房市交易量持續低迷，據內政部最新統計，9月全台建物買賣移轉棟數僅2萬棟，月減3.9％、年減32.1％，今年已連續九個月單月買賣移轉棟數不及2.4萬棟；累計前三季全台交易量19.5萬棟、年減28.1％，為2017年來的最低交易紀錄。

房仲業者指出，9月政府將新青安貸款排除銀行法規定之外、中央銀行延長換屋期限至18個月，稍微鬆綁房市管控，不過政策能否轉化為實際成交，有待第四季持續觀察。

內政部統計顯示，相較於去年4至8月全台建物單月買賣移轉棟數均在3萬棟以上，去年第四季單月也有2.5萬棟以上水準，今年各月均在2.4萬棟以下，8、9月甚至低至單月2萬棟水準，市場未見回溫跡象。今年前九月交易量僅高於2016年的17.5萬棟、2001年的19.3萬棟，創下自1999年有分月統計以來的第三低量。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，9月原本就是交易淡季，加上房貸緊縮與第七波選擇性信用管制持續，加上少了新屋交屋潮挹注，讓9月交易量較8月量縮3.9％。而國內房市政策調控、銀行資金緊縮仍持續，美國對等關稅政策正式實施，市場觀望氛圍仍濃，讓今年9月的交易量與去年同期相比仍有逾3成的減幅。

陳金萍表示，9月初行政院宣布將新青安貸款排除在銀行法第72-2條放款比率限制之外，使銀行得以釋放更多放款量能，對於適用新青安的族群或是首購族在貸款取得與排撥時間上得到緩解，觀望氣氛有稍微轉淡的跡象；央行也針對換屋族群「先買後賣」的售舊屋期限延長至18個月，房市政策面的鬆綁提供一定正向影響。不過，相關政策能否轉化為實際成交，仍需一段時間檢驗，有待第四季持續觀察。


房市前三季交易 九年低點 全台建物買賣移轉共19.4萬棟、大減逾28%
經濟日報

房市買氣慘，前三季交易量探九年低點。內政部最新資料顯示，9月全台建物買賣移轉棟數為20,039棟，月減3.9%、年減32.1%，前三季全台建物買賣移轉棟數共194,976棟，年減28.1%，探九年新低、為歷史同期第三低。

永慶房屋研展中心副理陳金萍說明，9月的建物買賣移轉棟數反映的是8月至9月初的市況，因8月適逢暑假出遊旺季，原本就是交易淡季，加上房貸緊縮與第七波選擇性信用管制持續下，以及少了新屋交屋潮挹注，讓9月交易量較8月量縮3.9%。

陳金萍指出，去年9月正值國內銀行房貸緊縮、央行祭出減降令，要求銀行自主管理、降低不動產貸款總量的時期，衝擊民眾購屋信心，市場氣氛轉趨保守，影響去年9月交易量表現，但去年仍有部分縣市交屋潮挹注，交易量相對穩定。

反觀今年，國內房市政策持續調控、銀行資金緊縮仍持續，美國川普的關稅政策正式落地實施，但仍有變數，市場觀望氛圍仍濃，讓今年9月的交易量與去年同期相比仍有逾三成的減幅。

據內政部統計顯示，去年4月至8月全台建物買賣移轉棟數均在單月3萬棟以上，9月央行實施選擇性信用管制後，單月也約在2.5萬棟以上，但今年以來，全台各月買賣移轉棟數均在2.4萬棟以下，9月更是來到單月2萬棟左右，顯示中古屋市場買氣低迷。

進一步觀察歷年前三季房市交易量表現，今年前三季交易量僅高於2016年175,787棟、2001年的193,238棟，2025年前三季全台建物買賣移轉棟數探下史上自1999年有分月統計以來第三低量。

陳金萍表示，9月初行政院宣布將新青安貸款排除在《銀行法》第72條之2放款比率限制之外，使銀行得以釋放更多放款量能，對於適用新青安的族群或是首購族在貸款取得與排撥時間上得到緩解，觀望氣氛有稍微轉淡的跡象。

另外，央行也針對換屋族群「先買後賣」的售舊屋期限延長至18個月，體現政府對於首購、換屋等自住族群的支持，房市政策面的鬆綁提供一定正向影響。不過，相關政策能否轉化為實際成交，整體房市是否回溫，仍需一段時間檢驗，有待第4季持續觀察。

主計總處統計顯示，今年前三季營造工程物價指數平均年增率僅剩0.8％，對比2017年以來工程物價指數年增率介於1.42％～10.94％，今年的年增率預估將寫下近九年新低。房地產業者指出，過去推升房價的造價上揚因素已經消失，不過基於策略考量，加上近年景氣好建商獲利豐、底氣厚，近期即使銷售率慘淡，新建案房價短期仍難見大幅修正。

主計總處統計，新冠疫情期間的2021年，營造工程物價指數平均年增率高達10.94％，2022年仍延續上漲，年增率達7.36％；急漲期過後，2023年營造工程物價指數平均年增率降至1.74％，2024年為1.99％，今年前三季平均年增率僅剩0.8％，整體營造工程指數已恢復穩定。

統計顯示，營造工程材料類年增率連五個月呈現微幅下滑，不過9月勞務類工資年增率仍有1.74％，機具設備租金類年增率仍超過2％，但都增幅已經趨緩。

房地產業者指出，過去幾年房價飆漲，營建成本大漲，成為帶動房價上漲的主因之一，過去興建標準電梯大樓建案的營建成本，普遍在每坪12萬～14萬元，如今多已達20萬元以上。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，疫情後因為原物料上揚與工資上漲，帶動一波營建業造價大幅上漲，成本的增加也十足反映在房價之上，到現在造價還是維持相對高檔，不過整體外在通膨等情勢都已經降溫，再加上央行對於房貸政策緊縮管制，過去推升房市的重要因素包括通膨、資金等，現在對房市已經沒有推升力道，造價上漲推升房市的動能應已經結束，但短期內成本也難以下降。

富旺國際開發（6219）雙喜臨門，位於新竹的「耀時代」昨（29）日舉行上梁儀式，雲林「悅榕花園」也取得使用執照，使照到手、交屋在即，展現工程進度與品質雙軌並進的關鍵成果，全面加速交屋入帳。

展望未來，富旺對整體營運維持審慎樂觀看法，目前手中20個推案總銷累計約370億元。其中，台中「天際W ONE」、「富旺敦厚（透天）」、彰化「富旺艾美莊園」及雲林「悅榕花園」等四案總銷達100億元，預計今年底前依序完工入帳。

另外，還有預售案總銷金額逾270億元，涵蓋北中南多個具潛力區段，為後續營運注入穩定動能。

富旺董事長林宗毅表示，富旺以工期紀律與品質管理為核心，持續兌現對客戶成家的承諾。「耀時代」昨天如期上梁、「悅榕花園」使照取得，將為今年度完工入帳挹注強勁動能。

富旺展現穩健進度與交屋動能，下半年合計取得四張使用執照，包括台中高鐵「F-PLAZA商城」、台中「天際W ONE」、彰化「富旺艾美莊園」與雲林「悅榕花園」。此外，台中「富旺敦厚」透天區也在申請使照中，待使照核發後，將為今年度交屋入帳再添助力、挹注營運表現。


富旺雙喜臨門！「耀時代」上樑 、「悅榕花園」拿使照
2025/10/29 22:26:15

富旺國際開發（6219）雙喜臨門，位於新竹的「耀時代」29日舉行上樑儀式，雲林「悅榕花園」也取得使用執照，富旺表示，使照到手、交屋在即，展現工程進度與品質雙軌並進的關鍵成果，全面加速交屋入帳動能。

展望未來，富旺對於整體營運維持審慎樂觀看法，目前手中20個推案總銷累計約370億元。其中，台中「天際W ONE」、「富旺敦厚（透天）」、彰化「富旺艾美莊園」及雲林「悅榕花園」等4案總銷達100億元，預計今年底前依序完工入帳。

另外，還有預售案總銷金額逾270億元，涵蓋北中南多個具潛力區段，為後續營運注入穩定動能。

富旺董事長林宗毅表示，富旺以工期紀律與品質管理為核心，持續兌現對客戶成家的承諾。「耀時代」29日如期上樑、「悅榕花園」使照取得，將為今年度完工入帳挹注強勁動能。

富旺展現穩健進度與交屋動能，下半年合計取得4張使用執照，包括台中高鐵「F-PLAZA商城」、台中「天際W ONE」、彰化「富旺艾美莊園」與雲林「悅榕花園」。

此外，台中「富旺敦厚」透天區也在申請使照中，待使照核發後，將為今年度交屋入帳再添助力、挹注營運表現。

面對房地產市場在政策調整與總體環境變動下的影響，林宗毅說，富旺仍維持正面穩健的經營節奏，一方面鞏固已購客與社區住戶關係，透過售後服務優化、社區營運與客戶關懷機制，提升口碑與轉介紹動能。

