危老2.0來了，內政部昨（27）日部務會議通過危老條例修正案，蘿蔔、棒子並進。在利多方面，包含取消危老落日條款、擴大租稅優惠、新增社宅容積獎勵；但同時為避免「紙片屋」，修法將調降小基地容積獎勵上限。

另新增限制，住宅使用比率須達半數以上才適用危老。據了解，這項限制是避免飯店、商辦透過危老取得大量容積，與危老重建改善居住環境的初衷不同，因而加以限制。

危老條例將於2027年5月31日落日，內政部昨日部務會議通過危老條例2.0修正案。內政部長劉世芳表示，此次危老條例修法特別納入「老宅延壽」，讓危老重建常態化。

國土署都更建設組長王武聰指出，危老條例草案預計兩周內陳報行政院審查，送請立法院審議，力拚在「落日期限」2027年5月31日前完成法規作業程序，未來也將以2027年5月31日作為新舊制的基準線。

在精進重建適用範圍，王武聰解釋，為解決過去有大型飯店或是商辦，借危老重建取得大量容積引發的不良觀感，在新法明定重建合法建築物之住宅使用比例須達二分之一以上。

另為避免申請案淪為基地過小的「紙片屋」，增訂重建計畫未達500平方公尺者，申請容積獎勵上限從原本的基準容積1.3倍或原建築容積1.15倍、下修為基準容積1.2倍或原建築容積1.1倍。至於重建面積達500平方公尺以上且配合提供社宅及福利設施的危老申請案，可享有最高基準容積15％的獎勵。

此次危老修法擴大租稅優惠，比照都更條例，新增協議合建稅賦優惠，包括危老重建者，原所有權人與起造人因合建辦理產權移轉時，可減徵40％土增稅與契稅；老屋延壽的修繕施工期間及完工後兩年內，其地價稅及房屋稅可減徵50％。

另外，都更條例修法預計12月預告，最快明年1月報行政院。未來會要求所有公辦都更優先提供社宅來爭取容積獎勵，原則上提供基準容積的10％到20％。

危老條例2.0 業界憂心影響重建誘因

內政部昨（27）日部務會報通過危老條例修正草案，將危老常態化，同時為避免「紙片屋」，小基地容積獎勵將減少。中華民國不動產建築開發公會全聯會理事長楊玉全表示，這恐使危老重建誘因大減，喪失鼓勵初衷。

楊玉全指出，小基地也有危老重建有迫切需求，給予不同容積獎勵上限標準，勢必影響小基地辦理重建誘因，也造成其財務負擔，建議維持相同標準，由危老個案依基地條件爭取，以及改以規模獎勵，引導擴大基地。

楊玉全表示「要求住宅面積一半以上才能適用危老條例，避免飯店、商辦藉危老取得大量容積」部分，檢核上不易，我國住商混合情形普遍及可變更使用，該規定恐徒增申請重建作業困擾，建議刪除限制比例規定。

另外，屋齡30年以上老舊建築物多為921震災前所興建，若經進一步評估其耐震等級未達一定標準只能申請修繕，恐不具效益。

全台最大捷運開發案「環狀線十四張站暨南機廠」昨（27）日舉行簽約儀式。新北捷運局與宏匯、愛山林建設（2540）及甲山林建設共同組成環宇上城投資，簽訂投資契約，打造新北大眾運輸導向發展(TOD)建設標竿。

該案總投資額近千億元（約985億元），規劃興建商辦、住宅、商場等，總銷上看2,500億元，預計2034年完工。

「環狀線十四張站暨南機廠」在捷運聯開案領域創下三紀錄，為全台基地面積最大、總投資規模最大、未來總銷最大的捷運聯開案。

執行此案的環宇上城公司，其中，宏匯集團占比33％、愛山林67％。昨日簽約儀式出席人員包括新北市長侯友宜、新北捷運局長李政安、宏匯集團暨環宇上城董事長許崑泰、愛山林董事長祝文宇等。

許崑泰表示，宏匯擅長商用不動產開發，愛山林是住宅開發及銷售專家，加起來就能發揮最好的結果，未來將秉持「好品質、好房子、好誠信」三好原則興建本案。

至於未來在商場上規劃，許崑泰表示，該案開發規模超過25萬坪，目前還在評估是否會進駐宏匯廣場，不過對於雙北市商用不動產市場是非常看好，主要是過去雙北商辦大樓比例偏低，也面臨老舊問題，而在國內科技產業蓬勃發展下，預期對商辦需求度高，不論是商辦、商場、飯店都很看好長期發展性。

愛山林董事長祝文宇表示，該案規劃興建8棟39到51層樓大樓，預計取得LEED、WELL、fitwel等國際綠建築認證，總銷超過2000億元，其中住宅占比七成、商業用途三成，預估將有5,000~6,000戶，未來案名就會叫「環宇上城」，目前申請建照還要二至三年，規劃興建五年，約2034年完工。

值得一提的是，近年愛山林積極攻向公辦都更、捷運聯開案，並與宏匯集團強強聯手，除了十四張捷運開發案外，還有「中正紀念堂聯開案」、「南港台電CR1公辦都更案」案，合作案已達三案，祝文宇表示，由於雙北幾乎已經沒有素地，目前也正在評估相關標案，將與宏匯持續維持合作模式。

許崑泰表示，「十四張站暨南機廠捷運開發案」是新北邁向智慧城市國際舞台的重要里程碑，未來完工後，這座結合AI科技、綠能永續與人文共榮的城市地標，將改寫新店地景，更代表新北在全球城市競逐中脫穎而出，成為台灣向世界展示智慧建築實力的象徵。


新北環狀線十四張站》規模最大捷運聯開案 簽約
工商時報

針對基地規模、投資金額最大的捷運聯開案「新北環狀線十四張站暨南機廠捷運開發案」，愛山林建設開發董事長祝文宇、宏匯集團董事長許崑泰27日宣布，將共同投資985億元，聯手開發25萬建坪共八大棟的微型i城市「環宇上城」，總銷金額逾2,000億元。

招商顧問的仲量聯行董事總經理侯文信表示，該案為全台規模最大的捷運開發案，近二年在全台縣市政府同步積極招商下，吸引民間機構參與公辦都更、捷運聯開案，總投資金額約4,000億元，成為政府吸引民間投資的重要管道。

此開發案由三家公司共同成立專案公司環宇上城負責，愛山林出資47％、宏匯33％、甲山林集團20％，由許崑泰擔任董事長。在新北市長侯友宜到場見證下，許崑泰與新北市捷運局長李政安27日正式簽約，開發案占地規模達4.3萬坪，開發規模超過25萬坪、相當於兩座台北101。

據介紹，環宇上城預計興建複合式開發建築共8大棟，樓高39～51樓、包括住宅、辦公、購物中心及商場等，其中，商業用途占總銷金額比重約3成，住宅約7成約5,100戶，三年後可望預售，可售金額達2,500多億元。

宏匯集團總經理崔梅蘭表示，宏匯已陸續取得台北雙星、E1E2公辦都更、宏匯民生台北大學民生校區、宏匯竹高案、南港台電CR-1、中正紀念堂案、南港新都案、十四張站環宇上城等8筆捷運聯開及公辦都更案，總投資金額逾2,526億元，積極布局軌道經濟的商用不動產。許崑泰則表示，宏匯未來將加碼競標北部都會區大案，重心還是在台灣。

針對台灣商用不動產前景，許崑泰強調，後市「應該是非常好」，他認為尤其北部都會，很多土地都蓋住宅，但商辦不動產供給則長期偏低，且屋齡都已經老舊，汰舊換新的辦公升級需求強烈，因此看好商辦、百貨、飯店等商用不動產，中長期極具發展空間。

今年房市買氣低迷，展望2026年，愛山林（2540）董事長祝文宇昨（27）日表示，一切還是看供需，但整體而言，明年房市還會更慘，尤其是供過於求的區域，賣壓會增大，他透露，已有區域預售價格跌回三年前。

