財政部長莊翠雲今（16）日率國營事業赴立院財委會業務報告並備質詢。業務報告昨日出爐，莊翠雲指出，新青安貸款實施至9月底累計核貸13萬6,518戶，金額達1兆565億元。

財政部持續督導公股銀行落實貸前徵審、強化貸後管理，輔以跨部會資料勾稽、加強查核轉租、人頭戶等。另督導公股銀調配資金確保銀行信用資源用於民眾購屋自住。

據財政部送抵財委會的報告，公股金融事業投資綠電及再生能源產業計592件4,054億元；放款餘額1兆9,046億元，其中離岸風電專案融資授信戶計11戶、授信餘額689億元，太陽光電產業授信戶計867戶、授信餘額496億元。

國庫業務績效還包括落實青安貸款政策目的，持續督導公股銀行就新青安貸款執行優化措施，落實貸前徵審、強化貸後管理，輔以跨部會資料勾稽、加強查核轉租、人頭戶或營業等未符自住目的貸款，收回補貼利息及重新調整核貸條件。

其次，為協助民眾購屋自住貸款需求，金管會公布自9月1日起新青安貸款不計入銀行法第72條之2限額，財部將持續督導公股銀完善貸前徵審及貸後管理，加強查核違規，並遵依行政院四項原則、中央銀行不動產信用管制、金管會及銀行公會授信原則規範等規定，妥善調配資金，確保銀行信用資源用於民眾購屋自住。

為持續協助中小企業復甦，扶持創新與轉型升級，督導公股銀行擴大辦理「中小暨微型企業振興融資方案」規模增至1兆5,000億元。

2025/10/15 20:46:44

國內房市混沌不明，觀望氣氛濃厚。房市專家、吉家網董事長李同榮15日直言：「台灣房市已正式進入初跌段，成屋、預售屋同步進入修正期，明年第1季進入主跌段」他也預期，明年底循環結束，2027年將迎來下一波多頭。

李同榮指出，台北過去五年房價漲幅逾40%，預估將修正約10%；中南部房價漲幅相對較大，預估此次修正幅度，成屋約在15%左右，預售屋則上看20%。

至於近期行政院拍板，將「青年安心成家貸款」排除於《銀行法》第72條之2不動產放款比率之外，被市場視為鬆綁限貸、為房市注入資金動能。

李同榮卻潑冷水，認為：「這次不但開了水龍頭，還從水庫直接拉水管送水，但實際效果仍須視是否進一步鬆綁不動產集中度的限制，否則就只是象徵性放水，對市場影響有限。」

他強調，當房市技術循環已進入主跌段，若政策只想以小利多拉抬市場，可能反而引發更多誤判與亂象。

台中市建築經營協會10月大師講座，今天邀請李同榮談「2026房市短中長期走勢大預測」，吸引數百名房地產相關從業人員到場聆聽。

李同榮長年關注房市循環與政策動向，專業涵蓋電子化應用、不動產經營與產業趨勢整合。目前在多所大學不動產系所擔任客座講師，亦為不動產仲介經紀公會全聯會榮譽理事長、台北市不動產仲介經紀公會榮譽理事長、中華民國網路消費協會榮譽理事長。

李同榮分析指出，目前台灣房市正處於「價緩跌、量緩增」的盤整階段，預售市場撐價空間已明顯收斂，而高房價、限貸政策與購屋信心三方拉鋸，導致市場交易持續低迷。

李同榮也批評，央行對市場現象的解讀過於片面，以「解約比例僅1.1% 」為由，忽視實際糾紛與民怨。

從市場角度來看，他認為，新青安政策雖能提升買盤意願，但交易量真正回升，仍需靠賣方降價出清，殺價取量才是主跌段的現實。他也提醒業界「不是每一個地段都會漲，也不是每一種產品都抗跌，與其期待水龍頭放水，不如面對價格修正的事實。」

台中市建築經營協會理事長楊志鵬也在會中指出，第七波限貸令上路一年多來，房屋成交量急凍、建商被迫以送裝潢、贈家電等方式變相降價，維護實價登錄。

由於限貸令溯及既往，導致大量未交屋者求貸困難、資金斷鏈，這是史上最大交屋潮與最嚴信貸政策的正面衝突，整個建築百業幾乎陷入蕭條。

楊志鵬今天再度致函主管機關，呼籲立即「取消央行第七波選擇性信用管制」，否則房價恐出現崩跌式修正、引發次貸風暴。

他指出：「央行對建地開發的18個月限期政策形同逼案上場，民間原本想等待法令鬆綁，但為免貸款遭收回，只好硬著頭皮開工，導致建照數量創新高，與抑制房價的目的完全背道而馳。」

2025/10/15 12:18:55

國家住宅及都市更新中心15日舉行中央社會住宅2025年第四季招租發布會，本季7案共1,831戶今日公告招租，並定於10月27日起至11月25日正式受理申請。

國家住都中心表示，社宅沒有那麼難抽，之前辦理萬華安居、五谷好室A、林口世大運選手村、龍岡好室、崇實安居等社宅抽籤，包括林口世大運選手村、崇實安居中籤率都近8成，歡迎符合資格民眾積極申請。

國家住都中心執行長柯茂榮表示，本季招租房源分布雙北及高雄，最大亮點為大幅提高婚育戶身分配比至20%，並首度推出「婚育戶專案社宅」，以實際行動鼓勵年輕人「敢婚、願生、樂養」。

本次招租社宅包括新北市三重區「富貴好室」（142戶）、高雄三民區「明仁好室」（139戶）、「美都安居」（325戶），以及鳳山區「鳳誠安居A」（320戶）和「鳳松安居」（411戶）。

另為積極回應少子化議題，本季針對新婚及育兒家庭規劃「婚育宅專案」，台北市文山區「自慢藏婚育宅」（40戶）及新北市林口區「世大運選手村社宅」（454戶）兩案，全數僅提供婚育家庭申請。

國家住都中心表示，連同其他5案，本季共有761戶為婚育家庭保留戶，凡申請日前兩年內新婚，或育有6歲學齡前子女，皆符合婚育宅申請資格。此外，為確保孩童就學穩定，育兒家庭更可享有最長12年租期保障。

另外，考量國軍眷屬的居住需求，高雄鳳山區兩案（鳳誠安居A、鳳松安居）因由國防部提供土地，特別保留30%戶數供軍職人員承租，體現國家對軍人及眷屬的關懷。

為提供民眾更便捷的申請體驗，中央社宅招租持續採24小時線上申請（安居好室入口網），並進一步簡化流程：

本季採同一縣市推同行政區「合併招租」，民眾申請時只需勾選行政區，若抽中正取，便可依選屋序號選擇該區社宅，加速選屋效率。

住都中心提醒，符合資格者可跨縣市一併申請社宅，例如就業、就學或設籍於新北市，且所得財產標準符合者，便可同時申請高雄市的社宅。

國家住都中心公告 雙北、高市共7處、1831戶社宅招租

國家住宅與都市更新中心昨公告第四季中央社會住宅招租資訊，釋出台北市、新北市及高雄市等七處，共一八三一戶，其中北市「自慢藏」都更分回戶、新北市林口世大運選手村社宅等二處、合計四九四戶都規劃為「婚育宅專案」，其它五處各保留二成戶數作為婚育宅，合計七六一戶、占比超過四成，預計十月二十七日開放申請。

第四季中央社宅招租包括新北市三重區「富貴．好室」、高雄市三民區「美都．安居」、「明仁．好室」以及鳳山區「鳳誠．安居A」、「鳳誠．安居」，還有北市「自慢藏」都更分回戶、新北市林口世大運選手村等共七處，其中七六一戶留給婚育宅、占比約四十一．五六％。

國家住都中心執行長柯茂榮表示，社會住宅在居住正義政策上扮演關鍵角色，前任總統蔡英文任內，規劃八年二十萬戶社宅，包括直接興建十二萬戶、包租代管八萬戶，而直接興建戶數中，住都就包辦六．九萬戶；現任總統賴清德接棒規劃八年社宅總數要達到五十萬戶，其中直接興建規劃十三萬戶、包租代管規劃十七萬戶，而直接興建的十三萬戶中，住都預計要負責戶數大約七成。

