2025/12/06 04:10

通勤效率媲美北市核心區域

捷運萬大中和線預計於民國116年完工，沿線區域因交通利多逐漸成形，房市熱度也提前湧現。串聯台北市中正、萬華一路至新北中和與樹林的這條路線，被視為補足中和多年交通短板的重要建設，不僅壓縮與台北市核心的通勤時間，也重新拉起市場對中和住宅價值的關注。隨著工程進度明朗，中和高中站近一年周邊房價漲幅高達16％，拿下萬大中和線漲幅冠軍，連城錦和站與莒光站則以5％並列亞軍。

萬大線的效應並非等到通車才會發酵，而是早在施工階段便逐步反映在買氣與詢問度上。甲桂林總經理陳衍豪表示，台北市多條捷運線通車前後，區域房價普遍呈現「大幅度上漲」的規律，萬大中和線的發展軌跡亦相當接近。尤其中和高中站到中正紀念堂只要約14分鐘，通勤效率媲美台北市核心區域，這點對雙北通勤族吸引力極大。

產業交通雙強 站上三位數

在這波捷運題材推動下，「漢寶捷運學府NO.5」成為市場率先聚焦亮點。該案基地873坪、總銷約35億，距離中和高中站僅百餘公尺，步行即可抵達。規劃21至44坪產品，符合雙和區域主流的二至三房需求。

陳衍豪指出，中和原本就擁有遠東世紀園區等電子產業聚落，加上萬大線串聯土城園區，使產業就業人口穩定、住宅剛性需求強，含金量相當高。從產業與交通雙重支撐來看，「漢寶捷運學府NO.5」在通勤時間、生活圈、品牌與規模上具備完整優勢。

從市場價格觀察，中和近年房價持續補漲，「漢皇方圓」成交均價突破每坪120萬，而永和多數新案早已站上三位數。即便在整體買氣較為平淡時，同屬萬大中和線題材的「大同新紀元」即展現穩定銷售成績，反映捷運沿線具有持續吸客能力。陳衍豪認為，品牌深耕的建商在中和尤其具優勢，漢寶在雙和多年布局，使購屋族對其產品接受度更高。

新案熱舊案穩 吸引首購族

中和今年底至明年可望推出多個重量級新案。住展發言人陳炳辰指出，中和房市向來由在地自住客支撐，買氣穩健，但高單價產品因購屋族對價格敏感度高，銷售壓力相對較大。不過捷運、品牌與地段確實讓部分案子提前累積買氣，使市場呈現「指標案未發先熱、既有案穩定吸客」的雙軌格局。

陳炳辰盤點近來中和案指出，中和有多個建案可望在今年底、明年初推出，受矚目的個案有寶亞中和路案，基地鄰近中和國小運動場與環狀線中和站，但能否於年底前推出仍存變數。此外，亞昕、家泰與寶亞三方合建案位於南勢角至景安站之間，捷運優勢強，總銷上看80億，也被視為區域內極具分量的即將登場案。積穗地區的兆璞案則因鄰近積穗國中，成為另一個市場關注焦點。

已公開的新案則在近期陸續亮相。「東瑩玥光」鎖定積穗生活圈，以兩區銷售、總銷50億的規模承接剛性需求；「冠德K-Tower」位於秀朗橋站附近，主攻商辦市場，總銷約24億，是中和少見的成屋商用產品。

陳炳辰分析，中和本身為「雙北第一環行政區」，地理位置接壤台北市，但房價仍較為親民，如積穗等地區的均價對首購族具有吸引力。加上在地建商品牌深耕、產品規劃多以中小坪數為主，使中和得以維持穩健買氣。他提醒，高價位產品要突圍，仍需仰賴稀缺性條件與珍稀基地，以避免因價格因素降低去化速度。

非核心區翻紅 末端站領漲

市場熱度不僅源自捷運題材，也來自永和需求大量外溢。馨傳不動產智庫執行長何世昌指出，永和近年新案稀少，迫使購屋族將購屋目標轉往中和，尤其是生活圈連動明顯、具捷運直達性的區位，如頂溪站附近的案子更是受青睞。他並指出，捷運效益對基期低的中和非核心精華地帶不動產助漲效應更為顯著，連城錦和站周邊過去屬於房價凹陷區，但在萬大中和線帶動下補漲速度明顯。

興建中的捷運萬大中和線近一年房價強漲站點出爐，據實價資料顯示，萬大中和線工程9個站點中，近一年以中正紀念堂站周遭房價最高，每坪均價達到117萬，不過，房價高、位於北市蛋黃區不代表比較會漲，近一年萬大線漲幅最大的站點均位於「中和」，包含「連城錦和」、「中和高中」、「莒光」三個站點，近一年房價漲幅分別高達5％、16％、5％，比位於台北站點的0上漲，甚至下跌，表現明顯更為突出。

至於為何「連城錦和」、「中和高中」、「莒光」三站成為近期漲勢最亮眼的區段，全向科技房產中心總監陳傑鳴分析，主因有三：第一，三站皆屬萬大中和線末端站，具備「進可攻、退可守」性質，房價基期相對北市與永和核心生活圈更低，在萬大線通車利多越來越接近實現的狀態下，市場反應更快。第二，這些站點周邊可開發腹地較多，包含舊廠房改建、舊社區換屋需求強，帶動新案價格與區域行情同步墊高。第三，工程進度明確後，自住客提前卡位，使交易量能更為穩健，因此，即便在今年整體房市低迷下，依然有「逆勢上漲」的優異表現。

2025/12/06 04:10

輝達谷歌共伴效應

台北市士林北投因輝達與谷歌兩國際科技產業大咖相中，形成共伴效應，推動區域房市加溫，近期還拿下北市整體交易量的3成，隨著捷運環狀線北環段施工及輕軌系統進行可行性評估下，都會區域房市添柴火，後市看俏。

國際科技兩大巨頭在台海外研發中心、總部都相中落腳士林北投地區，預估將可能帶動高科技產業的群聚，也讓當地北士科和奇岩重劃區推案情形受矚目，市場人士指出，輝達是全世界市值最高的公司，也使得輝達落腳處格外受各界重視，不僅因為輝達是全世界最重要公司之一，所涉AI產業對房市影響只是剛開始，後續對北投士林、對台灣都是長遠影響的一個開端。

在預期隨就業人口導入，後續仍有一波發展空間下，士林北投房市明顯增溫，其中較受矚目的是北士科及奇岩兩大重劃區，兩區房價也因互有比價效應，同步上揚，尤其是鄰近的磺港溪再造工程將於明年完成，讓當地自然生態環境更優越。

看準利基，吸引建商積極布局推案，包括昇陽建設在士林區福林路推出的「昇陽芙林」就以28坪到45坪為主力，大隱開發攜手築實建設北投區公舘路推出的「大隱奇岩」，是少數18坪至30坪的小坪數產品。

甲桂林廣告總經理陳衍豪指出，目前北市成屋幾乎都以50、60坪起的中大坪數為主流，但像「大隱奇岩」少數小坪數產品，消費者反應不錯，根據統計，北投士林近期房市幾乎占台北市交易量的3成以上，也顯示出當地的銷售熱度很高。他認為，重大利多要實現之前，都是一個很好的買點。

591新建案統計，民國114年房市持續受政策調控，前3季6都加新竹整體推案量1073個、年減18％，成交量亦同步縮減。市場步入盤整量縮期，區域分化反而更加鮮明，但北市因輝達落腳北士科議題，北投士林房價逆勢成長16％，而「華固創滙園區」進駐，更推升全區總銷達697億元、為全市最高。

除了輝達與谷歌在地方發展上形成共伴效應，受惠重大建設，陳衍豪指出，北投士林個案吸納區域客源外，還有不少從內科、大直來購屋的買家，主要是環狀線北環段正在施工，尤其是北環段Y27站鄰近士林官邸，再加上前臨雙溪公園，區域環境獲得許多科技人青睞。

房市趨勢專家李同榮也表示，除了捷運，北市府也進行北士科周邊輕軌「十字路廊」可行性評估，未來可望接至北士科福國路延伸到天母商圈、石牌商圈，南北向可經士林商圈、大橋頭、寧夏夜市，銜接未來捷運民生汐止線。此項輕軌計畫若能實現，再來加上社子島開發，未來將進一步衍生AI宅的市場需求。

2025/12/06 04:10

度過房市急冰的一年，展望馬年市況，台北市不動產仲介公會理事長蘇金城以「量縮價撐」形容，即交易量縮減但價格有撐盤現象。他表示，市場仍在觀望，買方預期價格會下修、賣方認為政府可能放寬信用管制，市況在買賣方僵持下，交易量會下滑。不過，他強調，「最壞的時機已經過了！」

