2025-09-10 17:31

住商機構觀察實價登錄，今年上半年雙北市公寓呈現「新北蛋白跌、北市蛋黃盤整」趨勢，其中蛋白區房價修正幅度相對多，又以新北市三峽區出現年跌幅逾一成居雙北市各行政區之冠，去年上半年公寓每坪成交均價約27.1萬元，至今年上半年下跌11.8%、每坪成交均價來到23.9萬元。

至於雙北市跌幅最大的亞軍與季軍同屬新北市林口與鶯歌區，且都位於較外圍區域，歷經一年兩行政區今年上半年平均每坪成交單價盤整緩跌約4%左右；另在汐止、五股等區，公寓年跌幅也在2%左右。

大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，公寓受限屋齡高、無電梯等特性，若無其他機能支撐，申貸條件上略遜於大樓或華廈，適逢市場趨冷，整體價格漲勢趨緩。

住商機構新北市區執行副理王健維分析，新北市蛋白區跌幅明顯，主因區域具軌道經濟或重劃區議題，過去吸引建商大舉進駐，新案相互推案堆高區域價位，也帶動中古市場發展。

不過王健維指出，面臨市場翻轉，加諸銀行滿水位、限貸令等衝擊，房貸審核嚴苛，令本身若是蛋白區，又為高屋齡、無電梯產品，貸款條件更顯限縮，買氣薄弱之下，令房價較難具支撐力道。

整體而言，賴志昶分析，雙北市公寓呈現「新北蛋白跌、北市蛋黃盤整」趨勢，惟公寓仍有價格親民、坪數實在、無管理費等優勢，對首購或小家庭相對友善，仍對自住客有高吸引力。

不過賴志昶表示，雙北市公寓也普遍存在屋齡較高、缺乏電梯與車位等限制，且若伴隨位處小巷弄內，無都更改建前景者，更顯難以轉手之劣勢，購屋者在出手前應審慎評估心儀物件屋況與周邊機能，在近期市況偏冷情況之下，更能以較佳議價空間入手喜好物件。

2025-09-10 13:31

國內房地產市場歷經政策變數、景氣蕭條、買氣鈍化等衝擊，各方多以保守看待。曾經叱吒風雲被譽為地產代銷天王的「無限可能」公司執行長高天龍發聲，認為房市將在跨年前後，由最黑暗的谷底開始「緩慢而有序的朝向光明面」過渡。

高天龍是何許人？他擁45年房市行銷經驗，是30年前房屋代銷南霸天，全盛期年接34案、總銷214億元，約當是今日的800億至千億元的超級案量，在台灣與大陸經手超過300個建案。

上市建商高階主管說，最關鍵的是，高天龍有行銷金頭腦，包括紅到發紫的港台藝人如張曼玉、葉子楣、周華健等，都曾經是他建案工地秀的主角，現場萬頭鑽動氣氛嗨翻天，高天龍引領一代房地產風騷無人出其右，至今仍讓許多資深建築界前輩津津樂道。

高天龍表示，40多年來的台灣房市，歷經多次重大衝擊：

1982年，銀行收傘，房貸縮水。

1990年，銀根緊縮，建商洗牌。

1997年，亞洲金融風暴。

2003年，SARS疫情。

2008年，金融海嘯。

2020年，冠狀病毒。

每一波，都對整體經濟與房市景氣造成影響，但台灣強大的綜合實力總能在危局中化險為夷，房地產更顯現出浴火重生、脫胎換骨的韌性。

近年來連續七波打房，導致房市蕭條，一片愁雲慘霧，如今已嗅到「物極必反」的端倪。

高天龍表示，房地產是經濟火車頭，不可能任其長期衰敗，另信用管制帶來的負面與民怨，終究要予以緩解，加上2026選舉年，執政當局要有所作為，以利爭取民意。

此外，台灣危老建築充斥，前波在滿足首購需求後，不能忽視「換屋族」的龐大群體，好地段、合理價格的優質建案，仍會有亮眼的個案表現。

例如，位於高雄皓東路澄明街角地的「無雙」建案，集耐震建築、綠建築、智慧建築三種標章、市場極為罕見，加上公設超齊全、建材很講究，極端稀有凸顯不凡；全案30至67坪，從2房2衛到4房2衛，面積與配比理想，受到換屋族群高度青睞。

最關鍵的在於，「無雙」住家均價(表價)約每坪43萬元，實際底價與當前周邊成交行情的可比性極高。車位均價約220萬元，實際底價低於周邊行情，還有早鳥優惠價，精打細算的換屋族趨之若鶩。

高天龍自信的指出，最近政府政策務實的面對問題，走出正確第一步，象徵著好的開始，預示房地產市場雨過天青已經為時不遠了。

2025-09-10 12:26

永慶房產集團彙整內政部實價登錄資訊，統計近一年台北市前十熱門交易住宅社區，其中萬華區的「台北晶麒」累計交易40戶居冠，平均每個月至少有三戶成交；而熱銷榜上有一半是國宅社區，凸顯國宅社區在台北中古屋房市中的熱絡程度。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，「台北晶麒」社區位於萬華區龍山寺生活圈且鄰近西門商圈，生活機能相當成熟，然而區域內屋齡普遍偏高，往往容易給人老舊的印象。

而「台北晶麒」社區目前屋齡不到10年，屬於區域內少有的大型新社區，房型以小坪數為主，近一年每坪成交均價約76.5萬元、平均總價2,040萬元，憑藉相對親民的總價與生活機能，深受小資購屋族群的青睞。

位於萬華區青年公園周邊的「國光國宅」與「青年新城」社區，近一年各累計16與15戶交易，分別排名第五與第六。

陳金萍指出，「國光國宅」與「青年新城」兩社區皆鄰近青年公園，都是屋齡40年上下的國宅社區，不僅享有公園綠地環境，社區周邊生活機能完善，同時還享有未來捷運萬大樹林線的交通機能。目前每坪成交均價約6、7字頭，吸引注重生活機能的首購或小家庭入主。

觀察十大熱銷住宅社區榜單中，除了萬華區的「國光國宅」與「青年新城」外，國宅社區還有「成功國宅」、「大直美堤花園」與「忠駝國宅」入列。

陳金萍分析，位於大安區的「成功國宅」以及信義區的「忠駝國宅」雖屋齡偏高，但地段佳、生活機能完整，且坪數規劃符合家庭需求，再加上房價相對於周邊的中古住宅親民，使得國宅在市場上形成「高流通性」優勢，仍吸引許多有意購入精華地段房產的購屋族進駐。

陳金萍表示，台北市的國宅社區多位在開發成熟的地段，擁有完善交通及生活機能，價格也相較周邊中古大樓來得親民，加上管理費便宜、公設比低，以及開放式中庭設計，相當適合家庭或銀髮族群居住，因此，吸引不少購屋民眾關注。

不過，陳金萍指出，也由於興建時間早，多數國宅社區屋齡偏高，總戶數多，民眾購買時仍須留意檢視屋況情形，並根據屋況規劃修繕計畫，才能讓購屋的過程更安心順遂。

2025-09-10 11:25

嘉義縣太保市近年房價快速上漲，外界看得心驚，但不少當地投資客仍然積極搶進，外界形容是「太保勇士」。實價資料顯示，不少「勇士」近來陸續下車出場，不少獲利可觀。

以位於高鐵嘉義站前、去年底完工交屋的「高鐵國際城」來說，根據實價資料，今年即有25筆轉手，全部獲利，獲利金額從數十萬元到數百萬都有。

其中今年7月有一筆轉手交易，為10樓戶，前屋主3年多前以601萬元買入，今年7月轉售，總價來到1,080萬元，獲利479萬元，單坪達37.74萬，創下嘉義縣新屋轉售每坪單價新高。

住商不動產企研室總監徐佳馨表示，嘉義太保雖有高鐵站，但先前房價波動不大，多在1字頭。一直到行政院2021年9月宣布在太保市設立嘉義科學園區後，房市開始起飛，不過當時房價從一字頭直接跳到一坪25萬上下二字頭，許多人認為大膽買進的人，最後恐淪為韭菜。

不過，去年初台積電（2330）宣布進駐嘉義科學園區後，太保房價快速走揚，預售房價很短時間就跳到三字頭。

徐佳馨表示，嘉義房價早期偏低，早先進場的人，如今轉手都有不錯獲利，尤其是去年台積電進駐之前買進的人，雖然當時太保房價普遍在二字頭，看似風險很高，但如今房價站穩三字頭，現在轉手多有二、三成以上獲利。