明年規劃婚育宅1050戶
國家住都中心自第二季啟動中央社宅公開招租模式，今年全年預計釋出招租戶數共四八六四戶、其中婚育宅有一〇二二戶、占整體招租戶數約二十一．〇一％；明年全台預計半數縣市由中央興建的社宅將完工，主要分布在二十二處，推估戶數五二五一戶，婚育宅規劃戶數約一〇五〇戶。

國家住都中心表示，婚育宅資格分為新婚二年內，以及育有六歲以內的學齡前家庭，前者租期為三加三、共六年，後者最長達十二年。


Q4社宅招租 首推婚育宅
共761戶保留戶、提供12年長租，27日受理申請
工商時報

國家住宅及都市更新中心15日舉行2025年第四季中央社宅招租發布會，釋出7案、1,831戶。國家住都中心表示，第四季招租最大亮點是將婚育戶身分配比大幅提高至20％，並首度推出「婚育戶專案社宅」，共列入761戶婚育保留戶、提供12年長租穩定育兒家庭，最快明年2月起開放入住。

國家住都中心第四季社宅招租房源分布於雙北及高雄，包含新北市三重區「富貴好室」142戶、高雄三民區「明仁好室」139戶、「美都安居」325戶，以及鳳山區「鳳誠安居A」320戶和「鳳松安居」411戶。自10月27日起至11月25日受理申請。

為回應少子化議題，國家住都中心首推「婚育宅專案社宅」，提供台北市文山區「自慢藏」40戶及新北市林口區「世大運選手村」454戶，兩案全數僅提供婚育家庭申請，最快將於2026年2月1日開放入住。

連同其他五案保留20％婚育宅，合計本季共有761戶為婚育家庭保留戶，預計2026年5月1日開放入住。

國家住都中心表示，凡申請日前2年內新婚，或育有6歲學齡前子女，皆符合婚育宅申請資格，育兒家庭可享有最長12年租期保障，大幅減輕育兒負擔並確保孩童就學穩定。

另考量國軍眷屬的居住需求，高雄鳳山區兩案（鳳誠安居A、鳳松安居）因由國防部提供土地，特別保留30％戶數供軍職人員承租。

國家住都中心統計，截至第四季，今年中央興辦及完工的社宅共計14案、4,233戶。若加計本次招租戶數，全年招租戶數總計高達4,864戶，其中1,022戶為婚育家庭保留戶，全力支持青年居住需求。

國家住都中心表示，中央社宅招租持續採24小時線上申請，採同一縣市推同行政區「合併招租」，民眾申請時只需勾選行政區，若抽中正區，便可依選屋序號選擇該區社宅，加速選屋效率。

符合資格者可跨縣市一併申請社宅，例如就業、就學或設籍於新北市，且所得財產標準符合者，便可同時申請高雄市的社宅。

全球最長跨距的單塔不對稱斜張橋－淡江大橋，已於9月完成合龍，預計最快2026年5月通車，這項重大交通建設，將大幅提升淡水的區域動能，也為2023年底賴總統提出的「淡海科學城」計畫奠定關鍵基礎，未來淡海將串聯南軟、內科、北士科，以及華碩關渡科，形塑自台北港一路延伸至桃園航空城的北台灣科技廊帶。

中央規劃的淡海科學城腹地約150公頃，將以「科學園區」與「科技園區」雙核心推動，導入ICT、資安、AI、電動車、無人載具及醫療生技等新興產業，同時劃設住宅與產業保留區，並評估引進大型醫院。電源供應器大廠康舒科技已率先斥資32.5億元擴廠卡位，市場預估可帶來5,000至6,000個就業機會，為淡海房市注入長期動能。

其中的主要推手，國土署署長吳欣修，早年任職台南市都發局長並主導南科開發，他指出，南科開發早期因學校與商業活動規劃延宕，導致消費力外流至市區。淡海科學城將汲取此經驗，採「開發與招商並進」策略，讓高階人才能在地落地生根，形塑完整生活圈。

淡水的交通建設亦同步推進。除淡江大橋外，2029年通車的淡北道路、今年6月雙向動工的輕軌藍線二期，構成「交通三箭」，大幅縮短北市往返時間。相較於新北一環房價已坐7望8奔9、二環坐6望7，4字頭的淡水在科學城計畫與交通利多加持下，房價仍具親民優勢。今年上半年淡水人口已突破20萬，光是去年就新增6,937人、逾3,000戶家庭淨遷入，穩居全台人口紅利增長冠軍，其中增加最多的三個里全位於淡海新市鎮。

未來，待淡北道路通車後，20分鐘車程內即可抵達北士科，淡海科學城的房價卻不到北士科的三分之一，且居住空間可放大兩倍，持續吸引布局科學園區與建設題材的置產族、北士科新貴，及雙北小資與首購族進駐。

看準此波發展，興富發集團於淡海輕軌V10站旁、雙語淡海國小約100米、海都心廣場步行約750米的壯闊角地，取得超過8,000坪的雙面臨路基地，推出總銷逾300億元的造鎮級預售案「新海城」。

該案規劃21至35坪的2至3房主流產品，主打訂簽25萬元起，即可入主「雙語學區捷運宅」。下樓即達輕軌，可快速轉乘淡水信義線串聯北市多個辦公與百貨商圈，生活機能一次到位，成為下半年雙北房市的黑馬指標。

行政院鬆開房貸水龍頭、換屋自住者的一年換屋期限協助處理措施出售原有房屋期限由一年延長為18個月，二大新政策實施滿月，但是台北市不動產開發公會理事長陳勝宏15日表示：「水龍頭鬆開一點，但水庫的水都流不進來！」

陳勝宏說，現在不論消費者房貸或建商土建融都還是難以取得貸款，就連財務體質較強的建商，也面臨財務壓力鍋的考驗，建請中央銀行鬆綁第七波不動產信用管制，去年第七波不動產管制之前已簽約購屋者應不溯既往。

政策壓抑房貸和不動產金流多年，雖9月行政院鬆開新青安房貸水龍頭、央行延長舊換新協處措施賣房時間至18個月，但多家建商坦言，房貸排隊潮依舊未見紓解，消費者和建商的不動產金流斷鏈壓力有增無減。

陳勝宏直言，「雖然水龍頭鬆開一點，但水庫的水都流不進來！」新青安排除在銀行法第72-2條以外、釋出額度約1,300億元，且舊換新延長到18個月，但受存款準備率二度調高，抽走市場3,000億元資金影響，仍卡著銀行放款能力，因此水庫流不出多少水，不論消費者或建商土建融要貸到款，還是很難。

吉美建設董事長林進輝表示，在央行限貸令管制不動產金流下，現在建商大概兩、三個月才能賣掉1戶房子，非常辛苦，建議央行酌量適度鬆綁；平均地權條例2.0限制私法人買房，造成外商在台購置主管居所很大困擾，建請政府研議鬆綁。

長虹建設總經理李耀中表示，建商最急需土融限期18個月開工令應及早取消，因房市低迷，案子推出也未必都賣得掉，若硬規定18個月必須開工，加上央行限貸政策造成交屋困難，利率也攀升，造成建商極大的財務負擔，建請央行第七波信用管制應不溯及既往。

力銘建設董事長郭淑珍表示，由於央行有高級住宅門檻、央行第七波溯及既往、第二戶以上改限貸5成或3成且無寬限期，再加上平均地權條例2.0已鎖住轉手空間，已造成交屋糾紛，建請央行應檢討、提高高級住宅總價認定門檻。


新青安鬆綁滿月 建商提兩建言
中國時報

政府鬆綁新青安不納入《銀行法》第72-2條管制、放寬換屋貸款限制至今滿月，房市依舊冷吱吱，部分個案1、2個月成交不到1戶，許多民眾仍貸不到款，台北市不動產開發公會理事長陳勝宏直言，第七波選擇性信用管制造成建商資金斷鏈，已有中南部業者因此倒閉，更衍生許多購屋糾紛，若房地產崩盤，金融業將首當其衝。他向政府提出兩大建言，首先去年9月19日推出的信用管制不溯及既往，第二，爭取適度放寬房貸成數。

