看準未來商圈發展紅利，土地價格攀升至每坪160萬元

高鐵正式南延至高雄車站，使得高車成為左營站之後，擁有臺鐵、捷運和高鐵「三鐵共構」的交通轉運核心，而高雄市政府也正推動高雄車站「大都更計畫」，看準未來商圈發展紅利，城揚建設集團、以及仰德建設等在地大咖建商，搶進購地卡位，也使得高雄車站商圈的土地價格，漲至每坪160萬元高價。

台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮20日表示，高雄車站因鐵路地下化計畫，自2002年舊車站停用，進入施工期之後，周邊商圈歷經長達約20多年的黑暗期，不過，隨著新的高雄車站站體今年正式全面完工，如今的高雄車站商圈，不僅讓迎來全新面貌，政府同步啟動以站前第一環為核心的都市更新計畫。

包括已推動的「高雄車站專用區四、五及商四公辦都更案」、「高雄客運民辦都更案」、「71期重劃區」等，未來都將重塑站前商圈天際線。此外，李家妮指出，高鐵正式南延至高雄車站，成為繼左營站之後，擁有臺鐵、捷運、高鐵「三鐵共構」的交通轉運核心，車站商圈將匯集交通、商業、生活機能，華麗變身成為新都心，看準未來前景，已吸引不少大咖業者積極卡位布局。

根據內政部實價登錄最新揭露，位於新興區新興段二小段，占地面積約400.2坪的商五用地，今年5月，由高雄知名的城揚建設集團，以關係人名義無貸款以總價約6.4億元買下，刷下近五年來該行政區最高總價土地交易，換算每坪成交地價約160萬元，也成為該區近一年來，土地單價次高交易。

距離城揚集團購入的基地，大約300公尺的281.6坪「商四」土地，仰德建設則於今年上半年，陸續整合同樣位於站前商圈南華橫二路上的老透天建物及素地，目前已揭露共計四筆房地及兩筆土地交易，合計房地成交總價約3.4億元，換算每坪成交單價約140萬元。

台灣房屋高雄新站加盟店店東楊秉瑞表示，城揚買進位於站前商圈七賢一路與仁愛一街口的土地，周邊多為老透天聚落及40年以上老華廈，平均成交價位仍有1字頭，而周邊因新屋稀有性，以新成屋「新站之心」，最高單價已有4字頭成交實力，如以該基地成交地價估算，未來如推大樓案，預估每坪單價應朝坐四望五。

李家妮表示，高雄車站商圈屬於舊城區，老屋多、素地少，由於整合危老建物可享有容積獎勵，加上危老條例預計將於2027年落日，促使業者積極以整合老透天為取得開發土地方式之一。相較於市價，業者的開價通常更具吸引力，對屋主而言頗為划算，雖然整合過程耗時，但對建商與屋主皆能達成雙贏局面。

大同公司位中山北路總部大樓土地開發露出曙光，過去因王光祥與林郭文艷因經營權之爭恩怨，大同公司、大同大學互有對方土地，導致大同總部開發計劃延宕，據了解，在新任董事長張榮華接手後，與林郭已達成共識，大同將啟動總部重建計劃。

位台北市中山區精華土地的大同公司總部、過去在王光祥主事時期曾爭取輝達落腳，近日輝達進駐北士科爭議後，再度爭取輝達落腳，而由於大同公司與舊團隊林郭主導的大同大學在同一街廓，同時互有土地在對方土地上，因王、林郭的經營權之爭，市場傳出「只要是王光祥在、林郭就不會讓步」，加上大同和學校間還有早年捐地建教合作回饋，以及用電的爭議，使得這筆精華地難以重新開發。

王光祥與林郭恩怨，除了五年前上演經營權權爭奪大戰，更拔掉林郭榮譽董事長職位，新團隊人事布局策略也從「尊林郭」變成「清林郭」，後續如出售「芙蓉大樓」計畫也是雙方水火不容的例子，因林郭家族持有芙蓉大樓3成多產權，讓大同新團隊難以整合都更，非完整產權處分的價值也打折扣，後來大同新團隊將持有6成多產權以131億元出售給璞永等多家建商後，林郭家族也隨即將其持有產權出售給接手買方，並共同參與都更，顯見雙方積怨甚深。張榮華與林郭原為舊識，在就任大同董事長後，隨即與林郭針對大同基地開發進行討論，雙方取得共識，得以共同開發、或讓大同總部重建。

據推估，大同總部連同大同大學、私立大同高中土地面積約有5萬坪，其中學校部分約占60％、大同占40％，若大同總部得以自行重新開發，若能由原本的工地用地變更為商業用地，至少能興建15萬坪面積，無論作為住宅或複合商業項目，除部分作為大同集團自用外，其餘部分出售加速資金回收，或出租，都能創造相當可觀收益。


大同總部土地開發要動了 價值數百億元 將帶來豐沛資金流
經濟日報

大同（2371）懸宕多年，位於北市中山北路精華區、總面積高達5萬坪的總部土地資產開發案要動了。在大同新任董座張榮華積極與大同創辦人林家溝通後，原本不願提供大同總部持分所有權，導致開發案受阻的林家終於點頭，促成開發案成行，開發價值高達數百億元，是大同歷來最大資產活化案。

大同經歷經營權易主後，積極轉型朝高附加價值業務發展，提升獲利。業界看好，大同中山北路總部資產活化後，將為大同帶來豐沛的資金流，助益公司轉型，再度擦亮這塊百年企業招牌。

大同表示，這次與林家達成合作共識，不僅為資產活化帶來新契機，更展現新任經營團隊解決陳年問題、加速企業轉型的能力。至於中山北路總部進入資產活化程序後，總部辦公室將另覓地點租賃，確切地點正研議中。據了解，大同中山北路總部所在街廓，土地產權分散一直是阻礙開發的難題，該地連同大同大學、大同高中約有5萬坪，其中，大同公司持分約占40%，估約2萬坪，其餘60%則為校方所有。

大同創辦人林挺生當年為防範後代子孫敗光家產，刻意將核心地段切出畸零地，過戶給大同大學等財團法人，使校方地權形同「釘子戶」。過去加上前經營權恩怨，掌握校方地權的大同前董座林郭文艷對資產開發態度保守，導致大同公司雖有開發意願，卻受限於土地產權無法整合，多年來開發案始終卡關。

知情人士透露，張榮華上任後，迅速主動與林家接觸溝通，成功達成共同開發大同總部土地及周邊校地部分的默契，這項突破性進展，徹底解開長年掣肘總部開發的難題。

大同規劃，未來中山北路總部土地開發將朝複合型商業大樓概念前進，部分樓層供大同公司人員自用，其餘則採出租或出售（住辦）方式釋出，以最大化資產效益。

根據初步規劃，若採複合式開發，市場預估，光是未來租金收益每年即可貢獻大同每股純益超過1元，若加計出售樓層收入，整體開發價值可望達數百億元以上。另一方面，在輝達台灣總部土地卡關之際，大同也釋出願意將中山北路總部土地提供給輝達使用的意願。據了解，目前大同總部的土地資料已遞交予經濟部，並交由輝達作為台灣總部選址的備案之一，而本次送件給經濟部的可釋出土地面積約為4.2公頃，該面積已包含與大同大學、大同高中等校方議定的合作開發範圍。

大同總部土地開發 張榮華、林郭文艷互利合作

大同公司（2371）位於台北市中山北路的總部土地開發案延宕多年，終於動了。據悉，該案之所以能在兩個月內就有突破，幕後關鍵是新任董事長張榮華積極拿出誠意，打破原本雙方不信任的僵局。

知情人士透露，張榮華與大同前董事長林郭文艷原為舊識，張榮華在今年8月入主大同、就任董事長後，隨即與林郭針對大同總部基地開發進行聯繫，雙方不久即取得共識。

大同總部土地產權複雜且涉及家族恩怨，張榮華來回溝通數次，展現極大誠意。林郭文艷觀察張榮華上任以來，在公司治理和轉型上的積極作為，並確認其確實有意認真經營大同，與過去因股權爭議造成的內耗劃清界線。

知情人士指出，過去，林郭文艷對於總部活化案態度固不妥協，而被解讀為「只要不是王光祥都好」。張榮華來了之後，林郭經兩個月觀察，確認張展現互惠互利的合作誠意後，雙方遂達成共識。

業界解讀，這項合作共識也意味著大同過去因股權爭議造成的內耗已告終。

大同三個大案 後年起完工認列

大同（2371）坐擁全台約46萬坪土地資產，在新任董座張榮華啟動北市中山北路總部土地資產開發案之際，大同現有資產活化布局已進入收割期。大同規劃，透過都市更新、自建及開發等多元方式，每年推進一至兩個項目，以穩定獲利。

據了解，大同土地資產多集中於北台灣精華地段，如桃園大園廠面積達17萬坪、基隆倉儲區有6.6萬坪、中和圓通廠尚有1萬坪。大同在2024年已處分芙蓉大樓和北市復興南路土地等高價值資產，目前仍擁有約46萬坪土地。

大同表示，現有三個大型開發案正在積極執行中，預計在2027年底至2029年間陸續完工並認列獲利。公司正積極推動資產活化計畫，三大開發案未來也可望為營運帶來數百億元營收貢獻。這些項目將為大同未來幾年的獲利打下穩固基礎。