祝文宇表示，房市發展看的是供需，以區域來看，雙北市長期擁有強勁的剛性需求，且新案供給少，因此可穩健發展，加上營建成本上漲的因素，預期未來新北市的地板價會從每坪50萬元起，下跌有限的情況下，現在對雙北剛需族群就是很好的進場時機。

不過，祝文宇表示，中南部房市就完全不一樣，尤其是供過於求的區域，明年會更慘，事實上，現在中南部有些區域預售價都已經下跌到三年前，主要就是供過於求的區域，讓過去買預售屋的人連平轉都有困難，這也形成價格壓力。

談到營建業目前最大困境，祝文宇表示，比起缺工、料漲，現在最嚴重的就是土方問題，土方已經漲了五、六倍，像是「十四張站暨南機廠捷運聯開案」因為地下室已完成，避開土方問題，所以造價壓力不大，但其餘案子都面臨土方漲價導致成本高漲，所以說北台灣的房價要下跌真的有難度。

2025/11/27 10:26:11

新北市在2023年於板橋區出現單價三位數新案後，後續逐步見到百萬宅生力軍，住展雜誌彙整近兩年公開新案並有交易攀上單坪百萬元資訊，去年共計6案。

6案分別為板橋區3案「三輝白昀」、「衡沐」、「耑芃」，與永和區2案「M PLUS」、「頂溪大苑」，以及三重區「潤泰CITY PARK」，最高單價在105萬元至125.1萬元。

而今年縱使面臨房市寒冬，仍有4案創下佳績，乃中和區的「漢皇方圓」，與新店區3案「友座明明德」、「寶安JR」、「東基M1」，最高單價各是122.2萬元、105.1萬元、102.8萬元，與100.8萬元。

住展雜誌企研室總監暨發言人陳炳辰分析，觀察這些高單價案不脫幾個特性，一為地段，其所座落的板橋區、永和區、新店區本屬新北市蛋黃第一環行政區，基地位置還在蛋黃中的蛋黃。

如新板特區、四號公園周邊、捷運頂溪站生活圈，或捷運七張站一帶，房價自然水位居高不下。另一為建商品牌，像是大陸、潤泰建設推案都是訴求高價位，揭露結果便毫不意外。

再者是小宅的規劃，即使換算單價偏高，總價帶一兩千萬元終究能被市場接受，比方說「東基M1」僅16.7坪，「漢皇方圓」、「寶安JR」也是20多坪。

而樓層愈高有其景觀，勢必成為價碼關鍵，如「潤泰CITY PARK」、「三輝白昀」、「衡沐」、「耑芃」、「M PLUS」、「頂溪大苑」、「友座明明德」均是總樓高超過20層以上，高樓層戶無疑具備身價。

特別的是，台北市的高單價案像單價200萬元俱樂部不乏伴隨豪宅體質，但新北市狀態不然，百萬宅多在豪宅標準總價6000萬元以內，高單雙北兩樣情。

新北市本有台北市外溢與比價效益，單價攀升雖顯示房市有所發展，但高單高總的豪宅市場在買盤認同度上還是以台北市為主，且事實上這兩年的新北市百萬宅預售交易占比僅一成，未成氣候，大坪數豪宅在單價上相對節制，9字頭已為高標。

陳炳辰指出，目前在板橋區、新店區、永和區、中和區預料將有數個新案接力百萬宅，仍是出於地段、品牌而大膽開價，惟大多都不至於達標新北市豪宅總價門檻，甚至呈現高單價小宅化趨勢，透露置產特質依然為新北市房價主要推手。

2025/11/27 09:43:48

實價揭露，走過半世紀的台南中西區協進市場舊址，今年7月，由台南在地建商「信耘建設」，以總價約1.9億元買下，佔地約352坪，換算每坪成交單價約54.5萬元，為中西區今年次高總價土地交易。

協進市場為民營市場，於60年代興建，建築由數棟木造日式町屋組成，獨具特色的日式復古風情，曾吸引不少網友打卡外拍。

然而走過半世紀，躲不過時代巨輪，協進市場後期因發展不如預期，空間閒置多年且建築殘舊，原有的木造建築，已於2023年全數拆除，徒剩空地一片，如今由建商接手，預期將為商圈街廓帶來新風貌。

台灣房屋永華市政加盟店店東吳權峰表示，協進市場原址鄰近民族路三段與金華路四段口巷內，區段位屬台南蛋黃核心地段，周邊鄰近協進國小、近星鑽特區及神農街、河樂廣場等熱門景點，整體生活機能與商業發展條件優渥。

雖然該基地位處巷仔內，整體地形條件不算完美，但因具備地段優勢，加上目前台南蛋黃市區土地稀少，要取得大面積素地不易，相對也促使建商願擲高金，勢在必得。

吳權峰表示，該商圈擁有豐沛的在地自住、就業租屋客群與置產客需，周邊多為老透天聚落，新建案量不多，未來如推大樓類型產品，應頗具吸引力，如以成交地價推估，未來每坪開價應落在3~4字頭。

另外，台南建商「皇龍建設」，也從去年11月起，陸續取得位於東區崇善15街33巷內，約406.8坪住宅含道路用地，合計總價約1.9億元，而與協進市場交易相同，所取得用地皆是位於蛋黃區巷弄裡的空地。

台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮表示，東區、中西區為台南核心蛋黃區，因開發早且飽和，區段可供開發、條件優越的大面積基地越趨稀少，這使得建商插旗市中心的布局策略相應調整，除了透過整合老透天、收購停車場等方式獵地，不同以往鎖定臨路型基地，轉往熱門商圈的巷仔內積極尋地，就是為求卡位核心區段。

李家妮指出，這類非臨路型、街廓狹窄的市區巷仔內基地，在整體開發條件上難免受限，然而巷弄裡推案有助於老街廓微更新，同時能掌握核心地段的價值效益，也成為開發業者願意積極布局的關鍵誘因。

2025/11/27 22:49:45

基地達14.3公頃、國內最大捷運開發案「環狀線十四張站暨南機廠案」是由宏匯集團、愛山林建設（2540）及甲山林建設共組「環宇上城」投資，其中甲山林集團占67%、宏匯占33%，並由宏匯集團董座許崑泰擔任環宇上城董事長，並在27日完成與新北市捷運局簽約，總投資金額約高達985億元。

許崑泰表示，他非常看好台灣辦公室場的發展，尤其這波AI發展，國內科技業對商辦需求強烈，加上過去蓋的商辦屋齡已高，且過往商業用地多用作住宅規劃，辦公市場目前是供不應求狀態，因此未來宏匯集團將鎖定商用不動產三大類產品發展，包括辦公室、商場、飯店。

許崑泰指出，規模超過25萬坪的「環狀線十四張站暨南機廠捷運開發案」，也已經規劃好三大類產品，包括商場和購物中心、辦公室，以及住宅產品；全案總計住宅約占七成，商業設施比重約達三成。

許崑泰指出，在看好國內商辦市場下，預計兩年後完工的「台北雙星」也提前啟動辦公室招租，但租金價格暫不公開；同步擁有飯店進駐的「台北雙星」，確定由萬豪酒店進駐。

宏匯、甲山林雙強共組的「環宇上城」公司27日完成「環狀線十四張站暨南機廠捷運開發案」與新北市捷運局的簽約；全案將導入AI、5G、物聯網與永續能源技術，打造一座能自我學習、自我升級的智慧城市，並預計取得LEED、WELL、fitwel等國際綠建築認證，開啟新北市國際智慧城市的新篇章。

2025/11/27 16:49:50

將捷集團27日發布，拿下「臺北市文山木柵公辦都更案」最優申請人資格，該案整體規劃以「跳島綠化」與「全齡友善」為核心，未來也將與國家住宅及都市更新中心將攜手合作，致力推動木柵都市再生成為全齡宜居城區，從居住安全、健康促進、生活服務到社區照護，全方位引領都市住居的永續發展。

將捷表示，集團深耕公辦都更領域已超過16年，面對台灣日益嚴峻的「人屋雙老」及氣候變遷議題，此次是二度獲得台北市木柵地區的公辦都更案，始終堅持都更不只是改善老屋建築的硬體，更要注入全齡友善、綠建築與生態教育的設計思維，重塑社區與城市的連結，實現人居幸福的生活場景。