長虹建設總經理李耀中指出，政府相關政策不僅衝擊小建商營運，上市櫃建商的壓力也很大，建議政府取消申請土融18個月內要動工的限制。

民眾購屋貸不到款怨聲載道，行政院長卓榮泰要求相關單位把「水龍頭打開」，先是政院宣布新青安鬆綁政策，緊接著央行放寬換屋族限制，出售原有房屋期限拉長至18個月，但陳勝宏表示，資金緊縮問題並未改善，水龍頭一開，水庫的水都流不進來！

由於新制上路前的購屋民眾一體適用，籌不出貸款成數差額下，衍生眾多糾紛，陳勝宏強調，2、3年前推出如今要交屋的個案，幾乎都有糾紛需協調，政府統計解約案量只是冰山一角。

央行專欄指稱房地產對經濟貢獻不如製造業，暗指非經濟火車頭，更令業界憤憤不平。上市建商總經理抨擊，政府用偏頗的統計數字，合理化錯誤的打壓政策，營造出「即使房地產收攤了，對整體經濟影響也微乎其微」的假象，非常不道德！依中經院數據，2024年營造業及不動產業的經濟貢獻占GDP近11％。央行分析營建工程業與不動產業受僱員工人數合計僅約63萬餘人，不動產開發公會全聯會理事長楊玉全反駁，依政府平台資訊，不動產業受僱員工人數排名第7，超過其他12個業別。

錯誤的打房政策還影響到外商來台置產，樂樺建設董事長吳麗謹指出，目前規定私法人不能買住宅，員工宿舍例外，但購置高價宅的申請案幾乎不會過關。台北市不動產開發公會常務理事林建輝表示，日前日本三井主管表明因原本宿舍老舊漏水，公司要買2戶約3億多的房子，卻受限法規，僅能以個人名義買，但他不願走「旁門左道」，畢竟不是他的房子，最後透過日本交流協會向相關部會請求協助。

2025.10.15 22:04

大水湳生活圈發展動能全面啟動！從14期興建中的「台中巨蛋」、水湳經貿園區規劃中的「超級蛋」，到年底即將啟用的水湳「綠美圖」與「國際會展中心」，四大公共建設均已陸續啟動與到位。隨著水湳中央公園特區與14期重劃區形成共伴效應，大水湳生活圈可望成為中台灣建設密度最高、品牌建商布局最積極的新興核心，帶動區域價值進入實質爆發階段。

其中，綠美圖預計10月21日試營運、12月正式開館，主打藝術、自然與科技融合，成為全台首座大型文化地標；台中國際會展中心預計年底正式啟用，即將迎來第一檔「2025台灣國際五金工具博覽會」，中台灣長期缺乏的國際會展場域已正式補足。

上述兩大重大建設落地後，預期將與漢神洲際購物中心、台中巨蛋串連，形成文化、商業與休閒三軸共構的核心圈，象徵大水湳生活圈從願景正式邁入成形階段。

在長期題材方面，「台中巨蛋」目前已進入主體結構階段，與明年第一季營運的漢神洲際購物中心，將形成雙引擎商業動能；「超級蛋」也已確定落腳水湳經貿園區「創研一」用地，規劃為可容納三萬人以上的多功能場館，採BOT模式開發，市府無需出資、由業者積極推進，預計2030年前啟用。業界認為，由於水湳超級蛋的基地為市有素地，開發效率高，未來將與台中巨蛋構成中台灣最具國際級規模的藝文與體育聚落。

在重大建設題材帶動下，水湳及周邊土地市場熱度不減。根據最新實登揭露，水湳「逢大段22地號」由惠宇建設以38.61億元購入，面積3,818坪，換算每坪單價達101.11萬元，創下區域單價新高。

此外，志聖企業近期以每坪112.4萬元標下「逢大段21地號」1,622坪土地，單價再創新高，並宣布投入18.23億元結合既有廠區擴大開發；鴻海集團關係企業鴻勁精密(7769)9月購入單元八「鑫新平段」925.5坪土地，每坪145萬元。

品牌建商也積極卡位。其中，磐興建設今年五月推出14期大樓住宅案「磐興寬悅」，基地正對台中巨蛋首排，目前銷售已突破四成，實價揭露29筆，成交均價站穩7字頭。磐興持續深耕14期洲際段、仁平段土地，展現長線布局決心。

市場亦聚焦即將在10月啟動銷售的「泰御 Sky Island」，總銷約50億元，主打精緻坪數與高樓景觀，業界預期成交單價可望挑戰9字頭；陸府建設預計在水湳中央公園第一排推出約2,000坪新案，單價上看百萬元。在多案齊發下，大水湳生活圈的高端住宅市場已進入實質成形階段。

春耕不動產總經理張維良分析，水湳生活圈最精華的中央公園第一排「文商一」用地，13塊全數被建商拿下，包括寶輝、興富發、富華創新、長慶、鼎邦等開發商皆已搶先布局，顯示核心區塊具高度支撐性。

張維良指出，14期與水湳經貿已成為中台灣建設最密集的區域，交通、商業、文化三大機能同步成長，不僅將牽動北台中房地產走勢，更有機會成為下波市場破冰的重要風向指標。

據金管會2025年9月底統計，16家國銀承做「以房養老」累積核貸件數首度衝破萬件到1萬14件、核貸額度583億元，各季增372件和25億元，季增件數與額度量均改寫史上同期最佳戰績。

銀行圈指出，以房養老重拾成長動能有三大主因，一、今年房市交易冷，老人房子難賣，乾脆拿房子換退休金，二、房價一路漲，房子估值攀升，尤其是雙北房價漲多，拿房子可以換更多退休金。

最後是行庫都配合政策任務，連以房養老都設考核目標，以房養老也不計入72-2條不動產放款限額天條，讓行庫無後顧之憂。

據統計，累計前三季前六大行庫新增核貸件數961件，占全體新增貸1,033件的93%，再以核貸額來看，新增核貸額66.2億元，占全體新增核貸74億元的89%，其中以合庫件數和核貸額各增加273件、21億元都逾四分之一強。

若以第3季單季來看，則以土銀單季季增154件、7.5億元居首，合庫季增74件、5.8億元次之。

一家銀行主管坦言，即便行庫有政策任務，但隨高齡化社會，老人自主意識抬頭，想以「房」養老，取代以「兒」養老，接受度提升，再加上房價漲，拿房子換養老金，養老金也變多。

例如雙北房子估值從2,000萬，拉高到2,400萬元，若以六成核貸成數來看，就可多貸240萬元，以60歲、領取30年、平均年息2%來估算，平均每月可多領約8,000元左右的養老金。

各銀行是在2015年底開辦「以房養老」，前兩年因銀行陸續加入、業績快速成長，隨老人有土斯有財、留房給子女等觀念根深，加上民營銀行考量老人長壽、不動產跌價、及利率風險，如今僅剩六大行庫撐起一片天。

這六大行庫是臺銀、土銀、合庫、第一銀、華南銀和台企銀（2834）。數據顯示，2025年9月底光這六大行庫承辦以房養老件數達9,703件、核貸額553億元，占整體以房養老業務97%。

這也意味著其他十家銀行承辦以房養老的業績持續低迷，這十家中有六家業績全部「原地踏步」。

2025-10-15 21:02

財政部最新資料顯示，今年9月全國房地合一稅收出現代表公司法人的營利事業房地合一稅稅收明顯走高，但自然人衰退的分歧走勢，9月全國營利事業房地合一稅稅收達399.6億元、年增37%，創歷年同期新高。