這三大開發案包括大同莊園（新北市土城區），總銷金額達160億元，預計2027年下半年完工認列。大同新紀元（新北市中和廠捷運聯開案），大同約有千戶住宅可認列，預計2028年至2029年完工認列。大同新豐采（台北市雙連都更案），目前已公開銷售，預計2028年完工認列。

合計3,319件，連六月減少；撥貸金額並創開辦以來次低

財政部20日公布9月新青安受理和撥貸情況，其中八大公股銀9月受理件數合計3,319件，除了是連六個月減少，更創下2023年8月開辦以來單月受理件數最少的紀錄；至於撥貸部分，9月也較8月減少120億元，撥貸金額278.71億元是開辦以來的次低水準。

財政部說明，新青安自2023年8月開辦至9月已26個月，距離2026年7月底利息補貼結束，等於僅剩下十個月的時間，因此現在申貸新青安的民眾，能夠享受利息補貼的誘因，會比先前申請來得少；此外，房市需求近期明顯降溫，加上投資管道多元，投資房市資金有轉向之勢。

先前因為除土銀之外的公股銀受限《銀行法》72-2條天花板，幾乎沒有餘額可供申貸，民眾申貸新青安必須排隊四至五個月，行政院因而指示把水龍頭開大，金管會也宣布9月起核撥的新青安可不計入72-2計算範圍。

對此，財政部說明，行政院和金管會的鬆綁，是為了讓本來已接近乾水的行庫，可以再多出一點額度辦理新青安，讓有需求的人可以貸得到，也就是希望維持穩定的量，如果受理量和撥貸量爆增，反而可能有引發炒房的疑慮，這也並非政府樂見。

合計行庫9月新青安受理件數3,319件是開辦後歷月最少，但行庫相較8月受理增減明顯兩極化，例如先前幾乎已完全沒額度的合庫銀，在72-2鬆綁後，9月受理件數較8月大增382件至559件，兆豐銀也增加133件至223件，臺企銀則是增加了48件。

但另一方面，由於其他行庫空出可受理空間，部分先前被轉介的公股銀受理情況也校正回歸，甚至趁此機會休息養生。像是土銀原本受理件數長期逾千件，9月卻罕見僅受理751件，較8月大減658件，一銀和彰銀也各較8月減少了181件和64件，是造成總受理件數下降的主因。

財政部也指出，撥貸的部分，行庫主要還是必須依照徵審的5P原則，不能因為不受72-2限制就亂撥一通，且撥貸金額和申貸者的屋價也會有關，因此房價修正也會讓撥貸金額減少。8、9月新青安撥貸金額己連兩月低於300億元，9月更僅高於青新安上路首月的167.86億元，是歷來次低水準。


9月新青安撥貸 史上次低
經濟日報

為緩解限貸令，9月鬆綁銀行法將新青安水龍頭打開，但單月撥貸金額持續降低至278.7億元、月減4.9%，為上路以來次低；受理更寫新低。公股銀指出，9月水龍頭雖打開，但申請到撥款至少一個月時間差，加上民俗月亦有影響，可觀察10月以後情形。另申請件數持續降低，反映隨房市景氣冷卻。

財政部國庫署昨（20）日公布新青安最新統計，9月八家公股銀總計撥貸3,467戶、278.7億元。雙雙較前月下滑。其中，撥貸在8月寫下新青安上路以來第三低，9月再跌至史上次低，僅比新青安推出首月時高。受理戶數及金額則均寫最低紀錄，低於近兩年春節月份。

承作前三大主力行庫當中，土銀撥貸較上月百億下滑至87.2億元、臺銀略降至70.9億元、合庫略降至39.2億元。此外，彰銀升至31.6億元，一銀及台企銀均不到20億；兆豐由上月僅7.2億元回升至11.7億元。華銀則下探至8.4億元。

政府明年將力推自主都更新政策，內政部將修正《都市更新條例》，推出「一條龍」全案管理機制，明定全案管理機構的資格、業務內容及監督管理方式，協助地主自主都更，不用再與建商分容積。

賴清德總統、行政院長卓榮泰日前拋出「自主都更」政策方向。內政部國土署表示，自主都更可能型態包含三種，第一是地主組織都市更新會擔任實施者，自行實施都市更新事業；第二是地主委託都更事業機構擔任實施者，代理實施都更；第三是政府機關擔任實施者，協助地主統籌辦理都更。未來推動自主都更，地主可自行籌資、主導更新計畫，不必與建商分攤土地容積，藉此提高民眾意願、推動老屋重建，並帶動內需動能。

據統計，台灣目前屋齡逾30年老屋超過550萬戶，長年更新速度緩慢，主要卡在資金來源與程序繁瑣。國土署指出，自主都更構想的核心，是讓土地及合法建築物所有權人自行籌資實施重建，以改善自家與社區居住品質為目標，並區隔於一般建商為銷售獲利的開發模式。

國土署說明，現階段政府正研議修正都更條例，將自主都更制度化。官員解釋，關鍵在於，自主都更應以全案管理機制協助，民眾自主都更除前期同意參與意願整合外，尚需評估、規劃設計、權利變換估價、金融協助、工程發包、營建管理及地政登記等工作，需有全案管理專門機構協調統籌辦理，協助民眾落實計畫執行。因此內政部預計研議修正都更條例，明確規範全案管理機構資格條件、業務內容及監督管理方式，提升民眾信賴度及權益保障。

卓榮泰日前表示，這項新模式不僅有助提升居住安全與城市風貌，也能活絡營建、金融及設計產業鏈。

協助地主籌資 自主都更導入信保機制

為順利推動自主都更，內政部國土署研議，將導入「信用保證機制」，協助地主自籌資金並確保工程品質，減少融資障礙。

根據國土署預算案，明年已編列5億元預算撥補中央都更基金，擴大辦理自主都更。

自主都更是政府明年推動的重點政策之一。不過，由於都更所費不貲，為解決地主自行籌資門檻高、貸款不易問題，國土署研議由「中央都市更新基金」出面提供信用保證，協助地主向銀行融資，減少金融機構放貸疑慮，讓地主不必再倚賴建商，也能獨立完成資金籌措，提升自主更新可行性與普及率。

除了金融支持外，國土署也將修正都更條例，提供全案管理機制，相關修法作業正同步進行中，預期在政策與金融雙支撐下，自主都更將成為加速老屋重建與帶動內需的新模式。

行政院長卓榮泰日前表示，因應未來提升內需，賴清德總統已多次指示，包括居住品質、安全乃至市容風貌，都要加強推動都更效率；除現有公辦、自辦都更，政府正研擬「自主都更」，讓所有權人付出更少行政費用，不用跟建商分土地容積，能享有更多的使用面積。

2025/10/20 14:34:20

為推動都市更新、提升居住安全與環境品質，由禾蓮開發主導的「中美公寓都市更新案」18日舉行開工動土典禮，包括新北市政府代表、新北住都中心代表、地方民意代表、住戶代表與建築團隊等到場，共同見證基地正式動土開工，為社區再生揭開新頁。

位於新北市新莊區的中美公寓面積約603坪，原有兩棟共55戶建築，多年來因屋齡老舊，出現牆面龜裂、漏水、樑柱破損及鋼筋外露等安全疑慮，經新北市政府全額補助鑑定費用，於2023年3月鑑定為海砂屋，同年8月公告劃定為都市更新地區。

禾蓮開發在新北住都中心專業輔導及住戶高度共識下，順利完成整合，於2023年12月報核、2025年1月核定，成為區域更新再生的重要里程碑。

新北住都中心表示，此案為典型民辦都更成功案例，為加速重建，禾蓮開發展現極大誠意，向地主釋出多元權利變換合作方案，同時開放委建、合建、領取權利金等方案讓地主選擇，以「公平、公正、公開」的權利變換模式完成更新。

該案從報核至開工僅花費不到兩年時間，除了住戶的團結努力外，更展現公私部門攜手合作推動都更的成果；未來完工後，不僅可大幅提升建築安全與耐震性能，亦將改善周邊公共空間與整體環境品質，進一步帶動社區轉型與地方經濟發展。

此案更新後將新建兩棟地上15層、地下5層的住宅大樓，規劃戶數共158戶。建物將申請耐震結構標章，全面強化住宅安全性能，並於新北市新莊區中港路側退縮設置騎樓，提供友善步行空間，未來也規劃公共休憩空間與無障礙動線，打造符合現代家庭需求的永續宜居環境。

2025/10/20 12:02:14

根據主計總處統計，2024年全台各縣市家庭收入最高的縣市為新竹縣，家庭平均年所得為186萬元，其次是新竹市185萬元。台北市以180萬元位居第三。

馨傳不動產智庫執行長何世昌表示，新竹縣，新竹市平均家庭收入高，原因當然與竹科息息相關，當地科技業家庭比例高，本薪與分紅多又敢花錢，非科技業也能雨露均霑。

例如新竹的私教，包含學校與補教事業也都相當發達，主要是工程師家庭砸下大把資源在子女教育上，私教收費頗為驚人，並不亞於台北市。

除了私教，新竹餐飲與一般消費水平都偏高，對於到新竹工作的外地人而言，最難接受的恐怕是餐飲貴又普通。

新竹縣市與台北市，是全國少數三個家庭平均年收入達到180萬元的縣市，不過，其他縣市家庭平均年收入也大都有110萬以上，全台灣只剩嘉義縣、澎湖縣與台東縣家庭平均年所得低於百萬元以下。