另在採購與工程管理上，強化即時應變與成本控管，提前備料、彈性議價及多元供應鏈策略，確保工程如期、品質如常，進而穩定來客、優化現金流與毛利結構。

在建案銷售節奏方面，林宗毅說，今年下半年兩件新建案：台中「富旺心海綻」與彰化「富旺W行館」都已正式銷售，市場反應熱絡、買氣穩健持續。


展望明年，富旺將於台中正市中心再插旗兩大建案，包括同榮段、何安段，均規劃於上半年推出，持續擴大品牌版圖與產品覆蓋，穩健推進中長期成長動能。

旋轉豪宅「陶朱隱園」使照取得超過7年，總算出現第1戶「非關係人」成交好消息，且17樓單戶總價高達12億元，每坪單價近400萬元，創台灣豪宅單價最貴紀錄， 令許多人咋舌。

但根據中華工程公告，賣掉的17樓預計處分利益約1.18億元，對比總價12億元、獲利率不到1成、約9.83%，若從2012年取得建照時間為基準點，超過10年磨出一處豪宅，平均1年獲利率連1%都不到、僅約0.76%，比電子代工業的「毛三到四」還不如，實在是錢歹賺。

豪宅獲利率偏低，並非只有「陶朱隱園」，同樣地處北市信義計畫區的知名豪宅「琢白」，2020年3月公告賣出29樓、總價超過6億元，但該戶預計淨利率僅約10%。

「琢白」基地是2012年取得，總額87.13億元、每坪單價高達823萬元，均創當年度土地成交天價；若計算取得土地到29樓該戶售出的8年間，淨利率約10%、平均1年淨利率僅約1.25%。

以這兩處知名豪宅的獲利率來看，在超高總價、每坪天價的華麗表象背後，真實獲利率反不如外界預期的高。

北市還出現豪宅建案賣到虧錢的實例，今年9月，新光人壽公告賣出中正區4戶「總統傑仕堡」，預計處分獲利竟是負數，不但沒賺到錢，還因支付代銷費用、相關稅費等虧損1454萬元。

獲利不如外界預期原因，一是土地成本高昂，再來是工法、建材，甚至需邀請國際著名建築師設計規劃，建築成本自然比一般住宅建案高出不少，甚至每坪造價成本高達4、50萬元。

在土地貴、建築成本高，卻僅有金字塔頂端、少數富豪才買得起的情況下，時間也成為成本之一，沒賣出去之前，包括支出利息、養護、持有稅等，都是建商必須負擔的支出。

房市政策仍緊縮，即使有9月新青安放款鬆綁、換屋族實現延長等利基加持，但僅讓中古屋市場觀望氣氛轉淡，但預售市場則激不起漣漪。業界認為，房市景氣回暖可能要再等等。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，觀察近期中古市場帶看量，9月在新青安放款鬆綁、換屋族延長出售第二屋的措施上路後，單月帶看量與7月、8月相比有小幅回升，顯見貸款確實是影響民眾購屋決策的關鍵。

不過，儘管中古屋帶看量稍回升，但成交量能仍舊疲軟，主要還是買方期待房價下降，但屋主未肯讓步的情況下，買賣雙方價格拉鋸依舊。

預售市場方面，住展雜誌企研室總監暨發言人陳炳辰表示，上述政策鬆綁並未對預售市場加分，一方面由於新青安政策將在隔年到期，即使股市投資熱，但買方「股轉房」的意願低，寧願把資金留在股市，也形成股市熱、房市冷的特殊現象。

另一方面，換屋族群所屬的中高價市場也非主流，目前新案平均單周看屋組數維持在10-15組，平均成交組數則是一組。即使成交，仍以知名建商指標案、新開案的個案表現為主，否則個案單周看屋量落在十組內，或者零成交的情況，仍有不少。

展望後況，陳炳辰指出，雖然今年928檔期偏冷，但新北市、桃園市應有百億大案有望上場，買氣仍有待降息、選舉政策牛肉、股市資金轉進等因素加持。至於價格，目前未有鬆動跡象，如桃園市小檜溪、大有區域新案，或是新北市板橋區、永和區知名新案都仍居高水位，價量持續背離。

中央社 2025/10/29 20:36:15

台北市長蔣萬安今天宣布，輝達已明確表示，台灣總部地點就會在北士科T17、T18基地。房仲業者指出，輝達確定落腳北士科，讓周邊房市吃下定心丸，未來北投有望與南港並列成為新興科技聚落。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，北士科T17、T18是變數較小的區塊，但因兩塊地有中間道路被切割，還需重新檢討規劃。輝達確定落在北士科後，也讓當地房市吃下定心丸，未來周邊還有許多科技業將進駐，房市焦點除了南港外，北投也將成新亮點。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，T17、T18坐落北士科相對便利的軟橋段，距離既有的芝山、明德、石牌等成熟捷運商圈較近，與台北歐洲學校、文昌國小、文林國小、中正高中等近在咫尺；加上T17、T18旁有臨磺溪、外雙溪的雙水岸，有利國際企業打造高能見度的國際地標門面。

陳定中指出，輝達選址定案，但後續仍需待新壽與北市府協商解約，並進行都市計畫變更，將兩塊地中間的道路問題解決後，再專案設定給輝達開發；其中，新壽與北市府解約的退還與賠償金額，還須經過市議會審議，相關行政流程恐還需耗時半年以上，有意布局「輝達宅」的買家，建議待新壽與北市府確定解約後，再選定是否進場。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨認為，輝達拍板落腳北士科，反映國際大廠布局眼光，未來預計將帶動士林、北投周邊商辦、租屋等市場需求，可望活絡區域經濟，也讓士林、北投等過往北市房市蛋白區的區域發展邁向成熟，對地方絕對是重大利多。

她指出，未來市府若能同步加強交通串聯與公共設施建設，有機會讓北士科成為台灣下一個科技產業重鎮。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，隨著輝達總部落腳北士科，未來隨產業聚落逐漸成形，將帶動周邊房市升溫。若以最靠近北士科的捷運芝山站為中心，找出車程約10分鐘內的各捷運站點，在價格為主要考量下，唭哩岸站周遭房市價格最為親民；若消費者想購入屋齡較新的住宅，奇岩站、民權西路站及雙連站，平均屋齡均在20年以下。

2025/10/29 22:59:14

相較14期新案成交單價穩站6至7字頭、北屯機捷特區普遍落在5至6字頭區間，北台中一處兼具生活成熟度與價格優勢的「房價凹陷區」正浮出檯面，對自住客而言，正是入手北台中的好時機。其中又以新進場的「聚佳豐美」，主打以4字頭單價「住進14期生活圈」，備受矚目。

在房市氛圍轉趨觀望的此刻，北台中因重大建設陸續到位與啟動，展現強勁的區域支撐力。包括漢神洲際購物中心預計明年第1季開幕、台中巨蛋持續推進，區域利多題材明確，讓北台中房市仍維持穩健熱度。

業界指出，潭子區過去普遍被歸為北台中蛋白帶，但其南側的頭家厝其實位於台74線環內，地理位置正好介於北屯兩大領漲區14期重劃區與機捷特區之間，區域交通條件優越，擁有台74號快速道路雙匝道優勢，又能迅速銜接國道1、3、4系統。

此外，潭子區鄰近台鐵頭家厝站與捷運綠線，構築四軸串聯的立體路網，再加上區域內生活機能完整，交通、學區、商圈皆成熟，被業界視為北台中最具「低價高值」的潛力帶。

看準這樣的地段價值，聚佳建設在潭子區推出指標新案「聚佳豐美」，總銷約50億元，主打「住進14期生活圈」，總價1,488萬元起即可入主36坪大三房，等同於以4字頭單價搶進14期生活圈核心區段。此案規劃均質3、4房產品，格局方正、採光良好、全戶無暗房設計，並貼心設計開窗+1彈性空間，滿足現代家庭多功能使用需求。

專案經理許智堯表示，「聚佳豐美」坐落於頭家段，為14期生活圈內唯一擁有完整成熟生活機能的基地，正對頭家公園、環境單純靜謐，周邊涵蓋頭家國小、衛道中學等明星學區，同時可輕鬆串聯七大成熟商圈，包括頭家、漢神洲際、崇德、松竹、大買家、昌平與機捷好市多生活圈，真正實現「買近14期、住進14期生活圈」的理想。

許智堯強調，「聚佳豐美」以2,107坪大基地開發，三面臨路自成氣勢，在29.13％低建蔽率基礎上僅規劃三棟建築，打造開闊社區尺度，並以超過50％高綠覆率結合S型綠帶廊道設計，讓綠意融入生活，營造城市難得的低密度綠境居所。值得一提的是，該案打出訂簽3％起，且限時限量加贈20萬百貨公司禮券，吸引早鳥客。

業界指出，「聚佳豐美」兼具低進場門檻與成熟生活圈兩大優勢，屬於北台中少見的「房價凹陷區」代表，不僅能享受現有完整機能，更具備隨著周邊重大建設成形後的補漲潛力，對首購與換屋族群而言，正是「以蛋白價入住蛋黃圈」的關鍵好時機。

2025/10/29 16:01:41

麗寶集團旗下名軒開發（1442）29日表示，將在高雄推出地上權宅「名軒亞灣城」，地上權年限達70年，價格上大打親民牌，開價每坪30萬元，比周邊4字頭行情，每坪價差達10萬元，相當於打了市價七五折。

