住商機構統計實價資料顯示，台北市士林、北投區周邊具有北士科議題的捷運站士林、芝山及明德站，截至今年10月22日止，平均中古屋每坪成交均價各達76.6、77.5及76.9萬元，較去年同期、多呈下跌或持平，又以士林站年跌幅達5%最多，石牌周邊逆勢漲近7%。

大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，芝山與明德站所在的天母商圈與士林站周邊的士林商圈，皆屬北市重要的商業地段，近期在北士科議題加持之下，亦增添不少話題，惟適逢大環境變遷，市場受打炒房政策干擾與限貸令衝擊，整體買氣稍弱，令本身即屬高價位的大天母地區與鄰近地段，價格略顯浮動，惟整體降幅仍在5%以內，仍屬房價盤整階段。

不過賴志昶強調，昨（22）日在新光人壽宣布與北市府合意解除北士科地上權契約後，輝達進駐成真，北士科重劃區夾帶著全球AI晶片龍頭輝達（NVIDIA）進駐的光環，加上是北市少數具產業機能與開發潛力的重劃區，認為接下來區域房市買氣有望更上一層樓。

根據實價資料，士林、北投區周邊具有北士科議題的捷運站士林、芝山及明德站，截至今年10月止，三站周邊中古屋平均每坪成交均價各達76.6、77.5及76.9萬元，較去年同期，呈現小跌或持平，又以士林站年跌幅達5%最多，其次為芝山站年減1.8%、明德站周邊則持平。


輝達進駐北士科有解　房仲：周邊房市需求再看旺
中央社

新光人壽宣布，台北市政府同意返還已支付相關成本前提下，合意解除北士科T17、T18地上權契約，以利輝達進駐；房仲認為，地上權本質就是與時間賽跑，新光人壽與北市府合意解除地上權契約，是最佳解方，也讓北士科周邊房市需求再度看旺。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨指出，此次爭議會出現急速轉彎，是因對新光人壽而言，只要還沒開始獲利，持有這塊土地，每天都是成本與壓力；縱使在權利上站得住腳，且北市府有其行政立場，但有使用期限的地上權，勢必得面臨「打輸了沒土地、打贏了沒時間」的困境。

她認為，若此案進入仲裁或訴訟，結果未必有利，新光人壽合意解除北士科T17、T18地上權契約，是最佳解方。

大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶認為，輝達議題告一段落，反映出科技產業選址複雜性與台北市開發限制，對房市而言，此次解約反而是釋放壓力的過程，市場可更誠實看待區域的供需層面，與房價結構是否穩固；北士科仍是北市少數具產業機能與開發潛力的重劃區，在此事件告一段落後，整體房價支撐力道應不容小覷。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐分析，輝達總部案塵埃落定，北士科周邊房市有3大利多，第一，「躍升國際，產業聚集」，輝達進駐象徵北士科將接軌全球AI產業鏈，北士科在台灣的產業重要性大幅提升。

第二，買氣增溫，張旭嵐說，今年5月北士科商辦與住宅預售案，已有一波漲幅，如今輝達確定落腳，預期買氣將持續增溫，尤其以捷運站周邊和產業園區為主，成為北台灣房市最大亮點。

第三，「洲美區段，加速開發」，她指出，北士科目前發展以軟橋段為主，洲美段還有不乏為整合的私人土地，以及市有地還在規劃，包括洲美國小預定地也在籌備中；輝達未來進駐後，將加速規劃時間表與洲美段區域開發。

十大買氣最慘區出爐，據591實價登錄統計打炒房政策前後一年、六都和新竹縣市各生活圈的預售屋交易量顯示，A18、A10山鼻重劃區、三重頂崁工業區是近一年交易量萎縮最多前三名，買氣均較前一年大減逾九成；以A18桃園高鐵青埔生活圈最慘，買氣剩不到一成。

591房屋交易網分析，六都、新竹縣市交易量萎縮前十名幾乎清一色為重劃區，這些地區過去因建商大量推案、吸引投資買盤進駐、房價快速飆漲，一度成為市場熱區，但在打炒房政策上路後，尤其生活機能尚未成熟的重劃區首當其衝，面臨投資買盤退場、自住客觀望的市況，以致整體區域買氣明顯降溫。

A18桃園高鐵青埔生活圈相較第七波信用管制前一年，交易量縮高達93.4%，區域買氣近乎急凍狀態。

2025/10/22 22:00:40

政府打房讓房市進入急凍期，台中市不動產開發公會統計，台中市預售屋交易量不但年減八成，傳統推案旺季的9月，全市更只有13件新案進場，創下歷史同期新低，總推案金額127.6億元、共計826戶，相較去年同期752億元，大減八成以上。

公會指出，去年9月份台中市推案總金額752.2億元，推案戶數達3,050戶，當時迎接房市928檔期，推案金額與推案量雙創歷史同期新高，但後續遭919金龍風暴襲擊，台中市推案金額與戶數隨即呈現斷崖式下滑。

今年928檔期，建商紛紛觀望，儘管進入秋季傳統推案旺季，但9月份台中只有13件新案推出、總戶數826戶、總銷金額約127.6億元，不僅推案量創同期新低紀錄，更顯示建商普遍採取「能拖就拖」策略，延後開案時程以觀望市場反應。

9月進場的大案，包括坤悅在沙鹿推出的「映光田」，總銷22億元、140戶；富旺在沙鹿推出的「星海綻」，總銷20億元、188戶；大漁在大里推出的「大漁樂芙」，總銷24.3億元、168戶等。13件新案中，有9件推案金額在10億元以下。

市調統計，今年前九月推案總金額累計3,343億元，與去年同期4,348億元相比，足足少了1,005億元，推案動能明顯放緩。公會市調委員會表表示，9月案量大減，反映預售成交急凍之後，新案延後推出，且不少開發商採取先建後售方式來度過景氣寒冬。

大台中不動產開發公會名譽理事長王至亮說，推案量大減，代表政府打房政策已見成效，但另一方面就是剛需選擇性減少，目前市場預售屋成交價依舊持穩，同樣符合政府政策預期。

王至亮指出，面對俄烏戰爭、美中貿易戰等地緣政治衝突，以及美國對等關稅新政，台灣市場雖然還需一段時間恢復秩序跟信心，但業界普遍預期，明年第3季產業可望見到起色。

代銷業者也說，新案銷售普遍不如預期，許多指標型建商乾脆延後開案。中秋節前後原為傳統推案高峰，今年卻僅見中小型案零星登場，且多數總銷金額都在10億元以下，顯示市場觀望氣氛依舊濃厚。

2025/10/22 12:41:38

永慶房產集團根據實價登錄資料，彙整近一年雙北市總價1,500萬元內中古屋熱門交易捷運站前十名，其中捷運景安站住宅交易量達217件最多；捷運海山站平均能買到23.6坪的住宅空間最大；而捷運新埔民生站平均屋齡僅15.7年，成為另一亮點。

數據顯示，景安站近一年總價1,500萬元內的住宅交易量達217件，位居雙北市之冠。永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，景安站是中永和地區唯一的雙捷運(中和新蘆線、環狀線)交會站，串聯各捷運黃金通勤路線，交通便利且擁有成熟的商業與生活機能，房價又較北市有競爭力，平均每坪成交均價落在58.7萬元，成為自住族群的進場首選。

此外，中山國小站以146件交易量居次，亦是台北市唯一進榜站點。陳金萍指出，中山國小站鄰近晴光商圈，交通路網發達，生活採買、餐飲、醫療等機能優異多元，又擁有學區優勢，吸引年輕族群與上班族進場，隨著房市小宅交易趨勢逐漸明朗，雖然該站周邊每坪成交均價高達7字頭，但普遍是小坪數產品，因此交易總價低，成為台北市少數兼具機能與價格優勢的熱區。