較讓人意外的是，嘉義市家庭平均年所得達145萬元，不僅贏過南二都高雄、台南，超越中部霸主台中市，更僅次於桃園市、新北市，高居全國第6名，堪稱中南部真正的霸主。

何世昌表示，嘉義市面積很小，腳踏車多騎5分鐘就不小心騎到嘉義縣，但兩個地方家庭平均年所得竟相差超過47萬元，令人訝異。

嘉義市政府在市政府網站指出，嘉義市家庭可支配所得自2019年起已連續6年突破百萬，2024年平均每戶所得收入總計約145.6萬元，較前一年度增加8%。

市府分析，嘉義市以服務業為主，從事相關事業人口超過7成，優越觀光休閒發展條件，近年吸引指標性企業進駐，包括2024年全台首間VOCO酒店-嘉義福容VOCO酒店，乾杯集團、王品集團旗下旗艦品牌等，為城市創造工作機會，也帶動可支配所得提升。

住展雜誌統計北台灣今年前三季住宅類新成屋、預售屋總推案量約7969.4億元，年減3860.8億元，減幅32.6%，與去年前三季就已破兆元的順風順水情勢大相逕庭。住展雜誌企研室總監暨發言人陳炳辰表示，今年房市買氣大受央行政策、貸款限制影響，單周交易掛蛋與來客量個位數都為常態，建商無意進場新案能延就延，而9月初的新青安豁免房貸天條水位，與換屋族切結期延長兩利多亦無濟於事，第三季僅推出約1800億元案量，亦反映928檔期狀態堪憂。

各縣市表現上，北台灣熱區北北桃竹一致走衰，新竹地區與台北市大減超過五成，新竹地區在去年前三季有1293.2億元的推案量，今年只有約607.5億元，僅上半年在東區富宇建設一案30多億元案量就為指標，前三季中只有兩案來到20多億元，其餘多為小案，與去年還有新竹帝寶系列案推上百億元，以及春福、富宇、昌益等建商的60-90億元大案，相較兩樣情相當嚴峻。

台北市去年前三季推案為3197.5億元，今年腰斬落至1505.1億元，不比去年有文山區的元利建設600億元量體新案大幅拉抬，還有新潤、潤隆、中工建設等數個破百億元大案，今年僅南港區、萬華區兩案來到百億元，大部分未及50億元，首都的高房價特性，冷清市況下讓建商態度保守。

桃園市與新北市則為兩成左右的減幅，桃園市今年前三季共計推出2381.9億元案量，去年為3004.7億元，去年在大園區與龜山區共有三案均破百億元量體，今年氣勢全消，以龜山區長虹建設的80億元新案就為指標，其他案多數在50億元以下，當前投資氛圍消散，北台灣投資客大本營地帶勢必冷處理。

新北市去年前三季推出3916.9億元，今年為3170.2億元，今年倒不乏百億元案，包括林口區、三重區、新店區、新莊區、板橋區都見身影，應也在於房價高、重劃區案量大，又早已規劃而不得不推，惟推案個數少了逾一成五，全台住宅量體一哥仍然謹慎。

外圍縣市方面，基隆市大幅減少70%，今年前三季僅推69.8億元，而去年能有232.7億元的推案量主因暖暖區愛山林建設的百億元大案強力拉抬，如今回歸基本盤則顯落差。宜蘭地區在一片低氣壓中逆勢成長26.8%，推案量為234.9億元，計有五案能破十億元已為指標，餘多小規模案，又以內需為主下，推案腳步可按照規畫時程，不比一線城市顧慮較多。

陳炳辰指出，以此態勢，第四季得推破兩千億元案量才能破兆元，按照今年單月平均推案在600多億元推估，可能還是與兆元擦身而過，而最近一次未破兆元紀錄為2017年，很大機率將為八年來新低，蛇年畫下不完美句點，靜待來年轉機。

2025/10/20 20:38:33

皇昌（2543）營造20日公告以總價約達9.04億元取得兩筆土地，合計土地面積約1,482.75坪；皇昌表示，該地未來將參與公辦或自辦市地重劃開發，並朝興建辦公大樓方向規劃，目前將暫時做為預拌廠的停車場使用，後續推案時程則視未來重劃開發進度，再做規劃。

皇昌營造指出，該土地面積約1,482.75坪是由兩筆土地組成，位於台北市安康路106巷，亦在公司斜後方、預拌廠的對面；其中第一筆為台北市內湖區潭美段一小段516地號等15筆土地所組成，面積約1,379.69坪（約4,560.95平方公尺），每坪土地交易單價62萬元，交易金額約為8.55億元。

第二筆土地約103.06坪（約4,560.95平方公尺），每坪土地單價約47萬元，交易金額約4,843.82萬元；總計兩筆土地約1,482.75坪，位於台北市安康路106巷與安康路所圍成街廓。

皇昌表示，由於公辦或自辦市地重劃開發進度未定，因此目前先做為預拌廠的停車場使用，未來待重劃開發進度較明確時，推案時程將較為明確，目前公司傾向全案朝頂級商辦大樓做規劃。

「南港大型開發案」，潛在開發利益預估可達350億以上

輝達進駐南港「潤泰玉成大樓」，加上先前聯強買下「世界明珠」商辦作為集團總部，南港已躍升AI核心聚落；國產建材20日指出，集團「大南港開發案」B棟結構體、A棟鋼構上樑預計2026年第二季完成，整個開發案將在2027年完工。

「大南港開發案」基地的前身是國產建材南港廠，當時取得的每坪原始成本僅約1.18萬元。

根據實價資料顯示，南港昆陽站周邊A級商辦，今年前八月平均單價70萬元／坪，2024年最一度至77萬元／坪。

國產建材指出，「南港大型開發案」，基地面積6,500坪，A區段為國產建材集團總部大樓，建築基地面積約4,000坪，規劃地上26層、地下5層；B區段則是國產建材實業作為實施者開發的商辦大樓，規劃地上20層、地下4層。

整個開發案完工後，國產建材可分回約4.6萬建坪及550個車位。

市場估算，國產南港廠是在民國58年取得，每坪原始成本僅約1.18萬元，期間雖經資產重估，但依目前南港區辦公商業大樓行情計算，國產建材「大南港開發案」可分回的建築樓地板面積及車位總價值超過500億元，扣除土地成本、建造成本等，潛在開發利益預估可達350億元以上。

國產建材表示，「大南港開發」完工後，會以智慧建築結合綠建材成現，搶攻南港A辦的租、售市場商機，朝向租、售雙軌方式進行，營運模式預期可為集團貢獻長期獲利。

新壽10月24日前回覆T17、T18協商結果備受矚目，輝達總部落腳台北市，市府也已有備案，在全案未確定花落誰家之前，北士科房價已提前反應輝達利多題材的助攻，最新實價登錄資訊揭露結果，「潤泰之森」已揭露第一批共45筆，每坪最高已達153.91萬元，再度刷新北投區域單價史上新高紀錄，超越「遠雄泱玥 」144.82萬元，坐上北投「新豪宅王」寶座。

輝達總部的外溢效應，也激勵緊鄰的士林區房價，區域商辦行情再寫新高，首見7字頭，「大河商爵」最新揭露每坪成交單價達73.53萬元。

潤泰創新國際首度插旗北士科的處女作「潤泰之森」，第一批已揭露達45筆，其中最高單價在28樓，8月24日以每坪達153.91萬元成交，總價達5,678萬元，約54.42坪。

住展雜誌發言人陳炳辰表示，「潤泰之森」創下北投區單價新高，一方面在於品牌本就常為高價形象，如新北市三重第一高價案百萬宅「潤泰CITY PARK」，也是由潤泰新創下紀錄，其松山區豪宅案「潤泰峰匯」亦是單坪200萬元身價，因此「潤泰之森」在北士科也早被視作將改寫區域天價的新標竿，其在地段上位於主幹道，又是機能較好的軟橋段，恰逢輝達話題效應，可說天時地利人和。

陳炳辰認為，今年確實並非創高價的時機，要能在價格維持高檔甚至創價，乃在於建商品牌、地段，或是小宅規劃，偏向個案表現。九月兩項政策利多消息，後續可能有降息趨勢，目前還是難以期待價格回落。

北士科前景方面，陳炳辰說，因為近期新案也不算多，目前仍穩定維持平均10組～20組的單周來客量，成交去化也不須擔心，「潤泰之森」、「華固芙心」有品牌、地段加持，「遠雄泱玥」、「達麗河蘊」、「士科大院」等舊案亦搭上輝達列車，有其銷售績效。

接下來還有力銘、樺輝建設等準備推出新案，區域供給一波接一波，仍舊看好台北市門牌、最後一塊重劃區特質、高價建案林立、未來有捷運站點開通遠景，及產業園區等利多，加上腹地不大、供需容易飽和，就算輝達進駐之路崎嶇，不掩本身體質健全優勢。

10月20日，國家統計局發佈2025年1-9月份全國房地產市場基本情況。資料顯示，當前市場銷售端仍處調整態勢，但供給端新開工、竣工降幅均收窄。

國家統計局資料顯示， 1-9月份，全國新建商品房銷售面積約6.58億平方米，同比下降5.5%，降幅較1-8月擴大0.8個百分點；其中住宅銷售面積5.51億平方米，同比下降5.6%。銷售額方面，今年前三季度，新建商品房銷售額約6.3萬億元，同比下降7.9%，降幅較1-8月擴大0.6個百分點；其中住宅銷售額同比下降7.6%。

