企業自用、避險資金湧入，豪宅、商辦、國際酒店齊開花

2025年全台房市進入盤整期，唯台中七期市政中心不受影響，不僅預售豪宅市場買氣回升、大型商辦與企業投資案全面升溫。業者指出，七期已邁入成熟高峰期，在豪宅推案、企業進駐與國際級酒店三方面同步加速，市場表現顯著。

住商不動產七期南屯店協理黃盟翔表示，七期今年無論是高端住宅、企業總部開發或跨國酒店布局都明顯加速，推案量與實際交易持續增加，顯示區域吸引力正值高峰。

今年七期的高端預售案再度扮演市場指標，其中「寶璽天讚」成為今年中台灣億元級成交量最多的豪宅預售案；豪宅單價王由「聯聚玉衡大廈」47樓戶拿下，換算每坪單價達132.5萬元。

七期換屋族群需求同樣穩健支撐市場，指標預售案「遠雄琉蘊」，今年以來累計成交45筆。

今年七期更罕見出現「商辦比豪宅更熱」的市場現象，企業自用購置與避險資金湧入，帶動預售商辦成交量持續攀升。位於台灣大道上的「允將TST台灣之鑽」31樓戶，今年7月以總價1.51億元成交，奪下今年七期預售商辦總價王；另一指標案「市政壹號廣場」主打微型商辦，今年以來累積127筆交易，坐穩七期預售商辦交易量王。

七期商辦市場受矚目的預售新案為「聯聚中衡大廈」，預計12月中登場，總銷額高達220億元，每坪單價約80萬～120萬元。

七期未來兩年的推案火力同樣驚人，包括豐邑集團「惠民段118地號」2,500坪基地，規劃二棟45層超高層住宅，總銷約400億元；「惠國段174地號」規劃53層複合式商辦與百貨商場，總投資額上看550億元；「惠國段180地號」商辦新案也將推出。

北台灣大型企業正在加快布局七期！如台北101攜手國泰人壽在台灣大道與文心路口打造「台中置地廣場」，預計2030年開幕；中捷G9-1站由冠德建設與中鹿聯手開發，整合商場、飯店與商辦，總投資額突破百億元。

七期也將迎來兩個全新國際級酒店品牌，位於台灣大道上的「Andaz安達仕酒店」、進駐台中商銀企業總部台中之鑽的「JW萬豪酒店」，最快都是明年開幕。

國家住宅及都市更新中心27日於臺南市東區舉辦「平實安居A」社會住宅動土典禮，138戶住宅單元預計2028年竣工，總工程經費8億3,625萬元，由中央全額投資興建。「平實安居A」為國家住都中心在臺南市動土的第17處社宅，也是繼「新都安居A」、「平實安居B、C」後，於東區動土的第4處。而區段房市依據實登揭露，所有權宅已全面成交5字頭，屬於南市指標地段。

「平實安居A」位於臺南市東區平實八街與後甲三街街廓，屬第二期平實營區市地重劃區範圍。本案位於東光國小、復興國中學區，鄰近平實公園、南紡購物中心、國賓商圈及高雄榮總臺南分院，生活機能完善。聯外交通方面，基地車行10分鐘即可抵達臺南火車站及國道1號大灣交流道，未來可轉乘客運及雙線捷運於平實轉運站，通勤十分便利。

國家住都中心說明，「平實安居A」建築規模為地上12層、地下3層，共138戶居住單元，預計2028年竣工。社區採全齡友善的通用設計，照顧不同年齡及家庭型態的居住需求。一樓另附設店鋪空間，豐富在地商業機能；地面層留設大面積開放空間，以無圍牆的社區花園及樂活廣場，串聯鄰街平實公園，打造與周邊居民共享的開放綠帶與休憩空間。

國家住都中心表示，「平實安居A」所在的平實重劃區前身為平實營區及精忠三村，2011年起由臺南市政府與國防部合作辦理市地重劃。本區域因交通區位便利、鄰近主要商圈且綠資源充沛，為臺南近年備受矚目的整體開發計畫，被譽為「東臺南副都心」。該區域周邊亦有成功大學、臺南大學、崑山科技大學及南臺科技大學等大專院校，為滿足多元居住需求，國家住都中心於平實重劃區推動4處社宅，合計將提供1,363戶社宅。除今日動土的「平實安居A」外，B、C基地也於11月動土，另D基地也將於年底前緊接著啟動。

而針對區域房市發展，近期國城集團位於東區平實重劃區大樓預售案「國城寳實」出現逆風大賣，實登揭露從7月16日至10月10日累計成交222戶，每坪單價52.78-68.47萬元，成為整個南市少見高單價宅還賣得動個案，另地上權宅「清景麟夢公園」，今年出現多戶4字頭房價，無論地上權或所有權宅，均屬南市高價區。

今年房市在政策調控下，明顯量縮，但北市北投區受惠輝達進駐北士科議題，交易量逆勢成長16％，總銷達697億元，包辦北市近3成案量，成為寒冬中最強熱區；另，新北新莊區總銷金額年增103％、戶數飆升212％。

591新建案統計，今年前三季七都（六都加新竹）推案總銷約1.52兆元、戶數7.61萬戶，雙雙年減20％，累計推案量1,073個、年減18％，成交量同步縮減。

在量縮趨勢下，部分七都行政區仍有逆勢衝高的表現，最大亮點在北市北投區，前三季總銷金額年增16％，而百億廠辦「華固創匯園區」進駐，更推升總銷達697億元，為全台北市總銷最高指標案；另外南港因「南港國際SKY PARK」等百億大案推升能見度，每坪實價登錄資訊達158萬元，緊追「世界明珠」；大安區、中正區等核心地段，也有百億量體進場，中山區更以19個案量成為北市推案最穩定區域。

全台七都力道最強都會則是新北市，其中新莊區前三季總銷金額年增達103％，總戶數更飆升212％；新店、三重區亦有多筆百億級個案進場帶動買氣。

隨著小宅趨勢延燒，板橋、中和的預售案，開價與成交價紛紛突破每坪百萬大關，區域房價維持強勢，顯示地段與產品力仍具高度吸引力。

台中整體推案與總銷金額雖年減約2成，但南屯、西屯、北屯等行政區憑藉地段紅利與剛性需求，新案開價衝破8字頭。

台南在東區400億元大案「國城寶實」撐盤下，整體推案金額僅年減1.7％，為全台跌幅最小的主要城市地區之一。

全國第2季1人1宅總數首度突破250萬宅、創統計以來新高，相當於每3.11宅就有1宅是獨居宅；若加計2人1宅數量，合計達415.55萬宅、占比51.81％。房產業者指出，第2季全國戶籍宅數平均人口約2.91人，比小家庭組成人數至少3人還要少，凸顯少子化、頂客族、高齡獨居的現象越來越普遍，甚至占比超過半數。

戶籍平均人口 連2季低於3人
根據內政部不動產資訊平台最新發布，第2季全國設有戶籍宅數約802.6萬宅，自上季開始全國戶籍平均人口已連續2季低於3人；其中第2季大家庭組成的6人1宅總數約77.61萬宅、約占9.68％，且連續2季占比低於10％。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，單身宅是主流趨勢，包括晚婚甚至不婚；另，人口老化也會出現戶籍人口數變少現象，連帶影響建商規劃新建案時，也會針對人口結構改變設計房型與控制總價帶。

大家庭越來越少 單身宅是趨勢
對比2016年第2季，10年前1人1宅占比約24％、2人1宅占比約17.26％，兩者合計約占41.26％；而6人1宅約占14.64％。房產業者解讀，10年來大家庭組成已越來越少，反觀單身、頂客族的組成已是主要趨勢。

馨傳不動產智庫執行長何世昌指出，當社會結構改變後，獨身宅數量飆升、戶量下降是必然趨勢，以歐洲國家為例，多數先進國家戶量低於2.1人，獨身宅數量不斷增加，台灣勢必會走向同一道路。

家庭結構因經濟、社會、人口等潮流改變，加上科技、產業轉型催化，衍生居住、工作、消費、交通、公共服務等空間需求，進而在區位、規模、機能上有新的偏好模式。高力國際不動產業主代表服務部董事黃舒衛認為，若不透過都市計畫通盤檢討調整，提出人口組成變化相對應土地使用、管制規則、交通計畫、公共設施計畫，引導營建投資或是都市更新，可能造成資源分配不均現象，最後淪為公部門無止盡補貼黑洞，甚至閒置空屋數量膨脹、加大貧富落差等社會問題。

近10年全國房屋稅籍住宅增加約95.62萬宅，其中有36.9萬宅屬於25坪以內的小宅、約占38.59％，也就是說，過去10年全國房屋稅籍住宅每增加2.59宅，就有1宅是小宅。