不過，如果是在台積題材發酵，站上三字頭以後才進場的人，現在轉手獲利空間就有限。徐佳馨表示，嘉義和台南、高雄相同，房市都是受惠科技題材，但嘉義資源不如直轄市，房價很難突破台南、高雄，相反的如果科技題材失靈，則會受到較大衝擊。

台北市是全台首善之都，人口數卻持續下滑，2020至2024年的5個年度中，高達4個年度人口淨遷入是負數，其中2021年更直接減少7.6萬人，人口數唯一增長的2023年，是因為疫情爆發期間兩年未入境而戶籍遭到戶政事務所遷出的國人重新辦理戶籍遷入而拉高，並非實際人口遷入。

根據內政部最新統計，2020年至2025年7月，僅有東部地區人口淨遷入數字呈現負數，而同時間點的台北市流失戶籍人口數已累積高達17萬6539人，相較東部該時間點的流失人口總數量4867人，還要再高出35.27倍。

北部地區主要縣市僅有台北市人口淨遷入為負數，而南部地區主要縣市的台南市、澎湖縣等少數縣市則為增長，其中台南市近6年來，人口淨遷入數量累積達1萬8352人，是22縣市中第五多，僅次於新北市、桃園市、新竹縣及台中市。

台北市人口流失原因，不外乎房價高到一般民眾負擔不起，以及住宅、人口等雙老羈絆，尤其新建案動輒每坪單價破100萬元、甚至每坪200萬元小宅的比例也越來越高，加上房屋稅籍住宅平均屋齡已超過38年，也就是老屋占比越來越高，今年第一季屋齡30年以上的老宅數量已超過70萬宅，占整個北市比重逾77%，幾乎是每1.29宅就有1宅是屋齡30年以上。

在屋老人更老、且老公寓多無電梯的縣市，已不適合在宅養老，高齡者負擔不起在北市的換屋成本，而年輕人同樣因買不起北市的住宅，進而導致不僅高齡者逐漸逃出台北市、且絕大多數年輕人更是無法跨越北市房價那道高牆。

房市由盛轉衰的重要轉折點－央行919第七波信用管制，迄今將屆滿一周年，以此時間點為界，前、後一年相較，全台建物買賣移轉棟數短少逾七萬棟，等於量能打8折。房仲業者認為，信用管制與不動產放款總量管制使房市買氣低迷，下周央行理監事會對於管制政策是否鬆綁，將是市場能否明顯回溫的關鍵。

根據統計顯示，在去年9月第七波選擇性信用管制的前一年，全台買賣移轉棟數35.7萬棟，不過在去年9月至今年8月間，預估僅有28萬餘棟。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，第七波信用管制第二屋限貸令擴及全台，上限縮至5成，不只多屋族無處逃，自住換屋族也受到衝擊，若不是先賣後買，就只能「簽切結換成數」求暫時解套；加上各大行庫為降低不動產放款集中度，紛紛啟動自主管理放貸從嚴，許多民眾憂心貸款恐不如預期，因而暫緩購屋計畫第七波信用管制後，全台交易量都急踩剎車。

張旭嵐表示，近期政府為緩解房貸荒，已祭出政策調整，對首購、換屋等自住族群開大融資水龍頭，先前擔憂貸不滿而不敢進場的買家，可望慢慢出籠；央行政策是否鬆綁，還需等待9月中下旬理監事會議結論，市場能否明顯回溫，仍需密切關注央行動態。

以六都來看，台南量縮27.3％，減幅為六都之最，桃園、台中的表現則相對平穩，量縮不到2成。台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中指出，台南受惠科技業發展，房市火熱，重劃區大量推案進入交屋高峰，第七波管制前一年幾乎衝出升格直轄市以來的最大量，然而熱潮緩和後，外圍區段剛性需求不足，部分重劃區又因漲幅提前反應，在景氣降溫後買家追價意願低，使交易量大縮水。

住宅市場清淡，大戶陸續轉進店面、商用不動產市場布局。據實登資訊，今年來台北市成交金額最大店面為興富發建設「松江一號院」，一樓店面以4.1888億元交易，現況有銀行承租中，交易條件為「帶租約」，且每年租金報酬率超過3％，因此儘管金額較龐大，仍為大戶買家青睞。

台北市地政雲10日揭露的實登資訊，松江一號院一樓店面在完工11年後，以總價4.1888億元成交，面積達270.4坪，換算每坪價格175.56萬元。進一步查詢買家為「越好國際」。

據實登資訊，今年以來，總價上億元的店面成交僅六筆，松江一號院成交價逾4.1億元，則是今年交易金額最大的店面交易案；也是近三年同路段面積最大、總交易金額最高的店面交易案。

瑞普萊坊零售暨飯店不動產服務部資深總監李誠慶分析，松江一號院區位優異、建物品質及管理佳，具區域地標性，現租戶為知名銀行，具長期租金收益穩定，具調漲可能性；再加同區屋齡較新的住宅、商辦租售價格近幾年具上漲表現，且該區段有多棟舊大樓、飯店正進行都更，同區域條件較佳的商辦、店面未來具增值潛力。李誠慶表示，值得注意是在價高、持有成本，及政策方向等考量，有若干特定投資人考量台北住宅市場不能再布局，且商辦市場供給隱憂，因此未來類似成交案例，將有機會增加。

2025.09.10 21:21

台中房市熱度向南延伸！近年南區因紅綠線捷運雙軌交會，加上橘線、紫線延伸規劃，以及國圖館特區、興大附設醫院等重大建設挹注，區域房價近三年累計上漲16.5％，發展潛力備受矚目。在這股趨勢下，立吉富建設董事長張順立以藝術美學與精工精神，推出南區代表作「隱大蘊」，規劃大三房產品，鎖定換屋與自住客層，市場關注度高。

張順立出身建築世家，父親是留日建築師，母親為日本池坊流花道教授，他本身也畢業於文化大學建築系，耳濡目染下養成對空間比例與美感細節的敏銳。過去，張順立在螺絲產業深耕，帶領華祺（5015）工業打下全球不銹鋼螺絲市場版圖，如今跨足房地產，將「細節精準」與「美學精神」融入建築。

自2015年起，張順立長年贊助國藝會「海外藝遊」專案，支持台灣年輕藝術家拓展國際視野，如今將這股藝術能量延伸至建築實踐，讓「隱大蘊」不只是住宅，更是結合藝術、生活與人文的代表作。

「隱大蘊」基地位於南平公園旁，三面臨路、整街廓開發，屬市區罕見完整基地，具備良好風水格局。外觀設計由建築師黃國棟操刀，以垂直綠化與大面落地窗為特色，讓建築與公園樹海共生。

黃國棟長年遊歷歐美與日本，擅長從旅行與繪畫中汲取靈感。旅行提供他對空間比例、光影、景觀與自然元素的直觀感受，理解建築如何和諧融入環境，這份洞見在「隱大蘊」中淋漓展現。

黃國棟指出，南平公園的樹木與生態，本身就是最珍貴的資產，建築的任務在於謙遜地放大這些元素，而非以太過搶眼的建築風格掩蓋它們。「隱大蘊」立面大量採用垂直綠化，宜居陽台奮力向外伸展，建築植栽與南平公園的樹海建立起親密的共生關係。

此外，大面落地窗與通風對流設計，使自然光影和微風流入室內；身處高樓層，有如置身於樹海之上；低樓層則浸潤在枝葉層疊的綠意中，享受難得的沈浸式居住體驗。

建築規劃採雙併不共壁設計，推出47、50坪大三房，先建後售，總戶數僅18戶，滿足南區在地升級換屋需求。大廳以整塊大理石切砌，並邀請藝術家楊夕霞創作公共藝術，加上「偶得設計」團隊操刀燈光計畫，將本案塑造成國圖館特區的地標建築。

建材配備部分，「隱大蘊」比照高端住宅規格，外牆使用與桂冠長榮酒店同級的德國STO塗料，全棟鋁窗選用日本YKK AP氣密窗，樓板隔音超越法規標準，搭配德國太格木地板與Damtec靜音墊；廚具電器選用瑞典伊萊克斯、衛浴採日本TOTO，全案展現「細節即價值」的品牌精神。