價格方面，9月70個大中城市商品住宅價格呈分化態勢，北京、上海、杭州等核心城市新建商品住宅價格環比上漲，二手房市場則整體"以價換量"。

在去庫存方面，截至今年9月末，全國商品房待售面積75928萬平方米，比8月末減少241萬平方米。其中，住宅待售面積減少292萬平方米。

中指研究院指數研究部總經理曹晶晶指出，1-9月，全國新建商品房銷售面積與銷售額降幅均較上月有所擴大。從供給端來看，1-9月新開工及竣工降幅較上月均有所收窄，但投資降幅仍延續擴大態勢。

國家統計局資料顯示，1-9月份，房地產開發企業房屋施工面積約64.86億平方米，同比下降9.4%。其中，住宅施工面積約45.22億平方米，下降9.7%。房屋新開工面積約4.54億平方米，下降18.9%，降幅較1-8月收窄0.6個百分點。其中，住宅新開工面積3.33億平方米，下降18.3%。房屋竣工面積3.11億平方米，同比下降15.3%，降幅較1-8月收窄1.7個百分點。其中，住宅竣工面積2.22億平方米，下降17.1%。

此外，據國家統計局資料，1—9月份，全國房地產開發投資67706億元，同比下降13.9%（按可比口徑計算）；其中，住宅投資52046億元，下降12.9%。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，新開工跌幅收窄主要原因在於好房子產品市場去化較好，以及長三角、珠三角、重點省會城市的土地出讓穩定性比較強。同時，核心國企央企代表的重點房企市占率明顯提升，保利、中海、華潤、招商蛇口等四家頭部央國企的銷售額占到百強房企銷售總額的25.29%，市場基本盤開始穩定。同時，竣工跌幅收窄，一方面在於去年四季度以來新房市場回暖，目前開始轉為竣工交付；另一方面，核心區域、核心房企的貢獻度上升，其在開工、竣工上的投入增加，推動房屋竣工面積趨穩。若新開工、竣工跌幅持續收窄，意味著行業體量逐步穩定，後續將助力開發投資趨於平穩。

對房企而言，資金端壓力仍存。國家統計局資料顯示，1—9月份，房地產開發企業到位資金72299億元，同比下降8.4%。其中，國內貸款11294億元，下降1.4%；利用外資18億元，下降37.3%；自籌資金26111億元，下降9.3%；定金及預收款21138億元，下降10.3%；個人按揭貸款9884億元，下降10.6%。

中指研究院認為，短期“穩預期”仍是促進市場止跌回穩的關鍵，預計四季度各項已出臺政策有望加快落實。市場走勢方面，考慮到上半年多家頭部房企在核心城市獲取了較多優質地塊，這些地塊有望在四季度逐步入市，新增供應增加有望對核心城市新房銷售形成一定支撐，而從全國市場來看，結合新開工及近兩年土地成交面積整體明顯縮量的情況，更多城市或將繼續以去化存量樓盤為主，銷售恢復仍需時間，市場分化行情或將延續。二手房方面，9月重點城市二手房成交量已出現一定回升，預計10月交易活躍度將繼續溫和修復，但“以價換量”態勢短期難改。

10月20日，上海第八批次集中出讓的地塊進入現場競價環節。其中，徐匯區WS5單元188N-I-21地塊吸引三位競買人，最終，中國海外發展（中海發展，00688.HK）旗下的杭州中海宏鯤房地產有限公司以44.65億元的總價競得，溢價率為10%，成交樓板價為14.85萬元/平方米，該價格刷新徐匯濱江板塊樓板價紀錄。

出讓檔顯示，該地塊規劃為普通商品房用地，出讓面積為20044.45平方米，容積率為1.5，起始總價為40.59億元。出讓檔顯示，競得人須在2025年12月15日前，一次性付清國有建設用地使用權出讓價款餘額，且須在合同簽訂後的1個月內，繳納土地出讓總價款的50%(含定金)。

參與該地塊的還包括上海龍華建設發展有限公司+杭州濱江房產集團股份有限公司（002 244.SZ）+招商蛇口（001979.SZ）旗下的上海虹潤置業有限公司，保利發展（600048.SH）旗下的上海保利城市發展有限公司。

浙江杭州本土房企濱江集團備受關注。濱江集團上次在上海拿地是十年前，也是首次在上海獲取地塊。2015年9月，濱江集團以34.65億元的總價競得寶山區大場鎮祁連社區121601單元B3-03地塊，溢價率91.7%，樓板價為2.87萬元/平方米，不僅刷新該區域樓板價紀錄，更是接近當時在售新房的價格。

對於上海市場，濱江集團實控人戚金興曾對外稱：“上海肯定還要繼續拿地，2016年開始每年會在上海新增20億元淨投資，未來5年上海市場淨投資將達到100億元，爭取跟杭州市場持平。”

有熟悉十年前競拍的人士介紹，據悉在現場競價環節，濱江集團最後一輪是以一次性加價10億元的大手筆直接結束了競買，相當豪橫，也顯示濱江進上海的決心。據澎湃新聞此前的報導，這一加價幅度刷新了當時土地出讓歷史上加價紀錄。只是，濱江集團並未如預期以該項目為支點擴大上海甚至長三角其他區域市場。

“金九”樓市數據出爐。10月20日，國家統計局發佈9月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。資料顯示，9月份，70個大中城市中，各線城市商品住宅銷售價格環比下降，同比降幅繼續呈收窄態勢。

58安居客研究院院長張波指出，2025年“金九”樓市保持了相對穩定，二手市場成交量穩定，新房市場持續結構性分化。房價同比降幅收窄的積極信號持續顯現，顯示前期政策效果開始逐步滲透，市場長期下行壓力有所緩解。

各線城市新房價格同比降幅持續收窄，上海漲幅居首

從環比維度看，各線城市新房價格普遍承壓，但核心城市表現突出。國家統計局資料顯示，9月，一線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.3%，降幅比上月擴大0.2個百分點。其中，北京和上海分別上漲0.2%和0.3%，廣州和深圳分別下降0.6%和1.0%。二線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.4%，降幅擴大0.1個百分點。三線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.4%，降幅與上月相同。

具體到城市，9月新房房價指數環比漲幅為正的5個城市依次為上海、杭州、北京、長春、惠州，合肥、三亞則環比持平。其中上海、杭州以0.3%的環比漲幅並列70城首位，北京緊隨其後上漲0.2%。

張波分析指出，北京、上海等城市新房價格逆勢上漲，核心原因在於核心區優質改善房源入市與週邊限購放鬆形成雙重支撐。8-9月一線城市密集出臺的寬鬆政策，如深圳分區放開限購、上海下調存量房貸利率、北京優化公積金提取範圍等，直接拉動改善需求釋放，支撐了一手房價和二手房成交量。

中原地產首席分析師張大偉則補充，一線城市新房呈現“核心企穩、週邊下滑”的分化格局，而二三線城市同步下跌0.4%，反映出非核心城市需求仍處疲軟狀態。

從同比來看，各線城市新房價格降幅持續收窄。據國家統計局資料，9月一線城市新建商品住宅銷售價格同比下降0.7%，降幅收窄0.2個百分點，其中上海同比上漲5.6%，北京、廣州、深圳分別下降2.6%、4.1%、1.8%；二、三線城市同比分別下降2.1%、3.4%，降幅均收窄0.3個百分點。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進強調，新房價格同比上漲的城市數量從5個增至8個，是市場企穩的重要信號，說明新房企穩的城市數量增多。按照國家統計局資料，9月新房價格同比上漲城市為：上海、杭州、成都、太原、烏魯木齊、南寧、宜昌、三亞。

政策托底核心城市成交量，中小城市仍需“以價換量”

相較於新房市場，各類城市二手房的價格仍在深度調整過程中。

國家統計局資料顯示，9月份，一線城市二手住宅銷售價格環比下降1.0%，降幅與上月相同。其中，北京、上海、廣州和深圳分別下降0.9%、1.0%、0.8%和1.0%。二、三線城市二手住宅銷售價格環比分別下降0.7%和0.6%，降幅均擴大0.1個百分點。

張大偉指出，二手房市場調整壓力大於新房，全國二手房均價已連續31個月環比下降，且四大一線城市悉數下跌、跌幅近1%。不過值得關注的是，9月一線城市二手房價格環比降幅與上月持平，二三線降幅進一步擴大，說明政策對價格的托底作用仍需時間顯現。

安居客資料進一步印證這一趨勢，其平臺線上百城二手房掛牌時長升至95天，其中三四線城市達99天，反映出中小城市二手房去化難度更大。

同比來看，二手房價格降幅同樣收窄。9月份，一線城市二手住宅銷售價格同比下降3.2%，降幅比上月收窄0.3個百分點。其中，北京、上海、廣州和深圳分別下降2.7%、2.4%、6.0%和1.7%。二、三線城市二手住宅銷售價格同比分別下降5.0%和5.7%，降幅分別收窄0.2個和0.3個百分點。

對於四季度樓市走向，業內人士普遍認為，政策寬鬆將繼續托底核心城市成交量，房價預期穩定的信心將進一步強化，但一二線城市非核心區包括大量中小城市仍需通過“以價換量”來消化庫存。張大偉預測，隨著去年四季度低基數效應顯現，疊加政策效果持續釋放，10-12月各線城市房價同比降幅有望進一步收窄，一線城市甚至可能實現同比由負轉正。