觀察近10年六都稅籍住宅變化，以新北市小宅增加約10.27萬宅最多，桃園市7.71萬宅居次，第3名是高雄市5.39萬宅，第4名為台中市4.81萬宅，而台北市、台南市小宅增加數量均不到2萬宅。

高力國際不動產業主代表服務部董事黃舒衛表示，除家庭組成規模變小、居住面積需求縮減之外，房價、物價越來越高，但所得成長牛步化，迫使建築投資轉向總價導向的小宅。

觀察稅籍資料，逾3成存量是25坪以下的小宅，代表新增住宅的流量是小宅占比更高，儼然成為現在建商推案的主流，寸土寸金錙銖必較，加上建築技術規則要求各類必要設施空間越來越多，高公設比直接排擠專有空間，自然也讓虛坪改革的議題躍上檯面。

根據內政部不動產資訊平台發布，第2季全國稅籍住宅總數約940.11萬宅，其中283.57萬宅為25坪以內的小宅、約占30.17％。六都中，25坪以內小宅以新北市79.71萬宅最多，第2名則是台北市的37.07萬宅，第3名為高雄市的31.95萬宅，台中市、桃園市則接近3萬宅，台南市有14.86萬宅、為六都中最少。

觀察六都小宅占比，第2季以新北市約46.2％最高，第2名則是台北市的40.6％，第3名為桃園市的30.27％，僅台南市低於2成、約19.74％。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，小宅化趨勢明顯，一方面房價高漲壓縮室內坪數，二來人口結構改變，對於房間數減少也能接受，不僅雙北小宅盛行，其餘都會區也因為房價上漲出現類似現象。

小宅仍是房市交易主流
馨傳不動產智庫執行長何世昌表示，全國小宅數量及比率預期會持續上升，現在3成多並非最高點，尤其在租稅政策與限貸令緊箍咒下，中、大坪數占比下滑機率高，小宅依然是未來房市交易主流。

老宅延壽補助細節出爐，內政部昨（30）日表示，針對公寓公共空間，每棟最高可補助960萬元，而若是室內私人空間，最高補助每戶30萬元，最慢在2027年12月底前向地方政府提出申請。

內政部昨日在新北市三重區舉行「老宅延壽機能復新計畫」巡迴說明會，內政部長劉世芳、國土署長吳欣修出席。

劉世芳表示，賴清德總統已公布「因應國際情勢強化經濟社會及民生國安韌性特別預算案」，其中編列50億元特別預算，內政部會在三年內協助600棟屋齡達30年以上的四至六樓集合住宅，及六樓以下透天住宅適當修繕。

內政部會中透露補助細節，老宅延壽提供「內外兼修」，也就是室內、室外空間皆可補助，不過須選公共空間等室外項目進行修繕，才能加選私人室內空間。

另針對公寓公共空間每棟最高補助960萬元，室內私人空間最高補助每戶30萬元。

另因資源有限，排除四種情況不適用補助，包含公寓全棟為單一所有權人持有；已申請建照、拆照或地方政府認定須拆除；已報核或已申請進入都更危老程序；申請其他相同補助項目。內政部將陸續召開老宅延壽說明會。

桃園青埔因區位優勢顯著，結合高鐵、機捷與大型建設陸續到位，吸引雙北通勤族、航空業者、竹科工程師、自住客與退休族等各類購屋族群，使房市需求日益強勁。在此競爭激烈的市場中，大邱企業憑藉「品質導向」的一條龍整合服務，成功打造獨特競爭力，在房仲市場中脫穎而出。

大邱企業董事長邱惠丹指出，分析多元購屋族群，在青埔地區的主要購屋族群包括：雙北通勤族：尋求相對於雙北地區更親民的房價，利用高鐵或機捷通勤至雙北工作。自住客群：重視生活機能、交通便利性及區域未來發展潛力的剛性需求買家。航空業人士：因靠近桃園國際機場，許多航空相關從業人員選擇在青埔置產。科技新貴：新竹科學園區的工作者尋求性價比更高的住房選擇。退休族：良好的生活環境和逐漸完善的商業設施吸引了部分退休人士。置產投資客：雖然近期因信用管制等因素趨於謹慎，但青埔的增值潛力仍吸引投資者的注意。

邱惠丹也提出自身企業的特色及強項。她說，在這個競爭激烈的市場中，大邱企業憑藉以下幾點建立了明顯的競爭優勢：首先，一條龍全方位服務，不僅提供基本的房產仲介服務，還涵蓋裝潢設計、家具採購、物件代租及後續代管，為屋主省去諸多麻煩。

邱惠丹表示，其次，複合式經營模式：創新地將自有茶飲品牌「丹點手搖飲」導入房仲門市，打造「社區客廳」的概念，與居民建立情感連結，提升來客率。另外，誠信與透明度：強調誠信經營，提供透明工班制度，並在裝潢過程中定期回報工地進度，減少消費糾紛的擔憂，贏得業主信賴。

邱惠丹說，第四，高效服務：以驚人的租賃速度著稱，許多屋主反映專任委託不到一週即完成出租，效率令人驚豔。最後，資產守護者角色：不僅是交易橋樑，更是協助屋主守住資產價值的守護者，將市場導向從單純的「交易導向」轉變為「品質導向」。

大邱企業目前在桃園地區擁有七間據點，專注於青埔特區與高鐵站周邊市場。創辦人邱惠丹領軍的團隊，秉持「如期如質、無紅包、無回扣」的透明工班制度，並創新引進刷卡機服務，展現對消費者便利性與誠信的雙重承諾。

2025/11/30 12:27:13

內政部國土管理署都市更新建設組科長謝志鴻30日出席「金門縣金城西南門里公所暨周邊地區公辦都更案」開工典禮。內政部國土管理署表示，本案歷經30年來的努力，突破土地產權複雜、各方整合的挑戰，今日成為金門縣第一件開工的公辦都市更新案，象徵金門老城區更新推動的重要里程碑，更是展現中央、地方與民間三方合作成果。

內政部國土管理署指出，本件都更案位於金城老街區核心地帶，建築物在過去戰地政務時代，人潮熙攘，但隨著屋齡逐漸老舊，結構鋼筋外露加上水泥剝落，不僅影響市容，更潛藏公共安全疑慮。因此，中央101年即補助金門縣政府辦理三城地區先期規劃、都市計畫變更及都市更新計畫等工作，希望藉由公辦都更的示範帶動，為老城區注入新活力，打造兼具歷史底蘊與現代機能的城市新地標。

本案更新基地面積約1,294平方公尺，公有土地比例約占57.7%，計畫新建地上14層、地下2層住商混合大樓。除規劃住宅、商辦及商場，未來建築將取得綠建築及耐震標章，落實節能永續，進一步優化生活環境、提升防災能力，也可望帶動周邊商業發展與人口成長。

內政部國土管理署最後表示，肯定金門縣政府近年來積極投入公辦都市更新推動，除本案外，尚有其他案件正持續進行中，期盼透過公辦都更的推展，促進城鎮再生，營造宜居、安全與韌性的金門新風貌。

今日出席貴賓，包括金門縣長陳福海、行政院金馬聯合服務中心執行長吳增允、內政部國土管理署都市更新建設組科長謝志鴻及地方民意代表等共同出席。

位於新北市八里的台北港特定區，近年因整體開發、街廓新穎與重大建設陸續到位，成為北台灣少見兼具水岸景觀與產業動能的生活圈，然而交通、產業與重劃同步發展，使區域逐漸擺脫過往的邊陲印象，根據實價資料，八里與台北港特定區近十年房價價格幾乎翻倍，而台北港特定區漲幅超過七成，甚至超越八里全區。

淡江大橋串聯雙核心生活圈
位於新北市八里區的台北港特定區是「新北閃耀五星計畫」之一，也是北台灣最具規模的國際商港，因腹地完整、開發速度快，加上近年大型建商積極搶進，使其成為北台灣最受關注的新興區塊，其中又以麗寶集團動作最為明顯，近年來重押百億、卡位超過3萬坪土地。

交通層面部分，未來發展更具前景，居民可透過台64線快速銜接五股與國道一號，20分鐘即可抵達桃園機場，經由台61線西濱快速道路往返北北桃亦相當便利，多線公車可直達關渡、北投、蘆洲，是目前通勤族的主要路線，更關鍵的是，淡江大橋預計2026年完工，屆時八里至淡水將形成「雙核心生活圈」，也擴大居民就學、就業、採買的移動範圍。

八里新興熱區吸引目光
生活機能方面，台北港特定區雖屬新興重劃區，但生活機能可仰賴八里中山路商圈，包括下庄市場、全聯多家分店、家樂福便利購、自由聯盟生鮮、寶雅、肯德基、必勝客等，日常採買不成問題，周邊觀光資源亦豐富，福朋喜來登開幕後帶動左岸商旅氛圍，吸引大量遊客，讓區域生活面貌更加多元。

