平臺等方式拓展收入，從服務細節入手提升客戶體驗。2025年上半年，資管業務（含文化旅遊、城市更新）實現收入9.9億元，實現息稅前利潤6億元。

升級業態內容，文旅業務增長態勢較好。報告期內，公司按“優化存量+精選增量”的總體策略，對現有在運營的文化旅遊專案，推進整體規劃及內容建設、體驗提升，同時挖掘存量項目資源稟賦和內在價值，推動文化旅遊業務發展。一是提升在運營文化旅遊項目，推進整體規劃及內容建設、體驗提升，慕田峪長城項目、遵化古泉小鎮項目遊客量、經營收益創造歷史新高；二是挖掘存量專案資源稟賦和內在價值，天津之心超高層觀光專案順利開業，市場關注度保持高位。

探索業務模式，城更業務穩健推進。報告期內，公司著力打造輕資產運營為主、重資產合作為輔的模式，探索城市更新業務模式，培育公司新的業務增長點。公司繼續加大力度研究現有項目資產更新，優先盤活公司低效資產，啟動重慶九曲花街商業改造項目及蘇州融悅灣人才公寓改造項目。公司通過加大資源整合能力，探索業態多樣性；同時，探索專案退出機制，形成投資閉環，確保業務模式的可持續性及盈利性。

展望2025年下半年，金融街表示，公司將立足穩定，以經營安全為首要原則，加快開發業務銷售進度，提升資管業務運營能力，加強文化旅遊、城市更新業務轉型發展力度，力爭獲取新的發展資源。

記者獲取的檔顯示，8月18日，遠洋集團（03377.HK）旗下北京遠洋控股集團有限公司發佈境內債務重組方案，並將於9月9日至9月12日召開債權人會議，重組包括7筆公司債和3筆PPN，本金額合計180.5億元。

遠洋控股稱，經遠洋集團協調，對標的債券本金和利息償付安排作出調整，並提供現金購回、股票經濟收益權、資產抵債等多種清償選項。

持有人可以選擇本息兌付安排調整。本金兌付時間延期至2035年9月30日，分10期每半年兌付一次，兌付比例從1%遞增至20%。基準日前未付利息資本化，按1%單利計息；基準日後新增利息隨本金兌付，利隨本清。

增信保障措施調整。解除原18項增信資產（含商業、住宅專案收益權等）的擔保措施全部解除。新擔保機制：剩餘未用於重組選項的資產將按比例重新分配，為長期留債提供擔保（需重新辦理手續）。

發行人還給出了其他重組方案選項。一，現金購回方案，按債券面值的20%折價購回（即每張面值100元的債券，購回價為20元）；總額上限8億元，若申報金額超額，按比例分配。資金來源於出售部分原始增信資產（如北京王府井H2、中山遠洋繁花裡等項目的收益權）。

股票經濟收益權選項。遠洋集團擬在中國香港向特殊目的主體增發不超過28億股，標的債券持有人登記選擇股票經濟收益權選項後，擬採用設立境內信託等合法有效形式，使得獲配股票經濟收益權選項的標的債券持有人間接持有定增股票的經濟收益權。定價方面，每100元面值債券=【遠洋股票交易均價×匯率×5倍】對應股數；申報總金額需≥5億元，不足可能取消；超額申報按比例分配，上限28億股。方案顯示，股票須在42個月內賣出，否則強制拋售。

方案還包括住宅專案收益抵債選項。相關方擬採用設立境內信託等合法有效形式，使得持有人按每100元剩餘面值的標的債券最終受償現金30元。償付資產為京津冀、大灣區住宅專案收益權。總額不低於10億元，上限30億元，發行人承諾信託到期未達30元，發行人補足差額。信託存續至2030年，每半年分配收益。

商業專案收益抵債選項。相關方擬採用設立境內信託等合法有效形式，使得持有人每張標的債券剩餘面值兌換等金額的信託份額，如100元面值=100份信託。信託到期未覆蓋本金可拍賣資產清償；申報總額上限為40億元，申報金額需不低於20億元。

據新華社，國務院總理李強8月18日主持召開國務院第九次全體會議，深入學習貫徹習近平總書記關於當前經濟形勢和經濟工作的重要講話精神，強調要切實把思想和行動統一到黨中央對形勢的科學判斷和決策部署上來，鞏固拓展經濟回升向好勢頭，努力完成全年經濟社會發展目標任務。