如果想控制預算又不想犧牲住宅空間，陳金萍表示，海山站、景平站、南勢角站和三和國中站是值得考慮的購屋熱區，其中海山站平均坪數達到23.6坪最為突出。

陳金萍指出，海山站位於土城區核心，有許多早期開發的公寓、大樓產品，屋齡偏高，但在總價1,500萬元內平均可購得逾23坪的空間，對預算有限但重視空間的購屋族具高度吸引力。海山站周邊有裕民商圈和中央路商圈，商業發展全面且生活機能完善，鄰近暫緩重劃區的建設又不斷湧入，頗具發展潛力。

陳金萍分析，至於南勢角站和景平站同屬南勢角商圈，交通和生活機能到位，此區有不少屋齡略高但坪數實在的公寓產品，且相對蛋黃區房價相對實惠，故總價1,500萬元內仍能找到不少20坪以上的住宅產品。至於三和國中站一帶多早期興建社區，公設比低，市場上主要交易產品以老公寓或小型電梯華廈為主，平均屋齡偏高，但房價相對親民，成為不少預算有限、又想貼近台北生活圈的購屋族熱門選擇。

值得一提的是，新埔民生站周邊1,500萬元以下的住宅，平均屋齡只有15.7年，是榜上捷運站中屋齡最年輕的。陳金萍指出，該站是板南線與環狀線交會的重要節點。周邊屬於板橋市中心新興區段，鄰近發展成熟的新埔商圈和江翠商圈，擁有完善生活機能與捷運轉乘優勢，建商因此積極於此推出住宅產品。

近幾年來房價高漲，考量到民眾的購屋能力，建商遂以空間坪數換取總價，也導致新埔民生站周邊出現許多較低總價、坪數少、單價卻相對較高的小宅產品，吸引單身族群與小家庭入主。陳金萍提醒，低總價雖可減輕買屋負擔，購房前仍需多做功課，了解市場行情也衡量自身需求，才能買得開心，住得開心。

攤開國家住都中心第三季中央社宅招租中籤率，以台北市「延吉好室」最搶手，招租戶數160戶，吸引申請件數達3014件，預估中籤率僅5.3%，反觀新北市「保二安居」、「世大運選手村」等兩處，以及桃園市「慈文安居」、台南市「新都安居A」等預估中籤率，最小都有28.5%、最高甚至可達76%，也就是每1.31件就有1件能中籤。

「延吉好室」所在地點是北市松山區光復南路32巷內，鄰近松山文創園區、台北大巨蛋，所屬學區為敦化國小、敦化國中、中崙國中。

而「延吉好室」套房或1房房型每月最便宜房租約1.06萬元、最高約2.34萬元，便可取得明星學區的資格，對比部分房仲業者口中的高資產族群家長用錢追逐學區、動輒砸總價1千萬元起跳才買1間「明星學區」套房來設籍，甚至可能砸下1500萬至2千萬元，兩相對比，落差太過懸殊，或許社宅有機會可推倒高房價的明星學區圍籬。

國家住都中心也指出，雙北市因就學、就業機會高度集中，租屋需求屬剛性，加上只要在雙北設籍、就學、就業等符合申請資格的民眾皆可申請中央社宅，是促使兩處北市的中央社宅中籤率平均僅1成的主因。

另第二季五處中央社宅招租，同樣位處北市的「萬華安居」，釋出300戶，吸引4381件申請，其中符合資格的有2545件、中籤率約11.8%，同樣也是第二季中籤率最低的社宅。

焦點回到中央社宅招租中籤率，「台北市」、「明星學區」等關鍵字，可能是讓申請件數大增、中籤率偏低的主因，反觀其它都會區的中籤率相對較高，除考量學區外，還包括區域工作地點、交通設施，甚至因房價基期高低落差大，對於社宅需求的急迫程度也有所不同。

危老重建條例即將於2027年5月底屆期，內政部正著手研擬修正草案，擬朝「2限制、1新增」方向修法，考慮限制「重建前住宅使用比例需達2/3以上」，以申請住宅危老為主，未來學校、商辦和飯店恐將被排除在外。

對此，商總表示，老舊飯店若只能以都更方式重建，時程將拖長、成本將提高，業者更新意願恐受影響。

危老重建條例是在2017年公布施行，規定施行後三年內申請的重建計畫，得再給予各該建築基地基準容積10％獎勵規定；內政部後續再修法，把時程獎勵修正為逐年遞減，延長至2025年5月11日，容積時程獎勵5月12日歸零；最近並朝「2限制、1新增」方向修法，其中增訂排除飯店、商辦等在外條款，已引發爭議。

商總榮譽理事長賴正鎰22日分析，政府近年推動的「危老三箭」政策，包括容積獎勵延長、審查程序簡化與整合補助擴大，確實加速更新進程；至於平均審查時間已由過去一年縮短至三到五個月，若能導入線上審查與一站式協作機制，或許行政效率可再提升2成以上。在核准案數方面，台北市是重中之重，在六都占比達2成8，累計已達1,025件。

新版危老條例修法方向是考量到危老為居住安全法，避免商用不動產爭奪住宅重建資源，規劃「2限制、1新增」，回歸住宅為主要適用對象，不過未來恐排除飯店、商辦、學校危老重建案。

業者認為，老舊飯店、商辦的產權單一，本來走危老最有效率，但若被排除在危老限制之外，未來恐將只能循都更管道，那麼成本就會大幅提高、時程更拉出近1倍，業者和建商重建意願都會大打折扣，也將影響危老政策績效及都市景觀。

賴正鎰強調，目前中央與地方應針對老舊商旅、飯店及中小型基地，建立更靈活的容積獎勵制度，並提供融資誘因，讓民間投資意願更積極，都市更新不只是房價議題，更關乎城市競爭力與居民生活品質，讓老建築重生、讓城市煥新，這是政府、企業與民眾共同的責任。

中央銀行去年9月推出第七波信用管制一年來，造成全台預售屋市場交易急凍。據591統計，打炒房前後一年各生活圈的預售屋交易量變化，不少區域僅剩約1成，其中以桃園青埔A18高鐵生活圈減少93.4％最高，桃園A10山鼻、三重頂崁工業區縮減均逾9成，前十大量縮區幾乎多為重劃區，其中又以桃園、台中等重劃區密集、過去建商推案熱絡的地區，交易量萎縮最為顯著。

此外，包括新北土城暫緩重劃區，桃園八德擴大重劃區、青埔A19桃園體育園區，台中太平新光生活圈、沙鹿車站生活圈、鳥日高鐵特區，以及高雄橋頭新市鎮，在去年央行信用管制後，近一年來預售屋交易量縮幅度都超過84％。

591指出，「金龍海嘯」後預售屋交易量縮幅度最大的十個生活圈，都是過去因建商大量推案、吸引投資買盤進駐區域，房價快速飆漲，一度成為市場熱區；然而在打炒房政策上路後，預售屋交易銳減，尤其生活機能尚未成熟的重劃區更是首當其衝，面臨投資買盤退場、自住客轉向觀望的市況，整體買氣明顯降溫。

以量縮幅度最大的桃園青埔A18桃園高鐵生活圈來說，在信用管制前一年有超過1,500件預售屋成交，而信用管制一年來僅有約百件預售屋成交，成為全台預售買氣最冷生活圈。此外，緊鄰在旁的青埔A19桃園體育園區，近一年預售屋買氣量也大減86％。

591指出，青埔過去因高鐵與重大建設題材，吸引自住與投資買盤湧入，推升房價突破6字頭，不過在打炒房政策上路後，買方轉趨觀望，建商亦放緩推案腳步，預售市場急速降溫。

預售屋交易量銳減逾9成的還包括桃園A10山鼻重劃區，該區具備機場捷運優勢，4字頭房價相對周邊具吸引力，深受首購與機場從業人員青睞，但因生活機能尚未成熟，在政策緊縮下買氣明顯急凍。

