據財政部公布的房地合一稅統計，今年上半年房地合一稅繳納20%稅率的比例高達41.95%，超越持有不到五年繳納房地合一稅的29.9%，顯示持有超過5年的交易成為市場主流，一方面是20%稅率划算且完整經歷這波漲勢，另一方面短期房市狀況不景氣，短期交易獲利不易也可能是原因之一。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，這波漲勢有兩個時間點，包括疫情後的通膨與造價大幅上漲，帶動房價走揚，之後則是新青安政策後房市出現一波熱潮，加上股市不斷走高的支撐下，持有滿5年的屋主幾乎都參與到完整的房價波段漲幅，而持有滿5年稅率降到20%又是相對划算的持有時間，等到下一個稅率級距又得多5年時間，因此看到房地合一稅稅率20%是比例最高的族群。

資料顯示，今年上半年房地合一稅率45%剩下13.3%，低於去年全年的18.1%與2023年19.8%，35%稅率今年上半年則是16.6%，低於去年全年的20.4%，顯示持有5年內的短期交易減少，至於持有滿5年20%稅率，上半年則是高達41.98%，遠高於去年的36.1%與2023全年的33.1%，反映出持有滿5年的比例快速攀升。

至於10%稅率的也攀至歷史新高的3.16%，無應繳稅額上半年的比例也高達23%，曾敬德表示，隨時間拉長，適用自用且連續設籍滿6年的民眾逐年增加，適用獲利400萬免稅超過則課徵10%的狀況也在增加。

國建（2501）昨（26）日召開法說會，國建資深副總暨發言人林清樑表示，今年就是房價谷底，在資金水位多、經濟成長下，明年看不到悲觀、利空因素，預期會是「價穩量微增」態勢。

林清樑表示，今年房市延續「價穩量縮」格局，惟區域表現明顯分化，北部價格穩健，精華區推案因稀缺性使價格維持高檔，具品牌力或大基地優勢者續創高價，總價控制型產品表現穩定，成交量具剛性需求支撐。

中南部則陷有差異，價格表現持續盤整，成交量下跌，產品規劃與總價帶匹配度成為去化關鍵，其中台中為工具機產業聚落，受到關稅衝擊影響最大，也間接導致市場購買力。

推案上，林清樑表示，今年國建推出四案，其中三案已完銷，一案銷售達65%，明年的推案量要12月才會定案，但目標是與今年差不多。


國建法說會／副總林清樑：今年是房價谷底 2026年房市看不到悲觀因素
2025/11/26 18:24:41

國建（2501）26日召開法說會，國建資深副總暨發言人林清樑表示，今年就是房價谷底，在全球資金水位多、經濟成長下，明年看不到悲觀、利空因素，預期會是「價穩量微增」態勢。

林清樑表示，今年房市延續「價穩量縮」格局，惟區域表現明顯分化，北部價格穩健，精華區推案因稀缺性使價格維持高檔，具品牌力或大基地優勢者續創高價，總價控制型產品表現穩定，成交量具剛性需求支撐。

中南部則陷有差異，價格表現持續盤整，成交量下跌，產品規劃與總價帶匹配度成為去化關鍵，其中台中為工具機產業聚落，受到關稅衝擊最大，也間接影響市場購買力。

推案上，林清樑表示，今年國建推出4案，其中3案已完銷，1案銷售達65%，明年的推案量要12月才會定案，但目標是與今年差不多。

完工量方面，國建今年完工個案有4筆，完工量156億元，多數集中在第4季交屋，明年完工同樣有4筆、完工量123億元，2027年達高峰，共7筆，完工量達344億元，2028年則有4筆共156億元完工量。

針對明年房市發展，林清樑認為，房價主要與經濟成長、資金水位兩大因素有關，目前美國朝向降息、停止縮表的方向走，全球資金水位不會低，加上國內土地價格高漲、營建成本居高不下等因素下，預估房價較沒有下跌的空間。

林清樑表示，其實市場剛性需求一直存在，家庭結構改變下，家戶人口比也下降，而央行最在意的是資金集中度，控管有其必要性，目前看起來有正向發展，期盼接下來能適時鬆綁，讓資金面不要掐的那麼緊，整體而言，預期明年房市發展會比今年好，審慎樂觀看待未來房市。

至於購地計畫上，林清樑表示，不論是購置素地、都更、合建等都不會停止開發腳步，持續以市區優質土地為主，搭配近郊區機能完善土地為輔，朝向多元化土地開發模式，包括合資開發、商用都更開發、參與政府土地標售案等。

2025/11/26 17:05:33

全台房市進入冷卻期，遠東商銀（2845）總經理周添財表示，房市進入緩跌期，這次修正會花較長時間，在這段緩跌的過程中，並不適合入手房地產。

遠東商銀每年都會推出紙本月曆，今天發行2026年月曆主題為《搭火車遊寶島》，這也是遠銀繼自行車專用道、永續旅遊景點等主題之後，以月曆倡議低碳旅遊的第三部曲。

周添財表示，永續是通往共好新年的軌道，新的一年希望以火車旅遊主題接軌永續，邀請客戶踏上綠色低碳旅程，繼續發現寶島的美麗角落。

《搭火車遊寶島》月曆由周添財與遠東銀三位搭火車通勤的員工共同發表，分別個人金融李美蓁、法人金融沈蕙萱及資訊科技總處潘彥良。月曆內容則呈現鐵路旅行的豐富面向，其中有見證台灣百年鐵道史的彰化扇形車庫，有被外媒稱為史詩級火車之旅的阿里山鐵路，有由礦鄉鐵支路華麗轉身為國旅明星的平溪支線，還有秒回農業時代的林鳳營火車站、新創的遊輪式觀光列車，以及可體驗乘坐早年產業鐵路五分仔車的天送埤車站園區，並納入國家鐵道博物館等景點，多元接軌火車旅遊的豐富內涵與樂趣。

針對房市議題，周添財表示，根據過去經驗，房市是8年一個循環，但這一次10多年都沒有跌，所以這一次的調整時間會比較長。

周添財指出，緩跌是更糟糕的，會拖更久，因為緩跌期間大家就不會買，而會持續觀望等待，因此他個人認為，此時不適合入手房地產；如果急跌20趴才是可以入手的時機，但此時顯然不是。

至於遠銀，因為往來建商都是底子深厚的優質建商，因此並未受到這波房地產不景氣影響；周添財指出，遠銀在房地產業務很保守，成數都不高，而且是看人不是看擔保品。

他解釋，不動產貸款擔保品固然很重要，但是借款人的信用更重要，所以遠銀到目前為止，房貸幾乎0呆帳。

2025/11/26 15:42:57

房地產詐騙案頻傳，基隆市自12月1日啟動 「地籍+稅籍異動即時通」，只要跑一趟一次申請，就能同時開啟地籍及稅籍通知雙服務，可指定家人、親友，提醒異動情況避免遭到詐騙。

市府地政處表示，過去地籍、稅籍異動即時通服務要跑二趟分別辦理，現在免奔波，一站式服務整，民眾只要著國民身分證到地政事務所或稅務局，就能一次申辦2項通知服務，簡化行政流程。

地政處處長謝旻成表示，這項服務的重點是即時預警，當名下不動產發生買賣、贈與、拍賣、抵押權、查封等13種類型的登記異動，「地籍異動即時通系統」會在「收件時通知」、「異動完成再通知」，通知方式可選擇簡訊或Email，也可指定家人、親友一起守護；而「稅籍異動即時通系統」則是在申報土地增值稅或契稅收件時，以簡訊、Email或LINE推播通知（需綁定進階會員）。

地政事務所主任張乃文指出，不動產詐騙金額動輒百萬、上千萬，絕對不能掉以輕心。地所採用三大防護措施，一強化身分查核：杜絕偽造證件趁隙作怪；二高風險個案主動關懷：可疑狀況早一步提醒；三與警政單位密切合作：第一時間攔阻可疑交易。另外，地所還有「住址隱匿」與「指定送達處所」2項服務，可減少被騙機會。

基隆市府推動地政與稅務資訊智慧化整合，歡迎市民踴躍申辦「地籍+稅籍異動即時通」。

2025/11/26 11:11:31

網路研調機構OpView統計指出，全台房市冷颼颼，但今年上半年線上討論熱度僅下滑一成，主要集中在品牌建商、指標建案以及重劃區大案。在品牌建商方面，興富發（2542）、聯聚、華固（2548）、達麗（6177）、富宇（4907）、遠雄（5522）等占據前段班。