李強強調，要進一步提升宏觀政策實施效能，深入評估政策實施情況，增強政策針對性有效性，及時回應市場關切，穩定市場預期。要抓住關鍵著力點做強國內大循環，以國內大循環的內在穩定性和長期成長性對沖國際迴圈的不確定性。持續激發消費潛力，系統清理消費領域限制性措施，加快培育壯大服務消費、新型消費等新增長點。加力擴大有效投資，發揮重大工程引領帶動作用，適應需求變化更多投資於人、服務于民生，積極促進民間投資。縱深推進全國統一大市場建設，不斷釋放超大規模市場紅利。採取有力措施鞏固房地產市場止跌回穩態勢，結合城市更新推進城中村和危舊房改造，多管齊下釋放改善性需求。要在深化改革開放中增強發展動力，推進科技創新和產業創新深度融合，激發各類經營主體的創新創造活力。堅定不移擴大高水準對外開放，有序擴大自主開放和單邊開放，創新發展數位貿易、服務貿易。要更大力度穩定就業保障民生，拓寬就業增收管道，聚焦群眾關切提升民生服務，進一步加強防災減災救災和安全生產監管，確保社會大局穩定。

8月18日，大悅城地產（00207.HK）披露上半年營運資料。

財報顯示，截至2025年6月30日，公司連同其附屬公司、聯營公司及合營公司獲得合同銷售總面積約為16.4萬平方米，合同銷售總金額約27.49億元，同比下降81.4%。

投資物業方面，廈門大悅城和三亞大悅城的出租率達到了100%，出租率最低的為重慶大悅城和香港中糧大廈，出租率均為85%。

大悅城地產表示，重慶大悅城出租率低的原因是今年6月份實施了商戶減租經營扶持政策。

酒店經營方面，三亞美高梅度假酒店出租率為91%，平均可出租客房收入1197元；三亞亞龍灣瑞吉度假酒店出租率80%，平均可出租客房收入1568元；北京華爾道夫酒店出租率70%，平均可出租客房收入為1761元；北京大悅酒店出租率85%，平均可出租客房收入632元。

此前，大悅城(000031.SZ)公告稱，公司控股子公司大悅城地產擬向除公司和得茂（公司控股股東中糧集團的全資子公司）以外的其他股東提出私有化建議，以協定安排方式回購股份。

對於此次交易目的，大悅城表示，近年來在行業週期性發展的影響下，大悅城地產的市場表現呈階段性波動，流動性也隨之承壓。本次交易是積極應對市場環境變化的戰略舉措，將顯著優化公司治理框架，整合組織架構與股權結構。交易完成後，公司將增厚對大悅城地產的權益，有利於提升公司歸母淨利潤。

8月18日，北京萬通新發展集團股份有限公司（萬通發展，600246.SH）發佈關於公司實際控制人、董事長被採取拘留措施的公告。公告顯示，萬通發展於8月18日被公司實際控制人、董事長王憶會家屬告知，其收到北京市公安局的拘留通知，王憶會正在公安機關配合調查。據其家屬所述調查事項與萬通發展日常生產經營無關。

按照公告，萬通發展於8月18日召開第九屆董事會第二十一次臨時會議，經全體董事推舉，由公司董事、首席執行官錢勁舟代為履行公司董事長、法定代表人職責及董事會戰略委員會主任委員、提名委員會委員職責。代行職責的期限自本次董事會審議通過之日起至王憶會恢復履行職責或選舉產生新任相關職務人員之日止。

萬通發展在公告中指出，公司具備完善的法人治理結構與內部控制體系，各項經營管理工作均有明確的流程保障，公司日常經營管理由高管團隊負責，其他董事、高級管理人員及監事目前均正常履職。公司董事會運作正常，公司生產經營情況正常，該事項不會對公司日常經營活動產生重大不利影響。

公開資訊顯示，王憶會現年71歲，曾先後任職於中共中央黨校、北京先鋒糧農實業股份有限公司、嘉華東方控股(集團)有限公司。

萬通發展稱，截至本公告披露日，公司未收到有關機關對公司的任何調查或者配合調查檔，尚未知悉調查的進展及結論。

此外，公告顯示，萬通發展董事會將穩步推進高效整合數渡科技等既定的轉型發展戰略。

按照萬通發展此前披露的公告，萬通發展擬通過增資及股權轉讓的方式，合計投資8.54億元取得北京數渡資訊科技有限公司（簡稱“數渡科技”）62.9801%的股權，投資完成後，數渡科技將成為萬通發展的控股子公司，並納入上市公司合併報表。

公開資訊顯示，數渡科技成立於2021年2月，主要從事高速互連晶片設計與研發以及提供ASIC晶片定制設計服務，產品主要用於GPU間資料傳輸，截至目前數渡科技尚未盈利。

值得一提的是，發佈籌畫收購股權事項後，萬通發展曾收到上海證券交易所發出的問詢函，要求其補充披露數渡科技的業務模式、客戶等詳細資訊，並量化分析其持續虧損原因、合理性並提示該公司後續經營風險，同時說明自身在持續虧損情況下跨界收購數渡科技的商業合理性及對持續經營能力的影響等。