據KPMG畢馬威不動產統計，今年前三季全台工業不動產交易金額達800多億元，以廠房交易為主；今年工業地產市場最強交易熱區位於桃園，交易量達318億元，居各縣市之冠，主要是在AI技術驅動下，全球產業鏈加速重組，智慧製造與物流需求持續升溫，也顯示桃園在工業地產市場的高度活躍與吸引力。

KPMG畢馬威不動產22日公布最新統計指出，今年前三季工業不動產交易金額達800多億元，其中桃園市交易量318億元居冠，尤以台達電以69.5億元購入桃園觀音廠房，創下近年桃園工業不動產單筆交易紀錄，最受市場矚目。此趨勢反映出桃園在供應鏈中的關鍵地位，也突顯企業對於區域基礎建設、交通便利性與產業聚落效應的高度重視。

KPMG畢馬威董事總經理陳文正表示，在AI技術驅動下，全球產業鏈加速重組，智慧製造與物流需求持續升溫。桃園憑藉產業群聚、密集的供應鏈結構及優越的交通與物流條件，成為企業擴廠與資產布局的首選地區，工業不動產交易熱度屢創新高。

畢馬威指出，隨著桃園航空城計畫推進、捷運路網逐步完善，桃園市政府持續推動多項重大建設計畫，為長期發展奠定基礎。陳文正表示，除物流、醫藥、科技業等產業陸續進駐桃園外，亦有壽險投資預計投入500億元，打造結合商場、飯店、商辦、大型運動中心的場域空間，也象徵航空城正從支援都會需求的產業基地，轉型為兼具生活機能多元發展潛力的城市。

2025.10.22 14:46

2025新北市聯合婚禮才為102對新人證婚，本周陳漢典和LULU登記成婚，年底前婚訊不斷，為台灣逐年降低的結婚率注入一點希望。根據內政部統計，今年前三季已有74,239對佳偶結婚，粗結婚率為3.18 ‰，而全台各縣市中，桃園市結婚率最高，達3.57‰，其次為台中市、花蓮縣。另一方面，前三季新生兒超過8.1萬，粗出生率最高也是桃園市，與台東縣都為4.3‰，並列最能生的縣市，而桃園市則成為結婚出生雙冠王。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，桃園適合結婚生子，主要在「產業發展」、「區域建設」、「社會福利」和「房價優勢」等四大原因。桃園航空城計畫，龍潭科學區等產業園區，為在地創造出可觀的就業機會與經濟紅利。近年桃園諸多公共建設，包括桃園美術館、雙語學校、桃園國際棒球場、兒童玩具圖書館，以及市立醫院籌設等，也都為城市打造親子友善宜居環境。加上桃園積極推動社會福利，鼓勵生育，每胎生育津貼從3萬起跳，每月育兒津貼5,000元起，生越多補助金額越高。最重要的是，桃園房價屬北三都最親民，家庭房型的購屋成本較友善，提供小資家庭結婚成家的客觀條件。

進一步觀察，全台結婚率最低的是嘉義縣2.62‰，出生率最低的則是基隆市2.08‰。

台灣房屋集團趨勢中心經理陳定中表示，嘉義縣為農業縣市，產業發展有限，工作機會相對缺乏，因此適婚青年不乏北漂南移以便就業求職，或直接在周邊縣市移居成家，縣內人口以中高齡居多，是全台老化問題最鮮明的縣市，結婚率也因而偏低，不過近年台積電赴嘉義縣太保市設廠，有望吸引青年回流，就業機會與薪資所得的提升，可望帶動往後的婚育狀況。

基隆則因屬大台北生活圈範圍，但社福資源與雙北相比有不小落差，所以有不少夫妻會採取寄戶口的方式，在小孩出生前，暫居雙北戶籍，以取得更好的福利與卡位明星學區，因此基隆多年來出生率都在低檔徘徊，也助長了台北市的出生率高達3.92‰。

房市信用管制措施見效，房市熱度明顯降溫。中央銀行22日公布9月五大銀行新承做房貸金額及利率，月減111.54億元至505.04億元，創2023年5月以來的二年五個月新低，利率同步降至2.294％。

央行公布9月五大銀行臺銀、合庫銀、土銀、華銀及一銀新承做放款加權平均利率為2.12％，較8月的2.196％下降0.076個百分點，除消費性貸款利率上揚外，其餘各類貸款利率均下降。若不含國庫借款，新承做放款加權平均利率同步降為2.155％。

房貸方面，9月新承作金額明顯下滑，央行經研處副處長葉盛說明，主要受到移轉棟數減少所致，9月六都建物買賣移轉棟數16,075棟，月減3.53％，且年減29.55％，前九月則年減27.85％；六都9月移轉棟數全數呈現年減，尤其新北市年減38.32％最低迷，其次為高雄年減35.2％、台南年減32.38％。

反映當前移轉棟數減少、買氣下滑，9月信義房屋大台北房價月指數雖月增0.77％，但年減幅達1.67％。另，根據永慶房屋全國今年前三季房價指數是143.8，季減2.75％、年減6.84％，均反映當前房價已開始鬆動。

根據央行的書面報告，全體銀行不動產貸款集中度也從去年高點37.61％，降至今年8月底的36.71％。央行指出，管制措施執行成效逐漸顯現，房市交易降溫，民眾看漲房價預期心理下降，房價漲幅趨緩。

葉盛分析，9月整體房市交易量持續萎縮，整體呈現量縮價鬆動，9月房市整體量能持續下滑，且今年以來一直是這樣的情況，除過年當月因比較基期不同，其餘月份大方向都呈現趨緩。但他強調，房市降溫有很多因素，央行選擇性信用管制已逐步見效，但央行目的並非打房，而是控管金融風險。

9月房貸利率小幅下滑至2.294％。葉盛表示，主因整體貸款金額下降，相對之下新青安房貸規模雖已趨緩，但比整體新增房貸降幅小，在利率較低的新青安房貸比重增加下，就使整體房貸利率下行。央行統計9月五大行新承做新青安房貸約222億元，占新承做房貸比率上升至40.96％，創史上新高。

10月22日，萬科在成都、徐州兩地斬獲三宗涉宅用地，其中成都郫都區兩宗地塊以3.16億元底價成交，徐州一宗地塊則以2.1325億元底價收入囊中。

成都市公共資源交易服務中心官網顯示，當日，成都郫都區迎來2宗涉宅用地出讓，根據成交結果，2宗地塊均由成都弘萬瑞博置業發展有限公司底價競得。根據天眼查APP，該公司由萬科和菁弘集團共同持股，其中萬科旗下成都萬合眾友企業管理有限公司持股51%，成都市潤弘投資有限公司持股49%。公開信息顯示，該聯合體此前已在同一板塊開發專案——菁弘萬科•樟宜星光。

根據土地出讓資訊，此次成都出讓的PD2025-13地塊、PD2025-14地塊均位於郫都區犀浦街道，其中，PD2025-13地塊用地性質為住宅用地、商服用地，起始樓面價4550元/平方米，起始價2.34億元；PD2025-14地塊用地性質為住宅用地，地塊起始樓面價4570元/平方米，起始價0.82億元。根據成交結果，2宗地塊均由成都弘萬瑞博置業發展有限公司以底價摘得，地塊共計成交總價為3.16億元。

據克而瑞四川監測，兩宗地塊距離較近，均屬於紅光板塊，PD2025-14地塊位於PD2025-13地塊西南側，地塊緊鄰區域（1公里範圍內）多為空地及田地，生活配套較為稀少。距離地塊約4公里範圍內，有教育、商業及醫療方面的配套資源。

克而瑞資料顯示，板塊目前僅西宸春天有較多房源在售，主推建面約114-198平方米的高層及疊拼。其高層9月均價約1.31萬元/平方米（總價122萬元-191萬元），疊拼總價區間為435萬元-624萬元。而藍光長島城、菁弘萬科樟宜星光等其他項目均在清盤。