指標建案方面，台北以「陶朱隱園」討論度最高，新北為「大同新紀元」，台中為「聯聚玉衡」，台南為「國王湖」、高雄為「AI慕光城」。

彥星喬商廣告傳播事業群董事長劉安立分析，在建案端，上半年全台討論度最高的前幾名呈現三大類型：

第一類是具地標效應的超高價建築，例如北市「陶朱隱園」，憑藉稀有性與建築話題性，吸引大量媒體與社群流量。

第二類是豪宅品牌延伸出的系列建案，如台中「聯聚玉衡大廈」，因規劃尺度與品牌光環，討論度穩定且黏著度高。

第三類為大型重劃區指標案，如高雄的「AI 慕光城」等，因區域快速發展與市場預期心理，帶動大量轉載、議題延伸與跨縣市關注。

觀察各都會區的聲量結構，台北市由華固、皇翔（2545）、長虹（5534）等大型品牌建商領軍，而「陶朱隱園」、「世界明珠」以及「元利四季莊園」、「信義富境」等高總價及大規模建案仍是最吸睛的話題中心。

新北市則以興富發、大陸建設與國泰建設（2501）聲量較高，市場討論集中於交通路網與生活機能等實質居住議題。

桃園與新竹兩地則由海華（3694）、富宇（4907）、璟都、豐邑、寶佳等品牌占據聲量前列，建案討論也大多與科技園區、機場捷運、產業外溢效應緊密連動。

台中由聯聚、富宇、惠宇等品牌主導房市聲量，豪宅與首購族群議題並行，使市場呈現「雙峰型」討論結構。

台南由達麗、興富發（2542）等品牌推動話題，「國王湖」、「巴克禮PARK」等大型建案帶動整體搜尋與社群熱度。高雄市場則受遠雄與興富發強勢拉動，「AI 慕光城」、「The One」、「巴黎河左岸」等建案成為南部熱議關鍵字。

意藍資訊總經理楊立偉表示，從輿情結構來看，2025上半年房市呈現以下三大趨勢：

一、品牌建商影響力持續增強

今年的聲量集中度明顯高於往年，買方對於建商的「品牌履約紀錄、建材透明度、工程品質」的敏感度持續上升，使大型開發商在高低價產品線皆具備顯著優勢。

二、地標型與稀有建案具備超高討論吸引力

如北市豪宅與特殊建築案，因具備不可複製性，能吸收廣泛的跨縣市流量，甚至帶動整體區域房價心理預期。

三、重劃區大案帶動「區域話題擴散效應」

中南部重劃區的大型案量，透過建案自身的社群擴散、議題包裝與在地生活機能討論，使買盤對區域價值更加關注，形成從建案帶動區域、區域反饋建案的正向循環。

楊立偉表示2025年上半年台灣房地產市場在政府限貸令與房價高漲雙重壓力下，整體社群討論聲量289萬則，較去年下半年微降10%，預料未來房市熱度仍將持續圍繞在「品牌、區域、指標案」三大核心，並可能形成更明顯的市場分層與產品定位競爭。

2025/11/26 10:14:45

台積電（2330）位於中科台中園區的1.4奈米先進製程新廠於本月動工，預計2028年量產。信義房屋中二區協理王聖憲表示，這是台積電先進製程首次進入台中市區，象徵科技產業與市區生活圈距離更加貼近。

他表示，由於中科就業人口購屋，重視屋齡、總價與生活機能，部分需求順勢往具備供應鏈聚集、機能完善的七期延伸，也讓沿著台灣大道延伸至市政核心的「科技生活軸線」逐漸成形。

信義房屋中科東大店長范阮鳴表示，中科台中園區目前約有2.5萬名就業人口，未來隨台積電量產，可望再創造8,000 名以上相關人力，為區域房市創造需求。

他表示，中科周邊置產族群特性明確，通常以單身族與新婚小家庭為大宗，偏好總價在2,000萬元內的電梯大樓，屋齡最好低於15年。

這類物件目前單價介於50-60萬之間，若是新調職或短期進駐的工程與外包人力，則會先選擇租屋，以1–2房、具裝潢與管理品質的物件最受青睞，月租行情約落在1.5–2萬元左右。

范阮鳴表示，隨著台積電進駐中科，由國際半導體設備商形成的「台積供應鏈」布局同樣受到矚目，包括艾司摩爾（ASML）、東京威力科創（TEL）、美商科磊（KLA）與日商基恩斯（KEYENCE）等企業皆選擇在七期重劃區設置據點，也讓中科與七期在產業與生活圈上出現更明確的連結。

信義房屋台中新光店經理林芝槐表示，七期為台中市最核心的生活圈之一，以頂級規格的中、大坪數住宅著稱，也是品牌建商集中推案的指標區域。

若以一般標準品的三房兩廳物件為例，依據地段、設施與建商條件不同，屋齡十年內的新古屋至預售案的平均單價多落在每坪約70–100萬元之間。鎮

林芝槐表示，七期有捷運綠線市政府站、四大百貨、國家歌劇院與大片綠地，多數社區擁有完善公設與管理水準，成為高階族群及重視生活品質的換屋買方首選，未來藍線完工後，將在市政府站與綠線交匯，也與中科形成互補的雙核心住宅市場。

王聖憲表示，台積電新廠動工象徵台中首次出現由科技族群重新描繪的生活軸線，從中科沿著台灣大道延伸至市政核心，隨著建廠進度推進及人口逐步到位，捷運藍線通車及周邊等重大建設陸續成形，這條以科技產業為核心的生活軸線將更加明確，成為未來台中房市發展的重要觀察方向。

2025/11/26 13:44:43

永慶房產集團盤點六都行政區2023年8月到2025年7月的實價登錄資料發現，桃園市「龜山區」平均單戶交易面積減少達36.5%，位居全國第一，台中市「中區」則減少20.4%，高雄市「鹽埕區」、「新興區」的面積也有20.3%、18.5%的減幅，顯示小宅化的趨勢不僅明顯，更席捲六都。

桃園市「龜山區」2023年到2024年每戶平均交易面積達55.8坪，而2024年到2025年僅剩35.4坪，一戶整整少了20坪，是全國交易面積減少最多的行政區。

永慶不動產A7文青豐岳加盟店東翁志強指出，受到雙北市外移人口影響，鄰近雙北市、交通便利的龜山區成為購屋首選。首購與小資族在資金有限的情況下，買低總價的小宅是必然趨勢。此外，市場上小宅去化速度快，連帶影響建商推出更多小坪數建案，未來大坪數的物件會更加稀有，且不易去化。

翁志強分析，以過去一年龜山區平均交易總價1,100萬元來看，剛好符合新青安首購族能負擔的範圍，約有六至七成的購屋族都是選擇這個大小的物件。而追求大坪數的換屋族，在第二戶貸款成數降低的情況下，不管是「先賣後買」或「先買後賣」，多保留觀望態度。以上現象讓龜山區的物件坪數縮水最明顯，短期來看小坪數、1,000-1,500萬元左右總價仍會是市場主流。

做為台中市發展最早的舊城區「中區」，過去兩年平均每戶交易面積也減少20.4%，成為全國第二名行政區。

永義房屋台中一中三民加盟店東郭誌蘭表示，中區因發展時間早、加上行政區面積小，區域內房屋類型主要分成兩種：屋齡40年以上、或屋齡10年內經危老重建的新屋。礙於老屋全面翻新可能需要超過200萬元的大筆資金，還有修不好風險，新屋就成為許多購屋族的首選。

郭誌蘭指出，以鄰近的北區、西區來看，兩房小宅總價也都要近千萬元，而中區平均總價約6-700萬元就能買到10年內的小宅，相比之下實惠許多，加上明星學校居仁國中的學區加持，對於有學齡兒童的小家庭很具吸引力！

2025/11/26 13:09:05

全台房市冷颼颼，但七都呈現明顯的聲量集中化趨勢。意藍資訊總經理楊立偉26日表示，透過意藍資訊OpView社群口碑資料庫，對七都熱門建商與建案的網路文章統計整合，今年上半年品牌建商、指標建案與重劃區大案成為帶動房市討論的三大主軸，而北中南三區的熱度分布也逐漸具備明確輪廓。

綜觀七都的建商與建案聲量，興富發、遠雄、富宇等大型開發商強勢占據全台前段班。興富發因在北、中、南皆推出大型指標案，使聲量呈現跨區域爆發；遠雄則受惠於北高雙軸心布局，穩居南北市場關注焦點；富宇、璟都、華固等品牌建商亦在區域市場展現穩定的社群滲透度，反映買家對品牌保值度的高度依賴。

彥星喬商廣告傳播事業群董事長劉安立分析，在建案端，上半年全台討論度最高的前幾名呈現三大類型：第一類，是具地標效應的超高價建築，例如台北市的「陶朱隱園」，憑藉區位稀有性與建築話題性，持續吸收大量媒體與社群流量；第二類，是豪宅品牌延伸出的系列建案，如台中的「聯聚玉衡大廈」，因規劃尺度與品牌光環，討論度穩定且黏著度高；第三類，是大型重劃區指標案，如高雄的「AI 慕光城」等，因區域快速發展與市場預期心理，帶動大量轉載、議題延伸與跨縣市關注。