受到去年第七波選擇性信用管制「金龍海嘯」的強烈衝擊，2025年台灣房市出現全面退散的頹勢，即使中央責令開水龍頭，央行也放寬換屋族限期，仍止不住潰散的市場信心，根據台北市不動產仲介公會推估，全台全年建物買賣移轉量僅勉強守住26萬棟關卡，創下近9年來新低紀錄，統計數字雖然看不出來，但是有不少業者都是在苦撐待變。

很快的2025年近尾聲，台北市不動產仲介公會根據六都最新發布的前11個月房屋買賣移轉棟數推估，2025年全國全年房屋交易量大概會落在26萬1601棟上下，算是勉強守住26萬棟大關卡，與2024年35萬棟比較，大幅衰退了25.4％，交易量創下近9年來新低紀錄，蛇年房市可說是「虎頭蛇尾」淒風苦雨冷清的一年，六都的交易量更是全線潰敗。

蘇金城表示，2024年9月央行祭出第七波信用管制，10月起市場交易量就出現急凍的情形，今年來房市交易持續沒有起色，即使9月初行政院出面要求金管會將新青安房貸排除在《銀行法》第72-2條之外，扭開房貸水龍頭，後續央行也延長換屋族切結換屋限期為18個月，但仍然難以挽回房市頹勢，市場甚至一度悲觀的預測全年交易量恐怕會跌破26萬關卡，所幸最後有守住，只是整體跟2024年比較還是少了四分之一的交易量。

蘇金城進一步指出，2025年台北市房市表現不脫「價盤量縮」的急凍格局，跟全國的房市走勢大致上相吻合。房價方面，台北市出現高檔震盪盤整的走勢；交易量方面，台北市整年度以前11個月的買賣移轉棟數推估應該只有22694棟左右，急凍之下衰退幅度達24.2％，已經很接近2016年的慘況，個別行政區只有北投區與士林區因輝達效應異軍突起，價格更顯得格外堅挺。

台北市不動產仲介公會公關主委張欣民表示，2025年台北市房市儘管冷吱吱，但在價格上確實是顯得格外堅挺，特別是表現在兩個市場現象上，其一是超豪宅「陶朱隱園」突破彭淮南防線，進一步將台北市房價天花板往上推高。其二是蛋白區預售價格屢創新高，特別是北投士林科技園區所在的北投士林房價屢屢創新高，北投預售案「潤泰之森」寫下每坪152.05萬天價，士林區的「久年松芮」也創下每坪152.12萬的新紀錄，頗有急追蛋黃區價格跡象，後市仍不容小覷。

2025/12/06 04:10

北台灣黃金門牌氣勢暫歇！住展雜誌彙整比較實價揭露台北、新北、桃園、新竹地區蛋黃行政區大安區、板橋區、中壢區、竹北市這兩年公開推案最高單價，今年分別以「德運元鼎」、「松柏大院」、「威均天璽」、「富源豐岫」為首，單價各為208.5萬元、98.4萬元、82.6萬元、86.3萬元，但較前一年「吾雙」、「三輝白昀」、「樺龍淳藝」、「庫勒修」的220.7萬元、125.1萬元、73.2萬元、88.9萬元，其中僅桃園市中壢區高於去年。

住展發言人陳炳辰分析，今年蛋黃區的高單價不再走高，勢必有市況偏冷的因素，尤其像是台北市單價200萬元、新北市百萬宅，或是新竹地區8字頭都是房價高標，當前環境較沒有可發揮的空間。

另建商態度也為關鍵，如新北市板橋區去年公開案坐落新板特區，具備百萬元身價房產水準，但當地可開發地段不多，建商對於高價市場展望悲觀，不積極整合土地或推動重建，要以板橋區他處新案來說就較難創價，像今年迄今揭露最高價在江子翠一帶，兩地房價無法相提並論，遂見數據落差。

台北市大安區、竹北市高鐵特區去年公開的高價案建商為華固、新家華，兩建商皆是相當知名的高價品牌，今年低檔氣氛令其於一線地帶推案腳步謹慎，其他建案價位與之相比就呈現出差異，加上如竹北市今年的高價案坪數大、總價高，為現況銷售吃力的產品，換算單價不至於創高也是合理。

唯一亮點桃園市中壢區一級房市區青埔地帶的老街溪水岸宅再創高峰，除比去年同樣位於青埔區的新案更高價外，還破桃園全市的單價天花板，該建商過去於在地已有締造價格紀錄，此次又以蛋黃中的蛋黃地段成功打動買方，品牌與地段兼具成就個案表現。

陳炳辰指出，接下來在竹北高鐵、青埔仍有新案陸續亮相，品牌建商與機能地段或有機會再提升價格水位，擦亮這些黃金門牌，亦可注意其他區域的精華地帶，比方說台北市松山區敦北一帶、新竹市的竹科周邊有望高價走勢，優等模範區展望不悲觀。

中央社

針對中央社會住宅推動進度，國家住都中心今天表示，截至11月底止，全國直接興辦社宅已達12萬1511戶，其中，中央興辦達6萬9579戶；除持續興建之外，也透過都市更新、促參等方式增加供給。

國家住都中心晚間發布新聞稿表示，截至11月底止，全國直接興辦社宅已達12萬1511戶，其中中央興辦達6萬9579戶。包租代管有效契約數達10萬302戶；另外，「中央版包租代管」累計有效契約數7萬579戶，有效擴充實體社宅服務量能。

住都中心提到，社宅政策採多元策略，除持續興建，也透過都市更新、促參等方式增加供給。並且推動「老宅延壽計畫」協助整修舊屋納入社宅，此舉能有效固碳60%至70%，大幅減少拆除老屋造成的碳排放，落實永續精神。

住都中心強調，中央持續推動百萬租屋家庭計畫，並將政策與人口結構變化、空餘屋增加及氣候變遷等課題連結，朝向更有效率、更永續的模式發展，未來將持續精進並與地方政府共同協力。

中央社

央行12月理監事會議對房市的信用管制措施是否變動，為市場關注焦點。房仲統計顯示，六都加新竹縣市預售屋今年前3季交易量較去年大減5至8成，創近3年新低，但房價仍呈區域性上漲。建商表示，短期市場難再大漲，但若政策未再緊縮，交易量有望逐步回穩。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，統計實價登錄六都及新竹縣市近3年預售屋交易價量資料，2023年和2024年受全球量化寬鬆政策和台灣經濟發展亮眼影響，預售屋市場蓬勃發展，價量表現亮眼，2024年上半年達高峰；直到9月央行祭出第7波選擇性信用管制後，預售市場出現明顯降溫，並延續至今年。

若將2025年前3季相較2023年同期交易量，除台北市之外，其餘6個主要都會區都出現交易量腰斬狀況；若與2024年同期相比，交易量減幅更是明顯，六都加新竹縣市交易量全面腰斬，新竹縣市、台中市和高雄市更出現8成以上減幅，預售房價漲幅也出現收斂。

陳金萍指出，未來預售市場仍受房貸是否持續緊縮、信用管制是否延續，以及台美關稅談判與政府政策變化影響。

根據591新建案統計，六都及新竹縣市預售案近3年前11月的看房來客量變化，2024年達高峰，但今年受央行管制措施、限貸令影響，單週來客組數降至12組，較去年減少32%，也較2023年減少23%，創近3年新低。

觀察六都加新竹縣市，台北市為唯一「止血」區域，在北士科、輝達等題材帶動下，與2023年相比仍呈現微幅成長；其餘縣市則全面走跌，重災區如台中市、新竹縣市，平均單週來客僅剩6組與9組，跌幅均超過5成。

591新建案新聞課組長林哲緯表示，現在並非完全沒人看房，只是在高房價和市場氛圍催化下，買方決策期拉長，許多人都抱持「寧願多看多比較，也不願在單一個案花費太多時間」態度。若建案無法維繫新鮮感，或創造開價合理、促銷方案等話題，銷況容易陷入乏人問津泥沼。

至於建商方面，興富發副總經理廖昭雄向中央社記者表示，若政府政策有稍微鬆綁，預售屋市場有機會逐步回穩，「所謂回穩，就是短期內要再大漲，幾乎不可能了，因為前一波已經漲到一個高點，即便鬆綁（政策），我也不認為會大漲，但交易量應會開始增加。」

他認為，雖然央行將於12月中召開理監事會，但他預期不會有太大變動，頂多針對「錯殺」部分小幅修正，但修正幅度應不會太多。

科達建築董事長賴建程表示，今年房市交易進入寒冬，建商推案趨緩；不過在央行打炒房政策大致明朗、新青安貸款鬆綁，「今年最壞也就如此，呈現利空出盡」，加上國內經濟、股市仍看好，他預估2026年房市有望在第1季至第2季回穩，近期壓抑觀望的剛性買盤也逐漸出籠，2026年房市呈現「價盤整、量微增」走勢。