地段價值方面，「隱大蘊」緊鄰國立公共資訊圖書館、台中高等法院，區位具備文教與政法優勢。未來總投資達50億元的興大附設醫院預計進駐，將形塑完整智慧醫療園區，增添居住與置產價值。

業界分析，南區過去以學區宅聞名，如今隨著重大建設與都市活化，已成為房市新熱點，加上本案強調大三房、完整基地及高規建材，鎖定的換屋、菁英客層將成主要支撐買盤。

2025.09.10 20:59

受惠交屋潮報到，皇普（2528）、遠雄建（5522）、新潤（6186）三檔營建股，8月營收同步大暴衝，刷新史上新高紀錄；其中皇普前8月營收達91.82億元，超越去年全年水準，全年可望朝向百億大關挺進，業績可望攻頂。

營建股近日表現欠佳，信心疲弱，不過皇普、遠雄建、新潤，在完工交屋新案密集入帳下，8月及前8月營收表現，紛紛勢衝出佳績。

皇普今年將進入開花結果階段，上半年已完工新案包括有總銷93億元「皇普莊園」、總銷26億元「皇普摩天100」等二筆大案；下半年將預計可望有總銷38億元「皇普La Vie」完工交屋，全年完工量挑戰150億元。

皇普今（10）日公布8月營收，達18.55億元，年增率達4,867倍之多，創下史上單月新高紀錄，也超越去年全年營收的53.30億元；累計前8月營收達91.82億元，也比去年同期激增5,911倍之譜，業績攻頂。

遠雄建8月有超級大案「遠雄幸福成」開始完工交屋，推升營收大噴出，達60.90億元，年增率達110.95％，刷新史上單月新高紀錄；累計前8月營收達82.74億元，比去年同期衰退44.25％。

遠雄建今年預計完工共5案，上半年財報雖然顯示虧損，主要是營收認列太少，但下半年將進入完工交屋高峰，集中在8~12月間，其中百億大案「遠雄幸福成」甫交屋，預計交屋潮可望延續至2026年；接下來交屋重點為「遠雄商舟」，5月已取得使照，8月開始交屋，由於銀行排撥貸款時間比以往拉長兩倍，因此估計主要入帳時間，會落在9~10月。

新潤今年主要交屋認列大案為台北市南港區「擎天森林」分回總銷54.6億元、新北土城「新潤青樺」分回總銷39億元等，8月營收達9.79億元，也改寫歷年同期新高紀錄，比去年同期成長23.24％；累計前8月營收達90.92億元，創下歷年同期新高，年增率達100.57％，全年有機會挑戰百億大關。

2025.09.10 17:51

房市由盛轉衰的重要轉折點央行919第七波信用管制，迄今將屆滿一周年，以此時間點為界，前、後一年相較，全台建物買賣移轉棟數短少逾7萬棟，等於量能打八折。房仲業者認為，信用管制與不動產放款總量管制使房市買氣低迷，下周央行理監事會對於管制政策是否鬆綁，將是市場能否明顯回溫的關鍵。

根據統計顯示，在去年9月第七波選擇性信用管制之前一年，全台買賣移轉棟數35.7萬棟，不過在去年9月至今年8月間，預估僅有28萬餘棟。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，第七波信用管制第二屋限貸令擴及全台，上限縮至5成，不只多屋族無處逃，自住換屋族也受到衝擊，若不是先賣後買，就只能「簽切結換成數」求暫時解套；加上各大行庫為降低不動產放款集中度，紛紛啟動自主管理放貸從嚴，許多民眾憂心貸款恐不如預期，因而暫緩購屋計畫第七波信用管制後，全台交易量都急踩剎車。

張旭嵐表示，近期政府為緩解房貸荒，已祭出政策調整，對首購、換屋等自住族群開大融資水龍頭，先前擔憂貸不滿而不敢進場的買家，可望慢慢出籠；央行政策是否鬆綁，還需等待9月中下旬理監事會議結論，市場能否明顯回溫，仍需密切關注央行動態。

以六都來看，台南量縮27.3%，減幅為六都之最，桃園、台中的表現則相對平穩，量縮不到兩成。台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中指出，台南受惠科技業發展，房市火熱，重劃區大量推案進入交屋高峰，第七波管制前一年幾乎衝出了升格直轄市以來的最大量，然而熱潮緩和後，外圍區段剛性需求不足，部分重劃區又因漲幅提前反應，在景氣降溫後買家追價意願低，使交易量大縮水。

9月10日，首開股份（600376.SH）披露關於向控股股東進行永續債權融資的關聯交易公告。

根據公告，首開股份擬向控股股東北京首都開發控股（集團）有限公司（以下簡稱“首開集團”）進行永續債權融資，總金額不超過30億元，年化利率為5年期貸款市場報價利率（LPR）+40BP，LPR在每個付息期初進行調整，在永續債權存續期間內不進行利率跳升。具體期限及用途以雙方簽訂合同為准。

首開集團為首開股份的控股股東，首開集團與其全資子公司北京首開天鴻集團有限公司合計持有公司1358298338股股份，占公司股份總額的52.6561%。

財務資料顯示，首開集團在今年上半年營業收入約222.85億元，營業利潤為-12.13億元，淨利潤為-16.2億元。

首開股份此前披露的財報資料顯示，上半年，首開股份實現營業收入180.39億元，同比增長105.19%；公司淨利潤-14.36億元，歸屬于母公司股東的淨利潤-18.39 億元。

今年前8個月，首開股份共實現簽約面積85.23萬平方米；簽約金額131.52億元。8月份首開股份以約4.46億元競得北京市朝陽區呼家樓南裡CY00-0310-9001、9002 地塊R2二類居住用地、A8社區綜合服務設施用地國有建設用地使用權，該地塊土地面積5300平方米，規劃建築面積7588平方米。

a此外，首開股份在另一則公告中表示，自2025年9月3日以來，公司股票累計漲幅77.27%，股票漲幅明顯偏離同行業及上證指數，但是公司主營業務、生產經營情況以及經營環境與前期披露的資訊相比未發生重大變化。

9月9日，龍湖集團（00960.HK）發佈未經審核運營資料，前8個月，公司實現經營性收入約176.9億元（含稅金額約188.6億元）；其中運營收入約93.9億元（含稅金額約100.5億元），服務收入約83.0億元（含稅金額約88.1億元）。

開發業務方面，前8個月，龍湖集團累計實現總合同銷售金額457.4億元，合同銷售面積349.6萬平方米。

其中，8月單月合同銷售金額為47.3億元，合同銷售面積41.4萬平方米。8月單月權益合同銷售金額為33.9億元，權益合同銷售面積31.0萬平方米。在區域分佈上，西部區域合同銷售金額17.0億元，環渤海區域11.3億元，長三角區域10.6億元，華中和華南區域的合同銷售金額分別為4.3億元和4.1億元。

土地儲備方面，8月，龍湖集團新增一塊土地儲備，總建築面積2.47萬平方米，權益建築面積1.06萬平方米，權益地價為1.58億元。

根據龍湖集團此前公佈的資料，今年前8個月，龍湖集團新增土地儲備總建築面積27.37萬平方米，權益建築面積19.46萬平方米，權益地價16.13億元。

據龍湖集團中期業績，截至6月底，龍湖集團的土地儲備合計2840萬平方米，權益面積為2113萬平方米，平均成本為每平方米4207元。

關於今年的投資，龍湖集團執行董事兼地產航道總裁張旭忠在中期業績溝通會上表示，龍湖集團始終把財務安全放在首位，保債務安全、保交樓的重要性是優於新增投資的。今年上半年，龍湖集團已經在上海、江蘇蘇州、重慶等核心城市，獲取了4幅地塊，總建築面積25萬平方米，權益建築面積18萬平方米，新增的貨值大概50多億元。

張旭忠表示，未來公司會堅持聚焦高能級城市，不斷地提升投資的精准度，要做到優中選優，在資金頭寸允許的情況下，會多看一些市場好的機會。

起拍價超30億元的深圳皇庭廣場最終流拍。

9月9日上午10時至9月10日上午10時，深圳皇庭廣場在廣東省深圳市中級人民法院京東網司法拍賣平臺公開拍賣。

本次法拍標的物評估價約為43.61億元，起拍價約為30.52億元，相當於評估價的7折。該拍賣吸引了超過4.7萬人圍觀，僅有1人報名，最終流拍。

資料顯示，此次標的物的宗地面積為42348.37平方米，證載建築面積為80608.64平方米（其中地上商業14377.3平方米、半地下商業46417.76平方米、地下商業19813.58平方米），測繪報告總建築面積為136895.89平方米，土地使用年限為40年，從2002年10月8日至2042年10月7日。該標的案涉不動產暫欠管理費約1631.87萬元、水電費約740.06萬元，需由買受人承擔。