若進一步觀察各地市場特色，各都會區的聲量結構呈現明顯差異。台北市由華固、皇翔、長虹等大型品牌建商領軍，而「陶朱隱園」、「世界明珠」以及「元利四季莊園」、「信義富境」等高總價及大規模建案仍是最吸睛的話題中心。新北市則以興富發、大陸建設與國泰建設聲量較高，市場討論集中於交通路網與生活機能等實質居住議題。

桃園與新竹兩地則由海華（3694）、富宇（4907）、璟都、豐邑、寶佳等品牌占據聲量前列，建案討論也大多與科技園區、機場捷運、產業外溢效應緊密連動。中南部方面，台中由富宇、聯聚、惠宇等品牌主導房市聲量，豪宅與首購族群議題並行，使市場呈現「雙峰型」討論結構；台南則由達麗、興富發、遠雄等品牌推動話題，「國王湖」、「巴克禮PARK」等大型建案帶動整體搜尋與社群熱度；高雄市場則受遠雄與興富發強勢拉動，「AI 慕光城」、「The One」、「巴黎河左岸」等建案成為南部熱議關鍵字。

意藍資訊總經理楊立偉指出從輿情結構來看，2025上半年房市呈現以下三大趨勢。

第一、品牌建商影響力持續增強：

今年的聲量集中度明顯高於往年，買方對於建商的「品牌履約紀錄、建材透明度、工程品質」的敏感度持續上升，使大型開發商在高低價產品線皆具備顯著優勢。

第二、地標型與稀有建案具備超高討論吸引力：

如北市豪宅與特殊建築案，因具備不可複製性，能吸收廣泛的跨縣市流量，甚至帶動整體區域房價心理預期。

第三、重劃區大案帶動「區域話題擴散效應」：

中南部重劃區的大型案量，透過建案自身的社群擴散、議題包裝與在地生活機能討論，使買盤對區域價值更加關注，形成從建案帶動區域、區域反饋建案的正向循環。

展望2025年上半年，劉安立分析，台灣房地產市場在政府限貸令與房價高漲雙重壓力下，整體社群討論聲量達289萬則，平均聲量趨勢較去年下半年微降10.8%。根據意藍資訊OpView社群口碑資料庫統計與彥星喬商廣告傳播事業群整理分析顯示，隨著指標案陸續公開、政策環境趨於穩定，下半年預期仍將延續品牌建商領漲、地標建案吸睛、重劃區案量帶動話題的市場格局。未來房市熱度仍將持續圍繞在「品牌、區域、指標案」三大核心，並可能形成更明顯的市場分層與產品定位競爭。

2025/11/26 12:27:26

台南市北區「宜居小東」社會住宅，將於今年12月11日正式公告招租。南市都發局昨天首度公開租金資訊，其中1房型最低月租金為6110元，面臨台南公園又鄰近台南車站與成大校園，地段優勢明顯，民眾探詢熱度高；議員今質詢要求「停車位租金」價格要合理，減輕社宅住戶的負擔。

都發局長表示，「宜居小東」由仲觀聯合建築師事務所林洲民建築師操刀設計，建築設計融入在地特色，周邊鄰近台南火車站、成大校區，西面台南公園，可謂精華區中的社會住宅，一房至三房房型月租金，分別自6110元、7390元及1萬3820元起。為回應民眾殷切期待，市府團隊加速作業，將於12月正式啟動招租程序，最快明年6月可順利入住。

因應中央青年婚育照顧政策及包租代管長者換居計畫，「宜居小東」將推出婚育戶保障10%及開放長者換居社宅申請，讓居住服務更貼近市民實際需求。

市議員陳怡珍今日在市議會質詢時指出，市府終於召開「宜居小東社會住宅」招租說明會，預計12月1日公告招租辦法、12月11日開始受理申請。此次共釋出376戶，月租金介於6110元至27830元之間，但說明會內容卻未見停車場相關規範。

陳怡珍說，民眾反映「宜居成功社宅」的汽車停車位月租高達2900元，明顯高於周邊一般市場行情（約1500至2000元）。甚至鄰近的永康中華公有立體停車場月租僅2400元，顯示社宅停車費用並未充分反映「降低負擔」的政策精神。

陳怡珍說，市府應審慎評估「停車位租金」，確保價格合理、資訊公開透明、符合公平原則，社會住宅是落實居住正義的重要一步，市府應以「真正減輕市民負擔」為原則，全面檢視並調整社宅停車位租金制度。

宜居小東社宅的地下室屬於交通局管理的公有停車場，交通局表示，目前仍在委外招標階段，針對議員要求停車位的月租費用、以及留予社宅住戶使用的比例等，會妥善規畫後公布。

都發局說，社宅申請分為一般戶與優先戶兩類，一般戶採抽籤方式、優先戶依評點決定入住先後，制度公開透明、程序公平公正。此次招租將採「台南社宅申租系統」線上申請，操作便利、免臨櫃送件。為使住宅資源能更廣泛服務有需求民眾，社宅承租以3年為一期，最長不得超過6年；針對經濟或社會弱勢戶，得延長至最長12年。

2025/11/26 10:26:01

全台房市急凍，房價出現鬆動，台中尤為明顯。根據591實價登錄統計，今年第3季各行政區預售屋成交單價較上一季，有10大行政區出現價格修正；其中，台中清水以14%的跌幅居全國之冠，房價從單坪「3字頭」跌至「2字頭」，同為台中海線的沙鹿季跌幅逼近一成，居全國第5名。

台中市建築經營協會市場資訊主委白洪章觀察，台中房市普遍觀望，海線如沙鹿、清水有預售案以「讓利」策略，推出「甜甜價」，逆勢突圍，例如富旺在沙鹿鹿寮商圈推出新案「3字頭」，勝美在沙鹿向上路六段周邊、近新光田生活圈的預售案更是出現「2子頭」，吸引首購族目光。

591實價登錄統計，台中三個行政區，清水在今年第2季預售屋成交單價為32.9萬元，第3季為28.2萬元，季跌幅為14%，居全國之冠；西屯今年第2季單價為72.6萬元，第3季單價為64.3萬元，季跌幅為11.4%，全國排行第4；沙鹿今年第2季單價為42.3萬元，第3季單價為38.7萬元，季跌幅為8.5%，全國排行第5。

591房屋交易網分析，此次房價修正幅度最大的區域集中在台中與桃園兩大都會區。其中，台中清水跌幅逾一成，居全國之冠，同為海線的沙鹿也緊追其後，居全國第五。這2區近年受惠房價外溢效應，加上投資買盤積極進場，價格快速推升，第二季因新案帶動成交站上4字頭，拉高成交基期；然而第三季在市場觀望下交易量明顯縮減，均價自然回落，進而反映出較明顯的跌幅修正。

591房屋交易網指出，此次房價修正並非全面性的建案降價潮，主要是受到第2季新案推高基期、以及交易量區域轉移影響，整體仍屬盤整階段，買方若期待「有感降價」，仍需耐心觀望。

11月26日，遠洋集團(03377.HK)旗下北京遠洋控股集團有限公司發佈公告，包括“H15遠洋03”“H18遠洋01”在內的7筆境內公司債的重組方案已全部獲得債券持有人會議投票通過。上述債券將於11月27日在上交所複牌，涉及金額合計130.5億元。

8月1日，遠洋集團公佈境內債券重組框架，提供現金購回、股票經濟收益權、資產抵債、一般債券展期4種選項。

值得一提的是，遠洋集團已於今年3月正式完成境外債務重組。本次7筆公司債重組方案的通過，意味著公司短期償債壓力大大減輕，債務結構得以優化。

有分析人士表示，今年以來，房企債務重組進程明顯提速，已有10家房企的債務重組方案獲批，為市場注入了積極信心，加速了行業整體風險化解進程。

8月18日，遠洋方面發佈境內債重組方案，並於9月9日至9月12日召開持有人會議對方案進行表決。

持有人可以選擇本息兌付安排調整。本金兌付時間延期至2035年9月30日，分10期每半年兌付一次，兌付比例從1%遞增至20%。基準日前未付利息資本化，按1%單利計息；基準日後新增利息隨本金兌付，利隨本清。

增信保障措施調整。解除原18項增信資產（含商業、住宅專案收益權等）的擔保措施全部解除。新擔保機制：剩餘未用於重組選項的資產將按比例重新分配，為長期留債提供擔保（需重新辦理手續）。

發行人還給出了其他重組方案選項。一，現金購回方案，按債券面值的20%折價購回（即每張面值100元的債券，購回價為20元）；總額上限8億元，若申報金額超額，按比例分配。資金來源於出售部分原始增信資產（如北京王府井H2、中山遠洋繁花裡等項目的收益權）。

股票經濟收益權選項。遠洋集團擬在中國香港向特殊目的主體增發不超過28億股，標的債券持有人登記選擇股票經濟收益權選項後，擬採用設立境內信託等合法有效形式，使得獲配股票經濟收益權選項的標的債券持有人間接持有定增股票的經濟收益權。定價方面，每100元面值債券=【遠洋股票交易均價×匯率×5倍】對應股數；申報總金額需≥5億元，不足可能取消；超額申報按比例分配，上限28億股。方案顯示，股票須在42個月內賣出，否則強制拋售。