受“晶片收購”消息影響，萬通發展此前曾四個交易日漲停。不過，截至8月18日收盤，萬通發展觸及跌停板，報收9.58元/股。

2025年一季度，房地產行業住宅開發弱復蘇、商業安全邊際失守、工業杠杆破閾，行業整體轉向“低負債、輕資產”模式，但結構性分化加劇。

8月13日《觀點指數 • 2025中國房地產全產業鏈發展白皮書》發佈，其中在不動產資本金融篇中指出，2025年一季度，住宅開發弱復蘇，EBITDA利潤率結束兩年下滑，毛利率微升，反映了現金流壓力緩解；商業地產淨負債率激增至7.20%，EBITDA利潤率下滑，高端商場租金收入降6%，利息覆蓋能力腰斬，償債安全線告急；工業地產債務驅動失效，淨負債率三年升15.79個百分點，EBITDA利潤率縮水，ROE趨零，局部流動性危機風險凸顯。

住宅開發：止跌回穩進行時，政策市中房企與區域均分化

財務結構：行業整體從過去“高杠杆、高周轉、高風險”的發展模式，轉向“低負債、輕資產、高品質”的新路徑。財務穩健的頭部房企有望獲得更多發展機會，但尾部房企的流動性風險依然突出，這種結構性差異預示著行業將加速分化。

住宅開發板塊已進入弱復蘇通道，但復蘇基礎尚不牢固。未來行業將呈現“K型分化”，財務健康的頭部企業有望率先恢復，而高杠杆房企仍面臨嚴峻挑戰。政策端的邊際改善和市場需求的變化將是影響行業走勢的關鍵變數。

EBITDA利潤率：2025Q1回升至3.99%，結束連續兩年下滑的趨勢。這一改善主要得益于房企銷售回款增加和財務費用控制，表明行業現金流壓力有所緩解。但相比2022年10.91%的水準仍有較大差距，反映行業整體經營效率尚未完全恢復。

淨負債率：均值攀升至90.68%，原因在於三四線城市的庫存剛性、專項債收購的選擇性與融資管道的枯竭。

盈利能力：毛利率結束三連降，2025Q1微升至11.73%，這一改善主要受益于土地成本下降和部分城市限價政策鬆動。ROE從-19.57%收窄至-0.87%，顯示資產減值壓力減輕，但權益回報率仍處於歷史低位。

償債能力：已獲利息倍數回升至2.55倍，主要得益於目前融資成本下行和房企債務重組見效。但這一水準僅為2022年的20%，說明企業付息壓力仍然較大。

商業地產：安全邊際告急，淨負債率三年激增與盈利品質下降

財務結構顯著承壓：淨負債率持續攀升，安全邊際收窄但仍處低位。樣本企業的淨負債率均值從2.55%（2022）→6.13%（2023）→7.20%（2024），三年增幅達182%，反映行業被動加杠杆的趨勢。儘管絕對值仍處低位（＜10%），但連續兩年突破5%。

盈利品質下降：EBITDA利潤率走弱，毛利率韌性鬆動。EBITDA利潤率大幅走低：從36.11%（2022）→28.13%（2024），累計下滑8個百分點，尤其2024年同比陡降9.39個百分點. 銷售毛利率承壓：均值從47.94%（2022）→45.53%（2024），核心在於租金收益系統性下滑與需求端持續疲軟。

權益回報虛高隱憂：ROE逆勢提升背後的效率悖論。攤薄ROE均值從3.37%提升至4.37%，ROE表面改善本質是"分母收縮"與"政策套利"共同作用的結果，行業普遍通過資產出售縮減淨資產規模，城市更新紅利和稅收優惠短期放大了帳面ROE，但行業需從"財務騰挪"轉向"運營提效"，才能真正實現回報提升。

償債安全邊際失守：利息覆蓋能力腰斬，現金流穩定性告急。已獲利息倍數均值從7.98（2023）→4.07（2024），同比跌幅49%，創三年新低。儘管淨負債率絕對值可控，但EBITDA利潤下滑直接侵蝕利息償付能力，若融資成本上升，部分企業或觸及安全線（通常≥4）。

商業地產正經歷“安全邊際弱化”與“盈利尋底”的再平衡陣痛，未來修復路徑取決於兩大變數——非核心資產處置和租金企穩進度，以及REITs擴募（如凱德消費REITs）對存量估值的拉動效應。

工業地產：杠杆升高，債務驅動模式失效與盈利下跌

債務風險持續惡化：杠杆率突破安全閾值。工業地產淨負債率均值從2022年的53.65%攀升至2025年Q1的69.44%，三年間增長15.79個百分點，增速超過行業安全閾值。若延續當前趨勢，2025年末或突破75%，進入高杠杆區間。這一趨勢印證了債務驅動擴張模式的不可持續性，反映企業通過舉債維持土地購置與基建投入的策略已難以為繼。

盈利能力承壓：行業盈利指標大幅下跌。EBITDA利潤率從2022年的47.19%下降至2025年Q1的25.42%，累計縮水21.77個百分點；銷售毛利率均值同步從37.90%下滑至28.05%，三年降幅近10個百分點。攤薄ROE均值更是從7.79%萎縮至0.76%，權益收益趨近於零。