展望明年，房市研究單位住展雜誌企研室總監陳炳辰表示，交易量應不會繼續走弱，依照過往走勢，低檔後通常會出現逐步走出陰霾情勢，但幅度不至於太大。

他指出，買氣疲弱主要與消費者信心不足有關，並非市場缺乏實際購買力。從板橋部分新案開價每坪逾新台幣百萬元，仍能迅速去化即可看出，自住需求仍在，市場具一定支撐力。

房市點線面 2025/12/07 08:00:00

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高雄市地政局彙整全市主要生活圈房地產交易均價，北高雄蛋白區如岡山市中心生活圈、橋頭新市鎮一期生活圈，112年至114年上半年區分建物均價均穩定小幅提升，僅高大生活圈今年上半年均價略修正，但仍站穩3字頭，顯示整體房價有撐。信義房屋在地專家指出，因台積電等建設話題帶動，北高雄蛋白區過去幾年價量齊揚，過去一年在政策使然下，價量有所修正，置產客已很少見，市場上以剛需自住為主，「房市往健康的方向發展」。

根據地政局資料，楠梓高大特區112年上半年區分建物均價26.14萬，逐步走揚，113年下半年34.21萬，但今年上半年略修正為30.96萬；岡山市中心生活圈均價從112年上半年16.91萬一路攀升，114年上半年為22.37萬；橋頭新市鎮一期生活圈112年上半年均價則為22.35萬，114年上半年漲至32萬。

信義房屋楠梓店專員蔡宗汎指出，前幾年因為台積電進駐、橋頭科學園區發展等話題，岡山則有捷運紅線延伸、高醫與許多連鎖業者進駐，房市呈現價量齊揚；但也因房價快速走揚，加上去年起限貸令等政策上路，故交易量乃至於部分區域的價格有所修正，如今市場上幾乎已少見置產客身影，剛需自住客才是主流，這也讓房市整體發展邁向比較健康的趨勢。

蔡宗汎觀察，目前市場上自住客主要分三大類型，楠梓加工出口區工作族群、台積電（含上下游廠商）工作族群、楠梓在地人成家需求，另有少部分是高雄大學學生的家長替子女購屋，兼具自住與置產性質，這些剛需買方主要仍鎖定區域內2~3房標準品。以高大特區為例，區域內以屋齡10年內社區大樓居多，目前成交單價落在27至31萬間，預售案價格則多在38萬內；換算總價區間，兩房沒有車位物件約700萬至800萬，含車位約800萬至1,000萬初，三房含車位則約1,200萬至1,400萬左右。

高雄市政府10月初曾表示，台積電高雄F22廠試產的首批12吋2奈米晶圓順利產出，未來還會持續協助發展周邊建設，包括道路、景觀、公共建設、增設學校等。蔡宗汎指出，由於產業持續發展、連帶帶動建設規劃，預料北高雄蛋白區人口紅利將持續增加，房市應可受自住客穩定支撐；而這也先反映在當地店面租賃行情上，近期餐飲業進駐明顯變多，也有銀行將進駐，高大特區店面租金已從前年每坪約1,000多元，今年翻倍達2,000多元，熱絡程度可見一斑。

新亞建、達欣工、根基、建國、工信等營造廠，第四季營收獲利可望衝刺今年高峰

進入傳統旺季，在工程進入年底趕工期入帳多、手中在建工程是近年高峰、毛利較高的最有利標案量增，市場預期，新亞建（2516）、達欣工（2535）、根基（2546）、建國（5515）、工信（5521）等營造廠，第四季的營收獲利可望衝今年單季高峰。

新亞建在手工程達600億元以上，在建可入帳金額有200億元。新亞建指出，手中的工程雖以公共工程為主，不過近年來標案多以最有利標得標，毛利比以往提升許多，第四季營運衝高是可預期的。

達欣工今年前十月合併營收179.36億元，已創同期新高，年增48.24％。達欣工表示，受惠於護國神山等科技廠辦工程案量增，讓達欣工在建承攬量超過900億元、在建工程待執行量超過400億元，都是歷年來的高點。

由於科技廠辦工程要求的工期較短，工程毛利比一般住宅、公共工程高很多，達欣工在廠辦工程承攬量持續增加下，加上新建案開發的挹注，預期今年全年營收有創歷年高峰的實力。

根基累積至今年上半年，手中在建工程合約有846億元、尚未認列營收達468億元，都是近五年來的最高。　根基指出，工程案量金額增加，且廠辦、民間建築等工程的毛利較高，讓今年前三季的營業毛利率達8.14％，比去年同期提升近0.5個百分點，而入帳工程多，前三季的稅後純益8.59億元，更是同期的高峰。

進入每年入帳最多的第四季，市場預期，根基今年的獲利能力可望衝上歷年新高。近年國內公共工程在缺工、物價上漲下，為爭取工程發包，標案多採毛利較高的「最有利標」，工信近年新增多個最有利標工程案，今年進入施作與認列階段，包括花東鐵路CB02案有相當規模認列，環狀線CF680A案也有機會認列。

工信累計前十月合併營收75.87億元、年增30.45％。工信承攬的淡江大橋於今年底完工並預計明年5月通車，依工程完工比例法入帳，將會為第四季營收帶來成長動能。

2025年第三季最新「政大永慶科學園區中古屋房價指數」出爐。數據顯示，在銀行房貸緊縮與信用管制持續影響下，科學園區房市買氣疲弱，整體指數再度走跌。其中，台南園區季跌4.7%最多，新竹園區下跌2.9%居次；台中和高雄園區跌幅收斂，分別小幅下修0.8%和0.6%。此外，與去年同期相比，各園區房價均下滑，年跌幅落在7%至9%之間，反映市場熱度放緩後，價格回到理性調整階段。

永慶房產集團研展中心總監郭翰表示，科學園區雖具長期就業需求優勢，但部分區域建設、產能與就業人口尚未完全到位，而銀行房貸緊縮、第七波信用管制續行的狀況下，市場買氣降溫，加上過去幾年房價已提前反映市場預期，高房價與市況反轉，讓購屋族心態更趨保守，房市回歸理性看待，房價也呈現修正態勢。

觀察各大園區房價指數表現，台南園區2025年Q3下跌4.7%，延續前兩季走跌，是本季修正最明顯的區域；若與去年同期相比，年跌幅達9%，也是各園區中最大。

新竹園區2025年Q3下跌2.9%，跌幅較上季略為擴大。郭翰指出，新竹以高薪科技族群為市場主力，房市支撐力道強，但過去幾年房價飆漲，加上銀行房貸緊縮和信用管制等政策影響，使得市場需求萎縮，買氣降溫，房價也連續兩季跌幅超過2%。

至於台中與高雄園區則呈現跌幅收斂的狀況。其中，台中園區近四季跌幅逐季縮小，2025年Q3僅小跌0.8%。郭翰說明，中科周邊生活機能逐漸完備，加上多元住宅產品型態，自住需求較為穩定，房價修正壓力相對較小。而高雄園區本季跌幅0.6%，較上季大幅縮小，是修正最少的園區。

房市買氣受到政策壓抑，土地市場卻暗潮洶湧，資金急欲尋找停泊標的。其中，全台規模最大的都市開發計劃「桃園航空城」進入建設成果爆發期，吸引熱錢迅速回流，當地土仲業者表示，從今（114）年9月以來委託量增加近五成，後續隨著各項開發項目完工與產業、人口進駐，預期交易高峰一波還有一波高。

春耕不動產總經理張維良指出，全國北、中、南三大都市開發計劃：「桃園航空城」、桃竹苗大矽谷、南科特定區開發案正形成台灣未來20年的經濟命脈。其中，大矽谷計畫正待中央審議；南科特定區已公告區段徵收，禁止移轉；而「桃園航空城」正邁入建設完工期，敏銳的市場游資迅速轉向，9月份開始，桃園土地移轉熱度明顯升溫。

春耕不動產桃園航空城店長洪揚明說明，「桃園航空城」是台灣史上最大規模都市開發計畫，計劃面積達4,564公頃，由中央與桃園市政府聯合推動，藉由桃園機場與台北港的海空雙港優勢，打造東亞物流、商貿、轉運基地。

「桃園航空城」規劃有機場專用區、自由貿易港專用區、產業專用區、商業區、住宅區等，其中興建中的第三航廈將於2027年完工，第三航廈北登機廊廳今年底就能率先啟用，而串連商業區的航空城捷運綠線也將於明年分段開通；配合第三航廈而新增捷運A14站，也將第三航廈工程同時完工。

此外，企業界熱烈進駐桃園航空城，是看好區域發展的最大風向指標，包括台灣人壽、統一集團、星宇航空、健策精密、藥華醫藥、大樹醫藥、中華貿易等企業都已卡位，其中台壽標下產專I基地面積約5.7萬坪土地，斥資520億元興建桃園巨蛋型運動展館。統一集團則是投資235億元打造樓地板面積7萬坪的物流園區，基地位置緊鄰台壽計劃中的巨蛋運動產館。而星宇航空投資上百億元打造航太上下游整合的「星宇園區」，可望創造11萬個直接、間接就業機會。粗估產專區招商金額上看千億投資額，創造十多萬個就業機會，帶動周邊商業區、住宅區的開發價值，是土地交易熱度急升的原因之一。