方案還包括住宅專案收益抵債選項。相關方擬採用設立境內信託等合法有效形式，使得持有人按每100元剩餘面值的標的債券最終受償現金30元。償付資產為京津冀、大灣區住宅專案收益權。總額不低於10億元，上限30億元，發行人承諾信託到期未達30元，發行人補足差額。信託存續至2030年，每半年分配收益。

商業專案收益抵債選項。相關方擬採用設立境內信託等合法有效形式，使得持有人每張標的債券剩餘面值兌換等金額的信託份額，如100元面值=100份信託。信託到期未覆蓋本金可拍賣資產清償；申報總額上限為40億元，申報金額需不低於20億元。

11月25日，浙江省杭州市成交三宗住宅用地，分別位於西湖區轉塘單元、拱墅區石橋單元和余杭區未來科技城單元，總用地面積13.91萬平方米，總規劃建築面積21.48萬平方米，成交總額43.32億元。

中指院分析稱，三宗地塊均以底價成交，反映出在當前市場環境下，房企拿地意願趨於保守，即便對於未來科技城低密地塊這類稀缺優質資源，出價也極為理性，與上半年常見的高溢價率形成對比。

克而瑞表示，杭州土地市場整體表現偏冷，出讓地塊自身條件存在一定特殊性，市場支撐力不足。臨近年底，房企普遍面臨資金回籠與年度結算壓力，現金流偏緊，拿地節奏明顯放緩。同時，市場預期尚未明朗，房企對明年杭州走勢多持觀望態度，拿地決策更趨謹慎。

本次出讓地塊中，成交總價和單價最高的均為余杭區未來科技城單元YH090306-11地塊。綠城中國（03900.HK）旗下的浙江綠城元和旅遊開發有限公司以17.98億元的底價競得，成交樓板價35000元/平方米。

出讓檔顯示，該地塊規劃為住宅用地，土地出讓面積48938平方米，規劃建築面積51384.9平方米，容積率1.0。

克而瑞進表示，未來科技城地塊雖然是低密度用地，但周邊多為高層住宅，缺乏近期價格參照，配套仍待完善。中指院同時表示，未來科技城地塊的出讓有助於提升板塊高端居住環境，但整體市場熱度溫和，預計後續房企將繼續聚焦核心區位或有明確規劃利好的地塊，產品創新與精准定位將是競爭關鍵。

另一宗值得關注的地塊是拱墅區石橋單元GS130202-52地塊。競得人為杭州市安居建設投資集團有限公司和萬科（000002.SZ）旗下的浙江萬科南都房地產有限公司組成的聯合體，成交價為10.15億元，成交樓面價14931元/平方米，溢價率0%。

該地塊規劃為公共交通場站用地相容住宅用地，為東至規劃綠化、南至康寧街、西至規劃綠化、北至規劃道路，土地出讓面積33983平方米，規劃建築面積67966平方米，容積率2.0。

西湖區轉塘單元XH100403-09地塊由藍城房產建設管理集團有限公司和杭州之江未來城開發建設有限公司組成的聯合體競得，成交價15.19億元，成交樓面價15908元/平方米，溢價率0%。出讓檔顯示，該地塊規劃為住宅用地，土地出讓面積56150平方米，規劃建築面積95455平方米，容積率1.7。

近期，廣州、成都、佛山等地相繼出臺針對性政策，通過制度創新破解存量盤活中的瓶頸問題，提升資源利用效率釋放經濟效益。

“各地政策正通過用途調整、功能相容、自持鬆綁和審批優化等手段，提高存量資源使用效率。總體來看，呈現出多種可操作方向，包括將存量房屋改建為保障性住房，鼓勵發展養老服務、餐飲民宿等新業態。這些思路在兼顧民生保障需求的同時，有助於系統性盤活存量。”上海易居研究院研究總監嚴躍進向記者表示。

具體來看，鬆綁“自持”限制，是各地政策的一大方向。例如，11月21日，成都市多部門聯合發佈《關於印發推動存量資源優化利用政策措施的通知》，提出對原土地出讓時明確的要求配建自持租賃住房，滿足對應條件後，允許存量自持租賃住房轉為普通商品住房並上市交易。

中指研究院相關負責人向記者表示，此前多地採取“限地價、競自持”的競價規則調整土地競拍熱度，在這一規則下，不少企業手中擁有較大規模的自持商品住宅。同時，在過往土地供應中，常有自持商辦物業的出讓要求，導致較多商辦物業由房企自持，在一定程度上拖累了房企資金情況。針對房企自持房屋政策進行優化，有助於持續緩解企業壓力。

轉變房屋用途、補齊民生短板以及完善區域配套亦為各地政策的重要方向。例如，11月20日，肇慶發佈樓市新政，明確採取“一區一策”精准發力，通過補齊教育、醫療、交通等配套短板，提升存量項目吸引力。同時創新盤活路徑，支援符合條件的存量商品房轉為保障性住房、人才公寓，探索房票安置政策鼓勵被徵收人購買存量住房，還允許商業辦公用房根據市場需求轉型為人才公寓、養老機構，提升存量資產利用效率。

“將存量房屋改建為保障性租賃住房的這一舉措，在增加了保租房供給量的同時，也避免了保障性住房的重複建設，未來或成為更多城市強化住房保障的方式之一。”中指研究院相關負責人表示。

除此之外，也有地方瞄準了農村閒置住宅。例如，11月份，浙江發佈《關於推進農村閒置住宅盤活利用的意見》，其中提及鼓勵利用閒置住宅發展符合鄉村特點的休閒農業、鄉村旅遊、餐飲民宿、文化體驗、創意辦公、電子商務等新產業(58.860, -0.77, -1.29%)新業態。支持利用農村閒置住宅開辦養老院、老年公寓、老年食堂、居家養老服務站等養老服務設施，發展鄉村“銀髮經濟”。引導利用閒置住宅發展教育、體育、醫療、公益等公共配套服務，賦予鄉村可持續發展動能。

整體來看，當前各地積極探索針對存量房屋盤活和優化利用的新方向，存量盤活目標進一步與保障民生、產業升級、城市功能完善等結合，政策供給也趨於精細化、全方位、系統性。

中指研究院相關負責人表示，未來更多城市有望根據當地市場特點優化跟進，落地更加系統性、集成化的政策體系，通過探索新路徑進一步破解存量房屋優化利用瓶頸，挖掘存量資源潛力，持續推動城市發展向“存量提質”轉型。

2025年以來頭部代建企業擴張的意願較為強烈，拓展規模顯著提升。

CRIC資料顯示，1-9月，頭部代建企業擴張的意願強烈，新增規模TOP20企業新增簽約建面為15771萬平方米，同比增幅達到31%。已有6家企業年內新增代建規模超1000萬平方米，比去年同期多5家。

其中，綠城管理前三季度新拓規模已超2700萬平方米，是第二名的兩倍左右；此外旭輝建管、潤地管理、藍城集團、龍湖龍智造和金地管理新拓規模也超過1000萬平方米，龍頭效應顯著。

在頭部企業的積極拓展帶動下，前三季度代建項目的中標數量呈現穩步增長態勢，尤其在第三季度，中標項目數量再創新高。根據招標網資料顯示，2025年1-9月代建中標項目約為432個，同比增長18%。

這一資料折射出代建領域的關鍵走向，即當土地紅利消退、高杠杆模式失靈，“專業能力變現”正替代“資本規模擴張”，成為房企價值重構的核心動能，而代建同樣也是重構行業價值鏈的“破局利器”。

招標網資料顯示，2025年前三季度代建中標項目約為432個，同比增長18%，增速比2024年同期下降10個百分點，但是與半年度相比，增速有所回升。

增長動能放緩主要因為經歷了2023年、2024年兩年的快速“爆發”，大多數代建企業都已度過初創期大規模的擴張戰略，完成原始積累後，現階段多數企業強調規模與品質並重。

從監測的中標資料來看，綠城管理的中標數量斷層領先其他企業，第三季度公開中標專案接近20個，其次龍湖龍智造、藍城集團、旭輝管理、金地集團(3.560, -0.13, -3.52%)等中標數量也顯著高於其他企業。第三季度中標項目中，有45%由進駐代建領域並搭建專業代建平臺的企業競得，代建的總體集中度、專業度持續走高。

從季度走勢來看，2025年前三季度單季度的中標數量持續走高，並且在第二季度、第三季度中標數量連續創新高，其中2025年第二季度中標數量達147個，明顯高於一季度的113個，且超過2024年第四季度146個的高點，2025年第三季度中標數量達到172個，同、環比增幅分別達到37%和17%。

總體來看，前三季度頭部代建企業強烈的擴張意願有效推動了中標數量的顯著增長。在代建市場逐漸成為紅海、增量空間減少的環境下，已經具備規模優勢和品牌效應的企業仍在加速拓展，穩固自身優勢。