同日，萬科旗下徐州茗科企業管理有限公司則以21325萬元底價摘得徐州銅山區XT2025-13地塊，該地塊位於運河東路南側、天津路東側，土地出讓面積為35540平方米（53.31畝）。

在投資拿地方面，萬科半年報稱，堅持以存量資源盤活為主導、精准投資為補充的投資策略。今年上半年，其累計獲取新項目6個，總規劃計容建築面積55.8萬平方米，權益計容建築面積29.6萬平方米，權益地價約13.4億元，新增項目平均地價為4528元/平方米。

另據澎湃新聞不完全統計，今年下半年以來，萬科至少已經在9城進行了“補貨”。其中，分別在石家莊、大連、哈爾濱、銀川、蘇州、太原、徐州、成都等地進行公開拿地，總土地價款約33億元；同時，今年8月26日，萬科與三亞城市投資建設集團有限公司合作，旗下海南萬璟禧房地產開發有限公司通過股權轉讓方式，獲得三亞鹿鳴佳苑開發建設有限公司90%股權，主導開發三亞市中心臨春片區C-03和D-09-02地塊，總價約12.455億元。

從銷售端資料來看，協力廠商研究機構中指研究院發佈的《2025年1-9月中國房地產企業銷售業績排行榜》顯示，今年前9月，萬科銷售額1002.9億元，排名第六；銷售面積770.5萬平方米，排名第三。

現在房東為了賣房有多拼？

有些房東不僅活躍在社交平臺扮演仲介角色，推銷自家房源，甚至有些房東已經開始試水法拍房，而且是“一元起拍”。

最近，我們也關注到法拍市場上的這一新的變化。

越來越多的城市出現了普通二手房流向法拍房並成交的案例，而且不僅有一元起拍的低價房源，也有總價高達3000萬以上的豪宅成交。

這反映出法拍房市場比較突出的結構性變化，大量普通二手房源正加速湧入法拍市場，法拍房成為加速房產流轉、盤活存量資產的重要通道。

今年前9月，重點城市法拍房共成交約3.6萬套，同比下降25%。

法拍房的熱度與一二手房表現趨於一致。

不過，二手房源選擇通過法拍房市場，也是加快房產出售的速度，對於一二手放置換鏈條的打通也有一定的好處。

從掛拍可以明顯看出，大量二手房房源的湧入推動掛拍規模走高。

7月是4.4萬套，9月4.2萬套。分別創下近一年新高和次新高。

這也從側面折射出了當前二手房市場的流動性困境。

不過，法拍房市場成交的走勢與一二手房基本趨同。9月典型城市法拍房成交5033套，環比下降8%，同比減少14%。

廣州、杭州和溫州是9月成交套數前三，均在150套以上。上海法拍房成交金額排在第一，共成交了5.1億元，杭州成交了4.7億，深圳是4.6億。

從成交率來看，據CRIC抽樣調查資料，9月法拍房成交率19.3%，較上月環比下降1.9個百分點，降至年內均線以下。

在各地房地產行銷力度加強的9月，面對各類需求側政策利好推動，以及新房市場的行銷力度增強，更多消費者轉而關注一二手房市場，再加之法拍房掛拍規模的增加，法拍房成交率的下滑在情理之中。

重點城市中杭州以48%的成交率繼續位於首位。福州、上海、南昌、寧波、深圳、廈門也在30%以上。

作為更具投資價值的一二線城市，大多數城市的法拍房成交率仍明顯高於全國平均。

如果威海乳山此前的一元法拍房僅是個案，那麼9月份已經蔓延至核心一二線城市。

惠州、廣州、深圳、杭州、南京等多個城市均出現“1元起拍”的法拍房並成功成交。

這類房源產權清晰，無複雜糾紛，業主選擇法拍的核心目的就是“求快”。

比如深圳大鵬新區的千戶所城獨棟住宅，建築面積290平方米，實際使用面積約320平方米，經過267次競拍後以206.5萬元成交。

而當前大鵬新區二手房月均交易量不足10套。

除此之外，高總價改善房源也試水法拍房。

典型如杭州遠洋西溪公館的一處類別墅住宅，起拍總價1080萬元，經過255輪競價後以3200萬元成交，較起拍價溢價率高達196%，折合成交單價約10.5萬元/平方米，僅低於市場價格10%左右。

值得注意的是，該房源並非因破產或法院處置，而是商業買賣行為，產權清晰，不存在交付困難。

從二手房市場來看，前9月杭州總價3000萬以上的二手房只成交了17套，月均不到2套。

像遠洋西溪公館這類房源以法拍管道低價入市，可切實有效地加快房產的流動速度。

目前來看，普通二手房源加速入場法拍市場已從零星個案發展至核心城市，從目前整體房地產去化來看，預計未來或將有更多二手房、“准現房”、一手房等房源選擇“試水”拍賣市場。

不過，對於法拍房還是要理清規則，建議各地可進一步完善相關管理規定，利用好現有的拍賣平臺，同時規範“法拍房”與“商拍房”等相關條款，在進一步拓寬租賃權和產權的轉移管道，加快存量資產轉移的同時，也為釋放改善需求、助力市場穩定發展提供更多動力。

10月20日，綠城管理控股(09979)公告，程敏已獲委任為執行董事，自2025年10月20日起生效。

程敏，44歲，自2020年12月起為綠城管理副總裁，主要負責集團業務發展、財務管理和資方代建管理工作。

程敏於房地產項目投資和拓展方面擁有豐富經驗。其過往於2010年加入綠城集團，擔任企業發展部的高級職員，同年9月調入綠城建設管理有限公司從事並負責代建業務拓展。其于2015年任職於綠城房地產集團有限公司總部，曾任湖州禦園專案執行總經理、華南區域公司副總經理、綠城中國控股有限公司發展投資中心副總經理。

程敏于2005年於浙江工業大學取得機械工程及自動化專業學士學位，于2009年於浙江工業大學取得技術經濟及管理專業碩士學位。

綠城管理已就委任程敏為執行董事與其訂立服務合同，初步任期為三年。程敏每年可享有人民幣32萬元的董事袍金以及董事會厘定的酬金（包括股份獎勵及酌情花紅）。于本公告日期，程敏擁有綠城管理89.2萬股股份，占公司全部已發行股本約0.04%。

2025年上半年，綠城管理新拓代建專案的合約總建築面積為1989萬平方米，同比增長約13.9%；新拓代建項目代建費為50億元，同比增長約19.1%；代建項目總銷售額為419億元，同比增長約2%。

2025年上半年，綠城管理實現收入13.74億元，淨利潤2.73億元，毛利率及淨利率分別為40%及19%。

2025年前三季度中國房屋新開工面積、竣工面積、新建住宅均價等房地產多項指標同比下降速度趨緩。

中國國家統計局20日發佈的資料顯示，今年1至9月，房屋新開工面積45399萬平方米，同比下降18.9%，較1至8月降幅收窄0.6個百分點。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，房屋新開工面積下降速度趨緩，一方面在於各地“好房子”產品市場去化較好，另一方面在於長三角、珠三角、重點省會城市等房地產市場穩定性較強，土地出讓集中，同時，去年以來，核心重點房企的市場佔有率明顯提升，這些基本盤開始穩定，帶動房屋新開工面積跌幅收窄。

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房屋竣工面積同比跌幅也有所收窄。官方資料顯示，今年1至9月，房屋竣工面積31129萬平方米，同比下降15.3%，較1至8月降幅收窄1.7個百分點。李宇嘉認為，主要是去年四季度以來新房市場回暖，部分當時入市的土地開始轉為竣工交付。房屋新開工面積和竣工面積穩定有利於穩定行業體量，後續也會助力房地產開發投資趨於穩定。

新建住宅銷售均價跌幅也有所收窄。據機構測算，1至9月，新建商品住宅銷售均價跌幅從1至8月的2.3%收窄到1.9%。分析認為，儘管“好房子”、高品質產品目前也存在競爭，但“好房子”產品的範圍正在擴大，開始從改善型延伸至剛需型項目，從熱點城市擴展至其他城市，這是從供給端產生需求帶動效應，支撐均價穩定。