麗寶集團積極布局地上權住宅，每次地上權標案釋出，幾乎都可以見到集團影子，麗寶認為，地上權住宅讓消費者能用更合理的總價入住核心地段，也讓土地運用更有效率。

近年全台房價高漲下，地上權住宅也愈趨熱絡，名軒開發趁勢推出高雄「名軒亞灣城」，名軒表示，該案總銷50億元，基地面積超過2700坪，規劃地上14層，地下2層，包括27-37坪380戶住宅，10戶店面以及9戶辦公室，配備泳池宴會廳、迎賓大廳等全齡化設施，並導入集團飯店品牌服務，兼具生活機能與居住質感。

更重要的是，名軒強調，該案地上權年限長達70年，對一般自住需求而言已相當足夠，且屆時政府通常會視使用狀況續約，並非「用完就收回」的誤解。

名軒表示，亞灣城原預計在成屋後才推案，但由於地段十分優異，加上難得千坪大基地，以及擁有飯店的麗寶集團的品牌力，因此客戶詢問不斷，所以才提早於結構時期先開放銷售部分棟別，目前已開放預約進行介紹，早鳥購買享有優惠，該案開價3字頭，與周遭開價4字頭的所有權行情來看擁有不少價差。

此外，名軒近期也在苗栗後龍推出「名軒心城市」，以實際行動展現品牌對地方發展的長線布局。該案為所有權建案，位於後龍車站生活圈、鄰近苗栗高鐵特區，受惠於「桃竹苗大矽谷計畫」與綠能AI後勤基地效應，帶動區域房市熱度。

「名軒心城市」位在苗栗後龍的中山路與光華路口，基地面積達2,570坪，規劃地上15樓、地下3層，總戶數453戶，包括住家共448戶、店面4戶、及社會福利設施1戶。包含住家共448戶、店面4戶、以及社會福利設施1戶。住宅房型則是規劃了1+1房和3房，22-36坪等多元選擇。

名軒表示，「名軒心城市」目前正處於醞釀階段，集團原先打算於房子蓋好之後才進行開賣，但因該案深具有地標價值，也是苗栗所有縣市市區內最大基地，所以詢問的人非常多，集團才決議先將其中1棟開放出來給這些詢問的客戶先行了解，目前才剛開始醞釀已有蠻大的回響與不錯的成績，預計在接待中心完成之後將會正式開案，可為現在的房市案注入一股新的活力。

針對麗寶集團近年大舉參與政府地上權標案，專家指出，台灣的地上權制度若能與金融配套、稅制優惠共同推動，有望在未來十年改寫房市結構。對一般民眾而言，地上權住宅的價值不僅在於價格親民，更在於讓「都市核心區不再只屬於少數人」。當買房不再等於背負終身貸款，而是生活與資產的平衡選擇，這樣的制度將真正落實居住正義，讓房市回歸居住本質。

中央社 2025/10/29 16:00:18

立委關切明年中央補助地方軌道建設預算大砍308億元，台鐵軌道結構安全提升、營業所需車輛維修預算也被刪。交通部說，財劃法修法後地方統籌分配款大增，補助地方能量勢必受限。

立法院交通委員會今天邀請交通部長陳世凱及交通部鐵道局長楊正君就「全台軌道建設進度」進行專題報告，並備質詢。

國民黨立法委員魯明哲質詢時表示，明年中央補助地方軌道建設，六都加上基隆市原概算合計約新台幣399億元，中央政府大砍約308億元，減幅達77.3%，部分地方政府表達補助差這麼多，有可能蓋不下去。

魯明哲提到，部分工程已經在施工階段，「頭已經洗下去要想辦法」，剛核定的台南捷運案後續也將準備發包，中央應以最快速度釐清未來是不補助或緩補。

陳世凱表示，目前正在審核的案子還滿多，「這些進度還是持續走」。他也提到，長期而言，財政收支劃分法修法後，能協助地方的能量應該是會減少，後續會有新的辦法，但能有多少預算可協助地方，還需視每一年財政狀況。

交通部透過文字說明，115年補助地方捷運建設，提報行政院需求金額為399.071億元，受財劃法修正影響，行政院僅核列90.547億元，短少約308.524億元；因財劃法修法後，地方統籌分配款大增，補助地方的能量勢必受限。

交通部表示，捷運建設本屬地方自治範疇，中央對地方捷運建設屬補助性質，但因涉及龐大經費與跨域交通效益，仍依「中央對直轄市及縣（市）政府補助辦法」酌予補助，協助地方推動大眾運輸發展。

交通部表示，在整體資源受限情況下，各地方政府所提捷運建設計畫補助額度，均需依實際需求調整縮減；現正研擬後續對地方捷運建設補助各種方案及處理原則，並會將「地方政府財政狀況」及「捷運建設發展程度」等因素，納入通盤考量。

交通部指出，地方政府統籌分配款已大幅增加，應以市民需求為優先，依施政順序編足捷運與軌道建設經費，積極推動交通建設。

不過，魯明哲表示，財劃法修法造成地方、中央預算之爭，但台鐵的軌道結構安全提升、營業所需車輛維修預算也被各減約12.48億元、17.03億元，鐵道局負責花東地區鐵路雙軌電氣化、桃園鐵路地下化計畫預算同樣也遭刪減。

楊正君指出，相關軌道建設計畫，將按照原契約進度繼續進行，預算將分年編列。鐵道局補充，經查刪減的預算，主要為已發包標案的預付款與未發包標案的預付款及工程款，尚不會影響計畫執行。

至於台鐵的軌道結構安全提升計畫、營業所需車輛維修計畫，台鐵表示，這兩項計畫為分年計畫，會滾動檢討執行情形，若確有不足部分，將調整於以後年度續予編列。

房市進入冷靜期，各區成交量普遍下滑，但品牌建商憑藉明確的產品定位與差異化策略，持續吸引具購買力的自住與換屋族群進場。其中，40至50坪三房仍為剛需主流，隨著重劃區單價走高，這類產品的平均總價普遍落在3,000萬元以上，成為家庭換屋的主要選項，今年以來包括勤美、雙橡園、順天、舜元均展現品牌建商精準掌握客群的實力，旗下指標個案均賣出好成績。

其中， 位於北屯區14期洲際段的「舜元悟野」，主力產品規劃47坪四房與39坪三房。該案以運動社交場域打造「三球野奢宅」新型態住宅，同步導入「社交俱樂部」概念，結合商務中心與輕食廚房，創造兼具生活與社交的居住體驗。近期首批實登揭露10筆交易，成交總價約3,300萬至3,800萬元，顯示高端自住族群對運動與生活空間整合的高度認同。

此外，位於南屯區單元二公益路首排的「雙橡園1518」，以「超大基地僅蓋一棟」為核心理念，發展出辨識度極高的酒店御邸模式，社區提供「一日六餐」服務、頂級桌宴、禮賓接駁與專屬活動策畫，營造專屬化的生活體驗。根據實價登錄資料顯示，「雙橡園1518」已揭露逾百筆交易，最高成交單價達93.3萬元，市場熱度持續。

同樣位於南屯區13期「昌明段」、面對文心秀泰商場的「順天MR.L」，地段緊鄰八期生活圈，推出45至90坪三房至大三房格局，總價控制在4,000萬元內，目前揭露筆數已來到58筆，最高成交單價87.9萬元。

西區「勤美之真」的大基地規劃，結合周邊綠意，與草悟道、勤美誠品、洲際酒店形成獨特生活氛圍，獲不少區域客關注，成交單價穩定站上8字頭，最高成交單價85.4萬元、更創下區域單價新高。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨指出，當市場走向理性，品牌建商的企劃力與定位成為關鍵。高總價市場的購屋者不僅關心空間與配備，更重視品牌信任與生活理念。能清楚定義客群、創造差異化價值的建案，往往在盤整期中展現更強的韌性，也反映品牌建商的長期經營實力。

聚集在這裡的地產玩家不算少數，中國綠發算是其中紮根時間最長的房企。

中國綠發再度落子海南"地王"聚集地。

近期，三亞放出三亞灣新城片區HP02-02-10、HP02-02-11兩幅合宗地塊上架拍賣，彼時便有市場聲音猜測中國綠發入場拿地的可能性。直至10月29日，中國綠發正式以13.59億的價格，摘下上述兩宗地塊。

資料顯示，中國綠發此次拿下的合宗地塊使用權面積9.49萬平方米，約合142.52畝；容積率為2.0-2.5，最大可規劃計容建面約21.5萬平方米，將建設商品住房項目。

值得注意的是，拿下地塊的綠發還需要花費16億元的價格無償配建一系列專案，包括24萬平方米安置房、幼稚園以及環衛設施。有業內人士表示，加上無償配建專案，綠發拿下的地塊綜合樓面地價或達到1.38萬元/平方米。

三亞灣新城，位於三亞城中心區域，臨近三亞鳳凰國際機場，自2023年8月底至今，該區域總共誕生了3個海南住宅用地樓面價地王，已然成為一片海南"地王"聚集地。聚集在這裡的地產玩家不算少數，中國綠發算是其中紮根時間最長的房企。