10月20日，上海第八批集中出讓的地塊進入現場競價環節。其中，位於靜安區蘇河灣板塊的C070102單元32-04地塊及32-08地塊地下空間吸引三位競買人參與現場競價，經過52輪競價，未觸及中止價以77.3715億元的總價成交，溢價率9.03%，成交樓板價81415元/平方米。

競得人為五家企業組成的聯合體，包括越秀地產（00123.HK）旗下的上海樾恒企業管理有限公司、來自江蘇省南通市的國企南通瑞宏置業有限公司、招商蛇口（001979.SZ）旗下的平湖招陸置業有限公司、隸屬新加坡星獅集團的蘇州星泰益置業有限公司和蘇州星盛榮企業管理有限公司。

出讓檔顯示，該地塊規劃為普通商品房、文體用地，32-04地塊中普通商品房占73.0%、文體用地占27.0%；出讓面積為30108.11，其中32-04地塊26108.08平方米，32-08地塊地下空間4000.03平方米，容積率為3.64，計容面積為95033.41平方米；起始總價為70.9615億元，中止價為99.346億元。

地塊位於天目社區的蘇河灣板塊，東至福建北路、南至天潼路、西至浙江北路、北至七浦路；地上建築限高150米高區可望蘇州河；與該地塊僅百米距離的龍盛灣上均價超13萬元，自今年五月以來三次開盤合計推出576套房，目前去化超9成。地塊附近另一個在售樓盤為甯嘉馨苑，今年8月開盤合計142套，目前可售為5套，售價在11.88萬元至14.48萬元之間。

出讓人要求，地塊內部廣場面積不小於700平方米，地塊內部綠化面積不小於1600平方米，短邊原則上不小於12米，不得設置圍牆，滿足24小時對外開放。

出讓檔同時顯示，該地塊不對中小套型住宅建築面積做限制，無需配建配建高端人才住房，無需配建的保障性租賃住房。

國家統計局城市司首席統計師王中華解讀2025年9月份商品住宅銷售價格變動情況統計資料。

2025年9月份，70個大中城市中，各線城市商品住宅銷售價格環比下降，同比降幅繼續呈收窄態勢。

一、各線城市商品住宅銷售價格環比下降

9月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.3%，降幅比上月擴大0.2個百分點。其中，北京和上海分別上漲0.2%和0.3%，廣州和深圳分別下降0.6%和1.0%。二線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.4%，降幅擴大0.1個百分點。三線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.4%，降幅與上月相同。

9月份，一線城市二手住宅銷售價格環比下降1.0%，降幅與上月相同。其中，北京、上海、廣州和深圳分別下降0.9%、1.0%、0.8%和1.0%。二、三線城市二手住宅銷售價格環比分別下降0.7%和0.6%，降幅均擴大0.1個百分點。

二、各線城市商品住宅銷售價格同比降幅繼續呈收窄態勢

9月份，一線城市新建商品住宅銷售價格同比下降0.7%，降幅比上月收窄0.2個百分點。其中，上海上漲5.6%，北京、廣州和深圳分別下降2.6%、4.1%和1.8%。二、三線城市新建商品住宅銷售價格同比分別下降2.1%和3.4%，降幅均收窄0.3個百分點。

9月份，一線城市二手住宅銷售價格同比下降3.2%，降幅比上月收窄0.3個百分點。其中，北京、上海、廣州和深圳分別下降2.7%、2.4%、6.0%和1.7%。二、三線城市二手住宅銷售價格同比分別下降5.0%和5.7%，降幅分別收窄0.2個和0.3個百分點。

注釋：

70個大中城市房地產價格統計一二三線城市劃分：一線城市指北京、上海、廣州、深圳等4個城市；二線城市指天津、石家莊、太原、呼和浩特、瀋陽、大連、長春、哈爾濱、南京、杭州、寧波、合肥、福州、廈門、南昌、濟南、青島、鄭州、武漢、長沙、南寧、海口、重慶、成都、貴陽、昆明、西安、蘭州、西寧、銀川、烏魯木齊等31個城市；三線城市指唐山、秦皇島、包頭、丹東、錦州、吉林、牡丹江、無錫、徐州、揚州、溫州、金華、蚌埠、安慶、泉州、九江、贛州、煙臺、濟寧、洛陽、平頂山、宜昌、襄陽、岳陽、常德、韶關、湛江、惠州、桂林、北海、三亞、瀘州、南充、遵義、大理等35個城市。

附注：

1.調查範圍：各城市的市轄區，不包括縣。

2.調查方法：新建商品住宅銷售價格調查為全面調查，基礎資料採用當地房地產管理部門的網簽資料；二手住宅銷售價格調查為重點調查和典型調查相結合，基礎資料來源於房地產經紀機構或房屋居住服務平臺等相關企業上報和調查員實地采價。

3.價格指數的計算方法詳見《房地產價格統計報表制度》。

4.如某城市當月無成交，則視為價格水準總體無變動。

對比前幾批次土拍，此次土拍熱度明顯有所降溫，但重點板塊仍不缺看點。

10月20日，上海第八批次土拍落下帷幕。

此次共推出6宗地塊，分佈于徐匯區（2宗）、靜安區、楊浦區、寶山區和松江區。總體出讓面積19.16萬平方米，總建築面積40.87萬平方米，起拍總價約184.95億元，吸引了中海、保利、招商蛇口(9.950, -0.22, -2.16%)等20余家房企參與競拍。

最終結果顯示，6宗地中3宗溢價成交、3宗底價成交，總攬金198.77億元。整體溢價率普遍不高，均不超過15%。

從成交情況看，招商&越秀&星獅&瑞城聯合體經過52輪競價奪得靜安蘇河灣地塊，成交總價77.37億元，樓面價81415元/平方米，溢價9.03%。

中海以44.65億總價競得徐匯濱江地塊，溢價率10%，樓面價148503元/平方米，刷新區域樓板價紀錄。

保利置業以總價26.16億元競得楊浦濱江地塊，溢價率14.69%，樓面價69958元/平方米。

其餘3宗地均底價成交：徐匯華涇地塊由徐房&匯成聯合體26.51億元競得，寶山楊行地塊由金茂&寶冶聯合體17.51億元競得，松江新城地塊則由松江交投&廈門國貿(6.320, 0.11, 1.77%)聯合體以6.56億元摘得。

對比前幾批次土拍，此次土拍熱度明顯有所降溫，但重點板塊仍不缺看點。

中海刷新濱江樓面價

中海此次競得的徐匯濱江地塊成為最大看點之一。

該地塊坐落於龍華板塊核心，緊鄰11號線雲錦路站，周邊配套完善，毗鄰雲錦天地、綠地濱江CLUB等高端商業綜合體，周邊項目包括中海•領邸玖序、雲錦東方等。

從規劃條件看，該地塊為居住用地，出讓面積20044.45平方米，建築面積30066.68平方米，容積率1.5，限高30米，未來或將打造低密度別墅、洋房類高端產品。

該地塊起價高昂，達40.59億元，起拍樓面價13.5萬元/平方米，最終成交樓面價升至14.85萬元/平方米，僅次於祺祥旺宇創下的20.03萬元/平方米紀錄，創徐匯濱江片區成交樓板價紀錄。

此前，同區域綠城•潮鳴東方樓板價13.1萬元/平方米，嘉佰道•徐匯樓板價約12.6萬元/平方米。

從拿地節奏看，中海下半年在上海市場的佈局明顯加快。

上半年，中海在內地10個城市和香港共新增17幅地塊，但未在上海出手。進入下半年後，中海動作頻繁：7月第六批次土拍中，以118.88億元競得靜安東斯文裡和普陀真如兩宗地塊；9月又與招商、中旅聯合，以154.78億元收購徐匯東安專案地塊。

此次再度摘得徐匯濱江地塊，顯示出補倉上海核心區的信心。

聯合體紮堆拿地

與中海“單挑”形成鮮明對比的是，其餘中標房企多以聯合體形式參拍。

其中，靜安蘇河灣地塊競爭尤為激烈。該地塊吸引了中海、保利發展(7.710, -0.04, -0.52%)、招商&越秀&星獅&瑞城聯合體三家競買人參與競價，最終由招商&越秀&星獅&瑞城聯合體以77.37億競得。

該地塊直線距離蘇州河僅約200米，是蘇河灣最終一宗宅地，出讓面積30108.11平方米，建築面積95033.41平方米，容積率3.16，限高150米，為住宅文化混合用地。