中指研究院指數研究部總經理曹晶晶認為，短期“穩預期”仍是促進樓市止跌回穩的關鍵，預計四季度各項已出臺政策有望加快落實。在啟動需求方面，四季度仍有降息可能，同時，加大“房票安置”力度推進城中村改造、釋放增量購房需求，或為各地政策重要方向。

10月22日，華潤隆地在香港總部召開2025年第三季度工作會議，管理團隊、外部董事、總部部室、業務平臺及下屬單位負責人現場參會。

會議首先全面回顧了前三季度的價值創造及戰略執行情況。本年度截至目前，營業額利潤總額整體向好，目前已完成全年預算，五率及經濟增加值整體向好，多數指標優於去年同期及預算。公司主業穩健增長，傳統業務基礎持續鞏固；部分板塊需破除結構性壓力，核心業務盈利能力待進一步強化。各板塊需持續聚焦高品質增長，將資料洞察轉化為管理行動，確保全年目標按質按量完成。

此次會議進一步明確了公司面向“十五五”的聚勢方向與實踐路徑，為新一輪高品質發展奠定堅實基礎。

未來，華潤隆地將以提質增效為主線、以人工智慧為引擎、以新業務拓展為突破、以人才與組織升級為支撐，全面推進業務模式創新與管理變革，持續構建可持續競爭優勢。未來公司將秉持“歸零心態”，以更加開放的姿態擁抱變化，以更加務實的行動推動落地。在變革中積蓄新動能，在創新中開創新格局，共同書寫高品質發展的新篇章。

2025年前三季度，華潤隆地實現營業額同比增長8.1%，利潤總額同比增長10.7%，提前完成全年利潤預算目標，EVA、ROIC等核心指標均優於預期。

但少數股東分走七成利

10月22日，保利發展（SH.600048）率先發布2025年第三季度報告。這幾乎是首家發布三季度業績的上市房企，但其數據給資本市場帶來的驚嚇更多於驚喜。

公告顯示，2025年第三季度，保利發展實現營業收入568.65億元（人民幣，下同），同比增長30.65%；利潤總額卻為虧損0.6億元，同比下降102.37%；歸母淨利潤由盈轉虧，錄得淨虧損7.82億元，同比下降299.19%；扣非歸母淨虧損8.40億元，同比下降329.03%。

受此拖累，前三季度保利發展營業收入1737.22億元，同比降幅較上半年收窄至4.95%；利潤總額98.49億元，同比跌幅擴大至40.80%；歸母淨利潤19.29億元，同比跌幅擴大至75.31%；扣非歸母淨利潤17.40億元，同比下降76.76%。

從毛利率來看，前三季度保利發展的毛利率約為13.37%，同比降低2.55個點，其中第三季度毛利率只有10%左右，結轉項目質量難言理想。

值得一提的是，第三季度儘管保利發展出現虧損，少數股東損益卻不降反增，單季度仍錄得了7.30億元的正向收益，反映結轉的合作開發項目佔比很可能顯著提升。這也導致前三季度內，該公司少數股東損益同比增長3.56%至45.87億元，對應少數股東損益佔淨利潤比重則達到70.41%的歷史新高，意味著有七成的利潤在分配環節被劃走，使得留歸上市公司股東的利潤大幅縮水。

對於第三季度增收不增利的現象，熟悉保利的人士對《星島》記者表示，第三季度所結轉項目存在虧損的情況，導致盈利受到影響。目前市場環境仍不容樂觀，因而保利的利潤壓力較大。

保利發展相關人士解釋，第三季度不並表的項目結轉虧損10億元，是拖累業績主要原因。同時，並表項目貢獻淨利潤約2億元，這部分項目保證了盈虧平衡。至於歸母淨利潤降幅更大，則主要由於結轉結構問題，在第三季度結轉的並表項目中，虧損項目權益相對比較高所致。

新增銷售方面，保利發展於前三季度實現簽約金額2017.31億元，同比減少16.53%，簽約面積1010.42萬平方米，同比減少25.13%。簽約面積降幅大於金額的降幅，主要由於均價同比提升約11.5%，這得益於公司優化城市佈局的戰略。期內公司銷售回籠資金1941億元，回籠率為96%。

拿地方面繼續以高能級城市為重點，期內保利發展新增容積率面積290萬平方米，總獲取成本603億元，均位於38個核心城市，51%投資金額位於北上廣一線城市的核心區域核心地塊。

按照中指研究院的排行，前三季度保利發展的銷售額、銷售面積均位居房企第一，同時新增貨值規模達到1010億元，位居房企第二。而保利最新數據顯示，今年以來其新開工面積同比減少40.19%，總體仍以去庫存為主，外界短期內難以看到增量項目帶來的顯著業績改善。

9月初，保利發展管理層曾向投資者證實，行業仍處於「深度調整期」，公司雖已保持較大強度的增量投資，且增量項目「盈利能力較好」，但存量項目較多，去庫存與盈利改善仍需一定週期。

此外，前三季度保利發展經營活動產生的現金流量淨額約69.77億元，同比增長143.66%，但較上半年淨減少超過90億元，主要是第三季度支付其他與經營活動有關的現金多了102億元。至期末，該公司的現金及現金等價物餘額約1202.05億元，較上半年減少164億元，創下2020年以來三季度末最低水平。

不過，保利發展融資渠道依然通暢，可通過不同融資工具補充資金。9月23日，該公司宣布擬公開發行不超過150億元公司債，用於償還有息債務、補充流動資金、項目建設、併購地產項目等。

華富建業金融(00952)公布，以750萬美元（約5850萬港元）出售物業，料收益10萬美元（約78萬港元）。

該集團指，該物業位於美國加利福尼亞州聖馬特奧縣希爾斯伯勒市，為一幢兩層獨棟別墅組成，總建築佔地面積約6520平方呎，位於總佔地面積約3萬平方呎的地塊上，建成於1995年。該物業是一名債務人在債務重組安排中支付的部分非現金代價。自接管該物業以來，該物業一直空置，並未產生任何租金收入。該集團指，目前擬將出售事項所得款項用於償還部分銀行借款，以及一般營運資金。

聯交所宣布，由今年10月27日上午9時起，上坤地產(06900)的上市地位將根據《上市規則》第6.01A(1)條予以取消。

公告指，上坤地產的股份自去年4月2日起已暫停買賣。根據《上市規則》第6.01A(1)條，若該公司未能於今年10月1日或之前復牌，聯交所可將該公司除牌。該公司未能於今年10月1日或之前履行聯交所訂下的復牌指引而復牌。於今年10月10日，上市委員會決定根據《上市規則》第6.01A(1)條取消該公司股份在聯交所的上市地位。

聯交所發表公告指，由今年10月27日上午9時起，建中建設(00589)的上市地位將根據《上市規則》第6.01A(1)條予以取消。　

公告指，建中建設的股份自去年4月2日起已暫停買賣。根據《上市規則》第6.01A(1)條，若該公司未能於今年10月1日或之前復牌，聯交所有權將該公司除牌。該公司未能於今年10月1日或之前履行聯交所訂下的復牌指引而復牌。於今年10月10日，上市委員會決定根據《上市規則》第6.01A(1)條取消該公司股份在聯交所的上市地位。

廣州土地市場迎來兩位「過江龍」的激烈競逐。

10月21日，廣州市番禺區黃沙島地塊成功出讓。這棟地塊經過16輪競價，綠城、龍湖輪番出價，最後被綠城華南摘得，總價約4.97億元，成交樓面價約2.59萬元/平方米，溢價率約17.8%。

這是一宗低密度地塊。根據出讓公告，這宗地塊出讓面積1.74萬平方米，容積率1.1，建築面積1.92萬平方米，起拍價4.2億元，樓面起價2.2萬元/平方米。毫無疑問，這是一宗適合打造改善型產品的地塊，加之總價不高，綠城、龍湖這兩家以產品力見長的房企參與也並不令外界意外。