從代建專案的委託方來看，來自政府和國企方面的專案依然是公開市場的主力，包括城投土地、城市更新和部分城市配套設施相關標的。

這也反映出當前政府類代建需求依然巨大，大量的城投土地、保障房、城市公建配套需要專業化企業“進場”，輸出品牌和服務，以及專業化的能力。

對此，代建企業也正持續通過傳統媒體、行業媒體、企業官網及官微等多管道進行宣傳，形成全方位傳播矩陣，提高企業的品牌知名度和市場關注度。

三季度企業主要通過交付專案鑒賞、專案獲取資訊發佈、標準發佈、購房節互動等內容展示品牌價值及提升品牌影響力。

如行業首部系統性編制的《代建企業綜合能力評價標準》發佈，由綠城管理主編，中國建築(5.270, 0.00, 0.00%)標準設計研究院、克而瑞集團、金地管理、藍城集團、中國鐵建(7.740, -0.01, -0.13%)、潤地管理、中原建業、旭輝建管等12家企業參編，正式填補了代建企業評價標準的空白，標誌著行業邁入規範化、體系化發展的新階段。

金地管理發佈《委託方服務白皮書》2.0版，升級內容包括：新增合規管理、服務保障兩大章節；整合工程、行銷、客服、定位、設計、成本六大專業板塊成果，讓委託方快速理解各專業價值點及要點。

龍湖龍製造旗下千丁數科聯合清華發佈《不動產數智化轉型白皮書》，白皮書針對當前行業面臨的轉型難題，企業數位化能力建設以及數智化應用，未來技術反覆運算方向等行業關心問題，給出了可借鑒使用的落地方案。

另外，為提升品牌聲量、助力銷售，具有季節性特色的品牌行銷活動也是各代建企業宣傳的。

值得注意的是，與2025年上半年相比，第三季度（尤其9月份）政府和國企委託占比有所下滑，9月份來自國資的招投標專案占比降至70%，與前8個月平均水準相比下降了接近20pts。

相應地，來自私企和其他類型委託方的占比小幅提升，此處提及的其他類型委託方中，以社區委員會、村民委員會或股份經濟合作社等類型為主。此類委託方的項目體量較小，多數中標金額在100萬元以下，中標公司也一般以小型建築公司為主，此類項目難成為頭部代建企業的選擇，但是在公開招標市場中占比（按專案個數看）小幅提升。

在項目分佈層面，2025年第三季度中標代建項目的分佈基本與上半年保持一致，三四線、長三角是主力區域：三四線占比仍保持五成左右，長三角占比高位下降、其他區域占比小幅上升。

從能級角度看，2025年前三季度一線、二線、三四線中標數量比例分別為14%、35%和51%，三四線為主力、一二線為輔的趨勢並未改變。但僅從第三季度來看，一線城市第三季度占比17%，呈現走高趨勢，相應地二線城市占比明顯回落。

從區域層面看，長三角依然占比最高，但呈現下降趨勢。2025年前三季度長三角中標數量占比47%，比二季度末占比下降4pts，僅看第三季度則長三角占比為45%；相應地，前三季度中西部項目數量占比22%，珠三角占比19%，環渤海占比12%。

代建作為一個覆蓋範圍非常廣泛的行業，大部分企業是從房企轉變、脫胎而來，如今在經歷了前幾年的“爆發期”後，現階段多數企業強調規模與品質並重。

其中，已經具備規模優勢和品牌效應的企業拓展意願依然強烈，牢牢佔據頭部地位，代建中標數量穩步增長，穩固自身優勢。

與此同時，後發企業在較大的增長壓力下，也開始拓寬視野範圍、深挖細分領域，如當前來自私企和其他類型委託方的占比小幅提升可以看到這一點。

我們認為，未來能夠通過持續深挖代建細分領域、提升自身服務品質、注重更加精細化發展的企業，才能獲得更為長期發展的空間。

在深圳，多個被業內稱為“頂豪”的項目在年底輪番登場，有望拉升樓市熱度。另一邊，一線城市的豪宅市場也持續活躍。在業內人士看來，豪宅市場熱點依然集中在一線城市和少數強二線城市的核心區域，區域分化將更加明顯。

近日，深圳市房地產資訊平臺官網發佈後海沄璽花園（深圳灣澐璽）專案預售資訊。根據公告顯示，此次總計348套住宅獲批預售，預售房源為1棟一單元、1棟二單元，建築面積約209平方米至1150平方米的住宅產品。據統計，獲批預售房源備案均價約每平方米16.8萬元。

項目所在地塊在去年推出市場。當時，該地塊起拍價高達126.5億元。值得注意的是，起拍價超過百億元的地塊在深圳土拍歷史上較為少見，所以拍賣情況備受業界關注。最終，地塊由華潤置地與中海聯合體以總價185.12億元競得，共競價超過290輪，折後樓面地價每平方米70387.83元，溢價率約46.32%。

除此之外，深圳多個均價超過每平方米10萬元的豪宅專案最近也傳來新消息，加速了入市步伐。記者採訪了多位元資深房產仲介經理，他們認為在過去樓市火爆時期，豪宅受熱捧主要原因在於一二手房“價格倒掛”，但在當下的市場環境下，“價格倒掛”的重要性已經不明顯，豪宅市場關鍵就看有沒有好產品，具體市場表現還是要看各項目的競爭力。

深圳一家房企的行銷負責人對記者表示，高淨值人群比較關注核心地段優質豪宅的稀缺性價值，相信這類產品在當前的市場環境下仍會有較高的熱度。

今年以來，一線城市豪宅市場持續活躍。以上海為例，克而瑞資料顯示，2025年前三季度上海總價5000萬元以上的頂級豪宅共成交674套，增幅高達27%。在多城力推低容積率宅地以及取消價格限制的背景下，一線城市樓市可能還將出現更多高端住宅樓盤排隊入市的情況。

有業內人士表示，核心地段豪宅在市場調整期展現出更強的抗跌性，豪宅屬性強的新盤依然受到購房者歡迎，屬於市場中“硬通貨”。不過，房地產市場的深度分化是市場的關鍵特徵，特別是豪宅和普通住宅的分化。對於豪宅市場而言，熱點依然集中在一線城市和少數強二線城市的核心區域，區域分化將更加明顯。

中指研究院認為，年末房企將進入業績衝刺階段，核心城市新增供應增加有望對新房銷售形成一定支撐。

據可靠消息，陽光城執行副總裁兼前首席財務官陳霓被相關部門採取留置措施，已失聯三日。

陳霓，女，1998年加入陽光城集團，從財務經理逐步晉升至首席財務官，2021年升任副總裁。她因涉嫌在財務主管期間涉及重大問題被黑龍江監察委員會留置調查，目前已有三天未公開露面。陳霓長期主導企業融資及資金運作，其被查可能與陽光城跨境資金違規操作有關。同期公司實控人林騰蛟已境外滯留近一年，導致債務重組陷入停滯。

一家千億級房企的崩塌，留下的是175億資不抵債的黑洞和十萬套未完工的房源。陳霓被留置調查、林騰蛟境外滯留——陽光城高管團隊徹底崩塌。

這家曾位列地產TOP20的企業，現在只剩下癱瘓的董事會和積壓如山的待批文件。區域公司被迫向員工集資支付水電費，財務部僅剩三人維護基礎稅務申報。華冕財富200億未兌付理財的傷口持續撕裂，萬名投資者中三千名是內部員工。小額投資本息七折打折，大額資金則被塞入十年期不良資產信託。

“我的百萬積蓄變成了辦公室對峙的淚水。”一位元區域行銷總監的哭訴，正是陽光城內部員工受害的縮影。

高管團隊崩塌引發治理危機

黑龍江省監委的介入，讓陳霓被留置調查的消息得到證實。這位陽光城前首席財務官、執行副總裁已失聯三日，據傳問題可能出在其推動的海外債發行方案上。

一位接近監管的人士表示，“跨境資金違規操作是調查重點”，此案已超越企業層面，升級為金融監管案件。

實際控制人林騰蛟自2024年3月卸任董事長後，長期滯留境外。其參與公司決策的頻率從每週三次視訊會議降至每月一次。境外債權人要求面談的請求全部落空，債務重組方案因缺乏最終拍板人而陷入僵局。

管理層真空導致經營陷入癱瘓。目前區域公司資金調撥審批積壓超過兩百單，某項目公司為支付水電費不得不向員工發起緊急集資。這種資金調配的失靈，折射出陽光城財務管控的嚴重混亂。