早在20年前，中國綠發前身魯能集團作為最早一批進入海南的地產企業，開發了魯能三亞灣等熱度頗高的樓盤。

據觀點新媒體瞭解，魯能三亞灣占地6.8平方公里，達到約1萬畝，佔據三亞灣9公里海灣。2016年1月-2月，項目正式開盤，均價1.9萬元/平方米，合計攬金33億元。近十年過去，該樓盤的單價約合3.7萬元/平方米，總價在250萬元-460萬元範圍內徘徊。

回到當下，從專案聯動的視角審視，中國綠發此次獲得的合宗地塊，其意義遠不止于單一的土地儲備。由於它在地理上緊鄰其開發的魯能三亞灣片區，並且在權屬與發展序列上被納入其今年8月斬獲的舊改項目整體範疇，這為統一規劃、統籌開發創造了一定條件。

今年7月，三亞灣新城城市更新專案(一期)"2+2地塊"規劃曝光，專案定位三亞灣新城國際旅遊社區，規劃總占地面積26.51公頃，其中包括四個住宅地塊，擬整體以生態社區和回遷安置社區的住宅建築為主。不同於以往的招拍掛，該專案將委託協力廠商拍賣機構整體拍賣，以此出讓城市更新項目的實施主體，在海南房地產市場相對少見。

一個月後，中國綠發以29.61億元競得該城市更新專案(一期)2+2地塊實施主體，即HP02-02-10、HP02-02-11、HP02-02-14、HP02-02-17地塊，前兩宗正是中國綠發此次拿下的合宗地。

除此之外，該舊改項目周邊還包括其他三宗地王項目。2023年8月，吉祥置業經過632輪報價，以超16.6億元最高報價、樓面價1.73萬元/平方米拿下吉祥16號用地。

後於2024年6月，天正地產又以樓面價1.79萬元/平方米的價格，約合37.7%的溢價拿下天正三亞灣壹號用地；6個月後，海南房企億和金盛拿下金盛三亞灣建設用地，以綜合樓面價2.11萬元/平方米的價格落子，該地塊也成為彼時海南宅地樓面價的新地王。

後於2025年6月，陝西房企鑫陽地產又以綜合樓面價約2.04萬元/平方米拿下約26畝宅地，溢價率達35.71%。該樓面價目前在海南住宅用地樓面價中排在第二位。資料顯示，這家公司的多位高管有陝西恒源投資集團背景，有市場消息稱其為"恒源系"旗下地產公司，而陝西恒源投資集團由陝西榆林礦業"大佬"孫俊良創辦。

與鑫陽地產在短時間內猛進三亞拿地不同，中國綠發已在三亞打下了多宗地塊交易基礎。僅在2024年，其就先後購買了文昌8宗住宅地塊，以及三亞灣海坡板塊5畝安居房用地，年內海南拿地總金額約合7.11億元。

2024年年末，海南文昌國際航太城起步區八門灣西片區土拍一口氣成交8宗住宅用地、1宗高等教育用地，成交總面積約456.82畝、總金額約5.84億元。在這其中，前8宗住宅用地均由中國綠發拿下，用於建設市場化商品住房項目，總斥資達5.23億元。

據觀點新媒體瞭解，中國綠發摘得的地塊周邊教育及生活資源較豐富，包括文國土儲(2023)-64號地塊，位於地塊區域最北側，北側毗鄰環八門灣的大片綠地；周邊有正在建設中的海南莫斯科動力大學，以及規劃中的中學和小學建設用地；文國土儲(2022)-127號、文國土儲(2022)-129號地塊之間分佈有大片綠地。

而文國土儲(2022)-132號地塊東南側為清華附中文昌學校；文國土儲(2022)-134號、138號、139號地塊周邊分佈有河道景觀及公園綠地。

在拿下文昌8宗宅地後，中國綠發緊接著又回到三亞競拍了三亞中心城區海坡片區HP04-06-04/05/11地塊。據瞭解，該宗地多達81次叫價，最終由中國綠發斬獲，成交總價1.88億元，溢價3652萬元，溢價率約合24%。而在此之前，中國綠發還曾開發過中綠馨海家園這一安居房項目。

不過，與三亞灣新城片區HP02-02-10、HP02-02-11相比，2024年中國綠發摘得的三亞地塊市場價值稍低，雖然中國綠發需承擔16億元的無償配建項目，但綜合樓面價實際達到1.37萬元/平方米，土地獲取成本相對更高。

再從市場定位來看，該地塊位於三亞灣新城中心區域，毗鄰三亞灣國家旅遊度假區，交通基礎設施更加完善，且臨近上海外國語大學附屬中學，屬於典型的資源集聚型地塊。不過，中國綠發承擔的配建安置房建設要求在24個月內完成，這一建設規模超過了專案可售商品房的規劃面積，中國綠發未來大概率將用商品房的利潤來補貼安置房建設。

截至9月30日，保利置業上海公司資產總額為1705.1億元，負債總額為1408.7億元，所有者權益為296.4億元。

觀點網 10月28日，保利置業集團公佈保利置業上海公司2025年前9個月業績。

報告期內，保利置業上海公司實現營業收入約227.59億元，同比增長82.13%；淨利潤約為3.34億元，相比去年同期的-1.5億元實現扭虧；歸屬于母公司所有者的淨利潤約為6331.1萬元，同比增長208.8%。

資產及負債方面，截至9月30日，保利置業上海公司資產總額為1705.1億元，負債總額為1408.7億元，所有者權益為296.4億元，期末貨幣資金為255.27億元。除期末貨幣資金外，其餘指標較去年同期均有不同程度上升。

根據此前公佈的保利置業前三季度業績顯示，截至2025年9月，保利置業集團累計實現合同銷售金額約人民幣395億元，累計合同銷售面積約129.5萬㎡，合同銷售均價約人民幣30504元/㎡。

從整體表現看，今年上海仍是保利置業的重要業績支撐區域。根據上半年業績，上海區域銷售以金額60.82億元位列第一。

而上半年上海區銷量主要得益於保利海上印項目。該項目地塊由保利置業於2024年11月在上海七批次土拍中競得，總價25.9億元，樓面價48662元/㎡，溢價率18.49%。

據瞭解，海上印為保利置業首個“印系”產品，4月首開1小時售罄，成為2025年閔行首個“日光碟”。9月加推的四批次中，海上印推出建面約131㎡、152㎡的四房共52套收官房源，均價84143元/㎡，實現“四開四罄”，全盤清盤。

然而，放眼保利置業上半年整體業績，淨利潤承壓明顯。

上半年，保利置業實現收入184.44億元，同比增長48.1%；歸母淨利潤2.08億元，同比下降44.3%；毛利率17.5%，同比提升3.3個百分點；淨利率1.3%，同比下降0.7個百分點。

銷售方面，上半年保利置業實現合約銷售面積約96.1萬平方米，同比下降13.7%；合約銷售金額約267億元，同比下降6%。

資產與負債方面，截至2025年6月末，保利置業總資產1935億元，存貨占總資產比重上升1.3個百分點；流動負債總額946.4億元，流動負債率48.9%，較去年同期下降1.2%；貨幣資金較上期末減少17.89%，主要因拿地投入及項目開發。

另外，上半年，保利置業加快了拿地步伐，新增土地儲備約118.3萬平方米，近九成位於上海、杭州和廣州；新增9個房地產開發專案，其中上海區域占2個。

前幾年，保利置業在上海的動作並不多。2024年，保利置業摘得閔行區外交環宅地，即海上印項目；2023年拿地三宗，分別為與華麗家族(3.180, -0.08, -2.45%)聯合拿下的楊浦區平涼社區地塊、楊浦區蘭州路地塊、與廈門建發聯合打造的青浦區保利印象青城項目；2021和2022年分別獲得楊浦區定海社區、奉賢區奉賢新城兩宗地塊。

今年，保利置業明顯加大了在上海的重倉力度。具體到上半年拿的兩塊地，均位於上海核心區。

5月9日，保利置業經過72輪競價，以42.41億元摘得楊浦濱江地塊，樓面價80199元/㎡，溢價率26.3%，創楊浦濱江樓面價新紀錄。

除常規拍地外，保利置業還通過股權交易，另闢蹊徑拿地，首進靜安區。6月25日，保利置業以8.5億元獲得上海蘇河灣北部房地產開發有限公司51%股權。

在八天前的上海八批次土拍中，保利置業再次出手，以26.16億元競得楊浦區N090602單元D1-7地塊，樓面價69958元/㎡，溢價率14.69%。

早 報 頭 條

位於古城核心區的蘇州華貿中心，是華貿集團繼北京華貿中心之後的戰略升級之作，計畫於2025年底全面投入運營。作為總建築面積達78萬平方米的城市綜合體，專案規劃了超甲級寫字樓、蘇州麗思卡爾頓酒店、蘇州萬象天地、H+美術館等多種功能業態，致力於構建一個功能互補、協同發展的現代服務業生態平臺。目前，蘇州華貿中心部分業態已陸續投入運營，呈現良好發展態勢。