據21世紀經濟報道記者了解，綠城、龍湖兩家房企為摘下這棟地塊做了十足的準備，在前​​策階段也已經基本確定面積段、產品類型以及樓棟佈局等。最終，綠城出價更高摘得了這宗地塊。

今年以來，廣州土地市場出現明顯轉變，近郊、遠郊區域頻繁透過低密度地塊吸引房商的投資。除了黃沙島這宗地塊外，花都、增城也均有低密度地塊上架。在建造「好房子」的基調推動之下，廣州住宅市場產品也將迎來迭代。

黃沙島地塊自掛牌之初，就受到了市場的高度關注。其中主要的原因是，黃沙島地塊所在區位是番禺傳統的別墅區，是臨江低密度地塊，週邊又有置換需求，對房企而言具備打造好產品的空間。

根據出讓公告，黃沙島地塊容積率不高於1.1，建築高度不高於24米，建築密度不高於32%。在配建方面，也僅配建建築面積1,900平方公尺的公共服務及市政交通設施，包括200平方公尺的社區居委會、1,025平方公尺的社區少年宮等。

克而瑞分析稱，黃沙島地塊在「南向江景+低容積率+新規產品+靜中有鬧」四大優點加持下，未來可望吸引高淨值人群買入。其中地塊週邊三公里內近一年供應3宗涉宅用地，成交2宗，成交總價8.1億元，溢價率7.95%。

最終，黃沙島地塊也不負眾望，並取得了預期的成交結果。綠城華南以總價約4.97億元摘得這宗地塊，成交樓面價約2.59萬元/平方米，溢價率約17.8%。

克而瑞分析稱，黃沙島地塊刷新了自2023年以來番禺區涉宅用地成交溢價率的“天花板”，此前溢價率最高的是華潤置地競得的長隆萬博地塊，溢價率為15%。同時，黃沙島地塊的成交樓面價躍升至2023年至今番禺區第二高，僅次於長隆萬博地塊。

根據21世紀經濟報道記者從熟悉地塊的人士處獲得的消息，考慮到舒適度以及產品定位，綠城摘得這宗地塊後將打造疊疊為主的產品，疊疊面積段也將大於市面常見的產品，預計套均總價超過1000萬元。

儘管這宗地塊先天條件不錯，但對於房企而言拿下仍需要一定的實力。一位全國性房企的投資部人士告訴21世紀經濟報道記者，「黃沙島地塊的機會在於廣州比較缺低密度的產品，所以對綠城來說是有機會做好的。但是地塊本身也不能太大，因為番禺主要是地緣客，這個計畫最終在50多套左右會相對好賣一些。」番禺主要是地緣客，這個計畫最終在50多套左右會相對好賣一些。」番禺主要是地緣客，這個計畫最終在50多套左右會相對好賣一些。」番禺主要是地緣客，這個計畫最終在50多套左右會相對好賣一些。」番禺主要是地緣客，這個計畫最終在50多套左右會相對好賣一些。」番禺主要是地緣客，這個計畫最終會相對好賣一些在50多套。

近年來，廣州非核心區域紛紛加速低密度地塊的供應，積極推動「好房子」建設。

今年6月，增城區荔湖街新城大道東側107畝住宅用地成功出讓，由廣州市增城區城苑投資發展有限公司以6.25億元競得。這宗地塊面積7.16萬平方米（約107畝），容積率1.02，計容建築面積7.3萬平方米，建築密度35%，綠地率30%。

同期，花都區也成功出讓一宗低密度地塊，由廣州市智悅房地產開發有限公司以底價約2.7億元拿下，這是寶信地產子公司，寶信地產為花都區屬國企智都集團旗下企業。這宗地塊為低密度純住宅用地，可建設用地面積1.57萬平方米，容積率1.8，計算容積率建築面積2.83萬平方米，成交樓面地價約9500元/平方米。

增城、花都和番禺紛紛供應低密度地塊，也是順應市場的需求。上述郊區區域，別墅成交相對活躍。

以番禺為例，克而瑞數據監測顯示，今年前9個月，番禺區均價突破10萬元/平方公尺的一手別墅成交佔比15%，較去年同時期提升12%。不僅一手別墅活躍，番禺二手別墅更呈現走旺的態勢。克而瑞資料監測顯示，今年前9個月番禺區二手別墅成交278套，名列全市11區第一。

一位華南房企的總部人士對21世紀經濟報道記者分析稱，從規劃和需求來看，近郊、遠郊區域的低密度住宅更貼合市場需求。 「這些區域的人口密度並沒有那麼大，並不需要建造大面積的高容積率住宅。而且從成熟市場的經驗來看，大多數人口的聚集區都是在郊區，產品也以別墅、低密度洋房為主，舒適度會更高。”

為了因應市場的變化，廣州郊區也全力做好工作。廣州規劃與自然資源局增城區分局就表示，要差異化營造與廣州老城區不同風貌的高品質住宅區，打造高品質、低密度、客製化住宅產品。

廣州規劃和自然資源局增城區分局認為，應該主動適應市場調控，尋找差異化競爭優勢，結合增城區定位、荔湖周邊片區規劃以及地塊開發情況，以需定供策劃供應稀缺低密優質居住用地，圍繞荔湖和增江碧道打造高品質、低密度住宅，提升整體片區開發低密優質居住用地，圍繞荔湖和增江碧道打造高品質、低密度住宅，提升整體片區開發，探索土地出讓新路徑，探索土地出讓新品質路徑。

此外，在招標方面，廣州規劃和自然資源局增城區分局也提到，將結合地塊基礎情況，提前研究出具規劃條件附圖，規劃地塊規劃設計方案、建築強排方案，形成地塊效果圖，大力開展招商推介，推動打造低密度高品質住宅標竿產品。

在各區的努力之下，廣州「好房子」建設也邁上新的台階，好產品也迎來迭代之時。

上述華南房企總部人士表示，「華南之前的產品受制於容積率等因素，多數在規劃、密度和舒適度上都做了退讓，例如對視嚴重，動輒40層以上以及通風性不好等。低密度地塊出來能夠給予房企很大的空間，可以做梯戶比很優秀而且空間尺度感強的產品，對購房者來說也是房利好的消息。

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信和集團黃氏家族第三代黃永光上月接棒出任信和置業（00083）、尖沙咀置業（00247）及信和酒店（01221）主席，他昨天於股東會後見傳媒時表示，樓市動力良好，合作項目元朗錦上路站柏瓏III周二（21日）首輪公開發售138伙即日沽清，也替行家在不同地區的樓盤今年賣得好而感到開心。過去9個月，一手樓成交量超過1.6萬伙，已突破去年全年的1.5萬多伙，黃永光相信主要受六大利好因素帶動。

預告油塘柏景峰年底推售

黃永光稱，利好香港經濟及樓市的因素多，包括：一、美國及香港進入減息周期，利好與息口掛鈎的樓市表現；二、在中央及特區政府支持下，香港IPO集資額重返世界第一；三、政府的人才計劃吸引超過20萬人來港，支持樓市尤其租盤，令價格上升；四、留學計劃吸引非本地生就讀大學及碩士，對樓市作用正面；五、訪港旅客較去年多，帶動某些經濟層面；六、《施政報告》就北部都會區發展提出新舉措。集團會重點留意北都，相信是香港未來增長引擎。

執行董事田兆源指出，集團往後3個全新樓盤將合共提供3756個單位。今年底應會推售油塘柏景峰共748伙，主打現階段受歡迎的中小型、一至兩房戶型單位；土瓜灣榮光街崇安街項目有458伙，計劃明年推出；將軍澳日出康城第十三期供應2550伙，將是康城最後一批供應，會以市場願意負擔的價錢定價。