償債能力異常波動：利息覆蓋資料存疑。2025年Q1已獲利息倍數均值驟升至8.71，較2024年提升114%，與債務率攀升、盈利下降的趨勢顯著背離。

2025年Q1工業地產已滑入“杠杆升、毛利降、收益大幅下降”的象限，若無大規模資產證券化或債務重組突破，行業恐面臨逾期事件，陷入局部流動性危機。

8月18日，上海聯合產權交易所宣佈，上海鴻霈置業有限公司100%股權及債權項目以9.45億元的掛牌底價正式成交，刷新了上海長租公寓單價的記錄。此次交易採用“股權+債權”的複合定價模式，其中股權部分作價4.56億元，債權部分為轉讓方對標的公司4.89億元的債權同步轉移。該標的由上海陸家嘴(8.670, 0.00, 0.00%)集團旗下公司掛牌轉讓，核心資產為前灘首個租賃公寓——前灘46-01地塊，總用地面積11746平方米，總建築面積57943平方米，其中地上建築面積22346平方米，折合成交單價約42289元/平方米。

前灘雍萃46專案地處前灘九宮格，緊鄰地鐵6/8/11號線東方體育中心站，另有規劃中的19號線及龍水南路隧道加持。該專案也是上海及全國首個要求全部自持的土地掛牌專案，同時也是前灘區域首個裝配式建築試點項目。

2014年12月，陸家嘴集團通過上海鴻霈置業以5.61億元底價競得該地塊，樓面價約15929元/平方米。2017年專案封頂，2019年入市運營，由3棟租賃住宅及1棟商業辦公樓組成。公寓部分體量約1.76萬平方米，提供184套主力85-97平方米兩居室，月租12000-19000元，長期保持滿租狀態，並配有240平方米超大戶型，主打中高端長租市場。

本港中小型地產商高負債問題備受關注，據路透報道，地產商及其債權人明年恐面臨更大壓力，因明年地產商到期的債券總額將按年大增近70%，至約71億美元（約554億港元）。有分析師表示，短期內商業地產復甦前景渺茫，加上籌集新資金的渠道減少，意味着或會有更多地產商難以履行還款責任。

小型發展商違約風險提升

事實上，路勁基建（01098）上周成為自2021年內房危機爆發以來、首家出現債券違約的地產商；而此前英皇國際（00163）也披露，出現了首筆銀行貸款違約。

綜合倫敦證交所集團（LSEG）的數據及路透估算，至2026年，本地地產商的債券到期金額將從今年的42億美元，攀升至71億美元。

標普全球評級分析師Edward Chan則指出，由於銀行正在削減對小型地產商的貸款敞口，不排除未來12至24個月內會更多小型地產商出現違約，「到時候，他們實際將沒有機會償還這些貸款。」

Chan稱，主要持有寫字樓以及零售資產的地產商恐面臨更大的壓力，因這兩個領域的估值已較2019年的高位累跌逾50%，且未看到復甦跡象。此外，更多低價拋售（fire sales）會進一步壓低估值，進而影響整個行業，包括資金充裕的發展商。

路透報道，香港四大開發商之一的新世界發展（00017）明年將有1.68億美元（約13.1億港元）債券需要償還，2027年則有6.3億美元（約49.1億港元）；而麗新發展（00488）明年亦有5.24億美元（約40.8億港元）債券到期。

另一方面，金管局總裁余偉文上周在《匯思》撰文，指香港銀行對本地地產發展及投資貸款的風險敞口，大部分屬財務狀況相對良好的貸款人；至於中小型發展商方面，包括一些財政狀況較弱或負債較高的，銀行早年已採取信貸風險緩衝措施，有關貸款大部分均有抵押品，強調本港商業房地產貸款的信貸風險可控。

碧桂園（02007）公布，已與協調委員會協定重組建議主要條款，協調委員會佔現有銀團貸款本金總額49%。協調委員會的成員已加入重組支持協議，或正在進行內部程序，以取得加入該重組支持協議的相關批准。公司亦宣布，佔第二類債務本金總額逾77%的持有人已加入重組支持協議。公司現正與專案小組及協調委員會緊密合作，致力在2025年年底前完成建議重組。

融創中國(01918)公布，擬進行重組交易，包括根據特別授權發行本金總額約121.2億元（美元．下同）強制可轉換債券、向主要股東發行強制可轉換債券、採納團隊穩定計劃及建議增加法定股本。重組範圍包括發行或擔保的境外債務，截至6月30日估計債務求償額合計約95.5億元。有關交易須待股東批准。

*換股價溢價最高3.4倍*

該集團指，作為註銷現有債務，將向計劃債權人分派兩個系列的無息強制可轉換債券作為重組對價，兩者本金額合計應等同於所有計劃債權人的債權總金額，其中強制可轉換債券1的本金總額最高97.1億元，每股換股價6.8港元，比昨天收報1.54港元溢價3.4倍、悉數行使發行最多111.38億股新股，而強制可轉換債券2的本金總額最高24.1億元，每股換股價3.85港元，比昨天收報溢價1.5倍，悉數行使發行最多48.87億股新股。