針對台灣邁入超高齡社會需求，集團提出打造「全齡友善社區」願景，營造社區中讓居住者可以自然互動與社交活動的空間，並將照護服務引入社區，讓社區成為在地健康老化的重要支點，實現「你的家或社區，應該好好陪你到老」的承諾。

在環境方面，將捷表示，「臺北市文山木柵公辦都更案」規劃中融入極具特色的「跳島綠化城市」概念，預計將森林生態系帶進城市生活圈，達成建築與環境共生；由社區內的空中花園往外延伸，串聯坐落於城市各處的綠地與公園，形塑出「連續綠色島嶼」，為居住者打開寬闊視野，創造隨時都能輕鬆慢活的舒適空間。

「臺北市文山木柵公辦都更案」建築面積達5,249平方公尺，規劃興建1棟26層住宅大樓及店鋪、1棟15層社會住宅及團體家屋，最快有望在2025年底完成簽約、2032年完工，將捷表示，以「區域型都市更新藍圖」為發展構想，將該案串聯預計2026年完工的木柵環狀線Y3站公辦都更案能量，打造連續完整的城市再生軸帶，從單一基地擴大至整體街廓的共榮願景，以木柵地區為軸心，公私協力共同推動台北市成為全齡友善宜居城。

內政部推動虛坪改革、拚實現「實坪實售」，透過檢討容積計算並調整車位權屬，分別修正《建築技術規則》及《公寓大廈管理條例》二大部份。內政部次長董建宏27日說，因建技規則屬行政命令、不涉法規修正，最快今年底、最晚明年初預告，將一般電梯改免計容積、增訂管委會上下限；透過差額轉入專有面積設計，總面積不變，增加實坪面積、減少虛坪面積，進而降低公設比。

他說，虛坪改革重點在「實坪實售」，實際坪數含居住空間及必要公共設施，先從「電梯」著手推動，即優先修正《建築技術規則》，將一般電梯納免計容積空間，節制免計容積項目被挪作他用。另增訂規範管委會空間總容積1％上限規定，並保障小基地建案基本需求20平方公尺，訂定上限100平方公尺，不足20平方公尺可補足差額。

未來《建築技術規則》公告上路，內政部會設定過渡時期的關門條款，在特定時間前請領建照或已報核的都更危老案件可維持適用舊制。至於修正《公寓大廈管理條例》調整車位和車道權屬方面，攸關民眾居住權益及購屋的時候能夠獲得合理的條件，預計將停車空間改為專有部分，目前仍持溝通協調，儘速提出修正草案。

現行《危老條例》2027年5月底屆期，內政部27日通過修正草案推動改革：納入老宅延壽，法規更名為《都市危險及老舊建築物重建與修繕促進條例》，並刪除施行期限；限制適用對象，未來將再無單純的飯店、商辦及學校危老重建案；下修500m2以下小基地容獎上限，引導擴大重建規模；增訂捐贈社宅容獎；擴大稅負減免等。

房市前景不明朗，全台六都各類型建物房價普遍較一年前下修，不過大樓物件跌幅相對較小，雙北市大樓甚至出現漲勢，凸顯出蛋黃區住宅大樓的保值型與抗跌性。

統計顯示，桃園、台中與台南的住宅大樓物件，房價跌幅僅約1％，雙北大樓產品甚至出現漲勢，台北市、新北市分別年漲12.1％、1.6％；另外，同現漲勢的還有桃園、台南市公寓產品。

大家房屋企研室主任賴志昶表示，信用管制與限貸因素衝擊下，房市買盤縮手、房價相繼修正，房市買盤無論自住或置產需求，皆有回歸蛋黃區精華物件或低總價親民產品趨勢，尤其台北市住宅大樓平均總價達4,973萬元、較去年同期上漲逾1成，不僅是反映出蛋黃區物件的抗跌性，也包含高資產族群在經濟成長、股市高檔的情況下，對保值型資產的穩定偏好。

公寓、華廈及大樓三類物件類型中，今年第三季總價年跌幅最大分別為台中市華廈、台北市公寓及高雄市住宅大樓，三類物件跌幅皆達1成以上，其中華廈產品總價在六都同步下跌，年跌幅在3％～13％間。

賴志昶表示，雖然公寓、華廈屬低總價、低單價產品，不過房市熱潮退去，公寓、華廈買盤接手性更不如大樓，尤其屋齡偏高、屋況好壞落差大，加上銀行對於房貸放款資產品質條件更為要求下，購屋族對老舊產品態度轉趨保守，較具有議價空間。

看好高雄亞灣特區的發展前景，華友聯（1436）耗資20.07億元，向中石化標得的亞灣特貿六建地，27日宣布攜手台灣三井不動產，合作開發378戶住宅大樓，總銷約78億到80億元。

華友聯董事長陸炤廷介紹，該案基地面積約2,362坪，規劃地上24層、地下3層，各戶25到53坪的產品，總銷售坪數約1.71萬坪，共約378戶，屬區域內少見的大棟距精品住宅案，由於基地緊鄰一心一路與和平三路口，步行即可抵達高雄輕軌「籬仔內站」，具備絕佳交通與生活機能。

陸炤廷指出，前鎮區近年因亞灣計畫的推動，成為高雄最具國際視野的城市新核心，計畫範圍公共建設包含高雄展覽館、高雄港埠旅運中心、高雄流行音樂中心等。未來還有如「特貿三」公辦都更案、鴻海集團的捷運Y15站聯開案，可望形成南台灣最具成長潛力的生活與商業聚落。

進入四處彌漫著寒意的第四季度，就如頂著刺骨寒風的車手選擇放緩油門，杭州的掛地節奏同樣十分應景，徑直駛入了慢車道。

據浙江省自然資源網上交易中心顯示，今年10-11月，杭州合計掛牌69幅建設用地，其中包括9幅住宅用地、14幅商服用地、45幅工礦倉儲用地及1幅其他用地。

11月27日，隨著杭州本月最後一批次土拍落槌，位於蕭山區的2宗住宅用地由“地頭蛇”濱江溢價收入囊中，總成交額24.62億元，總出讓面積達到6.28萬平方米。

12月，杭州還將出讓2宗住宅用地，分別位於濱江區浦沿板塊和富陽區銀湖板塊，起拍價分別為13.61億元和2.87億元。

掛地節奏放緩、拿地意願減弱，是杭州土地市場近期釋放的最直接感受。

以11月為例，杭州本月僅進行了兩場住宅用地拍賣、掛牌5幅宅地。11月25日，綠城、藍城聯合體以及萬科聯合體各斬獲1宗宅地，分別是未來科技城單元YH090306-11地塊、轉塘單元XH100403-09地塊和石橋單元GS130202-52地塊。

具體來看，未來科技城單元地塊，東、西、北至沿河綠地，南至規劃道路。出讓面積4.89萬平方米，容積率1.05，建築面積5.14萬平方米，由浙江綠城元和旅遊開發有限公司（綠城）以底價17.98億元競得，樓面價3.50萬元/平方米。

轉塘單元地塊，東至知音路綠化，南至規劃道路，西至規劃綠化，北至規劃道路。出讓面積5.62萬平方米，容積率1.7，建築面積9.55萬平方米，由藍城房產建設管理集團有限公司與杭州之江未來城開發建設有限公司聯合以底價15.18億元競得，樓面價1.59萬元/平方米。

石橋單元地塊，東至規劃綠化，南至康寧街，西至規劃綠化，北至規劃道路。出讓面積3.40萬平方米，容積率2.0，建築面積6.80萬平方米，由浙江萬科南都房地產有限公司與杭州市安居建設投資集團有限公司聯合以底價10.15億元競得，樓面價1.49萬元/平方米。