大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，觀察八里與台北港特定區近十年房價，皆穩定呈現上揚，尤其以上一波房市空頭的2016年為基點來看，八里區從每坪2字頭至今已達3字頭以上，而台北港特定區更從每坪1字頭上揚至3字頭，區域表現相當亮眼，主因是區域房市在重大建設與重劃區發展利多挹注之下，吸引置產型買盤進駐，同時八里過去屬「房價凹陷區」親民房價，亦受到買不起新北一線行政區的小資族群青睞，在區域需求旺盛之下，價位頗具支撐力道。

住商不動產八里台北港加盟店店長鍾坤霖指出，成屋市場中以「春城台北港」指名度最高，因為社區格局空間尺度相對寬敞，深受自住族喜愛，若從區域街廓來看，商港二路至頂罟路一帶因鄰近淡江大橋，未來還有八里輕軌等利多，具備長線發展優勢；文昌六街、文昌七街周邊腹地較大，區域建築逐步成形後，將具有國際級城市風貌。

2房帶車位成首購主力 淡江大橋帶動跨區買盤
鍾坤霖表示，台北港目前的主力產品為2房含車位、總價落在1000~1300萬元之間，具備高CP值，因此吸引不少沿著台64線通勤的消費者購屋，包括中和、板橋買方，也有來自蘆洲、五股的客群，隨著淡江大橋即將通車，甚至北投、紅樹林一帶的客戶也開始跨區前來看屋。

國建（2501）前三季稅後純益22.13億元、EPS達1.91元，創下近七年獲利新高，第四季進入交屋高峰，將還有兩筆新案入帳，市場預期全年獲利可望再度攀峰。

對即將登場的央行第四季理監事會議，國建樂見微幅鬆綁不動產集中度，目前房市底部已出現，預期2026年應無重大利空，總體市場有機會比今年好。

國建資深副總經理林清樑日前表示，國建上半年已推出桃園、文山、新莊、台中共四筆新案，全年總推案金額約160億元；今年預計會有四筆新案完工交屋，包括國泰悠陽、國泰THE PARK、國泰UNi PARK、國泰美禾，其中第四季交屋重點為國泰UNi PARK、國泰美禾。預計2025～2029年完工的已推建案，銷售表現亮眼。

國建今年獲利大爆發，前三季稅後純益22.13億元、EPS達1.91元，超越近七年的全年獲利水準。市場預期，在第四季入帳旺季助攻下，全年獲利可望大噴出，股利可期。

展望2026年房市，林清樑表示，觀察房市走勢，要不就是經濟成長、要不就是資金水位，現在這二項因素都到位，再加上現在房價成本具「僵固性」，因此看不到明年房價會再往下跌的可能；明年房市，有機會比今年好。

林清樑表示，他認為央行要管控不動產放款集中度是好事，但要掐它也要恰到好處，不能掐到流血，如果壓太緊、壓太久，反而這隻手都廢掉，所以還是要適度。

11月28日，記者從中國建築第八工程局有限公司（簡稱中建八局）獲悉，中建八局成功發行“華泰-上海中建廣場持有型不動產資產支持專項計畫”（又名機構間REITs），發行規模12.46億元，為中建體系發行的首單持有型不動產ABS產品。項目於8月18日申報上海證券交易所，11月18日獲批，11月28日完成專項計畫設立，自申報到發行耗時三個月。

專案底層資產為中建八局持有的上海中建廣場商辦綜合體項目，原始權益人為上海中建東孚資產管理有限公司，計畫管理人為華泰證券（上海）資產管理有限公司。

據中建八局介紹，上海中建廣場位於黃浦江南延伸段，東至東明路、南至高科西路、北為共建綠地及白蓮涇河，西接後世博區和耀華地塊，所在區域與前灘、後灘、徐匯濱江板塊，共同承載著黃浦江兩岸縱深開發的國家戰略。

據悉，中建六局同步在推進“中信建投-中國建築商業物業持有型不動產資產支持專項計畫”，該項目為中建體系第二單持有型不動產ABS產品，預計發行規模5.04億元，原始權益人為中建地產（天津）有限公司，計畫管理人為中信建投證券股份有限公司。專案於10月9日申報上交所，10月23日已獲上交所回饋。

11月28日，“前灘濱江道國際生活灣區全場景發佈會”舉行。作為陸家嘴集團在上海前灘濱江超級完整體的壓軸住宅作品，前灘濱江道的入市，不僅標誌著前灘十餘年開發歷程的階段性收官，更為上海濱江帶樹立了國際灣區人居的全新範式。

陸家嘴股份公司總經理鄧佳悅表示，自成立以來，陸家嘴集團致力於成為“城市綜合運營服務商”，持續推動前灘規劃藍圖從理想變為現實。未來，將繼續聚焦“一江一河”戰略，打造前灘高品質發展核心引擎。

目前，前灘濱江彙聚了總部經濟、生物醫藥、能源環保、汽車科技等眾多未來產業集群。不僅擁有便捷的地鐵和道路路網，更有前灘太古裡、晶耀前灘、前灘公園巷等不同特色的商業地標；引入了華爾道夫、金普頓、香格里拉等知名奢華酒店品牌；形成了東方體育中心、前灘31演藝中心、三大前灘濱江公園等文體休閒配套群。

深陷債務困境的頭部民營房企碧桂園，終於迎來了關鍵性轉機。

11月6日早間，碧桂園（02007.HK）公告稱，其涉及約177億美元的境外債務重組方案，在11月5日舉行的債權人會議上獲得高票通過，達成重組方案裁定通過的必要條件；而此前的9月底，境內8筆債券約133億元（如無特別說明，均為人民幣，下同）的重組方案也已快速通過。

“重組通過是債權人對公司未來的認可，將為公司恢復正常經營爭取了更寬鬆的空間，接下來就是系統性推進轉段”，碧桂園集團董事會主席楊惠妍在集團月度會議上明確表示，“轉段就是一次蛻變，更是碧桂園的‘二次創業’”。

然而，需要注意的是，債務重組雖然在一定程度上削減了債務規模並延長還款期限，但企業的造血能力尚未恢復。根據公開資料，今年前10月，碧桂園及其合營公司、聯營公司實現權益合同銷售金額累計為279.6億元，同比下降31.3%。

失信風險仍有顯現，11月27日晚間公告顯示，子公司騰越建築因未能及時披露重大事項及被列為失信被執行人等問題，廣東證監局對騰越建築、騰越建築時任董事長楊惠妍等人採取出示警示函措施。

境內外債務闖過最關鍵一關

根據公告，碧桂園在兩個境外債債務組別的投票中，均獲得出席並投票的債權人中超過75%債權金額的贊成票。其中，組別一（銀團貸款組別）贊成票對應債權金額占組別一出席並投票債權金額的83.71%，組別二（美元債及其他債權）贊成票對應債權金額占組別二出席並投票債權金額的96.03%，達成重組方案裁定通過的必要條件。

據市場消息，9月29日碧桂園8筆境內債券重組方案經債券持有人會議審議通過，涉及本金金額合計約133.32億元。從9月19日境內債重組方案公佈到9月29日，8筆境內債券重組通過，全程僅用10天。

這意味著，碧桂園的境內外債務重組接連闖過最關鍵一關。

根據公告，碧桂園約177億美元的債務納入境外重組範圍，採用“現金回購+股權工具+新債置換+實物付息”多元組合方式的重組方案獲得通過。據測算，重組完成後碧桂園預計削減有息負債規模約117億美元，削債比例大約為66%。

克而瑞在研究報告中指出，與房企違約前期一般以協商展期為主不同的是，在房地產市場消費信心不足、房企的銷售回款和融資持續走低的情況下，房企債務重組模式也開始發生根本性轉變，從“以時間換空間”的展期策略，轉向以實質性削減債務規模為核心的深度重組，系統性解決債務問題。

根據各家房企公佈的重組方案初步估算，多數房企削債比例普遍在60%-70%。

“在市場持續回檔的情況下，需要股東、債權人共同發力，給企業提供支援，提供喘息的空間。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，債權人也認識到，各方合力紓困企業，激勵企業做好經營管理，並騰挪資產，以待市場底部到來，這對各方來說是利益最大化的。

300天化債路

自2021年以來，房地產行業進入深度調整期，房企普遍面臨生存大考。中指研究院監測顯示，2020年房企首次出險，2021年出險房企數量增至16家，2022年更是達到44家。