該集團指，孫宏斌作為債權人可能獲發本金額1581萬元的強制可轉換債券。此外，該集團指，將支付早鳥同意費，金額等同於債務本金總額的1%。

將於本月下旬公布上半年業績的本地中小型發展商路勁基建（01098），昨收市後發盈警。公司預期截至6月底止的6個月內，股東應佔虧損約19億至21億元，較去年同期的10.27億元虧損擴大。

市道不濟 樓盤利潤率跌

路勁基建解釋，期內虧損主要受房地產市場持續低迷和行業經營環境嚴峻所影響，導致內地及香港的房地產項目利潤率下滑，以及物業與相關資產減值撥備增加。就今年上半年虧損較去年同期增加，該公司稱，主要由於去年上半年出售全部內地公路業務權益，帶來了14.9億元稅後淨收益，抵消了去年同期部分營運虧損。

路勁上周宣布暫停支付所有離岸銀行債務、票據及永續證券的到期應付本金及利息，稱此舉是與顧問審慎考慮後，為確保所有離岸債權人得到公平及公正的對待而作出。

嘉輝花園逾5厘 98%屋苑供平過租

踏入租賃旺季，住宅租金升勢提速，加上早前銀行同業拆息低企，令住宅市場「供平過租」情況擴大。中原地產最新數據顯示，今年6月中原城市租金回報率（CRI回報率）報3.56厘，創逾13年半新高，除連升兩個月外，更有97.9%成份屋苑出現「供平過租」，按月多4.9個百分點。該行預料，CRI仍有上升空間，惟升幅或放緩。

沙田中心6月租賃 九成內地生

CRI回報率自今年5月開始重拾升勢，6月衝高至3.56厘，為2011年11月錄得3.58厘以來最高，按月再升0.02厘，兼連上揚兩個月，累漲0.08厘。

期內H按息報1.98厘，CRI回報率較之高出1.58厘，意味繼今年5月後再次出現「供平過租」的情況，與H按息的差幅，更由5月時高出0.77厘，大幅拉闊至6月高出1.58厘，屬2011年6月相差1.68厘後約14年來最大差距。

細數143個成份屋苑，6月共140個屋苑的租金回報率高於H按息，即有97.9%屋苑出現「供平過租」情況，較今年5月的93%增加4.9個百分點。惟租金回報率超過5厘的屋苑只有西環嘉輝花園，屋苑數目較5月減少一個。嘉輝花園6月租金回報率為5.13厘，連續4個月稱冠，但與5月5.41厘相比，仍下滑0.28厘。

至於租金回報率最高的10個屋苑中，以沙田中心回報率升幅最勁，由今年5月僅錄3.72厘，單月爆升0.82厘，至4.54厘。

翻查資料，沙田中心近月租金走勢凌厲，呎租在今年6月及7月更先後三度破頂。其中H座廣寧大廈中層E室，實用面積288方呎，在6月獲內地生以每月1.63萬元承租，呎租56.6元一度創屋苑新高，但紀錄其後已極速被推升至58.3元。

利嘉閣地產高級分區董事馮澤源坦言，內地生自6月起加速流入沙田區住宅租賃市場，其中沙田中心當月更有九成租賃成交來自內地生，由於內地生承租力較高，變相直接推升該屋苑租金，成為回報率大幅攀升的關鍵之一。美聯物業首席聯席區域經理梁兆堅估計，由於上月及本月內地生流入速度未見放緩，估計區內乃至沙田中心的租金仍有力再上。

中半山豪宅不足兩厘 跑輸大市

相反，部分豪宅租金走勢跑輸大市，中半山地利根德閣、跑馬地禮頓山及東半山嘉雲臺，期內租金回報率只有1.98厘、1.93厘及1.88厘，明顯落後大市，更只能看齊甚或低於H按息，未能扭轉「供貴過租」情況，當中禮頓山租金回報率更自去年12月後再次失守2厘。

中原地產研究部高級聯席董事楊明儀指出，7月正值暑假租務高峰期，租金已創出歷史新高，估計CRI回報率仍有上升空間，可企穩3.56厘以上；但因同期樓價升幅稍增，CRI回報率的升幅將會放緩。

樓市回穩，連鎖快餐店大家樂（00341）前主席陳裕光伉儷趁勢出貨，新近以1068萬元賣出灣仔會景閣一個一房戶，樓價較10年前樓下單位賣平17.8%。

據了解，陳裕光夫婦持有的會景閣中層12室，實用面積659方呎，一房間隔，原以1200萬元放售，本月初減至1068萬元沽出，呎價16206元，按1996年斥1000萬元購入計，約29年賬面獲利68萬元或6.8%。資料顯示，上址樓下一層同室在2015年以1300萬元易手，即前述戶造價較約10年前同類戶，賣平232萬元或17.8%。