理財兌付危機撕裂信任根基

華冕財富平臺的兌付方案暴露出嚴重雙重標準。三十萬以下投資者被要求接受七折本金兌付，而百萬級以上客戶則被強制轉投貴州爛尾項目股權。

這些資產包品質存在嚴重問題。信託計畫底層資產包括已停建五年的文旅項目，相關估值報告被指誇大容積率。債轉股方案對應的企業三年無營收記錄，股權實際已成廢紙。

內部員工成為最大受害群體。強制跟投制度使三千員工本金被鎖，離職人員兌付順序被排至末位元。維權群組已從員工蔓延至專案承包商，信任根基徹底崩塌。

“我們不僅是受害者，還成了幫兇。”一位前陽光城員工坦言，自己因推廣理財產品給親友而陷入道德困境。理財兌付危機正在從財務問題演變為社會信任危機。

債務雪球滾入無解深淵

金融機構的集體抽貸加劇了陽光城的流動性枯竭。民生銀行(4.100, -0.03, -0.73%)已申請凍結核心子公司帳戶，渤海信託拍賣的抵押股權經歷三次流拍仍無人接盤。

公開債務交叉違約觸發加速到期條款，僅半年內需償還金額就達百億。資產處置遭遇價格踩踏，上海外灘項目七折掛牌無人問津，深圳寫字樓拍賣價甚至不抵抵押債務。

更為嚴峻的是，陽光城土地儲備中三四線項目占比超過六成，在當前市場環境下基本喪失變現能力。前十月銷售額不足巔峰期的百分之五，物業費收入難覆蓋持續增長的訴訟開支。

員工流失率已升至驚人的八成，職能部門僅剩骨架團隊維持最低限度運作。這家曾經的地產巨頭，正經歷從千億規模到失信被執行人的致命墜落。

殘局清理面臨多重障礙

陽光城案最棘手的問題在於其複雜的專案結構。二百個專案公司存在明股實債情況，產權歸屬需要歷時數年的司法確認。表外擔保規模超過公開資料兩倍，或有負債持續發酵。

購房者權益保障陷入困境。十萬套未交付房源涉及百萬居民，保守估計“保交樓”資金缺口達三百億。部分地方嘗試紓困基金模式，但優先受償權爭議難以解決。

“陽光城的案例預示地產行業出清進入深水區。”一位資深行業分析師指出，從財務技巧無法掩蓋經營實質的那一刻起，虛胖規模終將反噬企業根基。

陽光城的崩塌軌跡為整個行業敲響警鐘：當金融機構開始集體抽貸，當員工開始為水電費集資，當控制人滯留境外不歸——企業的生存根基已經動搖。

隨著陳霓被留置調查，更多財務黑洞或將曝光。而林騰蛟的滯留境外，使得這家負債657億的企業連最基本的決策機制都難以運轉。

十萬套未交付房源背後是百萬居民的生活希望，華冕財富200億未兌付資金背後是萬個家庭的血汗錢。這些數字勾勒出的不僅是一家企業的衰敗，更是一場需要全社會共同面對的困局。

繼阿里巴巴（09988）上月斥資72億元購入銅鑼灣港島壹號中心多層寫字樓，再有內地科技巨頭來港掃貨。麗新發展（00488）今年7月傳出尋求出售所持有的中環中國建設銀行大廈（建行大廈）50%股權，根據市場消息，京東集團（09618）參與了競購且目前出價最高，麗新發展擬向京東出售股權。

暫出價最高 麗新有意出售

Debtwire則引述知情人士報道，競購可能仍未結束，不排除其他潛在買家對京東的出價還價。報道指出，麗新發展計劃今年底前公布出售進度，預期此次股權轉讓可回籠約20億元資金。

京東集團、麗新發展均沒有回應本報查詢。麗新發展昨日收漲14%，報0.65元，成交額2.5萬元。京東升2.1%，報114.8元，成交近16億元。

麗新發展今年3月提出未來兩年出售約80億元資產，外電7月報道，麗新尋求出售建行大廈50%股權，與包括建設銀行（00939）在內的潛在買家洽談。建行大廈由麗新發展和建行的合營公司持有，兩者各持有一半股權，當時建行未有表達收購餘下50%股權的興趣。

今年8月，再傳出長實（01113）委任建行為財務顧問，研究購買建行大廈50%股權，長實當時對傳聞「不予置評」。據最新消息，京東集團的出價高於長實在內的其他潛在買家。

建行大廈位於中環干諾道中3號，為中環核心商業區甲級商廈。該物業是麗嘉酒店2008年結業後的原址重建項目。建行於2007年以13.7億元向麗新收購項目40%股權，翌年再以4.17億元增持多10%。

麗新發展官網顯示，建行大廈為27層高辦公大樓，其中18層辦公樓層及一個銀行大廳租予建行，用以經營其香港業務；物業總建築面積為22.92萬方呎（不包括停車位）。根據麗新發展年報，截至今年7月底年度，該項目合營公司錄得租金收入約2.29億元。

首日銷情佳 揀樓率近75%勝去年

樓市氣氛向好，連帶資助房屋揀樓率回升。房屋委員會（房委會）「出售綠表置居計劃單位2024」（「綠置居2024」）昨天首日揀樓，邀請約300位中籤者到場，全日有224人入市，成功揀樓率達74.7%，較去年9月「綠置居2023」首天錄得的約62.5%高，連跌兩年後終回升。房委會資助房屋小組委員會主席黃碧如預期，今期綠置居的銷售情況理想。

「綠置居2024」今期共收到約3.6萬份申請，屬近9年最少，不過，首日揀樓氣氛仍然熱烈。房委會昨天邀請約300名中籤者出席，由早上9時起，分3個時段於觀塘建生廣場的綠置居銷售小組辦事處揀樓，現場人頭湧湧，大批中籤人士在電子顯示屏前，觀看各單位最新銷售情況。揀樓人士包括房委會公布公屋清拆計劃影響的家庭申請者，以及「家有長者優先選樓計劃」和「家有初生優先選樓計劃」的中籤者。

房委會公布，全日共有256位或約85.3%中籤者出席（約44人或約14.7%甩底），共有224人成功買入單位，揀樓率達74.7%。資料顯示，去年9月揀樓的「綠置居2023」，成功揀樓率只有約62.5%；2023年3月揀樓的「綠置居2022」首天則為72.7%，「綠置居2024」揀樓率均比前兩期高。若參考今年5月開售的「居屋2024」，首日成功揀樓率約69%，「綠置居2024」揀樓率更高。

459呎「樓王」349萬速成交

昨天售出的224伙之中，今期唯一一個全新屋苑、九龍灣宏緻苑佔200伙或89.3%，當中售價最貴的「樓王」A座38樓18室，實用面積459方呎，售價349.21萬元，呎價7608元，於首個揀樓時段已售出；A座18室僅剩7伙未售。

過往期數的綠置居重售單位昨天亦售出7伙；租者置其屋計劃回收單位則有17伙獲選購。是次「家有長者優先選樓計劃」和「家有初生優先選樓計劃」設有1050個配額，首日已使用18個，尚餘可揀樓的配額為1032個，今天約有320名家庭申請者獲邀揀選單位。

料位置好息口回落添吸引力

黃碧如指出，宏緻苑地點好，售價吸引，也有不少面積較大的單位，加上受彩虹邨第一期重建計劃影響的租戶，有可能利用此機會優先購買單位，預期今期綠置居的銷售情況理想。公屋聯會主席文裕明認為，宏緻苑位處市區，地理位置好，吸引買家入市，本港息口下跌，減輕供樓負擔，故推高揀樓率。「綠置居2024」推出的一個全新屋苑宏緻苑，提供2576伙，單位實用面積約193至466方呎，市價六折發售，售價114.92萬至349.21萬元；另有262伙過往期數的綠置居重售單位，以及新一批341個租者置其屋計劃（租置計劃）回收單位，合共有3179個單位可供選購。

香港法院擴大對中國恒大集團創始人許家印前妻丁玉梅的資產禁制令，新增在加拿大、直布羅陀、澤西和新加坡的2.2億美元（約17.2億港元）資產，標誌清盤人在程序上一次勝利。

法官高浩文（Russell Coleman）在聽證會上作出裁決，裁決賦予了恒大清盤人更大空間，以追回其欠債權人的60億美元。

報道指，恒大被下令清盤已過去近兩年，惟追回資產和償還債權人的進展仍緩慢，清盤人已將矛頭愈來愈多地對準關鍵人物的資產，包括許家印、丁玉梅及恒大前行政總裁夏海鈞，但至今仍未向債權人返還任何資金。

值得留意的是，香港高等法院於2024年率先凍結丁玉梅的資產，隨後英國法院亦下達了類似禁制令。

恒地 （00012） 旗下新盤紛削減優惠，土瓜灣壹沐1期昨更新價單，將全綫付款優惠削減2%，令最高折扣由原先10%，下調至8%，該盤於9月中開售，暫沽113伙，吸金逾7.3億元。

系內紅磡THE HADDON早前更新價單，取消1.5%樓價特別折扣，同時亦公布銷售安排，將於周六推售23伙，實用面積262及270平方呎，均屬1房戶。當中入場單位為9樓H室，實用面積262平方呎，1房間隔，最新折實價為約501.4萬元，折實呎價約19,137元。該盤昨日再沽1伙，為9樓B室，實用面積369平方呎，成交價748.4萬元，呎價20,284元。