皇庭廣場官網披露的資訊顯示，該專案由深圳市皇庭地產集團有限公司和深圳市皇庭國際企業股份有限公司（皇庭國際，000056.SZ）共同投資，深圳融發投資有限公司開發。皇庭廣場位於深圳福田CBD中心位置，北倚市民中心，南接會展中心，是深圳地鐵1、4號線上蓋物業，與會展中心、五星級酒店、地鐵商業街、CBD公交樞紐無縫連接。該商場作為深圳的地標性商業項目之一，曾被譽為“鑽石之心”。

早在2022年3月，皇庭國際就通過深圳聯合產權交易所披露，擬轉讓其持有的深圳融發投資有限公司100%股權，當時的參考價格為74.93億元。而融發投資的核心資產正是皇庭廣場。

但僅過了幾天之後， 2022年3月25日，皇庭國際再次發佈公告，將轉讓參考價格直接下調18.73億元至56.2億元，降幅達25%。然而，兩次的掛牌均未能徵集到有效購買意願的買家。

近年來，皇庭廣場的運營主體皇庭系企業深陷資金鏈困境。

2021年5月19日，皇庭國際發佈其關於涉及訴訟及資產被凍結的公告。公告稱，因貸款無法續期，近日中信信託向法院提起訴訟，申請查封深圳市福田區中心區晶島國商購物中心（即皇庭廣場）的不動產，查封期限為36個月。

公告內容稱，皇庭國際向中信信託借了30億元，向國民信託借了3.5億元。其中，因為逾期未歸還中信信託的款項，導致對方申請查封皇庭廣場。而在國民信託的訴訟仲裁中，同樣因為合同糾紛，導致皇庭國際其公司及子公司部分銀行帳戶被凍結。

官網資料顯示，皇庭國際創建於1983年，由經營零售商業起步。1993年改組為股份公司，成為深圳本地唯一一家零售商業類A＋B股上市公司，並獲評“中國最大的三百家股份制企業”。隨後公司進入地產開發經營領域，先後開發出國企大廈、港逸豪庭等系列優質樓盤，2013年公司首個商業地產開發並運營的大型高端購物中心專案——皇庭廣場正式開業。

8月11日，皇庭國際（000056.SZ）在發佈的關於公司晶島國商購物中心（即深圳皇庭廣場）將被司法拍賣的提示性公告中表示，當前，公司正在與債權人溝通協商包括債務化解在內的整體和解方案，雙方均在積極爭取和解方案儘早落地，從而妥善解決公司債權債務糾紛。

皇庭國際2025年半年報資料顯示，上半年總營收2.9億元，同比下滑18.48%，反映主營業務收縮；歸母淨利潤-1.85億元，雖同比減虧24.62%，但公司連續17個季度虧損趨勢未改。

9月9日，旭輝控股集團（00884.HK）發佈未經審核運營資料，8月，公司合同銷售金額約為9.6億元，合同銷售面積約為7.84萬平方米，合同銷售均價約為12100元/平方米。其中，權益合同銷售金額約為4.8億元。

1月至8月，旭輝控股集團累計合同銷售金額為121.6億元，累計合同銷售面積約為115.9萬平方米，累計合同銷售均價約為10900元/平方米；權益合同銷售金額約為63.5億元。

目前，旭輝控股集團最重要的工作之一是境內公司債務重組，自6月27日起，旭輝控股集團對旗下7只公司債券的重組方案進行投票。澎湃新聞獲悉，截至目前，僅“H22旭輝1”一隻債券仍在投票中，其餘6只的持有人投票通過了重組方案，餘額合計為96億元。

7只債券分別為PR旭輝01、H20旭輝2、PR旭輝03、H21旭輝1、H21旭輝2、H21旭輝3、H22旭輝1等，本金額約100. 6095億元。這是旭輝控股集團旗下存續的所有公司債券。

截至6月底，旭輝控股集團未償還借款總額約為842.12億元，包括銀行及其他貸款約420.70億元、帳面值約120.13億元的境內公司債券、帳面值約為人民幣12.76億元的境外可換股債券及帳面值約288.53億元的境外優先票據。

境外債務方面，今年6月26日，旭輝控股集團的境外債務重組計畫協議已獲法院批准，計畫生效日期已於6月27日落實。據悉，本次重組預計削減境外債務約52.7億美元（約合379億人民幣），占境外債務總額的66%。

9月10日晚，在港上市的富力地產發佈公告稱，向公司股東、證券持有人及潛在投資者提供有關公司境內公司債券重組的資料。

公告稱，鑒於公司整體經營現狀，擬初步為公司境內公司債券持有人提供整體重組方案，包括現金購回、以物抵債、應收賬款信託份額抵債、資產信託份額抵債、股票經濟收益權兌付和全額留債長展期。

首先是現金購回選項。富力地產擬對債券分三次進行折價（每張債券剩餘面值的20%）購回，預計購回總金額不超過6億元（人民幣，下同）。

其次是以物抵債。富力地產擬以實物資產償付債券，每100元剩餘面值的債券可申報登記可抵債價值為30元的實物資產，本次擬進行以物抵債的未償還債券本金餘額合計不超過66億元。

第三是應收賬款信託份額抵債。公司擬以3億元應收回購款作為基礎資產，設立應收賬款信託，每100元剩餘面值的債券可申報登記價值為30元的信託份額。本次擬進行應收賬款信託份額抵債的未償還債券本金餘額合計不超過10億元。

第四是資產信託份額抵債。公司擬以實物資產收益權作為資產信託的基礎資產，設立服務型信託，每100元剩餘面值的債券可申報登記價值為35元的資產信託份額。本次擬進行資產信託份額抵債的未償還債券本金餘額合計不超過57億元。

第五是股票經濟收益權兌付。公司擬在香港向特殊目的信託定向增發股票數量不超過2億股，用於股票經濟收益權兌付。處置定增股票所獲外幣資金淨額等額的境內資金將用於償付獲配股票選項的債券持有人。

第六是全額留債長展期。若本次境內債券重組經全部持有人會議通過得以順利推進落地，上述選項完成後的剩餘境內公司債券本金將全部展期至2035年9月16日。自2031年3月16日起每張債券每半年以現金支付1元本金，於最後一期到期日支付全部剩餘本金及利息。過往及長展期期間內的利息部分統一降低至1%，單利計息、不計複利。

東財Choice資料顯示，目前富力地產存續的境內債券共有8只，餘額合計144億元，包括6只一般公司債、1只私募公司債和1只定向工具。其中金額最大的兩只是公司債“18富力10”和“18富力08”，單只金額均在40億元以上。

富力地產為知名粵系房企，早年曾是“華南五虎”之首，2019年最高峰時公司銷售額超1300億元，2024年的全年銷售額只剩112.3億元。從股權結構看，李思廉和張力分別持有富力地產26.31%和22.44%的股權，為公司共同實際控制人。

在發出一份平淡的中期報告之後，越秀房地產投資信託基金（越秀房托）開始尋求優化財務報表。

越秀房托於近期宣佈，將通過出售事項、內部重組與再融資的組合方案，向關聯方廣州越秀髮展集團有限公司出讓旗下資產越秀金融大廈50%股權，代價約34.33億元。這筆股權出售款項所得淨額加上新銀行融資，總計約53億元將全部用於償還現有債務。

這宗交易完成後，越秀房托對越秀金融大廈的持股比例將下降至49.495%，後者也不再納入其合併報表範圍。這或許是為了降低物業減值、運營波動等風險對基金整體業績的直接衝擊。

越秀金融大廈於2021年10月被越秀房托收購。其時，越秀金融大廈的收購總對價為78.73億元，其中絕大部分資金依靠越秀房托供股和借款來支付，剩餘資金來自內部資源。

四年過去，這宗交易兜兜轉轉繞了一圈終於畫上了句號。對於越秀房托當下的境況而言，這宗資產並未在持有的過程中為之帶來豐厚的回報，選擇甩掉包袱，更符合長遠的規劃。

圖片來源：本報記者 梁遠浩 攝圖片來源：本報記者 梁遠浩 攝
減輕負債

根據公告，越秀房托本次交易分兩階段推進：第一個階段，由越秀房托旗下全資特殊實體向其關聯方轉讓越秀金融大廈專案公司50%股權；再將越秀金融大廈項目公司剩餘50%股權轉讓至越秀房托的非全資附屬公司。