陳裕光家族手持不少豪宅，近年更是「買多沽少」。例如陳裕光2020年斥3188萬元購入屯門琨崙一幢洋房，其太太陳羅寶靈在同年動用7125.1萬元購入西貢清水灣傲瀧一個連花園特色戶。

大角咀瓏璽15年輸28%

另外，湖南政府駐港聯繫公司三湘集團有限公司或相關人士持續沽貨，資料顯示，上月以590萬元售出銅鑼灣伊利莎伯大廈B座低層5室，實用面積540方呎，呎價10926元，較1994年買入價353萬元，升值237萬元或67.1%，為該集團自今年6月初起第四度沽售該屋苑單位，套現共2941萬元。

大角咀瓏璽錄得大額蝕讓，中原地產高級分區營業經理黃永財稱，1座高層A室4房戶，實用面積1467方呎，剛以3200萬元易手，呎價21813元。原業主2011年斥4436.93萬元一手購入該單位及一個車位，未計市值約250萬元的車位，樓價貶值1236.93萬元或27.9%。

大角咀同區凱帆軒有事故單位同層戶貶值易手，消息稱，2座中層F室兩房戶，實用面積426方呎，以568萬元放售，新近減至502.8萬元轉手，呎價11803元，較市價低約19%。上址同層有單位2013年發生墮樓事故，導致全層造價及交投受影響。原業主2016年斥639.9萬元買入，賬面蝕137.1萬元或21.4%。

全新盤開售前，餘貨盤加快推售步伐。嘉里（00683）旗下元朗大棠路現樓單幢盤朗日峰昨天加推最後15伙，折實平均呎價12695元，全數單位周六（23日）起發售。

朗日峰昨天公布3號價單，盡推全盤最後15伙，實用面積278至393方呎，折實售價408.69萬至519.06萬元，折實呎價11409至14928元，折實平均呎價12695元，較上月公布的對上一張價單折實平均呎價12606元高約0.7%。嘉里物業代理銷售及市場策劃總監王維榮說，今次加推屬原價加推，本周六起發售該15伙。

已屆現樓的朗日峰位於大棠路111號，提供82伙，實用面積276至765方呎，自上月開售至今累售47伙。

堅尼地道33號周五盡推36戶

太古地產（01972）前主席簡基富（Keith Kerr）旗下The Development Studio（TDS）與富合置業合作發展的灣仔堅尼地道33號，昨天公布次輪銷售安排，周五（22日）盡推2號價單共36伙，實用面積360至1033方呎，售價811.8萬至3800.3萬元，平均呎價29888元。

市區重建局旗下九龍東啟德煥然壹居本月30日起公開發售30伙，單位較今年2月輕微加價約0.2%至5.8%，最新售價754.7萬元起，呎價14699元起。

另邊廂，山頂歌賦山道1、3、5號昨天上載樓書至一手住宅物業銷售資訊網，提供3幢洋房，實用面積5842至11451方呎。資料顯示，該項目由針織商人羅建生或有關人士持有，早於2012年3月落成，其中歌賦山道3號已於2013年以6.5億元售出。

信置（00083）牽頭的將軍澳日出康城凱柏峰發展項目昨天再沽26伙，套現逾2億元；新地（00016）天水圍YOHO WEST第1期昨天則售出14伙，吸金逾9500萬元。

房屋委員會（房委會）「出售居者有其屋計劃單位2024」（「居屋2024」）自5月29日開始選樓，昨天完成揀樓程序，歷時約兩個多月（53個揀樓日），共售出7871個單位，整體銷售時間較「出售居者有其屋計劃單位2023」（「居屋2023」）快約三成。

僅剩20租置回收單位

「居屋2024」於5月29日起開始揀樓，除20個租者置其屋計劃回收單位未售出外，5個全新屋苑及過往期數的居屋重售單位已全部售罄，合共售出7871伙。房委會稱，整體銷售時間比「居屋2023」快約三成，反映申請者對資助出售單位的需求持續殷切。

公屋聯會總幹事招國偉稱，隨着超額申請倍數較過去為低，加上房委會改變配額安排，令有更多申請者獲得揀樓機會。例如排於約「第10粒珠」的單人申請者可獲邀選購單位，除屬預料之外，也創歷年來的新紀錄。「居屋2024」共收到約10.6萬份申請，是近7年申請宗數新低；以全新居屋單位7132伙計算，平均約15人爭一伙。

舖位市道走下坡，個別自用業主亦決定沽貨止賺離場。上環老牌古董店義興隆新近以5680萬元售出上環樂古道一籃子舖位，賬面獲利85%。

資料顯示，上環樂古道68號裕利大廈地下及高層地下（Upper Ground Floor）3至6號舖，地下建築面積約2800方呎，高層地下建築面積約3400方呎，合共建築面積約6200方呎，近4年一直以2億元叫價放售，最終近期以5680萬元成交，呎價約9161元。上述一籃子舖位原業主為古董店義興隆，於2007年10月至11月間分階段購入，合共成交價3070萬元，一直自用作分店；現時沽出舖位，持貨18年，賬面獲利2610萬元，升值85%。