反觀個人房地合一稅，因去年第七波信用管制措施前、房市交投熱絡，統計個人房地合一稅收與營利事業的房地合一稅收衝上千億元的歷史新高；不過，今年則因打炒房政策，讓房市買氣緊縮，市場交易量大幅萎縮，今年各月的個人房地合一稅多呈現衰退，9月個人房地合一稅收僅44.5億元，年減三成。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，今年度營利事業的房地合一稅收創新高，推測有兩大原因，一方面可能與企業購置不動產經營等行為有關，另一方面可能因近年的大量交屋潮，開發商也要繳房地合一稅收，雖然市場交易清淡，但交屋等帶動下仍讓營利事業房地合一稅收走高。

曾敬德指出，今年度的營利事業房地合一稅收寫下新高的400億元，推估今年全年個人與營利事業的房地合一稅收將挑戰900億元。

觀察六都營利事業房地合一稅收變化，今年9月新北市與高雄市營利事業房地合一稅收成長最為顯著，分別年增67%與57%，可能與開發商繳納房地合一稅與商用不動產交易有關；台北市則是營利事業房地合一稅繳稅王，以118.3億元居全國之冠。其餘如桃園市、台中市與台南市亦呈兩成以上增幅，顯示法人市場普遍熱絡。

反觀六都的個人房地合一稅，今年9月全國整體稅收44.5億元、年減約三成，除新北市小幅成長6%外，其餘五都均呈衰退，又以台北市、高雄市跌幅最大、各年減43%、39%，顯示市場觀望氣氛與房價來到高點影響，經政府政策調控後，市場交易動能明顯降溫。

2025-10-15 11:58

台南鐵路地下化工程拚明年通車，後續將再陸續啟用新增的林森站與南台南站、將原地面上的軌道規劃設計為綠園道；日前，台南市府更宣布，南鐵地下化延伸至永康地區的可行性研究，已通過行政院核定，更將有效擴大台南市蛋黃區範圍。信義房屋在地專家指出，第一階段地下化工程對南台南車站周邊、南台南副都心重劃區帶動效果顯著，未來若延伸至永康，預估大橋車站周邊、東橋重劃區將最明顯受惠。

第一階段南鐵地下化工程長8.23公里，北起大橋車站南端，南至大林路平交道以南約0.6公里處，除現有的台南車站地下化，另增設林森站、南台南站兩站，除拆除沿線部分的平交道、地下道、鐵路橋涵與陸橋外，原本地面的鐵道，也規畫設置綠園道。而地下化工程延伸至永康後，預計新增6.72公里地下化區間，改建永康站、大橋站為地下站，另於兩站間新設康橋站。

信義房屋台南民生店協理張榮指出，南台南車站周邊的南台南副都心重劃區位於東區與仁德區交界，銜接東區市立醫院及文化中心的四期生活圈，且鄰近台省道1號、台南機場與86快速道路，轉上國道1、國道3、高鐵站都很方便，加之近年在整體房市景氣、鐵路地下化工程等建設題材帶動下，房價有顯著漲幅，重劃區內新案穩站3字頭，最高已有每坪44萬成交行情，至於鄰近重劃區的二空國宅，從早期1字頭，目前也已漲到每坪22~24萬。值得注意的是，南台南副都心將有家樂福及好市多（Costco）進駐，台南小巨蛋也都在規劃中，且台鐵地下捷運化通車在即，未來發展仍有潛力。

除南台南副都心外，張榮認為，鐵路地下化延伸至永康後，大橋車站周邊，包括聖功女中一帶、東橋重劃區以及永康車站至永大路附近，都會是受惠頗大的區段。他分析，聖功女中一帶居住人口眾多，但狹小巷弄也多，未來鐵路地下化完工，不只可縫合原本被切割的東西兩側區塊，且更多的綠帶空間，可望提升居住品質；而東橋重劃區以社區大樓為主，居住人口也很多，目前因鐵路阻隔，上下班尖峰時間交通較壅塞，未來可望紓解，加之附近又有砲校遷移等題材，同樣值得期待；而永康車站至永大路之間尚有一些空地尚未開發，加上靠近永康（新市）交流道，且離永康工業區、永康科工區及南科都不遠，具發展前景。

張榮表示，整體而言，鐵路地下化對台南市的幫助在於東西側縫合，過去因為鐵軌貫穿，商圈發展與土地利用較無法整體串聯、規劃，隨著鐵路地下化工程逐步完成，包括北區開元陸橋、長榮陸橋拆除，以及東區與南區之間、中西區與東區之間，都被縫合起來，對整體市容、商圈發展都是加分。

10月15日，三亞市崖州灣科技城一宗住宅用地完成出讓，地塊面積3.39萬㎡，規劃建面7.47萬㎡，起始價4.58億元，起始樓面價6130元/㎡。

最終，三亞招商深海產業發展有限公司（招商蛇口(10.220, -0.05, -0.49%)與三亞科技城控股集團聯合體）以4.58億元摘地，成交樓面價6132元/㎡，溢價率0.04%。

公開信息顯示，該地塊位於崖州灣科技城核心片區，周邊科研及產業配套集中，是三亞今年重點推出的低密宅地之一。

10月15日，京投發展(4.110, -0.03, -0.72%)股份有限公司發佈2025年第三季度主要經營資料公告。

公告顯示，該公司在2025年第三季度及前九個月的房地產專案經營情況中，新開工面積和簽約銷售金額均出現下降。

具體來看，2025年1-9月，京投發展新開工面積為18.23萬平方米，同比下降100.00%。竣工面積方面，第三季度為2.45萬平方米，同比增長2.51%；而1-9月為10.15萬平方米，同比下降49.98%。簽約銷售金額在第三季度為4.50億元，同比下降40.08%；1-9月累計為23.66億元，同比下降31.30%。簽約銷售面積在第三季度為1.07萬平方米，同比下降39.55%；1-9月累計為5.88萬平方米，同比下降67.92%。

在房地產出租情況方面，京投發展旗下多個項目表現不一。陽光花園（幼稚園）出租率達到100%，2025年7-9月租金收入為28.10萬元，1-9月累計為84.29萬元。泰悅豪庭（商鋪）出租率為34.36%，第三季度租金收入為51.49萬元，1-9月累計為206.73萬元。

10月15日，福州市自然資源和規劃局公告，經市政府批准，將於11月7日10時在倉山區南江濱西大道199號交易服務中心公開拍賣四城區9幅地塊，總面積13.17萬㎡（約197.49畝），起拍總價35.5億元。

地塊分佈為鼓樓區2幅、倉山區4幅、晉安區3幅；用途上，商住用地3幅、商服商業用地4幅、工業用地2幅。其中，起拍價最高為鼓樓區小柳新村地塊（2025-45號），面積49.53畝，住宅商服混合，起拍價25.62億元，起始樓面價25355元/㎡，競買保證金5.12億元。其餘地塊起拍價在900萬元至3.53億元之間，並設相應產業准入、限高、配建及政府回購等條款。交地時間統一為競得人繳清價款後30日內淨地交付，開工期限12個月、竣工期限36個月。

10月15日，合生創展發佈2025年1-9月未經審核營運資料。

公告顯示，1-9月總合約銷售金額為約人民幣112.64億元；其中物業合約銷售約人民幣100.70億元；裝修合約銷售約人民幣11.94億元。1-9月物業合約銷售面積為約428,315平方米，物業合約銷售平均售價為約每平方米人民幣23,510元。

就2025年9月單月而言，合約銷售金額為約人民幣13.62億元，其中物業合約銷售約人民幣12.16億元；及裝修合約銷售約人民幣1.46億元。

1-9月，以「合生」品牌代建管理非自投物業（「合生代建管理物業」）總合約銷售面積為約50,179平方米，合約銷售金額為約人民幣44.45億元。就2025年9月單月而言，就合生代建管理物業合約銷售面積為約2,588平方米，合約銷售金額為約人民幣2.09億元。

恒盛地產(00845)公佈，截至 2025 年 6 月 30 日止六個月內，該集團銷售及交付的物業單位總建築面積超過1.5萬 平方米。集團的物業銷售主要來自其位於上海地區、長江三角洲地區、環渤海地區及中國東北部的 12 個專案。集團將繼續致力於其物業項目的建設、銷售及交付，並將尋求出租及出售辦公大樓和商鋪。