事實上，在這次交易之前，為了對越秀房托部分現有債務進行再融資，越秀金融大廈所屬的項目公司已獲得一家銀行不超過40億元的融資承諾函，當時的核心擔保條款是越秀金融大廈的按揭、應收租金賬款。

在此次交易之後，越秀房托出售事項所得款項淨額扣除相關資金後約為23億元；加之從銀行融資中所提取的30億元資金，兩者總計53億元擬全部用於現有債務的償還。

越秀房托管理層預計，交易及再融資完成後能夠顯著降低利息支出，提升每個基金單位分派，同時將借貸比率從48.1%降至約41.2%，增強基金財務韌性及長期競爭力。

越秀金融大廈於2021年由越秀房托以約78.73億元向越秀地產收購，項目總建築面積約21萬平方米，高約309米，包括地上68層甲級寫字樓及擁有827個地下停車位的4層地庫。

其時，越秀地產曾表示，出售廣州越秀金融大廈有助於施行公司長期企業戰略，並且通過公司及越秀房產基金採用的互動和資本有效模式，在增長和穩定之間創造和維持可持續平衡。這種互動模式有望同時帶動公司及越秀房托的長期增長。

近幾年來，由於市場環境的變化，越秀金融大廈在業績上為越秀房托帶來的貢獻逐漸減弱。2024年，越秀金融大廈貢獻的營收為3.62億元，2025年上半年為1.65億元。2024年，越秀金融大廈的出租率為83.7%，今年上半年則進一步降至82.1%。

從成交結果的測算來看，越秀房托最終也將錄得虧損。越秀房托預計，這宗交易將產生約1.65億元的虧損，這主要源於股份代價低於項目資產淨值，但越秀房托認為，交易的核心價值在於通過資產負債表重構釋放盈利空間。

越秀房托強調，出售完成後，越秀房托將與廣州越秀形成實際合作，作為其合營夥伴共同擁有廣州越秀金融大廈。借助廣州越秀的信用、資源及聲譽，廣州越秀金融大廈有望獲得更有利的融資成本，從而進一步提升該物業的收益率。越秀房托作為持續少數股東將受益于融資狀況的改善，並由此獲得投資回報的提升。

優化報表

越秀房托仍然處在“陣痛期”。根據早前越秀房托發佈的中報，今年上半年，越秀房托實現收入總額9.66億元，同比減少6.6%；其中，物業收入淨額6.79億元，同比減少8.6%。除稅後淨虧損為3.37億元。

這次虧損主要受到投資物業公平值減值的影響。今年上半年，越秀房托旗下物業組合的估值為418.89億元，而去年同期則是423.08億元，同比下跌1%。

在越秀房托的業務貢獻中，此次被出售的越秀金融大廈所在的寫字樓板塊占比最大。今年上半年，越秀房托寫字樓板塊錄得收入為5.32億元，占收入總額的55.02%。越秀房托表示，通過多措並舉加強招商，加速盤活資源，穩守整體出租率，新簽面積合計4.88萬平方米，同比增長7.5%；整體表現保持穩定。

也因此，越秀金融大廈的出讓會讓越秀房托的寫字樓板塊收入受到一定影響，但越秀房托當下其實未有更好的選擇，因為目前最重要的任務是減輕負債，而非做大營收。

近年來，越秀房托的利潤表現一直受到融資成本的拖累，可供對比的資料是，2024年，越秀房托實現收入20.32億元，除稅後的淨虧損約3.37億元，但是在此期間越秀房托的融資開支高達10億元。

由於業績表現承壓，投資者對越秀房托的信心也有所動搖。以此來看，越秀金融大廈的及時出讓對之起到的是“減負”的作用。

越秀房托在公告中分析認為，出售事項完成後，其來自辦公物業的經營收入占比將從55%降至46%，有助於提升抵禦市場週期性波動的能力。整體來看，由於此次交易所得款項淨額將用於償還現有債務，該公司的借貸比率將從48.1%降至約41.2%，淨債務、融資成本等指標也將得以改善。

越秀房托還預計，這宗資產交易後，將會降低越秀房托借貸比率及利息費用，也會帶來基金可分派收入總額及每基金單位分派的增加。此外，憑藉此次資產交易以及債務優化，越秀房托的外部信用評級預期將得到改善，有利基金借助離岸債券市場等多元化融資管道，進一步提升未來發展的能力。

9月初，歷時多月的中交地產重大資產重組告一段落。中交地產發佈公告稱，公司已完成重大資產重組交割工作，將房地產開發業務相關的資產與負債全部置出至中交房地產集團有限公司（以下簡稱“中交房地產集團”）。

伴隨著業務調整，中交地產也迎來人事變更，董事長郭主龍、總裁徐愛國等多位管理人員辭任。具有豐富輕資產運營經驗的曾益明被聘任為新總裁，組建全新管理團隊。

中交地產是基建央企中交集團旗下的房地產上市平臺之一。過去幾年，中交地產曾試圖做大規模，但由於未能做好現金流管理而出現債務危機。無奈之下，中交地產宣佈退出房地產業務，並轉型輕資產。

同一時間，另一家基建央企中國建築(5.510, -0.02, -0.36%)發佈2025年半年報，今年上半年，中國建築地產銷售額1745億元，自去年躍居行業規模榜首後，繼續維持“地產一哥”的地位。

由於業務存在較強的關聯性，加之高利潤率的誘惑，不少基建央企早早佈局了房地產。近些年，樓市進入深入調整期，基建央企旗下的地產業務也面臨巨大的挑戰。分析人士指出，中建與中交的地產業務變化，代表了兩種不同的發展路徑。

在光譜的中間，還有一些規模居中的企業，仍在努力穿越週期。

中交地產“保殼”第一步

中交地產是中交集團旗下的兩家房地產上市平臺之一（另一家是綠城中國，中交集團於2014年入股）。相較綠城，中交地產屬於“嫡系”。2018年，中交地產整合完畢，並試圖發力。這一年，中交地產的銷售額為149億元。

2019年，中交地產公佈業績目標，“2019年衝刺350億，2020年衝刺500億，2023年遠在千億之上，做到央企前三”。

隨後幾年，中交地產加快了拿地步伐，銷售額也水漲船高。2021年，中交地產實現權益銷售金額398億元，全口徑銷售規模560億元。但在規模競速白熱化的情況下，仍未排進行業前50。

從2021年下半年開始，隨著房地產市場進入調整期，中交地產緊急踩刹車，公司拿地減少，銷售額也連年下滑。由於在此前的擴張中犧牲了利潤，中交地產的歸母淨利潤從2019年就開始下降。2023年和2024年，公司連續虧損。

今年4月，因資不抵債，中交地產被實施退市風險警示，股票簡稱變更為“*ST中地(4.930, 0.01, 0.20%)”。

中交地產在去年9月就著手收購中交物業，把輕資產注入上市平臺。今年初，公司又宣佈退出房地產業務，並將房地產資產和負債轉讓給中交房地產集團。根據公司6月發佈的公告，中交地產擬以1元的對價剝離地產開發業務的相關資產及負債。

隨著9月初完成交割，中交地產的重大資產重組快速完成。根據後來披露的資訊，剝離房地產開發業務的同時，中交地產還將5只債券一併置出，合計金額達38億元。

某資產並購領域資深從業者向21世紀經濟報導記者表示，這僅僅意味著中交地產完成了“保殼”的第一步。公司需在今年期末實現淨資產轉正，才可能保住上市地位，這將對新的運營團隊帶來考驗。

本月初，曾益明獲任中交地產新任總裁。曾益明曾在龍湖集團任職，2023年加入中交物業，擔任總經理，具有豐富的輕資產運營管理經驗。同期，李進軍、田玉利被任命為副總裁，何海洪為財務總監。

分析人士指出，在輕資產化後，中交地產的名稱有可能變更。同時，背靠母公司，其輕資產業務的管理規模有望快速擴大，但如何通過精細化運營實現業績的提升，仍然有待觀察。

基建央企仍需穿越週期

近期，中國建築發佈2025年半年報，今年上半年，中國建築的地產業務實現銷售額1745億元，繼續位居行業第一。

中國建築旗下擁有中海地產和中建地產兩大房地產品牌。其中，中海地產為獨立上市的大型房企。中建地產是公司各局院地產業務所使用的品牌，也稱“局院地產”。中國建築旗下共有8個工程局，均涉足房地產業務，被稱為“中建八子”。