義興隆是一間擁有80年歷史的古董店，總店位於上環荷李活道，於區內亦持有其他物業收租或自用。根據資料，義興隆曾於1997年以8500萬元買入上環荷李活道151號全幢商廈，其後在2007年以1.66億元沽售，賬面賺8100萬元或95.3%。

水務署互助社1550萬購葵涌舖

此外，葵涌青山公路葵涌段450至454號名賢大樓地下C舖及閣樓，地下建築面積約1300方呎，閣樓建築面積約540方呎，合共建築面積約1840方呎，今年初以1970萬元放售，減價420萬元或21.3%，終以1550萬元售出，呎價約8424元。原業主於1976年2月以41.5萬元購入，賬面大賺1508.5萬元或36.3倍。

據了解，買家為水務署員工儲蓄互助社，購入舖位收租，目前租戶為便利店，月租收入約7.6萬元，租金回報約5.9厘。

作各項創科用途 建人才公寓涉6400伙

規劃署昨（18日）向城規會提交新田科技城創科用地的《規劃及設計大綱》草擬本，將大綱210公頃創科用地劃為5個集群，總樓面面積逾6,100萬平方呎，該會將於本周五（22日）審議。

根據規劃署提交的《規劃及設計大綱》，將新田科技城創科用地劃分為5個集群區，每個面積介乎220萬至754萬平方呎不等，並劃定了每個集群的總樓面上限，介乎約883萬至1,440萬平方呎。

同時就5區劃定了分期發展的次序。其主要的潛在創科用途包括發展生命與健康科技、人工智能與機械人技術、微電子與智能設備及發展先進產業（例如新材料、能源與綠色科技），將來亦共提供約6,400伙人才公寓。

3號集群佔地220萬呎 規模最大

當中最早發展的1號集群區，位於青山公路洲頭段、即以往新田購物城的西面，由7幅地皮組成，合共佔地220萬平方呎，較一個維園（205萬平方呎）面積還要大，可以作為人工智能（Ai）、生命科技等4種創科產業用途，總樓面約883萬平方呎。該批用地將由香港科技園主導，早在今年6月曾經邀請財團提交參與意向。

其餘4個集群區之中，以3號集群區規模最大，佔地達754萬平方呎，納為新田科技城第一階段的第4批次發展，樓面規模達1,440萬平方呎，規模已經相當於3個科學園（430萬平方呎），同樣作為人工智能（Ai）等用途。在集群3及其他部分比鄰鷺鳥林及主要雀鳥飛行航道的創科用地，規劃署亦建議採用階梯式建築物高度，或將建築物後移10米。

至於在最鄰近三寶樹濕地保育公園的3號及4號集群，該署建議進一步保留及修復原屬創科用地的3公頃魚塘，並考慮將修復後魚塘納入該濕地保育公園管理，及設立35米闊非建築用地的生態界面，以作緩衝。

未「劃死」用地產業類型 保留彈性

就著新田科技城規劃大綱未有「劃死」創科用地的產業類型，第一太平戴維斯估值及專業顧問服務董事總經理陳超國認為，做法有助保留彈性，由於科技發展一日千里，市場需求變化很大，與其硬性規定，不如保留彈性，對於日後操作更為有利。

同時，新田科技城劃定5區面積介乎20.5至70公頃，規模最大之大，陳超國稱，內地園區規模相當之大，例如騰訊、阿里巴巴都採大園區設計，認為若果香港想效法內地，不應該局限於香港過往經驗。

中美貿易戰持續困擾樓市，本地大型針織成衣商李銘洪名下3伙何文田雋瓏，本月淪為銀主盤，叫價7,575萬元放盤，較購入價低約3成。

前綫代理統計資料顯示，截至8月14日，市場新增28個銀主盤，令整體銀主盤存量達433伙，與上月相若。其中，何文田雋瓏低層全層3個單位，全屬連平台特色單位，本月推出市場放售，叫價1,615萬至3,115萬元，合共約7,575萬元。相關單位原業主為冠華國際主席李銘洪，李氏早於2015年以約1.07億元購入，銀主叫價較購價低約3成。

據悉，冠華國際屬於本地大型針織成衣商，由李銘洪一手創立，主要業務是在中國內地經營生產及銷售漂染、纖維紡織等產品。惟受疫情影響，加上有附屬公司被美國商務部列入實體清單，並被銀行收緊信貸，致財務出現困難，2021年入稟百慕達法院提出清盤呈請。