底價拿地加之聯合體出手，有市場聲音反映，或許是地塊的成色達不到溢價門檻，又或許是，杭州整體的土地市場真的冷下來了。

但比起11月25日慘澹的戰況，兩日後的土拍現場還是相對激烈了不少。

11月27日上午，浙江省自然資源網上交易中心的交易結果頁面中，多出了兩項“濱江”的名字，這意味著濱江在它最熟悉的棋盤裡，又落下了兩顆棋子。

其中的湘湖單元（楊岐山片區）XS160402-20地塊，東至規劃湘戴北路，南至規劃楊岐山路，西至規劃鄰里中心，北至規劃定山支路。出讓面積3.40萬平方米，容積率1.2，建築面積4.08萬平方米，起拍價為7.14億元。

據稱，湘湖單元地塊在掛牌期間就產生了2輪報價，在競價期間，濱江也是與其餘4家房企進行了一個半小時的爭奪、28輪的抬價，才得以成功“抱得美地歸”。最終成交價8.49億元，折合樓面價2.08萬元/平方米，溢價率18.92%。

另一邊的市北單元XS070104-07地塊，東至金一河綠化帶，南至規劃創新一路，西至金二路，北至建設三路。出讓面積2.89萬平方米，容積率2.5，建築面積7.22萬平方米，起拍價14.43億元。

濱江經過18輪競價成功補倉，成交總價為16.13億元，折合樓面價2.24萬元/平方米，溢價率11.78%。

對比杭州近期的拍地狀況，本批次土拍打破了0溢價率的僵局，理應是土地市場回暖的積極表現。但若將時間線拉長到幾個月前，便會發現，杭州地市仍處於冷凍期。

今年6月，在杭州上半年的土拍收官戰之中，濱江也曾在湘湖單元成功摘地。彼時的成交總價為11.03億元，折合樓面價2.93萬元/平方米，溢價率達到67.60%。

過了五個月，地塊的位置相差無幾，地價卻跌了約8500元/平方米，跌幅接近三成。

無獨有偶，濱江這次拿下的另一塊地也呈現了一定程度的折價。

在今年4月的杭州土拍中，濱江表現異常活躍，首先是在月初角逐29輪、斥資17.18億元拿下市北單元內一幅地塊，後又合計斥資48.70億元再將三幅地塊收入囊中，其中也包括一幅同單元地塊。

彼時，上述兩幅地塊的樓面價分別為2.63萬元/平方米和2.45萬元/平方米，與現在的2.24萬元/平方米對比起來，呈現出最大約4000元/平方米的回落。

地價下跌，對濱江來說好的一方面在於，較低的拿地價格，既可以使其減緩自身的現金流出速度，又可以拉大銷售端的利潤空間；

不好的一方面則在於，濱江曾在較高價的時段入手同區域地塊，隨著新地塊的地價下跌，存量專案的價值也會有所縮水，同時，購房者的購房情緒也會隨之變化。

萬科，經歷了一場24小時的危情時刻。

11月26日-27日，萬科股債指數跌宕起伏，期間一份中期票據商議展期的公告更是將其推至風浪的波峰穀底，伴隨著市場激蕩的情緒起落。

梳理還原這期間的風浪時刻，萬科債危機最直接的導火索是一條條市場傳聞，但究其原由，或許是來源於萬科20多天前與大股東深鐵的一份借款協議。

一份借款協議

11月2日，萬科與大股東深鐵集團簽署《關於股東借款及資產擔保的框架協議》，據觀點新媒體瞭解，在該項協議中雙方約定了自2005年深鐵救助以來的借款額度不超過220億元，同時亦加上一把“鎖”，要求萬科將對實際發生的借款提供抵/質押擔保。

消息一出市場譁然。次日，萬科兩筆境外美元債在二級市場遭遇重挫，其中，2029年11月到期、票面利率3.5%的美元債每1美元跌8.5美分，收報51.3美分，當日創下了該債券自2019年11月發行以來的最大單日跌幅。

此外，萬科2027年11月到期、票面利率3.975%的美元債也出現每1美元跌11美分的跌幅，當天收報59.5美分。

時間來到11月20日，萬科就上述框架協議事項召開了一次臨時股東會，黃力平作為新任董事長也出席了本次會議。從結果來看，萬科向市場傳遞了信心，當天公司股價終結了四連跌，萬科A(5.470, -0.42, -7.13%)實現2.31%的漲幅。

只是，市場並未料想到，前方還有一場陰霾下聚集的風暴正在等待著萬科。

11月25日，金融情報機構Octus消息指出，中央政府已向深圳市政府發出初步指示，考慮以“市場為導向”的方式處理萬科的債務。

消息一出，有人質疑上述消息的真實性，認為其來源缺乏官方背書，真實性存疑；但也有市場人士認為，在不久前召開的臨時股東大會上，萬科新任董事長黃力平曾表示，按照市場化、法治化原則支援萬科健康發展，因此認為這一消息有一定的可信度。

雖無法證實該消息的真偽，但市場還是不約而同地作出了選擇，用腳投票。

當天下午，萬科債券集體跳跌。境內債方面，“22萬科02”跌超13%，“23萬科01”、“22萬科04”跌超12%，“22萬科06”跌超11%。

境外債方面，萬科2027年11月到期3.975%美元債每1美元下跌13.2美分，至42.1333美分，跌幅23.86%，錄得自2017年發行以來最大單日跌幅；2029年11月到期3.5%美元債每1美元也下跌10.09美分，至38.6649美分，跌幅20.70%。

市場的情緒延續到了第二天。

11月26日，萬科債券表現繼續前一日跌勢，且早盤跌勢尤為兇猛，多隻債券因跌幅超20%觸發盤中臨時停牌，包括“22萬科02”、“23萬科01”、“22萬科06”、“21萬科04”、“22萬科04”、“21萬科06”等，其中“22萬科02”更是跌超29%。

午後其表現有所回彈，跌幅收窄，但截至當日收盤仍有7%以上的跌幅。

有市場觀察人士指出，萬科債券下半場的略微反彈或許得益於當天市場流傳出來的一則傳言：中金公再度參與萬科紓困，其近期提供的建議已由深鐵採納並納入一份萬科紓困方案的評估報告中，且該報告已由深圳市通過廣東省提交予北京，報告內容包括由國有企業收購資產以及在必要時進行銀行貸款重組等方案。

消息一出，市場獲益於這個利好，但很快就有反轉，有觀察人士指出，該份提交報告方案的時間線在前，且已被駁回。

回到資本市場方面，受債券市場影響，萬科股價表現在26日殺跌，遭遇了一場“股債雙殺”。

萬科A成交量突破200萬手（月內其他交易日大多低於100手），成交額高達11.92億元，最終收盤跌幅2.48%；萬科企業日內成交量達1.4億股（月內大多低於4000萬股），成交額達5.58億港元，最終收盤跌幅為6.28%。

風浪中的萬科

11月26日，浦發銀行(11.620, 0.14, 1.22%)關於萬科的一份公告，讓風浪更盛。

當日，浦發銀行公告稱，為穩妥推進債券本息兌付工作，擬召開“22萬科MTN004”2025年第一次持有人會議的公告，對本期債券展期相關事項進行審議。

即刻，萬科遭遇“股債雙殺”。截止11月27日收盤，萬科A跌幅7.13%，報5.47元，刷新2015年8月以來新低；萬科企業一度跌至歷史最低點的3.55港元，最終收盤報3.58港元，跌幅為7.73%。

債市方面，“22萬科04”、“22萬科02”、“21萬科02”、“23萬科01”、“22萬科06”、“21萬科04”、“21萬科06”均觸發盤中臨停，收盤時跌幅分別為18.53%、42.74%、57.62%、0.57%、35.21%、14.42%、46.37%。

目前，對於這次還未到來的債務展期，外界大多認為，雖然中期票據的主動展期不構成法定意義上的違約，但經常被看作是一種“軟性違約”。而且從過往案例來看，近年債務出現展期的房企後續也大多會出現正式違約。

有評級機構人士認為，萬科債券選擇展期是一個較為重要的信號，意味著後續國資將可能不再繼續債務托底，萬科走向債務重組是大概率事件。

目前處於風浪中心的萬科，有媒體人士就債券展期事宜向該集團相關人士求證，得到的答覆是“以銀行公告為准”。

另外，值得注意的是，萬科公司債於27日當天走勢坐了一趟“過山車”，比如“22萬科04”盤中從跌超40%，後反彈至漲超42%，最後收盤再次報價跌超18%；此外，“22萬科02”與“21萬科02”經歷了同樣的情形，盤中分別反彈至漲超27%、11%。