近幾年，中建保持著較高的拿地強度，銷售規模也不斷攀升。2024年，中國建築的地產業務實現銷售額4219億元，首次成為行業第一。

在中建的地產銷售構成中，中海佔據半數以上。中海以成本管控能力著稱，發展較為穩健。“中建八子”雖有賽馬機制，但在財務方面，目前仍保持在安全邊界內。

隨著行業調整，中建也面臨地產業務利潤率下滑的趨勢。2020年，中國建築的地產業務毛利率為26.2%，隨後不斷下調，到今年上半年已降至16.0%，下滑了10個百分點。由此帶來的影響是，地產業務在中國建築的利潤占比不斷下滑。

今年上半年，中國建築計提減值準備76.1億元，進一步體現出房地產調整對其整體利潤的影響。

值得注意的是，在中建的業務構成中，雖然地產業務利潤率不斷下滑，但仍高於基建、房建等另外兩項主業。今年上半年，中建的基建、房建業務毛利率分別為10.2%、7.3%。

事實上，對於建築企業而言，除了業務存在較強的關聯性外，利潤率的高企也成為其佈局地產業務的重要原因。近幾年，隨著建築行業市場競爭加劇，成本上升，結款難度增加，地產業務的重要性有增無減。

除上述兩家基建央企外，中鐵、中鐵建、中國電建(5.660, -0.01, -0.18%)、中國能建(2.390, 0.00, 0.00%)等大型基建央企均很早就佈局了地產業務。近幾年，其房地產業務增長並不明顯，但在行業調整的大背景下，相對優勢仍然存在。

根據中指研究院的最新統計，今年1-8月，中鐵建地產、能建城發、中鐵置業、電建地產分別實現銷售額449.6億元、226億元、221億元、185億元，正在實施業務整合的中交房地產，銷售額也達到181億元，排名均位居前30。

但由於行業調整，這些企業的盈利能力也受到影響。今年上半年，中鐵建地產、中鐵置業、電建地產均出現歸母淨虧損。

為此，部分公司已著手調整，如中鐵建地產於今年初啟動了存量專案去化及盤活三年行動，並向重點一二線城市聚焦。但效果如何，仍需進一步觀察。

多家機構發佈報告指出，和多數房企一樣，基建央企正在度過市場調整的陣痛期，並承受利潤下滑的影響。其中，母公司強大的背景，將為其提供支援，但債務負擔的大小，將是決定其調整時長的重要因素。從中長期來看，鑒於其產業鏈佈局優勢，除了傳統地產業務，基建央企在城市更新、城中村改造等領域，仍有作為空間。

安徽皖通高速公路(00995)(滬:600012)公布，昨天召開2025年中期業績說明會，宣廣高速改擴建後，上半年整體通行費收入已恢復至2022年改擴建施工前同期的90%，其中第二季度通行費收入已略超2022年同期。

另外，該集團指，高界高速改擴建項目總投資估算約123.03億元人民幣，計劃於2027年底建成通車。目前高界高速改擴建項目前期工作已經開展，施工圖設計文件已於5月12日獲安徽省交通運輸廳批覆。此外，Reits對該集團於半年度的公允價值變動帶來正向影響，增加5000餘萬元人民幣的收益。

中原建業(09982)公布，8月在管項目銷售為9.5億元（人民幣．下同），跌2.7%，銷售建築面積約14.8萬平方米，每平方米平均售價6404元。至於今年8個月在管項目銷售72.8億元，減少20%，銷售建築面積118萬平方米，減少21.1%。每平方米平均售價為6164元，增長1.4%。

該集團指，於8月獲得1個新簽合約項目，建築面積約10.98萬平方米，今年8個月擁有12個新簽合約項目，新增合約建築面積84萬平方米，減少45.1%。截至8月31日，集團擁有249個在管項目，總建築面積約2973.5萬平方米，擁有合計461個簽約項目，累計簽約建築面積5645萬平方米。

富力地產(02777)公布，擬初步為境內公司債券持有人提供整體境內債券重組方案，包括現金購回、以物抵債、應收帳款信託份額抵債、資產信託份額抵債、股票經濟收益權兌付和全額留債長展期，

該集團指，包括擬對債券分三次進行折價購回，每張債券剩餘面值的20%，預計購回總金額不超過6億元（人民幣．下同），擬以實物資產償付債券，每100元剩餘面值的債券可申報登記可抵債價值為30元實物資產，擬進行以物抵債的未償還債券本金餘額合計不超過66億元，以及擬以3億元應收回購款作為基礎資產，設立應收帳款信託，每100元剩餘面值的債券可申報登記價值為30元的信託份額，擬抵債未償還債券本金餘額合計不超過10億元。

此外，該集團指，擬以實物資產收益權作為資產信託基礎資產，設立服務型信託，每100元剩餘面值的債券可申報登記價值為35元的資產信託份額，擬抵債的未償還債券本金餘額合計不超過57億元，並擬在香港向特殊目的信託定向增發股票數量不超過2億股，用於股票經濟收益權兌付。處置定增股票所獲外幣資金淨額等額的境內資金將用於償付獲配股票選項的債券持有人，以及全額留債長展期，若境內債券重組經全部持有人會議通過順利推進落地，選項完成後的剩餘境內公司債券本金將全部展期至2035年9月16日。自2031年3月16日起每張債券每半年以現金支付1元本金，於最後一期到期日支付全部剩餘本金及利息。過往及長展期期間內的利息部分統一降低至1%，單利計息、不計複利。

上月7.9億承接銀主貨 擬修繕後善價放售

近年樓市風高浪急，物業市場接連出現「債主變業主」的交易。原本由深圳祥祺集團主席陳紅天或相關人士持有的山頂歌賦山道15號大宅，上月遭銀主以7.9億元沽出，樓價約9年大幅貶值13.1億元或62.4%，震驚市場。

買家身份昨天曝光，其實是兩度為陳紅天或相關人士批出按揭貸款的東亞銀行（00023），意味該物業是由銀主承接，成為近一年來第五宗「債主變業主」的個案。

已減值提撥 無意長揸

據消息透露，東亞今次做法皆因為該豪宅內部較為殘舊，東亞「想執返靚個盤」，圖以更佳作價放售，行方無意長期持貨或對後市存在「睇好睇淡」判斷，主要是依據相關法律流程需要，參考當前市況以合理估值（fair value）作價，便利安排，有關處理對該行損益賬無太大影響，因行方就該項違約貸款「要減值提撥的已經作出」。

至於「執靚再放」策略，消息人士稱儘管並非市場普遍做法，但在本港以至海外早有先例，並非新鮮事物。東亞銀行發言人回應本報查詢時表示，不就個別交易作出評論。

消息稱，就上述物業「執好內櫳」過程估計需時數月，大概年底前竣工，屆時會再委託代理放售相關物業，但期間行方對任何潛在交易持開放態度，倘有心儀買家出現而雙方洽談條款滿意，自然不必等待工程完結便可隨時放售物業，故這次購入行動並非刻意為底價劃界或釐定基準作價，近期本港樓市雖然稍趨穩定，惟豪宅成交始終稀疏，不易以較佳作價出售。

上述歌賦山道15號大宅，實用面積18078方呎，連9948方呎花園、2070方呎天台、1200方呎前庭及1631方呎庭院，6房間隔，2023年起由銀主接管出售。

該大宅起初估值高達約17億至18億元，惟至上月易手時造價已大跌至7.9億元，呎價43700元。換言之，該大宅「身價」較約2年前的估值顯著插水至少9.1億元或53.5%。

資料顯示，該天價大宅買家以公司名義購入，公司股東為東亞銀行有限公司，而該銀行分別於2019年2月及4月短時間內，兩度為陳紅天或相關人士批出一按及二按貸款，為該大宅債主之一，而直至該大宅易手當刻，該兩筆貸款仍然未贖契。

有前線代理透露，東亞銀行上月中已通知各大代理暫停處理該大宅的轉讓交易，當時市場已盛傳東亞銀行有機會承接該大宅，但估計「唔係佢哋家族想食埋（接貨），有機會係等個市慢慢上返再拎返出嚟賣」，即接貨目的只為增加日後出售的靈活性。