與此同時，為緩解集團的流動性壓力及改善其債務結構，集團一直積極與多家貸款人就續期及延長銀行貸款與信貸融資進行磋商，並與各金融機構談判，並為集團在可見將來的營運資金及承擔尋找各種融資方案。公司股份繼續停牌。

10月15日，北京首都開發股份有限公司發佈2025年9月份銷售情況簡報。

公告顯示，2025年9月，首開股份共實現簽約面積9.15萬平方米；簽約金額8.53億元。其中，首開股份及控股子公司共實現簽約面積6.01萬平方米（含地下車庫等），簽約金額5.27億元；首開股份合作項目共實現簽約面積3.14萬平方米（含地下車庫等），簽約金額3.26億元。

2025年1-9月，首開股份共實現簽約面積94.38萬平方米；簽約金額140.05億元。

自發佈2025年8月銷售簡報以來，首開股份沒有新增土地儲備。

10月15日，我愛我家研究院發佈2025年9月北京住房租賃市場報告顯示，受淡季影響，北京住房租賃交易量環比上月明顯下降，租金水準亦低於2024年同期，但中等價位租金需求持續提升。

資料顯示，9月北京住房租賃交易量環比、同比均呈下降態勢，前三季度累計交易量不及2024年。租金方面，整租交易每平米及每套平均租金環比跌幅明顯，同比持續下跌，跌幅與上月基本持平。區域分佈上，朝陽、豐台、海澱、昌平四區交易占比達70.4%，其中昌平交易比例同環比增幅較明顯。

戶型需求方面，兩居室交易占比51.9%，環比下滑1.1個百分點；三居室占比9.3%，環比上升0.5個百分點，且同比連續12個月提升，大戶型需求持續增加。租金結構方面，1K-6K元租金支出占比81.8%，其中4K-5K元段占比14.3%，同比連續19個月提升；2K-3K元段占比22.5%，同比連續12個月下滑。研究院預計，10月北京住房租賃市場交易量及平均租金仍將環比下降，且低於2024年同期水準。

10月15日，陽光房地產投資信託基金（以下簡稱“陽光房地產基金”）發佈了截至2025年9月30日止季度的營運資料。

本季度報告顯示，陽光房地產基金物業組合的租用率於2025年9月30日為89.2%，與上一季度相若，寫字樓物業和零售物業的租用率分別維持於89.7%及88.2%。

整體物業組合的現行租金為每平方尺港幣43元，續租租金於回顧季度則錄得9.0%的負增長。

大新金融中心於2025年9月30日的租用率維持于90.6%，現行租金為每平方尺港幣36.1元。位於上環的Strand50之租用率改善至85.5%，而雲山大廈物業的租用率則下降至80.2%，主要由於若干寫字樓租戶遷出之過渡性空置所致。九龍區方面，豐怡中心的租用率回升至96.4%，反映其作為美容主導之服務樞紐備受歡迎。

零售物業方面，上水中心購物商場於2025年9月30日錄得87.8%之租用率及現行租金為每平方尺港幣104.1元。至於新都城一期物業，其租用率維持不變于87.1%，現行租金則為每平方尺港幣53.2元。

10月15日，據資訊顯示大連萬達商業管理集團股份有限公司新增一則股權凍結資訊，股權所在企業為齊齊哈爾萬達廣場投資有限公司，凍結股權數額5000萬元，凍結期限自2025年10月9日至2028年10月8日，執行法院為成渝金融法院。

工商資訊顯示，大連萬達商業管理集團股份有限公司成立於2002年9月，法定代表人為張春遠，註冊資本約271.64億元，經營範圍包括建設工程設計、代理記帳、商業綜合體管理服務等，由大連萬達集團股份有限公司、王健林等共同持股。

近日，多家商業地產機構發佈2025年第三季度上海房地產市場報告，資料顯示，報告期內辦公樓與零售市場的空置率均錄得環比下降。

辦公樓空置率環比下降

仲量聯行的報告顯示，2025年三季度，上海全市甲級辦公樓的淨吸納量錄得19.04萬平方米，成本驅動型搬遷和升級需求仍是辦公樓市場主要需求來源，部分行業展現擴張需求。

CBRE世邦魏理仕的報告顯示，本季度市場延續上季度緩步復蘇態勢，淨吸納量環比微升6.7%。前三季度累計淨吸納量達27萬平方米，已超越去年全年水準。

值得關注的是，第三季度全市辦公樓的空置率環比下降。CBRE的報告顯示，第三季度上海辦公樓整體空置率環比微降0.1個百分點。

仲量聯行的報告顯示，得益于成本驅動型需求以及本季度無新增供應，中央商務區空置率環比下降0.6個百分點；來自產業園區與遠郊租戶的升級需求推動非中央商務區空置率環比下降0.5個百分點。

從區位表現來看，CBRE的報告顯示，第三季度五角場躍居首位，主要來自位元組跳動集團的擴租以及部分消費品零售企業的搬遷需求；淮海中路位列第二，增長動力來源於保險等金融公司的推動，其中太平洋新天地中心在本季度最為活躍；陸家嘴排名第三，以金融和專業服務類企業的搬遷需求為主，尤其是板塊內部流動較為活躍；虹橋板塊位居第四，製造業和專業服務類企業的活躍度保持高位；南京西路位列第五，奢侈品零售行業及金融行業構成其核心需求來源。

租金方面，第三季度辦公樓的租金保持下行趨勢，整體市場持續利好租戶方。CBRE認為，受新項目持續入市的影響，租金水準短期內仍將承壓。

世邦魏理仕中國區辦公樓租賃交易負責人張越表示：“未來六個月，上海辦公樓市場預計將迎來約82萬平方米的新增供應，其中華潤中心、徐家匯中心三期B座等超甲級優質物業將成為市場焦點。儘管競爭壓力依然存在，但由於前三季度金融業、TMT(人工智慧、電商及系統解決方案等企業)與消費品零售業的升級搬遷與擴租帶來了租賃需求的增長，預計市場活躍度將維持穩定。值得關注的是，近期出臺的《關於推進商務樓宇更新提升的實施意見》為存量資產轉型提供了新路徑，允許商辦相容租賃住房、商業服務等業態，這一政策創新與產業需求形成合力，將加速市場去化。隨著‘十四五’規劃收官，市場正期待‘十五五’規劃在政策端釋放更多紅利，進一步優化存量資產運營環境。”

多個商場迎來第四季度“開門紅”

零售物業的租賃需求也保持活躍。

仲量聯行的報告顯示，2025年第三季度，在新興消費趨勢的推動下，運動服飾、潮流玩具、寵物用品及服務與消費電子的租賃需求保持活躍。儘管本季度無新增供應，上海市區仍錄得約10.55萬平方米的淨吸納量。

與此同時，2025年第三季度，上海核心商圈空置率環比下降0.8個百分點，主要受益于品牌方對旗艦店及概念店選址需求的持續升溫。仲量聯行的報告顯示，此類門店正日益成為品牌提升形象、打造獨特消費體驗的重要載體。此外，入境遊與國內旅遊持續回暖，帶動南京東路、新天地、淮海路等遊客密集商圈租賃活躍度顯著回升，淨吸納量明顯提高。2025年第三季度，非核心商圈租賃活動也有一定進展，平均空置率環比下降0.6個百分點。

值得關注的是，多個商業地產企業披露的國慶中秋假期資料顯示，多個商場迎來第四季度“開門紅”。

如新世界發展（00017.HK）於10月9日發佈的消息顯示，國慶中秋假期K11內地商場業務表現強勁，整體銷售同比增長23%。其中珠寶黃金類表現最為亮眼，同比增長45%。其中，廣州漢溪K11購物藝術中心於假期前的9月29日正式開幕，在首個黃金周期間表現卓越，開業僅一周便累計吸引客流接近70萬人次。此外，廣州K11購物藝術中心在品牌升級後的首個國慶黃金周整體業績同比增長近47%，多個奢侈品牌及重點業態銷售額創開業以來新高。