2023年8月8日，碧桂園未能按期支付應於8月7日支付的兩筆美元債利息，按票面金額來算，兩筆均為5億美元的美元債，利息總額為2250萬美元。

碧桂園相關人士表示，受近期銷售額與再融資環境持續惡化，疊加各類資金監管的影響，公司帳面可動用資金持續減少，出現了階段性流動壓力。公司高度重視債務風險化解，目前仍處在30天付息寬限期內，公司仍在積極優化資金安排，努力保障債權人的合法權益。9月5日，也是這兩筆利息支付寬限期的最後一日，碧桂園在最後一刻完成支付。

同年8月10日，碧桂園發佈盈利預警，受銷售與再融資環境不利影響，2023年上半年預計出現較大的虧損，當前也正承受階段性的流動壓力。集團管理層通過官方微信公眾號致歉：“對市場下行的深度、烈度和持續度估計不足，未能及早做出更有力度的應對措施，將採取更有力有效的措施，拼盡全力扭轉當前的困局。”

2023年10月10日，碧桂園發佈公告稱，公司尚未支付某債務項下本金金額為4.7億港幣的到期款項，也預期無法如期或在相關寬限期內履行其所有境外債務款項的償付義務，將積極推進境外債務管理措施。

2024年1月16日，碧桂園公告委任外部顧問擔任境外債務重組的主要財務顧問，建立與所有債權人的合作溝通平臺，共同制定整體方案來全面解決當前境外債務風險。在保交付、保運營的同時，碧桂園境外重組正式拉開序幕。

在與債權人多方談判後，今年1月9日，碧桂園公佈境外債務重組提案的關鍵條款。碧桂園指出，如果境外債務重組提案落實，將使集團實現大幅去杠杆化，目標是減少債務最多116億美元，還可以將債務的到期時間延長至最多11.5年，將加權平均借貸成本從重組前的每年約6%降至每年約2%。

4月11日，碧桂園公告稱，已經與專案小組協定重組建議的主要條款，其占現有債券債務本金總額的29.9%，而小組的成員已經簽署重組支援協定。根據5月9日的公告，加入重組支援協定的比例增加至逾50%，到5月23日，這一比例繼續增加至逾70%。

根據8月18日的公告，碧桂園境外債務重組已獲得持有現有公開票據本金總額逾77%的持有人支持，並與代表銀團貸款本金49%的協調委員會達成重組支援協議。

根據最新公告，碧桂園境外債務重組方案在11月5日舉行的債權人會議上順利通過，並將於今年12月4日上午進行的聆訊上尋求法院認許該計畫。

自今年1月9日披露重組方案關鍵條款，到11月5日債權人會議投票通過，碧桂園這次重組方案歷時約300天。而12月4日的法院聆訊，將成為境外債重組落地的最後一環。

“二次創業”挑戰

儘管債務重組取得了最關鍵的進展，但對於碧桂園來說，“二次創業”的征程依然充滿挑戰。

核心難題仍在於“造血能力”的重建。根據公開資料，今年10月，碧桂園連同其合營公司、聯營公司共實現權益合同銷售金額29億元，實現合同銷售建築面積約39萬平方米。今年前10月，碧桂園及其合營公司、聯營公司實現權益合同銷售金額累計為279.6億元，同比下降31.3%。

碧桂園成立於1992年，2007年在港交所掛牌上市，2017-2022年連續六年銷售額位居行業第一，其中2021年的全口徑銷售額高達7588億元，權益銷售額為5580億元。2023年8月債務“爆雷”之後，經營狀況急轉直下。

根據8月29日晚間披露的2025年中業績報告，截至2025年6月30日，碧桂園實現總收入約725.7億元，同比減少約28.9%。實現淨虧損約196.5億元，同期淨虧損150.6億元；歸屬本公司股東應占淨虧損約190.8億元，去年同期淨虧損128.4億元。

根據財報，碧桂園的優先票據、可換股債券、公司債券及銀行和其他借款的總額為2545.8億元，其中2223.5億元為流動負債，而集團的現金及現金等價物僅62.8億元，受限制現金為177.8億元。

截至2025年6月30日，碧桂園的總資產為9093.3億元，其中流動資產7950.3億元；總負債為8854.1億元，其中流動負債8386.8億元。儘管尚有淨資產239.2億元，但是碧桂園的淨流動負債約為436.5億元，流動資產不足以覆蓋短期債務。

歷史資料顯示，碧桂園2022年的淨資產規模為3096億元，但2023-2024年，該公司淨資產分別降至886.1億元和512.5億元，兩年半時間，碧桂園的淨資產規模縮水超92%。

為應對困境，碧桂園已啟動多維度改革，包括組織架構壓縮、成本控制等，截至2025年6月30日，碧桂園行銷及市場推廣成本和行政費用約為39.4億元，同比下降18.9%。

闖過“債務關”是關鍵一步，但企業全面回歸正軌，還需成功闖過“市場關”。克而瑞在報告中指出，當前，市場環境依然充滿挑戰，房企必須在完成重組“減負”的同時，快速切換經營思維，敏銳捕捉市場需求變化，靈活調整策略。只有順利通過這兩重考驗，企業才能真正走出困境，實現可持續發展。

“房企復蘇會是一個緩慢過程，可能需要數年時間。”一位房企內部人士坦言，在這一過程中，政策進一步扶持、經濟環境有所好轉、市場需求回歸等多重因素形成良性迴圈，行業回暖就不遠了。

不動產投資信託基金（簡稱“商業不動產REITs”）試點迎來重大進展。近日，由中國證監會研究起草的《中國證監會關於推出商業不動產投資信託基金試點的公告（徵求意見稿）》向社會公開徵求意見，回饋截止時間為12月27日。記者從滬深交易所獲悉，目前配套規則修訂、系統改造和試點專案培育等工作正緊鑼密鼓推進，相關規則將同步徵求市場意見。

業內人士表示，未來的一段時間都將是REITs市場發展的關鍵期。商業不動產REITs的推出有助於支援構建房地產發展新模式，在“防風險、穩增長”中發揮積極作用。同時，萬億級存量資產盤活也將為我國REITs市場注入新活力，新一輪規模擴容值得期待。

徵求意見稿主要包括四方面內容：一是產品定義，商業不動產REITs是指通過持有商業不動產以獲取穩定現金流並向基金份額持有人分配收益的封閉式公開募集證券投資基金。二是基金註冊及運營管理要求，明確基金管理人及基金託管人、盡職調查、申請材料、商業不動產等方面要求，以及基金管理人的主動運營管理責任。三是發揮基金管理人和專業機構作用，壓嚴壓實責任，要求嚴格遵守執業規範和監管要求。四是強化監管責任，明確各監管機構依法依規履行商業不動產REITs監管和風險監測處置等職責。

南開大學金融發展研究院院長田利輝對《經濟參考報》記者表示，此次制度設計的亮點在於“明確邊界+壓實責任”。將優質商業不動產納入公募REITs範圍，精准對接寫字樓、商場等存量資產盤活需求，同時在底層資產篩選、現金流要求等方面延續成熟框架，實現創新與穩健的平衡。另外，徵求意見中強化管理人主動運營責任與專業機構把關義務，為試點平穩運行打下制度根基。

當前，我國商業不動產存量規模龐大，在資產盤活領域仍是“藍海”。根據北京大學光華管理學院REITs課題組測算，我國公募REITs市場空間超10萬億元。從資產類型看，寫字樓、酒店、零售商業是房地產存量中的重要組成部分，其證券化將顯著提升REITs市場的規模和影響力。另據中國房地產業協會商業文化旅遊地產專業委員會秘書長、研究員蔡雲此前介紹，粗略估計，我國狹義商業地產（僅指代零售物業、辦公物業和酒店）存量規模約為40萬億至50萬億元。

“商業不動產REITs的推出，有助於將重資產轉化為可流動的金融產品，不僅為優質資產持有方提供資金退出管道，更吸引社會資本參與存量資產的盤活。REITs要求底層資產具備持續盈利能力，間接促使企業提升管理效率與服務品質，這也將推動商業地產從‘開發銷售’向‘持有運營’模式轉型，形成良性迴圈。”仲量聯行評估諮詢服務部中國區總監熊建平表示。

截至目前，全市場共有77單產品上市，發行規模超2000億元（含擴募），行業首單、區域標杆漸次落地，示範性和規模性不斷增強，市場容量持續提升，運行整體平穩，投資者群體日益成熟，為推出商業不動產REITs奠定了堅實的制度基礎、市場基礎和生態基礎。同時，自2024年以來，以酒店、寫字樓、購物中心等優質商業專案作為底層資產的商業房地產抵押貸款支持證券（CMBS）、類REITs及持有型不動產資產證券化（ABS）產品發行規模已接近千億元，市場各方對商業不動產的估值邏輯、運營管理、產品機制設計等方面也形成了較為廣泛的共識。