張維良表示，桃園航空城區段徵收分為一期、二期，根據官網訊息，第一期抵價地將於明年辦理抽籤分配，有不少一期地主得知目前土地漲幅達2～3倍，加碼買進二期；也有來自北部、中部的潛在開發商早在5年前就快手進場卡位，為資產預作多元配置。而航空城計劃腹地大、發展性強，早已成為高資產族「大戶圈」的討論焦點，手握上萬坪的個案不在少數。

碧桂園服務（06098.HK）開啟架構調整，同時宣佈更換CFO。12月7日，碧桂園服務發佈公告，黃鵬因為需要投入更多精力和時間管理本集團的孵化業務，已辭任本公司首席財務官（CFO），自12月5日起生效。

同時，碧桂園服務宣佈，聘任田田為新任首席財務官，全面負責公司財務管理及資本市場工作。公告顯示，接替者田田是中國註冊會計師(CPA)及特許公認會計師（ACCA）會員，擁有豐富的財務管理及資本運作經驗。

田田於2004年7月獲得清華大學電氣工程及其自動化專業工學學士學位，並於2006年7月獲得清華大學管理科學與工程專業管理學碩士學位。

其職業生涯始於審計領域，2006年8月至2010年7月任職于畢馬威華振會計師事務所，從審計師升至高級審計師。此後轉戰企業，逐步晉升至多家行業領先企業的財務管理核心崗位，曾擔任新能源物流公司CFO並在水滴公司、去哪兒網等多家納斯達克上市公司擔任主要財務負責人。

公告顯示，黃鵬將繼續擔任碧桂園服務的執行總裁，繼續負責孵化業務板塊的日常管理工作，包括如環境業務、商業管理服務、三供一業、房產經紀業務、資產管理等新業務，並發展其他創新業務。

碧桂園服務一份內部檔顯示，為持續優化公司治理結構，推動業務創新與轉型升級，集團決定對組織架構進行系統性調整，基礎物業管理板塊、新業務成長板塊、職能服務板塊，統一為“大物業板塊”；戰略孵化業務板塊，更名為“孵化業務板塊”。

“孵化業務板塊”定位為多元增量成長曲線，包括賦能、提效、規範化管理寶石花、商管集團、碧然環境等現有獨立經營業務，及研究並孵化創新業務。

碧桂園服務相關負責人表示，此次組織架構調整不涉及人員裁撤，主要目的是強化公司核心能力，激發組織活力，明確權責分工，為公司的長期穩健發展與市場競爭力提升奠定堅實基礎。

43歲的黃鵬2005年畢業于華中科技大學，自2016年9月起一直擔任碧桂園服務的首席財務官，並於2018年3月至2024年4月擔任公司聯席公司秘書。2023年10月，黃鵬獲委任為公司執行總裁，主要負責新戰略孵化業務的實施及管理、財務管理、戰略及重大投資管理事宜。

新披露另一筆37億元債券擬尋求展期

12月5日，上海清算所官網披露兩項與萬科企業股份有限公司（萬科A，000002.SZ）相關的公告，其中，浦發銀行發佈“22萬科MTN004”中期票據持有人會議議案概要，交通銀行同步公告擬召開“22萬科MTN005”持有人會議審議展期事項。兩筆債券合計餘額57億元，均為萬科年內到期的關鍵境內債務。

其中，“22萬科MTN004”起息日為2022年12月15日，債項餘額20億元，票面利率3.00%，原定到期兌付日為2025年12月15日。

根據浦發銀行披露的議案概要，“22萬科MTN004”推出三項展期議案，均擬將本金兌付展期12個月至2026年12月15日，展期期間票面利率維持3.00%不變，且需經持有總表決權90%以上的持有人同意方可生效。

三項議案的核心差異集中在利息支付與增信措施：議案一僅調整兌付安排，展期前利息隨本金一同延期至2026年12月15日支付，無額外增信；議案二要求追加增信措施，包括深鐵集團或投資人可接受的其他深圳國企提供的全額不可撤銷連帶責任擔保或其他抵質押措施，且展期前利息需於今年12月15日正常兌付，同時約定本期債券需優先於後續到期債券償付；議案三則明確要求提供增信，展期前利息亦需按期兌付。

據市場人士推測，議案二、三或是由債權人提出的補充議案。

同日，交通銀行公告顯示，萬科另一筆年內到期債券“22萬科MTN005”擬召開持有人會議審議展期，會議定於12月22日召開。該筆債券餘額37億元，票面利率3.00%，原到期日為今年的12月28日。這是萬科短期內披露的第二筆展期債券。加上前述提及的“22萬科MTN004”，兩筆債券合計需償還本金及利息約58.71億元。

可以看到的是，儘管截至今年三季度末萬科已償還288.9億元公開債務，且於11月中旬全額贖回16億元“20萬科08”公司債並兌付利息6576萬元，但短期償債壓力仍集中釋放。

萬科同日披露的另一則公告顯示，根據公司實際情況及當前的市場環境，公司決定放棄行使“21萬科02”發行人贖回選擇權。據悉，該債券餘額為11億元，起息日為2021年1月22日，期限為7年，附第5年末發行人贖回選擇權、調整票面利率選擇權、投資者回售選擇權。萬科決定不調整“21萬科02”債券存續期後2年的票面利率，即維持3.98%不變。投資者可在12月9日至15日選擇回售，資金到賬日為2026年1月22日。

市場人士認為，當前市場環境下投資者大概率會選擇回售，萬科面臨的償付壓力加劇。

值得注意的是，受債券展期等消息影響，評級機構標普於11月28日將萬科及其子公司萬科地產（香港）有限公司的長期信用評級從“CCC”下調至“CCC-”，評級列入負面觀察名單。標普認為，鑒於萬科企業流動性狀況疲弱，其現有財務承諾不具備可持續性。標普判斷，萬科企業當前的債務償付義務面臨違約或困境重組的風險敞口。

中信證券股份有限公司作為萬科存續境內公司債券的受託管理人亦於12月5日發佈報告披露上述事項。報告指出，截至目前，發行人存續債券均正常付息兌付，暫不存在延遲付息兌付或違約情況。

此外，萬科公告披露，近日已向聯合資信和中誠信發送《萬科企業股份有限公司關於終止主體及債項評級的函》，根據公司自身需求，並結合相關業務實際情況，決定終止聯合資信和中誠信對公司主體的信用評級及相關債項信用評級。

短期債務擬集中展期的同時，萬科長期償債壓力亦存。根據2025年半年度報告，2026年萬科仍將面臨超百億元境內公開債到期，主要涉及公司債“23萬科01”20億元；中票“23萬科MTN001”、“23萬科MTN002”、“23萬科MTN003”、“23萬科MTN004”各20億元，且債券到期時間集中于明年的4月至7月。

受債券展期等消息影響，萬科股債市場已連續數日波動。12月5日，萬科在深交所互動易平臺回復投資者提問稱“公司會積極跟金融機構、債券投資人等各方溝通。”

今年11月20日，萬科舉行2025年第一次臨時股東會，萬科董事長黃力平在會上表示，對於當前工作，要凝心聚力，有序化解風險。在房地產新舊發展模式的轉換過程中，要消化過去“三高”階段形成的負擔，必然有一個陣痛期，公司發展面臨嚴峻挑戰，經營業績也會持續承壓，對此，需要凝聚眾人智慧和力量，需要各方相向而行，共同應對，保持堅定的信心和足夠的耐心。作為大股東，深鐵集團將與各方一起，不懈努力，幫助萬科有序化解風險，擺脫困境，繼續按照市場化、法治化的原則，支持萬科健康發展。

上海易居房地產研究院發佈的報告顯示，11月，一線城市二手住宅成交套數達49033套，環比大幅增長20%，成交量創下自5月以來的7個月新高。整體而言，11月的量增態勢為市場注入了積極信號，為年末收官創造了更好基礎，更為2026年市場開局營造了積極氛圍。

報告顯示，11月，一線城市二手住宅成交套數達49033套，創下自5月以來的7個月新高，展現出積極的年末市場活力。這一資料環比10月的40714套大幅增長20%，增幅明顯，表明市場在經歷了傳統“金九銀十”階段後，動能迅速恢復並積極促進交易指標修復。更為積極的是，11月的成交表現甚至超過了被視為旺季的9月(47176套)，打破了房地產市場固有的季節性規律，凸顯出二手房市場內生的增長韌性。