根據規劃要求，地塊內需保留791平方米的二級風貌建築“延陵寄廬”，並設置寬度不低於6米的南北向公共通道及面積不低於700平方米的內部廣場。

較為複雜的開發要求對專案規劃、資金與施工能力提出較高要求，聯合體模式有助於各方分擔風險、整合資源。

周邊區域豪宅集中，包括蘇河灣中心•潤府、中糧天悅壹號等項目，掛牌均價超過17萬元/平方米，未來新項目仍具一定市場空間。

此次溢價最高的楊浦濱江地塊則由保利置業在經過43輪競價、打敗中鐵建後以26.16億元奪得。

該地距離軌交12號線愛國路站400米，緊鄰保利置業在第四批次土拍中拿下的地塊，後者成交樓板價8.02萬元/平方米，項目定名為“保利•譽濱江”。

值得一提的是，同區域的保利蘭桂坊專案9月首開便錄得383.3%認購率，位列當月上海新開盤項目首位。

此次保利置業再次落子楊浦濱江，體現了深耕該片區的決心。

從整體結構看，本批次土拍除中海和保利置業外，其餘中標者均為聯合體，其中國央企仍為主力。

業內人士指出，本批次部分地塊涉及風貌保護、商業配建、地下空間開發等複合要求，開發難度較高，聯合體合作能夠在資金、設計、施工及後期運營等環節上形成互補。

此外，本批次出讓檔顯示，所有地塊均取消了中小套型占比限制，開發商可根據市場需求自主調整戶型配比。

香港甲級寫字樓市場似乎已到了適合“抄底”的時機。阿里巴巴和螞蟻集團此時入手，不失為好時機。

傳聞中的交易最終落地。

10月17日，阿里巴巴集團與螞蟻集團宣佈，斥資66億元（約9.25億美元）向文華東方國際集團購入銅鑼灣港島壹號中心（One Causeway Bay）13層商業寫字樓，作為兩家公司在香港的總部。

值得注意的是，這宗交易是自2021年以來香港最大宗的寫字樓成交，預計將於今年12月底前完成。

阿里巴巴集團主席蔡崇信表示，此次收購香港地標物業，“充分體現我們對香港經濟和營商環境的信心，並將以香港為理想的大本營，持續拓展國際業務”。

而在集團戰略抉擇之下，香港甲級寫字樓市場似乎已到了適合“抄底”的時機。

近四年最大單交易

此次交易的具體標的為港島壹號中心頂層13層寫字樓，以及大廈的屋頂標誌（換句話說有冠名權）和50個停車位，涉及總樓面面積約30.16萬平方呎。

交易總對價約9.25億美元，約人民幣66億元以及港幣72億元，折合每平方呎單價約2.39萬港元。

此次交易亦正值怡和洋行正籌備收購文華東方國際集團剩餘11.96%股份，尋求將後者徹底私有化。文華東方則透露，扣除出售費用後，此次交易將產生剩餘收益約為7.58億美元。

資料顯示，港島壹號中心位於銅鑼灣告士打道281號，前身為怡和洋行倉庫，上世紀下半葉開發為香港怡東酒店（The Excelsior Hong Kong）。該酒店於1973年開業，提供865間客房及21間套房。

2019年，文華東方對酒店進行拆除，並著手重建為甲級寫字樓。

按照規劃，港島壹號中心高24層，提供約50萬平方呎辦公空間；另設有4層零售樓層和位於35樓的天臺及戶外平臺，提供約5.5萬平方呎的購物、娛樂及餐飲空間。其中，寫字樓部分每層層高2.9米，每層可出租面積約2萬平方呎。

文華東方國際集團2024年報披露，港島壹號中心已於2024年7月竣工，並計畫於2025年下半年入市。截至2024年年底，項目總估值達到20億美元。

據市場消息，在阿里巴巴和螞蟻集團出手之前，專案已成功租出兩層空間。

阿里巴巴與螞蟻集團的此次收購亦並非突然決定，是阿里系在香港長期佈局的最新一環。

據悉，自1999年創立之初，阿里巴巴便已在香港設立業務。此後，作為對外視窗和國際金融中心，香港一直是阿里系業務的重要落點。2005年，阿里巴巴將淘寶業務引入香港，2014年阿里雲正式落地展開服務。

資本市場層面，阿里巴巴於2019年在港交所完成第二上市，並於2024年轉為雙重主要上市，成為首家在紐約與香港雙重主要上市的中國科技公司。

螞蟻集團的香港佈局同樣縱深發展，2017年推出本地電子錢包AlipayHK，至今已服務逾450萬活躍使用者，成為香港主流移動支付工具之一。

2025年4月，螞蟻數科更成為香港特區政府“重點企業夥伴”，將海外總部正式落戶香港，聚焦人工智慧與區塊鏈技術的產業落地。

除上述阿里巴巴主席蔡崇信發表的評論外，螞蟻集團董事長井賢棟也表示，螞蟻集團正積極參與香港創新樞紐的建設，深度融入大灣區發展。

“香港濃厚的創業氛圍以及其連接中國內地與全球市場的橋樑作用，對加碼香港充滿信心。展望未來，將持續加大在香港的投入，吸引全球頂尖人才，壯大本地團隊。”

阿里系“抄底”

集團戰略抉擇之外，香港甲級寫字樓市場似乎已到了適合“抄底”的時機。

2020年以來，香港寫字樓市場經歷了前所未有的劇烈波動，呈現出“空置率攀升、租金持續下行、資產估值回檔”的多重特徵。但進入2025年，市場已開始有復蘇跡象。

一方面，香港經濟正持續回暖，尤其是在IPO市場。年內，在多重利好的影響下，香港IPO規模出現井噴。

截至2025年前三季度，港交所已有68只新股掛牌上市，新股數量同比增長約50%；總集資額超過1800億港元，集資額同比提升超過2倍，已成為全球主要IPO市場新股集資額首位。

其中，多隻百億規模完成上市。包括募資規模達410億港元的寧德時代(366.500, 8.36, 2.33%)、募資規模250億港元的紫金黃金國際。另外，募資金額超百億港元的還有恆瑞醫藥(65.130, 0.03, 0.05%)、三花智控(46.100, 2.78, 6.42%)、海天味業(38.940, -0.14, -0.36%)等。

與此同時，港股市場是今年全球表現最好的股票市場之一。資料顯示，截至2025年第三季度，恒生指數年內已累計上漲34.73%，恒生科技指數累計上漲45.73%。

資本市場的暢旺，一定程度助推了寫字樓市場的租賃表現。

來自仲量聯行的最新報告，截至8月底，香港整體寫字樓空置率僅微升至13.5%。市場上出現了強勁的淨吸納量，8月份單月錄得31.4萬平方呎的正淨吸納量，“受惠於活躍的新股市場及持續增長的財富管理需求，核心區優質寫字樓的租賃意欲明顯提升。”

同時，8月份香港寫字樓整體租金環比僅微跌0.2%，實現今年以來最小的環比跌幅。

另一方面，雖然目前香港甲級寫字樓市場已開始出現轉機，但尚未真正逆轉頹勢。

“香港寫字樓租賃市場持續面臨根本性挑戰，供應過剩仍是最大阻力。儘管出現包括IPO活動回暖、企業總部遷址及對沖基金擴張等積極進展，這些因素的聚合效應仍不足以扭轉整

體下行趨勢。預計短期內市場艱難態勢將持續。”第一太平大衛斯在2025年9月發佈的寫字樓租賃報告中表示。

據統計，2025年全香港將有超過300萬平方呎的新增甲級寫字樓面積落成，為2008年以來的新高，這將在短期內對寫字樓市場租金和空置率形成壓力。

然而，往往在市場深度調整期，大宗交易市場卻能展現出結構性活力。用更通俗的話語講，大批投資者和希望在當地有長遠發展的自用買家會擇機進場購置物業。

資料也顯示，2023年以來，香港寫字樓大宗交易日趨活躍。

更何況目前市場轉機已經出現。“儘管利率壓力與需求疲軟為寫字樓租賃市場帶來短期挑戰，香港寫字樓領域正湧現新的增長動力。金融板塊復蘇與終端使用者強勁的購置活動共同推動市場需求，預計中環區域寫字樓租金于未來數年將率先錄得回升。”第一太平大衛斯指出。

阿里巴巴和螞蟻集團此時入手，不失為好時機。

此前阿里巴巴是租用銅鑼灣時代廣場10層樓面作為總部使用，螞蟻集團的辦公地點也在此處。據瞭解，這份租約本預計將於2028年屆滿。

此次收購完成，阿里系將從長期租戶轉變為核心物業持有者，除享受物業升值外，每年還能節省租金支出。

10月20日，上海第八批次集中出讓的地塊進入現場競價環節，共推出6宗地塊，分佈于靜安、徐匯、楊浦、寶山、松江，總起價185億元。其中，徐匯濱江宅地、靜安商住地、楊浦宅地等3幅核心地塊的熱度較高。最終3宗溢價成交、3宗底價成交，總成交金額198.77億元。

其中，中海發展（00688.HK）旗下的杭州中海宏鯤房地產有限公司以總價44.65億元競得徐匯區WS5單元188N-I-21地塊，溢價率為10%，成交樓板價為14.85萬元/平方米。這一價格，刷新了徐匯濱江板塊樓板價紀錄，也成為上海公開土拍市場樓面價第二高地塊，僅次於2025年徐匯天平路地塊的20萬元/平方米。

據悉，這塊純住宅用地起始樓面價已達13.5萬元/平方米，開拍前就刷新了上海非風貌宅地的起始價紀錄。

參與該地塊競拍的除了中海發展，還有上海龍華建設發展有限公司+杭州濱江房產集團股份有限公司+招商蛇口(9.950, -0.22, -2.16%)旗下的上海虹潤置業有限公司，保利發展(7.710, -0.04, -0.52%)旗下的上海保利城市發展有限公司。

據出讓文件，該地塊規劃為普通商品房用地，出讓面積為20044.45平方米，容積率為1.5，起始總價為40.59億元。競得人須在2025年12月15日前，一次性付清國有建設用地使用權出讓價款餘額，且須在合同簽訂後的1個月內，繳納土地出讓總價款的50%(含定金)。