滬深交易所相關業務負責人表示，將按照中國證監會統一部署，優化完善REITs配套規則，開展系統適配性改造，協同市場各方做好商業不動產REITs項目培育和儲備，穩步推動商業不動產REITs試點落地。同時，把好資產“入口關”，切實做好風險防範，引導相關主體歸位盡責，共同構建運轉高效、風險可控、生態健康的REITs市場體系，持續增強多層次資本市場服務實體經濟質效。

“我國商業不動產REITs試點的啟動是資本市場深化改革的關鍵一步，其成功依賴於優質資產篩選、市場化運營機制和穩健的監管框架。未來需通過‘試點-總結-擴容’的路徑逐步完善，最終形成與國際接軌且符合國情的REITs生態體系。”熊建平表示。

中指研究院發佈的最新資料顯示，2025年前11個月，權益拿地金額TOP100房企拿地總額為8478億元，同比增長14.1%，延續增長態勢。

從整體表現來看，頭部企業保持領先態勢。其中，中海企業發展集團有限公司（以下簡稱“中海地產”）以870億元拿地金額位列榜首；綠城中國控股有限公司（以下簡稱“綠城中國”）以588億元排名第二，招商局蛇口工業區控股股份有限公司拿地金額為564億元，位列第三。

TOP10房企（按全國拿地金額計算）拿地金額占權益拿地金額TOP100房企的比例超過50%，拿地集中度較高。

從各城市群拿地積極性來看，今年前11個月，長三角TOP10房企（按長三角拿地金額計算）拿地金額2738億元，位居四大城市群之首；京津冀TOP10房企（按京津冀拿地金額計算）拿地金額1060億元，位列第二；中西部TOP10房企（按中西部拿地金額計算）拿地金額602億元，位居第三。

“長三角區域人口持續流入，奠定了其堅實的住房需求基礎，確保了樓盤快速銷售和資金回籠，相較於其他區域，長三角市場雖競爭激烈，但為房企提供了確定性和安全邊際，使得該區域拿地金額一直位元列各區域之首。”中指研究院企業研究總監劉水向《證券日報》記者表示。

11月單月，民營房企拿地較為活躍，通過聯合國企拿地，聚焦優勢區域獨立拿地，當月在熱點一二線核心城市建立了相應的優勢。例如，金沙鷺島房地產開發有限責任公司在成都經過35輪競價以3.37億元競得成都郫都區一地塊，溢價率39.53%。總的來看，民營房企依舊集中在自身優勢區域拿地深耕。

從新增貨值來看，中海地產、招商蛇口(9.260, -0.25, -2.63%)和綠城中國位列前三。2025年1月份至11月份，中海地產新增貨值規模為1963億元，招商蛇口新增貨值規模為1833億元，兩家企業均通過獲取上海城市更新項目，貨值得以大幅提升。綠城中國新增貨值規模為1293億元，位列第三。TOP10房企（以新增貨值計算）2025年前11個月新增貨值總額11446億元，占TOP100房企的47.1%。

“從新增貨值結構來看，頭部房企占比仍較高，TOP10房企新增貨值占TOP100房企近五成，集中度處於近年高位。”上海易居房地產研究院副院長嚴躍進對《證券日報》記者表示，隨著頭部房企在銷售能力、融資能力和品牌能力上的優勢進一步鞏固，行業分化或將繼續擴大。

展望全年，嚴躍進表示，四季度房企普遍回歸“現金流優先”的經營思路，部分企業適度收緊投資節奏，使得年末拿地趨於平穩。但從結構來看，熱點城市和核心板塊的土拍活躍度仍有支撐，民營房企的回歸也在強化市場預期。預計2025年優質房企全年拿地金額將保持溫和增長態勢，增速較前三季度有所收窄，但仍將維持在正區間。

臨近年終，北京新房市場專案取證速度明顯加快，11月以來已有15個項目實現首次取證或是加推取證。

繼11月25日單日連發三張預售證小高峰後，11月27日再度提速，一天內又有4個專案成功取得預售許可證。

此次取證項目包括金隅打造的北京隅•海岄、中建壹品開發的海宸元境，以及位於順義中央別墅區的華潤北京潤園和懋源•驪橒臺。

雖然數量達4個，但實際僅分佈在兩個板塊，其中又以海岄及海宸元境更為鄰近。取證第二天，兩個專案再次“撞期”開盤。

據官方釋出的海報，海宸元境首開當日銷售183套，金隅雖未明確放出首開資料，但也海報中“感謝每一位業主的選擇”，回應市場熱度。

不過，在海報喜訊背後，最終的去化表現仍需等待網簽資訊的進一步驗證。

“雙子”命運

今年6月5日，北京海澱寶山村0016、0017地塊成功出讓。其中，中建壹品以27.28億元競得0016地塊，另一宗0017地塊則是由金隅以33.64億元競得。兩宗地塊正對應到此次取證的海宸元境、北京隅•海岄。

從地理位置來看，兩宗地塊緊密相連，僅間隔一條馬路作為切割。作為孿生子，兩宗地塊在資料指標上有頗多相似之處，包括容積率均為2.1，建築控高30米、綠地率30%等。

實際上，在北京近年土拍市場中，雙子地塊出現頻率顯著增多，房企之間的關係也並非全然是表面上的“隔街對打”。不少企業構建起隱秘而緊密的合作，即在拿地後互相參股、交叉持股，成為風險共擔、收益共用的命運共同體。

當然，這樣的合作也是有利有弊。

就寶山村專案而言，儘管地塊相鄰、出讓條件高度相似，兩家開發商卻選擇了各自獨立操盤，在市場上單打獨鬥，未見明顯的資本或運營層面協同。如此也就更考驗雙方產品的差異化，以及產品力水準。

畢竟，雙方幾乎要在相同的區位和客群中正面交鋒，在沒有價格同盟以及錯位默契下，便只剩產品力說話。

拿地後僅兩個月，便有專案規劃流出；拿地近六個月後，兩宗同日出讓地塊再次於同一天取得預售許可證。隨著開盤時間臨近，縈繞在兩個項目間的硝煙也正式彌漫開來。

0016地塊、0017地塊東西向分佈，0016地塊位於西側，鄰近配套幼稚園，也是兩個地塊中面積稍小的。用地規模24009.55平方米，地上建築規模50420.055平方米，配建要求包括社區衛生服務站、社區養老服務驛站等。

0017地塊用地規模28592.77平方米，地上建築規模60044.817平方米。配建要求更為複雜，涉及社區綜合文化室、末端營業網點、開閉站、通信接入機房、有線電視三級機房，以及再生資源回收站等。雖然種類繁多，但建築面積合計低於0016地塊。

但或許正因多樣的配建類型，0017地塊在規劃中採用了點狀的樓棟佈局，以分散式排布，為各類配套預留空間。

海澱試煉場

據北京市住房和城鄉建設委員會消息，海澱區寶山村棚戶區改造平衡資金地塊（二期）項目HD00-1412-0016地塊的專案為“海辰裡”，推廣案名為海宸元境。

專案整體規劃為11棟住宅樓、414戶。此次取證涉及專案的10棟住宅樓，合計共396套房屋，准許銷售面積共46750.42平方米，擬售均價介於9.08萬元-9.77萬元之間。

其中，單價最高的房源集中在7#住宅樓，共計供應20套，9.38-9.41萬元價格段供應36套，其餘集中在9.2萬元以下，整體預計可帶來約43億元銷售收入。

0017地塊專案名稱為“海岄雅苑”，推廣案名為北京隅•海岄，共計規劃13棟住宅樓、458套。

專案此次取證涉及12棟住宅樓，合計共442套房屋，准許銷售面積共56783.38平方米，擬售均價在9.01萬元-9.65萬元之間，且僅有5#住宅樓80套房源價格在9.65萬元/平方米，以及10#住宅樓80套房源為9.46萬元/平方米，其餘均在9.37萬元以下，整體預計可帶來約52.9億元的銷售收入。

從專案名稱不難看出，兩家房企都在這塊土地上拿出看家本領。

一方面，北京隅是金隅地產去年推出的全新高端產品線，從朝陽區十八裡店的北京隅•東序，到豐台中關村(5.180, 0.02, 0.39%)科技園的北京隅•西頌，再到如今落子海澱的北京隅•海岄，逐步完成在核心城區的佈局。

另一方面，海宸元境是中建壹品豪宅產品系“元境”首發之作，同樣聚焦豪宅需求。可以說，海宸元境不僅承載著中建壹品進軍高端賽道的使命，更被寄予希望，成為其在北京打造的開篇標杆。