對於11月一線城市二手房交易積極向好的原因，嚴躍進認為，購房政策、價格調整、學區需求、置換需求、市場信心、城市更新、高品質住房等系列因素發揮了積極效應，共同促進市場積極調整，並形成“量在價先”的態勢。

報告還顯示，今年截至11月，4個一線城市二手住宅累計成交519021套，不僅超越2024年同期水準，同比增長約5%，更是近四年來首次突破51萬套大關，達到近9年的第三高水準，僅次於2020年和2021年。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進認為，二手房交易積極態勢非常可貴。首先，它標誌著市場在經歷2022年的週期性深度大調整後，已連續第三年實現穩步回升，復蘇軌跡清晰且穩健。其次，519021套的成交量已明顯高於近9年的平均線(492957套)，說明市場活躍度已回歸行業平均線以上。其充分說明，2023年房地產供求關係發生重大變化以來，依賴于各地積極有力且精准的購房政策支援，市場基本面積極修復。同時，這也得益于市場自發的信心修復、價格調整到位後真實需求的釋放以及置換鏈條的逐步暢通等因素的有力驅動。

從二手房的交易行情趨勢來看，嚴躍進認為，當前成交量已恢復至歷史較高區間的八至九成水準，且後續增長的預期依然向好。從短期來看，考慮到年底通常是傳統成交旺季，12月資料有望進一步推高全年總量。同時從中長期來看，一線城市的優質城市資源、調整充分的房價水準，結合購房者對優質資產的認可度提升，將使得二手房交易市場向好發展具備韌性和可持續性。預計一線城市二手房市場將從“以價換量”逐漸走向“量價趨穩”的新階段，市場交易積極態勢也會在2026年得到延續。

嚴躍進指出，當前二手房的價格已逐步回歸合理區間，憑藉區位成熟度、配套完善性及租售比優勢，已具有更大的吸引力。購房者入市意願增強，體現了對二手房價值與價格匹配度的認可。“量增—信心恢復—價穩”的良性傳導機制正在形成。同時，二手房交易的積極態勢，體現了“賣舊換新”行為的增加，這也為新房市場帶來了更充足的購買力，啟動了置換鏈條。二手房市場和新房市場的聯動，更是為房地產各市場的平穩健康發展提供了有力支撐。

中共廣東省委關於制定廣東省國民經濟和社會發展第十五個五年規劃的建議發佈。其中提到，推動房地產高品質發展。加快構建房地產發展新模式，優化保障性住房供給，實現更高水準住有所居。因城施策增加改善性住房供給，實施房屋品質提升工程和物業服務品質提升行動，支援老舊住房自主更新、原拆原建，系統推進適應人民群眾新期待的好房子、好社區、好社區、好城區建設。建立房屋全生命週期安全管理制度。

隨著年末衝刺節點來臨，長沙樓市不少項目加快了推盤節奏。據不完全統計，12月長沙有超20個新盤集中入市，涵蓋剛需、改善及高端多種產品，其中有5個新盤搶“鮮”入市，整體市場呈現“核心區熱銷、近郊以價換量”的分化格局，甚至部分核心區域專案還可能出現搖號現象。

110—140平方米改善型戶型成為供應主力

從不同區域來看，岳麓區依然是供應大戶，預計有8個項目推新，占全市供應總量的四成。其次是雨花區，預計將有4個項目推新。雨花區和長沙縣均有3個項目推新，開福區和芙蓉區則沒有項目入市。

從供應端看，本月推新呈現“數量多、品類全”的特點。產品涵蓋大平層、洋房、疊墅等多種類型，其中110—140平方米改善型戶型成為供應主力，越秀棲山悅府、招商蛇口(9.240, -0.18, -1.91%)璀璨學府等多個項目均重點推出此類房源。

而從市場銷售來看，12月開局，不少專案紛紛開始年末促銷，特別是近郊專案開啟了“以價換量”的模式。比如位於開福區的卓越朗宋，推出了少量工抵房，均價僅“9”字頭；麗發新城推出了樓棟清倉價，指定的樓棟僅7400元/平方米。

另一邊，核心區域房源的人氣則居高不下。“我們預計是下週末開盤，將推出約180套房源，從目前認籌的情況來看，大概率需要搖號。”綠城•悅海棠的置業顧問告訴記者，因為專案位於觀沙嶺板塊，首開折扣很大，在之前折扣的基礎上又降低了三個點，因此吸引了一大波購房者。

此外，值得注意的是，本月預計將有5個項目全新上市，分別是綠城•悅海棠、長房•悅棠府、雨花城投•曙光雅境、嘉信•央璽、星澤61號院。

特價房、限時折扣等手段是推動成交的速效藥

“特價房、限時折扣等直接讓利手段是推動成交的速效藥。”克而瑞湖南區域相關負責人指出，進入年底，長沙樓市市場行銷活動主要通過特價房、優惠促銷以及案場活動（如工地開放日、業主私享會和多重新老客戶禮遇）三種主要形式展開，以價格讓利和客戶互動相結合的方式來促進銷售。

而對於長沙樓市後續走勢，長沙一房企負責人周先生指出，從短期來看，年末推盤潮仍在持續，加之返鄉置業需求的逐步釋放，預計12月整體成交量有小幅回升，“當前長沙房價已處於相對低位，疊加政策紅利和年末促銷，形成了難得的購房視窗期，剛需和改善群體入市積極性有望提升。”

連結：12月部分入市房源

12月，綠城悅海棠首開預計將推出建面約138平方米毛坯住宅，均價16000元/平方米起；保利天瑞預計將推出建面189—419平方米別墅，均價約24000元/平方米；嘉宇璟琇大澤湖預計推出建面119平方米毛坯住宅，均價9700元/平方米。

招商序預計推出建面127、139平方米毛坯住宅，均價14000—16000元/平方米。麗發新城預計將推出建面約132平方米毛坯住宅，均價7500—8500元/平方米。潤和悅山府預計推出建面122—143平方米毛坯住宅，均價8000元/平方米。華遠空港國際城預計將推出建面77—115平方米毛坯住宅，均價5500—5800元/平方米。

卸下96億債務枷鎖後，融創經營基本面何時能迎來真正反彈？

12月4日，融創中國控股有限公司披露了11月未經審核運營資料。

公告顯示，當月融創實現合同銷售金額約人民幣11.2億元，合同銷售面積約9.2萬平方米，合同銷售均價約人民幣12170元/平方米。

相較於10月份的銷售表現，融創11月業績出現小幅回升。

根據此前披露的資料，10月單月，融創實現合同銷售金額約10.1億元，合同銷售面積約8.8萬元。按此計算，融創11月銷售金額環比提升約10.9%，銷售面積環比提升約4.5%，銷售均價環比漲幅約為6.01%，三項核心指標均實現正向增長。

然而，這種環比改善並未扭轉銷售整體處於歷史低位的局面。當前12170元/平方米的單月均價仍處於年內較低水準。與全年前11月累計合同銷售均價為28700元/平方米相比，11月單月均價僅為累計均價的43%。

回顧2025年下半年，融創業績波動呈現“脈衝式”特徵。

6月份，因上海壹號院四批次開盤熱銷，融創單月銷售金額沖至75.5億元、均價58530元/平方米；8月份，該項目五批次66套房源1小時售罄，再次帶動銷售金額反彈至53.9億元、均價41460元/平方米，在短期內迅速推高銷售規模。

然而，自9月份開始，銷售資料進入一個相對平緩的低位運行週期。9月銷售金額12.9億元，10月份進一步探底至10.1億元。直至11月份，銷售金額與均價才略有回升。

綜合9-11月資料，融創單月合同銷售金額連續三個月維持在10億元至13億元區間內，顯然，在缺乏如6月、8月那樣的高單價專案推售時，公司常規項目的月度去化流速目前基本穩定在10億元至13億元的水準。

截至2025年11月底，融創累計實現合同銷售金額約人民幣338.9億元，累計合同銷售面積約118.1萬平方米。

與2024年同期資料對比，去年1-11月，融創累計實現合同銷售金額為453.9億元，累計合同銷售面積約212.3萬平方米。

據此計算，2025年前11個月，融創累計合同銷售金額同比下降約25.34%，累計合同銷售面積同比下降約44.37%。

在均價方面，則呈現出相反的走勢。有去年同期的約21380元/平方米上升至本期的28700元/平方米，同比上漲約34.24%。這反映出從全年來看，高價值項目的去化在整體銷售中仍佔據一定比重。

土地投資方面，融創11月延續全年“零拿地”策略，未在公開土地市場有任何新增投入。

在現金流管理方面，融創2025年的重心始終聚焦於通過債務重組來修復資產負債表。

在完成了境內債券餘額的大幅壓降後，融創於11月在境外債務重組上取得了實質性進展。

11月5日，融創發佈公告，宣佈本金總額約96億美元的境外債重組計畫已獲香港高等法院正式批准。隨著法院裁定的落地，重組計畫所有先決條件達成並即將生效。由此，融創成為行業首家實現境外債務“基本清零”的大型房企。