恒隆地產（00101.HK）10月9日披露的資料顯示，恒隆地產旗下內地物業組合于國慶黃金周前四日租戶銷售額同比增長約15%，增長最突出的分別是武漢恒隆廣場及上海港匯恒隆廣場，租戶銷售額分別激增逾70%及50%。10月1日至4日，整體內地物業組合同比上升3%。其中，無錫及武漢的恒隆廣場首四日客流較去年同期增幅均超20%。

仲量聯行上海商業地產部總監兼華東區零售地產部負責人黃臻表示：“儘管整體零售市場仍面臨挑戰，隨著國家繼續支援服務消費、以舊換新及個人消費貸款貼息等政策，市場信心有望穩步修復。預計運動服飾、潮流玩具、數碼電子及家電品類的租賃需求將保持活躍。”

辦公樓交易重回主導地位，大宗交易熱度持續回歸核心區域

從投資市場來看，2025年第三季度上海投資市場整體呈現回暖態勢。多家商業地產機構的報告均顯示，辦公樓交易重回主導地位，市場活躍度較上季修復好轉，投資者對穩健現金流的追求已成為驅動交易的核心邏輯。

值得一提的是，中郵保險領投的上海博華廣場項目於第三季度末成功交割，澎湃新聞（www.thepaper.cn）此前獨家報導，該交易的對價約108億元。仲量聯行的報告指出，該專案的成功交割不僅刷新近兩年單筆交易紀錄，更成為市場情緒轉折的重要催化劑，極大提振了對核心城市核心資產長期價值的信心，標誌著辦公樓板塊在階段性調整後有望迎來復蘇曙光。

從需求端結構看，仲量聯行的報告顯示，投資性需求占比高達91%，穩居絕對主導地位，印證市場仍以資本配置驅動為主。高淨值投資者與各類企業買家持續活躍，展現出對上海大宗資產長期增值潛力的信心。從區域分佈看，中環以內項目貢獻了86%的成交金額與81%的成交宗數，熱度持續回歸核心區域。

仲量聯行投資及資本市場華東區負責人孫翎表示：“展望未來，隨著宏觀經濟政策持續發力、外資配置意願回升、以及核心地段稀缺資產持續釋放，預計上海商業地產投資市場將在第四季度延續穩中向好趨勢。”

世邦魏理仕華東區投資及資本市場部負責人王晶表示：“上海物業投資市場預計將延續活躍度修復態勢，核心資產與特殊機會並行發展的特徵將愈發凸顯。機構投資者將持續聚焦核心區位、運營穩定的零售物業與長租公寓資產；企業買家基於自用發展與投資需求繼續釋放購買力；個人買家則依託法拍管道在散售物業等中小體量資產領域尋找投資機會。多元投資主體的共同參與將為市場注入更多韌性與活力。”

土地市場交投氣氛近月略為好轉，地政總署公布，今年7月至9月來自換地交易等的補地價收入約26.81億元，創近8個季度新高；惟以財政年度計算，本財政年度（2025/26財政年度）首6個月（4月至9月）補地價連同賣地的總收入僅約38.73億元，只能達到政府預算的年度地價收入不足兩成，業界料本財政年度210億元的地價收入預算難達標。

地政總署公布，今年7月至9月土地註冊處共註冊22宗契約修訂和3宗換地個案，九龍區佔17宗最多，港島和新界區則各有4宗。

至於同季也有4宗私人協約方式批出的土地，各涉及1000元地價，包括市區重建局旺角山東街/地士道街發展項目的地盤，以及大嶼山赤鱲角一幅約144公頃的土地供機場管理局作機場發展用地。

前述25宗土地交易涉及的總地價收入達26.81億元，屬於2023年7月至9月單季錄得48.45億元以來的8個季度新高。

洪水橋新發展區較矚目

翻查地政總署資料，最新一個季度較矚目的兩宗補地價個案，都與新地（00016）有關。該集團與恒地（00012）就元朗洪水橋/厦村新發展區（洪水橋新發展區）第34B用地的首階段補地價，涉資約16.68億元，是季內以至2025年暫時最貴重的補地價個案。

至於新地與嘉里建設（00683）合作的長沙灣嘉里鴻基貨倉住宅重建項目，也在季內斥資近7.97億元完成補地價。

7月至9月的補地價金額，較4月至6月僅錄得約1.03億元，按季狂飆約25倍，但以今年4月至9月的本財政年度上半年度合計，補地價收入只有27.84億元，是2016/17財政年度首兩個季度（2016年4月至9月）錄得僅22.24億元以來，近9個財政年度同期新低。

今年2月公布的《財政預算案》，就2025/26年度的地價收入估算為210億元，而前述4月至9月的補地價收入約27.84億元，連同今年8月循官地招標以10.89億元批出的賣地表屯門海珠路用地，初步估算本財政年度的總地價收入暫時只得約38.73億元，僅達預算約18.4%，缺口高達171.27億元。

發展商未見積極吸土儲

綜觀本財政年度餘下約半年時間，賣地表正招標或已預告招標的土地有兩幅，包括荃灣永順街和牛頭角區的彩興路用地，市場對兩幅用地的總估值約24億至43.8億元。

補地價方面，發展局局長甯漢豪上周公布最新季度賣地計劃時估計，有8個項目有機會在本季內完成補地價手續，包括落實以約14.28億元補地價的元朗洪水橋第19B區土地，以及可建約2500伙的上水項目等。

萊坊執行董事及大中華區估價及諮詢部主管方耀明認為，雖然住宅市場狀況已有所好轉，但發展商尚未見非常進取地吸納土地，政府難以在目前市況下推售大型土地，至於補地價，政府提出的金額料已經按市場調整，惟發展商仍然覺得有不確定因素，補地價偏向保守。在前述因素影響下，方耀明料整個財政年度地價收入要達標有難度。

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚也相信，在目前市況下地價收入難以達標，不過，張翹楚認為，政府以產業先行的方向正確，透過土地資源吸引企業來港發展，長遠增加本地生產總值（GDP）和稅收，比起透過賣地增加庫房的收入為佳。

政府部署今年底推出元朗洪水橋/厦村新發展區的片區（洪水橋片區）招標，發展局近日逐步披露其招標條款的方向，最新提及當局傾向容許分期支付地價，亦有機會給予中標發展商較長的建築期限。

發展局局長甯漢豪昨天出席立法會會議回應議員口頭質詢時重申，政府計劃先在今年底為洪水橋片區以「雙信封制」招標，並正因應市場意見調整片區的發展要求，包括把私營房屋住宅用地由2幅增至3幅、取消要求投標者興建一條主要道路，也正考慮在標書提供選項，就片區內3幅企業及科技園用地，本來政府只要求中標財團自行發展和營運其中一幅土地，其餘兩幅土地完成平整後便交回政府，當局考慮讓願意參與建設更多產業用地的投標者，在「雙信封制」之下可獲得額外的分數。

考慮提供較長建築規約

此外，甯漢豪表示，正考慮提供較長的建築規約，以及較有彈性的地價繳付安排，包括分期支付，最終安排將在今年底招標時公布。

「雙信封制」之下，評分將分為「非價格建議」和「價格建議」，甯漢豪以正招標的沙嶺數據園區用地為例子，指出「非價格建議」會評審投標者在投資和發展產業方面為香港帶來的貢獻，例如聘用人數、投資規模和啟用時間等，將在投標文件詳列要求。此外，政府會成立由相關政策局和部門組成的標書評審委員會，根據《物料供應及採購規例》評審標書，再提交予財經事務及庫務局轄下的中央投標委員會作審批。

對於「北部都會區」的發展，財政司司長領導政策局制定優惠政策包，甯漢豪直言，政策包是一個框架，涵蓋批地、地價、資助或稅務減免優惠等，每間企業最終可獲得的優惠是度身訂造，包括考慮直接批地、或提供不同形式的地價寬免等。

「收租王」永倫集團持續出售收租多年的物業，剛以2100萬元售出旺角新興大廈9樓半層舖位，持貨20年，賬面賺1.4倍。

資料顯示，旺角彌敦道603至609A號新興大廈9樓11至20號舖，建築面積共約8000方呎，成交價2100萬元，呎價約2625元。舖位以往由聯誼會以每月28.8萬元租用，現時交吉。資料顯示，永倫集團於2005年以875萬元入市，現沽貨賬面大幅獲利1225萬元，升值1.4倍。