黃永光直言，其父親、前主席黃志祥着重「穩健、穩陣」，而香港地產是反映經濟環境的行業，不論正面因素還是挑戰都直接反映。他希望內地好就香港好、香港好就市民好，集團會配合政府政策，帶動市場穩健發展。

旅業旺刺激租賃 吉舖上季減至881間

在旅遊業持續復甦帶動下，核心零售區舖位租賃活動轉趨活躍，空置率回落。美聯工商舖資料研究部資料顯示，今年第三季，中環、銅鑼灣、尖沙咀及旺角四大核心零售區共有881間吉舖，空置率約11.9%，較第一季輕微下跌0.2個百分點，為自2024年首季以來首次回落。該行指出，核心區的商舖空置率或已見頂，租金亦將平穩發展。

美聯工商舖的商舖空置率統計分別於每年第一季及第三季進行，統計四大核心零售區逾7400間商舖，透過空置率變化反映商舖市道走勢。今年第三季四大核心區空置舖位數量共881間，較第一季減少16間或1.8%；最新空置率約11.9%，較第一季約12.1%下降0.2個百分點，但仍較去年同期約11.7%為高。

尖沙咀降至12.5%大幅改善

4個核心區中，以尖沙咀表現最突出，第三季共185間吉舖，空置率較今年首季下跌1.4個百分點至12.5%，連續兩個統計季度錄得改善。該區近期矚目成交包括周大福（01929）以每月約200萬元租用廣東道30號新港中心地下約一萬方呎巨舖，創區內近兩年月租最大額舖位租賃。銅鑼灣的空置率亦較今年首季回落0.7個百分點，最新錄13.2%，共有143間吉舖。

反觀中環及旺角空置率續升，尤其旺角受北上消費影響較深，第三季區內共有341間吉舖，半年增加7間或2.1%，再創自2016年有紀錄以來空置舖位數量新高，導致空置率攀升0.2個百分點至9.9%，主要因部分建材行業商戶結業或轉型，令該區空置情況略有惡化。中環吉舖數量212個，空置率是四大核心區中最高的15.2%，屬2020年第三季後近5年新高。中環舖位空置率增加，主要是本港消費降級趨勢下，區內高消費為主的食肆紛紛受波及，被迫撤出市場。

第三季四大核心區以店舖數目計算，娛樂活動相關的商戶增加最多，達15間店舖，增幅接近18%，主要是受到近年夾公仔店舖發展蓬勃所帶動。

夾公仔店流行 娛樂類商戶多18%

今年第三季，四大核心區共錄得58間夾公仔店，較今年第一季增加16間店舖，增幅達38.1%；若按年計，升幅更加驚人，達31間店舖或1.1倍。

不過，夾公仔店集中在二三線街開舖，主要因業主為免店舖丟空，願意將舖位租予短租商戶，租約極具彈性。在空置率仍處雙位數的高位下，夾公仔店仍有發展空間。

除了旅遊區外，民生商圈持續承壓，上水及元朗兩大民生區分別錄得10.3%及10.1%的空置率，較今年首季各升0.8及0.6個百分點，反映居民北上持續分流消費力，對本地中小型商戶租務構成壓力。

美聯旺舖董事江靜明相信，本港商舖市場正處於「鞏固期」，四大核心區空置率已回落，租務成交亦見增加。在旅遊業轉強之下，加上股市暢旺，本港經濟顯著改善，核心區商舖的空置率或已見頂，未來有望緩慢向下。不過目前未見有大型品牌積極擴充或搶租舖位，預料租金只會平穩發展。

新盤大額成交不絕，恒地（00012）與新世界（00017）合作的西半山天御發展項目昨天錄得兩宗逾一億元成交。新地（00016）九龍東啟德天璽．天第2期昨天連沽6伙，其中兩伙成交價逾5000萬元。

昨天新盤市場最少錄得7宗逾半億元成交。最大額為天御第二期的1座35樓A室，實用面積2782方呎，連一個車位以逾1.61億元成交，呎價57992元。同系天御第一期昨天也以逾1.41億元售出一伙。

天璽．天2期連賣6戶 全屬4房

天璽．天第2期昨天連錄6宗成交，全屬4房戶，每個單位各連一個車位出售，成交價3012萬至9228萬元，呎價33172至41381元，單日套現逾2.88億元。其中兩宗成交價逾半億元，包括1座36樓A室，實用面積2230方呎，成交價9228萬元，呎價41381元。天璽．天第2期自本月19日錄得成交以來，4天共沽16伙，套現約8.5億元。

同區華潤置地（海外）與保利置業（00119）合作的澐璟，昨天亦有兩宗逾半億元成交。成交價最高為1座16樓A室，實用面積2088方呎，造價9855.36萬元，呎價47200元。其餘一宗來自原由高銀金融（前上市編號：00530）前主席潘蘇通私人持有的何文田傲玟複式戶。

Blue Coast II本月暫套超過4億

長實（01113）與港鐵（00066）合作發展的香港仔黃竹坑站港島南岸第3C期Blue Coast II，本月暫沽24伙，平均日日有成交，總成交金額逾4億元。長實營業部首席經理郭子威表示，Blue Coast II昨天連錄兩個3房戶成交，包括3座38樓J室，實用面積729方呎，成交價1871.2萬元，呎價25668元；單位可享深灣一帶海景，吸引資深金融從業者購入自住。

信置（00083）牽頭發展的港鐵元朗錦上路站柏瓏III，落實周日（26日）次輪發售138伙，折實售價489.46萬元起，折實呎價13119元起，周六（25日）截票。

超級豪宅連環「價崩」，南區SHOUSON PEAK約一個月連錄兩宗勁蝕逾半億元的成交，資深投資者林少釵新近以1.15億元售出一幢單號屋，除樓價及呎價同創該屋苑新低外，賬面勁蝕7780萬元或40.4%，無論虧損金額或幅度俱屬該屋苑歷來最傷。

資料顯示，SHOUSON PEAK壽山村道一幢單號屋，實用面積2775方呎，連580方呎平台及480方呎花園，上月下旬售1.15億元，呎價41441元，撇除內部轉讓，為屋苑售價及呎價新低。

據悉，該洋房由林少釵於2012年斥近1.93億元買入，2022年進行內部轉讓，其後以2.2億元放盤，最終勁削1.05億元或47.7%易手，樓價大幅蒸發7780萬元或40.4%，不論損手金額或幅度均為該屋苑史上最勁。

盞記創辦人沽帝后華庭輸14%

另外，燕窩專門店「盞記」創辦人盧少卿損手出貨。代理表示，盧少卿剛以685萬元賣出上環帝后華庭1座低層F室，實用面積393方呎兩房戶，呎價17430元，按2018年798萬元買入價計，賬面蝕113萬元或14.2%。

政府持續物色市區用地作住宅發展，何文田佛光街一個中九龍幹線的臨時工地，擬改劃為住宅地帶，料可興建約253個私人住宅單位，周五（24日）將提交城規會討論。新世界發展（00017）粉嶺北馬適路住宅項目（馬適路項目），擬在地盤中央「非建築用地」興建兩條有蓋行人天橋，規劃署不反對，也有望於同日獲城規會「開綠燈」。

城規會周五將討論《何文田分區計劃大綱圖》的修訂建議，主要關於前述佛光街地皮改劃。該用地位於佛光街近私人住宅項目天鑄，佔地0.56公頃，現為「政府、機構或社區」地帶，擬改為「住宅（乙類）4」地帶，並設有160米（主水平基準以上）的高度限制。

粉嶺馬適路項目申起天橋

根據規劃署提交的文件，上址用地建屋範圍約0.42公頃，料可興建一幢26層（另設兩層地庫）的私人住宅，住宅樓面面積約20.77萬方呎，提供約253伙，供約658人居住，並會設有長者地區中心分處和精神健康綜合社區中心分處等社福設施。