啟德THE HENLEY II同樣削減置業優惠，原先7.5%的額外折扣，目前削減至5.5%。

天瀧大手客逾億連購2伙

旺角利奧坊‧首隅亦更新價單，削減2%付款辦法折扣，最高樓價折扣由原先的7%，目前降至5%。

由恒地牽頭發展的啟德天瀧，連續3日錄得成交，昨日獲大手客以逾億元連購兩伙，售出單位為1座19樓A室及B室，實用面積分別為1,428及1,258平方呎，成交價5,832萬及4,719萬元，呎價為40,840及37,512元。該盤自現樓後連沽174伙，套現約72.2億元，全盤累售230伙，吸金約96.4億元。

此外，長沙灣曉柏峰則沽出6樓A7室，實用面積387平方呎，以688.9萬元易手，呎價17,803元。

住宅租金升勢凌厲，相隔約6年更再次破頂，市場上不少屋苑的租金回報率亦相繼升穿4厘，回報率遠超坊間主流銀行的港元定期存款利率。適逢樓價見底回升，有分析相信，將吸引更多資金由銀行定期存款回流樓市，以賺取樓價升值及租金收入。

據中原地產數據顯示，截至今年9月最新的中原城市租金回報率報3.56厘，儘管按月回落0.04個百分點，仍處約14年的高水平，按年攀升0.09個百分點。

9月步入淡季 仍頻錄租金新高

該行統計的143個成份屋苑，該月有99個屋苑的租金回報率高於當月H按息率（3.375厘），即約69.2%屋苑「供平過租」之餘；回報率亦遠勝坊間主流銀行12個月港元新資金定期存款利率約2厘至2.6厘，當中28個屋苑的租金回報率更有4厘或以上。

樓市雖於9月步入租賃淡季，但至今仍累積最少8宗租金或呎租破頂個案，反映租金升勢未完，有力帶動租金回報率高位企穩。例如長沙灣悅雅低層A室，實用面積173方呎，上月以每月1.25萬元租出，呎租72.3元創該廈新高。香港置業區域董事方文偉表示，同類單位現市值售價約240萬至250萬元，若投資者入市，潛在租金回報約6厘至6.3厘。

利嘉閣地產高級區域董事彭錦添稱，沙田第一城現有約13個放盤的叫價相對市值租金的潛在租金回報逾4厘，叫價400萬元的入場單位，市值租金每月約1.4萬元，潛在租金回報4.2厘。

嶺南大學潘蘇通滬港經濟政策研究所及經濟系兼任教授何濼生解釋，隨着經濟好轉，樓市庫存減少，樓價有機會逐步回穩並重拾升軌，加上專才湧港、本地大學增加招收非本地生名額，為租金帶來上升動力，估計未來會有更多資金由定存流入樓市。

內地經濟放緩 房地產低迷

繼9月傳出怡和集團香港總部小規模裁員，再有英資機構傳裁員消息。彭博昨天報道，隨內地經濟放緩，太古集團（00019）尋求瘦身，並引述知情人士稱，太古上周在香港總部裁員約10%，涉及集團可持續發展、財務及風險管理等部門，合共約40人，而且部分高層也未能幸免，當中包括可持續發展事務總監夏柏朗（Mark Harper）。

影響40人 高層未能幸免

太古發言人回應查詢時表示，集團最近對總部架構進行了檢視，以提升整體效率，這包括採用新的工作方式並簡化部分流程。發言人強調：「此次檢視並不影響集團追求卓越的承諾。我們在各職能上致力達致高水平的方針始終如一。」

據太古網站顯示，集團於香港的總辦事處擁有超過500名員工，涵蓋人力資源、財務、公共事務、內部審核、風險管理、訊息科技及數碼、網絡安全、多元共融、可持續發展，以及公益事務等多個範疇；至於太古集團於全球總共擁有逾10萬名員工。

報道稱，近年從未傳聞太古有進行過大規模裁員，惟集團受大中華持續經濟放緩及房地產市場低迷打擊，引發員工猜測管理層打算利用人工智能等工具削減成本並提高效率；太古作為扎根香港的英資企業集團，至今仍高度依賴香港及內地市場。

太古今年上半年股東應佔溢利8.15億元，按年少賺79%，經常性基本溢利跌1%至47.1億元。儘管收益增加16%至457.74億元，但營業溢利下挫62%至18.61億元。債務淨額增加12%，資本淨負債比率上升2.9個百分點至22.7%。主席白德利於中期業績報告稱，營運正處於高度不明朗時期，至少於短期而言，集團對業務所面對的挑戰毋庸置疑；儘管如此，集團業務依然穩健，並對長遠的業務前景充滿信心。

該股昨日收市報67.5元，跌0.05元，跌幅不足0.1%。

大行料將受惠寫字樓復甦

瑞銀日前發表報告提及，相信香港寫字樓市場復甦，將繼續惠及擁有甲級寫字樓業務的公司，當中包括太古及旗下太古地產（01972）等。里昂表示，展望明年仍將是香港綜合企業迎來眾多催化劑的一年，看好4隻給予「跑贏大市」評級的股份，當中包括太古。

信置（00083）牽頭發展的油塘通風樓物業發展項目柏景峰，本周五（28日）次輪發售150伙，為該集團今年壓軸推售的住宅項目，預告明年會推出該集團牽頭發展的將軍澳日出康城第13期及土瓜灣榮光街/崇安街重建項目。

信和置業執行董事田兆源指出，柏景峰上周五（21日）進行首輪銷售，幾近沽清，套現逾8.35億元，本周五將第二輪銷售，涉及150伙，今天截票。連同該集團牽頭的將軍澳日出康城凱柏峰系列及港鐵元朗錦上路站柏瓏系列等，該集團11月累售245伙，吸金逾16.3億元。

田兆源補充，柏景峰為該集團今年壓軸推售的住宅項目，明年將會推售日出康城第13期及土瓜灣榮光街/崇安街重建項目。

新世界發展（00017）旗下佐敦瑧爾也於今天截票，新世界發展營業及市務部總監何家欣透露，截至昨天下午2時，累收逾1200票，較本周五盡推全盤63伙，超額認購逾18倍。由11日28日至12月7日期間，首10名經美聯物業購入瑧爾的買家，每位可獲贈價值約2400元的「雙人西九文化藝術雙館會籍」，優惠總值2.4萬元。

YOHO Hub第5座標售12伙

新地（00016）元朗The YOHO Hub（The YOHO Hub發展項目第B期）昨天公布新一份銷售安排，12月1日起以招標發售12伙，全數位於首度推售的第5座，實用面積451至1094方呎，戶型涵蓋2房至4房戶。

恒地（00012）牽頭發展的九龍東啟德天瀧，昨天獲一組大手客以逾1.05億元購入兩伙，包括1座19樓A室，實用面積1428方呎，成交價5832萬元，呎價40840元。同區嘉華國際（00173）牽頭的啟德海灣第1期昨天亦錄8宗成交，套現逾5600萬元。

中原集團主席施永青剛於周一撰文指住宅樓市已見底，料升浪持續6年，據悉，他最新身體力行化身入市大軍，斥資1780萬元購入尖沙咀九龍站擎天半島一個3房戶，作為投資用途。施永青回覆本報查詢時表示，旗下家族基金未來將沽出部分地產股，換入實物資產，集中住宅物業。

呎價20966元 低市價3%

上述擎天半島6座低層F室，實用面積849方呎，3房間隔，日前以1780萬元成交，呎價20966元，呎價較市價略低3%。代理指該單位以公司名義購入，公司董事為施永青。原業主2010年以1298萬元入市，賬賺482萬元或37.1%。

施永青回覆本報查詢時稱，今次擎天半島單位是以其家族基金名義購入，作為基金資產配置及投資用途，「我只是負責提供意見，覺得個市開始復甦向好，可以買返實物資產。」

施永青直言，「個市一路升，本月個價同上個月已經完全不同。」估計12月樓價升勢會加速，該家族基金未來會套現部分地產股，把資金調配至實物資產，集中住宅物業。

據悉，施永青今年10月底亦曾動用1498萬元購入大角咀柏景灣6座低層B室3房戶，實用面積848方呎，呎價17665元，至本月又以1468萬元購入同區實用面積701方呎的帝柏海灣3座高層C室3房單位，呎價20942元，連同擎天半島單位，即不足一個月豪擲4746萬元入市。

官永義兒子沽君臨賺百萬

另方面，有發展商家族成員趁市況好轉出貨，消息指出，由永義國際（01218）創辦人兼前主席官永義的兒子官俊傑，持有的同區君臨天下2座低層D室，實用面積794方呎2房戶，剛以2000萬元易手，呎價25189元。官俊傑2019年斥1900萬元入市，約6年賬面賺100萬元，物業升值5.3%。