重 點 關 注

近日，醫工結合創新成果轉化平臺在蘇州工業園區正式啟用，該平臺將加速藥械企業創新成果轉化為創新產品，助力醫院創新科研成果轉移轉化。

民 生 熱 點

根據蘇州市民政局的統計，截至2024年底全市戶籍百歲老人有1133位，占全省近1/8，其中，姑蘇區的百歲老人最多，達289人。

近日，通蘇嘉甬鐵路建設迎來新進展——張家港至常熟西特大橋104號墩至108號墩的（40+66+66+40）米連續梁順利完成合龍！

11月1日-2日，蘇州有龍山山坡音樂會將在蘇州高新(5.960, -0.03, -0.50%)區文體中心龍山體育公園內舉行，感興趣的小夥伴不要錯過啦。

國 內 聚 焦

根據近日長三角三省一市陸續發佈的前三季度經濟運行資料，從經濟總量來看，上海地區生產總值首次突破4萬億元，為40721.17億元；同期，江蘇首次突破10萬億元，為102811.0億元；此外，浙江GDP達68495億元，安徽則為39770億元。尤為值得一提的是，三省一市增速均跑贏5.2%的全國平均增速（浙江5.7%，上海5.5%，江蘇、安徽5.4%）。

從人力資源社會保障部獲悉，1—9月，全國城鎮新增就業1057萬人，完成全年目標任務的88%，就業形勢保持總體穩定。前三季度，全國累計發放穩崗返還資金196億元，支持培訓等促就業支出166億元。向14萬戶企業發放一次性擴崗補助9億元，惠及60萬高校畢業生等青年群體。

交通運輸部近日發佈資料顯示，2025年前三季度，我國完成跨區域人員流動量506億人次，同比增長3.1%；完成營業性貨運量432.5億噸，同比增長3.89%；完成港口貨物輸送量135.7億噸，同比增長4.6%；完成交通固定資產投資2.6萬億元。

國家發展改革委、自然資源部近日發佈的《中國海洋經濟發展報告2025》顯示，2024年，全國海洋生產總值達到10.5萬億元，海洋經濟規模持續擴大。

近日，蘭州新區稅務局聯合新區不動產登記事務中心、蘭州市住房公積金管理中心蘭州新區管理部，推出二手房交易全流程“一站式服務”。該服務整合過戶、繳稅、貸款審批、放款等跨部門事項，以資料多跑路替代群眾少跑腿，政務服務效率顯著提升。

此前，二手房交易流程繁瑣，群眾需在稅務、不動產登記、公積金等多部門間反復往返，不僅重複提交材料，各環節審批等待時間長。僅公積金貸款發放一項，就因流程分散導致週期久，既耗時間成本，又加重群眾資金周轉壓力。如今，這一痛點將徹底解決。申請人繳納稅費後，新區公積金管理部可憑完稅證明直接啟動放款審批，繳稅與放款環節無縫銜接、並聯辦理，公積金貸款發放週期從以往較長時間，大幅壓縮至1至2個工作日。

為確保服務落地，蘭州新區稅務局深化“不動產登記+稅務”協同機制，打破部門資料壁壘，優化業務流程，建立便利化辦稅新機制，實現交易、繳稅、登記“一站辦理”。同時，聯合公積金管理部門賦予其“一窗受理”全業務許可權，群眾只需到新區公積金大廳，就能一次性辦理二手房公積金貸款申請、存量房交易網簽、稅費申報、不動產轉移及抵押登記全部業務，真正實現“進一扇門、辦所有事”。

「十五五」規劃建議定調房地產，將涉及房地產發展的相關表述納入「民生保障」的範疇中。房地產政策導向從側重於「市場調控」和「風險防範」的宏觀管理，轉向著力於「模式重構」和「高質量發展」的系統性建設。

住建部29日召開黨員幹部大會，學習貫徹黨的二十屆四中全會精神。部長倪虹出席並講話。會議強調，加快構建房地產發展新模式，完善商品房開發、融資、銷售等基礎制度，優化保障性住房供給，滿足城鎮工薪群體和各類困難家庭基本住房需求，因城施策增加改善性住房供給，推動房地產高質量發展。

大力發展智能建造、綠色建造等新型建造方式，推動建築業工業化、數字化、綠色化轉型升級，鞏固提升建築業在全球產業分工中的地位和競爭力。要在創造高品質生活上下功夫。系統推進好房子、好小區、好社區、好城區「四好」建設，建設安全舒適綠色智慧的「好房子」。

推進城鎮老舊小區改造，建設完整社區，大力推進新型城市基礎設施建設，加快城市基礎設施生命線安全工程建設，完善歷史文化保護傳承體系。要在推進高效能治理上下功夫。持續加大治理投入，推進超大特大城市治理現代化。

從最新披露的園區REITs三季報來看，二線城市產業園REITs的衰退仍在進一步加劇，基金運管機構不得已採取較大的優惠力度“搶租戶”，實現困境翻轉。

華夏合肥高新REIT是一個典型樣本。

根據該基金最新披露的業績，三季度，華夏合肥高新REIT收入約1988萬元，同比下滑14.9%；淨利潤約502萬元，經營產生的現金流淨額581.31萬元。

本期基金可供分配金額為1559.84萬元，同比下降10.7%，年化現金流分派率為5.27%。在10月29日召開的三季度業績說明會上，基金經理解釋稱，可供分配金額下滑主要是由於項目出租率出現一定程度下滑，導致項目公司租金收入較上年同期及二季度均下降，進而影響可供分配金額。

出租率壓力

產城園區評論獲悉，華夏合肥高新REIT的基礎設施項目為安徽省合肥高新區的“合肥創新產業(60.600, -0.29, -0.48%)園一期專案”，該專案土地使用權面積146,759.30平方米，總建築面積356,837.41平方米，建設內容為研發辦公樓、配套用房和車庫，項目於2011年建成投入運營，截至報告期末已運營約14年。

基礎設施項目共22棟房屋和3個地下車庫，分別由高新睿成和高新君道持有。其中高新睿成持有A1-A4、B4-B5、D2-D9及D2-D9地下車庫資產，高新君道持有B1-B3、C1-C4、D1資產。

基礎設施項目租戶總數288個，按面積統計，報告期末租戶結構為科學研究和技術服務業占42.53%、資訊傳輸、軟體和資訊技術服務業占23.20%、其他占34.27%。

值得關注的是，報告期末合肥創新產業園一期項目的整體出租率71.63%，同比上年同期85.52%下滑16.24%；租金單價為33.49元/平方米/月，同比上年同期增長2.82%；租金收繳率僅為65.47%。

出租率下滑，透露出園區資產的陣陣寒意。該基金指出，期內項目出租率階段性調整態勢未能被有效扭轉，主要系依託既有招商管道吸引到的有效需求不足，疊加部分存量租戶因資金鏈緊張、盈利能力下滑縮減租賃面積，帶動出租率下行。

“當下企業租賃需求萎縮、資金鏈緊張，生存壓力顯著增大。隨著租賃需求的減弱，產業園區的出租率、租賃價格承壓較大。”

在此背景下，基金管理人及運營管理機構制定並實施專項提升方案，一方面開拓市場化仲介拓客管道、針對長期穩定的意向客戶提供定制化裝修等多項積極舉措；另一方面為應對直接競品的競爭壓力，本基礎設施項目及時調整經營策略，全面推行優惠促銷、特價房源促銷、維持相對競爭優勢，全力推動出租率企穩、回升。

優惠促銷“搶租戶”

值得關注的是，華夏合肥高新REIT的短租約占比較高。雖較上年同期末同比上升24.73%，但三季度末加權平均剩餘租期也僅為1.16年。

對此，該基金指出，基礎設施專案自2025 年四季度開始執行優惠措施，但由於存量客戶換簽租約數量較大，換簽工作持續進行中，待換簽工作結束後，項目報告期末剩餘租期情況有望達到市場水準。

產城園區評論獲悉，基金經理于業績說明會上介紹，本基礎設施項目自2025年10月1日起，針對存量客戶及新增客戶給予優惠促銷，優惠促銷期3年。

在優惠促銷期限內，針對簽訂長租約的客戶，給予每年3-4個月的免租期。並且，還推出向新租戶給予裝修等措施，爭取在市場震動期穩住老客戶並吸引新客戶，提高專案出租率，拉長租賃期限，穩住中短期的經營基本面。

她表示，目前國內產業園區行業經營發生比較深刻的邏輯變化，各地傳統依賴地方政府提供稅費減免來招商引資的邏輯不復存在，這對合肥等城市的招商引資工作構成了一些挑戰。

所以，在新增有效需求不足的情況下，合肥高新區產業園市場的存量需求競爭加劇，項目四季度開始執行新的經營策略，以提升項目競爭力，力爭出租率企穩、回升。

該基金三季報中提及，合肥市產業園市場普遍承壓，民營產業園呈現租金價格下滑、去化降低現象，市場競爭加劇；國有產業園名義租金價格較為穩定，但去化信心不足，部分國有產業園正在探索通過延長免租期、基準租金調整等優惠措施進行讓利，實際有效租金價格逐步走低。