回溯重組歷程，從2025年1月啟動、4月公佈方案，到6月獲超75%債權人支持，10月以98.5%高票通過債權人投票，再到11月法院批准，全程高效推進。

但值得注意的是，債務重組的推進佔用了企業大量的流動性資源，在資金鏈緊平衡的現狀下，融創選擇了“保交付優先”的經營策略，以存量盤活代替新增拿地。

總體而言，11月的融創呈現出一種“基本面承壓，但債務包裹已卸”的狀態。銷售端，業績維持在10億量級的基本盤。但資本端，96億美元債務重組的正式通關，移除了債務風險隱患，公司進入“輕裝上陣”新階段。

魔都豪宅界“風雲傳奇”項目

雲錦東方

又帶著它驚人的成交價來震撼我們了

近日，項目三期一套豪宅

以約1.99億的總價成交

單價更是達到約34.9萬元/㎡的天價

這一價格

不僅破了年內上海新房成交單價記錄

甚至超越了2017年

湯臣一品34萬元/㎡的成交單價記錄

11月，住宅的買家瑞慈醫療官方披露：已經與雲錦東方簽訂了龍啟路377弄13幢40號住宅的商品預售合同，並早早支付了3000萬元的訂金，約定11月30日前付清剩餘錢款。

這次成交的豪宅，是雲錦東方三期的一套聯排別墅，產證面積約570㎡，高達198.950.940元的成交總價，讓數學不好的人都數不過來！

34.9萬元/㎡成交單價，是徐匯區截止目前為止商品住宅成交價的最高記錄，同是也刷新了今年上海頂級豪宅的成交單價紀錄。

翠湖天地6期

不過，相比2024年9月開盤的翠湖天地六期獨棟別墅最高達40萬元/平方米的成交價，目前為止上海頂豪價格天花板尚未被捅破。

有意思的是，就在前不久，上海豪宅圈也曾上演過一幕成交重磅大戲！

金陵華庭效果圖金陵華庭效果圖
10月31日，馬來西亞首富郭鶴年之子郭孔華，以1.17億元購入上海黃浦區金陵華庭一套449㎡的四室房源，單價約26萬元/㎡。

短短幾天內，上海頂豪圈資本潮湧。不得不說，豪宅市場和普通住宅市場果然是兩個世界呀！

雲錦東方位於徐匯龍華板塊，距離黃浦江直線距離不足900米，項目首次開盤時間是2013年，才上市就成了不折不扣的話題豪宅，是上海最早一批頂豪網紅盤之一。

它是上海首個"滿分盤"，5000萬起步的豪宅，次次都要靠搶，多次創下上海新房市場認購新紀錄！

而今年三期已經是最後一批在售的房源。三期產品面積段384-570㎡，其中570㎡的戶型，樣板間裝修完成後尤為驚豔。

建築外立面為新古典主義建築全幹掛花崗岩石材，花崗岩厚度達3cm，選取的石材據說是人民大會堂、外灘建築群那個級別的。

項目還特意開挖了一個下沉式湖泊，使得低層也能具備別致的景觀視野。2000多噸的大塊黃蠟石，壘成溫潤風格的假山，約5米高差疊水飛瀑，真實還原國家公園級瀑布！

12月5日，中梁控股公告稱，2025年1月至11月，集團累計合約銷售(包括合營企業及聯營公司的合約銷售)金額約為112.2億元，同比減少31.75%;累計合約銷售面積約為107.3萬平方米，合約銷售均價約為1.05萬元╱平方米。

2025年11月單月，該集團合約銷售(包括合營企業及聯營公司的合約銷售)金額約為9.1億元，同比減少28.35%;合約銷售面積約為8.4萬平方米，合約銷售均價約為1.08萬元╱平方米。

內地不同城市密集「加碼」購房補貼力度，據內媒引述房市調查機構中指研究院統計，自今年9月以來，全國有超過30個城市公布購房補貼相關政策，包括江蘇常州、湖北武漢、廣西南寧等，其中常州甚至補貼購房款高達15%。不過，各地推出的購房補貼政策多為階段性安排，且部分政策將於今年底到期，如杭州多地的「購房+消費券」補貼活動、雲南省購買新房的分檔補貼政策等。

常州買新樓資助20萬最闊綽

報道指出，常州由本月1日起，對住房困難工薪群體購房資助政策加碼，將原本只資助購買新房現房的範圍，拓至預售屋、新成房及二手房，補貼力度高達購房款15%，新房最高補貼20萬元（人民幣．下同），二手房最高補貼18萬元。

廣西南寧本月起亦推出階段性購房補貼政策，總額5000萬元，涵蓋新婚家庭、多子女家庭、住房「以舊換新」、商辦類房屋購置者等四大群體，每套最高補貼6萬元；武漢9月30日公布的樓市新政則提出，對在指定區域貸款購買首套房的家庭，按照初始貸款金額的1%發放貸款利息補貼，最高不超過2萬元，分2年等額發放。

分析認為，每年的第四季都是房企衝刺年度業績的關鍵時期，相關政策的支持有助降低購房成本，激發居民購房需求，讓房企可以加速去貨和回籠資金，但購房者的決策會取決於自身居住需求。

經發物業(01354)公布，以6300.75萬元人民幣(約6931萬港元)向控股股東收購物業、租用人防停車位及使用機械停車位，交易須待股東批准。

該集團指，收購西安市經發大廈A座14個商業單位，建築面積約3267平方米，及224個停車位，建築面積約8743平方米，租用人防停車場37個停車位20年，建築面積約2038 平方米，並且使用60個機械停車位20年，建築面積約1497平方米。

該集團指，一直為該物業提供物業管理服務，經計及該物業位於西安的戰略位置及資產能夠產生穩定租金收入，認為交易將有利於收入組合多元化。

仲量聯行表示，10月整體甲級寫字樓連續7個月錄得淨吸納量，空置率回落至約13.1%，中環甲級寫字樓的平均租金更按月反彈0.1%，是約3年半以來租金再現按月增幅。摩根大通香港地產行業研究主管陳文浩認為，寫字樓市況有改善，但新供應尚待逐年減少，現階段估計寫字樓租金要在兩年後才止跌。

陳文浩直言，寫字樓距離見底、租金重回升軌仍言之尚早；現時續租租金仍挫逾10%，明年可能收窄到跌5%至10%；今明兩年有新供應，包括高鐵西九龍站上蓋項目IGC及藝術廣場大樓會搶中環租客，相信空置率高及業主減租留客之下，暫時仍認為租金要在2027年供應減少後始有機會企穩。

明年零售租金仍下挫

寫字樓成交方面，陳文浩稱，若物業的資本化率（cap rate；回報率水平愈高意味估值愈低）達6厘或以上，應會吸引買家，最近成交開始活躍，由於大專院校吸納非本地生，需要新校區及宿位，而中資公司對來港設立離岸區域總部有需求，都是潛在買家。近期一些較稀缺的優質資產、例如銅鑼灣的新商廈資本化率低於4厘（即估值較貴）仍順利成交，對寫字樓屬利好消息；暫時未見資本化率急升、物業估值下挫的情況。

本港零售額連升6個月，10月零售額在高基數下仍勝預期錄得6.9%升幅，陳文浩指出，零售額連續數月增長，就算剔除非必需品，民生範疇的零售也在上升，但很多餐廳及零售商都感到經營艱苦，主要由於薪金上升及跨境電商衝擊，故民生商場業主也面對挑戰，但起碼遊客回升及北上熱潮淡化，目前估計明年零售租金仍有中至高單位數跌幅。

嘉湖新北江舖虧2700萬最傷

近年零售業不景及投資氣氛低迷，商舖市場屢現蝕讓，被稱為「劏場」（以分間形式拆售商場）的舖位向來「蝕多賺少」，今年情況更加明顯。根據本報統計，全港主要14個「劏場」年內暫錄61宗成交，其中48宗虧損，蝕讓比例達78.7%。新界區民生商場今年交投激增，暫錄42宗買賣，較去年全年多逾35%，其中天水圍嘉湖新北江商場有多達16宗買賣，較去年全年多一倍，但當中14宗的原業主損手離場，最誇張一宗慘蝕2700萬元，虧蝕金額冠絕今年全港「劏場」。

新界民生商場舖交投增逾35%

今年首11個月，全港14個主要「劏場」暫有61宗成交，較2024年全年75宗少18.7%；但8個位於新界區的「劏場」佔42宗，較去年全年31宗，逆市多出11宗或35.5%。

今年全港舖位成交量最多的商場，是坐落天水圍民生區的嘉湖新北江商場，錄得多達16宗商舖買賣，與2024年全年只有8宗成交相比，增幅高達一倍。但今年的成交中，蝕讓宗數佔14宗，蝕讓比例達87.5%，虧損金額由13萬至2700萬元，跌幅4.4%至82.5%。