事實上，上址樓下低兩層同室，實用面積750方呎2房戶，今年8月初以1738萬元售出，呎價23173元，即官俊傑出貨呎價較之高8.7%。

有「凶宅大王」之稱的資深投資者伍冠流，放售手持的葵涌大隴街葵龍大廈高層G室半份業權，該單位實用面積404方呎，將於12月2日透過環亞物業拍賣推出拍賣，開價108萬元，較伍冠流2014年購入價66萬元，高42萬元或63.6%。

樓市止跌，但將軍澳新晉屋苑海茵莊園有開放式單位短短一年多兩度遭遇蝕讓，最新以330萬元易手，樓價再貶值70萬元或17.5%。

代理表示，海茵莊園本月暫錄得3宗成交，原業主全數損手收場，其中2座中層C1室開放式戶，實用面積245方呎，近日以330萬元成交，呎價13469元，呎價為該屋苑歷史次低。

據悉，原業主去年7月以400萬元購入該單位，當時造價已較去年3月以439.1萬元一手入市的業主低8.9%，是次離場樓價再貶值70萬元或17.5%，意味上址逾一年已兩度經歷蝕賣易主。

太古城兩房戶損手250萬賣

多個藍籌屋苑錄得損手個案，以龍頭鰂魚涌太古城樓價挫逾兩成最傷。美聯物業高級分區營業經理陳彪表示，太古城北海閣低層F室，實用面積572方呎2房戶，原叫價900萬元，剛減至888萬元沽出，呎價15524元。原業主2022年4月以1138萬元購入，逾3年半賬面蝕250萬元或22%。

中原分區營業經理馮健平稱，荔枝角美孚新邨3期吉利徑8號低層B室，實用面積509方呎2房戶，以525萬元成交，呎價10314元，較原業主2022年11月買入價555萬元，貶值30萬元或5.4%。中原分行副區域營業經理張鎮邦稱，將軍澳新都城1期1座低層B室，實用面積364方呎2房戶，以517萬元沽出，呎價14203元。原業主2018年以595萬元購入，賬蝕78萬元或13.1%。

不過，部分屋苑仍錄得短炒獲利個案，中原地產高級分行經理彭成裕透露，東涌藍天海岸5座中層A室，實用面積771方呎，3房間隔，享海景，原業主以830萬元放售，不足一個月即減至805萬元沽出，呎價10441元。原業主今年8月下旬以765萬元買入，約3個月賬面賺40萬元，樓價上升5.2%。

二手樓價見底回升，二手市場連錄短綫獲利個案。例如東涌藍天海岸一個3房單位，持貨3個月，樓價炒升5.2%。

近日二手交投升溫，加上樓價已見底回升，部分業主趁機短炒獲利。中原地產高級分行經理彭成裕表示，東涌藍天海岸5座高層A室，實用面積771平方呎，屬3房連主人套房間隔，享海景，本月以830萬元放售，放盤不足1個月即以805萬元沽出，呎價10,441元。

美孚3房628萬售 1年半升值8%

原業主於今年8月底以765萬元買入單位，持貨3個月，帳面賺40萬元，期內樓價上升5.2%。彭成裕又謂，新買家為外區上車客，眼見近月樓價已見底回升，且升勢持續，故加快入市決定。

其次，荔枝角美孚新邨3期百老匯街49號低層A室，實用面積657平方呎，屬3房間隔，剛以628萬元易手，呎價約9,559元。

資料顯示，原業主去年6月於銀主盤市場撈底入市，至今持貨約1年半，帳面獲利48萬元離場，期內升值8.3%。

中原經紀人指數 逾20個月高

區內代理指，銀行減息後不少租客轉租為買帶動美孚新邨交投，例如美孚新邨3期百老匯街43號高層C室，實用面積約451平方呎，2房，望公園景，剛以431萬元易手，呎價9,557元。新買家為外籍租客，見息口回落，但樓價趨升，便加快入市決定。

另一方面，中原地產一項研究報告指出，反映前綫代理信心的中原經紀人指數（CSI）最新報61.33點，較上周的61.32上升0.01點。自10月底今年第二次減息後，樓市進一步升溫，CSI連升6周共4.65點，續創2024年3月中後逾20個月新高。CSI連續13周企穩55點睇好區之上，近3周更企穩60點水平，顯示樓價向上動力受到支持，預示樓價升勢持續。

Lacoste進駐開旗艦店 呎租200

中環核心段舖位租務理想，畢打行地下5千呎舖，獲法國時裝品牌Lacoste時裝以約100萬元租用，料開設大型旗艦店。該舖連同樓上多層曾由A&F時裝租用，遷出後地下已交吉一段時間或作短租。

消息指，中環畢打街畢打行錄得商舖租務，涉及地下部分，面積約5,000平方呎，以約100萬元租出，呎租約200元。該舖處中環最核心位置，而大廈本身具有建築特色，故大廈屬地段優質物業。

據悉，新租客為法國時裝品牌Lacoste，料開設具有特色品牌旗艦店，而該品牌目前於尖沙咀iSquare、旺角朗豪坊等設有分店，是次增加據點，相信看好本港零售後市。

昔日A&F時代告終 巨舖分拆招租

翻查資料，該物業於2011年，獲美國服裝零售商Abercrombie & Fitch（A&F）以月租700萬、較原租金200萬高出2.5倍，租用畢打行地庫至樓上4樓，合共2.5萬平方呎。及後零售市況轉弱，2016年品牌與業主達成協議，提早撤出並支付終止合約費用。撤出後，該巨舖分拆再招租，部分樓面曾作品牌期間限定店，或藝術展覽等用途。直至2023年尾，物業1至3樓，合共約1.6萬平方呎，由會所每月約150萬承租，新租客開設「Club Batard」，提供各類餐飲甚受歡迎。如今地舖相隔數年後，終獲長租客承接。

中環核心地段舖位租務理想，如上月中環皇后大道中35號「35QRC」，涉及物業地下至3樓，合共4層，面積約9,373平方呎，以每月約150萬元租出，呎租約160元。新租客為華僑銀行，作擴充業務。

仲量聯行資本市場部資深董事譚蔭培表示，獲業主委託，放售將軍澳寶琳路的大型地盤，市場估值約3,800萬元。

他指，該地盤佔地約24,703平方呎，原用作建築材料存放用途，現具供電條件及靈活規劃潛力，適合發展為電動車充電站，截標日期為2026年1月28日（星期三）下午3時正。

地盤為丈量約份第401約地段453號餘段，出入口直接連接寶琳路。根據《將軍澳分區計劃大綱圖》，該地段被劃為「綠化地帶」，第二欄所載用途涵蓋加油站。另外，他指地盤空間寬敞，可靈活分階段發展，可作發展電動車充電站，預計可安裝不少於20支充電樁。

旺角先達廣場內一個迷你銀主舖位昨日（26日）經黃開基拍賣行推拍，最後以100萬元賣出，惟仍較14年前買入價跌4成。

該舖位位於旺角先達廣場第2層S60號舖，其建築面積約176平方呎，開價50萬元，每口叫價5萬元，其後獲2組客搶高1倍至100萬元賣出，呎價約5,682元，成交價較業主2011年買入價165萬元大幅下跌約4成。

翻查資料，舖位於8月曾以80萬元經另一拍賣行推拍，惟當時未能成功賣出。

近年寫字樓市場受壓，而今年受惠股市上升及新股集資暢旺，令核心區租金率先回穩。

仲量聯行最新統計，甲廈市場10月錄得293,300平方呎的正淨吸納量，主要由於租戶在有利的市場環境下積極進行整合及升級活動。整體寫字樓租金按月大致持平，但各分區市場呈現分化走勢，而中環甲廈租金按月微升0.1%，為自2022年5月以來首次錄得按月增長。

業界料市場呈兩極化

今年股市明顯上升，再加上多間內企在港進行IPO活動，涉及金融服務業租務活動增加，帶動核心區中環甲廈連錄大手租務，如美資簡街資本（Jane Street）以呎租137元租用恒基地產 （00012） 中環新海濱項目（近期命名為Central Yards）22.34萬平方呎樓面，成該區數十年最大手租務。

整體寫字樓市場主要受大量供應衝擊，今明兩年亦有大型甲廈項目落成，包括新地旗下高鐵站上蓋項目IGC，預計明年初交付，涉及樓面達320萬平方呎，屬於全港最大商業項目之一。此外，希慎、華懋銅鑼灣利園八期亦剛平頂，明年落成利園區，涉及面積亦達100萬平方呎。

對於明年寫字樓市況，戴德梁行香港董事總經理蕭亮輝指，近期甲廈租務已改善，惟集中於核心區超甲廈，因涉及金融機構擴充，該區租金已見穩定。他預期，寫字樓市場待租樓面仍非常多，市場呈兩極化，核心區中環情況持續向好，非核心區及邊綫區整體情況，明年料難大幅改變。