有業內人士指出，萬科債券過山車的表現是與各種傳言相關。

據瞭解，在展期公告發佈後不久，一份關於“22萬科MTN004”的兌付方案也悄然流出。該債券原定到期日為2025年12月15日，最新方案則顯示其將分三期兌付，第一期定於2025年12月15日，兌付本金比例10%（即2億元）及相應利息；第二期於2026年2月15日，兌付本金10%及相應利息；第三期於2026年8月15日，兌付剩餘本金的80%（即16億元）及相應利息。

有市場方面人士認為，從時間節點來看，近期關於萬科的各個傳聞有脈絡可尋，從一開始深鐵與萬科借款協議開始，到傳言遞交紓困評估報告，再到市場化處置的消息，以及最新的萬科尋求債務展期。

對此，有研判認為，萬科明年的展期並不樂觀。未來銷售端的惡化或者維持現狀，難以為"以時間換空間"創造條件。

他們指出萬科當前的核心痛點集中於資產品質惡化（非核心區資產拖累現金流）、債務高壓及轉型滯後三重困境。

隨著城市更新戰略持續推進，老舊房屋改造正成為拉動家居行業增長的核心引擎。億歐智庫發佈的《2025中國家居服務行業觀察報告》顯示，2028年中國家居行業市場規模將達5.17萬億元，其中老舊房屋改造貢獻重要增量。在政策與市場雙重驅動下，工業化內裝的標準化設計、工廠化生產、裝配化施工模式，正成為破解老房改造痛點、推動城市更新高品質發展的關鍵力量。

業內人士表示，工業化內裝是傳統裝修模式的系統性革新。通過工廠預製、現場裝配的模式，可以有效縮短老房改造工期，減少建築垃圾，適配城市更新“保護性改造”需求。隨著工業化內裝在管線改造、適老化升級等場景的適配性持續提升，未來工業化內裝在老房改造領域的滲透率有望實現新突破。

城鎮老舊改升溫

億歐智庫在《2025中國家居服務行業觀察報告》中表示，未來，家居行業增長率將呈現一定週期性波動，並逐漸趨於穩定。預測家居行業未來五年的年複合增長率約2.8%，至2028年市場規模將達5.17萬億元。

市場規模增長的背後，是政策導向與市場需求的雙重驅動。隨著居民對居住品質的需求從“住有所居”向“住有優居”轉變，行業發展正從規模擴張轉向品質提升。住房和城鄉建設部發佈的國家標準《住房專案規範》正式實施後，“好房子”的定義正迎來全新重塑。

當前，我國城市建設與住房發展步入轉型關鍵階段，“好房子”建設已成為行業核心導向，城市更新進程持續加速。事實上，推動“老房子”向“好房子”的成功升級改造，既是提升居民生活品質的關鍵舉措，更是城市更新戰略落地見效的重要基礎保障。

事實上，自2025年以來，城市更新政策體系持續完善。11月，住房和城鄉建設部召開全國城市更新工作推進會，研究部署高品質開展城市更新，推動建設創新、宜居、美麗、韌性、文明、智慧的現代化人民城市；5月，《中共中央辦公廳國務院辦公廳關於持續推進城市更新行動的意見》已將老舊社區改造列為重點任務。2025年，全國計畫新開工改造城鎮老舊社區2.5萬個。住房和城鄉建設部最新資料顯示，今年1—9月，全國新開工改造城鎮老舊社區2.43萬個。

政策紅利下，老舊房屋改造需求加速釋放。北京商報記者瞭解到，2019—2024年，全國累計開工改造老舊社區28萬個，惠及居民4800萬戶、超過1.2億人，共改造提升各類老化管線36萬公里，增設停車位387萬個，建設養老、托育等各類社區服務設施7.8萬個。在深藍智庫年度論壇系列活動“城市更新及好房子建設”工業化內裝發展系列沙龍直播現場，北京保障性住房專家委員會專家李樺指出，老舊社區改造是城市更新的重要一環，其核心理念是“以人為本”。從消費者層面來講，主要分為“解決問題”和“品質提升”兩個層面，企業應該做到讓消費者的擔心越來越少。

工業化內裝破痛點

在老舊社區改造、商業空間升級等多元化需求增長的背景下，傳統裝修施工正面臨工期管控、成本優化與個性化適配等多重挑戰。工業化內裝憑藉標準化生產、高效率施工、低物料損耗等優勢，正快速崛起成為破解行業痛點的重要方式。

北京建工地產規劃設計中心主任孫喆表示，工業化內裝既保障品質穩定，又顯著提升施工效率。現場幹法作業減少濕作業環節，縮短工期的同時，有效降低粉塵、建築垃圾與噪音污染，實現效率與環保雙重提升，成為“好房子”建設的理想選擇。

北京商報記者在探訪華耐智裝製造工廠時注意到，製造工廠設有幻彩琺瑯壁板整體衛浴生產線和瓷磚壁板整體衛浴/整體廚房生產線。工廠內並沒有刺鼻的氣味，搭配幹法施工工藝，徹底摒棄傳統濕作業的污染問題。此外，從鋁蜂窩瓷磚壁板的模壓成型到整體衛浴模組預製，每個部品的尺寸、性能均有明確參數標準。

中國建築(5.240, -0.03, -0.57%)裝飾協會住宅產業分會專家、華耐智裝科技裝配事業部總經理張開飛向北京商報記者介紹稱，華耐智裝採用環保材料，可以大幅減少室內裝修時水泥、砂漿等材料的用量。在傳統裝修中，大量使用水泥、砂漿，導致在生產和運輸過程中產生較高的碳排放。工業化內裝方式避免了二次裝修帶來的資源浪費，最大限度地實現資源的節約利用。在施工過程中，採用幹法作業，減少了噪音、粉塵污染。

事實上，當前大量老舊社區面臨管線老化、空間佈局不合理、居住體驗差等問題，傳統裝修的“砸牆鑿地”式改造不僅易破壞建築結構，還會產生大量建築垃圾、增加碳排放量，而工業化內裝的“保護性改造”理念，正成為城市更新的重要技術支撐。

中國建築標準設計研究院有限公司副總建築師、北京國標建築科技有限責任公司總建築師郝學表示，建築使用年限至少50年，傳統裝修15年就得大改，反復鑿牆會破壞結構。工業化內裝通過靈活運維，能讓房子在50年內保持良好狀態，市場估值比傳統裝修房屋高15%—20%。

協同發力破局

隨著科技反覆運算加速，工業化內裝技術將向更智慧、更精細的方向發展。儘管工業化內裝在老舊改中優勢顯著，但行業仍面臨協同不足、標準待完善等挑戰。北京商報記者瞭解到，部分內裝企業仍以部品供應商角色參與項目，未能在建築設計階段提前介入，導致工業化內裝產品難以適配非標準化主體空間，無法發揮標準化優勢。此外，建築尺寸精度不足、成本認知偏差、標準體系不完善等問題也是工業化內裝所面臨的挑戰。

事實上，想要破解這些難題，需構建“協同化生態”，推動產業鏈各方形成合力。在企業層面，中建玖合產品研究院院長蘇琳琳表示，中建玖合通過集團化採購與長期合作模式降低成本。公司推廣鋁範本替代傳統木範本，雖單次採購成本較高，但憑藉迴圈使用特性，多項目分攤後綜合成本反而低於木範本，且施工品質與效率顯著提升。

在行業層面，清華大學建築設計研究院、建築產業化分院原副院長宋兵建議推動“並行工程”，讓工業化內裝企業在專案策劃階段便介入設計，從室內需求反推建築軸線、面寬等參數，避免後期裝修因尺寸偏差導致的資源浪費。