華夏合肥高新REIT亦在公告中提及了項目經營上的挑戰。比如在報告期內，競品中安創穀科技園三期於2025年9月中旬正式交付投用，該項目位於望江西路與火龍地路交口西南角，距離本基礎設施專案直線距離約為4公里，規劃建築面積約為58萬平方米，定位為新一代資訊技術、人工智慧等戰略性新興產業的核心載體。

華夏合肥高新REIT稱，由於該專案運營方式為租售結合，運營時間較短，周邊配套不成熟，且租賃定價高於本基礎設施項目，短期內對項目影響較為有限。

另外，報告期內，華夏合肥高新REIT項目的直接競品合肥創新產業園二期對其租賃價格進行調整，這也體現了日益激烈的市場變化。

值得關注的是，本月初華夏合肥高新REIT部分戰略配售份額迎來解禁，本次解除限售的份額為3500萬份，占基金總份額的5%。

本次解禁的份額持有人為原始權益人合肥高新城市(13.260, -0.17, -1.27%)發展集團有限公司。不過高新城發表示，基於對該基金及基礎設施項目長期價值的信心，暫無賣出計畫，將繼續持有本次解禁份額，以支持基金持續、穩定、健康發展。

三季度業績表現靚眼，持有物業出租率承壓，維持“買入”評級

陸家嘴(8.670, 0.05, 0.58%)發佈2025年三季報，公司三季度營收利潤同比大幅增長，毛利率水準有所下滑，持有物業出租率有所下行。受專案結轉進度加快影響，我們維持盈利預測，預計公司2025-2027年歸母淨利潤為17.4、18.9、20.5億元，對應EPS為0.35、0.38、0.41元，當前股價對應PE為24.9、22.9、21.2倍，公司持有物業位置優異，可售住宅資源充足，未來業績增長可期，維持“買入”評級。

三季度營收利潤同比大幅增長，結轉毛利率有所下降

公司2025年1-9月實現營業收入120.38億元，同比增長74.23%；實現歸母淨利潤10.62億元，同比增長0.66%；實現扣非歸母淨利潤10.7億元，同比增長2.41%。公司三季度單季度實現營業收入54.40億元，同比增長174.45%；實現歸母淨利潤2.46億元，同比增長45.17%；實現扣非歸母淨利潤2.41億元，同比增長53.66%。公司三季度營業收入同比大幅增長主要系住宅項目川沙錦繡雲瀾、世紀臻邸項目結轉；公司歸母淨利潤同比大幅增長主要系金融業務利潤較上年同期增加。2025年1-9月公司實現毛利率、淨利率分別為39.78%、11.73%，同比分別-16.96pct、-6.84pct。截至2025年三季度末，公司資產負債率70.03%，權益乘數3.34，流動比率1.11，速動比率0.33。

持有型物業規模擴大，出租率水準有所下滑

截至2025年三季度末，公司長期持有物業總建築面積394.66萬平方米，成熟物業總建築面積313.52萬平方米，規模同比有所擴大。分類別來看，甲級辦公樓上海平均出租率75%（2024年同期83%），天津平均出租率58%（2024年同期65%），同比有所下降；高品質研發樓上海平均出租率85%（2024年同期86%）；主要商業物業上海平均出租率92%（2024年同期90%）；天津平均出租率88%（2024年同期76%）；租賃住宅物業平均出租率80%（2024年同期89%），酒店物業平均出租率72%（2024年同期76%）。

10月28日上午，位於上海浦東新區的豪宅項目翡雲悅府加推32套170平方米四房戶型，起步價1727萬、均價突破11萬/平方米。

這個由華潤置地、中能建、越秀地產三家聯手打造的“紅盤”，此前屢次開盤屢次售罄，但在10月底僅有的這次少量推盤中，房源僅售出半數。

10月29日，上海另一個豪宅項目金茂璞元二批次開售，共推出111套房源。據公開信息，該專案認購期間收到113組有效意向認購，認購率達約102%。截至發稿，據現場銷售透露，項目已售出80多套。此前的8月24日，金茂璞元首批次曾以26分鐘售罄的紀錄引發市場關注。

21世紀經濟報導記者近日走訪了上海多個豪宅項目，發現近期上海內環、中環多個豪宅推出最新批次的總價約在2000萬元左右的房源，銷售去化速度明顯放緩。

“日光”行情難以為繼的背後，是豪宅集中上市、產品力爆發之下的消費者趨勢變化。

同策研究院聯席院長宋紅衛指出，近期上海豪宅市場呈現降溫趨勢，核心因素在於三方面。首先是需求端透支。去年上海豪宅成交量創下新高，提前釋放了大量潛在需求，導致當前市場需求動力減弱。其次是供給端分流。大量豪宅項目集中入市，顯著拓寬了客群的選擇範圍，同時延長了客戶看房、決策的週期，打亂了原有行銷節奏。再者，近期市場資金端也有轉移趨勢。伴隨股市熱度回升，部分高淨值人群將原本計畫投入豪宅市場的資金，轉向了股市。

央國企競逐上海豪宅

來自同策研究院資料顯示，今年以來，上海多個豪宅項目銷售去化率尚不足100%。根據記者調研，目前上海在售的多個單價在14萬元/平方米-21萬元/平方米區間內的熱門樓盤，包括湯臣君品、高福雲境、華潤望雲、華潤外灘瑞福、金茂璞元等，去化率最高在80%左右，最低在50%左右。

與過去相比，“日光”行情難以再現。

在這背後，是資金實力雄厚的央國企在上海出現戰略轉向，並促成內環、中環新豪宅密集入市。

據上海土地市場資料顯示，2025年前9個月，上海土地成交金額超2000億元，80%地塊被央國企收入囊中。如10月20日，上海八批次土拍中，中海以10%溢價率競得徐匯濱江地塊，樓面價14.85萬元/平方米，超越此前綠城潮鳴東方的13.1萬元/平方米樓板價，刷新板塊單價紀錄。

此外，央國企還積極佈局上海城市更新專案。例如，徐匯東安新村舊改專案總出讓金439.5億元，由中海、招商蛇口(9.430, 0.03, 0.32%)、徐匯城投、中旅投資四家央企聯合開發。

與之相關聯的是，頭部央國企在上海的銷售額占集團總銷售額的比例普遍超過20%。

比如，保利發展(7.440, 0.02, 0.27%)2025年上半年全口徑銷售金額1452億元中，上海貢獻256.83億元，占比17.7%。華潤置地2025年1-7月上海銷售額251億元，占集團業績比重攀升至20%。中海地產2024年上海銷售額700.11億元，占其全年總銷售額的20%以上。

消費者選擇多元化

央國企在上海樓市的競逐，令購房者選擇多元的同時，也形成了購房者的“慢決策”的消費趨勢。

以北外灘板塊的金茂璞元與華潤外灘瑞府為例，華潤置地於2024年11月拿地，樓板價9.3萬元/平方米；3個月之後，金茂在距離其直線距離約2公里的瑞虹新城板塊拿地，樓板價11.75萬元/平方米。

公開信息顯示，金茂璞元均價16.8萬元/平方米，二批次推盤比一批次漲價2000元/平方米。而華潤外灘首批次推盤價格14.8萬元/平方米，二批次推盤均價15.8萬元/平方米。在與金茂璞元的競爭策略上，華潤外灘瑞府很輕鬆地打了個價格戰。

但當前客戶更關注產品的實際呈現。為了爭奪客戶，房企不得不在產品上花費心思。金茂璞元銷售人員介紹，金茂璞元下沉式園林不僅用186塊太行山烏金原石造園，還犧牲了一套大約4000萬元的房源優化社區動線。

實際上，“卷”產品之下，上海豪宅市場同質化困局隱現。翡雲悅府、金茂璞元均有風雨連廊，華潤主打的“華為智能窗”，保利新盤也已標配。園林綠植的比拼上，從百年鐵冬青到季節變色羽毛楓，差異日漸微弱。這也使得購房者的選擇週期變長。

資金流向的轉變更添觀望情緒，據瞭解，近期有高淨值客戶將原本準備購房的資金投入了股市。

產品多元選擇、二手房回檔等因素，也導致當下上海樓市置換客群購房行動放緩。上海中原地產盧文曦觀察到，千萬級豪宅買家多為“賣一買一”甚至“賣二買一”的家庭，但二手房市場回檔讓業主難以接受“割肉”，入市意願變得謹慎，對千萬級以上的豪宅去化造成一定壓力。

翡雲悅府一名銷售透露，一位元客戶從9月看房便稱“老房賣掉就簽”，但至10月底仍未找到買家，最終表示“先等等，年底再看”。

盧文曦進而指出，隨著市中心的土地供應加快，上海豪宅市場的供需矛盾，已經遠不如前兩年那麼突出了。目前來看，市場的整體供應是比較充分的。

另一方面，盧文曦認為，千萬級的產品，無論是新房還是二手房，尤其是1000萬元到1500萬元這個價位段，二手房的房源供應其實相當充足。而且，現在二手房業主的議價空間也比較大，價格上的讓步相當到位。選擇餘地的增加，自然就造成了市場需求的分流。