其高價的原因主要是徐匯濱江地塊的稀缺性，地塊位於西岸金融城核心段，距黃浦江僅幾百米，緊鄰11號線雲錦路站，區域已聚集阿裡、騰訊、微軟等企業總部。

另外，靜安蘇河灣地塊也受到關注，該地塊由兩個子地塊組成，總建築面積約9.5萬平方米，住宅占比73%，另含文體用地和商業配套。

該地塊用地面積30108平方米，容積率3.64，起拍價70.96億元，起始樓面價74670元/平方米。經過52輪競價，該地塊由招商、越秀、星獅、瑞城聯合體以77.37億元的價格競得，成交樓面價 81415元/平方米，溢價率9%。

若僅計算可售住宅部分，實際樓面價已攀升至約11.15萬元/平方米。四家房企聯合拿地，也反映出房企在高端地塊開發中合作分攤風險和資金壓力。

此外，楊浦東外灘地塊由保利置業以總價26.12億元競得，成交樓面價69958元/平方米，溢價率14.69%。

本次土拍中部分郊區地塊僅以底價成交，也反映出開發商投資策略更趨謹慎，更願意將資金集中在確定性更高的核心區域。

入市個案近萬宗 涉逾941億

內地買家蜂擁入市，豪擲近千億元掃入本港住宅。中原地產數據顯示，今年首三季錄得近一萬宗普通話拼音買家購買私人住宅的登記個案，涉及金額逾941.3億元，無論宗數或金額均創該行約31年有紀錄同期最高。該行預測，全年同類個案有望突破1.2萬宗，勢連續兩年破紀錄。

佔全港一二手成交量23%

數據顯示，今年首三季共錄得9923宗普通話拼音買家購買私人住宅的登記個案，較去年同期的8083宗增加22.8%；有關物業總值逾941.3億元，較去年同期高4.6%，兩者俱屬該行1995年有紀錄以來同期新高。若與樓市全面撤辣前的2023年同期相比，今年首三季增幅更達1.1倍。

今年首三季全港合共錄得43772宗一手及二手私人住宅買賣登記，即期內普通話拼音買家入市個案，佔全港一手及二手私人住宅買賣登記約22.7%，相當於平均每5宗一手及二手私人住宅買賣登記，便有一宗來自普通話拼音買家。

按季比較，據中原地產數據，普通話拼音登記的買家個案連續兩季上升，今年第三季3797宗，為去年第二季4223宗後的5個季度高位，按季多238宗或6.7%；涉及金額近380.34億元，也創去年第四季近404.93億元以來最多，按季增加14.4%，即期內平均每名普通話拼音買家豪擲近1001.68萬元入市，較今年第三季平均近933.79萬元，上升7.3%。

上季更不乏內地買家重金入市個案。例如新地（00016）旗下尖沙咀九龍站天璽，今年7月底以近2.32億元售出天鑽璽91樓C室連一個車位，實用面積1798方呎，設591方呎平台，呎價逾12.9萬元，盡破九龍一手分層住宅呎價紀錄。

最愛啟德 其次將軍澳康城

據悉，該樓王單位買家的名字屬普通話拼音，料為內地人，而該內地客早於2018年曾斥8519.54萬元購入同項目天鑽璽高層C室，實用面積1377方呎，意味相隔逾7年再添食。

以地區劃分，今年第三季九龍東啟德繼續高踞最多普通話拼音買家入市的地區，全季共344宗，涉及金額近50.48億元，宗數較次席的將軍澳日出康城錄230宗，多114宗或49.6%。香港仔黃竹坑、西營盤及何文田緊隨其後，分別錄得218、163及136宗。首5個最多普通話拼音買家入市個案地區，期內錄得共1091宗相關個案，佔上季同類個案總數28.7%。

內地客入市趨勢在本季持續，中原地產首席分區營業經理丘漢偉稱，荃灣柏傲灣2A座低層A室，實用面積1252方呎4房戶，以2290萬元由內地父母購入，呎價18291元。原業主2017年以2192.7萬元一手入市，賬面賺97.3萬元或4.4%。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑分析，內地買家看重香港樓市的投資價值，亦視其為身份象徵、教育資源及資產配置的重要保障，預計今年全年普通話拼音買家入市個案有望突破1.2萬宗，超越去年的逾1.16萬宗，再創歷史新高。

經濟學者李兆波認為，不少內地家長視香港為子女升學的選址，加上專才不斷流入本港，帶來置業需求，在樓市漸趨穩定下，相信內地客購買本港住宅的情況仍會持續。李兆波提到，發展商未來開價取態將影響內地客的入市取態，「如果價錢夠筍，會令到佢哋加快入市決定。」

摩通發表研究報告指出，文華東方以72億港元將銅鑼灣港島壹號中心13層樓面售予阿里巴巴(09988)及螞蟻集團。按每月租金65港元計算，估計回報率為3.3%，與灣仔及銅鑼灣區平均回報率相若。

報告指，相比起其他較小規模的寫字樓交易，這宗大規模交易或有助穩定香港寫字樓的回報率，這有助降低商業地產風險。摩通相信，日後可能有更多內地領先企業，有興趣在香港購買寫字樓作為其區域或非內地總部。

對九龍倉置業(01997)而言，阿里巴巴目前在時代廣場租用10層作為香港總部。據估計，阿里巴巴的租約佔時代廣場寫字樓租金收入的15%，或佔九置總盈利的0.9%。不過，由於阿里巴巴目前的租約要到2028年才到期，九置有足夠時間物色新租戶。

展望未來，雖然這宗交易有助穩定回報率，但摩通認為單憑這宗交易未必足以阻止寫字樓租金下跌。未來幾年的新供應仍然充裕，新項目業主可能會積極吸引新租戶，這將對寫字樓租金造成進一步下行壓力。

*編者按：本文只供參考之用，並不構成要約、招攬或邀請、誘使、任何不論種類或形式之申述或訂立任何建議及推薦，讀者務請運用個人獨立思考能力自行作出投資決定，如因相關建議招致損失，概與《經濟通通訊社》、編者及作者無涉。

私人住宅租金回報率在高位整固，中原地產指出，今年8月中原城市租金回報率（CRI回報率）報3.6厘，按月不變，連續兩個月企穩於逾14年半高位，估計回報率已經見頂。

以今年首8個月累計，私人住宅租金回報率累積上揚0.16厘。

該行表示，今年8月H按息率上升至3.22厘，並逼近封頂息率（即3.50厘），但暑期租金高企，令回報率連續4個月高於H按息。

中原：租金升勢放緩 樓價回揚

至於該行統計的143個成份屋苑中，今年8月租金回報率高於前述H按息率（3.22厘）的多達118個，意味約82.5%成份屋苑「供平過租」；當中34個屋苑租金回報率4厘或以上，數量與7月相同。紅磡黃埔新邨錄得4.84厘最標青，荃灣荃威花園亦達4.83厘。十大屋苑則有3個屋苑錄得4厘以上，荔枝角美孚新邨以4.44厘佔首位，其次是紅磡黃埔花園（4.25厘），沙田第一城以4.06厘排第三。

中原地產研究部高級聯席董事楊明儀指出，9月美國重啟減息，本港主要銀行亦下調最優惠利率（P）0.125厘，同時由於租盤緊張，租金有望高位企穩，料CRI回報率維持高於H按息，供平過租趨勢可望持續。不過，由於租賃旺季踏入尾聲，租金升勢料放緩，而樓價開始見底回升，相信今年租金回報率已經見頂。

宏基資本（02288）發展的灣仔謝斐道218號金源集團大廈售出一手貨尾，高層全層戶以3166.8萬元售出，呎價僅逾1.4萬元，創該廈呎價歷史新低。

上述成交單位為金源集團大廈26樓，建築面積約2243方呎，一手成交價3166.8萬元，呎價14119元。據了解，新買家為中資背景公司。金源集團大廈在2022年中拆售後，一手成交呎價一直由1.69萬元起，故是次易手單位的呎價屬該廈新低。資料顯示，低一層的25樓全層，建築面積約2243方呎，連50方呎平台，賭王何鴻燊的三太陳婉珍相關人士於3年前以5047萬元購入，呎價約22501元。最新26樓的成交呎價，比3年前鄰近樓層買賣下跌最少37%。

工商市場上季買賣增38%

中原（工商舖）董事總經理潘志明稱，今年首三季工商市場每季均錄得逾500宗買賣；第三季錄得約552宗成交，較去年同期多出約38%。此外，第一集團商業拓展部董事郭照華說，長沙灣兩個工廈新盤項目長沙灣道918號維特健靈中心及長沙灣道926號寶源亞洲中心已售九成單位。

樓市好轉，但高位入市的業主仍難「返家鄉」，過去蝕讓連連的上水天巒錄得「蝕上蝕」個案，有洋房售1850萬元，樓價近4年貶值7.5%。

中原地產副區域營業經理劉喜燕表示，天巒策馬特大道單號屋，實用面積1798方呎，原叫價2090萬元，新近減至1850萬元易手，呎價10289元。據悉，原業主2021年12月以2000萬元買入，當時買入價已較2010年10月斥2698.9萬元入市的上手業主低25.9%，但現時離場賬面仍虧損150萬元或7.5%。

另一邊廂，代理稱，上環荷李活華庭B座高層E室，實用面積790方呎，3房間隔，原業主去年7月斥1136萬元購入，剛以1448萬元沽出，呎價18329元，逾一年賬面賺312萬元，升值27.5%。