歌賦山道15號大宅屬本港近年最矚目的超級豪宅交易之一，2016年6月由陳紅天或相關人士以天價21億元向莊士國際（00367）購入，並擬興建一幢總樓面9235方呎的豪宅作自住用途，意味樓面呎價高達約22.74萬元，創下全港屋地呎價新高，但隨着上月易手，該大宅樓價在約9年間已大幅「縮水」13.1億元，貶值62.4%，成為本港住宅市場有史以來賬面貶值金額最驚人個案。

一年先後5宗類似個案

過去一年市場已至少先後出現5宗「債主變業主」的個案，均屬於造價不菲的豪宅或商用物業，當中3宗更涉及銀行由「債主變業主」，例如原本由已故「舖王」鄧成波家族持有的觀塘悅品海景酒店．觀塘全幢，總樓面約23.53萬方呎，銀主放售多時未果，作為債主之一的南洋商業銀行終在去年12月底以18.7億元承接該酒店。

另一宗是債主集友銀行在去年11月下旬以作價12.98億元，承接上環明大企業集團大廈全幢商廈，總樓面約8.6萬方呎，而集友銀行曾經於2018年2月為當時持有該商廈的業主批出按揭貸款。

本港商務私人飛機客運需求向好，香港商用航空中心昨天就第1期現址擴建新客運大樓舉行啟用禮（7月21日已開始試運），新設施包括亞洲首創26米由客運大樓直接伸延至停機坪的天際簷篷、全新一站式清關、出入境及檢疫設施，並設貴賓休息室（1期兩個、2期將有三個）；中心更取得全球清真旅遊權威機構「新月評等」認證，是首個機場貴賓室項目獲得穆斯林友善認證。

陳美寶盼吸體育明星前來

運輸及物流局局長陳美寶表示，客運大樓整體擴建工程完成後，客運量處理能力將會翻倍，盼能吸引更多國際商務客和旅客多來香港及選用商用航空中心；當客人坐私人飛機來到，透過與機管局協調和對接，可以轉乘民航客機，將轉機時間縮減三分一。

商用航空中心每年最多可處理1.9萬個航班，陳美寶指出，上半年單計來港處理IPO的商務客，中心已處理超過30班商務航班，成績令人鼓舞；足球盛事一浪接一浪，足球勁旅訪港時都選用商用航空中心，希望可吸引多些類似的體育活動明星來港。

機管局主席林天福指出，商用航空是發展航空樞紐的重要一環，過去一年航班增長兩倍以上，有這增幅的產業已不多，而機場三跑道系統有助發揮商用航空的應有潛力，中心擴建適逢其時。

商用航空中心是新地（00016）的附屬公司，整體擴建工程投資額已由4億元加碼至5億元，新地主席兼董事總經理郭炳聯稱，現時覆蓋387個機場，期望繼續擴展航線網絡，並加強與內地城市的聯動，預期2期工程明年初完成，屆時總樓面將擴大3倍；中東旅客持續上升，已較2019年增長一倍，東南亞旅客有高雙位數增長。

一手豪宅錄得高價成交，嘉里（00683）旗下九龍半山超級豪宅緹外，昨天連兩個車位以6億元售出1伙頂層特色戶，成交價創今年九龍一手分層新高。

緹外的第3座7樓頂層單位，實用面積8564方呎，5房間隔，連5659方呎天台，昨天連兩個車位以6億元成交，成交價冠絕今年九龍一手分層，呎價70061元。

根據成交紀錄冊顯示，該單位可享樓價4.25%的從價印花稅津貼，以及3500萬元家具津貼現金回贈。

壹沐1期加推41伙 入場580萬起

資本策略（00497）粉嶺洋房項目華第第2期，發展商昨天公布，以股權轉讓形式售出獨立洋房E，物業實用面積6415方呎，成交價8800萬元，呎價13718元。買家為著名室內設計師梁志天。

全新盤方面，恒地（00012）土瓜灣重建項目壹沐第1期昨天加推3號價單，涉及41伙，實用面積349至465方呎，折實售價580.68萬至965.52萬元，折實呎價16638至20764元，折實平均呎價18458元，較2號價單折實平均呎價18438元，略貴約0.1%。

恒基物業代理董事及營業（一）部總經理林達民指出，今批屬於原價加推，並落實周日（14日）首輪公開推售148伙。項目累收逾1400個認購登記，超額認購逾8倍。

新世界發展（00017）九龍城衙前塱道瑧博，將於日內公布首張價單，新世界發展營業及市務部總監何家欣表示，首批不少於50伙，價錢參考鄰近港鐵站的新盤成交價。

多個新界洋房齊破冰，東涌昇薈一幢單號屋獲同區換樓客斥3688萬元承接，樓價創全區二手住宅次高。

據代理透露，昇薈一幢單號屋，實用面積2529方呎，連673方呎平台、1482方呎花園及60方呎天台，原業主以4500萬元放盤逾一年，剛累削至3688萬元終沽出，呎價14583元，樓價為該區二手次高，僅次2021年7月以4128萬元易手的同屋苑單號洋房，該洋房實用面積2529方呎。

代理表示，上述洋房買家為同區換樓客，目前正居於區內一個分層單位，是次購入昇薈洋房作升級換樓。

原業主則是一名內地客，2015年合共斥約7094.74萬元一手購入該屋苑2幢洋房，其中實用面積2530方呎的雙號洋房，現正以3900萬元放售，若按叫價沽出，兩幢洋房將可套現7588萬元，較其總買入價高約493.26萬元或7%。

水藍天洋房2550萬賣出

同區藍天海岸2期水藍天相隔逾一年也錄得洋房成交，中原地產高級分行經理彭成裕稱，水藍天雙號洋房，實用面積1717方呎，3房間隔，連783方呎天台及1598方呎花園，新近連每月6.5萬元租約以2550萬元易手，呎價14851元。原業主2017年斥2600萬元入市，賬面微蝕50萬元或1.9%。

元朗首譽同樣打破近3年來的交投僵局。資料顯示，該屋苑一幢雙號洋房，實用面積1545方呎，在上月下旬以1788萬元沽出，呎價11573元，呎價創該屋苑約10年新低。原業主2011年斥1728萬元購入，賬面微賺60萬元或3.5%。

全幢酒店獲資金追捧，中環威靈頓街名樂居酒店，市場指以9300萬元易手，較叫價減22.5%沽出。

名樂居酒店位於中環威靈頓街148號，地盤面積約1293方呎，現為一幢樓高7層的酒店，總樓面約7266方呎，共有24間客房。據了解，物業早於4年前已推出放售，近一年叫價維持約1.2億元，最終以9300萬元成交，減價2700萬元或22.5%，平均每間房作價約387.5萬元。

資料顯示，原業主於2006年10月以5900萬元購入，其後自行經營酒店，現沽貨賬面獲利3400萬元，物業19年來升值57.6%。

西營盤The Connaught蝕44%易主

由興勝創建（00896）夥拍基金公司AG ASIA持有的西營盤干諾道西138號The Connaught全幢酒店，興勝創建公布以4.1億元售出。酒店樓高29層，總建築面積約41705方呎，共提供52個房間，平均每間房作價約788.5萬元。據了解，該項目去年放售時叫價達6億元。

翻查資料，興勝創建與AG ASIA合作在2018年底斥資7.3億元購入上述項目，其後翻新，現沽貨賬面損失3.2億元或43.8%。

另外，中原（工商舖）寫字樓部高級資深分區營業董事陳權威表示，佐敦廟街95至97號全幢6層高舊樓，業主以意向價約1.2億元放售，地盤面積約1317方呎，總樓面8212方呎，呎價約14613元。物業將以部分交吉及部分連租約形式出售，適合用作經營服務式住宅或改裝為學生公寓用途。上址由資深投資者李栢景於2010年6月以合共5868萬元購入。

舖價下挫，吸引租客買舖自用。觀塘牛頭角道一個現由粥店租用多年的地舖，最新以2080萬元成交，買家為現租客，原業主則持貨逾14年勁蝕1050萬元離場。

持貨逾14年 輸34%

該舖位於觀塘牛頭角道305至325A號官塘立成大廈地下D舖，建築面積約1000方呎，近年一直以6000萬元放售，終以2080萬元易手，呎價約2.08萬元，累劈3920萬元或65.3%賣出。原業主於2011年中以3130萬元入市，持有逾14年後沽出，賬面虧損1050萬元，貶值約33.5%。