伴隨城市更新戰略的深入推進和“好房子”建設的持續落地，工業化內裝市場需求將保持穩定增長。華耐家居首席戰略官文軍表示，工業化內裝作為一種新型裝修方式，未來發展潛力巨大，但能否實現更大突破和更廣泛應用，關鍵在於能否在整個生產線上進行重投入。只有基於大規模工業化和智慧化生產邏輯，通過優化生產線、提升生產效率、降低成本，工業化內裝才能真正實現其優勢，滿足市場對高效、環保、高品質裝修的需求。

業內人士表示，工業化內裝不僅是裝修方式的升級，更是居住價值的重塑。未來，工業化內裝應該深化適老化、綠色低碳技術研發，推出更多適配老舊房屋改造的模組化產品，同時聯合地產商、家裝平臺構建產業生態，讓更多家庭享受“即裝即住、運維便捷”的居住體驗。

白雲山(00874)(滬:600332)公布，附屬子公司光華製藥位於廣州市白雲區沙太北路355號地皮及固定資產被納入擬收儲土地範圍。於昨日，光華製藥與同和街道辦事處訂立土地收儲補償協議，補償金額為約3.75億元（人民幣．下同），地皮達到「淨地」標準等條件，可獲得交地獎勵約7332.4萬元，補償及交地獎勵合計約4.5億元。

該集團指，土地收儲有利於盤活現有資產，符合長遠發展目標，對土地補償款進行相應的會計處理，收儲損益及影響金額以會計師事務所審計確認後的結果為準。

11月27日消息，重慶萬州區、涪陵區新一輪城區環衛市場化招標於近日相繼落定，兩區供應商大輪換且成交額雙雙下滑。

其中，萬州專案3年服務期總成交額1.09億元/年，由福龍馬(26.410, -0.82, -3.01%)、新安潔(4.220, -0.04, -0.94%)續標，錦川建設新入替啟迪環境(2.310, 0.01, 0.43%)；涪陵專案3年服務期成交額4203萬元/年，新安潔續標，濱南環境、萬民潔、保利物業取代海源怡、左岸環境。

據瞭解，涪陵上輪成交額4520萬元/年，本輪降7%；萬州上輪1.13億元/年，本輪降3%。本輪合計年成交額1.52億元，較上輪減少約690萬元。

在深圳，多個被業內稱為“頂豪”的項目在年底輪番登場，或將拉升樓市熱度。

最貴一套房總價超過3億元

近日，深圳市房地產資訊平臺官網發佈後海沄璽花園（深圳灣澐璽）專案預售資訊。根據公告顯示，此次總計348套住宅獲批預售，預售房源為1棟一單元、1棟二單元，建築面積約209至1150平方米的住宅產品。據統計，獲批預售房源備案均價約每平方米16.8萬元，其中一棟一單元6201房源備案價為每平方米35萬元，總價超過3.7億元。

項目所在地塊在去年推出市場。當時，該地塊起拍價高達126.5億元。值得注意的是，起拍價超過百億元的地塊在深圳土拍歷史上較為少見，所以拍賣情況備受業界關注。最終，地塊由華潤置地+中海聯合體以總價185.12億元競得，共競價超過290輪，折後樓面地價每平方米70387.83元、溢價率約46.32%。

除了深圳灣澐璽，同樣位於南山區的中信信悅灣、GCC聯泰超總灣專案等專案最近也傳來新消息。有業內人士表示，在過去樓市火爆時期，豪宅受熱捧主要原因在於一二手房“價格倒掛”，但在當下的市場環境下，“價格倒掛”的重要性已經不明顯，豪宅市場關鍵就看有沒有好產品，具體市場表現還是要看各項目的競爭力。深圳一家房企的行銷負責人表示，高淨值人群比較關注核心地段優質豪宅的稀缺性價值，相信這類產品在當前的市場環境下仍會有較高的熱度。

區域分化將更加明顯

近段時間以來，一線城市豪宅市場持續活躍。市場公開信息顯示，廣州保利•玥璽灣單日銷售額破106億元刷新全國紀錄、上海雲錦東方單套成交價近2億元。克而瑞資料顯示，2025年前三季度上海總價5000萬元以上的頂級豪宅共成交674套，增幅高達27%。市場公開資料顯示，2024年全國誕生了11個業績超百億元的樓盤，上海就獨佔7個。

在多城力推低容積率宅地以及取消價格限制的背景下，預計在接下來的房地產市場中，可能還將出現更多高端住宅樓盤排隊入市，這一市場的後續行情將怎麼走？

有業內人士表示，核心地段豪宅在市場調整期展現出更強的抗跌性，豪宅屬性強的新盤依然受到購房者歡迎，屬於市場中“硬通貨”。不過，房地產市場的深度分化是市場的關鍵特徵，特別是豪宅和普通住宅的分化，市場上房產會逐漸變成以兩個不同邏輯來估值的產品：一類是價格堅挺，有獨特產品優勢的房子，以高端項目為主；另一類是以購房需求為導向，價格波動較大的普通住宅。豪宅熱點依然集中在一線城市和少數強二線城市的核心區域，區域分化將更加明顯。

中指研究院高級分析師孟新增表示，今年10月上海、成都等核心優質改善專案入市節奏加快，帶動百城新房價格環比結構性上漲，但市場整體表現較為平淡，二手房價格環比跌幅有所擴大。中指研究院認為，年末房企將進入業績衝刺階段，核心城市新增供應增加有望對新房銷售形成一定支撐。

新世界發展（00017）本月初提出19億美元的債務置換要約，擬置換未償還本金44.89億美元的5筆永續債及22.67億美元的6筆票據，其接納要約之「早鳥優惠」上周一（17日）投票僅20.9億美元永續債持有人及1.37億美元票據持有人接納要約，公司把「早鳥優惠」延長至正式截止日（12月2日），而最新於本周二截止的債務置換計劃第二次提前投標中，只再多1.85億美元永續債及3950萬美元票據接納置換。

新世界表示，待置換永續債金額增加了9490萬美元，同時也將發行3270萬美元新票據以置換現有票據，令置換規模達其19億美元總額的69%。

該股昨早低見6.78元或跌4.5%，收報6.93元，仍跌2.4%。

反應仍低迷 股價挫2.4%

彭博報道指出，受香港及內地房地產低迷拖累，新世界一直在艱難應對債務壓力，是次債務置換要約是公司為紓緩多年低迷帶來的流動性壓力，所採取的最新舉措，彭博產業研究分析師指出，投票反應表明市場對新世界的債務置換方案感到不安，也令公司更難提出其他債務工具的新方案。

房屋委員會（房委會）「出售綠表置居計劃單位2024」（「綠置居2024」）銷情理想，昨日第二天揀樓，單日再有174伙售出，兩天合計累售398個單位，佔總可售單位3179伙約12.5%。

房委會昨天邀請約320名家庭申請者到位於觀塘建生廣場的綠置居售樓處揀樓，全日有179人出席，其中174人成功覓得心水單位，當中141人購入今期唯一一個全新屋苑九龍灣宏緻苑的單位，23人購買租者置其屋計劃回收單位（租置單位），另有10個過往期數綠置居的重售單位獲揀選。

房委會表示，今天將邀請約360名家庭申請者揀樓。

重售項目累沽17伙

綜合兩天銷售情況，共有435名中籤者出席揀樓，其中398人或91.5%成功認購單位，宏緻苑累積有341伙獲揀選，佔該屋苑總單位數目2576伙約13.2%。

重售項目累沽17伙，其中油塘高宏苑佔13伙最多，鑽石山啟鑽苑和馬鞍山錦柏苑各有兩伙獲承接；有48伙發售的上水清濤苑暫未「發市」。至於租置單位則累售40伙，佔此類單位總供應341伙約11.7%。

亞洲聯合基建控股(00711)公布，截至9月30日止中期純利6118.4萬元，而去年同期淨虧損2.6億元；每股盈利3.31仙，派發中期股息每股0.83仙。

該集團指，營業額49.3億元，升10.7%；毛利3.5億元，升5.4倍；除稅前溢利9124.7萬元，而去年同期稅前虧損2.4億元。

*有關業績的詳情，請參閱該公司之正式通告。

中國長白山國際(00989)公布，截至9月30日止中期虧損3316.4萬元（人民幣．下同），比去年同期虧損約6億元收窄；每股虧損9.21分，不派中期息。

該集團指，持續經營業務收益2978.2萬元，跌75.7%，主因物業銷售額較同期減少85%所致；毛利320.8萬元，跌72.2%；毛利率10.8%，升1.4個百分點；稅前虧損收窄至2993.8萬元。