樓市氣氛好轉，美聯物業按全港143個主要中小型私人住宅屋苑成交個案編訂的「美聯樓價指數」，周一（20日）公布最新指數報131.99點，按周升0.79%，連漲6周共2.56%，帶動今年樓價累積漲幅達3.01%。

15個月高 今年累升3%

最新指數是去年7月錄得132.03點以來約15個月高位；按周漲幅0.79%，則是去年4月曾經按周急彈1.21%以來，近一年半最大單周升幅。

三大分區樓價俱向上，新界區按周飆1.23%最勁，報121.6點，連漲6周共2.82%；九龍區同樣錄得六連升，最新報136.73點，按周升0.51%，6周共漲2.52%。港島區最新報136.09點，按周微升0.14%。

美聯物業分析師岑頌謙說，中美關稅爭端再起，雖然最新樓價指數尚未反映新一輪關稅戰的影響，但是相信減息、人行放水支持經濟，以及「四中全會」本周召開等利好因素，足以抵消貿易戰帶來的影響。

另外，以該行放盤叫價編訂的「美聯信心指數」，最新報77.3點，按周飆0.8%。岑頌謙稱，該指數連續46周高於平均值（屬樓價好淡分界線），估計今季樓價可錄得約2%升幅。

今年第三季全港共錄9,909宗二手私宅買賣登記，較次季的10,175宗微跌3%，連續7季處於反覆波動的狀態，惟仍屬近5季次多。

土地註冊處最新數據顯示，2025年成交總值按季相應回落5%，錄717.21億元，亦為過去年半以來持續反覆波動。今年第三季每宗平均售價723.8萬元，按季微跌2.1%，仍屬過去5季次高。

按樓價劃分，今年第三季在9個樓價組別當中，錄得六跌三升，當中以樓價介乎5,001萬至1億元者錄得最大跌幅，季內有38宗買賣登記，按季跌24%；而1億元以上樓價組別亦跌21%，錄19宗登記，反映高價二手豪宅物業成交較為受壓。

減息帶動 第四季料交投回升

至於登記量最多者為400萬元或以下的細價組別，惟按季也微跌4%，共錄得3,523宗登記。至於401萬至600萬元者有2,427宗登記，按季升2%，而升幅最大者則為2,001萬至5,000萬元的銀碼層，登記量按季升8%至295宗。

利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示，近月樓市氣氛良好，價量持續於高位整固企穩，料在第四季進一步減息下，加上樓價仍相對低水，可望吸引更多用家及投資者入市，帶動第四季再錄升幅。

中原（工商舖）擴充業務，長沙灣青山道分行昨開幕，並獲多位發展商代表及業主友好光臨到賀，發展商普遍指，用家入市明顯加快，料有利價格回穩。

中原（工商舖）董事總經理潘志明昨於分行開幕儀式時表示，長沙灣荔枝角為中原重點發展地區之一，是次擴充分行樓面至2,000餘平方呎，期望投入更多資源，更表示區內另一分行快將開幕。

第一集團長沙灣工廈 沽9成單位

是次活動獲不少工商物業發展商到場支持，第一集團商業拓展部董事郭照華表示，旗下工商項目今年銷售情況不俗，荃灣IEC商廈1及3期，分別沽出5成及7成單位，而長沙灣道兩工廈盤，更已沽出9成。他指，因用家入市積極，帶動買賣氣氛，價格有望回穩。部署上，他指集團有意發展住宅項目，現正物色地盤。

永義國際投資經理甘明晉指，長沙灣ONE TWO ONE工廈，現一半樓面發售，另一半則暫作收租，暫租出約2.4萬平方呎樓面，呎租約20餘元。後市上，他預計減息帶動工商市況，現階段用家入市仍積極。

樂風集團項目銷售及市場總監孫慧茹表示，集團旗下大角咀One Bedford Place商廈原打算放售，現租務市場略好轉，改為招租，意向呎租約30餘元。另集團住宅項目太子Upper Prince，料今年內推出。

利嘉閣商業部/商舖部及投資部高級區域董事蔡偉樑稱，獲業主委託連租約放售尖沙咀彌敦道54至64B號美麗都大廈地下34號舖位及一樓28號舖位。

物業地下建築面積約750平方呎，一樓舖位建築面積則約400平方呎，合共約1,150平方呎，業主意向售價約2,600萬元，呎價約22,609元。

現租客從事數字貨幣及鐘錶業務，每月租金約8萬元，若以現時租金計算，回報率約3.7厘。據了解，該舖由資深投資者黎永滔持有。

甲級商廈買賣近期轉旺，現有業主放售中環美國銀行中心高層單位，意向價約8,050萬元。

世邦魏理仕香港資本市場部資深董事黄懿誠表示，獲委託將連租約出售位於中環美國銀行中心34樓03至04室連4樓4108號車位，物業面積約4,474平方呎，以現狀形式連租約出售，業主意向價為8,050萬元，呎價約為1.8萬元。

黄懿誠指，物業近年不乏用家及投資者成交，新近為今年8月35樓01及02室，面積約3,800平方呎，以約7,600萬元沽出，平均呎價約2萬元。

今年商廈連錄買賣增，近期更錄「大刁」，相信商廈市況可進一步向好，料買賣及金額再上升。

日前阿里巴巴 （09988） 與螞蟻科技宣布，與文華東方國際集團達成協議，計劃投資約72億元，購置銅鑼灣港島壹號中心（ONE CAUSEWAY BAY）多層商業寫字樓作為兩家企業的香港總部。此項收購將是自2021年以來香港最大宗寫字樓成交，翻查資料，對上一宗最大額商廈買賣，為2021年基匯資本夥拍財團，以約98.45億元向太古地產 （01972） 收購太古城中心一座全幢，平均呎價約為15,609元。

此項戰略投資由阿里巴巴與螞蟻聯合進行，兩家企業認可香港作為國際商業樞紐及全球金融中心的地位，同時亦看好香港在推動創新科技發展的全新角色。兩家企業長期耕耘香港市場，並將在此基礎上致力拓展國際業務。

阿里購港島壹號中心13層

阿里巴巴集團主席蔡崇信表示，自1999年成立以來，阿里巴巴一直深耕香港市場，作為一家全球科技企業，香港為集團提供大量專業人才、穩健的資本市場、創新的文化氛圍，以及與全球緊密相連的優勢。此次收購香港地標物業，充分體現集團對香港經濟和營商環境的信心，並將以香港為理想的大本營，持續拓展國際業務。

是次購入銅鑼灣港島壹號中心最頂13層，涉21至35樓，每層面積約2萬餘平方呎，合共約30萬平方呎樓面，以約72億元計，呎價近2.38萬元。交易連同50個車位，以及天台廣告位。由於該廈為銅鑼灣全新甲廈項目，質素理想，並享維港全海景，是次購入亦連同廣告牌可作企業宣傳，因此物業價格亦較同區商廈為高。

港島壹號中心為文華東方酒店集團持有，早年進行重建。業主原把物業24層，合共約50萬平方呎樓面，作出租之用，暫已租出兩層，早前業主已暫停項目招租工作。

指標甲廈年內錄成交

今年上半年甲廈亦錄大手買賣，為港交所斥資約63億元向置地公司購入中環交易廣場一座共9層樓面及部分舖位作永久總部，涉及面積合共約14.7萬平方呎，平均呎價約4.28萬元。港交所扎根交易廣場近40年，一直是主要租戶之一，租用樓面分布於不同樓層，港交所今次購入的物業主要位處高層。

除了大手買賣外，今年多幢指標甲廈亦錄成交，包括「收租王」永倫集團最新以約2.25億元連租約沽出中環指標皇后大道中9號34樓頂層全層，成交呎價約26,254元。

分析指，隨着甲廈價回調，今年獲不少用家購置樓面，令價格開始穩定。現有內地科網巨企入市買樓面，可帶動其他用家及投資者加快決定，料第四季甲廈買賣進一步向好。

銅鑼灣波斯富街地舖以3,200萬易手，平均呎價約4萬，新買家料回報3.75厘，原業主持貨逾30年，獲利可觀。

銅鑼灣波斯富街96至106號寶明大廈地下C舖，以3,200萬易手，建築面積約800方呎，呎價約4萬，現租客利嘉閣地產，月租10萬，新買家為投資者，料回報3.75厘。

平均呎價4萬
原業主於1993年以2,550萬購入寶明大廈地下C及D舖，其中D舖於2022年以5,000萬售予盛匯商舖基金，隨着上述舖位沽售，合共套現8,200萬，帳面獲利5,650萬或2.2倍。

油麻地致富商廈6000萬沽

油麻地窩打老道19號致富商業大廈，地盤面積約1,380方呎，地下為商舖，建築面積約1,330方呎，1樓至12樓為辦公室，建築面積約998至1,199方呎，總建築面積約14,497方呎，以6,000萬易手，平均呎價約4,139元。

原業主為老牌家族，1979年以400萬購入上址地盤，後來於1981年落成商廈，物業兩個月前以意向價9,900萬放售，最終減價3,900萬或39.4%易手。

美聯旺舖高級營業董事伍賢明表示，北角炮台山道5至13號金寶大廈地下B舖放租售，建築面積約3,500方呎，意向價4,000萬，平均呎價約11,428元，意向月租13萬，平均呎價約37元。該物業近40呎闊門面，區內罕有，配備三相電力系統。