相比之下，上海郊區新盤去化速度未顯滯後。10月26日，奉賢區貝好家貝漣景園（貝漣C1）開盤，首推144套房源，當日81組家庭認購，認籌率61.1%。該項目推出97-139平方米戶型，覆蓋剛需與改善客群，其認購資料證明，貼合郊區客群需求的“好房子”仍具市場吸引力。

英皇國際(00163)發布公告，公司直接全資附屬英皇物業（賣方）已與Northstar 181-183 Propco Limited（買方）訂立該協定，據此，賣方同意以代價2200萬英鎊（相當於約2.294億港元）向買方出售Shineon Investments Limited（目標公司）的全部股權。

Shineon Investments Limited為一間於英屬處女群島註冊成立的公司，並由公司間接全資擁有。目標公司主要從事物業投資業務及持有該物業。該物業為位於英國倫敦W1牛津街181-183號的一幢7層高（含地庫）的零售及辦公大樓，淨內部面積為1.3萬平方尺。

越秀地產(00123)公布，於本周二（28日），透過擁有95.475%權益的附屬公司廣州新越房地產開發，通過公開掛牌方式以11.94億元人民幣競得廣州市番禺區大石街南大幹線北側一幅地皮。

該集團指，廣州市番禺區大石街地皮佔地面積約2.98萬平方米，總可建築面積約11.5萬平方米，其中計容建築面積約7.7萬平方米，擬為住宅用地，所建住宅物業擬用於出售。地皮內配建道路用地建築面積不少於6459.6平方米及綠地建築面積不少於2591平方米，建成後無償移交給廣州市政府指定部門。

西半山豪宅熱賣 天御佔比逾半

一手豪宅成交熾熱，本月首29日市場已累錄18宗造價逾一億元的一手成交，創2019年11月後的近6年新高，平均每兩宗逾1億元成交，便有一宗來自恒地（00012）與新世界（00017）合作的西半山天御第一期及第二期。

近期有不少矚目全新豪宅登場，包括西半山天御第一期及第二期，以及新地（00016）九龍東啟德天璽．天第2期，直接推高本月大額成交宗數。本月逾一億元的成交多達18宗，較上月全月10宗，多8宗或80%，創下2019年11月錄得20宗後的近6年新高，距離《一手住宅物業銷售條例》（下稱一手例）2013年4月實施以來高位、2017年3月的22宗，只差4宗。

寶峰售出3間 最貴1.9億

本月逾一億元的成交集中在傳統豪宅區，最矚目要數西半山天御第一期及第二期，該項目本月暫沽11個單位，除有一伙成交價為9800萬元外，其餘10伙造價均逾一億元，成交價約1.02億至約1.61億元，佔全港逾一億元成交的55.6%，即平均每兩宗成交便有一宗來自天御第一期及第二期。

近期西半山豪宅交投加快，泛海國際（00129）牽頭發展的寶珊道23號超級豪宅寶峰，扣除內部轉讓成交後，自2023年9月錄得成交以來共沽6伙，其中3伙於本月售出，成交價逾1.74億至1.9億元。

5000萬或以上 啟德20單冠全港

至於單一最大額成交為嘉里（00683）旗下九龍半山超級豪宅緹外一個頂層全層特色戶，實用面積8444方呎，連兩個車位及裝修傢俬，以5.8億元售出，呎價68688元，亦是九龍區本月唯一一宗「億元」成交。

若計及5000萬元或以上成交，本月則暫錄62宗，較上月全月的31宗大增一倍，是2024年10月錄75宗後的一年新高。天璽．天第2期本月首度以招標形式發售3房及4房大單位，至今暫沽18伙，其中7伙成交價逾5000萬元，最高見9320.84萬元。

啟德同區由華潤置地（海外）與保利置業（00119）合作的澐璟，同期亦錄得7宗逾5000萬元成交。在澐璟及天璽．天第2期帶動下，啟德本月共有20宗逾5000萬元成交，成交宗數冠絕全港。

美聯物業分析師岑頌謙指出，本月中美貿易戰曾升溫，逾一億元新盤大額成交仍能維持在高水平，超乎市場預期，相信是因為美國聯儲局有機會再減息，以及擬提早停止縮表，成功抵消負面因素，豪宅買家加快入市；同時，發展商因應市況積極推出全新豪宅盤，亦推高造價逾一億元的成交宗數，預計大額交投持續。

根據該行研究中心綜合「一手住宅物業銷售資訊網」資料及市場消息，截至10月27日，今年下半年錄得45宗逾億元的一手成交，較上半年30宗大幅上升50%；涉及總金額達102億元，更較上半年約60.9億元多約67.5%。

岑頌謙估計，下半年逾億元的一手成交將挑戰70宗，涉及金額150億元，有望同創一手例後的半年度紀錄新高。

樓市撤辣後，有地產代理連環入市炒樓，一名在大圍區任職的前線代理，剛以368萬元沽出沙田花園城一個原則一房改兩房戶，入市約3個月賬面速賺50萬元或15.7%，為3個月內兩度成功炒樓獲利。

消息指出，花園城1期2座雅芳苑頂層單位，實用面積301方呎，設全新裝修，連約250方呎天台，剛以368萬元易手，屬市價成交，呎價12226元。

據了解，該單位由一名陳姓人士持有，姓名與大圍區一名地產代理相同，料為同一人。該代理今年7月下旬斥318萬元購入單位，當時入市價較市價低約9%，隨後以390萬元放盤，最終減價沽出，賬面仍賺50萬元或15.7%。

荃中一房不足兩月炒高5%

代理表示，上述代理去年11月曾斥288.1萬元買入與花園城一街之隔的翠華花園C座中層2室，實用面積271方呎，至今年7月中以330萬元沽出，入市不足一年賬面獲利41.9萬元或14.5%，即至今約3個月已兩度成功沽貨獲利，賬面共賺91.9萬元。

事實上，近期樓市炒風升溫，地產經紀相繼化身短炒大軍，上月至今已錄得最少3名地產代理短炒，成功從紅磡啟岸及荔枝角美孚新邨單位等獲利。

另外，「炒家樂園」荃灣中心新增短炒個案，代理表示，18座濟南樓高層E室，實用面積329方呎，一房間隔，剛以325萬元轉手，呎價9878元。該單位由兩名人士於今年8月下旬斥309萬元購入，樓價不足兩個月炒高16萬元或5.2%。

商廈買賣呎價持續下滑，上環中遠大廈有低層單位以約1485.12萬元成交，呎價跌穿一萬元，僅約9600元，原業主持貨快將14年，賬面虧損約37%。

市場消息透露，上環中遠大廈11樓3室，建築面積約1547方呎，成交價約1485.12萬元，呎價約9600元。單位今年初才以每月約6萬元租出，以成交價計，買家可享4.8厘租金回報。

資料顯示，上述單位原本於2011年11月以2212.2萬元成交，但在2012年1月以摸貨（確認人身份）形式售出，作價2350萬元，兩個月炒貴137.8萬元或6.2%。承接摸貨的原業主持貨近14年後售出，賬面勁蝕864.88萬元，單位貶值36.8%。

與上述單位同層今年曾錄買賣，為建築面積約1956方呎的7室，4月以2220萬元售出，呎價約11350元。同層最新成交單位呎價已跌穿1萬元，較半年前更下跌15.4%。

另外，由英資高富諾或相關人士持有的西環堅尼地城北街21號海怡花園第3座地下連1樓複式巨舖，總建築面積約1.4萬方呎，市傳正委託地產代理放售。

西環巨舖放盤 瞄準教會買家

由於舖位設有地下獨立入口及專屬升降機出入，加上大廈公契允許舖位作宗教用途，因此有指代理已經向教會等用家進行推銷。

上述巨舖由高富諾或相關人士於2016年12月以逾3.55億元購入，較上手業主放售開價3.5億元還要高。

高富諾或相關人士買入物業時正由教會租用，其後在2019年底以每月46萬元轉租予高先電影院，該戲院在2021年2月疫情期間開幕。據悉，現時戲院租約至2029年。

土地註冊處資料顯示，包括已補地價及未補地價的二手公屋市場，本月截至27日錄得49宗買賣註冊，較上月同期的64宗減少約23.4%。香港置業研究部董事王品弟預料，10月全月將錄得不足60宗註冊，或創9個月新低。隨着房屋委員會於10月上旬開始陸續向「白表居屋第二市場計劃2024」的成功申請者發出批准信，相信在新一輪白居二入市下，有助帶動二手公屋成交量回升，預期最快於11月註冊數字反映。

銀行減息帶動換樓鏈轉活，紅磡區連錄多大碼二手成交，其中海逸豪園複式單位剛以5,000萬元易手，造價屬屋苑16年新高。

成交單位為海逸豪園4期海逸灣16座頂層複式C室，實用面積2,147平方呎，並連約825平方呎天台，可望維港海景，屬屋苑最優質單位之列，業主原本叫價5,500萬元放盤，議價後以約5,000萬元易手，呎價約2.3萬元，造價屬屋苑逾10年高位，對上高位於2009年錄得25座複式單位造價5,782萬元。原業主早於2007年以約2,988萬元購入，持貨約18年，帳面獲利2,012萬元離場，期內升值67%。