資料顯示，當年原業主購入該舖時，由一家餐廳以每月6.3萬元承租，在2013年轉租予一家粥店，月租急增82.5%至11.5萬元，之後該粥店一直租用至今已12年，目前月租增至13萬元，較剛落戶時增加13%。據了解，是次由長情租客轉租為買。

此外，協成行拆售大坑蓮花宮西街1至9號中華大廈地下一籃子舖位，共有7個建築面積由321至868方呎的舖位，合共總建築面積約3683方呎，叫價640萬至1780萬元，呎價約1.99萬至2.05萬元，總值約7510萬元。市場消息指出，正有單一買家擬洽購全數舖位。

二手市場頻錄大幅蝕讓個案，北角柏蔚山1座中層F室，實用面積906平方呎，屬於3房間隔，原業主2018年以約2,704萬元購入，剛以1,800萬元易手，持貨7年帳面蝕讓約904萬元離場，期內貶值33%。

其次，大埔逸瓏灣8第2座高層A室，實用面積1,008平方呎，屬於4房間隔，剛以1,368萬元易手，原業主於2021年以約1,667.9萬元購入，持貨僅4年，帳面蝕讓約310萬元離場。

再者，北角君譽峰中層D室，實用面積205平方呎，原業主2020年以約557萬元購入，剛以395.5萬元易手，持貨5年帳面蝕讓約161.5萬元離場，期內貶值29%。

海典居3房 持貨10年仍蝕84萬

中原資深區域營業經理胡耀祖表示，部分準買家加快入市步伐，馬鞍山海典居錄得7座中層B室成交，實用面積1,066平方呎，3房連套房及儲物房間隔，議價後以1,304.5萬元易手，呎價12,237元。新買家為用家，原業主於2015年以1,388萬元購入，持貨10年，帳面蝕約83.5萬元離場，期內貶值6%。

此外，荃灣海之戀1個2房戶放盤速獲承接。單位為3B座高層D室，實用530平方呎，業主1個月前以950萬元放售，獲區內家庭客議價30萬元，以920萬元承接，實用呎價17,358元。原業主2017年以878萬元購入，持貨8年，帳面僅升值42萬元或5%。

興勝4.1億沽The Connaught 低叫價6成

踏入下半年至今，短短兩個月多月錄得6宗酒店成交，包括興勝創建 （00896） 以4.1億賣出上環The Connaught酒店；另外同區上環伊甸園酒店9,300萬元售出，每間客房作價388萬。

興勝創建公布，合資持有的上環干諾道西酒店The Connaught連同股東貸款以4.1億元售出，興勝預計將錄得1.77億元虧損。

The Connaught位於干諾道西138號，由興勝創建與合營夥伴透過Super Plus Limited持有，各自間接持股50%，以出售目標公司形式聯同股東貸款以4.1億元售出。

伊甸園酒店9300萬沽 每房388萬

The Connaught酒店前身為服務式住宅太極軒138，總面積約4.2萬平方呎，於2019年完成翻新工程，提供52個房間。興勝創建於2018年以7.3億元收購並翻新為酒店，當時每呎翻新費用約1,000至2,000元。酒店後來以叫價10億元放售，並在去年9月下調至6億元，最終現時以4.1億元售出，較叫價低出近6成。

另一宗酒店成交則為上環威靈頓街144至148號伊甸園，現時由名樂居酒店集團經營，總樓面約7,266平方呎，提供約24間客房。據市場消息指，近日以9,300萬元售出，平均每間客房約388萬元。

據悉原業主在2007年以6,250萬元購入該酒店，持貨18年，轉手帳面賺約3,050萬元，至於新買家將維持用作酒店經營。

新一份施政報告即將出爐，公屋聯會提出多項房屋政策建議，包括提高北都資助房屋面積、擴大「樓換樓」計劃、降低居屋白表首期至5%、推行「富戶」租金免息儲蓄等。

公屋聯會提出10項建議，包括將北部都會區內資助房屋最低面積標準，提高至300平方呎或以上，並進一步增加600多呎的3房及2房供應；將白表申請人購買居屋的首期，由現時的最少需付樓價10%降至5%，即與綠表申請人「睇齊」。

該會強調，相關措施或令房委會承擔的風險增加，但過往出現的壞帳不多，料對其財政不會造成太大影響。

富戶租金儲蓄 鼓勵置業

至於針對公屋富戶，又提倡推出「公屋富戶租金儲蓄計劃」，由住戶成為富戶起的5年內，將其繳交的額外租金撥作免息儲蓄，只供以綠表資格購買申購居屋、綠置居、租置回收單位，逾期無效，每名戶主只享一次機會。另建議向申請購買資助房屋的富戶家庭分派多一個抽籤號碼，提高公屋流轉。

公屋聯會總幹事招國偉解釋，累計的額外租金「可當是首期」，並設5年為限，逾期後該筆儲蓄則會被收回，猶如一種限時優惠，可加快富戶決定置業。另認為，富戶繳交的額外租金，並非房委會收入主要來源，而在收緊富戶政策後，公屋富戶的租金與私樓租值差距拉近，故相信計劃可成為富戶置業誘因。

此外，房委會研究將房協試行的「長者業主樓換樓先導計劃」，擴展至房委會轄下資助房屋。公屋聯會認為，若同意推行計劃，可考慮擴大業主「樓換樓」的資格，放寬至擁有單位滿10年或以上的業主，不只限長者戶。

九龍城瑧博今開價 首批不少於50單位

新盤銷售戰持續，土瓜灣壹沐1期周內第2度加推，昨推出41伙，折實價由580.7萬元起，屬原價加推，並於周日（14日）首輪推148伙；九龍城瑧博亦緊隨其後，將於今日開價，下周接力出擊。

由恒地 （00012） 發展的壹沐1期昨加推3號價單，單位實用面積由349至465平方呎，屬2至3房戶型，定價由645.2萬至1,072.8萬元，呎價由18,487至23,071元；扣除最高10%折扣，折實價由580.7萬至965.5萬元，折實呎價由16,638至20,764元。入場單位為1座5樓B室，實用面積349平方呎2房，折實價580.7萬元，折實呎價16,638元。

以新加推的1座15樓A室為例，實用面積465平方呎，定價為941.3萬元，對比在2號價單推出，同座低1層的1座12樓A室（項目不設13及14樓），其定價為935.6萬元，兩者售價僅相差0.6%，計及樓層因素，料屬原價加推。

壹沐頂層4房雙套 招標出售

發展商昨日公布銷售安排，周日共推148伙，包括23伙1房、100伙2房，以及25伙3房，折實售價由456.3萬至965.5萬元。

恒基物業代理董事及營業（一）部總經理林達民表示，項目累收逾1,400票，按首輪銷售148伙計，超購逾8.5倍。他指該盤頂層特色戶設於1座33樓A室，屬全盤唯一4房雙套單位，實用面積832平方呎，連416平方呎平台及734平方呎天台，將以招標形式出售，預料呎價約2.5萬至3萬元。

恒基物業代理營業（一）部高級副總經理范文浩稱，此單位的大廳長約6米，闊約4米，並採趟摺門設計，有助貫通室內外空間。

瑧博周六開示位 同步收票

另一方面，新世界 （00017） 旗下九龍城瑧博銷售進入直路，新世界發展營業及市務部總監何家欣表示，項目今日公布首張價單，首批單位不少於50伙，戶型涵蓋1至3房，價錢將參考鄰近港鐵宋皇臺及啟德站的新盤售價。

項目的示範單位將於周六（13日）開放，並同步收票。她再指，項目錄不少投資者查詢，將推出嶄新的銷售及付款方法，配合家庭客及投資者需求。

展望樓市表現，她認為施政報告會有利好樓市的消息出爐，加上市場預期美國會減息，因此認為市場會正面發展。

海德園1期會所 佔地8萬呎

另外，太古地產 （01972） 及中華汽車 （00026） 合作的柴灣海德園1期，將於周六次輪銷售120伙，項目住客會所「CLUB HEADLAND」佔地約8萬平方呎，提供約30項室內外設施，包括約4,000平方呎草地、25米戶外泳池、家庭健身室、全港首個於住宅項目設置的羅馬式高溫浴室，以及設有高達6.3米攀爬繩網的兒童遊樂區。