*有關業績的詳情，請參閱該公司之正式通告。

麗新發展（00488）傳出尋求出售所持中環中國建設銀行大廈（建行大廈）50%股權（另外50%由建設銀行持有），近日盛傳京東集團（09618）參與了競購且目前出價最高，昨天停牌的麗新發展及其母公司麗新製衣（00191）昨晚聯合公布，若干擬議出售事項與潛在買方就可能交易的條款進行磋商（潛在交易）仍繼續進行。

系內兩公司今復牌

麗新表示，有關潛在交易的條款及條件仍未落實，目前並未就潛在交易訂立正式協議，因此潛在交易未必一定落實；公司將適時或根據上市規則規定進一步刊發公布，以讓其各自之股東及投資者知悉有關潛在交易尚的任何重大進展。

麗新發展及麗新製衣股份將在今天復牌。

巨無霸洋房即日開標 3.38億成交

新盤大額成交持續，巨無霸洋房獲買家承接。理想集團九龍塘洋房項目喇沙利道50號，實用面積13864方呎，昨天以3.38億元售出，呎價僅24380元。

綜觀近年一手市場實用面積逾一萬方呎的九龍洋房成交，上述洋房為5宗成交之中面積最大，但成交價及呎價則是最平。

喇沙利道50號實用面積廣達13864方呎，料為《一手住宅物業銷售條例》2013年4月實施以來九龍區面積最大的新盤物業，另設4796方呎花園、3244方呎天台及1075方呎庭院等。

該洋房昨天招標及截標，火速即日開標。根據成交紀錄冊顯示，成交價3.38億元，呎價僅24380元。近年實用面積逾1萬方呎的九龍洋房成交共有5宗，嘉里（00683）旗下九龍半山緹外佔3宗，成交價10億至10.28億元，呎價85529至90318元。兩個項目地區及樓盤規模不同，故不能比較。

呎價低皇廷滙A號屋兩成

若參考同區路勁基建（01098）主席單偉豹私人持有的皇廷滙A號屋，實用面積10945方呎，去年3月以3.4億元售出，呎價31064元，以呎價計，喇沙利道50號較之低逾兩成。

昨天一手市場錄逾30宗成交，其中4宗成交價逾半億元，除上述喇沙利道50號外，還有華潤置地（海外）與保利置業（00119）合作的九龍東啟德澐璟1座27樓A室，實用面積2088方呎，連一個車位成交價逾1.17億元，呎價56327元；以及同座同層B室，實用面積1870方呎，連一個車位成交價9482.85萬元，呎價50710元。

長實（01113）與港鐵（00066）合作發展的香港仔黃竹坑站港島南岸第3C期Blue Coast II，昨天以招標形式售出3座33樓B室，實用面積1224方呎，4房間隔，成交價3623萬元，呎價29600元。連同周三（26日）售出的3座36樓H室，實用面積718方呎的3房戶，成交價1808.9萬元，呎價25194元，該期數兩天連錄成交，套現5431.9萬元。

柏景峰及瑧爾延期應市

另外，原定今日賣樓的兩個新盤宣布順延銷售。信置（00083）牽頭發展的油塘通風樓物業發展項目柏景峰，原本今天次輪發售150伙，信置昨早公布，次輪銷售將會順延，新的銷售日期有待公布；新世界發展（00017）旗下佐敦瑧爾原定今天盡推全盤63伙，發展商押後銷售日期，最新日期容後公布。

會德豐地產牽頭發展的啟德DOUBLE COAST III（DOUBLE COAST發展項目的第3期），曾擬周內公布首張價單，發展商昨天指出，項目銷售部署將稍作順延。

一手貨尾量持續下跌，據美聯物業研究中心資料顯示，11月（截至26日）全港累積貨尾量（包括樓花及現樓）錄得約19060伙，較10月約19628伙減少568伙或約2.9%，連跌10個月，累減4061伙或17.6%，創自2023年6月後的29個月（近兩年半）新低。

樓市續旺 加快去貨

美聯物業分析師岑頌謙認為，今年累積貨尾量得以持續減少，主因是貨尾去貨快。以年內18561宗一手成交，按今年推出全新盤與2024年或以前推出項目貨尾的成交量劃分，貨尾成交量佔約52.3%。

岑頌謙指出，雖然12月樓市或受到假日氣氛所影響，但預期下月美國聯儲局有機會進一步減息，相信樓市暢旺氣氛將會持續。

他預料，該月一手成交量繼續超過1000宗，屆時將連續11個單月錄逾1000宗成交，並預期12月累積貨尾量將續減，年底有望進一步跌穿19000伙關。

教育機構近年積極購買工商物業，吸引投資者趁勢放售手上項目，順聯集團或相關人士近日委託物業顧問，放售柴灣大潭道188號興民商場及停車場，市場估值5億元。

前述物業樓高6層，總建築面積約47225方呎，是次連同226個車位一併出售。獨家代理是次放售事宜的世邦魏理仕指出，上址原為民生商場，數年前由業主翻新改裝兼引入國際學校為主要租戶，現址整項物業100%租出，約83%由國際學校長期承租，餘下樓面面積為超級市場、便利店和診所等民生配套商戶。

高9年前購入價1.4倍

世邦魏理仕香港資本市場及私募投資部資深董事鮑珏鍵說，前述物業定位為穩定高回報資產，除了學校為主要租戶外，其餘商舖及車位防守性也高。

資料顯示，1980年始創於佛山市的順聯集團，2016年以約2.08億元向領展（00823）購入前述興民商場等物業，未計翻新成本，最新市值較其9年前的購入價高約1.4倍。

大埔宏福苑5級大火後，多個新盤緊急煞停推售計劃，涉逾200伙；其中油麻地瑧爾原定今日首輪銷售，經已宣布延遲銷售，油塘柏景峰亦暫停今日次輪開售。

新世界 （00017） 發展的瑧爾，原定今日首輪銷售，並盡推全盤63伙，現首輪開售順延，並已更新銷售安排，最新銷售日期容後公布。

項目原計劃於今日推售的單位，實用面積212至380平方呎，折實售價由491.7萬至1,016.8萬元，折實呎價19,284至26,758元。入場單位為3樓A室，實用面積250平方呎1房戶，折實價491.7萬元，折實呎價19,668元；而呎價最低為3樓B室，實用面積380平方呎，2房梗廚，折實價733.8萬元，折實呎價19,284元。

另外，信置 （00083） 、資本策略 （00497） 及港鐵 （00066） 合作的柏景峰，原定今日進行次輪銷售150伙，但發展商昨指出，今輪銷售將延期，新銷售日期有待公布。

原先今推出的150伙，全數為標準單位，實用面積293至578平方呎，折實價由427.4萬至950.7萬元，折實呎價由14,108至16,448元。入場單位為3座8樓C7室，實用面積293平方呎1房，折實價427.4萬元，折實呎價14,589元。最低呎價單位為1座6樓A8室，實用面積375平方呎2房，折實價529萬元，折實呎價14,108元。

另一方面，會德豐地產牽頭發展的啟德DOUBLE COAST III，上周上載樓書及開放示範單位，原計劃短期內公布價單，但發展商最新表示，銷售部署將稍作順延。該盤早前已上載樓書，由1座物業組成，細分1A及1B座，共提供525伙，實用面積249至1,373平方呎，涵蓋開放式至3房戶，主打1房及2房戶，佔全盤比率約80%。

12月一手成交 料續逾千宗

另外，據美聯物業研究中心統計，截至周三（26日）今年一手成交量錄18,561宗，較去年全年15,506宗高出約19.7%，比起2014年至2024年平均每年約14,938宗更大升約24.3%。