正因如此，兩家房企實際上是展開了一場關於產品、品牌與運營能力的較量。

戶型方面，海岄推出108、129、145平方米三種面積段。海宸元境更豐富一些，包括99、107、123、139、181五種面積段。其中，99-123平方米為主力戶型，合計供應328戶，占比約80%。顯而易見的是，兩個專案在戶型設計上還是存在一定的重疊部分。

需要注意的是，兩個專案的開盤節奏再次同步。

踩著11月的尾巴，海岄在最後一個週五開盤，均價8.2萬/平方米起。而在27日取證之後，海宸元境也迅速啟動提前放售，99平方米戶型成交價約808萬，139平方米樓王端戶封頂價1216萬，成交均價約8.1-8.3萬元/平方米。

深圳頂級購買力集體亮相前海康萊德酒店，集中“掃貨”。11月30日，深圳灣頂豪項目——深圳灣澐璽正式啟動選房。

本次選房共分為兩場：上午為500平方米以上的超大戶型，下午則為500平方米以下的大平層。上午場結束時，14套總價在1.27億-3.77億元的超級大平層售出13套，回款約21億元，其中包括總價約3.22億元的一棟二單元5101單位。

時代財經獲得的最新銷控表顯示，專案累計去化238套房，去化率接近7成。根據開發商披露資料，深圳灣澐璽首開收金130億元。

深圳灣澐璽是華潤置地、中海地產於2024年12月以185億元競得的深圳後海頓良地塊，刷新當時深圳涉宅地塊成交總價歷史紀錄，是深圳歷史上第九宗總價超過百億的地塊，也是2024年全國出讓的最貴土地。

11月25日，項目獲批入市，備案房源348套，均價約16.88萬元/平方米，套均總價約5462萬元，總價在3064萬-37743萬元之間。

深圳灣澐璽是年末深圳頂豪“供應潮”的開端。接下來，蛇口中信•信悅灣、後海招商璽、深超總GCC聯泰超總灣三大專案將陸續入市。加上深圳灣澐璽，四個項目合計供應約1800套房源，頂豪市場的“硬仗”已經全面打響。

深圳豪宅區，時代財經攝深圳豪宅區，時代財經攝
認購立減100萬，首開收金130億

儘管備案價被普遍認為“無驚喜”，但在選房階段，開發商仍釋放出足夠的誠意。

首先體現在開盤場地的選擇上。深圳灣澐璽將選房地點定在前海康萊德酒店，而非更靠近項目的深圳灣安達仕酒店或華潤置地旗下木棉花酒店。作為希爾頓在深圳佈局的首家奢華酒店，康萊德酒店的規格與檔次不言而喻。

價格方面，據時代財經瞭解，現場選房成功可直接享受總價立減100萬元的優惠。同時，專案還推出多檔折扣：7天內簽約可享98折，三成首付99折，五成首付98折，七成首付97折，一次性付款可享96折。

這一套“梯度式優惠”被業內視為開發商回款訴求的直接體現。折扣幅度隨首付比例遞增，本質上是用利益綁定購房者的決策速度，鼓勵更高比例首付甚至一次性付款，以提升項目的即時現金回籠能力。在當前市場環境下，即便是頂豪專案也選擇以讓利換速度，顯示開發商對回款節點的重視。

根據現場的選房情況，超大戶型的去化更為順暢。其中，500平方米及以上的超大戶型被安排在11月30日上午選房。14套超級大平層率先推出，建築面積分別約為500平方米、700平方米、1150平方米，總價在1.27億-3.77億元之間。除了一棟一單元6201單位，上午場共售出13套房，收金約21億元。

“深圳灣澐璽總價在1億元以上的超大戶型去化表現突出，印證了深圳高淨值群體仍具備強烈的置業需求和極強的購買力，這也預示著未來市場將進一步呈現分化趨勢，高淨值人群的消費能力與資產配置需求更具穩定性和持續性。”一名業內人士分析稱。

深圳貝殼研究院院長肖小平持相似意見。她表示，深圳的高端購買力仍然存在，城市整體競爭力也未減。因此，對於全新產品尤其是豪宅市場，改善性置業以及增購需求依然可觀。

較小面積單位的去化不及超大戶型。時代財經獲得的最新銷控表顯示，專案整體去化238套房，去化率接近7成，剩餘房源多為低樓層的較小面積單位。

深圳灣澐璽銷控情況，受訪者供圖深圳灣澐璽銷控情況，受訪者供圖
這一結果在市場的意料之中。

“萬人搶購、‘日光神話’已經不太可能出現。”肖小平指出，深圳取消新房限價後，開發商多採取隨行就市的定價策略。購房者在對比周邊二手房及其他新盤的價格後，可能會認為項目售價並無明顯優勢，僅為“市場價”水準。“在缺乏價格紅利的情況下，購房者的決策速度隨之放緩，更傾向於多方比較、謹慎入市。”

深圳灣澐璽位於深圳後海金融總部基地，擁有包括深圳灣萬象城、海岸城等商業配套，深圳灣人才公園和地鐵2、11、13號線等市政配套，以及春筍、春繭等城市地標。

頂豪紮堆登場，市場迎來強者對決

深圳灣澐璽之後，深圳頂豪市場的供應高峰才剛剛開始。

位於蛇口東角頭的中信•信悅灣，被業內視為最具競爭力的項目。

該專案原為佳兆業在深圳的核心資產。佳兆業出險後，與中信體系開展多維合作，後者陸續接收其東角頭、紅樹灣、金沙灣等多個項目。

11月25日，東角頭項目以“中信•信悅灣”的新案名亮相。專案三面環海，首層距地約20米，保證戶戶看海，將推出407套建築面積約211—512平方米的海景大平層。值得關注的是，佳兆業集團董事局主席郭英成也罕見現身發佈會，引發外界關注。

同樣備受市場矚目的還有招商蛇口(9.260, -0.25, -2.63%)打造的後海招商璽，也是紓困項目，前身是恒大餅乾廠舊改。專案計畫推出建築面積約188—247平方米的大平層產品。

位於深圳灣超級總部基地的GCC聯泰超總灣則是另一類典型案例。

該地塊源於早年聯泰集團在建設濱海大道過程中獲得的返還用地，原計劃打造高端別墅，但因2006年國土資源部全面叫停別墅類供地而擱淺。研磨多年後，項目於11月10日以“GCC聯泰超總灣”重啟亮相。項目占地約9.2萬平方米，計容面積約27.7萬平方米，將推出面積約300-1000平方米的大平層。

頂豪相爭，二手豪宅意外得利。

隨著多個頂豪專案集中釋放，市場競爭顯著加劇，間接帶動了二手豪宅的交易活躍度。深圳貝殼研究院11月27日披露資料顯示，11月深圳二手房簽約量環比增長約17%，其中總價1500萬元以上的二手豪宅成交占比上升至2.3%，環比提升0.6個百分點。

從需求端看，深圳高淨值客群規模依然堅實。

胡潤研究院資料顯示，2024年廣東繼續領跑全國高淨值家庭數量，深圳擁有7.72萬戶高淨值家庭，位列全國第四，為豪宅市場提供了穩固的客群基礎。

深圳貝殼研究院認為，四大頂豪專案的集中入市，將有效啟動潛在購房需求，推動高淨值客群加速成交。

11月30日，上海新批6個住宅專案預售許可證，合計513套房源，計畫12月陸續開盤，分佈於浦東、長寧、靜安、松江、青浦五區。

其中，靜安蘇河灣板塊“譽靜安”由保利置業通過股權收購獲得，推出96套143平方米改善戶型，均價13.02萬元/平方米；長寧程家橋“西郊雲廬”52套，均價12.02萬元/平方米；浦東唐鎮“壹江臻邸”85套，均價8.3萬元/平方米；松江新城“西派雲間”、泗涇“華髮海上都薈”及青浦新城“觀寧府”分別推96套、142套、42套，均價5.7萬/平方米、4.5萬/平方米、5.9萬元/平方米。

漢港控股(01663)公布，截至9月30日止中期純利593.6萬元（人民幣。下同），按年跌76.4%；每股盈利0.24分，不派中期息。

該集團指，收入2.4億元，跌46.9%；毛利8269萬元，跌43.5%；毛利率約34.5%，升2個百分點；除稅前溢利4415.1萬元，跌57.1%。於9月底，資產負債比率27.3%。

*有關業績的詳情，請參閱該公司之正式通告。

永發置業(00287)公布，截至2025年9月30日止中期虧損擴大至2462萬元，而對上一年同期虧損1090.3萬元；每股基本虧損61.6仙。

*有關業績的詳情，請參閱該公司之正式通告。

多個新盤延後賣樓日期，市場氣氛稍降溫。過去周末（11月29日至30日）沒有全新盤開售，兩天共錄74宗貨尾成交，創近8個周末低位；較前一個周末（11月22日至23日）的約100宗，按周跌約26%。