柴灣銀主舖售2680萬貶54%

另市場消息稱，原由銀主推出拍賣的柴灣區柴灣道341至343號宏德居B座地下68至70號及87至89號舖，建築面積共約1329方呎，開價為2580萬元，昨日於拍賣前以2680萬元售出，呎價約2.02萬元。

上述一籃子舖位原業主為連鎖蔬菜店「家農優質果菜」老闆簡利珍，2021年斥資5828萬元向凱施餅店有關人士購入，其後分別於2022年及2024年進行二按及三按，最終因斷供淪為銀主盤。

舖位在今年8月由銀主推出拍賣，開價2850萬元而未能售出，近期進一步把售價下調至2580萬元，終在拍賣前沽出，最新成交價較4年前賬面貶值3148萬元，跌幅達54%。

此外，今年7月市傳紀惠集團售出上環干諾道中168至200號信德中心西翼35樓全層商廈連兩個車位，建築面積約22111方呎，作價逾4.4億元，呎價2萬元。據市場人士指出，該物業已重返紀惠集團手上，即交易未有完成。

細價樓掀炒風，昔日被喻為「炒家樂園」之一的大圍金獅花園，有1房單位不足一年先後獲兩名炒家購入短炒，其中一名高姓炒家剛以350萬元賣出單位，入市僅約5個月賬面速賺30萬元或9.4%。

美聯物業首席助理聯席董事羅航星表示，金獅花園2期F座金滿閣中層3室，實用面積282方呎，一房間隔，上月以358萬元放售，剛減至350萬元獲收租客購入，平均呎價12411元，屬市價成交。

據悉，原業主為一名高姓人士，今年5月透過公司名義斥320萬元買入，現轉手樓價短短約5個月炒貴30萬元或9.4%。事實上，該單位去年11月曾以313.8萬元易手，當時樓價較1993年斥100萬元一手入市的業主，升值2.1倍，而接貨業主今年5月再把單位以320萬元沽出，賬面獲利2%，連同今次再賣出，即該單位不足一年三度易手。

代理沽美孚新邨進賬68萬

此外，資料顯示，荔枝角美孚新邨3期百老匯街84號低層C室，實用面積544方呎2房戶，日前以518萬元沽出，呎價9522元。據消息透露，原業主為一名區內地產代理，過去先後在多間大型代理行任職，按去年7月斥450萬元購入計，樓價一年多炒貴68萬元或15.1%。

銀龍飲食集團或相關人士加碼入市，據悉，本月擲465萬元購入天水圍嘉湖山莊麗湖居8座中層G室，實用面積547方呎3房戶，呎價8501元，較該集團去年9月以432萬元購入的同屋苑景湖居3座中層H室同面積戶，逾一年貴33萬元或7.6%。

西半山碧苑大廈5758萬易手

原業主2014年9月以358萬元入市，賬面賺107萬元或29.9%。翻查資料，銀龍飲食集團或相關人士由去年9月至今已累購新界9伙住宅，涉資4419萬元。

另一方面，廖創興銀行創始人廖寶珊孫女廖碧楨及相關人士，新近以5758萬元售出西半山碧苑大廈高層B室連一個車位，實用面積2691方呎，呎價21397元，較2000年6月購入價1720萬元，升值4038萬元或2.3倍。

近年政府減慢推地步伐，但隨着發展商預視市況復甦，加快補地價步伐，市場自行調整了土地供應量，造就今年土地供應量仍貼近政策目標，有助未來樓市維持平穩。

由於在2023年樓市回調時候，曾經連番出現賣地流標情況，政府在過去兩年推地亦變得審慎，每季度普遍只推出一幅官地，再加上個別的「一鐵一局」項目。

趁地價偏低 吸土儲降成本

以2025/26財政年度的首3個季度（2025年4至12月）為例，政府只推出3幅住宅地，合共涉及1,875伙，連同港鐵 （00066） 屯門第16區第一期的1,280伙，屬於政府主動推地只有3,155伙，只相當於推地目標1.32萬伙的24%。政府審慎推地，是考慮樓市復甦階段，希望顧及市場承接力。

隨着資金相對充裕的大型發展商趁地價大幅回落，趁低吸納補地價，從而降低土地儲備的平均成本。

今年私人補地價及重建帶來的單位供應多達9,275伙，屬於政府主動推地量（3,155伙）的3倍，最終今年度首3季整體供應仍然有多達1.24萬伙，相當於供應目標逾9成。

樓市穩步向上趨勢 逐漸復甦

反映在樓市回暖的趨勢推動下，市場無形之手自行調節了供應量，即使在政府有限度推地的情況下，整體土地供應量仍然貼近政府政策目標，有助穩定未來3至4年後的新樓供應量，避免日後出現因為供應短缺而導致樓價飈升，讓樓市以穩步向上的趨勢逐漸復甦。

彭博引述知情人士指，碧桂園（02007）境內債券重組方案接近尾聲，有望成為繼融創（01918）和旭輝（00884）後，又一個完成面值百億人民幣級別境內債重組的地產商。

涉及未償本金 近138億人幣

消息指，碧桂園境內債券重組方案目前已經獲得多數債券持有人支持，擬重組的9隻境內債券中8隻已獲持有人通過重組方案。目前僅「H16騰越2」未通過。數據顯示，碧桂園9隻待重組債券合計涉及未償本金137.7億元（人民幣，下同）。

目前尚未通過一只債券由碧桂園關聯公司騰越建築科技集團發行，本金餘額約4.42億元。

據指，碧桂園在這次境內債券重組方案中，為債權人提供了四種選項。其中現金購回選項將由購回方採用申報登記的方式實施，購回方擬以不超過4.5億元的現金對標的債券開展購回，價格為債券面值的12%。

而其他選項還包括以2.6港元每股的價格轉股抵債、本金留債展期、等額轉化為一般債權。其中，留債展期的期限長達10年，且僅按1%的單利計息。

隨中國地產行業持續低迷，債權人回收資金的預期不斷降低，加速了房企通過重組削債的進程。

報道指，碧桂園未有回應。

太古城蒸發9月升幅 均價重回1.4萬元呎

受假期因素影響，10大屋苑10月上半月成交量按月升3%，惟呎價按月同期跌多升少，佔6個屋苑呎價按月回落0.2%至13.3%。業界預期，美國引發關稅戰料買家變得更審慎，加上新盤搶客，二手短期難免受壓。

10月上半月接連假期下，二手交投大受影響，加上施政報告及減息等利好因素，於一個月間已逐步消化，未能進一步推高交投量。

成交量按月升3% 海怡增2倍

據本報統計，上半月10大屋苑錄有75宗成交，按月同期增2宗，升3%。鴨脷洲海怡半島承接上月旺勢，上半月成交量亦較9月同期升2倍，惟區內代理指，整體放盤價較之前提升，另有部分業主預期年底前仍有減息的空間，現階段不急於沽貨，決定暫時或計劃封盤不賣，盤源減少、叫價較之前抬高下，目前買賣呈拉鋸狀。

另天水圍嘉湖山莊月內暫錄14宗買賣，按月升近6成，因成交集中於3房身上，而向來呎價較高的2房僅佔2宗，未能惠及均價上升，反而按月回落約1.2%。

而據地產站放盤資料顯示，10大屋苑最新放盤量約1,250個，按月同期跌0.3%，同時較8月同期更顯著回落約3.1%，反映出近兩個月二手盤源補給較慢。

至於10大屋苑上月呎價幾近全面報捷，其中鰂魚涌太古城更錄逾1成升幅，而本月上半月情況大逆轉，雖然同期仍有3個屋苑呎價按月上揚，將軍澳新都城更屬唯一價、量齊升的屋苑，但呎價報跌屋苑亦佔6個，太古城上月升幅亦完全抵銷，均價重回到約1.4萬元。區內代理指，屋苑本月暫錄8宗成交，雖然未有千萬元成交，同期更有2宗舊期數的2房成交，平均呎價僅1.1萬、1.2萬元，惟成交價均屬市價，難與上月多宗優質戶理想價相比。