另外，城規會同日審議新世界發展與招商蛇口今年7月提出就馬適路項目提出的規劃申請，涉及放寬該項目中央部分「非建築用地」的限制，以興建兩條有蓋行人天橋接駁地盤兩側的住宅樓宇。

規劃署指出，該組天橋覆蓋的範圍約2314方呎，只佔「非建築用地」範圍約10.8%，而技術評估亦顯示行人天橋對空氣流通不會構成明顯影響，不反對該申請，意味很大機會周五獲城規會通過。資料顯示，馬適路項目將涉及4幢32層（另設兩層地庫）商住樓宇，提供約2300伙，料2029年落成。

香港置業資料研究部綜合土地註冊處資料顯示，今年9月已知上手購入價的二手私宅註冊個案中，有約63.6%個案賬面獲利（下稱獲利比率，扣除已知內部轉讓和特殊成交等），創7個月高位。該行統計的十大屋苑平均獲利比率86.5%，當中鴨脷洲海怡半島更全數「有錢賺」。

香港置業數據顯示，9月私宅獲利比率63.6%，連升兩個月，按周漲0.8個百分點，是今年2月錄得66%以來的7個月高位。若以全港18區比較，北區獲利比率高達73.8%，屬全港最高；其次是73.3%的黃大仙；南區緊隨其後，以72.4%排第三。

海怡100%賺錢 冠十大屋苑

至於該行統計的十大屋苑，9月獲利比率均高於63.6%。港島區表現最搶眼，海怡半島100%獲利；位處鰂魚涌的太古城和康怡花園，獲利比率也分別高達90.5%和90%。東涌映灣園的獲利比率66.7%，是十大屋苑中比率低於70%的唯一屋苑。香港置業研究部董事王品弟相信，近月樓價回升，有助獲利比率改善。

此外，美國聯儲局上月減息，本港大型銀行也跟隨減息0.125厘。美聯物業分析師岑頌謙指出，據美聯143個成份屋苑計算，「供平過租」差幅（每月供款低於月租幅度）超過10%的屋苑，由9月初未減息前的16個或約11.2%，增至現時的19個或約13.3%；若年底前美國再減息，而本港亦減息0.125厘，「供平過租」差幅逾一成的屋苑，將增加至26個或約18.2%。

收租客488萬購映灣園2房 享4.3厘回報

減息後供平過租的差距幅度擴大，吸引投資者及收租客入市，東涌映灣園2房連租約戶享4.3厘回報，收租客不睇樓斥488萬元承接。深井麗都花園海景套3房503萬元，獲外區客連租約購入，打算先收租後自用。

東涌映灣園10月錄得18宗買賣成交，平均實用呎價9,759元，按月分別上升50%及1.6%，分別創出5個月及6個月新高。中原副分區營業經理曹嘉華表示，映灣園2座低層C室，實用面積495平方呎，2房間隔，望開揚翠綠山景，單位現時每月租金收入1.75萬元，租約期至2026年12月。業主最近連租約放售單位，開價505萬元，不設睇樓，最終減價17萬元，以488萬元易手，呎價9,859元。

買家熟悉東涌區物業市場，見區內租金表現理想，加上減息周期重臨，故決定入市收租。單位租金回報4.3厘，所以不睇樓承接。原業主於2019年以600萬元購入，持貨6年，轉手帳面蝕112萬元，貶值19%。

區內客租轉買 730萬購都會軒2房

另外，亦有用家積極入市連約筍盤，深井麗都花園4座低層B室，實用面積617平方呎，套3房，向東南望青馬橋海景，隨即議價以503萬元購入，呎價8,152元。新買家為外區用家，見同類海景中層單位造價約550萬元，上址價錢相宜，故願意連租約購入，打算先行收租一段時間，才收回單位作自用。單位目前月租約1.7萬元，料新買家可享4.1厘回報。原業主2016年539萬元買入，持貨9年，帳蝕36萬元，貶值7%。

內地專才1500萬 買MONACO套3房

同期亦有租轉買個案，美聯市務經理（銷售）歐陽銘澤表示，該行新近促成紅磡都會軒1座高層7室成交，實用面積478平方呎，2房戶，向東南望開揚景及海景，獲區內租客斥730萬元購入，呎價15,272元，屬市價水平。買家為同區租客，因有感租金上揚，長遠而言不如自置居所，加上對紅磡區配套及交通滿意，故決定於同區物色心水單位，睇樓2次即決定入市。

另內地專才轉購啟德同屋苑套3房戶，中原地產副分區營業經理匡夏元稱，啟德MONACO 2A座低層E室，實用面積674平方呎，屬3房套及儲物室間隔，日前以1,500萬元沽出，呎價約22,255元。買家為居於同屋苑的內地專才，因有見近期樓市好轉，決定趁機換樓，提升居住質素；同時亦將其自住的2房戶放租。

樓價回升，帶動按揭市場出現轉按及套現需求，9月銀行轉按登記共錄得667宗，按月上升10%，連續4個月錄得增幅，是自2024年4月以來的18個月新高。

中原按揭董事總經理王美鳳指，近月樓價回升帶動不少單位的物業估值上揚，加上按息下跌，釋放了部分業主的轉按與套現需求。

王美鳳指出，盡管近月轉按數字回升，但今年首9個月的每月轉按登記宗數均徘徊500至600多宗水平，累計轉按登記為5,186宗，表現相比2024年同期回落23%，仍屬偏低水平。

首9月5186宗轉按 中銀奪冠

事實上，2023年銀行曾上調按揭計劃之息率，而早於這時期的業主現有供樓利息或低於現時市場按息，限制了整體轉按誘因。

9月銀行轉按登記共錄得667宗，其中中銀香港錄得180宗登記，市佔率達27%，按月增加2.8個百分點，持續領先月度轉按市場。其次則為滙豐 （00005） 錄得141宗登記，市佔率約21.1%。

今年首9個月累計轉按登記5,186宗，中銀香港在首9個月錄得1,276宗登記，市佔率達24.6%，穩居第一。至於滙豐錄得973宗登記，市佔率約18.8%，屈居第二。

中原地產研究部高級聯席董事楊明儀指出，2025年第三季一手私人住宅買賣合約登記錄5,668宗，總值610.8億元，較第二季5,403宗及634.87億元，按季分別上升4.9%及下跌3.8%。

第三季港元拆息急跌以致實際按息自2022年7月以來再度低於封頂息率，樓價觸底回穩，發展商積極推盤，成交持續暢旺，刺激第三季登記數宗升至近5季高位。由於期內有多個高價豪宅盤推售，導致第三季私人住宅買賣總值升幅較宗數多。

新世界登記金額居首

第三季主要樓盤登記銷售金額最高的發展商為新世界，錄102.35億元（710宗），其他主要發展商包括：新鴻基91.71億元（873宗）、信和76.09億元（987宗）、恆基41.93億元（483宗）。

若按項目登記銷售金額計：港島南岸五期A滶晨有62.26億元，369宗；日出康城十一期C -凱柏峰II有24.87億元，383宗。

政府改劃土地增加賣地來源，規劃署擬改劃何文田天鑄後方一幅「政府、機構或社區」用地為「住宅（乙類）」用途，以地積比約4.6倍發展，可建樓面約20.8萬平方呎，將提供253伙。

擬改劃的用地範圍約6萬平方呎，其中可供發展的地盤面積約4.5萬平方呎，曾經在80年代預留作海水配水庫，但後來不再需要，現時用作路政署的臨時工地，經過檢討後認為適合作住宅發展。

粉嶺北項目 城規明審議

在改劃之後，地皮預計可興建24層高連兩層平台及地庫的住宅大廈，總樓面20.8萬平方呎，提供253個單位，以及社福設施。

另外，新世界 （00017） 與招商蛇口合作的粉嶺北項目，早前建議在兩幢商住大樓的基座商場之間興建天橋接駁，由於選址屬於非建築帶，因此須向城規會提交申請，獲規劃署不反對，將在明日（24日）審議。