海名軒4房4850萬易手

其次，紅磡海名軒1座高層A室，實用面積1,666平方呎，屬於4房間隔，剛以4,850萬元易手，呎價約2.9萬元。原業主2007年以2,950萬元購入，持貨18年帳面獲利1,900萬元離場。

另外，九龍站君臨天下3座高層B室，實用面積1,016平方呎，原本叫價3,270萬元放盤，議價後以3,200萬元易手，呎價約3.1萬元。資料顯示，原業主早於2009年以約約1,512萬元購入，原本於2017年以4,250萬元售出，惟交易未有如期完成，事隔8年重售，價格比8年前賣平約1,050萬元。

至於其他豪宅成交方面，中原地產高級資深區域營業經理黃燕源表示，貝沙灣6期1座高層D室，實用面積745平方呎，2房1套間隔，以1,650萬元連車位成交，呎價22,148元。新買家為投資客，按市值租金約3.7萬元計，新買家料可享約2.7厘租金回報。

新一批白居二陸續登場，帶動屯門及天水圍未補地價居屋交投，屯門悅湖山莊3房，剛以416.8萬元易手，業主持貨24年帳面獲利323.4萬元。

祥益地產區域董事黃慶德透露，屯門悅湖山莊4座低層B室，實用面積592平方呎，剛以416.8萬元（未補地價）易手，呎價約7,041元。買家為區內白居二中簽者，與家人一直同住於附近私樓屋苑，熟悉區內環境，鍾情單位企理，間隔實用，可即買即住，價錢亦符合預算，所以決定即睇即買。原業主2001年以93.4萬購入，帳面獲利323.4萬元。

采頤花園2房 居二價425萬售

其次，世紀21富山（香港）地產聯席董事劉倩彤表示，鑽石山采頤花園11座中層E室，實用面積為431平方呎，2房設計，望東南內園景單位，新近以425萬元（未補地價）成交，呎價為9,861元，新買家為白居二合資格人士。業主於上月中才以468萬元放售，最終減價43萬成交，減幅9.2%便成功售出單位。原業主於2012年以約223萬元購入至今，持貨13年帳面升值202萬元，期間升值逾90%。

另外，香港置業研究部董事王品弟表示，據土地註冊處資料顯示，二手公屋（包括已補地價的自由市場及未補地價的第二市場）本月至今（截至27日）錄49宗註冊，較上月同期的64宗減少約23.4%；若以目前註冊進度推算，料10月全月錄不足60宗，或創9個月新低。不過，隨着房委會於10月上旬開始陸續向「白居二2024」的成功申請者發出批准信，相信在新一輪白居二入市下，有助帶動二手公屋成交量回升，並預期最快於11月註冊數字反映。

美聯商業高級營業董事劉志威表示，獲委託放售銅鑼灣麥當奴大廈全層。該物業建築面積約2,496平方呎，業主意向售價為2,900萬元，平均呎價約11,619元。

劉志威指出，物業為獨立全層設計，實用率高私隱度佳，極適合醫療診所、醫學美容中心、高端零售及各類專業服務業進駐。

大廈地下大堂設有廣告燈箱，為商戶提供額外宣傳途徑。物業以交吉形式出售。

工商舖物業呎價較高位顯著回落，吸引市場注意，亦為業主伺機沽貨的好時機，市場同期標售兩個地段優越的工商項目，分別位處尖沙咀及黃竹坑，均屬市場罕有大面積全層戶。

第一太平戴維斯（香港）承業主委託為獨家代理公開招標出售尖沙咀亞士厘道29至39號3樓全層及黃竹坑道49號得力工業大廈1樓全層連平台及2車位，兩物業招標截止日期為2025年11月27日（星期四）中午12時正。

亞士厘道29至39號 合寫字樓餐廳

其中，位處尖沙咀亞士厘道29至39號3樓全層，物業建築面積約16,305平方呎，樓層高度達3.3米，配備約800M的三相電力，適合作寫字樓、餐廳、私人會所或宗教場地之用。買家可選擇購買物業或透過公司股權轉讓方式進行交易。

物業亦可靈活分間為多個商舖或工作室，用途多元，適合各行各業。該廈配備4部載客升降機及1部載貨升降機，均可直達物業樓層。樓下設有多間食肆，人流暢旺，商機無限。另外，物業位於尖沙咀黃金地段，距離港鐵尖沙咀站僅需4分鐘步程，交通極為便利。

得力工廈1樓 附大平台2車位

另外，黃竹坑道49號得力工業大廈1樓全層連平台，建築面積約12,249平方呎，附設罕見的大平台，其建築面積約4,431平方呎，享有開揚的城市及山景。上址樓層高度達3.3米，空間感十足，同時配備一個私家車位（C6）及一個貨車位（L9）。

上址目前已分隔為6個獨立單位，亦可打通使用，靈活多變，適合用作迷你倉、食品工廠、工作室或其他商業用途。而位置上，得力工業大廈距離港鐵黃竹坑站及大型商場僅約5分鐘步程，同時鄰近多個地標項目，包括ONE ISLAND SOUTH及南灣如心酒店，配套完善，買家亦可選擇購買物業或透過公司股權轉讓方式交易。

第一太平戴維斯投資部資深董事胡子申表示，是次放售的兩個全層物業，均屬大面積平層設計，間隔靈活多變，具高度可塑性。至於，出售單位均不設標價，價格將由市場決定，有興趣的買家可參考近期區內同類型商舖或寫字樓的成交，作出合適出價競投，而目前工業及商舖物業的呎價相較市場高峰期已有明顯回調，正是用家入市自用或投資者部署資產的理想時機。

九龍灣太豐匯約1.8萬呎寫字樓，獲美國零售商租用，呎租約20元，作整合業務之用。

市場消息指，九龍灣太豐匯錄得租務成交，涉及物業中層，面積約1.8萬平方呎，據悉，新租客為美國連鎖百貨零售商JCPenney。

翻查資料，本年初JCPenney與SPARC Group合併，共同成立了新公司，結合了的百貨公司業務與SPARC Group旗下多個服裝品牌，包括大型時裝品牌Brooks Brothers，因此在港亦有整合業務動作。

據悉，JCPenney原租用觀塘創紀之城5期1.3萬平方呎單位，而Brooks Brothers亦租同區商廈樓面，如今新公司租用太豐匯1.8萬平方呎，作整合業務。

翻新後出租率飈至七成

太盟投資集團（PAG）夥新加坡豐樹產業（Mapletree）在2023年1月，從清盤人共同收購九龍灣高銀金融國際中心，並易名為「太豐匯」。新業主接手後斥資約4,000萬，為物業進行翻新，出租率由45%提升至目前逾7成，包括早前香港英國國際學校啓歷學校（Kellett School），承租該廈兩層基座商舖，涉及樓面面積約45,272平方呎，市場人士估計月租約80萬元。

近期全幢物業買賣持續，不論規模大小皆有承接，旺角彌敦道「迷你」舊樓剛以3800萬易手，佔地約938方呎，地舖作為零售用途，樓上適宜打造學生宿舍，買家為投資者，料回報逾6厘。

市場消息透露，旺角彌敦道715號全幢舊樓，佔地面積約938方呎，樓高6層，總樓面約4000呎，以3800萬易手，平均每呎9500元，該物業由長情業主李金蘭茶莊持有，早於1962年在此起樓自用，地舖賣茶葉，寫字樓設於1樓，經歷接近半世紀的變遷，直至2011年6月將物業以每月11.5萬租出，租客為中僑藥業，一直營運至今。

原業主持貨逾60年

原業主持貨多年，由於當年自行發展，並沒有買賣價，直至今次首肯出售物業，料獲利可觀。

盛滙商舖基金創辦人李根興表示，該舖位門門闊約9呎，深約69呎，該舖位處彌敦道尾段，不是最旺消費位置，惟人流仍然很多，舖位兩旁為六福珠寶，代表該地段消費力高。物業接近旺角港鐵站，樓下做零售，樓上做宿舍是最好選擇。

平均每呎9500元

業內人士表示，物業買家為投資者，看中物業屬全幢物業，位於市區旺段，儘管沒有重建價值，惟全幢出租回報可觀，該物業地舖市值月租10萬，適合任何零售用途，樓上10個住宅單位，每個市值月租1萬，估計月租共約20萬，若然能夠悉數租出，料回報逾6厘。

元朗物流中心全幢放售

世邦魏理仕及萊坊獲業主委託為聯合獨家代理，出售新界元朗德業街19號嘉民元朗物流中心全幢，總建築面約32.2萬方呎，截止日期2025年12月12日，該全幢由一間藍籌租戶租用，近期續簽長約，每年租金6200萬。嘉民於持有期間，投放4000萬為物業翻新及升級。

最近一次同區全幢工廈成交為宏業東街8號的晉美工業大廈，距離該物業僅兩分鐘步程，於2022年6月以2.6億成交，平均每方呎約6548元，反映北部都會區工業物業稀缺性。