一年短炒兩轉 金獅花園累升12%

市場消息指，大圍金獅花園2期F座中層3室，實用面積282平方呎，1房，日前以350萬元沽出，呎價12,411元。原業主於今年6月以320萬元買入，持貨4個月，轉手帳面賺30萬元。單位再對上業主於去年11月以313.8萬元買入，售出時持貨亦僅半年多，換言之，上址於接近1年內，累升值12%。

利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示，上半月10大屋苑受節慶假期較多，減息及施政報告的利好因素淡化，不少盤源之前被大量消化，需時補充，至令交投步伐放慢。

而近月樓價雖然觸底回升，但市場存在一定波動性，表現仍有反覆，二手盤源短缺令優質單位叫價高企，部分買家轉趨審慎，一手盤以貼市價開售，對二手屋苑會構成一定壓力，若關稅戰持續，市場情緒亦受牽連，可能會出現拉鋸局面，但如果月底再次減息，市場會趨向穩定，因減息有助降低借貸成本，刺激需求，屆時二手量、價有望雙雙回暖。

租金持續高企，何文田朗賢峯1房戶月租2萬元，業主去年購入享3.3厘回報。美聯租金走勢園9月私宅平均呎租報38.78元，連升8個月，市場料租金續升，同時推動回報率維持高位。

中原副區域營業經理伍國俊表示，該行促成何文田朗賢峯6A座高層E室租賃，實用面積388平方呎，採1房、擁開放式廚房間隔，向西方，望開揚都市景，最新以2萬元租出，實用呎租52元。業主於去年5月以725.2萬元買入，持貨1年多，料享3.3厘租金回報。

朗賢峯目前約有70個租盤，供應充裕，最平月租叫價為1.95萬元，屬於1房，實用377平方呎單位。

9月私宅平均呎租38.8 回報率升

此外，專才客承租灣仔壹環，單位為低層C室，實用面積465平方呎，1房間隔，向南，望市景及山景，月租叫價2.7萬元，最終以2.65萬元租出，呎租約57元。

租客為新來港專才，心儀壹環位處核心商業區，睇樓後即決定承租。業主於2012年以829萬元購入單位，持貨13年，是次出租享3.8厘租金回報。

據美聯「租金走勢圖」9月以實用面積計算的私人住宅平均呎租報約38.78元，按月微升0.03%。升幅輕微，但是已連升8個月，並續創歷史新高。隨着租金向上，租金回報率亦見上升。以十大屋苑為例，租金回報率超越4厘的屋苑由去年12月的3個增至今年9月的5個，升幅顯著。租金回報率最高屋苑為美孚新邨，約4.23厘，而麗港城今年首9個月租金回報率上升0.55個百分點，升幅則是十大屋苑之中最大。

美聯物業分析師岑頌謙指出，近日中美關稅戰再次升溫，為市場帶來不確定因素，然而，隨着美國重啟減息，低息環境促使資金持續流入樓市，料租金持續上升，同時推動回報率維持高位。

紀惠集團續沽貨，市場消息指，集團以約6.2億元，沽出佐敦柯士甸廣場全幢。

市場消息稱，尖沙咀柯士甸道83號柯士甸廣場全幢物業易手，物業坐落於柯士甸道和庇利金街交界，樓高24層，於1995年落成，面積約99,338方呎，以6.2億元成交價計，呎價約6,241元。

柯士甸廣場現在出租率約95%，租客包括補助社、教室等，每月租金收入約250萬元。

據悉，紀惠集團於2006年以4.5億元購入物業，早前以8億元放售，現減價2成沽貨。持貨逾18年轉手，帳面獲利1.7億元，升值4成。

永倫2100萬沽旺角樓上舖

此外，早前紀惠持有上環信德中心西翼35樓全層，面積約2.2萬平方呎，獲本地投資者以4.5億元積極洽購，據悉當時買賣雙方初步達成協議，並一度傳出易手。據了解，相關交易最終未有落實。

老牌財團續沽貨，旺角彌敦道新興大廈旺角彌敦道603至609A號新興大廈9樓11至20號舖，面積約8,000平方呎，以2,100萬元成交。據了解，原業主為永倫集團，2005年以875萬元購入單位，持貨20年轉手，獲利約1,225萬元，升值1.4倍。

另市場消息傳出，資深投資者吳鎮科家族持有尖沙咀堪富利士道1號全幢商廈，獲財團以近8億元洽購。該物業樓高25層，總面積58,591平方呎，去年已落成。

新盤今年受到多項利好因素帶動，銷情向好，今年至今不足10個月，已錄得逾1.58萬宗成交，超越去年全年成續，連帶近期備受爭議的新盤庫存量亦逐步減少，據代理及市場消息統計，現時新盤庫存量已回落至約1.91萬伙，為近年首次回落至2萬伙以下水平，較年初約2.31萬伙，減少約14%。有業界人士表示，政府推出利好樓市措施，加上減息因素，令買家入市意欲增加，相信至年底庫存量有機會回落至約1.8萬水平。

新盤銷情向好，今年銷情更可見一斑，由2月起新盤錄得逾千宗銷情後，至9月份已連續8個月均錄得逾千宗銷情，為2019年後首次出現，本月至今新盤雖然僅錄得約700宗成交，但未來有多個新盤推售，包括恒基灣仔woodis、信和牽頭夥拍嘉華及中國海外的元朗錦上路柏瓏III亦部署首輪銷售，相信本月極有機會承接過去數月旺勢，取得逾千宗銷情。

連續8個月銷情破千
除全新盤外，近期多個貨尾盤取得理想銷情，包括信和牽頭發展的將軍澳日出康城凱柏峰、保利置業牽頭發展的油塘朗譽等，帶動庫存量逐步減少，美聯研究部數據顯示，新盤庫存量截至9月底為19840伙，較今年初1月底約23163伙，減少達14%。本月最新庫存量統計數字有待出爐，而本月未有全新項目正式開售，本月至今暫售出700伙計算，令整體貨尾量將進一步下降至約1.91萬伙。

業界料年底跌至1.8萬伙
以去年底至今的庫存量走勢，去年12月至1月份，庫存量由2.16萬伙增加至2.31萬伙，當月樓市氣氛前景仍然不明朗，市民人市意欲低，加上今年1月份，多個全新盤推出發售，包括新世界發展的北角皇都、會德豐地產與港鐵合作發展的將軍澳日出康城GRAND SEASONS、旭日國際屯門青山灣段大型臨海項目黃金海灣．珀岸，以及世茂集團旗下延坪道BEACON PEAK推售，令1月份庫存量急增至2.3萬伙水平，但自2月份後，《財政預算案》擴大100元印花稅適用樓價範圍至400萬，新盤即出現戲劇性急轉，交投由1月份只有750宗，2月份大增至約1200伙，隨後庫存量亦按月逐步減少，至9月底終跌破2萬伙，創近年新低水平。

美聯物業分析師岑頌謙表示，今年樓市受到多項利好因素推動，市民逐漸恢復入市信心，令新盤取得理想銷情，受到庫存量因素下，發展商推盤仍以低價策略推盤，均有助庫存量去貨步伐加快，由於庫存量已跌破2萬伙，近期亦見發展商在銷售新盤策略上亦有少許改變，輕微調升售價或減少優惠，但市場仍有不俗的承接力，雖然近期中美貿易戰升溫，料對樓市影響輕微，相信未來仍有機會減息，對未來庫存去貨情況或樂觀，料將逐步減少。

中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，該行研究部統計現時新盤庫存量，整體已回落至2萬伙以下，庫存去貨情況理想，主要受到利好樓市消息出台帶動，令市民入市信心增加，令今年至今新盤銷售單位數字顯著回升，並超逾去年全年成績，預料樓市氣氛向好，未來將有機會減息等利好因素帶動下，料庫存量將進一步減少，料至年底整體庫存量將回落至1.8萬伙。