綜合發展商及市場消息，過去周末以會德豐地產與港鐵（00066）的將軍澳日出康城第12期SEASONS系列兩天共沽19伙佔最多。

康城SEASONS系列佔19單位

恒隆地產（00101）旗下九龍灣皓日，據成交紀錄冊，過去周六（11月29日）連沽6伙，成交價901.4萬至1492.1萬元，總成交金額逾6600萬元。成交價最高為21樓A室，實用面積770方呎，3房間隔，售1492.1萬元，呎價19378元。

新世界（00017）旗下北角柏蔚山連錄兩宗撻訂重售個案，包括2座27樓F室，實用面積1033方呎，過去周六以2765.4萬元重新售出，呎價26771元。該單位原於2019年9月以3853.1萬元成交，呎價37300元，相隔逾6年賣平1087.7萬元或約28.2%。

早前「唱好」樓市的中原集團主席施永青及旗下基金近期密密入市，最新再動用共1980萬元買入西環翰林峰及泓都各一個2房戶，其中翰林峰單位以1090萬元購入，較約7年前造價低近20%，施永青聯同旗下基金至今近一個月已累擲逾9314萬元六度入市。

據了解，施永青最新在上月中以1090萬元買入翰林峰1座中層C室，實用面積427方呎，2房間隔，呎價25527元，造價較原業主2018年7月一手購入價逾1355.42萬元，低逾265.42萬元或19.6%。

施永青同月也以890萬元購入同區泓都1座低層C室2房戶，實用面積492方呎，呎價18089元，按原業主2005年7月斥310萬元入市計，單位升值580萬元或1.9倍。

翻查資料，施永青及旗下基金自今年10月下旬起，已先後掃入何文田瑜一第IA期瑜一．天海、大角咀柏景灣及同區帝景海灣等共6伙，總入市金額9314.69萬元。

西半山應彪大廈呎價12802

另邊廂，由英冠球會伯明翰前班主楊家誠及相關人士持有的西半山應彪大廈低層A室，實用面積703方呎，2房間隔，今年10月底以900萬元沽出，除樓價較市價低約20%外，呎價12802元，更創該屋苑近15年呎價新低。楊家誠及相關人士早於1996年6月斥約534.6萬元購入該單位，賬面升值365.4萬元或68.4%。

原由楊家誠持有的山頂白加道31號B屋，實用面積3203方呎，3房間隔，連逾2600方呎花園及1060方呎天台，今年3月遭銀主以2.88億元沽出，呎價89916元。

住宅樓價持續回升，傳統二手十大藍籌屋苑造價連月反彈。中原地產統計的十大屋苑，今年11月共9個屋苑樓價按月攀升，其中3個屋苑更飆逾半成，紅磡黃埔花園急彈9.2%最狂。

該行統計數據顯示，十大屋苑過去周末兩天（11月29日至30日）錄得8宗成交，按周增加1宗或14.3%，全月計十大屋苑共錄得191宗交易，按月回落27宗或12.4%，為連升兩個月後下跌。

期內，黃埔花園及荔枝角美孚新邨均錄得「價量齊升」，其中黃埔花園錄得29宗成交，按月增加7宗或31.8%，平均呎價更由今年10月錄12438元，急彈9.2%至13577元，升幅冠絕同期十大屋苑。

美孚11月交投量34宗領先

而美孚新邨11月交投量則按月大增11宗至34宗，增幅47.8%跑贏同期十大屋苑，最新平均呎價報10088元，按月上揚1.3%。

反觀，龍頭屋苑鰂魚涌太古城「斯人獨憔悴」，成交量由10月錄得21宗，按月降3宗或14.3%至11月的18宗外，平均呎價亦由10月的15307元，下滑至14554元，按月跌4.9%，為十大屋苑期內唯一樓價下跌。

另一方面，美聯物業統計的十大指標二手屋苑過去周末兩天錄得共11宗成交，按周增加一宗或10%，連續7個周末企穩雙位數。利嘉閣地產統計的十大指標屋苑同期錄得10宗成交，按周更增加4宗或66.7%，再度重上雙位數。香港置業數據顯示，該行統計的十大指標二手屋苑過去兩天錄得共8宗買賣，按周增加3宗或60%。

港深智能管理(08181)公布，截至9月30日止中期虧損2931.5萬元，比去年同期虧損455.9萬元有所擴大；每股虧損2.6仙，不派中期息。

該集團指，收益2.7億元，跌5%；毛利4236.3萬元，跌16.2%；毛利率15.6%，跌2.1個百分點；稅前虧損擴大至3002.6萬元。

該集團指，已取得香港物業管理服務合約數目減少15份至400份。截至9月30日止六個月，物業管理服務合約收益減少約3.8%至約2.4億元。

*有關業績的詳情，請參閱該公司之正式通告。

月租料400萬 CHANEL體驗店明年約滿不續租

銀行近期擴充業務，銅鑼灣京華中心地下至4樓，合共5層舖位，面積逾5萬平方呎，獲滙豐銀行租用5年，月租料約400萬元。該舖於2023年通關後，獲名店CHANEL租用作體驗店，惟3年約滿決定不續租。

資料顯示，銅鑼灣渣甸街5至19號京華中心地下至4樓，合共5層樓面租出，租期為2026年5月至2031年5月，合共5年，並有5年續租權，新租客為滙豐銀行。

翻查資料，京華中心多層舖位多年來由不同商戶租用，而2023年通關初期，物業地下及1樓，面積合共1.8萬平方呎，獲國際名牌CHANEL租用，作體驗店並不時舉辦展覽活動，租期由2023年5月至2026年5月，其後共有兩次續租3年權，最長達9年。換言之，該品牌明年約滿後決定遷出。

租用5年 租金較高位跌7成

是次滙豐銀行不僅租用CHANEL原租用的地下及1樓，更連同2至4樓，亦即京華中心基座全數未租出樓面，而物業地庫則早年由超市租用。市場估計，是次5層樓面，合共逾5萬平方呎，合共月租約400萬元。若以高峰期，該物業基座全數租予時裝品牌，月租涉及約1,400萬元計，租金跌約7成。

該銀行於銅鑼灣設有數個營業點，包括銅鑼灣廣場2期、柏寧酒店均設有分行，並於希慎廣場樓上設卓越尊尚財富中心。是次預租京華中心逾5萬平方呎樓面，料成區內最大旗艦店，作多方面業務推廣。事實上，近期滙豐亦租用九龍站ICC（環球貿易廣場）2.8萬平方呎樓面，擴充作卓越理財中心之用。

翻查資料，京華中心基座因地點理想兼極具宣傳價值，舖位多年來由不同商戶租用，2011年自由行旅客消費強勁，美國時裝Forever 21看好香港零售，不惜以高價1,100萬元搶京華中心，作本港首間旗艦店，及後續租更加至1,400萬元。

10月核心區空置率 按月持平

及至2016年，品牌指內地旅客減少人流比預期差，決定結束營運該店，並由另一時裝Victoria's Secret接手，月租涉及約700萬元，惟疫情期間品牌結業，舖位交吉兩年多，業主決定改變策略，把多層舖位分拆招租，並獲CHANEL租用其中兩層。

近一年核心區舖位租務增，市區仍存一定舖位空置。據中原工商舖統計，10月核心區空置率按月未錄得太大變化，中環及銅鑼灣錄得10月份空置率為6.76%及6.33%，均與9月持平，按年則分別減少0.53個百分點及上升0.39個百分點。

金融業復甦，相反旅客消費模式改變，給予機會讓金融機構，趁機租核心區一綫地段舖位。

今年核心零售區租務稍改善，而租戶卻出現一些變化，就是多了金融機構租用傳統黃金零售地段大樓面舖位。如銅鑼灣羅素街金朝陽中心多層舖位，早年曾為Burberry旗艦店，棄租交吉一段時間後，今年換上富途證券以每月約140萬元承租，作為私人財富中心。此外，近日中環皇后大道中多層，獲華僑銀行以每月約150萬元租用。

華僑銀行150萬 租中環多層

傳統以來，核心區一綫地段的租戶主要為零售商戶，而最黃金商圈位置，更是奢侈品如珠寶鐘錶、名牌皮具等開設分店，盡吸旅客生意。不過，自從2023年通關後，旅客消費模式轉變，訪港旅遊以深度觀光為主，奢侈品消費大幅下降，故相關品牌亦採保守策略，不再像以往般大開分店，僅保留數個策略據點。

反觀，今年本港金融業有復甦情況，恒指錄得理想升幅，新股集資亦活躍，令金融業進行擴充業務。事實上，除了本地客戶外，不少訪港的內地旅客，亦有尋求投資、財富管理的需求，令銀行、證券行等擴充分店。