美聯物業分析師岑頌謙指，雖然12月樓市或受假日氣氛影響，但預期下月美國聯儲局有機會進一步減息，相信樓市暢旺氣氛將持續，料12月一手成交量繼續超過千宗，即屆時將連續11個月錄逾千宗，創自2013年一手銷售條例後最長紀錄。

同時，一手累積餘貨量跌至約19,060伙，按月續減2.9%，連跌10個月，比起今年1月高位23,121伙，減少超過4,000伙，跌約17.6%。

近半年累購22伙 「大小通吃」共涉資3.25億

住宅租金連續創歷史高位，吸引投資者加速吸納市區優質項目。例如鷹君 （00041） 主席及董事總經理羅嘉瑞家族，近日連環入市，以約1.12億元購入黃竹坑站海盈山4個單位，該家族近半年以約3.25億大舉掃貨。

土地註冊處資料顯示，黃竹坑站海盈山本月暫錄18宗註冊登記，其中4個單位以不同公司名義持有，董事則包括鷹君執行董事羅俊謙、朱錫培及執行董事兼總經理簡德光，合共涉資逾1.12億元。例如海盈山2B座高層A室，實用面積915平方呎，屬於3房間隔，由LEADIND EASE LTD公司名義購入，成交價3,652.6萬元，呎價39,919元。

再掃囍滙2伙 743萬購細單位

其次，羅嘉瑞家族近日連還購入灣仔囍滙2個二手單位，涉資約1,565.6萬元。例如透過RISING REACH LTD名義，以742.8萬元購入囍2座高層N室，實用面積346平方呎，呎價約2.1萬元。原業主2013年以約830萬元購入，持貨12年帳面蝕讓約87萬元離場。

據了解，羅嘉瑞家族於今年4月，以1,947萬元連環購入囍滙2個單位，是次再增購2伙。

事實上，羅嘉瑞家族近月明顯加速吸納住宅，今年7月以約5,300萬元大手掃入大圍柏傲莊4個單位；8月再購入黃竹坑站港島南岸滶晨共6伙，涉資約8,494.2萬元，近半年累計購入22個單位，涉資約3.25億元。

施永青基金逾7千萬掃4豪宅

另一方面，中原創辦人施永青旗下基金近日連環入市，分別購入九龍站擎天半島及奧運站柏景灣共3個單位，涉資4,746萬元。土地註冊處資料顯示，相關公司（FIFE INVESTMENT LIMITED）上月以2,588.7萬元，購入何文田瑜一2B座一個高層單位，呎價約2.7萬元。換言之，相關基金近月以約7,334萬元入市。

平價單位成追捧對象，其中，日前連錄千萬元複式戶成交的鰂魚涌康怡花園，新近低層2房，以呎價9,000餘元易手，貼近年內低價。

市場消息指，成交為康怡花園F座低層2室，實用面積531平方呎，2房，據悉，單位有企理裝修，原叫價570萬元，期後減至520萬元，最終以502萬元沽出，呎價9,454元，貼近年內低價。對比市場最新呎價不足1萬元成交，為8月易手的D座低層戶，實用面積524平方呎，成交價509萬元，呎價9,714元。

投資者433萬購淘大花園2房

而月內交投急升的牛頭角淘大花園，再錄投資者入市。香港置業高級區域董事陳子麟指，成交為淘大花園G座極低層戶，實用面積375平方呎，2房，望內園樓景，同區投資者睇中單位屬屋苑叫價最低的2房，認為租金回報潛力優越，睇樓2次即議價入市。

業主放盤半個月，原叫價438萬元，現以433萬元沽出，上址於2016年11月以433萬元購入，現帳面平手離場。以同類型單位市值月租約1.4萬元計，租金回報約3.9厘。

另，屯門納米樓菁雋低層5室，實用面積169平方呎，開放式間隔，外區客以220萬元購入自用，呎價13,018元，原業主於2023年以275萬元購入，轉手帳面蝕55萬元。

中原工商舖統計，10月商廈租用樓面近118萬平方呎，按月增近13%。

根據中原（工商舖）的資料，10月份商廈租賃市場錄得約473宗成交，按月上升約2.38%，按年則回落約10.08%；涉及租用面積約117.9萬平方呎，按月錄得約12.85%增幅，按年減少約26.31%。

10月份寫字樓租賃市場最矚目成交為國際律師事務所衡力斯（Harneys）香港辦公室搬遷，以每月約141萬元租用中環遮打道18號歷山大廈14樓全層，建築面積約1.1萬平方呎，折合呎租約128元。

翻查資料，該律師樓原以每月約122萬元租用中環中心35樓01至08室，涉及面積約14,908平方呎。但由於歷山大廈一向深受律師事務所青睞，逾三成租戶皆為法律業界相關行業；因此，該行承租樓面略為減少，但歷山大廈在行內的名氣大，是次屬升級搬遷以歷山大廈中層全層作集團總部。

港島空置率12.5% 按月微跌

甲廈空置率方面，港島區甲廈空置率錄明顯改善，10月份整體空置率為12.52%，較上月下跌0.32個百分點，按年微升0.18個百分點。各區空置率均錄得按月回落，其中金鐘及中環10月份空置率分別為7.07%及12.89%，按月回落0.39及0.33個百分點，按年則分別下降0.44個百分點及上升1.24個百分點。而銅鑼灣甲廈空置率改善最為顯著，10月份錄得7.19%，按月及按年分別大幅減少1.17及1.61個百分點。

九龍區空置率同樣按月錄得改善，10月份整體空置率為15.04%，較上月回落0.25個百分點，按年則上升1.56個百分點。當中，尖沙咀及九龍灣甲廈空置率分別為7.19%及22.54%，按月回落0.24及0.45個百分點，按年則大跌1.33及1.93個百分點。而觀塘10月份空置率錄得14.76%，較上月減少0.31個百分點，與去年同期相比則上升3.69個百分點。

中原（工商舖）寫字樓部董事陳雁樓認為，本港金融市場發展蓬勃，經濟持續發展促進企業升級搬遷及整合業務，其積極進駐亦顯示對甲級商廈的需求正快速回暖，提振商廈租賃成交量。陳氏預料，隨著核心區甲廈空置率持續錄得按月改善，相信整體商廈租賃市場將延續穩定上升趨勢。

商廈市況好轉，現業主放售灣仔胡忠大廈高層單位，叫價約1,750萬元。

中原（工商舖）寫字樓部高級資深分區營業董事周浩然表示，是次放售物業位於灣仔皇后大道東213號胡忠大廈35樓16室，面積約1,459平方呎，呎價約1.2萬元，意向價約1,750萬元，以交吉形式出售。物業景觀開揚，間隔寬敞、無柱位，甚為實用。

5年前同層單位 呎價1.4萬易手

周氏補充，胡忠大廈樓高38層，是次放售物業位處高層，景觀開揚，可眺望山景。翻查記錄，胡忠大廈近年鮮有買賣成交，最近一宗買賣成交要追溯至2020年4月，位於同層35樓4個單位曾以呎價約1.4萬元易手，而2018至2019年樓市高峰期時，該廈成交呎價則錄得逾2萬元。

樓市持續向好之際，連帶豪宅市場亦有價有市。消息指，沙田雍雅山一幢雙號屋，面積3190方呎，新近以6500萬易手，呎價約20376元。

懿薈3058萬連車位易手

何文田懿薈低層B室，面積1755方呎，新近3058萬連車位易手，呎價約17425元；據了解，原業主早於2009年以2964萬購入，持貨16年轉手，帳面獲利約94萬或約3.2%。

中原分區營業經理胡志軒表示，黃竹坑深灣9號8座高層複式戶，面積1105方呎，屬3房2套間隔，連儲物室，可享海景，以2600萬易手，呎價23529元。據了解，新買家為換樓客，心儀單位海景及間隔，見少有放盤，加上對後市有信心，遂決定入市自用。

中原分行經理丘祥麟指，愉景灣11期海澄湖畔一段低座複式戶，面積1633方呎，屬4房間隔，可享中央公園園景，以1550萬成交，呎價9492元。據了解，新買家為本地客，認為樓市開始見底，故決定入市。