本港知名連鎖食肆譚仔雲南米線創辦人譚氏家族成員年內兩度蝕讓嘉湖新北江商場內的舖位，雖然成功套現2700萬元，但賬面合共損手5280萬元。當中譚氏家族成員今年4月以1600萬元交吉售出嘉湖新北江商場1樓新天地廣場B15號舖，較2013年7月購入價4300萬元，賬面勁蝕2700萬元，舖價大跌62.8%，是年內全港主要「劏場」中蝕讓金額最大一宗個案。

至於嘉湖新北江商場今年蝕幅最大個案是位於平台的55號舖，11月在拍賣場上以39萬元拍出，較2014年4月的購入價223萬元，賬面虧損184萬元或82.5%。該舖連每月4300元租約易手，回報率13.2厘，反映原業主寧盡快沽貨套現。

尖沙咀首都廣場 蝕幅最大97%

其餘新界區商場，沙田石門京瑞廣場2期1樓OK Mall及大埔大日子同擺脫去年零成交局面，分別有7宗及4宗買賣；屯門壹號總站年內錄7宗成交，較去年多1.3倍。向來舖價穩定的葵涌廣場成交量減至僅4宗，較去年12宗少66.7%，而今年有一半成交須蝕讓。

在2024年錄得最多成交的尖沙咀首都廣場，年初至今只有9宗買賣，較去年全年19宗少52.6%。該商場向來蝕讓比例極高，今年有7宗買賣輸錢，比率77.8%，蝕幅由78.2%至97.1%。

今年1月，首都廣場3樓T2號舖以超低價8萬元售出，較上一手賬面蝕271萬元或97.1%，創該商場歷來舖價新低，亦是今年全港各主要「劏場」中成交價最平的一宗。不過，該舖位在9月以10萬元轉售，約9個月內賬面賺2萬元或25%。

另外，銅鑼灣的銅鑼廣場和銅鑼坊、北角城市金庫、荃灣荃立方、屯門壹號總站及大埔大日子共6個「劏場」，今年錄得的買賣百分百蝕讓。

有業內人士認為，港人北上消費熱潮未減，新界民生消費區最受打擊，區內商場不單止租金下滑，空置率亦不斷提高。由於「劏場」舖位面積普遍較小，承租的商戶種類有限，不少「劏場」舖於現市況下較難租出，促使業主肯以低於買入價沽貨套現，令嘉湖新北江商場此類純民生商場交投大增。

會德豐地產牽頭發展的九龍東啟德現樓項目DOUBLE COAST III（DOUBLE COAST發展項目第3期）於過去周六（6日）公布首張價單，共推105伙，折實平均呎價約19399元，較去年10月的DOUBLE COAST I（DOUBLE COAST發展項目第1期）首批折實均價高8.4%。另外，會德豐地產年初至今新盤銷售已突破2000伙，吸金近235億元。

較第一期高8.4% 入場費419萬

DOUBLE COAST III首張價單提供105伙，分別位於第1A座及第1B座，包括8個開放式、42個一房、31個兩房及24個三房單位，實用面積由249至696方呎，最高折扣為12%，折實售價419.1萬至1589.3萬元，折實呎價約16660至22835元，折實平均呎價約19399元。

資料顯示，DOUBLE COAST I在去年10月推出首批78伙，折實平均呎價17899元，逾一年後推出的新一期單位首批折實均價較其高出8.4%。DOUBLE COAST I對上一次加推為今年8月，折實均價17852元。會德豐地產副主席兼常務董事黃光耀稱，項目最快周內公布銷售安排。

會地今年銷逾2000戶近年高

黃光耀透露，集團銷售無論伙數與金額都是2021年後高位，年初至今已突破2000伙，總成交金額近235億元。集團正積極籌備港鐵（00066）香港仔黃竹坑站上蓋項目港島南岸第6期項目、上水古洞項目及九龍塘龍庭里超級豪宅項目等項目，將適時公布銷售推廣部署。

新盤市場過去周末兩天（6日至7日）仍未有全新樓盤開售，一手市場成交僅約66宗，較前一個周末（11月29日至30日）約74宗減少10.8%之餘，更連跌3個周末。

超級豪宅則連錄矚目成交，嘉里（00683）發展的九龍半山豪宅緹外3天內再現第二宗大手成交，昨日招標售出6座3樓B室，實用面積4332方呎，4房4套房連兩個工人房間隔，並連兩個住宅停車位，以2.25億元易手，呎價約51939元。

二手交投稍活，部分業主趁機壯士斷臂離場。屯門天生樓一個3房單位，賣方逾7年輸「三球」。此外，發展商劈價散貨，造就投資者低撈短炒獲利，西營盤尚瓏有原業主約半年速賺約70萬元。

屯門天生樓7年貶「三球」

祥益地產區域董事黃慶德表示，屯門天生樓高層C室，實用面積575方呎，3房間隔，獲外區客以670萬元購入，呎價11652元。原業主於2018年4月以970.8萬一手購入單位，持貨逾7年賬面虧損300.8萬元或31%。同室低9層，今年1月以698萬元轉手，反映該盤樓價仍未止跌。

市場消息指出，西營盤尚瓏低層D室，實用面積242方呎，開放式間隔，以540萬元轉手，呎價22314元。原業主6月以469.98萬元一手購入，持貨約半年賬賺70.02萬元或15%。

落成約一年的將軍澳日出康城凱柏峰2A座低層E室，實用面積353方呎，一房間隔，以533萬元易手，呎價15099元。原業主今年8月底以536.81萬元一手購入單位，不足4個月賬面蝕近4萬元，若計及提前成交可獲約樓價5%（約26.8萬元）回贈，即明蝕實賺約23萬元。

資助房抗跌 雍明苑5年升五成

部分資助房屋不乏承接，且抗跌力強。美聯物業分行區域經理羅定康指出，將軍澳居屋雍明苑A座中層24室，實用面積372方呎，獲外區客以未補地價425萬元承接，呎價11425元。原業主於2020年3月以未補地價280.5萬元購入單位，持貨逾5年賬面賺144.5萬元或51.5%。

同是居屋的天水圍天盛苑，N座低層7室，實用面積650方呎，以未補地價470萬元成交，呎價7231元。祥益地產高級分行經理謝利官稱，原業主於2022年5月以未補地價485萬元買入上址，持貨逾3年半賬面蝕15萬元或3%。

另外，三大地產代理行統計剛過去周六及周日（6日至7日）十大屋苑成交均有所上升。中原地產統計的十大屋苑兩天有12宗，按周增加4宗或50%。美聯錄得12宗，上升1宗或9%。利嘉閣地產有11宗，增加1宗或一成。

工商舖市場交投反彈，中原（工商舖）統計資料，11月錄得約327宗工商舖買賣，按月大幅回升約23.9%，當中寫字樓增幅超過五成。

數據顯示，11月工商舖市場成交約327宗，寫字樓表現最矚目，佔當中約80宗，較10月增加約53.9%；成交金額約40.25億元，回落約48.7%。最大宗買賣個案為灣仔告士打道60號中國華融大廈全幢，英皇國際（00163）以11.6億元售予華僑銀行（香港）。永倫集團持有的中環美國銀行中心36樓及37樓亦先後易手，涉及總成交額約4.5億元。

舖市交投改善 年底料續旺

此外，11月商舖市場買賣重拾升勢，全月成交約61宗，按月回升約38.6%；涉及金額約9.11億元，增加約12.3%。工廈市場錄得約186宗買賣，按月上升約10.7%；成交金額約10.56億元，減少約18.3%。

中原（工商舖）董事總經理潘志明分析，本港踏入減息周期，投資者、企業及財團紛紛重新檢視資產組合，接連放售多項工商舖物業，仍能迅速獲市場承接，交投相當活躍。他認為，工商舖買賣在每年年底向來較為淡靜，但在多宗大手成交帶動下，相信12月工商舖買賣市場可望保持熾熱交投氣氛，呈「量升價穩」之勢。

新盤市場過去周末暫錄約62宗成交，較對上周末錄71宗，按周減少13%。當中不乏億元成交，嘉里建設 （00683） 發展的半山緹外，昨日以逾2.2億元售出4房大宅。

售出單位為6座3樓B室，實用面積4,332平方呎，包括2個車位，呎價約51,939元。項目至今累售44伙，總套現逾137億元。

恒隆藍塘道洋房2.3億標售

其次，恒隆地產 （00101） 旗下的藍塘道23至39號，最新以招標形式售出33A洋房，實用面積4,571平方呎，4房間隔，另設1,344平方呎平台及393平方呎庭園，成交價近2.3億元，成交呎價49,853元。