消費模式變 名店擴充意慾低

適逢其他零售品牌擴充意慾低，此時金融機構便趁舖租大幅回調，於核心區黃金地段租用靚舖，甚至租用多層複式舖位，打造旗艦店，一方面有助業務吸引更多客戶，亦可建立品牌形象。

股市造好產生財富效應，帶動豪宅交投。建灝地產集團投資及銷售部董事鄭智荣認為，豪宅單位供應稀少，同時受到投資移民和專才的有利因素帶動，豪宅樓價看高一綫，來年可有8%至13%升幅。

10月逾億元成交18宗 今年高

鄭智荣指出，超級豪宅供應量較少，而且具有地段優勢與稀缺性，不受庫存壓力拖累，加上香港擁有千萬美元以上資產的人口達42,715人，全球排名第十，這批高淨值人士支撑了超級豪宅的需求。近期，超級豪宅市場已出現逆勢升溫的現象，單計10月逾億元成交已錄得18宗，創今年新高，加上政府放寬政策及聯儲局多次減息，亦有推動豪宅交投。

超級豪宅市場憑藉高淨值買家的支持、政策利好及資產保值需求，在未來絕對可繼續看俏，來年可有8%至13%升幅空間，當中港島豪宅樓價更看高一綫，集團有意調高赤柱ONE STANLEY的指引價。

至於中小型單位市場方面，鄭智荣謂，一手盤銷情帶旺市場氣氛，樓市亦由細價樓帶旺交投量，逐漸蔓延至優質豪宅，最近豪宅成交相當暢旺，反映資金積極流入樓市，再加上港股持續向好，亦為樓市注入強勁的正面動力。在多項利好因素下，預期樓市年內將延續「租價齊升」情況，中小型單位全年升幅約3%至8%。

「當前樓市氣氛回暖，發展商積極推售新盤並提供多項財務優惠，配合減息效應降低入市門檻，使一手市場表現明顯優於二手。細價樓及中小型單位因供款壓力減輕，特別受到首次置業者及年輕家庭青睞。整體而言，樓價重拾升軌而利率則穩定下調，大單位及豪宅類物業因具高度實用性、供應比較稀少，成為剛性需求主導下的市場焦點，更有望在未來升勢中率先跑出。」

赤柱ONE STANLEY餘貨來年推

他又謂，對於有意置業的準買家而言，目前正是入市的理想時機，不妨積極研究具完善配套及中長綫升值潛力的地段，把握樓價仍處相對低位的機會，精明部署，適時吸納合適物業。

對於未來推盤部署方面，鄭智荣透露，集團計劃於來年集中推售赤柱ONE STANLEY尚餘單位，項目至今已售出30個單位，套現近27.2億元，呎價最高達54,180元，反映ONE STANLEY的質素獲得買家的認可。

其次，另一個重點項目位於大角咀埃華街，預計將於明年上半年推出市場，共提供120個單位，目標客源為年輕家庭。項目在開則及配套上會有驚喜，詳情將陸續公布。

在銀行連續減息的背景下，香港樓市交投表現逐漸回勇，首11個月樓宇買賣宗數已超越去年總和。中原地產研究部高級聯席董事楊明儀表示，2025年首11個月整體登記暫錄70,936宗及5,436.78億元，已超越2024年全年的67,979宗及5,341.4億元，高出4.3%及1.8%。全年預測約7.8萬宗，將按年上升一成半，有望成2021年96,133宗後的4年新高。

楊明儀指出，截至11月26日，2025年11月份整體樓宇買賣合約登記（包括住宅、車位及工商舖物業）暫錄6,354宗，總值528.76億元。估計全月有7,100宗及590億元，將較10月的7,190宗及578.99億元，分別下跌1.3%及上升1.9%，金額將為今年6月後近5個月新高。受惠銀行兩次減息刺激，樓市轉旺，樓價向升，買家加快入市步伐，推動登記量連續2個月企穩7,000宗以上。

住宅一手買賣全年料超兩萬宗

一手私人住宅方面，截至11月26日，11月份一手暫錄1,659宗及212.91億元，預計全月約1,800宗及230億元，將較10月的2,033宗及249億元，分別下跌11.5%及7.6%。中原表示，發展商積極推售新盤及貨尾，銷情理想，帶動一手交投連續9個月超過1,500宗，是2004年3月後逾21年以來首見。

另外，楊明儀稱，首11個月一手暫錄18,640宗及2,033.1億元，宗數較2024年全年16,869宗高出10.5%，金額則已達2024年全年2,084.7億元的97.5%。預測全年一手約2萬宗，將按年上升近兩成，創2019年20,685宗後的6年新高。

「柏瓏II」登記宗數暫居首位

11月份登記宗數暫時最高的新盤是元朗錦上路「柏瓏II」，暫錄228宗及14.11億元。第二是灣仔「woodis」，暫錄105宗及10.55億元。第三是將軍澳日出康城第12C期「Grand Seasons」，暫錄98宗及6.3億元。

二手私人住宅方面，截至11月26日，11月份二手暫錄3,206宗及241.3億元。預計全月約3,600宗及270億元，將較10月的3,464宗及261.8億元，分別上升3.9%及3.1%。宗數將為今年7月後的4個月高位，金額將為今年4月後的7個月新高。

大型屋苑方面，11月份嘉湖山莊暫錄39宗（共1.7億元）、沙田第一城暫錄29宗（共1.49億元）、美孚新村暫錄24宗（共1.6億元）及太古城暫錄22宗（共1.98億元）。

住宅租金升勢持續，部分屋苑再錄破頂租賃個案。中原元朗副區域營業經理王勤學表示，元朗世宙錄得呎租破頂成交，獲承租單位為2座低層A室，面積646方呎，屬3房套房加儲物房間隔，以月租2.64萬獲三名機組人員合租，呎租41元，創屋苑呎租新高。

翔龍灣2房1.85萬租出

港置分行分區董事宋國權指，土瓜灣翔龍灣5座低層F室，面積約427方呎，屬2房間隔，可享海景。業主以約1.89萬放租僅3天即獲同區客洽詢，雙方經議價以約1.85萬租出，呎租約43元。據悉，新租客為家庭客，單位兼具海景優勢及新淨裝修，故睇樓2次後決定承租。

中原分行分區營業經理吳嘉權說，火炭銀禧花園7座高層D室，面積506方呎的2房戶，單位景觀開揚，業主開價約1.9萬放租，獲外區客在「零議價」下承租，呎租約38元。

祥益高級分行經理黃文樂稱，屯門珀御中層L室，面積390方呎，單位附設企理裝修連大部分傢電，可即租即住，吸引同區客以月租1.28萬租入單位，呎租33元。祥益區域董事邱家邦指，屯門兆禧苑C座低層7室，面積415方呎，屬2房戶，獲區內客以月租1.12萬「即睇即租」，呎租約27元。

KOKO HILLS再錄新成交

新盤市場氣氛持續暢旺，貨尾盤昨單日錄逾33宗成交。由信和、會德豐地產、嘉華及爪哇合作發展的西九龍維港滙I昨連沽2伙，分別為3B座20樓B室，面積308方呎，1房間隔，成交價816.73萬，呎價26,517元。另一伙為3B座23樓B室，面積及間隔同樣單位，則以831.55萬成交，呎價26,998元。

會德豐地產藍田KOKO HILLS系列新錄成交，為KOKO HILLS 5座21樓A室，面積770方呎，屬3房套連工作室套間隔，成交價1,500萬，呎價約19,481元。整個KOKO HILLS系列至今合共售出988伙，套現逾98.8億。

啟德海灣1房近565萬沽

嘉華、會德豐地產及中國海外合作發展的啟德海灣最新沽出2C座25樓M室，面積307方呎，1房間隔，成交價564.9萬，呎價約18,401元。

新世界旗下項目亦錄成交，其中與遠東發展合作的啟德栢蔚森II昨日亦錄有成交，以招標形式售出2座16樓Q室，面積437方呎，2房連書房間隔，成交價905.8萬，呎價約20,728元。另外，旗下北角栢蔚山亦售出2座27樓F室，4房1套間隔，面積1,033方呎，以2,765.4萬成交，呎價約26,771元。

九龍灣皓日連沽6伙

恒隆地產旗下的九龍灣皓日昨連沽6伙，單日套現逾6,054.6萬。其中成交價最高的單位為21樓A室，面積770方呎，3房1套連工作室套間隔，成交價1,372.732萬，呎價約17,828元。而呎價最高單位則為17樓C室，面積511方呎，2房間隔，以逾950.42萬成交，呎價18,599元。

嘉里元朗朗天峰昨日成功沽售1A座26樓D室，面積285方呎，1房間隔，以437.69萬成交，呎價約15,358元。