李氏名下多個豪宅物業淪為銀主盤，例如九龍站凱旋門摩天閣高層A室，實用面積1,955平方呎，4房間隔，今年年初由銀主身份以1.1億元售出。

羅便臣道31號2伙 銀主叫價1.19億

其次，西半山羅便臣道31號湧現2個銀主盤叫價1.19億元放盤，2個單位均由同一個業主持有，其中羅便臣道31號高層複式單位，業主早於2009年以6,000萬元購入，最終淪為銀主盤，現以8,183.3萬元求售。據悉，業主從事房地產、電子等實業的中港商人，由於多次加按借貸，最終淪為銀主盤。

至於其他豪宅買賣方面，灣仔會景閣高層12室，實用面積659平方呎，剛以1,068萬元易手，呎價約16,206元。市場消息指，原業主為前大家樂集團主席陳裕光及相關人士，單位早於1996年約1,000萬元購入，持貨29年帳面獲利68萬元。

二手交投持續惟仍錄蝕讓，將軍澳東港城連環錄2宗2房成交，2名業主持貨2年及4年，分別貶值8%及19%。另外，元朗GRAND YOHO 2房零議價738萬元沽，業主持貨7年蝕162萬元。

受新盤開售，及二手盤源缺乏下，買賣交投呈好淡爭持局面，其中將軍澳8月至今約錄84宗買賣，較上月同期放緩，主要客源被同區新盤搶走。

最新東港城連錄2宗蝕讓成交，單位分別為3座高層C室，實用466平方呎，最新以625萬元易手，呎價13,412元，原業主於2年前以678萬元購入，帳面蝕讓53萬元或8%。同期5座高層B室，呎數一樣，以650萬元沽出，呎價13,948元。原業主持貨4年，帳面虧損150萬元，跌19%。

區內代理指，上周六、日市場約錄10餘宗二手買賣，交投較前周同期放緩，而預計8月整體二手約錄140餘宗買賣，料較7月逾200宗減3成。

GRAND YOHO 2房 7年蝕162萬

反觀，元朗區8月交投保持，上周六、日全區約錄15宗成交，累計8月至今約84宗，較7月同期多33%。中原元朗副區域營業經理王勤學表示，最新成交為GRAND YOHO 10座低層A室，實用面積539平方呎，2房梗廚間隔，叫價738萬元，雖以零議價沽出，實用呎價13,692元。惟原業主於2018年以900萬元買入，持貨約7年，帳面蝕162萬元或貶值18%，新買家為上車客。

近月甲廈價大幅回調，同時間，不少乙廈價跟隨下挫，呎價跌至10多年新低。

最近不少具指標的乙廈錄得成交，灣仔謝菲道391至407號新時代中心錄全層買賣，涉及中低層全層，面積約3,317平方呎，以1,600萬元沽出，呎價僅約4,824元，單位以交吉交易。該廈位於灣仔商廈林立地段，外形及大堂均頗理想，屬同區質素不俗乙廈，惟單位處中低層，景觀一般。原業主為一家運輸公司，1992年斥約1,026萬元購入，現持貨33年沽出，帳面獲利約574萬元。

新時代中心 呎價15年新低

以呎價計，為物業15年新低。2010年物業11樓全層以約1,469萬元沽出，呎價約4,402元。該物業一直成交不多，對上1宗為2020年中，全層單位以約3,317萬元沽出，呎價約1萬元，呎價5年間跌5成。翻查資料，2018年樓市高峰期時，該廈頂層全層，面積約3,454平方呎，以約8,850萬元沽出，創出呎價約2.56萬元歷史新高。

同區乙廈錄多宗低價交投，如謝斐道附近的中望商業中心近期錄一買賣，涉及餐飲集團景樂，以2,499萬元易手，沽出物業為23樓全層，平均呎價6,942元，買家為香港地產代理商總會承接，購入物業自用。

半島中心 呎價5800元

尖東半島中心錄得2宗買賣成交，涉及物業中低層01A至2室，面積約2,460平方呎，以1,426萬元沽出。另同層3室，面積約1,750平方呎，以1,015萬元沽出。兩單位均由同一買家購入，合共成交價約2,441萬元，平均呎價約5,800元。

半島中心為尖東指標商廈之一，因面向區內地標噴水池，地理位置理想，惟樓齡較舊。以成交呎價計，為該廈逾15年新低。半島中心近年成交甚少，對上買賣為2023年，中層19室面積約2,092平方呎，以約1,918萬元沽出，呎價約9,168元，現呎價下跌約37%。

至於另一乙廈甚多的上環區，同錄低價成交，上環皇后大道中359至361號南島商業大廈8樓全層，面積約3,662平方呎，以約2,005萬元售出，呎價約5,475元。原業主為「小巴大王」馬亞木家族，年初推出6、7、8、10及14樓共5層，每層單位的意向價由逾2,460萬元起，終於錄得首宗成交，比意向價低近2成。

分析指，全港指標甲廈，如中環皇后大道中9號、中環中心及信德中心，近2個月均錄得低價成交，呎價創10多年新低。甲廈價跌，乙廈價亦相應調整，而不少乙廈成交量甚少，近3至4年均乏交投，故現時出現成交，呎價即現急挫，料低價成交陸續有來。