嘉華國際 （00173） 、會德豐地產及中國海外 （00688） 合作的啟德海灣，周末兩日共錄6宗成交，合共套現逾5,600萬元。成交單位包括2A座8樓A室，實用面積771平方呎，3房1套房連儲物室間隔，成交價1,665.8萬元，呎價21,606元。

新世界 （00017） 旗下北角皇都，周末再沽4伙，包括30樓B6室，實用面積361平方呎，1房，售價783.8萬元，呎價21,712元。全盤累售377伙，佔全盤單位逾97%，套現逾41億元。

憧憬本周再減息 換樓客垂青優質單位

上周末適逢選舉投票日，但無礙各區二手睇樓量，惟市場憧憬本周再有機會減息，對後市較觀望，但個別優質大單位，在低息環境下創高價沽出，例如沙田第一城大單位，逾1年半重上千萬元關口。

上周六、日10大屋苑交投持平，中原及美聯均錄12宗成交，香港置業及利嘉閣分別錄8及11宗成交。中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑指，全城憧憬超過有機會再度減息，對後市抱樂觀態度，有意換樓或上車買家，重返市場尋寶，令二手交投復常。美聯高級董事布少明指，雖然12月屬樓市傳統淡季之一，而且剛過去的周末新盤欠缺焦點，不乏購買力於二手尋寶，足見整體樓市的旺熱。

低息環境下，換樓客伺機購入優質大單位。美聯區域聯席董事黃錦瀚指，沙田第一城5座高層C室，實用面積852平方呎，為屋苑連露台大3房戶型，而且望城門河景，屬同類優質戶，新近以1,049.8萬元易手，為今年以來屋苑首宗千萬元成交，呎價12,322元。原業主於1996年以472萬元入市，轉手帳面獲利577.8萬元。對上千萬成交為去年4月錄得。

滙景花園大戶1138萬售 近3年高

資料顯示，沙田第一城2025年上述單位造價逾1000萬元，對上一宗造價逾千萬元個案，追溯至2024年4月，5座19樓D室，面積853平方呎，成交價1,008萬元。

另外，同屬屋苑優質海景大戶的藍田滙景花園，亦錄得近3年以來高價成交。美林物業滙景分行高級客戶經理林小燕指，成交為滙景花園12座頂層連天台戶，實用面積718平方呎，套3房，坐擁煙花海景，單位放盤不足一個月，獲同區客以1,138萬元承接，呎價15,850元。上址造價為屋苑自2022年10月後高位。至於原業主於2000年1月以485萬元買入，持貨25年轉手帳面獲利653萬元，升值1.3倍。

另一方面，二手樓價見底回升，短炒獲利個案持續湧現，西營盤尚瓏低層D室，實用面積242平方呎，屬於開放式間隔，投資者今年6月以約470萬元購入，剛以540萬元轉售，持貨約5個月，帳面獲利70萬元，期內升值約15%。

銀主盤存量持續高企，銀行加速減價沽貨。薄扶林碧瑤灣一個持貨29年的銀主盤，剛以1,503萬元易手，屬於市價水平。

成交單位為碧瑤灣27座低層C室，實用面積1,330平方呎，屬於3房間隔，原業主早於1996年9月以約545萬元購入，惟2021年加按借貸，最終淪為銀主盤，銀主今年9月推出市場放售，叫價1,617萬元放盤，累減約114萬元後，以1,503萬元易手，呎價11,301。單位29年間帳面升值958萬元，升幅1.8倍。

帝濤灣銀主520萬易手 呎價僅7761

資料顯示，碧瑤灣27座C室今年連錄3宗二手成交，其中10樓C室，10月份以1,550萬元易手，與銀主盤相差約3%。若扣除樓層因素，反映銀主盤屬於市價水平易手。

其次，晉誠地產高級營業經理姚頌溏表示，小欖帝濤灣海琴軒7座低層D室，實用面積670平方呎，屬於2房另多用途房間隔，銀主原本叫價530萬元放盤，議價後連車位以520萬元易手，呎價7,761元。

另外，粉嶺高爾夫御苑7座中高層F室，實用面積約487平方呎，2房間隔，銀主以拍賣形式售出，成交價510萬元，呎價10,472元。原業主早於2017年購入，當年成交價874.1萬元，是次易手帳面貶值逾364.1萬元，跌幅約41.7%。

租金高企，成收租客入市動力，東涌映灣園2房，業主買入未足3個月，即享3.7厘租金回報。

中原副分區營業經理曹嘉華指，剛租出為映灣園8座高層F室，實用面積550平方呎，2房，據悉，業主今年9月以558萬元買入單位，將於12月中收樓，但已率先推出市場放租，叫租1.8萬元，即獲租客以1.7萬元承租，呎租31元，以買入價計，持貨未及3個月，即享3.7厘租金回報。租客為駐港外籍機師，鍾情單位景觀開揚，內籠傢俬齊備，迅速承租。

另外，土瓜灣單幢樓駿豪居，業主持貨3個月，零議價下租出，享4厘回報。香港置業分區董事宋國權指，成交為駿豪居極低層戶，實用面積453平方呎，2房，單位一周前放租，叫租1.8萬元，家庭客在無睇樓下零議價承租，呎租40元。業主於2025年9月以538萬元購入單位，現享租金回報率4厘。

邱達昌：內地購買力流入 新盤大賣 部分開始加價

今年以來本港樓市交投向好，業界預估香港樓市已見底。遠東發展（0035）執行董事、主席兼行政總裁邱達昌近日接受傳媒訪問表示，三大因素支撐香港樓市將「Come Back」。第一，美國減息步伐料持續；第二，按經驗所得，每逢租金水平貼近供樓水平，地產就差不多見底；第三，新樓備受內地買家喜愛，最近數據指近40%至50%的新樓買家為內地客，如果人民幣持續向上，美元因減息而走弱，內地購買力會繼續流入本港樓市，他留意到目前幾個地產商已開始加價，預計今年新盤成交有機會突破2萬個單位。

對於集團與新世界發展合作的新盤「柏蔚森」，執行董事兼聯席董事總經理邱詠賢指，項目已累計售出792伙，共套現近56億元，所得資金預計可足夠覆蓋項目建築貸款，項目總虧損也會較原本預期的30億元有所減少。邱詠賢表示售價「超抵」，近乎同區新樓中最低價，相信未來項目會有3%至4%加價空間。邱達昌早前曾表示「柏蔚森」項目的撇賬是「無可辦法」，因預測成本為每呎約23,500元，但低層單位每呎僅售約19,000元，與合作夥伴新世界協商後決定優先去貨回款清還48億項目負債，即使「蝕本都要賣」。

邱達昌亦透露，正與政府商討藍地站及荃灣油柑頭兩幅地皮的補地價事宜。西營盤桂香街項目最終有可能扭虧，甚至有機會將2億元減值回撥。他對旗下住宅項目銷售，及上海商舖和長租公寓項目的租賃增長潛力保持信心。

受惠盛事經濟 旗下啟德酒店入住佳

執行董事兼聯席董事總經理邱詠筠指出，中日關係緊張對香港零售業影響不大，日本來港旅客一向不多，香港正推行「盛事經濟」，受惠多位紅星開演唱會，旗下位於啟德的酒店入住情況理想，房價可從平日千餘港元大幅上漲至4,000至5,000元，預計未來亦有不少體育運動盛事帶動酒店入住率。

有消息指銀行要求中小型發展商提供抵押品或擔保等信用提升安排，邱達昌表示，集團與各間大型銀行關係良好，且有充足現金流及多元化收入，無需額外信用增級。他重申，集團未來將繼續出售非核心資產以降低負債比率，目標兩年內將經調整槓桿比率降至約50%。

未來將繼續出售非核心資產減債

首席財務總監兼公司秘書張偉雄表示，集團持有近27億元無抵押短期企業貸款，其中半數已獲銀行轉倉（Rollover），有部分已還款，餘下未轉倉貸款不涉及今年到期。集團早前訂立不具約束力協議，擬出售珀斯麗思卡爾頓酒店權益。邱詠筠表示，未來將繼續出售非核心資產減債，3至4星級酒店為主要出售對象。

談到最近發生的大埔宏福苑火災，邱達昌表示香港有很多善心人，集團及旗下帝盛酒店集團早前亦宣布，將捐出總價值1,000萬元的資金及物資，包括500萬現金及帝盛酒店集團與「啟航1331」共同提供超過500間免費客房，為期至少一個月。為避免同類事件發生，地產建設商會已開會討論在建築地盤內全面禁煙的安排，邱達昌對此舉表示支持。

遠東發展早前公布截至9月底的中期業績，待售物業減值虧損1.93億元。期內集團虧損最多9.9億元，按年擴大最多約29%。虧損擴大，主要是物業銷售減少及各項減值虧損所致。截至9月底，經調整淨資產負債比率為64.9%，銀行貸款、債券總額減少5.6%至239.45億元。集團上個財年虧損達12.8億元，邱達昌形容為「20年來最差的業績」。